房地產(chǎn)公司設(shè)計管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司設(shè)計管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

天津市萬東小馬路住宅項目位于河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道與萬東小馬路交叉口西南側(cè)，總建筑面積102078m2，為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)，合同約定開工日期為2007年12月15日，竣工日期為2009年9月30日。工程實際開工日期為2008年2月4日，竣工時間為2010年3月15日竣工，當(dāng)年4月1日交付客戶。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題

1.1、內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理上作，事前比較薄弱，往往側(cè)重于事后總結(jié)，成為事后控制行為。特別是在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏對成本的事前預(yù)測，對成本重視程度也不夠；對開發(fā)過程中具體的業(yè)務(wù)也是事前不能很好的規(guī)劃，基本上是采用事后控制，在發(fā)現(xiàn)成本超支的情況下，為了保證總成本在預(yù)算的范圍內(nèi)，只能從后續(xù)的工序中去擠這部分成本。

1.2、缺乏規(guī)范的成本管理體系和控制機(jī)制

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，不少企業(yè)也沒有專門的部門負(fù)責(zé)成本管理。即使一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)，不能真正發(fā)揮成本控制的作用。

1.3、項目決策階段重視不足

房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段，雖然發(fā)生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，很多房地產(chǎn)商做策劃報告僅僅是為籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達(dá)成籌資的目的。這樣導(dǎo)致了策劃報告的可操作性大大降低。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理分析

2.1、管理制度的完善

任何一個機(jī)制的構(gòu)建都不是單獨完成的，都需要與之相適應(yīng)的配套體系。而本動態(tài)控制機(jī)制的配套體系主要包括:

2.1.1、建立目標(biāo)成本費用責(zé)任制

只有將目標(biāo)成本詳細(xì)的分解成單個、逐項可操作的小目標(biāo)，并以此建立起一套詳細(xì)的責(zé)任量化考核標(biāo)準(zhǔn)，能將成本費用的管理責(zé)任落實到每個責(zé)任人。通過明確的責(zé)任歸屬，使得所有人都明確自己的職責(zé)，管理人員也可以思路清晰、重點明確的進(jìn)行管理，能夠有效的避免責(zé)任的交叉和推矮。

2.1.2、健全成本監(jiān)督制度

通過專門的目標(biāo)成本費用監(jiān)督小組(由公司的企業(yè)管理部、財務(wù)部人員組成)，專項負(fù)責(zé)公司各部門的目標(biāo)成本預(yù)算的制定與執(zhí)行情況。為加強(qiáng)目標(biāo)成本管理工作，不斷完善目標(biāo)成本監(jiān)督和考核，保障目標(biāo)成本工作的科學(xué)性、合理性、可操作性，該公司制定并下發(fā)了《目標(biāo)成本考核辦法》，該辦法明確規(guī)定各階段成本考評依據(jù)及獎罰標(biāo)準(zhǔn)，對進(jìn)一步提高了各成本相關(guān)部門責(zé)任感和積極性，有利于提高管理的水平。

2.1.3、落實動態(tài)調(diào)整制度

由于該房地產(chǎn)項目成本費用受到很多外界不可控的因素的影響，因此成本費用的控制具有很大的不確定性。往往會由于設(shè)計方案的變更、工程進(jìn)度的調(diào)整、材料人工費用的變化而產(chǎn)生比較大的變化。為了確保公司和員工的利益不因客觀原因的影響受到損害，可以采取對應(yīng)的調(diào)整審批程序。

2.2、目標(biāo)成本動態(tài)控制機(jī)制的形成

該公司的成本費用控制是一個隨著環(huán)境的變化不斷調(diào)整的管理活動，不是簡卑的一成不變的目標(biāo)控制。為了更好的完成整個房地產(chǎn)項目的成本費用控制，就必須對項目的每個階段進(jìn)行跟蹤控制，不斷的根據(jù)現(xiàn)實情況的變化，調(diào)整整體的控制方案，以達(dá)到最終實現(xiàn)總體控制目標(biāo)的結(jié)果。

2.2.1、目標(biāo)成本動態(tài)控制機(jī)制的建設(shè)

該公司項目的成本控制最重要的就是及時性與應(yīng)變性，確保隨時應(yīng)對突然的事件，保證成本費用的總體受控。只有將成本費用控制在盡可能短的時間內(nèi)核算控制，能保證其費用管理的及時性，因此，該公司采用“周計劃、周統(tǒng)計”的管理方法，通過各部門編制工作計劃周報的方法，將管理精細(xì)化至工作周，使得目標(biāo)成本能夠落實到人，保證動態(tài)控制的實現(xiàn)。其具體的模型見圖1。

圖1 目標(biāo)成本動態(tài)管理機(jī)制

2.2.2、目標(biāo)成本的動態(tài)管理

項目目標(biāo)成本動態(tài)控制機(jī)制對目標(biāo)成本的動態(tài)管理，主要是通過編制“目標(biāo)成本測算表”的方式來實施的。首先是在項目開發(fā)初期對項目的成本費用進(jìn)行預(yù)估算，然后在項目施工過程匯總每周檢查計劃執(zhí)行進(jìn)度，將施工進(jìn)程與成本費用預(yù)算對接。

2.3、項目全過程成本管理的實施

房地產(chǎn)的全生命周期的全過程成本管理的方法建立在深入研究房地產(chǎn)項目的生命周期的各個階段的特性上面的。通過對各個階段的主要活動的分析和匯總，確定有益的活動，消除無效或低效的活動，以達(dá)到資源耗費的減少，最終實現(xiàn)總體的成本控制的目標(biāo)。

2.3.1、充分的市場調(diào)查

充分的市場調(diào)查工作可以有效的減少項目經(jīng)營活動中所發(fā)生的各種不確定性因素帶來的成本的增加。通過調(diào)查和分析，制定各種可能的預(yù)案來應(yīng)對可能發(fā)生的情況，從而把項目的不確定性降到最低。

