房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題分析

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日新月異，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)凸顯，它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是支柱性產(chǎn)業(yè)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，“百舸爭(zhēng)流，奮楫者先”，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的同行中立于不敗之地，就需要經(jīng)營(yíng)者們不斷提高管理水平，正視并智慧解決企業(yè)在跨步前行的征途上遇見(jiàn)的形形色色的絆腳石。房地產(chǎn)業(yè)是大家所熟悉的資金密集型行業(yè)，具有高投資、長(zhǎng)周期、慢回籠以及受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響較大的特點(diǎn)。資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中重要的管理對(duì)象，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的地位不言而喻。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性、以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)予以條分縷析，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，并針對(duì)性的提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施，以期加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速健康發(fā)展提供支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；資金管理

一、引言

自2015年11月提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”以來(lái)，全國(guó)上下各類(lèi)行業(yè)把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，用改革的方法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大有效和中高端供給，以增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)主要的供給主體，必須通過(guò)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展壯大。在樓市調(diào)控新政迭出不窮、貨幣供應(yīng)量增速趨勢(shì)低沉的局面下，房企普遍面臨著資金壓力逐步增大。資金管理，是對(duì)企業(yè)資金來(lái)源和資金使用進(jìn)行計(jì)劃、控制、監(jiān)督、考核等一系列工作的總稱(chēng)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理則貫穿于房企從獲取土地資源、到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、到銷(xiāo)售回款等一系列過(guò)程，覆蓋著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的細(xì)枝末梢，是房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中重要的管理對(duì)象，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的地位不言而喻。資金管理的重要性就猶如血液對(duì)生命，血液枯竭、運(yùn)行不暢都將給生命帶來(lái)嚴(yán)重威脅，只有充足并且充滿(mǎn)活力的血液才能使生命朝氣蓬勃。同理，資金管理的好壞也直接或間接的影響著企業(yè)管理水平的高低，關(guān)乎著企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想掌握住企業(yè)的命脈，資金管理工作首當(dāng)其沖，它是企業(yè)的生存發(fā)展的基礎(chǔ)，是企業(yè)的核心生命線(xiàn)。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的資金管理，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況編制合理的資金收支計(jì)劃，對(duì)于企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防范，提前發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理尤為重要。一個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展依托于資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，房企建設(shè)更是離不開(kāi)資金的鼎力支持。如何加強(qiáng)房企資金管理、提高資金運(yùn)營(yíng)效率，防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)，就成為房企管理者日趨重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)階段，會(huì)呈現(xiàn)出對(duì)資金管理的不同需求。在前期開(kāi)發(fā)階段，獲取土地使用權(quán)、實(shí)施可行性研究、組織報(bào)批立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃等等工作只能靠自身籌集資金去落實(shí)完成，屬于資金凈投入階段；待進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段，“四證”辦齊，自有資金投入達(dá)到一定比例后，便具備了向外部銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款的條件，對(duì)從外部取得資金的管理又給予了新要求；最后，隨著預(yù)售證的陸續(xù)取得，意味著售房款開(kāi)始逐漸回籠，資金管理由投入管理變?yōu)榛厥展芾?。資金投入規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大就自然而然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的顯著特點(diǎn)。

（一）資金投入規(guī)模大

經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)城鎮(zhèn)建設(shè)的裂變，城市土地價(jià)格持續(xù)翻新上漲，房屋建設(shè)成本、人力成本、稅收管理成本等等無(wú)一不需要龐大的資金量投入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從通過(guò)招、拍、掛獲取土地使用權(quán)開(kāi)始，到組織工程項(xiàng)目施工開(kāi)發(fā)、至房屋預(yù)售，壓力巨大的前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)需要投入的資金量較多，而此階段往往受企業(yè)資本公積金、盈余公積金、未分配利潤(rùn)的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金通常與投資開(kāi)發(fā)的資金需求量相去甚遠(yuǎn)，從而需要大量依賴(lài)外部籌資，資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（二）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拿地打樁、到四層預(yù)售、到封頂開(kāi)盤(pán)，及至清盤(pán)收官、項(xiàng)目清算完畢往往需要3~5年的時(shí)間，這期間受?chē)?guó)家房市政策調(diào)控、市場(chǎng)供求狀況、城市規(guī)劃翻新、消費(fèi)者消費(fèi)導(dǎo)向等眾多不確定、不可控因素影響，房?jī)r(jià)及成交量波動(dòng)起伏，直接影響著資金回籠速度，進(jìn)而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境的風(fēng)險(xiǎn)增大。

