土地增值稅的減免政策精選(九篇)
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第1篇：土地增值稅的減免政策范文
關(guān)鍵詞:土地增值稅;稅收籌劃;清算
一、土地增值稅清算稅收籌劃概述
為更好地實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)等相關(guān)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)該類型市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定通過轉(zhuǎn)讓、出售土地使用權(quán)、建筑物等而獲取收入的企事業(yè)單位和個(gè)人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據(jù)為增值額，即用與房地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的全部收入扣去法律規(guī)定的應(yīng)扣除的款項(xiàng)作為計(jì)算稅額的依據(jù)。而所謂的土地增值稅清算指的是，國(guó)家法律規(guī)定，應(yīng)該繳納土地增值稅的相關(guān)單位和個(gè)人在滿足清算條件即項(xiàng)目完工、銷售完成、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，計(jì)算自身應(yīng)該繳納的稅款，并按照法律規(guī)定向相關(guān)部門呈送納稅資料、填寫清算申請(qǐng)表，進(jìn)行稅額的結(jié)算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行，如實(shí)報(bào)送資料，保證所納稅額是真實(shí)可靠、在國(guó)家法律許可的范圍之內(nèi)。稅務(wù)機(jī)構(gòu)也要充分發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動(dòng)的法規(guī)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策條例，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。僅從定義上來看，稅務(wù)籌劃指的是企事業(yè)單位、個(gè)人及其他組織在繳納稅款時(shí)，可在相關(guān)法律規(guī)定的界限內(nèi)，根據(jù)自身的實(shí)際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對(duì)自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔(dān)的稅負(fù)，提高自己的利潤(rùn)。也就是說，稅務(wù)籌劃以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在遵守法律法規(guī)的前提下達(dá)到合理節(jié)稅的目的。不同的稅種所能夠進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計(jì)算復(fù)雜、清算起來難度較大的稅種，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的可能性和可操作性更大，企業(yè)應(yīng)把握好該項(xiàng)稅種的特點(diǎn)，積極的進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。同時(shí)應(yīng)注意到，稅務(wù)籌劃的方式多種多樣，企業(yè)可以進(jìn)行的選擇也多種多樣，沒有一項(xiàng)能夠適應(yīng)任何企業(yè)的清算方案，也沒有一項(xiàng)不需要隨時(shí)間和企業(yè)需要變動(dòng)的方案，當(dāng)稅務(wù)籌劃與企業(yè)實(shí)際需要脫節(jié)時(shí)，企業(yè)必須承擔(dān)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)交稅款。
二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析
對(duì)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算、繳納應(yīng)繳稅額的單位而言，做好稅務(wù)籌劃工作必不可少，其不僅符合國(guó)家的法律規(guī)定，也是適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)需要。具體而言，其必要性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是對(duì)現(xiàn)有稅收法律體系的有益補(bǔ)充。土地增值稅的清算是一項(xiàng)計(jì)算較為復(fù)雜的工作，縱觀我國(guó)現(xiàn)有的稅收法律規(guī)章，與該稅種相關(guān)的法律、條例、政策還不是很完善，在優(yōu)惠規(guī)定、計(jì)稅方法、稅率等方面還有待進(jìn)一步的規(guī)范和完善，而稅務(wù)籌劃工作恰好是對(duì)現(xiàn)有土地增值稅等稅種進(jìn)行相關(guān)研究，在研究過程中，其能進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)定的不足并對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充。二是維護(hù)企業(yè)利益，規(guī)范市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發(fā)展的規(guī)范性直接影響著我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，為更好地規(guī)范、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收政策來調(diào)控該行業(yè)的運(yùn)行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業(yè)利潤(rùn)呈反比例關(guān)系，企業(yè)繳納的稅額越多，其凈利潤(rùn)便會(huì)因此下降，而稅務(wù)籌劃工作可以幫助企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員更好地理解和把握稅收相關(guān)政策，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)等企業(yè)在充分理解稅收條例、積極開展稅務(wù)籌劃工作、提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)、選擇適合自身需要的稅務(wù)清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。
三、土地增值稅清算技巧分析
1.合理選擇清算籌劃的方法
土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業(yè)的需要，企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際需要選擇適合自身的方式進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目的。如，企業(yè)可通過分散收入的方式實(shí)現(xiàn)合理避稅。具體而言，將企業(yè)項(xiàng)目收入中可以進(jìn)行分離的部分進(jìn)行拆分，每一部分簽訂獨(dú)立的合同，降低單次轉(zhuǎn)讓收入的額度進(jìn)而達(dá)成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用遷移至直接成本當(dāng)中，達(dá)到擴(kuò)大法律規(guī)定的可扣除款項(xiàng)額度的目的。對(duì)于項(xiàng)目數(shù)量較多、各項(xiàng)目成本分布不均勻的企業(yè)而言，其可以通過均衡成本的方式實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目增值率的均衡，減少某些項(xiàng)目增值率過高的現(xiàn)象的發(fā)生，降低稅負(fù)。受行業(yè)特點(diǎn)的影響，需要繳納土地增值稅的企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業(yè)能夠證明該支出是向提供借款的金融機(jī)構(gòu)支付的，則可以進(jìn)行扣除，也就是說，企業(yè)可以通過利息調(diào)整的方式達(dá)到降低應(yīng)繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業(yè)選擇，企業(yè)重組、合作建房等方式都可以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的減免，企業(yè)要注意這些方法的選擇和應(yīng)用，采用多樣化的方式進(jìn)行合理節(jié)稅。
2.合理籌劃選擇清算節(jié)點(diǎn)
