前期策劃報(bào)告精選(九篇)
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第1篇：前期策劃報(bào)告范文
關(guān)鍵詞：施工承包合同；前期策劃；辦法；流程；編排
中圖分類號(hào)：TU723.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）02-00-01
項(xiàng)目合同管理工作貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及工程技術(shù)、質(zhì)量、商務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備物資、人力資源、公共對(duì)外等多個(gè)專業(yè)和部門，所以必須樹立全員、全過程、全方位的全面合同管理思想，使合同管理工作滲透到每個(gè)管理環(huán)節(jié)和管理層面，落實(shí)合同管理責(zé)任到每一個(gè)部門、崗位。而項(xiàng)目合同策劃，是項(xiàng)目合同管理的前瞻性文件，編制的目的是通過對(duì)項(xiàng)目合同條款、施工圖紙、施工所處區(qū)域進(jìn)行前期詳細(xì)、周密的分析，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)確定項(xiàng)目的總目標(biāo)，實(shí)施方案和框架流程，將項(xiàng)目的長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)相結(jié)合，使項(xiàng)目合同管理實(shí)現(xiàn)事前計(jì)劃、事中控制和事后總結(jié)的有機(jī)統(tǒng)一。
施工承包合同，因受招投標(biāo)階段的局限性和外部設(shè)計(jì)限定，可操作空間相對(duì)受限。如何在有限的空間里，合理安排組織機(jī)構(gòu)、進(jìn)度計(jì)劃、配置資源、拓展合同空間，實(shí)現(xiàn)按時(shí)履約前提下的利益最大化，施工單位的管理部門在合同具體實(shí)施前應(yīng)組織本單位的相關(guān)部門進(jìn)行全面的分析并形成書面報(bào)告后上報(bào)公司組織評(píng)審，這就是合同的前期策劃。
一、合同策劃的意義
1.合同的策劃決定著項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，明確了施工單位各部門各方面責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分，做到了責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，使內(nèi)部管理和控制的流程順暢、管理效率極大提高。
2.合同策劃確定了對(duì)外各方面的重大關(guān)系（包括重大危險(xiǎn)因素）及處理方式方法，提前克服了關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭(zhēng)議，有利于工程項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
二、合同策劃的依據(jù)
1.業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應(yīng)能力、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標(biāo)以及目標(biāo)的確定性，期望對(duì)工程管理的介入深度，業(yè)主對(duì)工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風(fēng)格，業(yè)主對(duì)工程的質(zhì)量和工期要求等。
2.承包商方面：承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項(xiàng)目中的目標(biāo)與動(dòng)機(jī)、目前經(jīng)營(yíng)狀況、過去同類工程經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、長(zhǎng)期動(dòng)機(jī)、承受和抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。
3.工程方面：工程的類型、規(guī)模、特點(diǎn)，技術(shù)復(fù)雜程度、工程技術(shù)設(shè)計(jì)準(zhǔn)確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計(jì)劃程度，招標(biāo)時(shí)間和工期的限制，項(xiàng)目的盈利性，工程風(fēng)險(xiǎn)程序，工程資源（如資金、材料、設(shè)備等）供應(yīng)及限制條件等。
4.外部環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，物價(jià)的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場(chǎng)條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度，獲得額外資源的可能性。
三、合同策劃的機(jī)構(gòu)
應(yīng)由公司的工程管理部門負(fù)責(zé)，其他主要部門（市場(chǎng)開發(fā)、技術(shù)、質(zhì)量與安全、設(shè)備物資、人力資源等）和項(xiàng)目管理層配合，評(píng)審小組評(píng)審。
四、合同策劃的職責(zé)分工
1.公司工程管理部。（1）主持并組織各部門、相關(guān)人員進(jìn)行合同策劃工作；（2）收集各方面的分析、組織內(nèi)部預(yù)審后，整理并匯總成書面報(bào)告，上報(bào)評(píng)審小組；（3）對(duì)評(píng)審小組反饋的意見，對(duì)策劃報(bào)告進(jìn)行修改；（4）將通過評(píng)審后的合同策劃向公司各負(fù)責(zé)部門、項(xiàng)目管理層進(jìn)行交底；（5）合同實(shí)施過程中的信息反饋收集、合同完工后的對(duì)比評(píng)估。
2.項(xiàng)目管理層。（1）根據(jù)公司的任命，組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)；（2）對(duì)工程外部環(huán)境的了解、分析，提供相關(guān)數(shù)據(jù)；（3）組織工程技術(shù)人員研讀施工圖紙和合同技術(shù)要求，制定工程整體和專項(xiàng)組織措施；（4）根據(jù)施工圖紙和合同技術(shù)要求，分析重大質(zhì)量和安全風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定專項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施；（5）根據(jù)項(xiàng)目施工特點(diǎn)、工期、工程量分布情況，合理劃分各施工分部的工程量及對(duì)應(yīng)資源配置，通過合理劃分施工分部的施工區(qū)段，使施工分部合理有序開展施工，通過降低施工分部的成本和資源綜合利用降低整個(gè)項(xiàng)目的成本。
3.公司其他負(fù)責(zé)部門。（1）分析合同工程清單的合理與否并根據(jù)物資部門調(diào)查的材料價(jià)格，對(duì)投標(biāo)單價(jià)進(jìn)行分解，確定哪些分項(xiàng)工程預(yù)計(jì)存在較大利潤(rùn)，哪些分項(xiàng)工程預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生較大虧損。確定將上述項(xiàng)目作為今后變更的主攻項(xiàng)目，進(jìn)行積極策劃、收集資料、加強(qiáng)溝通，力爭(zhēng)獲得更大的利潤(rùn)空間。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、施工組織模式等，初步擬定分包范圍及分包價(jià)格，利用社會(huì)專業(yè)資源確保合同履行和成本控制。（3）根據(jù)公司的實(shí)際情況，分析并提供最優(yōu)的資料配置組合（主要是人材機(jī)方面）。（4）組織公司及外部的專業(yè)人士，分析合同（包括澄清函、會(huì)議內(nèi)容、補(bǔ)充合同等）的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出解決措施。
4.合同策劃評(píng)審小組：對(duì)公司工程管理部門形成的項(xiàng)目前期策劃綜合分析報(bào)告書進(jìn)行評(píng)審，并提出切實(shí)的修改意見，最終審定。
五、合同策劃的程序及流程圖
合同策劃的程序。（1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項(xiàng)目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項(xiàng)目對(duì)合同的總體要求。（2）確定合同的總體原則和目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針和根本利益。（3）分層次、分對(duì)象對(duì)合同的一些重大問題（尤其是重大危險(xiǎn)因素，包括經(jīng)濟(jì)和安全方面）進(jìn)行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。（4）對(duì)合同的各個(gè)重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。（5）工程管理部門綜合分析意見，形成書面報(bào)告。（6）公司成立評(píng)審小組（由內(nèi)部專業(yè)人士、各部門負(fù)責(zé)人、外聘專家）進(jìn)行評(píng)審，并提出修改意見。（7）合同實(shí)施過程中的反饋；（8）合同完成后的項(xiàng)目策劃計(jì)劃與實(shí)際完成的最終評(píng)估。
六、合同策劃的期限要求
合同策劃，在項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)前的1至3個(gè)月內(nèi)完成，以便項(xiàng)目管理層有充足的時(shí)間來(lái)全面熟悉合同，并在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行宣講，真正實(shí)現(xiàn)全員參與合同管理。
七、小結(jié)
要實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的全面、全員、全過程的控制與管理，只有執(zhí)行了合同前期策劃，讓每個(gè)參與合同管理的人員對(duì)合同有了全面、深入的了解和分析并在公司內(nèi)部形成一致結(jié)論后，內(nèi)部分工明確、管理流程清晰和暢，合同全面全員全過程管理才能落實(shí)到位、成本控制到位；對(duì)合同重要風(fēng)險(xiǎn)作了提前的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施，才能避免重大危險(xiǎn)因素的發(fā)生，共同確保在合同按時(shí)履約的前提下，實(shí)現(xiàn)效益最大化。
參考文獻(xiàn)：
第2篇：前期策劃報(bào)告范文
Summary: project planning is included researching and collecting data during early in the project, in full possession of information for decision-making and implementation of the project on the basis of organizational, managerial, economic and technical aspects of the problem of scientific analysis and justification. Converts to a well-defined, construction expected requirements clear, targeted, actionable plan file activity. Designed to project decisions, providing guidance for the implementation of the project, lay the Foundation for project productivity.
