房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

一、開辦費的定義與開支范圍

(一)開辦費的定義

開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用,包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等。

至于什么是籌建期間,有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。

其一,籌建期間是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè)之日)的期間。依據(jù)是:《外商投資企業(yè)外國企業(yè)所得稅法實施細則》第四十九條。

其二,籌建期間是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開業(yè)之日,即企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。依據(jù)是:2003年11月18日國家稅務(wù)總局《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》(“國稅函[2003]1239號”)的相關(guān)規(guī)定。

筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于:

(1)第一種觀點,對于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋,很難有一個統(tǒng)一的標(biāo)準,無法準確界定籌建期間,為正確進行財稅處理設(shè)置了障礙。

(2)第二種觀點,很清晰地界定了籌建期間,即從企業(yè)被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止。適用于各類企業(yè),同時也沒有任何歧義。

(二)開辦費的開支范圍

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納,一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。

一)允許計入開辦費的支出

1、籌建人員開支的費用

(1)籌建人員的職工薪酬:具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應(yīng)交納的各種社會保險、住房公積金等。

(2)差旅費:包括市內(nèi)交通費和外埠差旅費。

(3)董事會費和聯(lián)合委員會費。

2、企業(yè)登記、公證的費用:主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務(wù)登記費、公證費等。

3、籌措資本的費用:主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。

4、人員培訓(xùn)費:主要有以下二種情況

(1)引進設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收,選派一些職工在籌建期間外出進修學(xué)習(xí)的費用。

(2)聘請專家進行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費及相關(guān)費用。

5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。

6、其他費用

(1)籌建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費等。

(2)印花稅、車船稅等。

(3)經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔(dān)的進行可行性研究所發(fā)生的費用。

(4)其他與籌建有關(guān)的費用,例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。

二)不能計入開辦費的支出

1、取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬。

2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負擔(dān)的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。

3、為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。

4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息,不計入開辦費,應(yīng)由出資方自行負擔(dān)。

5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費,該費用應(yīng)由投資者負擔(dān)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的財稅處理現(xiàn)狀

籌建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項費用應(yīng)該是開辦費。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間,正確核算其開辦費,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。

在實際工作中,對新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的會計與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式:

1、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建過程中(籌建期間指批準籌建之日起至企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止)所發(fā)生的費用,一方面按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定計入“長期待攤費用――開辦費”核算,并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開辦費全額直接轉(zhuǎn)入當(dāng)前損益。另一方面根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》規(guī)定,開辦費不得直接在稅前扣除,而是在不少于5年的期限內(nèi)攤銷。

2、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關(guān)費用(含管理費用、財務(wù)費用、銷售費用),在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算,而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷其開辦

費。 筆者認為,第一種處理方式不僅符合《企業(yè)會計制度》規(guī)定,而且與當(dāng)時稅收規(guī)定(《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》)一致。而第二種處理方式則存在以下弊端:

(1)對開辦費的會計處理既不符合行業(yè)會計制度的規(guī)定,也與《企業(yè)會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談,影響了會計信息披露的準確性。

(2)對開辦費的稅務(wù)處理與《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定并不一致,擴大了開辦費的攤銷額。

(3)影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開發(fā)過程中未取得商品房銷售收入以前,把本應(yīng)該計入當(dāng)期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”,減少了企業(yè)的虧損金額,進而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張,增加了利息負擔(dān),嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。

三、新準則下開辦費的會計處理

從2007年1月1日開始,新會計準則體系(以下簡稱新準則)在我國的上市公司執(zhí)行,許多企業(yè)(證券公司、保險公司、中央國營企業(yè)、深圳市的企業(yè)等)也執(zhí)行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言,發(fā)生了一定的變化。

從《企業(yè)會計準則――應(yīng)用指南》附錄――“會計科目與主要帳務(wù)處理”(“財會[2006]18號”)中關(guān)于“管理費用”會計科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出,開辦費的會計處理有以下特點:

1、改變了過去將開辦費作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”,而是直接將費用化。

2、新的資產(chǎn)負債表沒有反映“開辦費”的項目,也就是說不再披露開辦費信息。

? 3、明確規(guī)定,開辦費在“管理費用”會計科目核算。

4、統(tǒng)一了開辦費的核算范圍,即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。

5、規(guī)范了開辦費的帳務(wù)處理程序,即開辦費首先在“管理費用”科目核算,然后計入當(dāng)期損益,不再按照攤銷處理。

實施新準則后,新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的帳務(wù)處理。這樣不僅簡化了會計核算,更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。

四、新稅法下開辦費的稅務(wù)處理

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》(以下簡稱新稅法)從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率,而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會計核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。

原《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規(guī)定,企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費,應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起,在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。

而新稅法完全沒有關(guān)于開辦費稅前扣除的表述,是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制?

《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定:在計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用,按照規(guī)定攤銷的(《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十條明確規(guī)定,攤銷期限不少于三年),準予扣除:

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出;

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出;

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出;

(四)其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費用的支出。

從上述可以看出,在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。

而《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業(yè)所得稅法》第十三條的解釋與說明的,從中也沒有看出關(guān)于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見,新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。

2008年4月25日國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上,權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實施過程中的相關(guān)問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開辦費稅前扣除”問題時,這樣答復(fù):“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用,與會計準則及會計制度的處理一致,即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)期一次性扣除?！?/p>

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

一、籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制問題

籌辦期是公司開展經(jīng)營活動的準備階段，在這個階段，公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動沒有正常開展，主要進行投資活動和籌資活動。處于正常生產(chǎn)經(jīng)營期的公司，按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，必須編制資產(chǎn)負債表、利潤表及利潤分配表和現(xiàn)金流量表。由于復(fù)式記賬和經(jīng)濟活動的內(nèi)在聯(lián)系，資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表之間存在固有的勾稽關(guān)系。處于籌辦期的企業(yè)由于沒有開展正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，企業(yè)需編制資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表。由于籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性以及間接法編制經(jīng)營活動現(xiàn)金流量缺乏凈利潤基礎(chǔ)，使得編制現(xiàn)金流量表具有其特殊性。

首先，我們分析現(xiàn)金流量表主表部分的編制。在編制現(xiàn)金流量表主表時，如何劃分籌辦期發(fā)生的費用所引起的現(xiàn)金流量是編制籌辦期現(xiàn)金流量表的特殊之處。按照現(xiàn)金流量表準則，投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動?；I資活動是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。經(jīng)營活動是企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。企業(yè)籌辦期發(fā)生的開辦費，主要包括登記注冊費、估驗資費等，這些費用的發(fā)生同公司的設(shè)立行為相關(guān)，而與企業(yè)經(jīng)營收入不存在直接的聯(lián)系。《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)在籌建期內(nèi)發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用，應(yīng)在“長期待攤費用”中歸集，并在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月起一次計入當(dāng)月的損益?？梢婇_辦費從實質(zhì)上講是應(yīng)會計權(quán)責(zé)發(fā)生制要求而設(shè)置的費用性質(zhì)的資產(chǎn)，是企業(yè)進行經(jīng)營活動的必要準備，是設(shè)立企業(yè)的必要投入。從性質(zhì)上看，將開辦費引起的現(xiàn)金流出作為投資活動現(xiàn)金流出是恰當(dāng)?shù)?，由于這種現(xiàn)金流出不形成真正意義上的資產(chǎn)，所以在現(xiàn)金流量表上不應(yīng)列示在“構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”、“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”、“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”等欄目，而應(yīng)在“支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”欄列示。由于規(guī)模不同，不同企業(yè)的開辦期長短不一，短則幾個月，長則幾年。實務(wù)中有人主張將在一年內(nèi)發(fā)生并轉(zhuǎn)銷的開辦費在經(jīng)營活動現(xiàn)金流量中列示，而將跨年度的開辦費在投資活動現(xiàn)金流量中列示，這種做法沒有考慮開辦費的性質(zhì)，同時也導(dǎo)致會計報表的可比性降低，影響會計信息的質(zhì)量。

