房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制

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摘要:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常項(xiàng)目周期較長，涉及資金金額龐大，加上近年來國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，企業(yè)經(jīng)營中存在的不確定性因素增加，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險也更為巨大，加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的必然趨勢。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)內(nèi)控;策略

一、改善財務(wù)內(nèi)控環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者要提高財務(wù)內(nèi)控認(rèn)知水平，做好財務(wù)內(nèi)控體系的頂層框架設(shè)計，鼓勵企業(yè)全員積極參與和配合財務(wù)內(nèi)控工作的開展。企業(yè)要轉(zhuǎn)變財務(wù)工作模式，結(jié)合業(yè)務(wù)價值鏈對企業(yè)的財務(wù)組織結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)部門設(shè)計、崗位人員設(shè)置等方面進(jìn)行改進(jìn)，充分發(fā)揮財務(wù)的經(jīng)營預(yù)測等功能，延伸財務(wù)在企業(yè)投融資、資金收支、成本管理、稅務(wù)籌劃的工作內(nèi)容，全面提升企業(yè)業(yè)財融合管理的能力水平。企業(yè)要建立系統(tǒng)完善的財務(wù)內(nèi)控制度體系，具體包括會計內(nèi)控制度、不相容崗位分離制度等，要明確各個部門及崗位的財務(wù)內(nèi)控權(quán)責(zé)義務(wù)，切實(shí)指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控工作行為。

二、規(guī)范財務(wù)內(nèi)控活動

(一)加強(qiáng)資金統(tǒng)籌管控，建立資金集中結(jié)算中心為了實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金收付結(jié)算以及相關(guān)業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理，企業(yè)可建立資金集中結(jié)算中心，由結(jié)算中心統(tǒng)一管理下屬各單位部門的現(xiàn)金繳納、支出以及對外借款等業(yè)務(wù)，同時企業(yè)可通過在結(jié)算中心財務(wù)信息化管理系統(tǒng)中設(shè)計相應(yīng)的財務(wù)報賬、預(yù)算管理等模塊，搭建一體化的資金集中管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)模塊數(shù)據(jù)的對接共享，提高企業(yè)財務(wù)資金內(nèi)控的效率。企業(yè)資金集中結(jié)算中心在進(jìn)行資金管理時，要嚴(yán)格按照“收支兩條線”的基本原則設(shè)置資金收支賬戶。企業(yè)要通過實(shí)施全面預(yù)算管理，將企業(yè)所有的資金收支業(yè)務(wù)都納入預(yù)算管控的范圍內(nèi)，要求各單位部門在資金支出時，要提前向結(jié)算中心進(jìn)行申請，由預(yù)算中心統(tǒng)一調(diào)配使用。在資金預(yù)算支出過程中，要加強(qiáng)授權(quán)審批控制，合理分配審批權(quán)限，保障審批流程的合規(guī)性及內(nèi)容的準(zhǔn)確性，有效避免資金預(yù)算超支和預(yù)算外支出行為。

(二)建立財務(wù)委派制度，促進(jìn)財務(wù)人員職能轉(zhuǎn)型企業(yè)要建立財務(wù)委派制度，向下屬各個單位部門人員直接委派財務(wù)總監(jiān)，進(jìn)行財務(wù)的垂直管理，保證各單位部門人員都圍繞集團(tuán)統(tǒng)一的目標(biāo)開展財務(wù)內(nèi)控活動。企業(yè)要加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控人才培養(yǎng)，鼓勵財務(wù)會計人員學(xué)習(xí)和了解管理會計相關(guān)的工具方法，促進(jìn)財務(wù)人員職能轉(zhuǎn)型?？啥ㄆ诮M織財務(wù)人員開展教育培訓(xùn)活動，對其學(xué)習(xí)效果進(jìn)行考核評價，嚴(yán)格對內(nèi)控不力的人員進(jìn)行追責(zé)，促進(jìn)其積極主動地提升自身的綜合業(yè)務(wù)能力水平，掌握更多的財務(wù)專業(yè)化管理技能，更好地推動企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建和完善。

(三)強(qiáng)化成本控制約束，做好成本精細(xì)化管理工作企業(yè)要著重加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制約束，針對項(xiàng)目開發(fā)的各個階段研究制定相應(yīng)的成本費(fèi)用控制辦法及措施?？衫媚繕?biāo)成本法實(shí)現(xiàn)對成本目標(biāo)的逐級分解細(xì)化，以目標(biāo)為導(dǎo)向落實(shí)各個部門崗位的成本管控責(zé)任。企業(yè)可根據(jù)自身的開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)實(shí)際情況，在工程量清單、簽證變更以及工程結(jié)算等重要環(huán)節(jié)實(shí)行雙軌制度，加大對相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的審核力度，確保成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。針對不同的業(yè)務(wù)類型，要明確其成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，包括前期的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、預(yù)算編制、費(fèi)用支出流程審核等，各個節(jié)點(diǎn)都設(shè)置了與之對應(yīng)的成本控制責(zé)任崗位人員以及規(guī)范的成本管控措施，以確保成本控制活動的高效、有序開展。

