物業(yè)管理企業(yè)中管理會計的應用

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摘要：中國總會計師協會于2019年4月25日召開了中國管理會計專題會暨信息，會上舉行了首批特級管理會計師頒證儀式、《中國總會計師能力框架》以及匯報《中國管理會計藍皮書》編撰進展情況。進入新時代，管理會計在推動財務管理的轉型與變革、增強企業(yè)價值創(chuàng)造能力方面發(fā)揮著重要作用。而物業(yè)管理作為房地產開發(fā)行業(yè)的衍生和延續(xù)，作為房地產行業(yè)的最后一個閉環(huán)，主要工作是維護、養(yǎng)護及管理房屋及其配套的設備設施和相關場地，以及公共區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護，包括對房屋的管理和對人的服務。由于物業(yè)管理企業(yè)服務范圍廣，其核算項目多，如果僅以現行財務會計核算方法較難看出收入與成本費用之間的配比關系。因此，物業(yè)管理公司可以運用管理會計，對財務信息的歸集、分析將會有很有利的幫助。文章通過梳理財務會計與管理會計的關系與區(qū)別，從物業(yè)管理企業(yè)財務工作人員的角度出發(fā)，分析管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應用問題，探討應如何加強管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應用。文章并不是對傳統(tǒng)財務會計的否認，而是從更長遠的角度來看增強管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應用將對企業(yè)有更好發(fā)展。

關鍵詞：管理會計；財務會計；物業(yè)管理企業(yè)

一、引言

物業(yè)管理是房地產開發(fā)行業(yè)的衍生和延續(xù)，作為房地產行業(yè)的最后一個閉環(huán)，主要工作是維護、養(yǎng)護及管理房屋及其配套的設備設施和相關場地，以及公共區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護，包括對房屋的管理和對人的服務。物業(yè)管理服務不是為單一客戶提供的服務，而是為某一特定群體提供公共性服務的企業(yè)，由于其無形的服務特點使得有些客戶體驗不到物有所值，所以很難使所有客戶都滿意，只能從服務項目、服務標準、服務價格等各方面滿足較多客戶的需求。物業(yè)管理企業(yè)在為客戶提供服務獲得利潤的同時也獨自承擔著樓宇公共部分的成本費用，而現在很多企業(yè)為了降低成本對寫字樓租賃要求較高，導致物業(yè)出租客源不穩(wěn)定，本文從管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中應用存在的問題開展討論，并提出相應的建議，提升我國物業(yè)管理企業(yè)管理會計水平。

二、管理會計與財務會計的概述

管理會計和財務會計是會計的兩大分支，各自的職能和作用有著明顯的差異，在我國物業(yè)管理企業(yè)中，財務會計已經發(fā)展的很成熟，但是管理會計才剛剛起步，我們應該結合我國國情，結合物業(yè)管理企業(yè)自身的特點從傳統(tǒng)的財務會計模式慢慢轉變成管理會計和財務會計并行的模式，讓兩大會計分支共同并行，相輔相成，為物業(yè)管理企業(yè)的經營作出良好的輔助作用。物業(yè)管理企業(yè)中傳統(tǒng)的財務會計是對財務數據的統(tǒng)計和核算，通過財務數據的記錄反映出企業(yè)的財務狀況，并以此編制出財務報表。財務會計主要是記錄日常發(fā)生的經濟業(yè)務，編制會計賬簿，把相關的財務信息匯總，提供給物業(yè)管理企業(yè)的經營管理人員。管理會計又稱“分析報告會計”，包括全面預算管理、信息技術應用、內部控制與審計、企業(yè)戰(zhàn)略與風險管理，是財務人員通過一系列專門的方法，利用財務會計所提供的數據資料，分析與整理出可供物業(yè)管理企業(yè)的經營管理人員進行決策的先進管理手段。管理會計的主要是針對物業(yè)管理企業(yè)在日常經營中出現的問題進行預測、分析以及提出解決的方案，為物業(yè)管理企業(yè)的經營管理人員作出合理有效的決策來提供相應數據。物業(yè)管理企業(yè)的主要經營業(yè)務收入是收取客戶的物業(yè)管理費用、車位費，代繳水、電、電話費等，而其成本費用主要是物業(yè)管理的成本、人工成本以及水、電、電話費等，這些還包括由物業(yè)管理企業(yè)承擔的公共部分的成本費用，由于物業(yè)管理企業(yè)服務范圍廣，其核算項目多，如果僅以現行財務會計核算方法較難看出收入與成本費用之間的配比關系，物業(yè)管理公司可以運用管理會計，對財務信息的歸集、分析會有很好的幫助。