其次，根據(jù)《企業(yè)會計準則——現(xiàn)金流量表》的要求，企業(yè)除應(yīng)采用直接法編制經(jīng)營活動現(xiàn)金流量外，還應(yīng)在補充資料中以間接法編制經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，即將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，由于籌辦期企業(yè)沒有編制利潤表，沒有間接法編制經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的凈利潤基礎(chǔ)，所以籌辦期企業(yè)無須也不可能以間接法編制經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，即無須編制將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量的補充資料。

二、收購或出售子公司的現(xiàn)金流量表的編制問題

財政部在《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二）》（以下簡稱“解答”）中，對企業(yè)在報告期內(nèi)出售、購買子公司，期末如何編制合并現(xiàn)金流量表做出了規(guī)定，該解答規(guī)定母公司報告期內(nèi)因出售、購買子公司而產(chǎn)生的現(xiàn)金流量作為投資活動的現(xiàn)金流量予以反映，即要求企業(yè)在報告期內(nèi)出售、購買子公司，期末在編制合并現(xiàn)金流量表時，應(yīng)將被出售的子公司自報告期期初至出售日止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將出售子公司所收到的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動類的“收回投資所收到的現(xiàn)金”項目下單列“出售子公司所收到的現(xiàn)金”項目反映；將被購買的子公司自購買日起至報告期末止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將購買子公司所支付的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動類的“投資所支付的現(xiàn)金”項目下單列“購買子公司所支付的現(xiàn)金”項目反映。但上述規(guī)定并沒有說明企業(yè)在出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物如何在合并現(xiàn)金流量表上列示以及如何保證直接法編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差計算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡。

筆者認為，既然報告期內(nèi)出售、購買子公司引致的現(xiàn)金流量歸類為投資活動的現(xiàn)金流量，則應(yīng)該將企業(yè)在出售、購買子公司日子公司的資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物在合并現(xiàn)金流量表上也應(yīng)該作為投資活動的現(xiàn)金流量列示。企業(yè)報告期內(nèi)出售子公司將導(dǎo)致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會計范圍內(nèi)。子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不再包括在期末的合并資產(chǎn)負債表中，故子公司在出售日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物應(yīng)作為投資活動的現(xiàn)金流出在“支付的與其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”中反映；購買子公司時，合并資產(chǎn)負債表期初數(shù)中不包括所購買子公司期初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，而所購買子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物則包括在合并資產(chǎn)負債表中。在購買日被購買子公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物應(yīng)作為投資活動的現(xiàn)金流入在“收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差計算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡，而且使得企業(yè)在報告期內(nèi)出售、購買子公司現(xiàn)金流量的分類在邏輯上具有一致性。實務(wù)中有一種觀點認為，在處理企業(yè)出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物時應(yīng)采用追塑調(diào)整期初數(shù)的辦法，以便能夠?qū)崿F(xiàn)直接法下編制的合并金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”與補充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末、期初的差計算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”的平衡。由于調(diào)整期初數(shù)與企業(yè)的實際情況不符，實質(zhì)上是一種為了保證會計平衡而做出的一種模擬，不符合會計信息客觀性的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題

正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項目的開發(fā)地點、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標(biāo)準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務(wù)中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導(dǎo)致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計核算問題

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

【關(guān)鍵詞】公允價值；投資性房地產(chǎn)；會計準則

我國在2006年新增了投資性房地產(chǎn)準則，并在2007年1月1日開始實施?！镀髽I(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、初始后續(xù)計量模式的選擇、處置以及披露的要求。它對公正客觀表現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，提高會計信息質(zhì)量，與國際會計接軌有著重要的意義。

1 投資性房地產(chǎn)的概述

1.1 投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)是指賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。新準則規(guī)定的的投資性房地產(chǎn)范圍是：

（1）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。（2）持有并準備增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的，準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物。指企業(yè)擁有的，以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物。

不屬于投資性房地產(chǎn)的有：（1）自用房地產(chǎn)。指的是企業(yè)經(jīng)營管理，生產(chǎn)商品和提供勞務(wù)等而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)的辦公大樓和廠房（2）作為存貨的房地產(chǎn)。指的是房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售目的而開發(fā)的商品房，這類房地產(chǎn)屬于開發(fā)商的存貨。

1.2 投資性房地產(chǎn)的會計核算模式

初始計量：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式進行初始計量。

后續(xù)計量：現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算模式有公允價值計量模式和成本模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)要按照固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，計提折舊或攤銷，還要按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。采用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不要需要計提折舊或者攤銷，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日把賬面價值調(diào)整到公允價值。差額計入公允價值變動損益。企業(yè)既可以采用成本模式進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值進行后續(xù)計量。但是企業(yè)不得同時采兩種計量模式，并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

2 公允價值的概述

公允價值是指在計量日發(fā)生的有序交易中，市場參與者出售一項資產(chǎn)能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。在內(nèi)容上公允價值可以理解為“脫手價”，但是這個金額的取得卻有著很多假定和限制條件：

（1）有序交易，自愿平等。交易雙方處于完全公平的市場競爭環(huán)境，交易過程不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。

（2）持續(xù)經(jīng)營。交易雙方從自身商業(yè)利益出發(fā)，在正常運營，而非清算、非強制情況下發(fā)生的交易。

（3）活躍的市場。當(dāng)活躍的市場存在時，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證。

（4）價值的估計。公允價值的估計依賴活躍的市場，即假設(shè)資產(chǎn)或負債的交易發(fā)生在最活躍或最大交易量的市觥5輩淮嬖諢鈐臼諧∈痹蛐璨捎眉壑燈攔濫P屠慈范ü允價值。

3 公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

會計準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量要根據(jù)企業(yè)實際情況選擇，但是企業(yè)不得同時采兩種計量模式并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

表1反映了2012-2014年我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式情況

如表1所示，2012-2014年我國的上市公司數(shù)量逐年遞增，其中有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)量也在不斷增長，但是采用公允價值計量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例僅為4.44%、4.13%和4.18%?？梢苑治龀觯鲜泄局型顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式的數(shù)量保持穩(wěn)定，但是公允價值計量模式并沒有被廣泛運用。

4 公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀分析

4.1 公允價值導(dǎo)致利潤波動，不確定性大

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險就會加大，如果企業(yè)采用公允價值模式計量的話。因為公允價值受到了市場環(huán)境的影響。近幾年我國房地產(chǎn)市場走勢不明確，國家出臺了嚴厲的調(diào)控政策，特別是限購來遏制房價上漲。如果房價出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，公允價值下降而導(dǎo)致的變動損益將影響本年利潤，從而導(dǎo)致利潤的波動，勢必影響投資者信心。

