信托投資精選(九篇)

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第1篇：信托投資范文

關(guān)鍵詞：信托公司；效率建議

一、 影響信托投資公司效率的因素

1.規(guī)模因素

規(guī)模因素對(duì)信托公司效率有著重要影響。信托公司的規(guī)模既不能過(guò)大，也不能過(guò)小，理論上看，信托公司的長(zhǎng)期平均成本曲線呈U型，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)大自己的規(guī)模，用新增的產(chǎn)品來(lái)分擔(dān)固定成本時(shí)，會(huì)降低長(zhǎng)期平均成本，直至達(dá)到最小最佳規(guī)模，即長(zhǎng)期平均成本曲線的最低點(diǎn)，在這之前的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張都是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的；若繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的話，長(zhǎng)期平均成本將會(huì)上升，這時(shí)的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的。規(guī)模與效率之間的關(guān)系不確定的，規(guī)模越大的信托公司效率也不一定就會(huì)高。

衡量信托公司規(guī)模的一個(gè)重要指標(biāo)就是信托公司的信托資產(chǎn)規(guī)模，2010年信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了 30400億元，2008年信托資產(chǎn)規(guī)模為133325億元，而2004該指標(biāo)僅為1498億元，7年時(shí)間信托公司管理的信托資產(chǎn)的絕對(duì)值實(shí)現(xiàn)近19倍增長(zhǎng)。隨著信托資產(chǎn)規(guī)模的加速增長(zhǎng)，其占GDP的比重也逐漸加大。信托資產(chǎn)規(guī)模占GDP的比重呈現(xiàn)出不斷上升趨勢(shì)，2004年信托資產(chǎn)規(guī)模占同期GDP的比重僅為1.1%，到2010年時(shí)這一比重已上升到7.64%。由此可見，近年來(lái)我國(guó)信托行業(yè)的發(fā)展速度要快于同期GDP的發(fā)展速度。

2.盈利能力

盈利能力是反映企業(yè)效率的重要因素之一，主要指標(biāo)有銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等。一般來(lái)說(shuō)，信托公司經(jīng)營(yíng)狀況的好壞可以從信托公司收益上得到體現(xiàn)，沒(méi)有收益談不上效率高低。因此，盈利能力越強(qiáng)，信托公司的效率也就越高，與其它影響因素相比，盈利能力是最能直接體現(xiàn)信托公司技術(shù)效率的變量。

根據(jù)2010年披露年報(bào)的55家信托公司統(tǒng)計(jì)，信托行業(yè)凈利潤(rùn)達(dá)到了 160億元，比2009年的125億元增加35億元，增幅達(dá)28%。從圖5.4可以看出，最近三年凈利潤(rùn)在不斷上升，2010年凈利潤(rùn)已經(jīng)超過(guò)了 2007年144億元，從絕對(duì)數(shù)據(jù)上來(lái)看我國(guó)信托公司盈利能力在不斷增強(qiáng)。

3.風(fēng)險(xiǎn)與凈資本

信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理是指公司在信托業(yè)務(wù)和自營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量和分析，并在此基礎(chǔ)上有效的控制和處置風(fēng)險(xiǎn)，以保障信托公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的總稱。通過(guò)審慎性的風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)保障信托公司的健康穩(wěn)定發(fā)展，是信托公司提高競(jìng)爭(zhēng)力的必要手段。一般來(lái)說(shuō)，信托公司的風(fēng)險(xiǎn)越大，便意味著其經(jīng)營(yíng)與管理的綜合成本越高，有效產(chǎn)出越少，那么，信托公司的效率就相應(yīng)越低。

從具體業(yè)務(wù)來(lái)看信托公司風(fēng)險(xiǎn)，政府融資平臺(tái)貸款就成為當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)在2010年初降低了政府融資平臺(tái)貸款門檻，導(dǎo)致貸款激增，隨著規(guī)模的逐漸增大，銀監(jiān)會(huì)幵始逐步清理整頓融資平臺(tái)貸款。信托由于機(jī)制靈活，在各類政府融資平臺(tái)貸款中參與較多，成為當(dāng)前信托公司信用風(fēng)險(xiǎn)最大的一類業(yè)務(wù)。2010年信托業(yè)監(jiān)管思路是“兩抓一建”防風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)“抓重點(diǎn)、抓專項(xiàng)、建機(jī)制”促進(jìn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，其中，“抓重點(diǎn)”指的是抓銀信合作、政府融資平臺(tái)等重點(diǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)際上重點(diǎn)指向了信托公司信用風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、 提高信托投資公司效率的建議

1.加速形成信托公司核心競(jìng)爭(zhēng)力

雖然信托公司投資范圍非常廣泛，可以橫跨貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資三大領(lǐng)域，但是在貨幣市場(chǎng)，信托公司的投資能力不如銀行；在資本市場(chǎng)，信托公司的投資能力不如證券公司和基金公司；甚至在實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域，也被證券公司（私募股權(quán)投資）挖走了一塊大蛋糕。這就導(dǎo)致了信托公司在金融領(lǐng)域無(wú)法有自己獨(dú)特經(jīng)營(yíng)的一個(gè)領(lǐng)域，之所以出現(xiàn)這樣的賦她局面，就是因?yàn)樾磐泄緵](méi)有形成核心盈利模式，缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺少自主管理和自主投資能力。隨著金融行業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，信托公司的制度優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越小，信托公司要想做大做強(qiáng)，就一定要加速形成自身核心盈利模式，打造信托公司特有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)信托公司自主管理能力，充分利用控股股東的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，只有這樣才能夠真正提升信托公司效率，促進(jìn)信托行業(yè)生產(chǎn)率的持續(xù)增長(zhǎng)。

2.加強(qiáng)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于信托公司提高信托公司全要素生產(chǎn)率具有重要意義，不僅能夠確保信托公司的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，還能夠有效減少不良資產(chǎn)規(guī)模。如何加強(qiáng)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制，關(guān)鍵在于建立一套事前、事中和事后的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。第一，事前控制。信托公司要不斷加強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與評(píng)估水平，通過(guò)公司—業(yè)務(wù)部門—項(xiàng)目三個(gè)層次進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警；第二，事中控制。信托項(xiàng)目運(yùn)作后，公司將加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理，持續(xù)跟蹤評(píng)估還款能力和擔(dān)保狀況，將項(xiàng)目運(yùn)用后管理作為業(yè)務(wù)重點(diǎn)實(shí)行專人負(fù)責(zé)制，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行持續(xù)、差異化的現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，對(duì)于集團(tuán)客戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)；第三，事后監(jiān)督。公司合規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)控制部對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)，審計(jì)部對(duì)業(yè)務(wù)部門項(xiàng)目管理及履職情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)生特定風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，立即按照法定或約定職責(zé)，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)處置措施。

