房地產(chǎn)公司的建議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)虧損；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的每一個(gè)階段，都需要投入大量的流動(dòng)資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品單價(jià)高，產(chǎn)品銷售量受金融政策的影響大，產(chǎn)品可變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金一旦缺乏流動(dòng)性，房地產(chǎn)不可避免的面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金能夠靠企業(yè)權(quán)益性資金來獲得，而不是依賴債務(wù)性資金，房地產(chǎn)企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會(huì)降低。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基本是負(fù)債開發(fā)模式，利用房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時(shí)加大了企業(yè)債務(wù)性資金的比例，也為企業(yè)帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實(shí)力和項(xiàng)目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)必然不合理，引發(fā)不能按時(shí)支付到期借款本息的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

一、某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的因素分析

（一）信息不對(duì)稱

某房地產(chǎn)公司是私營(yíng)性質(zhì)的某房地產(chǎn)公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)資料未經(jīng)專業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)驗(yàn)證，這會(huì)使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財(cái)務(wù)虧損，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）融資遇阻

某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會(huì)受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因?yàn)橘Y歷限制，企業(yè)不能通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會(huì)出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目延緩施工，甚至項(xiàng)目停工的事件，這對(duì)整個(gè)公司正常運(yùn)營(yíng)是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來的負(fù)面影響。

（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債資金比例過高

資金結(jié)構(gòu)即企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系，某房地產(chǎn)公司的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的85%。某房地產(chǎn)公司的負(fù)債資金明顯過高，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，那隨之而來的就是財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理有效性差

某房地產(chǎn)公司既是投資者又是經(jīng)營(yíng)者的管理模式，降低了公司財(cái)務(wù)管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對(duì)短缺，管理機(jī)制簡(jiǎn)單，關(guān)鍵財(cái)務(wù)崗位則由家族內(nèi)部人掌控，而這部分人人財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)水平不高，常常利用人脈關(guān)系掩蓋了各種財(cái)務(wù)管理漏洞，必然使得公司的內(nèi)部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學(xué)性

某房地產(chǎn)公司在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負(fù)責(zé)人靠經(jīng)驗(yàn)做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學(xué)性。2013年某房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大公司規(guī)模，決定投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因?yàn)楣緵Q策人前期沒有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，沒有及時(shí)了解到政府的市政規(guī)劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產(chǎn)公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項(xiàng)目的地理位置事關(guān)公司經(jīng)濟(jì)命脈，某房地產(chǎn)公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負(fù)債融資，公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，突發(fā)事件使得公司資金周轉(zhuǎn)一時(shí)告急。

二、治理某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的對(duì)策

（一）經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著我國(guó)深化改革的推進(jìn)，國(guó)家重點(diǎn)倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，在房產(chǎn)市場(chǎng)飽和的環(huán)境下，應(yīng)該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設(shè)上，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營(yíng)模式，結(jié)合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產(chǎn)項(xiàng)目，避免與同其他房地產(chǎn)企業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該要抓住機(jī)遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。

（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產(chǎn)公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產(chǎn)公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來的發(fā)展。目前從某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其對(duì)資金的需求量會(huì)持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對(duì)于其近期籌資目的，建議某房地產(chǎn)公司應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如說，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產(chǎn)公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產(chǎn)企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產(chǎn)市場(chǎng)空置率過高，供需不平衡，人們對(duì)房產(chǎn)的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取財(cái)務(wù)管理理論中的將不同風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行組合投資，積極尋找其他的投資市場(chǎng)，不再局限在房產(chǎn)市場(chǎng)中，更好的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)市場(chǎng)的需求并能增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)目巨大，銷售回款的管理至關(guān)重要。本文建議某房地產(chǎn)公司從以下三個(gè)方面對(duì)銷售回款進(jìn)行管控：1）建立合理的客戶資信等級(jí)，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內(nèi)部需確定合理的銷售回款比例，實(shí)時(shí)監(jiān)控該指標(biāo)；3）確定回款責(zé)任制，做到回款人人有責(zé)。某房地產(chǎn)公司對(duì)每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細(xì)可查的記錄，落實(shí)到企業(yè)的每個(gè)人；4）協(xié)調(diào)好銀企之間的關(guān)系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時(shí)到賬。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。

（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施

鑒于某房地產(chǎn)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象，公司應(yīng)該利用在職學(xué)習(xí)與員工培訓(xùn)等方式來提升公司員工的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且需要加強(qiáng)管理層的風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)，做到從源頭上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該撤換公司關(guān)鍵崗位的親信，盡實(shí)做到企業(yè)的內(nèi)控制度可行有效，而不是虛設(shè)，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產(chǎn)公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，如果不通過實(shí)地考察與科學(xué)的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設(shè)想。

三、結(jié)論

本文通過梳理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，主要從資產(chǎn)狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個(gè)方面對(duì)其公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行識(shí)別，找出其出現(xiàn)財(cái)務(wù)虧損的原因然后根據(jù)某房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況提出了具體的控制財(cái)務(wù)虧損的措施。有利于公司對(duì)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)狀況的把握，更有利于公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)對(duì)中小型某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻(xiàn)】

[1]曹進(jìn)忠.集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理模式的實(shí)踐與思考[J].會(huì)計(jì)研究，2012(5).

[2]黃曉霞.企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制.[J]華南理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2013(8).

第2篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化，就變得十分必要。

2.M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀

2.1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分：土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。

2.2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。

在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。

3.M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議

3.1細(xì)化成本核算對(duì)象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。

3.2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬?！伴_發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括：土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。

3.3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施――第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下：

①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本―一 XX

貸：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄

借：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：應(yīng)付賬款―一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本

④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

第3篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);人力資源管理

中圖分類號(hào):F24

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)19-0176-02

1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀

人力資源管理作為企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一,對(duì)企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用;因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,人力資源管理也呈現(xiàn)出了積極的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn),是人才密集型行業(yè)。從趨勢(shì)上看,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面主要存在以下問題:

(1)從業(yè)人員眾多,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才緊缺。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè),真正形成一個(gè)行業(yè)不過是最近幾年的時(shí)間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經(jīng)營(yíng)及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才。加之在利潤(rùn)的刺激下,大批房地產(chǎn)公司一下涌出,使得房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)驟增,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才由于需要長(zhǎng)時(shí)間成長(zhǎng),不可能在短期內(nèi)滿足行業(yè)發(fā)展需要。目前,我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的受教育總體上處于中等水平,學(xué)歷水平集中在初中到大專之間,占從業(yè)人數(shù)的85.9%,整體學(xué)歷結(jié)構(gòu)偏低。高學(xué)歷,經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)管理人才,缺口在25%左右。隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來,客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身人員素質(zhì)以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的需求。

(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動(dòng)率高。目前,雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目運(yùn)作為主,周期短、見效快,企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養(yǎng)人才。這就造成了多數(shù)企業(yè)往往只將注意力集中到如何引進(jìn)人才這一點(diǎn),簡(jiǎn)單認(rèn)為只要把需要的人才吸引進(jìn)來就可以了,而忽略了如何更好的進(jìn)行人力資源管理與開發(fā)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了引進(jìn)來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對(duì)滯后。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關(guān)系、審批工資計(jì)劃、管理人事檔案等靜態(tài)管理職能,就其職能、發(fā)揮的作用而言,與把人力作為一種資源進(jìn)行開發(fā)、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上還停留在簡(jiǎn)單地對(duì)員工進(jìn)行考勤、分配、獎(jiǎng)懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對(duì)員工多是靠制度約束和強(qiáng)制,還屬“對(duì)立式管理”,缺少運(yùn)用人本管理思維來發(fā)揮員工工作潛能和積極性的“互動(dòng)式情感管理”。

(4)缺乏專業(yè)的人力資源管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)一般都偏重于專業(yè)技術(shù)人員的引進(jìn),而忽視了專業(yè)的人力資源管理人才的引進(jìn)。盡管很多企業(yè)都設(shè)有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評(píng)定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業(yè)的人力資源管理知識(shí),大多數(shù)人也沒有經(jīng)過專門的人力資源管理學(xué)習(xí),而這樣的人力資源管理隊(duì)伍必然難以適應(yīng)現(xiàn)代人力資源管理的要求。

(5)薪酬隨地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)不同而異。小公司的高級(jí)管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個(gè)值得重視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟(jì)水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產(chǎn)公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司平均年薪為5.6萬元。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點(diǎn)決定的:這類公司組織結(jié)構(gòu)龐大,崗位等級(jí)復(fù)雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級(jí)管理人員中間,這是由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員一般需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才來擔(dān)當(dāng),因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對(duì)象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個(gè)值得重視的問題。

(6)發(fā)展戰(zhàn)略不同導(dǎo)致薪酬結(jié)構(gòu)不同。多元化公司重視各業(yè)務(wù)單元的協(xié)調(diào)性;專業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其青睞保守的“軟封頂”;項(xiàng)目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎(jiǎng)金模式。在薪酬結(jié)構(gòu)方面的調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰(zhàn)略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰(zhàn)略專業(yè)型為6.1‰,小型房地產(chǎn)公司為6.7‰。仁達(dá)方略認(rèn)為,發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產(chǎn)公司普遍采用高基本工資、低獎(jiǎng)金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎(jiǎng)金模式),專業(yè)化大型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎(jiǎng)金、中等福利的政策(74%采用直線型獎(jiǎng)金模式),小型房地產(chǎn)公司普遍采用低基本工資、加速型獎(jiǎng)金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎(jiǎng)金模式)。仁達(dá)方略分析認(rèn)為,這是由于戰(zhàn)略導(dǎo)向不同而導(dǎo)致的。多元化的公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)多種業(yè)務(wù),因此他們?cè)谥贫í?jiǎng)金模式時(shí)必須考慮不同業(yè)務(wù)單元之間的協(xié)調(diào)性,因此采用相對(duì)保守的軟封頂模式;而戰(zhàn)略專業(yè)型公司由于具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,因此采用激勵(lì)性與穩(wěn)定性較平衡的直線性獎(jiǎng)金模式;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,目的很明確――在每一個(gè)短期項(xiàng)目中贏利,因此他們采用激勵(lì)效果很高的加速型獎(jiǎng)金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn),對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視,因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定,又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級(jí)很明顯;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對(duì)大型公司的崗位責(zé)任制較小,但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。