4.2 公允價值導(dǎo)致企業(yè)稅負的增加

會計準則規(guī)定采用成本法計量的投資性房地產(chǎn)可以計提折舊或者攤銷，計提的折舊或攤銷計入當(dāng)期成本或期間費用，從而減少應(yīng)納稅所得額，起到了抵稅的作用。但采用公允價值計量的房地產(chǎn)則不允許計提折舊和攤銷，就導(dǎo)致企業(yè)喪失了“稅盾”，加重了稅負。

4.3 估值技術(shù)不完善，監(jiān)管機制不健全

采用公允價值核算的投資性房地產(chǎn)首要的問題是確定其公允價值。然而我國投資性房地產(chǎn)起步晚，市場不成熟，很多企業(yè)都沒有形成完整的信息收集體系。如何從市場收集并甄別報價信息，尋找活躍市場，如果不存在活躍市場還需要采用復(fù)雜的估值技術(shù)來確定公允價值，這些都會增加企業(yè)估值成本。其次不完善的監(jiān)管機制會給企業(yè)提供調(diào)節(jié)利潤的機會，導(dǎo)致會計信息不真實。比如當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)虧損時，企業(yè)可能通過把計量模式從成本模式變更為公允價值計量模式來人為調(diào)節(jié)利潤。

4.4 投資性房地產(chǎn)市場不成熟

相比與歐美發(fā)達國家，我國的房地產(chǎn)市場起步晚，制度不完善，并不具備全面實施公允價值計量模式的條件。在我國東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場活躍，滿足了公允價值可以可靠取得的假設(shè)和前提。欠發(fā)達的中西部地區(qū)缺乏活躍的市場，因此難以取得可靠的市場報價。同時估值技術(shù)不成熟，相對獨立的第三方評估機構(gòu)沒有規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準和操作規(guī)范，導(dǎo)致評估出來的公允價值可靠度不高。

5 改善公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀的對策

5.1 建立健全的投資性房地產(chǎn)評估體系

投資性房地產(chǎn)客觀合理的估價取決于健全的評估體系。完善投資性房地產(chǎn)評估體系、加強對企業(yè)或第三方評估行為的監(jiān)督、提升估值技術(shù)對提高會計信息的真實可靠性有著至關(guān)重要的作用。此外，可以加強對第三方評估機構(gòu)的管理。規(guī)范第三方評估機構(gòu)的評估行為需要建立統(tǒng)一評估標(biāo)準，制定統(tǒng)一的評估細則，確保評估人員的獨立性。評估人員不僅需要提高專業(yè)技能，善于歸納實務(wù)經(jīng)驗，還要提升職業(yè)素質(zhì)和普及法律法規(guī)，從而提高評估準確性并減少信息失真的可能性。另外還需要監(jiān)管部門對企業(yè)相關(guān)財務(wù)信息進行監(jiān)管核查，保證其客觀性和可比性，企業(yè)對取得的公允價值進行更多的披露，比如披露評估方法、評估假設(shè)以及評估信息來源。

5.2 完善房地產(chǎn)市場

只有在活躍的，成熟的市場環(huán)境下，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證，公允價值才能可靠獲得。因此加快各級房地產(chǎn)市場發(fā)展，建立公開公正的市場機制，完善相關(guān)數(shù)據(jù)信息庫對形成統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)市場、方便企業(yè)取得房地產(chǎn)市場價格以及降低獲取信息成本很有必要。我國政府相關(guān)部門可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，聯(lián)合公證、稅收、財政部門以及房地產(chǎn)中介，建立一個完整的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以便收集交易信息、手續(xù)辦理、管理服務(wù)和監(jiān)管監(jiān)督。

5.3 地區(qū)差異化管理

我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，東西部發(fā)展程度差別很大，所以差異化管理更滿足我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。在東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場活躍，滿足了公允價值可以可靠獲得的假設(shè)和前提。以這些發(fā)達地區(qū)作為試點，要求這些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)必須采用公允價值計量模式。這樣既可以借助試點實施經(jīng)驗完善會計準則，又可以推動房地產(chǎn)市場體系的健全發(fā)展。非點地區(qū)的企業(yè)仍可以選擇適合自身實際情況的計量模式。

5.4 規(guī)范的信息披露

會計信息的透明化、規(guī)范化能夠有效遏制企業(yè)人為故意操縱利潤。為了保證會計信息的客觀性和可比性，這需要相關(guān)部門對企業(yè)加強監(jiān)管，規(guī)范財務(wù)報表中公允價值的披露。要求企業(yè)披露評估方法、評估機構(gòu)以及評估信息來源等，以確保投資者了解房地產(chǎn)的類型，公允價值變動情況以及變動對利潤的影響。

5.5 稅收優(yōu)惠政策，完善會計準則

采用公允價值計量的企業(yè)不得對房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，這使得企業(yè)喪失了稅盾。同時，投資性房地產(chǎn)在會計上的賬面價值和稅法上的計稅基礎(chǔ)的不同而增加的遞延所得稅負債加重了稅負。政府部門應(yīng)該完善實務(wù)中的應(yīng)用、完善會計準以及則頒布稅收優(yōu)惠政策，從源頭減輕企業(yè)稅收負擔(dān)。這不僅需要借鑒國際會計準則，同時還要符合我國國情，不能盲目改革。

【參考文獻】

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

關(guān)鍵詞：資金 企業(yè) 借款費用 資本化

借款費用一般指企業(yè)因借入資金所付出的代價。包括利息費用和因外幣借款所發(fā)生的匯兌差額等。借款費用的處理分為費用化和資本化。

一、借款費用的會計處理

1、借款費用的確認原則

借款費用確定的基本原則是：企業(yè)發(fā)生的借款費用可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)構(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本，其他借款費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當(dāng)期損益。

符合資本化條件的存貨通常需經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或生產(chǎn)過程，才可達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。其中的“相當(dāng)長時間”應(yīng)指為資產(chǎn)構(gòu)建或者生產(chǎn)所必須的時間，通常為一年及以上。

2、借款費用資本化期間的確定

借款費用的資本化期間是指從借款費用開始資本化的時點到停止資本化時點的期間（暫停資本化時間除外）。

（1）借款費用開始資本化的時點

借款費用允許開始資本化必須同時滿足三個條件：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用（或銷售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。這三個條件是相輔相成的，必須同時共同滿足，才可以將借款費用資本化。舉例來說，企業(yè)賒購一批辦公用品已投入日常使用，向銀行借款用以支付，在支付以前，這筆借款無法資本化，因為資產(chǎn)的支出沒有發(fā)生。

（2）借款費用暫停資本化的時間

準則規(guī)定，符合資本化條件的資產(chǎn)在構(gòu)建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。

關(guān)于這點規(guī)定，筆者認為還存在一些爭議性問題。準則上規(guī)定的非正常中斷時間連續(xù)超過3個月應(yīng)當(dāng)暫停借款費用資本化。但是在實際中，有時無法預(yù)測非常中斷期是否會超過3個月，那么前兩個月中的借款費用到底是資本化還是費用化，準則中卻沒有更明確的規(guī)定。

（3）借款費用停止資本化的時點

構(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。如果所構(gòu)建資產(chǎn)是分部分完成的，那么則要區(qū)分兩種情況：第一種是所構(gòu)建符合資本化資產(chǎn)的各部分分別完工，可以獨立的使用或?qū)ν怃N售，那么應(yīng)該停止對該部分的資本化。第二種是構(gòu)建資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工才能使用或銷售，借款費用方可停止資本化。

