住宅物業(yè)管理方案精選(九篇)

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第1篇：住宅物業(yè)管理方案范文

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)消防 安全管理 問題與對策

中圖分類號：TU998 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近幾年來，三亞市從一個默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個家喻戶曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國人居環(huán)境獎，吸引著越來越多的外地人前來買房置業(yè)。然而，無論是國際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點，進而對居民的正常生活造成一定的影響，也會嚴重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對應(yīng)的措施勢在必行。

1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患

1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責任落實情況較差

海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責任都沒有得到完全的落實，進而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對自身的職責認識不足，以為自己的工作就是對小區(qū)內(nèi)的各項安全事務(wù)進行簡單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因為物業(yè)管理單位難以發(fā)動業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見，進而為整個小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對相關(guān)的消防安全責任沒有認真落實，對于小區(qū)內(nèi)部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒有做到及時處理，這就導致小區(qū)內(nèi)存在嚴重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會在火災(zāi)發(fā)生時造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財產(chǎn)損失。還有一點就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進而對很多的消防設(shè)施和器材安裝門鎖，這樣就導致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進行火災(zāi)撲滅的最佳時機，進而造成不必要的財產(chǎn)損失和人員傷亡。

1.2 小區(qū)居民的消防安全意識不夠

海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區(qū)，這類住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來務(wù)工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區(qū)，這類小區(qū)“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進而導致他們對小區(qū)的消防安全存在著不一致的認識。

同時，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購買了自己的私家車，但是小區(qū)內(nèi)部的停車位由于設(shè)計或者其他原因等導致難以滿足居民的停車需求，進而導致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車道被居民的私家車占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車難以順利抵達指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認識水平較低，對消防法規(guī)也沒有清晰的認知，他們以為消防用水是免費的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂?shù)南浪洌鋬λ坑邢?，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒有足夠的用水來撲滅火災(zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進行改建，用作自己的雜物間或者儲藏間；還有不少居民消防安全意識不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時往往造成巨大的人員損失和財產(chǎn)損失。

1.3 公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進行維修，但是維修經(jīng)費的來源只能依賴小區(qū)的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對消防安全的認識不統(tǒng)一，因為這類“候鳥”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會。對于平時小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。

1.4 開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對策

2.1 加強對相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓

物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門必須加強對海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓，進而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。同時相關(guān)部門比如消防安全機構(gòu)和當?shù)氐呐沙鏊?、街道辦事處等組織要加強對物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時也要積極組織形式多樣的培訓班?？梢圆捎矛F(xiàn)場教學的方式對相關(guān)的物業(yè)管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災(zāi)隱患、會救初起火災(zāi)、會組織人員疏散”。

2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度

為了確保物業(yè)管理單位切實履行相關(guān)職責，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對小區(qū)內(nèi)部的各項管理事項進行仔細確認，明確工作人員的消防安全管理責任，制定科學合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時對相關(guān)的重大消防問題進行檢查和報告，同時做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對于相關(guān)的專項資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業(yè)主的支持和理解，促進業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責任和工作，對小區(qū)內(nèi)部的安全問題及時進行排查，做好相關(guān)問題的整改工作，對于比較重大的物業(yè)管理問題可以與業(yè)主進行交流和探討。

2.3 加強對物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法

我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機關(guān)和消防機構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責的落實情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項消防器材和設(shè)施的完整和有效，對于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項問題和隱患要及時整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門和小區(qū)業(yè)主委員會，進而形成部門聯(lián)動制約機制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長期處于正常水平。

2.4 加強小區(qū)消防安全常識的宣傳普及

對于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責定期組織開展小區(qū)消防知識宣傳、培訓?？梢栽谛^(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區(qū)廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進行火災(zāi)逃生的疏散演練等。

小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對于保護小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門的重要職責。

參考文獻

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第2篇：住宅物業(yè)管理方案范文

第一條為加強對住宅物業(yè)管理儲備金的管理，維護住宅物業(yè)管理儲備金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》（政規(guī)發(fā)[]2號）的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，年6月1日以后辦理預售許可的項目（含分期開發(fā)的項目）物業(yè)管理儲備金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條物業(yè)管理儲備金按照專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，專項用于彌補后期物業(yè)管理費用的不足和公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修資金的周轉(zhuǎn)。

第四條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責全區(qū)物業(yè)管理儲備金的管理、監(jiān)督和指導工作。

第二章交存

第五條物業(yè)承接驗收備案前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照本項目總建筑面積10元/m2的標準，到區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局繳存物業(yè)管理儲備金。

第六條物業(yè)管理儲備金屬全體業(yè)主所有，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代管。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)專戶存儲，專款專用。

第七條開發(fā)建設(shè)單位繳存物業(yè)管理儲備金，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當開具由區(qū)財政局統(tǒng)一印制票據(jù)。

第八條開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定繳存住宅物業(yè)管理儲備金的，不得申請辦理物業(yè)承接驗收備案。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對開發(fā)建設(shè)單位未及時繳存住宅物業(yè)管理儲備金的，責令限期改正。

第三章使用

第九條住宅物業(yè)管理儲備金的使用，由業(yè)主大會決定，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明的原則。發(fā)生以下情況的可以使用物業(yè)管理儲備金：

（一）后期物業(yè)管理費用不足的；

（二）公共部位、設(shè)施設(shè)備需緊急維修的。

第十條住宅物業(yè)管理儲備金用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修，應(yīng)為存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大財產(chǎn)損失的緊急情況，。

第十一條用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修使用住宅物業(yè)管理儲備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：

（一）發(fā)生緊急情況需立即維修的

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會報告并立即安排維修，業(yè)主委員會進行監(jiān)督，同時報居委會（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。事后由業(yè)主委員會提出申請，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修情況報告、資金預算、實施方案和申請使用住宅專項維修資金證明;經(jīng)業(yè)主委員會、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門驗收合格后，由業(yè)主委員會借支，待維修資金撥付后償還。

（二）發(fā)現(xiàn)安全隱患需維修的

1、由業(yè)主委員會提出申請，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀情況報告、資金預算、實施方案和申請使用住宅專項維修資金證明;

2、經(jīng)居委會（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局現(xiàn)場認定；

3、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復核同意后，邀請部分業(yè)主參與監(jiān)督實施并及時報告情況；

4、實施完成后，經(jīng)業(yè)主委員會、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門驗收合格后，由業(yè)主委員會借支，待維修資金撥付后償還。

第十二條住宅物業(yè)管理儲備金用于彌補后期物業(yè)管理費用不足的，須為出現(xiàn)小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出而新物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒進駐情況。

第十三條用于彌補后期物業(yè)管理費用不足申請使用住宅物業(yè)管理儲備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：

（一）由業(yè)主委員會提出申請，就保證小區(qū)基本管理服務(wù)要求，提出資金預算報告及在30日內(nèi)選聘新的物服企業(yè)方案;

（二）業(yè)主大會表決通過，并經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽字同意；

（三）報居委會（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）審核及區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復核認定后予以列支。

第十四條下列費用不得從物業(yè)管理儲備金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）因人為損壞住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第四章監(jiān)督管理

第十五條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)按月與專戶管理銀行核對住宅物業(yè)管理儲備金賬目，并每年至少一次將資金使用情況向業(yè)主公示。業(yè)主對資金賬戶變化情況有異議，可以要求復核。