2 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議

(1)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃,為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃,提供員工開發(fā)技能和自我發(fā)展的機(jī)會(huì),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)。要特別重視綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的培養(yǎng),為其搭建職業(yè)發(fā)展平臺(tái)。在實(shí)際管理過程中,要注意為他們創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì),給每一名綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才提供足夠的發(fā)展空間和成長(zhǎng)時(shí)間,使其具有工作成就感并能逐步成長(zhǎng)。

(2)建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)跳槽現(xiàn)象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報(bào)率是擺在我們面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接,多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才;建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系;注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開發(fā)人力資源,為員工提供一定的發(fā)展空間。

(3)高度重視人力資源管理,徹底轉(zhuǎn)變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業(yè)的人力資源管理由“外部激勵(lì)”向“自我激勵(lì)”轉(zhuǎn)變;管理者實(shí)現(xiàn)由強(qiáng)制管理向情感管理的轉(zhuǎn)變。通過管理思路、方法、手段的根本轉(zhuǎn)變,達(dá)到吸引人才和留住人才的目的。同時(shí),企業(yè)應(yīng)樹立“大人力資源觀”,強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合,以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)提升,長(zhǎng)期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

(4)注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進(jìn)人力資源管理工具的引進(jìn)。現(xiàn)在,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識(shí)到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統(tǒng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實(shí)施,增加員工的參與管理意識(shí),提高企業(yè)文化。

參考文獻(xiàn)

[1]李迎春.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[J].山西科技,2009,(1).

[2]孟華興,張偉東,楊杰.人力資源管理[M].北京:科技出版社,2006.

第4篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

收稿日期：2015-01-13

作者簡(jiǎn)介：林德瓊（1963-），男，福建寧德人，博士研究生，主要從事金融工程和信托研究。E-mail：lindurk@126.com

劉善存（1964-），男，河北棗強(qiáng)人，教授，博士生導(dǎo)師，管理學(xué)博士，主要從事金融市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)、行為公司金融研究。

（北京航空航天大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京100191）

摘要：本文以合作博弈理論為基礎(chǔ)，結(jié)合合作博弈理論中Sharply值的基本思想，以及房地產(chǎn)信托計(jì)劃中參與者的利益分配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)信托產(chǎn)品定價(jià)模型。利用該定價(jià)模型，通過數(shù)值仿真分析信托規(guī)模、信托業(yè)的平均回報(bào)率、無風(fēng)險(xiǎn)利率以及宏觀政策對(duì)信托計(jì)劃中各參與者及投資者預(yù)期收益率的影響，并給出房地產(chǎn)信托計(jì)劃中投資者預(yù)期投資收益率的計(jì)算方法。通過實(shí)例論證測(cè)算得出的投資者預(yù)期投資收益率與信托公司給出的預(yù)期收益率相差不大，表明本文所構(gòu)建的模型是合理的。

關(guān)鍵詞 ：合作博弈理論；Sharply值；信托產(chǎn)品定價(jià)模型；房地產(chǎn)信托計(jì)劃

中圖分類號(hào)：F832.49文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000-176X（2015）04-0054-07

中國(guó)信托業(yè)經(jīng)過黃金十年的飛速發(fā)展，截至2014年末，其管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到近14萬億元人民幣，僅次于銀行業(yè)，已躍居國(guó)內(nèi)第二大金融業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要角色。作為金融市場(chǎng)重要的投融資渠道之一，信托公司運(yùn)行的效率和發(fā)展會(huì)直接影響到社會(huì)資金配置效率和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，其風(fēng)險(xiǎn)管理及產(chǎn)品定價(jià)日益受到海內(nèi)外金融界的重視。如何更加合理定價(jià)信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品（也稱信托計(jì)劃），充分保障投資人的利益，真正使信托公司發(fā)揮“受人之托，代人理財(cái)”的職能，對(duì)于信托參與者來說意義重大。

對(duì)信托產(chǎn)品定價(jià)研究的文獻(xiàn)主要包括：余力等［1］運(yùn)用CAPM模型和Bayesian VAR模型，對(duì)我國(guó)集合信托產(chǎn)品的定價(jià)規(guī)律進(jìn)行研究，認(rèn)為其產(chǎn)品收益率偏重于安全性和穩(wěn)定性，在定價(jià)過程中存在較強(qiáng)的慣性。王謙［2］認(rèn)為，企業(yè)發(fā)行債券可對(duì)信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)造成沖擊，并可對(duì)信托產(chǎn)品的收益率產(chǎn)生制約。鄧旭升和肖繼五［3］基于SVAR-GARCH-M模型和因子分析法研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)集合信托產(chǎn)品預(yù)期收益率是以債券回購利率為基準(zhǔn)，并隨國(guó)內(nèi)價(jià)格水平的變化進(jìn)行調(diào)整。許雄斌［4］以信托創(chuàng)新產(chǎn)品為研究對(duì)象，對(duì)信托產(chǎn)品定價(jià)規(guī)律做過研究。

鑒于針對(duì)具體信托產(chǎn)品定價(jià)的研究還很少，本文基于合作博弈理論，以房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品為研究對(duì)象，構(gòu)建信托產(chǎn)品定價(jià)模型，并通過實(shí)例論證其合理性。

一、合作博弈理論及在定價(jià)方面的應(yīng)用

根據(jù)博弈局中人之間是否具有有約束力的協(xié)議，可以將一個(gè)博弈過程分為合作博弈和非合作博弈。合作博弈主要研究在博弈局中人之間具有約束力的協(xié)議并使得整體利益最大時(shí)，各局中人如何分配收益的問題。其中，合作是合作博弈的基礎(chǔ)，團(tuán)體理性是其重點(diǎn)。

條件（1）稱為集體理性，它描述的是帕累托最優(yōu)條件，即所有局中人的收益之和等于聯(lián)盟的收益。條件（2）稱為個(gè)體理性，它描述的是博弈局中人的個(gè)體理性，也就是說參與合作后局中人的利益大于不合作時(shí)的利益。只有當(dāng)滿足以上兩個(gè)條件時(shí)，局中人才會(huì)與其他人合作形成一個(gè)聯(lián)盟。

因?yàn)闈M足個(gè)體理性以及集體理性的配置可能不是唯一的，所以需要考慮配置之間的優(yōu)劣問題。

定義3［7］ ：對(duì)于聯(lián)盟S的兩個(gè)配置x，y，如果x，y滿足以下條件，那么稱配置x占優(yōu)于配置y。

xi> yi， i∈S

由合作博弈的定義易得，各局中人互不合作形成的獨(dú)立聯(lián)盟不是占優(yōu)聯(lián)盟。

根據(jù)占優(yōu)的概念可以判斷各個(gè)配置的優(yōu)劣，從而判斷出最優(yōu)的配置，得到穩(wěn)定的聯(lián)盟，也即得到合作博弈的解。本文對(duì)幾種合作博弈解進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹和分析。

定義4［8］ ：合作博弈中，核心指所有不被占優(yōu)的配置組成的集合，記為C(v)。

一方面，并不是所有合作博弈都存在非空核心；另一方面，當(dāng)合作博弈存在非空核心時(shí)，核心里的配置常常是有無限多個(gè)，因此，合作博弈的解不易得。1953年Sharply提出了Sharply值，給出了合作博弈解的公理化概念。Sharply值的主要含義是根據(jù)聯(lián)盟中各局中人的邊際貢獻(xiàn)確定整個(gè)聯(lián)盟的利益分配，即每一個(gè)局中人的利益為他所參與的聯(lián)盟邊際貢獻(xiàn)的期望值。

定義5［9］：含有n個(gè)局中人的博弈（N，v）的利益分配方式如下：

Sharply在1953年證明了Sharply值滿足有效性公理、對(duì)稱性公理和可加性公理，并且Sharply值是唯一的。此外，Sharply還證明了Sharply值屬于核心，即Sharply值是占優(yōu)配置。下面簡(jiǎn)單介紹Sharply值滿足的三個(gè)公理：

首先，有效性公理：若對(duì)i∈N，?S∈N，有V(S∪{i})=V(S)，則φi(v)=0。其中局中人i稱為啞元（dummy player）。

直觀理解，啞元i不影響任何聯(lián)盟的利益分配，換句話說，啞元不對(duì)大聯(lián)盟的利益做出任何貢獻(xiàn)，因此啞元的利益為0。

其次，對(duì)稱性公理：設(shè)π是{1，2，…，n}的一個(gè)置換，有φπ(i)(v)=φi(v)

直觀理解，即每一個(gè)局中人的利益與其在博弈中的位置無關(guān)，僅與其對(duì)整個(gè)聯(lián)盟的邊際貢獻(xiàn)有關(guān)。

最后，可加性公理：對(duì)于合作博弈的任意兩個(gè)特征函數(shù)u和v，有φi(u+v)=φi(u)+φi (v)。

可加性公理的直觀理解，為局中人i所參與的獨(dú)立博弈構(gòu)成的新博弈的利益是獨(dú)立博弈的利益的和。

二、 房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品及其定價(jià)模型構(gòu)建

1.房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃及其分類介紹

房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃是信托公司設(shè)計(jì)并發(fā)行的一種專門投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，投資的房地產(chǎn)可以是居民樓（經(jīng)濟(jì)適用房、危房改造、棚戶區(qū)建設(shè)、商品房等）、商業(yè)建筑和辦公樓等。該信托計(jì)劃不僅作為債權(quán)，也可以作為股權(quán)投資于房地產(chǎn)股票或未上市房地產(chǎn)公司的股權(quán)。此理財(cái)產(chǎn)品類似于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

