土地管理法實施細則精選(九篇)

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第1篇：土地管理法實施細則范文

宅基地使用權征收補償現狀

我國目前關于宅基地使用權補償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權這一特殊的財產權，其性質與一般財產權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現今針對這一權利的補償的法律依據上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權法》的相關規(guī)定

《物權法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應補償?！逼渲小段餀喾ā返谒氖l、四十四條分別是關于征收、征用的補償規(guī)定?！段餀喾ā穼φ厥褂脵嘁蛘丶捌渖戏课莸恼魇斩麥鐟玫窖a償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！痹俑鶕湎鄳膶嵤l例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財產的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償的權利，集體經濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規(guī)章的相關規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務委員會及當地政府根據《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實施細則。據調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規(guī)也沒有對該項權利的補償問題做出相應規(guī)定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實行以調產安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據相關部分人員的介紹以及在該地區(qū)進行問卷調查的結果分析所得，該地區(qū)絕大所數被拆遷人是選擇調產安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調產安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產安置方式。結合當地貨幣安置的具體規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規(guī)定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數額。據相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關文件執(zhí)行，即根據鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網站上所公開的征收補償標準則是籠統(tǒng)地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產安置

調產安置是多數人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據當地調查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當的安置房。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農村集體經濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據了。將宅基地使用權補償的具體化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴這都是環(huán)環(huán)相扣的關系。

合理規(guī)劃，適當選擇安置補償方式

與調產安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農居點復建多層住宅進行安置?！段餀喾ā返谝话傥迨臈l對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續(xù)。但是，在實際情況中，由于規(guī)劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補償的安置房相對集中，重新規(guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農民失業(yè)，隨即影響農民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經濟的發(fā)展，安置區(qū)內被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統(tǒng)一。

第2篇：土地管理法實施細則范文

第二條本實施細則所稱的村民宅基地讓出給農村集體經濟組織，是指郊區(qū)村民按照自愿原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經濟組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。

第三條市房地資源局是村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的主管部門。區(qū)（縣）土地管理部門負責村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的具體管理工作。

第四條下列對象可以申請宅基地讓出：

（一）依法享有宅基地使用權的村民；

（二）村民住房所有權人。

第五條村民讓出宅基地，應當向村集體經濟組織或者村民委員會提出書面申請，經村集體經濟組織或者村民委員會審核后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準村民讓出宅基地，應當向申請人發(fā)出核準文件，并報區(qū)（縣）政府備案，同時抄送村集體經濟組織或者村民委員會。

第六條經審核批準讓出宅基地的村民住房，可以由村民申請自行拆除；也可以由村民申請以收購方式處置，即由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府指定的單位（以下簡稱指定單位）負責拆除，或者收購后在5年內用于出租等經營。指定單位與申請人應當簽訂收購協(xié)議，協(xié)商收購價款，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。

第七條讓出宅基地的村民住房被收購后，不得改建、擴建。被收購后用于向外來流動人員出租的，應當按照《*市外來人員租賃房屋治安管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。5年使用期期滿后應當拆除，不予補償。在期滿之日起兩個月內未自行拆除的，區(qū)（縣）土地管理部門應當責令拆除。

因國家建設征用或者因實施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調整使用宅基地，需要拆除尚在5年使用期內的住房的，按該住房剩余的使用期限，給予相應的市場租金補償。

第八條經批準讓出宅基地的村民住房自行拆除的，由讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權人向區(qū)（縣）房地產登記部門申請注銷宅基地使用權證。

經批準讓出宅基地的村民住房被收購的，村民宅基地使用權證由指定單位保存；5年使用期滿后，由指定單位向區(qū)（縣）房地產登記部門申請注銷權證。

第九條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準讓出宅基地前后一年內，讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權人購買本區(qū)（縣）范圍內城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購商品住房的房地產權證，向區(qū)（縣）土地管理部門申請返還政府收取的部分土地出讓金（即由本區(qū)、縣政府分成的部分，下同）。經區(qū)（縣）土地管理部門審核，報區(qū)（縣）財政部門批準后，申請人可獲得返還的按所購商品住房建筑面積計算的部分土地出讓金。申請人所購商品住房建筑面積超過宅基地原住房建筑面積的部分，不予返回土地出讓金。

讓出宅基地的村民或者村民住房所有權人自行復墾宅基地的，由區(qū)（縣）土地管理部門驗收合格后，按照全部復墾面積支付耕地開墾費。

第十條讓出宅基地的村民住房被收購的，由區(qū)（縣）土地管理部門按照宅基地面積的80%，向讓出宅基地的村民或者村民住房所有權人支付耕地開墾費；指定單位在5年使用期滿將宅基地復墾為耕地的，經區(qū)（縣）土地管理部門驗收合格后，按照復墾面積的20%向指定單位支付耕地開墾費。

指定單住將讓出的宅基地自行復墾為耕地的，區(qū)（縣）土地管理部門按照新增耕地面積的100%折抵建設占用耕地指標。指定單位從事非農建設經批準占用耕地的，可以使用該指標，也可以向其他建設單位有償轉讓。

第十一條對村民讓出宅基地并自行復墾的，或者由指定單位將讓出宅基地進行復墾的，按照"退一獎一"的辦法，分別給予所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或指定單位非農建設用地指標的獎勵。

第十二條按照本實施細則讓出的土地出讓金、耕地開墾費，由區(qū)（縣）財政部門在相應的收入中安排。

第十三條本實施細則在市政府印發(fā)的《關于*市促進城鎮(zhèn)發(fā)展的試點意見》）中確定的試點城鎮(zhèn)行政區(qū)域內和奉賢區(qū)先行試點，取得經驗后再逐步推廣。

第3篇：土地管理法實施細則范文

為規(guī)范我省地產市場，加強土地轉讓管理，切實保護耕地資源，嚴禁炒賣土地，促進我省經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，現將《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）印發(fā)給你們，并結合我省實際，就有關問題通知如下：

一、加強各類非農建設用地管理。國家實行土地用途管制制度。新增建設用地實行總量控制，不得超計劃用地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和土地供給制約需求的要求，科學合理地安排各類建設用地，嚴格控制用地規(guī)模。要通過收回、調整使用等手段盡快將閑置土地利用起來。項目建設應優(yōu)先安排利用閑置土地。新增各類非農建設用地要嚴格按新的《中華人民共和國土地管理法》審批。