第十六條住宅物業(yè)管理儲備金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計監(jiān)督。

第十七條住宅物業(yè)管理儲備金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定，并接受區(qū)財政局的監(jiān)督檢查。

第十八條票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，按照區(qū)財政局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章法律責任

第3篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、當前物業(yè)管理服務(wù)收費定價方式及其存在的不足

目前，我市的物業(yè)服務(wù)收費實行的是《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)收費等級考核評定實行辦法》（沈價發(fā)[1999]202號）?！掇k法》確定了“按質(zhì)論價”、“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對每檔住宅采用不同的收費標準。其中，中檔住宅四個等級收費標準。該文件的出臺對當時我市物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到了積極的作用，規(guī)范了物業(yè)管理的收費行為。但在幾年的實際操作中，反映出一些不足，突出表現(xiàn)在一是標準過于籠統(tǒng)，過多依據(jù)建設(shè)硬件的檔次確定收費標準，忽視了軟件服務(wù)，沒有將服務(wù)項目、服務(wù)水準與收費標準相對應(yīng)。二是透明度不高，業(yè)主對收費標準的確定不十分清楚，實踐中，一些小區(qū)的業(yè)主認為如此之高的物業(yè)費卻得不到等值得物業(yè)服務(wù)不愿再繼續(xù)繳納物業(yè)費，出現(xiàn)欠交甚至拒交的情況，收費率的下降，久而久之導致服務(wù)標準也下降，形成惡性循環(huán)。三是對物業(yè)管理服務(wù)造成糾紛形成的投訴，主管部門缺乏有效的處理辦法。四是相應(yīng)規(guī)章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強的地方法規(guī)。

二、建立質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)收費標準及糾紛投訴處理機制的方案

1、質(zhì)價相符的收費標準的建立方案

為有效解決好目前我市的收費體制問題，應(yīng)建立實行“菜單式”收費標準。所謂“菜單式”收費標準就是將物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準與相應(yīng)的收費標準建立一一對應(yīng)的關(guān)系，業(yè)主可依據(jù)不同的服務(wù)標準及收費標準選擇自己能接受的服務(wù)標準和支出相應(yīng)費用。通過該收費標準的建立進一步完善物業(yè)服務(wù)費的定價制度，讓業(yè)主明白價格的組成方式，真正做到明明白白消費，明明白白交費。

采用“菜單式”收費標準，科學計算和分攤物業(yè)管理費是關(guān)鍵，物業(yè)管理費的實質(zhì)是業(yè)主對物業(yè)管理方圍繞共有物業(yè)的運行、維護、管理而發(fā)生的物化勞動以及相應(yīng)管理收益的補償，它是由管理費支出和物業(yè)管理企業(yè)的報酬組成。我市物業(yè)管理實踐中物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理費用定價依據(jù)的不足和管理費支出成本的不透明是造成業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)收獲傭金過高，服務(wù)質(zhì)量卻很低劣的主要原因。這就要求物業(yè)公司公布定價依據(jù)，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開支出項目、具體金額，讓業(yè)主充分享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主對某項費用收取、支出存在較大異議的，可會同物業(yè)管理企業(yè)指定具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)進行審核。確定合理的物業(yè)管理費的基礎(chǔ)上，積極探索科學的分攤方式。目前，物業(yè)管理費的分攤有以下幾個模式一是物業(yè)管理方按照物業(yè)管理方按照業(yè)主要求和共有物業(yè)運行、維護和管理的需要測算出管理費，再按業(yè)主擁有的物業(yè)面積（包括分攤面積）進行分攤。二是將管理費劃分為項如治安費、清潔費、綠化費等事先確定標準，再由業(yè)主按時交納即“以項核定、按項收取”。三是按業(yè)主擁有物業(yè)面積大小將物業(yè)分為大、中、小戶分別確定管理費標準，再由業(yè)主定時定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業(yè)管理需要，先由管理方墊付費用，然后按戶或室內(nèi)面積分攤給業(yè)主即費用分攤。其中，第一種分攤方式是較為廣泛采用的方式，但這種按業(yè)主專有物業(yè)面積分攤方式與物業(yè)管理費本質(zhì)相悖。因業(yè)主共同擁有共有物業(yè)的所有權(quán)其享有的權(quán)利、義務(wù)是對等的。

2、投訴處理機制的建立方案

任何一個民事糾紛發(fā)生后都可以采用協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四個途徑解決，物業(yè)管理糾紛當然也不例外。這里所講的投訴處理機制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機制的建立。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容等級標準及物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)不達標或業(yè)主無故欠費，經(jīng)雙方協(xié)商達不成一致意見的，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司可向消協(xié)、社區(qū)、小區(qū)辦、直至相關(guān)行政主管部門投訴，接到投訴的部門及時對投訴情況進行處理。屬物業(yè)公司服務(wù)不到位的，應(yīng)在相應(yīng)的收費項目中按比例給相關(guān)業(yè)主賠償，以約束物業(yè)企業(yè)，加強管理，努力提高服務(wù)水平。

為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應(yīng)盡快制定《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》等地方性法規(guī)。《辦法》應(yīng)詳細規(guī)定受理投訴的機構(gòu)及其職權(quán)、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結(jié)論的效力等。

三、實現(xiàn)方案的對策

1、“菜單式”收費標準的建立和《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》的實行是關(guān)系到廣大業(yè)主和大量物業(yè)公司切身利益的事，也是當前我市物業(yè)管理中必須解決且必須解決好的一個實體上的問題和一個程序上的問題。該方案的制定實施，應(yīng)廣泛征求意見，組織專家進行方案論證和各方聽證。

2、物業(yè)管理費是維系小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的經(jīng)濟支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區(qū)正常運轉(zhuǎn)甚至影響到物業(yè)公司的生存，基于此，當出現(xiàn)拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時，物業(yè)公司均會采取各種各樣的方法進行催繳，甚至采取過激手段。尤其在物業(yè)公司服務(wù)首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級，也給行政主管部門處理糾紛帶來難度。為減少上述現(xiàn)象的發(fā)生應(yīng)對物業(yè)公司法定代表人和經(jīng)理人定期進行法律、法規(guī)的培訓尤其是物業(yè)管理法規(guī)的專項培訓。

第4篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、目標任務(wù)

著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業(yè)管理工作機制，落實職能部門職責、落實業(yè)主委員會職責，提高物業(yè)企業(yè)競爭能力、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強物業(yè)承接查驗、加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業(yè)招投標管理，提升城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作內(nèi)容

（一）“一個完善”：即完善物業(yè)管理工作機制

一是加強物業(yè)管理工作機構(gòu)建設(shè)。市級、各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)，以及各街道和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)均要明確具體的機構(gòu)承擔物業(yè)管理工作，并根據(jù)工作實際，配備一定數(shù)量的專兼職工作人員。社區(qū)居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構(gòu)、有人員負責。

二是安排物業(yè)管理專項資金。各地要建立物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區(qū)、豐澤區(qū)財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費，以后應(yīng)逐年提高財政預算金額。