3.積極推進(jìn)信托產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展

信托公司主營(yíng)的信托產(chǎn)品都是一些低端的、附加值較低的依賴銀行合作的業(yè)務(wù)。因此，信托公司要加大創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展，發(fā)揮信托行業(yè)的制度優(yōu)勢(shì)，多開發(fā)設(shè)計(jì)一些獨(dú)特的信托產(chǎn)品，避開銀行、證券公司和保險(xiǎn)公司。這樣做可以一舉兩得，一方面，競(jìng)爭(zhēng)壓力更小，信托產(chǎn)品更加容易發(fā)行，信托公司也更容易形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；另一方面，信托行業(yè)原本就是金融創(chuàng)新的溫床，加大業(yè)務(wù)創(chuàng)新，有利于提高行業(yè)地位，獲得更多的政策支持。本節(jié)提出信托公司要從加強(qiáng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新、信托理財(cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)創(chuàng)新、集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新等三個(gè)方面，持續(xù)推出創(chuàng)新產(chǎn)品與業(yè)務(wù)，助推信托公司效率和生產(chǎn)率的不斷提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]張強(qiáng)，張寶.中國(guó)信托業(yè)效率測(cè)度及動(dòng)態(tài)變化的實(shí)證研究.湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（自科版）2010，37（8）：87-94.

[2]張寶.中國(guó)信托公司全要素生產(chǎn)率測(cè)度及其影響因素研究.金融理論與實(shí)踐，2011，（8）：101-106.

第2篇：信托投資范文

關(guān)鍵詞：信托　金融產(chǎn)品　風(fēng)險(xiǎn)　委托人　控制

一、我國(guó)信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著《信托法》及《信托公司管理辦法》的出臺(tái)，我國(guó)信托業(yè)的發(fā)展走上了快車道，許多信托公司迅速推出了大量的信托產(chǎn)品，這些信托產(chǎn)品打通了資本市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)的隔閡，提供了一種新型的理財(cái)方式，受到廣大投資者的普遍歡迎。我們?cè)趯?duì)此感到欣喜的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)信托業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真的分析和強(qiáng)有力的控制，以使信托業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。信托行動(dòng)中的信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于受托人信用存在的不確定性而對(duì)其他信托主體人造成損失的可能性。受托人的信用是信托公司經(jīng)營(yíng)的生命線，而委托人正是出于對(duì)其無(wú)比的信任才將自有財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，而一旦信托公司喪失了信用，那么它也就喪失了存在的基礎(chǔ)，就會(huì)迅速被市場(chǎng)所淘汰，甚至還會(huì)對(duì)同業(yè)其他企業(yè)的信用造成很大的影響。因此，信托公司在經(jīng)營(yíng)中一定要堅(jiān)持誠(chéng)信原則，努力鍛造本企業(yè)的金字招牌。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指委托人因信托產(chǎn)品流動(dòng)性的不確定變化而遭受損失的可能性。當(dāng)前，信托投資公司推出了大量的資金信托計(jì)劃，這些信托計(jì)劃一般屬于中長(zhǎng)期金融產(chǎn)品，但是沒(méi)有一個(gè)可以進(jìn)行法定交易的平臺(tái)，這就使其極其缺乏流通性，其流通性甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上債券等其他投資工具。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)或金融市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，委托人就有可能會(huì)面臨損失。因此，提高信托產(chǎn)品的流動(dòng)性是信托業(yè)一個(gè)急迫的課題。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是投資收益的不確定性變化給委托人帶來(lái)?yè)p失的可能性。根據(jù)信托法規(guī)，信托投資公司不能承諾或保證信托產(chǎn)品的收益，而其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。而信托公司往往在投資中追求高回報(bào)，管理又缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制，造成由于投資項(xiàng)目和合作對(duì)象選擇不當(dāng)使投資的實(shí)際收益低于投資成本，或沒(méi)達(dá)到預(yù)期收益，以及由于資金運(yùn)用不當(dāng)而形成風(fēng)險(xiǎn)。如：資金來(lái)源利率高于資金運(yùn)用利率，短期資金來(lái)源作長(zhǎng)期運(yùn)用等等。這種狀況以往普遍存在于信托投資公司的自營(yíng)投資和委托投資中，是造成信托投資公司資產(chǎn)質(zhì)量差的主要原因。

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指因財(cái)務(wù)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)信托法規(guī)，信托公司應(yīng)對(duì)信托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)分開管理，單獨(dú)核算。我國(guó)許多信托投資公司財(cái)務(wù)管理手段落后，在財(cái)務(wù)狀況發(fā)生危機(jī)時(shí)還全然不知，更沒(méi)有建立起信托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)之間的防火墻，容易引起信托當(dāng)事人之間的法律糾紛。

5.管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)在信托業(yè)中主要是指信托公司的管理不善給其他信托當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p失的可能性。信托公司以往大都屬于國(guó)有獨(dú)資的行政性公司，其內(nèi)部往往沒(méi)有真正建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，多數(shù)公司沒(méi)有做到政企分開，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受政府干預(yù)較大，缺乏科學(xué)管理的機(jī)制。這種較為弱化的管理模式往往會(huì)給委托人及其收益人帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)。指當(dāng)信托企業(yè)正常的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與法規(guī)不相適應(yīng)時(shí)，公司就面臨不得不轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)決策而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)《信托法》已出臺(tái)，與其相配的制度法規(guī)尚不完善，而信托業(yè)有著強(qiáng)烈的拓展新業(yè)務(wù)的沖動(dòng)，因此在高速發(fā)展的信托業(yè)與滯后的法規(guī)建設(shè)之間蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

從1998年開始，中國(guó)人民銀行對(duì)信托投資公司進(jìn)行了清理整頓并重新登記，80多家資產(chǎn)質(zhì)量較好的信托公司得以保留。在此過(guò)程中，國(guó)家還出臺(tái)了一系列的法律、法規(guī)對(duì)信托活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)。信托業(yè)面臨著空前的發(fā)展機(jī)遇，但此時(shí)我們更應(yīng)保持清醒的頭腦，認(rèn)真總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，充分借鑒西方同行的成功經(jīng)驗(yàn)，在開拓新業(yè)務(wù)之前，首先建立一套健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

1.健全內(nèi)部控制機(jī)制，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)?！扒Ю镏蹋瑲в谙佈??！庇?guó)著名的百年銀行巴林銀行，由于缺乏內(nèi)控機(jī)制，竟然毀于一個(gè)普通交易員之手。我國(guó)當(dāng)前處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育初期，外部環(huán)境還沒(méi)有建立起一套成熟的市場(chǎng)規(guī)則體系，在這種條件下，信托投資公司必須勇于從自身做起，建立和健全內(nèi)部控制機(jī)制，從而有效地防范風(fēng)險(xiǎn)，大幅度提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平。

