項(xiàng)目投資決策分析方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的項(xiàng)目投資決策分析方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

    1.開(kāi)發(fā)成本受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響

    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤(pán)上市,中間間隔很長(zhǎng)的一段時(shí)間,在此期間內(nèi),市場(chǎng)需求會(huì)發(fā)生很大的變動(dòng),消費(fèi)者需求等各種因素的變化會(huì)直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計(jì)算偏離很遠(yuǎn)。

    2.開(kāi)發(fā)成本受法律政策的影響

    對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的成本費(fèi)用。

    二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

    1.建立科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

    規(guī)劃評(píng)估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)比過(guò)程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià),每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查研究之后,結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過(guò)程的參考指標(biāo)。

    3.盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開(kāi)發(fā)商在投資決策階段通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場(chǎng)等因素的分析,了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上,針對(duì)不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫(xiě)字樓或者娛樂(lè)場(chǎng)所等,以減少未來(lái)收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的,對(duì)應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,可以將整體的風(fēng)險(xiǎn)降低,最終獲得的是一個(gè)相對(duì)平均的收益。

    三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    首先,可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是,保險(xiǎn)公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的,而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過(guò)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)并不能解決一切風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,以合同的形式將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中,可以將部分危險(xiǎn)性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

    開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤(rùn)得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來(lái)進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前,要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤(rùn)的期望值,該項(xiàng)目不可行。通過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè)算,能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的性,減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開(kāi)發(fā)成本。

    3.做好前期預(yù)防工作

第2篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 決策支持系統(tǒng)

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重大決策行為，其正確與否對(duì)投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)估又是項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈，特別是在中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省，建立一套房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策模型及其系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過(guò)數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問(wèn)題、建立模型、模擬決策過(guò)程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問(wèn)題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問(wèn)題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過(guò)人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問(wèn)題主要在于: (1)借助過(guò)去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過(guò)去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金需求情況和開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過(guò)測(cè)算模型庫(kù)，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開(kāi)發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫(kù)，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌?chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

四、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來(lái)的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫(kù)的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、?？谑袌?chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過(guò)程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫(kù)、模型庫(kù)、知識(shí)庫(kù)以及方法庫(kù)的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過(guò)程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫(kù)系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫(kù)設(shè)計(jì)

(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)?？谑袌?chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上， 按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)海口本地和投資者等的有關(guān)規(guī)定和要求， 對(duì)投資開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 然后采用多種模型， 以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則， 對(duì)項(xiàng)目(方案) 物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)?？诜康禺a(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開(kāi)發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成， 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫(kù)中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過(guò)程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫(kù)。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫(kù)作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫(kù)用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫(kù)是各種類型數(shù)據(jù)庫(kù)的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫(kù)的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫(kù)設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫(kù)存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫(kù)中，積累多了知識(shí)庫(kù)獲取的知識(shí)也越多，一些問(wèn)題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫(kù)設(shè)計(jì)

首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后方法庫(kù)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫(kù)，最終輸出數(shù)據(jù)。

五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開(kāi)發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開(kāi)發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫(kù)支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。

2.開(kāi)發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開(kāi)發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)。程序塊和模型庫(kù)要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

六、結(jié)束語(yǔ)

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開(kāi)發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目投資 決策分析

投資是指經(jīng)濟(jì)主體將一定的資金或者資源投入某項(xiàng)事業(yè)，以獲得未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括直接投資和間接投資。直接投資是直接用于購(gòu)買固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)形成實(shí)物資產(chǎn)的投資，是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成企業(yè)資產(chǎn)，直接進(jìn)行或參與資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。間接投資則是用于購(gòu)買各種證券形成金融資產(chǎn)的投資。本文指的是形成固定資產(chǎn)的直接投資。項(xiàng)目投資是指為特定目的而進(jìn)行投資建設(shè)，且形成固定資產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目投資一般都具有投資金額大、期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，一旦失誤，將給投資主體造成莫大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目投資的決策過(guò)程應(yīng)予以高度的重視。本文將對(duì)項(xiàng)目投資分析中存在的問(wèn)題以及項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

一、項(xiàng)目投資決策分析的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

項(xiàng)目投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用，投資的周期性波動(dòng)也決定了經(jīng)濟(jì)的周期性變化。現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)在項(xiàng)目投資方面存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，投資所形成的生產(chǎn)能力過(guò)剩等問(wèn)題。究其原因主要包括以下方面：

（一）投資信息不對(duì)稱

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息對(duì)于投資者的重要性是不言而喻的，投資者只有全面掌握投資信息，才能做出正確的投資決策，并有效確定調(diào)控方法和手段。獲取信息的渠道不暢，不完備甚至是錯(cuò)誤的信息，則會(huì)使得投資決策缺乏科學(xué)性，這可能造成重復(fù)建設(shè)、影響資金的使用效率和最優(yōu)投資方案的選擇，從而導(dǎo)致投資效率的降低甚至失敗。

（二）投資項(xiàng)目管理與決策水平較低

企業(yè)對(duì)投資決策問(wèn)題的重視程度不足以及專業(yè)人才的匱乏等是造成項(xiàng)目管理與決策水平低的主要原因。企業(yè)的決策層往往缺乏財(cái)務(wù)、投資、法律等方面的專業(yè)知識(shí)，缺乏駕馭風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)決策的過(guò)程和環(huán)節(jié)也缺乏認(rèn)識(shí)，往往導(dǎo)致決策失誤。此外，由于項(xiàng)目前期調(diào)研不充分，項(xiàng)目決策缺乏數(shù)據(jù)支持，主要依靠經(jīng)驗(yàn)判斷，投資的隨意性較大，導(dǎo)致其投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，使得投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）投資環(huán)境的分析

1、宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境包括貨幣政策、財(cái)政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等，企業(yè)只有準(zhǔn)確地把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，才能做出正確的投資決策，否則主觀片面的決策往往會(huì)面臨失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

2、行業(yè)環(huán)境分析

任何行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從萌芽、成長(zhǎng)到成熟、衰退的生命周期過(guò)程。處于成熟期的行業(yè)往往有著較快的增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)前景良好，利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)占有率較高，且在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)成熟、健全，因此成熟期的行業(yè)是投資者應(yīng)予以關(guān)注的。

3、企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)還應(yīng)關(guān)注行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度

一般而言，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度越高，企業(yè)產(chǎn)品的同質(zhì)性和可替代性就越強(qiáng)，企業(yè)在行業(yè)中的決定權(quán)就越小，企業(yè)的利潤(rùn)和產(chǎn)品的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響就越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高；而壟斷性越高的行業(yè)，企業(yè)的利潤(rùn)與產(chǎn)品的價(jià)格主要取決于企業(yè)自身的話語(yǔ)權(quán)和政府的管制，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（二）項(xiàng)目投資要符合企業(yè)總體的發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略明確了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向、定位和盈利水平，是企業(yè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)繩。項(xiàng)目投資須在符合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的前提下進(jìn)行，應(yīng)符合企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)。如果項(xiàng)目投資符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，那么企業(yè)可以在原有投資的基礎(chǔ)上追加投資。若所投資的項(xiàng)目有悖于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，那么即使該項(xiàng)投資能夠暫時(shí)獲利，也可能由于缺少長(zhǎng)期資源的支撐而最終導(dǎo)致失敗。

（三）確定合理的項(xiàng)目投資規(guī)模

投資規(guī)模是指項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中規(guī)定的全部設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、效益或投資總規(guī)模，即投資項(xiàng)目設(shè)定的正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年份可能達(dá)到的生產(chǎn)能力或使用效益。項(xiàng)目投資規(guī)模受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求量、工藝設(shè)備、資金和基本投入等因素的限制。理想的投資規(guī)模，應(yīng)是投入少、產(chǎn)出多、能夠使企業(yè)獲得最大盈利、建設(shè)與持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件均有充分保證的規(guī)模。