清算節(jié)點(diǎn)的選擇在一定程度上能夠影響企業(yè)的實(shí)際應(yīng)繳稅額，企業(yè)可在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)適當(dāng)?shù)奶崆?、延后清算時(shí)間達(dá)到合理避稅的目的。在營(yíng)改增后，某些企業(yè)所面對(duì)的稅負(fù)更重，如房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅還需要承擔(dān)土地增值稅。在這種情況下，企業(yè)如何如同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行事先的溝通，贏得稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持和信任，利用預(yù)征的辦法、選擇合適的清算節(jié)點(diǎn)成為降低企業(yè)稅負(fù)的有效手段。我國(guó)法律規(guī)定，土地增值稅可進(jìn)行預(yù)征，這也就意味著企業(yè)可事先選擇預(yù)征的稅率，在項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)入清算流程，不同地區(qū)對(duì)預(yù)征辦法的規(guī)定不盡相同，企業(yè)必須以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際要求為依據(jù)進(jìn)行清算節(jié)點(diǎn)的選擇。具體來說，企業(yè)要先找到土地增值率的平衡點(diǎn)，并以此為參照，當(dāng)實(shí)際增值率小于該點(diǎn)時(shí)盡早結(jié)算，當(dāng)實(shí)際增長(zhǎng)率大于該點(diǎn)時(shí)應(yīng)在法律許可的范圍內(nèi)推遲結(jié)算的節(jié)點(diǎn)。據(jù)此，為保障企業(yè)在清算節(jié)點(diǎn)選擇上有更大的可操作化的空間，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須預(yù)先對(duì)清算節(jié)點(diǎn)進(jìn)行籌劃，合理選擇對(duì)自身最為有利的時(shí)機(jī)進(jìn)行清算，最大限度地提高企業(yè)利潤(rùn)。對(duì)于某些規(guī)模較小、財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)不高的企業(yè)而言，其可以借助專業(yè)咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導(dǎo)之下完成清算節(jié)點(diǎn)、籌劃方法的選擇和實(shí)施，也可以通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部招聘的方式重塑自身的人才隊(duì)伍，提高其進(jìn)行稅務(wù)籌劃、土地增值稅結(jié)算的能力和水平。
3.合理利用稅收政策
對(duì)于土地增值稅而言，我國(guó)所采用的是累進(jìn)稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計(jì)算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對(duì)企業(yè)的實(shí)際應(yīng)納稅額有著不容忽視的影響，同時(shí)，國(guó)家的土地增值稅法律體系中有一系列的優(yōu)惠條例，對(duì)某些符合法律規(guī)定與要求的項(xiàng)目給予免稅、減稅的優(yōu)惠。納稅單位如何在進(jìn)入清算流程、結(jié)算款項(xiàng)之前充分利用優(yōu)惠政策達(dá)到降低自身稅負(fù)的目的，進(jìn)而提高企業(yè)凈利潤(rùn)水平成為企業(yè)清算環(huán)節(jié)中不可忽視的重要問題。如，法律規(guī)定，企業(yè)的代建房屋項(xiàng)目應(yīng)繳納一筆費(fèi)用，即代建費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用在核算時(shí)計(jì)入勞務(wù)輸出收入，在最終結(jié)算之時(shí)若該代建房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)和轉(zhuǎn)移，企業(yè)則無需繳納土地增值稅。同時(shí)，按照比例分房自用的項(xiàng)目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業(yè)在開發(fā)、實(shí)施項(xiàng)目之前可通過稅務(wù)籌劃等工作選擇適宜的合伙人進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)合理避稅。與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策還有很多，其與企業(yè)的利潤(rùn)息息相關(guān)，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)對(duì)稅收政策尤其是稅收減免、優(yōu)惠政策的理解和學(xué)習(xí)，不斷提高利用稅收政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的能力和水平。
4.合理降低貸款利息
朱清教授曾指出，企業(yè)稅負(fù)與稅收清算模式、籌劃方式以及貸款利息支付方式息息相關(guān)，貸款利息扣除額度不同，企業(yè)所面對(duì)的稅收金額也千差萬別。對(duì)于企業(yè)尤其是類似房地產(chǎn)這種投資周期較長(zhǎng)、企業(yè)負(fù)債率高、資金密度大的企業(yè)而言，融資成本的高低與企業(yè)盈利能力與水平息息相關(guān)。在土地增值稅清算政策的更新、落實(shí)過程中，除了合理籌劃清算節(jié)點(diǎn)、充分利用稅收政策、合理選擇籌劃方法以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提升單位避稅能力進(jìn)而提升企業(yè)盈利能力外，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中還應(yīng)該不斷更新其籌劃思維，樹立起金融創(chuàng)新的理念與意識(shí)，充分理解并掌握銀行不同利息支付模式間的差別，在此基礎(chǔ)之上開展對(duì)土地增值稅清算過程的籌劃工作，選取對(duì)自身最為有利的利息支付方式，降低貸款成本。具體來看，企業(yè)必須借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)與溝通網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與銀行等金融部門之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，提升企業(yè)在銀行的聲譽(yù)，及時(shí)獲取貸款利率的相關(guān)信息，在稅法許可的范圍之內(nèi)，將銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款利息、同期貸款利率利息等抵扣額度充分利用起來，以企業(yè)實(shí)際情況為基礎(chǔ)，結(jié)合銀行等機(jī)構(gòu)捆綁貸款的相關(guān)要求，做好企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化、科學(xué)化的稅務(wù)籌劃工作。
第2篇：土地增值稅的減免政策范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國(guó)當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問題是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤(rùn)的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業(yè)的管理者疏于對(duì)國(guó)家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注
眾所周知，我國(guó)近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國(guó)六條”、“國(guó)十一條” 和“國(guó)八條”等，可見從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善
主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國(guó)有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國(guó)家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。
（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高
從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國(guó)家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問題。
二、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議
基于對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而強(qiáng)化對(duì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。
（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法
這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬不要錯(cuò)過最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃
主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法
臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬元，假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤(rùn)為140萬元；假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤(rùn)為160萬元?？梢?，兩種情況下利潤(rùn)有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過合理的定價(jià)進(jìn)行納說籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測(cè)算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價(jià)格的科學(xué)制定。
3、利息支出的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無法滿足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來說：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力
鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評(píng)測(cè)指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡(jiǎn)單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。
三、結(jié)束語
綜上所述，伴隨我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)，以及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）
