房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)研究，工程管理

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。

1策劃管理

對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來(lái)對(duì)其設(shè)計(jì)開(kāi)展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。

策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過(guò)程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過(guò)，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國(guó)家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；

（4）通過(guò)電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開(kāi)查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；

（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過(guò)的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開(kāi)服務(wù)。

2開(kāi)發(fā)管理

是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來(lái)進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國(guó)家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國(guó)的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國(guó)際還有一定的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹(shù)立品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場(chǎng)蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營(yíng)管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開(kāi)，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購(gòu)房者提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語(yǔ)

任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，必須有其獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的整個(gè)過(guò)程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國(guó)際房產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究．國(guó)際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國(guó)物業(yè)管理．2005年 3 月．

[3] 劉克偉．工程建設(shè)的規(guī)劃.建筑基礎(chǔ)學(xué)．．2003 年 8月．

第2篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于500萬(wàn)元；

（二）有8名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（二）注冊(cè)資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取建設(shè)行政主管部門的意見(jiàn)。

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門審批立項(xiàng)。

第十七條  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見(jiàn)，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（三）綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)；

（四）地段差價(jià)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。

第二十二條  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國(guó)務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國(guó)務(wù)院和省政府沒(méi)有規(guī)定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)或者拍賣方式確定開(kāi)發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開(kāi)發(fā)者。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)，領(lǐng)取開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證和項(xiàng)目手冊(cè)。建設(shè)行政主管部門必須將開(kāi)發(fā)單位名稱、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門申報(bào)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。

第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)的要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開(kāi)發(fā)責(zé)任書(shū)變更手續(xù)，調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

第三十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第三十六條  參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對(duì)未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

第三十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)限制幅度；享受國(guó)家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第四十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)或者影響房屋原使用功能的，購(gòu)買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

第3篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

    第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

    第二條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

    第三條  自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

    第四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

    第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

    第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

    （二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。

    第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，持營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門備案。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和簡(jiǎn)政便民的原則，及時(shí)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。

    《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期為1年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完成的可以延長(zhǎng)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。

    第七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

    第八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

    各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。

    第九條  核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和辦理升級(jí)的審批權(quán)限按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不能越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

    （一）一級(jí)資質(zhì)：開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模不受限制；

    （二）二級(jí)資質(zhì)：可以開(kāi)發(fā)建筑面積在25萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目；

    （三）三級(jí)資質(zhì)：可以開(kāi)發(fā)建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目；

    （四）四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開(kāi)發(fā)建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目。

    第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。具體年檢辦法按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔(dān)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書(shū)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書(shū)。

    第十二條  自治區(qū)外一、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

    符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門登記，由項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門備案后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并接受項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。

    第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

    第十三條  旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

    第十四條  確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃行政管理部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃行政管理部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

    第十五條  確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

    第十六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

    第十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之日起15日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門備案。

    第十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

    第二十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

    （二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

    （三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

    （五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期綜合驗(yàn)收。

    第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

    （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

    第二十三條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對(duì)可能出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任方。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書(shū)面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

    第二十六條  旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出答復(fù)，同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

    第二十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作商品房預(yù)售廣告和其他方式宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)。

    第二十八條  商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的監(jiān)管制度。

    第三十條  商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價(jià)格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

    計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。

    第三十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

    第三十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定。享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

    第三十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十五條  預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十六條  違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由旗縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    第三十八條  違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由旗縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，可以并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的；

    （二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)的。

    第四十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》或者《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門予以警告、責(zé)令限期改正，可以并處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級(jí)的處罰。

    第四十一條  違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目未組織竣工驗(yàn)收交付使用的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門責(zé)令限期驗(yàn)收；逾期不驗(yàn)收的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

    第四十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書(shū)。對(duì)驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門責(zé)令限期返修，并處交付使用房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第四十五條  國(guó)家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評(píng)教育、責(zé)令停止職務(wù)或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

    （一）違反本條例規(guī)定，未達(dá)到資質(zhì)條件而批準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)的；

    （二）超過(guò)法定審批時(shí)限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準(zhǔn)建設(shè)的；

    （四）沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的；

    （五）不具備商品房預(yù)售條件而批準(zhǔn)預(yù)售的；

    （六）濫用職權(quán)，隨意處罰當(dāng)事人的；

    （七）其他違法違紀(jì)行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

第4篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的全過(guò)程，凡經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略概述

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、研究與開(kāi)發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財(cái)力、物力，使經(jīng)營(yíng)保持平衡的一種綜合性管理活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率、產(chǎn)值增長(zhǎng)率、人員增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)階段。

2.1成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

①財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期后，隨著銷售的順利增長(zhǎng)，利潤(rùn)逐漸增加，財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢(shì)頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)連接開(kāi)始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會(huì)面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時(shí)，企業(yè)效益、資信等級(jí)的提高開(kāi)始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對(duì)企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財(cái)務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。

③財(cái)務(wù)收益狀況

企業(yè)成長(zhǎng)期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式

通過(guò)創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營(yíng)，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開(kāi)始占有一定的市場(chǎng)份額，并不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長(zhǎng)階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長(zhǎng)期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營(yíng)業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)在成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會(huì)使企業(yè)比小規(guī)模時(shí)更具有成本優(yōu)勢(shì)。在價(jià)格敏感的市場(chǎng)中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤(rùn)率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長(zhǎng)期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無(wú)限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會(huì)再提高效率，相反會(huì)帶來(lái)新的困難和問(wèn)題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時(shí)，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時(shí)存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理

3.1開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工整個(gè)過(guò)程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國(guó)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

3.4過(guò)程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理包括上述的開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這三個(gè)方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項(xiàng)目管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及項(xiàng)目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

第5篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究并結(jié)合工作實(shí)踐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般涉及以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用