3、借款費用資本化金額的確定

一般借款利息費用資本化金額= 一般借款累計支出加權(quán)平均數(shù)×一般借款加權(quán)平均利率

一般借款累計支出加權(quán)平均數(shù)=Σ每筆資產(chǎn)支出金額×每筆資產(chǎn)支出占用的天數(shù)/會計期間天數(shù)

二、借款費用資本化當(dāng)前存在的問題

1、專門借款及一般借款的局限性

根據(jù)公式規(guī)定，一般借款資本化的利息由資產(chǎn)支出和資本化率兩個變量決定，“占用的一般借款”利率和本金加權(quán)平均數(shù)又會影響資本化率的大小，所以如果企業(yè)將符合資本化條件的一般借款替換成另一筆借入的利率較高的借款，則會人為調(diào)高資本化的借款費用，降低應(yīng)計入財務(wù)費用的借款金額，導(dǎo)致利潤虛高，實現(xiàn)利潤操縱。

2、借款費用資本化時間規(guī)定的局限性

符合借款費用資本化條件的資產(chǎn)，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的對外出售的大型機器設(shè)備等超過一年以上建設(shè)期的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)在構(gòu)建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。在實際中，如果企業(yè)為構(gòu)建固定資產(chǎn)而借入10個月的借款，未達到一年，只能計財務(wù)費用，顯然不符合實質(zhì)重于形式的原則。

3、費用資本化開始時點的不明確性

借款費用同時滿足：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用（或銷售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始時允許資本化。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，購買土地的價款一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%到50%的高比率，很多房地產(chǎn)企業(yè)在購入土地后延期一年后才開始建造活動，而且將開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而購置的土地作為房屋開發(fā)成本中的土地成本，將土地款中的借款費用資本化。而實際上及時購置了土地，在未發(fā)生房屋建造活動尚未開始，不符合借款費用資本化的第三個條件，土地購置的借款費用是不能資本化的。而由于準則定義的高度概括性和人為的故意疏漏，會導(dǎo)致資本化開始時點的提前。

三、關(guān)于借款費用資本化的建議

1、完善借款費用資本化金額計算

為了防止企業(yè)利用不同借款的利率差，人為調(diào)節(jié)平均利率，操縱利潤，該給對占用的一般資金的資本化利息費用按月計算，如果時間跨度比較大，那么利率的變動可能性也增加，這就增加了操控利潤的空間。按月進行的核算，不僅能防止利率差過大的發(fā)生，也保重了會計核算的及時性和準確性。那么某月一般借款利息費用資本化金額由某月累計資產(chǎn)支出超過專門借款那部分資產(chǎn)支出的加權(quán)平均數(shù)乘以該月所占一般借款的資本化率確定。

2、完善借款費用資本化金額計算

10個月的借款費用無法資本化，如果企業(yè)人為延長建設(shè)期，停產(chǎn)兩個月，使建設(shè)期達到一年，那么這筆費用可以達到資本化的目的。準則應(yīng)當(dāng)頒布細則，明確期限接近一年的借款費用處理問題。舉例來說，可以采用類似方法：8個月及以下期限的借款費用可以費用化，9-11個月的借款費用可以采用比率法計算，進行一定比率的資本化。比率大小可以采用借款期限占全年的比率，如10個月的借款費用資本化，10/12=5/6 那么這筆借款費用的5/6進行資本化，剩下的1/6進行費用化處理。

3、借款費用資本化開始時點

借款費用同時滿足：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用（或銷售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始時允許資本化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入土地的目的是進行房地產(chǎn)開發(fā)，所以其構(gòu)建和生產(chǎn)活動的核心是“房屋”而非“土地”。準則應(yīng)頒布細則，明確強調(diào)出房地產(chǎn)企業(yè)只有在房屋建造活動開始時才是土地款發(fā)生的借款費用資本化的開始時點。

現(xiàn)行準則較好地適應(yīng)了實務(wù)需要，使我國準則向國際慣例接軌。但是實際操作中的情況是復(fù)雜多變的，高度概括的準則無法適用于所有情況，所以無論是在實際操作中還是在準則細則的制定上，都應(yīng)遵循實質(zhì)重于形式的原則，盡可能提高會計數(shù)據(jù)的準確性。

參考文獻

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

關(guān)鍵詞：回遷房；會計處理；稅務(wù)處理

中圖分類號：F23

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項目，拆遷補償、回遷房安置是令開發(fā)商頭痛的問題，而對回遷房補償?shù)呢敹愄幚砀秦攧?wù)人員的棘手問題。關(guān)于回遷房補償?shù)臅嫼投悇?wù)處理，現(xiàn)行會計準則和稅法并沒有明確的規(guī)定，這也使得財務(wù)人員在處理這類業(yè)務(wù)時無所適從。本文梳理了回遷房補償存在的難點，并對其進行分析，希望對面臨類似業(yè)務(wù)的財務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補償會計處理的難點分析

回遷房補償是指房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶采用實物補償?shù)姆绞?。會計處理上存在的難點主要是回遷房是否要確認收入？如果確認收入，是在什么時點、按照什么價格標(biāo)準確認？目前較普遍地存在以下不同觀點，這也說明了回遷房補償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點評析

觀點一：不確認收入。

該觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補償面積、交付時間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補償協(xié)議時就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項目的開發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項目開發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補價，應(yīng)該計入土地成本，在項目對外可售面積中分攤，而不應(yīng)該確認銷售收入。

但是這一觀點最大的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財務(wù)上均沒有得到反映。

觀點二：根據(jù)建造合同確認建造收入。

該觀點認為實質(zhì)是被拆遷戶委托房地產(chǎn)開發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶的所有權(quán)的收益和風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于回遷房和商品房，企業(yè)實際提供的是不同商品和服務(wù)。對于回遷房所對應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險和報酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認相關(guān)的建造收入。而對于商品房，企業(yè)才是真正進行的商品房銷售活動。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施，房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶的補償標(biāo)準、回遷房的建造標(biāo)準等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)、自主與被拆遷戶協(xié)商補償標(biāo)準和建造標(biāo)準，在此情況下就不能確認建造收入。

觀點三：按照拆遷補償協(xié)議約定的價格確認收入。

該觀點認為拆遷補償協(xié)議是雙方通過談判達成的，協(xié)議中對回遷房價格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第14號-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款不公允的除外。也就是說企業(yè)應(yīng)按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補償協(xié)議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格?，F(xiàn)實中為了達到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點四：按照回w房移交時的公允價值確認收入。

該觀點認為會計處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認視同銷售收入。

但是這也與觀點一存在相同的缺點，即財務(wù)報表沒有真實反映拆除舊房及新房的建造過程。

觀點五：按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值確認收入。

該觀點認為實質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來應(yīng)交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價值可以（通過評估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值為依據(jù)，待回遷房交付時確認收入。并且開發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預(yù)付購買開發(fā)商新開發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時應(yīng)以此預(yù)付合同的價格確認收入。

此觀點雖然在拆除舊房時就在財務(wù)報表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點的舊房評估價格作為最終確認收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會計準則第14號-收入》認為企業(yè)應(yīng)按從購貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發(fā)商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進行評估，確定貨幣補償標(biāo)準和實物補償標(biāo)準，但實際絕大部分被拆遷戶會選擇實物補償，這也反證了貨幣補償標(biāo)準并非公允價值，也就不符合收入確認標(biāo)準了。

