農(nóng)村土地使用制度精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地使用制度范文

(一)失地農(nóng)民的數(shù)量

我國非農(nóng)建設(shè)占用耕地，主要集中在城郊和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。國家統(tǒng)計局2003年在全國開展了失地農(nóng)民的調(diào)查，調(diào)查以人均耕地面積0.3畝以下的農(nóng)戶為主要對象，共調(diào)查了2942戶。在這2942戶中，人均耕地在0.3畝以上的有442戶，約占調(diào)查總戶數(shù)的15%；人均耕地不足0.3畝的有1237戶，約占42%，完全喪失耕地的有1263戶，約占43%。

目前，中國非農(nóng)建設(shè)占用耕地每年約250萬-300萬畝，如果按人均1畝地推算，那就意味著每年大約有250萬到300萬農(nóng)民變成失地農(nóng)民。1987年至2001年，全國非農(nóng)建設(shè)占用耕地共3395萬畝，多數(shù)研究者估計，至少有3400萬農(nóng)民完全失去土地或部分失去土地。

這里講的非農(nóng)建設(shè)使用土地數(shù)量，是指依法使用的耕地，不包括違法占用的耕地。為了保護耕地，中央政府提出要實行最嚴(yán)格的耕地保護制度，但地方政府違規(guī)征占土地屢禁不止。據(jù)衛(wèi)星遙感資料，違規(guī)用地數(shù)量一般占用地總量的20%-30%以上。許多專家估計，目前失地或部分失地農(nóng)民的數(shù)量可能達4000萬-5000萬人。如果違規(guī)用地得不到控制失地農(nóng)民還要大大增加。

(二)我國失地農(nóng)民主要集中在大中城市的郊區(qū)，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)失地農(nóng)民人數(shù)也較多

近20年來，上海市共征用、使用土地約144萬畝，失地農(nóng)民的總數(shù)已超過百萬。1993年以來，北京市失地農(nóng)民累計達33萬。浙江省紹興縣被征地農(nóng)民占農(nóng)村人口的28.2%。

二、失地農(nóng)民的就業(yè)和生活狀況

(一)在計劃經(jīng)濟時期，對失地農(nóng)民采取了“誰征地、誰安置”的原則，要求由企業(yè)自行安置征地農(nóng)業(yè)人員，但已安置的征地勞動力相當(dāng)一部分實際處于失業(yè)狀態(tài)。

上個世紀(jì)90年代中期以來，一些企業(yè)為減少冗員而實行下崗分流，由于失地農(nóng)民文化素質(zhì)和勞動技能偏低，使獲得就業(yè)安置的征地農(nóng)民首先受到?jīng)_擊。目前，上海市已安置進各單位的征地勞動力中，有近30%的人實際處于離崗狀態(tài)。北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)太平橋村，1993年土地被征用時，實行招工安置的有1100余人，從目前情況看，除少數(shù)安排在環(huán)衛(wèi)、公交和房管部門外，其他獲得就業(yè)安置人員90%以上都已下崗、失業(yè)。

(二)90年代以后，各地普遍采取征地時一次性地支付補償金，讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)。自謀出路的失地農(nóng)民，就業(yè)方面明顯處于劣勢地位，很容易陷入失地又失業(yè)的困境

隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)速度的加快，征地數(shù)量增加，征地用途和就業(yè)市場也發(fā)生了變化，征地用于市政、房地產(chǎn)、土地開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)等非生產(chǎn)性項目的越來越多。這類項目單位沒有能力安置征地農(nóng)民，“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行，各地開始探索新的安置模式，即征地時一次性地支付補償金，讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)。這種安置方式被稱為貨幣補償。按政策規(guī)定，凡采取這一方式安置者可以領(lǐng)取1.5萬-3萬元不等的一次性補助費。自謀職業(yè)這一政策在推出之初，曾受到了征地農(nóng)民的歡迎。上海市先后共有8.32萬征地勞動力自愿采取了這一安置方式，占征地安置勞動力總量近1／4。從全國來看，在近幾年各地審批的建設(shè)用地項目中，采用貨幣補償辦法的占90%以上。失地農(nóng)民文化程度不高，缺乏非農(nóng)就業(yè)技能，在就業(yè)方面明顯處于劣勢地位，目前相當(dāng)一部分處于失業(yè)和半失業(yè)狀態(tài)。無錫市失地農(nóng)民中處于勞動年齡段的有21.07萬人，其中有固定工作的占59.7%，沒有工作或只有臨時工作的占40.3%。

調(diào)查表明，2942個失地農(nóng)戶共有7187名勞動力，其中征地時安置就業(yè)的僅約占勞動力總數(shù)的2.7%；外出務(wù)工的約占24.8%；經(jīng)營二、三產(chǎn)業(yè)的約占27.3%；從事農(nóng)業(yè)的約占25.2%；賦閑在家的約占20%。

(三)征地導(dǎo)致農(nóng)民生活水平下降的現(xiàn)象相當(dāng)普遍

土地被征用后，多數(shù)離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)戶，收入不同程度地有所增長，主要得益于有較多外出務(wù)工機會。有些農(nóng)戶能較好地運用得到的補償資金自主創(chuàng)業(yè)，生活穩(wěn)定并有所提高。然而失去土地后生活水平下降的現(xiàn)象卻相當(dāng)普遍。收入減少的農(nóng)產(chǎn)，大多是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)的純農(nóng)業(yè)戶。他們除了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動外，基本沒有其他的生產(chǎn)經(jīng)營活動，耕地減少后收入自然也隨著下降。湖北的調(diào)查戶中約有56%的農(nóng)產(chǎn)收入水平下降。河南開封縣調(diào)查戶中有83%收入水平下降。福建調(diào)查戶的生活水平下降幅度約為17%。陜西下降了16%。廣西下降了5%。江蘇調(diào)查戶中生活水平下降的農(nóng)產(chǎn)約占33%。

三、失地農(nóng)民的社會保障

(一)實行貨幣補償后，失地農(nóng)民自行解決養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險待遇，從總體上看，失地農(nóng)民社會保障覆蓋面窄，保障水平低

在北京市自謀職業(yè)的失地農(nóng)民中，自己繳費參加養(yǎng)老保險的不到1／3，而醫(yī)療保險和失業(yè)保險的參保率更低。無錫市失地農(nóng)民參加各種養(yǎng)老保險的僅占失地農(nóng)民總數(shù)的15%。

(二)一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大中城市為解決失地農(nóng)民的生活保障問題進行了探索

浙江省在全國率先建立失地農(nóng)民社會保障，被征地農(nóng)民通過參加基本生活保障、養(yǎng)老保險等方式，已有52萬人納入社會保障范圍，其中符合條件的15萬已按月領(lǐng)取。浙江省做法可歸納為三類：一是生活保障型。定位在最低生活保障與基本養(yǎng)老保險之間。實際操作中分檔確定繳費標(biāo)準(zhǔn)和待遇標(biāo)準(zhǔn)，如金華市個人繳費標(biāo)準(zhǔn)分別為3.6萬元、3.3萬元、3萬元、1.6萬元四檔，相應(yīng)的月均待遇標(biāo)準(zhǔn)分別為220元、180元、140元、105元；保障資金由個人、所在村和政府共同出資。二是社會保險型。把征地后需要安置的人員統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險。此種方法嘉興市市區(qū)已實行9年，將被征地人員所需社保安置費用一次性劃轉(zhuǎn)勞動社保部門，統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險。三是社會保險與生活保障結(jié)合型。辦法是：退休年齡段實行基本生活保障；勞動年齡段參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險；未到勞動年齡段一次性發(fā)給征地安置補助費。

以上三種做法各有特點。社會保險與生活保障結(jié)合型優(yōu)點突出，既可緩沖近期矛盾，對相對較少的超勞動年齡段人群專設(shè)生活保障予以解決；又著眼長遠對接，對較多的勞動年齡段人群按統(tǒng)一制度納入城鎮(zhèn)社保體系，還有利于減輕政府“托底”負擔(dān)和實現(xiàn)基金收支平衡。

(三)失地農(nóng)民無法享受與城市居民同樣的社會保障

從各地情況看，失地農(nóng)民中只有極少數(shù)能享受與城鎮(zhèn)居民同等的社會保障待遇。他們既有別于農(nóng)民，又不同于城市居民，成為一個邊緣群體。他們既不享有土地的保障，也不享有同城市居民一樣的社會保障，處于社會保障的真空地帶。失地農(nóng)民由于在就業(yè)、收入等方面的不穩(wěn)定性，依托家庭保障模式越來越受到?jīng)_擊。許多家庭是靠征地款來維持生計，過幾年征地款“吃”完了，其最終結(jié)果往往是生活沒有保障。土地既是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最可靠的生活保障。在當(dāng)前社會保障制度還不健全的情況下，土地一旦被征占，就意味著農(nóng)民失去了基本生存保障。部分失地農(nóng)民“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”，生活在城市的邊緣，在就業(yè)、子女就學(xué)、社會保障等方面又享受不到有關(guān)政策，導(dǎo)致失地農(nóng)民大量轉(zhuǎn)化為城市貧民，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四、解決失地農(nóng)民問題的建議

失地農(nóng)民問題引發(fā)的社會矛盾不斷加劇，真正的原因是我國土地征用制度存在重大缺陷。現(xiàn)在土地征用制度形成于計劃經(jīng)濟時代，其主要特征是政府用行政命令代替市場機制，由集體土地變?yōu)閲型恋氐倪^程不是一個平等的產(chǎn)權(quán)交易過程，基本上是一個行政強制性的過程。低價征用農(nóng)民的土地，是當(dāng)前農(nóng)民利益流失最嚴(yán)重的一條渠道。土地征用不僅沒有使農(nóng)民富裕，而是造成了大批農(nóng)民失地失業(yè)；不僅沒有縮小城鄉(xiāng)差距，而是擴大了社會不公。

從根本上解決失地農(nóng)民問題，需要有新的立法和政策，既要滿足城市住房和非農(nóng)業(yè)用地的合理需求，又要給農(nóng)民以公平的補償，妥善的安置。

(一)嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途

中央政府提出要實行最嚴(yán)格的耕地保護制度，其宏觀目標(biāo)是防止耕地總量降低至最低警戒水平以下，即滿足未來人口高峰時16億人口的糧食需求所需的耕地數(shù)量。這個耕地總量估計為1.067億公頃。2001年，全國1.27億公頃的耕地中有1.089億公頃被確定為“基本農(nóng)田”?！盎巨r(nóng)田”是指國家按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需要，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。這些基本農(nóng)田未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，禁止轉(zhuǎn)為他用。但是，地方政府采取了許多變通性辦法，如分批次化整為零審批，耕地異地平衡，買賣非農(nóng)用地指標(biāo)等等，致使中央政府提出的耕地保護制度的政策難以落到實處。

(二)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革征地制度

一是使集體所有的土地在法律上取得與國有土地相平等的產(chǎn)權(quán)地位?，F(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)劃分為城市土地(國有、不同租期的長期租用)和農(nóng)村土地(集體所有、通常為30年的承包合同)。集體的土地必須首先轉(zhuǎn)化為國有，才可以進入土地市場，用于非農(nóng)業(yè)用途。因此，集體所有和國有土地的法律權(quán)利不同。從法律上講，公有產(chǎn)權(quán)與私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)與國有產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是平等的，不能用公權(quán)侵犯私權(quán)，也不能用國有產(chǎn)權(quán)侵犯集體產(chǎn)權(quán)。就現(xiàn)行的法律而言，農(nóng)村集體土地所有權(quán)是不完全的。集體經(jīng)濟組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有處分權(quán)，不能通過買賣、轉(zhuǎn)讓、饋贈等方式改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)。由集體土地變?yōu)閲彝恋氐倪^程，不應(yīng)是一個簡單的行政過程，而應(yīng)是一個平等的財產(chǎn)權(quán)利交易過程。必須完善有關(guān)法律，確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整性和與國有土地產(chǎn)權(quán)的平等性。