2.3.2、科學(xué)的投資估算

投資估算主要是根據(jù)項目前期的調(diào)查資料，進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和社會效益的測算，通過具體的數(shù)據(jù)來反應(yīng)項目的遠(yuǎn)期利益，最終為項目的決策提供更加準(zhǔn)確的基礎(chǔ)。該項目是通過土地競拍得到的，在項目進(jìn)行之前，公司對各項成本進(jìn)行了估算，測算數(shù)據(jù)如表2所示:

在2005年底，房地產(chǎn)市場處于比較好的運行時期，根據(jù)公司對該項目的市場判斷，預(yù)計項目平均售價會在3100元/平方米左右(包含商業(yè)和住宅)。而根據(jù)房地產(chǎn)公司普遍利潤率15%來計算，項目成本應(yīng)該控制在2695元/平方米。通過分析后，得出保證項目正常利潤的地價上限為209.31元/平方米，而最終項目競拍的樓面地價204.14元/平方米，通過前期的調(diào)研比較準(zhǔn)確的預(yù)估了項目的土地成本。

表2 項目估算成本表

2.3.3、項目設(shè)計階段的成本管理

從實際情況看，在項目初始設(shè)計階段，影響投資成本的程度為75%~95%，在擴(kuò)初設(shè)計階段，其影響則下降為35%~75%，在施工圖設(shè)計階段，則降至5%~35% e很顯然，項目設(shè)計階段1%的費用支出卻影響著項目75%以上的投資成本。按照價值工程的理論，加大設(shè)計費的投入可以明顯降低建設(shè)項目的成本，即每增加10%的設(shè)計費用，可以節(jié)約5%的總工程造價。

該公司在項目的設(shè)計階段采取的是成本管理的措施主要有:

(1)設(shè)計招標(biāo)，限額設(shè)計

設(shè)計招標(biāo)議標(biāo)制度，可以有效的防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，以保證有資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行公平有效的競爭。促進(jìn)設(shè)計公司加強(qiáng)自身能力建設(shè)，提高設(shè)計水平，保持行業(yè)快速有序的發(fā)展。限額設(shè)計則是將成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)落實到項目的設(shè)計人員的具體工作中，將設(shè)計的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)利益相結(jié)合，既要保證工程的使用功能，又有最佳的經(jīng)濟(jì)效果，保證項目的總體成本符合總概算控制的限額。

(2)完善規(guī)劃設(shè)計管理體系，規(guī)范部門職能

我們?yōu)榱顺浞值谋Ｕ显擁椖康捻樌麑嵤?，該公司通過對項目規(guī)劃設(shè)計階段的各項工作進(jìn)行詳細(xì)的劃分與匯總，制定出相應(yīng)的控制目標(biāo)與控制的內(nèi)容和具體的控制單位，盡最大可能的減少事后的變動。設(shè)計管理體系的主要原則是科學(xué)討論與規(guī)劃、嚴(yán)格控制與審批。

2.3.4、項目施工階段的成本管理

(1) 明確各部門責(zé)任

要做好整個施工的成本控制，首先要明確各部門成本控制的相關(guān)責(zé)任。確定各部的分工，才能真正有效的進(jìn)行管理。為此，該公司制定相關(guān)的程序文件，明確各部門的責(zé)任與義務(wù)，從而更好的進(jìn)行成本的管理。

(2) 工程價款結(jié)算的控制

在進(jìn)行工程結(jié)算時，該公司采用的是動態(tài)結(jié)算的方法，針對不同的價格變動不斷的調(diào)整整體的成本，進(jìn)行動態(tài)的管理。最終結(jié)算則是由項目經(jīng)理在工程結(jié)束后，根據(jù)承包商提供的最終報表和書面清單等簽訂最終證書，30萬元以下的項目由各項目成本管理人員審核，由部門領(lǐng)導(dǎo)安排其它成本管理人員抽審。

(3) 設(shè)計變更的控制

設(shè)計變更是指在項目施工圖己經(jīng)正式下發(fā)項目部、子公司或者己經(jīng)完成施工圖屯查備案并出圖后，再對項目施工圖進(jìn)行修改的過程。設(shè)計變更所引發(fā)的項目成本費用的變化也是項目建設(shè)過程中重要的組成部分，一般的項目的設(shè)計變更都對項目建設(shè)有一定的甚至是非常大的改變，有的項目甚至在項目已經(jīng)建設(shè)后，才發(fā)生的變更，更增加了整體的施工、成本費用控制難度。

(4) 材料采購的控制

材料設(shè)備的采購也是容易發(fā)生成本費用變化的地方。材料采購時,公司的主要管理流程是:根據(jù)材料需求發(fā)出采購詢價書；選擇制造廠商或者供應(yīng)商；材料合同主要取固定價格的供應(yīng)方式；商品的采購一般都有備用的產(chǎn)品供應(yīng)商；采購的主要方式是經(jīng)濟(jì)批量的訂貨方式。

結(jié)束語

隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國家宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)想要在激烈的市場競爭中立足，除了擁有雄厚的資金財力支持外，還需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制來提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，同時，通過成本管理的有效控制，能夠全面提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平，增強(qiáng)行業(yè)運行效率，實現(xiàn)公司盈利的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]潘晴.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對策[J].東方企業(yè)文化，2014，01:325.

