談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對策

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摘要：現(xiàn)階段，雖然世界經(jīng)濟(jì)增速整體較為緩慢，增加了居民投資房產(chǎn)的意向，但我國正處于經(jīng)濟(jì)深化改革的重要時刻，“炒房熱”的盛行將房屋價格推向高峰，提高了居住性房屋價格，買房壓力劇增，抑制了人們幸福值，給國家發(fā)展帶來動蕩，因而國家也逐漸開始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，抑制非理性繁榮以及房地產(chǎn)泡沫。但“房產(chǎn)稅”等政策的實施縮小了房企收入空間，若企業(yè)不調(diào)整資金管理模式，依舊按照原本的方案開展資金管理，則容易導(dǎo)致房企出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，甚至破產(chǎn)危機(jī)?；诖?，本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點以及重要性，并分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀，以及管理過程中存在的問題，最后針對問題提出相關(guān)優(yōu)化措施。對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提升有一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點及重要性

(一)資金管理特點1.投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)主要以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，但這項業(yè)務(wù)不單涉及到土地和房屋開發(fā)，還涉及到配套設(shè)施的建設(shè)，業(yè)務(wù)范圍囊括從征地、勘察設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)的整個過程，其經(jīng)濟(jì)往來對象也包括政府、其他房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、供應(yīng)商等多個對象，業(yè)務(wù)內(nèi)容多且復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)需要在前期投入大量的資金來支撐整個工程的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大。2.資金回報周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性使得其建設(shè)周期較長，首先，在前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，設(shè)計人員要除了兼顧質(zhì)量問題外，還要考慮到美感和總成本。在經(jīng)過可行性分析后，還需要進(jìn)行征地拆遷、安置補償?shù)纫幌盗泄こ?，等到正式施工階段，又因為自然、環(huán)境等因素的制約而時常就可行性進(jìn)行進(jìn)一步分析，因此，房地產(chǎn)開發(fā)工程需要少則兩年，多則數(shù)年的時間才能完工，才能進(jìn)行下一步銷售操作，即房地產(chǎn)企業(yè)從資金投入到獲得銷售收入的整個過程較長[1]。3.資金投入風(fēng)險較大。從上述兩個特點來看，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨投資資金大且投資周期長的問題，雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以從自有、借入以及預(yù)售等手段獲取資金，但按國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)自有資金在總投資中的占比不能低于30%，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于負(fù)債經(jīng)營，再加上自然、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢等不確定因素眾多，一旦決策失誤，勢必會影響到最后的銷售環(huán)節(jié)，房屋積壓率增加，銷售收入遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，給企業(yè)帶來資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，甚至部分企業(yè)在施工中途出現(xiàn)資金鏈斷裂，工程爛尾，資金周轉(zhuǎn)失靈，直接引發(fā)破產(chǎn)危機(jī)。

(二)加強資金管理的重要性房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險性企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)上行時期，整體經(jīng)濟(jì)形勢較好，居民消費傾向較高，房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金回籠較快。而且，在這一時期，銀行放貸較為寬松，房地產(chǎn)企業(yè)可以較為容易的獲得貸款，可以滿足項目建設(shè)時對資金的要求。但在經(jīng)濟(jì)下滑時期，整體經(jīng)濟(jì)走勢并不較好，居民儲蓄傾向較高，房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金回籠較慢。而且，在這一時期，銀行放貸嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)不容易獲得貸款，企業(yè)資金緊張，如何提高資金利用率將成為房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。而目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境不單單是經(jīng)濟(jì)下滑，還伴隨經(jīng)濟(jì)的深化改革，“三去一降一補”等政策的實施，制約了空房囤積、炒房的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期指標(biāo)，然而伴隨利潤下降的是成本的上升，人力成本、原料采購成本等都在不斷上漲，開展資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高資金利用率、規(guī)避或減少資金斷鏈的概率，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要手段[2]。同時也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