我國現(xiàn)行法律中所說的“集體所有”，就是以村為單元的所有農(nóng)民共同所有，其代表是村民委員會或村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)民作為集體組織的成員，都平等地擁有對集體土地的成員權(quán)，但并不能按份分割農(nóng)地的所有權(quán)。“集體產(chǎn)權(quán)”的這一特征，使集體與農(nóng)民的權(quán)益關(guān)系變得模糊：誰真正擁有土地，實際上并不明晰。在這種情況下，土地在農(nóng)民不知情時被村干部出賣。要推進農(nóng)村集體經(jīng)濟股份合作制改革，將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股，量化到農(nóng)民個人，組建村級股份合作社，讓每一個村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán)。

二是保證國家為了公共利益的需要才動用征地權(quán)。在多數(shù)國家和地區(qū)，工商業(yè)等營利性用地只能通過購買獲得。土地出售的價格和相關(guān)賠償條款也必須經(jīng)由雙方當(dāng)事人之間協(xié)商達成，政府不能利用國家或政府的強制力專門為一般營利企業(yè)去取得土地。政府只有為“公共目的”才動用強制性的征地權(quán)。由于對“公共目的”的解釋的不確定性，在我國存在對土地征用權(quán)的濫用。為了防止濫用公共目的征地，對政府強制性取得土地要有嚴(yán)格限制，對征地目的和范圍要有嚴(yán)格的界定。

三是對農(nóng)民給予公平的補償。國外土地征用補償?shù)膬?nèi)容，包括地價補償、地上物(土地改良物)補償及其他補償。各國土地征用補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)并不一致，有的是按市場價格補償，即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的出售價格為補償標(biāo)準(zhǔn)；有的是按裁定價格補償，即按法定征用裁判所或土地估價機構(gòu)裁定或估定的價格補償；有的則是按法定價格補償，指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補償。為保證被征地者原有的生活水準(zhǔn)不至于降低，在很多國家，法律都要求政府必須給予被征地者公平合理的賠償。我國并不是按土地的實際價格對失地農(nóng)民進行補償，而是按征用土地的原用途進行補償，以征地前耕地若干年的產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)，征地補償費明顯偏低，這不僅損害了農(nóng)民的利益，也不利于保護耕地。為了切實保護農(nóng)民利益，征地補償必須以土地的市場價值為依據(jù)，不能以侵害農(nóng)民利益為代價降低建設(shè)成本。給被征地農(nóng)民的補償，應(yīng)當(dāng)包括對生產(chǎn)資料的補償和對生活保障的補償。

四是完善征地程序，保證在征用農(nóng)民土地過程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。政府在提出用地申請時，先要進行公告，讓土地權(quán)利人對其合理性和合法性提出質(zhì)疑；在批準(zhǔn)用地后，要再次公告，并就賠償?shù)葐栴}與土地權(quán)利人進行協(xié)商，若有爭議可以申訴和申請仲裁。為此，必須建立專門的土地法庭或土地法院，公正仲裁征地糾紛。征地必須規(guī)范透明，讓被征地農(nóng)民參與征地過程，以保證他們對土地的使用權(quán)、處置權(quán)等得到充分尊重，利益得到有效保障。

(三)允許農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進入市場流轉(zhuǎn)

根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等。目前法律的規(guī)定已大大滯后于經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實。要修改相應(yīng)的法律法規(guī)，只要符合土地利用規(guī)劃，只要在嚴(yán)格的土地用途管制控制之上，應(yīng)該通過開發(fā)商和土地所有者進行平等的談判，讓土地所有者——農(nóng)民集體經(jīng)濟組織與用地方直接談判和交易。在明晰產(chǎn)權(quán)、強化用途管制、嚴(yán)格控制總量的前提下，允許農(nóng)村集體土地進入土地市場進行交易，做到“兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場”，統(tǒng)一管理，實現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同等收益的目標(biāo)。允許和鼓勵農(nóng)民以租賃、參股等辦法、參與土地收益的二次分配，獲得長期穩(wěn)定的收益。

(四)廣開渠道促進失地農(nóng)民就業(yè)

一是建立健全失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)機制。各級政府拿出一部分土地出讓金專門用于失地農(nóng)民的定期再就業(yè)培訓(xùn)。政府在貸款、稅收、場地等方面對自謀職業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)的失地農(nóng)民應(yīng)提供優(yōu)惠政策。金融部門應(yīng)適當(dāng)放寬信貸條件，降低貸款門檻，鼓勵和扶持失地農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)。失地農(nóng)民申請個體工商經(jīng)營，在一定年限內(nèi)享受城鎮(zhèn)下崗工人的稅費待遇等。

二是建立留地安置制度。由村民組織自主開發(fā)和經(jīng)營，對土地征用面積超過一定數(shù)量的村，可以在征地以后給農(nóng)民留下一定面積的居住地、經(jīng)營地，由村集體按照統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵農(nóng)民用留下的土地建設(shè)自有廠房或開發(fā)其他經(jīng)營項目，使農(nóng)民有長期穩(wěn)定的收入。對于城郊的農(nóng)民而言，出租房屋已經(jīng)成為他們一個穩(wěn)定的收入來源，這是他們維持生計的重要途徑。在香港，對“原住民”有特別的給予宅基地的政策，出租房屋也是他們的主要收入之一。在國內(nèi)，也有這一類的政策。南京、成都的標(biāo)準(zhǔn)是給每人無償提供35平方米，銀川是每戶100平方米。除此之外還允許被安置農(nóng)民按建筑成本多購買一定面積的房屋。杭州在制定對失地農(nóng)民的政策中規(guī)定，除了考慮住房，還特別給予失地農(nóng)民與住房面積同樣大小或更大的出租房，以解決他們的生計問題。有條件的可建設(shè)一戶兩套(人均40—50平方米建筑面積)的新農(nóng)村公寓，既解決農(nóng)民的住房問題，又能為其提供出租房，增加生活來源。“撤村建居”的，應(yīng)明確農(nóng)民自建房享有城市居民自購房的同等權(quán)利，獲得相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證，允許進入市場交易。

(五)建立失地農(nóng)民社會安全網(wǎng)

第2篇：農(nóng)村土地使用制度范文

關(guān)鍵詞:土地;制度;城鄉(xiāng)一體化;耦合

十七屆三中全會提出要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展,吹響了土地二次改革的號角。要實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化,最需要發(fā)展的是農(nóng)村,基礎(chǔ)則在于土地,土地問題核心又集中在土地制度。通過對城鄉(xiāng)土地制度的差異和一致性研究,嘗試解決城鄉(xiāng)一體化進程中土地制度的統(tǒng)一性問題。

一、土地制度

土地制度,一般是指土地所有、使用和管理的土地經(jīng)濟制度及相應(yīng)的法權(quán)制度。土地經(jīng)濟制度是其法權(quán)制度形成的基礎(chǔ),決定著法權(quán)制度,法權(quán)制度又具有反映、確認、保護、規(guī)范和強化經(jīng)濟制度的功能。

土地經(jīng)濟制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地收益分配制度、土地規(guī)劃制度和土地管理制度等。在土地法權(quán)制度中,土地產(chǎn)權(quán)是一個核心問題,土地歸誰所有決定了這個社會土地制度的性質(zhì),土地制度對于土地利用的約束往往表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)的約束。

二、土地制度的構(gòu)成、差別及其缺陷

農(nóng)村和城市分別采用不同的土地制度,是造成城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)分離的部分原因。我國憲法和土地管理法都規(guī)定了現(xiàn)行土地制度的性質(zhì)、形式、范圍以及土地的使用和管理。

(一)土地所有制

城市土地采用國家所有制,所有權(quán)由國家代表全體人民行使,具體又由國務(wù)院代表國家行使。而農(nóng)村土地采用農(nóng)民集體所有形式,但所有權(quán)主體并不明確,存在著虛置的現(xiàn)象。

土地的國家所有和集體所有基本上禁止了土地所有權(quán)的讓渡,僅存在土地征收一種情況。

(二)土地使用制度

城市土地使用權(quán)地獲取主要采用招拍掛形式,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也有多種形式。據(jù)廣東省農(nóng)業(yè)廳專題調(diào)研表明,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式多種多樣,歸納起來主要有入股、出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓和互換5種基本形式,所占比例分別為35.9%、29.5%、23.4%、3.0%、2.6%。

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化程度不高,流轉(zhuǎn)不順暢,其中還存在著很多問題。在農(nóng)村,國家嚴(yán)格限制土地非農(nóng)化,城市土地滿足不了用地需求時,卻又可以征收農(nóng)村土地,形成了中國特色的土地征用制度。但是在程序、用途、補償標(biāo)準(zhǔn)、短期和長期收益方面,農(nóng)民處于十分弱勢的地位。政府以土地的補償價格買斷了土地的所有權(quán),收益不對等,因而導(dǎo)致社會矛盾不斷。

(三)土地管理制度

我國在1986年,確立了城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制,切實有效地管理土地。但是城市、農(nóng)村土地在制度方面仍未理順關(guān)系,城市要發(fā)展,要建設(shè),就采用圈占耕地等手段,這樣農(nóng)村土地其實就是城市土地的“后備軍”,隨時等候改變性質(zhì),政府認為哪里需要發(fā)展用地征用就行了。在現(xiàn)行的土地管理體制中,土地供應(yīng)與需求之間關(guān)系是顛倒的,即供給服從需求,實質(zhì)上是一種“保障需求”的體制。土地部門沒有獨立性,上下級土地管理部門之間也只存在業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系。

三、土地制度的耦合及對策建議

城鄉(xiāng)一體化的實現(xiàn),是一個漫長的過程,需要制度來保證,特別是涉及到土地使用問題。

(一)土地所有制的耦合

1、土地國有、私有制的弊端。目前并不適合將土地完全私有或國有,政府需保證土地供應(yīng)持續(xù)與長期穩(wěn)定。因為土地的國有或者私有都將給社會帶來巨大的變革和挑戰(zhàn)。首先,土地國有,勢必會花大量資本從農(nóng)民手中贖回土地所有權(quán),政府目前還沒有這個經(jīng)濟實力。收歸國有,農(nóng)民心里也接受不了,一旦宣布國有,會在農(nóng)民心里引起巨大恐慌,對土地的預(yù)期更加保守。再次,國家所有需要在農(nóng)村確定人,因土地用途不同,關(guān)系的交易成本也會不同,可能發(fā)生很高的成本,造成效率損失。實行土地國有化后,設(shè)想通過強化土地的使用權(quán)來使國家所有權(quán)“名義化”,借此創(chuàng)造產(chǎn)權(quán)效率,似乎有道理,但是,集體產(chǎn)權(quán)也可以名義化且制度操作成本可能更低。農(nóng)村土地也不能采取私有制,這是與中國的社會基本制度相違背的。但如果采取城市土地國有,農(nóng)村土地私有,就可能出現(xiàn)大規(guī)模的“城市居民農(nóng)民化”現(xiàn)象。

2、所有制采用。目前的“土地所有雙軌制”可以保留,即城市采用國家所有,而農(nóng)村采用集體所有。但是集體所有應(yīng)該明確所有權(quán)主體,使其所有權(quán)的意識不斷加強,在此基礎(chǔ)上加強國家控制,強化土地國有屬性。關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)主體問題:廢除“三級所有,隊為基礎(chǔ)”的所有制模式,只保留村民小組的土地所有權(quán),明確其土地所有權(quán)的主體地位。一方面,農(nóng)村土地都由村民小組管理,土地調(diào)整也都由村民小組主持,其管理深入人心。另一方面,村民小組作為國家政權(quán)的觸角,受上級政府的控制,通常不會亂建濫用。這一點看也方便政府從實際上加強農(nóng)村土地的國有性質(zhì),強化對土地的控制。一句話可以概括,即“明確主體地位,強化其國家所有屬性。”