REITs（Real Estate Investment Trusts）在國(guó)外比較盛行，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)特定投資者的資金，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。嚴(yán)格地講，我國(guó)目前房地產(chǎn)信托計(jì)劃尚不是國(guó)際意義上的REITs。因?yàn)镽EITs的顯著特點(diǎn)在于：收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；收益的大部分（約90%）將用于分紅；長(zhǎng)期回報(bào)率較高。而我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的收入來源于房地產(chǎn)抵押貸款取得的利息，而且屬于私募性質(zhì)，流動(dòng)性差，收益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓但目前還不能上市交易。國(guó)際意義上的REITs其絕大多數(shù)屬于公募，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。

根據(jù)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的收入來源可以將該信托計(jì)劃分為：權(quán)益類、抵押貸款類、混合類房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃；也可根據(jù)是否可以追加發(fā)行，可以將該信托計(jì)劃分為開放型和封閉型。

2. 房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃合作博弈解的選擇

房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中主要涉及到：委托人（投資人）、受托人（信托公司）、房地產(chǎn)公司以及保管人（商業(yè)銀行）。商業(yè)銀行起到保管信托資金的作用，收取的保管費(fèi)用也是確定的。所以在信托定價(jià)過程中可以不考慮商業(yè)銀行。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃形成的原因在于，投資人有資金但沒有好的投資選擇，房地產(chǎn)公司又有融資需求。此時(shí)信托公司作為金融機(jī)構(gòu)利用自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)為投資人提供專業(yè)的理財(cái)服務(wù)，如向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集信托資金，以股權(quán)或債權(quán)形式解決房地產(chǎn)公司的融資需求，從中獲得必要的服務(wù)費(fèi)用（即信托報(bào)酬或傭金）以及投資收益。這樣投資人可以獲得投資收益，房地產(chǎn)公司可以獲得融資。所以投資人、信托公司、房地產(chǎn)公司在整個(gè)信托計(jì)劃中形成了一個(gè)利益聯(lián)盟，而這個(gè)聯(lián)盟最關(guān)心的問題就是整個(gè)聯(lián)盟的利益是如何分配的。

根據(jù)合作博弈的概念，房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的利益分配問題可以利用合作博弈的相關(guān)知識(shí)解決，即對(duì)這個(gè)合作博弈問題進(jìn)行求解，根據(jù)前面介紹的兩種重要的合作博弈解——核仁和Sharply值的性質(zhì)，并考慮到合作博弈解的可計(jì)算性和操作性，以及Sharply值體現(xiàn)的公平合理性，本文選取Sharply值求解房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中的合作博弈解。

3.房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品定價(jià)模型的假設(shè)

根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃合作博弈的局中人可以簡(jiǎn)化為：房地產(chǎn)公司、信托公司以及投資者。房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，必然受到國(guó)家政策的影響。因此，在該信托計(jì)劃的合作博弈建模中需要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素。

在一個(gè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中，所有的投資者又都是同質(zhì)的，且信托產(chǎn)品的收益分配又與投資者的投資額有關(guān)，所以可以將所有的投資者看做一個(gè)總的投資者，各投資者的收益為投資資金在總資金中的比例與總投資者收益的乘積。

設(shè)投資者購買信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的總資金為K1。根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《信托公司凈資本管理辦法》的要求，信托公司為保證標(biāo)的項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)需準(zhǔn)備標(biāo)的項(xiàng)目資金的0.3%作為信托準(zhǔn)備金，記信托公司留取的項(xiàng)目準(zhǔn)備金為K2。此外，為保障委托人的利益，信托公司會(huì)采取必要的監(jiān)管措施，比如：向標(biāo)的項(xiàng)目公司派出董事或法人代表、財(cái)務(wù)人員，統(tǒng)稱監(jiān)管人員，記信托公司投入的監(jiān)管人員總?cè)藬?shù)為L(zhǎng)2，人均工資為W2，則信托公司的總成本為C2=L2×W2。

當(dāng)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)會(huì)投入自有資金進(jìn)行先期建設(shè)，否則信托公司考慮到該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，不會(huì)與房地產(chǎn)公司合作。設(shè)房地產(chǎn)公司投入的資金為K3，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)公司的投入資金不得低于該標(biāo)的項(xiàng)目的30%。此外房地產(chǎn)公司為建設(shè)標(biāo)的項(xiàng)目，需要投入人力資源，記房地產(chǎn)公司投入到標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)的總?cè)藬?shù)為L(zhǎng)3，人均工資為W3，則房地產(chǎn)公司的總成本為C3=L3×W3。

一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要建設(shè)兩年以上，因此選取三年期國(guó)債利率作為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)利率，記其為r0。記房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)，信托行業(yè)的平均回報(bào)率為r1。根據(jù)上面的分析，記宏觀政策因素的影響為E1，由于信托公司參與到標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)中，并對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)起到促進(jìn)作用，記信托公司的影響為E2。

本文選用經(jīng)典的柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)來表示標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)所帶來的收益，Y=AtLαKβμ，其中，At表示宏觀政策以及技術(shù)水平對(duì)生產(chǎn)的影響。在本文中，At=E1×E2，L表示標(biāo)的項(xiàng)目投入的總勞動(dòng)力，K表示標(biāo)的項(xiàng)目投入的總資本，α表示勞動(dòng)力產(chǎn)出彈性系數(shù)，β表示資本產(chǎn)出彈性系數(shù)，μ表示隨機(jī)影響。本文考慮不變報(bào)酬模型，即隨機(jī)干擾項(xiàng)不對(duì)最終產(chǎn)出造成影響，兩個(gè)彈性系數(shù)的和為1。

4. 房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品定價(jià)模型

根據(jù)上面的分析，可以確定房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的合作博弈模型中只有三個(gè)局中人：投資者、信托公司和房地產(chǎn)公司，并分別記他們?yōu)?、2、3，所以N={1，2，3}。因此，局中人的策略都是要么合作要么不合作。

因?yàn)楸疚目紤]的是合作博弈，三個(gè)局中人在博弈前都簽訂協(xié)議，合作形成一個(gè)聯(lián)盟，根據(jù)前面介紹的Sharply值的計(jì)算方法可以計(jì)算大聯(lián)盟中每個(gè)局中人的利益。下面首先計(jì)算各聯(lián)盟的利益情況。

（1）當(dāng)三個(gè)局中人相互獨(dú)立，即Sharply值計(jì)算公式中的s=1時(shí)，結(jié)果為：

投資者1只能投資于國(guó)債或存入銀行，獲得資金的利息，即：v(1)=K1×r0。

信托公司2會(huì)將這部分資金投入其他信托計(jì)劃，獲得收入：v(2)=K2×r1。

（2）當(dāng)三個(gè)局中人兩兩合作，即Sharply值計(jì)算公式中的s=2時(shí)，結(jié)果為：

投資者1和信托公司2形成聯(lián)盟時(shí)，相當(dāng)于投資者將自己的資金交給信托公司，信托公司可以投資到信托行業(yè)，獲得信托行業(yè)的平均回報(bào)水平是：

v(1，2)=(K1+K2)×r1

當(dāng)信托公司2和房地產(chǎn)公司3合作時(shí)，因?yàn)樾磐泄臼鼙旧碣Y金限制并不能給房地產(chǎn)公司提供足夠的資金支持，所以二者不能形成有效的聯(lián)盟，即二者聯(lián)盟利益的和為二者獨(dú)立聯(lián)盟利益的和，即：

v(2，3)= v(2)+ v(3)

當(dāng)投資者1和房地產(chǎn)公司3合作時(shí)，即投資者通過其他渠道將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，比如購買房地產(chǎn)公司的公司債以及發(fā)行的股票等方式。此時(shí)，房地產(chǎn)公司能夠開展項(xiàng)目的建設(shè)，二者聯(lián)盟的利益為：

v(1，3)=AtLα3(K1+K3)β－C3－K1×r0－K3×r0

（3）當(dāng)三個(gè)局中人都參與合作形成大聯(lián)盟時(shí)，即Sharply值計(jì)算公式中的s=3時(shí)：

三個(gè)局中人共同合作：信托公司發(fā)行房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，投資者購買，信托公司將募集的資金投入到標(biāo)的項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司利用融資得到的資金以及自己的資金開發(fā)標(biāo)的項(xiàng)目。此外，信托公司還會(huì)在標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)中提供管理技術(shù)和財(cái)務(wù)建議，并監(jiān)督資金的使用情況，對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)起到重要作用。此時(shí)，聯(lián)盟的利益為：

三、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品定價(jià)模型影響因素

考慮到房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃定價(jià)模型中的影響因素有多個(gè)，下面利用數(shù)值模擬，簡(jiǎn)要分析各影響因素對(duì)最終利益分配的影響。根據(jù)前面的假設(shè)，設(shè)定模型的基本參數(shù)，選取資金產(chǎn)出彈性系數(shù)為0.670，勞動(dòng)產(chǎn)出彈性系數(shù)為0.330。假設(shè)該房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的融資規(guī)模為5億元人民幣，且全部被投資者認(rèn)購，即K1=5億元；信托公司為標(biāo)的項(xiàng)目投入自有資金0.150億元，即K2=0.150億元；并假設(shè)信托公司為標(biāo)的項(xiàng)目投入管理人員10人，即L2=10，管理人員的平均工資為15萬元，即W2=15萬元；設(shè)房地產(chǎn)公司為標(biāo)的項(xiàng)目投入自由資金2.200億元（K3=2.200億），以及建設(shè)工人500人（L2=500），建設(shè)工人的平局工資為5萬元（W3=5萬）。本文選取無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的利率為0.050（r0=0.050），以及信托行業(yè)的平均回報(bào)率為10%（r1=0.100）。

