房地產(chǎn)存在的問題及建議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

近期，筆者參加了對(duì)某市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)征管情況專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)稅收征繳情況進(jìn)行了延伸，發(fā)現(xiàn)地稅部門在稅收征繳過程中存在以下幾個(gè)問題：

一、地稅部門專業(yè)化管理還有待提高

地稅部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況日常監(jiān)管主要依托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查，地稅稽查部門監(jiān)管力度有限，無法對(duì)全部的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面審查，地稅部門難以實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。審計(jì)過程中，通過翻閱部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳銷的發(fā)票和收據(jù)存根存在缺失，僅以部分紙質(zhì)銷售記錄歸檔，未單獨(dú)設(shè)立電子銷售臺(tái)賬，未設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)電子檔案數(shù)據(jù)，紙質(zhì)檔案歸檔數(shù)據(jù)與企業(yè)發(fā)生的銷售數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的滯后性。如若對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收清繳，必須依托企業(yè)重新提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性無法進(jìn)行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺(tái)系統(tǒng)存在一定的漏洞

該省地稅系統(tǒng)現(xiàn)在使用的地稅納稅平臺(tái)于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺(tái)相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺(tái)、開票系統(tǒng)、網(wǎng)上納稅申報(bào)平臺(tái)等。但筆者通過計(jì)算機(jī)審計(jì)方法對(duì)地稅納稅平臺(tái)各個(gè)子系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)發(fā)現(xiàn)，該系統(tǒng)仍存在一些漏洞。

一是關(guān)鍵字設(shè)定存在漏洞。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行查補(bǔ)稅收時(shí)，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統(tǒng)應(yīng)將納稅人名稱設(shè)定為關(guān)鍵字，杜絕以上情況的發(fā)生，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)納稅基本資料時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，必須保證房地產(chǎn)企業(yè)一戶一碼，確保納稅數(shù)據(jù)的完整性。

二是僅繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，導(dǎo)致城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時(shí)。筆者通過對(duì)開票系統(tǒng)進(jìn)行穿行測試過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)僅需繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)暫行條例》和《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，城建稅和教育費(fèi)附加在征收營業(yè)稅時(shí)應(yīng)同時(shí)繳納。該系統(tǒng)在開票環(huán)節(jié)應(yīng)增加營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加同時(shí)繳納才可開具銷售收入發(fā)票的設(shè)定，杜絕城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時(shí)的情況發(fā)生。

三是開票系統(tǒng)未設(shè)定單價(jià)下限。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，存在部分購買人以低價(jià)購入房產(chǎn)的問題。房產(chǎn)單價(jià)遠(yuǎn)低于同類型房產(chǎn)的平均價(jià)，開票系統(tǒng)未設(shè)定單價(jià)下限，企業(yè)可隨意開具低價(jià)格銷售發(fā)票，造成稅源流失嚴(yán)重。開票系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)同類型房產(chǎn)的單價(jià)價(jià)格設(shè)定單價(jià)下限，杜絕此類情況發(fā)生。

四是稅收查詢平臺(tái)字段間勾稽關(guān)系不嚴(yán)謹(jǐn)。稅收查詢平臺(tái)中的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額3個(gè)字段存在勾稽關(guān)系，計(jì)稅依據(jù)乘以稅率等于應(yīng)納稅額。筆者通過數(shù)據(jù)驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)部分納稅記錄不符合該勾稽關(guān)系，造成不符的原因是計(jì)稅依據(jù)中部分已納稅，該查詢平臺(tái)未剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)。查詢平臺(tái)應(yīng)更正相關(guān)勾稽關(guān)系，剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)，保證平臺(tái)數(shù)據(jù)的合理性。