開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是房地產(chǎn)工程中最大的支出，其通常包括有土地費(fèi)、工程建設(shè)前期費(fèi)、建筑與安裝工程費(fèi)用以及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。以土地費(fèi)為例，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得某一地塊使用權(quán)所支出的出讓、征地拆遷和安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；又比如公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，它是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)具體項(xiàng)目要求建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)以及市政公用等配套設(shè)施所支出的費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用

與上述成本費(fèi)用不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用主要指企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所支出的直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其主要有管理、財(cái)務(wù)以及銷售等三方面費(fèi)用。以管理費(fèi)用為例，指的是房地產(chǎn)企業(yè)為確保某一項(xiàng)目得以順利建設(shè)而支出管理與組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他費(fèi)用

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，除了上述兩項(xiàng)外，其還涉及一些其他費(fèi)用，主要包括有諸如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅金以及其他行政事業(yè)性收費(fèi)等。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素

根據(jù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究，現(xiàn)階段影響開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素主要有以下幾個(gè)：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與規(guī)劃限制

在眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)影響因素中，其開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與規(guī)劃限制是最重要的一個(gè)，因?yàn)橐粋€(gè)地理位置優(yōu)越以及規(guī)劃條件相對(duì)寬松的項(xiàng)目能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。然而結(jié)合實(shí)際來(lái)看，地方政府由于受自身土地?cái)?shù)量以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等情況所影響，這就使其會(huì)對(duì)不同地點(diǎn)的地塊有著眾多的規(guī)劃條件限制。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)某一地塊前，地方政府已經(jīng)根據(jù)總體規(guī)劃，對(duì)該地塊設(shè)置了諸如土地用途、建筑容積率、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度以及建筑間距等多方面的限制條件，這不但決定了房地產(chǎn)企業(yè)在該地塊上所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型、數(shù)量、建筑選型以及高度等，同時(shí)更會(huì)影響企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)的高低。

（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)在確定某一地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，要充分結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)意圖、地塊地質(zhì)以及規(guī)劃限制條件，開(kāi)展項(xiàng)目整體的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)工作，這其中主要包括有建筑物、構(gòu)筑物、道路、綠地以及公共配套設(shè)施等方面內(nèi)容。結(jié)合實(shí)踐來(lái)看，隨著人們選購(gòu)住房時(shí)從過(guò)去單純滿足居住向更高品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中涉及的內(nèi)容更多、要求更高，不但推高了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)更會(huì)使得企業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)受此而影響。

（三）房地產(chǎn)周邊配套設(shè)施

除上述影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的因素外，其周邊配套設(shè)施情況也是重要因素之一。周邊配套設(shè)施一般包括水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療以及商業(yè)服務(wù)等，這些配套設(shè)施會(huì)隨著項(xiàng)目所在地政府規(guī)劃要求、地段繁華程度不同而各有差異。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對(duì)策探究

鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下降，企業(yè)要準(zhǔn)確分析導(dǎo)致這一局面的原因并采取相應(yīng)的對(duì)策，提高所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。為此，總結(jié)出了以下對(duì)策：

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力

房地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)在很大程度上受到社會(huì)性與政策性因素影響，近些年來(lái)隨著政府加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力因銀行緊縮銀根而不斷增大，也使其開(kāi)發(fā)投資效應(yīng)出現(xiàn)下降。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高自身融資能力，即通過(guò)整合融資渠道并在遵守相關(guān)法律法規(guī)情況下，加大非銀行途徑融資能力建設(shè)，使企業(yè)在獲得較好項(xiàng)目建設(shè)資金基礎(chǔ)上保障其投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；其次，降低融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的成本一般在3%至15%之間，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)該項(xiàng)成本更是高達(dá)20%，因而降低融資成本對(duì)于保障其投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有著極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在整合自身融資渠道基礎(chǔ)上選擇出融資成本適宜的方式。

（二）構(gòu)建科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是擇優(yōu)選擇，確保建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃質(zhì)量的重要保障，通過(guò)招標(biāo)競(jìng)標(biāo)，優(yōu)選投標(biāo)單位，雖然需要付出一定的財(cái)力、物力與人力，但其卻能夠給企業(yè)帶來(lái)更高價(jià)值的效果，有利于企業(yè)良好形象的樹(shù)立。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以取眾人之長(zhǎng)，最終重新組合成一個(gè)科學(xué)的設(shè)計(jì)方案。采用公開(kāi)招標(biāo)的方法來(lái)優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，能有效降低工程設(shè)計(jì)的成本費(fèi)用，也有利于工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的提升。

第6篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷管理

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)近十年多的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門很深的學(xué)問(wèn)。“酒香不怕巷深”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性；五是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性；六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。

2.1 產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略的核心是“為誰(shuí)服務(wù)”（消費(fèi)者是誰(shuí)）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.1.1需要避免的定位錯(cuò)誤

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：

一是定位過(guò)低。定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過(guò)高。如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買欲望。

2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

3.1幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法

（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法。以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。

（2） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。一是隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

3.2 幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略

（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。

3.3 幾種常見(jiàn)的調(diào)價(jià)方法

（1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的建筑業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。

（2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。

（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。

3.4價(jià)格控制

房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。 價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。

3.4.1促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買欲。目前我國(guó)常用的促銷方法有三種：

3.4.2廣告

廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見(jiàn)影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹(shù)立開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見(jiàn)摸得著的廣告。

3.4.3房地產(chǎn)展銷會(huì)

這也是一種促銷手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買欲。

3.4.4人員推銷

這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開(kāi)發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

第7篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；環(huán)境影響；建設(shè)項(xiàng)目