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，國(guó)內(nèi)普通居民以及一部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，其利潤(rùn)能達(dá)到30%以上甚至更高，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)平均低于20%，國(guó)內(nèi)大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)利潤(rùn)在20%—30%之間［10］，本文選取房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率為25%，進(jìn)行數(shù)值模擬。

1.投資者投入資金對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的影響

因?yàn)樾磐杏?jì)劃規(guī)模與投資者認(rèn)購資金量有正比例關(guān)系，所以令K2=0.003×K1。此外，標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)資金不能全部來自于房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的融資，信托融資規(guī)模越大，說明標(biāo)的項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模越大，因此房地產(chǎn)公司投入的自有資金越多。在此假設(shè)，房地產(chǎn)公司投入的資金等于信托計(jì)劃融資的一半，即K3=0.500×K1。設(shè)信托計(jì)劃的融資規(guī)模從2億元增加到8億元，步長(zhǎng)為1 000萬元。其他參數(shù)保持不變。

從圖1可以看出，當(dāng)信托計(jì)劃的融資規(guī)模不斷擴(kuò)大時(shí)，只有信托公司的收益是不斷增加的。這是因?yàn)橥ㄟ^信托計(jì)劃融資后，信托公司都會(huì)委派一定數(shù)量的管理人員，且不管標(biāo)的項(xiàng)目的規(guī)模如何，管理人員的數(shù)量都不會(huì)有很大變化，即信托公司的成本是不變的。因此，當(dāng)信托計(jì)劃的規(guī)模擴(kuò)大后，信托公司的報(bào)酬增加。但投資者的收益以及投資者的預(yù)期收益率呈現(xiàn)出先下降后上升的趨勢(shì)。這是因?yàn)楫?dāng)投資者投入很小時(shí)，房地產(chǎn)公司的實(shí)力普遍較低，其融資需求反而較強(qiáng)烈，標(biāo)的項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者進(jìn)行投資時(shí)較謹(jǐn)慎，因此要求的收益也較高，房地產(chǎn)公司也愿意讓出部分利益給投資者。此時(shí)，投資者的收益較高，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率也較高。當(dāng)融資的規(guī)模不斷增加時(shí)，房地產(chǎn)公司投入的自有資金比例不斷增大，這也從側(cè)面反映了該房地產(chǎn)公司實(shí)力較為雄厚，出于對(duì)房地產(chǎn)公司的信任，投資者要求的收益也會(huì)有所降低，因此投資者的收益以及收益率曲線呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。當(dāng)融資規(guī)模為5億元時(shí)，投資者的要求的標(biāo)的項(xiàng)目收益比例達(dá)到最小值，且此時(shí)的信托計(jì)劃的收益率曲線達(dá)到最低值。當(dāng)融資規(guī)模大于5億元時(shí)，房地產(chǎn)公司的融資規(guī)模較大，為達(dá)到融資目的，房地產(chǎn)公司愿意讓出部分收益。因此，投資者的收益比例有所緩慢增加，同時(shí)收益率也緩慢上升。

根據(jù)上面的分析，當(dāng)融資規(guī)模不斷增加時(shí)，房地產(chǎn)公司讓出的收益比例不斷縮小，并在融資規(guī)模4.500億元時(shí)，獲得最大比例的項(xiàng)目收益（57.800%）。在此之后，房地產(chǎn)公司為實(shí)現(xiàn)融資，再次讓出收益，其收益比例不斷減小。

2.信托業(yè)平均回報(bào)率對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的影響

本文取信托行業(yè)的平均回報(bào)率從0.060以步長(zhǎng)0.050增加到0.150。

從圖2可以看出，本文的數(shù)值模擬結(jié)果與現(xiàn)實(shí)情況相符，即：隨著信托行業(yè)平均回報(bào)率的增加，投資者以及信托公司的收益在標(biāo)的項(xiàng)目總收益中的占比增加，而房地產(chǎn)公司的收益比下降。這是因?yàn)樵谛磐行袠I(yè)收益率普遍較高的時(shí)期，房地產(chǎn)公司為獲得項(xiàng)目融資，必須放棄部分收益以吸引投資者。

但房地產(chǎn)公司讓出的收益是有限的，當(dāng)信托業(yè)平均回報(bào)率很高時(shí)，房地產(chǎn)公司也只能選擇其他融資方式，因此，信托行業(yè)平均回報(bào)率對(duì)于投資者的收益以及預(yù)期收益率的影響相對(duì)較小，而對(duì)于信托公司的收益以及房地產(chǎn)公司的收益影響相對(duì)較大，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率相對(duì)穩(wěn)定。

3.無風(fēng)險(xiǎn)利率對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的影響

本文選取三年期國(guó)債利率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率，并假設(shè)無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)利率從0.010以步長(zhǎng)0.005增加到0.070。圖3顯示了無風(fēng)險(xiǎn)利率對(duì)各參與人收益以及投資者預(yù)期收益率的影響。

從圖3可以看出，隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率的增加，投資者的收益比例以及房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率都有所上升，且信托計(jì)劃預(yù)期收益率上升更為明顯，而信托公司以及房地產(chǎn)公司的收益比例都有所下降，其中信托公司的收益比例下降不明顯，而房地產(chǎn)公司的收益比例下降較為明顯。

這是因?yàn)闊o風(fēng)險(xiǎn)利率的變化標(biāo)志著國(guó)家貨幣政策的變化。當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)利率較低時(shí)，貨幣政策較為寬松。此時(shí)房地產(chǎn)公司讓給投資者的收益也較少，其預(yù)期收益率也較低；而當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)利率較高時(shí)，說明國(guó)家實(shí)行較為穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)公司融資較為困難，為實(shí)現(xiàn)融資，房地產(chǎn)公司必須讓出部分收益。

4.宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的影響

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民的生活息息相關(guān)，國(guó)家會(huì)通過宏觀政策直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。本文在模型設(shè)置時(shí)選用E1表示該影響因素，設(shè)宏觀政策的影響因素從0.800以步長(zhǎng)0.020增加到1.100。因?yàn)楹暧^因素抑制了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出，即E1越小，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行穩(wěn)健的調(diào)控政策；當(dāng)宏觀因素促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出，即E1越大，表明國(guó)家適當(dāng)引導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

從圖4中可以看出，當(dāng)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策逐漸放松時(shí)（E1由小增大），投資者和信托公司的收益比是逐漸減小的，投資者的預(yù)期收益率也是逐漸減小的，而房地產(chǎn)公司的收益比是逐漸增大的。這是因?yàn)楫?dāng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)公司的融資更難、融資成本更高。此時(shí)房地產(chǎn)公司愿意讓出部分收益，以獲得項(xiàng)目融資，反之亦然。

從國(guó)家宏觀政策對(duì)信托計(jì)劃的三個(gè)參與方的影響大小來看，投資者受到的影響最大，其預(yù)期收益率也有較大變化，其次是房地產(chǎn)公司，信托公司受到的影響最小。

四、結(jié)語

本文首先介紹了合作博弈的基本知識(shí)，并重點(diǎn)介紹了合作博弈解中Sharply值的計(jì)算方法。結(jié)合Sharply值的基本思想，以及房地產(chǎn)信托計(jì)劃中參與者的利益分配問題，確定了基于合作博弈的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品定價(jià)模型，并給出了房地產(chǎn)信托計(jì)劃中投資者預(yù)期投資收益率的求解方法。利用該定價(jià)模型，本文通過數(shù)值仿真分析了信托規(guī)模、信托業(yè)的平均回報(bào)率、無風(fēng)險(xiǎn)利率以及宏觀政策對(duì)信托計(jì)劃中各參與者以及投資者預(yù)期收益率的影響。

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第5篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià);核心課程;軟件教學(xué)

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對(duì)提高學(xué)生興趣，增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構(gòu)成

從高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測(cè)繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該先對(duì)適應(yīng)市場(chǎng)所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對(duì)崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營(yíng)銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部

房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司

土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建

根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對(duì)接情況見表二。

表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求

[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測(cè)算房?jī)r(jià)＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研＼&市場(chǎng)調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競(jìng)標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場(chǎng)營(yíng)銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營(yíng)、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。

具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場(chǎng)規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績(jī)，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對(duì)學(xué)生進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場(chǎng)調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場(chǎng)推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競(jìng)爭(zhēng)游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。

2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對(duì)要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：

一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對(duì)現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。

以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對(duì)銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場(chǎng)景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場(chǎng)景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場(chǎng)演練中體會(huì)到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營(yíng)銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會(huì)并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、獲得承諾、拜訪評(píng)估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，撰寫報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場(chǎng)調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場(chǎng)調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的整個(gè)過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程的軟件輔助教學(xué)

學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國(guó)市場(chǎng)分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競(jìng)爭(zhēng)，在全國(guó)不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，制定自己的市場(chǎng)開拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場(chǎng)份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場(chǎng)份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤(rùn);在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)性?？煞炙膫€(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場(chǎng)活動(dòng)，將市場(chǎng)營(yíng)銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級(jí)指數(shù)、品牌知名度、市場(chǎng)開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。

市場(chǎng)營(yíng)銷模擬軟件的使用很像一場(chǎng)比賽，學(xué)生激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對(duì)參加高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。