（1）全員參與，制定信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制制度。建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，首先要制度先行。必須在有利于防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下制定業(yè)務(wù)計(jì)劃、操作規(guī)程和經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。在領(lǐng)導(dǎo)體制上，要充分體現(xiàn)監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督制約職能，對(duì)企業(yè)管理層的管理、決策活動(dòng)違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。動(dòng)員全體員工，充分發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各個(gè)環(huán)節(jié)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，只有全員參與風(fēng)險(xiǎn)控制，才能把各個(gè)部門，各個(gè)環(huán)節(jié)的工作聯(lián)系起來(lái)，上下一致，相互協(xié)調(diào)，形成一個(gè)嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)的工作體系，將防范風(fēng)險(xiǎn)的工作落到實(shí)處。

（2）建立信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)構(gòu)，落實(shí)各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)控制作為信托機(jī)構(gòu)的大事，必須要有專業(yè)的部門來(lái)抓。這個(gè)部門應(yīng)直屬總經(jīng)理管理，并定期向董事會(huì)匯報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作。通過(guò)此部門把企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)嚴(yán)密地組織起來(lái)，并使之責(zé)權(quán)明確、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴(yán)格落實(shí)已制定的責(zé)任制度，并積極開展風(fēng)險(xiǎn)教育，組織群眾性的風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)。

（3）建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制要以預(yù)防為主，保證業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。信托機(jī)構(gòu)一旦發(fā)生業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后果往往非常嚴(yán)重，輕則會(huì)使信譽(yù)受到嚴(yán)重的損失，重則會(huì)立即導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。因此信托機(jī)構(gòu)要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行嚴(yán)防死守的態(tài)度，把風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。要實(shí)現(xiàn)信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部組織體系的控制、資金交易風(fēng)險(xiǎn)的控制、衍生工具交易的控制、信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的控制、基金風(fēng)險(xiǎn)的控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)的控制、授權(quán)授信的控制和計(jì)算機(jī)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的控制等。全面貫徹內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度，確保國(guó)家法律、法規(guī)和央行監(jiān)管規(guī)章的貫徹執(zhí)行，確保將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在規(guī)定的范圍之內(nèi)，確保自身發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的全面實(shí)施，并有利于防弊查錯(cuò)，堵塞漏洞，消除隱患，保證業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行。

（4）完善內(nèi)部控制約束機(jī)制，建立合理規(guī)范的信托投資公司治理結(jié)構(gòu)。信托企業(yè)內(nèi)部控制的效率取決于其治理結(jié)構(gòu)的合理與健全程度。信托公司治理結(jié)構(gòu)是一種據(jù)此對(duì)公司進(jìn)行管理與控制的體系，它規(guī)定了公司的董事會(huì)、經(jīng)理層、股東和其他利害相關(guān)者的責(zé)任與權(quán)力分布，并且清楚地說(shuō)明了決策時(shí)，所以遵循的規(guī)則與程序。信托企業(yè)只有建立起了良好的治理結(jié)構(gòu)，委托人與收益人才會(huì)對(duì)其樹立起高度的信心。股東的基本權(quán)利應(yīng)包括：穩(wěn)妥可靠的所有權(quán)登記辦法，可以轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)移自己的股份；及時(shí)、定期地獲取公司的有關(guān)信息；出席股東大會(huì)并投票；選舉董事會(huì)成員，參與公司利潤(rùn)分紅。股東有權(quán)參與并了解有關(guān)公司重大變化的決定，在良好的公司治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部人交易和濫用權(quán)利進(jìn)行自我交易必須受到禁止，利害相關(guān)者的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到尊重，在其權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)有機(jī)會(huì)得到補(bǔ)償。利害相關(guān)者應(yīng)當(dāng)能夠得到有關(guān)的信息。

（5）建立信托風(fēng)險(xiǎn)基金制度，提高防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在銀監(jiān)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下，建立信托業(yè)基金制度。各信托機(jī)構(gòu)應(yīng)按每年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的一定比例提取，?？顚４妫y(tǒng)一交由銀監(jiān)會(huì)管理。當(dāng)信托機(jī)構(gòu)整體出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可用此基金挽救陷入經(jīng)營(yíng)困境的信托公司。金融風(fēng)險(xiǎn)防范與金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是相輔相成的，只有建立了金融防范機(jī)制，又擁有金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)男酆窠?jīng)濟(jì)實(shí)力，才能經(jīng)受起金融風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，從而立于不敗之地。

（6）保證信托企業(yè)的信息透明度。作為公信力很強(qiáng)的信托企業(yè)，應(yīng)建立起完善的信息披露制度，增強(qiáng)其內(nèi)部信息的透明度。應(yīng)當(dāng)披露的重大信息至少應(yīng)包括：信托財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況；信托企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況；公司的發(fā)展戰(zhàn)略和階段目標(biāo)；公司股份的分布；高級(jí)管理人員的基本情況；可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素；重大的關(guān)聯(lián)交易及對(duì)外擔(dān)保情況等重大事項(xiàng)。

2.健全信托法規(guī)，從外部控制信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。信托業(yè)能夠健康地發(fā)展，必須要以法規(guī)來(lái)引導(dǎo)。在中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的初期，信托立法滯后一直是困擾信托業(yè)界的一個(gè)極其重要的問(wèn)題。20多年來(lái)，信托業(yè)一直在銀行、證券、保險(xiǎn)的夾縫中生存，始終走不出整頓、發(fā)展、再整頓、再發(fā)展的怪圈。從這個(gè)意義上講，中國(guó)信托業(yè)的問(wèn)題與困境實(shí)質(zhì)上是一種制度性現(xiàn)象和政策性現(xiàn)象。因此，健全法規(guī)并與國(guó)際接軌是信托業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

第3篇：信托投資范文

（一）信托投資公司會(huì)計(jì)主體的界定

所謂會(huì)計(jì)主體，是指會(huì)計(jì)所涉及的或?yàn)橹?wù)的一個(gè)特定單位。會(huì)計(jì)主體的界定就是要界定會(huì)計(jì)核算和報(bào)告的空間范圍，這是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的基本前提。