1.2本文對回遷房補償會計處理的思考

分析回遷房是否確認收入，應(yīng)該從交易實質(zhì)進行判斷?；剡w房補償實質(zhì)上是一項非貨幣換，經(jīng)歷了兩個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業(yè)會計準則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認為應(yīng)該綜合觀點四和觀點五，即按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值暫估資產(chǎn)和負債，并且每一年度隨著公允價值的變化進行動態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時點的公允價值確認收入。這樣處理使回遷房補償在財務(wù)上能更真實地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計處理加以進一步說明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個城市更新項目，占地面積20，000平方米，計容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設(shè)該項目適用“營改增”老項目政策，價格為不含稅。補交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費。

1.3.12014年開發(fā)商收取舊房

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對開發(fā)項目周邊房產(chǎn)評估后調(diào)整賬面價值

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費30，000萬元

貸：預(yù)收賬款30，000萬元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）

1.3.32016年開發(fā)項目完工，回遷房移交

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

借：預(yù)收賬款150，000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入150，000萬元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）

1.3.42014年至2016年補地價及支付工程款

借：開發(fā)成本-地價征用及拆遷補償費20，000萬元

借：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

貸：銀行存款105，000萬元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開發(fā)成品255，000萬元

貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費170，000萬元

貸：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

1.3.6計算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本76，500萬元

貸：開發(fā)成品76，500萬元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計提土地增值稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬元

說明：計提土地增值稅不能計入“應(yīng)交稅費”科目，因為在土地增值稅實際清算前，基于會計準則有關(guān)要求按照清算口徑計提的土地增值稅準備金尚不構(gòu)成對稅務(wù)征收機關(guān)的一項現(xiàn)實負債。

2“回遷房”補償稅務(wù)處理的難點分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點主要在于是否應(yīng)該對于回遷房征收增值稅和計稅依據(jù)。

（1）營業(yè)稅政策下，國稅函[2007]768號《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》、國稅公告[2014]2號《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，計稅公式：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

并且營業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。

（2）營改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對計稅依據(jù)出臺相應(yīng)地細則，這正是財務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元

如果沿用營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元

二者差異6，034萬元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準以及成本列支標(biāo)準。

國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；其次由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償，應(yīng)視同銷售計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業(yè)所得稅應(yīng)計開發(fā)成本。”

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開具增值稅發(fā)票，確認應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬元

需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費計算過程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費用、投資損失、營業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費支出。另外，對企業(yè)來說，回遷房視同銷售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因為回遷房視同銷售的收入和成本是相等的，實際對外銷售的面積也分攤了這部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準、成本列支標(biāo)準，以及是否允許成本加計扣除。

國稅函[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

國稅發(fā)[2006]187號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當(dāng)然屬于成本加計扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元

需要說明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項目尚未達到土地增值稅清算條件，但財務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時對土地增值稅進行測算，并每年度進行動態(tài)調(diào)整。測算過程如表1。

3建議

3.1國家財政部門應(yīng)盡快出臺此類回遷房補償會計處理的指導(dǎo)意見

從上文分析可以看出，針對這類業(yè)務(wù)的處理觀點不一，甚至是會計師事務(wù)所之間也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準，令財務(wù)人員無所適從。不同企業(yè)的會計處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財務(wù)結(jié)果，而對這結(jié)果的準確性卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準。

3.2國家稅務(wù)部門應(yīng)盡快出臺回遷房稅收政策的實施細則，特別是征對回遷房增值稅的計稅依據(jù)

國家出臺“營改增”政策的出發(fā)點是降低企業(yè)稅負，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，稅務(wù)部門應(yīng)該參照原營業(yè)稅優(yōu)惠政策及時出臺相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文

述職報告對自身所負責(zé)組織或者部門在某一階段工作進行全面回顧，按照法規(guī)在一定時間(立法會議或者上級開會期間和工作任期之后)進行，應(yīng)從工作實踐中去總結(jié)成績和經(jīng)驗，找出不足與教訓(xùn)，從而對過去工作做出正確結(jié)論。下面就讓小編帶你去看看會計專業(yè)個人年度述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!

會計個人述職報告1各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁：

20____年已經(jīng)過去，回顧近一年來的工作，感觸良多，收獲不小。近一年來，在財務(wù)部和公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門的全力支持下，財務(wù)全體成員的鼎力相助下，嚴格自律，規(guī)范管理，踏實工作，熱情服務(wù)，履職盡責(zé)，任勞任怨，較為圓滿完成各項任務(wù)，實現(xiàn)了既定目標(biāo)，達到了預(yù)期效果，鍛煉了自己，提高了財務(wù)管理水平。當(dāng)然，在取得一定成績的同時也存在些許不足，在此，對大家給予我的關(guān)愛和幫助表示衷心的感謝!下面就我近一年的工作情況向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁作簡要匯報：

一、主要工作

由于工作需要，我于20____年4月份被財務(wù)部委派到公司，在此期間，本人將工作重點放在財務(wù)服務(wù)、規(guī)范上，我感到只有搞好服務(wù)才能做好工作，只有堅持規(guī)范才能減少風(fēng)險與差錯。此后，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為先導(dǎo)，以規(guī)范制度為理念，立足做好常規(guī)工作，著眼推進重點工作。取得了一定進展，收到了一定成效，做了大量事務(wù)性的工作。

工作方面：踏實工作，履行職責(zé)，認真執(zhí)行《會計法》，規(guī)范記賬憑證的編制，嚴格對原始憑證的合理性進行審核，強化會計檔案的管理等。按規(guī)定時間編制公司需要的各種類型的財務(wù)報表，及時申報各項稅金。在各類年中審計、年終預(yù)審及財政稅務(wù)檢查中，積極配合相關(guān)人員工作。按公司要求對公司收入、成本進行監(jiān)督、審核，提出相應(yīng)的對策等。

學(xué)習(xí)方面：虛心請教，不斷提高，完善各項財務(wù)基礎(chǔ)制度，加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，提升思想境界，剖析自我，查找不足，擺正自身位置，尋求良好的工作方式，提高工作效率，探尋人性化管理，振作精神，嚴格要求，勝任本職工作。在工作中學(xué)習(xí)，在總結(jié)中提高，在培養(yǎng)全面素質(zhì)上下功夫，注重細節(jié)，養(yǎng)成良好習(xí)慣，做好工作。

思想方面：積極上進，團結(jié)協(xié)作，充分發(fā)揮主觀能動性和工作積極性，不斷提高團隊整體素質(zhì)，營造和諧氛圍，樹立開拓創(chuàng)新、務(wù)實高效的形象。不斷加強財務(wù)人員之間的相互學(xué)習(xí)、相互交流、互幫互助、互相補臺，打造和諧高效工作團隊，達到在工作中相互認同、相互理解、相互支持、共同提高。

二、存在不足

1、自身學(xué)習(xí)抓的不緊，組織理論學(xué)習(xí)不經(jīng)常，學(xué)得不深不透，忙于事務(wù)，創(chuàng)新不足;

2、疲于應(yīng)付日常事務(wù)，前瞻性、系統(tǒng)性研究較為欠缺;

3、財務(wù)分析、預(yù)測水平有待提高，財務(wù)信息的決策能力有待增強;

