房地產(chǎn)市場建議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場建議范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市

一、房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期

2008年，中國房地產(chǎn)市場以7月為分水嶺，此后多項數(shù)據(jù)表明市場開始進入調(diào)整期。

從全國房地產(chǎn)投資完成額來看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅高達33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開發(fā)投資3.058萬億，同比增長20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個百分點，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實際投資額在明顯下降，開發(fā)商對近期市場的變化持審慎態(tài)度。

進一步分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠遠高于全國平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的因素，但是由于東部占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達60％以上，中部和西部僅占40％左右，因而東部投資增速下降必然會影響全國的房地產(chǎn)投資的增幅。

從交易量來看，2008年全國商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負增長，這是過去10年從未有過的。1～12月全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。

商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負增長的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進一步分析35個大中城市的商品住宅市場，除濟南、呼和浩特和長春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長外，其他32個城市均出現(xiàn)了負增長，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負增長，但上海、北京、深圳和福州是個例外。北京自2006年以來商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計跌幅略大于北京。

從銷售價格變化來看，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格增幅逐月走低，1～11月份同比價格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉(zhuǎn)為負數(shù)，下降0.4％。其中熱點城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉(zhuǎn)為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉(zhuǎn)為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個，占70個大中城市的78.5％，這預(yù)示著各城市房價增幅趨緩和走低的跡象越來越明顯。

上述分析均表明房地產(chǎn)市場開始步入一個調(diào)整期。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的合理性和必要性

許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實上，其自身也有調(diào)整的要求。過去10年，得利于中國經(jīng)濟的強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房價更是成倍的上漲。盡管維系中國房地產(chǎn)業(yè)長期向好的基本因素沒有，但市場繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。

(一)房價上漲過快的不可持續(xù)性

1999～2008年間，全國商品房和商品住宅銷售價格，按均價計算已累計增長了93％和103％，許多城市的房價在短短三年內(nèi)就增長了1倍多。個別城市同質(zhì)的房價在一段時間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤，但也嚴重打壓了市場的有效需求，導致居民購房可支付能力下降。其實，只有培育和呵護市場的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費的兩個輪子形成良性互動，推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房價的關(guān)系，在存量上取決于家庭的財富水平(金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn))。簡單的總量分析，即用全國或某城市的房價與收入增長率來衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國轉(zhuǎn)型期收入差距在不斷擴大這樣一個事實，我們就會發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對高企的房價可支付能力在急劇下降。

以北京為例，為了檢驗近年來房價持續(xù)上漲對不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標準來測算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測算結(jié)果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房價大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房價大幅度上漲，越來越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購房能力。問題是這部分支付能力強的高收入家庭已經(jīng)購買了住房，而廣大中等收入群體面對高企的房價，入市仍待收入的增長和家庭財富的積累，或擠壓其他消費支出。

交易量是佐證有效需求變化的另一指標。2007年北京商品住宅均價突破萬元大關(guān)，達到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房價持續(xù)的大幅上揚，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價達到12168元，比上年增長14％，交易量大跌了40％。房價上漲過快過高導致居民購房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國房價上漲較快的城市都不同程度地存在著。

此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財富效應(yīng)銳減，金融危機對實體經(jīng)濟的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預(yù)期和消費行為，大量公務(wù)員住房和諸多名不符實的經(jīng)濟適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”，都對商品房市場交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

(二)土地財政的不可持續(xù)性

自2002年國有土地使用權(quán)出讓實施“招拍掛”以來，地價每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價給地方政府帶來可觀的收益。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財政收入的35％；2004年全國土地出讓金高達5894億元，占地方財政收入的49.5％；2005年國家開始緊縮

“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達1.2萬億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價成交收場，有10％的土地流標，導致地方政府地價款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實的成為地方政府的“第二財政”。

實事求是的講，土地財政對緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財力不足、公共品供給融資難等問題，對提升中國城市化水平有一定促進作用，但也暴露出土地財政的諸多弊端：

首先，土地財政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權(quán)，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財”提供了便利，土地一級市場(征地)和二級市場(建設(shè)用地)“一口進一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營權(quán)，而招拍掛則為地方政府從低價征地和高拍價中獲得暴利，增加了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場有冷暖，房地產(chǎn)市場也有周期的變動，這意味著土地價格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當市場發(fā)生了變化，原來的供不應(yīng)求就會轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，土地流拍、降價就不可避免，“以地生財”就難以為繼。

其次，“土地財政”嚴重損害了國民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應(yīng)代表全民的利益。然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機構(gòu)得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權(quán)主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權(quán)利，越來越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無法保障將10％土地收益用于廉租房建設(shè)，而要動用職工個人的公積金儲蓄的增值收益來為廉租房發(fā)補貼搞建設(shè)。顯然，這種“取之無方，用之失當”的土地財政是與中國的城市化相悖的，因為中國的城市化不能以犧牲農(nóng)民利益為代價，不解決五億多的農(nóng)民問題，不解決全體國民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會保障問題，中國這個全球少有的“超級消費市場”就難以啟動，中國的現(xiàn)代化就難以實現(xiàn)。

(三)企業(yè)盲目擴張的不可持續(xù)性

過去幾年房地產(chǎn)市場的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競爭力弱，平均負債率在70％以上，且經(jīng)營模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸?？梢哉f，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進入商品房市場時，不對變化的市場進行動態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動，一味地按繁榮期來規(guī)劃未來，競標拿地；不對潛在的市場需求和競爭對手(區(qū)位、價格、成本、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等)進行細分，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運用多種要素創(chuàng)造消費者所看重的價值(房屋的品質(zhì)、效用和服務(wù))，以及消費者從中獲得的滿足、舒適和財富。當市場銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競爭會加劇市場低迷，侵蝕企業(yè)利潤。

造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸余額1.9萬億元，新增房地產(chǎn)中長期貸款2407億元，占中長期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場觀望氣氛濃重，交易量萎縮導致預(yù)收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，預(yù)收定金和預(yù)收款連續(xù)4個月出現(xiàn)負增長；個人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開發(fā)投資資金來源的2.3％，比上年下降了33.2個百分點。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴張，上一年拿地過多，攤子過大，導致占用資金過多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營的難度。

三、對政府“救市”政策評價及改進建議

應(yīng)對美國金融危機導致全球經(jīng)濟的衰退，中國要實現(xiàn)“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需”的目標，增長的動力將主要依賴于內(nèi)需，而擴內(nèi)需離不開投資和消費的雙引擎。盡管我國內(nèi)需投資領(lǐng)域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場需求大和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、既是投資品又是消費品的特點，使之成為啟動內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設(shè)等。目前看來，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺多項扶持政策，市場仍在期待企業(yè)的積極響應(yīng)，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長；二是預(yù)期；三是融資便利和稅收激勵。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟大勢相關(guān)，因此，在宏觀經(jīng)濟形勢存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應(yīng)有限。

2009年對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來講，必將是一個“需要經(jīng)風雨方能見彩虹”的一年，政府應(yīng)如何審時度勢，適時出臺有效的扶持政策，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長和改善民生均至關(guān)重要。

(一)審慎的分析市場變化為科學決策奠定基礎(chǔ)

