地方金融風險防范精選(九篇)

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第1篇：地方金融風險防范范文

【關鍵詞】房地產泡沫；金融風險；防范措施

自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經濟的積極發(fā)展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業(yè)已經發(fā)展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實意義。

一、我國房地產泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產行業(yè)就是指從事房地產開發(fā)投資與經營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國城市化的發(fā)展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖耍康禺a開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產開發(fā)商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。

2.房地產投機

出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應”的現(xiàn)象，例如排著長隊去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。

二、房地產金融風險的防范

1.加強個人住房貸款的管理

房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：

第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執(zhí)業(yè)機構的業(yè)務監(jiān)管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對房地產行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產出現(xiàn)金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業(yè)的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發(fā)行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現(xiàn)有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當?shù)膶⒆》康盅罕ｋU的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產行業(yè)的法律制度，將房地產行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協(xié)調發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產業(yè)出現(xiàn)的金融風險。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。

其次，行業(yè)內部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產行業(yè)內部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協(xié)調環(huán)境，為行業(yè)內的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產行業(yè)內部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應該利用評估系統(tǒng)對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產風險評估機制

一方面，建立健全房地項目開發(fā)風險評估機制。我國的金融企業(yè)應加強對房地產項目開發(fā)評估體系學習和對風險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現(xiàn)房地產項目風險度較高的情況應該審慎發(fā)放貸款，將風險降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。

三、結論

房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現(xiàn)上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。

參考文獻：

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[2]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2011，（4）

[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風險.《金融時報》，2010.6.12

第2篇：地方金融風險防范范文

關鍵詞：上海市；房地產金融；風險防范；最優(yōu)政策

一、 上海市防范房地產金融危機的最優(yōu)政策選擇

1. 對上海市當前房價趨勢的判斷。我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價已經呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，房地產市場局部過熱、房價普漲的態(tài)勢得到了初步的遏制。對比歷年量價波動的情況可見，當前上海房地產市場可以用“量價齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環(huán)境走出特立獨行的行情，而是受全國房地產市場的系統(tǒng)性影響比較大。在未來一段時間，如果我國繼續(xù)保持宏觀經濟管理政策不變、房地產市場調控政策不變的情況下，根據我們的研究，可以肯定全國房價將持續(xù)回落，而上海市房價受上述因素的影響將會更大更顯著，總體趨勢是持續(xù)向下，由此形成了上海市房地產金融風險的導火索。

2. 保持房價穩(wěn)定是當前的最優(yōu)政策選擇?；谏虾Ｊ蟹績r將持續(xù)下跌、房地產金融風險加劇的現(xiàn)實狀況，我們必須提前做好防金融風險的準備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價緩慢下跌到合理價位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價快速下跌到合理價位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機措施以維持房價大致穩(wěn)定。

策略一的優(yōu)勢在于，由于房價下跌速度緩慢，短期不會出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，從而不會造成大量銀行個貸的不良貸款。

策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因為要保持房產市值高于房貸余額，房價的下跌速度必須非常緩慢，要使房價恢復正常合理價位將需要長達上十年時間，在此期間新房銷售將受重創(chuàng)，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個經濟的發(fā)展。②金融危機爆發(fā)的可能性大。既然有不正常的高價，同樣會有不正常的低價，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價位時，房價將可能跌破市值引起恐慌，金融危機將不可避免。③救市成功的可能性小。房價長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預料。從證券市場表現(xiàn)來看，歷來政府出手救市都只能暫時奏效，最終難以逆轉市場的大趨勢。因此在經歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風險很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優(yōu)勢在于：盡管房地產市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災難時間很短，在政府強有力的救市政策之下，房價在一個合理價位迅速穩(wěn)定。只要房價能穩(wěn)定在市值大于個貸余額這個臨界點之上，斷供潮不會出現(xiàn)，個貸不良率不會攀升；同時剛需將帶動新房銷量回升，開發(fā)貸款也不會出現(xiàn)大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會造成金融危機。

策略二的劣勢在于，房價如果快速下跌將會形成強大的下跌慣性，很可能跌破臨界點從而引爆金融危機，此時政府救市成功的可能非常小。房地產市場的一個重要特點是房價總是呈現(xiàn)單邊上揚和單邊下跌的趨勢，正反饋效應明顯。在泡沫較大的情況下房價暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導致嚴重的金融危機。從歷史上看，無論是在日本金融危機中，還是亞洲金融危機以及次貸危機中，房地產市場都明顯表現(xiàn)出這個規(guī)律。

由于上海房地產市場在前期屬于典型的過熱地區(qū)，經過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價的快速上揚累積了很大的風險，暴風驟雨的下跌將引發(fā)拋售狂潮，房價崩潰的時候所有人都會喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機者，將會大量拋售手中的房產，形成惡性循環(huán)從而導致樓價不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發(fā)金融危機的可能性很大，因此策略二的風險更大。

策略三的優(yōu)勢在于：①不會有斷供潮。從當前看已經購房者不會斷供，從而銀行不會被迫降價出售斷供房，消除了房價猛烈下跌的一個隱患。②政策實施的難度不大。當前房價下跌幅度不大，十提出的收入倍增計劃甚至還使房價有上漲預期，此時適當放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優(yōu)惠貸款利率等，將能起到較好的穩(wěn)房價的作用。

只要能夠維持房價穩(wěn)定，就能充分發(fā)揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩(wěn)定房價符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價已經穩(wěn)定，剛需才會出手消費，因此在當前情況下，只有維護房價的穩(wěn)定才能化解房地產金融風險。

此策略的不足之處在于，當前房價處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時間內新房銷量將停滯不前。避免房地產金融危機是當前的首要矛盾，在貸款余額中個貸相比開發(fā)貸款占比更高，因此首先要防范斷供導致的金融風險問題。而且只要剛需真實存在，房價穩(wěn)定下銷量肯定會上去，由此可見本策略成功的關鍵在于解決好開發(fā)商的問題。在短期銷量難以擴大的情況下，處理好住房開發(fā)的節(jié)奏問題，保證開發(fā)商不盲目屯地盲目開發(fā)，改為減少開發(fā)盡量消化庫存才能避免降價競銷的局面，就從開發(fā)商的角度消除了爆發(fā)嚴重的金融危機另一個隱患。

權衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風險的優(yōu)勢明顯，不足之處也好彌補，可操作性強。

綜合以上三種策略的分析發(fā)現(xiàn)，策略三是當前的最優(yōu)選擇。只有保持房價的基本穩(wěn)定，大規(guī)模的斷供和爛尾樓導致的房地產金融危機才能避免。

二、 上海市防范房地產金融風險的短期應急措施

盡管房價下降有系統(tǒng)性特征，但是由于住房存在區(qū)域性的特點，即使在全國房價回落態(tài)勢下，只要措施得當操作及時，依然能夠穩(wěn)定上海市的房價。防范房地產金融風險的舉措可分為短期應急措施和長期防范機制。前者是指在風險苗頭出現(xiàn)時穩(wěn)定房價的重要措施，特點是政策實施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩(wěn)定房價；后者是指從政府監(jiān)管的角度來防范金融風險，特點是偏重宏觀層面和長效機制。

2012年2月上海出現(xiàn)了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風波，但是當前情況與年初已經有了很大不同，房地產市場量價齊跌已經發(fā)出了較強的金融風險提示信號，此時整體調控政策應該進行適應性微調，采取必要措施來昭示政府維護金融市場穩(wěn)定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時還不想放松房地產市場調控政策”，但是要提早樹立應對金融危機的思想，預先儲備應急政策。我們可以從以下幾個方面來儲備應急措施，在適當?shù)臅r候結合具體情況推出。

1. 及時調整土地供應政策。從歷史上看，土地供應量與房價都有著密切關系。從2005年、2006年全國土地供應下降，開工建設量減少，2007年房價出現(xiàn)暴漲；2009年土地供應量負增長，2010年房價大幅上漲。這實際上在很大程度上反映了市場供求的基本規(guī)律。盡管影響房價的重要因素很多，但房地產市場比竟也是一個市場，供給定律和需求定律也將在房地產市場中得以體現(xiàn)，因此我們相信，適當減少土地總量的供應，將能在很大程度上有助于穩(wěn)定房價。

調整土地供應政策，從現(xiàn)在就應該開始實行。適當減少土地總量的供應，引導開發(fā)商以去庫存為當前的工作重心；減少上海市中心區(qū)域的土地供應，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價引導和滿足剛性住房需求。通過減少供應穩(wěn)定房價、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達到穩(wěn)定房價、提高交易量以防范金融風險的目的。