三、部分稅種存在預(yù)征的問題

由于稅收收入占該市財(cái)政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關(guān)系到該市財(cái)政收入。然而地稅部門為完成稅收任務(wù)，強(qiáng)行向部分國有房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征大額土地增值稅和營業(yè)稅，預(yù)征的土地增值稅和營業(yè)稅在以后年度進(jìn)行抵減。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及條例的規(guī)定，地稅部門無權(quán)要求納稅人提前預(yù)征稅收，除有特殊規(guī)定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務(wù)時(shí)間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內(nèi)容、特性以及規(guī)定。而且針對(duì)不同稅種各級(jí)政府出臺(tái)的征管政策不同，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，加大了對(duì)該行業(yè)稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一直是個(gè)大難題，該稅種的稅收收入與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的增值額占比掛鉤，根據(jù)增值額占可扣除成本的比例，稅率波動(dòng)區(qū)間為0到60%。該稅種所涉及的會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜、工作量大和專業(yè)技能要求高，地稅部門對(duì)該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預(yù)征的模式，預(yù)征率根據(jù)住宅的性質(zhì)不同設(shè)定在1%至5%之間，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到清算條件后，地稅部門要求清算企業(yè)通過社會(huì)中介自行清算，由地稅部門復(fù)查后，以房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報(bào)告為納稅依據(jù)。但房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報(bào)告的真實(shí)性有待考究，清算企業(yè)通常會(huì)采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達(dá)到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)清算條件分為了可清算和應(yīng)清算兩種形式，地稅部門主要關(guān)注的是應(yīng)清算的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)可清算的企業(yè)過問較少，拖延了稅收入庫的時(shí)間，損失了稅收的時(shí)間價(jià)值。

二是契稅。契稅是針對(duì)購房或購?fù)恋氐闹黧w在購買時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯(lián)合，辦理房產(chǎn)證或土地證時(shí)必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對(duì)辦理房產(chǎn)證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時(shí)間辦理房產(chǎn)證或土地證，導(dǎo)致契稅入庫不及時(shí)，甚至出現(xiàn)稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費(fèi)附加。城建稅和教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅，與上述三個(gè)稅種同時(shí)繳納。筆者通過以營業(yè)稅為基準(zhǔn)，計(jì)算城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)，與后臺(tái)數(shù)據(jù)已繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)和已繳數(shù)納稅數(shù)據(jù)不一致的情況，漏繳金額數(shù)目較大。地稅部門對(duì)附加稅種的征管未按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，稅收入庫不及時(shí)。

四是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅以企業(yè)應(yīng)納稅利潤為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納稅利潤是通過企業(yè)收入減去可扣除成本所得，對(duì)于收入和可扣除成本的計(jì)算對(duì)專業(yè)要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計(jì)算企業(yè)所得稅，與企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生較大的沖突，稅源流失嚴(yán)重。

針對(duì)上述問題，筆者認(rèn)為地稅部門提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理。如建立電子檔案數(shù)據(jù)系統(tǒng)，包括實(shí)時(shí)銷售臺(tái)賬、實(shí)時(shí)發(fā)票繳銷記錄、實(shí)時(shí)納稅記錄、各年度財(cái)務(wù)報(bào)表、開發(fā)樓盤基礎(chǔ)資料和綜合分析子系統(tǒng)等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監(jiān)管漏洞。

二是加強(qiáng)內(nèi)部審查力度。建議每年定期對(duì)納稅平臺(tái)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的數(shù)據(jù)分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發(fā)現(xiàn)的問題和提出的建議，尋找系統(tǒng)漏洞、監(jiān)管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產(chǎn)生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協(xié)同其他職能部門或聘請(qǐng)社會(huì)中介進(jìn)行聯(lián)合征管，提高征管力度。地稅部門可協(xié)同財(cái)政、審計(jì)、房管和司法等部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)行聯(lián)合清理，各司其責(zé)，提高地稅部門征管力度，挽回稅源流失的局面。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，可由地稅部門聘請(qǐng)社會(huì)中介，社會(huì)中介將以地稅部門的利益為出發(fā)點(diǎn)，提高清算報(bào)告可信程度。

第2篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、造成農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場存在的原因

（一）是在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工的經(jīng)營主體規(guī)模普遍較小，達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工所要求的資質(zhì)，很多都是開發(fā)單位自己找施工隊(duì)施工或者就是自己帶人施工。例如我們?cè)跒跻聶z查的朱良文開發(fā)商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊(duì)施工。