第3篇：土地增值稅的減免政策范文
會(huì)計(jì)科目
納稅人應(yīng)按照《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定和有關(guān)地方稅收涉稅事項(xiàng)核算的需要，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目：
科目編號(hào)科目名稱
2171應(yīng)交稅金
217103應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
217105應(yīng)交資源稅
217106應(yīng)交企業(yè)所得稅
217107應(yīng)交土地增值稅
217108應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
217109應(yīng)交房產(chǎn)稅
2171010應(yīng)交土地使用稅
2171011應(yīng)交車船使用稅
2171012應(yīng)交個(gè)人所得稅
2176其他應(yīng)交款
217601應(yīng)交教育費(fèi)附加
217602應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金
217603應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)
5402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
5701所得稅（個(gè)人所得稅）
納稅人涉稅事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理主要有以下內(nèi)容：
一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
二、非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或非經(jīng)常性的經(jīng)營(yíng)收入的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
三、企業(yè)所得稅稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
四、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)個(gè)人所得稅的會(huì)計(jì)處理
五、代扣代繳稅款的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
六、其他地方稅的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
七、其他稅務(wù)會(huì)計(jì)處理問題
一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
主營(yíng)業(yè)務(wù)，是指納稅人主要以交通運(yùn)輸、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、金融保險(xiǎn)、郵電通信、文化體育、娛樂、旅游、飲食、服務(wù)等行業(yè)為本企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，以及以開采、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。
主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，是指企業(yè)在取得上述主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅、教育費(fèi)附加、文化事業(yè)建設(shè)基金等。
企業(yè)兼營(yíng)上述業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)處理是單獨(dú)核算兼營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本的，其發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)，按主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。不能單獨(dú)核算兼營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本的，其發(fā)生的收入、成本和有關(guān)稅費(fèi)按其他業(yè)務(wù)收入和支出進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。
增值稅納稅人繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加按主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。
企業(yè)以預(yù)收帳款、分期收款方式銷售商品（產(chǎn)品）、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、提供勞務(wù)，建筑施工企業(yè)預(yù)收工程費(fèi)，應(yīng)按《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》和稅法規(guī)定確定收入的實(shí)現(xiàn)，并按規(guī)定及時(shí)計(jì)繳稅款。
（一）取得（或確認(rèn)實(shí)現(xiàn)）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算應(yīng)交稅金及附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
（二）繳納稅金和附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
（三）資源稅納稅人在采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
（四）主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
（一）取得（或確認(rèn)實(shí)現(xiàn)）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算應(yīng)交稅金及附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
--應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金
（二）繳納稅金和附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交資源稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
--應(yīng)交文化事業(yè)建設(shè)基金
貸：銀行存款
（三）資源稅納稅人在采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理：
1．收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：材料采購(gòu)
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅
2．自產(chǎn)自用應(yīng)征資源稅產(chǎn)品，在移送使用時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：生產(chǎn)成本、制造費(fèi)用等科目
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅
3．取得銷售應(yīng)征資源稅產(chǎn)品的收入時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：產(chǎn)品銷售稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅
4．繳納稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交資源稅
貸：銀行存款
（四）主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
稅法規(guī)定，對(duì)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，已發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入和收到房地產(chǎn)的預(yù)收帳款時(shí)，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，項(xiàng)目完全開發(fā)完成后再進(jìn)行清算。標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%，別墅和豪華住宅預(yù)征率為3%。
1．發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)和收到預(yù)收帳款時(shí)，按預(yù)征率計(jì)算出應(yīng)繳土地增值稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅
預(yù)繳稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
2．項(xiàng)目竣工結(jié)算，按土地增值稅的規(guī)定計(jì)算出實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，對(duì)比已預(yù)提的土地增值稅，并進(jìn)行調(diào)整。
（1）預(yù)提數(shù)大于實(shí)際數(shù)時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加（紅字，差額）
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅（紅字，差額）
反之，編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加（藍(lán)字，差額）
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅（藍(lán)字，差額）
調(diào)整后的貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額對(duì)比的差額，作為辦理退補(bǔ)稅款的依據(jù)。
