房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

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摘要：在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)資源配置不斷深化的推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率也迅速上升，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制勢(shì)在必行。文章從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其產(chǎn)生原因入手，深入剖析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，從投資、籌資、營運(yùn)與收益分配四個(gè)角度分析該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后文章從提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理控制資金使用效率、提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)、提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)五個(gè)方面提出了加強(qiáng)防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

0引言

近年來，我國經(jīng)濟(jì)成長態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了一份強(qiáng)大的力量，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不斷的增加。但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如此之快所帶來的問題也漸漸顯現(xiàn)，其中財(cái)務(wù)安全狀況問題較為突出。2017年6月的中國非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告顯示，在財(cái)務(wù)安全情況最糟的100家企業(yè)之中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)的比例最高，多達(dá)23家。該行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性特點(diǎn)為資金需求量大，在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)之初需要進(jìn)行籌集大額資金而且資金回收的時(shí)間較長，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論的探討研究，目前為止大部分的學(xué)者都是從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控方法、運(yùn)用各種方法構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型或利用其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對(duì)其提出相應(yīng)的措施。ZhangML、YangW表明房地產(chǎn)投資是收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。高風(fēng)險(xiǎn)通常也伴隨著高收益，但對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的分析重點(diǎn)在于分析辨認(rèn)不同類型的投資風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)投資行為使用模糊綜合評(píng)價(jià)法來對(duì)此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估［1］。孟偉解釋財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生主要是由于企業(yè)存在債資比例不均衡和舉債渠道單一的問題，是可能導(dǎo)致企業(yè)丟失債務(wù)償還能力而使得投資者對(duì)企業(yè)的效益估計(jì)有所下降的風(fēng)險(xiǎn)［2］。本文以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究為題，針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因進(jìn)行分析并提出高效可行的解決方案，爭(zhēng)取為房地產(chǎn)企業(yè)提供合適的參考辦法。

1房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

1.1房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要是指其開發(fā)項(xiàng)目從決策決定日期到該項(xiàng)目建成期間內(nèi)，由于外部的不確定因素及宏觀環(huán)境的變化、貨幣時(shí)間價(jià)值的影響等其他各個(gè)因素的變化而導(dǎo)致最終的經(jīng)濟(jì)利益與制定的目標(biāo)差距較大時(shí)，使企業(yè)的利潤下滑，致使企業(yè)的投資報(bào)酬率下降而隨之發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2籌資風(fēng)險(xiǎn)

隨著物價(jià)的逐漸升高，房地產(chǎn)的開發(fā)成本也水漲船高。房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)經(jīng)營周期長、資金需求量大的行業(yè)，企業(yè)為了自身的生存和發(fā)展，背后就需要強(qiáng)勁的資金力量來支持。房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目、購置物資、對(duì)外投資等都需要籌集資金。股權(quán)性資金的籌集和債權(quán)性資金的籌集都是房地產(chǎn)企業(yè)主要籌集資金的方法，其中主要造成籌資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也是由于這二者的資金比例不恰當(dāng)，因?yàn)榛I資既要防止負(fù)債過多，增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又要合理高效地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高資金的收益水平。

1.1.3營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

由于企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況的不確定性，市場(chǎng)需求的變化、物價(jià)水平的變化、消費(fèi)者的偏好變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營策略發(fā)生改變等等情況的發(fā)生導(dǎo)致企業(yè)的銷售收入下降，盈利情況不理想；工程物資的價(jià)格提高、人員平均薪酬變化等等諸多問題而導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)營成果與預(yù)期產(chǎn)生差距，從而發(fā)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的時(shí)候，房產(chǎn)作為企業(yè)的庫存商品進(jìn)行待售，就需要通過銷售使得資金變現(xiàn)讓企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展。但隨著政府提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存，以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)未考慮自身情況，大力推行去庫存策略，雖然促進(jìn)了銷售，但銷售收入?yún)s無法滿足房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資所帶來的資金成本，加大了企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配就是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)營成果在相關(guān)的利益主體之間進(jìn)行利潤分配，不管選擇何種的分配方式，對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。收益分配風(fēng)險(xiǎn)則指的是由收益分配形式、時(shí)間與金額數(shù)量上處理不佳而引起的。在分配收益時(shí)，若企業(yè)的盈余累計(jì)的比例過大，有關(guān)企業(yè)的利益關(guān)聯(lián)方得不到應(yīng)有的收益，積極性受挫而使得企業(yè)的聲譽(yù)以及涉及的品牌利益受到影響，這樣就會(huì)影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展；亦或是企業(yè)注重股東等利益主體的利益，將分配出去的比例過大，企業(yè)盈余積累的能力大大的下降，這就有損企業(yè)自我發(fā)展，容易導(dǎo)致企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以取勝。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.2.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品是一項(xiàng)特殊的產(chǎn)品，開發(fā)時(shí)間長，外界的不確定因素增加，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響也就越大。隨著不確定因素的增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就上升。而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況較為容易被相關(guān)政策措施所影響。近年來，部分熱門城市陸陸續(xù)續(xù)地頒布了一系列的措施，如限購、限貸、培育租賃市場(chǎng)等各項(xiàng)措施。全國各地多家銀行陸續(xù)上調(diào)首套房的房貸利率，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營情況影響頗大，容易造成企業(yè)資金運(yùn)作不流暢，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

