房地產(chǎn)交易管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

第一條為了加強(qiáng)對(duì)本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

第二條本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國(guó)有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)行政劃拔的國(guó)有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換的交易活動(dòng)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本辦法。需要有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押行政劃撥的國(guó)有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權(quán)作為股份入股經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)向市土地管理局提出申請(qǐng)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉(zhuǎn)移的行為，不適用本辦法。

第三條*市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主管機(jī)關(guān)，依法對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)理。*市土地管理局依法對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)中有關(guān)土地管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。*市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況抄送市土地管理局備案。因房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，由土地管理部門依法辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)。

第四條房地產(chǎn)市場(chǎng)主管機(jī)關(guān)的職責(zé)是：

(一)貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

(二)對(duì)從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人進(jìn)行資質(zhì)審查。

(三)監(jiān)督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，查處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的非法行為。

第五條房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行,并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。任何單位和個(gè)人在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。

第六條商品房屋開發(fā)建設(shè)部門預(yù)售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動(dòng)，按商品房管理辦法實(shí)施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動(dòng)，適用本辦法。

第二章房產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格管理

第七條本辦法所稱房產(chǎn)評(píng)估是指房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各類房屋根據(jù)其結(jié)構(gòu)、等級(jí)、適用程度、地段差異以及市場(chǎng)供求等因素，對(duì)其價(jià)值所作出的認(rèn)定。

第八條凡從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資格審定。從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的個(gè)人，須具有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評(píng)估員資格證書后，方能從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

第九條進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋，必須經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估，確定其評(píng)估價(jià)格。未經(jīng)評(píng)估的房產(chǎn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可按有關(guān)規(guī)定收取評(píng)估費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。

第十條單位自管房、私房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，由轉(zhuǎn)讓雙方參考其評(píng)估價(jià)格自行協(xié)商確定。

第十一條房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門會(huì)同房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，免繳房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

第十二條市房地產(chǎn)管理局可會(huì)同市物價(jià)局根據(jù)市場(chǎng)交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價(jià)格情況，指導(dǎo)房地產(chǎn)市。

第十三條房產(chǎn)交易活動(dòng)應(yīng)按以下規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金：轉(zhuǎn)讓房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格(實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格的按評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格)的20％繳納；租賃房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際租賃價(jià)格(實(shí)際租賃價(jià)格低于評(píng)估租賃價(jià)格的按評(píng)估租賃價(jià)格)的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務(wù)的，按轉(zhuǎn)讓房屋處理。房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金由轉(zhuǎn)讓方、出租方繳納。

第十四條房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財(cái)政，專款專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于城市建設(shè)，并受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。

第十五條房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，不得瞞價(jià)。對(duì)低于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格20％以上轉(zhuǎn)讓的房屋，除按評(píng)估價(jià)格征收調(diào)節(jié)基金外，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第十六條享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房屋在出售或出租時(shí)，其出售價(jià)格或租金以及增值費(fèi)、調(diào)節(jié)基金的征收辦法，另行制定。

第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)通過買賣、贈(zèng)與、交換等方式連同土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。

第十八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，并簽訂書面協(xié)議。

第十九條單位自管房的轉(zhuǎn)讓，須憑上級(jí)主管部門批準(zhǔn)文件；享受國(guó)家、單位補(bǔ)貼購(gòu)買或建造的私房，需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。房屋所有人轉(zhuǎn)讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人轉(zhuǎn)讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，租賃關(guān)系由有關(guān)各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十條房產(chǎn)拍賣，必須委托*市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第二十一條個(gè)人在城鎮(zhèn)購(gòu)買房屋必須符合國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定。單位因特殊需要必須購(gòu)買私有房屋和外省、市在本市設(shè)立機(jī)構(gòu)需要購(gòu)買房屋的，必須持有關(guān)證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第二十二條房屋因轉(zhuǎn)讓發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用的土地使用權(quán)隨房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移；同一房屋產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，各房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一幢房屋所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。

第二十三條下列房地產(chǎn)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓：

(一)無合法產(chǎn)權(quán)證件的；

(二)產(chǎn)權(quán)尚有爭(zhēng)議的；

(三)房地產(chǎn)債務(wù)未結(jié)清的；

(四)其他依法限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

第二十四條依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，受讓人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)，向市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，并憑房屋所有權(quán)證到市土地管理局相應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第四章房屋租賃管理

第二十五條房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

第二十六條出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應(yīng)簽訂書面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理租賃手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，租賃關(guān)系方為有效。以土地使用權(quán)入股經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關(guān)手續(xù)。承租非住宅用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，工商行政管理部門核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)應(yīng)查驗(yàn)承租人的《房屋租賃許可證》。

第二十七條出租的房屋必須結(jié)構(gòu)牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。危險(xiǎn)房屋嚴(yán)禁出租。

第二十八條房屋租賃應(yīng)訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核并辦理登記手續(xù)。

第二十九條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第三十條承租人應(yīng)按期繳納租金，并按契約規(guī)定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴(kuò)建及改造設(shè)備時(shí)，雙方應(yīng)提前商定，并按有關(guān)規(guī)定修改契約內(nèi)容。租賃期滿時(shí),承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人，需續(xù)租的應(yīng)重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權(quán)。實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長(zhǎng)不超過該房屋使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限。

第三十一條外來從事勞務(wù)或經(jīng)商活動(dòng)的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關(guān)證件，辦理租賃手續(xù)。

第三十二條承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方終止租賃合同：

(一)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或改變用途的；

(二)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)、損害公共利益的；

(三)承租人無正當(dāng)理由累計(jì)六個(gè)月不繳租金或閑置房屋達(dá)三個(gè)月以上的；

(四)承租人損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備而又不維修、不賠償?shù)模?/p>

(五)房屋發(fā)生重大損壞，經(jīng)*市危險(xiǎn)房屋鑒定所鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的。

第三十三條房屋租賃，出租方應(yīng)按租金額的4％向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費(fèi)。

