商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

到2014年底，合肥商業(yè)面積大于10萬平方米的在建大型購物中心將達到55家，總商業(yè)面積或超過1500萬平方米，人均商業(yè)面積接近4平方米，遠超香港和上海……近日，這組在“當前市場形勢下中小商貿(mào)企業(yè)核心競爭力打造論壇”上公布的數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)出，便立即被安徽省內(nèi)各大媒體多次轉(zhuǎn)載，包括寫字樓、商鋪、商業(yè)綜合體在內(nèi)的合肥商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的爭論再度甚囂塵上。

按照國際通行標準，人均占有商業(yè)面積應(yīng)在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標準，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國際標準的3倍，更達到了二線城市標準的5倍之多。

一面是合肥各類大型綜合體和寫字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫字樓蜂擁而至，每年開張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場財富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？

商業(yè)綜合體供大于求？

做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場，見證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說，大約是從七八年前開始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。

從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時代廣場，到接踵而至的新都會、百大港匯、萬達、銀泰、新地……張平隨之進駐的商場也越來越多，最初的三家分店如今已擴展到了近20家。

然而，今年以來，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒有隨著規(guī)模的擴大而變得好起來，反而有部分分店的銷售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經(jīng)濟環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場越來越多，人流量被稀釋了，導(dǎo)致人氣不旺，銷售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發(fā)動員工做了一項調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥某精品百貨商場內(nèi)，平均每天每個柜臺的人流量僅為3～4人；某家具商場除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個顧客都見不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數(shù)據(jù)對比之下，張平覺得目前合肥的商場數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購物中心、大唐國際購物中心、新地mall三個綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬達廣場，即將開業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤五彩城和華潤萬象城，小小一個政務(wù)區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務(wù)文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積達12.67平方公里，常住人口逾10萬人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計，在過去的一年內(nèi)，政務(wù)區(qū)總商業(yè)面積已超過100萬平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮就曾公開表示說，“合肥政務(wù)區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個，政務(wù)區(qū)暫時不再批準建設(shè)綜合體項目”。

政務(wù)區(qū)內(nèi)綜合體體量過大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個縮影。

瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場、壩上街項目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬達廣場，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬平方以上的速度增長。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達50.69萬平方米，銷售額6.97億元，開工面積和竣工面積分別為992萬平方米和63萬平方米。

然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務(wù)區(qū)幾家大型綜合體時，記者發(fā)現(xiàn)非周末時段，逛商場的人并不多，商場人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會是合肥商業(yè)綜合體市場倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個起點。

不僅僅在合肥，近年來商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的一份報告稱，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達25%。據(jù)仲量聯(lián)行對中國20個城市監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購物中心將在今年內(nèi)開業(yè)，平均面積將超過8萬平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開始大范圍上演。據(jù)新浪樂居報道稱，上海江橋萬達僅開業(yè)一年多，空置率便達66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開業(yè)購物中心空置率約8%；而號稱“世界最大購物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫字樓未老先衰？

在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過剩狀態(tài)遙相呼應(yīng)的還有寫字樓市場，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫字樓的普遍現(xiàn)象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長魏宜龍對此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時，魏宜龍回憶說，他曾于2009年在富廣大廈買下半層寫字樓對外出租。80元/平米的月租價格在當時看來也并不算低，卻仍有很多人爭相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫字樓仍是被空置了將近一年才勉強租出去。

“現(xiàn)在合肥的寫字樓太多了，競爭壓力太大”，魏宜龍對合肥的寫字樓市場并不看好。

合房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫字樓市場在售的項目有32個，另有38家純新盤或即將上市樓盤，僅政務(wù)區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬平米的供應(yīng)量。2013年上半年寫字樓的存量與余量達到200萬平方米左右，而下半年近150萬平方的寫字樓面市，到2013年年底將達到超300萬平方的總存量。

然而，在體量迅速擴大的同時，各家樓盤卻頻頻喊出首付1萬、2萬搶購甲級寫字樓的口號。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫字樓目前的空置率已高達80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實，但合肥寫字樓市場冷清的局面也得到了此寫字樓銷售部的工作人員的默認，11月22日，他向記者透露，“今年開始，與住宅比起來，寫字樓銷售差很多”。

今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報道稱，早在十年前寫字樓集群效應(yīng)就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽區(qū)各大寫字樓空置面積已達9萬平方米，約占合肥寫字樓總空置率的一半。

混亂還是過剩？

“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問題已經(jīng)在合肥市場初顯。據(jù)她了解，有些開發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補貼裝修費用、延長免租期等各種手段。同時，開發(fā)商在招商中與商家議價的博弈能力也明顯下降，一些商家開始由過去的支付固定租金變?yōu)殇N售扣點提成，“這種狀況不在少數(shù)”。

“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場”，面對合肥綜合體目前所面臨的嚴峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開始，要控制發(fā)展”。

此外，在她看來，相比于過剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問題更為凸顯。長江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。

“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來，要破局綜合體過剩的局面，首要的法則是錯位和創(chuàng)新運營，“綜合體應(yīng)有自己的細分市場。在開發(fā)之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項目就是細分市場下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬平方米、計劃投資超過80億元的綜合體項目將整合整個合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個商業(yè)中心，而是一個整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺，這是綜合體未來的發(fā)展方向”。

不同于商業(yè)綜合體，對于合肥寫字樓市場過剩的說法，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌則認為現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早。對于目前合肥市住宅樓盤價格反超寫字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來形容其當下的狀態(tài)。

他解釋道，寫字樓滯后于經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，卻先于經(jīng)濟衰退而衰退?！爱斀?jīng)濟發(fā)展到一定程度，寫字樓才開始起步，然后加大馬力，高速的發(fā)展會立即超越城市經(jīng)濟發(fā)展的速度”。

第2篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

2009年底，濟南市經(jīng)濟工作會議提出了打造十六大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，2010年，濟南市將推進城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的商貿(mào)中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區(qū)、長清高?？萍紙@及園博園，恒隆廣場、萬達廣場，大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖，LED示范小區(qū)、華山片區(qū)，華強電子廣場以及魏家莊片區(qū)等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設(shè)城市綜合體的良好條件。

在綜合體開發(fā)過程中，開發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗，為綜合體發(fā)展提供了理論與實踐的依據(jù)，同時也為后來者提供借鑒，指點迷津。

金勇(世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。

開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是―個簡單的誰先誰后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計的過程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經(jīng)進入管理了。

而一些成功的綜合體項目由于前期進行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個過程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進行有機的結(jié)合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時間上也要有一個綜合性。從管理到設(shè)計、開發(fā)、運營，實際上也是在時間點上、在不同的物業(yè)類型里面進行一個非常全面的管理，這樣才能給整個綜合體價值帶來很好的提升。

在功能互動上，酒店和辦公樓有―個比較直接的互動。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費人群，有社區(qū)居民的日常消費，有商旅客戶的消費，所以要把人群的不同需求在設(shè)計階段和運營階段有機兼顧，同時通過物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個逐漸的品牌提升，同時也是對服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點與經(jīng)營模式，在不同區(qū)域特點的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點的個性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開發(fā)者具有超強的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟南華強廣場置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國參與全球經(jīng)濟協(xié)作及促進南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢在全國領(lǐng)先。

與此同時，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺，變局勢在必行，華強廣場應(yīng)勢而動，在濟南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來的著陸點。

山大路是濟南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟南作為省會城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢，已經(jīng)成為濟南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強集團入駐濟南，濟南華強廣場，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢以及濟南在整個環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個億，通過構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟南的”華強北”奇跡。華強廣場項目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實現(xiàn)升級跳，從而帶動濟南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產(chǎn)集團濟南置業(yè)有限公司董事長)：濟南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準備在濟南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢，與西部新城會展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進，成為當下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。

韓建徽(中國商業(yè)街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點和新亮點。就未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價值，正在成為―個新的熱點。

可以預(yù)計，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在進入新一輪的快速擴張發(fā)展時期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來更多機遇。

從開發(fā)商來看，越來越多的實力開發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國除了進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬達、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產(chǎn)也開始關(guān)注進入商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項目儲備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當大的比重。

從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購到購地經(jīng)營，獲取商業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場建設(shè)購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當今主流城市繁榮的一大標志。審視中國城市綜合體近年來的發(fā)展，尚不能與中國整體經(jīng)濟發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價值的同時。其存在的種種問題也不能被忽視。

顧舒白(AECOM董事、亞洲區(qū)建筑發(fā)展總監(jiān))：在國內(nèi)這幾年做城市綜合體時，我們發(fā)現(xiàn)了一些問題和大家所忽略的事情。第一，規(guī)劃條件和法規(guī)，國內(nèi)的法規(guī)當時制定的時候，因為年代比較遠，有一些新的商業(yè)行為或業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，很多情況下，拿出來的設(shè)計指標或者是規(guī)劃要點給的標準特別低，造成了開發(fā)的時候就會產(chǎn)生很多沒有價值或者是價值很低的商業(yè)空間。第二，防火規(guī)范除有可能會造成設(shè)計不合理以外，其相關(guān)要求會造成商場里面全部都是樓梯，最后的結(jié)果就是商場的使用率非常低。第三，停車的要求是比較不足的，尤其是―個綜合開發(fā)體。

第3篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

 