4、工作中有時缺乏耐心有點急躁的現(xiàn)象，以后有待加以克服。

三、下步工作思路

20____年我國的社會經(jīng)濟形勢將發(fā)生更加深刻的變化，將蘊藏著巨大的機遇，也包含著嚴峻的挑戰(zhàn)。新年意味著新起點、新氣象，隨之要有新的精神面貌和新的干勁，我決心再接再勵，與時俱進，繼續(xù)搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力堅持規(guī)范，著力推進創(chuàng)新，積極探索解決新形勢下財務(wù)工作面臨的新情況新問題，理好財、服好務(wù)、辦好事。積極主動出謀劃策，精打細算，確保營運資金流轉(zhuǎn)順暢、確保投資效益、確保財務(wù)優(yōu)化管理。把公司財務(wù)做精做細，搞好成本歸集。拓展財務(wù)管理與服務(wù)職能，實現(xiàn)財務(wù)管理“零”死角，挖掘財務(wù)活動的潛在價值，充分發(fā)揮支撐服務(wù)職能，合理有效配置有限資源，切實防范財務(wù)風(fēng)險，最大限度降低成本，促進公司全面健康發(fā)展。在提高企業(yè)競爭力方面盡更大的義務(wù)與責(zé)任，不斷鞭策自己，加強學(xué)習(xí)，以適應(yīng)時代與企業(yè)的發(fā)展，和大家共同進步，與公司共同成長。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

會計個人述職報告2各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁：

感謝領(lǐng)導(dǎo)為我提供這次提高素質(zhì)、鍛煉自我的機會，同時，也要感謝這一年來在工作上關(guān)心、支持和幫助過我的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們?；仡欉^去的一年，我在領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和同事們通力合作及大力支持下，我圓滿完成了自己的本職工作，履行了財務(wù)的工作職責(zé)，配合了局里的中心工作，做好了資金的調(diào)度，保證了工程款的核算和支付，及時準確地做好工程支出及結(jié)余的相關(guān)報表，并依法向有關(guān)部門進行每月每年的納稅申報工作。當(dāng)然，在取得成績的同時也還存在一些不足，現(xiàn)就我一年多來履行工作職責(zé)的情況作如下述職，請大家予以評議：

回顧一年多來這緊張卻又充實的日子，感覺到這是我在個人工作、學(xué)習(xí)和生活上收獲較大的時期。財務(wù)工作是一項專業(yè)性較強的工作，作為財務(wù)人員，則必須掌握一定的專業(yè)知識，借助先進的信息處理技術(shù)，才能搞好財務(wù)核算工作。同時，這也是一名財務(wù)人員必須具備的基本素質(zhì)和基礎(chǔ)能力。所以，在思想上，我嚴格要求自己，堅決地遵守和執(zhí)行局里的規(guī)章制度;任勞任怨，盡心盡力盡意地做好領(lǐng)導(dǎo)和同事分配的工作;忠于職守，盡職盡責(zé)，愛崗敬業(yè)，始終保持著謙虛謹慎的學(xué)習(xí)態(tài)度;在學(xué)習(xí)上，我遵照《會計法》、《企業(yè)會計制度》加強了自身的會計實務(wù)能力、經(jīng)濟法財務(wù)知識和相關(guān)管理制度，業(yè)余時間還參加了財務(wù)培訓(xùn)，提高了自身素質(zhì)，為使工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。

在工程核算、車間的報銷支出和工程財務(wù)分析方面，努力做到細致準確，有條不紊，保證了財務(wù)工作的順利進行。月度年度的納稅申報工作都做到及時按時申報，確保局里的依法納稅工作的正常開展。當(dāng)工作中遇到困難時，我能虛心地向領(lǐng)導(dǎo)和身邊的同事請教，取別人的長處、彌補自己的短處。我也深刻地認識到財務(wù)工作的重要性，從工程的預(yù)算到工程的支出及結(jié)余情況，及車間的報銷到月度年度的稅務(wù)申報工作，為使局里的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門了解局里的財務(wù)狀況和資金流向，并以此做出經(jīng)濟決策，進行宏觀的規(guī)劃和指導(dǎo)。因此我堅持實事求是的工作原則，每個月都及時統(tǒng)計核算收取各項目部工程報表，做好財務(wù)檔案資料的管理工作，盡職盡責(zé)，認真完成自己份內(nèi)的事情，此外還協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和同事，盡我所能去做工作，不僅鍛煉了我的責(zé)任心，也鍛煉了我的耐性，使我更好地實踐，以發(fā)揮自己的價值。

在近一年多來的工作中，我檢查了自身存在的問題和不足。我認為在工作中我出現(xiàn)過疏忽的毛病，我決心在今后的工作中徹底改掉這個毛病，并在工作中不斷努力學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)、提高工作能力，加強工作作風(fēng)的嚴謹度，努力做好本職工作和領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作，同時積極配合好其他同事的工作。對于即將進入的____部門，作為一名新近的管理人員，我不斷地告誡自己，要向在這個工作崗位上的領(lǐng)導(dǎo)和同事們學(xué)習(xí)。希望領(lǐng)導(dǎo)和同事多多提點和幫助，指出我工作中不足的地方，我會虛心接受，及時改正，以較大的努力配合領(lǐng)導(dǎo)和同事的工作。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

會計個人述職報告3進入公司財務(wù)部，迄今為止任職一年時間，主要負責(zé)出納工作?，F(xiàn)就任職以來的具體情況述職如下：

在公司各級領(lǐng)導(dǎo)和同事的正確帶領(lǐng)下，本人深入到出納工作的重要性。

一、必須具有高度的責(zé)任心。出納工作繁雜、瑣碎，整天與數(shù)字打交道，容不得半點馬虎，細心是最基本的要求，高度的責(zé)任感和事業(yè)心，一絲不茍的作風(fēng)是做好這項工作的前提。只有認真履行職責(zé)，才能在工作中發(fā)現(xiàn)問題。

二、出納工作職責(zé)是負責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、貨幣資金的核算和現(xiàn)金及各種有價證券的保管等重要任務(wù)。出納工作責(zé)任重大，而且有不少學(xué)問和政策技術(shù)問題，需要好好學(xué)習(xí)才能掌握。因此，工作的效率很一般，對工作形成了難度，如何辦理貨幣資金和各種票據(jù)的收入，保證自己經(jīng)手的貨幣資金和票據(jù)的安全與完整，如何填制和審核許多原始憑證，以及如何進行帳務(wù)處理等問題，通過實踐，業(yè)務(wù)技能得到了很快的提升和鍛煉，工作水平得以迅速的提高。

經(jīng)過這幾個月緊張的工作實踐和總結(jié)，出納工作是會計工作不可缺少的一個部分，它是經(jīng)濟工作的第一線，因此，它要求出納員要有全面精通的政策水平，熟練高超的業(yè)務(wù)技能，嚴謹細致的工作作風(fēng)，作為一個合格的出納，必須具備以下的基本要求：

1、學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的政策水平。

2、出納工作需要很強的操作技巧。

打算盤、用電腦、填支票、點鈔票等都需要深厚的基本功。作為專職的出納員，不但要具備處理一般會計事物的財務(wù)會計專業(yè)基本知識，還要具備較高的處理出納事務(wù)的出納專業(yè)知識水平和較強的數(shù)字運算能力。

3、做好出納工作首先要熱愛出納工作，要有嚴謹細致的工作作風(fēng)和職業(yè)道德。

4、出納人員要有較強的安全意識，現(xiàn)金、有價證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負其責(zé)，并相互牽制;