高速公路服務區(qū)用地要嚴格控制，施工臨時用地要及時退地還耕，交原集體經濟組織耕種。公路兩側，城市、村鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃區(qū)以外的耕地，應按規(guī)定劃入基本農田保護區(qū)。嚴禁在公路兩側隨意占地搞違章建筑。

二、加強對農民集體土地的管理。農民集體土地未經批準不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)。農林項目開發(fā)必須嚴格服從土地利用總體規(guī)劃，按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農村集體經濟組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農民集體土地進行“果園”、“莊園”等農林開發(fā)；嚴禁改變農林用途搞別墅、度假屋、娛樂設施等房地產。確需配套進行非農建設的，要依法辦理建設用地審批手續(xù)，規(guī)模必須嚴格控制。

三、加強國有土地使用權交易管理，制止炒賣土地。商業(yè)、旅游、娛樂和城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內新增的經營性房地產項目用地（不包括經濟適用房和工業(yè)廠房），必須以招標、拍賣方式提供土地使用權。確需以協(xié)議出讓方式提供土地使用權的，應報省土地局審批，其出讓底價不得低于其同類用地的基準地價，并將成交結果向社會公布。嚴禁利用建設項目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉讓等形式變相炒賣土地。對已批準立項的建設項目，超過一年不辦理用地手續(xù)的，不予供地。

經濟適用房（包括安居工程）要嚴格實行政府指導價。已購公有住房和經濟適用房（包括安居工程）進入市場涉及土地使用權交易的，其中土地使用權的收益處置要按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：土地管理法實施細則范文

關鍵詞：土地增值 問題與原因 措施與對策

一、失地農民土地增值補償的理論與法律依據

上世紀80年代中前期，憲法和民法通則對于農村集體所有土地都是禁止流轉的。1988年的憲法修正案則有了新的規(guī)定，“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。這在立法上第一次明確了農村土地流轉的合法地位。同年修訂的土地管理法第二條也增加了“土地的使用權可以依法轉讓”的條文。

2003年3月1日起施行的農村土地承包法，以法律形式賦予了“農民長期而有保障的土地使用權”，其中第十六條規(guī)定，承包方享有3個方面的權利：依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品；承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。

與此相對應的是，承包方也要承擔3個方面的義務：維護土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設；依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。

2007年10月1日起實施的物權法第一百二十八條規(guī)定：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。

在我國，土地收益分配的矛盾集結點主要是農地轉非的增值歸屬。目前，理論界主要有3種觀點，第一種觀點是“增值歸農”論；第二種觀點是“增值歸公”論；第三種觀點是“公私兼顧”論。在農地轉非過程中，主要存在三方主體：一是政府，二是公眾，三是農民。政府貢獻的是管理權、規(guī)劃權和征收權，公眾貢獻的則是經濟發(fā)展所帶來的外部收益，農民貢獻的則是農地的承包經營權、社會保障權和農地發(fā)展權。因此，第三種觀點似乎更加合理一些，即地價的上漲是地租未來資本化的反應，理應由政府、公眾和農民共同分享之。

現在的問題是，政府部門利益驅動和強勢地位，不但令公眾難以從土地增值中獲得收益（比如土地增值收益的大部分并沒有被真正“用之于民”），農民也一再成為輸家。在農地轉非中，農民面臨生活方式被打亂、原有財產被強行置換的困境，如果補償也不徹底，無異于“二次被害”。有一點必須明確，弱者是最無力承受失敗的人，如果弱者總是成為輸家，政府就必須檢討。當下，由土地增值分配所導致的不公正、焦慮恐懼正在醞釀和累積，如果這種情緒得不到有效的矯正和釋放，就會成為社會持續(xù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。更重要的是，土地增值收益分配的不公也會成為經濟增長的絆腳石。

二、現行法律制度對失地農民土地增值補償的缺陷

（一）非農建設用地呈逐年上升狀態(tài)，農用土地流失嚴重，失地農民數量上升

隨著經濟、社會的發(fā)展，因交通道路、水利、城中村改造等公共基礎設施、各級種類經濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等建設征用農村土地的規(guī)模越來越大，少地或失地的農民群體數量不斷增加。

（二）征地補償過程中農民權益受損

1、征地補償標準不合理，征地補償太低

根據有關資料，世界許多國家的補償標準均以被征地時的土地市場價格為基礎。而我國實際采用的補償標準只有土地年產值的幾倍，根本不能反映土地作為稀缺資源的價值，僅考慮了現有農業(yè)用途的收益權，而無視土地發(fā)展權。

《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。這一規(guī)定完全排斥了農民對農村土地發(fā)展權的利益分享，即土地用途變更所產生的增值被排除在征地補償范圍之外。對征地補償標準問題，《土地管理法》等法律法規(guī)有明確規(guī)定。在實踐中，近幾年，個別地區(qū)的補償標準和安置標準達到了國家法律的標準，但是仍然不能解決實際的問題。即使統(tǒng)一了補償標準，足額及時發(fā)放補償費，農民對補償還是不滿意。

2、征地補償安置費分配混亂，缺乏法律依據

根據現行土地法律制度，征地補償費一部分給農民，另一部分留歸村集體使用。由于村民的補償費和村集體的補償費的比例缺乏明確的法律規(guī)定，這就導致部分地區(qū)大大增加了集體留用費的比例，而村集體的補償費掌握在少數的基層干部手里，如遇有民主建設較差的鄉(xiāng)村，加之缺乏必要的監(jiān)督，損害農民利益的行為便司空見慣。實踐中補償款的分配問題成為村民與村委會、村黨支部之間發(fā)生矛盾的一個重要導火索。

3、農民無法分享土地增值的收益

根據國研中心課題組的調查：“在目前‘合法的’房地產開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20―30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農民的補償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20―30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40―50%”。

（三）農民土地增值收益被剝奪的原因分析

1、現行的法律制度忽視了被征地農民的發(fā)展權問題

在法律規(guī)定中，為被征地農民建立了最低生活保障、養(yǎng)老保險和農村醫(yī)療合作為主要內容的社會保障體系，但法律規(guī)定的標準是維持失地農民的基本生活水平，對失地農民而言，土地的社會保障功能和土地增值所帶來的發(fā)展功能并沒有完全體現出來。從立法層面分析，《土地管理法》、《土地承包法》、《物權法》等相關法律法規(guī)中，沒有對土地中蘊含的農民社會保障權、發(fā)展權方面的權益做出明確規(guī)定。實踐中，由于城鄉(xiāng)二元體制、特別是社會保障制度的二元制，土地對于中國農民而言除了生存功能以外，還承載著發(fā)展功能和社會保障功能，而現行法對這兩種功能卻采取了回避的態(tài)度。如從《土地管理法》第四十七條的規(guī)定可以看出，土地補償費和安置補助費標準的確定只考慮了土地的歷史產出和收益，以及不降低“農民”的生活標準，沒有考慮土地用途改變后其收益的變化，更沒有考慮到土地對于農民的發(fā)展功能和社會保障功能，而僅就土地“原用途”作為參照物確定標準。