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近年來(lái)，在隨著改革開(kāi)放的不斷深入，城市化進(jìn)程得以快速的發(fā)展，規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，同時(shí)，這也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一個(gè)上升的趨勢(shì)，也帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在這種發(fā)展的同時(shí)，也給城市環(huán)境以及周邊居民的生活環(huán)境帶來(lái)了很多不利的因素，所引發(fā)的環(huán)境污染問(wèn)題也成為重點(diǎn)需要研究的對(duì)象，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中必須要以科學(xué)合理、高效、經(jīng)濟(jì)的手段并利用各種環(huán)保的新源，節(jié)能的材料等措施，以減少在施工期給環(huán)境所造成的不利影響問(wèn)題，以保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等建筑工程，它有別于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性:一方面項(xiàng)目在建設(shè)和使用過(guò)程中產(chǎn)生的廢水、噪聲、廢氣、固體廢物等會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生非常不利影響，是一個(gè)環(huán)境污染源；另一方面房地產(chǎn)項(xiàng)目又是人們?nèi)粘Ｉ罹幼　⑿蓍e、工作的場(chǎng)所，需要一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對(duì)象，保護(hù)級(jí)別和保護(hù)內(nèi)容一般優(yōu)于或多于周圍環(huán)境。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，既要評(píng)價(jià)它對(duì)外環(huán)境的影響，還要評(píng)價(jià)外部環(huán)境對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境影響，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它類型建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的一個(gè)重要區(qū)別點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中主要環(huán)境影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響主要分為施工期和營(yíng)運(yùn)期(即居住使用期)兩類，只要在項(xiàng)目的起始階段進(jìn)行合理規(guī)劃，在項(xiàng)目的實(shí)施階段對(duì)影響環(huán)境的因素進(jìn)行有效監(jiān)控，就能取得滿意的效果。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期主要環(huán)境影響及防治措施

（1）噪聲污染

在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備簡(jiǎn)單，不能很好地防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場(chǎng)周圍居民的生活帶來(lái)了很大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工周期較長(zhǎng)，使得周圍的居民長(zhǎng)期處于噪聲的污染之下。也引起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和周圍居民的糾紛，所以要確定建設(shè)項(xiàng)目施工期噪聲對(duì)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施，采用合理布局、消聲、吸聲、減震等方法減少噪聲污染。

（2）廢氣污染

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目由于施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免地會(huì)產(chǎn)生對(duì)大氣的污染；建筑垃圾長(zhǎng)期的也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。因此要明確施工期揚(yáng)塵污染防治措施，及時(shí)清運(yùn)，適量灑水。

（3）固體廢物污染

由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對(duì)對(duì)周圍居民的生活造成了很大的影響，而且破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量，對(duì)城市的景觀有消極的影響。所以應(yīng)該在施工前采用類比分析法預(yù)測(cè)固體廢物產(chǎn)生量從而確定排放去向，免除在施工過(guò)程中對(duì)周邊環(huán)境造成破壞。

（4）廢水污染

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期廢水污染主要來(lái)源于施工機(jī)械、建材沖洗和施工區(qū)地面清洗產(chǎn)生的廢水以及施工人員產(chǎn)生的生活污水，施工時(shí)在低洼地設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，經(jīng)沉淀作為施工用水的一部分重復(fù)使用。

（5）生態(tài)影響

房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響十分大，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)前，要明確項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中農(nóng)田、砍伐樹(shù)木以及綠地等破壞情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項(xiàng)目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時(shí)，還應(yīng)注意綠化布置的功能性(實(shí)用、經(jīng)濟(jì))，水體、樹(shù)木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要環(huán)境影響及防治措施

（1）生活污水

廢水主要為居民餐飲、洗浴、沖廁等生活污水、商業(yè)污水和停車場(chǎng)沖洗廢水等，生活及商業(yè)污水就地處理后同停車場(chǎng)沖洗廢水排入市政污水管，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠。

（2）生活垃圾

生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場(chǎng)，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施。

（3）大氣污染物及噪聲

大氣污染物主要是來(lái)自停車場(chǎng)產(chǎn)生的汽車尾氣，地下車庫(kù)等送排風(fēng)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)噪聲主要來(lái)自于配電房、水泵房等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，種植綠化隔離帶，合理配置綠化，增大綠樹(shù)率，能夠減少氣體及噪聲的污染，營(yíng)造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。

三、外環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境之間的影響是雙向的，而且要更多地受到周邊環(huán)境的影響，更具環(huán)境影響的敏感性和脆弱性。

1、項(xiàng)目建設(shè)選址的問(wèn)題

項(xiàng)目建設(shè)選址需要注意的問(wèn)題為：

（1）周邊環(huán)境中的隱患污染。由于城市功能分區(qū)不明，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于“黃金地段”、“肥地”，帶有一定的盲目性，造成許多房地產(chǎn)和工廠相鄰共處，而這些工廠大都有原料倉(cāng)庫(kù)，其中存放大量的易燃、易爆危險(xiǎn)品。此外，還常有許多潛在的危險(xiǎn)或有礙健康的因素存在，比如高壓線、發(fā)射臺(tái)等電磁輻射源的存在，其產(chǎn)生的電磁輻射可能導(dǎo)致某些慢性疾病的發(fā)生等問(wèn)題。

（2）在原工業(yè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，遺留的化學(xué)污染問(wèn)題。這部分的評(píng)價(jià)一般發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)前期購(gòu)買土地時(shí)，即場(chǎng)地評(píng)價(jià)。首先需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地之前的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，識(shí)別用地遺留的環(huán)境污染問(wèn)題，其次應(yīng)做相關(guān)的監(jiān)測(cè)，如地下水、對(duì)土壤等進(jìn)行監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)指標(biāo)需建立在對(duì)原土地調(diào)查的基礎(chǔ)上設(shè)定。再就是根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果提出土地治理方案，最后給出該地塊是否可以作為某種使用性質(zhì)開(kāi)發(fā)利用的結(jié)論。