也要有對外的保安措施，維護個人安全和公司的利益不受到損失。

5、出納人員必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，要熱愛本職工作，精業(yè)、敬業(yè)，要竭力為本單位中心工作，為單位的總體利益、為全體職工服務(wù)，牢固的樹立為人民服務(wù)的思想。

以上是我7個月工作以來的一些體會和認識，也是我不斷在工作中將理論轉(zhuǎn)化為實踐的一個過程。在工作中學(xué)習(xí)和努力提高業(yè)務(wù)技能，使自身的工作能力和工作效率得到了迅速提高，在以后的工作和學(xué)習(xí)中我還將不懈的努力和拼搏，做好自己的本職工作。

我任職一年來的述職報告，不妥之處，敬請領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評指正。

述職人：______

20____年____月____日

會計個人述職報告4本人______，男，生于19____年__月，大學(xué)文化，現(xiàn)任____________有限公司財務(wù)經(jīng)理。20____年11月通過全國經(jīng)濟專業(yè)工商管理子專業(yè)中級資格證書考試，獲得經(jīng)濟師(工商管理)資格。20____年5月通過全國會計專業(yè)技術(shù)資格中級資格證書考試，獲得會計師資格。20____年9月通過注冊會計師全國統(tǒng)一考試的全部科目，20____年加入中國注冊會計師協(xié)會，為非執(zhí)業(yè)會員。20____年3月加入中國會計學(xué)會。20____年9月參加全國高級會計師資格考試成績達到______合格標(biāo)準?，F(xiàn)根據(jù)人事部、財政部“國人廳發(fā)[2004]14號”文件和《____省高級會計師資格評價試行辦法》的精神，申報評審高級會計師。

一、本人概況

19____年9月畢業(yè)于________學(xué)院會計系________專業(yè)，學(xué)制__年，并于同年____月參加工作。20____年1月開始參加全國高等教育自學(xué)考試會計專業(yè)本科段考試，于20____年12月取得由____省高等教育自學(xué)考試委員會和________學(xué)院聯(lián)合頒發(fā)的自學(xué)考試會計專業(yè)本科畢業(yè)證書。20____年4月考入________大學(xué)MPAcc(會計碩士)專業(yè)進行在職碩士學(xué)位學(xué)習(xí)。

19____年12月至19____年9月，在____________公司負責(zé)會計核算、報表編制等財務(wù)會計工作。19____年9月至20____年2月，分別在________有限公司(____合資企業(yè))、______________(中方投資者)、____________有限公司(由__________重組更名)先后擔(dān)任主管會計、主任、財務(wù)副經(jīng)理等職位，開始主要負責(zé)賬務(wù)處理、報表編制、報表分析、稅務(wù)核算等工作，擔(dān)任財務(wù)副經(jīng)理后主要負責(zé)預(yù)算管理、財務(wù)分析、融資管理、內(nèi)部審計、會計稽核等財務(wù)管理工作，協(xié)助部門經(jīng)理對公司財務(wù)工作的管理。

20____年3月至20____年9月，在________________有限公司擔(dān)任財務(wù)負責(zé)人，負責(zé)公司內(nèi)部財務(wù)管理方面工作，協(xié)調(diào)外部與稅務(wù)、銀行、外匯等相關(guān)管理部門的各類事項，規(guī)避公司潛在的風(fēng)險，為公司健康快速地發(fā)展提供有力保障。20____年10月至今，在____________有限公司擔(dān)任財務(wù)經(jīng)理，全面負責(zé)公司財務(wù)管理工作。

從事財務(wù)、會計工作以來，始終堅持黨的四項基本原則，遵守《中華人民共和國憲法》和各項法律，認真執(zhí)行《中華人民共和國會計法》和國家統(tǒng)一的會計制度、準則，以及有關(guān)財經(jīng)法律、法規(guī)、規(guī)章制度，無違反財經(jīng)紀律的行為，具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

二、學(xué)識水平

1、學(xué)習(xí)情況

財務(wù)工作需要邊工作邊學(xué)習(xí)，我一直也是這樣做的。19____年9月至19____年9月，在____________學(xué)院會計系________專業(yè)學(xué)習(xí)年，系統(tǒng)學(xué)習(xí)了會計、財務(wù)管理等基礎(chǔ)理論知識，為畢業(yè)參加工作奠定了堅實的基礎(chǔ)。20____年參加并通過了全國經(jīng)濟專業(yè)工商管理中級資格證書考試，取得經(jīng)濟師資格。20____至20____年參加了全國會計專業(yè)技術(shù)資格中級資格證書考試，并以《經(jīng)濟法》81分、《財務(wù)管理》78分、《中級會計實務(wù)一》80分和《中級會計實務(wù)二》88分，平均成績81.75分的高分通過考試取得會計師資格。

20____年9月通過注冊會計師全國統(tǒng)一考試的全部5門科目，獲得全科合格證書。從20____年1月至20____年10月，利用業(yè)余時間參加全國高等教育自學(xué)考試會計專業(yè)本科段考試，以全部專業(yè)課一次性通過、平均72分、論文優(yōu)秀的成績在20____年12月獲得本科畢業(yè)證書。20____年10月參加在職碩士學(xué)位全國統(tǒng)一聯(lián)考，被________大學(xué)錄取為MPAcc(會計碩士)，經(jīng)過系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)后，目前正在撰寫畢業(yè)論文。20____年9月參加全國高級會計師資格考試成績達到______合格標(biāo)準。

在工作過程中，我不斷進行具有針對性的學(xué)習(xí)并參加各類資格考試，學(xué)習(xí)與工作的相互促進，使我不斷提升自己的專業(yè)能力?？傊?，從學(xué)習(xí)情況看，已經(jīng)較系統(tǒng)地掌握了財務(wù)、會計專業(yè)知識和理論，具備了應(yīng)有的職業(yè)判斷能力，具有了履行高級會計師職務(wù)的學(xué)識水平。

2、對會計理論、專業(yè)知識的運用情況

擔(dān)任會計師以來，結(jié)合工作實際撰寫了理論文章6篇、重要調(diào)查報告3篇、業(yè)務(wù)工作總結(jié)8篇，規(guī)章制度和辦法等若干。以理論文章為例，20____年在____________有限公司工作期間，與______、______二人就高科技企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、風(fēng)險等級、產(chǎn)品特點等使其內(nèi)部控制區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，探討高科技企業(yè)內(nèi)部控制模式對完善其管理的重要意義，撰寫的文章《__________________》發(fā)表在《__________》20____年____期。20____年在____________有限公司工作期間，通過案例進行具體分析，對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收問題進行分析探討，提出完善我國房地產(chǎn)稅制的建議，撰寫了《____________》、《__________________》兩篇文章，分別刊載于《________》20____年____期和____期上。

20____年新的營業(yè)稅暫行條例及其實施細則頒發(fā)后，針對營業(yè)稅新老辦法在政策銜接上存在的一些問題，撰寫了《______________________》，文章發(fā)表在《________》20____年____期上。此外，還有《________________________》、《______________________》兩篇文章分別對新會計準則實施后對土地使用權(quán)的核算及稅務(wù)影響，購進走私進口貨物涉及的稅務(wù)問題進行探討，文章成稿投出尚未發(fā)表。從上不難看出本人了解國內(nèi)外財務(wù)、會計方面的發(fā)展趨勢;了解宏觀經(jīng)濟政策，能夠熟練掌握并運用會計準則、財務(wù)通則以及與財務(wù)、會計工作相關(guān)的法律、法規(guī)、制度，具備了運用會計理論和專業(yè)知識解決實際工作中的問題，并將之總結(jié)形成文章的能力。