（二）是農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范化程度低。農(nóng)村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質(zhì)的單位，自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。同時(shí)，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發(fā)單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質(zhì)只有四級(jí)，也不具備商品房開發(fā)資質(zhì)。

（三）是監(jiān)管力量薄弱。在農(nóng)村，建筑市場的管理只有鄉(xiāng)政府的城建辦負(fù)責(zé)規(guī)劃審批，房地產(chǎn)市場除了工商部門監(jiān)管外基本處于真空。

（四）是違規(guī)越權(quán)審批土地現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)費(fèi)較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規(guī)越權(quán)審批土地，對(duì)報(bào)建項(xiàng)目把關(guān)不嚴(yán)，甚至為開發(fā)商出謀劃策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區(qū)烏衣鎮(zhèn)擔(dān)子辦事處事件就是很好的案例。

二、農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場違法行為的分類與特征

農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場的違法行為按違法性質(zhì)可以分為兩大類，一是經(jīng)營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個(gè)方面分別加以探討。

（一）有關(guān)農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體方面存在的違法行為

*、無照經(jīng)營開發(fā)行為

按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格證喝營業(yè)執(zhí)照后方可經(jīng)營，但在南譙區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的基本上都是無證照經(jīng)營，我們查處的**起都是如此。

*、無預(yù)售許可證，預(yù)售房屋的行為

《無照經(jīng)營查處取締辦法》規(guī)定：對(duì)應(yīng)當(dāng)取得而未依法取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)的無照經(jīng)營行為，由工商部門依法查處。商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售房屋的一個(gè)通行證，通常要求開發(fā)商在房子做到八樓以上方可申領(lǐng)預(yù)售許可證，實(shí)際操作中，許多開發(fā)商為贏得時(shí)間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預(yù)售廣告，收取預(yù)付款，進(jìn)行房屋預(yù)售。我們?cè)诓樘帗?dān)子、烏衣等地的房地產(chǎn)市場時(shí)，施工場地還在打樁，售樓部內(nèi)房屋預(yù)售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預(yù)售廣告到處散布，對(duì)已預(yù)訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預(yù)付款，倘若該企業(yè)因故無法預(yù)期拿到預(yù)售許可證，不僅擾亂了市場，也會(huì)給消費(fèi)者權(quán)益帶損害，從而引發(fā)許多不必要的糾紛。