2、失地農民的就業(yè)保障尚未形成有效的機制

當農民失去土地后，那些沒有一技之長的農民就會變成無地、無職業(yè)、無收入的“三無”農民，成為矛盾糾紛多發(fā)的群體。因此，國家一直重視這一群體的就業(yè)保障，地方各級政府根據本地實際情況在此方面進行了探索和創(chuàng)新。

三、建立和完善失地農民的土地增值收益的社會保障機制

（一）盡快建立和完善失地農民的社會保障機制

不斷推出相關政策，力求做到“失地有保險，老來有保障”，各地都做過有益的探索，但還不夠規(guī)范、系統(tǒng)。要通過實行貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置等積極的保障措施，三管齊下，全方位保障失地農民的利益。

一是提高最低生活保障的標準。前面已論及土地本身就承載著農民的社會保障功能和發(fā)展功能，根據現行法律規(guī)定，集體土地不能進入一級市場，就會導致高額的級差地租被各級政府獲取。因此，政府有義務從級差地租中拿出一部分作為社會保障基金，以在保持失地農民現有生活水平不降低的基礎上，再為失地農民提供發(fā)展基金。

二是實行積極的“就業(yè)保障”政策，解決失地農民的就業(yè)問題。相對于城市下崗職工和失業(yè)人員而言，失地農民更是就業(yè)的弱勢群體，因為農民就業(yè)意識和就業(yè)行為與工業(yè)化、城市化的要求有一定距離。因此，要力爭把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)納入政府經濟社會發(fā)展規(guī)劃中，通盤考慮，完善就業(yè)服務措施，創(chuàng)造有利于失地農民就業(yè)的機制和環(huán)境。要制定公平的農民工就業(yè)政策，構建符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)要求的就業(yè)管理制度。

三是建立多元模式保障機制。如城市郊區(qū)、經濟發(fā)展水平較高的地方，可以走轉換農民身份，推動失地農民市民化的模式；而偏遠地方、僅由于國家基礎設施用地造成失地的，要加大養(yǎng)老保險、最低生活保障的力度，同時增加貸款方面的資金扶持，走產業(yè)化發(fā)展道路。

（二）以體制創(chuàng)新為推動力，探索在大制度框架內解決失地農民的保障問題

農民土地權益保護之所以成為社會熱點，說明現行框架不能有效解決這一問題，必須創(chuàng)新思路，探索新的解決路徑。要在大制度框架內解決失地農民的保障問題，按照“以土地換保障”的戰(zhàn)略要求進行制度創(chuàng)新，可以考慮以土地入股的方式解決失地農民的社會保障問題。允許土地入股，將農民納入征地開發(fā)的利益共同體，有助于減少征地時的摩擦和沖突，降低行政成本。對于農民而言，允許農民土地入股，使長期受到忽視的土地中承載的農民發(fā)展權得以實現，有利于保護和增進農民的利益。

（三）通過立法明確和完善農民的土地權益，并通過程序設計加以保障

必須修改和完善相關立法，明確規(guī)定農民的土地權益。這個問題在理論界已達成共識，并在《物權法》中有具體的規(guī)定并有所突破。從物權法的規(guī)定來看，農民的土地權益相比以前得到了一定的規(guī)范層面的保障。但物權法畢竟是一部框架性的基本法，對有些具體問題還沒有給出具體的可操作性的規(guī)定，如公共利益的界定，征地權限和程序的明確、對政府征用行為的行政救濟措施的細化、土地補償標準的合理界定等。農民土地權益真正得到保護還有賴于這部法的有效落實和后續(xù)相關實施細則。

首先，明確集體土地所有權的主體，保證集體經濟組織的每個成員都能參與對土地所有權的行使。防止目前一些地方的村干部不經村民討論同意就任意處置集體土地的現象。其次，對集體土地和集體土地上的房屋征收制度進行較重大的改革，構建建設用地流通市場，即修改現行土地管理法第四十三條，明確農村土地轉化成建設用地可以有兩個途徑：一是通過征收轉化，這一途徑僅用于公共利益；另一途徑是通過市場交易，這一途徑主要用于商業(yè)利益，但也可用于公共利益。第三，要提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補償標準，應當參照《國有土地上房屋征收補償條例》，較大幅度地提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補償標準。

（四）盡快修改土地法，允許農村集體土地直接進入市場交易

對于農民，土地的意義不僅是一種不動產，而且還是一種特殊的保障形式。它至少可以為貧窮的農民提供食品、住房、就業(yè)、養(yǎng)老保障。因此，政府征用農地，就必須充分考慮社會保障來置換農民的土地保障。如果不具備提供社會保障機制條件，政府就不應該征地。

（五）修改土地法時應明確界定公共利益與商業(yè)用途

第5篇：土地管理法實施細則范文

第一章　總

則

第一條　為加強農村宅基地管理,規(guī)范農村建設用地秩序,保護村民的合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土管法》)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《X省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《X市農村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關于加強全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設管理工作的實施意見》等法律法規(guī)和文件精神,結合我縣實際,制定本辦法。

第二條　本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農村宅基地管理,適用本辦法。

第三條　本辦法所稱農村宅基地,是指農村村民個人經依法批準,用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農村集體所有土地。

第四條　農村村民住宅建設,應當結合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關系，嚴格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實施，鼓勵集中建設農民新村和舊村改造。

第五條　農村村民新建、改建、擴建住宅,要充分利用村內空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農用地和耕地建造住宅。

第六條　各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負責本行政區(qū)域內農村宅基地的管理工作。

第七條　農村宅基地屬村集體所有，個人只有使用權，農村村民建設住宅，應當符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓農村宅基地。

第二章　申請條件

第八條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

(一)年滿20周歲的本村村民,因結婚等原因確需建設新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);

(二)因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的;

(三)外來人口落戶,成為本集體經濟組織成員,沒有宅基地的;