3、土地所有制的耦合。將城鄉(xiāng)土地納入同一個土地所有體系,不需嚴(yán)格區(qū)分,城鄉(xiāng)土地才有可能做到“同地、同價、同權(quán)”。要做到這一點,可廢除土地征用制度,這是有原因的。土地一經(jīng)征用,即為國家所有,農(nóng)民與土地最終使用者之間沒有直接聯(lián)系。這使得農(nóng)民以及他們所組成的“集體”不能與土地的最終使用者直接進行交易,一開始就剝奪了農(nóng)民的交易權(quán)。農(nóng)民喪失對土地的占用支配權(quán),得到很少的補償,更加嚴(yán)重的是,失去了從土地上得到收益的可能,沒有享有未來收益的權(quán)益。宅基地,就其性質(zhì)來說,是建設(shè)用地還有農(nóng)村集體所有制企業(yè)所占用的土地,可見,從實際使用來說,農(nóng)村有建設(shè)用地。廢除土地征用制度這一思路,來源于建設(shè)用地的所有權(quán)主體并不是非得政府,農(nóng)村集體也可以作為建設(shè)用地所有權(quán)主體。政府已著手解決這個問題,廣東省走在改革前列,幾年前就了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,為集體建設(shè)用地提供法律依據(jù),打破了“非經(jīng)政府征地,任何農(nóng)地不得非法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的桎梏。農(nóng)村土地的所有主體仍是村民小組,其國有屬性得到了加強。村民小組作為集體所有主體,直接參入土地開發(fā)建設(shè),享受土地增值帶來的收益,這些收益中的大部分在成員內(nèi)部進行分配。

4、城鄉(xiāng)所有土地耦合的具體措施?！巴恋厮须p軌制”必然導(dǎo)致在一體化方面難以耦合,有若干建議保證城鄉(xiāng)土地制度相容。首先明確集體主體地位,加強土地國有屬性,將城市和農(nóng)村土地納入統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地體系。其次城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)整。城鄉(xiāng)土地應(yīng)該進行規(guī)劃,并且這種規(guī)劃應(yīng)考慮農(nóng)村概念,將城市和農(nóng)村僅作為地理概念,而不是以前那種行政概念。再次解除對農(nóng)村土地資產(chǎn)屬性的限制。此舉可以使農(nóng)村土地具有市場屬性,將釋放出巨大的土地財富。

5、典例分析――廣佛同城化。同城化是今后城市發(fā)展的一個方向,廣州、佛山走在了前列,武漢、孝感緊隨其后。在同城化過程中,要解決兩城之間棘手的土地問題。一個思路是:廣州和佛山可以考慮將城市之間的土地不改變權(quán)屬主體,淡化所有權(quán)。按照兩城統(tǒng)一發(fā)展的思路,攜手制定土地利用規(guī)劃,對交界處的土地進行開發(fā)利用。這樣的土地利用模式可以概括為:政府推動,村民小組參入,多方投資。村民小組參入,而不是將村民小組排除在決策和收益之外。農(nóng)村土地和城市土地一樣“同地、同價、同權(quán)”,采用市場化方式運作,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地。

(二)土地使用制的耦合

1、土地使用制的耦合思路。城鄉(xiāng)土地使用處于不同的體系,城市土地使用的市場化程度比較高,農(nóng)村土地使用的市場化才剛剛開始建立。農(nóng)村土地可以和城市土地采用相同的土地使用制,市場化運作。農(nóng)村土地在納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一體系后,類似城市規(guī)劃中某地塊規(guī)定其使用性質(zhì)、面積、建筑密度和容積率等要素。這樣農(nóng)村土地就可以采用招拍掛的形式來交易,土地的資產(chǎn)屬性就可以釋放。

2、土地使用制的耦合方式。農(nóng)村土地與城市土地有區(qū)別,農(nóng)村有宅基地,城市則沒有,城市采用統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的方式提供住房。關(guān)于宅基地問題,從土地節(jié)約集約利用方面考慮,并不值得提倡。農(nóng)村應(yīng)該考慮建設(shè)鄉(xiāng)村公寓,這種思路和城市住房建設(shè)思路一致,只不過這種公寓應(yīng)該從保障方面來考慮,而不是發(fā)展商品住房。農(nóng)村土地基本上與開發(fā)建設(shè)是絕緣的,但是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,城市化進程的加快,再把農(nóng)村土地排除在市場之外,是不現(xiàn)實的。農(nóng)村土地應(yīng)與城市土地接軌,農(nóng)村建設(shè)用地即集體非農(nóng)建設(shè)用地可參考城市土地制定基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村建設(shè)用地也可以按照使用類型分為住宅、商業(yè)和工業(yè)用地,針對不同的類型,采用不同的出讓方式。針對住宅用地,采用保障住房的基本思路,而工業(yè)、商業(yè)用地則可以市場化運作,使用招拍掛方式出讓土地。在出讓土地時,也不需要一次性付清所有地價款,而是采取年租制的形式付款,分年在有限期內(nèi)繳清,一是減輕開發(fā)商壓力,二是防止發(fā)生政府短視行為。

3、土地使用制耦合保障措施。在建立一套與城市土地相容的農(nóng)村土地制度方面,政府有很大空間可以發(fā)揮。首先在加強農(nóng)村土地國有的基礎(chǔ)上,一并延長土地使用期限,相當(dāng)于一種“永佃權(quán)”,使農(nóng)民對土地預(yù)期保持穩(wěn)定。其次建立暢通的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制。不僅包括在農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn),也包括在村民小組集體與外面的企業(yè)、個人、組織之間的流轉(zhuǎn)。可以建立中介制度,設(shè)立農(nóng)村土地招標(biāo)公司,統(tǒng)一經(jīng)營農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。再次對農(nóng)村土地分等定級,使農(nóng)村土地保持穩(wěn)定,真正做到與城市土地“同地、同權(quán)、同價”。最后農(nóng)民不僅能從流轉(zhuǎn)中得到短期收益,還能得到長期收益。農(nóng)村集體和農(nóng)民應(yīng)作為土地利用的重要參入方,分享土地開發(fā)建設(shè)的長期收益。

(三)土地管理制度耦合關(guān)系

城鄉(xiāng)土地管理制度已經(jīng)實行了一段時間,耦合上相對來說比較簡單,但是土地管理制度方面也存在著一些比較突出的問題。第一,難以實施符合中國國情的土地供應(yīng)政策。第二,土地部門對其他非土地部門土地利用行為缺乏應(yīng)有的制約。第三,不健全的土地資產(chǎn)管理體制,促使一些地方競相低價賣地,導(dǎo)致國有資產(chǎn)大量流失。第四,“塊塊為主”土地管理體制阻礙了形成統(tǒng)一有序的土地市場。第五,農(nóng)村集體土地管理放任自流,缺乏有效的監(jiān)督管理。

怎樣才能使游離于土地管理制度之外的農(nóng)村土地能夠得到很好的管理?首先構(gòu)建統(tǒng)一的規(guī)劃管理制度,農(nóng)村土地也應(yīng)該規(guī)劃。其次建立公平有效的收益分配制度,各參入方都能從土地中得到實惠,徹底改變以往對農(nóng)民掠奪式的征用。

四、結(jié)論

城鄉(xiāng)土地市場之間有很大差別,給城鄉(xiāng)一體化進程帶來巨大問題,但這主要是由中國現(xiàn)行的土地制度決定的,是可以改變的。

目前形勢下,要實現(xiàn)農(nóng)村土地制度的完全私有化是不現(xiàn)實的,最好的途徑就是在保留農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上,強化其國有屬性,并且在法律許可的大框架下對土地使用制度變革。

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第3篇：農(nóng)村土地使用制度范文

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地 流轉(zhuǎn)模式 創(chuàng)新 問題

中圖分類號：F301 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）47-0232-02

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的形式

（一）土地互換

土地互換，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于自己的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（二）土地出租

土地出租，是指農(nóng)民將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給大戶、業(yè)主或者企業(yè)法人等承租方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負責(zé)，分年度以實物或貨幣的形式支付土地經(jīng)營權(quán)租金。

（三）土地入股

入股，是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

（四）土地轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包，是指承包方將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定權(quán)利和義務(wù)。

（五）宅基地換住房，承包地換社保

宅基地換住房，承包地換社保是指農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新存在的主要問題

（一）耕地保護形勢嚴(yán)峻，部分模式創(chuàng)新改變農(nóng)村土地用途

嚴(yán)格保護耕地是我國的基本國策，土地用途管制是我國土地管理制度的核心。但土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的情況令人擔(dān)憂：首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改變用途，非農(nóng)化、非糧化現(xiàn)象明顯。其次，農(nóng)村土地用途管制主體缺位、流轉(zhuǎn)機制缺陷。

（二）土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民利益訴求難以得到充分保證

土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)民利益訴求難以得到充分保證，侵權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為：一是土地流轉(zhuǎn)違背農(nóng)民意愿。二是土地流轉(zhuǎn)定價不合理。三是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益不穩(wěn)定。四是流轉(zhuǎn)土地改變用途，影響農(nóng)民生計。

（三）難以控制規(guī)模經(jīng)營的不確定性風(fēng)險

土地規(guī)模經(jīng)營后帶來的風(fēng)險遠遠大于家庭承包經(jīng)營。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)在：一是自然災(zāi)害。水災(zāi)、旱災(zāi)等給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了巨大的損失，且呈逐年增加態(tài)勢。二是市場供求變化的價格風(fēng)險。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)者之間、生產(chǎn)者和消費者之間均存在競爭，農(nóng)產(chǎn)品的供求關(guān)系難以始終處于均衡狀態(tài)，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品市場價格的波動，由此引發(fā)一系列的風(fēng)險。三是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格大幅上漲增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，獲利空間有限。四是規(guī)模經(jīng)營的契約風(fēng)險。

（四） 土地流轉(zhuǎn)的金融支持力度不夠

土地流轉(zhuǎn)的金融支持力度不夠，農(nóng)業(yè)融資難的問題，已成為制約農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的重要因素。一是農(nóng)村金融發(fā)展滯后，服務(wù)不足。二是農(nóng)業(yè)融資保障不足。三是農(nóng)村保險發(fā)展滯后，保險公司推廣涉農(nóng)保險積極性不夠。四是農(nóng)村社保體系還不健全，廣大農(nóng)戶仍然不愿意放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。

三、促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的措施與對策

（一）規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)用途管制

首先，創(chuàng)新耕地保護機制，落實耕地保護責(zé)任。耕地保護機制包括規(guī)劃機制、行政機制和市場機制等。其次，適度放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途管制。鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地的復(fù)墾工作。再次，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用、開發(fā)整理規(guī)劃，提高農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。最后，嚴(yán)格耕地保護的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究制度。

（二）完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度

首先，尊重法律賦予農(nóng)民的土地權(quán)利，尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意愿，發(fā)揮廣大農(nóng)民的主體作用。其次，保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟收益，創(chuàng)造條件讓農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)性收入。再次，做好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作，以法律形式明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體，賦予農(nóng)民更大的土地物權(quán)。最后，賦予農(nóng)民享有農(nóng)村土地的經(jīng)濟所有權(quán)，并不是單純的土地國有化，農(nóng)戶享有土地的經(jīng)濟所有權(quán)通過實際的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營來實現(xiàn)。