從堅持科學發(fā)展觀出發(fā)，科學的決策應(yīng)建立在市場信息充分和理性分析的基礎(chǔ)上。

首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場的差異，對中國的房地產(chǎn)市場有信心。美國住房市場自2005年四季度以來出現(xiàn)了“量價齊跌”。2008年存量獨戶住宅的交易量491.2萬套，比2006年高峰時618萬套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價格中數(shù)19.86萬美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬套，比2005年高峰時下跌了62％，但售價中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時下降6.9％。導致美國房市大跌的因素很多：(1)政府與市場錯位。政府不應(yīng)該將只能住廉租房的低收入者推向市場，試圖完全依賴市場機制(次貸)來解決其住房問題，讓“無自有資金、無資信、無支付能力”的三無人員購房，這無疑為市場的健康運行埋下了隱患。(2)信用泛濫導致國民的過度負債。1980年以來的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉(zhuǎn)移租金稅收入均可減免個人所得稅)等，使美國人儲蓄銳減，過度負債盛行。在消費主導的增長模式下，2008年美國居民負債高達13.8萬億美元，成為非金融部門中債務(wù)余額最大、占比最大，且增速最快的部門。

在居民負債中，住房抵押貸款占77％，消費信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因為證券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔風險的

工具，其更深層次的原因是美國實體經(jīng)濟嚴重失衡，長期低儲蓄率和赤字經(jīng)濟。特別是美國憑借美元國際儲備貨幣的霸主地位，向全球輸出過多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過多外匯儲備國家的資產(chǎn)價格上漲和貨幣的錯配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國金融市場，以尋求高回報的金融資產(chǎn)，進而推進美國信貸市場、債券市場、大宗產(chǎn)品期貨市場和金融衍生品市場惡性膨脹。當一國購買力的增長趕不上負債的增長，當金融脫離了為實體經(jīng)濟服務(wù)軌跡，“美國夢”就演變成了一場惡夢。而金融危機和實體經(jīng)濟下滑會進一步加劇美國房地產(chǎn)市場的不景氣。

相比之下，中國住宅市場是以有效信用為基礎(chǔ)的。居民購房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無論是交易量還是房價，都不會出現(xiàn)象美國那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場上不乏持幣待購，等待時機的入市者。(2)我國銀行流動性充裕，資本金充足，經(jīng)營風險的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟仍將保持8％左右的增長率，維系中國房地產(chǎn)市場長期向好的基本因素沒有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來十年逐漸釋放。中國的城市化和工業(yè)化還沒有完結(jié)。人口結(jié)構(gòu)及特定的發(fā)展階段決定了高儲蓄、高投資、高增長在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國的現(xiàn)代化仍遠遠落在發(fā)達國家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設(shè)施等，都與發(fā)達市場國家相差甚遠。正是這些差距為我國房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進的后發(fā)優(yōu)勢。

其次，要審慎分析中國各地域市場的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會產(chǎn)生負效應(yīng)。(1)與前期抑制房價上漲過快的政策相違，導致房價再度瘋漲。2008年70個大中城市房屋銷售價格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個百分點。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價，這不符合供需決定價格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴張將延續(xù)。在市場競爭中，企業(yè)要為自己的行為負責，物競天擇，適者生存。如果各地方政府能對空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價位和地區(qū)分布進行分析，再結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和消費水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗。

(二)政府“救市”的政策目標要明確

政府“救市”不是簡單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對癥下藥。過去幾年房價上漲過快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場結(jié)構(gòu)不合理或供需結(jié)構(gòu)性錯位相關(guān)。一個健全的住宅市場應(yīng)該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價位、地域分布、戶型面積等都應(yīng)是多元化的。當人們將家庭當期的收入、代際財富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會推動房價非理性上揚，其結(jié)果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個僅靠少數(shù)高收入者的購買力維系的房地產(chǎn)市場是難以為繼的。

如果我們認定一個社會合理的收入分配結(jié)構(gòu)應(yīng)是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認定百姓購房可支付能力的提升是一個漸進的過程，如果我們認定即便經(jīng)濟發(fā)達了，百姓對住房的質(zhì)量、性能、價格、服務(wù)仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應(yīng)以需求為導向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費者以多種方式進入住房市場。因此，政府應(yīng)借市場調(diào)整之機，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級”的理性消費、梯度消費的模式，且有利于抑制住房價非理性上揚。

需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點沒有錯，但思路要清晰，政策目標要明確。住房保障的政策目標是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權(quán)房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟適用房，讓根本無支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標，可能還會重蹈美國次貸危機的覆轍。因此，應(yīng)對經(jīng)濟適用房制度進行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴大可出租的對象，并根據(jù)市場變化及時調(diào)整可出租的對象，這樣才能讓百姓以多種消費方式進入市場，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴格控制大量公務(wù)員住房、單位集資建房以經(jīng)濟適用房之名，行福利分房之實，這不僅會對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，還會產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負效應(yīng)。

(三)政府“救市”的方式與舉措

政府“救市”的方式應(yīng)遵循市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長期制度建設(shè)相結(jié)合、需求面與供給面扶持相結(jié)合的原則。換言之，啟動內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。

從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長機制，改變國民收入過多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會保障制度，改善國民消費預(yù)期；減少強制性儲蓄，在住房公積金管理不好使用不當?shù)某鞘?，?yīng)將強制性儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實施差別稅收和信貸政策。對購買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費，各商業(yè)銀行可根據(jù)購房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實施差別利率。

從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹立“以人為本、消費者至上”的理念，實施綠色金融或優(yōu)惠的財稅和土地政策，對集約用地、從事中低價位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)應(yīng)將城市規(guī)劃、土地政策、項目審查和開工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營，在一些大中城市，興建一批面向全社會的不同價位、戶型結(jié)構(gòu)的租賃住房，如公務(wù)員公寓、青年公寓、老年公寓，或?qū)⒔?jīng)濟適用房和空置期較長的商品房改為租賃房，以培育租賃市場，解決供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。(3)加大保障性住房供給，既要通過興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問題，還應(yīng)通過興建租賃性經(jīng)濟適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。

第2篇：房地產(chǎn)市場建議范文

一、強化各級政府責任

做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作是各級政府的重要職責，是關(guān)注民生的重要體現(xiàn)。各級各部門要把思想統(tǒng)一到國務(wù)院和省政府的決策部署上來，切實提高認識，增強緊迫感和責任感，采取有效措施，抑制房價過快上漲，下大氣力做好住房保障工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定房價和住房保障工作，實行市政府負總責，縣、區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委具體負責抓落實的工作責任體系。各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委要切實擔負起政府責任，不折不扣地完成穩(wěn)定住房價格和住房保障的目標任務(wù)。發(fā)改、物價、國土、規(guī)劃、房管、建設(shè)、財政、稅務(wù)、金融、公安、民政、統(tǒng)計、監(jiān)察、審計、國家統(tǒng)計局調(diào)查隊等有關(guān)部門和單位要密切配合，按照工作分工，各司其職、各盡其責，全面落實國家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策和措施。對國家、省、市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信貸、土地、稅收等政策未落實，新建住房價格增長過快，保障性住房建設(shè)進展緩慢的，市監(jiān)察局、市住房保障和房產(chǎn)管理局等部門要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和程序?qū)ο嚓P(guān)責任人進行問責。

二、明確新建住房價格控制目標

市政府確定，年度全市新建商品住房價格增幅，要控制在年全市地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度的預(yù)期目標以內(nèi)（兩個預(yù)期目標均為左右）。從年起，市住房保障和房產(chǎn)管理局要會同市物價局、市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局調(diào)查隊等有關(guān)部門，根據(jù)全市經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度、居民住房支付能力，結(jié)合本年度房地產(chǎn)市場實際，向市政府報告下年度全市住房價格增長控制目標，按照有關(guān)規(guī)定及時上報省政府備案。同時，要加強住房價格動態(tài)監(jiān)測，及時根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況研究制定對策措施。