三是加強制度建設(shè)。各縣（市、區(qū)）人民政府和開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)管委會要加強物業(yè)管理制度建設(shè)和政策支持，出臺規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定；要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內(nèi)物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調(diào)解決屬地內(nèi)物業(yè)管理重大問題。各級房地產(chǎn)行政主管部門要對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各相關(guān)單位要結(jié)合本單位在物業(yè)管理工作中的職責，認真調(diào)查研究，制訂規(guī)范性文件，加強監(jiān)管。各街道辦事處和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責建立并落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調(diào)處化解，并上報區(qū)級主管部門；嚴重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。

四是推進老舊小區(qū)整治工作。各縣（市、區(qū)）和開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要在年老舊小區(qū)整治試點的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進老舊小區(qū)整治工作。要通過設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備物業(yè)管理條件，并根據(jù)小區(qū)實際和居民意愿，采取引進專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機制。

（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業(yè)主委員會職責

1、落實職能部門職責。住建、行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等職能部門應(yīng)明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領(lǐng)導、責任科室、負責人、經(jīng)辦人。加強對物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督檢查，加強部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題。建立糾紛投訴調(diào)處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯(lián)動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。

2、落實業(yè)主委員會職責。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會的力度，符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應(yīng)達到60%以上。加強業(yè)委會制度建設(shè)，引導業(yè)主委員會規(guī)范管理，推進業(yè)主大會成立和規(guī)范運作。促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（三）“三個提高”：即提高物業(yè)企業(yè)競爭能力，提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)

1、提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。一是要轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式。物業(yè)管理今后不應(yīng)該簡單追求量的擴張，而應(yīng)當轉(zhuǎn)向重視質(zhì)的提高。要通過現(xiàn)代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力。鼓勵、扶持規(guī)范化的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過企業(yè)整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會要給予指導、幫助；引導物業(yè)企業(yè)通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平。一是要認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，切實履行物業(yè)服務(wù)合同，實現(xiàn)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等基礎(chǔ)服務(wù)達標，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，努力提高業(yè)主的滿意率。二是要創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，以點帶面，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、市、晉江市、南安市、惠安縣各創(chuàng)建2個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)各創(chuàng)建1個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。重點創(chuàng)建“十大物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區(qū)祺龍苑、大江盛世A區(qū)、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區(qū)、佳豪城市花園二期），物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門要大力指導、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建工作。市物業(yè)管理協(xié)會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業(yè)企業(yè)，組織物業(yè)管理專家，從內(nèi)業(yè)資料、外業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面，幫助企業(yè)規(guī)范管理物業(yè)項目；要組織物業(yè)管理專家，對物業(yè)企業(yè)擬申報示范住宅小區(qū)的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。

3、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。一是要加強企業(yè)間的交流、學習?？山柚飿I(yè)協(xié)會平臺積極開展物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗學習交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人學習借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設(shè)施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業(yè)從業(yè)人員參加物業(yè)管理師資格考試，逐步推行項目經(jīng)理持有物業(yè)管理師資格證上崗制度。四是物業(yè)企業(yè)要建立健全員工培訓制度，加強企業(yè)內(nèi)部培訓。

（四）“四個加強”：即加強物業(yè)承接查驗，加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業(yè)招投標管理

1、加強物業(yè)承接查驗。根據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗辦法》，結(jié)合我市實際，制定物業(yè)承接查驗相關(guān)規(guī)定，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行各自義務(wù)，規(guī)范物業(yè)承接查驗。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，并在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相關(guān)材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，屬地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織相關(guān)人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)完整。房屋權(quán)屬登記機關(guān)在開發(fā)建設(shè)單位申請辦理新建房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)審核物業(yè)承接查驗備案情況。

2、加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區(qū)）住建局開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動。各縣（市、區(qū)）住建局、街道辦事處組織物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務(wù)收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內(nèi)容，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實履行物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)服務(wù)等級和服務(wù)標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，做到秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等服務(wù)達標。加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權(quán)益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場。通過整治，物業(yè)管理小區(qū)要達到《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區(qū)夜景燈整齊、美觀，小區(qū)內(nèi)路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境干凈整潔；綠化植物長勢良好。

3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監(jiān)督工作，并負責市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、開發(fā)區(qū)）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區(qū)、港區(qū)、臺商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構(gòu)。完善專項維修資金管理系統(tǒng)，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業(yè)小區(qū)、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續(xù)分帳到戶。

4、加強前期物業(yè)招投標管理。市住建局制定完善前期物業(yè)管理招投標相關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)招投標程序；制定物業(yè)管理專家?guī)旃芾碛嘘P(guān)規(guī)定，充實物業(yè)管理專家?guī)?，加強物業(yè)管理專家培訓、管理。各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)招投標活動的指導和監(jiān)督工作，當年預售的項目應(yīng)100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。

三、工作步驟

（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）

各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要結(jié)合實際，組織召開有關(guān)部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，分析屬地內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理措施。對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況，要組織開展全面調(diào)查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合本地實際制定具體工作方案并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自查的基礎(chǔ)上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務(wù)項目，明確具體目標、內(nèi)容和措施。各縣（市、區(qū)）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。

（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）

各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)及各相關(guān)部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內(nèi)容組織實施，抓好落實。

（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）

各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定》對屬地物業(yè)企業(yè)進行考核；市住建局按照《市物業(yè)管理工作考核規(guī)定》對各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作情況進行考核。

四、工作要求

（一）加強組織領(lǐng)導。物業(yè)管理是改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立或及時調(diào)整物業(yè)管理工作的領(lǐng)導機構(gòu)和工作機構(gòu)，制定方案，切實做好屬地內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領(lǐng)導、協(xié)調(diào)、督促。

（二）強化監(jiān)督檢查。各級房地產(chǎn)行政主管部門及有關(guān)部門應(yīng)加強日常監(jiān)督檢查，強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，對物業(yè)小區(qū)存在的問題要及時督促整改，對違法違規(guī)行為要提請相關(guān)職能部門按法規(guī)進行查處。

（三）扶持行業(yè)發(fā)展。要加大力度指導、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)晉升資質(zhì)等級，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，拓展服務(wù)內(nèi)容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌物業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。

第5篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，按照構(gòu)建和諧社會的要求，本著“業(yè)主自愿、政府扶持、部門聯(lián)動、各負其責、相互協(xié)作、先易后難、分步實施”的原則，積極穩(wěn)妥的開展老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區(qū)管理水平。

二、總體工作目標

2007年的總體工作目標是完成新*區(qū)等5個老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復管理運行功能，建立長效管理機制，實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，達到環(huán)境整潔、生活方便的目標。

三、工作內(nèi)容

老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作包括環(huán)境整治、聯(lián)合執(zhí)法、配套設(shè)施建設(shè)和實施物業(yè)管理等四個方面。具體內(nèi)容如下：

（一）環(huán)境整治的主要工程項目

房屋修繕類：

1、外墻面的涂料粉刷；

2、破損落水管整修、更換。

綠化調(diào)整類：

1、花草樹木調(diào)整，草坪鋪設(shè)、補種、修剪；

2、原有景點及休閑健身場所整修、完善；

3、路沿石修補、破損窨井蓋整修、更換。

（二）管理用房和公共設(shè)施項目建設(shè)

