房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

1 項目風險管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。2 項目成本管理問題無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)項目存在問題的相對建議及方法

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點，為改進和提高開發(fā)商工程建設項目管理質(zhì)量和效率，減少項目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項目成本管理 項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內(nèi)容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內(nèi)容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關處罰。2.3 項目質(zhì)量管理在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質(zhì)量管理和過程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

三 房地產(chǎn)項目管理的措施3.1房地產(chǎn)項目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設計、較低的價格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設計單位，避免所設計的產(chǎn)品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項目管理中的進度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項目的進度管理，就應在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；(2)研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的；(3)針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預計持續(xù)時間，并對項目的進展情況及時監(jiān)控；(4)建筑工程的進度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進度控制。房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準備階段，市場調(diào)研、項目策劃、產(chǎn)品設計等同步進行，強調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發(fā)到工程，到運營、物業(yè)管理的全程跟進。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。 房地產(chǎn)項目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財務部依據(jù)投資預算進行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據(jù)需要為整個組織提供人力保障等。

(2)應做好開發(fā)項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。同時房地產(chǎn)開發(fā)也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設計機構(gòu)、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個過程的主導者。因此要求開發(fā)商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。

總結(jié)：針對當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主方項目管理與委托監(jiān)理并行的項目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設監(jiān)理機制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對業(yè)主方項目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關系，將業(yè)主方項目管理的重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學、合理、有效的項目管理模式。筆者就我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產(chǎn)項目管理中的成本控制、進度控制和溝通管理方面提出了具體的項目管理措施

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；控制

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：

1. 引言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術以及財政、金融、稅收等行業(yè)各部門的發(fā)展相互影響，不僅為國民經(jīng)濟各行業(yè)提供了最基本的生產(chǎn)資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理成為重要的項目管理內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平和方式直接影響項目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。因此本文深入分析我國現(xiàn)實項目管理存在的問題和癥結(jié)，并對如何建立適應我國開發(fā)建設的全新項目管理機制促進我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展進行探討和研究。

2. 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)總體目標

2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)總體目標

主要包括成果性目標和約束性目標兩種。成果性目標指投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指房地產(chǎn)項目管理的功能目標、進度目標和成本目標。這些共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的目標體系，這幾大目標在項目生命期中有如下特征:（1）共同構(gòu)成項目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其他方面發(fā)生變化。所以項目管理應追求各目標之間的優(yōu)化和平衡。（2）目標在項目的策劃、設計、計劃過程中經(jīng)歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細的過程，所以項目管理實質(zhì)是目標的管理。（3）目標結(jié)構(gòu)關系具有均衡性和合理性，構(gòu)成項目管理目標的總體邏輯關系。

2.2項目管理機制設計原則

（1）適用性原則:項目管理機制要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模、資金、從業(yè)人員、發(fā)展戰(zhàn)略等實際情況，擬開發(fā)項目實際狀況進行設計，遵從適用原則，使得管理機制與項目本身相適應。（2）動態(tài)調(diào)整原則:房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、時間跨度大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)外因素、自然環(huán)境因素、社會環(huán)境因素都有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)變化對項目管理機制做出合理調(diào)整，以滿足實際管理的需要。（3）統(tǒng)籌規(guī)劃原則:房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從項目立項到后期運營，都需要進行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證工作進行的有效合理、工作銜接緊密，節(jié)約時間和成本。

3. 項目管理發(fā)展趨勢

隨著項目管理的應用領域的不斷擴大和成熟，項目管理逐漸呈現(xiàn)出向信息化、多元化、國際化發(fā)展的趨勢。把一個簡單的生產(chǎn)活動看作成一個項目來進行管理，所以項目管理已涉及到各行各業(yè)，可以以不同的方式和規(guī)模出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的項目管理模式，創(chuàng)新了許多新的項目管理方法。同時項目管理隨著競爭的推動和信息技術的支撐，具有國際化趨勢，促進了項目管理的全球化發(fā)展，使各國之間項目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業(yè)管理的信息化必然帶來項目管理的信息化，世界項目管理信息化趨勢越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競爭環(huán)境下，面對大型復雜項目的信息和數(shù)據(jù)動態(tài)管理，必須使用先進的方法和工具提高工作效率和管理水平，實現(xiàn)項目的網(wǎng)絡化管理。

4. 項目管理不同管理階段應采取的控制

控制主要表現(xiàn)在質(zhì)量、進度以及資金三方面，對于不同的管理階段，三方面控制的具體內(nèi)容如下：

（1）起始準備階段：在質(zhì)量目標方面，對各種經(jīng)濟測算指標的準確性和進度計劃的合理性進行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報告；在時間進度方面，對項目進度進行分析，這包括征地拆遷進度計劃、項目建設進度計劃、資金籌措進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項目開發(fā)的特點及資金運作要求進行編制，而各階段進度應在總進度目標基礎上進行合理的編制，以達到進度控制的目的。在資金使用方面，根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發(fā)成本、銷售成本、工程建設成本等；同時要對項目的資金籌集進行詳細的策劃，確定融資渠道并結(jié)合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本；對項目資金流量合理計劃和進行預測，確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃。