（三）推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的機制創(chuàng)新

首先，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。引導(dǎo)農(nóng)村土地進入市場，依法、自愿、有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)，在市場機制和政府宏觀調(diào)控的共同作用下，實現(xiàn)農(nóng)地自愿合理配置。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)由兩個部分組成：一是農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)；二是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括一級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和二級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。一級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是村民委員會依法將土地使用權(quán)出讓或出租給農(nóng)戶和其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位的交易關(guān)系。二級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租市場。其次，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的多元化。在保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的前提下，因地制宜，允許農(nóng)民既可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等多種方式進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方的實際需要，采取現(xiàn)行法律沒有明確禁止的方式進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試驗。鼓勵農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的方式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營。再次，農(nóng)村土地承包戶既可以自己直接進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在村集體經(jīng)濟組織、中介組織和其他第三方進行流轉(zhuǎn)。對于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項、期限和權(quán)限等。最后，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的工作和監(jiān)管制度。

（四）完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保障體系

首先，完善農(nóng)村社會保障體系，促進農(nóng)民土地保障轉(zhuǎn)向社會保障。加大政府對農(nóng)村社會保障的投入力度，建立多層次的農(nóng)村社會保障體系，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，完善農(nóng)村最低生活保障和農(nóng)村合作醫(yī)療制度，逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老保險，適當(dāng)提高參保人員繳費水平，拓寬農(nóng)村社會保障籌資渠道，健全被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障問題，減少“種田無地，就業(yè)無崗、低保無份”的階層產(chǎn)生，政府應(yīng)從土地出讓金中安排一定比例，通過“以土地換保障”的形式建立農(nóng)村養(yǎng)老保險基金。其次，建立現(xiàn)代農(nóng)村金融體系。放寬農(nóng)村金融準(zhǔn)入政策，加大對農(nóng)村金融發(fā)展的政策支持力度，推動村鎮(zhèn)銀行的發(fā)展；拓寬融資渠道，引導(dǎo)更多信貸資金和社會資金投向農(nóng)村；規(guī)范和引導(dǎo)民間信貸擔(dān)保機制，擴大農(nóng)村擔(dān)保物范圍；建立以政策性保險為主的農(nóng)業(yè)保險體系，建立農(nóng)業(yè)再保險和巨災(zāi)風(fēng)險分散機制；加強農(nóng)產(chǎn)品期貨市場建設(shè)，降低農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險。最后，發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。健全街鎮(zhèn)或農(nóng)業(yè)區(qū)域性農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、動植物疫病防控、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管等公共服務(wù)機構(gòu)；加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的登記制度建設(shè)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，建立農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的仲裁機構(gòu)，配合司法部門協(xié)調(diào)處理和仲裁農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛。

第4篇：農(nóng)村土地使用制度范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)村;土地金融;土地制度改革;土地產(chǎn)權(quán);土地抵押權(quán)

中圖分類號:F321.1　文獻標(biāo)志碼:A　文章編號:1673-291x(2010)03-0032-02

引言

建設(shè)社會主義新農(nóng)村是黨和國家的重大戰(zhàn)略,也是農(nóng)民分享發(fā)展成果的重要途徑。新農(nóng)村建設(shè)需要大量的金融支持,然而,隨著新農(nóng)村建設(shè)的深入發(fā)展,“農(nóng)民信貸難”的狀況并沒有得到根本的改變,這在一定程度上阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。如何突破“信貸難”的難關(guān),使農(nóng)村的金融市場活躍起來,成為發(fā)展新農(nóng)村的需要解決的重要問題。土地作為農(nóng)民最穩(wěn)定的經(jīng)濟來源,農(nóng)村土地金融逐漸成為國內(nèi)學(xué)者研究的熱點。很多學(xué)者和工作在金融行業(yè)第一線的工作人員從金融發(fā)展的行業(yè)角度對發(fā)展農(nóng)村土地金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)與具體運作方案作出有意探索。農(nóng)村土地金融業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開土地制度的支撐,中國的土地制度是阻礙農(nóng)村土地金融發(fā)展的根本原因,本文將對土地制度是如何影響農(nóng)村土地金融發(fā)展的作出了詳細論述,最后,對中國現(xiàn)行的土地制度改革進行總結(jié)。

一、中國農(nóng)村土地金融發(fā)展情況

(一)中國農(nóng)村土地金融發(fā)展現(xiàn)狀

在中國構(gòu)建社會主義新農(nóng)村的大背景下,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2006年12月20日了《關(guān)于調(diào)整放寬農(nóng)村地區(qū)銀行業(yè)金融機構(gòu)準(zhǔn)入政策,更好支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟返某雠_和實施,雖然放寬了農(nóng)村金融機構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度,一定程度上活躍了農(nóng)村金融的發(fā)展。但農(nóng)村的土地金融問題仍沒有得到很好的解決,也不是金融機構(gòu)單方面的問題。仍存在著農(nóng)村貸款新“三難”:第一,“難”在農(nóng)村保險不到位。第二,“難”在農(nóng)村抵押擔(dān)保體系不健全。第三,“難”在信用環(huán)境建設(shè)不完善。農(nóng)村征信體系建設(shè)尚未起步,在農(nóng)戶信用等級評定上缺乏有公信力的社會信用評價指標(biāo)。

據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心2005年對全國29個省(自治區(qū)、直轄市)的1962戶農(nóng)戶的抽樣調(diào)查顯示,63%的農(nóng)戶有借款需求,實際發(fā)生過借款行為的農(nóng)戶占樣本的51%。在有借款經(jīng)歷的農(nóng)戶中,通過親戚朋友借款的占58%,從農(nóng)信社獲得貸款的僅占37%。據(jù)調(diào)研推算。目前大約僅25%的農(nóng)戶能夠從正規(guī)農(nóng)村金融機構(gòu)獲得信貸支持。并且農(nóng)信社貸款以短期貸款為主,短期貸款占當(dāng)年貸款余額的比重都在60%左右;對農(nóng)戶和鄉(xiāng)村企業(yè)調(diào)查中也反映,大部分農(nóng)戶和企業(yè)貸款都是短期貸款,貸款期限在10～12個月。這些事實和數(shù)據(jù)說明了中國農(nóng)村金融發(fā)展遲緩、困難重重。

(二)存在問題一從土地制度著手

1.土地產(chǎn)權(quán)殘缺。所謂土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán),土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。

中國目前的農(nóng)地所有制度是:農(nóng)村集體土地所有權(quán)是農(nóng)民集體所有,國家賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán),承包期三十年不變,在承包期內(nèi),農(nóng)民依法可以對土地使用權(quán)進行流轉(zhuǎn)。但這一制度并不完善。一方面,所有權(quán)界限模糊。沒有涉及農(nóng)地集體所有權(quán)的界定,致使農(nóng)地所有權(quán)不明晰;現(xiàn)行法律始終沒有對鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組之間的所有權(quán)邊界進行界定。因此,土地所有權(quán)關(guān)系仍然是模糊的,土地所有權(quán)主體仍然不清晰。這種模糊的所有權(quán),使得銀行無法按照抵押放款的要求對農(nóng)戶提供貸款。另一方面,土地使用權(quán)不明確、不充分。在中國農(nóng)村土地使用權(quán)實際上就是土地的承包經(jīng)營權(quán)。雖然國家法規(guī)規(guī)定了農(nóng)民承包的土地可以在發(fā)包方同意的情況有償轉(zhuǎn)讓,但這種權(quán)利在實踐中卻受到了嚴(yán)格的限制。作為具有使用權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營權(quán)通常只有耕種權(quán)、部分的收益權(quán)以及極小的處分權(quán)。這使得農(nóng)民無法充分利用自己的使用權(quán)。在土地使用權(quán)殘缺的情況下,農(nóng)村土地金融發(fā)展受限。

2.土地抵押權(quán)不完整?！掇r(nóng)村土地承包法》第49條規(guī)定,“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！迸c《擔(dān)保法》第37條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定不一致,這使得金融部門對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或林權(quán)證設(shè)定為貸款抵押物的法律認可受到質(zhì)疑。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定土地抵押權(quán)并不完整,只有部分土地可以進行抵押,但作為農(nóng)民最基本的財產(chǎn)――“耕地”、“宅基地”卻受到了限制,農(nóng)村土地金融無法擴展業(yè)務(wù),發(fā)展遲緩。

3.土地流轉(zhuǎn)機制不健全。以土地抵押為核心的土地金融實質(zhì)是土地流轉(zhuǎn)的一種形式,具有豐富土地市場、優(yōu)化土地資源配置、提高土地資源配置效益的作用。而土地抵押權(quán)的不完整一定程度上影響了土地的流轉(zhuǎn)。雖然目前中國土地流轉(zhuǎn)的方式比較全面,包括土地轉(zhuǎn)包、土地置換(互換)土地租賃、反租倒包、使用權(quán)拍賣、土地信用合作、土地股份合作等方式,但其中像土地信用合作和土地股份合作這樣的可以加速土地流轉(zhuǎn)、豐富土地市場的模式只是在一些試點進行,全國的農(nóng)村土地金融并沒有得到根本性發(fā)展。

二、解決問題――加快土地制度改革

土地產(chǎn)權(quán)殘缺、土地抵押權(quán)不完整、土地流轉(zhuǎn)機制不健全,這三個缺陷并不是單純的并列關(guān)系,它們交織在一起相互影響、一同制約土地金融發(fā)展。其實歸根結(jié)底也就是中國農(nóng)村的土地制度問題。土地制度問題使得培植農(nóng)村土地金融的大環(huán)境從根本上就是阻礙其發(fā)展的,是農(nóng)村土地金融發(fā)展遲緩的根本原因。因此,土地制度改革勢在必行。

1.土地產(chǎn)權(quán)上的改革。一方面界定農(nóng)地所有權(quán),依法對鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組之間的所有權(quán)邊界進行界定。另一方面完善土地使用權(quán)即土地承包經(jīng)營權(quán),放寬土地轉(zhuǎn)讓政策等。這一點中國的一些地方已經(jīng)開始改革。如安徽阜陽市東劉村實行的“反租倒包”和河北臨漳實行的“承租反包”,都是完善土地承包經(jīng)營權(quán),使之向完整使用權(quán)轉(zhuǎn)化所做的一些努力。

2.土地抵押權(quán)的改革。在農(nóng)村土地抵押權(quán)問題上,中國采取了嚴(yán)格限制的態(tài)度,僅有條件地允許部分集體土地使用權(quán)抵押。立法者嚴(yán)格限制農(nóng)村土地使用權(quán)抵押的意圖,是為了防止農(nóng)民因無法償還到期債務(wù)被行使抵押權(quán)而喪失土地這一基本生活來源,以及由此引發(fā)的農(nóng)村土地用途的改變以及對農(nóng)村社會穩(wěn)定的影響。但國內(nèi)的一些學(xué)者提出這樣一個辦法,即因地制宜的設(shè)置農(nóng)村土地抵押權(quán)權(quán)限。在人多地少的土地資源特別緊張的地區(qū),在土地的產(chǎn)出僅夠維持農(nóng)民基本生活的地區(qū),農(nóng)戶家庭所擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)是不能抵押的。只有在土地占有量比較富余的情況下,土地承包經(jīng)營權(quán)才能抵押“具體可以0.8畝/人為界線,若某農(nóng)戶家庭的人均土地經(jīng)營面積在0.8畝以下,則該農(nóng)戶家庭所擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押”只有超過0.8畝/人的土地承包經(jīng)營權(quán)才能抵押。

3.土地流轉(zhuǎn)方面的改革。在土地流轉(zhuǎn)機制方面。中國一些省份已經(jīng)作了嘗試,其中的“重慶模式”值得借鑒。2007年6月,重慶宣布成為國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)?！半S后,《重慶市工商局關(guān)于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實施意見》(俗稱“五十條”)出臺,其中第16條規(guī)定,“在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下,允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社;經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn),在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資人股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨資、合伙等企業(yè)的試點工作……?！?/p>