（三）資金管理風(fēng)險(xiǎn)性大

由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，增大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。加之房企資金融資高度依賴(lài)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)，這就意味著企業(yè)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。一旦房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)售量下降，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)，造成房企資金回籠困難，無(wú)力償還外部借款，如果不能及時(shí)有效的解決，勢(shì)必給企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性的崩盤(pán)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量。加強(qiáng)制度建設(shè)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的同時(shí)與房企行業(yè)相關(guān)的政策、法規(guī)也陸續(xù)頒布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理也有依可循，日趨規(guī)范，但在資金管理上仍然存在一些弊端，具體分析有以下幾點(diǎn)。

（一）投資決策不科學(xué)，投資行為盲目

美國(guó)企業(yè)家S.M.沃爾森曾說(shuō)過(guò)———“一個(gè)成功的決策，等于90%的信息加上10%的直覺(jué)”，投資決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。近幾年房企市場(chǎng)的火爆，使得一些房企的決策者往往只注重當(dāng)前利潤(rùn)，無(wú)暇分析行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和周期性，行業(yè)情況上行時(shí)，盲目跟風(fēng)投資，大量籌集資金拿地上項(xiàng)目，追求高收益，對(duì)行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)重視不足，對(duì)市場(chǎng)需求變動(dòng)、政策環(huán)境及未來(lái)行業(yè)的發(fā)展評(píng)估不足，一旦行業(yè)情況下行，極易造成資金回收困難，使企業(yè)遭受重大損失。

（二）資金預(yù)算管理工作有待加強(qiáng)，資金預(yù)算流于形式

建立資金的全面預(yù)算，是近幾年很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)意識(shí)蘇醒，這是一個(gè)好的開(kāi)端，但實(shí)際工作中往往出現(xiàn)轟轟烈烈大張旗鼓的編預(yù)算，編制完成后仿佛大功告成，虎頭蛇尾的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為預(yù)算工作啟動(dòng)后，各部門(mén)為了將來(lái)資金使用具有彈性，上報(bào)的資金計(jì)劃含水分，而主管資金審批的部門(mén)受資金來(lái)源限制，同時(shí)沒(méi)有深入到各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)一線(xiàn)調(diào)查研究，多憑主觀性便削減了一些真正合理性、必要性的支出。此外，對(duì)資金實(shí)際使用情況不與績(jī)效掛鉤，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制，這樣編制出來(lái)的資金預(yù)算并沒(méi)有起到任何實(shí)際指導(dǎo)、監(jiān)控公司資金運(yùn)作的意義，資金預(yù)算工作雷聲大雨點(diǎn)小，流于形式，資金使用缺乏控制，隨意性強(qiáng)，資金全面預(yù)算演變成數(shù)字堆砌游戲，一紙空談。

（三）融資渠道狹窄，資金籌集困難

對(duì)資金需求極大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金籌集無(wú)疑是繞不過(guò)去的難關(guān)，也是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問(wèn)題。由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企IPO和股權(quán)再融資限制條件高，以及能利用外資、信托、債券等其他融資渠道獲取資金的房企微乎其微，銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款仍然是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能選擇的常規(guī)資金籌集方式，這種融資方式的同時(shí)就帶來(lái)了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，償債壓力大，資金成本高的一些弊端。此外，我國(guó)銀行信貸的調(diào)控相當(dāng)頻繁，具有極高的不穩(wěn)定性，這無(wú)疑將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷于“靠天吃飯”的模式，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展難以突破的瓶頸。

（四）資金使用分散，資金管理模式落后

目前，有些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，有很多下屬子公司、項(xiàng)目部，這些子公司、項(xiàng)目部都設(shè)立分散在不同省市。為了方便子公司項(xiàng)目部自主經(jīng)營(yíng)的需求，集團(tuán)總部通常都采用了項(xiàng)目承包責(zé)任制的方式，授予子公司項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)采購(gòu)權(quán)的雙重權(quán)利。這些子公司項(xiàng)目部為了滿(mǎn)足各種需求，比如，配合當(dāng)?shù)劂y行業(yè)務(wù)開(kāi)展需要，又或者滿(mǎn)足自身資金調(diào)配自由，通常會(huì)在多家銀行設(shè)立多個(gè)銀行賬戶(hù)，每個(gè)賬戶(hù)都留存一定的資金，導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)資金分散零落，不能發(fā)揮聚合優(yōu)勢(shì)，賬戶(hù)資金閑置與短缺的現(xiàn)象并存。如此龐大復(fù)雜的資金賬戶(hù)體系，也使得集團(tuán)難以第一時(shí)間精準(zhǔn)的掌控資金池流量和存量情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)而可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的投融資決策。此外，子公司項(xiàng)目部的權(quán)利高度集中也滋長(zhǎng)了資金使用的隨意性。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的舉措