2. 為剛需提供購房補貼。借鑒次貸危機中的措施，必要的時候對剛性需求提供一定的貨幣補貼，同時降低印花稅和給予部分個貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進住房消費。另一方面，降低營業(yè)稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩(wěn)定房價效果不顯著，但是對促進剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發(fā)貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應問題。保障房尤其是經適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應。在當前房價存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關系，有必要重新調整戰(zhàn)略部署。

采用收購的方式完成保障房任務能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設任務，又解決了沖突的問題，促進了商品房市場的良性發(fā)展，因此目前的最優(yōu)選擇應該是暫緩建設公租房、廉租房等，暫時以租金補貼為主，實物配租為輔，適當時候再購買商品房作為保障房。

問題是收購的保障房要合理：價位、地段、數(shù)量等都要合理。不僅要考慮收購時以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當配以經濟適用房。

從收購時機上考慮，目前也可以少量購買，目標是完成中央的任務和兌現(xiàn)政府承諾；在需要政府出手救市的時刻再出手進行規(guī)模收購。從解決金融危機的角度看，收購的目標應該是那些貸款未還清、銀行強制收回準備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機的沖擊力，最大化收購資金的效用。

從收儲資金來源上看，目前可以動用住房公積金閑置資金進行收儲。上海利用閑置住房公積金收儲保障房已經取得了一定的經驗，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當擴大閑置住房公積金收儲保障房的數(shù)量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產市場資金饑渴和滯銷的問題，達到多贏的格局。

在需要規(guī)模收儲的時候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設的資金都可以用于收儲保障房。另外還要制定一些優(yōu)惠政策，充分利用社會資源，動員社會資金積極參與到這個重大舉措中來，實現(xiàn)既防治金融危機，又解決住房困難的問題，解決社會資金投資渠道不足的問題，達到一舉多得的功效。

4. 可適時重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經是啟動上海房地產市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關鍵時候發(fā)揮出重要而深遠的作用。一方面能夠拉動巨量資金流入上海房地產市場，消化庫存商品房，有效穩(wěn)定房價；另一方面能夠解決大量老百姓關注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項政策不僅可以成為刺激房地產消費和防范金融風險的權宜之計，而且還能順應戶籍制度改革的需求，達到一舉多得的效果。

三、 防范房地產金融風險的長效機制

防范房地產金融風險，除了短期的應急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產金融市場的制度建設，做好防范金融風險長效機制的基礎性工作。

1. 加強對開發(fā)商的監(jiān)管防范金融危機。一要強化對“四證”的審查把關。為防止開發(fā)商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環(huán)節(jié)嚴審開發(fā)商資質，減緩開發(fā)商拿地速度，加強開發(fā)過程的動態(tài)監(jiān)控，及時掌握開發(fā)商的資金狀況；對“四證”不全的不準發(fā)放住房開發(fā)貸款。二要強化對開發(fā)企業(yè)資質的審查把關。對一級、二級企業(yè)要重點支持，限制對三級以下企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款。三要加強對自有資金的審查把關。強調企業(yè)凈資產應達到項目總投資的30%，單個項目自籌資金達到項目總投資的35%。當然，對于開發(fā)商的正常合理資金需求，應該協(xié)調銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個人購房貸款征信系統(tǒng)。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個人征信系統(tǒng)，從此個人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實現(xiàn)全國聯(lián)網。銀行通過查詢此系統(tǒng)可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實操作多套購房利率，從而有效控制個人房貸風險。但是由于這一征信體系還無法客觀統(tǒng)計貸款人的收入水平，目前就做到真實反映貸款人還款能力還不現(xiàn)實，因此如何彌補這一缺陷就成為當前防風險的重點。

首先要詳細了解核實借款人（及其家庭成員）的職業(yè)、收入狀況以及穩(wěn)定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當面核實有關情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章。對職業(yè)及收入狀況穩(wěn)定、有足夠的還款來源、個人資信狀況良好的借款者，應作為重點支持的優(yōu)質客戶群體；對于信息不符的異常客戶，應提高貸款利率或者拒絕發(fā)放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機的，在審查其第一還款來源時更應嚴格和慎重，嚴格執(zhí)行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴格審查購房人的資質，打擊開發(fā)商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴格控制投機性購房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財政的難題，加快轉型升級步伐。土地財政推高房價泡沫，無論在全國還是上海，已經是一個不爭的事實。只有從根本上規(guī)避對土地財政的依賴，才能促進房地產市場長期可持續(xù)發(fā)展。從上海市的具體情況來看，上海的優(yōu)勢顯然不在房地產市場，而在于已經形成的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、產業(yè)結構優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等。如何加快轉型升級的步伐，將這些優(yōu)勢放大，把這些優(yōu)勢轉化為政府財政收入，才能規(guī)避當前的土地財政問題，從根本上將房價收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時政府也有穩(wěn)定的稅源。

4. 強調三成底線的按揭制度。強調住房抵押貸款的首付成數(shù)不得低于三成。只有嚴守這個三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時遏制投機投資性購房帶來的房價泡沫。美國的次貸危機和日本金融危機中，教訓最為深刻的就是幾乎零首付所導致銀行系統(tǒng)異常脆弱性帶來巨大損失。

5. 暫緩推出房地產稅。如果現(xiàn)在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構成致命打擊，將直接導致房地產金融危機的爆發(fā)。而如果倉促推出一個不痛不癢的方案使房產稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動權；暫緩推出房產稅，保持當前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機構成壓力而抑制泡沫，也不會對房價下行形成實質性壓力，根據未來房地產市場的具體情況再決定推出合適的房產稅，無疑能掌握更大的主動權。

6. 構建住房貸款管理預警監(jiān)控系統(tǒng)。（1）建立風險預警機制。依靠信用管理系統(tǒng)平臺，建立反應靈敏的預警機制，實現(xiàn)對房地產信貸運行的全過程監(jiān)控，將高風險不良客戶列入“黑名單”。（2）加強監(jiān)管，嚴厲打擊非法操作和假按揭行為，加強對“假按揭”事件的處理動態(tài)，對開發(fā)商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時動用法律手段追索債務。對銀行內部人員參與串謀騙貸的，要嚴肅追究其責任。（3）加強房地產資金封閉式管理。對勘察設計、建材采購、民工工資支付項目等資金嚴格管理，防止抽逃和挪用資金；項目完成后，銷售收入也實行全封閉管理，確保銷售收入按比例優(yōu)先歸還貸款。（4）繼續(xù)加大住房不良貸款的處置工作，創(chuàng)新解決不良貸款的手段和方法。

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3. 楊剛，王洪衛(wèi)，曹黎娟. 數(shù)量型貨幣政策工具影響上海住房市場量價波動的探討.社會科學家.2012，（3）：66-71.

4. 吳燕華，楊剛.我國貨幣政策對房地產價格調控的動態(tài)影響分析.現(xiàn)代財經.2011，（10）：70-75.

基金項目：國家自然科學基金（項目號：71103121）、浙江省杭州市哲學社會科學規(guī)劃課題（項目號：C12YJ03）、上海市哲學社會科學規(guī)劃課題（項目號：2011EJL002）、上海市教委科研創(chuàng)新課題（項目號：12YS106）階段性成果，上海財經大學研究生創(chuàng)新基金（項目號：CXJJ-2009-305）。

第3篇：地方金融風險防范范文

一、我國房地產金融中存在的問題

1、房地產的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產業(yè)，房地產行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據有關統(tǒng)計估算，絕大部分的房地產開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，其中，以開發(fā)商貸款的風險為主，進而給造成商業(yè)銀巨大的金融風險。

2、消費者的住房信貸存在著違約的風險

在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風險。據統(tǒng)計，在房地產行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業(yè)起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時、準確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風險增加。

3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產信貸當成一種優(yōu)良的資產，大力發(fā)展房地產信貸，并且在經營業(yè)務上存在著急功近利的錯誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。

二、房地產業(yè)經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）??對房地產業(yè)經濟波動的有效策略

1.適當對房地產業(yè)的投資政策進行調整，形成健康發(fā)展的經濟環(huán)境

首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業(yè)的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規(guī)避風險的有效機制，同時要依據企業(yè)自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現(xiàn)了管控房地產行業(yè)的目的。

2.提升對房地產價格變化的管控

房地產價格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產企業(yè)自身的經濟實力。

當房地產和其附屬行業(yè)的價格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節(jié)，以此保證房地產業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當?shù)牟扇≌{控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。

（二）房地產行業(yè)中金融風險的策略

1.完善宏觀監(jiān)測的指標系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產行業(yè)的供需關系，并分析現(xiàn)場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數(shù)據，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構建健全的個人征信系統(tǒng)。導致金融風險出現(xiàn)的一個重要的因素還包括個人信用系統(tǒng)不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發(fā)生概率。構建完善的個人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個人信用調查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個人信用系統(tǒng)需要在一個有序的法律環(huán)境下實施進行。