(一)存貨周轉(zhuǎn)率分化嚴(yán)重房地產(chǎn)企業(yè)的存貨一般包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品以及擬開發(fā)產(chǎn)品，存貨規(guī)模直接反映了當(dāng)前可供企業(yè)發(fā)展的資源量，是企業(yè)創(chuàng)造價值的基礎(chǔ)。而根據(jù)企業(yè)年報、CRIC所的數(shù)據(jù)(如表1、表2所示)，截止到2019年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)整體存貨規(guī)模呈上漲趨勢，其中68家重點監(jiān)測房企規(guī)模存貨總額達(dá)107349億元，較年初增長9.1%，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.299次，較2018年下降0.058次；174家典型房企的存貨總額達(dá)到123380億元，較年初增長8.5%，平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.288次，較2018年下降0.056次。同2018年同期數(shù)據(jù)相比，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)率有小幅度上升，但規(guī)模房企之間存在明顯分化問題。依舊《2019上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)(表3)，排行榜前20、20到50之間以及51到100之間的房企存貨周轉(zhuǎn)率差距較大，尤其是排行榜51到100之間的房企平均存貨周轉(zhuǎn)率僅有0.202次，遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平0.288次。由此看來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較低，存貨變現(xiàn)能力較弱，存在資金周轉(zhuǎn)緊張風(fēng)險。

(二)償債壓力大隨2019年第四季度的到來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了償債高峰期，而根據(jù)《2019年上半年50家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行榜》數(shù)據(jù)顯示(如表4)，當(dāng)前排行榜前50家房企的資產(chǎn)負(fù)債率維持在81.1%，略高于2018年。同時，房企的平均速動比率維持在0.59，未達(dá)到穩(wěn)定水平1，雖然交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹認(rèn)為房企經(jīng)營資金可以覆蓋即將到期的債務(wù)，但從大數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力較大，未來企業(yè)財務(wù)風(fēng)險依舊較高，甚至超過以往幾年。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

(一)資金管理風(fēng)險意識不足房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、投資周期長以及投資風(fēng)險高等經(jīng)營特點使得其在發(fā)展過程中更加重視資金的安全管理，以規(guī)避會計舞弊，但相對忽視資金管理過程中存在的其他問題，比如利用率低下導(dǎo)致的資源浪費、投資回報率達(dá)不到預(yù)期等。而且，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度依舊較大，“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”等政策手段使得房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在業(yè)務(wù)創(chuàng)新、拓展融資渠道等方向上，企業(yè)管理人員、財務(wù)人員更側(cè)重于對收支情況的管制，而相對缺乏對新政策、新知識的攝取和學(xué)習(xí)，企業(yè)資金管理的思想、模式依舊以傳統(tǒng)模式為主，進(jìn)而導(dǎo)致其缺乏對資金使用有效性的思考，沒有風(fēng)險意識，主觀認(rèn)為企業(yè)的資金管理制度是完善的，抑制了企業(yè)資金管理制度的優(yōu)化，資金管理體系內(nèi)容難以滿足房企在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)健發(fā)展的要求[3]。

(二)融資渠道單一，融資成本較高數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)流入資金約為14.5萬億，現(xiàn)金流出額為15.76萬億，行業(yè)資金缺口1.26萬億，房企資金壓力加大。而房地產(chǎn)企業(yè)資金主要由自有資金、借入資金以及預(yù)售資金，其中借入資金占比相對較重。但對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，受企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營現(xiàn)狀等的限制，企業(yè)籌資渠道較為單一，多以銀行借貸為主。但即便是諸如萬達(dá)商業(yè)、紅星美凱龍等大型房地產(chǎn)企業(yè)，雖然其經(jīng)營規(guī)模較大、業(yè)務(wù)涉及面較廣、產(chǎn)業(yè)鏈豐富等，擁有多種融資渠道，包括銀行貸款、合作貸款、股票融資等，但主要融資渠道依舊以銀行融資為主[1]。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，整體房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的難度較高。首先，我國經(jīng)濟(jì)下行以及中央銀行對商業(yè)銀行貸款的管制，“限貸”政策、銀行緊縮貸款等手段導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲得商業(yè)貸款的難度加大，尤其是針對一般型房地產(chǎn)企業(yè)。其次，雖然銀行不是唯一獲得貸款的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可以依靠民間借貸、發(fā)行債券、股票等來獲得資金，但在目前我國經(jīng)濟(jì)形勢下滑的趨勢下，市場預(yù)期下降，投資者投資房地產(chǎn)的傾向下降，貸款利息較高，通過非銀行渠道需要付出更多的融資成本，而這也壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，影響企業(yè)自有資產(chǎn)的累積。同時，受財務(wù)管理轉(zhuǎn)型影響，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成較為完善的企業(yè)管理制度和運行流程，風(fēng)險發(fā)生的概率較高，因而其融資成本也居高不下。

