小區(qū)物業(yè)管理方案精選(九篇)
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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
社區(qū)居民小區(qū)由于人員聚集，建筑也比較集中，用火用電比較頻繁，所以火災(zāi)時有發(fā)生，正嚴(yán)重威脅著居民的人身安全和財產(chǎn)安全，社區(qū)居民的消防安全問題也因此逐漸被人們所關(guān)注。隨著城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，對于社區(qū)物業(yè)管理水平的要求也越來越過。人們在享受良好的生活環(huán)境時，也對物業(yè)的服務(wù)提出了一定的要求?，F(xiàn)在大多數(shù)社區(qū)物業(yè)管理工作中，對于消防安全的管理沒有引起足夠的重視，這使得社區(qū)消防建設(shè)落后，缺少必要的消防措施，沒有完善的消防制度。在發(fā)生火情時，難以及時的進(jìn)行處理。不但會造成非常嚴(yán)重的危害，也會讓居民的安全生活變得缺少必要的保障。因此，社區(qū)物業(yè)要對消防安全進(jìn)行全面升級，將消防建設(shè)重視起來，盡可能消除安全隱患，保證居民的安全。
二、社區(qū)物業(yè)消防安全管理的重要意義
城市化發(fā)展使得大量的建筑過于集中，其中社區(qū)居民住房占了很大的比例。社區(qū)越來越多越多，居民住房越來越集中。為了滿足社區(qū)居民的各種需要，也有大量的其他設(shè)施進(jìn)入社區(qū)，所以社區(qū)成為了一個建筑高度集中的區(qū)域。除了建筑集中，社區(qū)也聚集了大量的居民。人口密集區(qū)域一旦發(fā)生火情，后果將十分嚴(yán)重。社區(qū)物業(yè)是社區(qū)管理的關(guān)鍵機(jī)構(gòu)，要提高社區(qū)的消防安全，首先要從物業(yè)管理做起，提高社區(qū)物業(yè)消防安全管理水平，這樣才能切實(shí)保證居民的安全居住。同時，社區(qū)物業(yè)嚴(yán)抓實(shí)干消防安全管理工作。一方面，預(yù)防火災(zāi)，并對消防設(shè)施和消防制度進(jìn)行管理，避免火災(zāi)發(fā)生；另一方面，在發(fā)生火情時，也能第一時間做出合理的處理，盡可能將火災(zāi)帶來的危害降到最低。
三、物業(yè)消防安全管理的問題所在
目前，社區(qū)消防安全是一個值得關(guān)注的問題。雖然社會各界都在強(qiáng)調(diào)，但是物業(yè)消防安全管理仍然存在漏洞。下面就對物業(yè)消防管理存在的具體問題進(jìn)行了分析：
1.物業(yè)管理部門沒有一個安全消防環(huán)境
現(xiàn)在社區(qū)物業(yè)管理公司，在進(jìn)行社區(qū)建設(shè)的時候，房屋的建筑單位缺少一個有效地溝通。在消防安全設(shè)施的建設(shè)上沒有達(dá)成一個共識，導(dǎo)致物業(yè)管理部門對房屋的消防措施和使用情況了解不全面。這在物業(yè)的管理工作中，十分影響消防安全的管理。物業(yè)對于消防器材等設(shè)施的情況不能進(jìn)行全面的排查，有問題也不能及時找到原因，使得消防安全管理缺少具體的管理內(nèi)容。
2.物業(yè)在消防安全管理中責(zé)任心不強(qiáng)
大多數(shù)社區(qū)物業(yè)公司，將更多的精力放在社區(qū)設(shè)施的建設(shè)和其他服務(wù)的提升上面，對于消防安全管理工作的責(zé)任不夠明確，也缺少相關(guān)的責(zé)任制度，使得社區(qū)居民想要反應(yīng)問題，卻沒有相關(guān)的負(fù)責(zé)人處理。
四、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)消防安全管理的對策
根據(jù)對社區(qū)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀的了解以及對問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，下面提出了一些有針對性的改善措施。
1.加強(qiáng)物業(yè)管理人員的專業(yè)水平
很多物業(yè)管理工作人員對于消防安全知識的掌握不夠，所以在進(jìn)行安全管理時也顯得無從下手，所以要加強(qiáng)工作人員的消防安全管理水平，這樣可以在工作中提高管理工作的質(zhì)量和水平，同時能夠避免實(shí)際生活中的一些安全隱患，更好地保證社區(qū)居民的安全。（1）在人員聘用方面，可以優(yōu)先選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人。（2）要對在崗工作人員進(jìn)行及時培訓(xùn)，負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的人員也要對消防法和社區(qū)的消防工作有一定的了解。不僅是為了配合消防安全管理的相關(guān)工作，也是為了全面重視社區(qū)消防安全工作。（3）全面進(jìn)行消防技能訓(xùn)練和演戲，讓工作人員在發(fā)生火情時能夠迅速做出反應(yīng)，同時也為居民樹立了榜樣，共同維護(hù)社區(qū)的居住安全。
2.完善社區(qū)物業(yè)消防安全管理制度
社區(qū)消防安全管理是為了避免社區(qū)居民受到火災(zāi)的危害，對居民提供一個保護(hù)，所以物業(yè)在消防管理方面應(yīng)當(dāng)履行一定的責(zé)任，對于自身的工作也要進(jìn)行相關(guān)制度的規(guī)定。社區(qū)消防安全問題一方面在于預(yù)防，另一方面在于消防處理。預(yù)防火災(zāi)，社區(qū)消防安全管理制度應(yīng)當(dāng)對消防器材、消防設(shè)施的檢修和維護(hù)進(jìn)行要求。社區(qū)管理人員定期進(jìn)行檢查，確保消防實(shí)施的狀態(tài)。另外，消防管理人員還要定期對社區(qū)的電力設(shè)施和燃?xì)庠O(shè)施等進(jìn)行檢查，結(jié)合電力公司和燃?xì)夤具M(jìn)行全面的維護(hù)和檢修。消防處理和社區(qū)消防安全管理制度應(yīng)當(dāng)對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行指派，分片區(qū)分樓層進(jìn)行任責(zé)。當(dāng)有責(zé)任人在居民反映問題或提意見時，就要有專門的人員進(jìn)行處理。在發(fā)生火災(zāi)時，負(fù)責(zé)人及時啟動消防預(yù)案，及時與消防部門和醫(yī)療部門聯(lián)系，以最快地速度處理火情。事后社區(qū)還要對火災(zāi)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和處理，為居民提供后續(xù)的相關(guān)服務(wù)，并建立檔案。
3.積極組織社區(qū)居民進(jìn)行消防安全宣傳
第2篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；消防安全管理；應(yīng)對措施
1引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的推行和發(fā)展，催生了很多服務(wù)型的新興企業(yè)，比如小區(qū)物業(yè)消防安全管理服務(wù)行業(yè)，就是當(dāng)前非常受人矚目的行業(yè)。從本質(zhì)上說它屬于一種綜合的管理服務(wù)體系，而消防安全是服務(wù)體系中的一個重要的內(nèi)容，為的就是為小區(qū)居民提供一種安全、健康、舒心的居住環(huán)境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導(dǎo)致消防安全工作不能在小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理順利地實(shí)施，甚至還出現(xiàn)了嚴(yán)重的火災(zāi)事故和人員傷亡的現(xiàn)象，這已經(jīng)嚴(yán)重地影響了小區(qū)居民乃至社會群眾的人生財產(chǎn)安全。因此，消除小區(qū)物業(yè)消防的安全隱患以及加強(qiáng)居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關(guān)部門以及小區(qū)物業(yè)管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區(qū)居民的人身財產(chǎn)安全。
2小區(qū)物業(yè)消防安全方面存在的隱患
2.1小區(qū)建設(shè)整體缺乏安全消防設(shè)計和規(guī)劃
現(xiàn)在很多小區(qū)在最開始的立項(xiàng)設(shè)計上沒有完全將整體的消防規(guī)劃設(shè)計納入到其中，不符合國家頒發(fā)的《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求和相關(guān)規(guī)定，在消防設(shè)施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來。特別是一些房地產(chǎn)的開發(fā)生為了降低購買消防設(shè)施的成本，進(jìn)而獲得更大的利益，而使用不合格標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備，或者器材配套根本不齊全，小區(qū)多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區(qū)的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現(xiàn)象非常常見。以上這些現(xiàn)象都十分容易導(dǎo)致火災(zāi)事故或者是意外情況的發(fā)生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。
2.2沒有將消防安全管理的相關(guān)內(nèi)容引入到小區(qū)的物業(yè)管理中
當(dāng)前我國小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關(guān)注。尤其是在小區(qū)物業(yè)消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現(xiàn)在以下這幾個方面：1.小區(qū)物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責(zé)任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關(guān)的比較完善的小區(qū)物業(yè)消防安全應(yīng)急預(yù)案。2.物業(yè)公司的工作人員自身的管理能力以及專業(yè)素質(zhì)不強(qiáng)，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和訓(xùn)練，對消防安全的相關(guān)知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴(yán)重的問題。這就意味著一旦有意外事故發(fā)生，小區(qū)居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小區(qū)居民的消防安全意識不強(qiáng)
隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質(zhì)和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質(zhì)上沒有充分的考慮，導(dǎo)致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點(diǎn)非常重要的就是，小區(qū)居民的消防安全意識不強(qiáng)，反倒是防盜意識非常強(qiáng)烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護(hù)欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區(qū)的整棟樓都是護(hù)欄的話，倘若發(fā)生火災(zāi)或是意外情況，不利于逃生和疏散。
3應(yīng)對小區(qū)物業(yè)消防安全問題的對策
3.1小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)格按照規(guī)定要求進(jìn)行消防規(guī)劃設(shè)計
隨著地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家對于小區(qū)物業(yè)消防安全管理行業(yè)也提出了最新的要求，對此還制定了相關(guān)的法律法規(guī)，對消防器材購置的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了硬性的規(guī)定，不得使用不合格的消防設(shè)施。除此之外，消防安全設(shè)計單位在編寫消防設(shè)計備案時，一定要嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等國家頒布的相關(guān)法律的要求和規(guī)定。消防部門要嚴(yán)格審查和監(jiān)督小區(qū)消防安全管理的每一個細(xì)節(jié)，實(shí)實(shí)在在地落實(shí)每一步。另外，當(dāng)?shù)氐墓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)也要肩負(fù)起該肩負(fù)的職責(zé)，對小區(qū)物業(yè)消防管理的每一個環(huán)節(jié)嚴(yán)格地把控和驗(yàn)收，對于不符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的，要責(zé)令其進(jìn)行整改和完善，保證小區(qū)物業(yè)的消防安全管理順暢進(jìn)行。
3.2明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責(zé)
明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責(zé)就是要求小區(qū)物業(yè)管理部門嚴(yán)格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關(guān)規(guī)定，對消防安全管理的事務(wù)以及工作職責(zé)做到心中有數(shù)，制定滿足生活實(shí)際的消防安全管理?xiàng)l例。最好是能組織起一個志愿消防隊(duì)，定期對小區(qū)的消防安全進(jìn)行排查和巡視，保證能在第一時間對突發(fā)狀況進(jìn)行控制和營救；另外就是定期對小區(qū)的消防器材和設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，定期組織消防演習(xí)，提高居民的逃生本領(lǐng)。
3.3提高小區(qū)居民的消防安全意識
一是對小區(qū)物業(yè)的管理人員進(jìn)行消防安全知識的培養(yǎng)和專業(yè)技能的訓(xùn)練，通過一系列的教育活動和培訓(xùn)讓每一個消防安全管理人員深刻認(rèn)識到消防安全管理的必要性；二是小區(qū)物業(yè)的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區(qū)居民自發(fā)地參與進(jìn)來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區(qū)居民的消防安全自救的能力。
參考文獻(xiàn)
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第3篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理系統(tǒng)；SSH；JavaEE
中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-9599 （2012） 20-0000-02
1 引言
隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)想要找到突破口，提高消費(fèi)者的購買興趣，必須想出更多的辦法，而小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化是一個很重要的因素。國內(nèi)也有不少軟件企業(yè)在開發(fā)和推廣小區(qū)物業(yè)管理軟件，但其中存在以下不足：
1.1 小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品價格較高、維護(hù)困難、二次開發(fā)費(fèi)用較大、難于短時間成熟。
1.2 產(chǎn)品未充分考慮現(xiàn)有設(shè)備或系統(tǒng)。小區(qū)一般有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，需要結(jié)合起來。
有必要設(shè)計出一種更加有效的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，充分利用信息化的優(yōu)勢，把先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)帶給各位小區(qū)的業(yè)主，把良好的增值服務(wù)和最大化的利潤帶給物業(yè)企業(yè)。
2 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計
2.1 目標(biāo)。系統(tǒng)地對管理模式和工作規(guī)范進(jìn)行研究，需要新的系統(tǒng)對傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來較大的效率提升，將會達(dá)到以下目標(biāo)。（一）解決傳統(tǒng)物業(yè)管理各物管部門諸多業(yè)務(wù)處理和操作工序繁雜，手工統(tǒng)計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題。（二）經(jīng)營決策所需的數(shù)據(jù)采集方便、準(zhǔn)確率高，所有數(shù)據(jù)基本具備實(shí)時性。對物管數(shù)據(jù)信息的編碼和分類進(jìn)行科學(xué)管理，方便進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，幫助決策。（三）充分利用小區(qū)設(shè)施和住戶資源，開展可盈利的增值服務(wù)等。
2.2 系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)以B/S模式運(yùn)行，通過小區(qū)寬帶（LAN）或無線局域網(wǎng)（WLAN）來運(yùn)行?？蛻舴?wù)中心的工作人員、小區(qū)大門的護(hù)衛(wèi)、小區(qū)物業(yè)辦公人員和小區(qū)業(yè)主等都可以通過網(wǎng)絡(luò)連接到WEB服務(wù)器，登錄到管理系統(tǒng)，完成相應(yīng)的功能和操作。整個系統(tǒng)采用典型的三層架構(gòu)，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設(shè)備和小區(qū)監(jiān)控設(shè)備等。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1所示。
2.3 系統(tǒng)工作流。完整的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是從房屋修建時就介入其中，這樣可以完整地了解整個建筑的相關(guān)信息，有助于后期的小區(qū)日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業(yè)公司、開發(fā)商和施工單位一起討論項(xiàng)目工程的相關(guān)事宜。（二）工程驗(yàn)收：指物業(yè)公司代表業(yè)主，與開發(fā)商、施工單位和質(zhì)檢部門一起收房?？赡苄枰涗洿嬖诘膯栴}（可以用圖片來說明），以及合格記錄，整改反饋意見等。（三）交房：業(yè)主收房，領(lǐng)鑰匙等。如發(fā)現(xiàn)問題，則需要整改，跟進(jìn)的工作需要記入系統(tǒng)。（四）裝修：業(yè)主或住戶對房屋進(jìn)行裝修。（五）日常管理：入住管理，報修，咨詢（求助等）服務(wù)，增值服務(wù)，車位（車庫）管理等。（六）收費(fèi)管理：包括物業(yè)管理費(fèi)，增值服務(wù)收費(fèi)等。（七）辦公管理：主要管理文件的發(fā)放、查閱等。（八）知識管理：包括工程、護(hù)衛(wèi)、保潔等相關(guān)管理文件和信息，及工作記錄、活動記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設(shè)備的維修；資金管理包括物業(yè)費(fèi)用以及其它收入等。
整個管理流程如圖2所示。
2.4 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)。系統(tǒng)服務(wù)器端采用SSH框架，數(shù)據(jù)庫后臺采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區(qū)原有系統(tǒng)進(jìn)行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實(shí)是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統(tǒng)稱。Struts是一個開源項(xiàng)目，提供了獨(dú)立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術(shù)或者與velocity、XSLT等結(jié)合[3]。Hibernate是一個開源對象關(guān)系映射框架，對JDBC進(jìn)行了輕量級的封裝，可以非常方便地進(jìn)行對象的持久化操作。它支持所有的關(guān)系數(shù)據(jù)庫，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來編寫數(shù)據(jù)庫操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級的用來組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過控制反轉(zhuǎn)（IoC）實(shí)現(xiàn)對象注入。（二）數(shù)據(jù)訪問實(shí)現(xiàn)?；贘avaEE的系統(tǒng)，后臺數(shù)據(jù)庫大多采用MySQL，我們的系統(tǒng)也采用此方案。通過Hibernate的逆向工程可以直接生成數(shù)據(jù)庫表對應(yīng)的系統(tǒng)對象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對象?；镜臄?shù)據(jù)庫訪問類可以繼承自HibernateDaoSupport。