從會(huì)計(jì)的本質(zhì)和目標(biāo)看，會(huì)計(jì)是一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)；這在本質(zhì)上就決定了會(huì)計(jì)是屬于服務(wù)性活動(dòng)——為信息使用者提供有關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，其主體的確定應(yīng)從其服務(wù)的對(duì)象——信息使用者出發(fā)。按照《信托法》要求，信托公司作為受托人有義務(wù)定期向委托人或受益人報(bào)告信托業(yè)績(jī)，即信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分及收支情況，委托人有權(quán)了解其信托財(cái)產(chǎn)的有關(guān)情況。也就是說(shuō)信托公司對(duì)信托業(yè)務(wù)依法建帳管理與核算的一個(gè)重要目的，就是要滿足信托關(guān)系人的信息需求。信托業(yè)務(wù)涉及的關(guān)系人極為復(fù)雜，其面對(duì)的客戶（即委托人）可以是居民個(gè)人，也可以是企業(yè)法人；可以是單個(gè)的客戶，也可以是一個(gè)客戶群體等。信托業(yè)務(wù)采取的形式也是多樣的，有的以一個(gè)信托品種作為一項(xiàng)信托業(yè)務(wù)，如聚合資信托品種，有的以一個(gè)信托契約的設(shè)立與生效成立一項(xiàng)信托業(yè)務(wù)，如企業(yè)托管、個(gè)人遺產(chǎn)信托等等。為滿足不同信息使用者的信息需求，體現(xiàn)不同的客戶對(duì)應(yīng)不同的信托財(cái)產(chǎn)，信托業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)主體就必須對(duì)每一項(xiàng)信托業(yè)務(wù)加以界下，以此確認(rèn)收入、歸集各自負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，出具信托業(yè)績(jī)報(bào)告、可見，信托業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)主體具有多元化的特征，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都是一個(gè)“特定的會(huì)計(jì)主體”。

（二）信托投資公司會(huì)計(jì)要素的設(shè)立、確認(rèn)與計(jì)量

會(huì)計(jì)要素是會(huì)計(jì)對(duì)象的具體化，是會(huì)計(jì)基本理論研究的基石，更是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)的核心。我國(guó)目前的會(huì)計(jì)要素體系是由資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益，收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等6個(gè)會(huì)計(jì)要素組成《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)每個(gè)會(huì)計(jì)要素都給予了明確的定義。信托公司作為一個(gè)法律主體也是一個(gè)會(huì)計(jì)主體，同樣要執(zhí)行我國(guó)這種會(huì)計(jì)要素體系。但是，基于其經(jīng)營(yíng)的信托業(yè)務(wù)活動(dòng)的獨(dú)立性與特征，其會(huì)計(jì)核算涉及的會(huì)計(jì)要素有著自身的個(gè)性。信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督對(duì)象的具體內(nèi)容，就其資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)即表現(xiàn)為各種信托資產(chǎn)，而這種信托資產(chǎn)就其產(chǎn)權(quán)關(guān)系又表現(xiàn)為委托人交付的財(cái)產(chǎn)，包括初始委托形成的財(cái)產(chǎn)以及經(jīng)受托人代為管理運(yùn)用后增值的財(cái)產(chǎn)。在信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用過(guò)程中，信托業(yè)務(wù)涉及的債務(wù)很少，除往來(lái)結(jié)算性債務(wù)（如應(yīng)交稅金、應(yīng)付款項(xiàng)）外，幾乎沒(méi)有負(fù)債發(fā)生，不存在向債權(quán)人借人的負(fù)債，只涉及相關(guān)的收入與支出，而信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)信息需求者（如委托人或受益人）關(guān)心的或要求揭示的就是其信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用與處分情況以及相關(guān)的收支情況。因此，信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)主體應(yīng)設(shè)立“資產(chǎn)”、“信托”、“收入”，“費(fèi)用”等四個(gè)會(huì)計(jì)要素，而無(wú)需象其他會(huì)計(jì)主體那樣再設(shè)立“負(fù)債”、“利潤(rùn)”、“所有者權(quán)益”等會(huì)計(jì)要素。其中，“資產(chǎn)”、“收入”和“費(fèi)用”要素與其他會(huì)計(jì)主體基本類似，而“信托”相當(dāng)于其他會(huì)計(jì)主體的“所有者權(quán)益”或“凈資產(chǎn)”，但其經(jīng)濟(jì)意義則有所不同。

1、資產(chǎn)。是指信托資產(chǎn)。即信托業(yè)務(wù)特定會(huì)計(jì)主體的資產(chǎn)，應(yīng)是指信托公司貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，把資產(chǎn)定義為：“資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利”。其本質(zhì)特征主要是一種能夠給企業(yè)提供未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。然而，從信托關(guān)系的制度看，信托財(cái)產(chǎn)帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益歸屬于受益人，不為受托人所有；從信托的實(shí)質(zhì)看，信托公司獲得信托財(cái)產(chǎn)支配權(quán)，不為受托人所有；從信托的實(shí)質(zhì)看，信托公司獲得信托財(cái)產(chǎn)支配權(quán)，并不能對(duì)其達(dá)到真正意義上的擁有或控制，而且接受信托財(cái)產(chǎn)也無(wú)需支付同等代價(jià)，又不屬于贈(zèng)予性財(cái)產(chǎn)?？梢?，信托財(cái)產(chǎn)不是信托公司自有資產(chǎn)的范疇，只能視為信托公司法律主體之外的“特定會(huì)計(jì)主體”資產(chǎn)，即信托資產(chǎn)。其內(nèi)容包括貨幣資金、財(cái)產(chǎn)物資、權(quán)力及其他信托資產(chǎn)。

2、信托。指的是委托人依照信托契約文件規(guī)定交付的各種財(cái)產(chǎn)物資，反映的是信托財(cái)產(chǎn)的來(lái)源，類似于其他會(huì)計(jì)主體的所有者權(quán)益，如資金信托、房產(chǎn)信托等。在數(shù)量上表現(xiàn)為“特定會(huì)計(jì)主體”的信托資產(chǎn)扣減其抵減項(xiàng)目后的凈額。其內(nèi)容主要包括委托人劃入的信托財(cái)產(chǎn)原值及其管理運(yùn)用形成的“信托增量”，“信托增量”相當(dāng)于其他會(huì)計(jì)主體的“利潤(rùn)”，在數(shù)是上等于信托業(yè)務(wù)收支累計(jì)凈額。當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)交付時(shí)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)信托文件與相關(guān)手續(xù)，對(duì)形成的信托資產(chǎn)及其來(lái)源進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量，如以資金信托為例，借記“現(xiàn)金或銀行存款（信托賬戶）”，貸記“資金信托—××品種”，這時(shí)確認(rèn)的信托資金來(lái)源即資金信托相當(dāng)于其他會(huì)計(jì)主體的投入資本；在會(huì)計(jì)期間內(nèi)，伴隨信托資產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生的收入與支出，仿照其他會(huì)計(jì)主體“利潤(rùn)”的形式以其收支凈額作為“信托增量”在“信托”范疇內(nèi)列示，這是因?yàn)檫@收支凈額是“特定會(huì)計(jì)主體”信托財(cái)產(chǎn)來(lái)源的一個(gè)重要組成部分，將其收入“信托”要素比較適宜。

第4篇：信托投資范文

第一條　甲方申請(qǐng)借款總額為人民幣　 。借款用于　 ，保證?？顚Ｓ?。

第二條　乙方根據(jù)甲方報(bào)送的工程用款計(jì)劃和用款借據(jù)及時(shí)審查發(fā)放貸款，以保證甲方工程需要。甲方違反政策、擅自改變計(jì)劃，挪用貸款或物資，乙方有權(quán)停止發(fā)放貸款。被挪用的貸款要加收百分之五十的利息或如數(shù)扣回。