因此在房地產(chǎn)環(huán)評(píng)中遇到和工廠相鄰共處的情況，在環(huán)境現(xiàn)狀評(píng)價(jià)中需要對(duì)相鄰的工廠進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查、分析，篩選出潛在的環(huán)境隱患，并針對(duì)各類環(huán)境隱患提出預(yù)防、緩減措施，并進(jìn)行措施的可行性論證及其環(huán)境達(dá)標(biāo)性論證。

2、噪聲問(wèn)題

房地產(chǎn)類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)往往選址于交通方便的地方，一方面方便的交通為開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)居住者提供了便利條件，但同時(shí)交通噪聲的污染也為將來(lái)居住者帶來(lái)巨大的煩惱。

周邊存在噪聲源的評(píng)價(jià)中概括起來(lái)可分為噪聲源不變和噪聲源有變化兩種情況。噪聲源不變的情況為噪聲源是目前已經(jīng)存在，而且將來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后也不會(huì)發(fā)生變化；噪聲源有變化的基本包括目前噪聲源存在，將來(lái)規(guī)劃有新的噪聲源的增加，噪聲污染的程度也將增大的。

對(duì)于噪聲源固定不變的情況在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中，噪聲預(yù)測(cè)方法宜選擇類比分析法，在建設(shè)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)測(cè)類比分析比較可行且準(zhǔn)確性高。在預(yù)測(cè)分析中應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地包括廠界進(jìn)行晝夜、實(shí)時(shí)、不同方案的監(jiān)測(cè)，并掌握噪聲源的規(guī)律，在監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，提出結(jié)論。對(duì)噪聲源有變化的，在噪聲影響預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)中宜選擇模型預(yù)測(cè)方法。根據(jù)本地噪聲源的性質(zhì)和規(guī)律等選擇合適的預(yù)測(cè)模型，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)方案和項(xiàng)目建設(shè)地現(xiàn)狀噪聲水平，進(jìn)行預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，提出防治措施，給出結(jié)論。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既是污染源，又是被保護(hù)的對(duì)象，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況，全面考慮分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作得到比較客觀，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作真正為項(xiàng)目服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

浙江省涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法全文第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放和外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指經(jīng)批準(zhǔn)在本省開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，以及有權(quán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)的省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱涉外房地產(chǎn)企業(yè))，按規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)公用基礎(chǔ)設(shè)施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條　本辦法適用于本省沿海開(kāi)放城市、沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)各市、縣以及經(jīng)省政府批準(zhǔn)的其他區(qū)域內(nèi)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

第四條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)本著統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)符合國(guó)家吸收外資產(chǎn)業(yè)政策的要求。開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于引進(jìn)外商投資舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)的工業(yè)廠房以及配套的生活服務(wù)設(shè)施等綜合性項(xiàng)目;開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快舊城改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;以及改善投資環(huán)境、加快外商投資區(qū)建設(shè)、進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第五條　除成片土地開(kāi)發(fā)外，外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)形式。

省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以已擁有的國(guó)有土地使用權(quán)、建筑物和工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為條件，與外商合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)。

第六條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)。

涉外房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議、合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第七條　省城鄉(xiāng)建設(shè)廳是涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行政主管部門。

第二章　企業(yè)設(shè)立

第八條　省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)。

外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，可按規(guī)定進(jìn)行投資，設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

第九條　設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備下列條件：

(一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須符合本辦法第四條的規(guī)定;

(二)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)必須達(dá)到國(guó)家建設(shè)部部頒三級(jí)及三級(jí)以上等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);

(三)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資?？梢砸淮涡岳U清出資，也可以分期繳付出資。

中外合資經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本中，外商出資比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。

中外合資經(jīng)營(yíng)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有一定規(guī)模，外商出資金額，一般應(yīng)在二百萬(wàn)美元以上或等值的其他可兌換貨幣。

第十條　設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。其項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告，應(yīng)報(bào)省計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)審批;合營(yíng)或合作各方簽訂的合同、章程，報(bào)省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)審查批準(zhǔn)，核發(fā)批準(zhǔn)證書(shū);合營(yíng)企業(yè)或合作企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書(shū)、合營(yíng)或合作各方簽訂的合同、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。

第三章　開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十一條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在本省開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其土地使用權(quán)的取得，須按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。

第十二條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由省計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)會(huì)同省城鄉(xiāng)建設(shè)廳實(shí)行專項(xiàng)計(jì)劃管理，并由統(tǒng)計(jì)部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門實(shí)行專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。

第十三條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理;在城市規(guī)劃區(qū)外的成片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)編制總體規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后按規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，按有關(guān)規(guī)定辦理。

第十四條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，一般應(yīng)由中華人民共和國(guó)境內(nèi)具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。需要委托中華人民共和國(guó)境外設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，該設(shè)計(jì)單位的資格須報(bào)省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審查。省城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)在十五天內(nèi)給予答復(fù)。

出售、出租給中華人民共和國(guó)境外人員的住宅，其建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適應(yīng)境外人員的居住需要。別墅式住宅占商品住宅的比例應(yīng)適當(dāng)控制。出售、出租給中華人民共和國(guó)境內(nèi)個(gè)人的住宅，須執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工，須納入建筑市場(chǎng)統(tǒng)一管理，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，并按統(tǒng)一規(guī)定的辦法進(jìn)行評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。工程質(zhì)量應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門依照規(guī)定實(shí)行監(jiān)督。

第十六條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)建成的房屋，應(yīng)組織竣工驗(yàn)收合格后，方可按規(guī)定出售、出租。

第四章　經(jīng)營(yíng)秘管理

第十七條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，可以按出讓合同規(guī)定出售、出租或抵押;以行政劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，須按規(guī)定辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，方可出售、出租或抵押。

第十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房屋應(yīng)以向境外銷售為主，其比例不得低于可供銷售總量的百分之七十，并收取外匯。

