物業(yè)管理的基本制度精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關鍵詞：物業(yè)管理；成本費用；控制優(yōu)化

隨著經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，在一定程度上提升了人們的生活質(zhì)量，服務行業(yè)逐漸受到重視，物業(yè)管理的質(zhì)量等更加受到人們的關注，在這種情況下怎樣更好的提升物業(yè)管理質(zhì)量基礎上實現(xiàn)成本的控制，成為當下物業(yè)管理的重要問題。物業(yè)管理的成本控制怎樣實現(xiàn)自身不增長的基礎上為業(yè)主減輕負擔，還能促進物業(yè)管理的發(fā)展與進步。本身物業(yè)行業(yè)屬于服務鏈接中的一部分，怎樣在市場競爭逐漸激烈的基礎上更好的提升物業(yè)管理成本費用控制，增強物業(yè)管理的市場競爭力，文章對此進行總結，能夠為物業(yè)管理的進步做出貢獻。

一、物業(yè)管理成本費用控制發(fā)展問題

物業(yè)管理是提升城市管理于控制的基礎，同時也是城市化建設中的重要因素，良好的物業(yè)管理能力很好的提升人們的生活質(zhì)量，同時充分激發(fā)出城市服務職能的發(fā)揮，但是在物業(yè)管理成本費用的控制于創(chuàng)新等方面還存在很多的問題，需要進行完善，作者根據(jù)對上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司的調(diào)查總結出以下幾方面：

首先是在人工成本方面的問題，在物業(yè)管理過程中人工成本費用是其中最大的支出，基本占有物業(yè)成本費用管理的70%左右，其中不僅需要包含基本的管理人員，同時清潔工、安保人員以及各種維修人員等更是必須人員，根據(jù)不同行業(yè)的物業(yè)管理，需要的工作人員等在種類上以及結構上還存在很多的不同，除以上人員之外，還需要很多其他的工作人員，這樣下來需要消耗大量的人員成本費用[1]。根據(jù)相關的物業(yè)管理規(guī)定，不同人員的薪資報酬等存在一定的差異，但是根據(jù)管理規(guī)章制度的規(guī)定與要求，在確定人員種類之后，進行嚴格的人事編訂，制定合理的人員配置，保證員工能夠在服務的基礎上獲得相應的薪資報酬。但是在實際管理中，人員冗余、薪資不合理、工作積極性不高等存在很多的問題，需要進行完善，只有更好的提升關于人事編制等相關制度才能更好的提升物業(yè)費用成本控制。

其次在基本的設備成本以及管理成本上存在一定的誤區(qū)。除人員成本之外，占有比重最大的便是物業(yè)管理中的設備成本管理，這也是上下浮動比較大的方面，不管在成本管理上還是使用價值等方面都是變化最明顯，影響最顯著的區(qū)域。在物業(yè)管理中設備管理主要包含基本的設備運行以及維護等成本，這些成本是加強物業(yè)管理以及成本控制的重要基礎，在進行物業(yè)管理過程中不僅需要提升物業(yè)人員的成本管理，同時還需要對相關的設備成本等進行嚴格管理，這樣才能更好的保證物業(yè)管理成本控制的提升[2]。本身物業(yè)管理中的成本控制就需要從全方面開始著手，在重視設備購進成本的基礎上還需要提升對相關維修與養(yǎng)護等費用成本的管理，及時對各種設備等進行養(yǎng)護，保證設備正常運行的基礎上之間延伸使用壽命，保證物業(yè)企業(yè)減少設備更換的成本消耗。當然在實際設備管理期間，很多物業(yè)公司，在進行管理過程中，并沒有真正實現(xiàn)科學維修于養(yǎng)護，應該每月數(shù)次的檢查與維修等執(zhí)行的并不是很理想，不能真正做到及時修、認真修，導致成本費用控制不夠理想。

最后是在公共辦公成本方面表現(xiàn)不夠優(yōu)化，物業(yè)成本費用控制中還包含很多的公共辦公成本費用，這種公共辦公成本費用主要是大多數(shù)物業(yè)公司在進行物業(yè)成本管理期間，基本都會采用采購的形式，將很多部門的各種辦公成本進行自行購進，合理優(yōu)化與配制，在逐漸發(fā)展期間改變成統(tǒng)一領導部門進行統(tǒng)一在采購，在管理上以及布置上等都實現(xiàn)統(tǒng)一的科學管理，這樣的管理方式能夠很好的減少資源浪費等現(xiàn)象的發(fā)生，同時還能實現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)管理制度的優(yōu)化與創(chuàng)新，在建立更加科學合理的獎懲指數(shù)，提高對員工的行為作風以及工作方式等進行約束，提高員工的資源節(jié)約意識，杜絕出現(xiàn)任何資源浪費等現(xiàn)象的發(fā)生。但是在實際的管理中因為傳統(tǒng)管理模式下的很多方式還沒有得到及時的改善，導致在實際管理上出現(xiàn)更多的問題，需要針對不同的問題展開不同的優(yōu)化，從基礎上實現(xiàn)物業(yè)管理成本費用的控制。

二、物業(yè)管理成本費用控制優(yōu)化措施

物業(yè)成本費用控制管理的優(yōu)化，是提升物業(yè)發(fā)展與進步的關鍵，同時也是保證物業(yè)成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據(jù)在實際物業(yè)成本費用控制問題為根據(jù)，從以下方面進行逐項優(yōu)化：