*、掛靠經(jīng)營問題突出

掛靠經(jīng)營有兩個(gè)方面，一是開發(fā)商掛靠有資質(zhì)的公司，在我們查處的擔(dān)子劉某開發(fā)項(xiàng)目上，當(dāng)事人沒有任何經(jīng)營資質(zhì)，通過關(guān)系找到滁州市陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司，由對(duì)方提供營業(yè)執(zhí)照喝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書，劉某繳付*萬元管理費(fèi)的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司的證照辦理了立項(xiàng)等手續(xù)。二是建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理掛靠。當(dāng)前在建筑企業(yè)中，以項(xiàng)目經(jīng)理名義掛靠在建筑企業(yè)經(jīng)營的包工頭比較普遍。項(xiàng)目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對(duì)工程項(xiàng)目過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項(xiàng)目上的代表人。項(xiàng)目經(jīng)理是崗位職務(wù)，是企業(yè)的管理者，給予企業(yè)管理人員待遇，企業(yè)可實(shí)行具體的項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)制度。按照建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理在企業(yè)法定代表人授權(quán)范圍內(nèi)，行使以下管理權(quán)力：*、組織項(xiàng)目管理班子；*、以企業(yè)法定代表人的代表身份處理與所承擔(dān)的工程項(xiàng)目有關(guān)的外部關(guān)系，受委托簽署有關(guān)合同；*、指揮工程項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項(xiàng)目的人力、資金、物資、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)要素；*、選擇施工作業(yè)隊(duì)伍；*、進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)分配；*、企業(yè)法定代表人授予的其它管理權(quán)力。項(xiàng)目施工管理承包、項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指項(xiàng)目經(jīng)理受建筑施工企業(yè)法定代表人的委托，對(duì)委托的工程項(xiàng)目施工行使組織項(xiàng)目管理班子、指揮工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)、調(diào)配和管理生產(chǎn)要素、選擇施工隊(duì)伍以及合理經(jīng)濟(jì)分配的企業(yè)內(nèi)部行政管理權(quán)，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由建筑施工企業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)的管理責(zé)任承包機(jī)制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是指工程項(xiàng)目施工應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營管理系統(tǒng)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目施工中處于中心地位，對(duì)工程項(xiàng)目施工負(fù)有全面管理的責(zé)任。它與工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包不同，工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指建筑經(jīng)營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規(guī)定，由發(fā)包者（建設(shè)單位）發(fā)包施工項(xiàng)目、承包者進(jìn)行工程建設(shè)的工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包。承包者應(yīng)當(dāng)是有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的建筑施工企業(yè)。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）是崗位職務(wù)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）是獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（*）前者的行為是企業(yè)的內(nèi)部管理行為；后者的行為是企業(yè)的外部法律行為。（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）的經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）的經(jīng)濟(jì)利益是經(jīng)營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對(duì)外發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系（包括：簽訂合同、生產(chǎn)資料所有權(quán)（使用權(quán)）關(guān)系、勞動(dòng)關(guān)系、工程款結(jié)算、工程款投入、債權(quán)債務(wù)等），只有經(jīng)法定代表人的授權(quán)并在授權(quán)范圍內(nèi)以建筑施工企業(yè)的名義才能實(shí)施；而后者依法直接以自己的名義對(duì)外發(fā)生和實(shí)施。由此可見，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目的管理者而不是工程項(xiàng)目的經(jīng)營者。但在實(shí)踐中假借項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目承包管理之名，實(shí)為項(xiàng)目工程建筑無照施工經(jīng)營活動(dòng)（即掛靠在建筑施工企業(yè)內(nèi)部，借用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行帳戶，以建筑施工企業(yè)的名義從事建筑施工經(jīng)營活動(dòng)的個(gè)人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發(fā)現(xiàn)施工方為張立軍，只有項(xiàng)目經(jīng)理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質(zhì)的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產(chǎn)案件中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記時(shí)，申報(bào)注冊(cè)資本是***萬元人民幣，經(jīng)查，其向工商部門提供的相關(guān)證明材料，根本沒有資金，我局尚在調(diào)查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規(guī)定，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費(fèi)者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產(chǎn)廣告中只寫明樓盤的位置、價(jià)格、大小，別的一概不讓在廣告中出現(xiàn)，看來，有些消費(fèi)者確實(shí)讓虛假廣告?zhèn)噶诵?。在房地產(chǎn)廣告中我們常見“為回報(bào)消費(fèi)者厚愛以優(yōu)惠成本價(jià)銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價(jià)位的樓房，其層次、朝向、質(zhì)量都很差。

《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》規(guī)定：在廣告中不得出現(xiàn)含有升值或投資回報(bào)的承諾用語；不得出現(xiàn)辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾用語；在預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。而在我們擔(dān)子和烏衣發(fā)現(xiàn)一些廣告中就相繼出現(xiàn)了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達(dá)市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區(qū)范圍內(nèi),沒有一家開發(fā)商使用規(guī)范的合同文本,都是私自打印好沒經(jīng)雙方協(xié)商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業(yè)信譽(yù)的行為

《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定：經(jīng)營者不將捏造、散布虛偽事實(shí)損害競爭對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)。在我們調(diào)查中，有些開發(fā)商和售樓人員為了營得更多的交易機(jī)會(huì)，在消費(fèi)者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質(zhì)量較差”、“開發(fā)商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結(jié)構(gòu)差，到現(xiàn)在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農(nóng)村，很多土地是集體性質(zhì)的，按規(guī)定只有戶口屬于當(dāng)?shù)氐牟趴梢陨暾?qǐng)宅基地，才可以領(lǐng)取房產(chǎn)證，在我們調(diào)查中，很多開發(fā)商都是以職工宿舍的名義開發(fā)建設(shè)，在銷售中并不告知土地的性質(zhì)，并宣稱可以辦理房產(chǎn)證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產(chǎn)證時(shí)才被告知不能領(lǐng)取房產(chǎn)證，由于開發(fā)商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關(guān)于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經(jīng)有消費(fèi)者向我局申訴。還要的利用合同進(jìn)行欺騙，如我局在腰鋪鎮(zhèn)查處的尤玉龍、佘金根無證開發(fā)商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費(fèi)，把所有責(zé)任推給購房者。