（2）前期設計階段

在質(zhì)量管理方面，包含設計方案的優(yōu)化及其完善，注重設計的品質(zhì)，并利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，從中選擇經(jīng)濟實用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達到最優(yōu)的效果；同時要組織設計人員踏勘現(xiàn)場，避免設計圖紙脫離實際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)；在規(guī)劃和方案設計階段要組織設計評審小組對各個專業(yè)的設計進行評審。關于時間進度方面，要和設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，與總進度安排相一致。在資金使用方面，要根據(jù)項目可行性研究報告和投資意向，確保符合資質(zhì)的設計單位進行設計，做好設計概算是這個階段投資管理的工作；由于現(xiàn)實情況，設計單位對設計都趨于保守，促使設計單位變?yōu)樵O計與預算同時進行，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，因此應該在保證質(zhì)量的同時盡量做到成本節(jié)約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質(zhì)量管理方面，首先要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，通過招標選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監(jiān)理單位，通過監(jiān)理公司著重對各施工單位、材料供應商、設備安裝單位等進行協(xié)調(diào)管理，保證工程的施工進度、質(zhì)量及投資達到計劃要求；另外要加強合同管理，通過合同形式來約束雙方的責任義務與利益關系。關于時間進度方面，建立完善的進度計劃及監(jiān)控體系，能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響，所以要定期召開進度會議，嚴格進行進度控制，實現(xiàn)預期目標。關于資金使用方面，資金大量投入的階段，預算審核是這個階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態(tài)監(jiān)控其費用的收支及時發(fā)現(xiàn)實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時調(diào)整。

（4）后期管理階段

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的企業(yè)形象，做好生產(chǎn)使用的準備。在時間進度方面，要把握節(jié)奏按照生產(chǎn)進度安排，完成后期進度管理工作；對于業(yè)主，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業(yè)地產(chǎn)；同時制定運營維護計劃，實現(xiàn)正常運營。在資金使用方面，主要是生產(chǎn)實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業(yè)管理等費用的支出。

5. 結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理仍屬于一種粗放式的經(jīng)驗管理階段。與世界各國存在的項目管理模式比較，我國房地產(chǎn)項目管理發(fā)展還不夠完善，許多問題需要在項目管理過程中解決，我們必須清醒意識到，越是在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時候，越要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認識和深入了解房地產(chǎn)開發(fā)項目管理機制與運作的重要性，本文就項目管理目標、原則及其在如何在不同管理階段中應采取的控制措施進行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發(fā)建設的全新項目管理機制，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

參考文獻：

[1] 姜早龍，季同月，鄧錦林．常用工程項目管理模式的探討[J].建筑技術開發(fā)，2005(1):55-57．

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 項目開發(fā) 成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理貫穿于項目自立項規(guī)劃、設計施工到竣工驗收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費用進行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實時性的特點。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關鍵。

1、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

1.1工程造價管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預決算的知識，但是經(jīng)濟的知識以及施工現(xiàn)場的實際經(jīng)驗比較缺乏，導致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預決算知識，又精通經(jīng)濟和施工實踐知識的復合型高素質(zhì)的人才。

1.2設計單位成本意識淡薄

目前設計單位在進行建筑設計時只重視安全實用性和技術先進性，而忽視了經(jīng)濟合理性，造成所設計的產(chǎn)品造價與項目估算出現(xiàn)偏離，同時設計不精、深度不夠、隨意變更等當前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的通病，也是直接導致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實際的項目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關制度有效進行。

1.4招標工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項目在開展施工、材料、設備招標工作時，不能按照規(guī)定程序進行，招標清單不準確，招標文件存在較多漏洞，導致最后的實際結(jié)算價偏離合同價，動態(tài)成本與目標成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理要點分析

2.1 決策階段成本控制要點

投資決策對項目開發(fā)成本及項目建成使用后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應在項目決策立項階段綜合考慮經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風險因素，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在進行充分的市場調(diào)研基礎上對擬投資項目進行詳細的可行性研究，包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位、經(jīng)濟評價等。在項目決策階段應該重點從以下方面控制項目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關重要的影響；（2）建設的地點，項目經(jīng)營決策者要充分考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設計階段成本控制要點

建筑設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計，每個設計環(huán)節(jié)都反映了建設項目的技術構(gòu)造狀態(tài)，是編制設計概算、施工圖預算和目標成本的基礎，而目標成本又是確定和控制項目成本的依據(jù)。相關資料表明，規(guī)劃設計費用雖然只占項目總成本的不到2%，但對項目開發(fā)成本的影響程度可達到75%，科學合理的設計可降低工程造價10%以上，因此，規(guī)劃設計對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設工期、開發(fā)成本、建設質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟效益都起著決定性的作用。加強設計階段的成本管理應從以下幾方面著手：（1）限額設計，根據(jù)可行性研究報告及投資估算控制初步設計，而后依據(jù)批準的設計概算進行施工圖設計，在保證功能及技術指標的前提下，再進行分配投資額度的設計，保證投資額度不超限。（2）設計方案，本著經(jīng)濟性與技術性相結(jié)合的原則，充分考慮項目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進行細化、優(yōu)化的設計，并進行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點