向中華人民共和國(guó)境外銷售的商品房屋，購(gòu)買者的身份應(yīng)符合國(guó)家公安管理的有關(guān)規(guī)定。向境內(nèi)銷售的商品房屋，購(gòu)買、租賃對(duì)象應(yīng)主要為外資企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè);境內(nèi)居民個(gè)人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購(gòu)買或租賃住宅;境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位和國(guó)營(yíng)集體企業(yè)，不得購(gòu)買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。

第十九條　房屋出售可在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行，也可在中華人民共和國(guó)境外進(jìn)行。但沒(méi)有與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或沒(méi)有在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家或地區(qū)除外。

第二十條　房屋出售價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。如出售價(jià)格低于房屋所在地商品房成本價(jià)的，當(dāng)?shù)厥?、縣房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出售人應(yīng)將出售價(jià)格報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和物價(jià)部門備案。

第二十一條　房屋買賣雙方應(yīng)簽訂買賣合同。房屋買賣合同應(yīng)具備房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、付款方式、交付使用時(shí)間、相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍、售后保修服務(wù)和違約責(zé)任等主要內(nèi)容。

第二十二條　雙方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)過(guò)戶登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

第二十三條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋須具備下列條件，報(bào)市、縣建設(shè)行政主管部門審查批準(zhǔn)。

(一)有審核批準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)圖紙;

(二)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用證;

(三)除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的百分之二十以上;

(四)工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定;

(五)預(yù)售計(jì)劃和對(duì)象符合規(guī)定;

(六)已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

第二十四條　預(yù)售房屋時(shí)，買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。涉外房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)售款應(yīng)存入指定的銀行。房屋竣工后，預(yù)售款必須首先用于支付及清償該預(yù)售房屋的全部費(fèi)用后，方可另作他用。

第二十五條　預(yù)售房屋交付時(shí)，買方憑《房屋預(yù)售合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按本辦法第二十二條的規(guī)定辦理登記。

第二十六條　房屋出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《房屋租賃合同》，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理租賃登記。

第二十七條　出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購(gòu)房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。

出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十八條　房屋所有權(quán)可以抵押。房屋所有權(quán)抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第二十九條　房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押登記。

第三十條　已出租的房屋抵押時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條　因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第三十二條　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十三條　高層樓宇和成組團(tuán)的居住新村、別墅區(qū)，須設(shè)立物業(yè)或屋宇管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)維護(hù)管理屋宇和公共設(shè)施。

第五章　法律責(zé)任

第三十四條　違反本辦法規(guī)定的，由各管理部門依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

第三十五條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知書(shū)之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以依法直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又拒不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十六條　中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)在履行合同、章程時(shí)發(fā)生糾紛，董事會(huì)不能協(xié)商解決時(shí)，可根據(jù)書(shū)面協(xié)議提請(qǐng)中華人民共和國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或其他的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

第三十七條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及房屋所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛，可向房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。

第六章　附則

第三十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中有關(guān)外匯事宜，依照國(guó)家外匯管理規(guī)定辦理。

第三十九條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)保險(xiǎn)，應(yīng)向中華人民共和國(guó)境內(nèi)的保險(xiǎn)公司投保。

第四十條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)以及其他納稅義務(wù)人應(yīng)按國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第四十一條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的房屋出售、預(yù)售、出租、抵押等情況，應(yīng)按年報(bào)送市、縣建設(shè)行政主管部門備案。

第四十二條　香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，投資設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，參照本辦法辦理。

第四十三條　本辦法執(zhí)行中的有關(guān)具體問(wèn)題由省城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條　本辦法自公布之日起施行。

涉外房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循原則第一條　為適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條　本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋;本市內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售的商品房屋;其他向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。

第三條　無(wú)錫市房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱市房管局)是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。

第四條　涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一管理。

第五條　涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家和地區(qū)除外。

第六條　涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人為主要對(duì)象。境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體不得購(gòu)買涉外商品房，特殊情況需購(gòu)買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣(市)政府批準(zhǔn)。

第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報(bào)市縣(市)房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。

第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(四)有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目工程施工圖紙;

(五)凡無(wú)地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程;有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上(不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開(kāi)戶銀行出具證明);

(六)工程施工進(jìn)度和交付日期已確定。

第九條　涉外商品房可在竣工后直接對(duì)外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(四)有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收合格證書(shū)。

第十條　涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。

第十一條　涉外商品房預(yù)售或銷售時(shí)，買賣雙方應(yīng)分別簽訂《外銷商品房預(yù)售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內(nèi)容包括：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份;

(二)商品房的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙;

(三)相應(yīng)的土地使用權(quán)比例及土地有償使用到期時(shí)間;

(四)商品房?jī)r(jià)格;

(五)商品房款的支付方式;

(六)房屋交付時(shí)間和交付方式;

(七)房屋的權(quán)屬和使用性質(zhì)的規(guī)定;

(八)賣方的修繕責(zé)任和買方應(yīng)遵守的關(guān)于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定;

(九)違約責(zé)任和糾紛處理方式;

(十)雙方約定的其他內(nèi)容。

第十二條　涉外商品房交易雙方簽訂的預(yù)售或銷售合同，應(yīng)經(jīng)房屋所在地市、縣(市)公證機(jī)關(guān)公證。

經(jīng)批準(zhǔn)在境外預(yù)售的商品房，需經(jīng)購(gòu)房者所在國(guó)(地區(qū))公證機(jī)關(guān)證明該境外購(gòu)買人在合同上簽名(蓋章)的真實(shí)性，憑此證明文件向市、縣(市)公證機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同公證。

第十三條　涉外商品房預(yù)售雙方應(yīng)于《外銷商品房預(yù)售合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理涉外商品房預(yù)售備案登記。