3.構建全方位的投資途徑。房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在了銀行，因此，要根據具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構建完善的合理的融資系統(tǒng)，進而加快房地產業(yè)發(fā)展的進程。

第4篇：地方金融風險防范范文

關鍵字：次貸危機 風險 防范措施

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1672―7355（2012）03―0―02

2007年4月，美國次貸危機爆發(fā)，由于大量次級抵押貸款的違約，銀行壞賬急劇增加，許多專門從事次貸抵押業(yè)務的貸款公司也遭到重創(chuàng)，金融恐慌更是由單一的次貸領域向其他領域迅速擴展。次貸危機的出現(xiàn)主要是美聯(lián)儲為了避免經濟衰退和通貨緊縮，刺激經濟增長，于2003年6月將聯(lián)邦基金利率大幅下調至1%。這個政策雖然有效促進了經濟的升溫，但是降息與法律扶持直接使得房地產開發(fā)商很容易獲得低成本的銀行貸款，另一方面購房者又很輕易地在政策保護下獲得購房貸款，而且在房價不斷持續(xù)上漲的背景下又不必過多考慮還款問題。在這樣一個紅火的景象中，美聯(lián)儲又開始考慮加息。而新一輪加息的直接結果是房價開始波動并隨后持續(xù)走低，幾年來由房地產價格上漲吹起來的經濟泡沫終于出現(xiàn)了裂痕。房價走低制約了次貸者的還款能力，還款出現(xiàn)資金斷鏈，產生次貸危機并擴展到信用市場，結果造成整個金融市場的動蕩。從美國次貸危機的例子可以看出，個人住房貸款實際上是一種風險較高且風險隱蔽性較強的貸款。隨著時間的推移和國家宏觀調控力度的加大，個人住房貸款的風險就會浮出水面。

總的來說，房地產金融的風險主要劃分為以下幾種：

1.信用風險

它是由于借款人無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。銀行信用評級方法和貸款決策面臨的信用風險可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險。

2.流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉換為現(xiàn)金的其他資產，以致不能清償?shù)狡趥鶆諠M足客戶提取存款要求的風險。房地產金融中的流動性風險多是由我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況造成的。流動性風險有兩種。一種是原發(fā)性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道而導致的流動性不足。另一種是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險。房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要,也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結構風險就能縮小。

4.資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款較多,貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業(yè)務處理有關。

5.利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越大,利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹率上升會使實際利率下降甚至可能為負數(shù),就使銀行面臨風險。固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。

7.匯率風險

如果外匯升值，本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重；反之以外幣計價的資產將減少。當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險。

8.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業(yè)務操作中帶來的操作風險,業(yè)務辦理過程中的法律風險，國家政策變動帶來的風險等等。

在防范房地產金融風險的時候，我們可以借鑒一下英國的做法。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務，商人銀行專門從事貿易票據的承兌業(yè)務，不僅各金融機構的資金用途受到嚴格限制，而且資金來源也受到嚴格限制，并且不同的金融機構遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務的專業(yè)化金融機構，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務，它的資產規(guī)模在1988年時達1900多億英鎊，占全英存款金融機構資產總額的19%，其中抵押貸款達1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。

英國政府對房地產金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風險，因而英國政府采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構展開公平競爭并能不斷發(fā)展，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風險。

房地產金融機構積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當多，從傳統(tǒng)上只開設股金戶頭，到開設存款戶頭；從只開設普通股金戶頭到開設特別股金戶頭；從開設無提取便利的股金戶頭到開設有提取便利的股金戶頭；從開設普通儲蓄戶頭，到開設特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款品種來滿足不同居民的需要。

從英國的防范措施當中，我們可以總結出一些經驗來防范我國的房地產金融風險。

1.完善法律體系，規(guī)避制度風險

市場經濟是法制經濟，法律手段是目前西方國家相當重要的一個調控手段，尤其是在房地產市場，從美國、英國等國家房地產金融的發(fā)展中就可以看出法律法規(guī)建設對防范金融風險的重要性。目前，雖然中國已出臺了商業(yè)銀行法、擔保法、城市房地產管理法、個人住房擔保貸款管理試行辦法等法律法規(guī)，但住房抵押貸款法至今尚未問世，致使出押、受押雙方對有關抵押和抵押實現(xiàn)、擔保與保險等法規(guī)條款和解釋缺乏權威性依據。政府應盡早出臺抵押貸款證券法、按揭保險法等法規(guī)制度，為房地產金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境

2.加快建設和完善信用等級評估及個人征信系統(tǒng)

完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。雖然目前上海等少數(shù)城市開始進行個人征信的試點工作，但就全國而言，這項工作的進展依舊緩慢，亟待加強。美國次貸危機的爆發(fā)源于原始資產池中次級貸款者的大量違約，通過對貸款構成要素的比較可知，中國的住房貸款申請人多數(shù)具有相當?shù)倪€款能力，能在一定程度上抵制違約風險的發(fā)生。但更值得引起注意的是中國個人信用評價制度的缺失，貸款機構和借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，加快建設中國的個人征信系統(tǒng)迫在眉睫。

3.加快金融產品創(chuàng)新，健全房地產金融體制

在國外成熟的房地產金融市場上，房地產金融市場十分發(fā)達，房地產企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風險較低。而且，隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，金融產品還不斷地推陳出新，特別是在個人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產品。目前中國房地產金融市場并不完善，許多城市的房地產融資二級市場還是空白，房地產業(yè)融資過分依賴銀行，使得銀行在經濟運行的周期波動中承擔很大的風險。同時，與發(fā)達國家相比，中國房地產金融品種和手段創(chuàng)新較少，創(chuàng)新意識淡薄，沒有專門設計適合不同房地產企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現(xiàn)象嚴重影響了房地產金融的服務水平和風險防范能力。因此，應該加快金融產品的創(chuàng)新，以滿足不同階層的需要, 進一步完善房地產融資體系，積極推進房地產抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。

參考文獻：

1.熊瑩．房地產金融風險的監(jiān)測［N］．上海證券報．

第5篇：地方金融風險防范范文

關鍵詞：房地產金融風險；制度偏袒；國房景氣指數(shù)期貨；賣空機制

文章編號：1003-4625（2014）09-0001-05 中圖分類號：F830.2 文獻標志碼：A

10多年以來，市場對中國房價的變動形成了不同預期：看跌者從房地產泡沫破滅的國際經驗中看到了房價上漲的金融風險，在10年前就斷定，中國房地產業(yè)的冬天已經來臨，房地產泡沫將在數(shù)月內破滅，甚至認為一線城市的房價應該降20%-30%之間；看漲者則認為，我國不斷上漲的房價其實是城鎮(zhèn)化、土地財政和貨幣超發(fā)等經濟基本面決定的，在經濟基本面逆轉之前，房價不可能下跌，甚至會出現(xiàn)暴漲，全國商品房均價將會上漲每平方米9萬元。從房價的實際變動來看，看跌者在過去10年節(jié)節(jié)敗退，而看漲者大獲全勝。

實際上，看跌者忽視了房地產泡沫的一個顯著特征，即它的形成和破滅是一個長期性的過程，而中國的房地產市場化真正開始于1998年，至今也就15年的時間，所以在2000年看空中國房市也缺乏經驗支持。此外，看跌者也面臨一個現(xiàn)實問題：他們拋售房產了嗎？這又引申出了另一個機制設計問題：如果看跌者可以賣空，房價是否會像過去一樣高漲？因此，與看漲者從經濟基本面解釋高房價不同，本文在考察主要國家房價變動經驗的基礎上，從看漲者和看跌者的行為本身及其博弈視角探討房價上漲及其泡沫化問題。

一、房價變動的國際經驗

在1955-1990年期間，日本的房地產價格上漲了75倍以上。據估計，截至1990年，日本所有房地產的總市值接近20萬億美元，相當于20%多的全球財富，或相當于全球股市總市值的2倍。若以國土面積衡量，美國比日本大25倍，而在1990年，日本的房地產價值約等于美國的5倍（伯頓G?馬爾基爾，2012）。但從1990年秋天開始，日本房價下跌，地價跌得最厲害，其中東京等六大城市尤其下跌厲害，以1993年商業(yè)地價指數(shù)為100，東京住宅地價1997年從峰值350跌到96.3，低于1993年的水平（徐滇慶，2006）。

