淺析公允價值計量在房地產的應用
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摘要:隨著全球經濟一體化的發(fā)展，全球范圍內的會計準則日益趨同。2006年2月15日，我國財政部的《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產》，在內容上和國際會計準則(IAS40)保持了一致，都允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價值模式計量。雖然公允價值模式能使企業(yè)資產增值，助力企業(yè)的發(fā)展，但公允價值在實際應用中也存在一些弊端。本文在分析公允價值計量模式在投資性房地產中應用的重要性基礎上，深入探討了投資性房地產公允價值計量模式的主要處理邏輯，以及這種計量模式的好處和潛在的風險，并提出了投資性房地產公允價值計量模式的風險防范對策，以期促進公允價值計量模式在投資性房地產中的應用。
關鍵詞:投資性房地產；公允價值；計量模式
一、引言
2006年2月15日，財政部了關于投資性房地產的第3號會計準則：《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產》，在內容上和國際會計準則(IAS40)保持了一致，允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價值模式計量。迄今為止，已經十多年過去了，隨著中國經濟的迅猛發(fā)展，工業(yè)地產、商業(yè)地產作為投資性房地產的主要投資對象，越來越受到青睞，市場交易十分活躍，原有的成本模式已無法反映投資性房地產真正的價值，在此基礎上編制的財務會計報表亦缺乏市場相關性和價值可靠性。但根據目前會計準則的相關規(guī)定，在公允價值模式下，既存在對企業(yè)有利的一面，也存在一些的弊端。應該充分利用好這一準則，取其利避其害，促使企業(yè)更健康的發(fā)展。因此，探討公允價值計量模式在投資性房地產中的應用具有重要的現(xiàn)實意義。
二、投資性房地產公允價值計量模式的主要處理邏輯
根據企業(yè)會計準則及相關文件，公允價值計量模式和成本模式之間的主要異同點為：
三、投資性房地產公允價值計量模式的好處和潛在的風險
投資性房地產計量模式從成本模式變更為公允價值模式，將會對企業(yè)包括資產總額、凈資產總額、資產負債結構、盈利能力等多方面產生重大影響：(一)有利方面。1.改善資產結構。在公開市場環(huán)境總體向好，投資性房地產市場價值評估增長的前提下，采用公允價值模式計量，企業(yè)資產總額、凈資產總額等資產指標會增加，使報表反映的房地產價值更加真實，更加符合實際市場情況。同時根據凈資產增加幅度大小，資產負債率會有不同程度的下降，能夠一定程度上改善了銀行等金融機構對企業(yè)的債務評級水平，增強了企業(yè)負債能力。使得企業(yè)在對投資性房地產利用公允價值模式計量后，可以進一步提高債務規(guī)模、延長債務年限，為企業(yè)后續(xù)融資提供更大的空間。2.提升盈利能力。由于公允價值模式下，投資性房地產不再計提折舊，在不考慮投資性房地產公允價值變動損益的前提下，能直接的減少企業(yè)費用，降低出租成本，企業(yè)利潤總額相比成本模式增加，如果評估價值持續(xù)增長，則可以進一步增加利潤總額，提升企業(yè)盈利能力。(二)潛在風險。1.現(xiàn)金風險——稅負增加。在原先的成本模式計量下，定期應對投資性房地產計提折舊，稅法也允許將這部分折舊在所得稅前列支，但公允價值模式計量后，企業(yè)在投資性房地產的會計處理中不再計提折舊。根據《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)第八條的相關規(guī)定，對于企業(yè)按照會計準則規(guī)定，并且已經在日常財務會計處理中已經實際確認的成本費用，凡是沒有超過稅法和稅前扣除范圍和標準的，可以根據企業(yè)在日常財務會計處理中實際確認的成本費用，在計算應納稅所得額時進行扣除。所以，如果沒有在企業(yè)會計處理中實際確認的資產折舊，根據所得稅法以及相關規(guī)定將無法在所得稅前扣除，因此會增加企業(yè)所得稅負擔和現(xiàn)金支出。2.現(xiàn)金風險——股東分紅增加。在公開市場環(huán)境總體向好，評估增值的大前提下，采用公允價值模式計量，雖然會使得企業(yè)資產總額、凈資產總額增加，反映了資產真正的市場價值，但是該項收益實際為賬面收益，并無實際現(xiàn)金收入。而企業(yè)在進行股利分配時，常用的分配方案包括剩余股利、固定股利、固定股利支付率、低正常股利加額外股利，但這些方式都未考慮公允價值變動帶來的利潤影響。所以，采用公允價值模式進行計量時，需要充分考慮企業(yè)實際盈利情況，在此基礎上結合股利分配方案，保持企業(yè)在市場經濟下的形象和信譽，避免因分紅給企業(yè)帶來資金問題，進而影響企業(yè)發(fā)展。3.經營泡沫風險。