第2篇：房地產(chǎn)公司設(shè)計管理制度范文

關(guān)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的成本管理，相信大家都有很多感悟，從項目啟動的那一刻起，各項目總每天都在簽字，每天的成本如流水支出，很多項目，都存在因成本超支而大大降低利潤。試想，普通家庭裝修，都存在一而再再而三的超支，何況一個企業(yè)，牽扯方方面面的事情。但是，出現(xiàn)這種情況的根源是成本管理意識不強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)微利時代的開啟，加強(qiáng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理成為各個地產(chǎn)企業(yè)思考的重點。

那么，集團(tuán)成本管控究竟有必要么，成本管理的方式方法究竟有哪些講究，管理尺度如何把控，集團(tuán)成本管理實施的關(guān)鍵點是什么，下面我將從以上幾個方面論述地產(chǎn)集團(tuán)的成本管控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管控

一、緒論

（一）選題的背景及研究意義

1、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史

中國房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷三個發(fā)展階段：1978年改革開放前：完全由政府計劃主導(dǎo)階段，住房是城鎮(zhèn)居民社會與單位福利之一。

1978-1998―中國房地產(chǎn)業(yè)雛形建立、市場化開發(fā)試點階段。改革開放，政府開始推動住房改革，1980年北京市住房辦改制為北京市城市開發(fā)總公司，舊有的住房供應(yīng)體系開始市場化探索，80年代末以萬科為代表的第一批私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嶄露頭角，當(dāng)時的市場環(huán)境及基本建設(shè)程序使這一時期的房地產(chǎn)市場主要由國有企業(yè)主導(dǎo)。

1998-2014―我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入政府主導(dǎo)下市場化開發(fā)階段。1998-2003房地產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，1998年取消福利分房，以后建立按揭貸款買房政策。配合房地產(chǎn)業(yè)這個新經(jīng)濟(jì)增長點，中國結(jié)束過去長期的穩(wěn)健緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)而進(jìn)入寬松軌道。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被政府確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

2004-2014―政府宏觀調(diào)控，維持房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。從2004年起，中國房地產(chǎn)投資連續(xù)保持20%的同比增長率，價格漲幅200%，每年竣工面積達(dá)到500萬平米，是1998年之前總和的1.5倍，城鎮(zhèn)人均居住面積從1978年12平米到2014年約35平米。中國大量城市面貌獲得顯著改觀，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，人均商業(yè)面積在2012年達(dá)到20平米。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個階段中，房地產(chǎn)的成本造價控制也隨之發(fā)展。

2、傳統(tǒng)房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展歷史

第一階段，1987年改革開放以前，我國工程造價管理模式一直沿用著前蘇聯(lián)模式：基本建設(shè)概預(yù)算制度。

第二階段，1978年到90年代初期，是有政府統(tǒng)一預(yù)算定額與單價情況下的工程造價計價模式，基本屬于政府決定造價。以北京為例，當(dāng)時的92概算，96概算都是有統(tǒng)一預(yù)算定額與單價，工程造價的確定主要是按設(shè)計圖及統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則計算工程量，并套用相應(yīng)的概算、預(yù)算定額與單價，計算出工程直接費，再按取費定額計算間接費及有關(guān)費用，最終確定工程的概算造價或預(yù)算造價，并在竣工后編制決算，經(jīng)審核后的決算即為工程的最終造價。

第三階段，從20世紀(jì)90年代至2003年，這段時間造價管理沿襲了以前的造價管理方法，同時隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家建設(shè)部對傳統(tǒng)的預(yù)算定額計價模式提出控制量，市場價的基本改革思路。各地在編制預(yù)算定額的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定預(yù)算定額單價中的材料、人工、機(jī)械價格作為編制期的基期價，并定期當(dāng)月市場價格信息進(jìn)行動態(tài)指導(dǎo)，在規(guī)定的幅度內(nèi)予以調(diào)整，同時在引人競爭機(jī)制方面做了新的嘗試。2003年3月有關(guān)部門頒布《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，2003年7月1日起在全國實施，主要調(diào)整為量的風(fēng)險在甲方，價的風(fēng)險在承包商。2003年10月，建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)206號文，對建筑安裝工程費用項目進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。在其以后，隨著房地產(chǎn)的市場化，房地產(chǎn)成本控制也快速發(fā)展，各地產(chǎn)公司均開展目標(biāo)成本控制、動態(tài)目標(biāo)成本控制，招標(biāo)管理、采購管理日趨規(guī)范。各企業(yè)紛紛建立自己的數(shù)據(jù)庫，房地產(chǎn)成本控制日漸受到各大房企的重視。

（二）研究方法

本文通過描述性研究，結(jié)合傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目，闡述集團(tuán)成本管控，采用制度講解、方式論證、要點把控等多種手段來討論、解剖、分析集團(tuán)成本管控。

（三）論文結(jié)構(gòu)

本文分為三個部分，在緒論闡述了房地產(chǎn)及房地產(chǎn)成本的背景的基礎(chǔ)上，第一章闡述了傳統(tǒng)房地產(chǎn)控制的必要性；第二章闡述的房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控的方式方法，主要從管控制度、管理方式、管理的主要內(nèi)容三個方面進(jìn)行闡述；第三章闡述了集團(tuán)成本實施的關(guān)鍵點，從合同的備案、領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注度，管控的尺度等方面進(jìn)行重點闡述。后，形成結(jié)論。

二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控必要性

傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)進(jìn)入微利時代，嚴(yán)冬之下，如何精打細(xì)算，已經(jīng)成為各個企業(yè)思考的重點。當(dāng)房地產(chǎn)去化率低，房價進(jìn)入調(diào)整時期，各地項目公司各自為政，成本超支直接導(dǎo)致的項目利潤的降低，甚至出現(xiàn)負(fù)利潤。再加上因為開發(fā)周期長，各地項目公司期待更高的房價，成本把控不嚴(yán)又不肯將問題提早暴露，低價合同，高價結(jié)算，集團(tuán)總部、或者投資方得到的數(shù)據(jù)不真實，在結(jié)算的時候回天無力，這個時候，建立集團(tuán)的成本管控就顯得尤為重要。提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系，確保集團(tuán)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，并對各項業(yè)務(wù)成本進(jìn)行動態(tài)管理，保證各項業(yè)務(wù)成本始終處于受控狀態(tài)，出現(xiàn)問題提早進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，確保成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，達(dá)到預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)集團(tuán)成本管控的方式方法