2.3.1加強招投標及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工廣泛采用的是工程量清單報價，許多施工單位采用低價中標索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計劃時，應該根據(jù)項目開發(fā)工期編制招標計劃，精細化編制招標文件、投標清單和評分辦法，合理確定招標控制價。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強合同管理，規(guī)范合同標準條款，做到合同簽訂前嚴格審核，合同執(zhí)行期主動監(jiān)控、嚴格執(zhí)行。

2.3.2動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設成本是動態(tài)的隨著項目施工的開展是實時變化的，需要對開發(fā)項目的全過程進行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項目施工階段，根據(jù)前期制定的目標成本，控制和跟蹤建設動態(tài)成本，實時的將動態(tài)成本與目標成本進行比對，及時的進行成本分析及糾偏，避免項目建設成本偏離目標成本。

2.3.3加強工程變更審查

工程變更關系到進度、質(zhì)量和投資控制，特別是對工程造價影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模、增加建設內(nèi)容、提高建設標準，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應由監(jiān)理部門同建設單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實施。

2.3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實施工程項目的過程中，因為施工過程的復雜和設計深度等因素，會出現(xiàn)工程量及進度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時效性，以免事后補簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點

竣工階段最主要的工作是工程實際建設成本的確定，要科學地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學的利用?？⒐るA段應當收集好各種資料，在資料齊全的基礎上開展結(jié)算工作，正確套用預算定額和不同類別的工程費用定額，建立內(nèi)部復核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有資金投入大、施工時間長、資源消耗多、不確定因素多的特點，只有進行有效的成本控制與管理，才能達到保證工程質(zhì)量、降低工程建設成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實意義。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應當講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費用是政府在不斷推出經(jīng)濟適用房以平抑房價的另一重要殺手銅，這將對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]鄧肖陽.房屋建筑工程造價要點及控制措施探析[J].科技視界，2013（12）

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：項目管理；房地產(chǎn)開發(fā)；問題解析；工程

前言：房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效 ，緊密關系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞 、工期長短 、是否可獲取高額利潤等方面 ，因此顯得尤其重要現(xiàn)階段 ，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗 ，尚未形成一個科學有效的管理模式。

2、 工程項目管理現(xiàn)狀概述

當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制 、公司制 、事業(yè)部制 以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式 ，主要設置一系列的管理部門 ，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項 目。而事業(yè)部制 ，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理 ，參與財務核算 ，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少 ，主要承擔設計后的一般管理工作。然而 ，當前形勢下 ，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀 ，其具體表現(xiàn)為 ：

2.1項目風險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項 目的風險 ，一般來講無外乎七種 ：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向 ，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工 中，涉及到的噪音污染 、廢水排除等相關環(huán)境影響所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項 目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴 ，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺 ，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一 ，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發(fā)商和承包商 ，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的 ，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈 ，導致企業(yè)破產(chǎn) 。最后便是經(jīng)營風 險 ，即 由于管理方面的 原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉 ，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺 ，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

2.2房地產(chǎn)項目成本管理問題

無論是從項 目決策階段 以及設計階段 ，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段 ，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項 目成本管理 ，意義重大。在決策階段 ，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤 的決策，導致工程投 資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工

進程無法保證，從而變相地增加的工程成本 ，影響房地產(chǎn)投資效益。

3 、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

3.1加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失 ，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有 以下幾種 ：

①風險回避 ，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時 ，必須采取放棄投資決策相關措施 ，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法 ，迫不得已的情況下 ，才能采用。因為采用風 險回避的手段 ，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能 獲得任何可能的利潤 。

②風險轉(zhuǎn)移 ，所謂 風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范 ，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形 。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同 的方式 ，來轉(zhuǎn)移相關風險 ，在簽訂合同后 ，無論發(fā)生相關風險 ，都有乙方來承擔 。然后便是保險，即通過買保險的方式 ，將不能預知的相關風險來轉(zhuǎn)移給保險公司 ，雖然這樣會增加部分成本 ，但是通過這種方式 ，最為有利。比如當房地產(chǎn)項 目開發(fā)過程中，遇到重大 自然災害 ，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>

3.2全面完善項 目成本管理

項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產(chǎn)工程 ，必須加強全過程的成本管理 。必須從決策出發(fā) ，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式 ，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制 。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理 ，其包括投資決策階段 、 設計招投標 階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營階段 。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關比例的措施來控制項目成本 ，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項 目中重點控制的相關內(nèi)容 ?？v觀整個項 目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項 目投 資決 策階段 ，必須把握成本的關鍵因素 ，從定性和定量分析來控制造價成本。所謂 定性分析 ，即從宏觀的角度 出發(fā) ，大 體研究項 目成本相關影響因子。是全面把握效益成本 ，注重資金投資與效益比例 ，研究工程價值走向 ，從可行性報告中合理做出相關預算 ，對各個施工量進行確定的核算。工程項 目建設階段是整個工程項目成本的實施階段 ，所 以在這個階段控制造價 ，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制 。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講 ，必須嚴格監(jiān)督建筑單位 ，使其嚴格按圖紙施工 ，按程序辦事。對于建筑單位提出的工程變更必須嚴格把握 ，詳細審查 ，對于不需要變更的內(nèi)容 ，堅決駁回；對于確實有利于加快工程進程 ，而且工程中必須要變更的內(nèi)容 ，予以批示。然 后是加強施工現(xiàn)場的管理 ，必須委派施工監(jiān)理 ，在施工現(xiàn)場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料 、施工方案以及施工進度，層層把關 ，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核 ，提出有利于施工的相

