農村消費金融報告精選(九篇)
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第1篇：農村消費金融報告范文
一、云計算的概念及特征
（一）云計算的概念
云計算是分布式處理、并行處理、網格計算等傳統(tǒng)計算機技術和網絡技術發(fā)展融合的產物，是一種基于互聯(lián)網的超級計算模式。它并非是普通的產品和單純的技術，而是將眾多分布式計算機中的存儲數(shù)據與處理器資源整合成巨大的共享資源池并使其協(xié)同工作，統(tǒng)一提供服務。在互聯(lián)網的連接下，通過借助軟件即服務（SaaS）、平臺即服務（PaaS）、基礎設施即服務（IaaS）的服務模式，實現(xiàn)用戶低配置高性能的計算與應用服務，而處理的數(shù)據將保存在云基地的互聯(lián)網數(shù)據庫中心。
（二）云計算的特征
(1)用戶端設備的低成本。用戶的電腦或手機等終端設備無需是高配置軟硬件設備，通過互聯(lián)網連接便能使用云中的計算資源。
(2)數(shù)據庫資源的共享性。云計算將不同的數(shù)據資源集聚在一起，通過租用的服務模式，滿足多個用戶同一份數(shù)據的使用。
(3)需求量的自主靈活性。根據客戶的實際需要，可以從云計算供應商那里購買相應的服務。同時，供應商根據客戶實際需求靈活增減IT資源使用。
(4)服務資費的可度量性。云計算服務基于使用服務的類型、質量和使用時間進行收費，用戶可以通過使用記錄報告，了解消費情況，讓收費更加透明化。
二、村鎮(zhèn)銀行面對信息化建設需要新的挑戰(zhàn)
近年來，雖然中國經濟不斷地持續(xù)健康發(fā)展，金融產品和服務不斷增強，但農村金融的改革發(fā)展和服務還是比較滯后，遠遠滿足不了農村經濟發(fā)展不斷增長的需求，使得農村金融在新農村建設和構建和諧社會中起的作用缺乏有力的支撐，廣大農村地區(qū)仍然呈現(xiàn)銀行業(yè)金融機構網點較少，覆蓋程度低，農村信貸資金投入少，服務需求方式單一的狀況，“三農”問題在中國市場經濟改革的推進中也隨之日益凸顯。在此背景下，2006年年底，中國銀監(jiān)會制定了《關于調整放寬農村地區(qū)銀行業(yè)金融機構準入政策更好支持社會主義新農村建設的若干意見》，中國銀行業(yè)市場準入政策的這一重大性突破，促進了農村金融體系的完善和金融服務水平的提高，為地方經濟建設提供了強有力的金融支持。在“三農”領域，國家給予稅費優(yōu)惠等政策推動農村地區(qū)金融機構的覆蓋。截止2011年底，全國已累計組建村鎮(zhèn)銀行726家，在有力政策的支持下，新的機構組建也勢必以“雨后春筍”般萌芽出來。而村鎮(zhèn)銀行本身網點少、人員少、成本高、資金小的弱點，在其他金融機構的競爭下，村鎮(zhèn)銀行信息化建設在業(yè)務推進的支撐和保障上也發(fā)揮出尤為重要的作用，也將伴隨村鎮(zhèn)銀行的發(fā)展良機，與時俱進，為業(yè)務全面發(fā)展和創(chuàng)新注入強大的動力。
然而，在與大中型股份制商業(yè)銀行相比之下，在信息化建設上，缺錢少人的村鎮(zhèn)銀行往往只能感到力不從心。由于資金的短缺，這就使得很多村鎮(zhèn)銀行在信息化建設上受到嚴重的制約。即便村鎮(zhèn)銀行的信息化建設能夠滿足業(yè)務發(fā)展的需求，隨著金融業(yè)務的創(chuàng)新和拓展，金融服務水平和能力的要求越來越高，信息系統(tǒng)管理和整合的復雜程度也會越來越大。并且相關法律、法規(guī)對村鎮(zhèn)銀行風險監(jiān)督管理的全面深入，加上村鎮(zhèn)銀行信息化建設自身所凸顯的風險，勢必會造成管理難度的增加，意味著村鎮(zhèn)銀行必須尋找另一種有利于自身發(fā)展的信息化建設方案。
另外，大部分村鎮(zhèn)銀行的注冊資本有限，用于信息化建設的費用極其不足，IT人才的匱乏和人才培養(yǎng)的較長周期，對信息化建設的研發(fā)、實施、運行和維護帶來了一定的難度。因此，要降低成本，謀求自身的發(fā)展，必須另辟途徑，打破銀行信息化常規(guī)的建設方式，尋求新的IT 應用模式的創(chuàng)新。
三、村鎮(zhèn)銀行信息化建設中云計算應用探討
目前我國大約有近千家村鎮(zhèn)銀行，國家對農村地區(qū)銀行業(yè)金融機構準入政策的放寬，新機構的成立也會越來越多。如果村鎮(zhèn)銀行采取大中型銀行信息化建設的老路子，其龐大的投資不利于自身的經營發(fā)展，而云計算的出現(xiàn)，無疑是給村鎮(zhèn)銀行信息化建設帶來了曙光。總所周知，云可以被分為私有云、公共云和混合云三種形式。從國外成熟的云計算應用情況來看，商業(yè)銀行主要采用私有云架構。而我國注冊資本較少的村鎮(zhèn)銀行可采用基于SaaS的私有云，將信息化建設交由專業(yè)化IT服務商，節(jié)約人力和資金成本，專注于業(yè)務產品的創(chuàng)新研發(fā)。
（一）村鎮(zhèn)銀行云計算技術的應用優(yōu)勢
第一，節(jié)約成本，提高運營效率。隨著分支機構的增加和業(yè)務的拓展，設備的增加使銀行運營成本急劇上升。云計算的應用，將昂貴的設備購置成本轉嫁到云計算服務供應商，極大地提高了村鎮(zhèn)銀行資本的運營效率。
第二，先進技術設備，增強數(shù)據處理能力。隨著互聯(lián)網的發(fā)展，網上購物成為了當下流行的趨勢，網上銀行也將成為未來銀行業(yè)零售業(yè)務發(fā)展的重要運作模式。低成本、低維護、管理的簡便加上客戶不同的業(yè)務需求，云計算的強大技術水平，勢必彌補村鎮(zhèn)銀行信息化建設自身的不足，為各戶提供方便、快捷的個性化金融服務。
第三，資源快速部署，實現(xiàn)數(shù)據共享可靠。云基地大量的存儲設備，提高了數(shù)據存儲的需求。同時，也提高了數(shù)據的可靠性，當云中的某一臺服務器出現(xiàn)故障，云基地的其他服務器將其數(shù)據自動地快速拷貝，并啟動服務器以提供服務。人民銀行征信系統(tǒng)的云計算運行，數(shù)據的共享和可靠也能為村鎮(zhèn)銀行業(yè)務經營中防范信用風險提供強大的支撐，避免目前征信數(shù)據共享難及信用信息未能及時更新的不足。
（二）村鎮(zhèn)銀行云計算應用的潛在不足