(四)城鎮(zhèn)居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶,農村確無住宅的。

第九條　農村村民建新房宅基地面積審批標準為:

（一）

鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結合部,每戶面積不得超過166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關規(guī)定確定，報X縣國土資源局備案;

（二）平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過200平方米。

（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當放寬,但最多不得超過264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當放寬,但最多不得超過264平方米。

第十條　農村村民有下列情形之一的,申請宅基地不予批準:

(一)年齡未滿20周歲的;

(二)申請宅基地面積高于166平方米；

(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈與或改為經營場所的;

(五)其他不符合法律法規(guī)和有關規(guī)定的。

第十一條　農村村民對宅基地沒有繼承權。農村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請宅基地條件的,經村民委員會或農村集體經濟組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第三章　報批程序

第十二條　符合申請宅基地條件的農村村民應當向村民委員會或農村集體經濟組織提出申請。經全體村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內容包括申請人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時間為10日。公布期滿無異議的,報鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：

（一）村民個人申請使用宅基地的申請書；

（二）申請人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農業(yè)戶口等）。

（三）村民委員會或農村集體經濟組織向所在地國土資源管理機構出具以下材料：

1、申請人現有宅基地情況（包括現有宅基地幾處、位置、面積等）;

2.對申請人擬安排宅基地的位置、面積、標有四至尺寸的示意圖等;

3.村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論意見,在村集體公布情況的書面說明;

4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設用地的現狀圖、規(guī)劃平面圖，并標注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。

(四)屬于建新交舊的,申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書;

(五)其它需要提交的資料。

第十三條　村民委員會報送的材料符合條件且齊全的,由所在地國土資源管理機構到現場進行地籍測繪、丈量定界,組織填寫《權籍調查表》等有關材料,報X縣國土資源局審核,經審核合格的，進行登記造冊,確認集體土地建設用地使用權。

第十四條　村民委員會或農村集體經濟組織應在接到審批結果后3日內張榜公布。

第十五條　村民自住宅用地批準文件下發(fā)之日起30日內,到所在地國土資源管理機構申請頒發(fā)權屬證書,土地登記資料可以公開查詢。

第十六條　農村宅基地涉及占用農用地的,在批準宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請辦理農用地轉用審批手續(xù)。

農村村民確需占用基本農田以外的耕地建設住宅的,應由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會或農村集體經濟組織開墾整理與原耕地面積和質量相當的耕地,并報X縣國土資源行政主管部門審查;沒有開墾條件或者開墾的耕地經驗收不合格的,應當依法向X縣國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費。

第十七條　由于房屋依法轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的,當事人應當自變更之日起30日內,向當地國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記,換發(fā)權屬證書。

第十八條　集體土地使用權被收回的,當事人應當自接到通知之日起30日內,向所在地國土資源管理機構申請辦理集體土地使用權注銷登記。

第四章　監(jiān)督管理

第十九條　有下列情形之一的,報縣人民政府批準,可以注銷其土地使用證或用地批準文件,由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權:

(一)

因實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅,新房建成后,無正當理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;

(二)進行鎮(zhèn)、村公共設施和公益事業(yè)建設需要占用的宅基地;

(三)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一宅之外的宅基地;

(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;

(五)未按照批準用途使用的;

(六)非法轉讓宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項規(guī)定的原因收回宅基地使用權的,村民委員會或農村集體經濟組織應當根據地上附著物的評估價格對原宅基地使用權人給予適當經濟補償。

第二十條　符合申請宅基地條件的農村村民,經村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論同意后,可以購買本村或村集體經濟組織內部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權變更登記。

第二十一條　有下列情形之一的,經縣人民政府批準,撤銷用地批準文件或注銷土地使用證,并書面通知當事人:

(一)

無權批準使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的;

(二)超越批準權限非法批準占用土地的;

(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的;

(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準占用土地的;

(五)采取隱瞞事實或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準文件或土地登記的;

(六)其它不符合法律法規(guī)和有關規(guī)定的。

第二十二條

對符合宅基地申請條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補辦土地使用手續(xù)。

第二十三條

非農業(yè)戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后未批準重建的，由村民委員會或農村集體經濟組織予以收回。

第二十四條

農村居民流轉宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃；3.流轉的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請宅基地條件的本村村民。

第五章　法律責任

第二十五條　農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地建設住宅的,依據《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過批準的宅基地面積標準,多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。

第二十六條　工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,給當事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章　附

第6篇：土地管理法實施細則范文

一、信息平臺統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動產統(tǒng)一登記工作，信息平臺統(tǒng)一不可或缺。只有各級不動產登記機構的信息納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，登記信息才能實現實時共享。不動產登記信息實時共享，不僅有利于發(fā)揮不動產登記物權公示作用，保障不動產交易秩序和安全，維護當事人合法權益；而且有利于登記機構減少登記信息錯誤，提高登記的規(guī)范化和標準化程度，提升登記服務效率；同時，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級登記機構。

二、推進信息平臺統(tǒng)一工作的難點

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動產統(tǒng)一登記相關的法律較多，除《物權法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《草原法》、《森林法》、《農村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關于不動產登記機關、登記管轄、登記內容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關于不動產登記的差異性，但對某些存在爭議的內容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據，為避免出現工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關規(guī)定，這樣容易降低服務效率，引起服務對象不滿。

2.各地基礎參差不齊

截至目前，全國仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對歷史登記數據的清理、錄入和關聯工作，只有新登記的房屋信息可以準確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號碼或身份證號碼殘缺等問題；個別地方甚至有登記檔案遺失、登記數據無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數據不準確、不全面、不及時，其提供的查詢結果便缺乏認可度和公信力。

3.業(yè)務系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權法》中規(guī)定的登記類型為依據，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對于不同的不動產而言其復雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復雜。八種登記類型各自的復雜程度也不相同，其中，首次登記、轉移登記、查封登記還存在許多復雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭論。再者，目前不動產登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產由不同的主管部門負責登記，部門之間業(yè)務系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數據采集標準和使用規(guī)則，各個部門甚至各個地方所建立的不動產信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯動的網絡。

4.相關部門協(xié)作不力

經國務院同意，由國土資源部牽頭的聯席會議工作機制已經建立。目前，各省份也建立了相應的聯席會議機制，絕大多數省份成立了省級不動產統(tǒng)一登記機構。但到了市、縣兩級，除了幾個試點的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯席會議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調不暢。在機構整合到位之前，市縣級信息平臺統(tǒng)一工作幾乎無從談起。