5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)

例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評(píng)估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測(cè)算方法來測(cè)算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來輔助測(cè)算，測(cè)算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測(cè)算房?jī)r(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對(duì)于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

（一）財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

現(xiàn)今在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏較為完善的財(cái)務(wù)成本管理體系，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司采用的都是粗放式的財(cái)務(wù)成本管理，這樣就容易造成資金的流失和浪費(fèi)。還有一些公司雖然制定了較為完備的財(cái)務(wù)成本管理體系，但是卻流于形式在實(shí)際操作中運(yùn)用的很少，沒有發(fā)揮到實(shí)際效用。且在制定管理系統(tǒng)過程中，沒有進(jìn)行明確的分工，在每個(gè)職位的安排上并沒有切實(shí)的考慮員工自身的實(shí)際狀況（員工的個(gè)人素質(zhì)、員工擅長(zhǎng)的方面等），且有時(shí)候會(huì)存在職責(zé)劃分不明確等問題，這樣就容易造成員工付出與得到的不對(duì)等，使員工工作的積極性下降。財(cái)務(wù)成本管理體系不健全對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分的不利。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理能力低下，管理辦法陳舊

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的很快，但是在財(cái)務(wù)成本管理的方法上卻鮮有創(chuàng)新依舊沿用的是傳統(tǒng)的管理手段和辦法。例如核算財(cái)務(wù)成本的主要工作是依據(jù)財(cái)務(wù)管理部門給出的決算報(bào)告，這樣就存在滯后性這一大弊病，因?yàn)樵诠こ探ㄔO(shè)時(shí)來進(jìn)行核算，一旦發(fā)現(xiàn)問題就很難再介入對(duì)工程進(jìn)行改進(jìn)，且即使進(jìn)行干預(yù)了也會(huì)消耗大量人力、物力、財(cái)力增加工程的成本?？傊F(xiàn)今的財(cái)務(wù)成本管理制度無法預(yù)測(cè)和控制實(shí)際的項(xiàng)目成本形成過程，在項(xiàng)目竣工后成本的核算就很被動(dòng)，不能及時(shí)的起到調(diào)節(jié)和控制作用。

（三）工程預(yù)算與決算存在一定的問題

雖然房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模在不斷的壯大，但是預(yù)算與決算的計(jì)算方法卻沒有及時(shí)的更新，不能符合現(xiàn)今房地產(chǎn)建設(shè)的需要，且計(jì)算的方式也較為繁瑣操作起來也較為不易。還有一點(diǎn)，缺乏對(duì)工程項(xiàng)目的綜合管理，設(shè)計(jì)部門、建設(shè)單位、施工部門之間缺乏良好的溝通和統(tǒng)一的管理，這樣會(huì)造成工程在進(jìn)行建設(shè)的過程中不能統(tǒng)籌規(guī)劃全局，這樣計(jì)算出的項(xiàng)目工程的決算與預(yù)算就會(huì)增加，且真實(shí)性與準(zhǔn)確性也會(huì)更加難以把握。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）完善財(cái)務(wù)成本管理體系

在對(duì)財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行完善的過程中，可以建立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，來調(diào)動(dòng)員工的積極性?，F(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，稍有疏忽就有可能被市場(chǎng)淘汰，所以可以將財(cái)務(wù)成本管理參與市場(chǎng)激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，提高財(cái)務(wù)成本管理的能力。且在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理的時(shí)候要全面考慮到各項(xiàng)成本，不僅要考慮到物質(zhì)方面的成本還要考慮到房地產(chǎn)所涉及的非物質(zhì)方面的成本，這樣才能更加完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系。要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的有效管理，不僅需要員工的努力還需要管理層與員工的積極配合，管理層要起好帶頭作用，明確責(zé)任界線，在進(jìn)行決策的時(shí)候要廣泛聽取員工的意見和建議，這樣才可以保證決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。且要成立一個(gè)專門的監(jiān)管結(jié)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行監(jiān)管，當(dāng)發(fā)現(xiàn)在財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)問題時(shí)要及時(shí)的上報(bào)，防止問題的擴(kuò)大化與嚴(yán)重化。

（二）樹立系統(tǒng)管理的意識(shí)

在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理的過程中，一定要樹立系統(tǒng)管理的意識(shí)，從整體出發(fā)進(jìn)行管理，管理的對(duì)象、管理的方法、管理的內(nèi)容也要更加全面，且要構(gòu)建科學(xué)化、合理化、規(guī)范化的財(cái)務(wù)成本管理體系。房地產(chǎn)的成本由人力資源成本、服務(wù)成本和產(chǎn)權(quán)成本組成，要協(xié)調(diào)好這三個(gè)成本，用科學(xué)的、合理的方法對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，這樣就可以有效的控制財(cái)務(wù)成本，從而提高房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，讓公司實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（三）健全公司的預(yù)決算體系

健全公司預(yù)決算體系的最終目的就是為了提高房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，在進(jìn)行預(yù)算的過程中，要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況（國(guó)家出臺(tái)的最新的房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)、一些相關(guān)材料等的價(jià)格），以利潤(rùn)和銷售為基礎(chǔ)，再根據(jù)推算和預(yù)測(cè)的方法對(duì)年終與未來的經(jīng)營(yíng)策略做精心的規(guī)劃。在挑選預(yù)決算人員的時(shí)候，一定要選擇有較硬專業(yè)素質(zhì)和素養(yǎng)的人員，且房地產(chǎn)公司要不斷對(duì)預(yù)決算人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，以不斷提高他們的素質(zhì)，這樣才能保證預(yù)決算的科學(xué)度和準(zhǔn)確度。在進(jìn)行決算的過程中，要盡量采取簡(jiǎn)便且簡(jiǎn)潔的計(jì)算機(jī)制來進(jìn)行決算，因?yàn)檫@樣便于操作，還有極其重要的一點(diǎn)就是要對(duì)之前的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)，以防有一些造假的數(shù)據(jù)混入其中影響決算的準(zhǔn)確性，在決算過程中要秉承誠信的原則，不謊報(bào)預(yù)決算的結(jié)果。

第7篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 公司業(yè)績(jī) 財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿是因?yàn)楣镜呢?fù)債經(jīng)營(yíng)引發(fā)的，當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的研究和利用也比國(guó)內(nèi)相對(duì)進(jìn)步，而且負(fù)債資金在全部利用資金中占有很高的比例。但是，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍處在初步發(fā)展階段，市場(chǎng)不夠成熟，經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)杠桿的相關(guān)研究遠(yuǎn)落后于世界其它國(guó)家，沒有形成系統(tǒng)的理論，無法對(duì)實(shí)踐進(jìn)行指導(dǎo)。另外，在國(guó)內(nèi)外的研究中，對(duì)資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)杠桿和公司業(yè)績(jī)單方面的研究較多，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)實(shí)證研究的成果較少。所以，探討和研究財(cái)務(wù)杠桿在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公司中的利用，并以此為基礎(chǔ)得出結(jié)論，為我國(guó)房地產(chǎn)公司在負(fù)債經(jīng)營(yíng)過程中提升利潤(rùn)和業(yè)績(jī)，具有很好的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，首先要弄清兩個(gè)概念，即“公司業(yè)績(jī)”和“財(cái)政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對(duì)本文實(shí)證研究的理論基礎(chǔ)進(jìn)行分析和闡述。本文提出了三個(gè)可能性的假設(shè)：“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)”、“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)”和“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)”，進(jìn)行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結(jié)論，根據(jù)樣本分析得出的結(jié)論，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)的提升提出了幾點(diǎn)建設(shè)性的合理建議，希望本文的實(shí)證研究對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)實(shí)踐有一定的借鑒作用。

研究的相關(guān)概念界定

（一）公司業(yè)績(jī)

公司業(yè)績(jī)。公司業(yè)績(jī)管理是當(dāng)前所有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理層高度重視的內(nèi)容之一，公司的運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略發(fā)展決定其業(yè)績(jī)水平，公司的業(yè)績(jī)直接影響其未來發(fā)展步調(diào)和未來發(fā)展方向。公司業(yè)績(jī)考核是對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果和運(yùn)營(yíng)目的進(jìn)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的考核。公司業(yè)績(jī)的度量。公司業(yè)績(jī)的度量不是單方面的，是通過很多方面進(jìn)行綜合評(píng)定和衡量的。從資金的運(yùn)用、人財(cái)物等全部資源的合理配置和充分利用、產(chǎn)品的研發(fā)銷售等各方面，都需要進(jìn)行業(yè)績(jī)度量，但總的來講，公司業(yè)績(jī)度量，主要是針對(duì)公司的資金利用的管理展開。

（二）財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿的概念。財(cái)務(wù)杠桿是由固定籌資資本產(chǎn)生的，通常是指公司的負(fù)債水平，是用企業(yè)債務(wù)資本與所有者的權(quán)益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計(jì)算得出來的。財(cái)務(wù)杠桿的度量。根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿的概念，它是公司負(fù)債在公司資本結(jié)構(gòu)中的比例，可以采用兩種方式進(jìn)行度量，一是負(fù)債與所有者權(quán)益的比例，二是負(fù)債與資產(chǎn)總額的比例。房地產(chǎn)行業(yè)公司與其它行業(yè)公司所處的行業(yè)、利益增長(zhǎng)和負(fù)債償還能力等各方面的不同，財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)有很大的區(qū)別。財(cái)務(wù)杠桿作用程度用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)測(cè)量，是指資金盈余對(duì)利息前和交稅前的利潤(rùn)變化的反應(yīng)靈敏程度，息稅前利潤(rùn)變化會(huì)對(duì)每股盈余產(chǎn)生影響。

研究的理論基礎(chǔ)

