新市民金融政策精選(九篇)

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第1篇：新市民金融政策范文

關(guān)鍵詞：城市化；大連市；全域城市化；城市化水平

中圖分類號(hào)：F291 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）05－0051－03

引言

城市化是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定的階段，推動(dòng)生產(chǎn)方式變革所帶來的由傳統(tǒng)落后的鄉(xiāng)村社會(huì)向現(xiàn)代先進(jìn)的城市社會(huì)轉(zhuǎn)變的一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其本質(zhì)是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換[1]。城市化是一個(gè)現(xiàn)代化的過程，人們對(duì)城市化各方面的研究總是永不停歇。而在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化、城市格局快速演進(jìn)的時(shí)代，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)中國(guó)城市化特別是沿海地區(qū)的城市化研究尤為熱情。政府近幾年更是在政策上對(duì)我國(guó)城市化發(fā)展給予高度的重視。因?yàn)閷?shí)踐越來越證明城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，所以深入研究城市化的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮城市化的“引擎”作用，具有十分重要的意義。

2009年8月17日，為貫徹遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，提升大連核心地位，市委十屆七次全會(huì)首次提出“全域城市化”概念。2010年1月12日，大連市長(zhǎng)李萬才在市第十四屆人大三次會(huì)議上所作《政府工作報(bào)告》中提出“大連全域城市化”這一發(fā)展戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì)大連的發(fā)展意義重大。改革開放以來，作為中國(guó)14個(gè)首批沿海開放城市之一的大連，經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，城市總體狀況發(fā)生了歷史性的變化。面對(duì)建設(shè)國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心和區(qū)域性金融中心的目標(biāo)，對(duì)于中心城區(qū)過小的大連來說，實(shí)施全域城市化就是面向一個(gè)嶄新的時(shí)代。它將預(yù)示著新世紀(jì)、新時(shí)期大連發(fā)展目標(biāo)的前移、視野的開闊、階段的更新。本文就大連這一發(fā)展新框架進(jìn)行深入了解，并且將結(jié)合政府實(shí)踐工作，探討如何有助于全面順利展開“大連全域城市化”。

一、搭建全域城市化大連

（一）大連全域城市化戰(zhàn)略概況

長(zhǎng)久以來，我國(guó)一直在實(shí)踐中追尋適合中國(guó)的創(chuàng)新型城市化道路。黨的十七大報(bào)告提出“走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！睘榱松钊肼鋵?shí)國(guó)家戰(zhàn)略，拉開大連發(fā)展框架，實(shí)施全域城市化發(fā)展戰(zhàn)略是振興大連的必然選擇，這也是當(dāng)前調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需，加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要途徑。如何在城市化客觀規(guī)律下開展這一宏偉藍(lán)圖，我們可以從《政府工作報(bào)告》中去解讀一個(gè)未來嶄新的大連。

大連全域城市化按照組團(tuán)式、鏈條式的總體發(fā)展思路，沿黃渤兩海、沈大和丹大兩線拓展城市空間，規(guī)劃建設(shè)“四大組團(tuán)”。這“四大組團(tuán)”是：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)組成的主城區(qū)組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造企業(yè)總部密集的國(guó)際商務(wù)區(qū)，軟件和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，科教先進(jìn)、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城區(qū)；由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”和大窯灣港區(qū)組成的新市區(qū)組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)航運(yùn)服務(wù)資源聚集區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、臨海臨港裝備制造業(yè)基地和宜居新市區(qū)；由渤海區(qū)域城市組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展石化、造船、軸承、重大裝備制造、濱海旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)極和渤海灣畔新興城市；由黃海區(qū)域城市組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展新材料、家具制造、食品生產(chǎn)、服裝加工、海洋水產(chǎn)和旅游度假等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際旅游勝地和區(qū)域重要節(jié)點(diǎn)城市（見圖1）。這“四大組團(tuán)”的空間布局充分體現(xiàn)了各地區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢(shì)，并且根據(jù)各分組發(fā)展?jié)摿γ鞔_了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和城市定位，讓大連加快形成各具功能特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的宜居區(qū)。

（二）大連城市化現(xiàn)狀及其具備實(shí)施全域城市化的條件

2007年6月7日，成都被國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都市經(jīng)過近半年的努力，完善了“全域成都”的規(guī)劃，引起全國(guó)關(guān)注。那么，現(xiàn)在的大連是否具備實(shí)施全域城市化的條件？本文從大連城市化發(fā)展現(xiàn)況進(jìn)行分析。

首先可以肯定的是，大連的城市化水平較高。根據(jù)2009年的《大連市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中公布的數(shù)據(jù)，2009年，大連市總?cè)丝?84.8萬，非農(nóng)人口占總?cè)丝诘?1.2％，均高于同年遼寧省60.3％和全國(guó)46.6％城市化平均水平（見表1）；從非農(nóng)人口所占的百分比來看，大連是一個(gè)城鎮(zhèn)人口較多、現(xiàn)階段城市化水平較高的城市（見圖2）。