（一）集團(tuán)成本管理制度

如果說賞罰分明是一個公司的發(fā)展導(dǎo)向，那么其依據(jù)就是制度。而制度的執(zhí)行就是這個公司的靈魂。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)企業(yè)制度無外乎包括成本控制監(jiān)管制度、合同管理實施辦法、招標(biāo)管理制度等。簡要介紹如下：

1、成本控制監(jiān)管制度簡述

制度要求，該制度主要是在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上，從項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工過程、結(jié)算、營銷等各個環(huán)節(jié)，對項目成本進(jìn)行目標(biāo)式的管理。關(guān)鍵點如下：

（1）成本管控應(yīng)事前有目標(biāo)、事中有監(jiān)控和事后有分析。從項目前期到施工圖設(shè)計完成后、總包招標(biāo)前期間，依據(jù)項目定位、方案、品質(zhì)要求，持續(xù)對項目的成本進(jìn)行測算，明確項目的目標(biāo)控制成本，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動。

（2）工程實施期間，實行全面的成本動態(tài)管理，把目標(biāo)成本分解落實到每一項招標(biāo)和合同上，明確成本控制線，落實責(zé)任到部門和人員。加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計、工程招投標(biāo)、物資采購、工程變更簽證、營銷、管理等各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，確保項目成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。

（3）工程竣工后實行全面的工程審核和決算審核，對成本進(jìn)行分析和總結(jié)，為以后成本控制工作提供經(jīng)驗教訓(xùn)。

2、合同管理實施辦法簡述

制度要求：要求各項目公司在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行合約規(guī)劃，所有合同必須上報集團(tuán)方可簽訂。對合同的完整性、完備性以及付款方式等重要條款進(jìn)行約定，對合同履約過程中的洽商變更計算原則，以及結(jié)算等進(jìn)行了約定。合同金額必須控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并監(jiān)管各合約的履約。合同正式蓋章后備案管理，并約定合同臺賬的上報時間等。

以上制度具體詳見附錄一、二。

（二）成本管理主要方式

1、全面管控――大成本的概念

房地產(chǎn)成本由土地獲取費用、前期費用、各類工程費用、間接費用、財務(wù)費用等組成。在各類成本構(gòu)成比例上，通常土地成本約占項目成本的25%-50%；前期費用（包括調(diào)研費、設(shè)計費等）約占項目總成本的2%-5%；各類工程成本（包括建安工程費、管網(wǎng)工程費、景觀工程費、配套設(shè)施費等）約占項目總成本的40%-50%；營銷費用約占項目總成本的3%-8%，財務(wù)成本5%，管理費2%，稅費：營業(yè)稅+土增稅10%，企業(yè)所得稅2.36%，利潤5-8%。

2、全過程控制

立項成本―可研成本―目標(biāo)成本；目標(biāo)成本過程管理：即在招標(biāo)采購、工程洽商、設(shè)計變更過程中嚴(yán)格進(jìn)行成本評審和控制。銷售階段的成本控制，主要是控制營銷費用。工程結(jié)算的成本控制，特別是在項目終止后，要盡快完成項目后評價工作，盡快使項目順利結(jié)案，預(yù)防項目延遲而發(fā)生的期間費用。每個階段要結(jié)合項目實際情況，將成本科目落實到責(zé)任部門和責(zé)任人，并明確獎懲細(xì)則。但是全程控制的重中之重是事前控制。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的數(shù)據(jù)是，設(shè)計階段的成本把控比率占70%，招采、施工過程可控制的為20%，竣工結(jié)算階段為10%。所以全程控制的限額設(shè)計環(huán)節(jié)就變得十分重要，筆者在后面有詳細(xì)介紹。

3、目標(biāo)式管控：提前確定利潤

利潤鎖定后，并不是指“售價-預(yù)期利潤”后確定目標(biāo)成本（目標(biāo)成本不是“倒推”出來的，而是產(chǎn)品品質(zhì)決定的，這也是所謂的價值工程，因為市場不相信成本，只相信價格），而是指在項目開發(fā)全程實行“事前控制”的“目標(biāo)成本”管理方法DD在項目開發(fā)各個階段，前一階段的測算結(jié)果都是后一階段的成本控制目標(biāo)。這也遵循成本的逐級遞減控制原則。

4、動態(tài)成本控制

在全程成本控制過程中，要強(qiáng)化目標(biāo)成本的“動態(tài)控制”。因為所設(shè)定的目標(biāo)成本無論多么精確，也不可能做到與實際完全相符。所以動態(tài)目標(biāo)成本需要月度更新。所屬公司對預(yù)計超出目標(biāo)成本的事項，應(yīng)及時做出動態(tài)預(yù)警。原則上，只要某個成本即將發(fā)生超支或極有可能超支就必須預(yù)警，而不是等成本科目超支再預(yù)警。如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本的重大事項，需及時報批，做出決策。目標(biāo)成本三級科目，要盡量確保一級、二級科目均沒有超支情況。

5、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制

標(biāo)準(zhǔn)化為兩個概念，一個是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品的重復(fù)開發(fā)，可以將以前的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié)，積累，在以后的開發(fā)中應(yīng)用，并且，若集中標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開發(fā)，可以推進(jìn)集中采購、戰(zhàn)略合作等，能降低采購成本。另外，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后可以推進(jìn)合同樣本的標(biāo)準(zhǔn)化、目標(biāo)成本科目的標(biāo)準(zhǔn)化、模擬清單等，均能規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險，降低開發(fā)商成本，提高開發(fā)商利潤。