（一）資本結(jié)構(gòu)理論

資本結(jié)構(gòu)是公司運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支撐，是公司經(jīng)營(yíng)管理需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。當(dāng)前對(duì)資本結(jié)構(gòu)這一概念有不同的定義和討論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本各部分的比例數(shù)值，或是債券資本各部分之間的比例數(shù)值；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本與債券資本之間的比例，也就是指財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)是指物質(zhì)資本與人力資本二者之間的比例，其中物質(zhì)資本包括股權(quán)資本和債券資本。

（二）MM理論

MM理論是米勒在研究“負(fù)債杠桿與公司價(jià)值”二者之間的關(guān)系時(shí)提出來的，此理論認(rèn)為公司的負(fù)債數(shù)額越高，則公司產(chǎn)生的價(jià)值也會(huì)隨之贈(zèng)大，二者之間呈正比。MM理論對(duì)公司所得稅加入考慮范圍，同時(shí)也考慮了個(gè)人所得稅的因素，個(gè)人所得稅與個(gè)人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業(yè)在負(fù)債背景下進(jìn)行資金籌措所追求的避稅效果根據(jù)個(gè)人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的因素時(shí)，無論是否負(fù)債，所有企業(yè)的價(jià)值都是其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和報(bào)酬率的比值。

（三）權(quán)衡理論

權(quán)衡理論在米勒的理論結(jié)果加入了財(cái)務(wù)危機(jī)成本的理念，這一觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)在負(fù)有較高負(fù)債的情況下，不存在財(cái)務(wù)危機(jī)成本，企業(yè)價(jià)值與負(fù)債資金的數(shù)額成正比。負(fù)債增多，價(jià)值也隨著上升，這時(shí)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增大，形成潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)的可能增大。當(dāng)負(fù)債達(dá)到一定程度之后，負(fù)債稅額庇護(hù)利益與財(cái)務(wù)危機(jī)成本對(duì)等，二者可以抵消，這時(shí)，企業(yè)價(jià)值出現(xiàn)最大值，出現(xiàn)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。如果負(fù)債繼續(xù)增加，那么企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成本就會(huì)增加，負(fù)債越多，企業(yè)的價(jià)值也會(huì)以同樣的速度降低。

（四）信息不對(duì)稱理論

依據(jù)逆向選擇理論的觀點(diǎn)，Myers認(rèn)為公司進(jìn)行融資時(shí)采用“啄食”順序，即首先進(jìn)行延留收益進(jìn)行資金籌集，然后通過發(fā)行債券和變更股權(quán)等形式進(jìn)行資金籌集，這種理論將公司業(yè)績(jī)與資金結(jié)構(gòu)定義為反向關(guān)系。依據(jù)成本理論，Jensen等人認(rèn)為公司業(yè)績(jī)與資金結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)正向關(guān)系，因?yàn)楣绢I(lǐng)導(dǎo)和決策者會(huì)過多注重私人收入，意在通過公司增加債務(wù)的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點(diǎn)認(rèn)為公司的資本結(jié)構(gòu)可以向市場(chǎng)發(fā)送信號(hào)，所以在此基礎(chǔ)上一些投資者就認(rèn)為公司業(yè)績(jī)與資本構(gòu)成之間是正相關(guān)的，因?yàn)闃I(yè)績(jī)好的公司通常會(huì)存在較高的財(cái)務(wù)負(fù)債。

通過對(duì)以上幾種理論的闡述，可以看到，對(duì)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿二者之間關(guān)系的研究存在很大的不確定性，本文就將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，探討二者之間的關(guān)系，并得出結(jié)論，提出合理建議，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)的提升，改善公司運(yùn)營(yíng)。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿的實(shí)證研究

（一）研究的可能性假設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)。首先，第一個(gè)假設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設(shè)下，無論財(cái)務(wù)杠桿發(fā)生怎樣的變化，公司業(yè)績(jī)都不會(huì)隨著變化或僅產(chǎn)生微弱的變化。在提升公司業(yè)績(jī)時(shí)，就不必考慮從財(cái)務(wù)杠桿入手，進(jìn)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿呈正相關(guān)。在這種假設(shè)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)公司錯(cuò)誤運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行財(cái)務(wù)管理與干涉，就會(huì)減少投資者的收益，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低公司業(yè)績(jī)。那么，在提升公司業(yè)績(jī)時(shí)，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿呈負(fù)相關(guān)。在這種假設(shè)下，房地產(chǎn)行業(yè)公司合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行公司財(cái)務(wù)管理和干涉，那么公司的業(yè)績(jī)提升，資本利潤(rùn)增加，企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)額外的收入。那么在公司經(jīng)營(yíng)中，就要考慮如何恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用負(fù)債，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，提升公司的業(yè)績(jī)水平。

（二）研究設(shè)計(jì)

選擇研究樣本。本文將2010年我國(guó)滬深兩市的91家A股上市房地產(chǎn)公司作為研究樣本，為了保證研究結(jié)構(gòu)的科學(xué)、客觀和準(zhǔn)確，在選擇樣本時(shí)排除了上市房地產(chǎn)中的ST公司。

研究過程。眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)公司中，影響其業(yè)績(jī)的因素有多個(gè)，在本研究中筆者將重點(diǎn)分析資本構(gòu)成對(duì)公司業(yè)績(jī)所產(chǎn)生的變化。公司業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)是總資產(chǎn)收益率，影響選擇的是凈資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)負(fù)債率，其中資產(chǎn)負(fù)債率又有流動(dòng)負(fù)債率和長(zhǎng)期負(fù)債率兩項(xiàng)衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們之間的關(guān)系是：

總資產(chǎn)收益率y等于凈利潤(rùn)與總資產(chǎn)之間的比值；流動(dòng)負(fù)債率x1等于流動(dòng)負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；長(zhǎng)期負(fù)債率x2等于長(zhǎng)期負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率x3等于本年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)減去上年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)再與上年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)之間的比值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4等于銷售收入與平均總資產(chǎn)之間的比值；凈資產(chǎn)規(guī)模x5取其對(duì)數(shù)進(jìn)行回歸分析。

利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)本文研究樣本進(jìn)行線性回歸分析，可以得到這一數(shù)據(jù)：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245

通過對(duì)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以知道，公司總資產(chǎn)收益率與資產(chǎn)負(fù)債率二者之間成反比，與凈資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率之間成正比。然而，由于長(zhǎng)期負(fù)債率x2、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率x3、凈資產(chǎn)規(guī)模x5無法通過T檢驗(yàn)，因此公司長(zhǎng)期負(fù)債率、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與凈資產(chǎn)規(guī)模三者對(duì)公司總資產(chǎn)收益率的作用不大。流動(dòng)負(fù)債率x1和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4這兩個(gè)變量可以通過T檢驗(yàn)，所以二者對(duì)總資產(chǎn)收益率y的影響較大，根據(jù)流動(dòng)負(fù)債率x1的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)反向變化；同樣，隨著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)正向變化。

（三）研究結(jié)論

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證分析，因此對(duì)公司的流動(dòng)負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用、長(zhǎng)期負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用進(jìn)行了重點(diǎn)分析。依據(jù)權(quán)衡理論的闡述，公司盈利能力較強(qiáng)時(shí)，需要增加負(fù)債增強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，如果公司盈利能力差，則需降低負(fù)債弱化財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從以上研究可以得出結(jié)論：公司的盈利水平與流動(dòng)負(fù)債之間作用較大，之間成反比，但是長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)公司業(yè)績(jī)沒有太大作用。

流動(dòng)負(fù)債影響總資產(chǎn)收益率，二者成反比。房地產(chǎn)行業(yè)公司通常是經(jīng)過銀行進(jìn)行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動(dòng)性資金，流動(dòng)資金對(duì)于房地產(chǎn)公司來說有著長(zhǎng)期負(fù)債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會(huì)對(duì)流動(dòng)資金的依賴程度較高。

長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。公司的長(zhǎng)期負(fù)債是公司進(jìn)行常年運(yùn)營(yíng)的很重要的穩(wěn)定的資金來源，長(zhǎng)期負(fù)債是公司日常運(yùn)營(yíng)中的一部分，公司的償還意識(shí)不強(qiáng)。而流動(dòng)負(fù)債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行償還，公司就必須利用這部分資金在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速流通，增加收益水平。由于領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)二者的償還意識(shí)和利用渠道不同，就使得長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。

相關(guān)建議

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)慎重使用財(cái)務(wù)杠桿。從實(shí)證研究中，我們可以分析出資金結(jié)構(gòu)中的某些構(gòu)成部分可以促進(jìn)業(yè)績(jī)的提升，但這并不代表財(cái)務(wù)杠桿與公司業(yè)績(jī)就成正比。因此，房地產(chǎn)行業(yè)公司在利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)時(shí)，要慎重考慮，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免不必要的損失。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。規(guī)?；a(chǎn)可以提高公司的負(fù)債水平，增強(qiáng)公司低于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)行業(yè)公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析基礎(chǔ)之上，適度擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高盈利能力，改善公司業(yè)績(jī)，完善公司財(cái)務(wù)體系。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷提高運(yùn)營(yíng)能力。公司領(lǐng)導(dǎo)者和決策層需要強(qiáng)調(diào)債務(wù)意識(shí)，對(duì)公司資金和其它資源進(jìn)行合理配置，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)對(duì)資金利用的監(jiān)督和審核，提高公司運(yùn)營(yíng)能力。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)增加自身融資渠道。目前我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，以銀行貸款為主同時(shí)拓寬房地產(chǎn)公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發(fā)放債券、轉(zhuǎn)讓股份等方式進(jìn)行融資，吸引民間閑散資金進(jìn)行資金籌措；另一方面，還可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行證券化，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資難度。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿之間存在一定的關(guān)系，公司領(lǐng)導(dǎo)者在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和資金籌集時(shí)，要重視二者之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