其次，大連的城市結(jié)構(gòu)比較適合實(shí)施全域城市化。大連中小城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大，有中小鎮(zhèn)87個(gè)，平均每144．5平方千米1個(gè)，全市約60％城鎮(zhèn)集中于長(zhǎng)大鐵路沿線和黃海沿岸，形成了以大連市區(qū)為中心、長(zhǎng)大鐵路和黃海沿岸為軸線的城鎮(zhèn)地域形態(tài)結(jié)構(gòu)，再加上大連在區(qū)域發(fā)展和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)中扮演的核心龍頭的角色，它的中心城市的聚集和輻射功能更強(qiáng)，對(duì)周邊地區(qū)帶動(dòng)作用很大。

再次，大連第二三產(chǎn)業(yè)尤其是第三產(chǎn)業(yè)不斷做強(qiáng)做大，第一產(chǎn)業(yè)的比重已經(jīng)較小。在對(duì)城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)分析中得出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中所占比例越高，則城市化水平越高（見圖3）[2]。大連的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，初步形成了特色化、精品化、工廠化生產(chǎn)和銷售體系。

另外，大連的經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政實(shí)力都已達(dá)到較高水準(zhǔn)，有充足條件實(shí)行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，資源配置已打破城鄉(xiāng)壁壘，城鄉(xiāng)一體化格局的雛形已見端倪。

二、保障大連全域城市化發(fā)展的思路和對(duì)策

在推進(jìn)大連全域城市化過程中，必須從實(shí)際出發(fā)，遵循城市化發(fā)展的基本規(guī)律，科學(xué)、理性地認(rèn)識(shí)大連現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，否則，欲速則不達(dá)。

第一，要順利全面地實(shí)施大連全域城市化，首先不能忽視城市化的本質(zhì)――城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。所以，全面、深入地實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略十分關(guān)鍵。盡快出臺(tái)戶籍制度改革與社會(huì)保障制度改革的綜合政策，不限制城區(qū)的城市居民落戶。妥善安置新城區(qū)原有居民和失地農(nóng)民，確保土地城市化與人口和就業(yè)城市化同步。鼓勵(lì)那些在中心城市、組團(tuán)城市、中心城鎮(zhèn)長(zhǎng)期工作、居住或創(chuàng)業(yè)投資的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民。在就業(yè)、工資、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、住房等社會(huì)福利方面同步跟進(jìn)，確保各區(qū)域待遇同等，促進(jìn)人才、資金、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等城市發(fā)展要素北移擴(kuò)散，發(fā)揮中心城區(qū)對(duì)城區(qū)的涓流效應(yīng)。進(jìn)一步完善財(cái)稅金融政策，加大對(duì)弱勢(shì)地區(qū)的財(cái)政補(bǔ)貼和金融服務(wù)力度，降低民間資本參與城鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)投資門檻，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向主要城區(qū)集聚、鄉(xiāng)村工業(yè)向小城鎮(zhèn)集聚。構(gòu)建新農(nóng)村建設(shè)的政策體系，鼓勵(lì)社會(huì)團(tuán)體、工商企業(yè)和廣大農(nóng)戶參與村莊整治工作，興辦公共事業(yè)，改善農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施，千方百計(jì)地探索農(nóng)民增收途徑。

第二，要順利全面地實(shí)施大連全域城市化，還是要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心。大連應(yīng)加快“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”，加快經(jīng)濟(jì)從數(shù)量型、粗放型、耗能高的發(fā)展方式向低耗能、高效益、內(nèi)涵式的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，尤其是實(shí)現(xiàn)渤海區(qū)域城市組團(tuán)和黃海區(qū)域城市組團(tuán)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由依賴投資增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽縿?chuàng)新增長(zhǎng)；加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)層次，重點(diǎn)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”，特別要大力實(shí)施“服務(wù)業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，確立產(chǎn)業(yè)高端化、特色化戰(zhàn)略導(dǎo)向，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展由外延式、粗放型發(fā)展為主向集約化、生態(tài)型發(fā)展為主，由投資拉動(dòng)、資源消耗為主向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、人才支撐為主的轉(zhuǎn)變。其次，重視發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)。要充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用，積極推進(jìn)主城區(qū)工業(yè)企業(yè)向涉農(nóng)區(qū)市縣轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等都市型效益農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。