這個土地閘門的放開為帶來了動力,也為農(nóng)村金融的發(fā)展帶來希望。當(dāng)然,中國農(nóng)村各地發(fā)展情況不盡相同,不能統(tǒng)一的照搬某一模式,所以陸續(xù)出現(xiàn)的“天津一宅基地換房”模式,“廣東南海模式”,“昆山模式”等。這些模式,為地方政府制定“土地制度改革”政策奠定了良好的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

結(jié)束語

雖然從上述土地制度的改革成果中并沒有看到直接的農(nóng)村土地金融發(fā)展成果,但可以肯定的是,不完善的土地制度是阻礙發(fā)展的根源,土地制度不進行改革,農(nóng)村土地金融的發(fā)展也就失去了前提與良好的發(fā)展環(huán)境。因此,完善土地制度可以從根本上為農(nóng)村土地金融發(fā)展清除障礙。

參考文獻:

[1]孫思磊.農(nóng)村金融:只有創(chuàng)新,才能突圍[N],中華合作時報(2320),

[2]肖艷霞,農(nóng)村土地金融制度創(chuàng)新及政策建議[J].金融理論與實踐,2007,(7):38

第5篇：農(nóng)村土地使用制度范文

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地制度產(chǎn)權(quán)缺陷土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)物權(quán)化

一、農(nóng)村土地制度的產(chǎn)權(quán)缺陷

土地產(chǎn)權(quán)是人們在土地占有、使用、轉(zhuǎn)讓、收益分配方面的權(quán)利關(guān)系，產(chǎn)權(quán)具有激勵和約束功能，權(quán)責(zé)對稱的產(chǎn)權(quán)安排可以成功的使外部性內(nèi)部化。能夠形成有效激勵的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)具有完整性、排他性、明晰性、可分割性、可轉(zhuǎn)讓性和穩(wěn)定性。當(dāng)前的農(nóng)村土地的集體所有制及其派生的聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制存在著嚴(yán)重的產(chǎn)權(quán)缺陷。

1、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體模糊

《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”，從法律條文上看農(nóng)村土地集體所有權(quán)界限十分清楚，然而事實上，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是不明確的，產(chǎn)權(quán)是虛置的，對所有權(quán)權(quán)能的實際支配權(quán)掌權(quán)在基層政府和村民委員會的手中。村民委員會不是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，而是農(nóng)村群眾性自治組織。在我國鄉(xiāng)村自治發(fā)展還很不規(guī)范的情況下，村委會自治職能與政治經(jīng)濟職能不分，必然產(chǎn)生問題，不可能完全代表農(nóng)民集體利益，必然帶來對農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯，這也是造成近些年來土地亂局的一個重要原因。

2、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺

在我國現(xiàn)有的土地制度安排下，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能表現(xiàn)出以下兩個層次的殘缺。

（1）農(nóng)地集體所有權(quán)權(quán)能殘缺。理論上，農(nóng)村集體擁有法定所有權(quán)，集體應(yīng)當(dāng)可以行使占有、使用、收益、處分的完全權(quán)利，但是客觀事實上，我國的農(nóng)地集體所有權(quán)是一種不完全的權(quán)利，我國的法律對農(nóng)村土地集體所有的屬性作出了多方面的限制。如《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，只能依法在一定期限內(nèi)有償出租或讓渡土地使用權(quán)；農(nóng)村集體所有者不能隨意改變所屬耕地的用途，因特殊情況確需征占自己所有耕地時，必須經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)?？梢?，農(nóng)民土地集體所有權(quán)的最終處分權(quán)屬于以各級政府為代表的國家，集體土地所有權(quán)的經(jīng)濟利益得不到保障。最突出的例子就是土地流轉(zhuǎn)過程中的最終處分權(quán)和部分經(jīng)營收益屬于國家。

（2）農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能殘缺?！掇r(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度”；第四條規(guī)定：“國家依法保護農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定”。法學(xué)界一致認為，農(nóng)民的土地承包權(quán)為物權(quán)而非債權(quán)。作為物權(quán)，就應(yīng)該尊重農(nóng)民擁有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)等處置權(quán)不受侵犯。但在實際運作中，由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清即土地最終處置權(quán)由政府和村集體所有，這常常使農(nóng)民的使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)受損。農(nóng)民的土地使用權(quán)不穩(wěn)定，在相對較短的土地承包期內(nèi)，農(nóng)民承包的土地面臨著隨時被收回的可能。農(nóng)民的土地處置權(quán)不充分，農(nóng)民承包土地除在用途和權(quán)屬轉(zhuǎn)移上受到國家的終極控制外，抵押的權(quán)力也被嚴(yán)格限制。在土地財產(chǎn)權(quán)利分配中，農(nóng)民完全處于弱勢，必然導(dǎo)致農(nóng)民的土地收益權(quán)受侵犯。

二、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)困境

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)困境

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要有轉(zhuǎn)包、出租、入股和互換，其共同特征是不改變農(nóng)地的農(nóng)用用途。通過土地流轉(zhuǎn)，可以使土地的使用權(quán)價值得到充分的體現(xiàn)，更重要的是，可以擴大土地經(jīng)營規(guī)模，推動農(nóng)業(yè)科技進步，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。目前，我國農(nóng)地還沒有真正流轉(zhuǎn)起來，現(xiàn)代意義上的集中經(jīng)營更是很少發(fā)生。原因就在于在現(xiàn)有的中國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度存在嚴(yán)重缺陷的情況下，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和集中面臨著許多制約因素：在所有權(quán)和使用權(quán)相分離的情況下，土地使用權(quán)價值的高低取決于承租人租期的長短，租期越長，土地的使用權(quán)價值越大，租期越短，土地的使用權(quán)價值越低。我國的農(nóng)地承包期限不過二三十年，土地的使用權(quán)價值較低，由此導(dǎo)致土地交易的低收益，抑制了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性；由于農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)不完整，集體組織有可能隨時對所轄土地經(jīng)營權(quán)進行分配調(diào)整甚至回收，由此導(dǎo)致農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)契約缺乏穩(wěn)定性，土地流轉(zhuǎn)的交易成本十分高昂；目前我國覆蓋農(nóng)村的社會保障體系還沒有建立起來，土地仍被視為農(nóng)民的社會保障。

2、農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)困境

農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)村土地的非農(nóng)化使用。隨著我國工業(yè)化和城市化進程的不斷推進，現(xiàn)有的國有土地存量是遠遠不能滿足經(jīng)濟建設(shè)需要的，必然要占用大量的農(nóng)業(yè)耕地。但是《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，也不能隨意改變所屬耕地用途。對此我國《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農(nóng)民集體所有的土地實行征用，并給予補償。據(jù)此，征用土地成為農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的唯一方式，也成為各類項目取得新增建設(shè)用地的唯一途徑，而且客觀上將“公共利益”需要從公共設(shè)施、公益事業(yè)等擴大到了包括非公共利益性質(zhì)項目在內(nèi)的所有建設(shè)用地項目。土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后，會產(chǎn)生巨大的土地所有權(quán)增值收益，作為村集體成員的農(nóng)民應(yīng)該得到合理的部分。但是土地征用制度是一種非市場化的土地制度，它通過強制性的行政手段將村集體所有的土地征用，雖然給與一定補償，但補償費用較低。事實上，在現(xiàn)行體制下，農(nóng)村土地的財產(chǎn)權(quán)掌握在地方政府和村委會手中，各級政府出于財政壓力、利稅動因及政績效應(yīng)，其自身利益很容易與資本的逐利動機整合，動用征地權(quán)幫助企業(yè)取得土地使用權(quán)，攫取大量的土的所有權(quán)流轉(zhuǎn)收益。征地成本與出讓價之間的巨額收益，使地方政府有著巨大的拓寬征地范圍的沖動，占用了大量耕地，土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，同時也導(dǎo)致了大量的腐敗現(xiàn)象。隨著農(nóng)民土地的大量征用，由于補償費用過低，越來越多的農(nóng)民陷入了貧困境地。據(jù)統(tǒng)計，失地農(nóng)民中，生活水平較征地前提高的不到10%，而失去收入來源、生活水平降低的失地農(nóng)民則占到60%。

三、農(nóng)村土地制度的改革思考

實踐證明，現(xiàn)有的土地制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了土地作為一種資本要素的市場化流動，浪費了稀缺的耕地資源，阻礙了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益的實現(xiàn)。必須改革現(xiàn)有的土地制度已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和政府部門的共識，但是究竟應(yīng)該如何改革，學(xué)術(shù)界則提出了許多不同的思路。

1、堅持農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)化改革方向

概括而言，學(xué)術(shù)界提出的農(nóng)地制度改革思路主要分為兩類：一是跳出現(xiàn)有法律的框架，采取激進的改革；二是在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，進行漸進的改革。

實行土地私有制，把土地還給農(nóng)民或者是實行土地國家所有下的農(nóng)民永佃制均屬于激進的改革觀點。農(nóng)村土地私有化方案的優(yōu)點是，能真正還地權(quán)于農(nóng)民，抑制村組織和基層政府對農(nóng)民利益的損害，但該方案實際上無法操作。在我國基本社會經(jīng)濟制度框架下，農(nóng)地所有權(quán)的變更需要支付巨大的交易成本，土地私有化更面臨著強大的意識形態(tài)阻力。農(nóng)村土地國有化雖然意識形態(tài)阻力小，但國家所有的制度安排同樣可能成為一種虛置的所有權(quán)，處于社會結(jié)構(gòu)最高層次的國家面對分散經(jīng)營的小農(nóng)經(jīng)濟，制度運行中的交易成本甚至?xí)哂诩w所有的制度安排。

漸進的改革方案堅持土地集體所有制，將已經(jīng)給予農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化、長期化，即土地使用權(quán)物權(quán)化、長期化，強調(diào)弱化集體所有權(quán)，強化農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)。漸進的觀點認為，在形式上，應(yīng)該以“農(nóng)民土地使用權(quán)”這一具有現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)色彩的概念代替“承包經(jīng)營權(quán)”這一債權(quán)特點明顯的概念，并以法定的形式確立我國農(nóng)民土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，明確土地使用權(quán)的內(nèi)容。物權(quán)是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)的權(quán)利人可以依據(jù)自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其它的支配方式；可以對抗一切不特定的義務(wù)人，除物權(quán)人以外，其他任何人都對物權(quán)人的權(quán)利負有不可侵害和妨害的義務(wù)。土地使用權(quán)作為一種物權(quán)是對農(nóng)民使用的土地要素內(nèi)含的各種財產(chǎn)權(quán)利的度量，包含對土地排他占有、使用和收益的完整權(quán)能和有條件的土地處分權(quán)。與土地的承包經(jīng)營權(quán)相比，物權(quán)化的土地使用權(quán)權(quán)能更加完整，相對于土地所有權(quán)也更加獨立，更為重要的是其使用期限是長期的。農(nóng)民土地使用權(quán)長期化，是保持農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的最重要因素之一，其他國家的經(jīng)驗表明，延長土地的租用期可以提高土地的使用效率。

漸進式的改革方案針對農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利被嚴(yán)重侵害的事實，以保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點，提出了在淡化所有權(quán)或不觸動所有權(quán)的前提下，尋求一種相對獨立的、穩(wěn)定的、擴張的農(nóng)民土地使用權(quán)的思路。該思路避免了所有權(quán)變更帶來的巨大交易成本，使之具備了現(xiàn)實操作的可能。在當(dāng)期，堅持農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)化的改革方向是現(xiàn)實選擇。

2、建立有利于保障農(nóng)民權(quán)益的征地制度

征地權(quán)是國家的強制性行政公權(quán)，只能服務(wù)于公共利益的需要，這是社會公正的基本要求。國家的征地權(quán)應(yīng)嚴(yán)格限制在公益性項目用地上，經(jīng)營性項目用地只能通過有形的土地市場，以平等交易的方式獲得。因此，改革征地制度首先要嚴(yán)格界定公共利益的范圍，防止公權(quán)私用；其次要完善征地程序，引入監(jiān)督機制；第三要按照被征土地改變用途后的市場價格給予被征地農(nóng)民公平合理的補償。

