房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見(jiàn)問(wèn)題

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在近年來(lái)勢(shì)頭穩(wěn)定，越來(lái)越多的人注意到房地產(chǎn)行業(yè)存在的商機(jī)，逐漸投身于其中。本文將就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算進(jìn)行探究，詳細(xì)介紹成本的組成部分、闡述當(dāng)前存在的問(wèn)題以及提出有效的解決方法，以期能夠?yàn)橥苿?dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)成本核算；常見(jiàn)問(wèn)題

為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的改革與發(fā)展，需要就當(dāng)前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出措施。例如在會(huì)計(jì)成本核算方面出現(xiàn)成本難以確定、成本分配不均勻以及賬簿設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題，需要先了解該企業(yè)的成本組成成分，再根據(jù)產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析得出結(jié)果，提出明晰成本審核、準(zhǔn)確分配費(fèi)用和合理設(shè)置賬目等措施來(lái)解決當(dāng)前問(wèn)題。

一、成本組成

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行成本費(fèi)用核算的組成部分比較多，主要是由以下三個(gè)部分組成的：

（一）工程費(fèi)用

工程費(fèi)用除了包含建設(shè)房屋需要的資金以外還包括前期購(gòu)買(mǎi)土地的資金、準(zhǔn)備材料、聘請(qǐng)工人、安裝施工等方面的費(fèi)用，工程費(fèi)用的數(shù)額占據(jù)企業(yè)成本組成的八成。（1）土地費(fèi)用。開(kāi)發(fā)土地，購(gòu)買(mǎi)可用土地是房地產(chǎn)行業(yè)必須要做的工作，在開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)付許多類(lèi)別的費(fèi)用，例如征用土地、租賃土地以及轉(zhuǎn)讓土地等費(fèi)用。主要包括土地征用費(fèi)、土地出讓金、土地購(gòu)置（拍賣(mài)、招標(biāo)）費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣(mài)傭金、土地交易費(fèi)、土地契稅及其他土地費(fèi)用。（2）前期費(fèi)用。前期費(fèi)用主要是花費(fèi)在施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際調(diào)查、測(cè)繪等方面的費(fèi)用，該類(lèi)型支出大部分屬于人工費(fèi)用是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行工作所支出的金額。主要包括七通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、可行性研究、設(shè)計(jì)費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建、大配套費(fèi)、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪及其他前期費(fèi)用。（3）建安工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)用主要包括建安工程（土建工程、安裝工程、裝飾工程）、樣板房/售樓處裝修、建安監(jiān)理費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、景觀工程費(fèi)。費(fèi)用包括材料購(gòu)買(mǎi)、人員雇傭、器材租借以及企業(yè)工程款項(xiàng)費(fèi)用。這個(gè)階段的費(fèi)用支出比較頻繁，在計(jì)算過(guò)程中比較復(fù)雜，需要公司的財(cái)務(wù)計(jì)算人員花費(fèi)較多的心力。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及公用配套設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及公用配套設(shè)施費(fèi)在整體支出的兩成左右，主要包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費(fèi)、電視、通訊工程費(fèi)、通訊線路及設(shè)備安裝、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政等?；A(chǔ)設(shè)施主要是滿足人們的需求，而配套設(shè)施則包括區(qū)內(nèi)公建費(fèi)（會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車(chē)棚、露天停車(chē)場(chǎng)、鍋爐房、水塔、室外游樂(lè)設(shè)施）、小配套費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)、公共設(shè)施維修基金及為其他公用配套設(shè)施費(fèi)等，由于其與購(gòu)買(mǎi)者的生活息息相關(guān)，因此需要確保其質(zhì)量，這就要求其成本不能夠降低。

（三）其他相關(guān)費(fèi)用

除去工程費(fèi)用以及建安工程費(fèi)用，其他費(fèi)用皆列入其他相關(guān)費(fèi)用之列，其中包括企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用包括辦公費(fèi)用、資金成本、項(xiàng)目工資及福利費(fèi)、郵電費(fèi)、差旅費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)還有基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用等。

二、存在問(wèn)題

現(xiàn)代的房地產(chǎn)行業(yè)在工程建設(shè)方面已經(jīng)取得卓越成效。然而，雖然其發(fā)展快速，卻在發(fā)展過(guò)程中暴露許多問(wèn)題，例如在會(huì)計(jì)成本審核的過(guò)程中存在以下三個(gè)主要問(wèn)題：