2016年4月13日在市社周華主任的帶領(lǐng)下，考察小組到江浙滬十余商業(yè)綜合體進行了細致深入的考察工作，并前往杭州供銷社、紹興柯橋供銷社學(xué)習(xí)交流了先進的綜合改革經(jīng)驗，以期對我司未來發(fā)展綜合體項目有所裨益，此次考察讓考察小組的每個成員都獲益匪淺，現(xiàn)對此次考察的感受及下階段工作設(shè)想做如下匯報：

一、考察學(xué)習(xí)概況

    （一）考察學(xué)習(xí)心得

     在為期一周的考察工作中，我們學(xué)習(xí)了時代前沿的商業(yè)項目：寧波羅蒙環(huán)球城、印象城，萬象城，上海愛琴海、大悅城、國金中心，蘇州新光天地、蘇州中心、誠品書店以及德基廣場等綜合體在策劃定位、業(yè)態(tài)布局、內(nèi)外部空間設(shè)計方面的經(jīng)驗，例如寧波地上多層停車場的經(jīng)濟性、通風(fēng)性、便民性，上海建筑上的集約性和高密度性，杭州整體規(guī)劃的統(tǒng)一性和業(yè)態(tài)的全面性，蘇州內(nèi)部設(shè)計風(fēng)格的文藝性、時尚性，南京對于水流、光線運用的多樣性、創(chuàng)新性；以及兄弟單位杭州供銷社（杭州合眾工業(yè)集團有限公司等）和紹興柯橋供銷社（浙江紹興華通商貿(mào)集團股份有限公司等）的先進綜合改革經(jīng)驗，包括：參股企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、股權(quán)流轉(zhuǎn)方式、龍頭企業(yè)經(jīng)營方式及發(fā)展歷史等，并與頂尖設(shè)計公司飛睿組織專題會議就項目的初步設(shè)計規(guī)劃進行了探討。

 （二）企業(yè)發(fā)展思考

     經(jīng)過認真地考察學(xué)習(xí)，對比一線商貿(mào)流通龍頭企業(yè)的優(yōu)勢，我們發(fā)現(xiàn)了存在的差距，也找到了發(fā)展的方向，明白了要想在互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)行業(yè)的大環(huán)境中求生存，我們必須要保持企業(yè)的創(chuàng)新能力以及企業(yè)的生命力，并且深刻地意識到供銷社下屬企業(yè)需盡快由傳統(tǒng)百貨商場向大型綜合購物中心轉(zhuǎn)型，深知這種變革的必然性和緊迫性。結(jié)合自身實際與湖南的發(fā)展趨勢，我司擬在長沙新區(qū)建立一個定位中高端，開放式、公園式、花園式的商業(yè)綜合體。該項目落成后將成為長沙規(guī)模體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、面積不低于200萬方的第一商業(yè)綜合體，同時也必將成為長沙城區(qū)新地標。

    （三）項目設(shè)計規(guī)劃

    項目設(shè)計方面將充分利用豐沛水系，與周邊景區(qū)結(jié)合，形成自己的獨特亮點，室外景觀入目或綠草如茵、翠滴,或小橋流水、奇石林立，或樹木成蔭、亭臺樓閣、漫步走廊點綴其間。外立面設(shè)計體現(xiàn)時代感、科技感、現(xiàn)代感，有別于傳統(tǒng)百貨店卻不突兀。室內(nèi)寬敞但不空曠，緊湊但不擁擠，有利于各個板塊及各個主題街區(qū)體驗店的布局，業(yè)態(tài)分布合理。預(yù)期將其打造成高度專業(yè)化與高度綜合化并存的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，以家庭式消費為導(dǎo)向，通過主力店與專賣店相結(jié)合的形式，設(shè)置大面積百貨和超市大賣場、家居家電類、文化廣場、餐飲、兒童及青年游樂設(shè)施，集吃喝玩樂于一體，以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類型的顧客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受的綜合購物娛樂中心。

二、新項目體制確立

 （一）企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

     一個企業(yè)能不能長久發(fā)展壯大，有兩個非常關(guān)鍵的因素，一個是制度，即企業(yè)能不能有一套按照市場規(guī)律辦事的科學(xué)制度體系；第二個是人的因素，有沒有一個對企業(yè)有歸屬感的、穩(wěn)定的隊伍。目前供銷社運營模式被集體制經(jīng)濟掣肘，具體表現(xiàn)為：運行機制不靈活，創(chuàng)新能力不強，人力資源優(yōu)化性不夠，人員工作積極性不高。

 （二）未來發(fā)展方向

     通過周主任帶領(lǐng)我們學(xué)習(xí)江浙一帶的供銷社改革成功經(jīng)驗，我們深刻地領(lǐng)悟到將來綜合體能否成功關(guān)鍵在于我們的體制。為積極響應(yīng)國家關(guān)于供銷合作社綜合改革的決定，充分激發(fā)和釋放企業(yè)活力,提高市場競爭力和發(fā)展引領(lǐng)力，確保新項目健康運作，建議未來我們在新項目中建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)企業(yè)，形成供銷社多家企業(yè)和經(jīng)營者參股與引進外資相結(jié)合的獨立法人經(jīng)營機構(gòu)。

三、成立項目專班

 （一）專班成員組成

  為穩(wěn)步有序地推進項目工作，擬成立一個項目專班，由周主任牽頭任組長，許仙任副組長，成員有：別書起、周茂華以及招商部全體成員，并遴選堅固可靠且有商業(yè)嗅覺的年輕人加入專班，獨立運作。

 （二）專班成立作用

     成立專班，通過股權(quán)將員工利益與企業(yè)綁在一起的，解決人員積極性問題，解決留住人的問題，通過多方籌措資金來解決資金問題，解決專業(yè)團隊問題。并另設(shè)總經(jīng)理操盤，以新型管理理念、管理模式、管理方法對商業(yè)綜合體進行管理。

四、工作推進步驟

 （一）迅速在長沙或者湖南請一個專業(yè)的公司對我們綜合體項目進行可行性分析（偏重于項目論證），論證我們究竟需要多大的體量，完成項目前期的論證，論證綜合體的定位，論證資金需求，建設(shè)周期，可以與上海設(shè)計公司接觸，由周茂華同志負責推進。

（二）在項目論證的同時，由同志負責聯(lián)系專業(yè)公司對項目的業(yè)態(tài)布局進行商業(yè)論證。包括：業(yè)態(tài)定位及主力店配比、豎向布局、平面布局、主力店布局、商鋪劃分、品牌劃分與落位等。

    （三）在各項論證結(jié)束后，對項目投資進行概算，確定資金來源及籌措方式，預(yù)估項目建設(shè)周期，并進行盈利預(yù)測。

（四）完成用地規(guī)劃和項目征用土地報批程序。

（五）力爭在二季度鎖定地塊，完成項目建設(shè)與施工手續(xù)的審批。

    （六）根據(jù)各方面條件，擇機推動項目開工。

第4篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：居民消費　擴大內(nèi)需　現(xiàn)代城市汽車消費綜合體

1　唐山市居民汽車消費現(xiàn)狀分析

唐山是一個資源型重化工業(yè)城市，2012年唐山GDP達5442.4億，居全國各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城鎮(zhèn)居民收入增長較快。近年來，唐山社會、經(jīng)濟以前所未有的速度飛速發(fā)展，機動車保有量增長速度之快、幅度之大出乎人們的預(yù)料，其中，私家車數(shù)量更是不斷攀高。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011年12月31日，唐山機動車保有量達150.2萬輛，機動車駕駛?cè)丝倲?shù)達157.6萬人，雙雙突破了150萬大關(guān)。在150.2萬輛機動車中，小型汽車保有量為81.4萬輛，其中私家車保有量為78.1萬輛，小型汽車中私家車比例已高達95.9％。而市區(qū)機動車保有量已達43.4萬輛。近年來，唐山機動車保有量始終保持高增長態(tài)勢，2000年時總量不過44萬余輛，時至今日，在短短不足4年時間里便突破150萬輛。與機動車保有量大幅度增長相同，機動車駕駛?cè)丝倲?shù)也在2011年突破150萬，截至2011年12月31日，總數(shù)已達157.6萬人。在157.6萬駕駛?cè)酥?，持汽車駕駛證人數(shù)為143.5萬人。汽車已成為唐山居民的重要生活消費品。截止2011年底，唐山市每百戶居民家庭擁有汽車25.5輛，同比增長1.2倍。私家車的增加，使居民家庭用于交通和通信消費不斷增長。城鎮(zhèn)居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增長7.6％。其中，人均用于車輛用燃料及零配件支出為364元，增長1.7倍；車輛維修費56元，增長4.0倍。

在汽車消費市場蓬勃發(fā)展的同時，唐山在汽車消費市場環(huán)境和城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面還存在諸多問題。

1.1在市場環(huán)境方面，雖然，唐山盛世國際汽車園、龐大汽車園等一些汽車園的入駐和建設(shè)豐富了唐山的汽車消費市場，但圍繞汽車消費的良好消費環(huán)境和消費體系尚未形成，銀行的汽車消費信貸政策及服務(wù)等還需進一步完善，汽車保險服務(wù)水平和質(zhì)量有待于提高、汽車消費的相關(guān)配套措施也需進一步加強。