（一）擴大經(jīng)營規(guī)模

在進行物業(yè)管理過程中，很多物業(yè)公司等在屬性上以及形式上都屬于中小型企業(yè)，這種中小型物業(yè)公司在很多方面爭力等比較低下，同時管理模式等也不夠全面，很多方面都需要加強。在市場競爭如此激烈的基礎上只有不斷提升自身的經(jīng)營規(guī)模以及競爭力，才能更好的保證自身的穩(wěn)定發(fā)展與進步。在進行經(jīng)營規(guī)模擴大的基礎上，首先需要注意的是一定要與自身經(jīng)營發(fā)展實際情況相結合，堅持以低成本擴營的方式展開，擴大經(jīng)營模式的基礎上保證成本能夠合理規(guī)劃與應用。加強于城市發(fā)展以及管理之間的聯(lián)系，積極實現(xiàn)低成本經(jīng)營，改善與優(yōu)化經(jīng)營模式，逐漸向多元化經(jīng)營模式上過渡。很多物業(yè)企業(yè)在管理上都開始向?qū)I(yè)化、經(jīng)營性等方向轉(zhuǎn)變，特別是從小區(qū)住戶的物業(yè)管理形式逐漸向政府性方式靠攏，提升物業(yè)管理水平的基礎上很好的拓展了物業(yè)管理的范圍。再者在實現(xiàn)物業(yè)管理本身服務的基礎上積極向新興行業(yè)方向靠攏，提高自身物業(yè)管理的手段以及信息化能力，加大信息化技術在企業(yè)中的應用，推動社會信息化的同時還能很好的加強社區(qū)管理或是物業(yè)管理手段于質(zhì)量[3]。積極拓展物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務領域的能力，為物業(yè)管理行業(yè)提供更加多樣的發(fā)展商機。最后是在物業(yè)自身管理專業(yè)的領域上，提升專業(yè)領域的專業(yè)職能，根據(jù)合理拓展經(jīng)營規(guī)模的基礎上合理降低與規(guī)劃成本利用。

例如：上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司將物業(yè)管理中各種簡單傳統(tǒng)的設備以及維修方式等進行了積極創(chuàng)新，加強了信息化技術水平，其中在提升技能的基礎上逐漸拓展了管理于控制的范圍，為企業(yè)的發(fā)展與進步奠定了堅實的基礎。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營模式

傳統(tǒng)物業(yè)管理中的經(jīng)營模式已經(jīng)不能很好的適應當下企業(yè)的發(fā)展與需要，在此基礎上為了更好的提升物業(yè)管理在市場發(fā)展中的競爭力，逐漸開始創(chuàng)新經(jīng)營模式，采取多元化的形式提升物業(yè)管理成本費用的控制能力，充分利用自身在發(fā)展上的優(yōu)勢，作為發(fā)展的基礎，積極參與到與物業(yè)管理等相關的行業(yè)或是業(yè)務中，增加企業(yè)的經(jīng)營收益，為企業(yè)的發(fā)展拓寬經(jīng)營渠道，為物業(yè)企業(yè)管理創(chuàng)造更多的商業(yè)價值。

（三）建立完善的管理制度

完善的管理制度是物業(yè)管理的重要保障，根據(jù)物業(yè)企業(yè)的基本發(fā)展需要以及方向，建立完善的成本責任制度，積極投入成本對信息化技術形式進行引進，同時提升各種電子防范以及景觀綠化等方面的業(yè)務，同時制定嚴格的績效管理，利用績效管理的形式提升工作人員的工作積極性，更好的提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量。

三、結束語

綜上所述，物業(yè)管理是我國非常重要的一項服務行業(yè)，同時其中的成本控制是保證物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要基礎，利用擴大經(jīng)營規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營模式、建立完善的管理制度等，進一步的完善與加強物業(yè)企業(yè)管理成本費用控制。

參考文獻：

[1]陳建.淺談物業(yè)行業(yè)人力資源管理的成本控制問題[J].人力資源管理，2016，04：53-54.

[2]吳國梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014，04：169-170.

第2篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關鍵詞] 和諧社會 高校 物業(yè)管理

早在中國古代，偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會”的美好理想――“致中和，天地位焉，萬物育焉”。隨著社會的發(fā)展，和諧理念引入國家治理、社會關系協(xié)調(diào)領域中，“社會和諧是中國特色社會主義的本質(zhì)屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。”新和諧觀的提出對于高校社會后勤化的不斷深入，更新觀念，轉(zhuǎn)變工作作風，具有現(xiàn)實指導意義。而高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興任務，應從自身出發(fā)，建立和諧的高校物業(yè)管理體制。

1 高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本要求

1.1 環(huán)境衛(wèi)生。保潔服務是物業(yè)管理的最基本服務。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學生對學習和生活環(huán)境的基本要求，也是學校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此，學校對環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠高于其他物業(yè)服務對象對環(huán)境的要求。為高校服務的物業(yè)公司要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標，要引入相關質(zhì)量標準，嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化實施。

1.2 樓宇管理。校園內(nèi)人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜給高校物業(yè)的安全管理帶來難度，加之學生防范意識不足等原因，導致校園內(nèi)極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的理念，將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重。同時，高校是知識分子的集中地，學生公寓物業(yè)管理要突出文化氛圍和藝術品味。公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響學校的穩(wěn)定和校園精神文明建設。物業(yè)管理應根據(jù)校區(qū)學生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，在日常的服務之中實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學化，使之真正實現(xiàn)管理育人、服務育人、環(huán)境育人的功能，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的育人成才環(huán)境。

1.3 公共設施設備的維修和維護。校園的公共設施設備是教學工作的基本保障。公共設施設備的維修維護要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，保障公共設施設備隨時處于良好狀態(tài)。

1.4 能源的節(jié)約管理。學校是一個龐大的系統(tǒng)工程。任何一點疏忽都會對國家造成巨大的損失――浪費國家資源、影響社會發(fā)展。高校物業(yè)管理應充分體現(xiàn)其管理效益，讓學校后勤部門省心、省力的同時，節(jié)省開支。為此，要求對物業(yè)管理人員應做到：認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣情況控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修；認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設備設施安全。認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，做到及時開啟和及時關閉，做好有關記錄。