針對(duì)以上農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場在經(jīng)營中常見的違法違規(guī)行為，我們工商部門應(yīng)把此做為我們加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑市場監(jiān)管工作的落腳點(diǎn)和著力點(diǎn)，從一下幾個(gè)方面加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的法律法規(guī)宣傳力度和違法違規(guī)行為查處的力度：

*、積極與有關(guān)職能部門配合，開展形式多樣的法律法規(guī)宣傳培訓(xùn)，引導(dǎo)開發(fā)商和建筑商走合法經(jīng)營之路，引進(jìn)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商；

*、加強(qiáng)對(duì)基層執(zhí)法人員的法律法規(guī)培訓(xùn)，提高執(zhí)法人員的素質(zhì)，提高辦案能力；

第3篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

[關(guān)鍵詞]商品房 預(yù)售制度 對(duì)策

一、我國商品房預(yù)售制度概況

我國的商品房預(yù)售制度起源于香港,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的繁榮,商品房預(yù)售制度迅速風(fēng)行于全國各地。中國是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立并完善商品房預(yù)售制度的。1994年7月,全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律――《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后1998年國務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、2001年及2004年建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等,均對(duì)這一制度作了進(jìn)一步的完善。

十幾年的發(fā)展表明,商品房預(yù)售制度對(duì)培育我國房地產(chǎn)市場和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了資本的原始積累,并且預(yù)售使得房地產(chǎn)開發(fā)商降低了融資成本,另外,預(yù)售房價(jià)格明顯低于現(xiàn)房,也使得購房者獲得了實(shí)惠。因此,在買賣雙方的共同推動(dòng)下,商品房預(yù)售制度在國內(nèi)迅速發(fā)展。但是,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn),亟待關(guān)注和完善。

二、我國商品房預(yù)售制度存在的問題及成因分析

當(dāng)前,我國的商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1、交易不公平問題

商品房預(yù)售存在著交易不公平的現(xiàn)象。通過這一方式,房地產(chǎn)商把商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給了銀行和社會(huì)。根據(jù)我國的預(yù)售制度,當(dāng)商品房還在建設(shè)過程中,買方就已支付大部分房價(jià)款。這種不完善的預(yù)售機(jī)制使房地產(chǎn)商不僅無息占用預(yù)付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔(dān)施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和房屋存貨成本等等。因此,開發(fā)商將資金成本大部分轉(zhuǎn)嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款等方式,把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)、幾乎全部的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在銀行身上。更有甚者,當(dāng)現(xiàn)房與預(yù)售協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),處于弱勢(shì)的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔(dān)毀約責(zé)任。

2、居民消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)成本大

在商品房預(yù)售制度下,預(yù)售商和預(yù)購者掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱,增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本。商品房預(yù)售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價(jià)格、土地價(jià)格影響,還要受到市場供求關(guān)系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)有國內(nèi)市場的商品房銷售中,開發(fā)商擁有信息優(yōu)勢(shì),而購房者則相對(duì)處于信息劣勢(shì)的不均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)商往往會(huì)利用這種信息不對(duì)稱,千方百計(jì)隱匿有關(guān)信息,轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),謀取不正當(dāng)利益,產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。

3、低效競爭

現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預(yù)售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力,獲得廉價(jià)的土地和低成本的貸款,往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質(zhì)開發(fā)商充斥房地產(chǎn)市場。

綜其原因,我國商品房預(yù)售缺乏一套健全、完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據(jù),使得開發(fā)商輕而易舉地轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)缺乏房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體制。目前,對(duì)在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用,這一機(jī)制的缺失助長了低效競爭的發(fā)生;另外,缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中,低于準(zhǔn)入門檻的開發(fā)商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預(yù)售制度的政策建議