1.2在城市交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，雖然市區(qū)北新道、建設(shè)路、衛(wèi)國路、環(huán)城路等城市主干道已完成建設(shè)和改造，但全市路網(wǎng)沒有形成完整系統(tǒng)，斷頭路多、交通不暢，部分道路寬度不夠，機非混行、交通混亂、堵塞，城市停車場嚴重缺乏等問題依然嚴重。

2　促進唐山市居民汽車消費發(fā)展的建議

“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”是以汽車消費為中心，覆蓋多產(chǎn)業(yè)形態(tài)、具有高度復(fù)合功能的城市綜合體，是城市綜合體與汽車消費產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合的理想產(chǎn)物，是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的新模式，是促進城市功能進化與驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展新動力?！艾F(xiàn)代城市汽車消費綜合體”以汽車消費特色產(chǎn)業(yè)為支撐，通過多重物業(yè)形態(tài)的有機組合，資源共享，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的最大化。

當前，汽車消費已成為拉動內(nèi)需新的極具活力的增長點，唐山市汽車消費市場的發(fā)展應(yīng)立足于全市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，以現(xiàn)有城市汽車消費市場布局為基礎(chǔ)，打造“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”，建設(shè)以汽車商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為核心，以配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)為輔，配以其他產(chǎn)業(yè)模式汽車消費發(fā)展新模式。具體措施如下：

2.1立足實際，切實做好汽車消費市場的發(fā)展規(guī)劃，重視汽車消費市場的培育與建設(shè)。

第一，要以唐山市“十二五”規(guī)劃綱要為指導(dǎo)，合理理順“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展、城市總體規(guī)劃之間關(guān)系，將市政交通建設(shè)、城市布局規(guī)劃與汽車消費市場發(fā)展相結(jié)合。在建設(shè)“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”建設(shè)中，要積極借鑒國內(nèi)外先進的理念，突出現(xiàn)代城市汽車消費綜合體的個性特征。要從提升現(xiàn)代城市汽車消費綜合體發(fā)展水平和層次的視角出發(fā)，把現(xiàn)代城市汽車消費綜合體發(fā)展與全市經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，構(gòu)建形成城市綜合體長效發(fā)展機制，形成強大的產(chǎn)業(yè)支撐和內(nèi)生動力。現(xiàn)代城市汽車消費綜合體的建設(shè)涉及多個部門、多個系統(tǒng)、多個業(yè)態(tài)、多個環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理流程非常復(fù)雜，必須要明確開發(fā)主體，理順管理體制，創(chuàng)新建設(shè)投資機制，可以按照一次規(guī)劃、分期實施、穩(wěn)步推進的原則，采取邊投入、邊建設(shè)、邊經(jīng)營的發(fā)展策略，盡可能降低建設(shè)主體的資金投入壓力。

第二，加強汽車消費市場的配套建設(shè)，完善“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”的服務(wù)化功能。汽車消費市場是一個配套服務(wù)完善的市場，必須集整車銷售、配件供應(yīng)、維修檢測、舊車交易、評估置換、租賃拍賣、網(wǎng)絡(luò)售購、技術(shù)咨詢和展示博覽等功能為一體。對“現(xiàn)代城市汽車消費綜合體”的建設(shè)，市政府應(yīng)組織力量協(xié)調(diào)車管、交通、工商、路政、保險、銀行等相關(guān)配套服務(wù)單位入駐，確保綜合體服務(wù)齊全，實行一條龍服務(wù)。同時，要建立汽車銷售人才和維修、保養(yǎng)等售后專業(yè)人才的培養(yǎng)機制，加強汽車職業(yè)教育，積極鼓勵本市的大中專院校設(shè)立汽車服務(wù)相關(guān)專業(yè)，確保汽車服務(wù)人才滿足汽車消費的健康發(fā)展需要。

第三，加大政策扶植力度，強化服務(wù)，推動產(chǎn)業(yè)做大做強，努力營造汽車消費市場發(fā)展的有利環(huán)境。完善汽車消費的保障體系，在養(yǎng)車、規(guī)劃、交通、市場、金融制度、政策等多方面進行綜合考慮，出臺配套措施，促進汽車消費的健康發(fā)展。充分利用報刊、電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)等媒體廣告，創(chuàng)新招商宣傳手段，加大市場營銷力度，通過舉辦汽車會展，品牌推介會等，將消費政策、產(chǎn)品促銷與汽車文化緊密結(jié)合，營造良好的消費環(huán)境。

第四，加大汽車專業(yè)市場建設(shè)力度，進一步加強行業(yè)管理。實施市場多元化戰(zhàn)略，以中高檔轎車和客車銷售為主，汽車品牌要多樣化，滿足各種需求。要使各種交易主體和經(jīng)營方式優(yōu)勢互補，資源共享，共同發(fā)展。要加強二手車市場建設(shè)，發(fā)展專業(yè)二手車經(jīng)銷企業(yè)，努力形成多層次多梯度發(fā)展的汽車消費體系，滿足不同層次的購車需求，

2.2完善城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善交通狀況，為汽車消費提供有力支撐

目前，唐山市的交通基礎(chǔ)設(shè)施明顯滯后，已不能適應(yīng)汽車大量進入居民家庭生活的要求，良好的交通環(huán)境是促進汽車消費發(fā)展的重要保障

第一，加強城鎮(zhèn)布局規(guī)劃。城鎮(zhèn)布局規(guī)劃要體現(xiàn)適度超前的思想，充分考慮汽車消費的發(fā)展前景，提高城市發(fā)展的容量，擴展城市發(fā)展的空間，為汽車消費的普及提供外部條件。

第二，加快城市道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善市區(qū)東西走向、南北走向道路與環(huán)城路的連接，對原有狹窄的主干道進行拓寬，增大道路密度，緩解交通高峰時段道路交通擁堵、部分卡口路段多等行車難問題。

第5篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

國慶長假過后，內(nèi)地土地成交市場出現(xiàn)局部波動。10月10日，國資委直屬企業(yè)保利集團所屬上市公司保利地產(chǎn)一日之內(nèi)高價拿下長沙、上海兩幅土地，其中上海徐匯區(qū)濱江地塊以45億元的價格成交，成為上海今年“地王”;保利和萬科聯(lián)合競得的長沙濱江地塊，總價也高達32億元人民幣。同期北京成交住宅地塊達到了10宗，平均樓面價8181元每平方米，溢價率達到了33%。

面對土地市場在嚴格調(diào)控下逆勢上漲的異動，國土資源部開始部署相關(guān)調(diào)查和監(jiān)測工作。在國土資源部部長辦公會上，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史特別強調(diào)，“部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目的情況，需要密切關(guān)注”。

近兩年來，中國住宅市場陷入史無前例的調(diào)控，與民生無關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)一度成為地產(chǎn)開發(fā)商的避風(fēng)港灣。然而，當今年總體經(jīng)濟下行，而商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)集中放量時，即便是商業(yè)地產(chǎn)頭號大佬王健林的日子也不那么好過了。公開數(shù)據(jù)顯示，萬達上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%。這是萬達收入歷史上第一次同比減少。其中，商業(yè)地產(chǎn)收入494.6億元，同比減少14%。

萬達慘淡的經(jīng)營數(shù)據(jù)以及國土部門的關(guān)注，給內(nèi)地脫軌的商業(yè)地產(chǎn)拉響了警報。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫浮現(xiàn)

過去兩年，因房地產(chǎn)市場調(diào)控而被迫從住宅領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”的開發(fā)商，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)，致使各地商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)突然放量增長，泡沫隱現(xiàn)。

以成都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年5月成都市立項和在建的城市綜合體（商業(yè)體量超過5萬平方米）已超過88個，總體量達千萬平方米，而到2012年5月，這一數(shù)據(jù)有望達到150個。未來兩年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，對于成都這樣一年僅有60萬平方米左右消化量的區(qū)域中心城市來說，兩年的供應(yīng)將面臨長達15年的靜態(tài)消化量。

“2009年到2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長的高峰，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市?！痹诔啥继鞇鄣禺a(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險已經(jīng)浮現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)迅速膨脹的還不止成都一地。同期，北京、天津、重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量均十分龐大。世邦魏理仕統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2012年北京寫字樓市場在二季度出現(xiàn)供應(yīng)高峰，創(chuàng)紀錄地達到250萬平方米，2011年這一數(shù)據(jù)還不到100萬平方米。

在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海;而在沈陽“金廊工程”商業(yè)區(qū)，在建的以商業(yè)為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上?；春Ｂ贰⒛暇┞?、四川北路三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積。

“成都的商業(yè)環(huán)境還算良好的，但很多新規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體由于總體開發(fā)量巨大，前期招商已經(jīng)很成問題?！痹诔啥纪愕禺a(chǎn)總經(jīng)理文化勇看來，像沈陽、昆明、重慶這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市誘發(fā)的泡沫甚至超過了成都。

“這輪商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的迅速膨脹主要是住宅調(diào)控，資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，加上受前期商業(yè)地產(chǎn)租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領(lǐng)域?！焙涡辣硎荆虡I(yè)地產(chǎn)的庫存消化周期將會創(chuàng)下新高?！鞍催^去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，很多二線城市的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年?！?2012年10月13日，河南鄭州二七區(qū)萬達廣場開業(yè)。