第五章房屋抵押管理

第三十四條房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務(wù)償還擔(dān)保，設(shè)定抵押權(quán)，將房屋抵押給債權(quán)人的行為。

第三十五條房屋抵押當(dāng)事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。房屋抵押活動(dòng)必須遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用的原則，不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。

第三十六條下列房屋不得抵押：

(一)無合法所有人，尚未確權(quán)或產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

(二)代管房產(chǎn)代管人無法定所有人簽署委托書的；

(三)黨政機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、大專院校自管的；

(四)宗教寺廟、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設(shè)施的;

(五)限制抵押的(確定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑、臨時(shí)建筑的房屋，拖欠稅金、債務(wù)尚未清償?shù)姆课?，被司法、政法機(jī)關(guān)扣押、訴訟保全、查封的房屋)；

(六)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為不宜抵押的。

第三十七條房屋抵押擔(dān)保債務(wù)的范圍為主債務(wù)本身和因主債而產(chǎn)生的孽息以及不按時(shí)清償債務(wù)給債權(quán)人造成的損失。抵押房屋必須由抵押人向中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的保險(xiǎn)公司投保，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)的第一受益人。

第三十八條同一處房屋設(shè)定若干抵押權(quán)的，其抵押價(jià)額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準(zhǔn)先后確定，同時(shí)批準(zhǔn)的，按各方債務(wù)額比例清償。

第三十九條單位自管房屋抵押時(shí)，應(yīng)經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。個(gè)人或多人共有的房屋在進(jìn)行抵押時(shí)，除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證、土地使用權(quán)證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書面協(xié)議，共負(fù)抵押連帶責(zé)任。

第四十條抵押當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押房屋前，應(yīng)向房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)u估。

未經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)的房屋，不得作為抵押物。

抵押雙方應(yīng)簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)在十五天內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)和土地管理機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，并將抵押權(quán)利情況載入抵押人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

第四十一條房屋抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結(jié)。雙方應(yīng)在十五日內(nèi)到原辦理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第四十二條抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押房屋連同土地使用權(quán)由債權(quán)人委托*市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)和土地使用權(quán)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行拍賣，拍賣所得價(jià)款，其中土地使用權(quán)部分全額上繳市級(jí)財(cái)政，其余價(jià)款扣除應(yīng)繳納的房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金外，按順序清償債務(wù)。按照土地使用權(quán)有償出讓進(jìn)行拍賣的，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金后，再按順序清償債務(wù)。

第六章房屋調(diào)換管理

第四十三條房屋調(diào)換，是指房屋使用者之間就房屋使用權(quán)進(jìn)行調(diào)換的行為。

第四十四條房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權(quán)允許調(diào)換。

第四十五條房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權(quán)調(diào)換，雙方當(dāng)事人應(yīng)征得房屋所有權(quán)人同意，并達(dá)成書面協(xié)議，共同到調(diào)房管理部門辦理手續(xù)。

第四十六條房屋使用權(quán)調(diào)換，因房屋結(jié)構(gòu)、面積、地段等方面有明顯差異的，實(shí)行差價(jià)調(diào)換。

第四十七條直管房屋使用權(quán)調(diào)換由房地產(chǎn)管理部門對(duì)其房屋使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)此收取差價(jià)費(fèi)。

第四十八條差價(jià)費(fèi)由房地產(chǎn)管理部門收取，用于調(diào)房管理的日常開支。

第七章房產(chǎn)交易中介服務(wù)管理

第四十九條市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)需要設(shè)立固定的房產(chǎn)交易場(chǎng)所。其主要任務(wù)是：

(一)組織引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；

(二)為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提供洽談協(xié)商、中介服務(wù)、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；

(三)開展房產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換的委托業(yè)務(wù)；

(四)開展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)交易場(chǎng)所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條興辦房產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門遞交書面申請(qǐng)、組織章程和有關(guān)證件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可營(yíng)業(yè)。

第五十一條從事中介服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)持所在地戶籍證明和有關(guān)證件，向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事中介服務(wù)可按規(guī)定收取勞務(wù)費(fèi)。未經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)。

第八章罰則

第五十二條違反本辦法規(guī)定，謊報(bào)房屋轉(zhuǎn)讓、租賃價(jià)格的，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十三條未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十四條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院；當(dāng)事人也可以直接向人民法院。

第2篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

為加強(qiáng)我縣商品房預(yù)售款管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化步伐的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日益活躍，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭，商品房預(yù)售正逐漸成為一種新的消費(fèi)方式被廣大群眾所接受。商品房預(yù)售款作為商品房建設(shè)資金的重要來源，在推動(dòng)商品房穩(wěn)步建設(shè)中起到了積極的作用，但由于相關(guān)制度不健全、監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商違規(guī)使用商品房預(yù)售款現(xiàn)象較為突出，導(dǎo)致購(gòu)房者的利益受到損害，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。各有關(guān)部門和單位務(wù)必從保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度，牢固樹立責(zé)任意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理的重要性，嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，切實(shí)規(guī)范商品房預(yù)售款的收存使用行為，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，保障我縣房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)快速發(fā)展。

二、嚴(yán)格制度，強(qiáng)化管理

（一）建立專用帳戶設(shè)立注銷制度，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款統(tǒng)一管理

從**年1月1日起，各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)所申請(qǐng)?jiān)S可的項(xiàng)目在銀行設(shè)立一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶，所有商品房預(yù)售款納入專用帳戶統(tǒng)一管理，專戶存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用。預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工并依法驗(yàn)收合格后，經(jīng)縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)同意，銀行應(yīng)辦理有關(guān)結(jié)算手續(xù)，注銷該預(yù)售房款的專用帳戶。

（二）嚴(yán)格預(yù)售款繳納使用程序，防范違規(guī)收支風(fēng)險(xiǎn)

縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)根據(jù)銀行出具的購(gòu)房人首期付款或一次性付款憑證（進(jìn)帳單）辦理《重慶市商品房買賣合同》預(yù)售登記。凡商品房預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)辦理按揭貸款，其商品房預(yù)售款必須直接存入專用帳戶內(nèi)，各商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款也必須直接劃入專用帳戶內(nèi)，不得直接支付給商品房預(yù)售人或轉(zhuǎn)作他用。商品房預(yù)售人在任何情況下不得直接收存預(yù)購(gòu)人支付的預(yù)售款。

商品房預(yù)售人申請(qǐng)使用預(yù)售款時(shí)，須向縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提交《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》、用款計(jì)劃、與承建商簽訂的施工進(jìn)度合同、建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和承建商的用款申請(qǐng)、與供貨商簽訂的材料、設(shè)備購(gòu)銷合同、納稅申報(bào)表等有關(guān)資料，縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)據(jù)實(shí)核準(zhǔn)同意商品房預(yù)售人將預(yù)售款分別用于支付預(yù)售商品房的工程款、建筑材料、設(shè)備款和交納法定稅費(fèi)。設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行也應(yīng)根據(jù)縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意的數(shù)額撥付預(yù)售款。

（三）明確違規(guī)處罰措施，保證商品房預(yù)售市場(chǎng)穩(wěn)定

對(duì)未按照商品房預(yù)售資金管理規(guī)定向社會(huì)預(yù)售以及不按規(guī)定用途使用或擅自挪用商品房預(yù)售款、直接收取商品房預(yù)售款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)不予辦理商品房預(yù)售登記和有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并由縣土地房屋行政主管部門責(zé)令其改正并實(shí)施行政處罰。

第3篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府

一、前言

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的方針政策進(jìn)行操作，這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國(guó)檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨(dú)立的對(duì)象，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價(jià)值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊(cè)、照片、電子計(jì)算機(jī)軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購(gòu)買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對(duì)檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé)，要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。

二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)

1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行

通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對(duì)于購(gòu)房者而言，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購(gòu)令出臺(tái)以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購(gòu)房前，一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對(duì)不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時(shí)，要嚴(yán)格按照通知要求，核查購(gòu)房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對(duì)不符合購(gòu)房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會(huì)在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國(guó)家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動(dòng)中進(jìn)行有效管理。

2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，中國(guó)住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場(chǎng)魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及經(jīng)營(yíng)中的不良行為記錄都將通過建設(shè)部的一個(gè)網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià)，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況，做個(gè)基本判斷，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。社會(huì)公眾也可以在網(wǎng)上直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。

三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。

總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國(guó)依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn)，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

1．1房地產(chǎn)交易過程中存在的問題自從改革開放以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步初具規(guī)模，發(fā)展迅猛，在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善民生的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易尤為重要，在房地產(chǎn)交易的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋的質(zhì)量不能夠嚴(yán)格把關(guān)，而房屋的價(jià)格飛漲，使得老百姓難以接受，買不起房屋成為一種普遍現(xiàn)象。我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還處在一個(gè)初級(jí)階段，沒有形成一個(gè)系統(tǒng)的價(jià)格管理體系，不能合理的評(píng)估，亂抬價(jià)格，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的騷動(dòng)，給購(gòu)房者帶來了很大的經(jīng)濟(jì)壓力。有些大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了泡沫，房屋買賣的成交量萎縮，購(gòu)買者持觀望的態(tài)度，房屋的空置率大幅上漲，我國(guó)房地產(chǎn)商面臨巨大的資金壓力，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)都有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的大部分資金來自銀行貸款，而這些風(fēng)險(xiǎn)無疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行。從而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)不能有序的向前發(fā)展。因此規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)勢(shì)在必行。

1．2房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理中存在的問題我國(guó)的房地產(chǎn)交易中，權(quán)屬登記管理缺失現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，在人的一生當(dāng)中，離不開衣食住行，住是排在第三位的，由此可見，住房在老百姓生活中占著相當(dāng)重要的比例，人民群眾辛辛苦苦一輩子買了一套房子，可以說是一生中最重要的財(cái)產(chǎn)，之后卻發(fā)現(xiàn)買的房子沒有房產(chǎn)證，從而導(dǎo)致人民群眾自身的利益受到了嚴(yán)重的損害，給自己帶來了經(jīng)濟(jì)上的損失和精神上的打擊，這是因?yàn)槔习傩諏?duì)待房屋和土地權(quán)屬問題不夠了解。在我國(guó)房屋權(quán)屬不健全的問題非常突出，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等存在著多頭行政、機(jī)構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。隨著我國(guó)社會(huì)的不斷進(jìn)步，權(quán)屬登記管理中存在的問題將會(huì)逐步得到解決，權(quán)屬登記管理工作將會(huì)做得更加規(guī)范，更加成熟。

2房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理的規(guī)范化對(duì)策

2．1房地產(chǎn)交易規(guī)范化管理的對(duì)策根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，在發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要把我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展下去，首先要從以下幾個(gè)方面入手:

1)政府要合理的使用土地資源，要把土地進(jìn)行合理的、科學(xué)的規(guī)劃和研究;對(duì)城市的規(guī)劃和布局要有一個(gè)統(tǒng)籌的計(jì)劃和安排;對(duì)我國(guó)耕地的征用必須慎重，堅(jiān)決制止和杜絕一切個(gè)人及單位未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)進(jìn)行征用土地，以此保護(hù)我國(guó)的土地資源。

2)我國(guó)房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介公司、房屋銷售公司都應(yīng)肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，建立公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易環(huán)境。房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓和抵押。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不可分割的，在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記二者缺一不可。只有遵循這樣的規(guī)則，才能保障房地產(chǎn)交易的安全性和公平性。