三、加快推進信息平臺統(tǒng)一工作的對策與建議

1.完善法規(guī)，堅持依法登記

全面實現不動產登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關法律法規(guī)，盡早出臺《條例》的具體實施細則，對一些有爭議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動產登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對一些疑難復雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數據質量

信息平臺采集的數據準確、全面、及時，是信息平臺發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺，關鍵在完善相關數據。各地須花一段時間和一些人力、物力，對相關不動產登記的檔案進行全面梳理，查漏補缺，該掃描的掃描，該補錄的補錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動產登記的原始數據質量，確保信息平臺生成的結果具有絕對的公信力和強大的服務功能。

3.高標定位，強化頂層設計

國務院明確由國土資源部負責不動產登記信息管理基礎平臺建設，顯然是重視了該項工作的頂層設計，若只是簡單的整合現有分散在各個部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無法根除，很難建立“標準統(tǒng)一、內容全面、覆蓋全國、互聯互通”的新平臺，更難以實現不動產登記機構、簿冊、依據和信息平臺的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動產登記信息管理平臺一定要提高技術標準和規(guī)范要求，廣泛吸收先進發(fā)達國家的管理經驗，寧可多一點實踐論證、慢一點建成使用，也要設法打造全國通用、科學合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺，讓全國上下不動產登記信息真的能夠“一網打盡”。

第7篇：土地管理法實施細則范文

關鍵詞：土地儲備機構；風險管理

中圖分類號：F830.2

文獻標識碼：A

文章編號：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級土地儲備機構的成立和運作，資金已成為制約土地儲備業(yè)務大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關規(guī)定，各級土地儲備機構的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項資金。但實際操作中由于財政撥款金額太少，專項資金落實困難，各儲備機構為了更好地完成儲備任務，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。

商業(yè)銀行一般認為土地儲備機構作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風險相對較低。然而，土地儲備貸款屬于中國人民銀行嚴格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對政府土地儲備機構必須審慎發(fā)放貸款且應具有多重限制。人行121號文《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》規(guī)定，土地儲備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲備機構貸款經營中有必要充分認識到該類貸款的法律風險和政策風險所在。

一、土地儲備機構目前存在的幾個主要法律問題

1.當前土地儲備在操作中尚無法可依。

目前，國內大部分市、縣都已建立土地儲備中心，并建立了土地儲備制度及相關規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關“土地儲備實施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備這一問題，各地的規(guī)定也沒有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實踐中留下了很多隱患，主要表現在：

（1）當前土地收購儲備運行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運行帶來障礙。由于我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)中對土地收購儲備機構職能定位、收購范圍等重要問題沒有一個明確的規(guī)定，導致各地在土地收購儲備中做法不一，土地收購儲備中心的性質、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負責收購、征購、征用土地，以及出讓土地的前期準備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購土地外還負責通過招標、拍賣和掛牌方式向市場供地工作等。

（2）當前土地收購儲備制度缺乏法律依據，使其當事人的合法權益得不到有效保障。由于目前有關土地收購儲備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規(guī)及一個全國統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范，因此，在土地收購儲備運行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購中儲備中心有無權力強制收購等，現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購儲備機構的性質不是嚴格意義上的市場主體。

當前土地收購儲備機構基本上是由政府出面組建的一個特殊機構，并明確規(guī)定“不以營利為目的”，根據政府的委托或授權行使某些特定的職能，但在實踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國土局平級的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購、收購、收回土地等職權，并進行土地出讓的前期準備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當于正縣級的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個土地收購部門，是受市政府委托在土地管理部門和財政部門的監(jiān)管下，實施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲備機構雖然以“公司”的名義出現，但實質上是政府的一個職能機構，并非嚴格意義上的公司，實質都不是一種嚴格意義上的市場主體，而是當前地方政府經營城市中的一個機構。在市場經濟條件下，土地儲備機構其市場定位從法律上還未解決。

二、土地儲備機構貸款擔保方式的法律風險

當前土地儲備機構向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從當前實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。

1.保證。當前相當一部分土地儲備機構從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關部門同銀行進行協(xié)商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔保法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進行放款，還必須考慮當地財政實力、財政預算等多方面因素，故存在信用風險。

2.抵押。土地儲備機構抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：

①儲備土地使用權是何種性質的，法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地產管理法》、《擔保法》等相關法律法規(guī)規(guī)定，我國土地使用權取得方式分別為：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權，可以設定抵押權的土地使用權有出讓土地使用權、經批準的劃撥土地使用權。

土地儲備機構代表政府將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，宗地上設定的原土地使用權被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應該說儲備地塊上的土地使用權處于虛置狀態(tài)，只有經過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設置土地使用權。

從前面的分析我們可以看出，土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。同時目前還未有一個法律甚至一個法規(guī)來對土地儲備機構授權，從職權法定原則上來說，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。

在實際操作中，有些地方土地儲備機構將收購、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個以土地收購儲備中心為使用者的土地使用權證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進行“質押”。

②儲備土地價值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評估辦法，同一區(qū)域內，土地價值主要和用地性質、土地使用年限、容積率等密切相關。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長的土地價值明顯高于使用權快到期的土地，高容積率土地的價值明顯高于低容積率土地。但被儲備土地最大的問題就在于其儲備后的用地性質、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲備后，政府將根據新的規(guī)劃對其各項指標進行調整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，由于未來用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標與其收購前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價值將大大降低，甚至降為零。同時儲備土地原產證已經被土地儲備機構注銷，土地使用權隨之消滅，銀行不可能也不應當按照原土地使用性質和年限對之進行評估。而新的用地性質和使用年限而未確定或者仍未實現，銀行也不可能按照未來的用地性質和年限進行評估；可見，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押時，其土地使用權的性質和價值都是模糊的。

③銀行抵押權處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權，在經法定程序出讓土地使用權前，并不能上市流通。因此，除了按照國家土地供應計劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產市場低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價格能否抵充銀行貸款也是一個未知數。

三、土地儲備貸款的其他風險表現

土地儲備機構貸款的其他風險還表現在以下幾方面：

1.土地儲備中心不能真正壟斷土地一級市場。

各地儲備土地的招商工作由各城區(qū)、各國有開發(fā)企業(yè)分頭進行，存量土地多頭供應，最終不得不壓低土地價格，競相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來源風險。