房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《外銷商品房預(yù)售合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，同時(shí)按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十四條　直接銷售涉外商品房，買賣雙方應(yīng)在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十五條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預(yù)售廣告除應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求外，須向廣告經(jīng)營(yíng)單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預(yù)售廣告中應(yīng)載明許可證編號(hào)，否則不得刊登銷售或預(yù)售廣告。

第十六條　涉外商品房?jī)r(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價(jià)低于本市商品房成本價(jià)時(shí)，市、縣(市)政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋預(yù)、銷售前將價(jià)格報(bào)市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門、物價(jià)部門和財(cái)政部門備案。

第十七條　非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售，應(yīng)符合《無(wú)錫市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)讓前，須經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，共有房產(chǎn)進(jìn)行涉外交易的，必須有共有人的書(shū)面協(xié)議。

有下列情況之一的房屋不得交易：

(一)無(wú)房屋所有權(quán)證的;

(二)行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補(bǔ)交土地出讓金的;

(三)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者他項(xiàng)權(quán)利未了結(jié)的;

(四)經(jīng)批準(zhǔn)列入建設(shè)項(xiàng)目，確定兩年內(nèi)拆除的;

(五)妨礙他人合法權(quán)益或者公共利益的;

(六)其他限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。

第十八條　非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應(yīng)在買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持合同到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理所有權(quán)審查、登記、繳納稅費(fèi)等手續(xù)，并到市、縣(市)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十九條　涉外房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓除應(yīng)按規(guī)定繳納契稅、交易管理費(fèi)外，還應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

土地增值稅由賣方交納，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)收取。

第二十條　涉外房產(chǎn)出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《涉外房產(chǎn)租賃合同》，經(jīng)公證后在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理登記。

第二十一條　出售已出租的房產(chǎn)，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購(gòu)房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。

出售已出租的房產(chǎn)，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十二條　涉外房產(chǎn)所有權(quán)可以抵押。涉外房產(chǎn)所有權(quán)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理抵押審核登記。

第二十三條　已出租的涉外房產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十四條　抵押關(guān)系終止后，自終止之日起十五日內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)合同與憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理注銷手續(xù)。

因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在三十日內(nèi)持有關(guān)憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬變更登記。

第二十五條　涉外房產(chǎn)交易中涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十六條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產(chǎn)，應(yīng)設(shè)立物業(yè)、屋宇管理機(jī)構(gòu)或委托有關(guān)物業(yè)公司負(fù)責(zé)屋宇和公共設(shè)施的維修管理。

第二十七條　違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進(jìn)行處罰：

(一)無(wú)照經(jīng)營(yíng)外銷商品房或涉外房產(chǎn)交易中違法經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門沒(méi)收非法經(jīng)營(yíng)所得，并處2萬(wàn)元以下的罰款;

(二)未取得商品房外銷許可證，私自進(jìn)行涉外房產(chǎn)交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，限期補(bǔ)辦手續(xù);不符合有關(guān)規(guī)定的，不予辦理有關(guān)手續(xù);

(三)隱匿涉外房產(chǎn)交易價(jià)格，偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門責(zé)令按實(shí)補(bǔ)交稅費(fèi)，并處以應(yīng)補(bǔ)交稅費(fèi)三倍以下的罰款;

(四)利用非法手段進(jìn)行房產(chǎn)登記的，登記無(wú)效，房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款;

第二十八條　涉外房產(chǎn)買賣(包括預(yù)售)、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生糾紛，可依法向有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第9篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

本文結(jié)合潮州市楓溪二村改造，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響及評(píng)價(jià)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響；防護(hù)；措施

從環(huán)境系統(tǒng)工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā),可以看到由于過(guò)去只注意生產(chǎn)過(guò)程,使物質(zhì)和能量流在系統(tǒng)中形成了不平衡性,引起了環(huán)境的污染和資源的浪費(fèi)?？疾煳廴疚锏漠a(chǎn)生到消除的連續(xù)過(guò)程,研究其相互的聯(lián)系和影響,合理地有效地解決水污染的綜合防治問(wèn)題。城市要想提高競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,關(guān)鍵在于人才,需要增強(qiáng)城市人才吸引力,營(yíng)造一個(gè)有利于人才集聚的環(huán)境。

1工程示例

1.1工程概況簡(jiǎn)介

潮州市楓溪二村位于廣東潮州市，現(xiàn)住的樓房大部分始建上世紀(jì)，已年久失修，房屋破舊不堪，存在嚴(yán)重安全隱患，且布局不合理，房屋密度大，采光條件差，由于大部分為平房，占用了大量土地。村內(nèi)供水供電設(shè)施老化難修復(fù)。排污、排水管道阻塞，每逢雨天經(jīng)常受浸，“臟、亂、差”等現(xiàn)象日益嚴(yán)重，環(huán)境越來(lái)越惡化。按市政府的要求為實(shí)現(xiàn)“加快舊城改造，美化、亮化城市”的目標(biāo)，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，改造舊村居，以改善當(dāng)?shù)鼐用褡≌瑮l件“臟、亂、差”的局面。

1.2 項(xiàng)目改造規(guī)模

項(xiàng)目總投資約198000萬(wàn)元，總占地面積約21.45萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路用地面積），總建筑面積約95.2萬(wàn)m2，建筑密度為27%，容積率為4.5，綠化率為30%。項(xiàng)目分兩期進(jìn)行改造建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商鋪、市場(chǎng)、文體設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、郵電服務(wù)設(shè)施、幼兒園、小學(xué)以及其它配套設(shè)施。其中一期總占地面積約9.8萬(wàn)m2，總建筑面積約49.8萬(wàn)m2，可提供住宅3292套；二期總占地面積約11.65萬(wàn)m2，總建筑面積約45.4萬(wàn)m2，可提供住宅3168套。