三、加大保障性安居工程建設(shè)力度

為增加有效供給，抑制房價過快上漲，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房套，超額完成省定目標任務(wù)。其中：新增發(fā)放廉租住房補貼戶，新增廉租住房套；新建經(jīng)濟適用住房套；新增公共租賃住房套；新建限價商品住房套；通過城市棚戶區(qū)改造、林場危舊房改造分別解決住房困難戶戶、戶。解決戶農(nóng)村困難群眾基本居住安全問題。各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委和市住房保障和房產(chǎn)管理局，要按照與市政府簽訂的保障性住房建設(shè)目標責任書要求，制定完成目標任務(wù)的具體實施方案和保障措施；市政府各有關(guān)部門要認真落實土地供應(yīng)、資金配套、稅費減免、金融支持、配套設(shè)施建設(shè)等政策，確保土地供應(yīng)充足、資金籌措到位、政策配套跟進、建設(shè)質(zhì)量過硬，確保省定保障性安居工程等各項目標任務(wù)圓滿完成。同時，完善以廉租住房、公共租賃住房為主的住房保障體系，從準入標準、審核程序、動態(tài)管理、退出執(zhí)行、工程管理、項目審計審價、配租銷售公開運行等方面建立健全相關(guān)政策制度，盡快出臺公共租賃住房和限價商品住房管理辦法、商品住房項目強制配建保障性住房管理辦法，使住房保障工作盡快走上制度化、常態(tài)化、規(guī)范化管理軌道。

四、嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策

調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按稅率征收契稅。對出售自有住房并在年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；對轉(zhuǎn)讓已購公有住房的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的征收個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。稅務(wù)部門要進一步加強個人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認真做好土地增值稅的征收管理工作，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅的清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

五、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房的，首付款比例調(diào)整到及以上；對貸款購買第二套住房的，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于、貸款利率不低于基準利率倍的規(guī)定。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔保障性住房、棚戶區(qū)改造和中低價位、中小套型商品住房項目的貸款需求。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理，通過信貸政策杠桿，有效遏制投機投資性購房。市住房公積金管理中心要嚴格按照國家、省有關(guān)住房公積金個人住房貸款政策規(guī)定和要求執(zhí)行。

六、切實增加住房用地有效供給

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委和各級國土管理部門要認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的的要求，其中保障性住房和棚戶區(qū)改造住房等政策性住房建設(shè)用地，要達到當年住宅建設(shè)用地總量的以上。要按照年度保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)，按項目及時供應(yīng)建設(shè)用地，切實滿足項目建設(shè)需要。在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。各縣、區(qū)年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。繼續(xù)加大城中村、棚戶區(qū)改造力度，盤活存量土地，拓展住房用地供應(yīng)渠道。

七、加強住房建設(shè)用地出讓管理

進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”、“限地價、競配建”等方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。市、縣國土管理部門要加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

八、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

各級房地產(chǎn)管理部門要認真落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔〕號)要求，強化商品住房預(yù)售監(jiān)管，嚴格執(zhí)行商品住房預(yù)售許可條件和最低規(guī)模。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，抓緊建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度。各級價格主管部門要抓好國家發(fā)展改革委《關(guān)于<商品房銷售明碼標價規(guī)定>的通知》（發(fā)改價格〔〕號）的貫徹落實工作，大力加強商品房銷售領(lǐng)域的價格行政執(zhí)法，加強市場檢查，對不執(zhí)行明碼標價規(guī)定、明碼標價不規(guī)范或利用標價進行商品房銷售價格欺詐等價格違法行為，要依法嚴肅查處，切實維護消費者的合法權(quán)益。各級規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、房管、工商、物價、稅務(wù)等主管部門要建立聯(lián)合執(zhí)法、動態(tài)巡查、信息共享機制，加強房地產(chǎn)市場行為監(jiān)管，加大對違法違規(guī)行為的查處力度，對未批先建、未建先售、捂盤惜售、假按揭、亂收定金、頻繁調(diào)價和哄抬房價、“陰陽”合同等違規(guī)違法行為進行嚴厲打擊，對消費者投訴集中的項目要進行重點檢查，并利用新聞媒體進行公開曝光。

九、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度

第3篇：房地產(chǎn)市場建議范文

“史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對策。

調(diào)控政策出臺后房產(chǎn)的租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風險

毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場上的投機和投資。

在房地產(chǎn)市場上投機主要是炒房者，比如山西炒房團、溫州炒房團，起主要特點是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大；在房地產(chǎn)市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。

所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵贰Ｗ》烤褪蔷用癖夭豢缮俚膭傂孕枨?，是人就必須住房?/p>

住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數(shù)以億計的進城務(wù)工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實的剛性需求。

目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。

改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。

資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當租金的回報和利息相當，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產(chǎn)市場，資本積聚在房地產(chǎn)市場就順理成章了。

于是在前述背景下，再嚴厲的調(diào)控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護的“財產(chǎn)性收入”。

固然現(xiàn)行調(diào)控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時使購房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥俊Ｒ夥烤偷糜腥速彿刻峁┓吭?；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租?/p>

相應(yīng)地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風險。

限購政策使投資需求轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場，變換了策略

資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來?，F(xiàn)行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺限購政策的城市。

實際情況是，現(xiàn)行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。

舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺了限購政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。

限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數(shù)量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。

房價受益鏈的第一環(huán)

根據(jù)利益推導原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益？誰在推動價格上漲？誰又希望價格上漲？

不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。

分析房價上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房價的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費；第四，利潤。

其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因為水泥和鋼材全國各地的價差不大；稅費占房價15%；開發(fā)商利潤占房價15%；其余就是土地成本。

不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場為例，當房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元；②稅費20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。

我國現(xiàn)行土地政策特點是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營，集“裁判員”與“運動員”于一身；其經(jīng)營的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”。

“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。

不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求

房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進程悄然起航。中國正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動力占整個人口50%以上的情況下實現(xiàn)的。發(fā)達國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。

改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進城農(nóng)民達4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口（相關(guān)數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會2010年的《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》）。

如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22（平方米）=88億平方米的住房。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，進城農(nóng)民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%（平方米）=61.6億平方米的住房（不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求）。

同時，在未來快速城市化的進程中，農(nóng)民進城必然是長期趨勢，據(jù)《中國發(fā)展報告2010：促進人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；到2030年的20年時間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進城，意味需要4億×22平方米=88億平方米（還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）。

另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場有著巨大的剛性需求。

對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價，相當于與虎謀皮。

應(yīng)高度重視人口大遷徙下房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

中國的工業(yè)化和城市化進程趨勢不可逆轉(zhuǎn)，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計的未來仍將持續(xù)的城市化進程中，農(nóng)民進城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

目前，進城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。

留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會問題！

人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)達國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長拉動內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。

中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補補。

多渠道籌集建設(shè)資金加大廉租房、公租房供應(yīng)

歷史經(jīng)驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現(xiàn)投機倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，市長為抑制上海糧價，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。

據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求?！笆濉币?guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設(shè)1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相當于我國的公租房，政府免費提供土地）。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經(jīng)濟過熱，同時為各地公租房建設(shè)籌資。

公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府；第二，國債利率：6%（年息）；第三，國債期限：5～10年；第四，國債擔保：外匯儲備或財政擔保。