三、管理會計在物業(yè)管理企業(yè)應用中存在的問題

從物業(yè)管理的屬性上來看，其基本功能就是為客戶服務，即為客戶打造一整套配套設施，來保證給客戶舒適、文明的工作環(huán)境。在我國的物業(yè)管理企業(yè)現在普遍對管理會計認知較少，依舊忠實于老舊的財務報表，管理會計在物業(yè)管理企業(yè)應用存在的問題有以下幾方面。

（一）過分關注財務報表的編制在傳統(tǒng)的財務工作中，大部分物業(yè)管理財務人員受流水作業(yè)的影響較深，物業(yè)管理企業(yè)的經營管理人員更加重視外界對于本企業(yè)經濟效益的評價，導致財務人員的重點工作都放在了對財務報表的編制上。

（二）管理會計方法不符合我國物業(yè)管理企業(yè)的經營管理現狀由于我國的管理會計的大部分理論和方法是從國外引進而來的，雖然近幾年來我國已經加大對管理會計的應用和發(fā)展，但我國管理會計的方法和策略依舊不完善。財政部在2014年提出了《關于全面推進管理會計體系建設的指導意見》，在這之后又分別提出了《管理會計基本指引》和《管理會計應用指引》等一系列管理會計相關的政策文件。但是很多管理會計的方法都是直接從國外引進過來，并不符合我國物業(yè)管理企業(yè)的經營管理現狀，企業(yè)在應用管理會計的方法時只停留在抽象的公式上，導致最終結果不準確。

（三）財務人員素質水平參差不齊在物業(yè)管理企業(yè)中工作的財務人員素質水平參差不齊，由于我國現在已經取消了會計從業(yè)資格證，導致很多物業(yè)管理企業(yè)不重視財務人員相關的專業(yè)培訓，使得很多從事財務工作的職工并沒有受到專業(yè)的培訓，就走上了財務的崗位，而這些財務人員的工作僅僅是對財務數據的事后記錄，并沒有辦法加以分析，使得企業(yè)經營者難以作出有效的決策，從而很難提高企業(yè)的經濟效益。

（四）忽略了對財務信息系統(tǒng)的完善如今是大數據時代，企業(yè)中的數據采集和分析比以前更加方便了，可是很多物業(yè)管理企業(yè)并沒有充分認識到大數據技術的重要作用，忽略了財務信息系統(tǒng)的完善。隨著互聯網不斷地發(fā)展，紙質財務憑證、財務報表已經逐漸遠離了實際工作，取而代之的是電子報銷、電子記賬、電子財務報表，這對各個企業(yè)的電子設備配置、網絡速度及安全、財務信息系統(tǒng)的準確都有著很高的要求，而各別企業(yè)過于重視成本效益原則，過度的追求節(jié)約成本，忽視了對財務設備硬件及軟件的購置與維護，導致企業(yè)的管理信息處理不當，這對企業(yè)的經營決策十分不利。在我國現階段，物業(yè)管理企業(yè)中的財務人員雖然已經采用了會計的相關軟件，但是往往只是淺層次的核算，對財務工作的認識也停留在記賬、復核、對賬這一階段，對電算化軟件的使用程度不高，所以應加強管理會計信息化水平。管理會計軟件的應用是對財務信息數據的收集、加工、分析、判斷的過程，而現有財務工作者的財務電算化水平往往不能發(fā)揮管理會計軟件的真正作用，最終影響管理會計發(fā)揮其應有的職能。