（三）成本管理的主要內(nèi)容

項目公司成本部門為本公司開發(fā)項目的成本管控主責(zé)部門，也是一線部門，對本公司目標(biāo)成本管控有著不可推卸的責(zé)任。按照成本相關(guān)制度與法規(guī)對項目成本進(jìn)行控制。集團(tuán)成本部門，為項目公司各成本部門的主管部門，對全集團(tuán)的項目成本進(jìn)行總控。成本管理主要內(nèi)容如下：

1、目標(biāo)成本管理

（1）目標(biāo)成本及限額設(shè)計管理。目標(biāo)成本管理及限額設(shè)計：項目公司在可研及方案階段需進(jìn)行成本匡算，確定限額設(shè)計指標(biāo)并報集團(tuán)審批；按照成本制度以及立項、可研、施工圖設(shè)計分階段定目標(biāo)成本；并在施工圖設(shè)計完成90日鎖定執(zhí)行版目標(biāo)成本合約規(guī)劃，確立后經(jīng)過集團(tuán)公司審批確認(rèn)后蓋章項目公司、集團(tuán)公司存檔備案，并作為以后目標(biāo)成本控制的天花板；

（2）動態(tài)目標(biāo)成本管理及洽商變更管理。項目公司目標(biāo)成本每月更新；工程洽商必須隨附造價預(yù)算書?，F(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。其中所屬各公司預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證必須按‘當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證’的原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。設(shè)計變更費用一般均由業(yè)主承擔(dān)，設(shè)計變更、工程洽商應(yīng)分清責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān)費用。所屬公司應(yīng)嚴(yán)格控制變更及洽商的發(fā)生，當(dāng)確需發(fā)生時，必須執(zhí)行“一單一簽，一單一算”的原則。項目公司的洽商變更原件需要在檔案室存檔。變更洽商費用原則上不納入進(jìn)度款支付，待結(jié)算完成后一并支付。如果承包范圍發(fā)生較大增加或擴(kuò)展或發(fā)生實質(zhì)性變化的，不應(yīng)以變更洽商處理，而應(yīng)另簽補(bǔ)充協(xié)議。

（3）結(jié)算管理。結(jié)算應(yīng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的審核，所有結(jié)算應(yīng)當(dāng)有審核依據(jù)、樹形目錄便于審計查找資料，附件資料應(yīng)當(dāng)匯總分類整理；結(jié)算書結(jié)果應(yīng)當(dāng)有匯總分析，要求分專業(yè)、分類型、分析成本加大的原因，項目公司應(yīng)該做到條理清晰；集團(tuán)對項目公司的竣工結(jié)算進(jìn)行最終審定。

2、招標(biāo)管理、材料設(shè)備采購及計價管理

（1）項目公司按月度統(tǒng)計項目公司內(nèi)部招標(biāo)計劃并上報集團(tuán)。項目公司所有招標(biāo)要經(jīng)過集團(tuán)審批備案后方能簽署合同。項目公司為項目招標(biāo)主體，負(fù)責(zé)或委托組織考察、資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件、編制標(biāo)底、擬定合同條款、組織開標(biāo)、清標(biāo)、詢標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等工作；

（2）資審入圍。很多公司限制入圍條件防止圍標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生，有的限制為三個以上推薦來源，有的采用3+1+1模式，即項目公司推薦至少三家、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)推薦一家，集團(tuán)相關(guān)部門推薦一家，以上做法都是為了提高競爭，選優(yōu)優(yōu)質(zhì)合作隊伍。入圍單位需上報集團(tuán)審核確定；

（3）開、評、定工作。開標(biāo)需兩部門三人以上，商務(wù)評審小組和技術(shù)評審小組均應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)工作，技術(shù)評標(biāo)出具技術(shù)標(biāo)評標(biāo)報告（須評審人員簽字），商務(wù)評標(biāo)出具商務(wù)標(biāo)評標(biāo)報告（須評審人員簽字）；定標(biāo)會議，評標(biāo)委員會綜合打分、排名。評標(biāo)有評分表、書面報考，書面會議紀(jì)要。評標(biāo)過程集團(tuán)有一票否決權(quán)。形成定標(biāo)報告定標(biāo)小組將定標(biāo)報告、定標(biāo)過程資料及待簽訂的合同上報集團(tuán)，經(jīng)集團(tuán)同意后方可簽訂合同。原則上定標(biāo)單位應(yīng)確定兩家一用一備。

（4）項目公司材料、設(shè)備采購需采用招標(biāo)或內(nèi)部比價模式，比價結(jié)果需報集團(tuán)批準(zhǔn)后方可簽訂合同；材料、設(shè)備等物資的供應(yīng)商原則上應(yīng)確定二至三家，價格相近取最低價，如價差較大，不同供應(yīng)商應(yīng)分別確認(rèn)價格，但必須滿足技術(shù)要求，認(rèn)價結(jié)果需報集團(tuán)審批。甲控（納入總包與專業(yè)分包的材料設(shè)備）適用于商砼、板材、管材、型材、線材等物資，與原材料市場的價格波動聯(lián)系密切，納入總包或其他專業(yè)分包合同。此類材料，應(yīng)由項目公司限定品牌范圍，原則上限定三家。詢價結(jié)果應(yīng)提交集團(tuán)審批備案。

3、合約管理及付款管理

（1）合約規(guī)劃。項目執(zhí)行版本的目標(biāo)成本確立后，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏、施工范圍、界面劃分，將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段?！昂霞s規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控，實現(xiàn)了對“項目動態(tài)成本”的有效管控。合約規(guī)劃內(nèi)容包括合同內(nèi)容、工作界限、分包形式、合同形式、招標(biāo)時間及安排等；注意合同與合同之間的交圈。成本科目及合同與《目標(biāo)成本》、《動態(tài)成本及支付明細(xì)表》中科目及合同的一致，以免發(fā)生數(shù)據(jù)引用錯誤。合同規(guī)劃原則上每季度進(jìn)行一次調(diào)整修正，調(diào)整修正過的合同規(guī)劃及時報集團(tuán)公司造價合約部備案更新。