關措施 ，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面 ，必須加強監(jiān)管 ， 使建設單位能如期完成施工相關 內(nèi)容 ，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生 ，必須做出相關處罰。

3.3項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn) ，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少 ，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定 ，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多 ，如人員、材料、機械 、施工方法 、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外 ，項 目建設管理涉及了多種學 科 ，如建筑 、結(jié) 構(gòu) 、暖通 、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供 電、供水等社會關系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材 、新型施工工藝 的學習 、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理范疇比施工 、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發(fā)企業(yè)應注意項 目管理團隊的建設，其素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

【關鍵詞】

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的、系統(tǒng)的工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、多風險的特點。一般劃分為策劃階段，設計階段和施工階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商對工程建設項目要負總責，開發(fā)商是整個建設項目從策劃階段到竣工驗收交付使用階段的組織者和實施者。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理的效果如何，緊密關系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是否合格、會不會拖延工期、利潤是否豐厚等方面，從而顯得非常重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1. 促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中實施計劃管理，可以促進工程項目有計劃、按順序、有條不紊地展開開發(fā)建設。簡而言之就是，通過制定并且使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目的全部開發(fā)活動歸到計劃管理中，并且實行全過程管理，使工程項目能夠有條不紊地達到預期目標。

2.優(yōu)化項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目工程的成本付出和相應的收入與項目的開發(fā)設計有很大的關系，項目的開發(fā)設計不同則項目工程的成本付出和相應的收入會有很大的不同。要用有限的資源利用范圍、最合適成本預算獲得最大程度上的利潤。所以說，想要利用有限的資源和資金建立高質(zhì)量的工程項目，都必須依靠工程項目的管理。項目的管理與項目的成本密切相關，良好的項目管理能夠?qū)崿F(xiàn)用最少的資源和資金，建設最佳的建筑工程項目。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理可以為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行良好的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于各組織之間的關系，廣攬優(yōu)秀設計、施工隊伍，獲得更大的市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品的良好銷售。

4.減小項目風險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產(chǎn)生相應的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設計和實施的質(zhì)量保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理則能加強相應的風險意識減小房地產(chǎn)項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理對策

1.建立完善的合同示范文本體系

建立開展建設工程合同示范文本體系研究，理清在工程建設各個階段需要的合同，盡快制定相應的示范文本。如盡快出臺工程項目總承包合同示范文本，建設工程施工專業(yè)分包合同示范文本，建設工程施工勞動分包合同示范文本，以及招標工程咨詢等。合同的示范文本逐步形成，可以完善工程合同示范文本體系，以規(guī)范合同管理?，F(xiàn)行的建設工程施工合同示范文本雖經(jīng)修訂，但在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)有不妥之處，需要不斷的完善、在修訂中要正確認識FIDIC條款的作用，建設工程施工合同示范文本在制定過程中借鑒了FIDIC條款的很多優(yōu)點，但FIDIC條款有很大的局限性，我國合同示范文本主要依據(jù)我國的現(xiàn)行法律行政法規(guī)，要結(jié)合我國建設工程的實際情況制定，不能全盤搬用FIDIC舊條款。

2. 做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制，要貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.做好風險管理

任何風險都是有“人”來發(fā)現(xiàn)的，并要針對這些風險實施控制措施的，對項目總體而言，首要任務是組織一支業(yè)務優(yōu)，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從根本上減少和消除各種風險因素對房地產(chǎn)項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個最重要的問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任是否落實。當然，在有效地管理規(guī)劃與控制風險時，還應注意工程項目風險控制的執(zhí)行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規(guī)避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監(jiān)控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發(fā)現(xiàn)的風險因素應及時提出對策。

4. 做好項目進度管理

工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是其他因素所無法取代的，正因為這樣，做好項目的進度管理就成為重中之重的一項工作。而對進度的管理應該從項目一開始就開始著手。

（1）做好項目設計前的準備工作：

1)確定工期總目標。

2)編制項目總進度計劃。

3)編制準備階段詳細工作計劃并嚴格控制該計劃的執(zhí)行。

4)施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。

（2）做好設計階段進度管理工作：

1)編制設計階段工作進度計劃并嚴格執(zhí)行。

2)編制詳細的出圖計劃，并嚴格執(zhí)行。

5.做好項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過項目管理來保障項目建設的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，其質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等，任何一項管理不當都可能會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響，給項目帶來巨大損失。除此以外，項目建設管理涉及的學科廣泛，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，這就決定了房地產(chǎn)公司要協(xié)調(diào)處理好與監(jiān)理、供電、供水等等合作單位的社會關系，管理人員也必須有對新型建材、新型施工工藝的學習能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的研究和推廣起步較晚，其理論和方法與世界先進水平相比還有很大差距，因此我們要正確認識我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題并積極主動解決這些問題，加強企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控機制，實行動態(tài)控制，建立企業(yè)品牌，培養(yǎng)顧客忠誠度，適應市場需求，才能縮短與國外項目管理的差距，增強我國建筑企業(yè)的市場競爭能力。

參考文獻

陳祖.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討 [J].四川建材，2006.

【2】張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理[J].西南科技大學學報.2011 .