關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目前期策劃過程管理
中圖分類號(hào)：TL372+.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
《孫子兵法》云：“上兵伐謀”，其中謀是指的是籌劃、運(yùn)籌。在工程項(xiàng)目管理實(shí)踐中往往體現(xiàn)在前期策劃過程中。工程項(xiàng)目的合同、人員素質(zhì)管理、質(zhì)量、成本、進(jìn)度之間的聯(lián)系非常緊密，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏忽，都會(huì)影響整個(gè)工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目的成效。精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。項(xiàng)目的前期策劃工作為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供了依據(jù)。它是項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵,是項(xiàng)目實(shí)施和管理的依據(jù)。工程策劃是指把工程項(xiàng)目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、要求清晰、目標(biāo)明確且具有可操作性的策劃文件的高智力系統(tǒng)活動(dòng)。包括建設(shè)前期項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)時(shí)間項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)策劃等。從全局和戰(zhàn)略的角度出發(fā)的，前期策劃階段主要是上層管理者的工作，但這里面又有許多項(xiàng)目管理工作。為取得成功，必須在項(xiàng)目前期策劃階段就進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，而項(xiàng)目前期策劃工作的主要任務(wù)是尋找并確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠的、堅(jiān)實(shí)的、優(yōu)化的基礎(chǔ)上。
1、項(xiàng)目前期策劃的過程
1.1項(xiàng)目前期策劃過程的系統(tǒng)性
(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇。
任何工程項(xiàng)目都起源于項(xiàng)目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)(如國(guó)家、地方、企業(yè)、部門和行業(yè)等)問題的期望,或?yàn)閷?shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃等。這種構(gòu)思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項(xiàng)目或非項(xiàng)目手段)達(dá)到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn),以作進(jìn)一步研究。
(2)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定義。
這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項(xiàng)目的目標(biāo)因素,進(jìn)而構(gòu)成項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng),通過對(duì)目標(biāo)的局面說明形成項(xiàng)目定義。這個(gè)階段包括如下工作:
①情況的分析和問題的研究。②項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì),③項(xiàng)目的定義;④項(xiàng)目的審查。
(3)可行性研究。
即提出實(shí)施方案并對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,論證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性。它的結(jié)果作為項(xiàng)目決策的依據(jù)。
1.2項(xiàng)目前期策劃過程的科學(xué)性
(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生基于對(duì)客觀環(huán)境的評(píng)估與預(yù)測(cè),并非來(lái)源于某些部門、企業(yè)及個(gè)人的感性思維，而是一種理性預(yù)期。
(2)工程項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)必須經(jīng)過詳細(xì)的論證。因?yàn)榉较蛐藻e(cuò)誤將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗,而且這種失敗常常是顛覆性的。
(3)可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上,為工程項(xiàng)目作決策,其中包括項(xiàng)目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評(píng)估提供了可靠的保證。
2、項(xiàng)目前期策劃的重要作用
項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思,確立目標(biāo),并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證,為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的關(guān)鍵。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施和管理起著決定性作用,而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。
首先，前期策劃是項(xiàng)目方向問題確立的依據(jù)。項(xiàng)目的構(gòu)思和項(xiàng)目的目標(biāo)是確立項(xiàng)目方向問題。工程項(xiàng)目是由目標(biāo)決定任務(wù),由任務(wù)決定技術(shù)方案和實(shí)施方案或措施,再由方案產(chǎn)生工程活動(dòng),進(jìn)而形成一個(gè)完整的項(xiàng)目系統(tǒng)和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。所以項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定著項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面,形成一條貫穿始終的主線。
其次，前期策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目的建設(shè)必須符合市場(chǎng)的需要,解決市場(chǎng)供需存在的問題。如果上馬一個(gè)項(xiàng)目,其結(jié)果不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)或不能為企業(yè)創(chuàng)造效益,就會(huì)成為企業(yè)的包袱,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失,進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。
3、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題
3.1在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查,并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)、進(jìn)行項(xiàng)目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。
3.2在整個(gè)過程中要有一個(gè)多重反饋的過程,要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化,甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。
3.3在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn),對(duì)分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來(lái)和未來(lái)發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來(lái)工作的開展,并取得良好的成效。
4、工程項(xiàng)目前期策劃管理中設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問題及對(duì)對(duì)策
工程項(xiàng)目前期管理是指工程建設(shè)中的項(xiàng)目決策階段,它包括:項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段又分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段是根據(jù)可行性研究報(bào)告提供的科學(xué)依據(jù),擬定修建原則,選定方案一對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)問題通過科學(xué)實(shí)驗(yàn)、專題研究,落實(shí)技術(shù)方案•確定工程數(shù)量,提出文字說明和適應(yīng)施工需要的圖表資料。
工程項(xiàng)目前期策劃管理存在的問題主要是在項(xiàng)目前期管理的設(shè)計(jì)階段由于國(guó)家法律、制度的缺失,建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)階段的認(rèn)識(shí)不到位,設(shè)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)不全面,缺乏經(jīng)濟(jì)思想造成工程項(xiàng)目投資控制不力、造價(jià)的失控。通過加強(qiáng)相關(guān)法律制度的建設(shè)和完善和轉(zhuǎn)變管理觀念，以及提高項(xiàng)目管理人才標(biāo)準(zhǔn)，逐步由傳統(tǒng)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)管理模式。將低效率的文件的傳遞形式上升為應(yīng)用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來(lái),使物質(zhì)流與信息流保持一致和同步,保證信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。隨著系統(tǒng)工程理論和方法的發(fā)展,項(xiàng)目工程中的系統(tǒng)管理方法也愈來(lái)愈多地強(qiáng)調(diào)運(yùn)用系統(tǒng)模型,力求達(dá)到量化,能精確地表達(dá)多因素的實(shí)際行為狀況和各要素之間的相互關(guān)系。因?yàn)?項(xiàng)目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項(xiàng)目管理的方法是告訴人們?cè)趫F(tuán)隊(duì)合作的過程中如何加強(qiáng)每個(gè)個(gè)體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。