（2）繳納稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)退還稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：銀行存款
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅
二、非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或非經(jīng)常性的經(jīng)營(yíng)收入的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
（一）企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)、取得租賃收入，記入"其他業(yè)務(wù)收入"科目核算，其發(fā)生的成本費(fèi)用，以及計(jì)算提取的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)記入"其他業(yè)務(wù)支出"科目核算。
1．取得其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算應(yīng)交稅金及附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
2．繳納稅金和附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
貸：銀行存款
（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人，銷售不動(dòng)產(chǎn)屬于非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，通過"固定資產(chǎn)清理"科目核算銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。
1．取得銷售不動(dòng)產(chǎn)屬收入時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：固定資產(chǎn)清理
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
2．繳納稅金和附加時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
--應(yīng)交土地增值稅
--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
借：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
貸：銀行存款
三、企業(yè)所得稅稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
（一）根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅按年計(jì)算，分月或分季預(yù)繳。按月（季）預(yù)繳、年終匯算清繳所得稅的會(huì)計(jì)處理如下
（二）企業(yè)對(duì)外投資收益和從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回稅后利潤(rùn)計(jì)算補(bǔ)繳所得稅的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理
（三）上述會(huì)計(jì)處理完成后，將"所得稅"借方余額結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤(rùn)"時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
（四）所得稅減免的會(huì)計(jì)處理
（五）對(duì)以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理
（六）企業(yè)清算的所得稅的會(huì)計(jì)處理
（七）采用"應(yīng)付稅款法"進(jìn)行納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理
（八）采用"納稅影響會(huì)計(jì)法"進(jìn)行納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理
（一）根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅按年計(jì)算，分月或分季預(yù)繳。按月（季）預(yù)繳、年終匯算清繳所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：
1．按月或按季計(jì)算應(yīng)預(yù)繳所得稅額和繳納所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：銀行存款
2．年終按自報(bào)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行年度匯算清繳時(shí)，計(jì)算出全年應(yīng)納所得稅額，減去已預(yù)繳稅額后為應(yīng)補(bǔ)稅額時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
3．根據(jù)稅法規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，準(zhǔn)予在應(yīng)繳納所得稅額中扣除10%作為補(bǔ)助社會(huì)性支出。計(jì)提"補(bǔ)助社會(huì)性支出"時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：其他應(yīng)交款--補(bǔ)助社會(huì)性支出
非鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不需要作該項(xiàng)會(huì)計(jì)處理。
4．繳納年終匯算清應(yīng)繳稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：銀行存款
5．年度匯算清繳，計(jì)算出全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額，其差額為多繳所得稅額，在未退還多繳稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款
貸：所得稅
經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)退還多繳稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款
對(duì)多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下年度預(yù)繳所得稅時(shí)，在下年度編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：其他應(yīng)收款--應(yīng)收多繳所得稅款
（二）企業(yè)對(duì)外投資收益和從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回稅后利潤(rùn)計(jì)算補(bǔ)繳所得稅的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。
按照稅法規(guī)定，企業(yè)對(duì)外投資收益和從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回稅后利潤(rùn)，如投資方企業(yè)所得稅稅率高于被投資企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，投資方企業(yè)分回的稅后利潤(rùn)應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳所得稅。其會(huì)計(jì)處理如下：
1．根據(jù)企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定，在確認(rèn)投資收益或應(yīng)分得聯(lián)營(yíng)企業(yè)稅后利潤(rùn)后，計(jì)算出投資收益或聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回的稅后利潤(rùn)應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅額并繳納時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：銀行存款
（三）上述會(huì)計(jì)處理完成后，將"所得稅"借方余額結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤(rùn)"時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：本年利潤(rùn)
貸：所得稅
"所得稅"科目年終無余額。
（四）所得稅減免的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)所得稅的減免分為法定減免和政策性減免。法定減免是根據(jù)稅法規(guī)定公布的減免政策，不需辦理審批手續(xù)，納稅人就可以直接享受政策優(yōu)惠，其免稅所得不需要計(jì)算應(yīng)納稅款，直接結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)，不作稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。政策性減免是根據(jù)稅法規(guī)定，由符合減免所得稅條件的納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定的程序?qū)徟蟛趴梢韵硎軠p免稅的優(yōu)惠政策。政策性減免的稅款，實(shí)行先征后退的原則。在計(jì)繳所得稅時(shí)，按上述有關(guān)會(huì)計(jì)處理編制會(huì)計(jì)分錄，接到稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅的批復(fù)后，申請(qǐng)辦理退稅，收到退稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：銀行存款
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
將退還的所得稅款轉(zhuǎn)入資本公積：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：資本公積