【3】趙智興.淺議房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009.

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工管理；施工控制

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A

房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。有效的施工管理是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的作用

房地產(chǎn)項目管理的作用主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理

其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的施工控制

開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序 。

（一）工程進度控制

1、工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃。 第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。 第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

2、進度計劃的監(jiān)測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

3、進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

（二）質(zhì)量控制

工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：（1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。（4）建立有關質(zhì)量文件的檔案制度。

（三）成本控制實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。1、直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

2、間接費用監(jiān)測分析。間接費的預算數(shù)量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；土建現(xiàn)場管理；質(zhì)量

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的全過程可以分為四個大的方面，分別是項目前期策劃階段的質(zhì)量管理、項目規(guī)劃以及設計階段的質(zhì)量管理、項目施工階段的質(zhì)量管理以及最后的工程驗收階段的質(zhì)量管理。在這四個方面中最重要的便是項目施工階段的質(zhì)量管理，而在這個階段中不僅包括規(guī)范的現(xiàn)場施工質(zhì)量管理，還包括必須遵守監(jiān)理質(zhì)量管理，其中以土建施工中的現(xiàn)場管理最為重要。房地產(chǎn)的土建現(xiàn)場管理直接關系到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的建設質(zhì)量和整個工程的成本，它是整個工程項目質(zhì)量管理中的重要環(huán)節(jié)，所以對土建現(xiàn)場管理的研究和應用對整個項目的經(jīng)濟效益有很大的提高，另外還可以促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。下面就對房地產(chǎn)土建現(xiàn)場管理進行一系列的分析和探討。

一 房地產(chǎn)土建現(xiàn)場管理需要關注的方面

在房地產(chǎn)施工過程中，土建現(xiàn)場管理需要注意的方面有很多，大體上可以分為四大方面，下面進行分別講述：

1 在進行土建現(xiàn)場管理時，要積極的配合和支持現(xiàn)場監(jiān)理人員的工作。

監(jiān)理單位實際上就是建設單位對其進行授權(quán)來進行工程管理的。監(jiān)理單位的被委托單位便是建設單位，監(jiān)理單位的工作依據(jù)主要包括兩個合同，也就是第一個是監(jiān)理單位與建設單位簽訂的監(jiān)理合同，第二個是建設單位與施工單位簽訂的施工承包合同。所以說當監(jiān)理單位進行工作時建設單位應該積極的給與支持，盡量的不再介入到整個的現(xiàn)場管理工作中去，而是為監(jiān)理單位提供有力的支持，協(xié)調(diào)和處理好整個工程的關系，這樣才不會造成在管理時既有建設單位的管理人員也有監(jiān)理單位的管理人員，從而使得施工單位不知道該聽誰的，工作起來無所適從，進而造成整個房地產(chǎn)土建現(xiàn)場管理的混亂。

2 監(jiān)理單位對項目管理和監(jiān)理工作同時進行管理，容易造成兩者都管理不到位。

監(jiān)理單位對項目管理和監(jiān)理工作同時進行組織實施，雖說有一定的優(yōu)點，那就是同時進行這兩項工作可以對各種資源進行充分的利用，但是這樣有時不但對項目管理和監(jiān)理工作產(chǎn)生不利的影響甚至有時造成的后果卻是很嚴重。因為同時對項目管理和監(jiān)理工作進行管理使得每一方面的責任不明確，而且為了片面的追求人員穩(wěn)定和成本的降低，在不同的工作階段對人員不能進行及時的調(diào)整。從以上方面來看，項目管理和監(jiān)理工作進展的時候一定要在人員的配置方面安排好，也就是說不但要有總的負責人員進行總的時間規(guī)劃和職責分工，還要有分屬人員詳細操作每一部分的工作，并且在不同階段要對員工進行不同的調(diào)整?？偟膩碚f在人員數(shù)量和專業(yè)配置這兩個方面為了滿足工作的需要都要有針對性的進行。

3 正確衡量工程趕工的得與失。

工程趕工對于整個房地產(chǎn)建設項目有優(yōu)點但也有缺點，優(yōu)點是可以使工程的工期時間縮短，進而使整個項目提前完工投入使用，這樣能為房地產(chǎn)公司提早帶來更大的經(jīng)濟效益、政治效益以及社會效益。但是這樣的工程趕工也會造成一些很大的甚至不可挽回的問題，比如質(zhì)量出現(xiàn)問題、發(fā)生安全事故等。所以在進行工程趕工的決定時一定要綜合考慮趕工的得與失，會不會因為趕工原因而造成一些質(zhì)量或安全事故，不要因為趕工而實現(xiàn)不了趕工的目標。

4 建設單位要對其中產(chǎn)生的一些問題進行及時的解決。

建設單位要經(jīng)常的與監(jiān)理單位、施工單位進行溝通，并且及時解決這兩個單位提出的各種與建設項目有關的問題。比如技術、商務問題，像對工程款的及時支付，對于設計方面的協(xié)商解決，對于文件的及時回復等等，只有這樣才能使得整個房地產(chǎn)項目正常有序的進行下去，以免造成一些不必要的工程索賠。