5、結(jié)束語(yǔ)
我們認(rèn)為“策劃”是為完成某一任務(wù)或?yàn)檫_(dá)到預(yù)期的目標(biāo),根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢(shì),圍繞活動(dòng)的任務(wù)或目標(biāo)這個(gè)中心,對(duì)所采取的方法、途徑,程序等進(jìn)行周密而系統(tǒng)的全面構(gòu)思,設(shè)計(jì)選擇合理可行的行動(dòng)方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行的、具有明確的目的性、按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)活動(dòng)。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來(lái)和未來(lái)發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來(lái)工作的開展,并取得良好的成效?？傊?精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。項(xiàng)目的前期策劃工作為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供了依據(jù)。它是項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵,是項(xiàng)目實(shí)施和管理的依據(jù)。雖然項(xiàng)目前期策劃為項(xiàng)目決策階段的管理工作打下了基礎(chǔ),但是由于某種原因在工程項(xiàng)目前期奮階段的管理過程中或多或少都存在一些問題。
第3篇：前期策劃報(bào)告范文
1.目的
對(duì)投資項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行控制，確保項(xiàng)目投資策劃的成功。
2.適用范圍
適用于開發(fā)項(xiàng)目的投資決策。
3.職責(zé)
3.1企劃投資部負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目前期策劃的歸口管理。編制《項(xiàng)目建議書》和組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。
3.2相關(guān)部門參與《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的編制。
3.3分管副總負(fù)責(zé)組織《項(xiàng)目建議書》評(píng)審和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的論證。
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。協(xié)調(diào)、處理投資前期策劃中出現(xiàn)的重大問題，作出決策。
4.程序活動(dòng)
4.1投資決策流程圖。
4.2投資機(jī)會(huì)研究
4.2.1投資項(xiàng)目的信息來(lái)源
a、市場(chǎng)調(diào)研分析或業(yè)主要求；
b、企劃投資部的發(fā)展戰(zhàn)略研究結(jié)果；
c、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的啟示；
d、本公司人員的創(chuàng)意；
e、專家的建議等。
4.2.2投資項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查
根據(jù)項(xiàng)目來(lái)源信息，企劃投資部組織相關(guān)人員進(jìn)行投資項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查。
4.2.3投資機(jī)會(huì)研究
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，由分管副總經(jīng)理組織企劃投資部和相關(guān)部門，召開項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究會(huì)，進(jìn)行投資項(xiàng)目初選。
4.3項(xiàng)目建議書。
4.3.1對(duì)投資機(jī)會(huì)研究初選的投資項(xiàng)目，由企劃投資部組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，編制《項(xiàng)目建議書》，作為立項(xiàng)申(來(lái)源：文秘站 ）請(qǐng)的依據(jù)
4.3.2《項(xiàng)目建議書》的主要內(nèi)容包括：
a、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、性質(zhì)。包括地址、規(guī)模、規(guī)劃、功能市場(chǎng)定位、開始時(shí)機(jī)等；
b、項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)及預(yù)期結(jié)果；
c、項(xiàng)目方案策劃包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案和投資經(jīng)營(yíng)方案；
d、項(xiàng)目工作計(jì)劃；
e、其他與項(xiàng)目投資有關(guān)的問題和數(shù)據(jù)資料。
4.3.3《項(xiàng)目建議書》由分管副總組織相關(guān)部門評(píng)審，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后正式立項(xiàng)。企劃投資部應(yīng)保持項(xiàng)目建議書評(píng)審記錄。
4.4項(xiàng)目可行性研究
對(duì)總投資額100萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，應(yīng)按以下程序進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究：
4.4.1成立項(xiàng)目可行性調(diào)研組
對(duì)需進(jìn)行可行性研究論證的項(xiàng)目，由企劃投資部組織相關(guān)相關(guān)部門的專業(yè)技術(shù)人員，成立調(diào)研組進(jìn)行項(xiàng)目可行性調(diào)研（或外委調(diào)研）。
4.4.2項(xiàng)目可行性調(diào)研
調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括不可控因素與可控因素調(diào)查。
1）不可控因素調(diào)查又稱環(huán)境調(diào)查，包括：
a、政治法律環(huán)境調(diào)查；
b、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；
c、消費(fèi)者狀況調(diào)查；
d、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不可控因素調(diào)查包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查和同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查。
2）可控因素調(diào)查，包括：
a、產(chǎn)品調(diào)查；
b、價(jià)格調(diào)查；
c、銷售渠道調(diào)查；
d、促銷調(diào)查；
4.4.3《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》
調(diào)研組在對(duì)項(xiàng)目全面、詳細(xì)的分析、研究和評(píng)價(jià)優(yōu)選的基礎(chǔ)上，組織編寫《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要應(yīng)包括如下內(nèi)容：
a、總論，對(duì)投資項(xiàng)目總體狀況所進(jìn)行的描述和說明；
b、環(huán)境條件和需求預(yù)測(cè)；
c、方案比較與選擇；
d、進(jìn)度安排；
e、投資與成本費(fèi)用估算；
f、投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃；
g、經(jīng)營(yíng)收益估算；
h、經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；
i、敏感性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析；
j、結(jié)論。
4.5項(xiàng)目可行性論證
4.5.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫完成后，由分管副總組織相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)審，由企劃投資部按評(píng)審意見進(jìn)行必要的修改、調(diào)整和補(bǔ)充，并做好《項(xiàng)目可行性論證記錄》，報(bào)總經(jīng)理審批。
4.5.2必要時(shí)，由總經(jīng)理主持項(xiàng)目可行性論證會(huì)，進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證。
4.5.3經(jīng)總經(jīng)理審批簽字的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，由企劃投資部報(bào)送政府行業(yè)主管部門和資金借貸金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核和評(píng)價(jià)，經(jīng)審核和評(píng)價(jià)以后的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，成為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。
4.6項(xiàng)目投資決策
依據(jù)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和其他資料，由總經(jīng)理召開總經(jīng)理辦公會(huì)。對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模、投資方案和投資時(shí)機(jī)等進(jìn)行決策拍板。并由總經(jīng)理簽署《項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)書》，交企劃投資部組織實(shí)施。
5、支持性文件
6記錄要求
a、《項(xiàng)目建議書評(píng)審記錄》
b、《項(xiàng)目可行性論證記錄》
第4篇：前期策劃報(bào)告范文
【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；模式；前期策劃
1 概論
隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程和中國(guó)加入WTO，我國(guó)建設(shè)投資市場(chǎng)逐步產(chǎn)生了多元化的投資主體和多樣化的投資需求，傳統(tǒng)的工程建設(shè)管理模式已經(jīng)無(wú)法完全滿足投資方經(jīng)濟(jì)體制與管理體制的發(fā)展需要，從而在客觀上對(duì)工程建設(shè)管理模式提出了新的要求。在這一歷史背景下，國(guó)際上在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下長(zhǎng)期積累的先進(jìn)的工程承發(fā)包模式和建設(shè)管理經(jīng)營(yíng)模式逐步進(jìn)入我國(guó)，這些先進(jìn)的工程承發(fā)包模式和工程建設(shè)管理模式是在國(guó)際工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)理論研究和成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上發(fā)展而成的，通過在我國(guó)市場(chǎng)條件下的實(shí)踐，已經(jīng)表現(xiàn)出了一定的優(yōu)越性和指導(dǎo)作用。
目前國(guó)際上對(duì)大型項(xiàng)目管理的運(yùn)作方式有很多種，如DBB（設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造）模式、DB（Turnkey－交鑰匙）模式、DM（設(shè)計(jì)-管理）模式、EPC（設(shè)計(jì)-采購(gòu)-建設(shè)）模式、CM（建設(shè)工程管理）模式、PM（項(xiàng)目管理）模式和BOT（建造-運(yùn)營(yíng)-移交）模式等。其中PM（項(xiàng)目管理）模式在我國(guó)的工程管理咨詢公司中開展得較多，已逐步積累了一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
2 項(xiàng)目管理（PM）模式的定義與特點(diǎn)
“項(xiàng)目管理”的英文簡(jiǎn)稱是“PM”（Project Management），是指項(xiàng)目業(yè)主聘請(qǐng)一家公司(一般為具備相當(dāng)實(shí)力的工程公司或咨詢公司)代表業(yè)主進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目過程的管理，從項(xiàng)目的策劃、定義、設(shè)計(jì)到竣工投產(chǎn)全過程為業(yè)主提供項(xiàng)目管理承包服務(wù)。通過對(duì)“項(xiàng)目管理”模式與我國(guó)傳統(tǒng)的工程建設(shè)管理模式在管理周期、管理范圍、管理目標(biāo)等幾個(gè)方面進(jìn)行比較，可以粗略地對(duì)“項(xiàng)目管理”模式的方法與特點(diǎn)得到一些體會(huì)，即“項(xiàng)目管理”單位是站在建設(shè)投資方的角度，通過“前期策劃”進(jìn)行“整體控制”實(shí)現(xiàn)“綜合目標(biāo)”。
2.1 “項(xiàng)目管理”是對(duì)“項(xiàng)目全過程的管理”
“項(xiàng)目管理”的周期包括從項(xiàng)目的策劃、定義、設(shè)計(jì)、施工到竣工投產(chǎn)的全過程。由于項(xiàng)目管理單位從項(xiàng)目建設(shè)前期即介入開展各項(xiàng)策劃、管理工作，因此對(duì)工程建設(shè)的各個(gè)階段而言，都受到項(xiàng)目管理單位“前期策劃”的直接影響，尤其是在項(xiàng)目的策劃、定義和設(shè)計(jì)階段，高質(zhì)量、專業(yè)化的策劃與設(shè)計(jì)能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程的投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)及進(jìn)度目標(biāo)等的控制和項(xiàng)目功能實(shí)現(xiàn)起到?jīng)Q定性的作用。而我國(guó)傳統(tǒng)的管理模式其管理重點(diǎn)較多是集中在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中，部分喪失了“前期策劃”的能動(dòng)性，使施工過程中的控制工作相對(duì)“被動(dòng)”。
2.2 “項(xiàng)目管理”是整體管理
“項(xiàng)目管理”的工作范圍包括了“項(xiàng)目前期策劃、可行性研究、項(xiàng)目定義、計(jì)劃、融資方案,以及設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等整個(gè)實(shí)施過程中對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度和費(fèi)用的控制和管理”。這說明，“項(xiàng)目管理”工作的內(nèi)容與范圍，不僅僅局限于某個(gè)單一的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，而是著眼于通過有效的前期策劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目功能、項(xiàng)目投資、工程質(zhì)量及工程進(jìn)度等各個(gè)目標(biāo)的“整體控制”。而傳統(tǒng)的工程建設(shè)管理模式卻被劃分成了工程監(jiān)理、投資監(jiān)理、設(shè)備監(jiān)理及招投標(biāo)等多個(gè)管理專業(yè)。顯然，“項(xiàng)目管理”模式在管理目標(biāo)、管理高度和管理效率等方面具有明顯的統(tǒng)一性。
2.3 “項(xiàng)目管理”追求的是“綜合目標(biāo)”
“項(xiàng)目管理”可以被理解為一種對(duì)管理的“承包”模式，其主旨是站在建設(shè)投資方的角度，通過專業(yè)的策劃與管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施“綜合目標(biāo)”。由于項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度等各個(gè)目標(biāo)參數(shù)之間具有互相制約、互相作用的特點(diǎn)，對(duì)某一目標(biāo)參數(shù)的唯一性追求都必將對(duì)其他目標(biāo)參數(shù)的控制起到影響，因此“項(xiàng)目管理”目標(biāo)應(yīng)該是尋求最佳平衡點(diǎn)，以使建設(shè)投資方獲得最大效益，這是“項(xiàng)目管理”工作的一個(gè)重要的特點(diǎn)，同時(shí)也是該管理模式的一個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)。而傳統(tǒng)的管理模式中，各個(gè)專業(yè)化管理單位都以實(shí)現(xiàn)各自合同約定的管理目標(biāo)為首要追求，雖然目標(biāo)明確，但綜合協(xié)調(diào)與整體平衡的能力相對(duì)較弱?！安邉澬汀薄ⅰ熬C合型”管理與“執(zhí)行型”、“單一型”管理的主觀能動(dòng)性是完全不同的。
3 項(xiàng)目管理工作的實(shí)踐與體會(huì)
如前所述，雖然“項(xiàng)目管理”單位與傳統(tǒng)的工程建設(shè)管理單位都是接受建設(shè)投資方的委托行使相應(yīng)的工程管理職能，但其角色定位與管理方式、管理范圍、管理周期及管理目標(biāo)等都有著較大的區(qū)別?！扒捌诓邉潯迸c“主動(dòng)管理”是項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)，也是管理工作成功與否的關(guān)鍵，直接影響到“整體控制”的效果，并最終決定“綜合目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)。
3.1 前期策劃是項(xiàng)目實(shí)施管理的藍(lán)圖
項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作包括了簽訂土地開發(fā)協(xié)議及土地出讓合同、項(xiàng)目建議書的編制及報(bào)批、設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制及設(shè)計(jì)招標(biāo)、簽訂建筑檔案編報(bào)合同、勘察招標(biāo)、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批、環(huán)境評(píng)估、建設(shè)用地規(guī)劃許可的辦理、整體工程進(jìn)度和總體投資成本的策劃、招投標(biāo)方式的確定以及合同管理構(gòu)架的確定等等。
這要求項(xiàng)目管理單位從項(xiàng)目的定義階段就介入并開展相應(yīng)的策劃管理工作，通過對(duì)大量相關(guān)數(shù)據(jù)和背景資料的充分調(diào)查和收集，通過與建設(shè)投資方進(jìn)行深入的溝通和探討，在仔細(xì)分析的基礎(chǔ)上，力求在較短的時(shí)間內(nèi)完成需求識(shí)別，初步確立項(xiàng)目總體規(guī)劃、平面布局、功能要求及資金需求框數(shù)等主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù)指標(biāo)，并按照項(xiàng)目特征編制項(xiàng)目整體計(jì)劃進(jìn)度、擬定招投標(biāo)方案，辦理各類報(bào)審報(bào)批手續(xù)，從而為后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施創(chuàng)造基礎(chǔ)性的條件。
3.2 設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)“整體管理”的基礎(chǔ)
設(shè)計(jì)階段的策劃與管理是項(xiàng)目全過程中承前啟后的一個(gè)非常重要的管理內(nèi)容。準(zhǔn)確的需求識(shí)別及有效的前期策劃能幫助設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確地把握住項(xiàng)目的定位與需求，使設(shè)計(jì)創(chuàng)作時(shí)有的放矢、針對(duì)性強(qiáng)，增強(qiáng)了投標(biāo)文件的可比性。同時(shí)，具有針對(duì)性的設(shè)計(jì)文件能夠遵循項(xiàng)目建設(shè)的宗旨與指導(dǎo)思想，通過對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確定位來(lái)較好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)目的，并為主動(dòng)控制項(xiàng)目投資、周期和質(zhì)量等創(chuàng)造有利條件。
設(shè)計(jì)管理的作用不僅僅體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目功能的準(zhǔn)確定位和優(yōu)化工程投資，同時(shí)還能能為施工階段的可操作性和可控性創(chuàng)造條件。
3.3 項(xiàng)目“整體控制”是實(shí)現(xiàn)“綜合目標(biāo)”的重要手段
第5篇：前期策劃報(bào)告范文
【摘要】質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本，為企業(yè)注入了生機(jī);同時(shí)，質(zhì)量的優(yōu)良也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。企業(yè)要是讓客戶認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是外部的信譽(yù)，這就是質(zhì)量保證。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理？本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)如何進(jìn)行質(zhì)量控制進(jìn)行了闡述。闡明在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本，大力減少返工成本。