第三條　借款期限定為　年 月（指從第一筆貸款之日起到最后還清全部本息）。借款利率，月息為　 ‰；年息為 ％（如國(guó)家利率調(diào)整：1.利率不變；2.相應(yīng)調(diào)整），按計(jì)收利息。貸款逾期不還，按國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)貸款利率加收百分之二十利息。

第四條　甲方保證按期歸還貸款。甲方如不能按期還清貸款，擔(dān)保單位必須承擔(dān)連帶還款責(zé)任。乙方有權(quán)從甲方或擔(dān)保單位存款賬戶中扣回。

第五條　甲方同意按時(shí)向乙方報(bào)送工程進(jìn)度、貸款使用情況的統(tǒng)計(jì)報(bào)表和資料，為乙方工作提供方便。

第六條　簽定本合同后，貸款方如未能按期向借款方提供或借款方未能按規(guī)定的時(shí)間提用借款，都應(yīng)視違約，并視違約天數(shù)、額度，每天按付違約金。

第七條　本合同一式叁份，由甲乙雙方和擔(dān)保單位各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

借款單位（蓋章）擔(dān)保單位（蓋章）　 貸款單位（蓋章）

負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：　 負(fù)責(zé)人：

財(cái)務(wù)部門（蓋章）財(cái)務(wù)部門（蓋章）　 業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人：

財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：　 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

開戶銀行：　開戶銀行： 開戶銀行：

賬　號(hào)：賬　號(hào)：　 賬　號(hào)：

第5篇：信托投資范文

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求?？梢姡诂F(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短。現(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)。可以采取公募和私募兩種方式，通過(guò)募股說(shuō)明書對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。

第6篇：信托投資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；投資；基金；發(fā)展模式；政策

一、引言

房地產(chǎn)信托投資基金是目前比較常見的一種，通過(guò)公司或者各種信托組織，融合不同投資者資金的運(yùn)行模式。可以使用這些資金來(lái)收購(gòu)持有收益類房地產(chǎn)，也可以利用這些資金來(lái)進(jìn)行融資，享受各種稅收層面的優(yōu)惠。目前我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)信托投資基金都是以公司為單位，將股票在證券交易所或者是自由市場(chǎng)上掛牌交易。雖然房地產(chǎn)信托投資資金是國(guó)內(nèi)已經(jīng)開始發(fā)展，但是苦于起步時(shí)間較晚、政策傾斜性差，所以尚處于發(fā)展階段，并不完善，下文將對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述。

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展

1.房地產(chǎn)信托投資基金的描述

房地產(chǎn)信托投資基金的主要運(yùn)行模式，就是通過(guò)信托或者通過(guò)公司等組織形式，將不同投資資金融合到一起，為房地產(chǎn)商融資使用，也可以利用這些資金來(lái)收購(gòu)盈利性的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的信托投資基金收入一般都是來(lái)自于各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分紅、資金使用利息及其他收入。作為證券化房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外的發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)，不論是北美地區(qū)還是歐洲地區(qū)，相關(guān)政策都已經(jīng)比較純屬，覆蓋率超過(guò)10%。房地產(chǎn)信托投資基金在中國(guó)發(fā)展的起步時(shí)間比較晚，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)入人們的視線。因?yàn)槭艿椒烧叩戎T多方面因素的影響，目前尚未出臺(tái)相對(duì)比較完善的房地產(chǎn)信托投資基金政策條例。但是從國(guó)家發(fā)展的角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)正在開始逐漸的推進(jìn)證券化資產(chǎn)的發(fā)展，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)信托投資基金重視程度上的表現(xiàn)尤為明顯。

2.海外上市房地產(chǎn)信托投資基金

上市是較理想的一種融資方式，但是因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金不論是上市途徑還是政策法律，都不夠完善是，所以導(dǎo)致大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在海外上市，并在海外地區(qū)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)信托投資基金海外上市模式主要包含下述兩個(gè)方面：

一是離岸模式，這種模式可以讓國(guó)外的企業(yè)掌握內(nèi)地的物業(yè)，作為國(guó)外的企業(yè)可以利用房地產(chǎn)信托投資基金來(lái)操控上市交易。這種模式運(yùn)行難度比較低，而且稅負(fù)也比較少，是比較常見且實(shí)用性較強(qiáng)的模式。

二是凱德模式，這種模式的要點(diǎn)就是國(guó)內(nèi)公司以及國(guó)內(nèi)的物業(yè)，都可以讓國(guó)外的企業(yè)持有。國(guó)外的企業(yè)可以將房地產(chǎn)信托投資基金作為媒介，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的方式，在境外進(jìn)行上市交易。

3.特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

經(jīng)過(guò)近年來(lái)的不斷發(fā)展，特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)取得了一定的發(fā)展成就，這種房地產(chǎn)信托投資基金，一般情況下代指了權(quán)益型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。比如某公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，這款產(chǎn)品和之前的各種項(xiàng)目都不同，該產(chǎn)品可以事先完成資金募集，之后將這部分募集到的資金應(yīng)用到發(fā)展前景比較理想的房地產(chǎn)投資地區(qū)。這種投資具有一定的多樣性，包含了股權(quán)投資、貸款投資、物業(yè)購(gòu)買投資等多種不同的投資模式。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行不同，投資一般通過(guò)分期發(fā)行的方式來(lái)發(fā)行產(chǎn)品。除此之外，還提出了一系列的規(guī)定。規(guī)定了投資者可以擁有超額分配權(quán)力以及受益比例優(yōu)先享有權(quán)利等。

從整體上來(lái)看，這種計(jì)劃如果從設(shè)計(jì)的層面來(lái)看，采取了房地產(chǎn)信托投資資金所給出的標(biāo)準(zhǔn)，雖然不能完全滿足房地產(chǎn)投資資金的各種硬性條件，但是這種信托計(jì)劃大部分都有契約型的封閉式基金特點(diǎn)。這種信托計(jì)劃在誕生之后，特殊類型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展速度比較快，而且發(fā)展規(guī)模也在不斷的擴(kuò)張。

三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資資金發(fā)展模式

1.培養(yǎng)復(fù)合型人才

房地產(chǎn)信托投資基金，對(duì)人才需求較高，相關(guān)從業(yè)人員不僅要掌握基礎(chǔ)金融產(chǎn)品以及基礎(chǔ)金融市場(chǎng)發(fā)展的理論知識(shí)，同時(shí)也要有一定的理財(cái)能力。不斷的了解和掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)點(diǎn)，提升自身管理工作經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)信托投資基金在美國(guó)發(fā)展的初期，發(fā)展情況并不理想。導(dǎo)致發(fā)展不理想的直接原因就是因?yàn)槿瞬盼諒?qiáng)度較差。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金剛剛開始發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托投資基金都處在起步階段，所以和國(guó)外的差距比較大。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的整體發(fā)展情況來(lái)看，因?yàn)閲?guó)內(nèi)缺少專業(yè)投資型人才，并且從事房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型人才也比較少，所以想要保證房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)的正常發(fā)展，就必須要不斷的培養(yǎng)各種復(fù)合型人才，這也是目前學(xué)術(shù)界以及地產(chǎn)界的主流發(fā)展趨勢(shì)。