1.3 項(xiàng)目改造方案

首期工程總占地面積9.8萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路面積約0.87萬(wàn)m2），建筑面積約49.8萬(wàn)m2（其中住宅樓建筑面積42.9萬(wàn)m2，商鋪建筑面積1.8萬(wàn)m2，其它公共配套設(shè)施約5.1萬(wàn)m2），建筑密度27%，容積率為4.5，綠化率30%，共建32棟18層商住樓，共計(jì)可容納住戶3292戶。

二期工程總占地面積11.65萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路面積約2.67萬(wàn)m2），總建筑面積約453960.78m2（其中住宅樓建筑面積391527.39m2，商鋪建筑面積12883.7m2，地下停車場(chǎng)面積約49549.69m2）,建筑密度29%，容積率為4.5，綠化率30%，共建34棟（17層和18層）商住樓，共計(jì)可容納住戶3168戶。

2 輔助公用工程

2.1供電系統(tǒng)

本工程由市政電網(wǎng)引兩路10KkV電源，高壓供電系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供電方式。工程總用電計(jì)算負(fù)荷約為20073kW,設(shè)計(jì)變壓器總裝機(jī)容量25091KVA。

小區(qū)內(nèi)地下室防排煙風(fēng)機(jī)，消防泵，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)電源、各建筑內(nèi)消防用電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)負(fù)荷，二類高層住宅內(nèi)普通電梯、公共照明等用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其它一般照明用電負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。

2.2給、排水系統(tǒng)

水源擬采用城市自來(lái)水：從綠榕西路及長(zhǎng)德路市政管分別引出兩路DN250供水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)供生活及消防用水。在小區(qū)引入管后設(shè)總表計(jì)量。

1）生活給水系統(tǒng)：生活給水直接由潮州市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)供給，生活用水水質(zhì)符合國(guó)家現(xiàn)行生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

整個(gè)小區(qū)生活用水?dāng)M采用市政直供、生活水池--變頻加壓兩種供水方式。低區(qū)擬采用市政直供，高區(qū)采用變頻加壓供水。生活泵房擬分別設(shè)在地下室內(nèi)。高層室內(nèi)生活用水按每個(gè)分區(qū)供水壓力不大于0.45MPa的原則，分高、低兩個(gè)供水分區(qū)。

2）消防給水系統(tǒng)：消防給水直接由潮州市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)供給。消防設(shè)計(jì)按同時(shí)發(fā)生一次火災(zāi)考慮。室外消火栓水量30L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：30L/s。

排水系統(tǒng)采用雨污分流原則，分流后分別分開(kāi)排入市政排水、排污管網(wǎng)。

2.3 消防系統(tǒng)

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，根據(jù)本項(xiàng)目的建筑物面積＞50000m3，消防用水量按30L/s進(jìn)行設(shè)計(jì)，一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)計(jì)，一次性火災(zāi)消防用水量108m3，消防廢水量按用水量的80％計(jì)，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約86.4m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。

不具備自然排煙的防煙樓梯間前室及樓梯間均設(shè)單獨(dú)的正壓送風(fēng)系統(tǒng)，其正壓值樓梯間為50Pa,前室為25Pa。防煙樓梯前室(合用前室)正壓送風(fēng)口平時(shí)常閉，著火時(shí)著火層及其上下層(共三層)正壓送風(fēng)口打開(kāi)；防煙樓梯間隔層設(shè)置自垂式百葉風(fēng)口，著火時(shí)風(fēng)口全開(kāi)。

3. 工程污染因素分析

3.1 施工期污染源分析

拆遷階段主要是對(duì)地塊內(nèi)現(xiàn)有居民進(jìn)行搬遷和舊建筑的拆除、推平過(guò)程。在對(duì)舊建筑拆除過(guò)程中主要產(chǎn)生雨水沖刷廢水、噪聲、地面揚(yáng)塵、建筑垃圾等污染物。

土建階段主要進(jìn)行打樁測(cè)樁、建筑土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)及建筑內(nèi)外裝修等。其主要污染物有噪聲、揚(yáng)塵、廢水及固體廢棄物。

施工期間的污染物源強(qiáng)與施工隊(duì)的人數(shù)、施工土方工程規(guī)模、機(jī)械設(shè)備、施工水平、施工期限等密切相關(guān)，本項(xiàng)目的工程規(guī)模大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，由于種種不確定因素，目前現(xiàn)場(chǎng)施工人員難以準(zhǔn)確估算，本報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)估計(jì)：施工高峰期每天在現(xiàn)場(chǎng)的施工人員最大預(yù)計(jì)為200人。在此基礎(chǔ)上，本評(píng)價(jià)擬根據(jù)類比調(diào)查和查閱參考資料進(jìn)行定性定量分析。3.2 施工期廢水

施工期廢水主要是來(lái)自暴雨下的地表徑流、地下水、施工廢水及施工人員的生活污水。施工廢水包括吹沙、開(kāi)挖和鉆孔產(chǎn)生的泥漿水、機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水和洗滌水；生活污水包括施工人員的盥洗水、廚房廢水和廁所沖刷水；地下水主要指開(kāi)挖斷面含水地層的排水；暴雨地表徑流沖刷浮土、建筑砂石、垃圾、棄土等，不但會(huì)夾帶大量泥沙，而且會(huì)攜帶水泥、油類、化學(xué)品等各種污染物。

3.3 施工期噪聲

本項(xiàng)目拆遷以機(jī)械拆遷為主，不使用爆破，建設(shè)期間使用的機(jī)械主要有：混凝土攪拌機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)、卡車等等。