第4篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

關(guān)鍵詞：實(shí)物期權(quán)；信息化；投資決策

中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2011）20－0118－03

一、企業(yè)信息化項(xiàng)目投資特點(diǎn)

企業(yè)信息化投資主要指信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施投資、信息再利用以及信息技術(shù)與企業(yè)業(yè)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式結(jié)合的管理要素三方面的投資行為。信息化投資動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)，并且涉及的管理環(huán)節(jié)眾多，運(yùn)作復(fù)雜，同時(shí)面臨的內(nèi)部和外部環(huán)境的不確定性程度很高。因此，企業(yè)信息化項(xiàng)目投資具有以下不同于一般的項(xiàng)目投資的特點(diǎn)。

（一）不確定程度高

信息化技術(shù)本身的發(fā)展存在不可預(yù)見(jiàn)性，其成功與否需要在項(xiàng)目建成后生產(chǎn)過(guò)程中的不斷完善。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境存在的不確定性因素，如企業(yè)內(nèi)部管理體制、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的因素也對(duì)信息化項(xiàng)目投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資規(guī)模大，換代快

企業(yè)信息化項(xiàng)目通常在前期建設(shè)投入資金的數(shù)額巨大，如在新設(shè)備、新部件、新軟件的購(gòu)買以及相關(guān)人員培訓(xùn)、系統(tǒng)維護(hù)等方面需要持續(xù)增加資金，但一般項(xiàng)目的壽命周期相對(duì)而言卻比較短，更新?lián)Q代頻繁。

（三）收益的無(wú)形性和延遲性

信息化建設(shè)項(xiàng)目的收益并不總是能夠在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映出來(lái)，而且收益具有一定的時(shí)間滯后性，時(shí)間的長(zhǎng)短取決于信息化建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)模和程度。

（四）對(duì)人才的依賴性

信息化項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及企業(yè)的業(yè)務(wù)、技術(shù)、項(xiàng)目管理等方方面面，具有很多專業(yè)性的知識(shí)，因此，要求項(xiàng)目參與人員具備全面的知識(shí)，從而產(chǎn)生了對(duì)信息技術(shù)人才的依賴性。

（五）投資決策具有一定的柔性

信息化項(xiàng)目投資決策是一項(xiàng)或有決策，即決策可以根據(jù)市場(chǎng)的變化，決定項(xiàng)目的投資時(shí)間、規(guī)模、方式等，當(dāng)環(huán)境向有利的方向發(fā)展時(shí)可以作出一種決策，當(dāng)環(huán)境向不利的方向發(fā)展時(shí)，就作出另一種決策。投資過(guò)程中的這種靈活性被稱為經(jīng)營(yíng)柔性。

二、 傳統(tǒng)的信息化項(xiàng)目投資決策方法的局限性

傳統(tǒng)的信息化項(xiàng)目投資決策方法主要采用定量分析方法，常用的方法包括六種資本預(yù)算模型：回收期法、投資回報(bào)率（ROI）法、成本利潤(rùn)率法、凈現(xiàn)值法、獲利能力指數(shù)法和內(nèi)部收益率法。這些方法普遍存在兩大方面的缺陷：第一個(gè)缺陷是一些傳統(tǒng)投資決策方法要求預(yù)測(cè)將來(lái)具體的現(xiàn)金流量。由于信息化項(xiàng)目存在不確定性的情況，因此，在決策分析中只使用單一數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性受到質(zhì)疑。第二個(gè)缺陷是傳統(tǒng)的投資決策方法要求所有的投資決策在一開(kāi)始就確定下來(lái)。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，管理者們不能更新和修改投資決策方法，然而這種分析僅僅包括了初始的投資計(jì)劃，隨著時(shí)間的變化和項(xiàng)目的不斷進(jìn)展，項(xiàng)目投資的內(nèi)部條件和外部條件都會(huì)發(fā)生變化，尤其是信息化項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中受到內(nèi)外部各種因素的影響，初始的投資計(jì)劃可能需要不斷的改變。因此，傳統(tǒng)的投資決策方法已經(jīng)不能夠解釋信息化項(xiàng)目投資所遇到的問(wèn)題。

企業(yè)信息化投資決策是企業(yè)的戰(zhàn)略決策問(wèn)題，在對(duì)企業(yè)信息化項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)，需要對(duì)信息化項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行定量分析和定性分析[1]，由于信息化項(xiàng)目投資具有戰(zhàn)略投資的特點(diǎn)（不確定性、不可逆性和柔性），因此，信息化項(xiàng)目投資可以被認(rèn)為是企業(yè)的戰(zhàn)略投資。

三、基于實(shí)物期權(quán)的企業(yè)信息化多項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)框架

（一）實(shí)物期權(quán)簡(jiǎn)介

許多項(xiàng)目投資決策（尤其是信息化項(xiàng)目）具有不可逆性、未來(lái)收益的不確定性和時(shí)機(jī)選擇性。在項(xiàng)目投資過(guò)程中，投資者往往具有靈活性，可以根據(jù)市場(chǎng)的變化，決定項(xiàng)目的投資時(shí)間、規(guī)模、方式等，甚至干脆終止項(xiàng)目。投資過(guò)程中的這種靈活性被稱為管理柔性，管理柔性的存在使得投資者在投資過(guò)程中具有某種相應(yīng)的選擇權(quán)，而無(wú)相應(yīng)義務(wù)。Dixit和Pindyck[2]將這種選擇權(quán)比作一種金融看漲期權(quán)。當(dāng)新的信息獲得以及關(guān)于投資收益不確定性漸漸得到解決時(shí)，管理者時(shí)常具有改變初始經(jīng)營(yíng)策略的柔性。就金融期權(quán)而言，這種針對(duì)新信息采取的柔性通過(guò)改進(jìn)潛力限制損失（相對(duì)于初始預(yù)期）來(lái)增強(qiáng)投資機(jī)會(huì)成本價(jià)值。類似于金融期權(quán)，項(xiàng)目投資中這種柔性被稱為實(shí)物期權(quán)[3]。

實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)理論對(duì)實(shí)物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸。因此，我們可以將標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。與傳統(tǒng)的投資決策分析方法相比較，實(shí)物期權(quán)的思想方法不是集中于對(duì)單一現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，而是把分析集中在項(xiàng)目所具有的不確定性問(wèn)題上，即現(xiàn)金流的所有可能變化范圍，用概率的語(yǔ)言來(lái)描述，就是項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的概率分布狀況。當(dāng)使用關(guān)于現(xiàn)金流的概率分布和未來(lái)預(yù)期的市場(chǎng)信息時(shí)，實(shí)物期權(quán)分析方法把金融市場(chǎng)與投資項(xiàng)目的決策聯(lián)系起來(lái)，對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金流沒(méi)有進(jìn)行人為主觀的預(yù)測(cè)。與傳統(tǒng)的決策分析方法相比，實(shí)物期權(quán)分析的結(jié)果是投資項(xiàng)目的不確定，投資機(jī)會(huì)伴隨有更大的投資價(jià)值[4]。

最初，實(shí)物期權(quán)方法主要應(yīng)用于石油、銅礦等項(xiàng)目的投資決策分析，因?yàn)榕c這些項(xiàng)目相關(guān)的參數(shù)很容易確定[2]。1995年Trigeorgis指出，將實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用于信息技術(shù)投資領(lǐng)域?qū)⑹俏磥?lái)研究的方向[5]。金融期權(quán)的三個(gè)主要特征是：靈活性（時(shí)機(jī)選擇）、不確定性、不可逆性，即面對(duì)預(yù)先不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的環(huán)境（不確定性），只要期權(quán)價(jià)值對(duì)持有者不是最優(yōu)的，持有者就有權(quán)但是沒(méi)有義務(wù)（靈活性）行使期權(quán)，這種權(quán)利的實(shí)施要求期權(quán)持有者付出一定的成本（不可逆性）。信息化項(xiàng)目同樣具有上述三個(gè)特征，因此，在信息化項(xiàng)目投資分析中使用實(shí)物期權(quán)方法是合理的。