地方政府存在財政赤字，城市建設資金匱乏，將土地儲備機構作為財政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時返還土地儲備機構用以還貸，將收入挪用其他建設項目或者彌補赤字，使得土地儲備機構無法按期還本付息。由于出讓資金進入財政專戶，對借款人的約束性不是很強，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風險。

土地儲備中心代表政府經營土地使用權，具有行業(yè)壟斷性，經營活動易受到政府短期行為的行政干預和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務。如有的收購土地不具備開發(fā)條件、不適合抵押且價值明顯高估，利用銀行認為能夠提供抵押物就是好貸款的錯誤觀念，大量變現套取銀行資金。

4.土地儲備機構清償能力的法律風險。

土地儲備機構作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風險能力差，由于中心實行財政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財政專戶，對出售土地所得的出讓金沒有支配權。

土地儲備中心作為一個民事主體存在時，是否具有償還能力，即由其儲備的土地是否就是它的財產，土地儲備機構的償還能力能否用財政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。

同時由于土地儲備機構運作具有房產開發(fā)企業(yè)的經營特征，計劃收購儲備土地市場價格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標人違約導致土地收入沒有實現的風險。

5.土地儲備機構高負債經營風險。

當前，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當高，過高的貸款比例在實踐中帶來了兩個弊端：A、增加了銀行的風險。高達80％以上的貸款比例，在遇到經濟形勢或國家有關政策有重大的調整，土地市場不活躍時，銀行將陷入被動局面。因為整個土地市場是一體的，一旦儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現行土地儲備制度及土地儲備貸款運作模式風險控制的幾個問題

上海市于1996年成立了全國第一家土地儲備收購整理儲備機構――上海土地發(fā)展中心，當時是屬于市場主導型，由土地發(fā)展中心根據自己的收購計劃和政府要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購款，取得土地并按政策法律規(guī)定過戶，然后負責對土地進行拆遷、平整，并根據市場需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲備辦法》的施行增強了政府對土地一級市場宏觀調控能力。土地儲備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時規(guī)定了兩種類型的土地儲備機構：一是市和區(qū)(縣)政府設立的非營利性的土地儲備機構，明確其受政府委托，負責市和區(qū)(縣)范圍內的土地儲備；二是市政府批準的專門機構，可以在特定區(qū)域范圍內(如世博會地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實施土地儲備。

上海目前已初步建立了以市土地儲備中心為首、各區(qū)縣政府設立一個土地儲備機構，在本區(qū)范圍內與市土地儲備中心聯合逐步形成全覆蓋的土地儲備網絡機制的兩級土地儲備體系，以增強政府對土地市場的調控力度、完善土地供應方式、平衡政府對土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲備貸款存在的主要問題是：

1.土地儲備機構銀行貸款比例高。

《上海市土地儲備辦法》和《上海市土地儲備辦法實施細則》都規(guī)定應當建立土地儲備專項資金。屬于土地使用權出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費用的部分由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后納入土地儲備專項資金。土地儲備專項資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺，目前土地儲備機構資金主要來源于各區(qū)政府財政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經營土地的效益。

2.儲備土地抵押受限。

依《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定，土地儲備機構權限為：由政府授權的，依據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的事業(yè)單位。經規(guī)劃管理部門批準，可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。也就是說，《辦法》和《細則》并沒有明確授予土地儲備機構可任意處分儲備土地的權利，土地儲備機構僅是國家進行土地儲備行為的機構，代表國家收回并注銷原土地使用權，在沒有獲得政府進一步授權前是無法將儲備土地進行抵押的。

同時根據《房地產抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產不得抵押。而《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定的被儲備土地是有明確目標的：即只能按照土地供應計劃交付供地，并不屬于可自由轉移的房地產，因此，如將其納入被限制轉移的房地產也不為過分。

3.領取“土地儲備”的房地產權證不具備抵押的合法性。

根據《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定：土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，或者與有關企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權收購儲備協(xié)議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取“土地儲備”的房地產權證。很明顯，這里僅對房地產權證的名稱作了規(guī)范，也沒有對土地使用權性質、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲備土地不具備抵押的合法性。

4.儲備土地價格評估困難。

第8篇：土地管理法實施細則范文

包括宅基地在內的農村土地管理制度，由于受當初立法時我國經濟發(fā)展水平和農村經濟社會發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關農村土地管理的規(guī)定已經難以適應和滿足現今農村經濟社會發(fā)展的需求，在農村宅基地及農民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調整修改補充，尤其在農民住房、宅基地的法定內涵上加以一一界定。

一是準確界定宅基地物權和用益物權的內涵。在宅基地完整物權和用益物權上，盡快修改和完善有關宅基地相應的法律法規(guī)，清理有關宅基地的政策規(guī)定，與《物權法》將農民宅基地定為“物權”的法律相一致；突破法律對宅基地完整物權的限制，宅基地在集體土地所有權性質不變的情況下，將宅基地所有權、使用權、發(fā)展權“三權”相剝離，使宅基地真正體現出應有的完整物權性質。

二是準確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設的法定內涵?！耙粦粢徽笔钦貙徟?、分配、使用和管理的重要內容和前置條件，根據農村“一戶”居民的要求，嚴格宅基地申請人的資格和條件，設定一戶中的戶籍人口數，一戶家庭現有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請宅基地。宅基地申請制度與計劃生育政策銜接起來，對符合條件但為超計劃生育的，在申請宅基地應繳納一定數額的宅基地使用費。從法律上賦予農民住房財產權的完整產權，盡快結束現行法律限定農民宅基地“一戶一宅”、轉讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財產權，賦予農民占有、使用、收益、轉讓、抵押的完整權利。

三是適時修改《物權法》賦予農民對宅基地的收益權和轉讓權，允許宅基地進入市場自由流轉。加快宅基地、農民住房管理和流轉的單獨專門立法，進行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農民對宅基地的完整物權，對農民住房的完整產權，使農民住房與宅基地上的農民住房名正言順地成為農民的合法財產。

四是通過立法來規(guī)范宅基地及其住房流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉后土地產權關系調整等事宜。按照《物權法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權轉讓發(fā)證的實施細則和實施條例，規(guī)范和完善宅基地的產權關系，解決宅基地抵押貸款流轉方面及宅基地用益物權屬性不明的問題。