2.完善法律與政策

房地產(chǎn)信托投資基金的參與方比較多，而且參與形式也相對(duì)比較復(fù)雜，不論是運(yùn)營(yíng)模式還是組織模式，都具有多樣性特點(diǎn)，所以必須通過(guò)法律法規(guī)等對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化處理。傳統(tǒng)的封閉式產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展模式、信托產(chǎn)品發(fā)展模式以及現(xiàn)存投資模式等，都需要將《信托法》作為基本法律條款對(duì)其加以完善。《信托法》和信托有直接關(guān)聯(lián)，對(duì)信托投向產(chǎn)業(yè)的涉及比較少，所以局限性比較明顯。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金不論是在法律方面還是法規(guī)方面、政策方面，細(xì)節(jié)處理都不夠理想，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)轉(zhuǎn)中必須要關(guān)注的問(wèn)題。所以針對(duì)該情況，為了提升房地產(chǎn)信托投資基金使用的便捷性，國(guó)內(nèi)的專業(yè)工作人員必須要對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金法律法規(guī)進(jìn)行完善。

3.完善監(jiān)督機(jī)制

目前國(guó)內(nèi)的金融監(jiān)管，主要是通過(guò)分業(yè)監(jiān)督的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)金融監(jiān)管。這種監(jiān)管模式的專業(yè)化水平比較低，而且立法監(jiān)管層次也不理想。所有的金融行業(yè)，可以相互協(xié)調(diào)、相互協(xié)作，這也是目前房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一。從目前的監(jiān)管工作開展的情況來(lái)看，不論是在運(yùn)作環(huán)節(jié)，還是監(jiān)督機(jī)構(gòu)管理環(huán)節(jié)，都與主流發(fā)展趨勢(shì)不符。所以房地產(chǎn)信托投資基金所固有的混合屬性會(huì)與國(guó)內(nèi)主流的監(jiān)督管理工作機(jī)制相沖突。不同的行業(yè)，監(jiān)督管理工作方式不同，各個(gè)環(huán)節(jié)各司其職的工作模式，會(huì)導(dǎo)致信息共享效率低下。想要保證房地產(chǎn)信托投資基金的正常發(fā)展，就必須要不斷優(yōu)化監(jiān)督機(jī)構(gòu)的日常溝通和交流，讓不同部門清楚的認(rèn)識(shí)到所在部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，為房地產(chǎn)信托投資基金日后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，優(yōu)化監(jiān)督管理工作環(huán)境。

4.未來(lái)發(fā)展空間

房地產(chǎn)信托投資資金，在中國(guó)的未來(lái)發(fā)展前景比較廣闊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義重大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持，不僅需要投入的資金量比較大，而且項(xiàng)目建設(shè)所用資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間也比較長(zhǎng)，是典型資本密集型產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開金融行業(yè)的支持。從近年來(lái)國(guó)內(nèi)發(fā)展的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槿谫Y渠道比較單一，長(zhǎng)時(shí)間依賴國(guó)有銀行貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受阻。首先，固定不變的融資模式，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資被限制，影響其發(fā)展速度和發(fā)展規(guī)模。除此之外，還會(huì)讓銀行承受貸款風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在金融危機(jī)發(fā)生之后，央行的資金收縮力度比較高，不但提升了貸款的門檻，同時(shí)也提升了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，導(dǎo)致部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈條斷裂的問(wèn)題。

針對(duì)該情況，國(guó)內(nèi)吧部分房地產(chǎn)公司開始研究全新的融資模式，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了活力。多年來(lái)的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額迫近萬(wàn)億元。但是從發(fā)展模式上不難看出，目前房地產(chǎn)資金信托的主要形式依然是貸款，起到一N過(guò)橋貸款的作用。這種貸款模式并沒(méi)有從根本上打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)上存在的問(wèn)題，并且和央行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策也有一些違背之處，所以銀監(jiān)會(huì)在不斷提升對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)督強(qiáng)度。目前所有的信托公司在發(fā)放貸款之前，必須要先查閱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否有“四證”以及是否滿足項(xiàng)目最低開發(fā)條件。所有的信托公司，都不能將信托資金當(dāng)成土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行發(fā)放，這也在一定程度上提升了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展難度。

四、總結(jié)

國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的支持，為了全面提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，必須打破傳統(tǒng)融資模式，讓融資模式變的多元化，以此來(lái)帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展。上文分別從兩個(gè)大方向提出了目前國(guó)內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的主流發(fā)展走向，希望可以為日后工作的正常開展提供參考。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李娜，姚菲菲. 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的發(fā)展模式探討[J]. 商業(yè)文化（上半月），2011，03：109.

第7篇：信托投資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信托投資基金;REITs

2009年下半年以來(lái),我國(guó)樓市過(guò)熱,資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚,引起中央的高度重視。自國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策也緊隨其后,陸續(xù)出臺(tái)。今年,由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》廣泛征求意見,并將于近期開展試點(diǎn),這意味著銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將確立并得到大力發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及特點(diǎn)

房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),英文簡(jiǎn)稱REITs,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年,美國(guó)首先推出REITs。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,REITs已經(jīng)在全球20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)得到運(yùn)用,監(jiān)管法規(guī)體系也不斷健全,市場(chǎng)規(guī)模不斷壯大,成為金融市場(chǎng)中極具特色的一類金融產(chǎn)品。作為一種投資基金,REITs同樣具有投資基金的基本特點(diǎn),分散投資風(fēng)險(xiǎn),專業(yè)理財(cái),嚴(yán)格監(jiān)管,透明度高。同時(shí),由于REITs采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,與房地產(chǎn)投資相比,REITs具有較高的流動(dòng)性;REITs有目標(biāo)性、針對(duì)性的投資策略,可獲取較高的回報(bào)收益;REITs的投資者還可享受稅收優(yōu)惠。

二、當(dāng)前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金面臨的主要問(wèn)題

2008年12月3日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上研究確定了金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,其中第五條正式明確了我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)。盡管我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已是大勢(shì)所趨,但是還面臨著一系列的問(wèn)題與障礙。

1.相關(guān)法律法規(guī)、政策體系的缺失。目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開展業(yè)務(wù),沒(méi)有完善的房地產(chǎn)投資信托基金法,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品難以進(jìn)行公募和上市流通。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)行稅法政策體系缺乏變革,沒(méi)有建立國(guó)際上通行的關(guān)于信托的稅收制度,致使REITs的發(fā)展存在重大的稅收阻礙。