一般地，就投資者選擇投資項(xiàng)目來(lái)講，投資者所具有的實(shí)物期權(quán)來(lái)自于三個(gè)方面：首先是項(xiàng)目本身的特性，其次是投資者所具有的可變?nèi)嵝越?jīng)營(yíng)策略，最后是投資者所創(chuàng)造的合約。目前，人們所研究的實(shí)物期權(quán)類型多為上述三個(gè)方面所產(chǎn)生的實(shí)物期權(quán)，例如：推遲期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、收縮期權(quán)、放棄期權(quán)、增長(zhǎng)期權(quán)和一些復(fù)合期權(quán)等。

（二）基于實(shí)物期權(quán)的企業(yè)信息化多項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)框架

實(shí)物期權(quán)的理論真正的力量在于它是一個(gè)嶄新的戰(zhàn)略分析框架，它提供了一個(gè)未來(lái)不確定情況下的動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略分析工具，與傳統(tǒng)凈現(xiàn)值等[6]方法比較，實(shí)物期權(quán)決策法最重要的改變是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的看法，從“害怕不確定性/風(fēng)險(xiǎn)最小化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬牟淮_定性中取得收益/知識(shí)最大化”。從實(shí)物期權(quán)原理出發(fā)，我們將發(fā)現(xiàn)改進(jìn)戰(zhàn)略的新的途徑。企業(yè)信息化建設(shè)是當(dāng)前所有企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，具有戰(zhàn)略決策的意義，信息化建設(shè)本身的不確定性和不可逆性以及信息效應(yīng)的無(wú)形性和遲滯性使得其蘊(yùn)含著期權(quán)價(jià)值，因此，運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法可以幫助企業(yè)決策者做出靈敏快速的反應(yīng)，提高企業(yè)戰(zhàn)略決策水平。

根據(jù)專家對(duì)信息化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析和對(duì)各種信息化項(xiàng)目預(yù)期收益的判斷，可以識(shí)別出不同信息化項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)期收益，根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性及其項(xiàng)目預(yù)期的收益可將項(xiàng)目劃分到實(shí)物期權(quán)矩陣中，分別為：立即投資區(qū)、可能投資區(qū)、可能以后投資區(qū)、不投資區(qū)、可能放棄區(qū)及可能以后放棄區(qū)[7]，其中，P為企業(yè)設(shè)定的預(yù)期收益分界值。如圖1所示。

圖1中橫坐標(biāo)代表信息化項(xiàng)目的不確定性（風(fēng)險(xiǎn)），縱坐標(biāo)代表信息化項(xiàng)目的預(yù)期收益。從圖1中可以看出，位于最左側(cè)的兩個(gè)區(qū)信息化項(xiàng)目不確定性很低，即風(fēng)險(xiǎn)很低，因此可以立即做出投資決策。其中，第1區(qū)域中的信息化項(xiàng)目具有低風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，可以立即投資；第4區(qū)的信息化項(xiàng)目雖然風(fēng)險(xiǎn)低但其預(yù)期收益也很低，即使投資也不會(huì)為企業(yè)帶來(lái)明顯的收益，因此可以做出不投資的決策。第2區(qū)域和第3區(qū)域中的信息化項(xiàng)目不確定性偏高且預(yù)期收益高。其中，第3區(qū)域中的項(xiàng)目不確定性更大一些，因此決策者應(yīng)該暫且觀察一段時(shí)間，以后再做投資可能是更好的決策。相比較處于第2區(qū)域的項(xiàng)目不確定性相對(duì)小一些，則在當(dāng)時(shí)可以做出投資的決策。區(qū)域5和區(qū)域6中的信息化項(xiàng)目預(yù)期收益都很低，一般來(lái)說(shuō)決策者可能放棄這些項(xiàng)目的投資，但由于區(qū)域6中的信息化項(xiàng)目具有更高的不確定性，因此不排除以后可能會(huì)有盈利的可能，決策者可以等待一段時(shí)間再確定下一步?jīng)Q策將是一個(gè)明智的選擇。信息化投資項(xiàng)目與實(shí)物期權(quán)的對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示。

以上討論的實(shí)物期權(quán)只是針對(duì)信息化項(xiàng)目在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的管理方法，如果將時(shí)間因素考慮進(jìn)來(lái)，隨著內(nèi)部及外部環(huán)境的變化，信息化項(xiàng)目的不確定性將減少，對(duì)應(yīng)的實(shí)物期權(quán)也將隨之發(fā)生變化。如第6區(qū)域中的某一信息化項(xiàng)目執(zhí)行了推遲期權(quán)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的不確定性已經(jīng)大大降低，相應(yīng)的技術(shù)難點(diǎn)已經(jīng)突破，所處的內(nèi)外部環(huán)境等都朝著有利的方向發(fā)展，則此信息化項(xiàng)目將處于第1區(qū)的低風(fēng)險(xiǎn)高收益區(qū)，可以立即投資，執(zhí)行擴(kuò)張期權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 宋玉賢.企業(yè)信息化管理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2006：85-100.

[2] Thompson S H Teo，Poh Kam Wong， Ee Hui Chia， Information technology investment and the role of a firm： an exploratory study[J]．International Journal of Information Management， 2000，（20）： 269-286.

[3] 吳仁群.投資決策不確定性與競(jìng)爭(zhēng)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2008：5-7.

[4] 楊春鵬.實(shí)物期權(quán)及其應(yīng)用[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.

[5] Trigeorgis L. Real options： an overview.In L. Trigeorgis （ed.）， real options in capital investment-models， strategies and application [M]. Westport， CT： praeger， 1995，1-28.

[6] 王家庭.企業(yè)投資決策中的實(shí)物期權(quán)法與凈現(xiàn)值比較[J].金融教學(xué)與研究，2003，（3）：10-14.

[7] 呂通.實(shí)物期權(quán)在戰(zhàn)略決策中的應(yīng)用[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，1999：29-33.

Research on the enterprises informationization multi-project invest decision-making based

on the real option

ZHANG Cong-hui

(Economy management departpenemt,Tianjin electron informstion vocation technology college,Tianjin 300132,China)

Abstract: Business investment project information to the unusual project information to the project, a high degree of uncertainty, the delay immateriality and sexual characteristics and traditional investment decisions is very high appraisal method on the face of uncertainty in the informatization project can't make a scientific judgment, unable to give investors more flexibility.

第5篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

一、引言

所謂風(fēng)險(xiǎn)投資，是指把資金投向蘊(yùn)藏著較大失敗危險(xiǎn)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，以期成功后取得高資本收益的一種商業(yè)投資行為[1]。風(fēng)險(xiǎn)投資的整個(gè)過(guò)程貫穿一系列的投資決策，決策正確，則投資成功；決策失誤，必導(dǎo)致投資失敗。因此，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)投資理論與方法的一個(gè)重要研究方向就是構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)投資決策模型。準(zhǔn)確構(gòu)建決策模型不但需要利用恰當(dāng)?shù)难芯糠椒ǎ€要注重研究影響風(fēng)險(xiǎn)投資決策的重要因素。正確識(shí)別評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，有效挖掘投資潛力，可以幫助投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使收益做到最大化。

二、國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資決策本文由收集整理研究

國(guó)外關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)投資決策的研究主要分為三個(gè)階段：即一般風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)投資決策體系研究，不同類型、不同階段風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)投資決策體系研究和高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成功關(guān)鍵因素研究等。