科技的進步，必定為企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，但隨著各行各業(yè)云信息化運營中出現(xiàn)的不同差異，一系列的問題有待解決。村鎮(zhèn)銀行作為一種特殊性的企業(yè)，采用云信息化建設的新技術還得將其與自身行業(yè)性質相結合，確保帶來真正的收益。
第一，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準。云計算的興起，必將落地于各行各業(yè)的信息化經營管理中。在相關體制不健全的環(huán)境下，行業(yè)云應用的標準各不相同，而云計算的監(jiān)督管理及全球化對接中出現(xiàn)的復雜問題，將給企業(yè)經營管理帶來麻煩。
第二，數(shù)據存儲的安全問題。安全問題是云計算應用的最大質疑，也是國內銀行云計算工作中應用緩慢的重要原因之一。若內部核心數(shù)據遭到惡意盜取或販賣，將對企業(yè)的生存帶來致命的一擊。由于銀行數(shù)據的高度保密性，“私有云”便是最佳優(yōu)選，加上用戶端訪問的全程日志記錄及惡性攻擊預警機制，便能實現(xiàn)銀行數(shù)據監(jiān)管的提前警惕和事后審計。
第三，銀行業(yè)云計算服務商的監(jiān)管。銀行業(yè)數(shù)據的高度保密性，關系著客戶財產安全的危機。銀行業(yè)云計算的應用對客戶提供的服務是快捷、便利的，若銀行在云計算服務商的選擇上出現(xiàn)問題，將給客戶及企業(yè)自身帶來重大的經濟損失，因此更應該加強銀行業(yè)云計算服務運營商的監(jiān)管。如美國谷歌公司與聯(lián)邦政府的合作，都事先通過了美國政府聯(lián)邦信息安全管理法的審核獲得資質，因此筆者認為借鑒國外的成功經驗，我國銀行業(yè)云計算的監(jiān)管由中國銀監(jiān)會信息中心增設銀行云計算安全監(jiān)管業(yè)務，對銀行云計算服務商的資質進行審核批準及相應的監(jiān)管也未必不可。
參考文獻
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第2篇：農村消費金融報告范文
關鍵詞：非正規(guī)金融信用機制交易成本金融體系
近年來，有關閩、浙、粵三省地下錢莊等非正規(guī)金融的報道不斷見諸報端，有關地下錢莊黑幕的種種文章主要是說明我國近幾年打擊地下錢莊參與非法洗錢活動。據有關部門的統(tǒng)計每年從地下錢莊中被洗掉的黑錢至少達2000億元人民幣，占我國GDP的25%，這個數(shù)目是非常的龐大。國家也相應的出臺了一系列的法律來遏止地下錢莊等非正規(guī)金融的非法交易，比如央行2002年9月頒布了《金融機構反洗錢規(guī)定》、《人民幣大額和可疑支付交易報告管理方法》和《金融機構大額和可疑外匯資金交易報告管理方法》。這些非正規(guī)的金融機構一部分作為非法的金融機構是不容回避的事實，按照我們一貫的思維方式，對一切形式的地下經濟都應取締。但監(jiān)管當局為這些非正規(guī)金融的取締忙碌不已，非正規(guī)金融機構的生意照樣火爆，依然“生機勃勃”。這就不禁讓人發(fā)問：屢禁不止的非正規(guī)金融是否確有其生存理由？是不是我國現(xiàn)行金融制度的不足或缺陷給了他們存在的土壤？是什么機制在非正規(guī)金融機構的運行中起著關鍵的作用？
當前我國對這些方面的研究還不是很深，雖然對非正規(guī)金融這一領域國家的監(jiān)管部門開始實行局部的疏導政策，比如從2002年底開始的溫州金融改革，讓我們看到了某種跡象。除了浮動利率試點之外，溫州金融改革的核心還涉及銀行產權改革，即溫州商業(yè)銀行可以吸收民間資本入股，樂清、瑞安兩個縣級市可以搞股份制的農村商業(yè)銀行，并允許私人參股。但我們還沒有完全看到它巨大的發(fā)展空間，以及對我國金融體系的發(fā)展和完善有一些值得深思的方面。
一、非正規(guī)金融的經營形式及其在我國存在的土壤
經濟運行中的金融活動可以分為正規(guī)金融和非正規(guī)金融。正規(guī)金融是指由政府批準成立并進行監(jiān)管的金融機構（即一國的中央銀行、政策銀行、商業(yè)銀行、合作銀行、保險公司、證券公司、典當業(yè)等正規(guī)金融部門）所進行的交易活動，這部分交易受到政府法律和條例等正規(guī)制度的規(guī)制。非正規(guī)金融是指非法定的金融機構（即非正規(guī)金融部門）所提供的間接融資以及個人之間或個人與企業(yè)主之間的直接融資。由于非正規(guī)金融活動通常未經一國政府批準或未被納入金融監(jiān)管進行規(guī)制，因此被貶稱為“地下金融”或“草根金融”而蒙上了非法的陰影。[1]在許多發(fā)展中國家由于正規(guī)金融的發(fā)展無法滿足廣大中低收入群體和經濟組織發(fā)展初期的要求，他們經濟增長主要依靠要素投入品的增長，而資本是其中最重要的變量，阻礙經濟發(fā)展的主要因素是資本的高度稀缺,這種需求的矛盾就產生了相應的非正規(guī)金融。因此有有組織的、合法的正規(guī)金融和無組織的、非法的非正規(guī)金融同時存在所形成的金融二元結構，顯示了發(fā)展中國家普遍存在的金融抑制現(xiàn)象。[2]俄亥俄學派（OhioSchool）也認為：在發(fā)展中國家消除貧困的過程中，非正規(guī)金融能夠有效地滿足當前的短期資金需求；與正規(guī)金融機構相比，非正規(guī)金融的成本可能更低、工作方式可能更有彈性。此外，一些學者對亞洲和非洲國家的研究表明，非正規(guī)金融不僅在農村很重要，在城市經濟中也發(fā)揮著重要的作用。需要注意的是，非正規(guī)金融不是經濟欠發(fā)達國家所特有的，經濟發(fā)達國家也普遍存在著各種形式的非正規(guī)金融活動。
在進行以下的論述之前，我們首先對非正規(guī)金融的討論范圍界定。我們假設非正規(guī)金融機構是進行正常的經營，即從事資金借貸、金融中介等服務的民間金融組織。那么這些涉嫌參與地下經濟洗錢等非法的、嚴重損害國家利益的，如地下錢莊等不是我們這里要論述的范圍。他們在經營本質上與我國合法的金融機構沒有什么區(qū)別，都是進行貨幣的經營組織，以利潤最大化為其經營目標。