二 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的質(zhì)量管理的經(jīng)驗

1 在進行工程管理時要具備計劃性和超前意識

對于任何的一個工程項目來說，在進行項目開發(fā)的全過程之前都要進行計劃的規(guī)劃，整個的規(guī)劃書一般大體上都包括設計、采購、招標和施工組織等方面。整個規(guī)劃并不是一成不變的，它要隨著實施過程中的實際情況進行調(diào)整，還要對一些關鍵性的工程項目單獨編制一個更詳細的計劃。計劃書的進度一般會分為好幾級，從一級到六級不等，從總的計劃開始然后是核心計劃、專業(yè)計劃、半年計劃、月進度計劃、雙周計劃等逐級規(guī)劃，而每一個計劃又是緊密相關的。對于每一級計劃進度都是由專門的單位根據(jù)合同才制定的。在所有的計劃都制定出來以后，就要開始進行人員、設備、材料、設計方案的準備工作，然后按照計劃一步一步的實行下去，最后實現(xiàn)總的計劃。

在整個的項目工程中，除了具備合理的計劃性以外還要具備超前意識，具備了超前意識就可以在工程管理中遇到問題不慌不亂，自如的應對，進而減少整個項目的損失，達到真正有效的工程管理。

2 了解溝通協(xié)調(diào)的重要性

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中會涉及到很多的單位，像建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等，在一些必要的時候還會和當?shù)氐恼M行溝通和交流，所以說建設單位負責對外溝通的人員一定要具備很強的溝通能力和協(xié)調(diào)能力。

3 對于各種信息進行及時的收集和整理

為了能夠準確的對下一步計劃作出正確的有效的措施和安排，這就需要在房地產(chǎn)項目建設過程中對于與工程管理有關的各個方面的信息要進行詳細的收集和整理。要想確保整個項目工程有條不紊的進行和完整的實現(xiàn)整個工程的計劃就要隨時掌握項目的各項進展動態(tài)和涉及到的有關單位的實際情況。

4 對于參加建設的各個單位尤其是施工單位的“管”與“幫”要掌握好平衡。

在整個項目工程的建設過程中，參加建設的單位有很多，每一個單位都會遇到這樣那樣的問題，所以房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的質(zhì)量管理過程中要掌握好所有單位的平衡，尤其是施工單位。因為施工單位關系著是否能夠有效的實現(xiàn)建設單位的建設目標，所以從整個項目的建設大局考慮也要解決施工單位的不能解決或者不方便解決問題，比如工程款的及時支付、對于變更文件能夠及時的提供、對于施工單位提出的有效要求能夠進行及時的回復，對于施工單位涉及到與政府溝通的問題，建設單位要進行積極有效的幫助，只有這樣才能對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行起到推動作用。

5 不斷地學習最先進的知識

隨著社會的發(fā)展，各種科學技術也在不斷的進步，工程技術、管理知識更是日新月異，所以我們要對這些知識進行不斷的學習和掌握。另外在學習的過程中還可以了解到其他一些工作中可能涉及到的新的領域，比如造價、測量、招投標，在專業(yè)的領域方面也有一些需要學習的知識，像特種混凝土的知識主要包括可以用在特殊部位的輕骨料混凝土、具有防輻射作用的重晶石混凝土、褐鐵礦混凝土、在核電站特種預應力領域應用的混凝土等。只有掌握了這些知識，才能在項目工程現(xiàn)場管理時順利有序的進行。

6 不斷的進行經(jīng)驗教訓的總結(jié)

在現(xiàn)實生活中，我們不可避免的都會犯一些這樣那樣的錯誤，任何人、任何事都不會例外。為了我們在以后的生活過程別是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的現(xiàn)場管理中犯一些同樣的錯誤，或者能夠造成嚴重后果的錯誤，所以我們要不斷的進行經(jīng)驗教訓的總結(jié)，然后順利有序的進行工程中現(xiàn)場管理工作。

小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的質(zhì)量管理不但涉及到一些前期的準備項目和后期的驗收項目，更重要的是要加強土地建設過程中的現(xiàn)場管理，特別是對施工單位、建設單位、監(jiān)理單位而言。所以每一個單位都要做好相應的現(xiàn)場管理工作，進而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理。

參考文獻：

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[2] 孫葉秋. 加強建筑工程施工技術管理的措施探討[J]. 科技致富向?qū)? 2011(23)

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項目 風險 管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的重要性

房地產(chǎn)投資的風險不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風險既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動的結(jié)果與所期望值的任何偏離都是風險。房地產(chǎn)投資中風險管理不僅要降低損失發(fā)生的可能性，還有增大獲利的可能性，當然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國房地產(chǎn)項目投資管理體制有了很大的改進，推行了諸如項目法人責任制、工程項目招投標制、工程建設監(jiān)理制等一系列制度，這在一定程度上對房地產(chǎn)項目投資風險起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風險約束體制尚未建立。在開放性的市場經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)項目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關系錯綜復雜，這就使得房產(chǎn)項目風險發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風險波及范圍都會愈來愈大，而且目前的房產(chǎn)保險市場尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風險約束機制。因此，研究分析決策理論對房產(chǎn)項目投資風險進行控制具有十分重要的意義。