(五)對(duì)以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理：
如果上年度年終結(jié)帳后，于本年度發(fā)現(xiàn)上年度所得稅計(jì)算有誤，應(yīng)通過損益科目"以前年度損益調(diào)整"進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
"以前年度損益調(diào)整"科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)以前年度多計(jì)收益、少計(jì)費(fèi)用而調(diào)整的本年度損益數(shù)額；貸方發(fā)生額反映企業(yè)以前年度少計(jì)收益、多計(jì)費(fèi)用而需調(diào)整的本年度損益數(shù)額。根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人在納稅年度內(nèi)應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的扣除項(xiàng)目，在規(guī)定的納稅申報(bào)期后發(fā)現(xiàn)的，不得轉(zhuǎn)移以后年度補(bǔ)扣。但多計(jì)多提費(fèi)用和支出，應(yīng)予以調(diào)整。
1．企業(yè)發(fā)現(xiàn)上年度多計(jì)多提費(fèi)用、少計(jì)收益時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--未分配利潤(rùn)
貸：以前年度損益調(diào)整
2．本年未進(jìn)行結(jié)帳時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：以前年度損益調(diào)整/貸：本年利潤(rùn)
（六）企業(yè)清算的所得稅的會(huì)計(jì)處理：
清算是指由于企業(yè)破產(chǎn)、解散或者被撤銷，正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)終止，依照法定的程序收回債權(quán)、清償債務(wù)，分配剩余財(cái)產(chǎn)的行為。按照稅法規(guī)定，納稅人依法進(jìn)行清算時(shí)，其清算所得，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。
1．對(duì)清算所得計(jì)算應(yīng)繳所得稅和繳納稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：銀行存款
2．將所得稅結(jié)轉(zhuǎn)清算所得時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：清算所得/貸：所得稅
（七）采用"應(yīng)付稅款法"進(jìn)行納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理：
1．對(duì)永久性差異的納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理。永久性差異是指按照稅法規(guī)定的不能計(jì)入損益的項(xiàng)目在會(huì)計(jì)上計(jì)入損益，從而導(dǎo)致了會(huì)計(jì)利潤(rùn)與按稅法計(jì)算的應(yīng)納稅所得額不一致而產(chǎn)生的差異。
按照調(diào)增的永久性差異的所得額計(jì)算出應(yīng)繳所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
期未結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅時(shí)：
借：本年利潤(rùn)
貸：所得稅
2．對(duì)時(shí)間性差異的納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理。時(shí)間性差異是指由于收入項(xiàng)目或支出項(xiàng)目在會(huì)計(jì)上計(jì)入損益的時(shí)間和稅法規(guī)定不一致所形成的差異。
按當(dāng)期應(yīng)調(diào)整的時(shí)間性差異的所得額，計(jì)算出應(yīng)繳所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
期未結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：本年利潤(rùn)
貸：所得稅
(八)采用"納稅影響會(huì)計(jì)法"進(jìn)行納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理：
1．對(duì)永久性差異納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理，按照調(diào)增的永久性差異的所得額計(jì)算出應(yīng)繳納所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交所得稅
期未結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：本年利潤(rùn)
貸：所得稅
2．對(duì)時(shí)間性差異納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理。將調(diào)增的時(shí)間性差異的所得額加上未調(diào)整前的利潤(rùn)總額計(jì)算出應(yīng)繳納的所得稅與未調(diào)整前的利潤(rùn)總額計(jì)算出的所得稅對(duì)比，將本期的差異額在"遞延稅款"科目中分期遞延和分配，到發(fā)生相反方向影響時(shí)，再進(jìn)行相反方向的轉(zhuǎn)銷，直到遞延稅款全部遞延和轉(zhuǎn)銷完畢。當(dāng)當(dāng)期調(diào)增的時(shí)間性差異的所得額加上未調(diào)整前利潤(rùn)總額計(jì)算出應(yīng)繳所得稅大于未調(diào)整前的利潤(rùn)總額計(jì)算出的所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
借：遞延稅款
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
反之，編制會(huì)計(jì)分錄
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交企業(yè)所得稅
貸：遞延稅款
期未結(jié)轉(zhuǎn)所得稅時(shí)：
借：本年利潤(rùn)
貸：所得稅
四、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)個(gè)人所得稅的會(huì)計(jì)處理：
個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者個(gè)人所得稅的會(huì)計(jì)處理，與企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理基本相同。
（一）企業(yè)繳納經(jīng)營(yíng)所得個(gè)人所得稅使用"所得稅"科目和"應(yīng)交稅金--應(yīng)交個(gè)人所得稅"科目；
（二）個(gè)人投資者按月支取個(gè)人收入不再在"應(yīng)付工資"科目處理（即不再進(jìn)入成本，年度申報(bào)也就不需要對(duì)該項(xiàng)目作稅收調(diào)整），改按以下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：
支付時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：其他應(yīng)收款--預(yù)付普通股股利（按投資者個(gè)人設(shè)置明細(xì)帳）
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
年度終了進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--應(yīng)付普通股股利（按投資者個(gè)人設(shè)置明細(xì)帳）
貸：其他應(yīng)收款--預(yù)付普通股股利
五、代扣代繳稅款的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理：
（一）代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理：
根據(jù)稅法規(guī)定，建筑施工企業(yè)對(duì)分包單位進(jìn)行分包工程結(jié)算時(shí)，或境外企業(yè)向境內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，在支付勞務(wù)費(fèi)用時(shí)，必須履行代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
1．扣繳義務(wù)人在計(jì)算應(yīng)代扣營(yíng)業(yè)稅并繳納時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)付帳款--×××單位
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
貸：銀行存款
（二）代扣代繳個(gè)人所得稅的會(huì)計(jì)處理：
1．代扣代繳本企業(yè)員工工資薪金個(gè)人所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)付工資
貸：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
借：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款
2．代扣代繳承包承租所得、股息、紅利所得個(gè)人所得稅，查帳計(jì)征和帶征企業(yè)其會(huì)計(jì)處理相同。代扣代繳時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--未分配利潤(rùn)
貸：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
借：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款
3．支付個(gè)人勞務(wù)所得代扣代繳個(gè)人所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：有關(guān)成本費(fèi)用科目
貸：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