實施該框架的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計算的相關(guān)數(shù)據(jù)：

1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元；進而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個租金價格，進城農(nóng)民工是能夠負擔起的。

切斷地方政府的利益鏈條

中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權(quán)制度，對使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。

客觀來看，在中國工業(yè)化進程中，城市建設(shè)突飛猛進，土地財政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導的辦法，控制不斷上漲的房價。

可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實際財政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達地區(qū)傾斜。引導地方財政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。

目前“以收定支”的地方財政預(yù)算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預(yù)算上做到以豐補欠，即豐年補欠年。

用小產(chǎn)權(quán)存量房來解決農(nóng)民工進城的住房需求

中國的土地分為國有土地和集體土地,，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅。

“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

重慶被國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在領(lǐng)域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。

第4篇：房地產(chǎn)市場建議范文

無錫從2001年開展房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作，從原始的手工數(shù)據(jù)統(tǒng)計到建立各個信息子系統(tǒng)，監(jiān)測分析工作也在不斷地深入和發(fā)展。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，監(jiān)測分析從原先的市場綜合管理功能中分離出來，成為一項單獨的重要職能。在新的交易管理體系下，市場監(jiān)測分析面臨新的問題和新的要求，如何才能更為有效地開展市場監(jiān)測分析工作，值得我們深入思考。

一、新形勢下面臨的新問題

1.系統(tǒng)建設(shè)的問題

房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析離不開信息系統(tǒng)的支持，由于監(jiān)測分析是一項動態(tài)變化、及時性強的工作，沒有一個好的工具，很難提高效率。監(jiān)測分析工作一般涉及多個系統(tǒng)，包括商品房合同備案系統(tǒng)、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、房屋租賃備案系統(tǒng)。由于目前房地產(chǎn)市場成交仍以商品房為主，因此商品房合同備案系統(tǒng)是監(jiān)測分析中應(yīng)用最多也是最重要的一個部分。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，在其他系統(tǒng)還能正常開展工作的同時，根據(jù)商品房合同管理、樓盤表建立以及統(tǒng)計分析的需求，需對商品房系統(tǒng)進行開發(fā)升級，其中統(tǒng)計功能尤需進一步完善，區(qū)域、房屋類型、面積、單價甚至購房人群等方面都需要重新進行梳理和功能強化，數(shù)據(jù)統(tǒng)計可按日、按月、按年等呈現(xiàn)，一改以往單一原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計的繁瑣和累贅，將對監(jiān)測分析工作效率的提高起到至關(guān)重要的作用。此外，監(jiān)測分析工作在開展過程中，基于對系統(tǒng)應(yīng)用和數(shù)據(jù)異常的關(guān)注，也會及時反饋至其他業(yè)務(wù)部門，在一定程度上促進了其他部門的工作，起到共同發(fā)展的效果。

2.數(shù)據(jù)采集的問題

長期以來，困擾監(jiān)測分析工作的數(shù)據(jù)采集問題主要是兩方面，一是二手房價格的真實性，二是租賃信息的采集。二手房網(wǎng)簽備案雖然真實地采集到每一套房屋的成交信息，但是對于具體的過戶類型如家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、親戚之間過戶等，以及實際的成交價格由于客觀原因并不能準確掌握。同時，房屋租賃由于一直以來缺乏相應(yīng)的規(guī)范制度，目前以中介配合為主，其中不乏存在數(shù)據(jù)的真實性和完整性等問題，也缺乏良好的管理模式。這些都對市場監(jiān)測分析工作的發(fā)展造成了一定的阻礙，也對分析工作提出了更高的要求。因此，市場監(jiān)測分析工作一定要走出去，到市場上了解真實的情況，通過如與中介機構(gòu)建立數(shù)據(jù)配合關(guān)系，與稅務(wù)部門加強溝通交流，對房屋過戶的百姓咨詢了解具體情況等形式，掌握較為客觀準確的數(shù)據(jù)，以此再對系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果進行合理修正，縮小與市場實際情況的偏離值。

二、新形勢下如何有效開展監(jiān)測分析工作

1.保持工作的延續(xù)性，繼續(xù)做好各上級部門的數(shù)據(jù)上報工作

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，相對于其他業(yè)務(wù)的變動，市場監(jiān)測分析顯得更具有良好的延續(xù)性。住建部、省住建廳以及當?shù)刈〗ň值壬霞壊块T的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)都依賴于市場監(jiān)測分析的及時上報，要保證好數(shù)據(jù)的準確和完整。目前，一些城市由于受不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的影響而面臨部分數(shù)據(jù)缺失的困境，這就使得監(jiān)測分析工作很被動，不僅影響自身工作的開展，還間接影響到條線工作的延續(xù)。

2.強化數(shù)據(jù)分析，實時動態(tài)監(jiān)測，建立預(yù)警機制

監(jiān)測分析作為交易管理中的一項重要職能，不應(yīng)僅僅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析報告，還應(yīng)在常規(guī)市場監(jiān)測分析的基礎(chǔ)上，實時監(jiān)測市場動態(tài)，深入每日、每周的數(shù)據(jù)挖掘，發(fā)現(xiàn)異動變化時查找原因，并及時上報，以便掌握全面的市場情況，同時形成市場異動監(jiān)測機制。

3.及時數(shù)據(jù)，正確引導市場

由于當前市場上研究機構(gòu)眾多，數(shù)據(jù)口徑不一，數(shù)據(jù)打架、偏差較大等問題經(jīng)常出現(xiàn)，而媒體報道習慣性引用更及時公布的數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)不夠準確，對市場影響較大。因此，作為政府部門，要積極引導好市場輿論，建立好針對媒體的數(shù)據(jù)機制，加強溝通交流。以定期新聞會議形式和網(wǎng)絡(luò)公開信息為主，不斷提高工作效率，努力成為數(shù)據(jù)分析的第一。

4.加強與橫向部門和同行業(yè)單位的交流學習

由于房地產(chǎn)市場分析中數(shù)據(jù)的多樣性，不僅有商品房等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，還涉及到政策、經(jīng)濟、金融、人口、產(chǎn)業(yè)甚至市政建設(shè)等領(lǐng)域，這就需要我們加強與橫向部門之間的數(shù)據(jù)交流，如統(tǒng)計、銀行、住房公積金管理中心、國土等部門，全面了解市場相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進一步深入分析研究房地產(chǎn)市場。同時，積極開展與社會專業(yè)研究機構(gòu)的合作，借助社會力量，進一步加強房地產(chǎn)市場分析中的大數(shù)據(jù)和專業(yè)課題研究等。

5.創(chuàng)新思維，提高課題研究和建設(shè)模型能力

監(jiān)測分析除了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的加工分析，還要通過建立模型等方法完成專業(yè)性的課題研究和后市預(yù)判等，這是對于房地產(chǎn)市場中一個點的挖掘放大，也是對于市場發(fā)展中一些方面提出的深度思考，有利于對政府決策提供依據(jù)，也給相關(guān)橫向部門提供一定的參考。如無錫之前開展過土地存量和住房存量的分析、住房需求的預(yù)測、非住宅問題的研究，還有地鐵對周邊樓盤的影響等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，監(jiān)測分析需要進一步創(chuàng)新思維，采取多樣的分析手段，探索房地產(chǎn)市場分析模型，進行專項性課題研究，不斷適應(yīng)新形勢下對于監(jiān)測分析工作的新要求。