【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制
近十年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。
這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。
充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。
建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。
3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。
在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段
施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。
工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證
質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來(lái)說。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)
（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。
（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。
（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。
（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素
影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來(lái)有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。
（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。
第6篇：前期策劃報(bào)告范文
通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司
目錄
一、市場(chǎng)背景
二、項(xiàng)目分析
三、項(xiàng)目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡(jiǎn)介
十、合作模式
一、市場(chǎng)背景
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。
銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
（二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
ø能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
ø對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。
ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
（1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
（3）市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)
ø開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
ø營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項(xiàng)目分析
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid（科技商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：
（一）本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。『 2
（二）外地客源
此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型
外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來(lái)管理人員增多，此類客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點(diǎn)。
三、項(xiàng)目定位
本案位于濟(jì)南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此我司建議將本案定位于：會(huì)養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。
綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：
1、地理位置優(yōu)越。
2、交通動(dòng)線充足。
3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。
4、社區(qū)規(guī)劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強(qiáng)大的升值潛力。
7、戶型實(shí)用、舒適。
五、產(chǎn)品建議
由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，國(guó)此在配套上應(yīng)做到“人無(wú)我有”人有我精”，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
（一）社區(qū)配套設(shè)施
1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)
理由：a無(wú)暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有
健身功能。
c輻射供暖，無(wú)空氣對(duì)流，衛(wèi)生、潔凈。
d便于設(shè)落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對(duì)講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落
地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電
梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。
4、信息系統(tǒng)
有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。
網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。
5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整
套高級(jí)廚具，純凈水入戶。
6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。
（二）本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。
（三）外立面材料及顏色
建議采用高級(jí)涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易
查出，而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽(yáng)光住宅的時(shí)代感覺。
（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。
（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。
（六）戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保留200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。
（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽(yáng)光的感覺。
六、推案策略
（一）售樓處選址：
我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
（1）該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
（2）人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。
（3）交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。
缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。
（二）推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：
第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大。
（1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而
形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建
立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。
在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。
理由：
價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗（如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。）
第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相
對(duì)較高的利潤(rùn)。
理由：
（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。
（三）價(jià)格策略
目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過長(zhǎng)，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升，以拉動(dòng)市場(chǎng)。
整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。
七、廣告策略
（一）主訴求點(diǎn)：
突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn)。
理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)
及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。
（二）各銷售期訴求
1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。
2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。
理由：
（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。