亞洲金融危機發(fā)生以后，香港地區(qū)房地產價格從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，到2003年累計跌幅已達65%，財富蒸發(fā)了2.2萬億港元，平均每個業(yè)主損失267萬港元，負資產人數(shù)達到17萬人（高穎，2010）。香港島和新界地區(qū)70～99.9平方米私宅，每平方米售價分別由1997年的10.4萬港元和7.26萬港元下跌至2001年的4.94萬港元和3.27萬港元（周春山、李振、趙曉香，1997）。據估算，從1997年10月到2002年底，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還要多。

在2001-2003年期間，美聯(lián)儲13次降低利率，聯(lián)邦基金利率由6.5%降到46年來的最低位1%，美國的房價開始飆升，在2000-2006年間漲幅高達77%（劉海北，2009）。而根據全美房地產經紀商協(xié)會2008年2月公布的美國樓市狀況調查顯示，2008年1月美國10個主要大城市的房價較2007年同期下跌11.4%，較2008年2月下跌2.3%；另外20個大城市的房價按月下降2.4%，按年下降10.7%。2008年2月房價中值比2007年同期下跌了8.2%，僅為19.59萬美元，創(chuàng)下該協(xié)會1968年有統(tǒng)計以來最大跌幅（穆一凡，2008）。

在1995-2006年，愛爾蘭的住房供給增長速度是歐洲所有國家中最快的，但是房屋實際價格上漲幅度超過250%。截至2006年年底，代表性購房者需要支付的房款相當于年收入的10倍，在都柏林高達17倍，而在20世紀90年代僅為4。和愛爾蘭的情況類似，英國房地產名義價格在1999-2007年上漲了122%-146%，比同期美國房地產名義價格86%的漲幅還高。根據IMF的研究，按照政府為危機而負擔的財政成本高低排序，在所有23個遭受2007-2009年金融危機的國家中，愛爾蘭排在第二，英國排在第三（詹姆斯?R?巴斯等，2014）。

在所有工業(yè)化國家中，西班牙的房地產泡沫是最嚴重的。據統(tǒng)計，在1999-2008年間，歐洲新屋建設的2/3都發(fā)生在西班牙，2007年新建住宅達80萬套，相當于英、法、德三國新建住房的總和。其間，西班牙的住房價格平均上漲了150%，遠遠超過其經濟發(fā)展水平。國際金融危機爆發(fā)之后，西班牙的房價開始回落，目前全國房價已經下跌15%左右，回落至2005年年底的水平，預計未來還要降30%～35%（韓俊，2011）。

當然，不是所有經歷了繁榮的國家都遭受了危機的直接沖擊。從1997年至2010年初，澳大利亞的房價上漲了211%，但在2010-2011年，房價只下跌了約2%。此外，在危機之前的12年里，加拿大的房地產價格上漲了約70%，但是在2007-2009年的危機中，加拿大成功地躲開了危機的巨大沖擊，損失較少（巴斯等，2014）。

如上經驗顯示：就多數(shù)國家和地區(qū)的房價變動來說，房價在一段時期持續(xù)上漲，當達到一個高位之后就會出現(xiàn)逆轉，接著出現(xiàn)迅速下降，直至某一最低水平，所以長期來看，房價的波動性非常大。據此推斷，如果房價的波動性較小，房價始終處于均衡水平，那么房地產就不會出現(xiàn)泡沫，也不會出現(xiàn)房價陡漲之后的暴跌。從國際經驗來看，保持房價穩(wěn)定、降低房價波動性其實就是防止房價的大幅度上漲。對于房價上漲原因，一般認為是由“剛性需求”和投機性需求引起的，然而，即使“剛性需求”能夠解釋城市化尚未完成國家的房價上漲，也不能解釋諸如西班牙、冰島、愛爾蘭等國家的房價上漲。實際上，剛性需求也不足以解釋城市化尚未完成國家的房地產泡沫，如當前我國的一些城市存在較高的住房空置率，但房價仍然在上漲。此外，投機性需求只是指出了一個現(xiàn)象，沒有指出造成房價上漲的根源。那么，房價大幅度上漲的根源是什么？這是下文的研究主題。

二、房價上漲的金融因素

供求決定房價，供給和需求又由不同力量構成，包括看漲者和看跌者。在短期，由看漲者和看跌者決定的房地產供給缺乏彈性，在長期，房地產供給彈性則取決于看漲者和看跌者的力量對比。通常而言，受建筑施工周期、土地管制、購房者支付能力和經濟發(fā)展程度等條件約束，長期的房地產供給彈性也較小。因此，房價在很大程度上由看漲者和看跌者的需求決定。據此推論，房價陡漲或暴跌現(xiàn)象意味著房地產需求市場上的看漲者和看跌者的力量出現(xiàn)了嚴重失衡：在房地產繁榮時期，看漲者主導市場，看跌者處于被動地位，甚至不作為，以致房價不斷被拉高；在房地產回落期，市場及其房價又由看跌者主導，從而引起房價不斷下跌。經驗顯示，房價大跌是房地產泡沫的必然產物，如果沒有前一階段的房價上漲，就不存在之后的房價下降。但是，沒有經驗顯示在房價保持長期穩(wěn)定之后會出現(xiàn)房價大跌現(xiàn)象，所以這里只關注繁榮時期看漲者對房價的影響。

理論上，在房地產繁榮時期，需求市場對房價的上漲通常存在兩種預期，看漲方認為房價會繼續(xù)上漲，于是買進房產，推動房價上漲；看跌方則認為房價嚴重偏離長期均衡價值，處于觀望狀態(tài)，甚至拋售已有房產，從而抑制房價上漲。但是，在房地產繁榮時期，看跌者對房價的抑制一般難以對沖看漲者對房價的推動，因為看漲者能夠通過商業(yè)銀行或影子銀行貸款從事杠桿操作，以低價購房和高價拋售方式進行套利；看跌者則不能以高價購房和低價售房方式來抑制房價，而又不存在其他的套利機制。可見，金融制度偏袒和套利機制缺失造成看漲者在房地產繁榮時期的優(yōu)勢地位以及對房價的推動作用。事實上，大多數(shù)國家的房地產泡沫往往與銀行信貸聯(lián)系在一起。Krugman（1999）認為，地產泡沫的一個共同點是銀行融資；BIS（2001）認為銀行信貸和房價具有吻合的周期性；Collyns和Senhaji（2001）認為銀行信貸是造成1997年東亞金融危機之前的房地產泡沫的顯著因素。周京奎（2005）認為，房地產泡沫產生基本上是信用擴張過度的結果。

在實踐中，國際貨幣基金組織通過對過去30-40年中21個工業(yè)化國家的住房市場的熱潮和衰落的研究發(fā)現(xiàn)，對于多數(shù)國家來說，銀行主導著購房貸款業(yè)務，住房價格下跌更可能使銀行受到打擊。日本大藏省1995年3月首次公布的全國金融機構不良債權額為40萬億日元，其中8萬億日元來自住宅金融專業(yè)公司（田傳浩等，2004）。在美國，很多貸款機構為了追求利潤，紛紛降低住房貸款的發(fā)放標準，大力擴張抵押信貸，在1985-2006年間，房地產信貸的比重從15%上升至33%左右（劉海北，2009）?？紤]到美國銀行在表外創(chuàng)設機構所持有的資產，美國銀行的杠桿率接近30倍。在危機之前，愛爾蘭的銀行對借款人的貸款數(shù)額一般控制在借款人年收入的2～3倍以內，而在房地產泡沫時期，可以達到5～10倍，抵押率達100%。在此期間，英國銀行的杠桿率水平從2000年的20左右上升到2008年的將近30，按揭債務市值與GDP之比從50%上升至80%，飛速增長的按揭貸款中，有約40%來自房款權益貸款（巴斯等，2014）。在西班牙，2009年所有銀行貸款中對開發(fā)商、建筑商和買房者的貸款達到1.11萬億歐元，相當于西班牙GDP的105%，占到了西班牙私人部門貸款的60.3%，這個比例比20世紀90年代中期高出近1倍（韓俊，2011）。

信貸規(guī)模過度擴張的重要原因是，房地產繁榮及其房價上漲增加了銀行持有的房地產價值，提高銀行資本充盈，增強貸款供給能力，減少銀行資產風險，降低銀行部門發(fā)生財務困境的概率。所以商業(yè)銀行的信貸標準越來越寬，如不再核實借款人的償債能力、降低首付比例、簡化貸款程序等，甚至給無收入、無工作的借款人發(fā)放貸款，進而刺激信貸擴張。但是，商業(yè)銀行的房貸本質上是借短貸長，資金流動性下降，由此衍生出了兩個解決機制：一是信貸證券化。在中國，由于信貸證券化還不成熟，銀行就通過影子銀行發(fā)展表外業(yè)務來降低流動性。截至2012年末，銀行業(yè)金融機構表外業(yè)務余額48.65萬億元，比年初增加8.0萬億元，增長19.68%；表外資產相當于表內總資產的36.41%，比年初提高0.54個百分點。二是進行房地產短期投機，通過低價買入高價賣出策略提高資金周轉速度。在兩種機制中，看漲者和商業(yè)銀行都成了利益相關方，而看跌者既不像政府那樣有抑制房價上漲的激勵，也不像看漲者那樣有金融體制的支持，所以看跌者對房價的影響有限。也就是說，金融市場上的制度偏袒強化了看漲者對房價的主導作用，卻削弱了看跌方對房價的影響。