三、市場監(jiān)測分析展望

隨著交易管理體系的健全，對市場監(jiān)測分析將會提出更高的要求，而交易管理體系的健全發(fā)展又能為市場分析提供更為詳實可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時在高新科技的支持下，市場監(jiān)測分析的手段也將更加先進豐富。

1.市場監(jiān)測分析系統(tǒng)建設(shè)

市場監(jiān)測分析需要不斷創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)。地理位置是影響房地產(chǎn)市場的主要因素之一，因此在進行房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析時通常會以地理區(qū)域作為條件，基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)能夠為使用者提供直觀形象而又具體的房產(chǎn)信息，將GIS技術(shù)應(yīng)用于監(jiān)測分析系統(tǒng)，就能根據(jù)區(qū)域要求精準地分析特定區(qū)域的市場情況，以更加靈活的手段分析局部市場與整體市場的情況。監(jiān)測房地產(chǎn)市場異動情況也是市場監(jiān)測分析的重要任務(wù)，目前主要是依靠人工統(tǒng)計的方式才會發(fā)現(xiàn)市場的異動情況，為加強監(jiān)測力度可以在系統(tǒng)中針對成交量、成交價格等敏感因素設(shè)置異動條件，系統(tǒng)的實時統(tǒng)計結(jié)果一旦觸發(fā)異動條件就發(fā)送提示短信，這樣就能更加及時地掌握市場動態(tài)，對特殊情況進行及時的分析處理。

2.不斷提高統(tǒng)計分析方法

價格是房地產(chǎn)市場的重要因素，預(yù)判價格走勢也是市場監(jiān)測分析不可回避的話題，根據(jù)匹配本地市場的專業(yè)價格判斷模型，結(jié)合本地歷史數(shù)據(jù)和各類影響因子，形成較為科學的價格模型，為價格走勢預(yù)判提供科學依據(jù)。

3.建立廣泛的互通共享和合作交流機制

第5篇：房地產(chǎn)市場建議范文

一、加大保障性住房建設(shè)力度

1、建立健全符合市區(qū)實際情況的住房保障體系，規(guī)范住房保障工作運行機制，擴大住房保障范圍，通過全面實施廉租住房、經(jīng)濟適用住房等住房保障措施，為市區(qū)最低收入家庭、低收入家庭、城市房屋拆遷中的“雙困戶”等提供有效的住房保障，按照市區(qū)低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經(jīng)濟適用住房，新就業(yè)人員租得起房，困難群眾人均住房面積不少于20m2的要求，逐步實現(xiàn)全面覆蓋、應(yīng)保盡保。

二、培育鼓勵消費市場

2、貫徹落實國家、省鼓勵支持住房消費的政策。

(1)調(diào)整契稅適用稅率及標準，契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。進一步放寬住房公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住住房，暫不受面積、價格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

(2)認真落實住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)優(yōu)惠政策。進一步減輕購房者的經(jīng)濟負擔，活躍商品房和二手房交易市場。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、對開發(fā)建設(shè)的高層建筑項目和購買高層建筑的購房戶，金融機構(gòu)積極給予信貸支持。

4、市財政安排住宅商品房交易專項補貼資金。凡2009年2月28日至2009年3月31日期間（需是商品房買賣合同簽訂時間和購房款全部交清時間均在上述時間范圍之內(nèi)，下同），購買住房（不含二手房）單套建筑面積144m2（不含144m2）以下的由地方財政給予房款總額1%的補貼。補貼在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，由市財政局扎口發(fā)放。

三、加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標準預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)繳、按年清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按未出售房產(chǎn)的建筑面積比例繳納土地使用稅，將房屋交付使用之日作為次月調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅依據(jù)。

6、根據(jù)全市市場行情，科學合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價格，不斷優(yōu)化土地出讓條件。

7、根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，進一步優(yōu)化全市住房供應(yīng)的總量規(guī)模和區(qū)域分布。在滿足規(guī)劃設(shè)計的條件下，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場需要，調(diào)整房屋的套型結(jié)構(gòu)。在建項目經(jīng)批準后，可對房屋套型設(shè)計作必要調(diào)整。

四、提升對房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平

8、積極幫助開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中拆遷和水、電、氣配套等矛盾問題。

9、加強商品房市場秩序管理。嚴格執(zhí)行明碼標價制度，增強房地產(chǎn)市場交易透明度，鼓勵開發(fā)企業(yè)以合理價格促進消費。進一步完善普通商品房住房價格管理，暫停執(zhí)行核價要求，認定標準主要以容積率和套型面積為依據(jù)。推進房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。加強房地產(chǎn)市場銷售監(jiān)管，保障商品房預(yù)售和二手房交易資金安全。規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，嚴禁任何單位和個人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂檢查、亂收費、亂罰款、亂攤派，不斷優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，提升服務(wù)水平。

第6篇：房地產(chǎn)市場建議范文

河北雄安新區(qū)將嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策 依法管控房產(chǎn)交易據(jù)新華社報導，河北雄安新區(qū)籌委會周二(4月4日)晚間稱，將嚴格貫徹房子是用來住的，不是用來炒的精神，安新、容城、雄縣三縣已經(jīng)依法對土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進行管控。

同時，雄安新區(qū)將嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴厲打擊二手房和小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)交易，嚴厲打擊違規(guī)建設(shè)，嚴厲打擊黑中介非法銷售、夸大宣傳、哄抬價格等行為。

新華社援引雄安新區(qū)消息稱：任何以收取定金、意向金等變相銷售五證不全商品房都屬于違法行為，購買此類房屋不受法律保護。

中國國務(wù)院日前決定設(shè)立河北雄安新區(qū)，區(qū)規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區(qū)域，設(shè)立雄安新區(qū)對于集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展新引擎，有重大現(xiàn)實意義。

20xx年河北省房地產(chǎn)市場調(diào)控實施意見為認真貫徹執(zhí)行《廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知》(〔20xx〕27號)精神，結(jié)合我市實際，就進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控，制定實施意見如下：

一、實行住房限購和差別化住房信貸政策

實行住房限購的區(qū)域為霸州市轄區(qū)。

非本地戶籍居民家庭須自申請購房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)，限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付比例不低于30%。

對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

對擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理新建商品房和二手住房購買手續(xù)。

對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)的非本地戶籍居民家庭，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

二、實行差別化住房公積金貸款政策

(一)提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套住房的，最低首付款比例調(diào)整至30%;使用住房公積金貸款購買家庭第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%。

(二)暫停受理住房公積金異地個人住房貸款。

(三)繼續(xù)實行住房公積金個人住房貸款放款輪候制度。

三、購房資格證明申請審核流程

(一)申請審核要件

1。非本地戶籍居民家庭。購房資格證明申請人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本、社保繳納證明或個人所得稅繳稅證明原件及復印件1份。

2。非本地戶籍居民家庭，但屬于引進的外來人才。購房資格證明申請人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本、居住證、市人社部門開具的引進外來人才證明、市人社部門與其簽訂的協(xié)議、社保繳納證明或個人所得稅繳稅證明原件及復印件1份。

3。本地戶籍居民家庭。購房資格證明申請人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本原件及復印件1份。

4。單身居民家庭。離異單身居民家庭：購房資格審核證明申請人身份證、戶口本(戶口頁注明單身或離異)、離婚證原件及復印件1份;未婚單身居民家庭：購房資格審核證明申請人身份證、戶口本(戶口頁注明單身或未婚)原件及復印件1份。

