房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及應(yīng)對(duì)

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平和人均收入的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在穩(wěn)定發(fā)展中。但是，隨著現(xiàn)階段我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)政策的不斷變化，從限購(gòu)到住房貸款利率無(wú)上浮等，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，尤其是我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)是集生產(chǎn)與銷(xiāo)售為一體，這使房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作更加復(fù)雜。而目前我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的干擾因素有比較多，使會(huì)計(jì)核算容易出現(xiàn)問(wèn)題，因此，本文針對(duì)目前現(xiàn)狀簡(jiǎn)單分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及政府在房地產(chǎn)方面的關(guān)注度不斷地提高，政策的出臺(tái)也在持續(xù)進(jìn)行，再加上市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷激增，使房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展比以往更加困難。相比與其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)主要有以下幾大特點(diǎn)：一是資金投入大、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高；二是建設(shè)周期長(zhǎng)、審批環(huán)節(jié)多、開(kāi)發(fā)成本高；三是項(xiàng)目管理難度大，資源調(diào)配所涉及的行業(yè)多，而資源利用率又較低，容易造成成本浪費(fèi)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要有較高的控制資金及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，這對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的要求比其他行業(yè)更高。但從根本上來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算能力需要通過(guò)制度來(lái)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)存的一些問(wèn)題

(一)收入核算制度不完善房地產(chǎn)行業(yè)具有自己的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)使企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容與其他行業(yè)有較大差異。財(cái)務(wù)工作者在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)往往會(huì)遇到很大的阻礙，使工作進(jìn)程緩慢，極大的降低了會(huì)計(jì)核算效率。探其原因主要是收入核素制度不完善。一方面是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的都是預(yù)售方式，雖然企業(yè)會(huì)計(jì)人員在制定核算科目時(shí)嚴(yán)格按照了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上，我們?cè)陂_(kāi)展工作中會(huì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)兩者之間會(huì)出現(xiàn)信息偏差的情況，從而影響了財(cái)務(wù)部門(mén)在現(xiàn)存貨狀況這方面的判斷，例如銷(xiāo)售具體面積、項(xiàng)目單價(jià)等，如果某一方為了達(dá)成業(yè)績(jī)而擅自更改銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，則會(huì)造成漏稅的情況產(chǎn)生。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算缺少一定的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于一些監(jiān)督盲區(qū)很容易發(fā)生會(huì)計(jì)科目混亂的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)收入、成本都不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致最后核算時(shí)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，對(duì)后期工作的進(jìn)程極為不利。

(二)銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)不明確盡管我國(guó)近些年來(lái)出臺(tái)了許多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但由于市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)秩序不完善卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是項(xiàng)目建設(shè)初期，工程成本的資金輸出是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資金收入的，無(wú)論是質(zhì)押的保證金，還是原材料、勞務(wù)等費(fèi)用，都需要企業(yè)資金。而項(xiàng)目在建設(shè)環(huán)節(jié)中缺少一個(gè)強(qiáng)力并且全面的監(jiān)管手段，就會(huì)對(duì)應(yīng)收款以及預(yù)收款的及時(shí)收回造成影響。目前，我國(guó)居民一般是采用分期付款來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)，在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著房屋的交付期和收款期兩者不能同時(shí)完成，之間出現(xiàn)了時(shí)間差，這樣就會(huì)增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的困難。企業(yè)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)質(zhì)交易，但很多企業(yè)采用的資金回收程度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下，無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定的利潤(rùn)目標(biāo)。

(三)內(nèi)部控制體系不規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算作為內(nèi)部控制體系的一部分，自然會(huì)受到內(nèi)部控制的影響。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理制度不完善，使財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)核算工作難度加大。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)方面原因：首先是工作流程沒(méi)有一套規(guī)范制度，其次是管理過(guò)程的約束力不強(qiáng)；最后則是所謂面子工程。如企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作人員在實(shí)際工作中，并沒(méi)有把工作情況及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門(mén)，而是直接在合同簽完后將合同報(bào)送留底。從制度上來(lái)講，這種行為是違背了企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制原則，是對(duì)企業(yè)財(cái)會(huì)制度的不尊重，不僅不利于相關(guān)費(fèi)用的準(zhǔn)確及時(shí)分配，也可能使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和實(shí)際支出情況不符。這既加重了財(cái)會(huì)人員的工作難度，也對(duì)企業(yè)成本核算及土地增值稅等工作的開(kāi)展造成不利影響。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不真實(shí)作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，每年需要向社會(huì)公眾進(jìn)行信息披露，而信息披露的選擇權(quán)幾乎在企業(yè)手中，盡管信息披露會(huì)受到相關(guān)單位的監(jiān)察，但依舊對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行有選擇的披露，避重就輕，維護(hù)企業(yè)形象。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不足主要有以下幾個(gè)方面：一是企業(yè)現(xiàn)金流的披露，隨著財(cái)務(wù)核算信息化的發(fā)展，目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)軟件，軟件數(shù)據(jù)則來(lái)源于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這些數(shù)據(jù)的記錄與會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)有很大關(guān)系，如果會(huì)計(jì)人員能力不過(guò)硬，可能直接導(dǎo)致報(bào)表中相關(guān)數(shù)據(jù)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況不一致；二是一些重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題在披露時(shí)沒(méi)有反映真正問(wèn)題，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很多項(xiàng)目需要3-5年進(jìn)行施工，只表述現(xiàn)金流量并不能真正反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)問(wèn)題。同時(shí)，監(jiān)工安全、工程質(zhì)量等也影響著企業(yè)發(fā)展。