2 高校物業(yè)管理發(fā)展的對策

高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)管理。它不僅為學校房產(chǎn)物業(yè)提供管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開放的工作、學習和生活的環(huán)境。鑒于當前高校對物業(yè)管理的新要求，提高物業(yè)管理水平迫在眉睫。

2.1 引入競爭機制，促進發(fā)展

目前高校物業(yè)管理的水平和專業(yè)物業(yè)公司的水平存在較大差別，他們占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。但競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。因此，為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學校后勤部門應積極吸納社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學校物業(yè)管理中來。通過競爭提高學校后勤物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量，使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學化的道路上發(fā)展。

2.2 樹立品牌意識，強化質(zhì)量管理

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)與社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學化，通過規(guī)范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務，不斷提升服務質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。高校后勤物業(yè)也有不同于社會其它類型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務的功能與學校教書育人的功能實現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。不管怎樣，專業(yè)化、規(guī)范化和科學化的運作仍是構成物業(yè)企業(yè)核心競爭力的關鍵性因素。在構建和完善高校后勤物業(yè)管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業(yè)為主的企業(yè)核心競爭力，這是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源?；谶@些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始在怎樣推進專業(yè)化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會物業(yè)管理品牌高水準管理的差距，不斷積累與高水準物業(yè)管理抗衡的資本。

2.3 多種形式培養(yǎng)人才，提高隊伍素質(zhì)

完善的高校物業(yè)管理，取決于訓練有素的物業(yè)管理人才，首先要有良好的思想素質(zhì)，肯于奉獻的精神，而且要掌握現(xiàn)代管理科學技術，并善于運用實踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關鍵，在于提高物業(yè)管理人才的素質(zhì)，一是要利用多種渠道、多種形式培養(yǎng)一支思想好、技術硬、進取心強、勇于開拓、有敬業(yè)精神的物業(yè)管理骨干隊伍；二是要利用高校的優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來；三是引進競爭機制，加強考核，優(yōu)勝劣汰，建立一支動態(tài)、穩(wěn)定的高素質(zhì)物業(yè)管理隊伍。同時，高校物業(yè)管理屬于勞動密集型服務行業(yè)，企業(yè)中的80%員工是操作層面的員工。他們擔負了物業(yè)管理服務中80%以上的工作量，保潔、綠化、維修等崗位，每天直接面對師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量。所以要重視操作層員工的崗位培訓，把實際操作的經(jīng)驗、程序變成理論文字傳輸給員工，有針對性地開展各種專業(yè)培訓。用良好的服務，為師生創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、學習環(huán)境。

2.4 建立健全制度，加強規(guī)范管理

制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現(xiàn)。學校物業(yè)管理公司首先應從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。

總之，隨著高校的快速發(fā)展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。在社會物業(yè)市場中，它具有強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，相信其在激烈的市場競爭中，必將獲得長足發(fā)展，發(fā)揮巨大的社會作用。

參考文獻：

[1] 劉勇.如何加強高校物業(yè)管理的研究[J].市場論壇，2009, (6): 78-79.

第3篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關鍵詞 政府采購 物業(yè)管理 服務

政府采購制度以公開招標為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此，被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國頒布了《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）中指出：“政府采購，是指各級國家機關、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。”其中服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業(yè)管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。筆者僅就政府采購物業(yè)管理服務的相關問題作以下探討。

一、政府采購物業(yè)管理服務的必要性

（一）為了進一步深化政府采購制度改革，加快服務類政府采購發(fā)展，促進轉(zhuǎn)變政府職能和提高行政效能

根據(jù)《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》（〔2013〕96號）的工作要求積極推廣政府采購物業(yè)服務，這不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，還涉及政府如何在其行政實踐中引導物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計結果來看，采購單位以機關單位、公共場所、大學院校等為主，采購年度從1年到3年不等，采購內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務、保安、保潔、綠化等為主。

（二）物業(yè)管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

（1）常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業(yè)公司最基本的服務項目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設備設施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。

（2）有償特約。是指物業(yè)服務企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個別需要，受其委托而提供的服務。物業(yè)服務企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設立服務項目，并將服務的內(nèi)容和服務質(zhì)量、收費標準公布，供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質(zhì)是一種委托服務，如會議接待、會議室布置等。

（3）市場經(jīng)營。這是一種具有多種經(jīng)營職能的服務方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務相結合的、面向市場的經(jīng)營項目。服務收費以市場而定，具有營利性特點。

（4）無償便民。在物業(yè)服務中，為了溝通和融洽物業(yè)服務者與業(yè)主及使用人之間的關系，提高社會效益和長期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應提供無償性的便民服務，包括在值班室設置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。

（5）公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務，是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、網(wǎng)絡公司等具有提供公眾服務性質(zhì)的一些公司委托，其收取水、電等相關費用。

從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務。

二、政府采購物業(yè)服務的運作應采用標準化方式

按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務公司的選擇上，政府采購應采取招投標方式。既可公開招標，也可邀請招標，原則上所選取的物業(yè)服務企業(yè)，應該是具有一定資質(zhì)（應為二級以上）且有優(yōu)良業(yè)績、財務狀況良好的企業(yè)。

在對物業(yè)公司的管理上，對其物業(yè)管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同，應將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務標準、物業(yè)服務收費及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務內(nèi)容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質(zhì)審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據(jù)合同履行情況，對物業(yè)服務質(zhì)量、服務成果進行評價。在資金支付上，結合合同完成情況和評估結果，實行國庫集中支付，評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據(jù)和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。