2.5 用戶界面實(shí)現(xiàn)。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當(dāng)界面模板，使用JSP時也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標(biāo)簽。Struts標(biāo)簽的使用方式大概如代碼所示：
…
…
2.6 系統(tǒng)功能模塊。根據(jù)圖2描述的整個物業(yè)管理的流程，可以將系統(tǒng)功能抽象成以下幾個模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開發(fā)商完成交房驗(yàn)收前，物業(yè)公司參與的所有工作和活動。具體包括前期介入和工程驗(yàn)收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)到業(yè)主的相關(guān)操作。事先，應(yīng)該將銷售信息采集到物業(yè)管理系統(tǒng)中（需要對用戶隱私進(jìn)行保護(hù)）。交房還需要將業(yè)主對房屋的驗(yàn)收結(jié)果和意見，以及處理情況等進(jìn)行登記。（三）日常服務(wù)模塊：實(shí)現(xiàn)對小區(qū)物業(yè)的日常管理和維護(hù)工作，大致包括：安全護(hù)衛(wèi)工作，客戶服務(wù)工作，維護(hù)維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關(guān)工作等。這是整個小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的核心。（四）公司內(nèi)部管理：完成公司內(nèi)部的上傳下達(dá)，工作呼叫，信息互通，問題通報等。是屬于公司內(nèi)部管理的一個環(huán)節(jié)
3 結(jié)束語
通過認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)的工作流程，并實(shí)地考察和學(xué)習(xí)，了解了物業(yè)企業(yè)的功能、職責(zé)和工作重心，設(shè)計并實(shí)現(xiàn)了完全信息化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)在測試過程中，表現(xiàn)出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過，在使用中，還是暴露出了一些問題，還需要進(jìn)一步改進(jìn)。
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第4篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)、文化等的發(fā)展與進(jìn)步，小區(qū)物業(yè)管理的模式有了很大的改變，提高了物業(yè)管理的積極性，物業(yè)管理效率得到提升。筆者就新鄉(xiāng)行政管理之下的物業(yè)管理進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：
新鄉(xiāng)；物業(yè)管理；車輛管理；綠化
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們當(dāng)前的生活水平有了顯著的提升，人們對自己的居住環(huán)境和質(zhì)量有了更高的要求。物業(yè)管理是城市管理的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，物業(yè)管理水平的高低直接影響著小區(qū)人們居住的質(zhì)量，良好的物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提升，但是物業(yè)管理不合理會導(dǎo)致業(yè)主和管理人員之間的矛盾，不利于社會的和諧建設(shè)。就新鄉(xiāng)行政管理下的物業(yè)管理而言，其在小區(qū)的管理中不斷完善自身的管理工作，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)人們的生活品質(zhì)的提升。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行論述。
一、新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、小區(qū)便民服務(wù)、HSE管理以及供暖工作等。目前小區(qū)的綠化管理和維修、房屋管理、衛(wèi)生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環(huán)境的質(zhì)量。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)HSE管理工作以及供暖工作進(jìn)行簡單的分析。
（一）HSE管理工作
HSE是健康（Health）、安全（Safety）和環(huán)境（Environment）三位一體的管理體系。安全生產(chǎn)、保護(hù)環(huán)境、維護(hù)健康，是對物業(yè)公司生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行狀態(tài)的本質(zhì)要求。生產(chǎn)經(jīng)營的過程，就是與HSE相伴相生、相互影響的過程，生產(chǎn)一刻不停，對HSE的要求就不能終止。物業(yè)公司風(fēng)險無處不在、考驗(yàn)無處不在、責(zé)任無處不在，HSE工作沒有“淡季”“旺季”之說，更無“閑時”“忙時”之分，必須做到警鐘長鳴、常抓不懈，任何時候都不能有絲毫的放松和懈怠。只有這樣，才能保證物業(yè)管理日常工作安全、有序、平穩(wěn)地向前推進(jìn)。當(dāng)前新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理在HSE方面制定了以下對策。首先，編制公眾聚集場所事件應(yīng)急預(yù)案、應(yīng)急預(yù)案、天然氣管線泄漏應(yīng)急預(yù)案、電梯突發(fā)事故專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。每季度開展一次預(yù)案演練。其次，針對小區(qū)公共區(qū)域的安全隱患問題，每個月進(jìn)行一次安全自查，每季度處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行一次全面安全檢查，及時排除已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的安全隱患。再次，集中整頓小區(qū)安全隱患。針對小區(qū)公共用地亂擺亂放、亂栽亂種等問題進(jìn)行集中處理，并清除16棟住宅樓樓道和7個車棚堆放的易燃雜物。結(jié)合HSE觀察制定活動實(shí)施方案，調(diào)動全員參與安全管理的積極性。最后，對電梯等特種設(shè)備開展專項(xiàng)檢查。每月進(jìn)行兩次電梯保養(yǎng)工作，每半個月進(jìn)行自查巡檢，每年進(jìn)行一次電梯檢驗(yàn)，制定電梯安全管理制度。
（二）供暖工作
新鄉(xiāng)物業(yè)管理部門在供暖方面是結(jié)合熱力公司工作，配備專人負(fù)責(zé)二次網(wǎng)及住戶巡檢維護(hù)，及時處理檢查出的問題。比如供暖后，處理入戶管線腐蝕穿孔等。督促熱力公司生產(chǎn)部修理或更換小區(qū)內(nèi)各種機(jī)械設(shè)備的老化或者是損壞零部件，比如熱力站兩臺補(bǔ)水泵單向閥、補(bǔ)水罐浮球閥等。
（三）改善小區(qū)環(huán)境工程情況
為成功創(chuàng)建“AAAA”級小區(qū)，達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，2016年小區(qū)管理處對小區(qū)部分樓房、外墻、景觀進(jìn)行改造，開展了四項(xiàng)工程：2016年6月新鄉(xiāng)處一區(qū)部分住宅樓樓頂漏水工程、2016年7月新鄉(xiāng)管理處基地生活區(qū)小圍墻整治工程、新鄉(xiāng)處仿古亭子修繕等綜合維修工程、管道局家屬院文化墻工程。并且在2016年8月完成了四項(xiàng)工程。
1.爭創(chuàng)集團(tuán)公司“AAAA”級文明和諧示范小區(qū)完成情況
小區(qū)建設(shè)以創(chuàng)建“4A級小區(qū)”為目標(biāo)，以服務(wù)小區(qū)、提高居民生活質(zhì)量為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。在保證小區(qū)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大力整治小區(qū)環(huán)境，集中整頓小區(qū)安全隱患，加強(qiáng)小區(qū)房屋管理工作。在處領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下以及各相關(guān)職能部門的支持與配合下，新鄉(xiāng)處一區(qū)于2016年9月成功創(chuàng)建集團(tuán)公司“AAAA”級文明和諧示范小區(qū)。
2.“四供一業(yè)”項(xiàng)目取得進(jìn)展
（1）供電方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)供電公司簽訂供電分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報告》《分離移交項(xiàng)目實(shí)施方案》《穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》《維護(hù)穩(wěn)定工作預(yù)案》上交礦區(qū)管理中心。供暖方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)熱力有限責(zé)任公司簽訂分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報告》《分離移交項(xiàng)目實(shí)施方案》《穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》《維護(hù)穩(wěn)定工作預(yù)案》上交礦區(qū)管理中心。
二、小區(qū)管理優(yōu)化
（1）實(shí)行上崗培訓(xùn)制度，創(chuàng)辦一只專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，確立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的職業(yè)資格制度，在工作過程中處處體現(xiàn)綠色物業(yè)管理的理念，從而更好帶動廣大業(yè)主配合實(shí)施綠色物業(yè)管理。（2）推行“人性化管理”。尊重業(yè)主并提供溫馨快捷的服務(wù)，在管理中充分體現(xiàn)“以人為本”和“業(yè)主至上”的理念。實(shí)行雙向式管理模式，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。還可建立服務(wù)單位評分制度，按月累計業(yè)主對小區(qū)物業(yè)單位的評分狀況，以改進(jìn)不足、提升服務(wù)品質(zhì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]王娜.小城市小區(qū)管理體制問題及對策研究[D].濟(jì)南:山東師范大學(xué),2016.