1、物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的修補、建設(shè)或增補、擴建。

2、居民委員會、警務(wù)室、社區(qū)活動中心用房的修補、建設(shè)或增補、擴建。

3、宣傳欄、告示牌的增設(shè)。

4、公共場地的硬化、增補、修補。

5、電子監(jiān)控設(shè)施和房屋的整修、補建、擴建。

6、封堵院門、增設(shè)大門。

（三）聯(lián)合執(zhí)法工作

1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現(xiàn)象的清理整頓。

2、馬路市場、攤點的清理。

3、建立統(tǒng)一的廣告設(shè)施，依法清理野廣告。

4、對占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。

（四）實現(xiàn)物業(yè)管理工作的轉(zhuǎn)軌

1、籌建小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會或進行換屆選舉。

2、建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作運行和物業(yè)管理各項制度。

3、由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)。

4、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的住宅小區(qū)移交接管工作。

四、項目管理要求

各有關(guān)部門應(yīng)當按照工作要求，對列入整治計劃的老舊住宅小區(qū)基本情況認真研究，明確整治內(nèi)容和標準，做到精心組織、精心管理、精心施工。

（一）綜合整治項目要以公開招標方式確定施工單位，實行項目經(jīng)理負責制。

（二）綜合整治項目要嚴格按照基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)，并嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理、合同管理、工程造價審計規(guī)定；整治項目和范圍要在業(yè)主大會批準的范圍內(nèi)，在相關(guān)小區(qū)公示，接受居民的監(jiān)督。

（三）綜合整治項目要對規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、竣工驗收實行全過程跟蹤管理，保證工程質(zhì)量，嚴格控制造價。

（四）綜合整治項目要嚴格按計劃進度要求組織實施。

五、工作職責

（一）各街道辦事處的工作職責

1、牽頭做好住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。

2、抓好居民委員會的建設(shè)，與市民政局聯(lián)合，完善居民委員會組織。

3、組織業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立或換屆選舉工作，與市建設(shè)局等有關(guān)部門配合，做好業(yè)主委員會工作制度建設(shè)、移交接管和選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。

（二）各相關(guān)部門的工作職責

市建設(shè)局：

1、按照市政府確定的工作目標要求，做好老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的組織協(xié)調(diào)；

2、具體負責市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導小組辦公室的日常工作；

3、負責對小區(qū)內(nèi)占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬；

4、負責組織小區(qū)綜合整治與改造工作的建設(shè)、竣工驗收、移交接管的指導、監(jiān)督工作；

5、負責供氣、市政、園林、環(huán)衛(wèi)設(shè)施檢修、改造、維護工作；

6、按照市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導小組的要求，抓好綜合整治工作進度的安排、調(diào)度、檢查；

7、監(jiān)督指導物業(yè)管理工作的實施。

市規(guī)劃局：

1、負責審定小區(qū)封閉和配套設(shè)施的補建方案，并提供相關(guān)的配套資料；

2、以原有規(guī)劃設(shè)計要求為依據(jù)，負責落實應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要增補配套完善的設(shè)施設(shè)備具體指標。

市城市管理行政執(zhí)法局：

1、負責拆除小區(qū)內(nèi)的違法建筑、設(shè)施；

2、會同市工商局等相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)的馬路市場、亂設(shè)的攤點進行清理整頓。

市工商局、民政局、經(jīng)貿(mào)局：配合各街道、各部門做好其職責范圍內(nèi)的工作。

市物價局：負責物業(yè)管理服務(wù)費等收費標準的審定工作。

市勞動和社會保障局：配合民政部門確定困難家庭物業(yè)管理服務(wù)費、綜合整治與改造費的補助方式、標準。

市財政局：負責做好市財政撥付資金的及時到位，協(xié)助做好工程造價的審計工作。

市公安局：協(xié)助各街道、各部門做好老舊住宅小區(qū)整治與改造工作，保障聯(lián)合執(zhí)法工作的實施，維護整治與執(zhí)法工作秩序，依法查處破壞小區(qū)公建配套設(shè)施等影響公共安全的行為。

相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理單位：供電部門負責小區(qū)內(nèi)供電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；供水部門負責小區(qū)內(nèi)供水線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；供氣部門負責小區(qū)內(nèi)供氣線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；廣電部門負責小區(qū)內(nèi)廣電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；通訊部門負責小區(qū)內(nèi)通訊線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施。

六、資金來源

（一）按照原有的規(guī)劃設(shè)計要求應(yīng)當配備而未建設(shè)的房屋和設(shè)施設(shè)備，由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔補建和改造資金。

（二）專業(yè)管理部門負責管理的管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備由各專業(yè)管理部門負責。

（三）其他改造資金采取以下方式籌集：

1、設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的新興北區(qū)、新興南區(qū)和荊河小區(qū)籌集方式

(1)市財政承擔20%；

(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔30%；

(3)所屬街道財政承擔10%；

(4)業(yè)主承擔40%，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金中列支。

2、未設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的奎文北區(qū)和饃饃莊小區(qū)二期籌集方式

(1)市財政承擔50%;

(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔30%；

(3)所屬街道承擔10%；

(4)按照有關(guān)規(guī)定建立或續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，或按照實際需要，向業(yè)主收繳綜合整治與改造費用的10%。

七、實施步驟

（一）動員發(fā)動和調(diào)研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區(qū)綜合整治動員會議，各部門、街道辦事處按照會議要求，做好層層動員，通過電視、報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等開展宣傳工作。同時組織人員開展調(diào)研，核算費用，做好各項前期準備工作。

（二）實施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強協(xié)作，開展全面整治與改造工作。

（三）檢查驗收和總結(jié)表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會同有關(guān)部門將對全市老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作進行全面檢查驗收與考核，表彰在活動中涌現(xiàn)出的先進單位和個人。

八、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導，形成工作合力。為加強對老舊住宅小區(qū)綜合整治工作的領(lǐng)導，市政府成立以市委常委、常務(wù)副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設(shè)局局長周長秦同志任副組長，行政執(zhí)法、規(guī)劃、水務(wù)、民政、物價、工商、勞動和社會保障、經(jīng)貿(mào)、廣電、供電、公安、財政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負責人為成員的領(lǐng)導小組。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機構(gòu)、抽調(diào)精干力量，積極主動的做好配合工作，把老舊住宅小區(qū)綜合整治工作與構(gòu)建和諧社區(qū)結(jié)合起來，與落實政府工作報告的任務(wù)結(jié)合起來，與切實改善群眾生活和居住環(huán)境結(jié)合起來，進一步明確責任，細化目標任務(wù)，形成合力，大力推進老舊住宅小區(qū)綜合整治工作。

（二）抓好業(yè)主委員會、居民委員會的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會等基層自治組織，對已經(jīng)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會的，加強制度建設(shè)，促進其依法開展工作。

（三）進一步明確任務(wù)，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在制訂老舊住宅小區(qū)綜合整治預算的基礎(chǔ)上，經(jīng)有關(guān)部門批準后，按照本方案進行落實，并同步做好施工隊伍的招標、工程造價的審查、施工監(jiān)理與行政執(zhí)法等工作。

（四）做好物業(yè)管理企業(yè)的選聘和住宅小區(qū)的移交接管工作，建立長效管理機制。進行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區(qū)整體移交接管，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理隊伍后，物價部門要及時審定物業(yè)管理服務(wù)收費標準，實施物業(yè)管理。同時，居民委員會要做好計劃生育、優(yōu)軍優(yōu)撫、幫教扶貧、人民調(diào)解等工作。有關(guān)部門和所屬街道辦事處要加強配合和業(yè)務(wù)指導，加強業(yè)主委員會與居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作，建立長效管理機制。