對于經(jīng)營性項目用地，政府不能動用行政權(quán)力進行征收，而應(yīng)該在本地發(fā)展規(guī)劃所允許的范圍內(nèi)，由用地企業(yè)與農(nóng)民平等協(xié)商，按市場原則公平交易。在實現(xiàn)土地使用權(quán)物權(quán)化以后，農(nóng)民在土地征用和征購過程中就具備了與地方政府、企業(yè)平等的法律地位，有權(quán)出賣土地使用權(quán)。政府在非公益性土地的交易中的作用，僅僅是維護交易的公平性和合法性，依法嚴(yán)格限制土地用途的變更。

3、建立農(nóng)村社會保障體系，妥善安置失地農(nóng)民

農(nóng)民失去土地以后，就面臨再就業(yè)的問題，對此必須給予妥善安置，以保障失地農(nóng)民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。要改革貨幣補償安置辦法，一方面要創(chuàng)造就業(yè)條件，鼓勵多渠道就業(yè)；另一方面要拓寬安置渠道，實行以市場為導(dǎo)向的多種途徑安置。

目前土地對于我國農(nóng)民具有雙重功能，既是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。隨著越來越多的農(nóng)地被征用，大量的農(nóng)民將失去土地，建立農(nóng)村社會保障體系可以弱化和部分替代土地的保障功能，促進土地流轉(zhuǎn)，同時這也是消除城鄉(xiāng)差別，實現(xiàn)社會公正的內(nèi)在要求。

[參考文獻]：

第6篇：農(nóng)村土地使用制度范文

（一）承包地星羅棋布，呈散點狀分布。實行二十余年的農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度，直接導(dǎo)致的后果就是農(nóng)村土地的嚴(yán)重細分，生產(chǎn)規(guī)模過于細小。這種過于分散的耕地耕種格局，制約著農(nóng)業(yè)先進技術(shù)的推廣應(yīng)用和規(guī)?；a(chǎn)的實現(xiàn)，已成為制約當(dāng)前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的一個主要瓶頸。

（二）農(nóng)民在農(nóng)業(yè)上投入過少。目前我國外出務(wù)工的農(nóng)民工人數(shù)達到了0.9～1個億，并且這部分人大部分為16～50歲之間的青壯年勞力，留在農(nóng)村的主要為老人、婦女、兒童，稱為“993861部隊”從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有些家庭由于缺乏人力，干脆拋荒。不光勞動力投入少，而且水利等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入也少，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，普遍存在灌溉渠道老化、毀損嚴(yán)重的現(xiàn)象，主要原因在于農(nóng)業(yè)投入回報率低。

（三）土地流轉(zhuǎn)收益分配機制不夠健全。在取消農(nóng)業(yè)稅前，由于農(nóng)民種田負擔(dān)較重、糧食價格低迷，農(nóng)民種田收益少，不少農(nóng)民主動放棄承包土地經(jīng)營權(quán)。通過土地流轉(zhuǎn)，一部分土地逐步向規(guī)模大戶、種田能手集中，土地投入大量增加，經(jīng)營結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化，土地規(guī)模效益初露端倪。近年來，隨著國家取消了農(nóng)業(yè)稅并對農(nóng)業(yè)進行補貼，加之農(nóng)產(chǎn)品價格回升，種田的實惠大大增加，于是農(nóng)民轉(zhuǎn)而要求收回承包地，剛剛集中起來的土地又出現(xiàn)了流轉(zhuǎn)回流現(xiàn)象。

二、現(xiàn)階段農(nóng)村承包地生產(chǎn)經(jīng)營問題成因

（一）所有權(quán)主體不明晰。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)村土地屬于村民集體所有。首先，產(chǎn)權(quán)主體在概念上存在模糊性和虛置性。這是目前公有制經(jīng)濟的通病——所有權(quán)的法人代表性問題。其次，集體的土地所有權(quán)是殘缺的、不完整的。所有權(quán)是最完整和最充分的物權(quán)，權(quán)利人擁有占有、使用、收益和處分四項權(quán)能：在處分權(quán)能上，村集體受到了嚴(yán)格的限制，只能在農(nóng)戶間調(diào)整土地；在收益權(quán)能上，土地收益的絕大部分被國家占有，土地的集體所有權(quán)在經(jīng)濟上被架空。

權(quán)責(zé)不對等和產(chǎn)權(quán)主體不明晰不利于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定，農(nóng)民難以形成穩(wěn)定、有效的預(yù)期。因此，在實際中，農(nóng)民一切投入以承包期內(nèi)獲取最大限度的經(jīng)濟利益為度，短期行為盛行，重當(dāng)前、輕長遠，重生產(chǎn)投入、輕基建投入，甚至出現(xiàn)掠奪性的生產(chǎn)經(jīng)營行為，導(dǎo)致土地的地力下降。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵不充分、不明確。土地承包經(jīng)營權(quán)稱為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，但是目前我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵是不充分、不明確的。從法律層面上沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)為一種物權(quán)，承包人對承包經(jīng)營權(quán)的處分受到了法律的嚴(yán)格限制，承包經(jīng)營權(quán)在現(xiàn)實生活中更多地表現(xiàn)了債權(quán)的性質(zhì)。

土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性質(zhì)不利于建立穩(wěn)定的農(nóng)村土地使用制度。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長，需要長期穩(wěn)定的農(nóng)地使用制度。農(nóng)地使用制度的穩(wěn)定性取決于以下三個因素：一是基本使用制度的長期穩(wěn)定，二是具體權(quán)利義務(wù)關(guān)系與法律制度之間具有一致性，三是具體使用權(quán)利具有明確性、排他性和流轉(zhuǎn)性。土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性質(zhì)，則欠缺上述因素而使現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制度處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。再加上發(fā)包人的違約，隨意撕毀承包合同的情況頻頻見諸報端、廣播和電視新聞中，農(nóng)民無法獲得穩(wěn)定的權(quán)利預(yù)期，加重了農(nóng)民的短期行為。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏有效的流轉(zhuǎn)機制。由于土地產(chǎn)權(quán)不清晰，土地基本上不能通過市場進行交易，土地流轉(zhuǎn)總體上規(guī)模不大，范圍較小，呈現(xiàn)以下特征：一是流轉(zhuǎn)過程的行政支配性。有些地方農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是通過鄉(xiāng)級或村級行政手段或準(zhǔn)行政手段進行，甚至存在用行政手段強迫農(nóng)民出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)象。二是流轉(zhuǎn)方式的簡單化。大多數(shù)地區(qū)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限于轉(zhuǎn)包、互換等一些簡單流轉(zhuǎn)方式。三是流轉(zhuǎn)空間的封閉性。目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一般僅限于集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員，流向集體經(jīng)濟組織外部成員受到嚴(yán)格限制。四是流轉(zhuǎn)過程的無序性。農(nóng)民土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的政策、法律、法規(guī)嚴(yán)重滯后，使得各地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)五花八門，各地自行其是，造成土地流轉(zhuǎn)的混亂局面。

三、完善農(nóng)村承包地生產(chǎn)經(jīng)營對策建議

我國農(nóng)村承包地的改革，應(yīng)置身于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大格局中，人均耕地資源少是我國的基本國情，要提高承包地的經(jīng)營效益，增加農(nóng)民收入，必須從城鄉(xiāng)一體化出發(fā)，靠大量轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口來實現(xiàn)。

（一）建立農(nóng)村土地股份合作制，理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。首先，農(nóng)村土地股份合作制有利于實現(xiàn)農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)的“三權(quán)分離”，把農(nóng)民從土地束縛中解脫出來，推動土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。其次，農(nóng)村土地股份合作制有利于促進土地資源的優(yōu)化配置，推進土地規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營，實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。再次，農(nóng)村土地股份合作制有利于土地承包關(guān)系、經(jīng)營關(guān)系的長期穩(wěn)定，實現(xiàn)承包者與經(jīng)營者共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的雙責(zé)、雙贏機制，更有利于三資進軍農(nóng)業(yè)、開發(fā)農(nóng)業(yè)，最大限度的提高土地資源效益。

（二）逐步建立符合國情的農(nóng)村社會保障體系。建立能夠維持農(nóng)民基本生活之所需的包括基本養(yǎng)老和醫(yī)療保險制度、最低的生活保障制度、社會福利、社會救濟和社會互助等在內(nèi)的農(nóng)村社會保障制度。注意把農(nóng)村社會福利和農(nóng)村社區(qū)服務(wù)有機地結(jié)合起來，不斷增加社會福利服務(wù)項目，擴大社會福利服務(wù)范圍，逐步建立與完善農(nóng)村社會福利服務(wù)體系。

（三）完善農(nóng)村中介經(jīng)濟組織，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在市場競爭中的抗風(fēng)險能力。發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟中介組織，不僅有利于解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小且分散的問題，促進農(nóng)業(yè)科技的推廣應(yīng)用，而且能夠促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)化的發(fā)展和推動農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作的進程，加快與國際市場的接軌步伐，提高市場競爭力，增強農(nóng)業(yè)的市場抗衡能力。然而，目前我國農(nóng)村各種中介組織普遍存在規(guī)模不大、覆蓋面小、實力薄弱、管理制度不健全和穩(wěn)定性較差等問題，對農(nóng)民沒有足夠的吸引力和凝聚力。因此，必須加快完善農(nóng)村中介經(jīng)濟組織，真正發(fā)揮中介組織的作用。

第7篇：農(nóng)村土地使用制度范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；產(chǎn)權(quán)制度；；對策

中圖分類號：F301.0 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）36-0057-02

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的基本理論

將產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)涵和特征應(yīng)用于農(nóng)村土地（以下簡稱農(nóng)地）問題的研究領(lǐng)域，就可以得出農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)概念。

這里所用的“農(nóng)地”概念，是依照我國2003年開始實施的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中對農(nóng)村土地的定義，指的是農(nóng)民集體所有和國家所有的依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。由此，在一般意義上農(nóng)地產(chǎn)權(quán)就可以理解為，依附于農(nóng)村土地而存在的各項相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的總和，它以農(nóng)村土地為權(quán)利客體，所調(diào)節(jié)的是由于農(nóng)村土地的存在和使用而形成的不同利益主體之間的行為關(guān)系，作為一種權(quán)利束，它包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等各項權(quán)能以及由此形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

在明確了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的含義之后，隨之而來的就是如何進一步規(guī)定和保護相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)機構(gòu)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這就是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的含義。產(chǎn)權(quán)制度就是制度化了的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，它是一系列用以規(guī)定產(chǎn)權(quán)如何界定、如何運營和如何保護等等的規(guī)則與行為準(zhǔn)則，是對不同利益主體相對于產(chǎn)權(quán)客體的經(jīng)濟社會關(guān)系的調(diào)節(jié)。而農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，就是產(chǎn)權(quán)制度在農(nóng)地資源上的具體應(yīng)用，它來源于農(nóng)地資源的稀缺性質(zhì)，反映了社會對稀缺的農(nóng)地資源合理利用的理性安排。

二、我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度中存在的問題

1.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村土地資產(chǎn)的一切權(quán)力的總稱，由所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益分配權(quán)和處分權(quán)等多種基本要素構(gòu)成。從法律角度講，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)作為一種法律權(quán)利，必然存在明確的主體和客體。然而，我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度恰恰出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)主體多元化的問題。這一點我們可以從現(xiàn)行的法律法規(guī)中清楚地發(fā)現(xiàn)?！吨腥A人民共和國憲法》規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。《中華人民共和國民法通則》則規(guī)定：集體所有的土地，依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)屬于兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有。眾所周知，《憲法》是一個國家的根本大法，是一國法律法規(guī)體系的“母法”，其他法律法規(guī)作為“子法”，必須與“母法”保持一致。正是由于法律法規(guī)上的模糊，才最終造成了理論上本應(yīng)該由單一組織代表農(nóng)民集體行使農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，卻在現(xiàn)實中演變?yōu)槎嘀夭块T共同代表農(nóng)民集體行使土地產(chǎn)權(quán)。這就是典型的主體錯位和主體交叉的缺陷。