第5篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；JFinal；設(shè)計；MySQL
引言
市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人們生活水平的提高，小區(qū)作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進(jìn)代表，人們對小區(qū)的管理質(zhì)量和服務(wù)水平提出了更高的要求。如：居住設(shè)施的維護(hù)、投訴信息的及時處理、現(xiàn)代化的信息處理方式占主導(dǎo)地位等。然而傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業(yè)公司的管理成本，同時也不能滿足居民對信息化、快捷物業(yè)管理的體驗(yàn)需求。為了縮短傳統(tǒng)管理模式與現(xiàn)代管理模式的差距，采用計算機(jī)技術(shù)搭建現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是非常有必要的。
經(jīng)過對國外資料文獻(xiàn)的對比分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理概念最早出現(xiàn)在英國，而且在這方面取得了優(yōu)異的成績。伴隨計算機(jī)技術(shù)和信息管理的發(fā)展，國外的一些發(fā)達(dá)國家借鑒英國的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，紛紛采用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)創(chuàng)建物業(yè)管理系統(tǒng)去管理社區(qū)、公寓、辦公大樓等，總體上，國外在物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)起步較早。代表性的如：上世紀(jì)80年代，美國房地產(chǎn)開發(fā)公司在物業(yè)管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領(lǐng)域的加深，北美和歐洲的一些國家均采用先進(jìn)的信息管理軟件進(jìn)行物業(yè)管理，尤其是服務(wù)于辦公樓的物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展更成熟些。伴隨我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城建水平的穩(wěn)步提高，一些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)了一些信息化程度較高的小區(qū)，擁有小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是這些小區(qū)的共同特點(diǎn)。這些管理系統(tǒng)主要有兩種情況：一種是將和小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有內(nèi)容都包含在軟件中，多采用單機(jī)或C/S結(jié)構(gòu)。另一種則是針對小區(qū)的某種特殊需求進(jìn)行開發(fā)，多采用B/S結(jié)構(gòu)。經(jīng)過對比，本文在保證系統(tǒng)功能需求的前提下，充分考慮系統(tǒng)的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方式，采用B/S模式，以配置簡單的JFinal應(yīng)用程序框架為基礎(chǔ)，在Windows7+Tomcat+MySQL的環(huán)境下，按照MVC分層思想，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)。這種技術(shù)方案不僅大大縮減了開發(fā)成本，而且還提高了小區(qū)的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語言的極速開發(fā)框架，其優(yōu)點(diǎn)在于：代碼量少、易學(xué)習(xí)、功能強(qiáng)大、易擴(kuò)展等，且遵循MVC（Model View Controller）設(shè)計模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構(gòu)圖如圖1所示。
3系統(tǒng)分析
3.1需求分析
調(diào)查、分析傳統(tǒng)小區(qū)的管理現(xiàn)狀，確定本系統(tǒng)的需求目標(biāo)：提高信息化程度、滿足相關(guān)人員（物業(yè)管理人員和業(yè)主）的系統(tǒng)使用需求，包括以下幾個方面：
（1）目標(biāo)用戶包括系統(tǒng)管理員和小區(qū)住戶。系統(tǒng)管理員分為最高權(quán)限管理員和一般權(quán)限管理員。最高權(quán)限管理員擁有系統(tǒng)的最高權(quán)限，一般權(quán)限管理員根據(jù)職能不同，所能進(jìn)行的操作也不同。
（2）對小區(qū)住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)住房信息的管理。
（3）實(shí)現(xiàn)基本的業(yè)務(wù)功能，如：繳費(fèi)管理、投訴管理、維修管理等。
根據(jù)需求分析可以得到本小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)主要分為三個部分，分別是“系統(tǒng)管理”、“基本信息管理”和“運(yùn)營管理”，其層次結(jié)構(gòu)圖如圖2所示。
3.2實(shí)體一聯(lián)系圖
根據(jù)需求分析獲取本系統(tǒng)涉及到的實(shí)體，按照實(shí)體之間的聯(lián)系繪制出系統(tǒng)的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統(tǒng)管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統(tǒng)的系統(tǒng)管理E-R圖和用戶實(shí)體屬性圖。
3.2.2基本信息和運(yùn)行管理E-R圖
基本信息管理和運(yùn)營管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
本系統(tǒng)從流程圖、數(shù)據(jù)庫表結(jié)構(gòu)、代碼實(shí)現(xiàn)三部分來闡述系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，鑒于篇幅，這部分列出了實(shí)現(xiàn)本系統(tǒng)各模塊的部分流程圖、關(guān)鍵代碼及實(shí)現(xiàn)后的截圖。
4.1系統(tǒng)管理和基本信息管理
系統(tǒng)管理模塊主要對用戶和角色進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關(guān)功能的關(guān)鍵代碼實(shí)現(xiàn)。
4.2基本信息管理和運(yùn)營管理
基本信息管理主要對業(yè)主信息和房產(chǎn)信息進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了對業(yè)主信息和房產(chǎn)信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產(chǎn)信息管理還可以實(shí)現(xiàn)查看詳細(xì)信息和添加同住人員等，查看詳細(xì)信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
運(yùn)營管理分為三個功能：繳費(fèi)管理、維修管理和投訴管理。繳費(fèi)管理同樣實(shí)現(xiàn)了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統(tǒng)計小區(qū)的維修信息；投訴管理用來登記投訴信息并顯示處理結(jié)果。本模塊中各功能的流程圖和實(shí)現(xiàn)方式同系統(tǒng)管理。
4.3數(shù)據(jù)庫表結(jié)構(gòu)
借助MySQL數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，創(chuàng)建系統(tǒng)涉及到的數(shù)據(jù)庫表。具體步驟為：根據(jù)3.2中的E-R圖，獲得各實(shí)體的屬性，然后利用實(shí)體和數(shù)據(jù)庫表的一一對應(yīng)關(guān)系，完成屬性到表字段的過渡。如用戶實(shí)體對應(yīng)用戶信息表（如表1所示）。此處實(shí)現(xiàn)比較簡單。
5系統(tǒng)測試
采用黑盒測試的方法，根據(jù)功能編寫測試用例。如基本信息管理的測試用例用來測試業(yè)主信息和房產(chǎn)信息管理是否達(dá)到預(yù)期要求，業(yè)主信息添加的測試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測試用例表。
第6篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；綠化管理；探討
小區(qū)綠化能夠很好的凈化小區(qū)的空氣，改善小區(qū)的居住環(huán)境，增加空氣的相對濕度，使氣溫降低，在一定程度上緩解了城市熱島效應(yīng)。除此之外，還陶冶了小區(qū)居民的情操，有益居民身心健康。因此，小區(qū)物業(yè)綠化管理也逐漸受到重視。