2.房地產(chǎn)項目風險管理目標

風險管理的目標是在投資中的損失發(fā)生前保證經(jīng)濟正常運行，在損失發(fā)生后的復原工作也要令人滿意?；谶@個觀點，房地產(chǎn)項目投資風險管理的目標應該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風險帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風險管理目標可以分為損失前目標和損失后目標兩種。損失前目標指一個合理的風險管理系必須具備的目標，包括經(jīng)濟目標、承擔社會責任的目標以及減少煩惱和憂慮的安全目標，這是風險管理體系需要具備的基礎性目標，不受企業(yè)損失情況的影響。損失后目標指在投資前企業(yè)領導能夠預見的最嚴重的損失發(fā)生后，企業(yè)根據(jù)自身情況在最低限度內(nèi)可以接受的目標，它的內(nèi)容主要有生產(chǎn)、持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定以及發(fā)展的目標。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)風險分類

3.1運營風險。運營風險是指由于房地產(chǎn)投資管理偏離實際操作的結(jié)果造成預期的可能性發(fā)生偏移。公司和投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個主要類別，業(yè)務涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個子類。不同的業(yè)務模型的業(yè)務對象都具有不同的優(yōu)點和缺點。每個模式整體財產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，面臨著不同的市場風險。業(yè)務操作、管理人才和經(jīng)驗的缺乏以及管理能力的缺乏成為房地產(chǎn)投資風險的影響因素。

3.2政策風險。政策風險是指國家或地方政府相關政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對投資回報目標產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)項目投資決策之前，應當綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標，和其他當?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風險。政策的嚴重失敗的風險項目將無法挽救。

3.3市場風險。市場風險是由于房地產(chǎn)市場供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風險。房地產(chǎn)供求失衡的風險，主要表現(xiàn)為供過于求導致大量的空缺。二是地產(chǎn)項目已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。

3.4資金風險，主要是由于地產(chǎn)投資大，資金回流慢造成的。良好的資本運營能力取決于商業(yè)地產(chǎn)項目的成功操作，對達到預期的效果起著非常重要的作用。在地產(chǎn)的快速發(fā)展的過程中，沒有強大的資本儲備，對于開發(fā)人員來說，融資問題是一個大問題。

4.有效規(guī)避地產(chǎn)資金風險的措施

4.1降低地產(chǎn)開發(fā)的管理風險，加強地產(chǎn)行業(yè)的運行管理。首先，開發(fā)人員必須建立業(yè)務操作管理的概念，增加人才儲備。房地產(chǎn)開發(fā)涉及地產(chǎn)操作和管理操作兩個方面，房產(chǎn)屬性包含建筑形式、功能空間、環(huán)境、技術要求和其他專業(yè)內(nèi)容及其地產(chǎn)涉及相關的工業(yè)經(jīng)濟、人口、消費、市場容量、格式的選擇、產(chǎn)品定位、業(yè)務操作等綜合因素。由于地產(chǎn)具有雙重特點，需要進行跨行業(yè)整合資源和專業(yè)的人才隊伍、合理的商業(yè)計劃和投資項目的活動。第二，統(tǒng)一運營管理提升項目業(yè)務核心競爭力。統(tǒng)一的操作包括投資管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督管理、統(tǒng)一營銷管理。最后，設置合適的經(jīng)營戰(zhàn)略計劃，選擇合適的項目管理模型，包括租賃、銷售和租售相結(jié)合的投資組合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的競爭力，屬性值等整個策劃，都離不開制造。地產(chǎn)開發(fā)整體思想，強調(diào)整體地產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，要求開發(fā)人員站在運營商、商家的角度統(tǒng)籌規(guī)劃地產(chǎn)的發(fā)展。所以，早期的地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)人員應該請業(yè)務規(guī)劃、業(yè)務專家在調(diào)查地產(chǎn)項目。

4.2根據(jù)國家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風險。開發(fā)人員應該關注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著的地產(chǎn)項目的內(nèi)容如位置、區(qū)域、大小。因此應充分市場調(diào)查項目區(qū)域交通、競爭情況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等，為了適應城市規(guī)劃和降低項目的利益造成損失的風險。開發(fā)人員可以利用租金調(diào)整的方式將風險分擔給消費者，或者通過固定利率抵押貸款分擔銀行利率風險。開發(fā)人員還應采取各種有效措施，盡力縮短項目的銷售周期，縮短投資回收期，減少投資的融資成本，避免融資風險的發(fā)生。

4.3加強資本運作項目，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風險。地產(chǎn)項目開發(fā)成本和運營成本將增加項目和管理的變更。良好的資本運營項目和合理的現(xiàn)金流模型，是一個項目成功的關鍵。外國成熟的地產(chǎn)開發(fā)租賃形式通常是只租不銷售模式，獲得長期營業(yè)利潤回報。但是這個模型有一個先決條件是充裕的資本和順暢的融資渠道。

4.4做好初步的市場調(diào)查，預測市場風險，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)項目包括經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場、未來的地產(chǎn)供應、現(xiàn)場條件幾個方面的內(nèi)容。通過時間、過程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競爭和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個參數(shù)綜合評價項目的可行性。應重視后期管理的地產(chǎn)業(yè)務，因為后期的管理是地產(chǎn)生存的基礎。因此，地產(chǎn)應該有專業(yè)的管理團隊，實現(xiàn)統(tǒng)一的地產(chǎn)經(jīng)營管理；建立統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念。

5.總結(jié)

目前，我國和國外風險管理理論和實踐有很大的差距。地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理是一項具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場經(jīng)濟體制進一步完善，將面臨更加嚴峻的考驗。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理理論還需要進一步的完善，應加強理論在實踐中的應用，同時更多的地產(chǎn)項目風險管理應加強定量研究，使項目負責人認識到風險管理的重要性，并有意識地在工程實踐中應用風險管理技術。

參考文獻：

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[2]龐杰. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險防范研究[J]. 現(xiàn)代商業(yè).