三、價格發(fā)現(xiàn)與房地產賣空機制構建

國際經驗還表明，房價存在一個長期均衡價值，不會無限期上漲。但是，對于看漲者來說，實際房價偏離長期均衡價值的幅度并不確定，從而為看漲者的短期性投機創(chuàng)造了條件，再加上寬松的銀行信貸環(huán)境，房地產短期投機就不可避免，并最終積累為長期的房地產泡沫。由此推論，如果房地產信貸標準比較嚴格，或者房地產的長期均衡價值基本確定，那么短期房價就會反映長期均衡價值，而不會出現(xiàn)大幅度的背離。問題在于，商業(yè)銀行寬松的信貸標準既與金融監(jiān)管要求有關，例如，巴塞爾委員會建議，相對于持有具有較高信用評級住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security，MBS）的銀行，持有抵押物的銀行應該有更多的準備金；也與商業(yè)銀行評估房地產金融風險的模型選擇有關，如巴塞爾委員會僅僅要求使用五年的數(shù)據來估計商業(yè)銀行資產組合的風險模型，但是，基于任意五年發(fā)生的事件作出的預測可以千差萬別。在通常情況下，如果選定的五年是經濟繁榮期，那么模型就會低估未來的風險（巴斯等，2004）。也就是說，商業(yè)銀行存在明顯的監(jiān)管套利，房地產繁榮又創(chuàng)造了信貸擴張的現(xiàn)實條件，但是銀行又缺乏房價偏離長期均衡價值的數(shù)據，所以銀行信貸規(guī)模不斷增大，信貸風險也逐漸累積。就此而言，房地產泡沫及其信貸風險本質上源于房地產長期均衡價格發(fā)現(xiàn)機制的缺失。

按照分析，長期均衡價格發(fā)現(xiàn)機制缺乏源于金融體制的不完善性――看漲者能夠借助銀行抵押貸款進行杠桿操作，而看跌者無法從事套利交易。所以，如何在房地產市場引入看跌者就成了資本市場的關鍵問題。就房地產業(yè)來說，它屬于資金密集型產業(yè)，看跌者缺乏足夠資金，難以通過購買一拋售房產方式來抑制房價上漲。事實上，這種行為類似于看漲者的短期投機，它只會助長短期的投機行為。這意味著，第一，需要在房地產一級市場之外建立一種機制，這種機制有助于發(fā)現(xiàn)長期均衡房價，為購房者提供價格信號，從而使短期房價圍繞長期房價波動。第二，看漲者和看跌者都能夠參與到價格發(fā)現(xiàn)機制中，而不是像現(xiàn)有的房地產金融市場那樣，把看跌者或看漲者排擠出市場。

如上兩點表明，價格發(fā)現(xiàn)機制既不能在房地產開發(fā)市場，也不能在房地產交易市場，而只能在房地產資本市場，即房地產資產證券化市場。房地產資產證券化市場不同于住房抵押貸款證券化，前者是以實體房地產為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資方式，其典型形態(tài)是房地產投資信托基金（REITs）；后者是信貸資產證券化，就是一組流動性較差信貸資產，如銀行信貸、企業(yè)的應收賬款，經過重組形成資產池，以此為基礎資產的抵押支持證券，如住房抵押貸款證券（MBs）。同時，房地產支持證券不同于房地產企業(yè)發(fā)行的股票，后者是對企業(yè)未來現(xiàn)金流進行估值，是以企業(yè)價值為基礎的，而像REITs是以房產為基礎的。

以REITs為例，它具有獨特優(yōu)勢：第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和較好的保值功能；第二，即使一般中小投資者沒有大量資本，也可以用很少的資金參與房地產投資。這兩個獨特優(yōu)勢為金融市場構建房價發(fā)現(xiàn)機制提供了基本框架：第一，由于房地產支持證券是對房產的證券化，收益取決于房地產的長期價值，所以眾多的市場參與者就會主動搜集信息，預期長期房價，確定證券的當前價格；第二，相對于投資房地產實體，投資于房地產支持證券的資金規(guī)模要求小，一般中小投資者能夠參與進來。具體來說，在房產證券化市場上，看跌者通過拋售證券抑制二級市場上的資產價格，就可以間接地向一級市場顯示房地產均衡價值。此外，出于風險分散目的，在房地產二級市場和一級市場上的參與者一般是不同的，所以資本市場上的證券價格更加具有指導意義，從而倒逼一級市場上看漲者的短期投機行為，在極端情形下，一級市場和二級市場之間會形成“一般”均衡。

不過，房地產支持證券有個缺陷：雖然存在各種期限的證券，但總體來看，證券期限不會太長，這會限制資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能。因此，需要兩個互補性的機制安排：一是引入國房景氣指數(shù)期貨，跟股指期貨一樣，它具有期貨產品所具有的價格發(fā)現(xiàn)和套期保值功能。二是在房地產支持證券現(xiàn)貨市場引入賣空機制，由于國房景氣指數(shù)期貨既可以做多也可以做空，內含著賣空機制，所以需要在房地產支持證券現(xiàn)貨市場引入賣空機制，否則就不能實現(xiàn)國房景氣指數(shù)期貨完整的套期保值功能。因為在現(xiàn)貨市場無法賣空的投資者只能進行單向套期保值，即在現(xiàn)貨市場上買進證券，在期貨市場上賣空國房景氣指數(shù)期貨，但無法進行在現(xiàn)貨市場上賣空、在期貨市場上做多的反向套利操作。這種單向交易將造成期貨市場交易不活躍，市場效率不高，影響期貨價格準確度，導致出現(xiàn)錯誤定價，進而限制國房景氣指數(shù)期貨市場的價格發(fā)現(xiàn)功能以及對現(xiàn)貨市場和房市的價格引導。

總體而言，構建房地產支持證券、房地產價格指數(shù)期貨和賣空機制的“三位一體”的房地產資本市場，在兩方面可以降低房地產金融風險：一方面它們有助于發(fā)現(xiàn)房地產的長期均衡價格，約束短期房價大幅上漲及其投機性活動，降低房地產泡沫風險，即通過資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能降低房地產業(yè)本身的價格波動風險；另一方面有助于完善多層次資本市場，拓展房地產融資來源渠道，分散房地產融資過于集中的風險，在整個金融體系內配置房地產金融風險，即通過資本市場邊際創(chuàng)新來降低銀行體系的信貸風險。

四、房地產賣空機制的限制因素

基于“三位一體”的房地產資本市場上的價格發(fā)現(xiàn)功能依賴于一個重要假設，即資本市場是有效的，投資者行為完全是理性的。但是，行為金融學認為市場價格很不精確，投資者的行為與理性在一些方面存在著系統(tǒng)性偏差。大致而言，有三種因素會限制資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能：第一，判斷偏差。房價變動的國際經驗顯示，繁榮不會持久，衰退的終究會漲回來。但投資者的普遍看法是，繁榮行情會更繁榮，蕭條行情會更加蕭條。結果，證券價格和房地產價格一樣，在繁榮時期總是持續(xù)性地大幅度上漲，在蕭條期則是長期大幅度下降，從而導致證券價格的高估或低估以及價格發(fā)現(xiàn)功能的失靈。第二，羊群效應。研究表明，群體做出的決策往往比個體更好，即使無數(shù)個人和機構投資者通過集體性的買賣決策對未來收益的預期出現(xiàn)偏離，但作為一個整體，這樣的預期比起單個投資者所做的預測更為準確，所以從私人角度看，追隨集體行動是最優(yōu)選擇，而這種羊群效應必然會進一步放大資產價格偏離幅度，誤導一級市場上的房地產價格，使其出現(xiàn)大幅度上漲或下跌。第三，風險厭惡。按照卡尼曼和特沃斯基的研究，損失令人厭惡的程度2.5倍于等值收益希望擁有的程度。當風險厭惡、判斷偏差和羊群效應結合在一起時，市場繁榮會強化看漲者的羊群效應，羊群效應又會強化市場長期繁榮的預期；此時，市場極有可能繁榮，再加上判斷偏差，看跌者賣空的風險加大；在厭惡風險條件下，看跌者極有可能退出市場，甚至轉變?yōu)榭礉q者，其結果是放大資產價格偏離程度，進一步抑制資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能。