四、加強物業(yè)管理企業(yè)中管理會計應用的對策

（一）加強企業(yè)領導對管理會計的重視必須加強企業(yè)領導層對管理會計學習和應用的重視，特別是重要領導人的管理會計意識，領導的重視是做好一切工作的前提和保障。國家應積極的建設符合我國國情的、具有中國特色的管理會計體系，向各企業(yè)的領導進行推廣，可以先從大型國企央企進行試點，在領導會議上進行管理會計的宣傳，根據各企業(yè)的實際情況完善我國的管理會計體系，制定適應我國國情的管理會計體系，以此引起企業(yè)領導的重視，達到企業(yè)全面普及管理會計的效果。

（二）結合工作需要和實際，改革管理會計方法在物業(yè)管理企業(yè)的日常經營中，財務人員崗位設置一般按照樓宇分別定崗，正所謂一個蘿卜一個坑，一個財務人員負責一棟大樓的會計核算業(yè)務，但是由一個人處理所有會計業(yè)務，往往會導致財務隱患。物業(yè)管理公司在經營過程中，應該建立互相依托、互相制約的制度，明確劃分相關財務人員的職權范圍以及業(yè)務處理權限，避免由一個人處理所有業(yè)務，可以由幾名財務人員互相交叉辦公，互相記賬及復核。在物業(yè)管理企業(yè)中資金的運轉是很重要的，應該建立公司的財務內部控制制度，有了切實有效的財務內控制度才能為企業(yè)進行財務控制打下夯實的基礎。要做好職務不相容制度，比如在財務原始信息的收集和歸類過程中，除了填制費用報銷單據以外，必須由另一人復核以后才能交財務經理審批。在現金、支票的流轉過程中，收支的審批、財務印鑒的保管等業(yè)務必須分工保管，起到相互牽制的作用。對于服務型企業(yè)而言客戶是至關重要的，而對于物業(yè)管理企業(yè)更是這樣，由于客戶的頻繁退租或其他不確定性因素，往往導致財務部門預算不準確，企業(yè)可以建立自己的客戶信用系統(tǒng)，制定客戶信用管理制度，從新客戶入手，收集客戶基礎信息資料，對其信用進行分析管理。在物業(yè)管理企業(yè)中最多的就是對應收賬款的催收工作，甚至有的企業(yè)指定了專崗專人去催收物業(yè)管理費用等，如果財務人員結合各個客戶的付款情況，根據制定的客戶信用管理制度對所有客戶進行信用評級，對回款較慢的客戶實施相應的措施，那么應收賬款的回收率應該會大大提升。

（三）提高財務人員素質物業(yè)管理企業(yè)應加強財務人員的專業(yè)技能培訓，提高財務人員素質。我國現在已經取消了會計從業(yè)資格證書，在第十二屆全國人大會議上的第三十次會議中表決通過了關于修改會計法的決定，決定中指出“從事會計工作的會計人員應當具備所需要的專業(yè)能力”。而在此之前，會計法規(guī)定“必須取得會計從業(yè)資格證書才能從事會計工作”。這一決定的出臺相當于為更多的人員敞開了財務崗位的大門，但是這并不等于所有人都可以從事財務工作，反而每個企業(yè)都應該為會計崗位人員的選聘設置更高的門檻，因為在新規(guī)定中明確指出從事會計工作的人員應當具備會計崗位所需要的專業(yè)能力。我國現在涉及會計執(zhí)業(yè)能力評價的考試很多，而管理會計資格考試也在逐漸被大家所認識，中國總會計師協會為進一步推動管理會計人才培養(yǎng)工作，滿足行業(yè)發(fā)展需求，促進經濟社會發(fā)展，在管理會計師專業(yè)能力培訓項目試點工作成功開展的基礎上，根據不同行業(yè)、不同層級的企業(yè)、行政事業(yè)單位財務管理人員以及各高等院校財經類相關專業(yè)在校生的不同需要，將建設總會計師行業(yè)與中央深化改革的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結合，將管理會計改革融入其中，加強管理會計專業(yè)人才培養(yǎng)，推出“管理會計師專業(yè)能力認證項目”以促進管理會計師履行其工作職責具備必要的專業(yè)知識和能力水平，加速會計工作由核算轉向理財、管理和決策的方向，從而為《會計改革與發(fā)展“十三五”規(guī)劃綱要》明確提出的“到2020年培養(yǎng)3萬名精于理財、善于管理和決策的管理會計人才”的總體目標貢獻力量。而每一個從事會計工作的人員應該重視對管理會計知識的學習，會計人員應該同時具備管理會計和財務會計這兩方面的知識，既能明白二者之間的區(qū)別，又能把握二者之間的相互關系，把知識學到位，才能更好地運用到實際工作中，為企業(yè)做出貢獻。