第6篇：住宅物業(yè)管理方案范文

為進一步促進我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，提升城市品位，建設(shè)宜居湘陰，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及《市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級的意見》（岳政發(fā)〔2010〕15號）文件精神，結(jié)合縣情實際，現(xiàn)就促進我縣房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級提出以下實施意見：

一、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）科學制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃?？h國土部門要在《湘陰縣城市總體規(guī)劃》和《湘陰縣土地利用總體規(guī)劃》確定的縣城建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，科學編制我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地五年計劃和中長期計劃，優(yōu)先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應(yīng)。對房地產(chǎn)用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發(fā)建設(shè)的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節(jié)嚴重的，堅決依法收回土地使用權(quán)。

（二）科學編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。由縣房產(chǎn)部門牽頭，發(fā)改、國土、規(guī)劃等相關(guān)職能部門參與，根據(jù)《湘陰縣城市總體規(guī)劃》和《湘陰縣土地利用總體規(guī)劃》，科學編制我縣房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計劃、五年發(fā)展規(guī)劃及中長期規(guī)劃，并將其納入我縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。

（三）建立和完善住房供應(yīng)及保障體系。積極發(fā)展普通商品住房，適度建設(shè)高檔商品住房，加快建設(shè)廉租住房，嚴格規(guī)范經(jīng)濟適用住房，合理建設(shè)安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為

（四）嚴禁行政企事業(yè)單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業(yè)單位集資建房或利用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)變相集資建房。縣城中心城區(qū)內(nèi)，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準。縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點建設(shè)?？h城中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統(tǒng)一納入縣城提質(zhì)改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設(shè)需要征收集體土地上的房屋，按照《湘陰縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)湘陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》規(guī)定，實行集中統(tǒng)一安置。

（五）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理?？h房產(chǎn)部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)行為。凡不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國土、規(guī)劃等部門不得為其辦理任何審批手續(xù)。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，堅決予以打擊。

（六）強化房地產(chǎn)項目規(guī)模管理。堅決杜絕零星房地產(chǎn)開發(fā),單個房地產(chǎn)開發(fā)項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關(guān)職能部門不得供地、立項、報建，應(yīng)納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業(yè)建設(shè)。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規(guī)劃要求，批準建設(shè)高層建筑，嚴禁個人合伙聯(lián)建。違規(guī)合伙聯(lián)建的，由縣房產(chǎn)部門牽頭，監(jiān)察、國土、建設(shè)、規(guī)劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。

（七）規(guī)范房地產(chǎn)項目設(shè)計。新開工的房地產(chǎn)小區(qū)，要實行功能單一化設(shè)計，從嚴控制上居下店式的商品房開發(fā)項目。原則上住宅小區(qū)臨街不得配建商業(yè)門面，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)要獨立分開，營造宜居環(huán)境。臨街建筑和標志性建筑應(yīng)根據(jù)項目位置，結(jié)合城市風貌規(guī)劃進行形象設(shè)計；縣城主干道臨街面不得設(shè)置開放式陽臺，不得管網(wǎng)、空調(diào)等設(shè)備。新建商品住房必須設(shè)計空調(diào)位，空調(diào)機必須安裝在空調(diào)位內(nèi)。住宅小區(qū)的建筑設(shè)計應(yīng)包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設(shè)計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網(wǎng)。臨湖、臨河開發(fā)項目要做到不推山、不填水，切實保護生態(tài)環(huán)境。

（八）規(guī)范項目設(shè)計方案評審。所有新開工房地產(chǎn)項目和行政企事業(yè)單位辦公用房必須有兩個以上設(shè)計單位拿出3個以上設(shè)計方案，由政府主管副縣長組織建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、環(huán)保、人防、氣象、消防、交警等相關(guān)職能部門和有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對方案進行聯(lián)合初步評審。設(shè)計方案由小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案、前期物業(yè)管理方案、建筑美化亮化方案、安防監(jiān)控方案、綠化方案和停車場位設(shè)計方案等組成。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)包含建筑設(shè)計風格、消防設(shè)施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調(diào)位布局、防盜窗（網(wǎng)）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設(shè)施和項目整體方案符合房地產(chǎn)市場需求狀況的情況說明，其中消防設(shè)施應(yīng)包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設(shè)計，公共配套設(shè)施方面包含垃圾收集設(shè)施、二次供水及加壓設(shè)備、風雨活動室、信報箱等內(nèi)容，垃圾收集設(shè)施應(yīng)明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設(shè)計備有健身運動器材，小區(qū)門衛(wèi)處要設(shè)計信報箱。前期物業(yè)管理方案應(yīng)包含物業(yè)管理用房的合理配置情況、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況和物業(yè)管理的檔次及水平等內(nèi)容。其中物業(yè)管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區(qū)應(yīng)達到小區(qū)總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應(yīng)達到4‰，10萬平方米以上的應(yīng)達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發(fā)項目應(yīng)當同時明確社區(qū)工作用房，所有物業(yè)管理用房和社區(qū)工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應(yīng)包含小區(qū)內(nèi)所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內(nèi)容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設(shè)計，并提供動畫效果圖。安防監(jiān)控方案應(yīng)包含小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的整體布局、攝像頭數(shù)量和位置、監(jiān)控機房設(shè)置、門衛(wèi)崗亭配備和樓宇智能化設(shè)計等內(nèi)容。綠化方案應(yīng)包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規(guī)格等內(nèi)容。停車場位方案要在小區(qū)人防工程或地下停車場設(shè)計的基礎(chǔ)上嚴格根據(jù)小區(qū)住戶數(shù)按不低于1：1的標準配套到位，有商業(yè)鋪面的小區(qū)還要考慮社會車輛停車需要。項目經(jīng)初步評審后，拿出兩個規(guī)劃設(shè)計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設(shè)計方案。方案一經(jīng)確定，不得擅自修改。房地產(chǎn)企業(yè)須以最終審定的規(guī)劃設(shè)計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現(xiàn)審定后方案與報建方案脫鉤的現(xiàn)象。規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)評審通過后，開發(fā)建設(shè)單位1年未動工建設(shè)的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設(shè)的，堅決依法收回土地使用權(quán)。

（九）加強住宅開發(fā)項目配套建設(shè)的監(jiān)管。凡新建、改建、擴建的住宅小區(qū)，除應(yīng)當按經(jīng)批準的控制性詳規(guī)和其它相關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)衛(wèi)、消防、電信、美化亮化、安防監(jiān)控、綠化、停車位、停車場等設(shè)施外，還應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃和居住區(qū)人口規(guī)模，按照國家有關(guān)規(guī)定配套建設(shè)幼兒園，所有配套用房、配套設(shè)施及幼兒園等必須與主體工程同步設(shè)計、同步建設(shè)、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)部門不得辦理施工許可和進行質(zhì)量驗收，房產(chǎn)部門不得辦理房屋權(quán)屬初始登記。

（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產(chǎn)項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工和監(jiān)理單位進行分戶驗收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負責人簽字確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產(chǎn)項目竣工后，由房產(chǎn)部門組織建設(shè)、消防、交警、人防、地稅、氣象、質(zhì)監(jiān)、政務(wù)中心、規(guī)劃、公用事業(yè)等部門，對照報建所提交的規(guī)劃設(shè)計方案逐一進行集中現(xiàn)場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監(jiān)控、垃圾收集、綠地率等設(shè)施、設(shè)備指標沒有按設(shè)計方案配置到位的房地產(chǎn)項目，各相關(guān)職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發(fā)企業(yè)必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。

