建筑經(jīng)濟深入研究
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1建筑產(chǎn)品的流通和消費
建筑產(chǎn)品的流通形式包括出售和租賃兩種。研究建筑產(chǎn)品的流通，必須掌握建筑產(chǎn)品流通的特點，如流通的區(qū)域性、分解性、反復(fù)性等。對建筑產(chǎn)品消費的研究，主要體現(xiàn)在對建筑產(chǎn)品消費特點的研究上，如消費的長期性、普遍性和公共性。在研究建筑產(chǎn)品消費的問題上，更要關(guān)心建筑產(chǎn)品的消費效益。消費效益是指在使用一定數(shù)量和質(zhì)量的建筑產(chǎn)品期間，使用者實際接受到的功能與建筑產(chǎn)品所具有的或者應(yīng)該發(fā)揮的功能之間的比率。人們消費一定的建筑產(chǎn)品能否取得最大的消費效益與各種主觀和客觀因素密切相關(guān)。因此，如何提高建筑產(chǎn)品的消費效益，成了一個全新的研究課題。這里主要考慮以下幾個因素:(1)是建筑產(chǎn)品使用率的高低;(2)是同類建筑產(chǎn)品之間使用的均衡性;(3)現(xiàn)有建筑產(chǎn)品是否與不同層次的消費需求相適應(yīng)，例如一些地方存在公共圖書館利用率偏低的現(xiàn)象;(4)對建筑產(chǎn)品的使用是否正確合理，比如隨意改變房屋建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可能危及整體安全性等。
2綠色建筑的成本控制
建筑企業(yè)要想在新一輪的競爭中取得優(yōu)勢，只有在建筑生產(chǎn)過程中通過不斷挖掘提高成本控制方式，提高效益，降低成本。于是很多建筑企業(yè)都提出要生產(chǎn)“綠色建筑”，其基本思路和原則是:(1)使用天然的材料;(2)精心融入“高科技”因素;(3)實用且節(jié)能;(4)建筑在壽命周期內(nèi)自然資源和能源的消耗最小化;(5)減少建筑壽命周期內(nèi)污染排放;(6)建筑的質(zhì)量、功能、性能與環(huán)保相統(tǒng)一?！熬G色建筑”要加強成本控制，提高效益，主要從決策、設(shè)計、招標(biāo)及合同、實施、運營及維護、拆除和翻新等六個方面來控制。
(1)決策階段的成本控制。綠色建筑投資決策階段影響工程造價的因素主要有:項目規(guī)模、建設(shè)水平、項目選址、工程技術(shù)方案的確定等因素。合理地確定建設(shè)規(guī)模、科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴密地進行可行性研究，對工程項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、環(huán)境上是否允許等方面進行全面系統(tǒng)的分析論證，做好建設(shè)項目投資估算的編制與審查。(2)設(shè)計階段的成本控制。要在設(shè)計階段有效地控制工程造價，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同方面采取措施，隨時糾正發(fā)生的投資偏差。從功能和成本兩個角度綜合考慮和評價，并提出優(yōu)化辦法，確保設(shè)計階段工程造價在不突破投資限額的前提下控制投資支出，有效使用建設(shè)資金。(3)招標(biāo)及合同階段的成本控制。通過招投標(biāo)方式選取標(biāo)價合理、能保證質(zhì)量和工期、經(jīng)濟效益好、社會信譽好的承包商，加強合同管理，避免合同條款的缺陷。建議合同的承包方式采用“設(shè)計、采購、建造”EPC合同工程總承包方式，總承包商按照合同約定，全程參與工程設(shè)計、設(shè)備材料采購、施工、試運行等服務(wù)工作，實現(xiàn)設(shè)計、采購、施工各階段工作合理交叉與緊密配合。(4)施工階段的成本控制。項目施工階段工程造價的控制是通過控制承發(fā)包商的行為來實現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。在綠色建筑施工階段，要在全壽命周期造價管理思想和方法的指導(dǎo)下綜合考慮建設(shè)項目的全壽命周期成本。