2．2房地產(chǎn)權(quán)屬登記規(guī)范化管理的對(duì)策我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記是為了更好的保護(hù)好廣大人民群眾的財(cái)產(chǎn)，及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記、審查、確權(quán)并發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書，就是為了保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。我國(guó)要搞好城鄉(xiāng)建設(shè)，首先要了解城市土地的自然情況，以及人民群眾居住房屋的情況，權(quán)屬登記管理工作就是要及時(shí)地、全面地、準(zhǔn)確地提供房屋資料和信息，為政府進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)，提供最全面的服務(wù)。房屋作為人民群眾一生中最重要的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該受到很好的保護(hù)，但是在工作中，由于種種原因，對(duì)房地產(chǎn)交易后的權(quán)屬登記管理出現(xiàn)了紕漏，對(duì)人民群眾的私有財(cái)產(chǎn)造成了一定的損失，作為當(dāng)?shù)卣欢ㄒ_對(duì)待這些問題，對(duì)權(quán)屬登記進(jìn)行規(guī)范化的管理，從根本上防止房地產(chǎn)交易過程中的違法行為，使房產(chǎn)權(quán)和土地?fù)碛袡?quán)高度統(tǒng)一，堅(jiān)決杜絕土地和房產(chǎn)分開持有，使人民群眾的房屋私有財(cái)產(chǎn)更好地受到國(guó)家法律的保護(hù)。要完善權(quán)屬登記保障體系，全面細(xì)致的做好權(quán)屬登記，維護(hù)好廣大人民群眾的利益。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)適用房、保障房以及棚戶區(qū)改造的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度將會(huì)越來越規(guī)范化，人民群眾的利益將會(huì)得到更好的保障。

2．3運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)，加大房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理力度目前，我國(guó)的房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理已基本運(yùn)用了先進(jìn)的、科學(xué)的、網(wǎng)絡(luò)化和智能化的數(shù)字管理系統(tǒng)，取代了和改變了過去傳統(tǒng)的手工模式的房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的管理辦法。運(yùn)用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理，大大提高了工作效率，形成了系統(tǒng)的、科學(xué)的既能查詢又能登記的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，減少了勞動(dòng)強(qiáng)度，提高了工作效率，節(jié)約了成本，實(shí)現(xiàn)了信息資源共享。建立了一個(gè)上下貫通、資源共享、高效快捷、安全可靠的現(xiàn)代化和信息化管理平臺(tái)，從而大大提高了房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的現(xiàn)代化管理水平。

2．4房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記實(shí)現(xiàn)一體化管理的重要性從我國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理的特點(diǎn)來看，兩者是一個(gè)不可分割的整體，是相互依賴的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易管理是權(quán)屬登記管理的延伸，房地產(chǎn)交易需要房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的資料和信息，而房地產(chǎn)交易的最終結(jié)果是權(quán)屬登記、發(fā)證。對(duì)房地產(chǎn)交易的管理也就是對(duì)房屋權(quán)屬買賣的管理，房屋產(chǎn)權(quán)的登記是市場(chǎng)交易的行為實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理聯(lián)系密切，密不可分。如果把兩者割裂開來，必將影響房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理的網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化、規(guī)范化等現(xiàn)代化管理的實(shí)現(xiàn)，必將制約房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的一體化管理。因此，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記必須實(shí)現(xiàn)一體化的管理模式，以此推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃、健康的向前發(fā)展。作為房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理工作，必須搞好窗口服務(wù)，要想群眾所想，急群眾所急，盡最大努力滿足廣大人民群眾的利益，使人民群眾真正體會(huì)到黨和政府的溫暖，把方便人民群眾，優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為工作的重點(diǎn)。提高辦事效率，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，避免無效的重復(fù)勞動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化辦公，實(shí)現(xiàn)“一站式”服務(wù)模式，通過對(duì)管理機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化的管理，從而提高業(yè)務(wù)人員的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。在房地產(chǎn)交易過程中，要堅(jiān)持以人為本，服務(wù)人民的原則，真正做到使人民群眾乘興而來，滿意而去。相信在不久的將來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的一體化管理將成為房地產(chǎn)交易的管理模式。

3結(jié)語

第5篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

    答：是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業(yè)的客戶出租和房屋場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的柜臺(tái)出租不屬于房屋租賃范圍。

    2、房屋租賃的法律特征是什么？

    答：（1）房屋所有權(quán)與使用權(quán)的分離。（2）出租人為房屋的所有權(quán)人及經(jīng)出租人授權(quán)的處分權(quán)人或委托人。（3）出租人轉(zhuǎn)讓房屋的使用權(quán)，承租人以支付租金作為對(duì)價(jià)取得房屋使用權(quán)與收益權(quán)。（4）租賃的標(biāo)的系不動(dòng)產(chǎn)，屬于合同約定的特定物，在租賃期滿后，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還出租房屋。（5）租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)，并履行登記備案手續(xù)。

    3、租房前應(yīng)當(dāng)了解哪些情況？

    答：（1）出租人是否有權(quán)出租住房，要看其產(chǎn)權(quán)證。（2）該住房是否有合法的出租文件，即《房屋租賃許可證》。（3）查看房屋的實(shí)際使用條件與狀況。

    4、個(gè)人在承租房屋時(shí)，如何防范租房陷進(jìn)？

    答：（1）看出租房的產(chǎn)權(quán)證；（2）驗(yàn)看出租人的身份證是否與產(chǎn)權(quán)證一致；（3）簽訂合同后，辦理登記備案手續(xù)。

    5、哪些房屋不能出租？

    答：根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，下列房屋不能出租：

    （1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法行為的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

    6、房屋租金由哪些部分構(gòu)成？

    答：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等。

    7、承租人是否能改變房屋用途？

    答：承租人需改變合同約定的用途的，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意。還應(yīng)當(dāng)符合《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面的同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)”

    8、房屋租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用由誰承擔(dān)？

    答：承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、氣、通信等費(fèi)用，由承租人承擔(dān)；但租賃合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人承擔(dān)，另有約定的，從其約定。

    房屋租賃合同

    9、簽訂房屋租賃合同需要注意哪些事項(xiàng)？

    答：（1）審查主體資格；（2）房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂閱書面合同。（3）就辦理登記備案手續(xù)。（4）對(duì)出租人提前收回房屋、承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租期的事項(xiàng)作出詳細(xì)約定。