2.信息不對(duì)稱問(wèn)題嚴(yán)重。在當(dāng)前情況下,REITs通過(guò)購(gòu)買股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè),很有可能引致被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊,多數(shù)房地產(chǎn)商面臨著法人治理結(jié)構(gòu)低效運(yùn)作等問(wèn)題,在基金投入這些房地產(chǎn)企業(yè)后,利益被原有股東侵占,道德風(fēng)險(xiǎn)就更為突出。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定性。REITs是一項(xiàng)以長(zhǎng)期投資、持續(xù)經(jīng)營(yíng)為特征的金融業(yè)務(wù),劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境勢(shì)必對(duì)其發(fā)展帶來(lái)各種沖擊和影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)既是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要支柱,也是政府抑房?jī)r(jià)、保民生的重點(diǎn)行業(yè),可以說(shuō)充滿著變革與博弈。

4.缺乏高素質(zhì)、專業(yè)化REITs的管理人才隊(duì)伍。REITs的投資活動(dòng)即涉及房地產(chǎn)市場(chǎng),又涉及資本市場(chǎng),重點(diǎn)是房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作,又涉及房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資運(yùn)作等,因此需要具有良好的政策理解能力、戰(zhàn)略投資眼光、精通投資銀行業(yè)務(wù),熟悉財(cái)務(wù)、法律等專業(yè)知識(shí)的理財(cái)專家,當(dāng)前國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的專業(yè)人才并不多。

三、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的政策建議

1.加快建立健全法律框架、政策體系,完善現(xiàn)行信托計(jì)劃法規(guī)。近日,我國(guó)第一部調(diào)整房地產(chǎn)信托投資基金法律關(guān)系的部門規(guī)章――《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》(REITs方案),由銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合央行草擬完畢,很快將頒布實(shí)施。在此基礎(chǔ)上,要加快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》,以建立一個(gè)完備的符合REITs運(yùn)行條件的金融環(huán)境;此外,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》、《信托法》,制定針對(duì)投資基金特別是REITs發(fā)展的專項(xiàng)法規(guī)和管理規(guī)定。另一方面,應(yīng)借鑒美、日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),盡快建立規(guī)范REITs的法律體系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。REITs必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu),包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。在我國(guó),證券公司、信托投資公司、基金管理公司作為投資基金的管理機(jī)構(gòu),受發(fā)起人的委托,制定投資計(jì)劃,管理運(yùn)用基金,與住宅銀行、抵押銀行、信托銀行等組成多元化的投資機(jī)構(gòu)體系;由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行,保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信用擔(dān)保,還要建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

3.加強(qiáng)對(duì)REITs監(jiān)管,建立嚴(yán)格的信息披露制度。要建立一個(gè)系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系,降低協(xié)同監(jiān)管成本,借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當(dāng)作證券類產(chǎn)品監(jiān)管,制定房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展規(guī)劃,理順?lè)康禺a(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制;政府主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu),提供透明化、高效性的信息采集、處理、等公共服務(wù),并逐步完善產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),使REITs資金收入與回收機(jī)制更加完善。

4.建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng),培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者。首先,要培育一個(gè)成熟穩(wěn)定的物業(yè)市場(chǎng);同時(shí),調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管制度,增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性,解決投資者轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。其次,應(yīng)積極引導(dǎo)居民個(gè)人資金、企業(yè)資金、保險(xiǎn)基金、社保資金、境外資金等投向REITs,拓寬資金來(lái)源,加快培養(yǎng)大量機(jī)構(gòu)投資者。

5.加強(qiáng)稅收透明度,建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在國(guó)外,80%的房地產(chǎn)投資靠稅收驅(qū)動(dòng),20%靠投資理念驅(qū)動(dòng)。美國(guó)REITs的成功經(jīng)驗(yàn)表明,設(shè)計(jì)合理的稅收優(yōu)惠政策,是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時(shí),應(yīng)建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施,通過(guò)制定相應(yīng)的投資策略和管理制度來(lái)最大限度地避免或降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。

6.完善人才培養(yǎng)制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè),為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲(chǔ)備人才,盡快建立起一支既熟悉相關(guān)理論,又具備戰(zhàn)略投資眼光,精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理人才隊(duì)伍。此外,還要加快基金業(yè)務(wù)發(fā)展所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才隊(duì)伍的建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：信托投資范文

被告：吉林信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部。

原告金巖成系股民，在被告吉林信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部（簡(jiǎn)稱：信托公司）處開立資金帳戶買賣股票。1994年8月29日，原、被告簽訂指定交易協(xié)議書約定：被告信托公司接受原告金巖成的指定交易申請(qǐng)，指定交易席位號(hào)碼13095；在履行清算交割義務(wù)后，原告金巖成有權(quán)撤銷或變更交易地點(diǎn)的登記手續(xù)；在指定交易期間，如發(fā)生違約糾紛而導(dǎo)致對(duì)方的損失，由責(zé)任方承擔(dān)責(zé)任等。同年9月26日，原告金巖成向被告信托公司提出撤銷指定，被告信托公司接受原告金巖成的申請(qǐng)。9月29日上午，原告金巖成在農(nóng)行廣東信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部委托賣出2000股隧道股份，賣出價(jià)每股20.60元（開盤價(jià)20.80元）；賣出8900股凌橋股份，賣出價(jià)每股24.50元（開盤價(jià)24.64元），均未成交。原告金巖成即至被告信托公司處查詢，被告信托公司再次接受原告金巖成撤銷指定。9月30日上午10時(shí)，原告金巖成再次委托農(nóng)行廣東信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部賣出4000股隧道股份，賣出價(jià)每股19.28元；凌橋股份8900股，賣出價(jià)每股22.40元，但仍未成交。原告金巖成即至上海證券交易所查詢，得知股票賬號(hào)仍為被告信托公司處鎖定，遂至被告信托公司處交涉，并在被告信托公司處委托賣出l00股城鄉(xiāng)股份隨即成交。原告金巖成第三次要求被告信托公司撤銷指定，至第二個(gè)交易日即l0月5日，原告金巖成的指定交易才被撤銷。l0月5日收盤價(jià)凌橋股份每股18.90元；隧道股份每股17.40元，城鄉(xiāng)股份每股6.38元。原告金巖成以9月29日的開盤價(jià)與10月5日的收盤價(jià)之差價(jià)乘以持有的凌橋股份8900股，隧道股份4000股；城鄉(xiāng)股份300股，計(jì)差價(jià)65325元及利息損失要求賠償。

原告金巖成訴稱：由于被告未及時(shí)為原告撤銷指定，造成9月29日至10月5日股價(jià)下跌差價(jià)損失65325元，請(qǐng)求判令被告賠償上述損失及利息。