從技術角度看，賣空機制也存在風險。第一，在賣空操作中，通常要借入被賣空的證券，以便將其交付給買家。但在某些情況下，可能無法找到可以借入的證券，或者難以找到定價過高的房地產支持證券的近似替代證券，所以，即使要實施賣空操作也無法做到，從而阻礙看跌者矯正錯誤定價。第二，羊群效應、判斷偏差和過度自信可能導致今天的高價格證券明天價格更高，從而給看跌者造成重大損失。顯然，不能完全依賴賣空機制來消除市場價格和基礎價值之間的偏離，更何況是利用資本市場的價格機制來消除一級市場上房價和基礎價值之間的偏離。當賣空房市實質上不可能實現(xiàn)時，房價便由看漲者決定；當看漲者能輕而易舉地利用抵押貸款進行杠桿操作時，房地產泡沫不太可能由于套利交易而受到約束。

但研究發(fā)現(xiàn)，在21世紀頭10年最后一段時間里，美國資本市場上的賣空操作在約束房地產泡沫膨脹中起到了一定作用。因此，即使房地產賣空機制的作用有限，尤其是在資本市場不成熟、金融產品不齊全的條件下，但相對于賣空機制的缺失，賣空操作的引入在某種程度上能夠起到發(fā)現(xiàn)房地產基礎價格，并約束房地產泡沫的作用。

五、結論及政策建議

第6篇：地方金融風險防范范文

    關鍵詞:房地產金融風險 經驗 借鑒

    一、發(fā)達國家防范房地產金融風險的主要做法

    1.美國

    健全的房地產抵押貸款擔保和保險機制。政府擔保制度是各國分散風險的普遍做法,其中以美國的政府擔保制度最為完善和具有代表性。20世紀30年代大蕭條后,美國成立房主貸款公司(HOLC),為抵押貸款提供資金,債務由聯(lián)邦政府擔保,并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(FHA),成功地降低了抵押貸款銀行的風險,改善了住宅標準和條件,幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(VA),實施對抵押商的貸款保證,為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外,美國政府還成立了專門的機構即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司,為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構提供擔保,大大降低了這些金融機構的經營風險。

    完善的二級抵押市場機制。為了轉移和分散房地產貸款風險,美國建立了完善的二級抵押市場,使一級市場的金融機構對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉售給其他投資者,也可以以抵押貸款為擔保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施,美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商,即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構,房地產金融機構可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商,也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款,從而降低房地產金融機構的流動性風險。在美國的二級抵押市場,房地產抵押貸款證券化起主導作用,它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產潛力,為房地產市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源,又通過產權重組,分散和轉移了房地產貸款風險。

    美國的房地產金融業(yè)務資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機構的房地產信貸、房地產投資信托基金(REITS)、房地產抵押貸款基金、房地產債券(包括市政建設債券、產業(yè)債券、抵押收益?zhèn)?、公司債?、捐贈基金。眾多的金融機構紛紛參與房地產,構成了房地產融資的多元化基石。

    2.英國

    房地產金融機構專業(yè)化,避免了分散經營風險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構之間有明確的分工,或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務,商人銀行專門從事貿易票據的承兌業(yè)務,不僅各金融機構的資金用途受到嚴格限制,而且資金來源也受到嚴格限制,并且不同的金融機構遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務的專業(yè)化金融機構,200多年來,它一直是英國最大的住房金融機構。按照英國政府法律的規(guī)定,住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務,它的資產規(guī)模在1988年時達1900多億英鎊,占全英存款金融機構資產總額的19%,其中抵押貸款達1530多億英鎊,占全英住房抵押貸款總額的70%。

    政府對房地產金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主,而貸款對象又是分散的居民個人,因而交易成本、管理成本等都較高,從而在競爭中就處于不利地位,存在一定的市場風險,因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持,使之能夠同其它金融機構展開公平競爭,并能求得不斷發(fā)展,以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金,規(guī)避資金短缺風險。

    房地產金融機構積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領域的創(chuàng)新十分突出,尤其是20世紀70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速,其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當多,從傳統(tǒng)上只開設股金戶頭,到開設存款戶頭;從只開設普通股金戶頭到開設特別股金戶頭;從開設無提取便利的股金戶頭到開設有提取便利的股金戶頭;從開設普通儲蓄戶頭,到開設特別儲蓄戶頭,總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。

    二、對中國防范房地產金融風險的借鑒意義

第7篇：地方金融風險防范范文

關鍵詞：房地產金融風險 經驗 借鑒

一、發(fā)達國家防范房地產金融風險的主要做法

1．美國

健全的房地產抵押貸款擔保和保險機制。政府擔保制度是各國分散風險的普遍做法，其中以美國的政府擔保制度最為完善和具有代表性。20世紀30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(HOLC)，為抵押貸款提供資金，債務由聯(lián)邦政府擔保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押貸款銀行的風險，改善了住宅標準和條件，幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(VA)，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機構即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構提供擔保，大大降低了這些金融機構的經營風險。

完善的二級抵押市場機制。為了轉移和分散房地產貸款風險，美國建立了完善的二級抵押市場，使一級市場的金融機構對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構，房地產金融機構可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產金融機構的流動性風險。在美國的二級抵押市場，房地產抵押貸款證券化起主導作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產潛力，為房地產市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產權重組，分散和轉移了房地產貸款風險。

美國的房地產金融業(yè)務資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機構的房地產信貸、房地產投資信托基金(REITS)、房地產抵押貸款基金、房地產債券(包括市政建設債券、產業(yè)債券、抵押收益?zhèn)?、公司債?、捐贈基金。眾多的金融機構紛紛參與房地產，構成了房地產融資的多元化基石。

2．英國

房地產金融機構專業(yè)化，避免了分散經營風險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務，商人銀行專門從事貿易票據的承兌業(yè)務，不僅各金融機構的資金用途受到嚴格限制，而且資金來源也受到嚴格限制，并且不同的金融機構遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務的專業(yè)化金融機構，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務，它的資產規(guī)模在1988年時達1900多億英鎊，占全英存款金融機構資產總額的19%，其中抵押貸款達1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。

政府對房地產金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風險，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風險。

房地產金融機構積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當多，從傳統(tǒng)上只開設股金戶頭，到開設存款戶頭；從只開設普通股金戶頭到開設特別股金戶頭；從開設無提取便利的股金戶頭到開設有提取便利的股金戶頭；從開設普通儲蓄戶頭，到開設特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。

二、對中國防范房地產金融風險的借鑒意義

1．政府深層參與并積極支持

美國等國家的發(fā)展經驗表明：個人住房抵押貸款的發(fā)展是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調各項基礎性事務，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機構能夠按照市場化原則正常經營推進房地產金融發(fā)展的一個必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產金融和房地產市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L險能力都受到很大影響。

2．政策性和經營性房地產金融有機結合

完善的房地產金融載體包括三個組成部分：專業(yè)性房地產金融機構、非專業(yè)性房地產金融機構和向融資提供擔保和保險的機構。專業(yè)性房地產金融機構是專門從事住房金融業(yè)務的機構，各國都有此類機構。例如英國的住房協(xié)會、美國的儲蓄貸款協(xié)會等。非專業(yè)性住房金融則是指各種類型兼營住房金融業(yè)務的金融機構。例如各國的商業(yè)銀行都兼營住房金融業(yè)務，但由于面向廣大中低收入居民發(fā)放住房貸款的信用風險較大，因此必須有相應的擔保和償債保證。中國目前房地產金融體系還不完善，專業(yè)性房地產金融機構并未完全建立，商業(yè)銀行成為房地產金融組織體系的主要部門，相應的擔保和保險機制也不完善，因而應該加快這方面的建設，將政策性和經營性金融有機結合的結合起來，以保證住房資金的來源，調動金融機構的積極性，刺激居民的住房需求，解決居民的住房問題。

3．加快金融產品創(chuàng)新，健全房地產金融體制

在國外成熟的房地產金融市場上，房地產金融市場十分發(fā)達，房地產企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風險較低。而且，隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，金融產品還不斷地推陳出新，特別是在個人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產品。目前中國房地產金融市場并不完善，許多城市的房地產融資二級市場還是空白，房地產業(yè)融資過分依賴銀行，使得銀行在經濟運行的周期波動中承擔很大的風險。同時，與發(fā)達國家相比，中國房地產金融品種和手段創(chuàng)新較少，創(chuàng)新意識淡薄，沒有專門設計適合不同房地產企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現(xiàn)象嚴重影響了房地產金融的服務水平和風險防范能力。因此，應該加快金融產品的創(chuàng)新，以滿足不同階層的需要, 進一步完善房地產融資體系，積極推進房地產抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。