    10、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括哪些基本內(nèi)容？

    答：（1）當(dāng)事人雙方的基本狀況。（2）房屋的概況。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租賃期限。（6）租金數(shù)額、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和維修責(zé)任。（8）房屋返還時(shí)的狀態(tài)。（9）轉(zhuǎn)租的約定。（10）違約的情形以及違約金的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方法。（11）爭(zhēng)議的解決方式。（12）合同的生效。另此，還要以約定添附物的處理、變更、解除合同的條件、送達(dá)與通知等。

    公房租賃

    11、什么是公房租賃？

    答：是指公房所有人或管理人將國(guó)家所有或集體所有房屋交給承租人使用，承租人交付租金的法律行為。

    私房租賃

    12、私有房屋出租人應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？

    答：出租私有房屋必須是出租人自住有余的房屋，產(chǎn)權(quán)必須明確。出租人必須是房屋所有人。共同有房屋出租的，須提交共有人同意出租的證明書或委托書。產(chǎn)權(quán)不清、違章搭建或危險(xiǎn)房屋、門窗不全缺乏安全設(shè)施、衛(wèi)生條件差、出租人無合法資格或無管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接將私有房屋出租全外國(guó)或港澳地區(qū)駐本市機(jī)構(gòu)，必須由市房管機(jī)關(guān)指定的部門辦理租賃手續(xù)。

    13、私房出租應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

    答：（1）業(yè)主或人首先向公安派出所提交私房出租申請(qǐng)及產(chǎn)權(quán)證明、承租協(xié)議、治安承包協(xié)議書，公安派出所審核批準(zhǔn)的，發(fā)給《私房出租安全許可證》后，到房屋所在地的房屋管理部門辦理出租登記手續(xù)，頒發(fā)《私房出租許可證》。

    凡未辦理出租登記手續(xù)，無《私房出租安全許可證》和《私房出租許可證》出租私房的，一律視為違法出租，依法予以取締。

    14、私房出租人有哪些義務(wù)？

    答：（1）負(fù)責(zé)查驗(yàn)承租人的合法身份證明及育齡人員計(jì)生證明；（2）填寫《私房出租登記本》并在24小時(shí)內(nèi)向所在地公安派出所或外來人口管理辦公室。（3）督促、帶領(lǐng)承租人于3日內(nèi)到公安派出所或外來流動(dòng)人口管理辦公室辦理申報(bào)暫住手續(xù)，承租人離開時(shí)，申報(bào)注銷；（4）負(fù)責(zé)對(duì)承租人進(jìn)行法制宣傳，發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。此外，房屋租賃人要繳納稅費(fèi)，有：（1）合同印花稅，出租雙方各按合同金額的0.1%繳納；（2）營(yíng)業(yè)稅及附加稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅，由出租人按租金的收5%交納。（3）租賃合同備案費(fèi)，100元/件。

    15、私房承租人有哪些義務(wù)？

    答：（1）持有合法身份證明；（2）育齡人員必須持有《上海市流動(dòng)人口計(jì)劃生育證》；（3）辦理暫住證；（4）外來在滬務(wù)工經(jīng)商人員要按規(guī)定繳納城市建設(shè)費(fèi)。（5）承租三個(gè)月以上的人員須進(jìn)行衛(wèi)生防疫檢查。

    16、什么是《房屋租賃治安許可證》？

    答：根據(jù)1998年11月27日滬公發(fā)（1998）291號(hào)文件《關(guān)于貫徹上海市外來流動(dòng)人員租賃房屋治安管理辦法的實(shí)施意見》，上海市對(duì)外來流動(dòng)人員租賃房屋實(shí)行許可證制度。未取得《房屋租賃許可證》的房屋，不得出租給外來流動(dòng)人員。如果申請(qǐng)此證，業(yè)主須向當(dāng)?shù)嘏沙鏊峤?nbsp;出租房屋申請(qǐng)表、房屋所有權(quán)證或者其他僉的房屋證明、身份證明或單位證明。

    房屋租賃程序

    17、房屋租賃合同登記備案的含義是什么？

    答：出于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則，便于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，在房屋租賃上法律設(shè)定了登記備案制度。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》及《上海市房屋租賃條件》、《上海市實(shí)施城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂書面租賃合同后的15日內(nèi)，雙方持合同及有關(guān)材料到房屋所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。如果一方要求備案而另一方不配合的，要求登記的一方可持租賃合同到房地產(chǎn)登記管理部分自行登記備案。其具體程序是：

    （1）房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后的15日內(nèi)分別到區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理租賃登記，填寫《上海市房屋租賃登記申請(qǐng)表》，并提驗(yàn)有關(guān)證件材料。

    （2）房地產(chǎn)交易管理部門受理后，在《租賃登記表》上提出審核意見。

    （3）符合規(guī)定的，房地產(chǎn)交易管理部門自受理房屋租賃登記申請(qǐng)之日起的5日內(nèi)核發(fā)《房屋租賃證》。一般情況下，房屋租賃證的有效期限不超過2年。

    18、哪些合同須公證？

    答：《根據(jù)上海市公證條例》第二十九條的規(guī)定，下列法律行為和文書，應(yīng)當(dāng)辦理公證：

    （1）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押；（2）重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和大型建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)、投標(biāo)；（3）國(guó)有企業(yè)的租賃、產(chǎn)權(quán)出售及拍賣；（4）房屋的贈(zèng)與、抵押，外銷商品房的買賣、非居住用私房的租賃合同；（5）股票和其他詞句有價(jià)證券的贈(zèng)與、繼承和滅失；（6）其他法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)。

    城鎮(zhèn)廉租住房

    19、什么是城鎮(zhèn)廉租住房？

    答：根據(jù)〈上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法〉第三條的規(guī)定，廉租住房是指政府向符合城鎮(zhèn)居發(fā)最低生活保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或以低廉的租金配租具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住房。家庭月收符合上海市民政部門規(guī)定的最低生活保障即每月280元的標(biāo)準(zhǔn)，并且已接受民政部門連續(xù)6個(gè)月以上的救助，家庭人均面積低于5平方米，并至少有1 人取得了上海市非農(nóng)業(yè)戶口5年以上、其他成品戶口遷入2年以上的可以申請(qǐng)廉租住房。