地方政府推波助瀾

天量供應(yīng)面前，為何地產(chǎn)商仍蜂擁而至投身商業(yè)地產(chǎn)呢？

“自2008年開始，特別是此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進度?！痹谖幕驴磥?，大量的城市綜合體項目在二線城市如火如荼地建設(shè)，最主要的原因是地方政府希望商業(yè)地產(chǎn)成為拉動當?shù)匕l(fā)展的引擎及做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的硬件基礎(chǔ)。

隨著住宅市場宏觀調(diào)控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業(yè)地產(chǎn)便成為很多地產(chǎn)商爭搶的蛋糕，“而當?shù)卣畡t‘順應(yīng)市場’，大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導(dǎo)致這些城市商業(yè)項目供應(yīng)量激增?！笔腊钗豪硎吮硎?。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質(zhì)區(qū)分，商業(yè)用地為53宗，占比達90%。而在4月26日，成都還首次集中推出總面積26959畝的土地，其中“北改”和天府新區(qū)的商業(yè)項目備受關(guān)注。

“地方政府熱衷于批綜合體項目，有商場、酒店、寫字樓，再配套部分住宅。這樣的項目普遍位于市郊新城，以商業(yè)地產(chǎn)為主，拉動區(qū)域經(jīng)濟?！焙涡辣硎?，這在一定程度上將形成商業(yè)地產(chǎn)高空置率的形成。

在世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文看來，一線城市以外的省會城市在未來一兩年之內(nèi)都將面臨一個短期的放量供應(yīng)，市場競爭加劇，超出市場需求的局面?！斑@需要地方政府在發(fā)展中從土地的供應(yīng)源頭上進行控制，更科學(xué)地去研究判斷未來對商業(yè)地產(chǎn)市場的新增需求量，這樣可以有調(diào)節(jié)性地增加新供應(yīng)?！?/p>

行業(yè)洗牌，開發(fā)商生死考驗

巨量的供應(yīng)壓頂和投資泡沫的顯現(xiàn)，考驗的不僅僅是地方政府，更直接的便是投身其中的開發(fā)商。

萬通地產(chǎn)2012年一季報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入為1.23億元，比2011年同期下降54.49%;營業(yè)利潤為-1964萬元，同比大降近183%;利潤總額為1004萬元，同比降約136%;實現(xiàn)凈利潤為-1860萬元，同比降約273%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2302.5萬元，同比大降約3953%。

去年3月底，馮侖悄然辭去萬通董事長，萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型隨后正式啟動。萬通地產(chǎn)新任董事長許立曾對外豪言，公司將在數(shù)年內(nèi)實現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%～30%的目標。然而尷尬的一季報不經(jīng)意間透露了轉(zhuǎn)型者所面臨的窘境。萬通地產(chǎn)2012年一季度凈利潤大幅下滑，或許還只是商業(yè)地產(chǎn)陣痛的開始。

第6篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

在十多年前開發(fā)第一代產(chǎn)品“單體店”時，萬達就開始考慮商業(yè)生態(tài)與商鋪增值之間的辯證關(guān)系了，它主動與世界500強企業(yè)簽約，通過沃爾瑪?shù)戎髁Φ耆腭v，進而拉動小商鋪的售價而獲利。盡管彼時的萬達并沒有過多地考慮商鋪后續(xù)的經(jīng)營、管理，但它與世界500強企業(yè)簽約的做法在當時卻是一個創(chuàng)舉。然而，始料未及的是，“訂單模式”讓萬達很快回籠資金，卻讓店鋪經(jīng)營者陷入困境。由于主力店的示范效應(yīng)超乎想像，最后導(dǎo)致商鋪供不應(yīng)求、售價節(jié)節(jié)高升。開發(fā)商、商鋪投資者、商鋪租賃者三者的利益是捆綁在一起的，萬達的做法最終讓租賃者承擔了過高的租價而難以為繼。

萬達第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”彌補了第一代產(chǎn)品在商業(yè)形態(tài)方面的缺憾。萬達試圖以6-8家主力店為小商鋪營造出濃郁的商業(yè)氛圍，進而扭轉(zhuǎn)“商業(yè)生態(tài)鏈”失衡的局面。然而事與愿違，萬達依然改變不了小商鋪租賃者“慘淡經(jīng)營”的現(xiàn)實。在某種程度上，商業(yè)是此消彼長的零和游戲，萬達在商鋪銷售上獲得的利潤越高，小商鋪經(jīng)營者的生存空間就越小。忽視了這一商業(yè)本質(zhì)，無論萬達對項目形態(tài)做出何種改變，都不可避免地形成了與小商鋪經(jīng)營者爭利的局面。

商業(yè)生態(tài)關(guān)系看似復(fù)雜，但其實很簡單，那就是讓所有的利益相關(guān)者都能賺到錢。經(jīng)過精心設(shè)計后，萬達第三代產(chǎn)品“城市綜合體”應(yīng)運而生。萬達通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，這些錢除了開發(fā)新項目外，還有一個重要的用途：“養(yǎng)鋪?！比f達不必靠賣商鋪賺錢，而商鋪租賃者也不必為早期的高租金而擔心。不過，由于萬達廣場的擴張速度過快，這樣一來，商業(yè)生態(tài)就進入一種良性的循環(huán)狀態(tài)。許多合作伙伴很難跟得上萬達的發(fā)展步伐，萬達只好涉足酒店、影院、百貨公司、KTV連鎖店的開發(fā)與運營。

繼“城市綜合體”之后，萬達開發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬達城”。“萬達城”是一個旅游城市的概念，不僅包含“城市綜合體”的業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺等功能。這讓商業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)涵進一步擴大，延伸至文化、旅游、觀光層面，萬達的身份不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個類似于城市經(jīng)營者的角色，人與環(huán)境、人與城市、人與商業(yè)之間的關(guān)系變得越來越重要。

萬達的成長史其實是一部商業(yè)生態(tài)關(guān)系進化史，它的經(jīng)驗與教訓(xùn)、成功與失敗都離不開這個主題。從萬達的四次產(chǎn)品進化中，可以看到萬達構(gòu)建和諧商業(yè)生態(tài)關(guān)系的基本邏輯。

出師不利的萬達1.0

2000年5月17日，萬達召開了被其稱之為“”的董事會會議。在這次會議上，王健林決定大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，他的理由是：賣住宅收錢，是一錘子買賣，而商鋪既可租，又可賣，還可以自營，能長期獲利。如何邁開第一步？由于沒有經(jīng)驗和成功的案例，王健林只能摸著石頭過河。

2001年開發(fā)的長春購物廣場是萬達涉足商業(yè)地產(chǎn)的第一個項目，該項目是一個四層單體建筑，總建筑面積6萬平方米。它是萬達第一代產(chǎn)品的典型代表，萬達早期開發(fā)的6個項目，全部以此為模型依葫蘆畫瓢而建：“建一個大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居賣場，第四層開影院，一個單體店四五萬平方米。其中，一層商鋪拿來賣，其余商鋪拿來租?！?/p>

為了降低風(fēng)險，王健林想到了“訂單模式”，也就是說預(yù)先得到世界500強企業(yè)的訂單，簽署租賃協(xié)議之后才進行實質(zhì)開發(fā)。他向沃爾瑪拋出了橄欖枝，但一年后換來的只是一句“我們對你的項目感興趣”和極其苛刻的合作條件：除了項目建設(shè)要按照沃爾瑪?shù)囊髧栏袷┕ね?，萬達還必須將租金降至每平方米20元/月的極限水平，并承諾免除6個月的租金。為此，王健林與沃爾瑪展開了長達半年的談判?！伴L春項目僅僅是一個單店，后來的綜合購物中心差不多6-8個主力店，照這樣談合同，可能一個項目一年時間就過去了，這就會制約我們快速發(fā)展?！彪m然王健林心懷不滿，但由于萬達在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗和對商家的號召力幾乎是零，再三權(quán)衡之下，王健林最終滿足了沃爾瑪?shù)囊?。王健林之所以自降身段與沃爾瑪聯(lián)姻，在于他希望通過沃爾瑪來提升項目的知名度、抬高商鋪價格、快速回籠資金，轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險。

沃爾瑪?shù)氖痉缎孕?yīng)超乎想像。由于沃爾瑪入駐其中，長春購物廣場的一層店鋪賣價節(jié)節(jié)高升，臨街外鋪的價格最高達到每平方米6.68萬元，刷新了長春的商鋪價格記錄。2002年，僅靠賣鋪，萬達在長春項目上就獲得了3億元收入。這無疑是一場漂亮的戰(zhàn)役，然而沒過多久，購買商鋪的投資者一紙狀書將萬達告上法庭。

當初萬達宣傳商鋪每平方米的月租可達到500元，如果按年回報率12%計算，8年即可收回投資，但由于業(yè)態(tài)不成熟，許多小商家承擔不了高租金而紛紛歇業(yè)。這與樓上沃爾瑪?shù)臒狒[喧囂形成了強烈對比。由于小商家與沃爾瑪?shù)淖饨鹣啾雀叱龆啾?，受到刺激的一樓商鋪投資者怒而“圍城”，阻止顧客上沃爾瑪。