（四）完善會計信息系統(tǒng)在2015年第十二屆全國人大第三次會議上，在政府工作報告中總理第一次提出了“互聯網+”行動計劃。由此財務會計工作的很多方面也與互聯網開始慢慢融合，以會計信息化為基礎的財務信息一體化在不斷地發(fā)展，云計算、大數據、移動互聯網等很多新興技術隨之興起，它們與會計行業(yè)都有著密不可分的關系。更加完善的會計信息系統(tǒng)使財務人員進行會計處理更及時、準確、完整，也使會計核算變得更高效、便捷、規(guī)范，會計信息系統(tǒng)的發(fā)展將會大大推進會計信息技術的升級。隨著互聯網技術的飛速發(fā)展，財務功能已從傳統(tǒng)的信息收集和提供向信息的分析、使用和為企業(yè)管理層提供輔助決策轉變，從“事后核算”轉變?yōu)椤疤崆邦A測和控制”。在互聯網和海量數據的幫助下，物業(yè)管理企業(yè)將有可能建立一個現代化的財務管理體系，涵蓋內部控制和審計、財務分析和預測、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)業(yè)務分析等各個領域。全面預算管理和績效管理，有助于財務會計向管理會計轉型，推動管理會計的獨特作用進一步體現。加快管理會計信息化的發(fā)展，有利于更好地發(fā)揮財務預測、規(guī)劃、決策、控制、分析、監(jiān)督等功能，提高財務工作質量。廣大財務工作人員應該為了迎接“互聯網+”這個新挑戰(zhàn)而奮發(fā)學習。財務人員應適應互聯網所帶來的新挑戰(zhàn)，包括學習最新的會計信息系統(tǒng)，掌握互聯網應用技術，在財務管理工作中應用最新的財務大數據、云計算等工具，財務人員應使用新的會計信息工具，對財務數據進行更準確、高效地分析，為輔助企業(yè)管理人員作出更有效的決策提供有力的幫助。各物業(yè)管理企業(yè)在系統(tǒng)集成方面，應該建立完善的會計平臺，不同會計信息系統(tǒng)之間、會計信息系統(tǒng)與相關業(yè)務系統(tǒng)之間、物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管平臺之間，都應該建立起統(tǒng)一的數據標準和數據接口，以利于財務會計數據的跨平臺傳遞的準確和有效的利用。

五、總結

本文對管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應用進行了分析，并對產生的問題提出了相應的解決對策，從中可以看到，財務人員由財務會計向管理會計轉型已成為了必然，為了更好的為企業(yè)服務，物業(yè)管理企業(yè)中的財務人員和企業(yè)管理者必須將管理會計應用到日常經營中，只有這樣才能為企業(yè)的經營決策提供更優(yōu)質的財務信息。

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作者：韓昫 單位：中外運房地產開發(fā)有限公司