一、小區(qū)物業(yè)綠化系統(tǒng)的組成部分
小區(qū)物業(yè)綠化建設(shè)主要包含小區(qū)的綠地建設(shè)、恢復(fù)整頓綠地以及提高綠地的級別三個內(nèi)容，其綠化系統(tǒng)主要包含以下幾個方面：
（1）公共綠地。所謂公共綠地，又可以稱作時候組團(tuán)綠地，這是小區(qū)內(nèi)所有的居民一起使用的綠地，比如，小區(qū)里的花園等。
（2）公共建筑綠地以及公共設(shè)施綠地。比如，停車場周圍的綠地，小區(qū)商店周圍的綠地。
（3）住宅旁邊的綠地，道路路兩側(cè)栽培的苗木和花花草草等。
（4）垂直綠化。比如，陽臺邊的綠化，屋頂?shù)木G化，墻面的綠化等等。
二、小區(qū)物業(yè)綠化管理存在的問題
在最近幾年，雖然小區(qū)物業(yè)綠化管理取得了一定的成就，但是還是存在一些問題需要解決。比如，部分小區(qū)的園林綠化規(guī)劃跟設(shè)計不是特別合理，這就不能達(dá)到服務(wù)小區(qū)業(yè)主的目的，也沒有美化環(huán)境的效果。還有一些小區(qū)在綠地建設(shè)方面欠妥，選的苗木不適合當(dāng)?shù)氐臍夂颍由暇G化景觀比較單調(diào)，沒有形成自身的特色，不能給人賞心悅目的感覺；另外一些小區(qū)在綠化養(yǎng)護(hù)方面的水平不是特別高，對苗木的養(yǎng)護(hù)不是特別到位，導(dǎo)致綠化成果不是特別持久；還有的小區(qū)業(yè)主配合物業(yè)進(jìn)行綠化管理的意識不是特別強(qiáng)，需要進(jìn)一步引導(dǎo)。
三、小區(qū)物業(yè)綠化管理措施分析
（一）加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)綠化的總體規(guī)劃和設(shè)計
土地資源是十分寶貴的，在小區(qū)內(nèi)可以綠化的土地面積也是十分有效的。因此，在小區(qū)綠化建設(shè)的時候，要加強(qiáng)整體的規(guī)劃和設(shè)計，在有效的空間內(nèi)創(chuàng)造更加豐富的園林空間。
（1）形成系統(tǒng)。根據(jù)具體的使用要求，在小區(qū)綠地整體規(guī)劃和設(shè)計的時候，要根據(jù)重點(diǎn)與一般，集中跟分散，點(diǎn)線面結(jié)合在一起的設(shè)計規(guī)劃原則，系統(tǒng)與周圍的環(huán)境要和諧。
（2）節(jié)約用地。結(jié)合小區(qū)的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形進(jìn)行綠化設(shè)計。
（3）因地制宜。根據(jù)物業(yè)區(qū)域的位置和具體的土質(zhì)狀況，結(jié)合小區(qū)業(yè)主的文化修養(yǎng)以及具體的物業(yè)管理實(shí)際狀況來進(jìn)行選擇。比如，在高低起伏的地形上，由于這樣的地形相對比較復(fù)雜，則可以選擇那些土壤肥沃的地段來進(jìn)行綠地的創(chuàng)造，在比較平坦的地形上，綠地建設(shè)和分布要均勻。
（4）注意景觀。通過合理的選種和配置，達(dá)到追求長期藝術(shù)效果的目的，要在不同季節(jié)和時間下都有景觀。
（二）積極進(jìn)行綠地建設(shè)管理
1.選擇合適的苗木。綠化施工人員在進(jìn)行苗木的選擇的時候，要根據(jù)小區(qū)所在地區(qū)的氣候等特點(diǎn)，因地制宜，選擇合適的樹種，還要選擇那些質(zhì)量比較高的苗木，這樣才能更好的保證苗木的成活率。大家都知道，選擇的苗木的質(zhì)量跟成活的水平是成正比的關(guān)系，也決定了綠化養(yǎng)護(hù)的成本還成效。一般來說，那些質(zhì)量比較高的苗木的根系比較發(fā)達(dá)，冠根也比較適宜，苗木健壯，病蟲害也比較少，還要留有一定的修剪空間，對于那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的苗木一律剔除在外，不能以次充好。
2.有效處理種植土壤。綠化建設(shè)在進(jìn)行施工的時候，要認(rèn)真研究小區(qū)的地貌狀況，工作人員要對土壤進(jìn)行理化性質(zhì)的分析，確保土壤符合苗木的移植要求，要選擇肥沃、透氣的土壤，酸堿度要平衡，對于那些不合格的土層進(jìn)行清除。比如，在常綠喬木的土壤選擇上，比較理想的土壤應(yīng)該是PH 值6.5左右，質(zhì)地適中?？梢赃x擇帶蓬栽植的方案，這樣能夠提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生長狀態(tài)比較好。
3.植物配置。在小區(qū)物業(yè)綠化過程中，要重視植物的配置，要取得“綠”的效果，還要給小區(qū)的人們帶來美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齊、對稱的規(guī)則來進(jìn)行綠化布置，離建筑物比較遠(yuǎn)的地方，可以采用活潑和優(yōu)美的方式布置。要注重灌木跟喬木之間的搭配，還有常綠苗木跟落葉苗木之間的搭配，快速生長樹木與緩慢生長樹木之間的搭配。除此之外，還要關(guān)注樹木種植的密度是不是得當(dāng)，樹木跟建筑的距離是不是得當(dāng)?shù)鹊取?/p>
（三）認(rèn)真做好綠化養(yǎng)護(hù)管理
1.提供適宜的水分。在苗木生長過程中，適宜的水分是非常重要的。所以，對于那些剛栽植的苗木來說，工作人員要進(jìn)行相應(yīng)的灌溉工作，還要注意排水。要堅(jiān)持“一次澆透和定期澆水結(jié)合”的原則，要把跟部位澆透，還要澆灌枝條和頁面，在剛開始澆水的時候不要操之過急，樹穴外緣用細(xì)土培成“酒釀潭”，澆水水量要足，并培土封堰。澆水的時間選擇在清晨或者在傍晚都比較適宜。要保持苗木的生長狀態(tài)良好，最好進(jìn)行定期的灌溉，讓土壤保持濕潤狀態(tài)。可以選擇一些苗木，在土球外側(cè)大約50厘米的地方進(jìn)行鉆孔，這樣可以方便查看這個植株在根部是不是缺水，更好的對澆灌次數(shù)進(jìn)行調(diào)整。
2.土壤施肥、除草。施肥是為了更好的保持苗木的生長，從而發(fā)揮苗木的景觀效益，達(dá)到小區(qū)綠化的作用。但是，一般來說，為了保持小區(qū)整體環(huán)境的整潔，當(dāng)樹葉飄落下來之后一般都有清潔工打掃干凈，不容易使落葉與土壤之間形成自然循環(huán)。而且，有的地方的土壤還比較貧瘠，這都需要工作人員進(jìn)行定期向綠地施肥，從而改良土壤，保持土壤的生產(chǎn)能力，還能為苗木補(bǔ)充生長的營養(yǎng)。此外，要對對移栽的苗木進(jìn)行中耕作業(yè)，可以讓土壤的表層更好的維持松動的狀態(tài)，這樣能更好的起到透氣和保溫等功效，對苗木的生長有利。除草可以防止一些雜草來搶奪苗木的水分和養(yǎng)分，而且還能降低發(fā)病率，消除潛伏的病蟲害，保持小區(qū)的整潔。
3.控制病蟲害。病蟲害會對苗木的生長產(chǎn)生危害，一旦出現(xiàn)了病蟲害，苗木的生長就會出現(xiàn)一種不良的狀態(tài)，使整個小區(qū)綠化的質(zhì)量降低，還影響了觀賞的效果。因此，在后期的養(yǎng)護(hù)工作中，要運(yùn)用合理的措施來對病蟲害的發(fā)病率進(jìn)行控制，保護(hù)環(huán)境，保證苗木的快速生長。此外，剛移栽的苗木還要防止自然災(zāi)害，工作人員要利用有效措施對當(dāng)?shù)氐奶鞖膺M(jìn)行預(yù)測，從而制定相應(yīng)的災(zāi)害防護(hù)對策。
（四）綠化管理部門與業(yè)主齊抓共管
在小區(qū)物業(yè)綠化管理方面，除了物業(yè)管理部門起到的主導(dǎo)作用，還離不開整個小區(qū)業(yè)主的理解和支持。作為物業(yè)管理部門，要制定相應(yīng)的綠化養(yǎng)護(hù)的規(guī)章制度，加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)人員的培訓(xùn)力度，結(jié)合具體的崗位制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施規(guī)范化管理。除此之外，要加大宣傳力度，提高小區(qū)居民的綠化意識，為積極配合小區(qū)綠化管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。還要向業(yè)主公布關(guān)于小區(qū)綠化管理方面的相關(guān)規(guī)定，對于那些違反規(guī)定的行為給于相應(yīng)的處罰，從而更好的維護(hù)小區(qū)綠化成果。
結(jié)論
綜上所述，小區(qū)物業(yè)綠化的管理宗旨是以人為本，為小區(qū)居民提供舒適的居住環(huán)境，體現(xiàn)園林特色的小區(qū)建設(shè)。要加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)綠化的總體規(guī)劃和設(shè)計，積極進(jìn)行綠地建設(shè)管理和養(yǎng)護(hù)管理，在綠化苗木種植的時候，要把握好種植技術(shù)的運(yùn)用，技術(shù)是否科學(xué)、合理直接影響到綠化苗木的成活情況。加上綠化管理部門與業(yè)主齊抓共管，定能更好的改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。（作者單位：四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭曉奮，楊桂芳.新時期小區(qū)物業(yè)管理.大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社[M]，2011（11）.