五是突破和修改《擔保法》《土地管理法》等法規(guī)關于農村宅基地使用權不能抵押的限制。允許宅基地使用權上設立抵押權，賦予宅基地地上房屋抵押權及宅基地使用權連帶抵押的權利，允許農民通過宅基地使用權抵押等流轉的方式獲得其物權帶來的合法權益。同時，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國有土地上房屋一樣的、有法律效力的農村宅基地使用權證和宅基地房屋產權證。

二、從產權確權來看，加快農民住房、宅基地確權賦能、產權重構

加快確權賦能，還原農村產權真實價值，把產權權能賦予農村產權，真正賦予農民宅基地完整使用權與農民房屋財產權權能。明確規(guī)范農民對宅基地擁有排他的使用權、收益權、轉讓權、處置權、抵押權、擔保權、傳承權，有原則、有條件、有范圍地放開農戶流轉。打破宅基地使用權、農民房屋所有權的村社邊界限制，改變宅基地、農民房屋的有限產權，逐步實現農民對宅基地的完整用益物權。

一是在宅基地占有權利方面，可根據宅基地使用權獲得途徑方法以及時間的不同，實行差別化、多樣化的賦權。其一，對于歷史上形成的、基于集體經濟組織成員權而依法免費申請所獲得的宅基地原始使用權，應依據有關政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權能，可賦予其70年的宅基地使用權排他性控制和支配的權利。其二，對通過各種流轉方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權，應根據政策規(guī)定和流轉次數給予其相對有限的權能，即賦予其宅基地地上房屋所有權期限內的排他性控制和支配的權利，其期限不得超過宅基地使用權最先原始獲得的剩余使用期。

二是在宅基地使用權能方面，主要分兩種情況：其一，對基于集體經濟組織成員免費申請的宅基地最先原始使用權，按照省、市、縣、規(guī)劃建設容積率規(guī)定，并已相應取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設部門的建設開工許要證的條件下，可維護、改造、翻新宅基地上的現有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設住房。其二，對符合國家規(guī)定，通過二、三手流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設房屋，但可以繼續(xù)使用和維護宅基地上的現有舊房，規(guī)劃、建設部門和鎮(zhèn)（村）有關部門要嚴格把關。

三是在收益權方面，要確保農民住房、宅基地使用權的合法收益，既賦予農民對宅基地的收益權，又賦予農民對宅基地的轉讓權，在賦予農民合法獲得宅基地及其住房收益權后，可以開征宅基地及其住房相應稅收。主要掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員而通過免費申請所獲得的首次原始宅基地使用權，并通過農民自愿有償流轉宅基地使用權而獲取收益，改革的重點在于包括宅基地在內的集體土地同城市國有土地一樣，同權、同價、同市場、同等入市，按市場價值給予宅基地、農民住房財產權完整的補償。其二，對通過流轉方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權，則不能產生任何收益。

四是在處分權能方面，確保農民處分宅基地使用權和住房的權利。一般掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員權免費申請所獲得的宅基地首次原始使用權，根據宅基地無償取得、有償退出的有關規(guī)定，采取自愿原則，農民個人有償退回集體經濟組織，而隨宅基地使用權一并退回的地上房屋，依據當地同區(qū)域房屋市場價值給予補償，宅基地院落的配套設施則給予適當的補償。其二，對通過轉讓、流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，允許隨地上住房財產權一并抵押、擔保、轉讓，但宅基地不得單獨抵押、擔保、轉讓。

三、從運行平臺來看，設計建設統(tǒng)一規(guī)范的交易市場，使農民住房、宅基地資產有一個合法實現財產價值的平臺和渠道

賦予農民的宅基地、住房財產權，必須搭建農村產權交易平臺，通過公開、透明、規(guī)范的市場交易，發(fā)現和確立價格、提高農村資源配置效率，實現農村產權資源要素高效、陽光、合理、順暢轉讓流轉。

一是建立農村產權流轉交易市場不僅是健全我國現代產權制度的重要舉措。而且通過交易平臺，可以有效實現賦予包括農民住房、宅基地在內的農民更多財產權利的需要；還可以通過產權交易平臺，使農村農民手中的宅基地、住房資本在交易市場流轉中自我實現、自我增值，并通過相關的市場制度，為農村產權流轉交易提供有力保障。同時，農村集體資產進入市場公開交易，其交易平臺本身所具有的公開、公正等特點，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農民的合法權益。

二是全面推進做好包括宅基地、農民住房在內的各類農民產權的確權登記頒證工作，為農村產權流轉交易打下堅實的權證憑證基礎。按照農村不同的產權類別，加快推進、統(tǒng)籌規(guī)劃落實各類農村產權的確權登記頒證工作，做到心中有數、統(tǒng)一規(guī)范、權利清晰、登記入冊、頒證到戶，為建立統(tǒng)一的農村產權交易市場奠定扎實的權證基礎。

三是明確、規(guī)范政府與市場在農村產權交易市場的各自作用和職責，政府和市場都有不同的職責和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢、產權確權審查登記、變更登記、他項登記、抵押登記，以及糾紛處理和產權仲裁等。從市場機制來說，主要包括資產評估、交易信息、交易、價格發(fā)現、金融保險服務、組織產權交易、買賣雙方對接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產權交易各個環(huán)節(jié)等。

隨著交易市場的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產評估、產權抵押質押等部分準公共服務項目，則由社會中介機構承擔。而培育市場化中介服務體系作為農村產權流轉交易市場建設的關鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺之外不可或缺的服務內容，應予以重點關注培育和推進。

四、從評估體系來看，加快農村土地、房屋評估機構和體系建設

近年來，我國先后啟動并完成了農用地分等評價、全國農用土地區(qū)分地價等基礎性工作，但由于未能從農村土地資源資產化的角度來進行評價，而難以適應農村宅基地農民住房等農村土地房屋權能的抵押、擔保、轉讓的要求。

一是農村宅基地等土地權能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農村土地價值評價體系、評價方法、評價制度的基礎上，從農村土地分層資源資產化的角度，建立一系列農村土地分層價值評估制度體系和建立全國一體化的農村土地價值監(jiān)測評價體系，以滿足農村土地抵押、擔保、轉讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農業(yè)產權評估的行業(yè)標準及實施細則，加強農業(yè)評估機構和人員的建設，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵城市評估機構和人員到農村從事農村住房、宅基地評估業(yè)務。同時，引導評估機構提升服務質量，降低評估費用，簡化評估手續(xù)，降低農民住房、宅基地產權交易的成本。