(二)申請方式

1。申請地點：霸州市行政審批中心二樓大廳房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理審核窗口。

2。申請流程：購房資格證明申請人持相關(guān)要件到窗口申請或到開發(fā)企業(yè)集中辦理申請。

(1)窗口受理流程。提交申請要件，經(jīng)窗口查檔、審核結(jié)束后，符合條件的，出具《霸州市購房資格證明》。

(2)開發(fā)企業(yè)集中辦理流程。購房資格證明申請人向開發(fā)企業(yè)交納申請要件，由開發(fā)企業(yè)集中初審、匯總、申請。開發(fā)企業(yè)在申請表格上對審核要件的真實性、合法性做出承諾并加蓋企業(yè)公章和法人代表章。所有申請要件的復印件需加蓋企業(yè)公章。信息中心窗口集中受理審核后，符合條件的，出具《霸州市購房資格證明》，由開發(fā)企業(yè)發(fā)送給申請人。

購房家庭成員戶籍所在地不一致的(本地戶籍與非本地戶籍并存)，以購房資格證明申請人戶籍所在地為準。

購房家庭成員身份證信息與戶口本信息不一致的，以戶口本信息為準。

住房套數(shù)的認定標準。指購房資格證明申請人(含配偶及未成年子女)在霸州市全市域所擁有的住房套數(shù)(以房屋檔案信息和備案信息為準)。

20xx年4月5日零點以后，信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同與貸款合同所標明的貸款比例等信息不一致的，以信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同為準。

第7篇：房地產(chǎn)市場建議范文

改革開放以來，中國住房改革與房地產(chǎn)發(fā)展取得了巨大成就，但近年來也出現(xiàn)了一些危害國計民生的嚴重問題，根源在于房地產(chǎn)發(fā)展機制的扭曲與失衡。中央經(jīng)濟工作會議提出，要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，防止大起大落，關(guān)鍵是要建立和完善房地產(chǎn)的基礎(chǔ)制度體系，進而形成整套的長效機制，以支持“住”―激勵政府、企業(yè)、機構(gòu)與新老居民支持和參與可支付、多樣化的住房購買和租賃消費；抑制“炒”―約束政府、居民、機構(gòu)與企業(yè)支持或參與房地產(chǎn)的投資和投機。

完善住房基本制度，形成支持“住”、抑制“炒”的住房市場機制

第一，完善多層次的住房體系，為形成支持“住”與抑制“炒”的機制創(chuàng)造基礎(chǔ)環(huán)境。建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系，具體可再分為市場調(diào)節(jié)、政府限制的樂居住房，市場調(diào)節(jié)、政府支持的康居住房，市場參與調(diào)節(jié)、政府有限保障的安居住房，政府完全保障的廉居住房等四個體系，其具體層次和形式應(yīng)該更加豐富和多樣。房地產(chǎn)市場之所以形成妨害“住”與支持“炒”的失衡機制，重要原因是住房體系不健全，即商品房體系過度，保障房體系不足；新建房體系過度，老舊房體系不足；買賣房體系過度，租賃房體系不足，與此對應(yīng)的是制度體系的缺失。

第二，建立多層次住房制度體系，形成主要支持“住”、同時抑制“炒”的市場機制。產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的單一，開發(fā)環(huán)節(jié)的壟斷，交換與消費體系的分割，分配環(huán)節(jié)的僵化，扭曲的競爭、供求與價格機制導致價格暴漲、只買不租、只賣不租、“喜新厭舊”和居住困難。根據(jù)以上存在的問題，首先，建立多元產(chǎn)權(quán)及保護機制。建立個人、家庭、法人、公有和共有等“多元所有”的產(chǎn)權(quán)制度，形成對應(yīng)收入與偏好的產(chǎn)權(quán)匹配機制；建立和完善承租者權(quán)益保護制度，實行承租者的市民待遇制度，構(gòu)建多樣化租購住房的保護機制。其次，建立充分競爭、租售均衡的需求機制。完善二手房交易制度和租賃市場制度，打通新房與舊房、出租與出售、商品與保障的“市場”體系，形成租售并舉的“階梯消費、過濾使用”機制；完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買的制度，形成“租售并舉、先租后買”機制。再次，完善多元競爭、租售均衡的供給機制。建立政府、集體組織、個人、公私企業(yè)和住房合作社等主體多元經(jīng)營制度，形成競爭性開發(fā)經(jīng)營機制；建立開發(fā)、租賃、經(jīng)紀與金融服務(wù)等混業(yè)經(jīng)營制度，逐步建立現(xiàn)房銷售制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，形成出售與持有均衡機制。最后，建立收入補貼與租售價格聯(lián)動機制。改革工資制度，明確規(guī)定工資構(gòu)成包括住房工資，建立住房工資隨房價自動上漲的制度；改革補貼制度，實行租補分離或住房券制度，建立保障房租售補貼與租售價格同漲制度。

完善配套制度，形成抑制“炒”、支持“住”的配套市場機制

第一，建立抑制“炒”和支持“住”的土地市場機制。土地征用、儲備、交易、收益分配和用地指標行政分配等制度弊端，形成扭曲的市場競爭、供求和價格機制，導致市場壟斷、供求錯配、價格泡沫，保障房用地的短缺，商品房用地的炒賣。首先，建立“農(nóng)村集體建設(shè)用地”使用權(quán)直接入市制度，形成一級市場有效競爭機制。其次，取消經(jīng)營性用地土地儲備制度。對于經(jīng)營性用地，土地使用權(quán)持有者在交納相關(guān)稅費后，通過市場自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，形成二級市場有效競爭機制。再次，改革土地指標計劃供應(yīng)制度，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量及增減與人口總量及增減掛鉤的供求機制。然后，建立城鎮(zhèn)土地價值第三方評估制度，完善土地拍賣的配套制度，細化和硬化拍賣雙方的資金自有、后續(xù)開發(fā)等條件，形成市場價自動向評估價收斂的定價機制。最后，建立土地出讓金中央與地方6：4分成制度，抑制地方政府“炒地”，形成收益分配約束機制。

第二，建立抑制“炒”和支持“住”的金融市場機制。金融機構(gòu)沖動，資金行政定價，資產(chǎn)荒，高杠桿，導致資金嚴重趨“炒”避“住”，資金大量涌入制造炒房市場。首先，完善金融機構(gòu)的公司治理體系。形成基于當前收益與未來風險權(quán)衡，平衡資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域和其他領(lǐng)域的配置，形成金融機構(gòu)趨“住”避“炒”的內(nèi)在機制。其次，完善多層次的資本市場體系。創(chuàng)造多元化的投資渠道和多樣化的投資工具，形成多樣化資產(chǎn)的充分競爭機制，形成資金的供與“住”求的匹配機制。再次，加快利率市場化改革，盡快形成市場化利率的價格調(diào)節(jié)機制。最后，完善涉及房地產(chǎn)的各類金融工具的杠桿制度，形成支“住”限“炒”、風險可控的“短借長還”機制。

完善住房及相關(guān)制度，形成同時支持“住”和抑制“炒”的政府機制

第一，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機制。由于既缺乏抑制涉及“炒”房的各環(huán)節(jié)的合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)的規(guī)范的減免制度，稅收體系嚴重助長了“炒”和影響了“住”。因此需要建立規(guī)范的涉及“住”房各環(huán)節(jié)的稅費優(yōu)惠制度。建立起征點和差別稅率合理的房產(chǎn)稅制度，率先在房價上漲過快的城市開征房產(chǎn)稅。建立根據(jù)持有時間長短，征收累進交易制度。