二、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)建議

(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算實(shí)時(shí)分析能力對(duì)于會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)，實(shí)時(shí)性分析能幫助企業(yè)管理者對(duì)行業(yè)及市場(chǎng)行情進(jìn)行有效把控，及時(shí)的調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的實(shí)時(shí)性分析，能夠?qū)Ξ?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化及新的房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員利用以往的數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)有工程進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)，通過(guò)實(shí)時(shí)跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)、預(yù)測(cè)和關(guān)注市場(chǎng)的發(fā)展方向，為企業(yè)決策提供科學(xué)的分析報(bào)告，使企業(yè)具有一定的前瞻性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信息的時(shí)效性對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容的實(shí)際情況和根本狀況具有決定作用。一旦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)發(fā)生變化，企業(yè)會(huì)計(jì)核算可以及時(shí)的對(duì)現(xiàn)有信息進(jìn)行整合，保證企業(yè)的持續(xù)盈利能力。

(二)明確企業(yè)收入核素范圍房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都知道，一項(xiàng)房地產(chǎn)自動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容與銷(xiāo)售合同的簽訂就實(shí)質(zhì)而言，是沒(méi)有關(guān)系的。因此，明確房地產(chǎn)收入的核算范圍就非常重要了。一般而言，“銷(xiāo)售收入”一個(gè)會(huì)計(jì)核算科目所包含的內(nèi)容應(yīng)涵蓋了周轉(zhuǎn)房出售及回遷房。其次，要嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)核算收入確認(rèn)規(guī)則，要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，無(wú)論是簽署預(yù)售合同，還是簽署正式合同，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員都必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求辦事，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售合同也是一種合約，房屋建設(shè)必然要符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定并檢驗(yàn)合格通過(guò)驗(yàn)，杜絕這一方面風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)分錄規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)收入，而不能對(duì)數(shù)字進(jìn)行虛假填報(bào)。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算作為內(nèi)部控制體系的一部分，自然會(huì)受到內(nèi)部控制的影響。會(huì)計(jì)核算工作不僅僅是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的工作，它所涉及到的部門(mén)廣、人員多，除了需要會(huì)計(jì)人員重視外，也需要企業(yè)其他部門(mén)、人員重視配合。因此，企業(yè)管理者應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的精確度，不讓其淪為面子工程。而健全企業(yè)內(nèi)部控制管理體系則是十分必要的。首先，內(nèi)部控制體系的完善必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)際情況，不能脫離實(shí)際，建立健全一套符合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制體系來(lái)保障企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，在加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)能力及素質(zhì)的培養(yǎng)時(shí)，也要注重對(duì)企業(yè)其他部門(mén)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)及相關(guān)數(shù)據(jù)填寫(xiě)的認(rèn)識(shí)進(jìn)行培養(yǎng)。其次，根據(jù)不同部門(mén)進(jìn)行不同的培訓(xùn)，如合同部員工的培訓(xùn)內(nèi)容要傾向于合同費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、溝通協(xié)調(diào)能力培養(yǎng)等，財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)則是傾向于對(duì)財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、新的記賬方法和財(cái)務(wù)軟件，保證軟件數(shù)據(jù)能真實(shí)的反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)收入。

(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露企業(yè)信息披露直接影響著企業(yè)發(fā)展，也會(huì)影響企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)進(jìn)行部署決策，決定著企業(yè)發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保證披露信息的準(zhǔn)確，也要加強(qiáng)信息的披露內(nèi)容。具體來(lái)說(shuō)，有如下內(nèi)容：首先是加大對(duì)土地儲(chǔ)備量的披露，由于土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，占成本較大比重，其占有權(quán)也與企業(yè)發(fā)展具有重要關(guān)聯(lián)，企業(yè)信息披露的使用者會(huì)根據(jù)這一情況來(lái)了解判斷企業(yè)的真實(shí)情況，如果不真實(shí)披露土地儲(chǔ)備量，信息使用者便無(wú)法正確判斷企業(yè)土地的儲(chǔ)備狀況。其次是房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)現(xiàn)金流量表的披露，要真實(shí)的對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所涉及的所有現(xiàn)金進(jìn)行有效披露。現(xiàn)金流量表的真實(shí)披露能幫助信息使用者判斷企業(yè)的償還能力、支付能力，有助于信息使用者全面分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。

作者：李金童 單位：金華星龍置業(yè)有限公司