（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。
（三）廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。
2、報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊
3、車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車。
4、電臺(tái)——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺(tái)，如交通音樂之聲。
5、三維動(dòng)畫——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。
八、操作執(zhí)行安排
我司以多年的策劃經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。
（一）前期市調(diào)階段（第一階段）
第一階段人員安排
1、市場(chǎng)研究分析
ø環(huán)境研究分析ø項(xiàng)目地段背景調(diào)研ø附近房地產(chǎn)調(diào)研ø市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名
2、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié)專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場(chǎng)總結(jié)
3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動(dòng)腦會(huì)議
4、營(yíng)銷方向與設(shè)想（開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）
5、策劃報(bào)告綱要專案策劃員執(zhí)筆
此階段的工作范圍主要是對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，并編寫市調(diào)報(bào)告。在對(duì)本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場(chǎng)調(diào)研成果，召開動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)本案的營(yíng)銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共
同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。
（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）
第二階段人員安排
1、營(yíng)銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：ø目標(biāo)市場(chǎng)定位ø銷售策略制定ø推廣措施及訴求重點(diǎn)ø廣告目標(biāo)與目的ø廣告預(yù)算的編制ø平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書風(fēng)格建議、dm及單頁(yè)制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等）ø現(xiàn)場(chǎng)pop布置建議øsp活動(dòng)建議ø媒體選擇與安排進(jìn)行專案組的動(dòng)腦會(huì)議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。
2、我司與發(fā)展商會(huì)議（確定廣告、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及媒體計(jì)劃、sp活動(dòng)計(jì)劃等內(nèi)容）-----
3、廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核專案組動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)與把握。
4、印刷品樣稿的審核與修正
5、現(xiàn)場(chǎng)pop布置具體內(nèi)容：ø現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝飾ø現(xiàn)場(chǎng)橫幅和錦旗布置ø現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指示牌ø展板、模型制作ø售樓處裝修布置ø售樓處導(dǎo)引牌ø樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督
6、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排
7、銷售文件的準(zhǔn)備專案策劃
8、售講資料編寫
9、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等
10、樓盤報(bào)章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管
11、銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成
此階段基本為策劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)
行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時(shí)與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)布置；進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實(shí)。
三、銷售階段（第三階段）
第三階段負(fù)責(zé)人員
1、實(shí)施廣告計(jì)劃在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。
2、現(xiàn)場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員
3、電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)
4、價(jià)格反應(yīng)與檢討
5、廣告效果統(tǒng)計(jì)廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理
6、廣告效果檢討
7、銷售策略調(diào)整專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由策劃員與廣告策劃人員實(shí)施
8、廣告策略調(diào)整
9、銷售形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)專案組會(huì)議
10、會(huì)議安排
ø每周例會(huì)專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查
第7篇：前期策劃報(bào)告范文
兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) |男| 27歲（1986年1月11日）
居住地：上海
電 話：139********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [ 1年7個(gè)月]
公 司：XX房地產(chǎn)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：營(yíng)銷副總
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
?！I(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
學(xué) 校：重慶大學(xué)
自我評(píng)價(jià)
本人具備多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)咨詢及產(chǎn)品定位等方面的前期工作，因此對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的分析洞察能力，對(duì)于項(xiàng)目前期定位有著獨(dú)到的見解；為人責(zé)任心強(qiáng)，誠(chéng)實(shí)守信、善于與人溝通，具備較強(qiáng)的綜合能力，具有全盤考慮處理問題的素養(yǎng)和良好的職業(yè)判斷力。
求職意向
到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標(biāo)地點(diǎn)： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 營(yíng)銷總監(jiān)
工作經(jīng)驗(yàn)
2012/1—至今：XX房地產(chǎn)有限公司 [ 1年7個(gè)月]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
市場(chǎng)銷售部 營(yíng)銷副總
1、 負(fù)責(zé)營(yíng)銷戰(zhàn)略制訂公司各項(xiàng)目年度營(yíng)銷計(jì)劃，并組織實(shí)施；
2、 負(fù)責(zé)組織開展市場(chǎng)分析，進(jìn)行項(xiàng)目、產(chǎn)品定位，制作營(yíng)銷方案；
3、 負(fù)責(zé)拓展與客戶、社會(huì)各界的關(guān)系，建立完善的客戶關(guān)系管理體系；
4、 負(fù)責(zé)對(duì)廣告制作、公關(guān)活動(dòng)、樓盤促銷活動(dòng)和房地產(chǎn)銷售工作予以指導(dǎo)；
5、 負(fù)責(zé)重大公關(guān)、營(yíng)銷活動(dòng)的總體督導(dǎo)或現(xiàn)場(chǎng)指揮。
2010/3—2011/12：XX建筑工程有限公司[ 1年9個(gè)月]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
營(yíng)銷中心 營(yíng)銷總監(jiān)
1、 負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃，制定營(yíng)銷策略，并執(zhí)行落實(shí)組織實(shí)戰(zhàn)銷售；
2、 負(fù)責(zé)公司確定的銷售費(fèi)用，制定項(xiàng)目階段性銷售進(jìn)度計(jì)劃、廣告計(jì)劃，并保證項(xiàng)目方案的推廣執(zhí)行；
3、 負(fù)責(zé)進(jìn)行廣告商的選擇，負(fù)責(zé)與大眾媒介、廣告公司的溝通；
4、 負(fù)責(zé)對(duì)廣告監(jiān)測(cè)總結(jié)，研究客戶反饋信息，調(diào)查銷售策略執(zhí)行情況；
5、 負(fù)責(zé)落實(shí)價(jià)格系統(tǒng)的制定，根據(jù)市場(chǎng)變化建議價(jià)格調(diào)整策略；
6、 負(fù)責(zé)全新地產(chǎn)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品定位分析、指導(dǎo)產(chǎn)品前期策劃報(bào)告的撰寫。
2008 /7--2010 /2：XX房地產(chǎn)有限公司[ 1年8個(gè)月]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
營(yíng)銷策劃部 市場(chǎng)企劃經(jīng)理/主管
1、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期定位、項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)管理工作；