三、政府采購物業(yè)管理服務的內(nèi)容選擇適度標準化

（一）全面購進“常規(guī)性公共服務”

全面購進物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時在政府購進服務后，可促使政府抓住契機，推進機關后勤服務機構改革。

（二）根據(jù)需要區(qū)別購買物業(yè)企業(yè)特約及市場經(jīng)營

物業(yè)企業(yè)的特約服務及市場經(jīng)營服務，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務項目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購買其提供的此類服務，具體著重為以下幾個方面：

（1）會議服務。行政中心內(nèi)有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護和會議（開會時的使用）管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設備實施和相關場地，會議室應該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務范圍，由物業(yè)公司進行日常養(yǎng)護和管理。

（2）機關餐飲服務。對于職工食堂，采取購買服務的方式，按一定的標準、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進行經(jīng)營管理。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門無雇傭關系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營管理，徹底將餐飲服務推向市場，由企業(yè)經(jīng)營。

（三）有選擇性地購買公眾性代辦

物業(yè)公司的服務內(nèi)容中有公眾性代辦服務，所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關代辦報刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用，由物業(yè)公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量，并經(jīng)政府相關部門同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費用結算通過國庫直接支付實現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費。

第4篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、我縣物業(yè)服務企業(yè)13家，其中三級資質(zhì)6家，三級暫定資質(zhì)7家；共管理建成的小區(qū)16個，面積約150萬平方米，實施前期物業(yè)管理的小區(qū)17個，管理面積約160萬平方米。通過物業(yè)資質(zhì)核查，結合物業(yè)企業(yè)基本情況、各物業(yè)小區(qū)的基本情況、物業(yè)專項維修資金明細和物業(yè)承接查驗等備案資料，完善各企業(yè)、各小區(qū)的相關信息，有利于物業(yè)行業(yè)管理監(jiān)督和指導；同時更新企業(yè)信用檔案，對于不良記錄和投訴較多的企業(yè)，給予相應處理，并與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督檢查掛鉤。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為；對新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理招投標制度，和縣招投標服務中心配合，認真做好新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作；要求開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》，實施前期物業(yè)管理。做好中標企業(yè)合同的審查、鑒證、備案工作，及時歸檔以及做好新建開發(fā)項目承接查驗指導工作。

三、加強直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬平方米，2012年上半年核查備案的營業(yè)用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉儲合同16份，年租金46100元，合計年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對直管公房房屋狀況進行清查，做好維修計劃、預算、審核工作和維修工程驗收。

四、落實蒙房字[2011]72號關于縣2011年第三季度物業(yè)服務企業(yè)檢查情況的通報》，對實行物業(yè)管理的小區(qū)，要求落實物業(yè)企業(yè)自查制度，物業(yè)企業(yè)每月按時把自查情況報送業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和房產(chǎn)局，并按要求進行整改；定期進行物業(yè)企業(yè)級所管理物業(yè)項目的監(jiān)督檢查，在檢查中分數(shù)在60分以下的物業(yè)企業(yè)進入警示名冊，通過整改進行驗收，經(jīng)驗收合格，方可解除警示。定期召開物業(yè)企業(yè)負責人會議，通報物業(yè)服務的基本情況；學習各項法律法規(guī)制度，傳達有關會議精神。

五、加強物業(yè)專項維修資金使用程序的監(jiān)管，建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)；全縣歸集住宅專項維修資金約100萬元以上；并對各物業(yè)小區(qū)申報的維修情況，及時現(xiàn)場勘查，編制預算、決算、檢查施工、進行驗收，解決小區(qū)內(nèi)業(yè)主公共部位的損毀等安全隱患。

六、指導成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，每個達到條件的小區(qū)指導成立業(yè)主委員會，已成立業(yè)主委員會的小區(qū)6個，由業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)督履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作。對到期的前期物業(yè)合同，要求及時續(xù)期或按規(guī)定重新選聘物業(yè)公司的，督促物業(yè)管理企業(yè)落實物業(yè)服務合同。

七、及時、快捷、有效回復案件，對全縣物業(yè)企業(yè)進行整改，檢查。

八、認真做好小區(qū)物業(yè)管理和安全生產(chǎn)工作，簽定安全生產(chǎn)目標責任書，對各物業(yè)小區(qū)進行物業(yè)管理及安全生產(chǎn)檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問題和安全生產(chǎn)隱患，及時下發(fā)整改通報，限期整改，使小區(qū)物業(yè)管理工作和安全生產(chǎn)工作得到了很大的改觀；并配合計生辦做好物業(yè)小區(qū)的計劃生育工作。

認真落實局安排的各項工作；堅持局機關工作例會制度；落實機關效能；加強團結，積極配合相關股室的工作。

下一步工作打算：

一、加強物業(yè)管理的隊伍的建設，繼續(xù)加強對物業(yè)管理人員和從業(yè)人員的物業(yè)法律法規(guī)及相關知識培訓，培養(yǎng)一批擁有豐富經(jīng)驗和注重品牌特色的優(yōu)秀服務企業(yè)，培養(yǎng)一批有理想、重誠信的優(yōu)秀物業(yè)管理經(jīng)理人，不斷增加高質(zhì)量的服務供給，提高業(yè)主滿意度；加強物業(yè)企業(yè)競爭意識，加強前期物業(yè)管理招投標制度，嚴格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入；督促物業(yè)企業(yè)提高工作效率，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的工作落實及時到位，全面提升全縣物業(yè)服務質(zhì)量。

二、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，加強物業(yè)專項維修資金使用程序的監(jiān)管。清理原開發(fā)企業(yè)代收維修資金，加大收取專項維修資金的監(jiān)管力度，完善專項維修資金的歸集、管理、使用制度；