第三，要順利全面地實(shí)施大連全域城市化，就要重視城市生態(tài)環(huán)境發(fā)展。大連是我國(guó)北方重要的港口城市，以其干凈、舒適、優(yōu)美的城市環(huán)境著稱，是中國(guó)唯一入選“世界城市環(huán)境500佳”的城市。但經(jīng)歷了幾十年快速城市化發(fā)展后，城市主城區(qū)的發(fā)展已經(jīng)受到地形和用水條件的嚴(yán)格限制，給原本就受到水土資源巨大壓力的城市生態(tài)環(huán)境帶來了更大的挑戰(zhàn)。城市生態(tài)環(huán)境主要面臨的問題有三類：一是嚴(yán)重的環(huán)境污染，包括水、空氣、噪聲和固體廢棄物污染等；二是自然資源的耗竭與短缺，對(duì)于大連來說主要是淡水和耕地的過度利用和石化燃料的短缺；三是城市人口增加導(dǎo)致的大量社會(huì)問題，如住房緊張、交通擁擠、綠地減少、教育和衛(wèi)生發(fā)展滯后等[3]。因此，在努力建設(shè)大連全域城市化的過程中，不能忽視城市生態(tài)環(huán)境，不然生態(tài)環(huán)境問題必將阻礙我們的城市化進(jìn)程。首先，應(yīng)改變城市空間結(jié)構(gòu)，使城市中心人口不至過密，而且要改善人居生活環(huán)境；其次，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，搞好大連對(duì)內(nèi)、對(duì)外交通建設(shè)，形成多形式但互為有機(jī)聯(lián)系、通暢、快速的交通網(wǎng)絡(luò)；再次，要進(jìn)一步擴(kuò)大綠化、美化、凈化城市的成果，有效保護(hù)山海資源，加大對(duì)環(huán)境污染的整治力度；最后，不可忽視城市軟環(huán)境，要重視文化動(dòng)力，實(shí)施科教興市戰(zhàn)略，促進(jìn)人口素質(zhì)提高，尤其是農(nóng)民文化意識(shí)、思想觀念和勞動(dòng)技能的提高，吸納、保護(hù)人才，注意問題、解決問題，讓人們自覺地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，其實(shí)就是把握城市化與生態(tài)環(huán)境互進(jìn)、和諧的共同發(fā)展。

第四，要順利全面地實(shí)施大連全域城市化，政府的推動(dòng)作用是必不可少的。政府是全域城市化發(fā)展的制度保障，可以通過制度創(chuàng)新營(yíng)造城市化發(fā)展良好外部環(huán)境；可以通過制度安排影響交易成本來促進(jìn)城市化發(fā)展，等等。但是政府只能做有限扶持和有度推動(dòng)。有專家認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)干預(yù)控制其負(fù)面影響，引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正確方向和最優(yōu)化的資源配置[4]。因?yàn)槌鞘谢鳛樯鐣?huì)發(fā)展的重要形式，也是一個(gè)“自然歷史過程”，市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮著主要的作用，政府只能是在遵循城市化客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，起到引導(dǎo)和推進(jìn)的作用。所以，大連政府的扶持工作必得恰如其分。其中，可以從四個(gè)職能做好扶持推動(dòng)工作，分別是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職能。這只“有形的手”要從實(shí)際出發(fā)，立足國(guó)情、省情，根據(jù)“無形的手”的客觀規(guī)律做好科學(xué)合理地編制城鎮(zhèn)規(guī)劃、確立重點(diǎn)扶持對(duì)象、改進(jìn)制約城市化發(fā)展水平的政策、強(qiáng)化城鎮(zhèn)管理等。

總之，大連全域城市化建設(shè)，不能以犧牲農(nóng)業(yè)和農(nóng)民利益為代價(jià)而冒進(jìn)推行，不能靠行政手段拔苗助長(zhǎng)，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)城市化，以城市化促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

全域城市化是一個(gè)動(dòng)態(tài)的社會(huì)發(fā)展和改造過程，既要積極推進(jìn)，又不能操之過急。本文在詳細(xì)分析了大連城市化現(xiàn)狀及其實(shí)施全域城市化條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市化發(fā)展的基本規(guī)律，提出了保障大連全域城市化發(fā)展的思路和對(duì)策。希望本文的歸納和探討可以給大連全域城市化的發(fā)展提供一定的參考。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年大連市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成3 273.5億元，同比增長(zhǎng)30.2%。投資對(duì)于城市GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到89.4%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)13.4個(gè)百分點(diǎn)；消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為23.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)。以上兩個(gè)方面因素的共同影響，抵消了金融危機(jī)導(dǎo)致部分領(lǐng)域負(fù)增長(zhǎng)的不利影響，使全市GDP實(shí)現(xiàn)了15%的增長(zhǎng)，保證了就業(yè)、稅收和社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)貫徹落實(shí)中央“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的戰(zhàn)略部署起到了決定性的作用。從一連串的數(shù)字中可以看出，調(diào)整布局后的大連正以空前的發(fā)展激情立足新的起點(diǎn)。全域城市化概念的提出，也正在迅速成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊小文.城市化動(dòng)因與建設(shè)“大大連”[J].內(nèi)江師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，21（3）：157-160.

[2] 李雪銘，鮑文玉.大連城市化與三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系初步探討[J].國(guó)土與自然資源研究，2005，（1）：9-10.

[3] 李靜，李雪銘.大連市城市化與城市生態(tài)環(huán)境發(fā)展協(xié)調(diào)性評(píng)價(jià)與分析[J].現(xiàn)代城市研究.，2008，（2）：29-35.

[4] 謝永陽(yáng).城市化進(jìn)程中的地方政府責(zé)任定位[D].福州：福建師范大學(xué)，2009.

Full-area urbanization ： The new fulcrum of Dalian facing the future

ZHOU Jia

(City and environment college,Liaoning normal university,Dalian 116029,China)

第2篇：新市民金融政策范文

[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng)

目 錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

一、報(bào)告編制目的

1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3．3分類物業(yè)特點(diǎn)

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長(zhǎng)等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)