2.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定不明晰

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定模糊主要表現(xiàn)在4個方面:1）所有權(quán)界定模糊。法律規(guī)定農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織，由于“三級所有”的廢除及行政區(qū)域變更，土地所有權(quán)究竟屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村還是村民小組并不清楚。2）土地使用權(quán)界定模糊。在過去二十多年的承包期中，由于土地使用權(quán)的頻繁調(diào)整使得使用權(quán)不穩(wěn)定，這種不穩(wěn)定不利于土地的管理和長期有效利用。3）處置權(quán)界定模糊。農(nóng)民集體理論上享有土地的處置權(quán)，而實際上是不完全的，國家可以憑借行政力量從集體經(jīng)濟組織取得對農(nóng)地的使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和村委會不正確地行使土地處置權(quán)，侵害了農(nóng)民的土地使用權(quán)；擁有土地使用權(quán)的農(nóng)民只能依據(jù)法律規(guī)定的形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，有的還要經(jīng)過土地所有權(quán)人的審批，處置權(quán)能受到極大限制。4）收益權(quán)不明晰。表現(xiàn)為農(nóng)民缺乏自主決定土地用途的權(quán)利?，F(xiàn)行法律規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”、“禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”、“農(nóng)民有義務(wù)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)”。這樣，農(nóng)民的土地就只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無法改變農(nóng)民貧困的生活現(xiàn)狀。

3.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂，缺乏法律規(guī)制

長期以來，集體非農(nóng)建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)在客觀上對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民集體組織財富積累，提高農(nóng)民收入等起到了促進作用。但是，這種流轉(zhuǎn)在政策和法律上未得到明確認可。在雜亂無序和隱蔽狀態(tài)下進行，引發(fā)了諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護受到?jīng)_擊，隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租用于非農(nóng)建設(shè)，或者低價出讓、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地等現(xiàn)象層出不窮；二是集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的有效實施，使土地市場秩序受到嚴(yán)重沖擊；三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益、程序等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記。對建設(shè)投資者不利，還會波及到其他利害關(guān)系人，使交易安全得不到保障；四是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂，由于缺乏法律監(jiān)管與市場機制，土地的市場價值及資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得以充分體現(xiàn)，加之農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益難以得到法律的切實保障。

三、完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的建議

針對上面存在的問題，我們認為應(yīng)該采取進一步的改革措施來完善集體所有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

（一)明晰土地產(chǎn)權(quán)主體

產(chǎn)權(quán)制度作為一種制度規(guī)則，確立了當(dāng)事人的行為選擇，對不同當(dāng)事人的行為進行約束。而其能否很好地發(fā)揮約束作用，關(guān)鍵是要做到產(chǎn)權(quán)明晰。因此，無論從政策、法律還是現(xiàn)實看，要在確保農(nóng)民的利益不受侵害的同時實現(xiàn)農(nóng)地資源的合理配置，就必須改革現(xiàn)行的農(nóng)村土地集體所有制框架，實行國土所有權(quán)歸國家所有和經(jīng)濟所有權(quán)歸農(nóng)戶所有的雙重產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。堅持國土所有權(quán)歸國家所有，有利于形成一個土地資源有效配置的參照系，促使土地的國家產(chǎn)權(quán)逐步明晰起來，從而實現(xiàn)整個國土資源的有效配置；而經(jīng)濟所有權(quán)是在默認土地國有或者全民所有基礎(chǔ)上的二級所有權(quán)。堅持經(jīng)濟所有權(quán)歸農(nóng)戶所有，使農(nóng)戶成為土地的真正所有者，可以更好地保護自己的權(quán)益，更好地發(fā)揮土地產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)部激勵功能。

（二）構(gòu)建我國農(nóng)村土地使用權(quán)市場流轉(zhuǎn)制度

近年來，隨著農(nóng)村市場經(jīng)濟體制的建立和完善，農(nóng)民自發(fā)進行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)日趨活躍，但從總體上看，這一活動存著流轉(zhuǎn)規(guī)模小、配置效率低，運作方式不規(guī)范等缺點，農(nóng)地使用權(quán)市場化流轉(zhuǎn)仍臨諸多障礙：集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊不清，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制不完善，農(nóng)業(yè)剩余勞動力轉(zhuǎn)移緩慢等等不足。實行農(nóng)村土地高效流動既是土地有效配置的要求，也是土地合理利用的保證。它的實現(xiàn)，不僅可以是土地所有者收益得到維護，而且有利于土地整體效益的提高。如前所述，根據(jù)我國國情，農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)限于依法征用或征購，土地的出賣方式也不在法律保護之列，因此我們的注意力集中在農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)之上。

（三）堅持土地集體所有制，完善家庭承包責(zé)任制

1.土地永包制

在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上，重新確認本社區(qū)社員資格，確認后的社員有平等的土地承包權(quán)。承包方法總的指導(dǎo)原則是打破現(xiàn)行農(nóng)戶土地零碎化、一戶幾塊地、一塊地幾戶的格局，使土地盡量連片，而后實現(xiàn)農(nóng)戶對土地的永久承包權(quán)?！冻邪ā冯m然規(guī)定農(nóng)地承包期30年、50年或70年不變，其暗含一個前提是最終還要變。這增大了農(nóng)戶的預(yù)期不穩(wěn)定感，使農(nóng)民投資短期化。實行農(nóng)民永包制能促使農(nóng)民高效配制土地資源，提高土地利用率，對保護耕地資源和合理利用土地，具有重要的意義。

2.租賃制

租賃制是將家庭承包責(zé)任制中集體所有、家庭經(jīng)營，改變?yōu)榧w所有、家庭承租經(jīng)營，將集體和農(nóng)戶的關(guān)系有發(fā)包和承包的關(guān)系變?yōu)槌鲎夂统凶獾年P(guān)系，將所有權(quán)和使用經(jīng)營權(quán)的分離建立在租賃基礎(chǔ)上。村集體把土地租賃給農(nóng)戶經(jīng)營，農(nóng)戶按年向村集體交納租金，農(nóng)戶既可在合同規(guī)定的范圍內(nèi)耕種土地，也可將土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。租賃制使集體和農(nóng)戶之間經(jīng)濟關(guān)系變成了貨幣化出租和承租關(guān)系，與承包制相比，租賃制中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系更為明晰。租賃期限一般較長（100年)，土地使用期延長，給予農(nóng)民較強的穩(wěn)定感。這種經(jīng)營方式不僅使土地使用效率提高，而且有利于土地有償轉(zhuǎn)讓，促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

3.股份合作制

股份制是社會化生產(chǎn)和商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，因而以股份形式參與土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系和土地經(jīng)營應(yīng)視為土地制度深入改革的一種趨向。所謂土地股份合作經(jīng)營，是指以土地入股，勞動力入股，資金入股和技術(shù)入股，承認農(nóng)戶對土地的承包權(quán)和使用權(quán)，通過入股和合理確定收益分成，量化其價值，統(tǒng)一規(guī)化土地，統(tǒng)一開發(fā)利用，實行規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)民以其占有的股權(quán)投資于合作制企業(yè)、農(nóng)場和股份合作社。憑其擁有的股權(quán)參與收益的分配，并共同承擔(dān)風(fēng)險，這樣易于實現(xiàn)土地集中，提高土地規(guī)模效益，合理利用農(nóng)業(yè)資源，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。使農(nóng)業(yè)經(jīng)營企業(yè)化，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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[9]錢忠好.中國農(nóng)村土地制度變遷和創(chuàng)新研究[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，1999.

第8篇：農(nóng)村土地使用制度范文

關(guān)鍵詞： 土地制度 農(nóng)民收入 改革

一、我國農(nóng)村土地制度與農(nóng)民收入增長

農(nóng)村土地制度主要包括農(nóng)地的所有制度、使用制度和國家管理制度，它反映的是農(nóng)戶與土地、農(nóng)戶與國家之間關(guān)系的重要經(jīng)濟制度，又是農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。土地是農(nóng)民維持生活和發(fā)展生產(chǎn)的最基本的物質(zhì)資料，因此土地制度對農(nóng)民具有十分重要的意義。

（一）農(nóng)村土地制度變革與農(nóng)民收入增長的關(guān)系

土地制度對農(nóng)民收入的影響，撇開所處的社會經(jīng)濟制度，主要體現(xiàn)在以下四個方面：一是土地所有制度的影響。農(nóng)民對土地的占有方式?jīng)Q定農(nóng)民對土地和農(nóng)產(chǎn)品的最終所有權(quán)和受益權(quán)。二是土地使用制度的影響。在土地所有制度既定的條件下，農(nóng)民經(jīng)營和流轉(zhuǎn)土地所得也是農(nóng)民收入的重要部分。三是土地稅收制度的影響。土地稅收是對農(nóng)民收入的直接剝奪，與農(nóng)民收入成反相關(guān)。四是土地經(jīng)營規(guī)模的影響。土地制度必然制約著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，而農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模必然制約著農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，從而制約著農(nóng)民收入的增減。

（二）現(xiàn)階段的農(nóng)村土地制度對農(nóng)民收入增長的影響

黨的后，我國農(nóng)村普遍建立了農(nóng)村土地集體所有、集體經(jīng)營的制度。家庭承包經(jīng)營責(zé)任制是對高度集中統(tǒng)一的合作制的揚棄，其本質(zhì)是對集體統(tǒng)一所有和經(jīng)營的農(nóng)村土地制度的變革。新農(nóng)地制度在保留土地歸集體所有的前提下，適應(yīng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村發(fā)展的客觀實際，按所在地的人口與土地比例和土地肥沃程度承包給農(nóng)戶，從而重新確立了農(nóng)戶的經(jīng)營主體地位，分離了土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。這種土地制度在改革初期，極大激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性和主動性，迅速解決了農(nóng)村的溫飽問題。但從20世紀(jì)80年代中期開始，農(nóng)民收入增速減緩，1985年至1991年，年均增長僅4.2%，1992年至2003年，年均增長也就維持在5%左右?？紤]到城鄉(xiāng)和地區(qū)差異，農(nóng)民收入增長更加緩慢。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，的弊病日益突出，已成為農(nóng)村生產(chǎn)力提高和農(nóng)民增收的瓶頸?，F(xiàn)行農(nóng)村土地制度的預(yù)期目標(biāo)是形成農(nóng)戶、集體和國家三者合理性的制度框架，即土地經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)的優(yōu)化配置。然而，現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度不是完善的農(nóng)業(yè)制度，與市場經(jīng)濟制度存在著矛盾，并在實際操作中不斷顯現(xiàn)出固有的弊端。現(xiàn)階段的土地集體所有、家庭承包經(jīng)營制度制約農(nóng)民收入增長主要體現(xiàn)在三個方面。

第一，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，使農(nóng)民經(jīng)營土地缺乏安全感，從而減少對土地的生產(chǎn)要素投入?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》在總則中指出：“農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的土地”，“農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式”。農(nóng)村土地集體所有模糊了土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。這導(dǎo)致農(nóng)民經(jīng)營土地行為的急功近利，使農(nóng)民不愿在土地上追加生產(chǎn)要素，或者掠奪性開發(fā)土地，變相減少了農(nóng)民的生產(chǎn)性收入。