2、 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目總體和分階段的市場(chǎng)推廣傳播策略、銷售策略并有效執(zhí)行；
3、 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)行研究與監(jiān)控，提供項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的建議書；
4、 負(fù)責(zé)管理深圳公司的品牌形象，組織媒體公關(guān)活動(dòng)，處理相關(guān)的危機(jī)事件等。
5、 負(fù)責(zé)整合營(yíng)銷資源，在推廣過程中獲得最佳資源配置；
教育經(jīng)歷
2004/9 --2008 /7 重慶大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 本科
證 書
2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)
2005/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)
第8篇：前期策劃報(bào)告范文
關(guān)鍵詞：監(jiān)理策劃；合同管理；目標(biāo)分解；資源計(jì)劃
中圖分類號(hào)：U415.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了項(xiàng)目從建設(shè)準(zhǔn)備、制定計(jì)劃、組織實(shí)施以及到竣工驗(yàn)收是一個(gè)周期較長(zhǎng)而又復(fù)雜的漸進(jìn)過程，在其建設(shè)過程中，監(jiān)理工程師通過自己的知識(shí)積累，并運(yùn)用科學(xué)手段，對(duì)工程建設(shè)所投入的大量資源進(jìn)行科學(xué)地管理，以求最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
一個(gè)監(jiān)理項(xiàng)目是否能夠成功，監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量和工作水平是否能得以保證，與項(xiàng)目前期的監(jiān)理策劃有著極其重要的關(guān)系，現(xiàn)就其作用和意義及操作要點(diǎn)談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
1 項(xiàng)目前期監(jiān)理策劃的作用和意義
工程建設(shè)項(xiàng)目類型有多種，但其過程都具有一次性、復(fù)雜性、周期長(zhǎng)等共同特點(diǎn)。做為監(jiān)理也可按其規(guī)律將監(jiān)理過程分為監(jiān)理前期策劃準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施監(jiān)控、工程竣工驗(yàn)收及保修服務(wù)三大階段。監(jiān)理前期策劃準(zhǔn)備階段實(shí)際上就是對(duì)擬監(jiān)理的工程進(jìn)行工作目標(biāo)分解、目標(biāo)控制分析、目標(biāo)控制措施制訂、資源投入分配等決策性工作。監(jiān)理前期策劃是工程建設(shè)監(jiān)理過程中的決定性階段。監(jiān)理前期策劃工作做的越全面、越細(xì)致，在工程實(shí)施階段的監(jiān)理工作將進(jìn)行的越順利，實(shí)現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)就越理想。項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施階段是監(jiān)理前期策劃工作的落實(shí)、跟蹤、修正、補(bǔ)充和完善。而竣工驗(yàn)收及保修服務(wù)階段是對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施結(jié)果的驗(yàn)證。因此，監(jiān)理前期策劃工作是項(xiàng)目后期工作的基礎(chǔ)。只有建立好基礎(chǔ)，才能保證項(xiàng)目目標(biāo)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)，所以項(xiàng)目監(jiān)理前期策劃是監(jiān)理過程的重中之重。
2 總監(jiān)與項(xiàng)目前期監(jiān)理策劃的關(guān)系
總監(jiān)是監(jiān)理單位在監(jiān)理工程項(xiàng)目的行為授權(quán)人，在項(xiàng)目監(jiān)理過程中代表監(jiān)理單位全面履行監(jiān)理委托合同中所賦予的權(quán)力和義務(wù)。既然工程監(jiān)理合同是由總監(jiān)代表監(jiān)理單位履行，工程建設(shè)項(xiàng)目也是由總監(jiān)組織項(xiàng)目監(jiān)理人員去完成，那么，項(xiàng)目前期的監(jiān)理策劃由總監(jiān)來(lái)組織完成將有助于后續(xù)監(jiān)理工作的開展。由此可見，總監(jiān)將如何進(jìn)行擬監(jiān)理工程項(xiàng)目的控制，如何把握住工程建設(shè)的脈搏，如何將監(jiān)理單位的監(jiān)理理念全面貫徹到項(xiàng)目前期監(jiān)理策劃當(dāng)中去，是項(xiàng)目監(jiān)理策劃成敗的關(guān)鍵。
總監(jiān)是公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的貫徹者。合同質(zhì)量目標(biāo)一經(jīng)提出，總監(jiān)就應(yīng)根據(jù)監(jiān)理單位的實(shí)施能力，組織制訂實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的計(jì)劃和保證措施。
3 項(xiàng)目前期監(jiān)理策劃的操作要點(diǎn)
項(xiàng)目監(jiān)理前期策劃階段的工作主要包括：投標(biāo)、合同談判、監(jiān)理規(guī)劃、資源準(zhǔn)備。監(jiān)理項(xiàng)目確認(rèn)后，監(jiān)理工程師根據(jù)自己的工程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合擬監(jiān)理項(xiàng)目的實(shí)際情況，主要進(jìn)行以下工作：
3.1 參加現(xiàn)場(chǎng)探勘，收集資料，主持編寫技術(shù)報(bào)價(jià)書（監(jiān)理控制方案）。參與監(jiān)理投標(biāo)工作。
監(jiān)理單位決定接受業(yè)主的投標(biāo)邀請(qǐng)后，監(jiān)理工程師必須參加現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解工程項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)及周邊情況，掌握工程現(xiàn)場(chǎng)的第一手資料，他們包括：
3.1.1 研究招標(biāo)文件
參加某一工程的投標(biāo)，首要的工作是仔細(xì)認(rèn)真地研究招標(biāo)文件。充分了解其內(nèi)容和要求，并發(fā)現(xiàn)應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主予以澄清的疑點(diǎn)。研究招標(biāo)著重點(diǎn)，通常放在以下幾方面：
a．研究工程綜合說明，借以獲得對(duì)工程全貌的輪廓性了解。b．熟悉并詳細(xì)研究設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書。c．研究合同主要條款，明確中標(biāo)后應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任及應(yīng)享的權(quán)利。d．熟悉投標(biāo)單位須知。
全面研究了招標(biāo)文件，對(duì)工程本身和業(yè)主的要求有了基本了解之后，監(jiān)理單位就可以制定自己的監(jiān)理方案，編制計(jì)劃，有秩序地開展工作。
3.1.2 調(diào)查監(jiān)理環(huán)境
監(jiān)理環(huán)境是中標(biāo)后工程監(jiān)理的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)條件。這些條件是工程監(jiān)理的制約因素，影響工程監(jiān)理的效果，是編制監(jiān)理方案時(shí)必須考慮的。所以要在編制監(jiān)理方案前盡可能了解清楚。調(diào)查的重點(diǎn)通常是以下幾方面：
a．工程現(xiàn)場(chǎng)條件，可通過踏勘現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)單位提供的地基勘探報(bào)告資料來(lái)了解。主要有：場(chǎng)地的地理位置，地上、地下有無(wú)障礙物，地基土質(zhì)及其承載力，地下水位，六通一平（水、電、氣、風(fēng)、路、通訊、場(chǎng)地平整）等。
b．自然條件，主要是影響施工的風(fēng)、雨、氣溫等因素。
c．監(jiān)理辦公和生活條件。
3.1.3 主持編寫技術(shù)報(bào)價(jià)書
監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)擬監(jiān)理項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)、服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)勘探掌握第一手資料，組織編寫項(xiàng)目監(jiān)理方案。技術(shù)報(bào)價(jià)書主要編寫內(nèi)容如下：
a．工程概述；b.服務(wù)內(nèi)容、范圍、目標(biāo)；c．監(jiān)理依據(jù)；d．現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)；e．?dāng)M參加本合同監(jiān)理總監(jiān)履歷表及授權(quán)書和各專業(yè)監(jiān)理工程師履歷表；f．主要工作人員情況介紹；g．工程監(jiān)理方案及工程主要技術(shù)環(huán)節(jié)與監(jiān)理實(shí)施意見；h．關(guān)于本工程建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工方面的建議；i．在過去五年監(jiān)理的與本合同相似的工程經(jīng)歷和現(xiàn)在正在進(jìn)行的合同履約情況；j．投標(biāo)單位參加本工程監(jiān)理的優(yōu)勢(shì)及認(rèn)為必要的其他文字說明。
3.2 參與委托監(jiān)理合同談判
雖然工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作是工程進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用、HSE目標(biāo)控制及合同管理，但核心工作是合同管理，監(jiān)理工程師在監(jiān)理項(xiàng)目中代表監(jiān)理單位行使監(jiān)理委托合同中規(guī)定的職責(zé)，依據(jù)工程建沒合同對(duì)被監(jiān)理方實(shí)施監(jiān)督管理。因此監(jiān)理工程師首先必須懂得如何進(jìn)行合同管理．全面理解合同規(guī)定各項(xiàng)內(nèi)容的要求，并根據(jù)合同要求制定針對(duì)性的項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃，杜絕違約行為，全面實(shí)現(xiàn)合同的承諾。監(jiān)理工程師在合同談判中應(yīng)著重注意合同內(nèi)容的完整性以及技術(shù)、能力、商務(wù)等重要環(huán)節(jié)。