（一）一般風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)投資決策體系研究

國(guó)外對(duì)vc的研究是從上世紀(jì)80年代中期開(kāi)始的。tyebjee&bruno[2]對(duì)41位風(fēng)險(xiǎn)投資家進(jìn)行調(diào)查和談訪，從市場(chǎng)吸引力、產(chǎn)品差異性、管理能力、逆境承受能力以及退出風(fēng)險(xiǎn)等5個(gè)方面建立風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估體系，為其他學(xué)者奠定了研究基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)投資是高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并舉的投資，投資決策是風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的平衡。damodaran認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)投資決策中一方面需要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的總體預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)與收益水平；另一方面是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)投資家的預(yù)期收益。macmillanl、siegel & narasimha（1985）沿用了tyebjee&bruno的研究方法，通過(guò)調(diào)研他們把風(fēng)險(xiǎn)投資家所關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分為六類主要指標(biāo)：競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、退出風(fēng)險(xiǎn)、執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)等。macmillanl、zemann& subbanarasimha（1987）在之前的研究基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)150個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資公司調(diào)查研究，研究表明新合資企業(yè)獲得成功的標(biāo)準(zhǔn)與兩大因素密切相關(guān)：初創(chuàng)期的競(jìng)爭(zhēng)程度，產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度。

對(duì)于之前的研究成果，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。vance&robert（1995）認(rèn)為之前的投資標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于復(fù)雜，他通過(guò)自己的采訪，從產(chǎn)品戰(zhàn)略思想、管理能力、收益三個(gè)方面建立了一套簡(jiǎn)易的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估體系。風(fēng)險(xiǎn)投資雖興起于美國(guó)，研究成果卻跨越了國(guó)界。在韓國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資較為蕭條時(shí)，joongdoug、jung&lee（1994）為了識(shí)別現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估指標(biāo)中重要的投資標(biāo)準(zhǔn)，作者研究了現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)投資的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)證研究結(jié)果表明創(chuàng)業(yè)者的管理能力、融資能力、產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力、產(chǎn)品或技術(shù)的優(yōu)越性、原材料的可獲得性、生產(chǎn)能力等六個(gè)因素在風(fēng)險(xiǎn)投資中較為重要。

（二）不同類型、不同階段風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)投資決策體系研究

風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)處在不同階段，發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不盡相同，隨著科學(xué)研究的深入發(fā)展，有學(xué)者開(kāi)始針對(duì)不同類型、不同階段的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行研究。m.kakati（2003）針對(duì)高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)設(shè)置了38個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，m.kakati教授把38個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為六類，分別為：企業(yè)家素質(zhì)，組織資源能力，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，產(chǎn)品特征，市場(chǎng)特征，融資能力。研究表明企業(yè)家素質(zhì)、組織資源的能力、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是企業(yè)生存能力和成就的關(guān)鍵性決定因素。chorev&anderson（2006）研究影響以色列高科技初創(chuàng)企業(yè)成功的關(guān)鍵因素，發(fā)現(xiàn)在管理、客戶關(guān)系、產(chǎn)品研發(fā)是比較重要的，然而通常所強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)政策、商業(yè)環(huán)境卻不太重要，但最為重要的是核心團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)態(tài)度和創(chuàng)業(yè)能力。

（三）高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成功關(guān)鍵因素研究

隨著科學(xué)研究的深入發(fā)展，對(duì)投資決策的研究越來(lái)越細(xì)致，有學(xué)者開(kāi)始研究影響高科技企業(yè)成功的關(guān)鍵因素，這些關(guān)鍵因素?zé)o疑是做決策時(shí)的重要參考因素。創(chuàng)業(yè)企業(yè)通常以技術(shù)取勝，cohen&levinthal（1990）為缺乏技術(shù)優(yōu)勢(shì)，即便有外部網(wǎng)絡(luò)資源和金融資本的支持，也難以在市場(chǎng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位。mcdougall、robinson& denisi（1992）認(rèn)為新企業(yè)擁有強(qiáng)大的技術(shù)優(yōu)勢(shì)就有獲得成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)并相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有進(jìn)入市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。hironori&sue（2002）研究風(fēng)險(xiǎn)投資家和創(chuàng)業(yè)者的認(rèn)知和情感對(duì)績(jī)效的影響。研究結(jié)果表明，認(rèn)知上的不一致的沖突有助于績(jī)效的增加，但是組織內(nèi)部私人之間的情感沖突則對(duì)合作績(jī)效起著負(fù)作用。chen、zou&wang（2009）研究表明，技術(shù)能力、人際網(wǎng)絡(luò)關(guān)系、金融資本是企業(yè)發(fā)展的三大引擎。

三、國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)投資決策研究

管理學(xué)決策理論認(rèn)為，一個(gè)完整的決策過(guò)程包括存在先后順序的三個(gè)階段，即問(wèn)題的識(shí)別與選擇—決策分析過(guò)程—決策與實(shí)施方案，決策分析過(guò)程在整個(gè)決策問(wèn)題中出于最重要的地位[3]。由于風(fēng)險(xiǎn)投資具有投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，而且投資資金有限，因此面對(duì)紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎篩選。如果風(fēng)險(xiǎn)投資家能在投資決策時(shí)充分考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素并正確分析評(píng)價(jià)和科學(xué)決策，那么就能有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資決策的研究，主要集中在風(fēng)險(xiǎn)投資影響因素和決策模型構(gòu)建兩個(gè)方面：

（一）風(fēng)險(xiǎn)投資影響因素研究

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資影響因素的研究，多數(shù)是參考國(guó)外現(xiàn)有相關(guān)研究文獻(xiàn)并根據(jù)自己的認(rèn)識(shí)形成決策指標(biāo)體系。湯京華和王玉珍[4]分析美國(guó)、荷蘭、臺(tái)灣等國(guó)家或地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估因素，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際，從產(chǎn)品差異度、市場(chǎng)吸引力、管理能力、經(jīng)濟(jì)績(jī)效、環(huán)境影響等五個(gè)方面建立指標(biāo)體系。資金一直被視為企業(yè)運(yùn)作的血脈，財(cái)務(wù)狀況是企業(yè)運(yùn)作效果的直觀反映，客觀、有效的財(cái)務(wù)記錄能揭示公司運(yùn)作的好壞情況。馬揚(yáng)等（1999）在以往研究的基礎(chǔ)上增加財(cái)務(wù)狀況等影響因素，建立了自己的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。鄒輝文等[5]通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的投資政策和投資階段的風(fēng)險(xiǎn)的分析，設(shè)置人員素質(zhì)、市場(chǎng)前景、技術(shù)水平、財(cái)務(wù)狀況、退出機(jī)制、社會(huì)環(huán)境等6個(gè)一級(jí)指標(biāo)、29個(gè)二級(jí)指標(biāo)，建立風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。投資處在不同階段、不同行業(yè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，彭衛(wèi)民[6]研究高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)為高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：管理能力因素、技術(shù)與產(chǎn)品因素、市場(chǎng)因素、退出及收獲的可能性因素。風(fēng)險(xiǎn)投資既有高風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)還存在高收益性，風(fēng)險(xiǎn)投資決策分析時(shí)不僅要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，還應(yīng)考慮收益因素。liu et al.（2011）針對(duì)高科技初創(chuàng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)建立了指標(biāo)體系，經(jīng)實(shí)證研究得到了17個(gè)影響投資的關(guān)鍵因素。張春英和姜丹（2001）從風(fēng)險(xiǎn)和效益兩個(gè)方面構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估的多目標(biāo)評(píng)估指標(biāo)體系。錢(qián)水土和周春喜[7]從企業(yè)發(fā)展角度，引入成長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)因素，分析成長(zhǎng)過(guò)程和環(huán)境以及企業(yè)道德對(duì)投資者投資風(fēng)險(xiǎn)的影響。