從國際上來看，大多數(shù)成功的MALL商業(yè)城都是以較低的租金、較長的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期對待小商家?？磥?，萬達似乎也遵循了這一慣例，但它忽視了另一條“只租不賣”的鐵規(guī)則。將黃金鋪面出售雖然能快速回籠資金，但這意味著未來面臨著商家難以統(tǒng)一管理的難題。各自為政的商鋪業(yè)主無法在店鋪功能、商家選擇上進行科學(xué)規(guī)劃、嚴格把關(guān)，最終只會讓項目陷入到“一賣就死，一租就亂”的死循環(huán)里。類似的失敗例子還有很多，中旅商業(yè)城就是一例：當初零賣商鋪導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營困難，為了重啟項目，它不得不與業(yè)主進行艱難的談判。天河城是少有的一個成功例子，天河城在當初的租、售選擇中選擇了前者，頂住巨大的資金壓力、熬過艱難期后，一舉成為廣州乃至華南的商業(yè)地標。

租還是賣的一念之差直接決定了一個商業(yè)項目的生死。世界商業(yè)地產(chǎn)之父、美國KAMICO購物中心創(chuàng)始人庫珀曾指出，對于一個商業(yè)地產(chǎn)商而言，如果把物業(yè)出售給分散的所有者，會使結(jié)果難以控制，開發(fā)商要投入很大的精力管理，否則就會影響商業(yè)物業(yè)的投資價值。萬達正是出于急于收回投資而忽略了經(jīng)營管理的重要性，導(dǎo)致悲劇發(fā)生。商鋪投資者失去了萬達在營銷、經(jīng)營方面的支持，根本就沒有將萬達購物廣場經(jīng)營好的可能性。

產(chǎn)權(quán)分散銷售與統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營從來都是一對矛盾體，對于大型購物廣場尤其是占地數(shù)萬平方米的商業(yè)MALL來說，統(tǒng)一經(jīng)營比商鋪銷售更重要。從銷售回款上看，萬達從長春項目上獲利頗豐，在從經(jīng)營上，萬達長春購物廣場卻是一個經(jīng)營徹底失敗的項目。高價賣鋪行為不僅損害了投資者的利益，而且使萬達的聲譽受損。

慘敗的萬達2.0

在業(yè)界，人們把萬達長春購物廣場為代表的單體商業(yè)樓稱之為萬達1.0，以沈陽項目為代表的裙樓店鋪集群則被稱之為萬達2.0?！耙粋€項目有四五個獨立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市和電影院，通過一條室外步行街連起來做一個廣場”，這個廣場在萬達內(nèi)部叫做“商業(yè)組合店”。無論是業(yè)態(tài)還是功能上，“商業(yè)組合店”比第一代產(chǎn)品豐富了許多。

沈陽萬達商業(yè)廣場就是典型的萬達2.0產(chǎn)品。這個項目分為兩期，一期是18萬平方米的MALL商業(yè)城，二期是總面積5萬平方米的兩棟商業(yè)大樓，是當時國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)廣場。尚在開發(fā)期，它就吸引了沃爾瑪、大洋百貨、歐倍德、燦坤數(shù)碼廣場、華納國際影城、大食代美食廣場等大商家的目光。在萬達“以租金養(yǎng)商戶”、“一鋪富三代”、“零風(fēng)險”、“每個商鋪每平方米至少可以出租500元”等頗具誘惑力的宣傳攻勢下，購鋪者紛至沓來，354個商鋪不到一年時間基本賣完，回收資金近6.5億元。

2003年12月23日，沈陽萬達購物廣場在和平區(qū)太原街開業(yè)。由于規(guī)劃方面的嚴重失誤，商鋪不僅沒有空調(diào)設(shè)施和封閉型大棚，而且沒有廁所，更令業(yè)主氣憤的是，每平方米10元的高額物業(yè)管理費換來的卻是衛(wèi)生沒人打掃、水管經(jīng)常爆裂、地下停車廠封閉、門窗閉合不嚴的亂象。當初萬達宣傳的七大主力店并沒有如期入駐，開業(yè)當天只來了沃爾瑪和百盛，大面積的空鋪使得整個商業(yè)廣場冷冷清清。寒冷的天氣，再加上種種亂象，沈陽萬達購物廣場開業(yè)6天就被迫暫時停業(yè)，商鋪業(yè)主紛紛要求退鋪。原本這個購物廣場是政府的形象工程，最后卻成為沈陽黃金地帶最扎眼、最突兀的街頭一景。

退鋪糾紛從2004年一直延續(xù)到2007年，期間打了200多起官司，其中王健林參與談判的就有80多起。萬達耗在了漫長而又艱難的談判中，在政府部門的干預(yù)下，萬達不僅原價回購了業(yè)主的商鋪，而且不得不將一期購物廣場推倒重建。在這場長達數(shù)年的糾紛中，萬達多花了近9億元。

有業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)摩爾規(guī)劃應(yīng)該遵循最佳商業(yè)布局原則，即大商家的人流要經(jīng)過中小業(yè)主商鋪，通過中小業(yè)主商鋪的人流也要能方便進出大主力店，兩者是相輔相成的關(guān)系。然而現(xiàn)實是，沈陽萬達購物廣場被分割成幾個獨立的部分，一樓多數(shù)商鋪根本不能分享到知名商家?guī)淼娜藲??！叭f達規(guī)劃項目設(shè)計與審查機制缺乏，沒有真正的商業(yè)專家為規(guī)劃設(shè)計把關(guān)，沒有消費者對規(guī)劃設(shè)計提出意見?！鄙蜿栁逯奚虡I(yè)公司副總經(jīng)理黃志杰如此分析。

沈陽項目的慘痛教訓(xùn)給了王健林當頭一棒，而在萬達內(nèi)部，反對做商業(yè)地產(chǎn)的聲音也越來越多。重挫之下，王健林開始反思前兩代產(chǎn)品的缺陷，親自設(shè)計了第三代產(chǎn)品的雛形，更重要的是，在2005年底的高管閉門會議上，他確定了“商鋪只租不賣”的原則。他還給自己設(shè)定了一個期限：如果5年還做不好商業(yè)地產(chǎn)，那么掉頭去做住宅。此時的王健林有點破釜沉舟的意味。

萬達3.0的蝴蝶效應(yīng)

在過去的幾年里，只要萬達購物廣場入駐的地方，周邊的住宅樓、寫字樓、酒店都實現(xiàn)了增值。與其如此，為何不自己開發(fā)住宅樓、寫字樓獲得溢價呢？想通之后的王健林豁然開朗。2006年，他親手用鉛筆勾勒出第三代產(chǎn)品“城市綜合體”的雛形。

王健林筆下的“城市綜合體”，是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起的綜合性建筑，組合了寫字樓、住宅、酒店、購物廣場等多種業(yè)態(tài)，而商業(yè)中心則增加了文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容。經(jīng)過再三思量、反復(fù)論證之后，王健林決定新一代產(chǎn)品中的商鋪、酒店“只租不賣”，而住宅、寫字樓則“只賣不租”。這樣一來，既避免了類似長春、沈陽項目的悲劇，又快速回籠了資金。王健林還確定了城市綜合體的黃金分配比例：商業(yè)占40%，寫字樓占20%，酒店占5%，住宅占35%。其中，住宅、寫字樓的銷售收入占到整體項目投資的1/3左右，剩下的商鋪、酒店則可以通過抵押獲得10-15年期的銀行貸款。這個全新的“以售養(yǎng)租”、“住宅、寫字樓銷售補貼商鋪經(jīng)營”的模式讓萬達一下子找到了感覺。

寧波鄞州萬達廣場是萬達第三代產(chǎn)品的得意之作，該項目總建筑面積超過60萬平方米，體量是沈陽項目的2.6倍，是長春項目的10倍，除了建有一個占地面積27萬平方米的商業(yè)中心外，還包括一個五星級酒店、一棟高160米的寫字樓。該項目的中心是一個室內(nèi)步行街，作為人流量最大的商業(yè)室內(nèi)空間，室內(nèi)步行街將多種業(yè)態(tài)組合為一個整體，形成了一個暢達的商業(yè)閉環(huán)。2006年12月22日開業(yè)當天，近20萬的人流涌入其中。這與當初長春、沈陽項目慘淡的開業(yè)狀況，形成了極其鮮明的對比。

“如果說第二代的管理模式是出于對產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達的第三代管理模式則完全是出自于對商業(yè)規(guī)模更深的認識?！蓖踅×秩绱嗽u價說，“萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功，也是投資模式的成功?！睆牡谝淮鷨蔚旰偷诙鷱?fù)合店賣鋪，到現(xiàn)在只賣商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，萬達實現(xiàn)了產(chǎn)品鏈的最優(yōu)組合和資金鏈的良性循環(huán)，構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。

“城市綜合體把萬達20年來在住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、城市公共空間建設(shè)中的所有心得全部匯集在了一個產(chǎn)品類型上，實現(xiàn)了遠大于簡單相加而成的聚合力?！比f達副總裁丁遙曾在萬達內(nèi)部出版的刊物中撰文分析，“長期投資與快速回籠、居住與商業(yè)、過客與常居、資源集約和效率高超，這么多矛盾卻在城市綜合體上得到了對立統(tǒng)一?！?/p>