三、完善物業(yè)管理相關制度；清理整頓全縣的物業(yè)管理行業(yè)市場，拓寬物業(yè)服務領域；大力提倡業(yè)主委員會的成立，爭取社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用；出臺《縣物業(yè)管理暫行辦法》及配套相關制度、示范文本，建立物業(yè)管理聯(lián)系會議制度。做好新建開發(fā)項目綜合查驗和承接查驗的指導工作，督促開發(fā)建設單位履行前期物業(yè)管理義務。

四、做好直管公房全面核查工作，對公房及公共走道、公共樓梯等建檔申請登記。同時建立直管公房電子檔案；加強直管公房合同監(jiān)管，加強直管公房安全、維修的監(jiān)管。

五、做好物業(yè)項目服務標準等級劃分；和物價部門配合，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范及等級指導性標準。

第5篇：物業(yè)管理的基本制度范文

大家下午好！

今天開發(fā)區(qū)管委會在這里召開全區(qū)物業(yè)管理工作大會，這既是加強社區(qū)物業(yè)管理，推動社區(qū)管理和物業(yè)管理一體化建設，構建和諧社會的迫切需要，更是全區(qū)學習實踐科學發(fā)展觀，關注民生、服務民生的重大舉措。我們相信，通過召開這次會議，必將對促進開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作上新臺階具有深遠的影響。根據(jù)會議安排，下面我代表新開鎮(zhèn)發(fā)言如下：

新開鎮(zhèn)作為開發(fā)區(qū)中心鎮(zhèn)，近年來積極圍繞全區(qū)的開發(fā)建設需要，經(jīng)歷了大拆遷、大建設、大安置的艱苦歷程，全鎮(zhèn)現(xiàn)有低價位安置小區(qū)10個、農(nóng)民集居區(qū)2個、中高檔商品房小區(qū)3個，其中：有前期物業(yè)管理的小區(qū)4個、實行社區(qū)臨時性物業(yè)管理的小區(qū)11個；已建立業(yè)主委員會的小區(qū)4個。近年來，我鎮(zhèn)的社區(qū)物業(yè)管理工作在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下，在上級職能部門指導監(jiān)督和社區(qū)、物業(yè)工作者的不懈努力下，全鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理工作能從關注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環(huán)境和生活質(zhì)量的高度，來認真開展物業(yè)管理工作，做到前期物業(yè)管理必有、“三?！保ū崱⒈＞G、保安）臨時物業(yè)管理不脫節(jié)，基本保證了社區(qū)物業(yè)管理工作的開展。但由于我鎮(zhèn)大部分小區(qū)以拆遷戶為主，物業(yè)管理費收取困難、小區(qū)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督、自我約束的意識不強，現(xiàn)在基本上呈現(xiàn)出物業(yè)公司完成前期物業(yè)管理合同后基本上都終止服務，只能有社區(qū)組織臨時物業(yè)管理。所以，今天的會議開的很及時，我鎮(zhèn)必將以這次會議為契機，認真貫徹《物業(yè)管理條例》、市政府《關于進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》和《關于加強開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見(試行)》精神，具體做到：

一、理順體制，健全網(wǎng)絡。鎮(zhèn)設立物業(yè)管理所，在上級主管部門的指導下，具體負責全鎮(zhèn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理過程中的具體問題。鎮(zhèn)物業(yè)管理所，明確分管領導1名，配備3名專職人員，同時組建好鎮(zhèn)專業(yè)工程維護隊伍、社區(qū)的“保潔、保綠、保安”三支隊伍，落實專項工作經(jīng)費。各社區(qū)建立以社區(qū)干部為主的物業(yè)管理站，具體做好物業(yè)管理的日常工作。

二、明確目標，規(guī)范管理。2010年將作為我鎮(zhèn)物業(yè)管理的規(guī)范年，主要目標是：一是加大物業(yè)管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，廣泛宣傳物業(yè)管理的重要性，大力營造支持物管、強化物管的社會輿論氛圍，強化廣大群眾的物管意識，夯實物管基礎；二是物業(yè)管理工作不斷線，無論是物業(yè)公司管理，還是社區(qū)物管站管理，均“以服務業(yè)主為天職、業(yè)主滿意為追求”來做好各項物管工作；三是全面組建小區(qū)業(yè)主委員會，力爭在兩年內(nèi)實現(xiàn)組建率100%，并能依法履行職責，有效開展活動；四是建立完善物業(yè)管理工作的各類臺帳資料。

三、建章立制，加強考核。建立健全鎮(zhèn)物管所、社區(qū)物管站和物管作業(yè)隊伍的各類崗位職責、管理制度、服務承諾和考核評比辦法等，實行三級檢查考核機制，即：鎮(zhèn)接受開發(fā)區(qū)的每月檢查考核，鎮(zhèn)對社區(qū)的每月檢查考核和社區(qū)對物業(yè)公司或物業(yè)隊伍的檢查考核，并將考核結果與物業(yè)管理補貼費的使用掛鉤，與發(fā)放工作人員的補貼掛鉤，與社區(qū)年度目標考核、評先獎優(yōu)掛鉤。加強對物業(yè)公司的監(jiān)督考核，及時向上級主管部門上報考核結果。

第6篇：物業(yè)管理的基本制度范文

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談談物業(yè)管理市場結構調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場容量小,供給關系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

現(xiàn)實中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務質(zhì)量,降低了服務標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類型,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經(jīng)驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設和12家管理單位管理的小區(qū)實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務質(zhì)量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業(yè)主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設機構,擴大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

(二)市場調(diào)整

一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權的開發(fā)商認識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。嚴格說,開發(fā)商如果沒有相應的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項目和能力的話,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時,這個傭金實際上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部,實質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費用,使管理費該用的用不到位,物業(yè)管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認識到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯,但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認識的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應明白的就是規(guī)模、成本和效益的關系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時候,要看到市場經(jīng)濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個充分的心理準備,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機構達700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構,人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。