第7篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)）。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四條 成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），為社團(tuán)法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會組成人員實(shí)行投票表決制度。
第五條 管委會的職責(zé)：
（一）貫徹國家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法；
（二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；
（三）通過招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》；
（四）對住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對物業(yè)管理單位的投訴；
（五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；
（六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。
第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合。
物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。
物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。
第七條 有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；
（六）其他。
第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對托管的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。
物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。
第九條 物業(yè)管理單位對下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù)：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、供熱、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù)；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù)；
（四）單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。
第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時，向負(fù)責(zé)接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區(qū)規(guī)劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。
第十二條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例，向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施（項(xiàng)目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。
對物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。
第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會報物價部門審查批準(zhǔn)。
物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。
第十六條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價部門和管委會的監(jiān)督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。
第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。
（五）按規(guī)定的時間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。
（六）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。
（八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù)。
（九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。
（十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務(wù)活動和單位、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營服務(wù)活動的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。
（十一）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十九條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊、住宅小區(qū)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。
第二十條 管委會和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。
第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。
小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當(dāng)事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定，申請復(fù)議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評按照《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法》執(zhí)行。
第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。
第8篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
改造后，對于藥材居委會來說，將是全新的挑戰(zhàn)，圍繞現(xiàn)階段"五新大調(diào)研大討論",結(jié)合社區(qū)實(shí)際，現(xiàn)將今后藥材"五新"新思路總結(jié)為"如何認(rèn)識社區(qū)新優(yōu)勢，如何挖潛創(chuàng)收新途徑，如何運(yùn)用管理新路徑，如何打造服務(wù)新品牌，如何破解發(fā)展新瓶頸".
認(rèn)識社區(qū)新優(yōu)勢：
藥材社區(qū)位于中城區(qū)北側(cè)，東鄰發(fā)展大道，南鄰古黃河水景公園風(fēng)光帶，西至運(yùn)河文化大橋，北至二線防洪大堤，轄區(qū)面積2.5平方公里，管轄范圍內(nèi)有一處共25棟居民住宅小區(qū)、一個單位宿舍，另有市馬陵高中部、市第一人民醫(yī)院、市民政局、市殘聯(lián)、陽光大酒店、老年公寓等單位坐擁其中，交通便利，風(fēng)景秀麗，社區(qū)資源豐富。
挖潛創(chuàng)收新途徑。
依托市馬陵高中部和市第一人民醫(yī)院地利優(yōu)勢，努力協(xié)調(diào)爭取在附近建立一個規(guī)范經(jīng)營、秩序井然的疏導(dǎo)點(diǎn)，不僅能滿足周邊居民和學(xué)生需求，而且便于環(huán)境衛(wèi)生的長效管理，也為居委會創(chuàng)造了收益。
居委會開辦物業(yè)公司為隆城頤和安置小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)成立樓棟長、黨支部、業(yè)主委員會參與小區(qū)物業(yè)監(jiān)督，始終堅(jiān)持讓小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行在陽光下。
與市城司協(xié)調(diào)爭取租賃隆城頤和安置小區(qū)門面房，對門面房進(jìn)行統(tǒng)一管理與對外出租，居委會從中賺取中介費(fèi)。
運(yùn)用管理新路徑：
探索以黨建創(chuàng)新引領(lǐng)社區(qū)管理創(chuàng)新新思路，凝聚各方力量，整合各類資源，開展"單位聯(lián)社區(qū)、黨員聯(lián)居民"的"雙聯(lián)"活動，為社區(qū)發(fā)展提金點(diǎn)子、想好辦法。
一是建立功能型黨支部。根據(jù)黨員愛好特長、志愿服務(wù)內(nèi)容等，深化轄區(qū)單位在職黨員進(jìn)社區(qū)參與社區(qū)管理。將各單位在職黨員活動情況，統(tǒng)一納入社區(qū)黨務(wù)公開，在社區(qū)網(wǎng)站、公開欄公示，同時社區(qū)黨委還充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)平臺，不定期發(fā)送短信，加強(qiáng)轄區(qū)單位與社區(qū)黨委之間的溝通。
二是居住在社區(qū)內(nèi)的黨員亮明身份。為了便于后期管理，與物業(yè)公司做好對接，做好常住人口名冊登記。將在每個樓棟入口處懸掛"黨旗在樓棟飄揚(yáng)"展示牌，主動參與到物業(yè)小區(qū)管理中，以實(shí)際行動塑造新形象，展示新風(fēng)采。
三是建立信息化管理平臺。以網(wǎng)格化管理為抓手，建立網(wǎng)格QQ群，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映訴求平臺。
四是善于活用"從群眾中來，到群眾中去"工作方法。要始終相信高手在民間，學(xué)會向群眾尋計問策，利用好、選好社區(qū)評議團(tuán)成員，為藥材新常態(tài)下的新發(fā)展排憂解難，出謀劃策。
打造服務(wù)新品牌
藥材轄區(qū)內(nèi)以老年公寓、市民政局、市殘聯(lián)等這些幫扶弱勢群體的單位居多，且隆城頤和安置小區(qū)入住戶多是周邊拆遷家庭。根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)，打造"為樂助老"特色社區(qū)，自建一批服務(wù)弱勢群體的志愿者隊(duì)伍，與社會志愿者組織搞好對接，提供配套服務(wù)，不定期開展特色活動。利用好市第一人民醫(yī)院得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，不定時為居民開展義診咨詢。