3.3 組織監(jiān)理規(guī)范編制
在項(xiàng)目投標(biāo)階段，監(jiān)理單位組織編寫的監(jiān)理方案僅就項(xiàng)目的目標(biāo)控制提出綱領(lǐng)、原則性的建議，而監(jiān)理規(guī)劃是指導(dǎo)監(jiān)理組織實(shí)施監(jiān)理的程序文件，是監(jiān)理大綱的細(xì)化，是如何進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、HSE目標(biāo)控制和合同管理的具體落實(shí)。總監(jiān)應(yīng)圍繞監(jiān)理合同中業(yè)主提出的要求制定相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、HSE目標(biāo)的各項(xiàng)工作程序、控制措施、項(xiàng)目?jī)?nèi)部工作制度、考核辦法等，要具有針對(duì)性和可操作性。
3.4 資源準(zhǔn)備
對(duì)于大型復(fù)雜工程，其項(xiàng)目構(gòu)成龐大，如何將龐大的工程管理好，規(guī)劃好，僅靠人腦和經(jīng)驗(yàn)是不能完成的。因此監(jiān)理工程師必須掌握現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)輔助完成項(xiàng)目的規(guī)劃、分析、管理和控制。比如在編制監(jiān)理方案時(shí)就可以利用計(jì)算機(jī)把項(xiàng)目工作內(nèi)容進(jìn)行逐級(jí)分解，根據(jù)項(xiàng)目工作分解來(lái)安排人力資源派遣計(jì)劃。
資源包括許多種類，在項(xiàng)目前期，監(jiān)理工程師一定要做出各種監(jiān)理資源的投人方案，具體如：
①人力投入計(jì)劃；②生產(chǎn)及辦公設(shè)施；③現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)測(cè)量工具；④交通工具；⑤氣象工具；⑥工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的有效版本清單；⑦以上資源成本測(cè)算。
結(jié)束語(yǔ)
總之，在監(jiān)理項(xiàng)目的前期，為保證監(jiān)理單位的服務(wù)成效，監(jiān)理工程師應(yīng)縱觀全局，對(duì)整個(gè)工程建設(shè)過程要有相當(dāng)?shù)念A(yù)見性，做好項(xiàng)目統(tǒng)籌規(guī)劃，抓住工程建設(shè)監(jiān)理工作的核心，搞好項(xiàng)目前期策劃，確保監(jiān)理工作是在有效、有序地進(jìn)行，是工作之根本，才能為項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)監(jiān)理合同的全面承諾。
參考文獻(xiàn)
第9篇：前期策劃報(bào)告范文
關(guān)鍵詞：開發(fā)項(xiàng)目；工程策劃；總平面；建設(shè)單位
古人云：“謀定而后動(dòng)”，亦指任何事情都需要事前籌策的重要性。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有資金密集、施工期長(zhǎng)、建設(shè)環(huán)節(jié)多而且復(fù)雜的特點(diǎn)。同時(shí)受政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素制約，存在比較多的不確定性和相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更需要進(jìn)行全方位的銷售、研發(fā)和工程管理等統(tǒng)籌策劃。目前，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的銷售策劃、產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)得到普遍的重視，而對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中工程管控的研究和制度化尚顯不足。
近年一些知名的地產(chǎn)開發(fā)公司在工程管理方面已形成了一定的工程管理體系，其中不乏有“特色”和“亮點(diǎn)”的經(jīng)驗(yàn)，非常值得在我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中就予以借鑒。
1.工程管理策劃作用
為促進(jìn)工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全文明施工等工程管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。進(jìn)行工程管理策劃，而對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排。
進(jìn)行工程管理策劃，可從工程管理角度對(duì)分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時(shí)間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計(jì)能夠更好地滿足項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的要求。
進(jìn)行工程管理策劃，可從工程管理角度對(duì)工程標(biāo)段劃分、工程分判（是指標(biāo)的物的分解和合作方的選定）和甲供材采購(gòu)、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)的要求。
工程管理策劃，應(yīng)從工程角度對(duì)銷售區(qū)的部位、分期開盤銷售、銷售貨值等限制提出建議，促使?fàn)I銷計(jì)劃能更好地滿足開發(fā)公司銷售指標(biāo)要求。
進(jìn)行工程管理策劃，可使施工各階段的總平面布置更加合理、有序，為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項(xiàng)目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項(xiàng)目管理全過程中得到更好落實(shí)，使項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。
2.工程管理策劃時(shí)間及適用范圍
在《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》經(jīng)過公司內(nèi)部評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)《項(xiàng)目定位報(bào)告》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》等項(xiàng)目文件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，編制《項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》。
3.工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系
工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項(xiàng)目公司架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系。成功的工程項(xiàng)目管理必須在質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者之間取得平衡。因此工程管理策劃中的總平面策劃、進(jìn)度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明施工管理策劃等主要內(nèi)容之間應(yīng)相互聯(lián)系、相互制約。具體地說，工程建設(shè)的進(jìn)度、安全文明管理策劃是總平面策劃的主要依據(jù)，各階段總平面布置也是工程進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和安全文明施工管理相關(guān)內(nèi)容的體現(xiàn)。
4.《項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》的核心內(nèi)容：《總平面管理策劃》
4.1總平面管理策劃概念
總平面管理策劃是在設(shè)計(jì)方案及營(yíng)銷針對(duì)項(xiàng)目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，建設(shè)單位項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，分階段對(duì)施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時(shí)施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項(xiàng)目合約策劃及現(xiàn)場(chǎng)工程管理的重要依據(jù)。簡(jiǎn)單概括，總平面管理策劃是從建設(shè)單位工程管理的角度進(jìn)行項(xiàng)目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計(jì)中的施工總平面布置。
4.2總平面管理策劃作用
總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：
4.2.1 前期規(guī)劃，事前溝通，利于建設(shè)單位各部門梳理思路，形成共識(shí)
地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，甲方工程管理提前介入非常必要，通過項(xiàng)目總平面策劃，與研發(fā)、銷售、成本等部門事前溝通，對(duì)工程的施工步驟、交通組織等形成共識(shí)，利于各職能部門及時(shí)有效相互配合。
4.2.2 作為合約規(guī)劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本
總平面策劃中的內(nèi)容基本都與工程成本有關(guān)，這些內(nèi)容要在相應(yīng)的合同條款上體現(xiàn)。如：臨時(shí)施工道路、材料堆場(chǎng)、機(jī)械布置等內(nèi)容應(yīng)作為總包單位招標(biāo)的依據(jù)。在招標(biāo)時(shí)明確與造價(jià)相關(guān)的條款內(nèi)容，可以有效減少施工過程中的措施費(fèi)變更，便于控制成本；總包單位分區(qū)、土方平衡調(diào)配、施工工序穿插等內(nèi)容對(duì)合約規(guī)劃起重要的指導(dǎo)作用。同時(shí)，總平面管理策劃也是后續(xù)進(jìn)度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃的基礎(chǔ)。
4.2.3 作為現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理的重要依據(jù)
總平面管理策劃作為總包合同的附件，明確雨、污排放方式、沉砂池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項(xiàng)報(bào)價(jià)，建設(shè)單位要求總包單位落實(shí)安全文明措施時(shí)，既有具體項(xiàng)目、做法又有相應(yīng)清單造價(jià)，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。
5.結(jié)束語(yǔ)