（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境

（十二）強化房地產(chǎn)項目報建管理。房地產(chǎn)項目申請報建時，必須將所有報建規(guī)費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規(guī)費的標準嚴格按政府有關(guān)文件執(zhí)行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規(guī)費的，須經(jīng)縣長辦公會議議決。

（十三）完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。縣文星鎮(zhèn)、建設(shè)、城建投、電力、商務(wù)、交通、公用事業(yè)、自來水公司等部門要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，對已竣工投入使用及新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目在城市次干道、供水、供電、商業(yè)網(wǎng)點、公交車?？空军c、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區(qū)與城市中心無縫對接。

（十四）強化金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的支持?？h財辦、人民銀行要牽頭組織縣內(nèi)各金融機構(gòu)拿出具體措施，增加房地產(chǎn)業(yè)貸款。同時要加強對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)控，防范和化解房地產(chǎn)金融風險。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)隊伍的管理和培育

（十五）嚴格房地產(chǎn)市場準入制度。從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動必須取得相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)，并備案登記。從事房地產(chǎn)營銷、策劃、中介、工程建設(shè)和服務(wù)的從業(yè)人員必須持有相應(yīng)資格證書。

（十六）加強房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實時記錄和公示企業(yè)信譽情況，并將其作為資質(zhì)定級、晉級、年檢的重要依據(jù)?？h房產(chǎn)部門應(yīng)及時督促房地產(chǎn)企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質(zhì)。

（十七）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過體制、機制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過整合、兼并、入股等形式進行聯(lián)合重組，逐步淘汰競爭力不強、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級。

（十八）提升從業(yè)人員素質(zhì)?？h房產(chǎn)部門應(yīng)會同勞動和社會保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進城務(wù)工人員培訓計劃，明確年度培訓任務(wù)，加大培訓力度，確保培訓質(zhì)量；嚴格實行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（十九）切實維護企業(yè)合法權(quán)益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產(chǎn)企業(yè)強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴處理。

五、提高物業(yè)管理水平

（二十）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。逐步推行房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離制度。住宅小區(qū)、黨政機關(guān)及企事業(yè)單位房產(chǎn)應(yīng)逐步推行專業(yè)化物業(yè)管理，擴大專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)小區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)嚴格依法采取公開招標或協(xié)議招標的方式進行。新建小區(qū)沒有實行前期物業(yè)管理的，工程不得驗收。開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主交房時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時規(guī)約。

（二十一）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，文星鎮(zhèn)各社區(qū)應(yīng)加強對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作?？h房產(chǎn)部門在指導成立業(yè)主委員會和辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定級、晉級、變更手續(xù)及日?？己藭r，應(yīng)當聽取社區(qū)居委會意見；要加強與社區(qū)居委會的協(xié)作，積極協(xié)助調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。

（二十二）嚴格實行物業(yè)管理配套設(shè)施保證金制度和物業(yè)管理開辦費制度?？h房產(chǎn)部門要分小區(qū)落實并監(jiān)管物業(yè)管理配套設(shè)施保證金和開發(fā)建設(shè)單位支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開辦經(jīng)費。其中，配套設(shè)施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理用房的建設(shè)投入不得在配套設(shè)施保證金中列支。

（二十三）嚴格執(zhí)行有償物業(yè)服務(wù)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對服務(wù)小區(qū)實行全方位、全天候管理服務(wù)，服務(wù)費用應(yīng)嚴格按照約定的收費標準收取，確需調(diào)整標準的，應(yīng)按法定程序進行。業(yè)主委員會應(yīng)當督促業(yè)主履行繳費義務(wù)。

（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機構(gòu)批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區(qū)建筑不準安裝防盜窗（網(wǎng)）。確須安裝的，經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機構(gòu)批準后，安裝的防盜窗（網(wǎng)）必須內(nèi)嵌，嚴禁出現(xiàn)防盜窗（網(wǎng)）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產(chǎn)部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發(fā)放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質(zhì)裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質(zhì)量、環(huán)保監(jiān)測等服務(wù)，培育壯大裝飾裝修企業(yè)，查處違法違規(guī)裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環(huán)境。

六、優(yōu)化市場服務(wù)監(jiān)管體系

（二十五）嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)公示制和服務(wù)責任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項目公示牌，并在項目建設(shè)現(xiàn)場公示。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后，相關(guān)部門應(yīng)對項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監(jiān)管和服務(wù)。

（二十六）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一違法行為，由相關(guān)職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、國稅、地稅、交警、文星鎮(zhèn)等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。

（二十七）加強商品房銷售和價格管理。縣房產(chǎn)部門要建立健全新建商品房交易合同網(wǎng)上備案制度和預售款監(jiān)管制度，防范房地產(chǎn)企業(yè)抽逃資金風險，維護消費者合法權(quán)益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質(zhì)的費用等形式變相預售商品房。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?？h房產(chǎn)部門要加強房地產(chǎn)市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等價格不實現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。

（二十八）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規(guī)定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。

第7篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、指導思想

以改善無物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境面貌、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)為宗旨，以創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市為目標，以建立舊小區(qū)長效管理機制為根本，全面提高舊小區(qū)改造成效與管理水平。

二、整治改造的目標

通過對老舊住宅小區(qū)的整治，要達到功能基本配套，設(shè)施基本完好，環(huán)境美化綠化，區(qū)容區(qū)貌整潔，為引進專業(yè)化物業(yè)公司創(chuàng)造條件，以長效管理來維持改造后的面貌，提升城市管理水平。

三、整治內(nèi)容和資金安排

無人管理的老舊住宅小區(qū)共91個。此次整治老舊住宅無人管理小區(qū)分兩類整治，第一類是全面改造涉及每個街道辦事處1個，全區(qū)共8個無人管理小區(qū)，具體整治的內(nèi)容：拆除違章、臨時建筑；對小區(qū)內(nèi)道路實施維修改造，處理坑洼，嚴重損壞路段；因地制宜加大小區(qū)綠地建設(shè)力度，對原有綠地補充提高，增加綠化空間，完善綠化體系；維修更換樓道和小區(qū)內(nèi)的照明設(shè)備，提高小區(qū)夜間亮化程度；根據(jù)條件盡可能增設(shè)停車位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施；對小區(qū)圍墻，大門進行維修改造，達到封閉管理條件；改善和增加物業(yè)管理用房，維修新建小區(qū)車棚。對其他83個無人管理的老舊住宅小區(qū)，本著因地制宜的原則進行基本整治。臨近的老舊住宅小區(qū)盡可能一同封閉管理，相距較遠或獨立的可單獨封閉管理。小區(qū)原有門房，可修繕重新利用，沒有門房，可在整治中重建，不具備條件的的可采取其他辦法解決，最終要具備看護院落必要的保障。同時按要求每棟樓設(shè)置2個垃圾箱（桶），每5棟樓設(shè)置一輛垃圾清運車。

老舊小區(qū)整治資金按照市政府下?lián)艿?00萬元進行安排。

四、組織實施辦法

領(lǐng)導小組負責對老舊小區(qū)整治管理工作進行統(tǒng)一領(lǐng)導，統(tǒng)一部署，協(xié)調(diào)解決有關(guān)重大問題，確保工作順利開展，按時完成。