（二）風(fēng)險(xiǎn)投資決策模型構(gòu)建

風(fēng)險(xiǎn)投資決策分析過(guò)程中，充分預(yù)計(jì)到各種風(fēng)險(xiǎn)因素是關(guān)鍵，但識(shí)別到風(fēng)險(xiǎn)因素之后，如何使用科學(xué)的方法衡量風(fēng)險(xiǎn)與收益也至關(guān)重要。在國(guó)內(nèi)的研究文獻(xiàn)中，張春英和姜丹（2001）運(yùn)用層次分析法和模糊數(shù)學(xué)的集值統(tǒng)計(jì)原理分別進(jìn)行指標(biāo)權(quán)數(shù)確定和專家打分的數(shù)學(xué)處理，建立了定量評(píng)估模型；王世良和王世波[8]利用ahp構(gòu)建了一個(gè)具體的層次分析評(píng)價(jià)模型；魏星等（2004）[9]運(yùn)用層次分析法求出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重并利用模糊數(shù)學(xué)建立模糊綜合評(píng)價(jià)模型。層次分析法和模糊數(shù)學(xué)是一種比較簡(jiǎn)單實(shí)用的研究方法，但排列各指標(biāo)的相對(duì)重要性時(shí)受人為的影響因素比較重，而且一致性檢驗(yàn)難以通過(guò)，因此即便是同一套指標(biāo)體系在不同的風(fēng)險(xiǎn)投資家所得出的結(jié)論也莫衷一是。針對(duì)上述弊端，王學(xué)軍和郭亞軍[10]運(yùn)用序關(guān)系分析法（g1法）分析造成ahp判斷矩陣不一致的原因，指出了g1法與構(gòu)造判斷矩陣的本質(zhì)區(qū)別，解決了層次分析法的應(yīng)用難題。隨著科學(xué)研究的進(jìn)一步深入，張豐和段瑋婧[12]運(yùn)用因子分析法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)決策程序中初步評(píng)價(jià)階段的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行研究。孫曉梅[13]利用神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)建立投資決策模型，實(shí)證研究的科學(xué)性已經(jīng)被國(guó)外學(xué)者所證實(shí)，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能弱化人的主觀因素、降低人為因素在求權(quán)重中的影響。

四、對(duì)國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資決策研究基本評(píng)述

（一）從研究方法角度來(lái)看，

從研究方法角度來(lái)看，國(guó)外對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估決策的研究可以分為三類：①調(diào)查法，即采用對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資家面談或填寫(xiě)調(diào)查表的方法，來(lái)總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估決策指標(biāo)；②實(shí)證法，即采用對(duì)實(shí)踐案例分析的方法，提煉總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估決策的指標(biāo)；③理論法，即采用理論推導(dǎo)的方式來(lái)得出評(píng)估決策指標(biāo)。國(guó)外現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)中，風(fēng)險(xiǎn)投資決策的研究已經(jīng)有了從實(shí)證到理論、從宏觀到微觀、從定性到定量的轉(zhuǎn)變，影響因素的研究更具針對(duì)性和更可操作性。

（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)研究?jī)?nèi)容有效性偏若

風(fēng)險(xiǎn)投資實(shí)踐在我國(guó)起步較晚，文獻(xiàn)研究相比國(guó)外較為滯后[14]，因此國(guó)內(nèi)研究文獻(xiàn)多數(shù)借鑒國(guó)外現(xiàn)有研究成果基礎(chǔ)上形成自己的理論。我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資決策研究得到的結(jié)論缺乏檢驗(yàn)論證，研究成果難以保證與客觀實(shí)際相吻合?？傊?，上述還處于定性研究階段，投資決策影響因素的可操作性不強(qiáng)、難以量化[14]。不同發(fā)展階段、不同產(chǎn)業(yè)背景的創(chuàng)業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素不盡相同，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)研究的針對(duì)性較弱。

（三）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)研究方法的科學(xué)性不強(qiáng)

國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究投資決策方法時(shí)，普遍采取層次分析法、模糊數(shù)學(xué)、德?tīng)柗拼蚍址爸鞒煞址治龇ǖ确椒?，?duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或投資收益進(jìn)行評(píng)估。在使用這些方法求權(quán)重時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，得到的結(jié)論莫衷一是。

五、研究結(jié)論

針對(duì)以上國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究不足，擬開(kāi)展以下四個(gè)方面的研究工作：

（一）加強(qiáng)科學(xué)研究，建立符合我國(guó)實(shí)際投資影響環(huán)境的投資決策指標(biāo)體系。不同國(guó)家、不同地區(qū)的市場(chǎng)發(fā)育程度不一樣、投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，影響投資決策的因素不盡一致。因此，亟需根據(jù)我國(guó)的實(shí)踐環(huán)境，研究符合我國(guó)投資實(shí)際的決策影響因素，建立具有普遍適用性和內(nèi)在統(tǒng)一性的投資決策指標(biāo)體系。

（二）加強(qiáng)針對(duì)性研究，滿足不同投資主體的需要。風(fēng)險(xiǎn)投資主要支持高技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的開(kāi)拓與成長(zhǎng)[1]，高新技術(shù)分布廣泛，處在不同發(fā)展階段的風(fēng)險(xiǎn)不盡一致，沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的理論成果。因此，需要根據(jù)不同行業(yè)、不同發(fā)展階段的實(shí)際影響因素，加強(qiáng)研究的針對(duì)性。

第6篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

關(guān)鍵詞：實(shí)物期權(quán)；產(chǎn)品研發(fā)；不確定性；評(píng)估方法

1問(wèn)題的提出

在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，新產(chǎn)品的研發(fā)是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，現(xiàn)代社會(huì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益主要來(lái)自于企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。為此，企業(yè)要鞏固和提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)，就必須不斷研究和開(kāi)發(fā)顧客滿意和認(rèn)可的新產(chǎn)品和新服務(wù)，而新產(chǎn)品和服務(wù)的研發(fā)投資經(jīng)常面臨很多不確定性的因素，其主要表現(xiàn)為：技術(shù)、市場(chǎng)、研發(fā)周期等因素不確定性。這些不確定性加大企業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而為企業(yè)開(kāi)展新產(chǎn)品研發(fā)投資決策提出更高的要求。大量的文獻(xiàn)研究指出，以NPV為代表的傳統(tǒng)DCF投資決策分析方法存在著很多不足，尤其是在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性條件下產(chǎn)品研發(fā)投資決策，傳統(tǒng)的資本預(yù)算方法容易導(dǎo)致錯(cuò)誤的決策。為此，在企業(yè)新產(chǎn)品研究與開(kāi)發(fā)的投資決策中引入新方法——實(shí)物期權(quán)理論具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。本文是在實(shí)物期權(quán)理論的研究分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)企業(yè)新產(chǎn)品研究和開(kāi)發(fā)投資決策分析的特征，提出基于實(shí)物期權(quán)理論企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)的投資決策評(píng)估分析方法。



2企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)項(xiàng)目期權(quán)特性

期權(quán)是一種權(quán)力，即其持有人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)力而無(wú)義務(wù)按事先約定的價(jià)格購(gòu)買或出售某項(xiàng)資產(chǎn)或物品。實(shí)物期權(quán)理論是在金融期權(quán)理論基礎(chǔ)上對(duì)非金融資產(chǎn)應(yīng)用的擴(kuò)展，即把非金融資產(chǎn)當(dāng)作標(biāo)的資產(chǎn)的一種期權(quán)，此時(shí)期權(quán)的交割不是對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的買賣，而是對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)項(xiàng)目投資的延遲、擴(kuò)張、收縮、暫停等決策行為對(duì)項(xiàng)目影響的評(píng)估分析，是一種柔性的投資管理思想，其目的是解決企業(yè)在不確定性環(huán)境的投資決策問(wèn)題，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)產(chǎn)品研究與開(kāi)發(fā)是企業(yè)實(shí)施標(biāo)新立異與領(lǐng)先戰(zhàn)略獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力的根本途徑，由于產(chǎn)品研發(fā)活動(dòng)存在大量的不確定性因素的影響，產(chǎn)品研發(fā)的不確定性給它帶來(lái)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值，研究認(rèn)為不確定性越高，其投資機(jī)會(huì)價(jià)值越大。為分析其投資機(jī)會(huì)價(jià)值，不妨將R&D項(xiàng)目分為研發(fā)、中試和商品化三個(gè)階段（見(jiàn)圖1），商品化階段投資是在中試階段成功結(jié)束之后開(kāi)始的，若中試階段不成功，將不進(jìn)行商品化投資；而中試投資又是在R＆D研發(fā)成功之后開(kāi)始的，如果產(chǎn)品研發(fā)不成功，則不進(jìn)行中試階段投資，此時(shí)研發(fā)項(xiàng)目的損失僅為在t0時(shí)的初始投