借：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款
4．支付內(nèi)部職工集資利息代扣代繳個(gè)人所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：財(cái)務(wù)費(fèi)用
貸：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
借：其他應(yīng)付款--代扣個(gè)人所得稅
貸：銀行存款
六、其他地方稅的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理：
（一）企業(yè)繳納自有自用房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅、土地使用稅，繳納自有自用車船的車船使用稅，繳納的印花稅在有關(guān)費(fèi)用科目核算。計(jì)算并繳納稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：管理費(fèi)用--有關(guān)明細(xì)科目
貸：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅
--土地使用稅
--車船使用稅
--印花稅
（或應(yīng)交稅金--其他地方稅稅金）
借：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅
--土地使用稅
--車船使用稅
--印花稅
（或應(yīng)交稅金--其他地方稅稅金）
貸：銀行存款
七、屠宰稅的稅務(wù)會(huì)計(jì)處理：
（一）企業(yè)屠宰應(yīng)稅性畜用作食品加工的原材料時(shí)，其應(yīng)交屠宰稅計(jì)入原材料，編制會(huì)計(jì)分錄
借：原材料（或材料采購(gòu)）
貸：銀行存款、現(xiàn)金
（二）企業(yè)屠宰應(yīng)稅性畜自食時(shí)，其應(yīng)交屠宰稅由職工福利費(fèi)支付，編制會(huì)計(jì)分錄
借：應(yīng)付福利費(fèi)
貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
（三）屠宰場(chǎng)屠宰應(yīng)稅性畜代征屠宰稅的會(huì)計(jì)處理：
向納稅人代征時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：銀行存款（專戶存儲(chǔ)）/貸：其他應(yīng)交款--代征屠宰稅
解繳稅款時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：其他應(yīng)交款--代征屠宰稅貸：銀行存款（專戶存儲(chǔ)）
八、其他稅務(wù)會(huì)計(jì)處理問題：
（一）滯納金、違章罰款和罰金的會(huì)計(jì)處理：
對(duì)各項(xiàng)稅收的滯納金、罰款以及違法經(jīng)營(yíng)的罰款、罰金和被沒收財(cái)物的損失等，不得在稅前扣除。發(fā)生繳納滯納金、罰款、罰金等項(xiàng)目時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--未分配利潤(rùn)貸：銀行存款
（二）企業(yè)全部負(fù)擔(dān)或部分負(fù)擔(dān)企業(yè)員工個(gè)人所得稅的會(huì)計(jì)處理：
對(duì)企業(yè)全部負(fù)擔(dān)或部分負(fù)擔(dān)員工的個(gè)人所得稅款，或由于企業(yè)沒有履行代扣代繳義務(wù)，稅務(wù)部門查補(bǔ)的由扣繳單位負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅款，不得在稅前扣除。在發(fā)生時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--未分配利潤(rùn)
貸：銀行存款
（三）國(guó)家稅務(wù)局查補(bǔ)增值稅、消費(fèi)稅、不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額補(bǔ)征增值稅，而附征的城建稅、教育費(fèi)附加，不分所屬時(shí)期，均在實(shí)際繳納年度記帳。
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅
貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
（四）地方稅務(wù)局查補(bǔ)的營(yíng)業(yè)稅而附征的城建稅、教育費(fèi)附加應(yīng)分別處理。
（1）已在查增利潤(rùn)中抵減了應(yīng)補(bǔ)征的城建稅、教育費(fèi)附加后，再計(jì)算補(bǔ)繳所得稅時(shí)，編制會(huì)計(jì)分錄
借：利潤(rùn)分配--未分配利潤(rùn)
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅
貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
（2）如果無查增利潤(rùn)，只是查增營(yíng)業(yè)稅而附征的城建稅、教育費(fèi)附加的，則不分所屬時(shí)期，均在實(shí)際繳納年度記帳。編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交城建稅貸：其他應(yīng)交款--應(yīng)交教育費(fèi)附加
（五）自查發(fā)現(xiàn)因少提增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅而附加的城建稅、教育費(fèi)附加，在補(bǔ)提時(shí)不分所屬時(shí)期統(tǒng)一在補(bǔ)提年度記帳。編制會(huì)計(jì)分錄
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出等科目
第4篇：土地增值稅的減免政策范文
摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計(jì)稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。
4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目
(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。
主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。
④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。
5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策
第5篇：土地增值稅的減免政策范文
論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計(jì)稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。
4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目
(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。
主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。
④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。
5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策
第6篇：土地增值稅的減免政策范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式
在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。
由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。
此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。
因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇
地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)?，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。
也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策
立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。
在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)?，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。
在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。
四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除?？傊?，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050萬元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。
在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。
通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。
六、結(jié)語
面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。
【參考文獻(xiàn)】
第7篇：土地增值稅的減免政策范文
一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式
在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇
地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)?，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
三、立項(xiàng)階段———把握清算優(yōu)惠政策
立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。