針對(duì)前文已述的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及弊端，提出如下加強(qiáng)房企資金管理的應(yīng)對(duì)措施。

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目可行性研究工作

可行性研究工作是房企項(xiàng)目投資決策的首要工作，也是戰(zhàn)略決策成敗的主要依據(jù)，因此必須加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，分析項(xiàng)目所在區(qū)域的人口、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、市場(chǎng)消費(fèi)等情況，做出客觀的預(yù)測(cè)，集中自身的優(yōu)勢(shì)資源去開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好、風(fēng)險(xiǎn)較小、周期較短的項(xiàng)目，組織專(zhuān)業(yè)人士反復(fù)論證，以提高項(xiàng)目可行性研究工作評(píng)審程序的專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性。同時(shí)，將資金管理工作提前到項(xiàng)目可行性研究階段，通過(guò)編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表，科學(xué)合理的確定項(xiàng)目整體資金量的需求，依據(jù)不同開(kāi)發(fā)階段的資金量需求進(jìn)行籌劃運(yùn)作，這樣降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了資金的合理安排。

（二）建立完善資金預(yù)算管理制度

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在樹(shù)立預(yù)算管理意識(shí)的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，要求各業(yè)務(wù)部門(mén)定期向預(yù)算管理部門(mén)上報(bào)資金預(yù)算執(zhí)行情況，對(duì)預(yù)算實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行原因分析，提出改進(jìn)措施和建議，及時(shí)修正預(yù)算，使得預(yù)算更加符合企業(yè)實(shí)際情況。此外，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行與考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，制定合理考核制度，各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定指標(biāo)對(duì)自己部門(mén)的預(yù)算進(jìn)行審查考核，根據(jù)評(píng)選結(jié)果給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，以期達(dá)到預(yù)算在資金管理中的控制、協(xié)調(diào)職能。以全面預(yù)算為依據(jù)，對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和使用，使企業(yè)的整個(gè)資金循環(huán)運(yùn)行順暢、高效。

（三）開(kāi)展多元化的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資形式整體較為單調(diào)，資金的來(lái)源多依賴(lài)于項(xiàng)目銷(xiāo)售款和銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)高、壓力大。銷(xiāo)售回款是項(xiàng)目后期資金來(lái)源的主要途徑，因此房企要?jiǎng)?chuàng)新銷(xiāo)售模式，結(jié)合不同的市場(chǎng)行情和客戶(hù)需求，多種銷(xiāo)售策略混搭運(yùn)用，以達(dá)到多方位多角度加快資金回籠的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)選擇互有需求、優(yōu)質(zhì)合適的企業(yè)，以合作項(xiàng)目或參與建設(shè)的方式，抱團(tuán)取暖，緩解融資壓力。此外，在不損害自身商業(yè)信用的前提下，技巧性的利用供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲自身資金流出也不失為一種融資渠道。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資信托，將會(huì)是我國(guó)房企發(fā)展融資模式的一種趨勢(shì)所向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，不斷發(fā)展壯大，具備實(shí)力成為可上市股份制企業(yè)時(shí)，才能不被迫局限于銀行融資的單一模式，選擇通過(guò)發(fā)行股票或債券方式籌集資金，從而達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）資金集中管控、構(gòu)建資金池

對(duì)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建立資金的集中管理模式是一種行之有效的選擇。通過(guò)設(shè)立資金池，使公司的資金得到統(tǒng)一的管理和調(diào)配，各項(xiàng)目需要資金時(shí)按流程制度進(jìn)行申請(qǐng)，審核通過(guò)后由資金管控中心進(jìn)行資金撥付。如此可以不受賬戶(hù)余額限制，減少資金閑置，充分發(fā)揮資金整合優(yōu)勢(shì)，達(dá)到資源共享。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的今天，還可以借助現(xiàn)代化的各種資金平臺(tái)實(shí)施在線(xiàn)監(jiān)控，下屬企業(yè)的資金存量和流向使用明朗清晰一覽無(wú)遺，便于上級(jí)單位實(shí)時(shí)掌握，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問(wèn)題并加以解決，降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)管理看財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理看資金，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立科學(xué)的投資決策機(jī)制、加強(qiáng)資金預(yù)算管理、拓寬融資渠道、完善資金管控模式來(lái)不斷提高資金周轉(zhuǎn)效率和使用效益，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。

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作者：安峻武 單位：北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司