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；技術管理；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅在國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入、國民經(jīng)濟增長率中占有重要比重，而且對相關產(chǎn)業(yè)起到了巨大的帶動作用，在中國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著較為重要的位置。同時，作為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領域的發(fā)展、走向牽動著每一個中國老百姓的神經(jīng)。中國人自古就有很強的“安土重遷”的思想，所以中國人對“房屋”的概念往往與對“家”的概念具有同等重要的意義。基于房地產(chǎn)項目與國民經(jīng)濟和社會生活的緊密聯(lián)系，我國對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量控制一直都有較高的要求，將質(zhì)量控制作為項目管理的主要控制目標之一。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的內(nèi)涵

（一）技術管理的內(nèi)涵

技術通常指根據(jù)生產(chǎn)實踐經(jīng)驗和自然科學原理總結(jié)而發(fā)展起來的各種工藝操作方法與技能?，F(xiàn)代企業(yè)技術管理就是依據(jù)科學技術工作的規(guī)律，對企業(yè)的科學研究和全部技術活動進行的計劃、協(xié)調(diào)、控制和激勵等方面的管理工作。

技術管理是指用于計劃、開發(fā)和實現(xiàn)技術能力，完成組織戰(zhàn)略和運營目標的管理手段。技術管理通常是指在技術行業(yè)當中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術水平，同時帶領著自己所管理的團隊完成某項技術任務。技術管理的實際操作當中，強調(diào)的是管理者對所領導的團隊的技術分配，技術指向和技術監(jiān)察。管理者用自己所掌握的技術知識和能力來提高整個團隊的效率，繼而完成技術任務。技術管理是技術和管理的融合，是較高知識容量的高深行業(yè)。

（二）技術管理的基本原則

技術管理在落實的過程中，要保證技術管理可以發(fā)揮出對不同計劃實現(xiàn)過程中的促進作用，就要求技術管理必須遵守組織目標原則、技術能力發(fā)展原則、活動和組織相聯(lián)系的原則。

二、落實房地產(chǎn)工程項目的技術管理的要點分析

（一）房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理

房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理，主要包括管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量三個方面。

1、管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量

因為房地產(chǎn)行業(yè)本身存在一定的特殊性，所以房地產(chǎn)工程在開展的過程中，往往涉及到質(zhì)量職能、監(jiān)管職能、安全職能等較多部門。如果對這些相關職能部門的協(xié)調(diào)工作不能具備有效性，那么房地產(chǎn)工程項目的落實必然受到影響。所以管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量，必須保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項目的市場定位，明確發(fā)展目標，在總體上指引項目的順利開展。

2、管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項目實施過程中，圖紙設計質(zhì)量高低，直接影響后期工程建設的質(zhì)量、效率、成本投入等情況。所以落實管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量必須從以下兩個角度開展。（1） 要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。（2） 要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設計質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。

3、管理房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量，就要以國家政策為標準，組織施工單位、監(jiān)理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監(jiān)理、主要材料供應商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術問題，嚴格審核圖紙中的建筑與結(jié)構(gòu)的關系，和園林與線路之間的關系等。

（二）房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理

房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理，首先要求監(jiān)管人員要對房地產(chǎn)工程項目監(jiān)管工作有較強的責任意識。其次是要求監(jiān)管人員，對房地產(chǎn)工程項目實施過程中的技術要點、風險要素等情況進行詳細的掌握。監(jiān)管人員要針對進入施工現(xiàn)場的施工材料進行嚴格的審核，做到?jīng)]有施工材料質(zhì)量合格證書，和施工材料質(zhì)量檢驗證書的施工材料，絕對不能放進施工現(xiàn)場。在對工程建設過程中，與工程有關的成品半成品進行檢驗的過程中，一定嚴格按照抽檢流程執(zhí)行，對于檢驗標準一定要嚴格遵守施工設計方案給出的設計標準值?，F(xiàn)場工程技術人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責填好“日志記錄”，詳細記錄“施工過程主要事項”、“隱蔽工程的驗收情況”、“檢驗的工程質(zhì)量問題”、“詳細部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設計要求，切實保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。

組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理。

（三）房地產(chǎn)工程項目竣工后的技術管理

項目施工完成后的技術質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關單位主要負責人，按照國家有關驗收規(guī)范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。再次是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

組織各相關單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術管理人員要制定內(nèi)部的技術措施，編制和實施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時了解國內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。

三、總結(jié)與展望

本文以項目管理的思想和體系為指導，研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實意義和指導價值。對房地產(chǎn)工程項目進行技術管理，就要求房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格落實房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理、房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理、房地產(chǎn)程項目竣工后的技術管理。只有將這三個大方面的技術管理工作逐一落實，才能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

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