在我國一些非正規(guī)的金融組織其實有其歷史的淵源，19世紀末20世紀初山西出現(xiàn)了“票號”，如日升昌票號是我國首家專營銀兩匯兌，存放款的私人金融機構。在其經營歷程中，形成了一整套經營管理辦法。在經理人員的聘選上也嚴格，據史料載：“當財東起意經營，聘請經理。由介紹人之說項，或自己注意察治；確實認定此人有謀有為、能守能攻，足以擔任票號經理之職責，則以禮召聘，委以全權。”[3]實行“認票不認人”的制度，這就要求對匯票的書寫和防偽等有嚴格的規(guī)定。并且隨時掌握全國各地之間的貨物流向、市場行情的變化，及時由總號作出資金調度方向的決策，在總號與分號之間，建立了一套完整的業(yè)務報告制度。
我國現(xiàn)階段的非正規(guī)金融組織形式主要包括自由借貸、銀背和私人錢莊、合會、典當業(yè)信用、民間集資、民間貼現(xiàn)和其他民間借貸組織（如金融服務公司、財務服務公司、股份基金會等，90年代大量存在的農村合作基金會已經被清理關閉）。近年來，中國民間非正規(guī)金融呈現(xiàn)出以下特點：一是由過去的隱蔽型轉為目前的公開半公開型；二是雖然以本地區(qū)為主，但開始出現(xiàn)跨村、跨鄉(xiāng)甚至跨省借貸；三是大額借貸比重不斷增大，無息借款比重逐漸降低；四是借款用途由消費性貸款向生產經營性貸款轉變，即用于加工業(yè)、運輸業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等能短期見效的項目增加，而用于傳統(tǒng)糧食種植和婚喪嫁娶之類的生活貸款呈現(xiàn)遞減趨勢；五是借貸手續(xù)逐漸規(guī)范，糾紛逐漸減少，過去以口頭信用約定為主，符合農民文化水平較低的現(xiàn)實，現(xiàn)在隨著風險意識的加強，出現(xiàn)了以存單、債券、房地產等抵押、質押的情況；六是非正規(guī)金融組織化程度明顯加強。
改革開放以來，我國一些地方非正規(guī)金融組織的出現(xiàn)，有其內在的經濟驅動力。這一驅動力就是資金供求矛盾，并且這一矛盾還在不斷的發(fā)展，主要有以下原因：
第一，我國銀行存款利率經過8次下降，加之征收利息稅，儲蓄存款幾乎成了現(xiàn)金保管。人們投資渠道單一，消費需求又由于多方面的原因而受限，城鄉(xiāng)居民手中大量的閑置資金急于尋找比銀行存款更高的回報率的出路。中國社科院農村發(fā)展研究所張軍研究員幾年前曾對浙、閩、粵等地的非正規(guī)金融市場作過調查，結果發(fā)現(xiàn)那一地區(qū)民間資金相當充裕，各種形式的企業(yè)民間融資、“地下錢莊”、“標會”等屢禁不止，且呈日益泛濫之勢。據他介紹，浙江溫州有關單位曾作過統(tǒng)計，在120萬人口的溫州蒼南縣，僅有29億元的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款，人均2000多元，遠遠低于全國人均5000元的存款標準。這些大量的資金運作渠道除股市投資民間個人借貸外，大量的錢在“地下”循環(huán)，就形成了非正規(guī)金融的資金供應來源。[4]第二，近年來，國有商業(yè)銀行出于防范金融風險，建立金融安全區(qū)以及追求經營利潤的考慮，對縣級機構的中小貸款客戶實行規(guī)?？刂坪褪谛殴芾?，并設置了較高的貸款門檻，一般要求企業(yè)具有2A級以上的信用等級，并且必須提供有效的抵押、質押及保證等信用擔保。從1999年開始，國有四大商業(yè)銀行大規(guī)模撤并市、縣以下基層機構，4年達31000家。[5]即使農業(yè)銀行是我國商業(yè)銀行系統(tǒng)中惟一一個面向農村發(fā)放貸款的金融機構，但在農村個私經濟的發(fā)展中難以起到大作用。由于門檻太高，農民貸款太難，無法面向農村中分散的個人和小型經濟組織。其它金融組織主要是信用合作社本來是一個合作性質的組織，但實際上還是官辦的，近來也出現(xiàn)了很多問題，貸款的門檻和手續(xù)同樣比較復雜，不是很適應農村個私經濟的發(fā)展。另外，農村合作基金會也被取消，而多數(shù)農村信用社不良資產率又十分高，資金規(guī)模也十分有限，它直接導致了農村金融服務的缺乏。
第三，私營經濟和中小企業(yè)的規(guī)模在我國日益發(fā)展?jié)q大，成為我國經濟的重要組成部分。然而它們在發(fā)展過程中，融資困難始終成為制約其發(fā)展的“瓶頸”。私營經濟比較發(fā)達的地區(qū)，私營企業(yè)主的資金需求特征常常表現(xiàn)為短、頻、快，但風險較高，因而很難得到正規(guī)金融機構的支持。據1998年的有關統(tǒng)計資料，國有商業(yè)銀行對中小企業(yè)的貸款僅占貸款余額的38%，即便加上其他商業(yè)銀行和信用社的貸款，也僅占全部貸款的44%。[6]當然由于中小企業(yè)的信用風險和道德風險問題，使得國有商業(yè)銀行在交易中的成本過高，影響了正常的交易條件下可以得到的貸款或融資。在這種前提下，盡管利率較高，有些非正規(guī)金融也有黑勢力的背景，私營企業(yè)主也不得不選擇從地下錢莊等非正規(guī)金融機構獲得融資。這樣這些非正規(guī)金融在一定程度上起著補充地方貨幣市場供應不足，緩解資金供求矛盾，支持地方經濟發(fā)展的作用。因此我國金融體系在沒有滿足農村經濟和私營經濟發(fā)展的金融信貸市場需求，從根本上構成了非正規(guī)金融的生存土壤，同時提供了其存在的空間。
二、信用是非正規(guī)金融生存的關鍵
從一般意義上講，信用包括信任、誠實守信、遵守諾言等內容。但從經濟意義上看，它的含義就轉化和延伸為以借貸為特征的經濟行為，是以還本付息為條件，體現(xiàn)著特定的經濟關系。它既區(qū)別于一般商品貨幣交換的價值單方面的暫時讓渡或轉移。[7]
對信用問題的探討成為我國近幾年來經濟發(fā)展的一個重要的話題。良好信用機制的建立是國民經濟長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展的基本保證，黨的十六大提出：“整頓和規(guī)范市場經濟秩序，健全現(xiàn)代市場經濟的社會信用體系?！笔鶎萌腥珪赋觯骸敖⒔∪纳鐣庞皿w系，形成以道德為支持、產權為基礎、……，也是規(guī)范市場經濟秩序的治本之策”，這表明我國在建立良好的社會信用體系方面正下大力氣。然而我們上面提到的信用體系是一個龐大的系統(tǒng)工程，牽涉到許多方方面面的問題。而且是放在一個比較的范圍內來討論的，很難把握，因此存在大量的個人、企業(yè)、政府等的信用缺失。然而針對非正規(guī)金融來講，下面我們要說的信用是放在一個相對較小的范圍內來討論的。