破解發(fā)展新甁頸
第9篇：小區(qū)物業(yè)管理方案范文
隨著我國工業(yè)化和城市化的快速推進(jìn)，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置當(dāng)?shù)亍稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”居民為主的拆遷安置小區(qū)的數(shù)量和規(guī)模呈快速增加的態(tài)勢[1]?！按遛D(zhuǎn)居”社區(qū)成為城市基層社會的重要組成部分，也將成為“農(nóng)民市民化”的重要場域。本文通過對河南省五個“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析；通過評估現(xiàn)有的管理制度的問題，給出相關(guān)可行性的建議。
二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述
（一）農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理模式
當(dāng)前我國農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)在物業(yè)管理上正處于不斷探索中。深圳的安置小區(qū)管理模式有：以由社區(qū)自行組建物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)施有償物業(yè)管理的“水田模式”、由社區(qū)居委會聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司的“大浪模式”和社區(qū)股份公司與物業(yè)服務(wù)公司合作的“三聯(lián)模式”[2]。成都市實(shí)踐出托管、共管、自管3種安置小區(qū)的管理模式。其市下的溫江區(qū)形成了一套“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與”的新機(jī)制。聊城市出臺了相關(guān)辦法，規(guī)定業(yè)主入住新型農(nóng)村社區(qū)時，由業(yè)主自愿選擇管理模式。彭州市則探索出“村級組織+小區(qū)自治+市場化運(yùn)作”的農(nóng)村物業(yè)管理新模式[3]。
（二）農(nóng)民安置小區(qū)的特點(diǎn)
何利松和周徐胤認(rèn)為安置小區(qū)在規(guī)劃建造中具有建設(shè)數(shù)量大、建造質(zhì)量高、地段位置好、出租比例高的特點(diǎn)。胡振光[4]歸納了安置小區(qū)具有城鄉(xiāng)結(jié)合的地域性、亦城亦村的過渡性、居住人口的流動性和社區(qū)管理的復(fù)雜性的特點(diǎn)。楊宏偉[5]則從居民特點(diǎn)方面總結(jié)了安置小區(qū)具有居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、部分居民擁有集體資產(chǎn)、居民文化素質(zhì)和思想觀念存在差異、傳統(tǒng)關(guān)系依然發(fā)生作用的特點(diǎn)。
（三）“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的市民化研究
有關(guān)市民化的研究可以分為兩大類：一是農(nóng)民工市民化的研究；二是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民的市民化研究。目前，市民化進(jìn)程在我國困難重重的原因有：宋仁登[6]認(rèn)為戶籍制度，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和土地制度等制度因素是市民化的較大阻礙；靳龍[7]提到了農(nóng)民對于身份和思想觀念方面的困難轉(zhuǎn)變。冉娟[8]則具體指出社會群體的分化和社區(qū)的組織形成是“r轉(zhuǎn)非”居民無歸屬感的重要原因。在解決方法上，歐陽力勝[9]認(rèn)為應(yīng)在科學(xué)測算衡量農(nóng)民市民化的成本及收益后，從推進(jìn)戶籍制度改革，建立合理土地流轉(zhuǎn)和征用補(bǔ)償制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一平等就業(yè)制度，構(gòu)建完善社會保障制度等幾方面來有序推進(jìn)農(nóng)民市民化進(jìn)程。
三、實(shí)證研究分析
基于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房的物業(yè)管理調(diào)查，我們選取了五個農(nóng)轉(zhuǎn)非安置小區(qū)，分別為仁和新苑小區(qū)、仁和苑小區(qū)、清河灣小區(qū)、黃崗寺嵩山路小區(qū)以及花園莊新社區(qū)。其中仁和苑曾是開封市安置房示范性小區(qū)，具有較強(qiáng)的代表性；鄭州市黃崗寺嵩山路小區(qū)則是鄭州一個較大的安置房小區(qū)。我們共發(fā)放問卷215份，根據(jù)入住率及其廉租房與安置房的比例，分別為清河灣26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黃崗寺嵩山路小區(qū)42份，花園莊37份。以下是5個小區(qū)的問卷結(jié)果的分析：
（一）居民對物業(yè)管理滿意度分析
根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前安置居民的物業(yè)管理并不滿意。清河灣和花園莊新社區(qū)的安置居民遷入小區(qū)較短，業(yè)主能夠主動繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)得到保障，但業(yè)主對物業(yè)的滿意度也只有34.41%和37%。黃崗寺嵩山路小區(qū)屬于較早的居民安置社區(qū)，社區(qū)管理模式較為完善，居民對社區(qū)的管理滿意度為31.46%。仁和苑與仁和新苑業(yè)主與物業(yè)矛盾較深，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)因此也并未向業(yè)主提供應(yīng)有的服務(wù)，且經(jīng)過多次調(diào)解后矛盾并未解決，兩個小區(qū)的滿意度僅為17.2%與13.66%。安置居民對物業(yè)管理普遍不滿的問題是物業(yè)管理模式的混亂，且居民普遍認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不合理。安置小區(qū)與商品房小區(qū)實(shí)施同樣的物業(yè)管理模式。兩種社區(qū)的物業(yè)費(fèi)水平相似但普通小區(qū)設(shè)施齊全，綠化到位，管理水平均高于安置小區(qū)。多數(shù)的安置居民認(rèn)為他們并未享受到與商品房小區(qū)一樣的安保、綠化和相應(yīng)的娛樂設(shè)施，而不愿繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)對于當(dāng)前的問題并未有良好的解決辦法，往往是采取不交費(fèi)就不服務(wù)的態(tài)度，導(dǎo)致二者矛盾程度加深。
追其原因在于：農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)管理理論與制度的缺失。當(dāng)前河南省中小城市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理大多處于規(guī)劃在建階段，對于安置小區(qū)的管理還處于探索中，并未有一個系統(tǒng)的理論與方案。理論的缺失與管理模式不適用導(dǎo)致當(dāng)前河南省內(nèi)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理主體不明確，監(jiān)督不到位，管理內(nèi)容又缺乏相關(guān)制度法規(guī)的依托，使得物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主和政府等多方面矛盾的激化。
物業(yè)管理模式不健全。安置房物業(yè)一般由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理，而當(dāng)前河南省內(nèi)物業(yè)公司普遍專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)管理制度也并未完善。物業(yè)公司管理失責(zé)，物業(yè)管理人員職業(yè)素質(zhì)不足，使居民即使交了物業(yè)費(fèi)仍享受不到相應(yīng)的服務(wù)。而物業(yè)管理方面相關(guān)法律的空白使居民無處申訴，因此與物業(yè)形成對抗關(guān)系，雙方互相不滿形成惡性循環(huán)。
（二）居民自身市民化程度分析
根據(jù)問卷結(jié)果分析，清河灣、仁和新苑、仁和苑、花園莊居民對于搬入社區(qū)后生活方式的改變存在抵觸與不適應(yīng)比例較高，分別為61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，鄭州市黃崗寺的比例相對較低為30.95%。對于其抵觸與不適應(yīng)的問題主要為失地后經(jīng)濟(jì)收入不如之前高、搬入城市里導(dǎo)致其消費(fèi)水平上升、周圍公共服務(wù)設(shè)施缺失帶來的生活的不便以及對自我身份轉(zhuǎn)化的不適應(yīng)。當(dāng)前的問題和對未來生活的迷茫讓他們對現(xiàn)居住的地區(qū)沒有歸屬感和安全感，使得安置居民對小區(qū)生后的不滿程度較高。
出現(xiàn)這些問題原因在于政府的職能發(fā)揮不到位。政府在建設(shè)過程中規(guī)劃、監(jiān)督不合理，致使安置小區(qū)存在周邊公共服務(wù)設(shè)施缺失、安置房屋質(zhì)量差、服務(wù)提供不到位等一系列硬性問題，當(dāng)前政府對于安置小區(qū)往往是“重建不重管”的態(tài)度。后期建設(shè)成功后不注重對轉(zhuǎn)入另一種生活方式的農(nóng)民進(jìn)行引導(dǎo)和對小區(qū)的管理，對于小區(qū)矛盾的解決也僅僅是發(fā)揮一個協(xié)商調(diào)解作用，然而實(shí)際的問題并沒有從根本上得到解決，使得居民對當(dāng)前的生活歸屬感減弱。