常用施工機(jī)械設(shè)備在作業(yè)期間所產(chǎn)生的噪聲值見(jiàn)表1。

表1 各種施工機(jī)械設(shè)備的噪聲值單位：dB（A）

3.4 施工期廢氣

施工過(guò)程中造成大氣污染的主要產(chǎn)生源有：建筑物拆除所引起的揚(yáng)塵、施工開(kāi)挖及運(yùn)輸車輛、施工機(jī)械走行車道所帶來(lái)的揚(yáng)塵；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的裝卸、運(yùn)輸、堆砌過(guò)程以及開(kāi)挖棄土的堆砌、運(yùn)輸過(guò)程中造成揚(yáng)起和灑落；各類施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛所排放的廢氣。揚(yáng)塵的起塵量與物料性質(zhì)、道路平整情況、風(fēng)速、施工強(qiáng)度、車流量、地面濕潤(rùn)度有關(guān)，情況較為復(fù)雜，機(jī)動(dòng)車輛及施工機(jī)械廢氣的產(chǎn)生與燃料油、工況、施工強(qiáng)度等有關(guān)，該大氣污染為無(wú)組織排放。

4.環(huán)保治理措施

4.1 污水治理措施

（1）本項(xiàng)目位于潮州市第一污水廠處理系統(tǒng)服務(wù)集水范圍，項(xiàng)目污水排入市政污水管道，進(jìn)入潮州市第一污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。

建設(shè)單位擬對(duì)污水采取如下治理措施：對(duì)生活污水作隔渣處理、糞便污水經(jīng)隔渣及三級(jí)厭氧化糞池處理后，其產(chǎn)生的污水需滿足《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（第二時(shí)段）和潮州市第一污水處理廠進(jìn)水水質(zhì)要求（二者擇其嚴(yán)者）后排入市政污水管網(wǎng)，進(jìn)入潮州市第一污水廠集中處理，最后排入三利溪。

（2）初期雨水通過(guò)雨水管收集后進(jìn)入景觀水體，用以補(bǔ)充景觀用水。

（3）消防廢水量按用水量的80％計(jì)，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約437.60m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。

4.2廢氣治理措施

（1）發(fā)電機(jī)廢氣：為保證市政停電時(shí)等緊急情況下使用以提供消防照明等緊急電源，本項(xiàng)目在一期東區(qū)西北角、一期西區(qū)東南角、一期西區(qū)東北角、一期西區(qū)西南角、二期南區(qū)西南角、二期北區(qū)西北角處共配設(shè)6臺(tái)總功率為6000kW發(fā)電機(jī)，建設(shè)單位擬將發(fā)電機(jī)尾氣經(jīng)水噴淋裝置（加表面活性劑）處理后，達(dá)到《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二時(shí)段二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即SO2最高允許排放濃度≤500mg/m3，NOx≤120mg/m³，煙色小于林格曼黑度一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，由內(nèi)置煙井引至所在建筑樓高出天面排放。

（2）地下室停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車尾氣：地下停車場(chǎng)汽車尾氣通過(guò)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)抽排，避免在地下室內(nèi)聚集；排風(fēng)口不朝向鄰近建筑物和公共活動(dòng)場(chǎng)所，排風(fēng)口離室外地坪高度大于2.5m，并作相應(yīng)的消聲處理。

（3）垃圾收集點(diǎn)、公廁產(chǎn)生的惡臭為無(wú)組織排放源，其邊界濃度執(zhí)行《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB14554-93)廠界標(biāo)準(zhǔn)值中新擴(kuò)改建二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。公共廁所嚴(yán)格按照《城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ 14-2005）設(shè)計(jì)施工，平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)公廁日常管理，保持公廁清潔，采取定期沖洗廁所、噴灑消毒藥劑、放置除臭劑等措施消除惡臭污染。

4.3 噪聲治理措施

建設(shè)單位對(duì)備用柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行隔聲、減振、消聲、吸聲綜合處理；水泵、變壓器設(shè)置在密閉的設(shè)備房?jī)?nèi)并進(jìn)行基礎(chǔ)減振處理；風(fēng)機(jī)經(jīng)過(guò)隔聲、減振處理，排風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行適當(dāng)消聲處理；對(duì)機(jī)動(dòng)車產(chǎn)生的噪聲，通過(guò)限速、禁鳴加強(qiáng)道路綠化等措施來(lái)控制。通過(guò)上述處理，項(xiàng)目設(shè)備產(chǎn)生的噪聲傳至邊界可達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)管理和合理控制運(yùn)營(yíng)時(shí)間后，項(xiàng)目商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的商業(yè)噪聲傳至邊界可達(dá)到《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB 22337-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)要求。

4.4 固體廢物處置措施

本項(xiàng)目的固體廢物主要是日常生活垃圾、廚余垃圾等，產(chǎn)生量約為15.15噸/日，建設(shè)單位應(yīng)將上述生活垃圾、廚余垃圾收集后交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。此外，建設(shè)單位還應(yīng)用帶蓋的可密封塑料桶對(duì)廚余垃圾暫時(shí)儲(chǔ)存，還需對(duì)垃圾集散點(diǎn)進(jìn)行消毒，殺滅害蟲(chóng)，以免散發(fā)惡臭，孽生蚊蠅。

4.5生態(tài)影響及水土流失防治措施

施工建設(shè)期間采取生物及工程相結(jié)合的措施，盡最大可能控制水土流失，并且在項(xiàng)目建成后采取多種恢復(fù)措施，積極引種鄉(xiāng)土植物，因地制宜，使項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境得以有效補(bǔ)償和恢復(fù)。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用后，其產(chǎn)生的污染源經(jīng)有效處理后，將不致對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。項(xiàng)目建設(shè)單位必須認(rèn)真執(zhí)行“三同時(shí)”的管理規(guī)定，落實(shí)本環(huán)境影響報(bào)告中的環(huán)保措施，并要經(jīng)環(huán)境保護(hù)管理部門驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目方可投入使用，如此本項(xiàng)目的建設(shè)從環(huán)保角度而言是可行的。

參考文獻(xiàn)

[1] 鐘喜華;苗萬(wàn)強(qiáng);盧映東;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容的探討[J];黑龍江環(huán)境通報(bào);2010年02期