非正規(guī)金融的存在大部分是帶有地域性的，他們往往以家族的形式出現(xiàn)。信用在一個很小的范圍內是比較穩(wěn)固的，為什么呢？張維迎教授提出“鄉(xiāng)村社會的信用機制”[8]，他解釋到鄉(xiāng)村人由于居住和活動范圍的影響，他們對失信要付出很高的代價，并且不守信用的信息傳遞很快，所以人們很少違約。西南財經大學周殿昆教授認為：改革開放以來，隨著我國鄉(xiāng)村家族關系及家族文化復歸，家族信用逐漸復興。同時，依附于計劃經濟體制和鄉(xiāng)村集體經濟的傳統(tǒng)社會信用體系衰減，而適應市場經濟要的新的社會信用體制尚未建立。從而使現(xiàn)今我國鄉(xiāng)村信用環(huán)境呈現(xiàn)：社會信用缺失，家族信用強固的特征。家族信用成為現(xiàn)今鄉(xiāng)村農民家庭開展生產協(xié)作和生活互助的主要依靠。所以地下錢莊在區(qū)域內的信用一般都表現(xiàn)的比較良好，這成為它們發(fā)展?jié)q大的關鍵因素。[9]由于借款者和貸款者之間因長期和多次交易而建立起的相互信任和合作關系，不僅在抑制契約雙方的道德風險方面具有效率，而且違規(guī)者還會因遭到社區(qū)排斥和輿論譴責而付出高昂代價。社區(qū)的約束力越強，成員之間合約的履行率就越高，并且借款者更重視償還非正規(guī)金融貸款，以便與其保持長期穩(wěn)定的借貸關系。所以非正規(guī)金融交易中的違約成本高于正規(guī)金融活動的違約成本。
經營貨幣是金融業(yè)的表象，而這表象后面隱藏的是“信用”，信用交易才是金融業(yè)的經營本質。非正規(guī)金融活動具有示范效應，即讓所有存在不償還貸款傾向的借款人望而卻步，也限制根本不具備還款能力的人進入信貸市場，從而促進了社會信用關系的改善和信用體系的建立。非正規(guī)金融的交易成本與正規(guī)金融中介相比較比較低，它減少了許多如契約文書的處理成本、風險確認成本、監(jiān)督實施成本、搜尋成本及時間成本。從信息不對稱角度看，非正規(guī)金融機構利用與借款人之間的頻繁資金往來，可以更了解借款人的信用和收益狀況，從而降低風險并減少了搭便車的機會，提高資金配置效率。這樣非正規(guī)金融與我們正規(guī)金融機構很大的差別就在于其信用交易的特點更明顯。試想存入非正規(guī)金融的資金除了因為高利息的誘惑外，資金的安全才是存入者最優(yōu)先的考慮，在明知是非正規(guī)金融的情況下依然存入資金，存入者必然有所恃，那就是通過民間信用的方式形成的信任關系，而非正規(guī)金融的經營者也是在種種民間信用關系的制約下貸出款項，甚至根本不需要象正規(guī)機構那樣復雜的抵押、質押手續(xù)，更多的是保證方式。理由很簡單，非正規(guī)金融的告貸者們如果真有東西質押或者抵押，一般情況下也不會向非正規(guī)金融求貸，如果他們真的沒有太大的資金需求，他們可以通過“抬會”等初級的民間金融方式尋求資金。正是這種民間的信用交易將地下金融組織的效用發(fā)揮到最大程度，從這個角度來說，這些非正規(guī)金融組織才是真正意義上的商業(yè)銀行，它們才是真正將信用作為生存之本的金融參與者。
非正規(guī)金融的優(yōu)勢在于能夠通過民間信用的方式迅速提供金融服務，而且這種金融服務還是一種個性化的金融服務，利息可以雙方根據市場情況商定，借貸金額可多可少，可以分次貸款也可以一次貸款，這些都是我們傳統(tǒng)的金融機構不屑為之的業(yè)務。但正是這些業(yè)務構成了龐大的地下金融體系，讓我們的監(jiān)管者頭疼不已。也正是這種非正規(guī)金融體系給我們的“正規(guī)軍”不屑光顧的群體，帶來了他們所需要的金融服務。歸根結底，這樣的金融服務在民間是有需求的，有需求就會有供給，在陽光照不到的角落也是這樣，非正規(guī)金融體系的存在自由其道理。但監(jiān)管者不這么想，地下金融體系的危害也是顯而易見的，單純的民間信用在缺乏有效評估的狀態(tài)下，難免會隱存巨大的道德風險，出現(xiàn)非正規(guī)金融卷款消失、超出想象的高利貸、非法洗錢等問題自是難免。
三、非正規(guī)金融對我國金融體系發(fā)展與完善的思考
1，積極鼓勵正常的非正規(guī)金融活動，承認其合法性，通過一定的程序使非正規(guī)金融成為我國金融體系的一個補充，并將其納入國家金融監(jiān)管體系。
面對非正規(guī)金融體系這可能危及國家金融安全的“滔天洪水”，我們的監(jiān)管當局是否應該采取更多的疏導方法，讓這些非正規(guī)金融機構轉為合法的接受監(jiān)管的民間金融機構，作為合法商業(yè)銀行的補充，充分滿足民間多層次的金融服務需求。
非正規(guī)金融體系的生存自有其道理，即使銀行體系發(fā)達如美利堅者也難以避免非正規(guī)金融體系的存在，但太平洋彼岸的非正規(guī)金融體系可謂真正的“地下金融”，擔負的是洗錢、高利貸等地下經濟職責，由于牽涉到諸多復雜的社會問題，故而也難以禁絕。但反觀我們的非正規(guī)金融體系，許多東西是完全可以合法化的，比如在合理的利率幅度內商定利率的民間借貸，個人合法持有的外匯尋求較高價格的兌換等等，通過一定的市場手段，相信這些金融服務是可以走到陽光下的。一旦可以附條件的轉換為合法民間金融，相信大多數(shù)地下金融機構還是樂意走向“陽光地帶”的，關鍵是我們的監(jiān)管當局需要制定一個合理的轉換條件以及建立對這些民間金融機構相對寬松但絕非縱容的監(jiān)管環(huán)境。至于剩下哪些不愿意接受“收編”的地下金融機構，自然有種種見不得人的事情，比如與黑社會勾結暴力收貸等行為，對這些不愿意走進“陽光地帶”的非正規(guī)金融機構當然只有毫不留情地打擊這個唯一的選擇。