4．嚴格房地產貸款審查制度和信譽審查制度

西方發(fā)達國家在長期的發(fā)展過程中，形成了一套規(guī)范的程序，最大限度地減少和避免了經營風險。包括：嚴格的貸前審查制度、完善的個人信用制度體系、健全的違約處理機制和科學的風險管理制度。中國在這些方面還存在許多缺陷，如在目前的個人住房抵押貸款中一個突出的問題就是在借款人違約的情況下，銀行能夠憑借什么機制進行抵押住房的沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護銀行的利益。從當前的法律支持環(huán)境來看，這種機制實際上是不存在的，銀行的根本利益沒有得到充分的法律保障。因而應該加快這些方面的建設，以防范房地產金融風險。

5．完善法律體系，規(guī)避制度風險

市場經濟是法制經濟，法律手段是目前西方國家相當重要的一個調控手段，尤其是在房地產市場，從美國、英國等國家房地產金融的發(fā)展中就可以看出法律法規(guī)建設對防范金融風險的重要性。目前，雖然中國已出臺了商業(yè)銀行法、擔保法、城市房地產管理法、個人住房擔保貸款管理試行辦法等法律法規(guī)，但住房抵押貸款法至今尚未問世，致使出押、受押雙方對有關抵押和抵押實現(xiàn)、擔保與保險等法規(guī)條款和解釋缺乏權威性依據。政府應盡早出臺抵押貸款證券法、按揭保險法等法規(guī)制度，為房地產金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境。

作者單位：武漢科技學院

參考文獻：

1、 熊瑩．房地產金融風險的監(jiān)測［N］．上海證券報．2004-11-27（第三版）．

2、 陳洪波．美國房地產金融政策及對中國的啟示［J］．中國房地產金融．2006，2：50－52.

第8篇：地方金融風險防范范文

在實體經濟的催生下，金融形成并在市場資源配置方面發(fā)揮了重要作用。財政聯(lián)合視角下，加強金融風險防范有利于我國市場經濟發(fā)展和和諧社會構建。信息化時代背景下，世界金融市場正朝著自由化、全球化的方向發(fā)展。在此過程中，不斷有新的金融工具產生，增加了金融風險爆發(fā)的影響因素，可能會造成巨大經濟損失。做好金融風險防范工作已成為世界性的課題。

二、金融風險的生成與分類

隨著社會文明的發(fā)展，商品交易媒介由物體變成了貨幣，解除了時間和空間上的限制，這在很大程度上促進了商品經濟的發(fā)展，但同時也埋下了一系列的金融風險。多樣化金融工具涌現(xiàn)增加了商品交易量，但也帶來了經濟泡沫問題，形成了潛藏的金融風險。按照構成層次的不同，我們大致可以將金融風險分為兩類，即宏觀金融風險和微觀金融風險。其中，宏觀金融風險具有系統(tǒng)性，是指整體局面的風險，能夠對國家經濟發(fā)展產生影響作用。具體來講，宏觀金融風險主要包含國家風險、制度風險以及外在風險三種。而微觀金融風險相對宏觀金融風險更加具體，意指金融活動主體承擔的風險。造成微觀金融風險的因素有很多，如企業(yè)經營管理存在漏洞、企業(yè)信譽度不高以及企業(yè)資金周轉不靈等。因為宏觀金融風險多由微觀金融風險構成，而且可以反向促進微觀金融風險，所以作為本文研究的重點。

三、財政聯(lián)接視角下我國金融風險的防范措施

金融風險種類繁多、復雜，稍有不慎可以會造成嚴重的經濟損失。根據上文的分析，作者對金融風險有了較為清晰地了解，并在以此基礎上，提出了以下幾種財政聯(lián)接視角下我國金融風險的防范措施，以供參考和借鑒。

（一）加強財政監(jiān)管

金融監(jiān)管是國家財政的主要職能之一。以當前我國金融行業(yè)分業(yè)經營的格局來看，銀行、證券、保險等行業(yè)的特點分明，財政行為也各有不同。因此，應該在區(qū)別對待行業(yè)的基礎上，完善財政監(jiān)管。按照國外以往成功的經驗，他們都建立了一套相對完善的法律制度，營造了較為寬松的經營環(huán)境。對此，建議我國有選擇性地予以借鑒，進一步完善金融相關法制建設，使財政監(jiān)管落實到有法可依軌道上來，實現(xiàn)商業(yè)銀行運行的國際化，從而增加其參與國際競爭的資本。一方面，要依照國際慣例不斷完善我國的財政制度，適當提高對商業(yè)銀行的財政支持力度，轉變計劃經濟下產生的傳統(tǒng)觀念，為金融行業(yè)提供公平競爭的平臺；另一方面，要加大對違規(guī)商業(yè)銀行的懲處力度，除了公布體現(xiàn)其問題的資料外，還應結合實際情況給予經濟處罰，盡量避免金融風險的產生。

（二）完善貨幣政策

常規(guī)上講，作為逆周期的有效調控手段，貨幣政策會與財政政策配合使用，如此才能最大限度地發(fā)揮效用。良好的政策體系需要強有力的實施手段才能發(fā)揮價值，并在不斷的實踐中予以改進和完善，與其他政策措施有效配合，進而實現(xiàn)國家宏觀調控的目標。然而，值得提出的是，多種貨幣政策在發(fā)揮效力的過程中，也可能受諸多因素的影響而爆發(fā)沖突，因而需要政府執(zhí)行部門靈活把握實施力度。市場經濟條件下，我國尚不具備全面放開利率的條件，可以選用漸進的方式推進利率市場化變革。受國家嚴格調整管制的影響，利率變化并不能完全反應市場結果。對于這一情況，可以選擇建立利率浮動適度調整機制，將市場變化更加真實、全面地反映出來，從而有效降低利率政策執(zhí)行難度。根據國外的一些先進經驗，利率放開的基本程序是資本與保險市場放開利率，然后放開貨幣市場利率，最后是放開信貸市場利率。

（三）提高防范能力

現(xiàn)階段，我國防范金融風險的重要任務之一，就是盡快制定地方政府債務風險控制線，將其債務負擔率及其他相關風險指標進行內部通報，從而有效約束地方政府的舉債行為，避免轉化為中央政府債務。完善的政府債務風險管理體系應該涵括風險評估、財政監(jiān)督、損失承擔等幾項規(guī)定。除此之外，政府還應該逐步建立和完善債務信息統(tǒng)計管理系統(tǒng)。具體而言，應在權責發(fā)生制的要求指導下，綜合評估政府的債務余額，并以此為依據制定科學、詳盡的債務收支計劃，做好與財政風險管理相關的基礎性工作。在此條件下，建立相對完善、合理的風險管理報告制度。具體內容需要包括匯編債務余額情況，并闡述債務發(fā)生的法律由來；預判政府償付債務的期限等，如此通過多種途徑提高防范金融風險的能力。

第9篇：地方金融風險防范范文

【關鍵詞】 金融風險； 金融體制； WTO

隨著我國加入WTO和我國金融體制改革的不斷深入以及金融業(yè)務領域的日益拓展，金融業(yè)面臨的競爭與挑戰(zhàn)及經營管理中的風險因素日益增多，金融風險也日益受到人們越來越多的關注，如何規(guī)避和防范金融風險已成為當務之急。然而，要想有效地控制和化解金融風險，防止金融危機的發(fā)生，就必須對我國現(xiàn)階段金融風險產生的原因有一個準確的認識，從而才可能制定出有力的措施加以應對。因此，認真研究當前金融風險的成因及防范和化解對策，對于維護金融穩(wěn)定具有重要的意義。

一、金融風險的成因

（一）風險意識和法制觀念淡薄是造成金融風險的重要原因

隨著金融體制改革的不斷深入，金融逐步走向市場化，金融風險問題也隨之突出。然而，人們在計劃經濟時期形成的陳舊的金融觀念尚難以根本轉變，特別是金融風險意識遠未樹立，一些錯誤的觀念在人們的頭腦中根深蒂固；還有的認為，辦銀行是只賺不賠，銀行吸收存款、發(fā)放貸款，賺取利差，做的是無本生意，無風險；還有的認為銀行的錢是國家的錢，虧了是虧國家的，銀行虧損國家承擔，國家絕不會讓銀行倒閉。因此，一些企業(yè)千方百計逃避銀行債務，向銀行轉嫁經營風險，一些銀行經營者也同樣缺乏風險意識，重業(yè)務拓展、輕風險防范，以為貸款放得越多越好，業(yè)務做得越大越好，盲目擴張業(yè)務，不惜血本攬儲，置銀行風險于不顧。更有甚者，熱衷于違規(guī)賬外經營，導致金融秩序嚴重混亂，且由于賬外資金大部分又投向高風險的行業(yè)，形成呆賬，無法收回，形成大量的不良債權，潛伏著巨大的金融風險。這些都表明，風險意識和法制觀念淡薄，不規(guī)范運作是引發(fā)金融風險的重要因素。