時下,有一種認識認為,物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時,又在傳統(tǒng)計劃體制影響下,堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內(nèi)容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標準。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出

去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。

(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場

目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務,能滿足專業(yè)公司的基本運作,再根據(jù)其經(jīng)驗特長,向社會承擔相關業(yè)務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標準化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應該是明顯的。

(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場

在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關部門去經(jīng)營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理,可現(xiàn)實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營,如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。

(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場

物業(yè)管理能不能參與高科技領域,能不能進入城市管理的市政領域,答案應該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領域則早已有了成功的償試。

當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務都通過專業(yè)分包,把管理責任轉(zhuǎn)移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大;而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構成的。

三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結構調(diào)整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應市場經(jīng)濟的要求,經(jīng)營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,技術創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營或上級補貼經(jīng)營普遍,甚至沒有經(jīng)濟上的獨立自和決策權,較嚴重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行,其主要途徑有以下3個方面:

(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結構,明確各股東的責任、權利和義務,弱化上級對下級公司的指揮和支配權,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。

第7篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、準確的定位是創(chuàng)立品牌的前提

企業(yè)物業(yè)服務在本質(zhì)上不同于市場化的物業(yè)管理企業(yè)，雖然它也具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化的特點，其基本業(yè)務是對物業(yè)進行日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作，使其房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等都處于良好的工作狀態(tài)，但它的服務對象具有特指性，均為本企業(yè)的員工及家屬，所以社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理與服務中就具有特殊性，不僅要發(fā)揮它的社會性、市場性，還要考慮到員工及家屬的切身利益。要做好社區(qū)物業(yè)管理及服務業(yè)務，打造具有特色的服務品牌，可以從以下方面考慮。

1．具有良好的硬件設施。精品物業(yè)的質(zhì)量和影響力有助于物管企業(yè)品牌效應的產(chǎn)生，物管企業(yè)可以借助精品物業(yè)的影響力和知名度推動自身的品牌知名度，從而產(chǎn)生“推波助瀾”的作用。一個好的物業(yè)首先應具備達到標準的硬件設施，即主體建筑、附屬設備、配套設施以及道路、交通等，在此基礎上才能談得上從事完善、專業(yè)的物業(yè)管理。

2．管理服務者與服務對象具有確定性。要管理服務者為本企業(yè)員工，他們對企業(yè)有著深厚的感情，對企業(yè)的基本狀況比較了解，管理與服務者本人也是被服務的對象。要服務對象具有確定性，均為本企業(yè)員工、家屬。所以，要求管理與服務人員不僅要做好物業(yè)管理，更要注重做好對小區(qū)內(nèi)人員的服務，了解人員狀況、進行分類管理。針對小區(qū)內(nèi)的孤寡老人、傷殘居民及行動不便人員、子女因為工作而長年在外的獨巢老人、父母長期在外工作的留守兒童，都要制定服務計劃，以高度的責任心及良好的耐心定期上門服務，提供必要的幫助，體現(xiàn)企業(yè)的溫暖與社會的關愛，以情感人，打造服務品牌。

二、以優(yōu)質(zhì)的服務和專業(yè)化運作樹立品牌

作為企業(yè)物業(yè)管理服務行業(yè)，為企業(yè)居民提供服務是物管企業(yè)的經(jīng)營宗旨，創(chuàng)立企業(yè)品牌就必須以提高服務質(zhì)量為目標。有針對性地將提供優(yōu)質(zhì)服務作為系統(tǒng)工程去建設。除要高質(zhì)量地完成保養(yǎng)、維修、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)物管項目外，還應致力于探索物業(yè)管理服務的內(nèi)涵，注重服務創(chuàng)新，形成親情化的服務體系、現(xiàn)代科技服務體系以及超前的預見體系，為業(yè)主提供深層次的教育文化、個性化、多樣化服務，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務和社區(qū)文化教育服務一體化，凸顯服務個性，突出品牌優(yōu)勢。

1．專業(yè)化的優(yōu)秀人才隊伍是打造品牌的關鍵。物業(yè)服務看似簡單，似乎沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業(yè)性要求。其實，現(xiàn)代物業(yè)管理不只是打掃衛(wèi)生、站崗放哨和維修，而是一門專業(yè)，要求具備現(xiàn)代綜合知識、社會經(jīng)驗和專業(yè)技能。如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新等項目；保安員不僅要學會巡邏發(fā)現(xiàn)應急事項，還要學會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規(guī)知識；維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，學會電腦，成本行業(yè)盼f涼里手。

2．良好的服務理念是打造品牌的前提。要樹立“業(yè)主至上”服務理念，樹立主動為業(yè)主提供服務的思想，不能以自我為中心，在工作中要換位思考。想想“如果我是業(yè)主，我會如何想、如何要求”等問題。以熱情服務感動業(yè)主，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主提較重東西在小區(qū)行走時，應主動幫助提，樹立優(yōu)質(zhì)服務品牌，當業(yè)主有什么投訴時，應體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理，只有把服務工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認可。物業(yè)服務工作無大小事可分，要牢記“凡是業(yè)主的事都是大事”，將“物業(yè)服務無小事”貫穿到工作的方方面面。實施親情服務，以自己的行動去幫助人、感染人，共建和諧社區(qū)。