非正規(guī)金融的業(yè)務主要是非法換匯和私自存貸款，當然有關洗錢的業(yè)務一些非正規(guī)金融也是來者不拒。不可否認，非法換匯實質上也部分承擔了洗錢的功能，但非法換匯中也存在外匯來源合法，僅僅為了尋求換取更多人民幣的情況，而私自存貸款除了部分利息過高的高利貸貸款外，畢竟大部分還得接受銀行利率的調節(jié)，在銀行貸款利率的基礎上尋求更高的貸款利率，有的甚至沒有超過銀行同期貸款利率的三倍這一借貸合法與否的分水嶺。在某種程度上來說，除了洗錢業(yè)務，非正規(guī)金融機構的許多業(yè)務從《合同法》或者《民法通則》的角度來看還屬于合法的民間合同行為。追求利潤最大化是資本最本能的沖動，從這個意義上來說，非正規(guī)金融的行為是合理的，至少是合乎邏輯的，當然，如果從銀行監(jiān)管的相關法規(guī)來看，又是另外一回事。但市場經濟很大程度上是契約行為，如果這些非正規(guī)金融活動用單純的契約方式來安排的話，即使監(jiān)管當局恐怕也難以從法律上界定其是否違法。
2，組建區(qū)域性股份制中小金融機構，促進形成大中小分工合理、有序競爭的金融供給格局。
面對日益發(fā)展的非正規(guī)金融體制，國家也做了采取了一些措施。為加強對中小企業(yè)的信貸支持，國家已采取了不少有力的措施，如人民銀行要求各國有獨資商業(yè)銀行成立中小企業(yè)信貸部，并提高了中小企業(yè)借貸利率的上浮幅度，以鼓勵銀行開展中小企業(yè)信貸工作，各大銀行也都積極調整信貸結構，采取措施提高中小企業(yè)貸款比重。但是，隨著中小企業(yè)的不斷增加和成長，國家金融機構資金儲備量的增長仍遠遠趕不上中小企業(yè)貸款需求的增長，并且信貸供給的結構性矛盾反而愈顯突出，貸款也出現(xiàn)增勢放緩，有限的信貸資金有趨向運用不夠充分的苗頭。分析出現(xiàn)上述情況的原因，關鍵在于國有大銀行的經營管理體制與廣大中小企業(yè)的資金需求存在著天然的不匹配。一方面是國有大銀行資金實力雄厚，具備為大客戶提供服務的能力，隨著城市化進程的加快，紛紛調整市場定位，逐步退出農村市場，以提高其資產質量和經營利潤。另一方面是國有大銀行為千家萬戶分散的中小企業(yè)發(fā)放小額貸款、信息搜尋和辦理貸款等管理成本高，風險難防范，再加上其審貸權限上收，遠離中小企業(yè)，更加劇了銀行與中小企業(yè)之間的信息不對稱，使國有銀行為中小企業(yè)提供服務，過度依賴企業(yè)有效資產抵押和地方政府進行信用擔保及有關企業(yè)經營情況和信用程度的信息。
筆者認為，解決中小企業(yè)融資難問題，在現(xiàn)有的以國有獨資商業(yè)銀行為主體的金融服務格局下，即使再采取力度更大一些的利率上浮政策措施，來促進加強中小企業(yè)信貸工作，收效也不會理想。因為金融企業(yè)的行為歸根到底是受著其特定的經營規(guī)律和市場資源配置的效率原則支配的。必須健全和完善符合中小企業(yè)融資特性和要求的金融服務體系，積極發(fā)展一批與中小企業(yè)相匹配的包括各類中小銀行在內的中小金融機構，廣大中小企業(yè)的融資需求才能得到相應的有效服務。
3，開辟多種投資渠道，加強對社會資金投向的引導。
投資渠道少是造成社會富余的閑散資金投向非正規(guī)金融的主要原因。目前我國地方資本市場發(fā)育不夠，有吸引力的投資品種屈指可數(shù)，而非正規(guī)金融的風險度又難以把握，只要開辟出幾條符合社會資金投資特性和要求、安全性較高的投資渠道，投向非正規(guī)金融的一部分資金就會轉移出來。根據當前的經濟社會發(fā)展水平，應該可以在以下幾個方面作些努力：一是建立基礎設施建設基金或是開展基礎設施項目經營權轉讓融資，吸引民間資金投向基礎設施領域。二是支持一批符合條件的各種所有制企業(yè)發(fā)行債券，直接向社會融資，提高企業(yè)直接融資比重。這兩個方面有所進展，既可以增加社會資金的投資渠道，又能產生“擠出效應”，使國有商業(yè)銀行過度集中在基礎設施項目和大企業(yè)、大集團的部分信貸資金，轉向供應給中小企業(yè)。三是針對發(fā)達地區(qū)民間資金相對集中的實際，可考慮在縣域經濟比較發(fā)達的幾個縣市，創(chuàng)造條件成立幾家民營中小企業(yè)投資公司，實行專家理財和管理，廣泛吸收民間資金向投資公司投資，銀行也可以根據投資公司資本金多少，在有關擔保機構提供擔保的條件下，給予等額的長期貸款，還可對投資公司所投資的中小企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。四是加強對民間個人借貸的引導和規(guī)范，鼓勵初創(chuàng)期和成長期中小企業(yè)向親朋好友借資。在民間借貸比較活躍的地方，可探索成立民間融資信息中心，為民間借貸提供中介服務，解決民間借貸的信息不對稱和手續(xù)不規(guī)范問題，降低民間借貸的交易成本，保護民間借貸的合法利益。
注釋：
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第3篇：農村消費金融報告范文
關鍵詞：城市化；人口撫養(yǎng)比；房地產周期
Abstract：In addition to basic factors such as decreasing growth rates of loaning and fiscal decentralization，the rapid increase of urban families and demographic dividend caused by continuous drop in population feed rates can play an equally dominant role in the cyclic fluctuation of real estate. In detail，decrease in children feed rates may result in total population feed rates，thus prompting an increasing number of people reach the marital age; as consequence，compulsory demand on real estate will exert obviously greater influence on the short-term cycles of real estate than the growing number of urban families. Last but not least，local government's intervention on loaning and foreign capital volatility curbs the sound development of real estate.