第二，建立支持“住”和抑制“炒”的財政調(diào)節(jié)機制。低收入城鎮(zhèn)居民的住房保障等需要財政補貼，而城市化帶來的人口空間轉(zhuǎn)移，要求公共需求與之匹配。但目前財政體制導致住房等公共財政投入總體不足，新老市民不均，不同空間不等，導致三四線城市供給過剩，一二線城市供給不足，損害了“住”，助長了一些城市的“炒”。為此，應(yīng)完善包括城鎮(zhèn)新市民的租購住房財政補貼制度，形成新老居民均等化機制。城市行政級別、財政收入與基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的上級財政投入負相關(guān)的制度，形成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)城市間均等化機制。建立中央向城市提供保障性住房轉(zhuǎn)移支付規(guī)模與城市接納新市民規(guī)模掛鉤的制度。實行基礎(chǔ)教育等全國統(tǒng)籌，提高住房保障等中央支出比重，將未來房產(chǎn)稅收納入地方收入，增加地方在增值稅和所得稅上分成比例，建立縱向政府間財權(quán)與事權(quán)相匹配的機制。

第三，構(gòu)建支持“住”和抑制“炒”的行政管理機制。住房市場監(jiān)管缺失導致開發(fā)、中介、交易亂象叢生，金融市場監(jiān)管缺失導致巨量資金沖入樓市，土地市場監(jiān)管缺失導致地王頻出，被動和消極監(jiān)管與調(diào)控甚至監(jiān)守自盜加劇了市場劇烈波動，這些都源自政府的市場管理與自我管理機制缺陷。首先，健全土地、金融與住房市場監(jiān)管體系，堵塞漏洞與縫隙，形成各級政府部門間相互制衡的市場監(jiān)管機制。其次，完善政府部門對全國城市住房的投資、開發(fā)、金融、租售、土地、宏觀經(jīng)濟等跟蹤與預(yù)測，形成各級政府部門間協(xié)同聯(lián)動的市場調(diào)控機制。再次，完備行政責權(quán)體系和相關(guān)制度，形成橫向部門間協(xié)調(diào)配合，上下政府間令行禁止的運行機制和約束激勵機制。

第8篇：房地產(chǎn)市場建議范文

【回顧】

“國八條”

1月初，正當人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中最核心的規(guī)定就是“限購令”，這個詞匯絕對是2011年各地樓市報道出現(xiàn)頻率最高的詞匯。主要內(nèi)容為“原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”

另外一個殺手锏就是限貸。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

兩記強勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識到了“國八條”的威力?！敖衲陝傔^元旦的時候，我們本以為市場會好一點，但是一看到‘國八條’的內(nèi)容，我就覺得今年的市場肯定好不了，尤其是對中心城區(qū)的高端市場?！?1世紀不動產(chǎn)靜安區(qū)總監(jiān)李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格買房的人又沒錢買中心城區(qū)的高端房。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在“國八條”公布次日就在晨報發(fā)表評論，稱“國八條”異常強悍，房價恐怕真要“從了”。

“滬九條”和“新滬四條”

“國八條”出臺后不久，上海就公布了《關(guān)于本市貫徹落實的實施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內(nèi)容上看，基本是再次強調(diào)“國八條”的內(nèi)容，并推出了一些實施細則，如在房貸部分加入了公積金內(nèi)容：對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

今年7月，由于之前市場出現(xiàn)一些通過補開稅單來規(guī)避限購政策的情況，上海又出臺了“新滬四條”，規(guī)定非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。堵上了補稅單的漏洞。

此外，“新滬四條”還要求加強商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用；也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團購等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。

一房一價

今年3月，國家發(fā)改委出臺《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，后被業(yè)內(nèi)解讀為“一房一價”規(guī)定，很快上海物價部門也出臺實施細則，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元的罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準等超過30多項內(nèi)容。

根據(jù)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標價后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價必須重新申報。不過在實際執(zhí)行的初期，一些開發(fā)商采取了“高報低開”的策略。

房產(chǎn)稅

目前，本市房產(chǎn)稅試點實行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價格”作為界定稅率標準，引導住房消費。即適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。

從10月1日起，重慶開始對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。

【展望】

限購將繼續(xù)執(zhí)行

商品住宅限購政策已是板上釘釘?shù)氖铝?。市十三屆人大常委會召開的第三十一次會議上，市委副書記、市長韓正表示，在住房方面，上海將繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

盡管業(yè)內(nèi)普遍認為這個消息“不意外”。但是還是會給房地產(chǎn)市場帶來一系列影響――買賣雙方觀望將持續(xù)到明年年初、開發(fā)商高端產(chǎn)品加入降價陣營、新產(chǎn)品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

中央經(jīng)濟工作會議已“定調(diào)”

“并不意外”、“一點也不意外”。當記者就此消息采訪開發(fā)商、中介及研究機構(gòu)的學者時，得到最多的回答都是這幾句。

在專家看來，中央經(jīng)濟工作會議明確定調(diào)明年要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)延期執(zhí)行，在他們看來是對中央經(jīng)濟工作會議樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確回應(yīng)。

而且隨著年終臨近，華南部分城市及?？谝衙鞔_提出2012年限購政策將延期繼續(xù)執(zhí)行。

對高端市場影響較大

當然，這一消息的不可能對市場沒有影響。業(yè)內(nèi)認為上海樓市“限購”延期對高端市場的影響最大，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執(zhí)行對開發(fā)商未來市場預(yù)期的判斷，這種限購延期有可能導致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對于未來市場預(yù)期更悲觀，有可能會導致高端樓盤加入降價陣營。

但高端樓盤降價有可能引起老業(yè)主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈，從降價幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價比較高就能激活成交量。而中高端項目尤其是豪宅項目降價不一定會帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價有一定的虛高有關(guān)。降價也不一定能引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

面臨依然嚴峻的形式，業(yè)內(nèi)普遍認為開發(fā)商將繼續(xù)堅持高速周轉(zhuǎn)的市場策略，以現(xiàn)金為王，在適當時機繼續(xù)堅持“策略性降價”，或大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

市場觀望將持續(xù)到明年初

而對于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠。限購繼續(xù)執(zhí)行這一消息肯定會影響消費者對市場的預(yù)期。如非急著結(jié)婚或換房的客戶可能會再觀望一段時間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會跟進降價，幅度也許會達到10%左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉(zhuǎn)售為租，造成市場上掛牌房源數(shù)量更少。從中介企業(yè)的角度看，限購政策的延續(xù)必將改變他們的傳統(tǒng)運營模式?，F(xiàn)在中介門店花在一二手房的交易比例最高已是二八開，八成交易量是一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯(lián)動勢必將繼續(xù)。一手的業(yè)務(wù)量一定不會低于50%。

關(guān)鍵詞：保障房

【回顧】

經(jīng)適房2萬余戶家庭完成選房

今年全市按照2010年和2011年設(shè)定的不同準入標準，分兩批開展申請受理、搖號排序以及選房購房工作。第一批次申請供應(yīng)上半年在全市中心城區(qū)和閔行、寶山、青浦共13個區(qū)展開，執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下的準入標準，申請審核和輪候選房工作已順利完成，全面進入購房簽約階段。13個區(qū)累計受理申請3.3萬戶，符合準入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認書的家庭2.5萬余戶，預(yù)計年底可大部分完成申請家庭簽約工作。第二批集中申請審核工作下半年在全市所有區(qū)（縣）分期開展，執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下的準入標準，目前受理工作已全部完成，全市累計受理超過1.1萬戶，各區(qū)縣正在抓緊推進“兩級審核、兩次公示”等工作，有條件的區(qū)將在年內(nèi)完成搖號排序。