資I0。對(duì)投資周期長(zhǎng)、技術(shù)難度大等不確定性投資項(xiàng)目決策，采用分階段的投資可以降低決策的風(fēng)險(xiǎn)損失。從圖中可看到，在產(chǎn)品研發(fā)過(guò)程中，決策者需要在三個(gè)關(guān)鍵決策點(diǎn)上做出選擇：一是在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即圖中的t0時(shí)刻決定是否進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)投資，以獲取該產(chǎn)品進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資的權(quán)利（即在研發(fā)階段形成看漲期權(quán)）；二是在研發(fā)活動(dòng)取得成功時(shí)，即圖中的t1時(shí)刻決定是否進(jìn)行中試階段的活動(dòng)，以獲取進(jìn)一步進(jìn)行商品化開(kāi)發(fā)的投資機(jī)會(huì)（在中試階段形成的看漲期權(quán)）；三是在中試活動(dòng)取得成功時(shí)，即圖中的t2時(shí)刻決定是否進(jìn)行新產(chǎn)品市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品上市和獲取產(chǎn)品銷售收益。通過(guò)上述分析，R&D投資決策柔性具有明顯的實(shí)物期權(quán)特征，可將產(chǎn)品研發(fā)過(guò)程可看作是一系列復(fù)合買入（看漲）期權(quán)的組合，利用金融期權(quán)定價(jià)模型加以分析，獲得柔性投資的機(jī)會(huì)價(jià)值。

一般來(lái)說(shuō)，投資決策存在實(shí)物期權(quán)特征應(yīng)具備不可逆性、不確定性和靈活性的特點(diǎn)。不可逆性是指某種行為一旦發(fā)生，就不可能回到初始狀態(tài)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，項(xiàng)目投資決策具有類似的性質(zhì)，即投資一旦發(fā)生，該項(xiàng)目就產(chǎn)生了沉沒(méi)成本，項(xiàng)目投資所形成的沉沒(méi)成本就具有不可逆性。從投資者的角度分析，投資項(xiàng)目的不可逆性是一種不利決策因素，存在投資損失的風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)外部環(huán)境不確定性情況下，決策者為避免投資決策不可逆行為的不利因素，提高投資決策風(fēng)險(xiǎn)收益，其決策靈活性的價(jià)值就體現(xiàn)得很充分，即投資柔性就相當(dāng)于基于實(shí)物資產(chǎn)的看漲期權(quán)，為分析投資決策柔性價(jià)值，可以運(yùn)用金融期權(quán)定價(jià)模型中的Black——Scholes期權(quán)定價(jià)模型對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。3在企業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

3.1實(shí)物期權(quán)理論及期權(quán)定價(jià)模型

1977，年StewartC.Myers首先提出實(shí)物期權(quán)的概念，他認(rèn)為現(xiàn)實(shí)中企業(yè)發(fā)展（收縮）機(jī)會(huì)和潛力都屬于實(shí)物期權(quán)。從研究文獻(xiàn)來(lái)看，企業(yè)投資決策中的實(shí)物期權(quán)主要有擴(kuò)張期權(quán)（expansionoption）、放棄期權(quán)(abandonmentoption)和等待期權(quán)（waitingoption）。實(shí)物期權(quán)理論是建立在金融期權(quán)理論的基礎(chǔ)上，是金融創(chuàng)新工具“期權(quán)”在公司戰(zhàn)略投資決策、價(jià)值評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)投資等領(lǐng)域的延伸運(yùn)用。實(shí)物期權(quán)價(jià)值一般采用金融期權(quán)定價(jià)模型進(jìn)行計(jì)算評(píng)價(jià)分析，在金融期權(quán)應(yīng)用領(lǐng)域中，經(jīng)典Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型運(yùn)用最為廣泛，但該模型只適用單階段、單個(gè)期權(quán)的問(wèn)題，對(duì)具有多階段、多期權(quán)復(fù)合期權(quán)的分析就不能直接進(jìn)行評(píng)價(jià)，而采用在此基礎(chǔ)延伸形成的復(fù)合期權(quán)定價(jià)模型，即Geske定價(jià)模型。

Geske定價(jià)模型是1979年由Geske在Black-Scholes定價(jià)模型的基礎(chǔ)上推導(dǎo)出來(lái)的適用于多階段、多期權(quán)的復(fù)合期權(quán)定價(jià)公式。其中M(k，h；p)是第一個(gè)變量小于k，第二個(gè)變量小于h，而變量之間相關(guān)系數(shù)為p的標(biāo)準(zhǔn)二維正態(tài)分布的累計(jì)概率函數(shù)；F是對(duì)市場(chǎng)化階段進(jìn)行投資后產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在t時(shí)刻的現(xiàn)值；Fc是第一個(gè)看漲期權(quán)被執(zhí)行時(shí)項(xiàng)目的臨界值，即第二個(gè)期權(quán)價(jià)值等于第一個(gè)期權(quán)執(zhí)行價(jià)格時(shí)項(xiàng)目的價(jià)值，可利用Black-Scholes模型計(jì)算；σ描述投資項(xiàng)目不確定性的波動(dòng)率；r是投資的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

3.2基于實(shí)物期權(quán)理論的項(xiàng)目投資評(píng)估分析方法

大量實(shí)物期權(quán)理論及相關(guān)文獻(xiàn)研究認(rèn)為：以NPV為代表的傳統(tǒng)DCF投資分析方法在對(duì)投資不確定性的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估分析已不適應(yīng)，實(shí)物期權(quán)理論完全可以替代，這是一種誤解，而實(shí)際上實(shí)物期權(quán)方法是對(duì)傳統(tǒng)的NPV方法的補(bǔ)充和修正。在企業(yè)項(xiàng)目投資決策中一般采用修正的凈現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估決策，即：修正的凈現(xiàn)值=傳統(tǒng)凈現(xiàn)值+期權(quán)價(jià)值。通過(guò)分析得出基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策評(píng)估準(zhǔn)則如表1所示（看漲期權(quán)）。在表中選擇繼續(xù)等待與按照期權(quán)價(jià)格出售轉(zhuǎn)讓投資機(jī)會(huì)的效果是等價(jià)的，而選擇執(zhí)行或放棄的準(zhǔn)則是：以合理的成本花費(fèi)就可以擁有繼續(xù)等待的機(jī)會(huì)，就應(yīng)首先選擇前者。當(dāng)NPV為正時(shí)，期權(quán)價(jià)值愈小愈表明應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行投資，而期權(quán)價(jià)值愈大則說(shuō)明應(yīng)當(dāng)?shù)却屯七t投資。當(dāng)期權(quán)價(jià)值大于NPV時(shí)，除非必須通過(guò)投資才能維持期權(quán)存在的條件下，才可馬上投資，且投資額必須滿足小于期權(quán)價(jià)值扣除其他價(jià)值損失的剩余，如負(fù)NPV，就應(yīng)延期進(jìn)行投資。