(三)監(jiān)督評價機(jī)制不完善房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上的不足還體現(xiàn)在監(jiān)督評價機(jī)制的不完善，房企在市場拓展以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面的側(cè)重使得其在內(nèi)部建設(shè)上的投入較為有限，多數(shù)企業(yè)甚至沒有真正意義上的監(jiān)督評價機(jī)制，難以監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行資金管理制度、模式運行情況，并對資金管理效果以及制度有效性進(jìn)行合理評價，財務(wù)人員無法發(fā)現(xiàn)資金管理中存在或潛藏的風(fēng)險，影響管理者決策計劃有效性，導(dǎo)致企業(yè)資金管理真空和管理重復(fù)問題并存[4]。

(四)不可控因素諸多，資金管理方案難落實就目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理來看，首先，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的管理型會計人才，技術(shù)缺乏，難以制定專業(yè)化的工程預(yù)算方案，資金在各環(huán)節(jié)的分配上缺乏合理性。其次，財務(wù)人員未深入到業(yè)務(wù)活動中去，預(yù)算方案過于形式化，難以落實到具體，資金調(diào)動較為隨意。而且也導(dǎo)致財務(wù)人員對市場動向、形勢的把握不夠充分，所編制的投資可行性分析報告的權(quán)威性不足，增加房企投資的盲目性，所制定的資金管理方案失靈。再者，成本控制不嚴(yán)格，預(yù)算執(zhí)行力不足。雖然房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識不斷加強，但受人才、資金、技術(shù)等的限制，企業(yè)預(yù)算執(zhí)行力度不足，成本管控缺乏明確的目標(biāo)，同時在成本細(xì)分以及分?jǐn)偵线€存在分界不明晰的問題，成本管控效果不佳。

四、解決措施

(一)加強資金風(fēng)險管理思想建設(shè)現(xiàn)代化財務(wù)管理轉(zhuǎn)型是一項耗時、耗力的系統(tǒng)工程，資金管理作為財務(wù)管理中的組成部分，其建設(shè)也非一蹴而就之功，房地產(chǎn)企業(yè)在加強資金管理時，首先應(yīng)加強思想層面的建設(shè)，借助專題研討會、專業(yè)培訓(xùn)會等加強上下全體人員對財務(wù)管理轉(zhuǎn)型以及資金管理重要性的認(rèn)識，提高人員風(fēng)險管理意識，同時深入了解現(xiàn)階段資金管理改革之路，分析企業(yè)現(xiàn)行資金管理中存在的隱患。此外，還要加強對管理層、財務(wù)人員專業(yè)能力的培養(yǎng)，促使企業(yè)管理層以批判的眼光分析現(xiàn)有資金管理體系的功能和應(yīng)用效果，做好頂層設(shè)計；促使財務(wù)人員可以編制出科學(xué)合理的資金管理方案。

(二)構(gòu)建多元化融資平臺1.加強銀企合作雖然隨互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展，投資者、企業(yè)可以快速獲取其他企業(yè)所披露信息，但就整體來看，由于企業(yè)公開披露的信息并不完整，大部分投資者參照銀行的征信來評估一個企業(yè)的發(fā)展。因此，和銀行之間維持良好的關(guān)系首先可以提高企業(yè)信譽，借貸公司、投資方更愿意投資。其次，商業(yè)銀行貸款作為目前房地產(chǎn)企業(yè)主要的籌資渠道，和銀行之間維持良好的關(guān)系可以降低貸款利率，減少企業(yè)的融資成本。在具體操作中，第一房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)和銀行間樹立合作共贏的融資理念，在不泄露企業(yè)機(jī)密的基礎(chǔ)上盡可能多的將企業(yè)經(jīng)營情況披露給銀行，減少信息不對稱問題，借此讓銀行準(zhǔn)確的把握企業(yè)的真實經(jīng)營情況，有利于二者關(guān)系的維系。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全內(nèi)部信用管理制度，加強對企業(yè)信用管理的重視，及時償還各項債務(wù)，并積極發(fā)展各項業(yè)務(wù)，以維持并提升信譽等級。第三，做好項目的前期可行性分析。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是否成功關(guān)鍵在于做好項目前期可行性分析。一般企業(yè)的可行性分析主要集中在于對項目的地理位置、項目的定位、項目的配套、項目的亮點和賣點以及項目是否符合國家政策(如學(xué)區(qū)房、安置房等)等方向，在前期做好詳盡的項目資金來源分析、項目盈余分析等，如此才可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目得到銀行等貸款機(jī)構(gòu)的青睞。2.加強對金融工具的應(yīng)用除了受金融市場完善程度這個不可控因素外，房地產(chǎn)企業(yè)可以從加強對金融工具應(yīng)用出發(fā)，拓展融資渠道。第一，利用期權(quán)工具。對于未售出房屋，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用銷售期權(quán)的模式，按照約定買方擁有可以在未來約定的時期以約定價格購入房屋的權(quán)利，并享有不行使這個權(quán)利的自由，所付出的只是一個期權(quán)費。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，居民購房的欲望下降很大程度上是由于政府對房價的干預(yù)，居民想要購買房屋但怕房屋貶值，遭受損失，尤其是對于非黃金階段的樓盤，其銷售速度較為緩慢，拉長了企業(yè)資金回籠周期。相比直接購買，期權(quán)費用支出更少，而且居民可以自行決定是否行使權(quán)利，自由度較高，可以有效刺激購買欲[5]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)貸款。項目開發(fā)貸款主要是房地產(chǎn)企業(yè)申請商業(yè)銀行貸款：在項目前期取得國土證時，利用抵押進(jìn)行流動資金貸款，在項目四證齊全時進(jìn)行項目貸款，五證齊全進(jìn)入銷售階段時逐步還款開發(fā)貸款。