（二）明確任務(wù)，落實責任

舊小區(qū)整治改造工作是一項重要的民生工程，涉及的部門比較多，工程具體時間、任務(wù)、目標、經(jīng)費由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。相關(guān)責任部門密切協(xié)作，按照職責分工組織落實工作任務(wù)，配合推進。各街道要將整治改造的老舊小區(qū)（包括1個整體改造的小區(qū)）基本情況、整治內(nèi)容、整合封閉計劃及工作方案于8月17日前報領(lǐng)導小組辦公室。舊小區(qū)整治改造由各街道辦事處、城建局具體實施，區(qū)物業(yè)局負責指導，工程必須按照整治改造的標準保質(zhì)保量完成。9月中旬，區(qū)領(lǐng)導小組辦公室組織有關(guān)部門進行預驗，9月底整體驗收，領(lǐng)導小組辦公室會同上級部門對照整治標準和整治內(nèi)容進行逐項驗收，經(jīng)過驗收合格后，按照整治完成情況，撥付給各街道專項整治資金。

五、整治改造后的管理辦法

完成整治改造無人管理的老舊小區(qū)分步實施物業(yè)管理，具體可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和配套設(shè)施的完善程度，居民對物業(yè)管理消費的接受能力，管理成本因素，選擇實施社區(qū)準物業(yè)服務(wù)或?qū)I(yè)化的物業(yè)管理，建立物業(yè)管理長效機制，防止前治后亂，治管脫節(jié)現(xiàn)象發(fā)生，最終推進物業(yè)管理實現(xiàn)社會化、市場化和專業(yè)化。

第8篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、組織領(lǐng)導

1、成立區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導小組，組長由副區(qū)長擔任，副組長由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長擔任，成員由區(qū)監(jiān)察局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)人力資源和社會保障局、區(qū)財政局、區(qū)民政局和相關(guān)鎮(zhèn)街主要負責人組成，領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長或由主管局長兼任，負責物業(yè)管理協(xié)管員選聘的組織協(xié)調(diào)工作。

2、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責物業(yè)管理協(xié)管員試點配備方案制定、選聘組織及使用監(jiān)督指導工作。

3、區(qū)財政局負責物業(yè)管理協(xié)管員待遇審定及經(jīng)費撥付工作。

4、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)人力資源和社會保障局負責物業(yè)管理協(xié)管員資格審查、公益性崗位補貼、社會保險補貼審核等工作。

二、崗位設(shè)置

試點配備物業(yè)管理協(xié)管員18名，其中陳倉鎮(zhèn)、七個街道辦事處物管辦各1名；8個試點社區(qū)各1名（陳倉鎮(zhèn)、七個街道辦事處各1個社區(qū)）；區(qū)物管辦2名。

根據(jù)工作開展情況和上級要求，適時在全區(qū)范圍內(nèi)增加物業(yè)管理協(xié)管員的配備。

三、職能職責

1、認真宣傳和貫徹執(zhí)行《物權(quán)法》《省物業(yè)管理條例》和省、市、區(qū)有關(guān)物業(yè)管理工作的法規(guī)政策。

2、全面掌握轄區(qū)住宅小區(qū)建設(shè)管理情況、轄區(qū)物業(yè)企業(yè)基本情況及管理項目、轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)委會成立及運行情況，并建立相關(guān)信息檔案。

3、開展物業(yè)管理矛盾隱患的排查、轄區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處和投訴處理工作，并建立工作臺賬，完成統(tǒng)計上報工作。

4、積極參與指導轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)委會的籌建、換屆和選舉工作及業(yè)委會備案工作。

5、積極開展物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心和社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的各項服務(wù)聯(lián)絡(luò)工作。

6、配合做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)升級及年審、物業(yè)招投標管理指導、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理驗收監(jiān)管工作。

7、完成上級部門安排的其他物業(yè)管理工作任務(wù)。

四、經(jīng)費保障

1、人員待遇：物業(yè)管理協(xié)管員基本工資為每人每月1000元，同時按規(guī)定繳納養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險等補貼。以上四項補貼均以上年度省在崗職工平均工資為基數(shù)，分別按照20%、6%、1%、2.5%的企業(yè)繳費比例執(zhí)行。

2、崗位培訓補貼：每人每年1200元標準。

3、業(yè)務(wù)經(jīng)費補貼：每人每年1000元標準。

4、經(jīng)費來源渠道：采用公益性崗位與財政補貼相結(jié)合的形式列支。

五、人員選聘

1、選聘對象

市區(qū)戶籍的城鎮(zhèn)失業(yè)人員和大中專院校（含技工學校）畢業(yè)生。

2、選聘條件

（1）遵紀守法，誠實守信，熱愛物業(yè)管理工作，服從組織分配。

（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理論水平、語言表達能力、人際溝通能力和服務(wù)群眾意識較強。

（3）男性年齡在48周歲以下，女性年齡在45周歲以下，身體健康，五官端正。

（4）城市建設(shè)、物業(yè)管理及法律專業(yè)者優(yōu)先。

3、聘用方式

聘用者與區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂勞動用工合同，每兩年簽訂一次。

4、選聘程序

區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作按照“公開條件、自愿報名、統(tǒng)一考試、擇優(yōu)錄用”的原則，在區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導小組領(lǐng)導下，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)人力資源和社會保障局具體組織實施。

（1）報名。根據(jù)選聘方案的具體報考條件，報考人員持《居民身份證》《省城鎮(zhèn)失業(yè)人員證》或《大中專院校畢業(yè)證》原件、復印件，在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局報名，并填寫《區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員報名登記表》（見附表），經(jīng)選聘領(lǐng)導小組辦公室審核報名資格后進行匯總，并向領(lǐng)導小組匯報進行審核。

（2）考試體檢。考試分為筆試和面試，區(qū)選聘領(lǐng)導小組辦公室統(tǒng)一制訂考題，并組織符合條件人員參加考試，區(qū)選聘工作領(lǐng)導小組派員監(jiān)督。筆試結(jié)束后，按1：2的比例從高分到低分依次確定面試人員，面試結(jié)束后依據(jù)考生綜合成績按選聘職位1：1的比例確定擬聘人員，并組織擬聘人員到指定醫(yī)院參加體檢。

（3）審核聘用。體檢結(jié)束后，由區(qū)選聘領(lǐng)導小組對擬聘人員進行審定，審核合格后，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與聘用人員簽訂勞動合同，辦理各類保險，試用期限三個月。

（4）崗前培訓。簽訂勞動合同后，集中對聘用人員進行崗前培訓，培訓合格后上崗工作。物業(yè)管理協(xié)管員崗前培訓由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織實施。

六、管理考核

物業(yè)管理協(xié)管員實行區(qū)、街兩級考核管理，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責人員選聘、培訓、分配及績效考核審定；各鎮(zhèn)街負責協(xié)管員的使用和考核（日?？己撕湍甓瓤己耍?/p>

物業(yè)協(xié)管員由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局實行動態(tài)管理，統(tǒng)一選聘、集中培訓、按崗配備。各鎮(zhèn)街要做好日常檢查和考勤管理，并將物業(yè)管理協(xié)管員納入鎮(zhèn)街及社區(qū)工作人員目標責任管理和考核，年終按照“德、能、勤、績”四個方面進行考核，將考核結(jié)果分優(yōu)秀、合格、基本合格、不合格上報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。對考核優(yōu)秀的人員，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局予以表彰獎勵，對考核不合格人員，予以解除勞動關(guān)系。