1.2.2企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，已有較多企業(yè)出現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象。資本結(jié)構(gòu)是指通過舉債方式所籌集的資金與所有者投入的資金之間的比例關(guān)系。如今，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都出現(xiàn)了過高的現(xiàn)象。依照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在2016年高達(dá)78.7%，較2015年77.7%，同比增長了1.28%，企業(yè)舉債經(jīng)營情況嚴(yán)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。財(cái)務(wù)費(fèi)用增加也意味著企業(yè)負(fù)債的上升，加大企業(yè)的償債壓力，也使得籌資成本的大幅上升。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)利用舉債進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可能由于市場(chǎng)變化等因素多方面影響，貸款利率也隨之發(fā)生改變，利率的上漲影響了企業(yè)的資金成本，從而影響了企業(yè)的預(yù)期收益，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率大幅增加。

1.2.3籌資方式選擇不佳

房地產(chǎn)企業(yè)有不同的籌資方式，籌資方式主要分為兩種：股權(quán)性籌資和債權(quán)性籌資。股權(quán)性籌資主要包括接受其他企業(yè)等法人的投資、發(fā)行股票等。債權(quán)性籌資主要包括長期借款、債券融資等方式。企業(yè)在選擇使用何種籌資渠道時(shí)，應(yīng)該相互比較優(yōu)缺點(diǎn)及籌資條件，如果選擇了不合適的籌資方式，那么就使得企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加從而導(dǎo)致利企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益減少，最終形成資金缺乏無法進(jìn)行日常經(jīng)營而提高了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。

1.2.4企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足

企業(yè)的高管對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)以及對(duì)其的重視程度還不夠高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征之一就是客觀性，企業(yè)只要持續(xù)經(jīng)營，就一定會(huì)存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的高管對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)存在認(rèn)知不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淺薄。對(duì)于投資項(xiàng)目的進(jìn)行，沒有經(jīng)過一系列的測(cè)算，使用各種決策方法計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，忽略了財(cái)務(wù)的靈活變化。最后出現(xiàn)決策失誤，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到損壞，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的形成［3］。

2防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析

2.1提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

企業(yè)在運(yùn)營周轉(zhuǎn)中，財(cái)務(wù)活動(dòng)在其中占據(jù)一份必不可少的位置，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營有著直接的影響。如果企業(yè)擁有良好的財(cái)務(wù)管理水平，那么就能推進(jìn)企業(yè)的健康成長。提高公司高層管理人員與工作人員財(cái)務(wù)專業(yè)認(rèn)識(shí)、對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行優(yōu)化，二者皆是提高其水平的重要途徑。財(cái)務(wù)管理涉及到的知識(shí)專業(yè)性較強(qiáng)，優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人員必須擁有高水平的專業(yè)知識(shí)技能，則提高財(cái)務(wù)管理水平的重要措施之一就是招聘具有高文化高素養(yǎng)且專業(yè)技能水平高的財(cái)務(wù)人員，以此幫助企業(yè)提高整體的專業(yè)水準(zhǔn)，建設(shè)一支強(qiáng)大的財(cái)務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)。

2.2優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)是眾所周知資金需求量大的企業(yè)，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)的能力，這驅(qū)使企業(yè)在經(jīng)營過程中通過舉債來使企業(yè)經(jīng)營能力上升。若合理利用負(fù)債能夠發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)勢(shì)獲得更高的利潤。因此應(yīng)優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，首先要提高企業(yè)自身的資金數(shù)量，降低債務(wù)性資金的占比，選擇高效并且適合企業(yè)的籌資方案，尋找最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。其次，籌集資金的渠道并不是唯一的，不僅只有向銀行借款這一渠道，還可以通過發(fā)行股票、融資租賃等多種方法籌措資金。這樣不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，還能擴(kuò)大企業(yè)融資渠道，使企業(yè)對(duì)銀行的信貸依賴度減少，減小償債壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)良好發(fā)展。

2.3提高資金使用效率

眾人皆知房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特征之一就是資金需求量大。在此基礎(chǔ)上，如果該類型企業(yè)的資金使用效率低下，會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營成果大打折扣。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，調(diào)整、改善資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于一些資金的不合理使用做出調(diào)整，充分考慮利用資金的時(shí)間價(jià)值，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

2.4提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)高管的決策很大程度上影響企業(yè)未來的走向，高管的集體職業(yè)素質(zhì)水平越高也就更能在做出決策的時(shí)候能結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用科學(xué)的理論知識(shí)制定正確的決策。提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說是尤為重要，提高風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)有助于高層管理人員和財(cái)務(wù)人員在日常工作中增強(qiáng)危機(jī)感，做好相應(yīng)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。企業(yè)應(yīng)該健全預(yù)警系統(tǒng)來對(duì)各類事項(xiàng)的發(fā)生做出分析，把其風(fēng)險(xiǎn)萌芽制止在搖籃中。

2.5提高財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合公司的整體目標(biāo)以及定位方向，以提高企業(yè)員工的專業(yè)技能為目的，多開展一些專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)操守的建設(shè)。多種方法同時(shí)開展才能更好地加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，更好地?fù)?dān)任財(cái)務(wù)工作，減少因?yàn)楣ぷ魇д`而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

［2］孟偉.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì),2017,(05):143-145.

［3］郭偉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)［J］.財(cái)會(huì)通訊,2016,(23):94-97.

作者：李俊麗 張瑜林 單位：福州外語外貿(mào)學(xué)院財(cái)會(huì)系