(四)做好稅務(wù)籌劃工作，提升整體經(jīng)營效益水平企業(yè)要重點(diǎn)在土地增值稅籌劃、企業(yè)所得稅籌劃、合同管理、供應(yīng)商管理、發(fā)票管理等方面加強(qiáng)管控，明確具體的稅籌思路，將不同稅率項(xiàng)目分開核算，從而符合較低稅率適用條件，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。同時還可通過遞延納稅等方式幫助企業(yè)獲得額外的資金時間價值，相當(dāng)于為企業(yè)爭取到了一筆短期無息貸款，減輕企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。企業(yè)要針對不同階段以及相應(yīng)的稅種制定合理的稅收籌劃方案，充分利用稅收優(yōu)惠政策，最大程度上降低繳稅金額。如加大對精裝房的銷售以提升利潤等，企業(yè)還可以借助增值率不高于20%時可免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，合理地籌劃成本費(fèi)用損耗，將成本與利潤控制在一定額度范圍內(nèi)，為企業(yè)節(jié)省一筆土地增值稅金，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益的最大化。

三、加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險防控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營所面臨的風(fēng)險來自多個方面，本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險為例進(jìn)行展開說明。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行貸款進(jìn)行融資，企業(yè)的負(fù)債比重較高，對企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展是極為不利的。從企業(yè)的融資現(xiàn)狀來看，主要存在融資策略缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃性、貸款難度加大、融資渠道單一、缺乏有效的融資工具等諸多問題，而且本身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，前期需要大量的資金投入，但項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回收期長，會使企業(yè)產(chǎn)生較多的銀行貸款利息，增加企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，加大企業(yè)的融資風(fēng)險。為此，企業(yè)要積極拓展融資渠道，有效降低融資成本。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道包括銀行貸款、股權(quán)及債券融資，其他資金來源還包括施工單位墊資以及銷售資金的回籠等。企業(yè)在籌資時，要注意確保資產(chǎn)負(fù)債比例在可控范圍之內(nèi)，避免過度使用財務(wù)杠桿，給企業(yè)帶來過大的借貸償債壓力。企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目時，也要充分地進(jìn)行可行性分析，研究制定最優(yōu)投資方案，完善投資決策機(jī)制，確保項(xiàng)目投資的合理性和可靠性。企業(yè)要同銀行等金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作伙伴關(guān)系，通過協(xié)商談判獲得較低的貸款利率，從而降低企業(yè)的資金使用成本。

四、健全財務(wù)內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要健全財務(wù)內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制，一方面要確保財務(wù)內(nèi)控監(jiān)管的獨(dú)立性和權(quán)威性，在企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)下設(shè)專門的內(nèi)控審計監(jiān)管委員會，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)控的審計監(jiān)管活動，盡可能減少企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)同級人員對內(nèi)控審計行為的主觀因素干擾，有效地規(guī)避內(nèi)部徇私舞弊現(xiàn)象。同時在設(shè)計具體的財務(wù)內(nèi)控崗位時，要嚴(yán)格遵循“不相容崗位分離”原則，如財務(wù)費(fèi)用申請、審批、付款等崗位的分離、材料詢價、采購、驗(yàn)收等崗位的分離，通過崗位分離，促進(jìn)崗位之間互相監(jiān)督，強(qiáng)化內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)的制衡約束。另一方面企業(yè)要將審計監(jiān)管重心前移，從過去的事后財務(wù)核算型監(jiān)管模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑暗念A(yù)算編制審核監(jiān)管、風(fēng)險預(yù)測防范監(jiān)管，事中的過程控制監(jiān)管、跟蹤分析監(jiān)管，事后的財務(wù)核算監(jiān)管、評價反饋監(jiān)管等的全過程的監(jiān)督管控模式，針對各項(xiàng)財務(wù)內(nèi)控活動開展日常的和不定期的專項(xiàng)審計監(jiān)管活動，形成常態(tài)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的內(nèi)部審計監(jiān)督體系，全面提升企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控審計監(jiān)管效果，促進(jìn)各項(xiàng)財務(wù)內(nèi)控措施的有效落實(shí)。

五、強(qiáng)化內(nèi)部溝通與交流

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加快搭建業(yè)財一體化管理平臺，借助該平臺實(shí)現(xiàn)內(nèi)部財務(wù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的對接，促進(jìn)財務(wù)內(nèi)控信息的傳遞和共享，提高財務(wù)內(nèi)控信息處理的效率和質(zhì)量。同時企業(yè)要暢通各單位部門的信息溝通渠道，可通過企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站、即時通訊軟件以及部門之間定期的內(nèi)控交流會議等，加強(qiáng)內(nèi)部的溝通交流，及時發(fā)現(xiàn)和處理內(nèi)部異常問題，避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

六、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員要加強(qiáng)對財務(wù)內(nèi)控的重視程度，通過改善財務(wù)內(nèi)控環(huán)境、規(guī)范財務(wù)內(nèi)控活動、加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防控等一系列措施手段促進(jìn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建和完善，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者：萬桂華 單位：新疆飛晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司