Key Words：urbanization，population feed rates，real estate cycle
中圖分類號：F830文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2011）07-0025-06
近幾年，關于房地產的爭論熱潮中，城市化、人口紅利等因素對房地產業(yè)的影響屢被提及，但相關的實證研究并不多見。為揭示人口結構變化對房地產的實際影響途徑及強度，筆者在對人口結構變化特征進行簡要梳理的基礎上，結合信貸環(huán)境、地方政府行為、居民收入等因素，探討了人口結構對房地產業(yè)周期的影響，并據此提出了相關政策建議。
一、文獻回顧
有關人口與房地產需求關系最為著名的研究見于Mankiw和Weil（1988，1992），他們認為戰(zhàn)后嬰兒潮（1946―1964年）推動的人口規(guī)模和結構的變化，能夠顯著影響房地產價格。他們的預測顯示，隨著嬰兒潮一代逐步進入工作、婚育年齡，美國房地產價格會于1969―1989年進入上升通道，并于1989年達到頂點后，步入長達30年的價格下行期。
Mankiw和Weil的研究結論遭到一些學者的質疑，他們認為Mankiw等建立的房地產價格方程存在偏誤，從而結果并不準確。美國房地產市場的實際發(fā)展歷程表明，Mankiw等人關于房地產價格將于1989年達到高峰的預測符合實際，但他們對房地產價格將于1990―2007年持續(xù)下降的預測與事實并不相符。Robert（2006）指出，出現(xiàn)這種偏差的主要原因是，Mankiw和Weil的研究忽略了人口變化對利率的影響，而利率是影響房地產價格的重要決定因素之一。進而，Robert的研究表明，綜合考慮人口因素對房地產價格、利率的影響后，嬰兒潮以及隨之而來的人口結構的變化，對美國、日本房地產價格依然具有較強的預測能力。
我國自1998年停止住房實物分配、1999年啟動住房分配貨幣化改革以來，房地產行業(yè)經歷了改革開放后最長的上升周期。在有關本輪房地產景氣成因的爭論中，人口作為重要的驅動因素被廣泛提及。但與美國、日本等工業(yè)化國家不同，我國人口結構變遷不僅包括年齡結構的變化，還包括農村人口向城鎮(zhèn)轉移的城鄉(xiāng)結構變化。正如哈繼銘（2007）所言，人口因素對房地產市場的影響途徑有二：一是城市化進程促使越來越多的農村人口進入城市，產生大量的住房需求；二是早期的“嬰兒潮”推動當前勞動年齡人口持續(xù)增加，帶動了房地產市場的繁榮。趙君麗（2002）指出，建國以來我國已出現(xiàn)三次人口出生高峰，即整個二十世紀50年代、1963―1974年、二十世紀80年代后期①，其中后兩次出生高峰將推動婚育年齡人口分別于1988―1993年、1999―2004年和2013―2018年達到頂點，推動房地產市場進入相應的需求高峰。中房指數(shù)研究院2007年的調查結果也表明，25―35歲、35―45歲人群分別占購房者總數(shù)的50%、25%，是當前房地產市場的需求主體。張昭、陳兀梧（2009）對未來的預測則顯示，2012年后我國城市化驅動的農村人口的轉移速度將逐步放慢，25―45歲人口規(guī)模也已于2006―2007年達到頂峰，不過，其中25―35歲人口規(guī)模仍然會逐步增長。據此，他們認為2010年后25―35歲人群的首次購房需求會有所增加，屆時房地產市場會受益于第二波嬰兒潮的推動。
綜觀國內現(xiàn)有研究，有關人口與房地產周期關系的定性描述較多、定量研究較少，即使有，也僅限于對未來人口變化趨勢的簡單統(tǒng)計描述，沒有就這種變化趨勢對房地產市場的具體影響進行深入的計量檢驗和理論分析。針對這種不足，本文在對近年來我國人口結構變化特征進行簡要描述的基礎上，定量分析了人口結構變化對房地產周期的影響程度及方向。
二、人口結構變化對房地產市場的影響分析
我國二十世紀60年代后的兩次嬰兒潮對當前房地產需求的影響主要表現(xiàn)在三個方面：一是通過人口年齡結構變化直接影響住房剛性需求變化，如婚育年齡人口規(guī)模增加帶來的剛性需求；二是通過“人口紅利”為住房需求提供現(xiàn)實的經濟基礎，即隨著勞動年齡人口占比越來越高、撫養(yǎng)比下降，整個社會的儲蓄水平和購買力明顯提高；三是上述兩個因素與農村人口向城市的轉移相疊加，進一步放大了人口結構變化對房地產需求的促進效應。
（一）城市化率穩(wěn)步提高增加了住宅的潛在需求
1978年以來，我國用城鎮(zhèn)人口占比表示的城市化率穩(wěn)步提高，由1978年的17.92%持續(xù)升至2010年的49.68%，年均增速3.23%。但1996年后城市化速度持續(xù)放緩。隨著農村青壯年向城市逐步轉移，剩余農村人口由于教育程度、年齡原因，非農化的難度明顯加大，城市化渠道對房地產潛在需求的推動趨于減弱。但值得注意的是，2009年后我國城市化出現(xiàn)再度加速跡象，2009、2010年城市化速度分別為1.99%、6.63%。
（二）城鎮(zhèn)家庭小型化加大了對住宅的潛在需求
近年來城鎮(zhèn)家庭小型化趨勢明顯。1978年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均人口為4.47人，此后持續(xù)跌至2010年的2.88人。在家庭小型化、城市化的雙重推動下，1978―2010年我國城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增長了5.29倍，年均增速5.71%，對住宅的潛在需求大幅增加。
（三）人口撫養(yǎng)比下降帶來的人口紅利推動了有效需求上升
所謂“人口紅利”，主要是指人口撫養(yǎng)比②持續(xù)下降帶來的高生產率和高消費需求。在這一時期，由于勞動年齡人口占比較高，整個社會的儲蓄能力較強，居民購買資產實現(xiàn)保值、增值的意愿也較強，從而對房地產市場的推動較大。數(shù)據顯示，1964年以來我國一直處于人口紅利期，總人口撫養(yǎng)比由1964年的79.31%持續(xù)降至2009年的36.9%，當前被撫養(yǎng)人口比例僅是改革初期的一半左右。
分結構看，少兒撫養(yǎng)比由1964年的72.99%持續(xù)降至2009年的25.3%，是推動總撫養(yǎng)比降低的主要因素。這一方面說明我國人口的生產性和消費能力大幅提高，另一方面也意味著越來越多的少兒成長進入勞動力市場并達到婚育年齡，對住宅的剛性有效需求大幅增加。
三、人口紅利、城市化對房地產周期影響的計量檢驗
（一）變量選擇及說明
我國從1984年開始進行住房商品化試點，1987年才建立比較全面的房地產行業(yè)統(tǒng)計制度，1988年推行住房制度改革，放開房地產市場，自此房地產業(yè)才作為相對獨立的行業(yè)存在。因此，本文的考察期間為1987―2008年。
除人口結構變化會對房地產波動產生影響外，很多其他因素也會推動或抑制房地產業(yè)的發(fā)展。在檢驗人口與房地產波動的關系時，需要對此加以控制。因此，模型同時考察了表1中的相關指標，具體解釋如下：