    商品房預(yù)租

    20、商品房預(yù)租的含義是什么？

    答：是指房地產(chǎn)開發(fā)商在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂〈商品房租賃預(yù)約協(xié)議〉，并向承租人收取一定數(shù)額預(yù)收款的行為。開發(fā)商預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售條件，并依法取得商品房預(yù)售許可證明。

    房地產(chǎn)中介服務(wù)

第6篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________

甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，通過_________方式，取得北京市_________區(qū)（縣）_________地塊的土地使用塊，土地面積為_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國(guó)有土地使用證號(hào)為_________.甲方在上述地塊上建設(shè)的_________現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（證號(hào)為_________）。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號(hào)為_________.乙方自愿購(gòu)買甲方的_________房屋，房屋用途為_________.甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。

第一條　_________房屋，建筑面積為_________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積_________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_________年_________月_________日止。上述面積已經(jīng)_________房地局測(cè)繪。

第二條　雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)________元，價(jià)款合計(jì)為（大寫）_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整（小寫：_________元）。乙方預(yù)付的定金_________元，在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。

第三條　乙方同意在本契約簽定_________日內(nèi)將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部匯入甲方指定銀行。

甲方指定銀行：_________

銀行帳號(hào)：_________

第四條　甲方同意在_________年_________月_________日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：_________.

甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。

第五條　乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第六條　雙方同意在簽定本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件到北京市_________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。

第七條　本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的萬分之_________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過_________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計(jì)算。

第八條　本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價(jià)款的萬分之_________（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過_________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房?jī)r(jià)款退還給乙方。

第九條　本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補(bǔ)充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十條　本契約在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數(shù)字）種方式解決糾紛。

（一）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁。

（二）任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提訟。

第十一條　本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本_________份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，_________.

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　 法定代表人（簽字）：_________

身份證號(hào)碼：_________　 身份證號(hào)碼：_________

地址：_________ 地址：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________

人：_________　 人：_________

第7篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地面積為______平方米，國(guó)有土地使用證件為______.甲方在上述地塊上建設(shè)的項(xiàng)目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證______字______號(hào)），經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證（經(jīng)）字第______號(hào)。

乙方自愿購(gòu)買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項(xiàng)，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內(nèi)建筑面積______平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）。上述面積已經(jīng)房屋土地管理部門測(cè)繪。

第二條雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)_____元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預(yù)付的定金______元，在乙方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號(hào)為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：_____________________.甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。

第五條乙方同意其購(gòu)置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前由甲方或甲方委托的管理公司負(fù)責(zé)管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個(gè)月內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市______________________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的萬分之______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按利率計(jì)算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實(shí)際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房?jī)r(jià)款的萬分之______（大寫數(shù)字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，______________________________.

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

法定代表人：

法定代表人：

身份證號(hào)碼：

身份證號(hào)碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

______年______月______日

______年______月______日預(yù)售登記機(jī)關(guān)：（章）

第8篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

一、房產(chǎn)檔案工作的特點(diǎn)

（一）法律性

房產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在管理活動(dòng)中直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產(chǎn)行政管理法定職責(zé)的體現(xiàn)，是證明權(quán)利人與房屋之間權(quán)利的原始憑證，具有法律憑證價(jià)值。近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，伴隨而來的房產(chǎn)交易、抵押、評(píng)估、保全、查封等活動(dòng)日益增多，房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢(shì)，房產(chǎn)檔案的利用率迅速增長(zhǎng)。房產(chǎn)檔案是人民法院確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障，促進(jìn)了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

（二）社會(huì)性

隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)和城市二、三級(jí)市場(chǎng)的全面放開，擁有房屋所有權(quán)的權(quán)利人越來越多，權(quán)利人在行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利時(shí)，房產(chǎn)檔案的利用就成為確認(rèn)交易行為是否合法的必不可少的環(huán)節(jié)。由此房產(chǎn)交易雙方才會(huì)有安全感，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行才能安全有序。

同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加速，城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查測(cè)算方法，投入大、周期長(zhǎng)且可靠性差。而利用數(shù)字化房產(chǎn)檔案信息和館藏實(shí)物檔案可以較全面便捷地匯總、統(tǒng)計(jì)房屋權(quán)屬狀況，既節(jié)省資金又能較快地計(jì)算出成本，加快工程進(jìn)度。

（三）價(jià)值性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位，隨著房產(chǎn)價(jià)值的上升，人們對(duì)房地產(chǎn)給予了前所未有的關(guān)注。房產(chǎn)檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準(zhǔn)確、全面，直接關(guān)系到權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)利益，房產(chǎn)檔案管理人員必須真實(shí)地記錄相關(guān)信息，客觀反映房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程。因此，房產(chǎn)檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案，含金量高，具有價(jià)值性。

（四）網(wǎng)絡(luò)性

在當(dāng)前信息化時(shí)代下，借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就可以將產(chǎn)權(quán)管理、圖表管理、檔案管理等結(jié)合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統(tǒng)的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進(jìn)了檔案信息的充分利用。

二、房產(chǎn)檔案管理的當(dāng)前形勢(shì)

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產(chǎn)檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實(shí)和實(shí)施，就不能形成科學(xué)的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實(shí)性等就不能得到有效保障，容易出現(xiàn)工作偏差或失誤，出現(xiàn)檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢

信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化是當(dāng)前房產(chǎn)檔案的管理趨勢(shì)，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，已經(jīng)成為現(xiàn)代化房產(chǎn)檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統(tǒng)手工的檔案管理方式已經(jīng)不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢，多地普遍存在著現(xiàn)代化管理模式和傳統(tǒng)手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數(shù)據(jù)庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質(zhì)較低