1.張歡.基于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)杠桿與企業(yè)績(jī)效關(guān)系的研究[J].南京理工大學(xué)，2010

2.孔維超.上市公司財(cái)務(wù)杠桿實(shí)證研究[J].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2010,10

第8篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

過度投資的研究由來已久，學(xué)者通過信息不對(duì)稱，委托，自由現(xiàn)金流假說對(duì)其進(jìn)行分析和定義，由此也產(chǎn)業(yè)了一些過度投資的實(shí)證方法其中Richardson的預(yù)期投資模型運(yùn)用最為廣泛。通過預(yù)期投資模型，可以實(shí)證并量化中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的過度投資現(xiàn)象。此外，基于過度投資的定義，過度投資也反應(yīng)在投資無效率上。因此通過數(shù)據(jù)包絡(luò)分析，可以考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資效率狀況并找到過度投資的要素所在。

通過對(duì)2008―2015年房地產(chǎn)上市公司截面回歸，分析得出房地產(chǎn)公司過度投資，透過對(duì)這八年間財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的DEA分析，得出公司的投資效率。通過分析發(fā)現(xiàn)，每年都有超過一半的樣本公司存在過度投資，每年投資無效率的公司也超過一半，這些公司的投資無效率主要反映在管理營(yíng)銷費(fèi)用過和融資成本過大。

【關(guān)鍵詞】過度投資 投資效率；預(yù)期投資模型；數(shù)據(jù)包絡(luò)分析

作為為刺激經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一，在經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊處于下滑態(tài)勢(shì)時(shí)，投資特別是房地產(chǎn)投資成為阻止經(jīng)濟(jì)狀況惡化的良藥。當(dāng)前許多地方政府通過刺激固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，由此帶來了房地產(chǎn)開發(fā)的大規(guī)模擴(kuò)張。房地產(chǎn)投資熱度居高不下的同時(shí)，隨著多地商品房庫存量走高、有價(jià)無市，“鬼城”頻現(xiàn)，部分地區(qū)樓市崩盤，對(duì)于房地產(chǎn)投資過度、投資效率低下的質(zhì)疑不斷涌現(xiàn)。面對(duì)房地產(chǎn)投資過量問題，本文從房地產(chǎn)上市公司視角出發(fā)，根據(jù)公司自身財(cái)務(wù)狀況量化房地產(chǎn)上市公司層面過度投資，并分析投資效率并指出過度支出的項(xiàng)目是什么，并據(jù)此得出建議結(jié)論。

一、房地產(chǎn)過度投資及投資效率的研究綜述

過度投資最早由Jensen（1976）作出定義。他認(rèn)為，在大量的自由現(xiàn)金流面前，管理者容易產(chǎn)生向背離利益最大化目標(biāo)的項(xiàng)目投資的動(dòng)力，由此導(dǎo)致企業(yè)過度投資。此后學(xué)者從現(xiàn)金流角度入手，開始實(shí)證過度投資的存在。學(xué)界在量化過度投資方法選擇上，通常選用三類模型：Fazzaris、Hubbard、Peterson（1988）建立的現(xiàn)金流敏感性模型、Vogt（1994）創(chuàng)建的現(xiàn)金流投資機(jī)會(huì)交叉項(xiàng)判別模型和Richardson（2006）預(yù)期投資模型。其中Richardson的預(yù)期投資模型因?yàn)槟軌蚨攘窟^度投資的量而被應(yīng)用最為廣泛。

根據(jù)Jensen自由現(xiàn)金流假說定義的過度投資，同樣可以把過度投資理解為投資效率的不足，因而評(píng)價(jià)投資效率也應(yīng)該是研究過度投資的重要方法。DEA方法最早由Charnes等人（1978）提出。Banker（1984）提出用DEA方法來研究規(guī)模收益并在1992年提出了規(guī)模收益的估算方法。學(xué)者通過DEA方法構(gòu)建多種模型衡量企業(yè)效率。

綜合學(xué)者的理論研究，國(guó)內(nèi)外對(duì)于從現(xiàn)金流入手研究企業(yè)過度投資的方法基本形成共識(shí)，以預(yù)期投資模型驗(yàn)證過度投資的方法被學(xué)界廣泛采用。學(xué)者對(duì)過度投資問題研究的細(xì)化主要是從具體行業(yè)或者具體影響因素展開，而對(duì)于過度投資本身的結(jié)構(gòu)效率研究不足。正是基于此種現(xiàn)狀，本文從過度投資的效率入手，借助效率評(píng)價(jià)最常見的DEA模型，評(píng)價(jià)過度投資的效率，由此是在哪些因素上的投資過量導(dǎo)致了投資效率的低下。

二、模型選取與數(shù)據(jù)選擇

窮小量，在運(yùn)算中取正無窮小。

模型（1）中， StockReturn為股票收益，但考慮到我國(guó)股市還不成熟，故本文在引用該模型時(shí)沒有將其放到模型中去。很多學(xué)者在選擇公司投資機(jī)會(huì)的替代變量Opp時(shí)候都選擇了公司的托賓Q值，但由于數(shù)據(jù)庫中許多樣本的托賓Q缺失，故本文用營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率替代。模型其他變量定義如表1所示：

本文選取滬深兩市A股房地產(chǎn)公司2008―2015年的數(shù)據(jù)為樣本，選取2007年以前上市的房地產(chǎn)公司，剔除ST公司和有年度收入為0的公司，共保留99個(gè)房地產(chǎn)上市公司作為樣本提取觀測(cè)數(shù)據(jù)。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

1. Richardson模型回歸結(jié)果

過度投資的存在性檢驗(yàn)的目的是驗(yàn)證每年過度投資的存在性并度量過度投資程度?；豾分析主要考察模型的顯著性以及Richardson預(yù)期投資模型的殘差項(xiàng)，同時(shí)提取殘差項(xiàng)，以便下文進(jìn)行描述統(tǒng)計(jì)和進(jìn)一步分析。為便于獲取每年的過度投資，通過截面回歸得出每年的過度投資量。

Richardson預(yù)期投資模型以新增投資為自變量，考察現(xiàn)金、發(fā)展能力、上年新增投資等因素對(duì)其的影響并計(jì)算殘差。從各年回歸結(jié)果看，貨幣資金持有量、上年新增投資、企業(yè)規(guī)模與新增投資在絕大多數(shù)年份都有著較為顯著的正相關(guān)。成長(zhǎng)性對(duì)新增投資的影響與傳統(tǒng)觀念中的正相關(guān)不同，顯著性不高且存在較多負(fù)相關(guān)的年份。其中的原因可能是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，公司的新增投資對(duì)投資機(jī)會(huì)的依賴程度可能比較小，還有可能就是本文研究的樣本量不夠大，以至于本文構(gòu)造的公司成長(zhǎng)性函數(shù)沒能完全反應(yīng)樣本公司的全部的投資機(jī)會(huì)。各年方程總體對(duì)應(yīng)的P值均小于0.01，可決系數(shù)>0.9，解釋性強(qiáng)度可以接受，因此文章以此模型型各年方程的殘差作為公司過度投資的樣本。

本文首先預(yù)測(cè)了預(yù)期投資模型的殘差。其中，殘差為正的表示過度投資，殘差為負(fù)表示投資不足。本文只關(guān)注過度投資，從表中可以看出除了2008年，過度投資樣本比例均保持在50%以上。由此，可以證實(shí)房地產(chǎn)上市公司存在著較為普遍的過度投資。

2. DEA模型結(jié)果

通過數(shù)據(jù)包絡(luò)分析來考察房地產(chǎn)上市公司2008年至2015年的投資是否技術(shù)規(guī)模有效。以99家上市公司作為決策單元。以購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)支付的現(xiàn)金、管理銷售費(fèi)用和、財(cái)務(wù)費(fèi)用作為投入指標(biāo)分別反應(yīng)上市公司在固定資產(chǎn)投資（新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目）、日常管理和財(cái)務(wù)融資上的投入；以凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率作為產(chǎn)出指標(biāo)，反應(yīng)公司的盈利能力和增長(zhǎng)能力。決策單元數(shù)量遠(yuǎn)大于輸入輸出指標(biāo)數(shù)，這樣有利于求解。

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析要求輸入輸出指標(biāo)均為負(fù)數(shù)，而凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)數(shù)在所難免。因此，對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，文章采用極差法進(jìn)行無量綱化處理，即：

在此，重點(diǎn)考察每個(gè)樣本公司的投資效率總體評(píng)價(jià)，因此特別關(guān)注每年各公司的技術(shù)規(guī)模效率，由此得出如下分布表4。

參考劉永樂、孫仲明（2006）的劃分方法，把技術(shù)規(guī)模效率值大于0.9的視為有效，則只有2011年和2013年兩年，投資有效率的房地產(chǎn)開發(fā)公司過半，其余年份多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資無效率。尤其是2009年，也是“四萬億”計(jì)劃的主要實(shí)施年份，幾乎整個(gè)行業(yè)投資無效率。99家考察公司中，高達(dá)91家公司的技術(shù)規(guī)模效率值不足0.6，行業(yè)投資有效率的公司占比僅4.04%。八年內(nèi)，投資有效率的公司平均占比31.31%。

再從過度投資的具體類型上考慮。投入指標(biāo)的剩余變量大于0，則視為該公司概念在這個(gè)指標(biāo)上的投入量過多，而盈利能力和公司成長(zhǎng)性并沒有得到相應(yīng)的發(fā)展。

從表5可以看出，多數(shù)公司在管理銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用上投資過量，反應(yīng)房地產(chǎn)公司管理開支不經(jīng)濟(jì)，營(yíng)銷費(fèi)用的業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化率不高，融資過量。