市級統(tǒng)籌公租房即將供應(yīng)

今年公共租賃住房試點供應(yīng)共有兩個項目，分別為市地產(chǎn)集團開發(fā)的華涇馨寧公寓和市公積金中心收儲的新江灣尚景園項目，均為市級統(tǒng)籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應(yīng)給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區(qū)；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應(yīng)給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區(qū)。

目前，試點供應(yīng)的相關(guān)工作已基本準備就緒。市房管局對供應(yīng)對象、供應(yīng)標準、供應(yīng)方式作了原則規(guī)定。市地產(chǎn)集團和市公積金中心正按照本市公共租賃住房的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)機構(gòu)開展對市場租金的調(diào)查評估，測算運行成本，按“略低于市場租金”的原則確定租金價格，報價格管理部門和房管部門備案。

廉租房降低門檻

本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請條件，對租金補貼方式進行調(diào)整完善，同時也對有關(guān)要求作了進一步明確。此次政策調(diào)整，一方面繼續(xù)擴大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購買經(jīng)適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進一步完善廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和動遷安置房為重點的住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭居住問題。

【展望】

年輕白領(lǐng)也能納入保障

近日召開的市十三屆人大常委會第三十一次會議上，市委副書記、市長韓正表示，加大保障性住房建設(shè)和籌措力度，落實公平公正分配，進一步降低準入門檻，使一批年輕白領(lǐng)也能納入保障。

可以肯定的是，明年，上海將進一步放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用房）的準入標準。其中，家庭人均月收入標準有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領(lǐng)也將被納入經(jīng)濟適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準入標準后將成為主要受益對象。

市政府新聞辦官方微博“上?！比涨傲艘粍t“共有產(chǎn)權(quán)保障房準入大門會開更大”的微博稱，共有產(chǎn)權(quán)保障房受到住房“夾心層”的歡迎?！懊髂觊T會開更大嗎？月入4000多元、小有積蓄的小白領(lǐng)能納入嗎？權(quán)威消息是：一定會！”

第9篇：房地產(chǎn)市場建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 調(diào)控政策 效用 治理

隨著現(xiàn)代社會房地產(chǎn)市場體制的逐步完善，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿姓吆徒?jīng)濟政策結(jié)合起來，運用財政政策和稅收政策的調(diào)控機制共同對房地產(chǎn)市場發(fā)揮作用，用政府調(diào)控的最小負面效應(yīng)達到房地產(chǎn)市場治理的最好效果，通過近年來對于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果分析，不斷地深入市場調(diào)查，解析調(diào)控政策的運作體制情況，從影響調(diào)控政策的各個方面制定出針對性的治理政策。

1 現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，上海漲幅最高為21.8%，最低的為溫州，下降2.8%。顯示出房地產(chǎn)市場持續(xù)高漲，宏觀調(diào)控效果不甚明顯。針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的諸多政策調(diào)控失效的諸多問題，政府的調(diào)控政策并沒有取得理想的效果已經(jīng)是學術(shù)界所達成的一致共識，通過分析現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場資料，總結(jié)出了許多政府調(diào)控政策中調(diào)控工具選用不當?shù)那闆r，但是，因為行政法規(guī)覆蓋了房地產(chǎn)市場的每個環(huán)節(jié)，調(diào)控政策工具的選擇并不是解決房地產(chǎn)市場失衡的最主要的問題，因為地方政府對于國家調(diào)控政策的執(zhí)行并不到位，再加上房地產(chǎn)的開發(fā)商對于企業(yè)超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調(diào)控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴厲無比的政策，在巨大的市場潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈調(diào)查，分析得出許多針對性的啟發(fā)建議，完善政府調(diào)控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實際建議，只是研究房地產(chǎn)市場的學者們從經(jīng)濟學的角度提出的應(yīng)對性建議，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場因為政府調(diào)控政策失靈所帶來的負面效應(yīng)，找到合理的治理辦法，還需要從長遠的角度出發(fā)，就如何解決政府政策調(diào)控過程中規(guī)避政策失靈情況，從中國政策市場以及新興市場兩個角度出發(fā)，雙管齊下，對房地產(chǎn)調(diào)控所涉及到的各個利益主體之間的關(guān)系進行長遠考慮，從根源上找到房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的各方面原因，并在這個基礎(chǔ)上，尋求最終能夠使得房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之路。

2 我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的效用分析

2.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中需要注意的問題

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的建設(shè)無論從房地產(chǎn)商品的自身屬性還是商品對于市場的影響都已經(jīng)取得初步性進展，為此在房地產(chǎn)的調(diào)控政策實施的過程中，主要從以下幾個方面進行效用分析：

第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對的主要對象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場的市場走向，從近幾年的市場調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；

第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產(chǎn)市場的地域性特點，由于地區(qū)經(jīng)濟、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場的商品的不可移動性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點合理的實施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；

第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場的秩序決定了房地產(chǎn)市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項指標需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析

根據(jù)近幾年我國針對房地產(chǎn)市場出臺的各項經(jīng)濟調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定房價、政府打擊房地產(chǎn)市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調(diào)節(jié)機制控制房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定房價這一調(diào)控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據(jù)投資者的流動性特點，對于持有地區(qū)房產(chǎn)的時間往往很短，主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益，增加了購房風險，因此，政府應(yīng)該從稅收政策上做出正確的調(diào)整，征收營業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預(yù)期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利，通過出租等手段實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構(gòu)的風險，影響了國民經(jīng)濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

3 我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強地方政府的調(diào)控政策治理

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲，為保證政府調(diào)控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規(guī)范健康的市場制度環(huán)境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯(lián)系區(qū)分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務(wù)支持強度，以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監(jiān)督體制，增強社會監(jiān)督的影響來規(guī)范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現(xiàn)在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設(shè)置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經(jīng)濟利益兩方面的評價，根據(jù)效益性指標的權(quán)重的大小，將維護和穩(wěn)定住房價格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預(yù)，由于地方政府具有干預(yù)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟職能，為保證房地產(chǎn)市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發(fā)房地產(chǎn)市場，避免造成的資源浪費現(xiàn)象，規(guī)范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現(xiàn)象。

3.2 加強政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督

為保證政府調(diào)控政策的有效實施，首先，應(yīng)該加強開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強制性的要求開發(fā)商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)價格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對于開發(fā)商的服務(wù)真正的透明化；其次，建立獨立的監(jiān)督機構(gòu)，實現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場的不正當行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復雜，造成的政府對于調(diào)控政策的側(cè)重點做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發(fā)商違規(guī)的處罰機制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發(fā)商起到威懾作用，遏制開發(fā)商的不正當行為。

3.3 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為

由于當前我國房地產(chǎn)市場上的監(jiān)督指標的原因，造成了大量的市場監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準確，因此有必要建立一套嚴謹?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測系統(tǒng)，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測系統(tǒng)的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會大眾應(yīng)該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場所謂的超前住房消費，而是應(yīng)該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場上過度的投機行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

總之，為改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對開發(fā)商也要加強監(jiān)管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 李莉.房地產(chǎn)市場治理的國際比較[J].農(nóng)村金融研究，2010，（11）：32-36.