二是引進擔保公司，為農民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時提供有效擔保。通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段和現代的擔保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權能的農民想要獲得銀行貸款，由擔保公司出面擔保，農民則將宅基地抵押給擔保公司，即宅基地使用權及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔保公司，分擔和減少風險。

三是規(guī)范擔保公司的形式和內容。引入擔保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔保公司，在現行法律框架內，對村集體所有的集體土地進行集中分類評估，由金融機構和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評出每個農戶的信用等級和信用度，采取村或村民小組為單位進行聯保的方式，操作農地、農房和宅基地使用權抵押貸款；第二種，政府主導，各級財政注資，成立縣級政策性擔保公司，為農戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔保，省財政對貸款全程全額貼息，并負責風險兜底，實現財政資金與信貸資金的有機結合，體現農民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會上有擔保資質、擔保信用度高的機構，操作農地、宅基地使用權及房屋的抵押貸款。對到期還不上貸款的村民，可依據《土地管理法》第十四條“在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門批準”的規(guī)定，由村級集體經濟組織收回和調整村民的承包地，使銀行信貸風險到最低。

五、從保障機制來看，加快建設和完善各種社保體系建設

一是審慎對待和預估農民住房、宅基地使用權抵押、擔保、轉讓可能出現的問題和風險。加強農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的科學論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔保、轉讓的法律政策，又要審慎預防可能出現的風險問題；既要不斷完善農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的方法規(guī)程，又要加強和健全宅基地抵押、擔保、轉讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關的一系列配套政策措施實施細則。

二是在充分考慮社會風險、農民家庭風險、農民個人風險的基礎上，不斷強化風險控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對充分的把握以后，適時慎重出臺有關農民住房、宅基地抵押、擔保、轉讓、交易的政策。同時，高度關注創(chuàng)新改革農民住房、宅基地抵押貸款可能產生的金融風險，通過完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風險預測、衡量和控制技術，加快信息系統(tǒng)的建設，加強治理結構和內部控制，防止風險失控和擴散。而對村民必要的宅基地居住用房和農村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔保、轉讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進行宅基地和農民房屋抵押、擔保、轉讓，做到村民與各方“雙贏”。

第9篇：土地管理法實施細則范文

為進一步深入貫徹《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《省村鎮(zhèn)規(guī)劃管理條例》等一系列建筑市場管理法律法規(guī)，針對本鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設和建設工程領域所凸現的各種問題，進一步強化村鎮(zhèn)建設管理和工程建設管理，狠抓建筑工程安全質量，規(guī)范建筑市場，制定本意見：

一、指導思想

以實踐“三個代表”重要思想，樹立和落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會為指導，以法律法規(guī)為依據，緊緊圍繞社會主義新農村建設，貫徹省市區(qū)城鄉(xiāng)建設工作會議精神，充分履行政府“經濟協(xié)調、市場監(jiān)督、公共管理、社會服務”的職能，全面推進我鎮(zhèn)農村和集鎮(zhèn)建設上臺階、上水平。

二、管理實施細則

針對農村居民住宅、集鎮(zhèn)建設，分類具體制定管理細則：

（一）農村居民住宅

1、嚴格遵守《土地管理法》、《基本農田保護法》，服從土地利用總體規(guī)劃，凡不在村莊布點規(guī)劃范圍內的自然村莊，嚴禁占用耕地建設農民住宅。

2、從現在起原則上不再審批非村莊布點規(guī)劃范圍內的農戶翻建、擴建房屋，鼓勵農民進入集中居住區(qū)建設住宅。

3、農戶建房向所在地村委會遞交個人申請，填寫居民住宅用地申請表，再由相關村委會上報材料到國土所、鎮(zhèn)村建設服務中心，經審批獲得《宅基地使用證》和《建設許可證》后，由鎮(zhèn)村建設部門工作人員和村委會負責人現場放樣后方可施工。

4、承建農戶住宅，承建方必須是取得個體工匠證的工匠或有建筑資質的施工單位，開工前戶主和承建方必須到鎮(zhèn)村建設部門簽訂《農房建筑施工協(xié)議書》，確保工程質量和安全。

5、農戶建房應嚴格執(zhí)行《建設許可證》批準的建筑面積，不得超標，并嚴格執(zhí)行建設許可證界定的向口、檐高、正負零三線標準。

（二）集鎮(zhèn)建設

1、集鎮(zhèn)建設嚴格遵守《方巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃》，商貿區(qū)、別墅區(qū)、農民集中居住區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等四大區(qū)域對號入座，按規(guī)劃審批，保證規(guī)劃的嚴肅性、權威性、延續(xù)性。

2、嚴格執(zhí)行街道、區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，嚴格按圖紙施工。臨街建筑，尤其是主街立面要整體協(xié)調，景觀宜人，提升建設品位。

3、規(guī)范審批程序。沿街商鋪、單位建房、房地產開發(fā)必須嚴格按照“一書三證”的審批程序（即《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》），獲得合法手續(xù)后方可開工建設。農民集中安置區(qū)按農民住宅申報程序操作。

4、房地產開發(fā)建設管理。將《銷售許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅銷售合同》、《房地產開發(fā)項目手冊》等手續(xù)在本鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)中推廣，規(guī)范開發(fā)行為、市場行為，加強建設行為的監(jiān)管。

5、工業(yè)企業(yè)建設。正確處理經濟發(fā)展與合法守法建設的關系，所有工業(yè)企業(yè)建設生產用房都必須按程序辦齊合法手續(xù)后方可開工建設。堅決杜絕無任何手續(xù)的違章建設（包括老企業(yè)廠區(qū)的建設）。

6、建設工程質量和安全生產管理。鎮(zhèn)村建設部門要配合上級主管機關，嚴把建設工程質量和安全生產關，從施工圖紙審查、質監(jiān)入手，努力提高工程建設質量。同時要加強施工現場管理、勞動保護以及安全生產檢查。

7、加強施工監(jiān)理企業(yè)的管理。對全鎮(zhèn)范圍內的施工、監(jiān)理企業(yè)，鎮(zhèn)村建設部門要對其資金和信用進行審查，從源頭上保證施工、監(jiān)理企業(yè)的素質。

8、勞動合同與民工維權。鎮(zhèn)村建設部門要配合上級主管機關督促用人單位與勞動者訂立書面勞動合同，切實保障勞動者（包括農民工）的合法權益，要在施工現場設立“民工維權告知牌”，推廣《農民工勞動計酬手冊》，對農民工工資的發(fā)放情況進行督查。