三、工作能力和工作成就

工作____年多來，從事過會計核算、財務(wù)分析、內(nèi)部審計、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理等工作，工作崗位也從開始的一般財務(wù)人員逐漸提升到現(xiàn)在的財務(wù)經(jīng)理，供職的單位主要是外商合資、獨資大中型企業(yè)。具有了較豐富的工作經(jīng)驗，包括____年以上的企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)歷。具備較為全面綜合的企業(yè)管理經(jīng)驗，尤其在財務(wù)會計方面專業(yè)能力突出。本人具有較高的政策水平和豐富的財務(wù)會計工作經(jīng)驗，能擔(dān)負起一個地區(qū)，一個部門或一個系統(tǒng)的財務(wù)會計管理工作，能夠草擬和解釋一個地區(qū)、一個部門、一個系統(tǒng)或在全國施行的財務(wù)會計法規(guī)、制度、辦法，組織和指導(dǎo)一個地區(qū)或一個部門、一個系統(tǒng)的經(jīng)濟核算和財務(wù)會計工作，培養(yǎng)中級以上人才，具有全面履行高級會計師崗位職責(zé)的能力和水平。

為人誠懇、謙虛、勤奮，性格開朗，富有責(zé)任感和事業(yè)心，勇于面對困難和壓力，擅于創(chuàng)造性地解決問題，有艱苦創(chuàng)業(yè)、開拓進取和團隊合作精神。熟悉企業(yè)的財務(wù)工作流程，能夠勝任企業(yè)的各項財務(wù)管理和會計工作，有較為豐富的團隊領(lǐng)導(dǎo)和管理經(jīng)驗，有較強的組織協(xié)調(diào)和社會活動能力。下面就本人符合高級會計師職稱條件的能力和工作成就作一介紹。

20____年，在省內(nèi)上市公司________介入__________________有限公司公司的收購重組運作中做了大量實際的工作，提出了多項決策性建議。隨后在20____年再次全程參與了深市上市公司____________受讓________，并部分收購________投資者股權(quán)后，對______________有限公司的股權(quán)重組工作，克服困難解決了上市公司收購?fù)馍掏顿Y企業(yè)的法律法規(guī)尚不健全，同時限制繁多的各類問題，平衡各方利益最終達成收購，使____________在專用車領(lǐng)域擴張的目的得以順利實現(xiàn)，而且為__________有限公司(收購后更名為“______________有限公司”)進一步的發(fā)展減輕了包袱、擴大了融資渠道，取得雙贏效果。

20____年，為了____________有限公司加快發(fā)展，抓住國內(nèi)道路運輸車輛需求快速增長的有利時機，參與起草了________________建設(shè)項目的可行性研究報告，利用所掌握的財務(wù)管理等專業(yè)知識，論證了投資可行性，推進了____________在________________開發(fā)區(qū)基地的建設(shè)投產(chǎn)。

20____年，擔(dān)任________________有限公司財務(wù)負責(zé)人期間，結(jié)合公司實際經(jīng)營需要，組織制定了《財務(wù)管理制度》、《會計核算制度》及《日常費用管理辦法》等財務(wù)會計制度，完善了財務(wù)制度建設(shè)，強化了內(nèi)部控制，對規(guī)范、保障公司經(jīng)營活動的合規(guī)性起到重要作用。

20____年進入現(xiàn)在的________公司后，參與到投資總額________美元、自有資金________美元的____________建設(shè)，全面負責(zé)公司的財務(wù)管理，這對從原來熟悉制造業(yè)財務(wù)的我而言也是一種挑戰(zhàn)。進入公司____年來，我?guī)ьI(lǐng)部門財務(wù)人員先后完成了建設(shè)項目可行性研究報告編制，以及在國家發(fā)改委的立項批復(fù);兩次增加投資在商務(wù)部門的層層審核，最終由商務(wù)部批復(fù);克服國家對房地產(chǎn)項目的外匯政策變化，解決項目的境內(nèi)融資;及時跟進稅務(wù)政策的完善，協(xié)調(diào)解決境外設(shè)計單位作為非居民企業(yè)在境內(nèi)的營業(yè)稅、所得稅完稅等問題，確保項目發(fā)展建設(shè)和公司財務(wù)管理工作順利進行。

綜上所述，本人掌握了系統(tǒng)的財務(wù)、會計理論和專業(yè)知識;能夠?qū)⒆约旱呢攧?wù)、會計理論知識進行運用，熟練草擬有關(guān)文件、規(guī)章制度和財務(wù)會計分析報告;組織和指導(dǎo)部門的經(jīng)濟核算和財務(wù)會計工作;主持開展科學(xué)研究，培訓(xùn)中級會計人才。總之，具有了全面履行高級會計師崗位職責(zé)的能力和水平。

述職人：______

20____年____月____日

會計個人述職報告5本人自參加工作以來，在上級領(lǐng)導(dǎo)和同事的關(guān)心支持下，能夠自覺遵守國家的各項金融政策法規(guī)，嚴格執(zhí)行上級下達的各項任務(wù)，認真履行崗位職責(zé)，努力完成本職工作，信用社會計個人述職報告?，F(xiàn)將一年來的工作情況匯報如下。

一、加強理論學(xué)習(xí)，提高自身綜合素質(zhì)。

一年來，本人加強自身的思想道德建設(shè)，提高職業(yè)修養(yǎng)，樹立正確的人生觀和價值觀;二是加強愛崗敬業(yè)意識的培養(yǎng)，進一步增強工作的責(zé)任心、事業(yè)心，以主人翁的精神熱愛本職工作，做到“干一行、愛一行、專一行”，牢固樹立“社興我興、社衰我衰”的工作意識，全身心地投入工作;三是牢固樹立“客戶至上”的服務(wù)理念，時刻把文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為衡量各項工作的標(biāo)準來嚴格要求自己，自覺接受廣大客戶監(jiān)督，定期開展批評與自我批評，力求做一名合格的信合人。

二、恪守規(guī)章制度，履行崗位職責(zé)。

一年來，本人能夠嚴格恪守各項金融政策法規(guī)，認真履行崗位職責(zé)。擔(dān)任石礱分社記帳員期間，能夠堅持“雙人臨柜、錢帳分管、印證分管、證押分管”的會計出納制度。辦理會計事務(wù)能夠嚴格按資金性質(zhì)、業(yè)務(wù)特點、經(jīng)營管理和核算要求準確地使用會計憑證、科目和帳戶;堅持當(dāng)時記帳、當(dāng)日核對，做到要素齊全、內(nèi)容真實完整、數(shù)字字跡清楚，確保帳務(wù)處理“五無”、帳戶核算“六相符”等;辦理儲蓄業(yè)務(wù)時能夠認真落實“實名制”規(guī)定，登記好相關(guān)證件手續(xù)等等。每日營業(yè)終了，逐筆勾對電腦打印流水帳和現(xiàn)金收付登記簿，堅持碰庫制度。填送會計報表時做到內(nèi)容清楚、數(shù)字真實、計算準確、字跡清晰、簽章齊全、按時報送，各種報表、各項目之間相關(guān)數(shù)字銜接一致。

三、增強防范意識，落實“三防一?！薄?/p>