(三)完善監(jiān)督機(jī)制，實施計劃管理首先，風(fēng)險管理可以幫助房企分析出資金管理中存在的風(fēng)險，同時規(guī)避或減少風(fēng)險帶來的經(jīng)濟(jì)損失。而監(jiān)管評價機(jī)制的建立和完善可以幫助事業(yè)房企分析和識別資金管理運行過程中存在的問題和隱患，給民政房企資金管理的優(yōu)化提供參考依據(jù)和革新重點。其次，實施全方位資金流動管理。業(yè)務(wù)開展中各項支出必須要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批方可記賬支出，同時將資金管理各環(huán)節(jié)工作職責(zé)、權(quán)利劃分到具體部門、具體個人，在出現(xiàn)問題時直接找負(fù)責(zé)人和經(jīng)手人。最后，定期開展財務(wù)報告會，報告內(nèi)容包括財務(wù)收支報表、銀行對賬單、收支會計科目文字說明等，加強房地產(chǎn)企業(yè)對財政資金使用情況的了解，便于管理者及時修正決策計劃。

(四)加強預(yù)算管理，提高資金利用率預(yù)算是企業(yè)對經(jīng)營活動的預(yù)算，企業(yè)可以依據(jù)預(yù)算指標(biāo)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，并提高資金的利用率，從而幫助企業(yè)規(guī)避或減少資金管理風(fēng)險。因此，第一，房企應(yīng)提高預(yù)算指標(biāo)編制的科學(xué)性，從戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，融合部門、個人計劃，再將其細(xì)化到各活動環(huán)節(jié)。第二，加強預(yù)算執(zhí)行。在科學(xué)編制預(yù)算指標(biāo)后，企業(yè)還需要加強對預(yù)算指標(biāo)落實的監(jiān)督，及時對實際數(shù)據(jù)和預(yù)期指標(biāo)進(jìn)行對比，并調(diào)整偏差。第三，加強對資金流向和流量的控制，保障預(yù)算內(nèi)資金供應(yīng)，防止經(jīng)營風(fēng)險。并通過控制存貨規(guī)模和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)來降低資金成本。第四，更新改造、設(shè)備大修等資金必須嚴(yán)格按照審批的項目預(yù)算執(zhí)行，保證?？顚Ｓ?，不得挪用資金及變更項目[6]。第五，發(fā)生年度預(yù)算外資金，必須按預(yù)算審批程序上報上級部門批準(zhǔn)追加預(yù)算后辦理，杜絕無預(yù)算、超預(yù)算的資金支付。

五、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中還存在諸多問題，不但阻礙企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，同時還給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強資金風(fēng)險管理思想建設(shè)、構(gòu)建多元化融資平臺、完善監(jiān)督機(jī)制以及加強預(yù)算管理，在結(jié)合自身實際經(jīng)營情況的基礎(chǔ)上對現(xiàn)行資金管理制度進(jìn)行優(yōu)化，從而促使企業(yè)可以穩(wěn)健發(fā)展。

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作者：晏津津 單位：鴻基世業(yè)集團(tuán)