房產(chǎn)檔案管理需要一支既有一定檔案專業(yè)知識(shí)又有一定測(cè)繪、法律等相關(guān)知識(shí)的管理隊(duì)伍，而當(dāng)前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進(jìn)行過專業(yè)化的培訓(xùn)，非專業(yè)人員的管理導(dǎo)致了檔案管理方式的不科學(xué)。部分地區(qū)由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，甚至存在想轉(zhuǎn)行或調(diào)動(dòng)的想法，從而嚴(yán)重影響了檔案資料的管理、利用和發(fā)掘，影響了檔案的質(zhì)量，降低了檔案的利用效果。

三、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的措施

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，制定科學(xué)、統(tǒng)一、切實(shí)可行的檔案管理制度

科學(xué)有效的管理制度是房產(chǎn)檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強(qiáng)檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態(tài)和運(yùn)行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因?yàn)槿狈τ行У闹贫缺O(jiān)督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創(chuàng)造性。因此，房產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)當(dāng)首抓制度建設(shè)，建立有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提升工作人員的危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，將工作績(jī)效同獎(jiǎng)懲制度結(jié)合，激發(fā)工作人員的熱情和創(chuàng)造力，從而提升房產(chǎn)檔案管理水平。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴(yán)格按照《檔案法》的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責(zé)》《建檔人員職責(zé)》《接待人員責(zé)職》等崗位責(zé)任制。2008年《房屋登記辦法》實(shí)施后，針對(duì)檔案管理中出現(xiàn)的新規(guī)定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實(shí)施細(xì)則》《連云港市房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行規(guī)定》等技術(shù)規(guī)范。同時(shí)在工作中根據(jù)業(yè)務(wù)需要，對(duì)新出現(xiàn)的帶有普遍性的問題及時(shí)制定業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作的規(guī)范性和嚴(yán)密性，于2009年順利通過檔案工作目標(biāo)管理江蘇省五星級(jí)認(rèn)定。

（二）切實(shí)做好房產(chǎn)檔案的收集工作

收集工作是房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的首要環(huán)節(jié)，也是整個(gè)工作流程中最為基礎(chǔ)的工作，只有確保房產(chǎn)檔案資料的完整性和真實(shí)性，才能為后續(xù)工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。檔案收集要做到登記材料內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，能全面、真實(shí)地反映房地產(chǎn)的本來面貌，反映物權(quán)的歸屬、沿革、變動(dòng)等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產(chǎn)權(quán)利狀況，使之成為有應(yīng)用價(jià)值和長(zhǎng)久保存價(jià)值的檔案。

為了提高房產(chǎn)檔案收集工作水平，應(yīng)該嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個(gè)崗位的職責(zé)以及工作流程，對(duì)收集檔案的范圍、分類等做出細(xì)致的劃分。要加強(qiáng)與各個(gè)業(yè)務(wù)部門的聯(lián)系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴(yán)格按照《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實(shí)施細(xì)則》的要求，從受理、審核、登簿、發(fā)證等各個(gè)環(huán)節(jié)按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規(guī)格、技術(shù)指標(biāo)等達(dá)到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內(nèi)的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時(shí)，對(duì)每卷檔案在整理前先檢查驗(yàn)收，缺件、錯(cuò)件檔案以及內(nèi)容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標(biāo)準(zhǔn)的檔案入庫。

（三）認(rèn)真做好房產(chǎn)檔案的整理工作

房產(chǎn)檔案資料收集之后，應(yīng)按照《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將應(yīng)當(dāng)歸檔的登記材料按內(nèi)容和形式進(jìn)行排列編號(hào)，編制目錄、封面并移交進(jìn)行集中統(tǒng)一保管，形成系統(tǒng)的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴(yán)格按照檔案資料管理的規(guī)則操作，對(duì)登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個(gè)卷”的規(guī)定立卷，卷內(nèi)材料要按《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行排序、編寫頁碼、編寫卷內(nèi)目錄和備考表等。紙質(zhì)檔案裝訂時(shí)應(yīng)將材料上的金屬物全部剔除干凈，對(duì)破損或者幅面過小的材料應(yīng)采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應(yīng)按A4大小折疊整齊，并預(yù)留出裝訂邊際。卷內(nèi)文件材料裝訂應(yīng)整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)管理

房產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)性是房產(chǎn)檔案最顯著的特點(diǎn)。房產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的權(quán)利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產(chǎn)檔案信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，需要采用動(dòng)態(tài)管理方式，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更來補(bǔ)充新材料，更改房產(chǎn)檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產(chǎn)檔案信息的真實(shí)性和系統(tǒng)性，使房產(chǎn)檔案成為“活”檔案。

（五）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案的信息化建設(shè)

1.提升檔案信息化的認(rèn)識(shí)

科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的管理方法和手段已經(jīng)無法適應(yīng)房產(chǎn)檔案管理工作的需求，需要依靠計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行檔案管理，依靠網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)、掃描儀等現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行檔案的檢索與存儲(chǔ)。因此，房產(chǎn)檔案管理工作人員要充分認(rèn)識(shí)到檔案信息化建設(shè)的重要性，認(rèn)識(shí)到檔案管理信息化是房產(chǎn)檔案管理的有效途徑。

2.打造房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)

打造房產(chǎn)檔案管理的信息化，首先要完善房產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)，把房產(chǎn)交易系統(tǒng)與房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，交易信息同步于檔案系統(tǒng)中，同時(shí)利用掃描儀等設(shè)備把相關(guān)圖像信息導(dǎo)入交易信息系統(tǒng)中，運(yùn)用技術(shù)軟件進(jìn)行整合和調(diào)閱，形成準(zhǔn)確、完善的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心非常重視檔案管理信息化建設(shè)，按照住建部“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法”的要求，建立了一個(gè)集錄入、掃描各種類別和密級(jí)的房產(chǎn)檔案系統(tǒng)，使紙質(zhì)檔案圖像化，實(shí)現(xiàn)了電子化的集中存儲(chǔ)、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的前提下，結(jié)合檔案電子化的發(fā)展趨勢(shì)，在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中專設(shè)檔案管理模塊，檔案工作的各環(huán)節(jié)都運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，達(dá)到收集、整理、掃描、編目、備份、統(tǒng)計(jì)、查閱等全由信息系統(tǒng)操作，極大地提高了工作質(zhì)量和效率。