(5)運營及維護階段的成本控制。建立運營管理網(wǎng)絡(luò)平臺，加強對節(jié)能、節(jié)水的管理和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建立物業(yè)耗材管理制度，采用綠色建材;加強材料性能和環(huán)境指標(biāo)的檢測，及時淘汰落后產(chǎn)品，加速新型綠色建材的推廣應(yīng)用。(6)拆除與翻新階段的成本控制。拆除與翻新階段發(fā)生的廢棄成本主要指工程項目拆除后所發(fā)生的廢物處理、回收、循環(huán)利用成本;環(huán)境損害成本主要指由于工程項目廢棄后對環(huán)境和資源的損耗、保護恢復(fù)所支付的成本費用。對棄置成本的重視，有助于對環(huán)境成本進行管理和控制，提高社會效益。
3建筑工程的經(jīng)濟評價
建筑工程的經(jīng)濟評價在建筑工程經(jīng)濟評價的研究中，一般將其評價方法分為三種:(1)在部分價格調(diào)整的基礎(chǔ)上按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟價格進行評價;(2)以資源的最有效利用為重點進行全面的價格調(diào)整，按照得出的計算價格或效率價格進行評價;(3)把積累和收入的分配問題加以考慮，按照動態(tài)的社會價格進行評價。要進行可行性研究的建筑工程項目，不管是按何種標(biāo)準(zhǔn)確定都應(yīng)該進行經(jīng)濟評價。因為將要實施的工程項目規(guī)模較大，其本身作為單獨的一個項目，必須定量地加以評價。建筑工程項目的評價方法或理論是工程項目可行性研究的綱，工程項目可行性研究是實施工程項目的基礎(chǔ)。無論是需求預(yù)測，還是利益估算，歸根到底都是按照經(jīng)濟評價方法來完成的。
3.1幾種建筑工程經(jīng)濟評價方法
(1)目前世界上廣泛采用的經(jīng)濟評價方法是利益費用比較法。對于可計算利益的建筑工程項目，需將利益和費用的現(xiàn)值加以比較。①內(nèi)部經(jīng)濟收益率(簡稱IRR):用經(jīng)濟分析方法將利益和費用調(diào)整后貼現(xiàn)的利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和相等時的貼現(xiàn)率即內(nèi)部經(jīng)濟收益率;②凈現(xiàn)值(簡稱NPV)或利益費用差的方式:用一定的貼現(xiàn)率將建筑工程項目壽命期間發(fā)生的利益和費用分別貼現(xiàn)為現(xiàn)值，利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和之差如果大于零，則該項目較為可行;③利益費用比率(簡稱B/C):利益現(xiàn)值總和與費用現(xiàn)值總和之比，叫做利益費用比率。全部建筑工程項目都進行利益費用比較是不必要的。對于不能計算的工程項目，可用其他的定性評價方法。(2)貼現(xiàn)法。在建筑工程項目壽命期間所發(fā)生的利益和費用，要按照一定的貼現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，變成現(xiàn)值之后再進行比較。這是因為，雖然項目的利益和費用是發(fā)生在5年、10年的長時間里，但必須是現(xiàn)在比較利益和費用，決定是否投資。這樣經(jīng)濟分析的前提條件是，把將來具有不確定性的，有時間價值差的利益和費用拉回到現(xiàn)在時刻來計算。可見，投資不同于消費，其特點是在將來一定時間內(nèi)繼續(xù)發(fā)生投資效率的情況下，不是只評價投資費用的高低，而是要進行經(jīng)濟分析。(3)費用比較方法。有些建筑工程項目不能計算利益。例如:幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等就是這樣。對這類建筑工程項目的經(jīng)濟評價方法，是把各種方案的費用貼現(xiàn)為現(xiàn)值后，比較現(xiàn)值的大小，選擇費用小的方案，通稱為“最小費用法”或“費用效益分析”。這種評價方法也可用來選擇利益一定的建筑工程項目、來選擇那些投資高而運行費用低的高技術(shù)密集型的項目，決定選擇使用機器還是勞力更為有利。