萬達4.0的造城運動

雖然萬達的“城市綜合體”在全國范圍內(nèi)大獲成功，但并不甘于現(xiàn)狀的王健林已著手研究萬達第四代產(chǎn)品。在媒體面前，王健林曾經(jīng)擺過迷魂陣，暗示或許會將“專營店”當作第四代產(chǎn)品。如果真將此視為萬達4.0產(chǎn)品，未免小瞧了王健林的野心。當武漢的“楚河漢街”驚世而出，萬達4.0才露出真容。原來，王健林心目中的萬達4.0不是一座樓，也不是一個組合體，而是一座城市。萬達廣場正在升級為“萬達城”。

自面世之日起，萬達的第三代產(chǎn)品就出盡風(fēng)頭，成為當之無愧的業(yè)界標桿。然而，由于第三代產(chǎn)品的主力店面積占比過高，非零售類業(yè)態(tài)占比不足以至于租金坪效較低，再加上多年來萬達的“城市綜合體”模式被國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究了個底朝天，而過去在萬達打過硬仗的干部，成為同行競相挖角的對象，殷嶸、朱逸、潘韜、張云計、張華容、王銳、王僉、孫環(huán)宇、趙立東、王強等一批南征北戰(zhàn)為萬達立下汗馬功勞的老臣紛紛離職。這些萬達老臣不斷將“城市綜合體”思維和經(jīng)驗帶到新的企業(yè)，以至于出現(xiàn)了“城市綜合體”扎堆競爭的局面。面對眾多城市綜合體一哄而上，向來敢為天下先的王健林豈能容忍被競爭者恣意模仿、任意超越？為了拉開與競爭對手的差距，萬達需要加快產(chǎn)品升級的步伐。

經(jīng)過數(shù)年的精心準備，2011年9月30日開業(yè)的武漢“楚河漢街”揭開了萬達4.0的面紗。這個總建筑面積為340萬平方米，總投資高達500億元的項目，是萬達傾力打造的以文化為核心，兼具旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住功能的世界級文化旅游項目，該項目建成之后被視為武漢的中央文化區(qū)。從一開始，萬達就對這個項目有著明確的定位：“中國第一，世界一流，業(yè)界朝拜之地?！?/p>

“楚河漢街”為4.0產(chǎn)品“萬達城”描繪了一個新的模型：21萬平方米的休閑步行街+19萬平方米的萬達購物廣場+45萬平方米的寫字樓群+155 萬平方米豪宅群+15萬平方米體驗型娛樂中心(大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項目+影視主題公園)+22萬平方米酒店集群(2家六星級酒店、1座五星級酒店和2座三星級酒店)+5個名人廣場+1條6米寬的人工河+2座橋。這個現(xiàn)代版的“清明上河圖”早已超越了綜合體的范疇，更像是一個旅游城市，承載了更多的文化、旅游、娛樂功能。

如果說“城市綜合體”尚可以被對手模仿、復(fù)制，那么承載了深厚文化底蘊的“萬達城”是其他開發(fā)商無法觸摸的高度。在某種程度上，萬達4.0有著迪士尼樂園的影子—在全球各地，迪士尼建造了一座座“歡樂之城”，其開發(fā)面積通常在1平方公里以上。與迪士尼的“玩樂城”不同的是，“萬達城”以購物、旅游、觀光為主題，深植于當?shù)爻鞘械奈幕?。因此，每一座“萬達城”都有著獨特的文化DNA，與當?shù)氐某鞘腥跒橐惑w，具有不可復(fù)制性。

王健林是一個野心勃勃的人，他曾霸氣十足地說：“我們只和有追求的官員合作?！边@背后的潛臺詞是，萬達每進入一個城市，都會給當?shù)毓賳T帶來政績。事實上也是如此，僅“楚河漢街”一個項目，萬達就給武漢帶來了至少3萬個就業(yè)機會，每年帶來數(shù)百億元收入，如果加上投資70億元、高達200米的武漢第一高樓“萬達中心”，萬達對武漢的貢獻不言自明。也正因為如此，王健林對“楚河漢街”項目極其重視，每隔一段時間都會飛往武漢親自過問項目的進展情況，他希望將“楚河漢街”打造成武漢的一張新名片。

雖然“楚河漢街”有著濃郁的楚文化特征，但這并代表萬達4.0不會出現(xiàn)在其他城市。也許，在王健林心目中早已定好了下一站的目標。

獨特的競爭力

在萬達的擴張史中，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院起到了舉足輕重的作用。這個成立于2007年、中國唯一專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)被視為萬達最具競爭力的部門。在每個項目設(shè)計之初，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院就已將各種細節(jié)都考慮在內(nèi)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細節(jié)在規(guī)劃設(shè)計階段就已經(jīng)確認，盡量避免商家進場后進行改建，減少浪費。

在業(yè)界，萬達的室內(nèi)步行街被稱之最奢侈的步行街，因為大多數(shù)購物廣場動輒建五六層，而萬達只有三層。“萬達的設(shè)計理念是在任何位置都能夠同時看到店招，只有三層的尺度才能夠?qū)崿F(xiàn)。萬達購物中心為什么人多，人們?yōu)槭裁丛敢饨涣?？就是這個尺度設(shè)計導(dǎo)致的?！比f達商業(yè)規(guī)劃研究院副院長黃大衛(wèi)說。如今，室內(nèi)步行街已成為萬達投資回報率最高的項目之一。在某些萬達廣場，室內(nèi)步行街以不到1/8的面積貢獻了近1/3的租金。

萬達之所以成功，與其精心打造的商業(yè)生態(tài)鏈是分不開的。對于合作伙伴，萬達有一套獨特的標準。萬達將合作伙伴分為三個類別：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。對主力店，萬達確定了一個“7+1”結(jié)構(gòu)，除超市外，7家主力店需承諾解決至少一半以上的租賃面積，它們還保證無條件在萬達新開的項目中開店，這些主力店包括萬達旗下的萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV等。萬達的次主力店大都是國際頂級品牌，如肯德基、屈臣氏、星巴克、必勝客等。對于次主力店，萬達收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。中小型合作伙伴則要通過招商部門考察簽約，不在萬達品牌庫的，還需要總裁特批。嚴格的商家篩選流程，使萬達從一開始就建立了良好的商業(yè)生態(tài)，贏得了頂級品牌青睞。2011年萬達組織“萬商會”，1500多家世界頂級品牌與會，風(fēng)頭一時無兩。在王健林眼中，這些都是萬達模式無法復(fù)制的精髓?！拔医?jīng)常講，除非你挖走整個鏈條，否則，能拿到U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？”王健林說。

萬達商業(yè)管理公司是另一張王牌，它曾創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)記錄。租金收繳率是衡量商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營狀況的一個通行標準。租金收繳率不高，意味著商鋪的經(jīng)營狀況出了問題、退租頻繁，反之則說明經(jīng)營狀況良好。雖然萬達的超高租金收繳率記錄得益于主力店的貢獻—它們占據(jù)了近70%的租賃面積，但不得不承認的是，這與萬達體制的轉(zhuǎn)變是分不開的。在2005年以前，萬達考核營銷團隊的一個重要指標是開盤當天是否取得火爆業(yè)績，2005年以后萬達取消了這一考核標準。

更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變是將租金收繳率列為重要考核指標，這反應(yīng)了萬達經(jīng)營思路從追求短期回報到注重長期經(jīng)營的徹底改變。經(jīng)過多年的養(yǎng)鋪之后，小商鋪的租金以每年30%以上的速度增長。基于大好的形勢，萬達計劃將小店鋪的比例從30%調(diào)高至35%。畢竟，小商鋪才是其長期獲利的關(guān)鍵所在。

萬達十分看重執(zhí)行力。過去，由于各入駐商家裝修時間不統(tǒng)一，項目很少滿鋪開業(yè)，但經(jīng)過整改之后，萬達商業(yè)管理公司會根據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴的業(yè)態(tài)、裝修時間的不同，與建設(shè)部門一起排出詳細的完工進度表，對接每一個商戶的入場時間，以此保證同期滿鋪開張。

除此之外，為了提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率、培育新的利潤增長點，萬達不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在院線、酒店、百貨、KTV連鎖等產(chǎn)業(yè)上積極布局。曾有不少人質(zhì)疑萬達將業(yè)務(wù)延伸到院線、酒店、百貨，多元化的步子邁得太大，很容易造成消化不良。但事實上，無論是院線、酒店還是百貨，都是萬達商業(yè)地產(chǎn)中必需的組成部分。“就像是榕樹，它的根須落在地上，會長出一顆新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)?！蓖踅×终f。

為了更好地開發(fā)第四代產(chǎn)品，萬達斥巨資成立了萬海文化旅游公司。它計劃投資1000億元，在東北長白山建亞洲最大的滑雪場，在云南西雙版納建媲美迪士尼的大型主題公園，在大連金石建世界最大的影視文化產(chǎn)業(yè)園，同時建50家高端旅游度假酒店和多臺國際頂級水平的大型舞臺秀?！拔磥?，這些度假旅游區(qū)將成為萬達新的支柱產(chǎn)業(yè)?！背酥猓f達還成立了文化產(chǎn)業(yè)集團，業(yè)務(wù)涵蓋電影制作放映、舞臺演藝、電影科技娛樂、連鎖文化娛樂、報刊傳媒和中國字畫收藏。它計劃在2012年實現(xiàn)200億元的銷售收入。