四、開發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除。
總之，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。
那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。
六、結(jié)語
第8篇：土地增值稅的減免政策范文
【關(guān)鍵詞】稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)家財(cái)政收入的重要來源。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費(fèi)附加等。因此對(duì)開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風(fēng)上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負(fù)，降低房?jī)r(jià)更加實(shí)惠和重要，在這其中稅務(wù)籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復(fù)雜，也為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。
二、稅務(wù)籌劃的涵義及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義
稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)納稅主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出的事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：
（一）有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)領(lǐng)域，從圍繞資金運(yùn)動(dòng)展開，促使企業(yè)精打細(xì)算、節(jié)約支出，同時(shí)規(guī)范企業(yè)的成本核算和財(cái)務(wù)管理。
（二）有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高綜合收益
作為以營(yíng)利為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤(rùn)的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負(fù)。在投資一定的情況下，通過稅務(wù)籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃
（一）營(yíng)業(yè)稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法，我們可以從營(yíng)業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。
1.從營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括收取的補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、延期付款利息、代收款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對(duì)其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，就可將代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費(fèi)用等方式，將這部分價(jià)外費(fèi)用分離出來，這樣其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，延期收費(fèi)也不影響其收入，從而達(dá)到營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。
2.從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動(dòng)產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對(duì)房屋這種大宗商品而言可不是個(gè)小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價(jià)和房屋裝修價(jià)款分開核算，并分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。
（二）土地增值稅的籌劃
土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。針對(duì)該公式可以考慮從以下方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1.從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額的提高會(huì)直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，適當(dāng)降低售價(jià)，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費(fèi)者。在這個(gè)過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時(shí)也讓消費(fèi)者得到了實(shí)惠。
2.從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計(jì)20%扣除。其中在開發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
3.從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（1）根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時(shí)另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價(jià)格，恰當(dāng)?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅房，可以通過預(yù)收購(gòu)房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價(jià)款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購(gòu)房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。
（3）采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費(fèi)用的情況。對(duì)于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織面對(duì)的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟(jì)組織的主要稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對(duì)這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時(shí)還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項(xiàng)目公司，此時(shí)就會(huì)面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨(dú)立法人，而分公司則不是一個(gè)獨(dú)立法人，它們?cè)诙愂绽娣矫娲嬖诓町?。子公司是?dú)立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤(rùn)與虧損要與總公司合并計(jì)算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)預(yù)期來確定項(xiàng)目公司的形式。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題
稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專業(yè)稅務(wù)人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個(gè)細(xì)節(jié)的規(guī)劃，不當(dāng)稅收籌劃帶來的稅務(wù)危機(jī)不容小覷。企業(yè)不但要承擔(dān)因此造成的補(bǔ)繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責(zé)任，因此在看到稅務(wù)籌劃優(yōu)越性的同時(shí)也應(yīng)看到它的嚴(yán)肅性、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：
（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹(jǐn)慎的籌劃。
（三）稅務(wù)籌劃要堅(jiān)持多維性的原則?；I劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個(gè)稅種的節(jié)稅，因此，要從整個(gè)企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。
（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員多方權(quán)衡、細(xì)心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。
總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實(shí)上，稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購(gòu)房者雙雙受益。
參考文獻(xiàn)：
[1]中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例,國(guó)務(wù)院令,第138號(hào),1993.
[2]國(guó)務(wù)院:中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例,國(guó)務(wù)院令,第540號(hào),2008.