由于公允價值變動主要根據房地產公開市場環(huán)境進行評估，容易受到諸如國家宏觀調控、房地產市場供求變化、投資者心理、評估事務所專業(yè)程度、評估選用方法等多種因素的影響，雖然這些因素和企業(yè)本身的資產經營能力沒有直接關系，但評估結果卻又直接的反映在企業(yè)的經營成果之中。如果評估價值產生上下波動，就會造成包括利潤、凈資產、盈利性指標和資產運行效率指標的起伏，會導致企業(yè)預算偏差過大，影響企業(yè)整體經營評價，所以對企業(yè)管理層的考核辦法也需相應調整。4.操縱利潤風險。根據《企業(yè)會計準則》相關規(guī)定，企業(yè)在經營過程中，對投資性房地產的計量模式可以選擇成本模式，或者選擇公允價值模式，但一經確定后，除非特殊情況否則不得隨意變更。如果是已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，不可以再轉為成本模式。但又有另一條規(guī)定，如有確實依據表明投資性房地產持有目的或者實際用途發(fā)生改變，應根據實際情況將投資性房地產轉為固定資產或者存貨，那么在轉換時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，這樣就變相的將企業(yè)的資產價值變成了轉換日的公允價值。所以，從會計準則的規(guī)定來看，雖然投資性房地產選擇公允價值后，不可能采用成本模式，但如果改變用途后則就可以將以公允價值計量的投資性房地產轉變?yōu)橐猿杀居嬃康墓潭ㄙY產，如果市場房價存在波動，那么對利潤也會產生的影響，企業(yè)就可能通過投資性房地產和固定資產之間的轉換操作而調節(jié)利潤。
四、投資性房地產公允價值計量模式的風險防范對策
通過前文所述，投資性房地產公允價值模式中存在潛在的風險，因此建議從以下幾個方面采取措施，以有效控制其風險：(一)現(xiàn)金預算管理。由于采用公允價值模式計量后，一方面因為不再計提折舊帶來利潤以及所得稅稅負增加，另一方面評估增值也會影響凈利潤，但這兩個利潤變動的因素和企業(yè)現(xiàn)金增長完全無關。假如分紅政策不進行相應調整，那么對于企業(yè)現(xiàn)金支出而言就會因為計量模式的變化而有所上升。為避免現(xiàn)金流風險，需要企業(yè)將全面預算管理和日常資金管理有效的進行結合，建立協(xié)調發(fā)展理念，統(tǒng)籌資金管理工作，注重資金管理的平衡，降低和規(guī)避資金風險，促進企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。(二)評估方法鎖定。為避免因評估方法變化造成評估價值異常波動形成經營泡沫風險，參考國務院國資委對于國有資產評估的相關規(guī)定，目前國有資產評估方法主要有四種，分別是收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法。對于投資性房地產的公允價值評估而言，基于會計持續(xù)經營假設，所以本質上也是持續(xù)性評估，必須保證不同期間資產評估方法的一致性，如無重大政策、重大環(huán)境的變化，評估事務所不能任意改變資產評估方法，而造成評估價值的異常波動。(三)避免人為干預。為避免企業(yè)管理層在公允價值變動過程中的干預形成經營泡沫風險，參考《公司法》中涉及會計師事務所的相關規(guī)定，聘用、解聘審計業(yè)務的會計師事務所時，應當依照公司章程，經由董事會、股東會、股東大會審議并形成決議。所以負責企業(yè)資產評估工作的評估事務所，也應當依照公司章程，經由董事會、股東會、股東大會審議并形成決議。同時，為避免企業(yè)管理層利用公允價值變動操控企業(yè)凈利潤、凈資產以及留存收益，對企業(yè)管理層的考核中，應著重于企業(yè)自身運營的效益效率、勞動產出效率和價值創(chuàng)造能力，剔除主要因外部環(huán)境影響而帶來的公允價值波動。(四)加強監(jiān)督懲戒。為避免企業(yè)甚至股東利用投資性房地產不同計價模式操縱利潤風險，必須加強對企業(yè)的約束，政府監(jiān)管部門應制定嚴格的檢查制度，充分發(fā)揮證監(jiān)會、中央審計署以及注冊會計師的監(jiān)督、檢查功能。對濫用會計準則的企業(yè)和相關人員，根據造成影響的嚴重性，給予行政、民事甚至刑事處罰，為公允價值的實施建立良好的應用環(huán)境。
五、結語
和其他的會計政策相比，投資性房地產計量模式的選擇對企業(yè)的影響巨大，雖然有十分突出的好處，但也同樣存在相對應的風險，無論是對股東還是經營者，都應結合企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略確定，讓會計準則的應用為企業(yè)發(fā)展服務。從政府層面而言，也需要持續(xù)加強對使用公允價值計量企業(yè)的監(jiān)管，為公允價值的應用創(chuàng)造完善的政策環(huán)境。
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作者:劉功一 單位:上海浦東軟件園股份有限公