第7篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)信托 融資性質(zhì) 選擇

一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀

目前國內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場整體呈現(xiàn)出市場銷量和房價雙雙下滑的趨勢，房地產(chǎn)市場整體進入調(diào)整期。與此相對應(yīng)的，全國各地房地產(chǎn)商業(yè)項目進入一個快速發(fā)展期，各大城市各類型商業(yè)地產(chǎn)項目不斷問世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項目的投資建設(shè)力度極大。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴張的趨勢，35個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、?？?、南寧、貴陽、烏魯木齊、長沙、太遠、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

從國內(nèi)來看，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠。

整體來看，我國各大城市商業(yè)地產(chǎn)項目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢，但由于商業(yè)地產(chǎn)項目的人口聚集、稅收優(yōu)勢等因素，商業(yè)地產(chǎn)項目通常都能受到當?shù)卣闹С?，在當前住宅市場呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢之下眾多開發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個選擇。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的選擇及操作注意事項

與住宅市場相比，國內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時商業(yè)項目需要的培育期長，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項目存在周期長、回款相對較慢、專業(yè)性要求更強的特點。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目本身的特點，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項目時，應(yīng)從以下幾個方面進行考慮：

1、項目的選擇

（1）項目性質(zhì)

目前商業(yè)地產(chǎn)項目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業(yè)市場四個大類：城市綜合體項目通常為商鋪、寫字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對較快；寫字樓項目由于其主體物業(yè)是寫字樓，回款速度相對較慢；酒店若采用自有經(jīng)營的方式，則其回款速度更慢；專業(yè)市場如家具建材市場、物流園等，其存在較長的培育期，且通常當?shù)卣畬椖康匿N售和自持比例有要求，項目回款速度一般最慢。

項目介入前，應(yīng)充分考慮項目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個物業(yè)形態(tài)推出的計劃和安排。

（2）項目區(qū)位

城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)較強，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟強，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強大的人口和經(jīng)濟支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過度，短期市場壓力較大應(yīng)審慎進入；南寧、?？?、青島、濟南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對較少，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進入；合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對較少，經(jīng)濟基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市應(yīng)該重點規(guī)避進入。

具體到每一個項目時，應(yīng)重點考慮該項目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項目的飽和度等進行綜合判斷。

（3）項目運營計劃

首先應(yīng)考慮項目物業(yè)的銷售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開發(fā)商的自有計劃還是當?shù)卣膹娭菩砸螅珉p流縣政府對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目通常要求開發(fā)商必須自持60%。

其次應(yīng)考慮項目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開發(fā)商自營或引入專業(yè)品牌和團隊進行托管式經(jīng)營。

2、交易對手的選擇

商業(yè)地產(chǎn)項目的運營對運營商有較高的要求，在交易對手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對手同類項目的歷史開發(fā)和運營經(jīng)驗、是否有專業(yè)的運營和策劃團隊等因素。

3、介入時點

商業(yè)地產(chǎn)項目的回款期較長，因此我部認為不能在項目初始階段（如拿地）介入，介入時點應(yīng)在主體施工進行到一半左右。此時點介入可有效防范項目完工和預(yù)售風(fēng)險，但此時點介入時需重點關(guān)注項目的和交易對手的或有負債。

4、現(xiàn)金流的控制

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個部分，應(yīng)對項目的現(xiàn)金流做詳細的測算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對該項目區(qū)域同類型物業(yè)的銷售情況做詳細的盡調(diào)，以此審慎評估銷售部分的回款速度。

項目介入后，需對銷售回款和出租收益做嚴格的監(jiān)管。

三、結(jié)論

綜上情況分析，對商業(yè)地產(chǎn)項目的選擇和操作有如下建議：

1、重點考慮商業(yè)項目的區(qū)域位置，縣級及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴重飽和的一二線城市的商業(yè)項目不建議操作，三四線城市項目慎入；商業(yè)項目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點考慮其可輻射范圍內(nèi)同類商業(yè)項目的分布。

2、交易對手需具有同類項目開發(fā)經(jīng)驗，不建議與初次操作商業(yè)項目或商業(yè)項目開發(fā)運營項目低于3個的開發(fā)商合作。

3、介入時點不能太靠前，需在項目主體施工進行到至少30%以后介入。

4、需充分考慮可銷售物業(yè)的銷售回款、項目可形成的資產(chǎn)價值，竣工后獲取經(jīng)營性物業(yè)貸的可能性等。

第8篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】老齡化社會；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場，成為吸引養(yǎng)老運營機構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國務(wù)院總理在國務(wù)院常務(wù)會議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。

老齡人口的快速增長與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問題。“未老先衰”則意味著老年人存在對自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來較快發(fā)展機遇，中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢待發(fā)，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設(shè)計就有8000萬套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計需求4000萬個，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景廣闊，開始吸引地產(chǎn)商、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點養(yǎng)老地產(chǎn)，但實際開發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問題還是開發(fā)商認為市場沒有成熟？目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位不清，沒有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產(chǎn)模式，因為土地的問題說不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養(yǎng)老過渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會所”的概念，中國的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護方面沒有任何的承諾與標準。

二、對商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、開展盈利和經(jīng)營模式的創(chuàng)新。國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進歐美先進服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式。開發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實現(xiàn)盈利。目前開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開發(fā)商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發(fā)的北京萬科萬科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項目；二是險資與開發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！保缛f科與長春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個進入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個開發(fā)商就能干好的，如果要靠開發(fā)商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而國內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務(wù)機制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，在這類社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現(xiàn)，在整個過程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強養(yǎng)生弱養(yǎng)老開發(fā)模式。這類地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷售與會員銷售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，該主題開發(fā)模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭?！氨热绗F(xiàn)在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現(xiàn)在買這個物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開發(fā)內(nèi)容還包含護理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。打造養(yǎng)生目的地幾個關(guān)鍵驅(qū)動力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運動設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開發(fā)模式――會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營方式。該類社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會員制和押金制是國內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)；會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

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第9篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

1北京市流通業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1流通規(guī)模不斷擴大，流通業(yè)地位不斷提升

2006年以來，北京市流通規(guī)模不斷擴大，集中反映在社會消費品零售額從2006年的3295.3億元增加到2010年的6229.3億元，幾乎翻了一番。流通業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻度也在不斷提高。流通業(yè)在2010年實現(xiàn)產(chǎn)值2918.69億元，占全市總產(chǎn)值的比重為20.68%，產(chǎn)值拉動力達到了1.52。表1從產(chǎn)值角度反映了北京市流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的概況。

1.2市場主體中私營及個人經(jīng)濟發(fā)展迅猛

2006年以來，北京市流通市場形成了國有、集體、合營、外資和私營個體等不同類型的主體。非公有制主體發(fā)展迅猛，有力地推動了北京市流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表2反映了社會消費品零售額中各種不同所有制主體所占有的市場份額。

從表2中我們可以看出國有經(jīng)濟以及集體經(jīng)濟的比重在不斷地下降，而個體經(jīng)濟及外資等所占的比重不斷提高并占有絕對的優(yōu)勢。這說明北京市流通業(yè)已經(jīng)逐步完成了市場化改革，市場的競爭機制初步建立和形成。

1.3流通業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多

2010年北京市法人數(shù)為384973名，這其中屬于流通產(chǎn)業(yè)的批發(fā)、零售、住宿、餐飲以及運輸服務(wù)業(yè)法人數(shù)總計為13716名，占比例為34.21%。其中批發(fā)業(yè)占比最高，批發(fā)業(yè)法人數(shù)占全市總法人數(shù)的15.38%，最少的為運輸服務(wù)業(yè)，其這一比例僅為0.56%。表3是2008年到2010年流通業(yè)及其各行業(yè)占全市法人數(shù)的比重。

表3北京市流通業(yè)及其各行業(yè)法人數(shù)占比（2008—2010年）（單位：%）行業(yè)2008年占比2009年占比2010年占比批發(fā)業(yè)13.8414.5715.38零售業(yè)13.3615.4314.92餐飲業(yè)2.472.432.32住宿業(yè)1.031.071.03交通運輸業(yè)0.540.570.56流通產(chǎn)業(yè)31.2234.0634.21全市100100100

從表3中我們還可以看出批發(fā)業(yè)在2010年得到了較為迅速的發(fā)展，流通產(chǎn)業(yè)企業(yè)占比保持了較為平穩(wěn)的水平。相比較金融危機爆發(fā)的2008年，除餐飲業(yè)有少量萎縮以外，其他行業(yè)的企業(yè)數(shù)量占比都有所提高，其中以批發(fā)業(yè)和零售業(yè)最為明顯。

1.4批發(fā)零售業(yè)固定投資增長最為迅猛，餐飲住宿業(yè)有所萎縮自2008年批發(fā)零售固定投資增長率達到-37.5%的水平，這兩年投資增長較為迅猛，而相應(yīng)的餐飲住宿業(yè)固定投資增速開始下降。2010年為-10.5%。表4反映了2008年到2010年三年流通產(chǎn)業(yè)分行業(yè)固定投資增長比例。

表4北京市流通產(chǎn)業(yè)分行業(yè)固定投資增速（單位：%）年份批發(fā)零售業(yè)住宿餐飲業(yè)運輸服務(wù)業(yè)2008-37.523.011.5200915.1-26.814.6201052.3-10.50.8