七、實施步驟

1、制定方案。由區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導小組辦公室制定實施方案，報區(qū)政府審定。

2、動員宣傳。召開領(lǐng)導小區(qū)及相關(guān)人員會議，選聘信息，并采取多種形式，廣泛宣傳動員。

3、報名審查。

（1）報考人員持《居民身份證》《省城鎮(zhèn)失業(yè)人員證》或《大中專院校畢業(yè)證》原件、復印件，在區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導小組辦公室報名，并填寫《區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員報名登記表》。

（2）區(qū)選聘領(lǐng)導小組辦公室審查報名資格后進行匯總，并將報考人員資料上報選聘工作領(lǐng)導小組。

4、組織考核。

（1）根據(jù)報名情況，由區(qū)選聘領(lǐng)導小組對考題、考試時間、巡檢人員做出安排。

（2）發(fā)放準考證，組織筆試和面試。

（3）組織考試合格人員到指定醫(yī)院進行體檢。

第9篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、組織機構(gòu)、工作任務(wù)及職責分工

（一）組織機構(gòu)

成立工作專班。成立推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作領(lǐng)導小組，負責全街老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的綜合協(xié)調(diào)和指導。由街主要領(lǐng)導任組長，各分管領(lǐng)導任副組長，各部門負責人和各社區(qū)主任為成員的領(lǐng)導小組（具體名單附后），領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在街社事辦。

（二）工作任務(wù)

1、全面調(diào)查，摸清底數(shù)，切實做好轄區(qū)各類物業(yè)服務(wù)區(qū)域的界定工作。

2、強化措施，加大收入，綜合整治老舊住宅區(qū)居住環(huán)境，為推進物業(yè)服務(wù)積極創(chuàng)造條件。

3、確定老舊住宅區(qū)物業(yè)運作模式，在調(diào)查摸底基礎(chǔ)上實事求是地選擇物業(yè)服務(wù)運作模式。

（1）各社區(qū)服務(wù)站主辦物業(yè)服務(wù)；

（2）全委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司；

（3）房屋管理產(chǎn)權(quán)單位自管；

（4）業(yè)主自管或通過中介服務(wù)機構(gòu)參與管理，也可實行菜單式服務(wù)。

（三）職責分工

1、各社區(qū)負責做好摸底調(diào)查工作。調(diào)查工作的主要內(nèi)容有：

（1）房屋坐落的狀況，并認真填寫調(diào)查、匯總表；

（2）區(qū)域內(nèi)道路、園林等配套狀況；

（3）供電、供水、排水設(shè)施設(shè)備狀況；

（4）房屋產(chǎn)權(quán)狀況；

（5）區(qū)域內(nèi)居民服務(wù)需求及經(jīng)濟承受能力；

（6）物防、技防設(shè)施狀況；

（7）擬劃分或界定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域及相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)類型。

2、機關(guān)各相關(guān)科室部門依據(jù)各自職能共同做好綜合整治工作：

推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作領(lǐng)導小組辦公室（社事辦）：負責制定我街推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作實施方案，負責老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)、指導、檢查、督辦等日常工作。

城管辦：負責老舊住宅區(qū)市容環(huán)境整治工作，道路、排水、綠化等設(shè)施的改造工作和老舊住宅區(qū)內(nèi)路燈的協(xié)調(diào)工作；加強老舊住宅區(qū)“四害”滅治工作；維修社區(qū)內(nèi)破損道路，加強違章占道、“三亂”整治工作；協(xié)調(diào)執(zhí)法隊依法拆除老舊住宅區(qū)內(nèi)的批前違建。

綜治辦：負責老舊住宅小區(qū)的綜合整治及物防技防的落實。

文化站：負責老舊住宅區(qū)公益性健身器材和設(shè)施的管理與維護。

文明辦：負責指導社區(qū)抓好老舊住宅區(qū)的文明創(chuàng)建工作，進一步提升老社區(qū)文明程度和市民文明素質(zhì)。

財政所：負責老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作相關(guān)資金的落實。

司法所:負責調(diào)解老舊住宅區(qū)推進物業(yè)服務(wù)工作中發(fā)生的各類民事糾紛。

派出所:負責對老舊住宅區(qū)的治安、消防工作進行監(jiān)督和指導，落實治安聯(lián)防措施，切實維護社區(qū)公共安全和秩序。

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：負責預防和控制病媒生物和傳播疾病的發(fā)生和流行，做好衛(wèi)生活動的相關(guān)工作。

二、方法步驟

（一）準備階段（2012年4月初至4月中旬）

1、成立工作專班，制定實施方案。

2、召開動員會，學習傳達文件，吃透文件精神。

3、廣泛宣傳，營造良好的社會氛圍。各社區(qū)要充分利用墻報、廣播、橫幅等各種形式進行宣傳。

（二）實施階段（2012年4月中旬至9月底）

1、調(diào)查房屋及配套設(shè)施和居住環(huán)境等基礎(chǔ)性情況，形成底本資料，建好臺帳；

2、根據(jù)調(diào)查摸底的情況有針對性地綜合整治老舊住宅區(qū)環(huán)境；

3、劃分并界定各類物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

4、根據(jù)社區(qū)實際情況確定試點社區(qū)和試點小區(qū)，我街計劃選擇2個試點社區(qū)作為試點，即古南小區(qū)和古雅陽光城小區(qū)，古南小區(qū)屬大型、院落完整、無物業(yè)管理的商品房老住宅小區(qū)，陽光城小區(qū)屬單位型無物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

（1）試點社區(qū)制定試點小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作方案。

（2）在試點小區(qū)建立、推行物業(yè)服務(wù)工作。在界定區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主委員會，制定業(yè)主大會制度，并討論通過物業(yè)服務(wù)工作方案。

（3）落實試點社區(qū)、試點小區(qū)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）或達成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》并報區(qū)房產(chǎn)局備案。

（4）核準并公示收費標準，啟動試點社區(qū)和小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

5、在先行啟動試點社區(qū)的基礎(chǔ)上，其它社區(qū)應(yīng)及時借鑒試點社區(qū)經(jīng)驗，按照先易后難、分步推進的原則，結(jié)合實際開展工作，使各社區(qū)分期分批基本實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

（三）自查階段（2012年10月初至11月底）

1、對轄區(qū)各物業(yè)服務(wù)單位進行自查自評，查找問題，鞏固和提高推進成果。

2、分類規(guī)范并統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)單位（機構(gòu)）各項服務(wù)制度運作行為，建立和完善長效管理機制。

3、指導督促物業(yè)服務(wù)單位（機構(gòu)）拓展服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量。

（四）迎接考核驗收階段（2012年12月初至12月底）

1、按照區(qū)物業(yè)管理工作小組制發(fā)的達標考核驗收標準準備驗收資料；

2、接受區(qū)物業(yè)管理工作小組專班對我街老舊物業(yè)服務(wù)工作進行達標考評驗收。

三、工作措施

1、加強目標管理。街道辦事處與各社區(qū)簽訂目標責任書，推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作全面落實到位。

2、建立完善制度。