（2）合約管理。項目公司所有工程類、物資采購類、營銷、租賃、經(jīng)營類等的合同均要報集團(tuán)審批并原件備案，項目總包合同需采用集團(tuán)的總包合同范本，項目公司建安合同需專人管理，全程負(fù)責(zé)，集團(tuán)參與各所屬公司重大合同談判；合同簽訂承接合約規(guī)劃，合同額不得超過合約規(guī)劃規(guī)定額度的85%。

（3）付款管理。集團(tuán)公司要對項目公司的付款進(jìn)行總控，通過年度、月度資金計劃的審核，并設(shè)立額度標(biāo)準(zhǔn)，超過一定額度的單筆付款也要進(jìn)行管控。

四、集團(tuán)成本管控實施的關(guān)鍵點

（一）合同備案的重要性

合約管理中，大多合約管理人員關(guān)注的合同的規(guī)范性、完整性，以及合同金額必須在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，但是合同備案也至關(guān)重要。某房地產(chǎn)公司就曾經(jīng)發(fā)生合同蓋章后備案版本與審核版本不一致，且修改的是關(guān)鍵條款。若不重視合同備案，會為集團(tuán)的成本管控留下隱患。

（二）咨詢管理公司的重要性

集團(tuán)公司的成本管控是全過程管控，咨詢公司的配合度直接導(dǎo)致了管控力度。在大宗設(shè)備、貨物集團(tuán)戰(zhàn)略性采購的同時，必須加強(qiáng)對各項目公司的咨詢公司的管控，咨詢公司必須由集團(tuán)確定，集團(tuán)才能對項目的成本做到百分百控制。

（三）領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注性

成本管控非成本部門一部門之力，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司各個部門，涉及項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)。為全生命周期管理，要求成本管理人員具有成本管理、設(shè)計、實施、采購等綜合素質(zhì)。很多家族房地產(chǎn)企業(yè)家族成員占據(jù)大部分中高層職位，越權(quán)越位情況嚴(yán)重，成本管控形同虛設(shè)，成本部門有心無力，目標(biāo)成本可隨意調(diào)整，合同隨意簽署，無流程，無標(biāo)準(zhǔn)。集團(tuán)成本管控僅能起到事后核算、數(shù)據(jù)搜集匯報的作用，這個時候，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注、重視，以身作則、統(tǒng)一思想的執(zhí)行制度就成為成本管控的重中之重。

（四）管控的尺度

成本、質(zhì)量、進(jìn)度是項目的三駕馬車，任何一個決策都要統(tǒng)籌考慮，作為成本從業(yè)人員，成本的把控責(zé)無旁貸，但是不可過激，建筑施工本身處于產(chǎn)業(yè)鏈下游，本來就是薄利甚至虧損，如果真的讓施工單位無利可圖，那么施工單位要么偷工減料，要么終止合作。業(yè)主的強(qiáng)勢并不代表無所不能。項目公司需要平衡設(shè)計、監(jiān)理、總包、分包、材料供應(yīng)商等方方面面的關(guān)系，集團(tuán)對項目的管控也要張弛有度，讓項目公司能在力所能及的范圍內(nèi)完成管控任務(wù)。技術(shù)再高明那只是術(shù)的層次，是工具性的，而道的層次是戰(zhàn)略性的。二者只有融會貫通，才能很好的控制項目目標(biāo)成本，并在保證質(zhì)量、進(jìn)度的情況下將目標(biāo)成本控制合理范圍。為房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用！

五、結(jié)論

只有重視成本、建立完善的制度且不折不扣的執(zhí)行、落地。才能切實有力的控制項目成本，規(guī)避項目風(fēng)險，保證項目利益。進(jìn)而保證集團(tuán)整體效益。提高企業(yè)品牌和競爭力。為客戶服務(wù)提供最優(yōu)產(chǎn)品，為員工創(chuàng)業(yè)提供最好搖籃，為股東及投資人創(chuàng)收提供最肥沃土。

六、附錄

附錄一：國奧控股集團(tuán)股份有限公司成本控制監(jiān)管度

附錄二：國奧控股集團(tuán)份有限公司合同管理實施辦法

（作者單位：國奧控股集團(tuán)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 郁建忠《工程造價管理的發(fā)展對策》2011《經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息》

[2] 吳忠友《房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本管理研究DD以GZVK為例》2009機(jī)構(gòu)：中山大學(xué)

[3] 紀(jì)文亮《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究》2007南開大學(xué)；

[4] 宋延慶《打造“one on one”成本管理體系》2010蘭德咨詢（中國）有限公司

第3篇：房地產(chǎn)公司設(shè)計管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，限額設(shè)計，造價控制

引言：

隨著房地產(chǎn)項目的蓬勃開發(fā)，企業(yè)的發(fā)展也隨著市場的需求不斷的投入優(yōu)質(zhì)人力和高檔材料來提升項目的整體素質(zhì)和買點，獲得較高的企業(yè)增長效益，所以紛紛在提高管理水平和確保質(zhì)量的前提下，從自身管理水平上下功夫，進(jìn)行管理創(chuàng)新，向管理要效益，在這一階段，項目開發(fā)者必須清楚的認(rèn)識到控制項目前期造價是提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。

降低造價的途徑可歸結(jié)為兩種實現(xiàn)方式：一是在既定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、技術(shù)條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條件下，通過降低消耗、提高勞動生產(chǎn)率等措施降低造價；二是改變造價發(fā)生的基礎(chǔ)條件來降低造價[1]。在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的造價控制就是在第一種情況下的降低造價途徑，而第二種降低造價的方式主要是在開發(fā)前期階段的造價控制。