（一）成本難確定

成本審核的主要工作是能夠快速確定審核的對(duì)象之后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與結(jié)算。然而在實(shí)際的審核過(guò)程中卻出現(xiàn)了許多問(wèn)題，例如成本對(duì)象不明確，由于施工過(guò)程需要支付的費(fèi)用太多，尤其瑣碎的賬目支出比較多的情況下會(huì)影響審核人員的工作，無(wú)論是否進(jìn)行細(xì)分成本支出類(lèi)別，都會(huì)增加核算的難度。其次是工程開(kāi)展過(guò)程具有較強(qiáng)的不定性，施工過(guò)程容易受到外界因素干擾，最終增加成本支出，或者因?yàn)槭袌?chǎng)材料費(fèi)用的降低而減少成本使用，因此成本的計(jì)算不準(zhǔn)確，很難順利展開(kāi)審計(jì)工作。

（二）歸集隨意

在成本的歸集上，大多公司都選擇間接歸集的方式來(lái)歸集成本，譬如上文中提到的各類(lèi)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)就算是間接歸集。其次是公司的高層人員忽略歸集的重要性導(dǎo)致工程的資料不完整，在進(jìn)行成本審計(jì)的時(shí)候無(wú)法找到詳細(xì)的資料進(jìn)行比對(duì)，造成審計(jì)的工作難度上升。

（三）分配不規(guī)范

分配不規(guī)范的原因是多樣化的，首先是由于公司的成本費(fèi)用支出多，支出瑣碎，工作人員得到的會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，無(wú)法根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行成本分配；其次是在進(jìn)行分配時(shí)，人員對(duì)公司的業(yè)務(wù)不熟悉，沒(méi)有按照工程的實(shí)際進(jìn)行分配；最后是人員在進(jìn)行工作時(shí)，忽略了分配的原則，過(guò)于隨意的進(jìn)行成本的預(yù)算設(shè)計(jì)，之后按照能夠增加企業(yè)自身利益的方案進(jìn)行成本分配。

（四）賬簿設(shè)計(jì)問(wèn)題

賬簿設(shè)計(jì)過(guò)于詳細(xì)，沒(méi)有進(jìn)行合理的分類(lèi)，會(huì)造成企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在核算過(guò)程中花費(fèi)太多時(shí)間在整理賬目以及多次計(jì)算賬目的準(zhǔn)確度上，縮短核算的時(shí)間。由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程開(kāi)展從購(gòu)買(mǎi)土地到工程安裝結(jié)束的周期比較長(zhǎng)，在此過(guò)程中花費(fèi)的成本金額高、數(shù)量多、類(lèi)型不定，人員在施工過(guò)程中沒(méi)有根據(jù)類(lèi)型進(jìn)行成本核算的整理與分類(lèi)，很容易造成審計(jì)人員的混亂，降低核算的準(zhǔn)確性。

三、解決方法

按照上文中存在的問(wèn)題分析進(jìn)行總結(jié)，在這個(gè)基礎(chǔ)上確定出能夠解決問(wèn)題的方案，提出以下三個(gè)措施：

（一）明晰成本審核

首先進(jìn)行成本審核需要確定審核的對(duì)象，這就需要會(huì)計(jì)人員對(duì)工程所需要支出的費(fèi)用有詳細(xì)的了解，對(duì)市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)能夠進(jìn)行預(yù)測(cè)，才能夠確保人員的工作效率?？梢远酱倜恳粋€(gè)項(xiàng)目的工程會(huì)計(jì)人員設(shè)計(jì)出成本預(yù)算方案，根據(jù)成本適用對(duì)象以及可能出現(xiàn)的影響因素制定成本使用計(jì)劃。這就要求工作人員要進(jìn)行實(shí)地的考察，充分考慮到現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地、物資、人員工資以及安全防護(hù)措施等方面的內(nèi)容，將可能需要花銷(xiāo)的方面記錄下來(lái)進(jìn)行成本預(yù)算設(shè)計(jì)。其次需要注意到有些工程需要獨(dú)立進(jìn)行核算，例如當(dāng)一項(xiàng)大型工程需要建造許多棟建筑，而各個(gè)建筑之間的功能并不一致，人員在進(jìn)行預(yù)算方案設(shè)計(jì)時(shí)按照區(qū)域或者建筑功能進(jìn)行多個(gè)方案的設(shè)計(jì)，以及最終成本的核算時(shí)需要進(jìn)行不同的結(jié)算，這樣能夠進(jìn)一步提高資金計(jì)算的準(zhǔn)確性。如果碰上多個(gè)建筑同屬一個(gè)施工隊(duì)伍進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候，按照其工作量進(jìn)行結(jié)算，不需要合并。成本審核的明細(xì)能夠保證人員不出現(xiàn)思維混亂的現(xiàn)象，能夠根據(jù)核算對(duì)象井井有條的完成成本核算工作。