3.3利用Geske定價(jià)模型的實(shí)例分析

某生物制藥企業(yè)開(kāi)發(fā)新藥，投資者在t0=0時(shí)決定是否進(jìn)行初始研發(fā)投資，在t1=3年決定是否進(jìn)行臨床試驗(yàn)階段投資，在t=10年決定是否進(jìn)行商業(yè)化投資。初始投資I0=2500萬(wàn)元，在t1=3年時(shí)投資I1=9000萬(wàn)元；在t=10年時(shí)投資I=50000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)商業(yè)化投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在t=10年時(shí)的現(xiàn)值為80000萬(wàn)元。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)可以估計(jì)到該項(xiàng)目波動(dòng)率σ=25％，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r=4％。

（1）用NPV法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)(假定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率為15％)：

NPV=-2500-9000/(1+0.15)3+(80000-50000)/(1+0.15)10=-1000萬(wàn)元

由NPV＜0可知該項(xiàng)目是不可行的，應(yīng)當(dāng)放棄。

（2）利用Geske模型進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)：

先由Black-Scholes模型求得Fc=6.14(億元)，再將其他數(shù)據(jù)代入Geske模型表達(dá)式中可得C=1.96(億元)

第7篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Black-Scholes模型。同時(shí),Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況,以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,T表示項(xiàng)目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為Fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為C,年租金為S,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:E[max(SW-C,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格,V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為M,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為A,可行性研究費(fèi)用為J,V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。

S0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。

最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),Si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。

四、實(shí)證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開(kāi)街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析

為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。

該項(xiàng)目從2007年初開(kāi)始,開(kāi)發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開(kāi)始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。

根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表1。

考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的NPV=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。

3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開(kāi)始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開(kāi)始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。

參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元?？紤]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表2?？紤]資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出NPV=1158萬(wàn)元。

租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。

下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析

這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見(jiàn)表3。

假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見(jiàn)表4。

通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)B-S模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開(kāi)發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

參考文獻(xiàn):

[1]HayersR.H.,W.J.Abernathy.ManagingOurWaytoE-conomicDecline[J].HarvardBusinessReview,1980,58(4):67-77.

[2]HayersR.H.,D.Garvin.ManagingasIfTomorrowMat-tered[J].HarvardBusinessReview,1982,60(3):70-79.

[3]BlackF,ScholesM.ThePriceofOptionsandCorpo-rateLiabilities[J].JournalofPoliticalEconomy,1973,81(May-June):637-659.

[4]Cox,Ross,Rubinstein.OptionPricingASimplifiedApproach[J].JournalofFinancialEconomics,1979,7(3):229-263.

[5]Mayers,S.C.DeterminantsofCapitalBorrowing[J].JournalofFinancialEconomics,1977,5(2):145-176.

第8篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法，往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值，因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為，傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素，因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為，造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí)，金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法，他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo)，得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程，并運(yùn)用該方程，推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式，即著名的Black-Scholes模型。同時(shí)，Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型，使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化，進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策，并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)物期權(quán)方法的使用，正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且，實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定，而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破，兩種方法相互補(bǔ)充。

因此，實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法，已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題，將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析，是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是，將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中，有著比較嚴(yán)格的條件限制，主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性，其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型，并進(jìn)行實(shí)證研究，為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，可以分為兩大階段，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化，獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看，土地使用費(fèi)的投入，相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用，在支付了這筆費(fèi)用之后，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利，而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性，投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi)，推遲開(kāi)發(fā)投資。因此，投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)，在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性，包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等，因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性，使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常不是將資金一次性投入，而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式，在一期投資建設(shè)之后，根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況，以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)階段，蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí)，決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張，以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí)，決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式，以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此，在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段，存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道，商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者，可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此，要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算，首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算，在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后，再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零，則說(shuō)明項(xiàng)目可行，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值，則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，擁有到期日為2年的推遲期權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán)，進(jìn)行投資，也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，在對(duì)經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上，來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性，本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前，做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi)，除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外，還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本，即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的，等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下，在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值，相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格，其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增，其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率，t表示推遲期權(quán)的時(shí)間，T表示項(xiàng)目的壽命期，則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前，土地每年的閑置費(fèi)用為Fi，考慮項(xiàng)目的建設(shè)期，假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響，為了便于處理，這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益，則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后，將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為C，年租金為S，則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:E[max(SW-C，0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率，σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率，dz為維納過(guò)程增量，對(duì)式(2)進(jìn)行積分，得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格，V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值，C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算，本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外，則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此，對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率)，得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為M，所得稅稅率為h，土地費(fèi)用為A，可行性研究費(fèi)用為J，V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值，k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率，則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng)，且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益，是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值，即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。

第9篇：項(xiàng)目投資決策分析方法范文

在工程項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理就是要實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)：“質(zhì)量、工期、投資、安全”，所謂的投資控制，是在工程建設(shè)的全過(guò)程，把工程投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，發(fā)現(xiàn)投資偏差采取措施，保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

近年來(lái)，我國(guó)在積極探索工程投資控制的方法和途徑，制定了一系列的標(biāo)準(zhǔn)和條例，同時(shí)著力推行工程量清單報(bào)價(jià)，逐步形成有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的計(jì)價(jià)模式，取得了不錯(cuò)的效果。然而在實(shí)際的工程建設(shè)中，仍有許多工程出現(xiàn)概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的投資超支現(xiàn)象。究其存在的原因，我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面：

1. 忽視投資決策的重要作用，項(xiàng)目定義不明確。

項(xiàng)目投資決策分析目前已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，尤其是國(guó)家重點(diǎn)工程和大型工程均經(jīng)過(guò)投資專家的論證，探討其可行性，可是相當(dāng)部分中、小型工程項(xiàng)目仍不重視項(xiàng)目的投資決策分析，也不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定義，只是經(jīng)過(guò)非專業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)同志一起討論、商量，就決定進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，以致于在后期的工程建設(shè)中，又變更項(xiàng)目的規(guī)模、投資設(shè)備方案、工程實(shí)施的原材料等等，從而導(dǎo)致工程實(shí)際投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資限額。

2 .方案缺少優(yōu)化設(shè)計(jì)，不進(jìn)行項(xiàng)目方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

我國(guó)較多采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì),這樣很容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守，在規(guī)范已經(jīng)考慮了足夠的結(jié)構(gòu)承重要求下，再增加分項(xiàng)分?jǐn)?shù)，增大鋼筋配比，增大梁的截面積。同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案不進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的比較分析，能采用磚混結(jié)構(gòu)的卻選取用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。更有甚者一些設(shè)計(jì)單位從自身的經(jīng)濟(jì)利益去考慮，根本不考慮投資的節(jié)約。

3 .項(xiàng)目施工階段，設(shè)計(jì)變更多。

一般地講，對(duì)于設(shè)計(jì)文件除非不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，否則任何人員無(wú)權(quán)擅自更改設(shè)計(jì)。但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，伴隨著產(chǎn)生新的功能要求以及新材料、技術(shù)的應(yīng)用。項(xiàng)目業(yè)主為更好地貼近現(xiàn)代生活，提出對(duì)原設(shè)計(jì)文件的使用功能進(jìn)行修改，使用更好的材料，要的是高檔、超前，造成工程項(xiàng)目投資成倍的增加。

4 .造價(jià)管理人員綜合素質(zhì)差，不能滿足投資控制工作的需要。

目前的工程造價(jià)師，主要業(yè)務(wù)大多只是依靠定額進(jìn)行工程概預(yù)算的審結(jié)，由于業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)層面的差距，使他們?cè)诂F(xiàn)代造價(jià)管理的工作中不能得心應(yīng)手，表現(xiàn)得技術(shù)素質(zhì)差，缺乏處理工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的能力；缺乏相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和法律知識(shí)，處理工程索賠能力差。這種業(yè)務(wù)素質(zhì)，必然導(dǎo)致工程項(xiàng)目投資的超支。