一、項目前期造價管理的不足

項目前期的造價管理主要是指項目開發(fā)前的可行性分析，設(shè)計和招標(biāo)三個階段。這三個階段歸結(jié)到最后以設(shè)計的成品來實現(xiàn)，所有的控制也最終在設(shè)計這一階段得以體現(xiàn)。關(guān)注到前期，特別是設(shè)計階段造價控制是全面控制造價管理工作的關(guān)鍵，而可行性分析和招標(biāo)階段則是為全面控制造價提供了保障。統(tǒng)計資料表明：設(shè)計階段影響工程造價的程度為60~70%，而在施工階段影響工程造價的程度只在20~30%[2]。但在目前的項目前期造價管理中往往有以下一些不足的地方：

（1）投資控制研究成果一般體現(xiàn)在項目可行性研究中，但在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)管理體制下，投資者不重視項目前期管理工作，不考慮承擔(dān)投資風(fēng)險，缺乏搞好可行性研究、缺乏提高投資經(jīng)濟(jì)效益的主動性。只有對項目可行性研究的更深度和廣度的探討才能更好的挖掘項目的深層次內(nèi)涵。

（2）可行性研究的時間周期短，缺乏多種投資方案的比選。大多數(shù)的項目的可行性研究工作往往只對惟一的方案進(jìn)行“可行”而開展，缺乏深入論證，對方案中材料、設(shè)備的選型并未詳細(xì)經(jīng)過市場的調(diào)查及比對，缺乏客觀性及科學(xué)性，容易出現(xiàn)投資難以控制的局面。當(dāng)然，這種情況已在不斷的調(diào)整。

（3）設(shè)計工作缺乏協(xié)調(diào)，設(shè)計方案深度不夠。傳統(tǒng)的造價管理中，在該階段造價人員未能主動的參與設(shè)計階段的造價控制，只要按設(shè)計任務(wù)書的相關(guān)要求及規(guī)范進(jìn)行設(shè)計出圖就行了，缺乏必要的工作協(xié)調(diào)。設(shè)計方案的優(yōu)劣及其所決定的造價的高低與設(shè)計單位密切相關(guān)，而設(shè)計單位習(xí)慣要求設(shè)計達(dá)到工程項目的功能要求不考慮造價的控制，對所設(shè)計的產(chǎn)品所選用的材料、設(shè)備等等未能經(jīng)過一系列的造價對比，導(dǎo)致造價管理工作往往趨于被動狀態(tài)，無法真正做到設(shè)計階段的造價控制。

（4）在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制下，存在著招標(biāo)過程中很多的舞弊、暗箱操作等現(xiàn)象，對后期的投入存在隱患。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期的造價控制做法探討

在充分考慮土地費用、建筑造價、項目定位、城市規(guī)劃、 交通 、配套、環(huán)境、地塊、社會經(jīng)濟(jì)條件、當(dāng)?shù)叵M能力、消費習(xí)慣等因素的基礎(chǔ)上做好可行性分析，在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，討論確定的項目定位，完成項目定位階段的全造價測算來確定項目各階段費用的計劃金額，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。在招標(biāo)、設(shè)計方面可考慮以下做法：

（一）選擇品牌設(shè)計承包商

在設(shè)計發(fā)包條件中，明確了設(shè)計承包商必須具備甲級資質(zhì)，設(shè)計過同類型以上的作品，并有作品獲得過市級以上的獎項；并通過現(xiàn)場實地考察，細(xì)心比選，確定在資金上，在技術(shù)上，在社會上有良好的口碑的設(shè)計企業(yè)作為我們項目的設(shè)計承包商。設(shè)計是包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、園林、電氣、材料設(shè)備、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)人員的配合。推行設(shè)計招標(biāo)，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合；需要知道功能適宜，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的統(tǒng)一才能體現(xiàn)建筑的價值。

（二）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，實行節(jié)獎超罰

為了能充分調(diào)動設(shè)計承包商的主觀能動性，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中增加設(shè)定了設(shè)計成果質(zhì)量獎的條款，該條款規(guī)定設(shè)計方提交正式施工圖設(shè)計成果后，我方委托第三方監(jiān)理對施工圖進(jìn)行評審和優(yōu)化，視評審結(jié)果進(jìn)行支付該獎項。在這種良性且有效的刺激下，設(shè)計承包商的設(shè)計項目小組工作將會更為主動，考慮問題也會更為全面。

（三）在合同中制定限額設(shè)計主要條款

限額設(shè)計目標(biāo)旨在設(shè)計階段對建設(shè)項目進(jìn)行造價控制，是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段對開發(fā)建設(shè)造價進(jìn)行預(yù)控的有效手段。限額設(shè)計是根據(jù)經(jīng)審核批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計，根據(jù)審核批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計，也就是將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)了對投資限額的控制和管理，同時也實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制；在保證各專業(yè)達(dá)到使用功能及效果的前提下，按分配的投資限額來控制設(shè)計。

（四）設(shè)計中注意本土化、居住適宜化和標(biāo)準(zhǔn)化。

1、建筑設(shè)計方面

（1）在戶型方面：為提升房屋的居住適宜程度，保證主要功能房間的通風(fēng)和采光，可以適當(dāng)?shù)脑黾尤霊艋▓@；在符合光照的要求下減少西北面的外飄窗，增加這兩面的遮陽板，達(dá)到更符合熱帶地區(qū)居住的習(xí)慣。

（2）在室內(nèi)公共場合的裝修：多采用耐滑，易清洗、厚度硬度和抗氧化的材料，減少用戶不必要的損傷和公共區(qū)域的使用壽命。

（3）室外小區(qū)設(shè)計：以本土植物為宜，提高成活率；多選用常綠易生長的植物，減少清掃和管理造價；為豐富園境以多品種組合搭配；水景不宜過多，在節(jié)省造價外能優(yōu)化小區(qū)水循環(huán)的系統(tǒng)，降低日后的運營造價。同時，考慮不經(jīng)常使用時，仍能成為一個良好的景觀設(shè)施。