1. 房地產合成增長率指數(shù)。由于我國房價統(tǒng)計還不完善，房價變動尚不能完全反映房地產周期變化特征。因此，我們借鑒王誠慶等人（2002）的研究，選取房屋施工面積增長率、房屋竣工面積增長率、房地產投資增長率、商品房價格年上漲率、房屋銷售額增長率和房地產業(yè)增加值增長率6個指標，計算得出房地產合成增長率指數(shù)③表示房地產周期性波動，在此基礎上采用三年移動平均法，以消除不規(guī)則波動的影響。
2. 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增速（URBAN）和人口撫養(yǎng)比（DRP）。這兩個指標是本文所要探討的核心解釋變量，其中，用城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增速衡量城市化、城鎮(zhèn)家庭小型化的綜合影響，用人口撫養(yǎng)比考察人口紅利的影響。
3. 貸款余額增速（LOAN）。通過前文的分析可知，每次房地產業(yè)的繁榮、衰退，都與銀根松緊情況緊密相連。由于房地產信貸的數(shù)據從1992年才開始統(tǒng)計，其間統(tǒng)計口徑也經歷了多次調整，因此無法獲取前后一致的時間序列?；诖耍覀儾捎每傮w信貸余額年度增長率反映銀根松緊程度④。
4. 地方政府的財政分權度（FD）及其對銀行信貸的干預（FD×LOAN）。歷次房地產市場波動中，地方政府都扮演了重要角色。當前的財政分權制度，是地方政府參與房地產業(yè)的重要動因。我國從上世紀80年代初開始實行中央與地方的財政分權（林毅夫、劉志強，2000），期間地方財政決算收入占全國財政決算收入的比重由1978年的84.5%降至2007年的45.9%，而地方財政決算支出占全國財政決算支出的比重則由1978年的52.6%升至2007年的77%（見圖1）。由于缺乏預算內的財力，為了發(fā)展經濟，地方政府往往通過稅外加費的方式集聚資金，土地出讓金、房地產相關的稅費便成為地方政府重要的體制外收入來源。據此，本文用財政分權度衡量地方政府的行為動因和結果，用財政分權度和貸款增速的交叉項（FD×LOAN），考察地方政府為了追求地方經濟發(fā)展和財政自主，對房地產信貸的干預與影響。
除了上述比較重要的變量外，借鑒張曉晶、孫濤（2006）的研究，本文還將城鎮(zhèn)居民可支配收入（INCOME）、人民幣實際有效匯率（REER）也作為控制變量加以考察。
（二）模型建立及估算結果
我們用HOUS代表房地產合成增長率指數(shù)的三年移動平均值，運用1987―2007年的數(shù)據，建立如下模型：
式中， 代表城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增速， 是人口撫養(yǎng)比，這兩個指標用來捕捉人口結構變化對房地產市場的影響。是表1中的一系列控制變量。針對各變量單位根檢驗結果表明，所有變量在1%的顯著性水平下都是一階單整的（見表2）。受指標時序長度的限制，本文主要采用E-G兩步法，估計長期協(xié)整方程和短期誤差修正方程。
建模過程中，首先估計了只包括控制變量的基準模型，用來反映銀根松緊、地方政府行為和居民收入等基本因素的影響；然后是加入人口撫養(yǎng)比的人口紅利模型，重點考察人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降的影響；最后是進一步加入城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增速的混合擴展模型。
對上述三個長期方程殘差的單位根檢驗表明，它們都在5%的顯著水平下平穩(wěn)（見表3），意味著變量間存在如三個方程所示的長期均衡關系。進一步，估計三個方程的誤差修正模型，用以考察它們之間的短期關系，對殘差的LM檢驗顯示，誤差修正模型的殘差不存在自相關問題，結果比較穩(wěn)?。ㄒ姳?）。
（三）計量結果分析
計量結果表明，信貸余額增速、地方財政分權等控制變量對房地產周期性長、短期波動的解釋力分別高達71.4%、60.7%，是影響房地產周期性波動的主導力量。
加入人口撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增速后，混合擴展模型能夠將基準模型的長、短期解釋力分別提高13.1和31.2個百分點，升至84.5%、91.9%。其中，人口紅利模型對基準模型短期解釋效力的提升尤為顯著，在基準模型中加入人口撫養(yǎng)比后，誤差修正模型調整后的R2大幅提高27個百分點至87.7%，說明少兒撫養(yǎng)比下降推動的總人口撫養(yǎng)比的降低，帶動了越來越多的人口進入婚育年齡，其對住房的剛性需求對房地產業(yè)短期波動的影響，遠大于城市化的作用。
根據最終的混合擴展模型，在控制了其他變量的影響以后，人口結構對房地產合成增長率指數(shù)的影響極為顯著。其中，城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的長、短期彈性系數(shù)顯著為正，分別為2.61和2.76，人口撫養(yǎng)比長、短期系數(shù)顯著為負，分別為-1.36和-2.05。這一發(fā)現(xiàn)有力地揭示，由城市化、家庭小型化綜合推動的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的快速增長，以及由人口撫養(yǎng)比下降所帶來的人口紅利，都在很大程度上推動了房地產業(yè)的繁榮。很多分析指出，城市化、人口紅利是推動房地產發(fā)展的重要因素，但一直沒有提供有說服力的計量檢驗，本文在這方面提供了有力的證明。
控制變量中，各因素的具體影響為：
貸款余額增速對房地產業(yè)的影響最為顯著。貸款余額增速長、短期彈性系數(shù)分別高達10.39和11.22，是所有變量中影響最大的因素，從另一個側面印證了我國房地產市場所具有的資金推動特征。
代表地方政府行為的財政分權度對房地產業(yè)的推動也較強，但地方政府對信貸活動的干預不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。代表地方政府行為的財政分權度對房地產業(yè)的推動非常顯著，長、短期系數(shù)分別為2.48和3.37，說明地方政府追求財政自主和經濟增長的動機，很大程度上推動了房地產業(yè)的發(fā)展。但是，也應當看到財政分權度與貸款增速交互項的系數(shù)顯著為負，長、短期系數(shù)分別達-14.45和-15.3。因此，地方政府對信貸活動的干預，不僅無益于房地產業(yè)的長期發(fā)展，即使在短期也對其發(fā)展顯著不利。
城鎮(zhèn)人均可支配收入對房地產業(yè)的影響相對較小。較其他因素而言，城鎮(zhèn)人均可支配收入對房地產業(yè)的推動相對較弱，長、短期彈性系數(shù)分別為0.79和1.05，意味著近年來住房需求具有一定的剛性特征，加上信貸資金的大量注入，造成收入對居民購房的制約力變弱。這也是近幾年房價一定程度上脫離居民承受能力、房價收入比居高不下的主要原因。據測算，當前我國城鎮(zhèn)居民戶均收入大約在4700美元左右，世界銀行的研究顯示，家庭收入處于4000―5999美元的國家，房價收入比平均值為5.4，最大、最小值分別為12.5和3.4。但國家發(fā)改委的數(shù)據顯示，2007年我國房價收入比為7.4，北京、上海則分別高達13.6和9.8，明顯高出同類國家的平均水平。