針對(duì)上文探討的我國商品房預(yù)售制度主要存在的問題,我們從以下三個(gè)方面提出了健全商品房預(yù)售制度的建議:

1、設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?/p>

如上文分析,當(dāng)前商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)分配極不合理,因此,政府應(yīng)用基金平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?凡是房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金。通過這一機(jī)制的設(shè)立,把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給銀行、消費(fèi)者以及房地產(chǎn)開發(fā)商,這樣可以有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn)。

2、完善預(yù)售房款監(jiān)管

首先把目前我國房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式變成由買方自己將預(yù)付款存入預(yù)售房款監(jiān)管賬戶的方式,嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售房款資金的使用。房地產(chǎn)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外,不能輕易動(dòng)用賬戶內(nèi)的資金。因工程建設(shè)需要用款,須由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批,監(jiān)管帳戶所屬銀行才能將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發(fā)商挪用預(yù)收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預(yù)售款的融資作用,又保障了預(yù)付者的資金安全。廣東省已作過相應(yīng)嘗試,應(yīng)在全國范圍內(nèi)推廣。

3、設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制

如前所述,當(dāng)前我國商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了大量、低質(zhì)的中小企業(yè)充斥市場,深度危害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益。因此,設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,經(jīng)過嚴(yán)格審批方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),可有效避免房地產(chǎn)商在其他項(xiàng)目上資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí),以預(yù)售商品房為手段,填補(bǔ)資金漏洞,有效地將不合格企業(yè)清除出市場。

參考文獻(xiàn):

第4篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對(duì)于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對(duì)市場的預(yù)期分析，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對(duì)市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對(duì)市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對(duì)上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第5篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

論文摘要：本文首先分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況及存在的問題，在此基礎(chǔ)之上提出對(duì)我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議，以保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的波及下能保持較快平穩(wěn)運(yùn)行。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一

如前文所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個(gè)無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開放商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對(duì)此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居住群體不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議

1、完善房地產(chǎn)市場的金融政策建議

(1)實(shí)行差別化的信貸政策

行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機(jī)的影響下，應(yīng)對(duì)危機(jī)最有效的方式應(yīng)該是推動(dòng)消費(fèi)來擴(kuò)大內(nèi)需。擴(kuò)大國內(nèi)的消費(fèi)需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費(fèi)能力。對(duì)于有良好發(fā)展前景的實(shí)體企業(yè)，銀行應(yīng)該加大信貸規(guī)模；對(duì)于產(chǎn)能過剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應(yīng)限制信貸規(guī)模。以此來體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，促進(jìn)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，應(yīng)對(duì)購買不同標(biāo)準(zhǔn)的住房實(shí)行不同的政策。

(2)穩(wěn)定人民幣匯率政策

我國房地產(chǎn)市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因?yàn)閲馔顿Y者對(duì)人民幣有升值預(yù)期。近年來，人民幣升值的壓力在各個(gè)國際集團(tuán)的施壓下不斷增大。在金融危機(jī)的背景下，我國的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊，人民幣升值會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。人民幣升值意味著我國的投資品價(jià)值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機(jī)會(huì)增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強(qiáng)烈的財(cái)富效應(yīng)，將房地產(chǎn)作為消費(fèi)升級(jí)的主要焦點(diǎn)。因此，一定要在房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸到合理的范圍內(nèi)后，才可以放開穩(wěn)定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產(chǎn)市場的財(cái)政政策建議

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性矛盾。有投機(jī)性需求的購房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅(qū)使下，仍然有動(dòng)機(jī)繼續(xù)購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價(jià)超出實(shí)際消費(fèi)能力，剛性需求無法被滿足。在這種現(xiàn)實(shí)的矛盾下，可以通過調(diào)整各方的稅負(fù)差異或財(cái)政補(bǔ)貼將投機(jī)者、自住者區(qū)別對(duì)待，抑制投機(jī)性需求，調(diào)控房價(jià)。投機(jī)性需求旺盛是我國房價(jià)不斷攀升的重要原因之一。擁有投機(jī)性需求的購房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉(zhuǎn)過程中才能獲取利潤。通過對(duì)兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對(duì)別墅、大戶型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會(huì)使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求快速下降。

