房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)　控制　措施

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤(rùn)以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險(xiǎn)。本文當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財(cái)務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

第一，按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過長(zhǎng)比較較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤(rùn)同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì)顯著降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。企業(yè)需要應(yīng)對(duì)銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當(dāng)中，往往缺乏對(duì)工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設(shè)計(jì)后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長(zhǎng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場(chǎng)當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤(rùn)下降或者是虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的過程當(dāng)中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估環(huán)節(jié)，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)。例如近年來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國(guó)企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì)給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會(huì)將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國(guó)金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財(cái)務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)管理可以說是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本，通過約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級(jí)管理人員帶頭，并且財(cái)務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對(duì)財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計(jì)與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計(jì)圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財(cái)務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，招聘或者是聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財(cái)務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應(yīng)對(duì)行業(yè)變化過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(zhǎng)，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度減輕政策帶來的市場(chǎng)沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

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作者：史功路 單位：西京學(xué)院