（二）外部環(huán)境條件尚差是造成金融風險的客觀原因

一是行政干擾仍然存在。以前，銀行充當著政府的出納，現(xiàn)在銀行的商業(yè)化要求銀行擁有充分的經營自，不再充當政府的出納。但又由于政治體制改革滯后，一些地方政府強令商業(yè)銀行貸款、直接干預銀行經營業(yè)務的現(xiàn)象時有發(fā)生。二是企業(yè)對信貸資金“強依賴、軟約束”沒有根本改變。由于企業(yè)改革滯后，尚未真正建立起“產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學”的經營機制。一方面是企業(yè)盲目擴張的沖動非常強烈，對銀行信貸資金的依賴性很強，長期依靠銀行供血維持生存的局面基本沒有改變；另一方面是企業(yè)經濟效益普遍不理想，償債能力弱，信用觀念淡薄，償債約束軟化，銀行信貸資產本息難收。三是金融機構之間過度競爭。由于管理失控，近年金融機構急劇膨脹，超過經濟發(fā)展的需要。這些都造成金融資產高風險的狀況，給金融業(yè)帶來了潛在的風險與危機。

（三）風險防范機制不健全是造成金融風險的制度原因

主要表現(xiàn)在：一是城鄉(xiāng)信用社、證券、信托等地方法人機構數(shù)量多、規(guī)模小、資金實力弱，風險防御能力弱；二是金融機構內部監(jiān)督制約機制不健全，國有商業(yè)銀行近兩年在強化一級法人體制，健全內控機制和風險管理制度方面邁出了較大的步伐，推行了授權授信制度、審貸分離制度，實行垂直稽核體制，制定了經營管理等一系列禁令，但內控機制尚未健全，特別是前幾年的金融混亂留有嚴重的后遺癥；三是風險的補救機制尚未建立起來，我國還沒有建立起存款保險制度，金融機構在市場上基本是只“進”不“出”，對存在的問題一般采取國家包下來的方式去化解；四是由于一些管理者認為發(fā)展市場經濟就是放權搞活，把分支機構視為獨立法人，加上管理混亂，使金融風險失控。

（四）銀行內部管理和內控機制不健全是造成金融風險的內在原因

內部權力的相互制衡及相關崗位職責的互相制約是保證銀行貸款質量，降低金融風險的堅實基礎。但從目前金融機構經營管理情況看，缺乏科學、嚴密、有效的內部相互制約機制，包括貸款審批、發(fā)放、資金支付在內的一些金融業(yè)務活動。制度約束不嚴，有關人員有章不循，違規(guī)操作，執(zhí)行制度不規(guī)范，成了產生金融風險的內部漏洞。而且，一些從業(yè)人員素質低下，管理工作跟不上，對金融風險的嚴重性認識不夠，風險控制不健全。商業(yè)銀行長期以來重展業(yè)，輕管理，有些規(guī)章制度形同虛設，為了追求本單位、本部門和小團體的利益，冒風險違規(guī)經營，加劇了金融風險。

二、防范和化解金融風險的主要對策

（一）深化國有企業(yè)和國有銀行的產權制度改革

1.必須加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設和企業(yè)經營機制轉換的步伐。企業(yè)是銀行的最大債務人，銀行信貸資金風險的大小取決于企業(yè)經營的好壞，因而，企業(yè)改革對防范和化解金融風險至關重要。首先，要建立適應市場經濟體制的現(xiàn)代企業(yè)制度和產權制度，從而改善企業(yè)的經營管理，提高企業(yè)的經濟效益。其次，要拓寬企業(yè)的融資渠道，改善企業(yè)的融資結構。再次，要建立以市場為紐帶的新型銀企關系。發(fā)達國家的金融資本和產業(yè)資本是融合的，銀行與企業(yè)共榮辱，以市場為導向，為客戶提供高質量的服務。這就要求銀行不是坐在辦公室里，而是走出去為企業(yè)服務，為吸引和鞏固客戶群，銀行不會為企業(yè)暫時的資金困難而離開，而是應該幫助企業(yè)渡過難關。只有企業(yè)盈利，銀行的效益才會提高。

2.加快金融體制改革，盡快建立以中國人民銀行為宏觀調控、監(jiān)管中心，各金融機構實行“自主經營、自負盈虧、自擔風險、自我約束”的經營機制。首先，進行國有商業(yè)銀行的產權制度創(chuàng)新，確立在國家擁有多數(shù)控股權前提下的多元所有制產權基礎。其次，在產權結構改革的基礎上，建立和健全所有者和經營者相互制約的法人治理結構，使國有商業(yè)銀行實現(xiàn)真正意義上的業(yè)務經營商業(yè)化管理。最后，加強金融機構的內部控制制度建設，強化內部約束機制。完善以風險管理為核心的資產負債比例管理制度。同時要加大金融機構內部稽核監(jiān)察機構的建設，充實力量，以預防意外事件的發(fā)生。

（二）積極穩(wěn)妥地發(fā)展資本市場

目前我國金融企業(yè)的資本充足率低，這對我國金融業(yè)參與國際競爭，促進我國經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是非常不利的。在國際上通過資本市場發(fā)行股票或發(fā)行企業(yè)債券是企業(yè)籌集資金的重要手段，以我國當前及長遠的情況來看，完全依靠金融業(yè)解決我國經濟建設中資金短缺的矛盾和化解金融風險是不可能的，要解決資金供求矛盾，又要化解銀行資金的風險只有走積極穩(wěn)妥地發(fā)展資本市場這條路。一方面，銀行業(yè)發(fā)行股票，可以提高銀行業(yè)的資本充足率，提高我國銀行參與國際競爭的能力，增強抗風險能力；另一方面，在國家控股的前提下，鼓勵國有大中型企業(yè)通過資本市場發(fā)行股票或發(fā)行債券，既能解決企業(yè)資金不足的問題，又可用募集的資金歸還貸款，化解金融風險，降低金融業(yè)的經營風險。

（三）強化風險預警管理

對金融風險要提前做好預防，要制定金融危機的處置預案，明確各自應承擔的責任及處置危機的方法步驟。一要充分做好存款支付的準備工作，按規(guī)定交足準備金，留足備付頭寸；二要建立多道防線，各金融單位要保持必要的資金流動性，立足自身解決支付問題，要層層建立金融風險防范準備金；三要層層簽訂風險防范責任制，實行風險防范分級負責，把風險防范和化解落到實處。

（四）建議走商業(yè)銀行與投資銀行混業(yè)經營之路

中國社科院金融研究所王松奇指出，中國金融界近幾年正在推行嚴格的分業(yè)經營，分業(yè)管理制度，這是和世界性金融改革趨勢相悖逆的一項措施。按照貨幣當局的初衷，分業(yè)經營，分業(yè)管理，有利于降低金融風險，但近年來的金融狀況卻顯示：對國有商業(yè)銀行來說，分業(yè)經營，分業(yè)管理實際上把它的業(yè)務范圍限制在一個更狹窄的范圍內，在國有企業(yè)仍然是國有商業(yè)銀行基本服務對象的前提下，這些銀行的風險實際上更加集中和擴大了。加入世界貿易組織后，外資銀行在國內設立分支機構，它們的業(yè)務投向絕不會象中國的國有商業(yè)銀行那樣被限制在一個狹窄的范圍內（事實上，國外商業(yè)銀行在運營上正趨于銀行、保險、證券混業(yè)經營），這種事實上的不平等將使國有商業(yè)銀行的效益狀況更加惡化。

當前我國的金融問題是經濟生活中各種矛盾的集中表現(xiàn)。有些問題表現(xiàn)為金融問題，但其根源并不在金融領域。要徹底消除誘發(fā)金融風險的各種因素，除金融業(yè)不斷完善自身的風險管理體制外，還依賴于整個經濟體制改革的進一步深入。國家經濟力量的強大，企業(yè)市場化經營機制的完善和經營效益的不斷提高，才是從根本上保障金融安全的關鍵。

【參考文獻】

[1] 李秀昆.略論我國商業(yè)銀行現(xiàn)階段金融風險的化解和防范[J].現(xiàn)代商業(yè)銀行導刊，2007.