農(nóng)民自身經(jīng)濟(jì)條件與實(shí)際情況的制約。安置房中都是土地被強(qiáng)制傾占或農(nóng)村房屋遭到拆遷的農(nóng)民，他們失去土地即斷絕了經(jīng)濟(jì)來源，勉力維持著最低的生活標(biāo)準(zhǔn)，難以且不愿負(fù)擔(dān)較為高昂的物業(yè)費(fèi)。其二，安置房的實(shí)際情況與農(nóng)民對安置房質(zhì)量、小區(qū)管理、小區(qū)環(huán)境、治安等方面的期待不符，農(nóng)民享受不到合理的服務(wù)，生活質(zhì)量不如以往。其三，農(nóng)民主動性不足，參與物業(yè)管理意識薄弱。安置房居民多是無奈入住安置房，受農(nóng)村住房觀念及生活觀念影響，形成管理與被管理的對立情緒。
（三）社區(qū)管理模式意愿分析
根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)整理而得仁和新苑小區(qū)、仁和苑小區(qū)、黃崗寺嵩山路小區(qū)和花園莊新社區(qū)的居民最青睞的社區(qū)管理模式是物業(yè)與居委會共管。而開封市清河灣小區(qū)居民則更傾向于物業(yè)公司專業(yè)管理的管理模式。
通過深度調(diào)查，更希望采用物業(yè)與居委會共管方式的小區(qū)居民對物業(yè)公司的管理有諸多不滿，尤其是在開封市仁和新苑小區(qū)和仁和苑小區(qū)，物業(yè)公司推卸責(zé)任，對居民反映的問題視而不見等行為已經(jīng)讓該社區(qū)居民對物業(yè)公司專業(yè)管理不抱有任何希望。反觀開封市清河灣小區(qū)，居民的最佳x擇卻和前四個小區(qū)截然不同。在深度訪談中，我們了解到，清河灣小區(qū)居民入住僅有一年，社區(qū)設(shè)施完好，沒有大問題，居民也沒有拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，物業(yè)能夠及時解決問題，使得物業(yè)能與居民和諧共處、互利共贏。但在清河灣小區(qū)居民心中排在第二位的也仍是共管模式。
開封市仁和新苑小區(qū)、開封市仁和苑小區(qū)和安陽市花園莊新社區(qū)的次優(yōu)選擇都是居委會自治。原因是這些小區(qū)的物業(yè)公司在收取不算低廉的物業(yè)費(fèi)后沒有盡到責(zé)任，未能解決社區(qū)居民問題，導(dǎo)致居民不愿交物業(yè)費(fèi)，從而物業(yè)沒有解決問題的積極性，引發(fā)居民不滿，陷入惡性循環(huán)。二是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房小區(qū)的居委會原本就是之前村委會成員，對居民的生活較為了解，能夠更好的進(jìn)行管理。然而在鄭州市黃崗寺嵩山路小區(qū)，居民在物業(yè)與居委會共管模式之后的選擇則是物業(yè)公司專業(yè)管理。至于原因我們也能了解，鄭州是河南省省會，物業(yè)公司都有著較為先進(jìn)的專業(yè)化管理理念；并且居民對目前的物業(yè)公司也并無較大不滿，因而第二位選擇了該模式。
總的來說，通過實(shí)際調(diào)查，物業(yè)與居委會共管這一社區(qū)管理模式是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置房小區(qū)居民最終最支持的管理模式。大多數(shù)居民們不愿讓物業(yè)公司全權(quán)小區(qū)的后勤保障，但又擔(dān)心居委會的管理不能像物業(yè)公司那樣專業(yè)，于是將二者折中選擇了一個中立的方案，即物業(yè)與居委會共管。
四、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理的新思路
現(xiàn)階段，河南省中小城市的安置小區(qū)仍處于發(fā)展的新階段。對于如何解決小區(qū)管理存在的問題，我們希望引導(dǎo)安置小區(qū)從單一化的物業(yè)管理多元化管理的新型小區(qū)模式轉(zhuǎn)變，從而加快安置小區(qū)的居民的市民化進(jìn)程。對此提出一個政府――居委會――物業(yè)公司――業(yè)主委員會――業(yè)主多元化治理的“五陽模型”來改進(jìn)當(dāng)前“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)中存在的問題。圖示如下：
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（一）政府
政府在“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理和推進(jìn)農(nóng)民市民化中起著“引導(dǎo)者”和“監(jiān)管者”的重要作用，具體應(yīng)當(dāng)做到以下各點(diǎn)：建立健全相關(guān)法律法規(guī)，完善政策體制，明確各方權(quán)利與義務(wù)，使其在處理相關(guān)問題時有法可依。轉(zhuǎn)變當(dāng)前政府“重建不重管”的管理模式，加強(qiáng)對安置房小區(qū)管理的引導(dǎo)和監(jiān)督，對于各方難以解決的矛盾，政府應(yīng)及時進(jìn)行干預(yù)，給小區(qū)各方一個公正合理的解決方案。加大對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)的資金投入力度，加強(qiáng)安置小區(qū)房屋的質(zhì)量，合理規(guī)劃小區(qū)周圍公共配套設(shè)施，保障安置房業(yè)主正常便利生活。建立專門的物業(yè)管理指導(dǎo)小組，開設(shè)便民服務(wù)窗口，為業(yè)主提供便民化的服務(wù)。逐步改革城鄉(xiāng)二元制戶籍制度，建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，不讓戶籍制度成為農(nóng)民取得合法權(quán)利的障礙。完善就業(yè)制度，保障農(nóng)民工與市民享有同等的就業(yè)機(jī)會和待遇。加強(qiáng)對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓(xùn)，鼓勵安置居民就業(yè)創(chuàng)業(yè)。逐步構(gòu)建全面覆蓋安置居民群體的醫(yī)療保險，養(yǎng)老保險，義務(wù)教育，社會救助，社會福利等方面內(nèi)容的公共服務(wù)體系，解決安置居民的后顧之憂。
（二）業(yè)主
積極配合物業(yè)管理，熟知一定的物業(yè)管理?xiàng)l例，遵守條例規(guī)定的主要內(nèi)容。若出現(xiàn)物業(yè)方面的問題時，要主動與物管處聯(lián)系，互相溝通或者與業(yè)主委員會、居委會共同商討解決方案。加強(qiáng)法律意識，業(yè)主可在必要的時候運(yùn)用法律的手段來解決問題，并且可以積極參與一些法律宣講活動，來提高自身的法律意識。積極轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，共同參與社區(qū)管理，盡快融入社區(qū)生活。
（三）業(yè)主委員會
及時把業(yè)主提出的問題反饋給居委會以及物業(yè)公司。業(yè)主委員會通過把各個單元的業(yè)主集中管理、統(tǒng)一服務(wù)，把業(yè)主明確需要的意向、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式告知物業(yè)公司，積極監(jiān)督、管理、服務(wù)于業(yè)主，來實(shí)現(xiàn)和諧的小區(qū)生活，避免出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)意見不合的矛盾。定時巡查小區(qū)，將損壞的設(shè)施等其他不良現(xiàn)象及時報告物業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)強(qiáng)化自身職責(zé)。積極參與物業(yè)公司招標(biāo)過程中去；做好宣傳工作，制定相關(guān)的章程；主動與業(yè)主進(jìn)行溝通。
（四）物業(yè)
健全物業(yè)管理制度并形成社區(qū)事項(xiàng)等級制度。物業(yè)應(yīng)以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，制定社區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，具體的編制要結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況。成立社區(qū)管理小分隊(duì)，根據(jù)社區(qū)事項(xiàng)等級制度將小分隊(duì)分為不同梯隊(duì)，遇到相應(yīng)的問題出動相應(yīng)的小分隊(duì)，使社區(qū)內(nèi)的問題在盡量短的時間內(nèi)得到最專業(yè)的解決。深入居民了解群眾意見，積極開展各項(xiàng)居民意愿投票大會，提高居民參與社區(qū)管理的積極性；同時和業(yè)主委員會積極進(jìn)行溝通，了解居民想法，更好的開展工作，處理問題。培養(yǎng)專門的物業(yè)人才，對于物業(yè)的管理人員及領(lǐng)導(dǎo)層，要不定時進(jìn)行講課和學(xué)習(xí)深造，提高他們的管理水平和管理能力；對于物業(yè)的基層服務(wù)人員，要定期進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的繼續(xù)教育和服務(wù)培訓(xùn)，提高專業(yè)技能和服務(wù)水平。設(shè)立問題投訴和咨詢小組，專人接聽來自業(yè)主的問題投訴以及對物業(yè)人員的服務(wù)反饋；制定服務(wù)反饋制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人員積極性，根據(jù)接受物業(yè)服務(wù)的居民的滿意程度，對物業(yè)人員進(jìn)行獎懲。
（五）居委會
積極主動配合政府工作。堅(jiān)持向居民傳達(dá)黨的法律法規(guī)及其相關(guān)政策，自覺組織活動幫助黨開展工作。向居民普及科學(xué)文化知識，發(fā)展社區(qū)文明建設(shè)，幫助居民樹立維權(quán)意識及承擔(dān)自身義務(wù)的意識。向有關(guān)部門反映居民意思及有關(guān)建議，協(xié)調(diào)居民、物業(yè)、政府之間的關(guān)系。
組建物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)小組，公平公正公開的處理糾紛問題。居民糾紛的受理要及時，解決過程要公平公正公開，從而體現(xiàn)平等、公正原則，進(jìn)而起到教化居民的作用。及時反饋并監(jiān)督物業(yè)公司及時解決問題。幫助物業(yè)執(zhí)行相關(guān)條例，參與管理居民。培養(yǎng)居民的市民化意識。居委會積極向居民宣傳市民化的重要性及其必要性，組織活動幫助“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房居民適應(yīng)社區(qū)生活，轉(zhuǎn)變其思想，使其與市民保持一致，從而避免類似于不愿“花錢買服務(wù)”的現(xiàn)象。
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