3、完善房地產(chǎn)市場的土地政策建議

(1)有效增加土地供應(yīng)量

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)總量直接決定了房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格只能越來越高。中央政府應(yīng)制定有效措施，改變以拉動(dòng)GDP增長和增加財(cái)政收入為考核指標(biāo)的機(jī)制。引導(dǎo)地方政府將目標(biāo)和責(zé)任從短期利益轉(zhuǎn)向長期解決民生問題上。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)將打擊土地閑置行為的辦法落到實(shí)處。

(2調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

應(yīng)該由住房供給結(jié)構(gòu)來決定，而住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)以居民收入結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。當(dāng)前我國城市居民收入結(jié)構(gòu)呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對(duì)偏僻，周圍配套設(shè)施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多地增加中小戶型、中低價(jià)位的商品房開發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房供給增加時(shí)，便可適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，解決“政策夾心層”的住房問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳柳欽，中國房地產(chǎn)發(fā)展的回顧展望[J]，廣東經(jīng)濟(jì)，2009(06)：14-20.

第6篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價(jià)問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房價(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭的事實(shí)。

二、房價(jià)居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對(duì)房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)消費(fèi)者的市場時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中國特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費(fèi)品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費(fèi)品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房價(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價(jià) 2008.

第7篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值計(jì)量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報(bào)，其中滬市有68家，深市63家。對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計(jì)量的有116家，占比8855%。

（二）公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，有5家采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格，還有3家上市公司公允價(jià)值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換引起報(bào)表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式到公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策的變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對(duì)變更前一年的比較財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式所做的追溯調(diào)整會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價(jià)值變動(dòng)收益、所得稅費(fèi)用、凈利潤等項(xiàng)目的巨大變動(dòng)。

二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中存在的問題

通過對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對(duì)比公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過程中存在以下幾點(diǎn)問題：。

（一）公允價(jià)值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價(jià)值重新入賬，對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價(jià)值變動(dòng)收益7.7億元，而2013年一季度公允價(jià)值變動(dòng)損益為0?？梢?，公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價(jià)值計(jì)量易成為操縱利潤的工具。公允價(jià)值再度啟用，說明我國市場環(huán)境得到明顯改善，但對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，在客觀價(jià)值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機(jī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，但相比于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，以避免潛在的不利影響。同時(shí)，公允價(jià)值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場價(jià)格，大部分企業(yè)受市場條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對(duì)自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場價(jià)格，要確定公允價(jià)值就需要聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財(cái)力等，是一項(xiàng)重大的成本支出。然而公允價(jià)值計(jì)量模式的效用并不能在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的改進(jìn)對(duì)策與建議

為促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)對(duì)策與建議。

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量和信息披露的監(jiān)管力度。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)此進(jìn)一步加以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。對(duì)比上市公司在年報(bào)中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，就必須加大對(duì)上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值的運(yùn)用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常?！安华?dú)立”，從而使公允價(jià)值失去了真實(shí)性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨(dú)立性，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好條件。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王向前.我國會(huì)計(jì)公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價(jià)值在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟(jì)研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價(jià)值的實(shí)證理論分析與中國的機(jī)遇研究[J].財(cái)經(jīng)研究.2005，1（1）：83-93.

第8篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長形成較強(qiáng)沖擊,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性下滑和國外經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對(duì)這種形勢(shì),國家和地方政府都出臺(tái)了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯?格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析師認(rèn)為,一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)的具體計(jì)劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就具有‘可行性’”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法,得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值,以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟(jì)效益。

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計(jì)階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)、作為項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

1、基礎(chǔ)工作不扎實(shí)。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。

2、人員素質(zhì)不高?？尚行匝芯可婕肮こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。

3、可行性研究的深度不夠。一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在:工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計(jì)算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清,依據(jù)不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來之后項(xiàng)目都是可行的。主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識(shí)去分析和論證項(xiàng)目的可行性,這就必然會(huì)更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響,有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對(duì)項(xiàng)目成功的影響。