第二，農(nóng)村土地使用制度、流轉(zhuǎn)制度和保障制度不完善，導(dǎo)致土地資源配置基本上處于計劃模式，減少農(nóng)民通過土地取得經(jīng)營性收入和補償性收入。近50多年，農(nóng)村土地制度經(jīng)歷幾次較大變革，這導(dǎo)致農(nóng)民在使用和流轉(zhuǎn)土地時缺乏對土地制度的信賴，進而使農(nóng)民忽視土地供求關(guān)系，從而減少了土地的經(jīng)營性收入。加之一些地方干部隨意調(diào)整農(nóng)民承包的土地，而給予農(nóng)民的補償經(jīng)過行政機構(gòu)的層層扣留最終與農(nóng)民預(yù)期的土地產(chǎn)出相差很大，這就抑制了農(nóng)民生產(chǎn)的主動性和積極性。

第三，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度限制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，延緩傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)社會的演變，影響農(nóng)民從現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中受益。我國長期存在人多地少的矛盾，現(xiàn)行的土地制度嚴(yán)格限制土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等方面，加之土地的所有權(quán)在土地承包后不得變更，承包地也不得買賣，致使土地?zé)o法按照市場需求合理配置，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一直處于不經(jīng)濟狀態(tài)。

二、改革農(nóng)村土地制度，促進農(nóng)民收入增長

農(nóng)民收入要真正實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)地增長，必須建立一個能調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性和保障農(nóng)民利益的制度性構(gòu)架。因此，促進農(nóng)民增收的關(guān)鍵在于進一步改革和完善農(nóng)村土地制度。

第一，明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，落實農(nóng)民在集體經(jīng)濟組織中的產(chǎn)權(quán)主體地位，賦予農(nóng)民長期而又穩(wěn)定的土地使用權(quán)。農(nóng)村土地制度改革必須以社會主義市場經(jīng)濟體制為制度框架，在保持土地集體所有的前提下，嚴(yán)格界定和規(guī)范土地所有權(quán)關(guān)系，使土地所有權(quán)主體成為真正的市場主體。

第二，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的制度，提高土地征用補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，讓農(nóng)民獲得更多的土地資本收益。市場經(jīng)濟的發(fā)展需要建立一個統(tǒng)一、開放、競爭和有序的一元化土地市場，消除城鄉(xiāng)二元土地制度，從而實現(xiàn)土地的合理流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置。所以政府在征用農(nóng)民土地時，必須綜合考慮經(jīng)濟因素和社會因素，建立一套符合農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和維護農(nóng)民利益的動態(tài)土地征用補償機制。

第三，以市場為導(dǎo)向，實行土地規(guī)模經(jīng)營，增加農(nóng)民收入。農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，有利于土地向比較優(yōu)勢的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位集中，從而擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，優(yōu)化投入和產(chǎn)出比，構(gòu)筑農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和價格的競爭優(yōu)勢，推動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

第四，以農(nóng)村土地稅費改革促進土地制度改革，切實減輕農(nóng)民負擔(dān)。按照社會主義市場經(jīng)濟的要求，財政部門必須改革和完善現(xiàn)行農(nóng)業(yè)和農(nóng)村領(lǐng)域的稅費制度，使財政向農(nóng)村偏移，從根本上減輕農(nóng)民負擔(dān)，理順國家、集體和農(nóng)民之間的權(quán)責(zé)利關(guān)系，進而帶動和促進土地制度改革，為農(nóng)民增收創(chuàng)造穩(wěn)定的制度保障。

參考文獻：

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第9篇：農(nóng)村土地使用制度范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；制約因素

依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》及有關(guān)條例的規(guī)定，所謂農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的、一般是地處農(nóng)村的、并經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民建住宅用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。也稱之為“農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地”，或簡稱為“農(nóng)村建設(shè)用地”、“集體建設(shè)用地”。在我們國家，集體土地向國有土地的“流轉(zhuǎn)”只能通過國家征收這一種渠道實現(xiàn)，而國家對集體土地的征收又具有很強的行政色彩，因此，在我國所研究的“土地流轉(zhuǎn)”，說到底是一種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流通。

近些年來，隨著對我國農(nóng)用土地的制度改革不斷深入，筆者認為，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新必須在保持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民享有長期承包土地權(quán)利的前提下，通過賦予農(nóng)民交易土地使用權(quán)的權(quán)利，允許農(nóng)民在承包期內(nèi)，根據(jù)國家有關(guān)政策有償轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經(jīng)營效率。在這些制度性創(chuàng)新研究中，關(guān)鍵是要正確處理制度創(chuàng)新中的幾個制約因素和難點問題。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的制約因素分析

（一）農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律約束機制

1．集體土地所有權(quán)主體不明確，使用權(quán)無法得到保護；

2．集體土地使用權(quán)的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展；

3．承包經(jīng)營權(quán)的法律屬性不能適應(yīng)穩(wěn)定農(nóng)村土地使用關(guān)系的需要。

（二）不同利益集團的行為決策方式的約束

1．中國農(nóng)民傳統(tǒng)觀念與經(jīng)濟行為約束。當(dāng)代中國農(nóng)民的思想體系及價值觀念仍處于低層次、低水平的發(fā)展態(tài)勢之中。與此相適應(yīng)的農(nóng)戶經(jīng)濟行為是：行為目標(biāo)的多元化、生產(chǎn)行為的短期化以及決策過程的非規(guī)范化。因此，農(nóng)村土地制度的改革與創(chuàng)新，必須充分估計到農(nóng)民經(jīng)濟行為的特點及其對創(chuàng)新制度可行性程度的約束。

2．社會環(huán)境的缺陷影響土地制度創(chuàng)新。某些政府部門的行為不規(guī)范與宏觀決策的多變性，導(dǎo)致社會信用水平下降，農(nóng)民難以建立有效的長期利益預(yù)期。中國不合理的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)關(guān)系的對峙和沖突、弱化和侵蝕了農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的動力與沖突。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的難點分析

（一）流轉(zhuǎn)的條件和范圍

對于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和條件，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟界主要有四種觀點。第一種觀點認為應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃區(qū)進行區(qū)分，城市規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)，應(yīng)通過征地制度改革解決。第二種觀點認為應(yīng)當(dāng)按照是否為新增建設(shè)用地進行區(qū)分，現(xiàn)有非農(nóng)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，新增非農(nóng)集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)。第三種觀點認為只要符合土地利用總體規(guī)劃的集體土地均可以流轉(zhuǎn)。第四種觀點認為，流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當(dāng)是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地。根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地屬于農(nóng)用地范疇，不屬于集體建設(shè)用地。因此，對于集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度進行嚴(yán)格管理，只要是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地，均可依法使用和流轉(zhuǎn)，不應(yīng)分“圈內(nèi)”“圈外”區(qū)別對待，也不應(yīng)按是否屬于公益性質(zhì)來區(qū)分。為此，應(yīng)明確規(guī)定，可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是指符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 ；明確各級人民政府土地行政主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制新增集體建設(shè)用地；使用集體建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)，要納入所在地市、縣人民政府的供地計劃。同時，土地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)，在符合規(guī)劃和依法批準(zhǔn)的前提下，土地所有者對其所有的建設(shè)用地有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式 ；土地使用者依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依照合同約定使用和流轉(zhuǎn)。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個人都不得強迫集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式

對于集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，目前主要有三種意見。第一種意見認為應(yīng)當(dāng)首先明確集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人之間的首次流轉(zhuǎn)關(guān)系，這是土地使用權(quán)的來源和前提，其次才是土地使用權(quán)人之間的再流轉(zhuǎn)關(guān)系。第二種意見認為應(yīng)當(dāng)包括出讓、租賃、作價出資(入股)、聯(lián)營和轉(zhuǎn)讓、出租等形式，并應(yīng)分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認為出讓方式有特定含義，應(yīng)主要規(guī)范土地使用者轉(zhuǎn)讓、作價出資(入股)或租賃土地使用權(quán)的行為。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)確實包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個層次的關(guān)系，前者屬于土地所有者將土地使用權(quán)確定給單位或者個人使用，使用和流轉(zhuǎn)的具體方式有作價出資、入股、聯(lián)營等多種方式，今后實踐中可能還會出現(xiàn)新的方式，有無必要規(guī)定具體的使用和流轉(zhuǎn)方式，各地意見不完全一致。

轉(zhuǎn)貼于 （三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途

對于土地用途，主要有四種意見。第一種意見認為只要符合規(guī)劃，沒必要對用途作特別限制。第二種意見認為應(yīng)限制不得用于經(jīng)營性用途。第三種意見認為應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)營性土地使用權(quán)使用和流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。第四種意見認為應(yīng)當(dāng)對商品住宅開發(fā)加以必要限制。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)首先必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)對集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)加以限制。如果允許使用集體建設(shè)用地進行商品住宅開發(fā)，在現(xiàn)實情況下難以實現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)總量的要求，同時，由于產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，也難以保證商品住宅交易的安全。為此，應(yīng)給以相應(yīng)限制，加強規(guī)劃管理，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃，在城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還必須符合城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴建，集體建設(shè)用地使用權(quán)也不得流轉(zhuǎn)。應(yīng)明確規(guī)定嚴(yán)禁使用集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，用于商品住宅開發(fā)的必須征為國有。

（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的使用年期

對于使用年期，各地有不同規(guī)定。既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，作為一種規(guī)范的用地方式，就應(yīng)當(dāng)考慮到取得土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)和長期利用，具體年期由土地所有者與土地使用者協(xié)商確定，期限不宜過短；同時，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的年期也應(yīng)與國有土地使用權(quán)出讓最高年期相銜接，應(yīng)當(dāng)加以必要限制。因此，應(yīng)規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限，參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行，最高年限不得超過同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

（五）政府的角色定位和管理內(nèi)容

政府土地行政主管部門在國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資(入股)等活動中具有雙重角色，既是國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，又是管理者。但在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理中，所有者是農(nóng)民集體組織，政府土地行政主管部門不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，只是流轉(zhuǎn)活動的管理者和服務(wù)者。因此，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，政府土地行政主管部門必須準(zhǔn)確界定自身的角色和職能，不宜介入確定使用者、簽訂合同等應(yīng)屬于產(chǎn)權(quán)人的事務(wù)， 應(yīng)簡化管理程序，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強監(jiān)管。根據(jù)政府的職能和行政審批制度改革的要求，對于使用集體建設(shè)用地， 應(yīng)明確以使用許可代替項目審批，明確使用集體建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)申請許可，取得使用許可文件后即自行確定土地使用者，并與土地使用者簽訂土地使用合同，辦理土地登記。對于依照規(guī)定取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，明確可以直接辦理土地變更登記，無須再辦理許可和審批。

（六）流轉(zhuǎn)中的土地收益分配

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配，關(guān)系到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度運作的利益機制，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵問題。政府包括土地部門應(yīng)從土地收益中拿一部分，并以政府有基礎(chǔ)配套設(shè)施投入、土地部門有管理成本等作為分享土地收益的理由。在收益分配上必須考慮公平與效率兼顧以及依法原則，收益的首次分配應(yīng)當(dāng)是基于產(chǎn)權(quán)。對于集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)，土地所有者或者土地使用者處置屬于自己的財產(chǎn)時，政府和土地管理部門作為管理者，無權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的處置價款。各級政府在集體建設(shè)用地上確實有基礎(chǔ)設(shè)施配套等投入，但提供道路等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)是公民、法人依法納稅后政府應(yīng)盡的職責(zé)，同時現(xiàn)階段在土地利用和開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用者還要另行支付基礎(chǔ)設(shè)施配套費和相關(guān)稅費，政府的這部分投入已有了回報，不宜再直接從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中分享。為體現(xiàn)公平原則，政府可以通過適當(dāng)?shù)呢敹悪C制進行土地收益的二次分配和調(diào)節(jié)。應(yīng)進一步明確規(guī)定切實保護土地所有者和使用者的土地流轉(zhuǎn)收益。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不改變用途的，地方政府不應(yīng)收取土地收益；改變用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超過土地總收益的10％，提倡免收土地收益，支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

【參考文獻】

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