（二）準(zhǔn)確分配費(fèi)用

由于現(xiàn)代的工程建筑涉及到的人員眾多，工作難度高，涉及范圍廣，因此需要實(shí)現(xiàn)資金歸集的準(zhǔn)確以及費(fèi)用分配的準(zhǔn)確。成本歸集的時(shí)候會(huì)遇上需要間接歸集的現(xiàn)象，這是很棘手的問(wèn)題。會(huì)計(jì)人員可以采取比例分配等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)軌跡的準(zhǔn)確。在進(jìn)行成本分配的過(guò)程中，首先需要對(duì)成本核算人員進(jìn)行技能操作的培訓(xùn)，將工程中涉及到的成本分配類(lèi)別灌輸于工作人員腦海中，提高分配的準(zhǔn)確性。其次是需要注意按照分配的原則，不能按照成本利益的最大化分配，應(yīng)該考慮到實(shí)際的情況以及對(duì)后期工程的收入進(jìn)行預(yù)估，將成本精準(zhǔn)分配在各個(gè)部分，實(shí)現(xiàn)工程整體收益的最大化。

（三）合理設(shè)置賬目

合理設(shè)置賬目一方面可以表現(xiàn)在會(huì)計(jì)人員根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行賬簿的分類(lèi)設(shè)計(jì)；另一方面是公司能夠啟用全程跟蹤分階段核算的成本審核制度。首先是賬目的分類(lèi)設(shè)計(jì)上，人員可以劃分出幾個(gè)具體的類(lèi)別，將具體的支出歸類(lèi)到每一個(gè)類(lèi)別當(dāng)中，善于合并小數(shù)額的費(fèi)用，方便后期的結(jié)算，降低人員的工作量，提高效率。其次是全過(guò)程跟蹤分階段審核的制度啟用，會(huì)計(jì)人員全過(guò)程跟蹤工程成本的使用情況，將其記錄下來(lái)，按照工程的周期劃分出幾個(gè)較為平均的時(shí)間段作為結(jié)算日期，之后根據(jù)周期性對(duì)工程進(jìn)行結(jié)算。這種方法的使用能夠提高成本核算的效率以及精確程度，降低人員操作不規(guī)范的可能性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的最大化。最后需要注意企業(yè)應(yīng)該組成監(jiān)督隊(duì)伍來(lái)監(jiān)督會(huì)計(jì)人員和施工人員的工作，針對(duì)成本支出與計(jì)算方面實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的監(jiān)督與管理，確定不出現(xiàn)紕漏。合理的設(shè)置賬簿能夠降低會(huì)計(jì)人員的操作以及計(jì)算難度，有效提升人員的工作效率，確保成本審核最終結(jié)果的準(zhǔn)確性，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造收益。

四、結(jié)語(yǔ)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算目標(biāo)問(wèn)題的解決還需要一段時(shí)間，需要行業(yè)內(nèi)部對(duì)人員的行為進(jìn)行規(guī)范以及能夠就成本預(yù)算以及分配方面的問(wèn)題進(jìn)行具體的分析之后總結(jié)問(wèn)題關(guān)鍵，得出具有針對(duì)性的問(wèn)題解決方案，借此來(lái)解決存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要穩(wěn)定當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)還需要專(zhuān)家的指導(dǎo)以及從業(yè)人員的積極配合，多位一體才能夠達(dá)成目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

［1］耿祎雯.淺析企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及對(duì)策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例［J］.中國(guó)商論,2017（13）.

作者：呂秋艷 單位：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（成都）有限公司西安分公司