三、物業(yè)管理企業(yè)品牌化建設策略

1．服務品質(zhì)化是基礎。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的基礎保障，質(zhì)量上沒有亮點，品牌就無從談起。物業(yè)服務企業(yè)需要適當?shù)摹翱蛻絷P懷”，在提供業(yè)主的直接需求的服務外，也滿足其心理期待。走品牌化戰(zhàn)略．品質(zhì)化的服務才是物業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的核心，真正能夠獲取業(yè)主的認同。我們提供的服務讓業(yè)主接受的同時，還要讓業(yè)主由衷的覺得滿意，最終的目標，是讓客戶為我們的服務感動，這才是真正優(yōu)秀、成功的品質(zhì)化服務。

2．度規(guī)范化是保障。規(guī)范化的制度是企業(yè)穩(wěn)定地提供優(yōu)質(zhì)服務的保障，只有制度規(guī)范了才能夠保持提供服務的一致性。物業(yè)管理公司作為擁有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，公司重新修訂制度后，將會最大程度的保障企業(yè)長期的服務品質(zhì)，同時提升企業(yè)的品牌競爭力。

3．入專業(yè)化的運作。大量實踐證明，服務行業(yè)要想保證服務質(zhì)量，保證日常工作良好有序，必須走規(guī)范化的發(fā)展之路，物業(yè)管理所涉及的工作千頭萬緒、瑣細繁雜。只有建立健全嚴格的制度，按嚴格規(guī)范的程序、標準進行運作，才能保證服務質(zhì)量。建立科學有序的ISO質(zhì)量管理體系、企業(yè)形象標識系統(tǒng)，樹立專業(yè)化的“管家”企業(yè)形象，通過企業(yè)的標準化建設，提升管理平臺，最終提高企業(yè)的整體素質(zhì)和市場競爭力。形成完整體系中專業(yè)化服務的品牌，物管企業(yè)與非專業(yè)化的物管企業(yè)相比，在物業(yè)管理的實際中將會形成巨大的反差，突顯專業(yè)化管理的種種優(yōu)勢，更能被消費者廣泛認同。

第8篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問題；措施

中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物業(yè)管理制度的概念

物業(yè)管理制度是關涉物業(yè)管理活動的行為規(guī)范和行為準則。物業(yè)管理制度建設是發(fā)展物業(yè)管理服務業(yè)的基礎性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關當事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點和經(jīng)營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關系、保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權利義務，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業(yè)主委員會制定的業(yè)主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。

2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析

2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。

目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務不到位。《物業(yè)管理條例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴重虧損，沒有發(fā)展后勁。

目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。

2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善

物業(yè)管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業(yè)管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業(yè)管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權”問題和物業(yè)項目中的“非住宅公共地方所有權和使用權”的歸屬問題等的界定和規(guī)定，還有待將來制定的物權法等相關法律去應對等等。

3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施

3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長遠發(fā)展提供必要的人力資源。

多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學技術，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術素質(zhì)。

3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團，實現(xiàn)規(guī)模效益。

物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。

3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟是以立法委保障的經(jīng)濟體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關部門應加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。

4.結語

物業(yè)管理在世界各國都是一個獨立的行業(yè)，在我國又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化的關鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實踐中會產(chǎn)生新的問題，物業(yè)管理理論研究會逐步深人，物業(yè)管理也會逐步步入法制化的軌道。

參考文獻

[1] 謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟師.2014（08）

第9篇：物業(yè)管理的基本制度范文

為了解決老小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，2008年起，上海浦東新區(qū)正式全面開展老小區(qū)達標創(chuàng)建和補貼工作。我們確立了以提供保障型物業(yè)管理服務為原則，在老小區(qū)中全面開展物業(yè)服務達標創(chuàng)建活動，并在對達標創(chuàng)建考核的基礎上，根據(jù)考核分值給予“差別化”資金補貼的基本政策思路。在深入調(diào)研和反復測算的基礎上，新區(qū)聯(lián)合制訂并印發(fā)了《關于浦東新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務達標補貼的若干意見》(下稱《若干意見》)，有序推進老小區(qū)物業(yè)管理服務達標創(chuàng)建和補貼工作。

1　明確標準化的物業(yè)服務達標創(chuàng)建標準及創(chuàng)建主體

老小區(qū)物業(yè)服務標準化管理達標創(chuàng)建以物業(yè)企業(yè)為主體，以小區(qū)為基本單位，由依法享有管理權的物業(yè)企業(yè)申報參加，并使其承諾按《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)服務基本標準》(下稱《基本標準》)和物業(yè)行業(yè)管理的相關規(guī)定實施物業(yè)服務。

《基本標準》以提供保障型物業(yè)管理服務為原則，并考慮與現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)服務分等收費標準》(下稱《收費標準》)相銜接，老小區(qū)物業(yè)管理的基本服務標準參照《收費標準》中的一級或一類標準，對小區(qū)公共區(qū)域秩序維護、保潔、保修、保綠、綜合管理及共用設施設備維護等均作了明確要求。同時，《基本標準》還特別提出了一些要讓居民業(yè)主生活中看得見、體會得到的細化要求。

2　采取差別化的員工激勵機制

物業(yè)企業(yè)的服務達標情況，客觀上因小區(qū)自身條件、企業(yè)重視程度、員工素質(zhì)及管理水平等存在差異，如果按統(tǒng)一標準給予補貼，難以全面調(diào)動企業(yè)的積極性。屬于補貼范圍內(nèi)的老小區(qū)，經(jīng)考核、驗收合格，物業(yè)管理服務達到規(guī)定服務標準的，每月每平方米建筑面積最高補貼0，2元，而具體的補貼金額則根據(jù)綜合考核得分確定。如此一來，物業(yè)企業(yè)獲得的補貼與服務水平直接掛鉤，服務好的多得補貼、服務不好的少得補貼、服務特別差的則依據(jù)其申報時的承諾，淘汰出局。