3.2內(nèi)部經(jīng)濟收益率和資本的機會費用的標(biāo)準(zhǔn)
在經(jīng)濟評價方法上，各國對內(nèi)部經(jīng)濟收益率有著不同的要求，世界銀行規(guī)定為12%。從發(fā)展水平和部門選擇考慮，在經(jīng)濟發(fā)展初期，比較重視農(nóng)業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè)部門，工程項目的貼現(xiàn)率比一般工業(yè)要低。
3.3各種經(jīng)濟評價方法的比較
上面談到三種利益費用分析方法:內(nèi)部收益率(IRR)，利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這三種方法的差異和優(yōu)缺點如下:(1)內(nèi)部收益率(IRR)，隨著項目的壽命不同而異，如15年、20年……若是幾年，就要解幾次多項式，因而在理論上可以得出幾個IRR值。因為沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)來確定采用其中哪一個值更好，所以只好規(guī)定工程項目壽命，并以此對幾個IRR進行敏感分析，除此，沒有更好的方法。(2)關(guān)于利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這兩種方法，它們都是由外部規(guī)定貼現(xiàn)率，所以難以規(guī)定準(zhǔn)確的數(shù)值。但作為一種方法，由外部規(guī)定貼現(xiàn)率是正確的，(均衡)利益是在資本市場上通過競爭決定的。(3)有些工程項目，利益和費用在各年度的分布狀況是不同的，這時如果用IRR，結(jié)果則大相徑庭。一般地說，IRR法的前提條件是適于那些初期投資較大，爾后只需少量維持經(jīng)營費用的項目。否則，都宜選用利益費用差法和利益費用比率法。(4)在ABC……等項目的IRR都大于資本的機會費用。而投資額都有限的情況下，就必須對這些工程項目加以排隊，選擇以確定實施的工程項目。如果要進行優(yōu)先度排列，這時由于IRR，B/C都不能合計，只得用NPV法。另外，對于有兩個方案且IRR相同的工程項目，應(yīng)選取資本的機會費用貼現(xiàn)后NPV較大者。
3.4各種經(jīng)濟評價方法的應(yīng)用
世界銀行和亞洲開發(fā)銀行最經(jīng)常用的是內(nèi)部收益法。其理由是事先不必規(guī)定貼現(xiàn)率，而是在運算中經(jīng)反復(fù)求出來。內(nèi)部收益率代表著資本的收益性和周轉(zhuǎn)能力，從經(jīng)濟意義上說，它使資本的生產(chǎn)效率試驗成為可能。但是，當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)營費用相對于投資比較大時，則不能用IRR法。利益費用比較法體現(xiàn)在用數(shù)字來表示項目的利益和費用，特別是用數(shù)字表示特定的收益，并進行有關(guān)的經(jīng)濟計算?？尚行匝芯渴鞘澜缟掀毡椴捎玫囊环N研究工程項目是否可行的科學(xué)，它是通過各種有效的方法對工程項目進行分析研究，從技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟等方面加以評價，最終給投資決策者提供是否選擇該工程項目進行投資的依據(jù)。目前我國對工程項目可行性研究十分重視，凡未做可行性研究的工程項目國家一律不予批準(zhǔn)，尤其是從國外引進的項目。
4結(jié)語
建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益是其生存之本，只有效益提高了，企業(yè)才能得以發(fā)展壯大。然而效益的提高是一個企業(yè)中各部門各系統(tǒng)相互作用、相互關(guān)系的結(jié)果，所以我們必須抓好企業(yè)中每一事項和環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)好每個部門。特別是要進行成本控制和項目經(jīng)濟評價，提高企業(yè)效益。