人民幣實際有效匯率與房地產波動呈反向變化關系。與張曉晶、孫濤（2006）的研究類似，人民幣實際有效匯率對房地產合成增長率指數(shù)的系數(shù)顯著為負，長、短期系數(shù)分別為-1.28、-1.53。這種反向變化主要由預期因素引起：當人民幣實際有效匯率較高時，其貶值預期相對較強，外資會流出房地產業(yè)，從而對其發(fā)展造成一定影響。如1994―1998年間，由于匯改推動實際有效匯率總體趨升，人民幣貶值預期較強，尤其是亞洲金融危機期間，導致大量資金流出房地產業(yè)。反之，當實際有效匯率較低時，人民幣升值預期較高，外資會流入房地產市場以獲得升值收益，如1998年以來（2006、2007年除外），人民幣實際有效匯率總體呈下降之勢，較強的升值預期吸引了大量外資進入房地產市場，一定程度上推動了房地產業(yè)的繁榮。
四、結論及政策建議
綜上所述，銀根松緊、地方財政分權等基本因素，依然是影響房地產周期性波動的主導力量。但城市化和城鎮(zhèn)家庭小型化推動的城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增長以及人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降帶來的人口紅利，也是房地產周期性波動的重要決定因素。其中，由少兒撫養(yǎng)比下降推動的人口總撫養(yǎng)比的降低，帶動了越來越多的人口進入婚育年齡，其對住房的剛性需求對房地產短期波動的影響，明顯大于城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增長所代表的城市化的影響。
然而，根據王德文、蔡的研究，隨著少兒撫養(yǎng)比降速逐步趨緩，以及老年撫養(yǎng)比的持續(xù)上升，2015年左右我國人口撫養(yǎng)比將由降轉升，結束長達52年（1964―2015年）的人口紅利期，屆時人口將由推動因素變?yōu)橹萍s因素，會對房地產業(yè)造成較大的負面沖擊。與此同時，張昭、陳兀梧的研究（2009）則表明，我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)在2012年達到周期性高點后，將進入漫長的持續(xù)下降期。因此，不遠的未來，人口因素對房地產的推動作用將逐步趨于減弱。
此外，還應當看到地方政府對銀行信貸的干預、外資的頻繁出入，都對房地產的平穩(wěn)發(fā)展顯著不利。為確保房地產業(yè)的長期穩(wěn)定，維護經濟安全、金融穩(wěn)定，需要做到以下幾點：
（一）根據人口變化適時調整房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對土地規(guī)模、商品房供給結構實施動態(tài)調控
最近一輪的“人口紅利”還有5年左右的釋放期，城市化推動的城鎮(zhèn)人口的增加也將在未來2―3年內顯著放緩。屆時，隨著城鎮(zhèn)人口增速的減緩，婚育年齡人口的下降、老年人口的增多，人口因素對房地產業(yè)的影響將由當前的剛性需求為主轉為改善性需求為主，總體需求量預計會有所下降。據此，建議加強人口因素對房地產業(yè)影響的監(jiān)測預警，及時向房地產企業(yè)和公眾相關信息，便于房地產企業(yè)、公眾對人口因素做出合理預期。其次，由于房地產建設周期相對較長，政府也要根據人口監(jiān)測結果，前瞻性地調整土地供應規(guī)模、商品房供給結構，預防人口紅利拐點過后，土地、商品房資源的浪費。
（二）完善房地產金融體系，建立多元化的融資渠道
銀根松緊變化是歷次房地產市場波動的重要原因，說明整個房地產業(yè)對銀行信貸依賴較強。這種依賴會對金融體系產生顯著不良后果：不僅居民購房主要通過銀行融資，房地產企業(yè)對銀行資金的依賴也很強，導致房地產信貸風險過度集中于銀行體系。即使從銀行體系內部看，目前我國參與房地產金融的機構主要是商業(yè)銀行和住房公積金中心，住房儲蓄銀行和住房合作社數(shù)量少，而且是地方性的，作用十分有限。因此，必須盡快建立多元化的房地產企業(yè)融資機制：一是發(fā)展房地產產業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。
（三）進一步規(guī)范地方政府行為，促使其逐步轉變?yōu)槭袌鲆?guī)則維護者、監(jiān)督人
地方政府參與房地產業(yè)發(fā)展本無可厚非，但其既是受益者又是監(jiān)管者的地位，加上為了追求政績所固有的短期行為，不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。這就要求改變原有的管理模式，將土地收入、房地產相關稅費的征收主體與監(jiān)管主體適度分離，以避免“地方擴張―中央調控”循環(huán)造成的不必要的政策性波動。
（四）有效監(jiān)控外資出入房地產業(yè)，抑制外資過度投機行為
2005年匯改以來，我國匯率不再像以往一樣相對固定，而是呈現(xiàn)出典型的雙向波動特征，可能會造成外資頻繁出入房地產業(yè)，加大房地產業(yè)自身的波動。因此，仍有必要通過資本管制手段，抑制外資進入房地產業(yè)進行投機。國際經驗顯示，在國際貨幣基金組織187個成員國中，有137個國家對外資投資房地產進行管制。因此，可以根據資本項目管理原則，對外資進入房地產的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行監(jiān)測。同時，加大房地產項下違法、違規(guī)資金的查處力度，抑制投機行為。
注：
①與趙君麗的研究有所不同，張昭、陳兀梧（2009）認為最近兩次的嬰兒潮分別出現(xiàn)于1962―1975年和1981―1997年，不過他們對婚育年齡人口高峰的預測相對一致。
②人口撫養(yǎng)比是被撫養(yǎng)年齡人口（0―14歲及65歲以上）與勞動年齡人口（14―65歲）之比。
③在王誠慶等人的研究中，權重的確定主要根據已有經驗研究并結合各指標相對重要程度來確定，房地產合成增長率指數(shù)=房屋施工面積增長率×0.1+房屋竣工面積增長率×0.1+房地產投資增長率×0.2+商品房價格上漲率×0.1+商品房銷售額增長率×0.4+房地產業(yè)增加值增長率×0.1。
④受房地產資金來源隱蔽性較強、現(xiàn)有統(tǒng)計手段有限的影響，當前關于房地產信貸的統(tǒng)計還不完善。據中國人民銀行《2004年中國房地產金融報告》，房地產企業(yè)資金來源除銀行信貸外，自籌資金中還有70%來自銀行貸款，定金及預收款有30%來自銀行貸款。從很大程度上講，用總體信貸余額增速更能反映房地產行業(yè)的外部融資環(huán)境。
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