5、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等,但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,隨心所欲地采用一些過時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。

6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對(duì)如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。

二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的建議

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:

1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2、突出重點(diǎn),提高效率。對(duì)于不同類別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn),具體到某一特定的項(xiàng)目,研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選,同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險(xiǎn)分析。

3、嚴(yán)格審批程序,加大項(xiàng)目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類項(xiàng)目都要做好可行性研究,任何單位和個(gè)人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評(píng)估單位不予評(píng)估,審批單位不予審批。同時(shí),加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理,強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)。

4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息(在香港,測量師在分析時(shí),可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作,通過分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

5、加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。

6、重視風(fēng)險(xiǎn)分析。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。

為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn),在可行性研究中,就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來講,這不等同于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識(shí)別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元,這樣才能有針對(duì)性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評(píng)價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話,建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設(shè)計(jì)、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計(jì)管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時(shí)又必須是對(duì)可行性研究的補(bǔ)充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設(shè)計(jì)施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]最新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及分析報(bào)告書編制實(shí)例手冊(cè).

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第9篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹黨的十七大和十七屆五中全會(huì)精神，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，各部門協(xié)調(diào)行動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場，保證我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作機(jī)構(gòu)

為保障專項(xiàng)整治工作的順利開展，成立縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府主要負(fù)責(zé)同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協(xié)分管負(fù)責(zé)同志和縣監(jiān)察局主要負(fù)責(zé)同志任副組長，相關(guān)部門和單位負(fù)責(zé)同志為成員，集中時(shí)間，開展專項(xiàng)整治工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣監(jiān)察局，抽調(diào)專人集中辦公。

三、工作原則

統(tǒng)一組織，分工負(fù)責(zé)；突出重點(diǎn)，分步實(shí)施；整糾結(jié)合，務(wù)求實(shí)效。

四、整治對(duì)象和范圍

城區(qū)2007年以來出讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和所有在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（附件一）。

五、整治的重點(diǎn)內(nèi)容

（一）項(xiàng)目批準(zhǔn)情況。項(xiàng)目是否取得縣政府或縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)（縣城區(qū)規(guī)劃審批領(lǐng)導(dǎo)小組）批準(zhǔn)。項(xiàng)目出讓前是否由規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件，是否按規(guī)定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，是否取得預(yù)售許可等。

（二）規(guī)劃執(zhí)行情況：項(xiàng)目是否按批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施，有無擅自調(diào)整容積率情況，項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)及使用情況，有無擅自改變配套設(shè)施用途等。

（三）出讓合同履行情況：項(xiàng)目是否按合同約定進(jìn)行建設(shè)，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發(fā)周期等現(xiàn)象。

六、整治的時(shí)間安排

從7月下旬開始，用兩個(gè)月左右時(shí)間完成專項(xiàng)整治工作。

七、整治的方法步驟

（一）動(dòng)員部署（7月31日前）

召開城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)整治工作會(huì)議，領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員和各房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解專項(xiàng)整治的重要性和嚴(yán)肅性，按實(shí)施方案認(rèn)真進(jìn)行自查自糾。同時(shí)，各有關(guān)單位細(xì)化實(shí)施方案，進(jìn)一步制定落實(shí)措施。

（二）自查自糾（8月10日前）

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按專項(xiàng)整治內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，于8月10日前將專項(xiàng)整治自查表（附件二）及附件材料報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（三）全面清理（8月11日至9月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組組織專門工作組，對(duì)照開發(fā)企業(yè)自查表及相關(guān)材料，赴各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場檢查，調(diào)查清楚開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)面積、開工面積和實(shí)際建設(shè)面積以及應(yīng)配建的公共設(shè)施，摸清存在問題及企業(yè)整改情況，造冊(cè)登記，形成檢查報(bào)告。

（四）集中處理

針對(duì)存在的問題，由各部門提出處理建議，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組研定后，集中處理。

八、整治的工作要求

（一）提高認(rèn)識(shí)，精心組織。專項(xiàng)整治工作涉及到我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調(diào)熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項(xiàng)整治工作隊(duì)伍，確保整治工作順利進(jìn)行。