3　構建多樣化的達標創(chuàng)建考核機制

加強對老小區(qū)物業(yè)達標創(chuàng)建補貼工作的考核，是整個達標補貼工作的重點和難點，也是最為關鍵的、直接涉及到物業(yè)企業(yè)補貼金額的一個環(huán)節(jié)。2008年是老小區(qū)物業(yè)管理服務達標補貼的第一年，在全市層面看，新區(qū)的達標補貼屬于先行先試。加之新區(qū)特有的功能區(qū)體制帶來的補貼資金“拼盤”問題，使老小區(qū)物業(yè)管理服務達標考核機制具有多樣性?！度舾梢庖姟诽岢隽瞬僮鬓k法，即“考核工作由街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦(房產(chǎn)辦事處)操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”。各房辦、街鎮(zhèn)可以根據(jù)各自情況制定細化的考核辦法。主要區(qū)別在于考核的參與者及所占分值有一定的差異，如有的允許物業(yè)企業(yè)有一定的自評分，有的則引入了第三方測評機制，各方評分比重有一定差異。這樣便形成了以街鎮(zhèn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、房辦代表專業(yè)管理部門定量打分、居委會代表社區(qū)管理部門定性評價為主體，第三方測評、物業(yè)企業(yè)自評為補充的多類型考核機制。

4　增強社區(qū)化的達標創(chuàng)建組織協(xié)調(diào)格局

在老小區(qū)達標補貼工作中，各房辦緊緊依托社區(qū)，把達標補貼工作融入到社區(qū)管理，服從服務于各街鎮(zhèn)社區(qū)管理要求。在具體推進工作中，大部分街鎮(zhèn)都成立了工作領導小組，研究制定了相關措施和制度，協(xié)調(diào)居委會對達標補貼工作的參與等。有的財力比較好的鎮(zhèn)，還專門另外出資提高補貼標準或用于獎勵物業(yè)企業(yè)。有的街鎮(zhèn)把物業(yè)達標創(chuàng)建與文明小區(qū)創(chuàng)建等相掛鉤。達標補貼工作的推進，對促進三年行動計劃提出的“條塊聯(lián)動、以塊為主、街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)”的新區(qū)住宅小區(qū)綜合管理新體制的形成提供了非常有力的保障。

5　細化達標創(chuàng)建補貼的操作程序

首先由物業(yè)企業(yè)持有關證明材料填報《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務達標補貼申報表》，對達標活動計劃和補貼資金使用計劃提出申報；再由房產(chǎn)辦事處、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務企業(yè)的申報材料進行審核、匯總；接下來配備相關資金，按“街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”的基本原則，對申報物業(yè)企業(yè)的日常服務進行監(jiān)督與管理，經(jīng)考核、驗收后，由管理部門根據(jù)考核得分情況核發(fā)相應補貼資金。

二、老小區(qū)物業(yè)服務達標創(chuàng)建和補貼工作的主要成效

1　物業(yè)管理積極性有所提高

開展補貼達標后，一定程度上緩解了管理成本倒掛的窘境，物業(yè)企業(yè)的積極性有所提高，職工收入也有一定的增加，減少了無管理小區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生。從某社區(qū)對物業(yè)企業(yè)收支統(tǒng)計情況來看，近2／5物業(yè)公司扭虧為盈，近1／5物業(yè)公司收支平衡，近2／5物業(yè)公司虧損率大幅降低。

2　管理服務水平有所提升

管理成本降低，物業(yè)企業(yè)的工作積極性提高，老小區(qū)管理服務水平提升。

3　小區(qū)環(huán)境面貌有所改善

大部分參加達標創(chuàng)建的物業(yè)企業(yè)，都能真正把補貼資金用于小區(qū)的管理和“硬件”改善上。特別是2009年下半年起，新區(qū)統(tǒng)一在老小區(qū)范圍內(nèi)開展“擦亮窗口工程”，對小區(qū)物業(yè)管理處、門衛(wèi)室進行標準化建設，極大地提升物業(yè)服務形象。小區(qū)物業(yè)管理處基本實現(xiàn)“低柜式、面對面”的服務接待模式，上墻資料統(tǒng)一內(nèi)容及模式，門衛(wèi)室環(huán)境得到整治，所有老小區(qū)主要出入口設置統(tǒng)一、醒目的“浦東新區(qū)物業(yè)服務銘牌”。通過一系列措施，小區(qū)環(huán)境面貌改善。

4　居民對物業(yè)的評價有所提高

達標補貼后，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)管理和硬件改善實現(xiàn)“兩手抓”，居民從物業(yè)企業(yè)的達標創(chuàng)建中，真切感受到物業(yè)企業(yè)服務水平的進步和提高，居民對物業(yè)的評價隨之轉(zhuǎn)變和提高。

三、達標補貼存在的主要問題與難點

一是補貼資金管理方式有待進一步優(yōu)化。目前迫切需要根據(jù)新區(qū)政府關于房辦下放街鎮(zhèn)的有關文件精神，建立起“以點為主、點面結合、面上統(tǒng)籌”的補貼資金管理方式，最大限度地發(fā)揮補貼資金對保障和促進物業(yè)服務的效用?？梢钥紤]將目前的補貼資金分拆成基本補貼、激勵補貼、統(tǒng)籌補貼三部分，強化、細化補貼資金的三大基本功能，即保收支平衡、促積極向上、搞標準化建設。

二是達標考核有待進一步規(guī)范和改進。主要是考核方式、考核主體、考核程序、考核評分測評標準等還需要進一步規(guī)范和改進。主要方向是進一步強化街鎮(zhèn)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用、專門管理部門的行政管理職能，和以居委會為核心的居民(業(yè)主)評價制度。

三是補貼資金使用監(jiān)管有待進一步加強。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)把補貼資金真正用于小區(qū)達標創(chuàng)建，重點要防止補貼資金直接變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)管理層的獎金和津貼。