另外合同管理不規(guī)范，宏觀政策的變化，物價(jià)上漲等客觀因素均能引起投資超支。然而作為項(xiàng)目的管理人員，我們知道，在工程項(xiàng)目管理工作中，業(yè)主是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程的總集成者，也是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程的總組織者。為此我想從業(yè)主處于項(xiàng)目管理的核心地位，從源頭上和管理的方法上提出工程項(xiàng)目投資管理防止出現(xiàn)超支援的對(duì)策。

1. 切實(shí)做好投資決策分析，確定投資控制的目標(biāo)。

投資決策是工程項(xiàng)目建設(shè)的第一步工作。在這一階段，據(jù)西方一些國(guó)家分析，投資機(jī)會(huì)分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)用總計(jì)約為總投資的1%左右，但是它的決策結(jié)果對(duì)總投資的影響是：一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為60～70 %；對(duì)使用功能的影響在70～80%。由此可見(jiàn)項(xiàng)目的投資決策對(duì)項(xiàng)目投資具有決定性的影響。

作為項(xiàng)目業(yè)主就要從思想上遺棄可行性研究可有可無(wú)，還多浪費(fèi)了部分資金的想法。相反應(yīng)在工程項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，聘請(qǐng)或委托資深的咨詢公司或高級(jí)顧問(wèn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)分析，融資情況分析，調(diào)查市場(chǎng)情況等，經(jīng)業(yè)主同意，確定工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、場(chǎng)地、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備的選型等問(wèn)題。然后再采用生產(chǎn)能力指數(shù)法，綜合指標(biāo)估算法等合適的估價(jià)方法，編制出建設(shè)投資和流動(dòng)資金所需的資金總額即：投資估算，并測(cè)算出建設(shè)期方案資金使用計(jì)劃。

經(jīng)過(guò)投資決策分析，一方面論證了項(xiàng)目在功能上、技術(shù)上和財(cái)務(wù)上的可行性；另一方面從投資控制的角度上講，它確定了投資控制的目標(biāo)，是預(yù)防投資超支的根本所在。

2、按規(guī)定進(jìn)行限額設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。

在工程項(xiàng)目建設(shè)周期的全過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資有重要的影響，是僅次于投資決策階段。所以業(yè)主在設(shè)計(jì)階段的投資控制更應(yīng)該發(fā)揮其主動(dòng)控制的職能，業(yè)主在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)，在設(shè)計(jì)合同或委托設(shè)計(jì)任務(wù)中明確以下幾點(diǎn)對(duì)投資控制是非常必要的。

a 必須按要求進(jìn)行限額設(shè)計(jì)即按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，再按初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。這樣就要求設(shè)計(jì)單位自主加壓，自覺(jué)要求各專業(yè)設(shè)計(jì)人員強(qiáng)化投資控制意識(shí)。在擬定設(shè)計(jì)原則、技術(shù)方案和選擇設(shè)備過(guò)程中先掌握工程的參考造價(jià)和工程量，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出節(jié)約投資的措施，力求將造價(jià)和工程量控制在限額范圍之內(nèi)。

b及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量跟蹤。現(xiàn)階段我們的業(yè)主只要把設(shè)計(jì)進(jìn)行委托，到設(shè)計(jì)文件完成，中間很少有人過(guò)問(wèn)。國(guó)際上早就開(kāi)始了讓工程師進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制。在設(shè)計(jì)過(guò)程中及階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，委托工程師對(duì)設(shè)計(jì)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入細(xì)致的審核。特別是審查設(shè)計(jì)保守，進(jìn)行過(guò)分設(shè)計(jì)，這樣可以提高其經(jīng)濟(jì)性，起到節(jié)約投資的目的。

c必須進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選。業(yè)主本身在這方面的知識(shí)往往處于劣勢(shì)，但通過(guò)不同設(shè)計(jì)方案之間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，可以從中選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，從而以較低的成本獲得較高的建筑功能。

3、實(shí)行投資目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制，是進(jìn)行投資控制的有效工具。

工程項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)、施工，到營(yíng)運(yùn)階段是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，少則幾個(gè)月，多則幾十年。如果等到在竣工結(jié)算時(shí)再去分析投資偏差，勢(shì)必導(dǎo)致竣工結(jié)算與投資估算之間相差甚遠(yuǎn)。我主張?jiān)陧?xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，實(shí)施投資目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制，使超投資的現(xiàn)象處于萌芽之中。

按照投資控制的動(dòng)態(tài)原理：“項(xiàng)目投入項(xiàng)目進(jìn)展收集項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)投資目標(biāo)的實(shí)際與計(jì)劃進(jìn)行比較進(jìn)行偏差分析并進(jìn)行糾編”的這一循環(huán)過(guò)程，針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，不同的項(xiàng)目建設(shè)周期，定期進(jìn)行循環(huán)。并從中收集項(xiàng)目實(shí)施的有關(guān)數(shù)據(jù)，采用表格法、曲線法去計(jì)算出投資偏差，并分析產(chǎn)生的偏差是業(yè)主原因、設(shè)計(jì)原因、施工原因。并根據(jù)這些原因采取相應(yīng)的措施來(lái)糾正投資偏差，從而實(shí)現(xiàn)投資的動(dòng)態(tài)控制和主動(dòng)控制。

4、依據(jù)合同管理，有效解決索賠問(wèn)題，是進(jìn)行投資控制的主要途徑。

目前的建筑市場(chǎng)，項(xiàng)目業(yè)主與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位已經(jīng)不存在任何行政關(guān)系，而是依靠合同來(lái)規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，通過(guò)合同來(lái)明確投資控制的目標(biāo)。

要依據(jù)合同進(jìn)行投資控制，首先要做到合同文本的嚴(yán)謹(jǐn)性，做到有法可依，從而保證合同的嚴(yán)肅性，為工程投資的有效控制提供法律上的保證。我們的合同示范文本與FIDIC新出版的《施工合同書(shū)》相比，在合同文本的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同文件的責(zé)、權(quán)、利方面還存在差距，后者涵蓋了業(yè)主的索賠、承包商要求的變更等有關(guān)工程建設(shè)的方方面面，并且對(duì)業(yè)主、承包商雙方的權(quán)利和義務(wù)做出了更加嚴(yán)格明確的規(guī)定，因此就很有必要結(jié)合我國(guó)建筑、保險(xiǎn)、金融等方面的法律法規(guī)，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修訂我國(guó)現(xiàn)行的合同文本，使之更嚴(yán)謹(jǐn)，更具備可操作性。

其次要發(fā)揮工程師的作用，使之更方便有效地解決爭(zhēng)議、索賠問(wèn)題，在FIDIC合同條款之下，工程師是業(yè)主與承包商之間公正的第三方，合同履行過(guò)程中不論是業(yè)主還是承包商的各種要求均應(yīng)提交工程師，其做出決定，在業(yè)主與承包商達(dá)成一致以前，不得對(duì)工程師的權(quán)力加以進(jìn)一步限制。這樣工程師就可以充分地發(fā)揮其施工管理的經(jīng)驗(yàn)，借助于工程現(xiàn)場(chǎng)的第一手資料，客觀、公正地處理業(yè)主與承包商之間的分歧，問(wèn)題處理結(jié)果很容易被雙方所接受。相關(guān)事實(shí)已經(jīng)證明，以合同管理為出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮工程師自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以有效地實(shí)現(xiàn)投資控制的目標(biāo)，保證業(yè)主取得合同的最佳成本效益。

5、綜合提升造價(jià)管理人員的素質(zhì)，提高投資控制的質(zhì)量。

現(xiàn)在我們都提倡“以人為本”，事實(shí)上，要解決投資超支現(xiàn)象，必須通過(guò)人的主觀努力才能實(shí)現(xiàn)，這里的“人”對(duì)項(xiàng)目投資管理來(lái)講就是造價(jià)管理人員。