第9篇：土地增值稅的減免政策范文
一、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃
企業(yè)可以利用稅法允許的會(huì)計(jì)政策選擇、使用年限和凈殘值的估計(jì)空間進(jìn)行納稅籌劃,還可針對(duì)不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進(jìn)行籌劃,獲取籌劃利益。
(一)折舊方法選擇的納稅籌劃
1 法律依據(jù):企業(yè)所得稅法規(guī)定:“固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊,準(zhǔn)予扣除”,“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”
2 籌劃分析:(1)在比例稅率下,如果各年的所得稅稅率不變,選擇加速折舊法可把前期和潤(rùn)推至后期實(shí)現(xiàn),使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢(shì),企業(yè)在籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)折現(xiàn)率,比較稅率提高增加的稅負(fù)與延緩納稅收益的大小,做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下,采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期,又可使企業(yè)加速折舊,從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素,對(duì)不同折舊方法下獲得的不同資金時(shí)間價(jià)值收益和承擔(dān)不同的稅負(fù)水平進(jìn)行比較,在合乎稅法規(guī)定的前提下,選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。
但是,加速折舊法并不是任何情況下都適用:(1)盈利企業(yè)應(yīng)采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間,不宜采用加速折舊法。
但是某些學(xué)者則認(rèn)為,利用加速折舊法進(jìn)行稅收籌劃。在我國(guó)一般不具可操作性。
(二)折舊年限的納稅籌劃
1 法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定:固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,為20年;(2)飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備,為10年;(3)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年;(4)飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具,為4年;(5)電子設(shè)備。為3年。
2 籌劃分析:一般說來,折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限,而使用年限本身就是一個(gè)預(yù)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)值,使得折舊年限容納了很多人為的成分,為納稅籌劃提供了可能性?？s短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本費(fèi)用前移,從而使前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生后移。
如把折舊年限從8年降到5年,在稅率穩(wěn)定的情況下,所得稅的遞延交納,相當(dāng)于向國(guó)家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負(fù)的總和,但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值,顯然把折舊期限調(diào)為5年對(duì)企業(yè)更為有利。
但是當(dāng)稅率變動(dòng)時(shí),延長(zhǎng)折舊期限也可能減輕稅收負(fù)擔(dān)。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策,如果該項(xiàng)固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個(gè)獲利年度購(gòu)入,折舊年限為8年或5年,通過簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以看出,8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。
(三)凈殘值的納稅籌劃
1 法律依據(jù):我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度并沒有明確規(guī)定預(yù)計(jì)凈殘值率?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況,合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值,固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定,不得變更。由于情況特殊,需調(diào)整殘值比例的,應(yīng)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
2 籌劃分析:當(dāng)企業(yè)處于所得稅非減免稅時(shí)期,納稅人應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預(yù)計(jì)無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點(diǎn),及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后,折舊抵稅增加,這既維護(hù)了納稅人的權(quán)利,也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1,某企業(yè)原值1000萬元的某電子設(shè)備,如果把殘值比例從5%調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25%,折舊年限為3年),那么,不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下,折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(萬元)。
二、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中增值稅的納稅籌劃
(一)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額,可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第538號(hào),以下簡(jiǎn)稱條例)和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào),以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)的有關(guān)規(guī)定,憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
2 籌劃分析:自2009年1月1日起,增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國(guó)開始實(shí)施,對(duì)于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說,購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實(shí)際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計(jì)算的增值稅稅額,并且還要注意計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。
增值稅納稅籌劃的兩個(gè)重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性,納稅籌劃人員除了要精通法律,與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通外,還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。
(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn),應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征
收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。 2 籌劃分析:(1)對(duì)于銷售2009年以后購(gòu)買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅,一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購(gòu)入的固定資產(chǎn),依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點(diǎn)的企業(yè)對(duì)銷售本地區(qū)進(jìn)入試點(diǎn)以前購(gòu)買的固定資產(chǎn),按4%征收率減半征收增值稅;銷售進(jìn)入試點(diǎn)以后購(gòu)買的固定資產(chǎn),則按適用稅率征收增值稅。
企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同固定資產(chǎn)的具體情況,采取具體的納稅籌劃方案,使企業(yè)實(shí)現(xiàn)在合法條件>文秘站:
三、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中其他稅種的納稅籌劃
(一)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃
1 法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納”,第四條“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%”。
2 籌劃分析:這里“減除10%至30%后的余值”,具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2%沒有變動(dòng)的余地,房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應(yīng)稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的,并在賬簿中予以單獨(dú)記載,則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬,可以不計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ),從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應(yīng)注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠,并加以利用。
? (二)土地增值稅的納稅籌劃
1 法律依據(jù):根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅,而且土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最低稅率30%,最高稅率60%。
2 籌劃分析:在會(huì)計(jì)核算中,企業(yè)可計(jì)算土地增值稅的起征點(diǎn),根據(jù)相關(guān)法規(guī)來確定是否免征土地增值稅;還應(yīng)注意各級(jí)稅率增收范圍的臨界點(diǎn),衡量上級(jí)稅率與下級(jí)稅率對(duì)企業(yè)帶/！/來的最大稅后收益,而不是盲目追求高價(jià)格或低稅率。所以,企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定,制訂科學(xué)合理的住房銷售方案,以有效減輕或免除稅負(fù)。
四、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中納稅籌劃的其他建議
(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策
我國(guó)現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策,對(duì)于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用,不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件,使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定,“國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%征收企業(yè)所得稅”。因此,對(duì)技術(shù)類企業(yè)來說,可以加大產(chǎn)品的高科技含量,以期獲得稅收優(yōu)惠。對(duì)于中西部地區(qū)的企業(yè)來說,應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件,爭(zhēng)取享受國(guó)家對(duì)西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。
(二)綜合考慮各個(gè)稅種的共同影響
由于各個(gè)稅種的相關(guān)性,某一稅種的計(jì)稅基礎(chǔ)降低,并不一定會(huì)帶來總稅負(fù)的減少,因此要把各個(gè)稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如,廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會(huì)影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,還對(duì)所得稅有影響。因?yàn)樗鼈兌伎梢杂?jì)入管理費(fèi)用,在所得稅前扣除,減少應(yīng)稅所得額,從而影響所得稅。可以看出,只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響,才能做出正確決策。
(三)追求稅后收益最大化
固定資產(chǎn)納稅籌劃應(yīng)服從和服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略,籌劃時(shí)不僅要考慮稅收因素,還要考慮非稅收因素,籌劃的目的不是“稅負(fù)最輕”或“納稅最小”,而是追求稅后收益最大化,并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個(gè)方面的均衡,即稅收成本和非稅收成本的均衡,以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。
五、結(jié)論