被告吉林信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部辯稱：1994年9月26日，原告向被告提出撤銷指定后，被告即予辦理。9月29日，原告來(lái)詢問(wèn)為何未辦妥撤銷事宜，被告再次發(fā)出指令撤銷并提醒原告如要拋售股票可在被告處委托賣出，但原告看好大勢(shì)而未拋售。30日，原告又來(lái)被告處稱仍未能撤銷指定，被告再次為原告辦理撤銷指定，并接受原告委托賣出l00股城鄉(xiāng)股份即成交。因原告看好行情會(huì)上，未賣出其他股票。由此造成股價(jià)落差的損失，應(yīng)由原告自負(fù)。被告根據(jù)原告要求，幾次撤銷指定而未撤成是證交所電腦原因，被告并未違約，故不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告雙方訂立的指定交易協(xié)議書依法成立。依法成立的合同，受到法律保護(hù)。原告向被告提出撤銷指定交易，被告也接受原告的申請(qǐng)，但被告在實(shí)際操作過(guò)程中未能及時(shí)為原告撤銷指定交易顯屬過(guò)錯(cuò)。公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。被告應(yīng)承擔(dān)由此造成原告經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)原告知道被告未能為其撤銷指定交易，于9月29日、30日至被告處查詢交涉時(shí)，如確有賣出所持有股票的意愿，應(yīng)有機(jī)會(huì)在被告處拋售所持股票，但原告未予拋售以減少損失，故在9月30日以后的損失應(yīng)由原告自負(fù)。當(dāng)事人一方因另一方違反合同受到損失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大，沒(méi)有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償。另外原告所持300股城鄉(xiāng)股份，未曾有委托賣出的表示，故對(duì)該股票的損失的賠償請(qǐng)求不予支持。一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第l06條第2款、第114條的規(guī)定作出判決：（l）被告賠償原告43516元；（2）原告其他訴請(qǐng)不予支持。

被告不服一審判決提起上訴稱：上訴人（原審被告）未能撤銷被上訴人（原審原告）指定交易并不會(huì)產(chǎn)生被上訴人不能拋售股票的結(jié)果。被上訴人在有機(jī)會(huì)至上訴人處拋售股票而放棄機(jī)會(huì)，事后又要求賠償，一審法院判決賠償43516元的計(jì)算沒(méi)有依據(jù)。請(qǐng)求撤銷一審判決。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：一審法院認(rèn)定的事實(shí)清楚，證據(jù)充分，予以確認(rèn)。上訴人未依約撤銷指定，以致被上訴人兩次在農(nóng)行廣東信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部委托賣出股票未能成交。故上訴人應(yīng)對(duì)股價(jià)下跌給被上訴人造成的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。被上訴人明確得知其股票帳號(hào)仍鎖定在上訴人處后，未及時(shí)從上訴人處拋售股票，故此后的損失由被上訴人自行承擔(dān)。一審法院認(rèn)定的糾紛事實(shí)清楚，但對(duì)本案損失計(jì)算不合理，應(yīng)予糾正。二審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第l款的規(guī)定作出判決：（1）維持一審法院判決的第二項(xiàng)即被上訴人其他訴請(qǐng)不予支持；（2）撤銷一審法院判決的第一項(xiàng)即上訴人賠償被上訴人43516元；（3）上訴人應(yīng)賠償被上訴人28234元。

本案糾紛產(chǎn)生于我國(guó)股市巨幅震蕩之際。上海股市于1994年9月29日至10月7日的短短四個(gè)半交易日連續(xù)跌幅達(dá)百分之四十。又在半介交易日爆漲百分之三十九。在當(dāng)時(shí)的T+O交易制度下，因被告未能及時(shí)為原告撤銷指定交易而造成原告損失。本案審理主要涉及以下兩個(gè)問(wèn)題：

第9篇：信托投資范文

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還能不能投資?這是個(gè)問(wèn)題!

與近期房地產(chǎn)信托大熱不相稱的，是又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品涉嫌提前清盤——期限為3年的“浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)投資信托計(jì)劃”(預(yù)期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大騙局。

慶幸的是，隨著安信信托四處周旋，最終信托產(chǎn)品融資方——浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大股東高曉東出資收購(gòu)公司股權(quán)和安信信托債權(quán)，確保信托計(jì)劃提前終止與投資者3.5億元投資本息安全。

或許，把這段“追債”經(jīng)歷拍成電影，驚險(xiǎn)程度不亞于一部好萊塢電影。但它折射的卻是房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理的另一面：投資者資金到底安不安全，最后一道防火墻竟然變成信托公司的“兜底能力”。

盡管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投資者更傾向把它視為信托公司施展魔力迫使融資方老老實(shí)實(shí)還本付息的“能力”。就像安信信托最終讓這款信托產(chǎn)品連帶擔(dān)保人全額買單一樣，在信托公司及產(chǎn)品銷售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一個(gè)底線，即信托公司最終有沒(méi)有能力用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)給違約信托產(chǎn)品“買單”。

其實(shí)，隨著數(shù)千億元房地產(chǎn)信托產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入償付期，投資者與信托公司都走在一條鋼絲繩上，一不留心就跌進(jìn)“房地產(chǎn)信托違約”風(fēng)波。

兩者唯一的不同是，信托公司賭的是“壞賬概率”：假設(shè)每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品報(bào)酬率在1％-2％，只要信托公司100個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目里，不超過(guò)2個(gè)違約(需要信托公司拿利潤(rùn)兜底)，就是信托公司的“勝利”。

而投資者賭的是運(yùn)氣——但愿自己的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不要出現(xiàn)違約，就是自己的“成功”。

兩者在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)的“僥幸心理”，同樣反映在私人銀行與第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的臉上。一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)人士曾透露他們“左右逢源式”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品選擇標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)論是信托資金使用用途，還是信托投資項(xiàng)目資料都存在作假可能，唯一能判斷的，只能是信托公司的“兜底能力”。

即使誰(shuí)也不知道，所謂的“兜底保證”，究竟能持續(xù)多久?對(duì)信托公司而言，這就是賭壞賬概率!但是，它卻向每位投資者揭示一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后的“水”很深很深——沒(méi)人知道投資者的錢究竟到了誰(shuí)的口袋。

信托界曾流傳著一個(gè)趣聞：在房地產(chǎn)信托政策收緊期間，一家房地產(chǎn)公司先花費(fèi)1億元競(jìng)拍一批藝術(shù)品，再通過(guò)評(píng)估公司將上述藝術(shù)品估值定在5億元，再找到信托公司以藝術(shù)品抵押，要求發(fā)行信托產(chǎn)品募資3億元，名義是信托融資用于購(gòu)買藝術(shù)品保值增值，但資金真正流向卻是給這家房地產(chǎn)公司旗下幾個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目輸血或償還銀行貸款。

誰(shuí)來(lái)保障投資者的利益呢?