1.5流通領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善

北京市為促進流通業(yè)的發(fā)展，近年來出臺了一系列的法規(guī)，如《北京市商業(yè)流通發(fā)展資金使用管理辦法》以及《北京市商業(yè)流通發(fā)展項目銀行貸款財政貼息資金管理辦法》等。為規(guī)范流通業(yè)發(fā)展，提高流通企業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量出臺了一系列行業(yè)標準與規(guī)范如：《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄》、《商業(yè)、服務(wù)業(yè)服務(wù)質(zhì)量》、《北京市商業(yè)零售企業(yè)促銷行為規(guī)范（試行）》等。

2北京市流通業(yè)發(fā)展的問題

雖然近年來北京市流通業(yè)有了進一步的發(fā)展，企業(yè)質(zhì)量也有所提升，但是還是存在以下幾個方面的問題。

2.1流通企業(yè)單體規(guī)模較小，相互間的惡性競爭嚴重

2010年流通業(yè)產(chǎn)值較2009年增加了20%，然而企業(yè)數(shù)量增加了34.21%。因此，平均每個企業(yè)的產(chǎn)出下降了，說明單個流通企業(yè)創(chuàng)造的新增價值有所削弱。這主要是因為大量的小規(guī)模的并提供近乎同質(zhì)服務(wù)的流通企業(yè)大量的出現(xiàn)，這嚴重影響了流通企業(yè)整體的良性發(fā)展，降低了流通企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，削弱了北京市整體的流通競爭力。

2.2流通業(yè)空間布局有待完善

生活在北京的人都會有一個共同的感覺，那就是生活在郊區(qū)十分不方便。這是因為關(guān)乎民生的流通業(yè)在空間布局上較為集中在中心城區(qū)，郊區(qū)的商業(yè)無論從層次上還是服務(wù)質(zhì)量上都無法滿足地區(qū)居民的消費需求，尤其是在南城地區(qū)，商業(yè)發(fā)展相當滯后。

2.3流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)代化水平較低

北京市目前傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)還處于變革時期，現(xiàn)代批發(fā)業(yè)還需進一步發(fā)展完善；綜合性批發(fā)市場過剩，專業(yè)性批發(fā)市場不足。除了少數(shù)大型的綜合批發(fā)市場，多數(shù)批發(fā)市場在配套設(shè)施、技術(shù)支持、市場管理服務(wù)等方面仍有不少欠缺。此外，相關(guān)的物流服務(wù)業(yè)也存在資源分散、物流成本高、結(jié)構(gòu)不合理甚至管理不規(guī)范等諸多問題。

2.4社區(qū)商業(yè)較為分散，商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理

北京市現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)多以樓盤底商或者是臨街店鋪為主，很少有較為集中的大商業(yè)綜合體。這不僅降低了社區(qū)商業(yè)的吸引力，還給居民帶來了環(huán)境污染，噪聲等降低區(qū)域吸引力的后果。商業(yè)業(yè)態(tài)也較集中于餐飲和零售，而其他生活性的服務(wù)卻極度缺失，造成社區(qū)內(nèi)服務(wù)層次的缺失，無法滿足社區(qū)內(nèi)消費者的綜合需求，降低了社區(qū)居民的消費意愿。

2.5社區(qū)商業(yè)運營模式落后

商業(yè)地產(chǎn)商為謀求短期的利益而將社區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)分割為小塊進行出售，由于商鋪面積被分割的很小，大商業(yè)難以進入。不利于社區(qū)商業(yè)整體水平的提高。產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)終將導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)功能、業(yè)態(tài)上的混亂，帶來的是惡性競爭與商業(yè)運營的低業(yè)績。

2.6批發(fā)零售業(yè)利潤率低，稅負阻礙其發(fā)展

從表5中可以看出批發(fā)業(yè)總體平均稅后利潤率僅為4.03%，零售業(yè)則更低僅為2.40%。尚不及一年定期存款的利率。這將嚴重降低批發(fā)零售業(yè)對資金的吸引力。從稅負上來看，零售業(yè)的所得稅率達到了31.30%的高值，這是在零售業(yè)投入產(chǎn)出比高于批發(fā)業(yè)的情況下導(dǎo)致其低利潤率的重要原因。因此，稅收政策的“一刀切”原則損害了零售業(yè)整體的發(fā)展。

2.7法律法規(guī)尚需進一步完善

雖然，近年來為促進流通業(yè)的發(fā)展，政府出臺了一系列的法律、行為準則和標準，但流通業(yè)法律體系尚未完全建立完全，應(yīng)當從流通業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈著手制定相互關(guān)聯(lián)、互為補充的法律條款以形成完整的流通業(yè)法律體系。

3北京市流通業(yè)發(fā)展的建議

流通業(yè)發(fā)展的目的在于促進經(jīng)濟的可持續(xù)與健康發(fā)展，在于提高城市在區(qū)域經(jīng)濟中的作用，在于更好地服務(wù)于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的戰(zhàn)略。

3.1調(diào)整中心城區(qū)與周邊功能新區(qū)的商業(yè)格局

目前，北京市中心城區(qū)的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)過度開發(fā)的態(tài)勢，而周邊功能新區(qū)的商業(yè)發(fā)展卻嚴重不足， 這進一步導(dǎo)致了城市整體流通業(yè)的低效率運營，也導(dǎo)致北京市人口分布的極度不均衡，阻礙功能新區(qū)有效地發(fā)揮自身的作用。因此，要重新調(diào)整中心城區(qū)和周邊功能新區(qū)的商業(yè)格局。中心城區(qū)應(yīng)當發(fā)展高附加值的商業(yè)，建立綜合性的集休閑、娛樂、購物、商務(wù)于一體的大型綜合體，最大程度地使土地的利用最優(yōu)化。周邊功能新區(qū)的商業(yè)發(fā)展應(yīng)當有助于該區(qū)域功能的發(fā)揮。北京市的人口規(guī)模和密度已經(jīng)達到了非常高的水平，需要在周邊的功能新區(qū)建立新的副中心地帶以承接從中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，新區(qū)的商業(yè)要與之相適應(yīng)。

3.2促進產(chǎn)業(yè)與流通業(yè)的協(xié)同發(fā)展

北京市現(xiàn)有流通業(yè)的主要業(yè)態(tài)依舊以服務(wù)居民生活的零售業(yè)和批發(fā)業(yè)為主，而服務(wù)于旅游和產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則相對較少，這不利于城市的持續(xù)發(fā)展，也阻礙了北京市在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮其中心城市的作用。因此，應(yīng)當規(guī)劃服務(wù)于北京及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，增強北京優(yōu)勢資源的利用效率，促進產(chǎn)業(yè)與流通業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

3.3不同層次的流通業(yè)應(yīng)當共同發(fā)展

如果將流通業(yè)按照其輻射范圍的不同分為：區(qū)域性流通業(yè)、城市流通業(yè)、社區(qū)流通業(yè)。不同層次的流通業(yè)應(yīng)當共同發(fā)展。不同層次的流通業(yè)在發(fā)揮流通業(yè)的功能上呈現(xiàn)互補的關(guān)系，任何一個層次的流通業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題，從長遠的角度來看都必將影響另外兩個層次的流通業(yè)的發(fā)展。

3.4促進旅游業(yè)與流通業(yè)的和諧發(fā)展

北京市是中國的文化中心，這是北京吸引眾多國際游客的優(yōu)勢，與旅游相關(guān)的流通業(yè)的發(fā)展將嚴重影響這種優(yōu)勢的發(fā)揮。應(yīng)當根據(jù)游區(qū)特點，旅客需求發(fā)展融入中國文化的特色產(chǎn)業(yè)以及為之服務(wù)的流通業(yè)。應(yīng)當鼓勵特色產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化、商標化以及生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)的規(guī)?；?、正規(guī)化。

3.5根據(jù)流通業(yè)細分行業(yè)的不同制定扶植政策

流通業(yè)是一個十分寬泛的概念，其包含的行業(yè)眾多，各行業(yè)中經(jīng)營的商品以及提供服務(wù)的種類也十分繁多，產(chǎn)品的特性差異性較為明顯。為適應(yīng)北京市低碳式可持續(xù)性發(fā)展的要求，最大限度的發(fā)揮北京的優(yōu)勢，應(yīng)當鼓勵流通業(yè)中低能耗、高附加值以及與民生息息相關(guān)的企業(yè)發(fā)展，針對流通業(yè)內(nèi)不同行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)特點制定扶植政策。政策的制定應(yīng)當征詢行業(yè)內(nèi)法人代表的建議，也需要國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的專家參與研究制定，并持續(xù)跟蹤政策的實施情況以及結(jié)果，對政策不斷地進行更新和修正。

3.6大力發(fā)展流通業(yè)的現(xiàn)代化

鼓勵有實力的企業(yè)或者通過政府扶植成立流通技術(shù)、流通方式研究中心。推進電子商務(wù)、無店零售的發(fā)展，建立大型信息交換以及共享中心，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用提高北京市流通業(yè)的協(xié)調(diào)合作能力，提高企業(yè)的贏利能力以及核心競爭力。培育本土大型流通企業(yè)，在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上推廣商標制及商品可追溯體制。培育本土大型連鎖經(jīng)營店以及專營店，增強對本土企業(yè)投資的扶植力度。建立培訓(xùn)中心，提高流通業(yè)工作人員的專業(yè)化水平。

3.7加強法制，加強流通業(yè)規(guī)劃的實施與監(jiān)督