（4）對于人流較少的園路，可以采用自然的鋪設(shè)方式，減少工料造價。部分景觀石，就地取材，使用當(dāng)?shù)氐牟牧希瑴p少運輸造價。

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計方面：

建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)造價分析，明確合理控制每平米混凝土含量和鋼筋含量這類大量采用產(chǎn)品的設(shè)計指標(biāo)。如根據(jù)同類些大型樓盤的土建結(jié)構(gòu)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后，項目地上高層住宅的砼用量≤0.4立方/，地上鋼筋用量≤55公斤/，地下鋼筋用量≤220公斤/。單這一項的控制可為小區(qū)項目節(jié)約每平方近一百元的造價。但在結(jié)構(gòu)設(shè)計中不能單純的滿足以上的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時需考慮施工難易程度、使用后的設(shè)備配套消耗等等的情況。

3、多采用新技術(shù)的應(yīng)用

如粗直徑鋼筋直螺紋機(jī)械連接技術(shù)；大量采用高強(qiáng)鋼筋；如板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，梁柱采用Ⅲ級熱軋螺紋鋼筋；達(dá)到節(jié)省鋼筋量的效果；設(shè)備給水管道卡壓連接技術(shù)等等。

4、采用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，可以有效縮短設(shè)計技術(shù)準(zhǔn)備時間，降低設(shè)計造價和生產(chǎn)管理造價，降低采購造價，極大地減少技術(shù)資料的增量，提高技術(shù)資料的重用性。

通過標(biāo)準(zhǔn)化，深化與合作伙伴的合作，比如大宗材料的采購，供應(yīng)商可以在前期通過設(shè)計階段的配合，提供幾套實用方案，而不是簡單地提供上百種產(chǎn)品目錄，做到在設(shè)計階段有效控制造價。

（五）設(shè)計與預(yù)算并行，企業(yè)對項目設(shè)計細(xì)化、設(shè)計合理化和設(shè)計經(jīng)濟(jì)化的評估，為今后施工的造價控制和減少過程中的設(shè)計變更提供了良好的基礎(chǔ)。

造價控制應(yīng)該是一項全員參與的工作，比如工程、設(shè)計、造價、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和設(shè)計任務(wù)書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。

（六）完善的設(shè)計達(dá)到控制設(shè)計變更的效果。

設(shè)計變更一般會增加造價而難于進(jìn)行有效的造價控制；因此，要建立相應(yīng)的設(shè)計管理制度，盡量減少工程設(shè)計變更的數(shù)量，對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)；同時加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計出圖前，組織企業(yè)各部門，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個角度對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，特別要注意以下經(jīng)常性發(fā)生的造價突破：如基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、外立面裝飾提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等；以及建設(shè)后期為提升項目品質(zhì)增加的項目導(dǎo)致造價增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等[3]。

三、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部常規(guī)的造價管理認(rèn)識

（一）建立健全相關(guān)工程資料數(shù)據(jù)庫。

進(jìn)行設(shè)計階段的造價控制，關(guān)鍵是要確定造價控制的目標(biāo)，而目標(biāo)的制定，沒有大量的工程數(shù)據(jù)資料的積累及工程造價信息是不可能完成的，因此開發(fā)商需掌握大量的工程數(shù)據(jù)資料，方便設(shè)計方案比選或者設(shè)計招投標(biāo)時能對工程造價了然于心；同時要求預(yù)算造價人員介入設(shè)計工作中，與專業(yè)設(shè)計人員密切配合，及時提供和反饋造價信息，幫助設(shè)計者了解所采用的定額指標(biāo)、材料設(shè)備市場價格水平，能動地影響設(shè)計，以保證有效地控制工程造價。因此，準(zhǔn)確掌握市場信息、建立設(shè)備材料價格信息庫、造價信息庫以及造價人員在此階段融入設(shè)計提供相關(guān)造價信息等是非常重要的。

（二）全員全程造價管理

目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計階段的造價控制只有造價部門參與，多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。造價控制應(yīng)該是一項全員參與的工作，比如工程、設(shè)計、造價、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和設(shè)計任務(wù)書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。

（三）正確對待限額設(shè)計

1、提高限額設(shè)計的主動性。為體現(xiàn)投資控制的主動性，在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計之前應(yīng)提出具體的限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。如果在初步設(shè)計后方來探討，在與概算比較的過程中再按照限額設(shè)計進(jìn)行調(diào)整，必然降低設(shè)計的合理性；同時，由于時間的緊迫性，雖然最后滿足了限額設(shè)計指標(biāo)，但設(shè)計仍存在需要優(yōu)化的地方。

2、限額設(shè)計中提高價值的途徑包括：造價不變，功能提高；造價提高，功能有更大的提高。單純的獎懲將限制設(shè)計人員的能動性。同時單純對建成的造價進(jìn)行限額，對項目建成后的維護(hù)使用費，項目期滿后的報廢拆除費考慮較少，這樣就可能出現(xiàn)前期限額設(shè)計效果較好，但項目的全壽命費用不一定經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

四、小結(jié)：

本文從工程項目的可行性分析、招標(biāo)和設(shè)計三階段進(jìn)行造價控制的角度出發(fā)，探討了房地產(chǎn)開發(fā)前期的造價控制做法，企業(yè)必須提升對造價管理，特別是限額設(shè)計的認(rèn)識，從而達(dá)到更好的對房地產(chǎn)小區(qū)項目開發(fā)整體造價進(jìn)行控制的目的。

參考文獻(xiàn)

[1] 施曉東.成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用［J.浙江建筑，2005（08）