四、結(jié)論與總結(jié)

本文以我國(guó)上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股房地產(chǎn)開發(fā)類公司2008―2015年完整持續(xù)經(jīng)營(yíng)的99個(gè)上市公司為樣本，用預(yù)期投資模型檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司過度投資的存在情況。結(jié)論證明每年都有一半左右的房地產(chǎn)公司存在過度投資。這說明在我國(guó)房地產(chǎn)上市公司中過度投資問題的確普遍存在。

隨后，本文選取這99個(gè)上市公司八年間管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、固定資產(chǎn)購置支出以及凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，由此構(gòu)建房地產(chǎn)公司投資的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型。分析發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)年份的投資缺乏效率，主要反映在管理營(yíng)銷費(fèi)用超支和財(cái)務(wù)費(fèi)用超支。

通過分析可以看出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司過度投資問題比較普遍，而大量的投資被用在管理、營(yíng)銷和支付利息上，沒有證據(jù)顯示當(dāng)前這些開支的增加帶動(dòng)了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)公司微觀層面看，企業(yè)需要降低項(xiàng)目開發(fā)投資的盲目性，謹(jǐn)慎選擇開支、回報(bào)預(yù)期疑問大的項(xiàng)目，同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，控制營(yíng)銷費(fèi)用，進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃，降低融資成本，提升投資效率。這也是房地產(chǎn)投資過熱環(huán)境下，企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要保證。

參考文獻(xiàn)：

[1] Jensen， Meckling. Theory of the Firm： Managerial Behavior， Agency Costs and Ownership Structure[J]. Journal of Financial Economics. 1976（3）： 305-360.

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[5] 劉永樂， 孫仲明. 房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)效率的 DEA 評(píng)價(jià)[J]. 統(tǒng)計(jì)與信息論壇， 2006， 21（1）： 74-78.

作者簡(jiǎn)介：

第9篇：房地產(chǎn)公司的建議范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 社會(huì)責(zé)任 信息披露 利益相關(guān)者

一、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任內(nèi)容

社會(huì)責(zé)任通常是指一個(gè)組織承擔(dān)的高于組織目標(biāo)的社會(huì)義務(wù)。一個(gè)組織應(yīng)以一種有利于社會(huì)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，在股東和員工利益維護(hù)、客戶權(quán)益保護(hù)、合作伙伴共贏、重視節(jié)能環(huán)保等多方面不斷踐行社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任主要包括以下方面：

（1）對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任。在房地產(chǎn)社會(huì)責(zé)任中，對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任是社會(huì)影響面最廣，也是社會(huì)公眾感受最強(qiáng)的一項(xiàng)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的主要目的是追求商業(yè)利益，但同時(shí)也應(yīng)充分考慮其活動(dòng)可能產(chǎn)生的社會(huì)影響，考慮到消費(fèi)者的心理感受，嚴(yán)格控制商品房的質(zhì)量，確保消費(fèi)者安全。

（2）對(duì)承建商、營(yíng)銷商等上下游企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集性和勞動(dòng)密集性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及相關(guān)利益者的范圍較廣。在目前市場(chǎng)不規(guī)范、相關(guān)法規(guī)不健全的情況下，違約情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)思慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，信守承諾，與其他合作單位互利互惠，共存發(fā)展，為整個(gè)行業(yè)的誠信和健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（3）對(duì)社區(qū)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)是社會(huì)的組成部分，更是所在社區(qū)的組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社區(qū)的責(zé)任就是回饋社區(qū)，既提供好的硬環(huán)境，如合理的小區(qū)布局、便利的生活設(shè)施；也提供好的軟環(huán)境，比如融合的鄰里關(guān)系?，F(xiàn)在有的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，吸引商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和服務(wù)業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成新的網(wǎng)點(diǎn)和布局，提供互聯(lián)網(wǎng)等新的服務(wù)手段也是對(duì)社區(qū)社會(huì)責(zé)任的一種創(chuàng)新。

（4）對(duì)政府的社會(huì)責(zé)任。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的不合理、欠規(guī)范等問題，政府制定并實(shí)施了各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任落實(shí)政府的調(diào)控措施，照章納稅，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息披露中存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)上市企業(yè)都公布了獨(dú)立的社會(huì)責(zé)任報(bào)告，但通過對(duì)其社會(huì)責(zé)任報(bào)告的分析，發(fā)現(xiàn)普遍存在以下問題：

（1）對(duì)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容披露不完整。盡管大部分社會(huì)責(zé)任報(bào)告都從利益相關(guān)角度出發(fā)進(jìn)行信息披露，但披露的內(nèi)容并沒有包括所有的利益相關(guān)者，缺少完整性。社會(huì)責(zé)任報(bào)告對(duì)直接責(zé)任如股東、員工、客戶和社會(huì)等方面的披露信息占了大量篇幅；對(duì)間接責(zé)任如債權(quán)人、承包商和供應(yīng)商等利益相關(guān)方的信息很少或沒有提到；而對(duì)于特殊責(zé)任，如對(duì)拆遷戶和農(nóng)民工的責(zé)任幾乎沒有。

（2）對(duì)負(fù)面信息沒有披露或披露較少。很多企業(yè)“報(bào)喜不報(bào)憂”，在社會(huì)責(zé)任報(bào)告中對(duì)經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)成績(jī)描述較多，沒有提及或很少提及負(fù)面信息，對(duì)企業(yè)的不足和風(fēng)險(xiǎn)因素沒有提到，披露內(nèi)容具有片面性。這些披露不考慮利益各方的使用要求，完全依照自己的意愿隨意披露，不能使相關(guān)利益者全面客觀地了解公司的情況，影響對(duì)公司的社會(huì)責(zé)任和投資價(jià)值的判斷。

（3）披露的定量信息不足。從社會(huì)責(zé)任報(bào)告披露的方式來看，大部分社會(huì)責(zé)任報(bào)告注重文字性的敘述或總結(jié)，量化的信息較少，只會(huì)在少數(shù)信息如薪酬支付、現(xiàn)金紅利支付、慈善支出以及稅金等方面，進(jìn)行數(shù)據(jù)列示。而文字?jǐn)⑹鲇械囊策^于簡(jiǎn)單，只是一筆帶過，或者雖然占了很大篇幅，只強(qiáng)調(diào)宏偉的規(guī)劃卻沒有具體的行動(dòng)，缺乏定性的結(jié)論，有的只是在肆意的宣傳或者自我虛夸。

（4）披露內(nèi)容缺乏可信度。部分企業(yè)的社會(huì)責(zé)任報(bào)告不是根據(jù)企業(yè)當(dāng)年所承擔(dān)的具體社會(huì)責(zé)任編制，而是每年的報(bào)告內(nèi)容一樣，過于形式化，而且內(nèi)容空洞，沒有相關(guān)的事實(shí)依據(jù)。例如，某些企業(yè)披露了對(duì)環(huán)境保護(hù)所做出的貢獻(xiàn)，卻缺乏環(huán)境污染和治理過程中的具體規(guī)劃，缺乏可信度；某些房地產(chǎn)企業(yè)披露了對(duì)社區(qū)的貢獻(xiàn)措施，卻沒有關(guān)于實(shí)施效果的具體事例。諸如此類的披露，很難讓人信服。

（5）認(rèn)識(shí)比較狹隘，披露動(dòng)機(jī)仍顯不足。從一些企業(yè)的宣傳網(wǎng)站上看出，一談到社會(huì)責(zé)任，往往列出的都是企業(yè)的各類救災(zāi)、捐款等慈善活動(dòng)，很少涉及其他方面的責(zé)任。這些企業(yè)顯然對(duì)社會(huì)責(zé)任的理解不夠全面，只考慮到基本層面的責(zé)任，沒有考慮社會(huì)責(zé)任的全部。有一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，還完全沒有社會(huì)責(zé)任意識(shí)，只顧追求自身利益。對(duì)社會(huì)責(zé)任的誤解，影響了企業(yè)信息披露的態(tài)度，從而也影響了信息披露的質(zhì)量。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息披露的建議

（1）建立社會(huì)責(zé)任信息披露的激勵(lì)機(jī)制。相關(guān)部門應(yīng)該建立有效的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)積極履行社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宣揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。比如可以對(duì)有效治理環(huán)境并進(jìn)行充信息披露的企業(yè)進(jìn)行宣傳和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)重視慈善捐贈(zèng)且充分披露信息的企業(yè)給與稅收減免。這樣不僅可以提高企業(yè)信息披露的積極性，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)自愿進(jìn)行信息披露，還可以提高信息披露的質(zhì)量。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，也應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到信息披露所具有的潛在效益，而不能將其視為負(fù)擔(dān)。

（2）強(qiáng)化數(shù)據(jù)披露，建立社會(huì)責(zé)任數(shù)據(jù)庫。隨著信息使用者素質(zhì)的提高，定性的信息披露已經(jīng)不能滿足他們對(duì)社會(huì)責(zé)任報(bào)告的要求。人們需要更加精確的、可靠的定量數(shù)據(jù)。建立社會(huì)責(zé)任數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司對(duì)社會(huì)責(zé)任數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，是提高社會(huì)責(zé)任報(bào)告質(zhì)量的必要保障。房地產(chǎn)公司要指派專業(yè)人員對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行建立與維護(hù)，在建立數(shù)據(jù)庫過程中，要注意公司各個(gè)部門之間的溝通與協(xié)商，為報(bào)告的編制提供完備的數(shù)據(jù)，并通過互聯(lián)網(wǎng)公布社會(huì)責(zé)任報(bào)告和各種數(shù)據(jù)來源，提高報(bào)告的質(zhì)量與透明度。