3.建立檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)

通過信息化，建立一整套房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，管理人員能夠從不同角度對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、整理，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出合理預(yù)測(cè)，便于相關(guān)職能部門科學(xué)決策，及時(shí)調(diào)控，減小風(fēng)險(xiǎn)，有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質(zhì)水平

首先，要對(duì)管理人員進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)，加強(qiáng)檔案學(xué)知識(shí)、法律知識(shí)和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)、新規(guī)，提高專業(yè)素養(yǎng)和知識(shí)水平。

其次，要注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)。檔案信息化的建設(shè)和實(shí)施，需要既懂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又精通檔案業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，無論是系統(tǒng)軟件的選購(gòu)、研發(fā)還是信息化的具體實(shí)施、維護(hù)，都需要人才的支撐。檔案部門除引進(jìn)計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)人員外，還要加強(qiáng)在職檔案管理人員的計(jì)算機(jī)知識(shí)培訓(xùn)，做到能夠熟練操作計(jì)算機(jī)和檔案管理軟件，掌握房產(chǎn)信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲(chǔ)和處理能力。

最后，房產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)細(xì)致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強(qiáng)烈的責(zé)任心和使命感，認(rèn)真對(duì)待工作，確保房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

1.齊劍茹.加強(qiáng)房產(chǎn)交易中心檔案管理工作的措施.東方企業(yè)文化.2015.23

2.王歡.對(duì)做好房地產(chǎn)交易管理中心檔案工作的思考.東方企業(yè)文化.2015.24

第9篇：房地產(chǎn)交易管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商品房 ；預(yù)售；轉(zhuǎn)讓；立法；完善

一、商品房預(yù)售制度

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售、樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓制度

（一）商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，即“期房轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購(gòu)人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。①

（二）商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為屬性

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物是正在建設(shè)而尚未竣工的房屋，此時(shí)因完整的標(biāo)的物還沒有存在，則于該標(biāo)的物上不可能成立所有權(quán)。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定，理論界對(duì)此觀點(diǎn)不一。

第一種觀點(diǎn)是物權(quán)轉(zhuǎn)讓說②，將預(yù)售房的期待權(quán)看做是一種特殊的物權(quán)。第二種觀點(diǎn)是合同之債，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓僅為預(yù)售合同中的債權(quán)債務(wù)概括承受，主體變更，使第三人與預(yù)售人之間形成的新的民事法律關(guān)系。③預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是何種性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，通說認(rèn)為是第二種觀點(diǎn)。

三、我國(guó)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度現(xiàn)狀

我國(guó)立法對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓采取了謹(jǐn)慎態(tài)度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！敝笤?005年5月9日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的通知中有明確的規(guī)定?！兑庖姟肥恰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實(shí)施十年來國(guó)務(wù)院首次為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓作明確意見。在過去國(guó)務(wù)院沒有作明確表態(tài)之前，預(yù)售商品的轉(zhuǎn)讓主要是由地方性法規(guī)在進(jìn)行規(guī)制，各個(gè)地方對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度各不相同，具體表現(xiàn)為以下三個(gè)方面④：

（一）禁止轉(zhuǎn)讓

2005年1月30日頒發(fā)的《溫州市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見》禁止預(yù)售商品房在取得產(chǎn)權(quán)前轉(zhuǎn)讓。 成都市也不允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓， 在《成都市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》中規(guī)定，“已經(jīng)預(yù)售的商品房，預(yù)售人不得將其再轉(zhuǎn)讓給第三人或用于抵押和典當(dāng)。”

（二）允許自由轉(zhuǎn)讓

《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第25條第1款規(guī)定，“預(yù)售的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓?！?/p>

（三）有條件轉(zhuǎn)讓

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》在第44條中規(guī) “預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記?！?/p>

四、我國(guó)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓完善建議

（一）統(tǒng)一立法

我國(guó)目前對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定立法位階太低，關(guān)于這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)中普遍存在，有急需解決的問題，僅有效力相對(duì)較低的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)制。法律授權(quán)給國(guó)務(wù)院立法對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)制，但國(guó)務(wù)院至今未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。地方的做法不統(tǒng)一，既不利于樹立法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，也不利于商品房市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家應(yīng)盡快通過立法，對(duì)此類問題做出統(tǒng)一規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育。

（二）引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序⑤

引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序，建立商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的登記備案制度。在大量發(fā)生商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為的今天，合同欺詐等行為也有上升趨勢(shì)。因此實(shí)行商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同的登記備案制度可以有效避免這種欺詐的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）確立權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，預(yù)售商品房受讓人只能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，卻無法向明顯存在過錯(cuò)的預(yù)購(gòu)人追償損失。鑒于此種立法漏洞的存在，有必要在完善預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律制度時(shí)對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任做出明確規(guī)定。本文根據(jù)《合同法》中關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件有以下三個(gè)方面：

1.預(yù)售商品房的權(quán)利瑕疵在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同成立時(shí)已經(jīng)存在。對(duì)于再轉(zhuǎn)讓合同成立之后出現(xiàn)的權(quán)利瑕疵，不屬于預(yù)購(gòu)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的范圍。

2.受讓人在簽訂預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同時(shí)不知道所購(gòu)預(yù)售商品房存在權(quán)利瑕疵。

3.預(yù)售商品房的權(quán)利瑕疵必須在開發(fā)商向受讓人交付房屋時(shí)仍然存在。

五、結(jié)語

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為對(duì)于控制房?jī)r(jià)有重要意義，不能再一味放任自由，急需對(duì)其作出統(tǒng)一的立法規(guī)定規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

注釋：

①陳耀東：《商品房買賣法律問題專論》，[M]，法律出版社，2004 年版，第62 頁。

②錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干理論問題研究》，[EB/OL]，來源于http：//.cn

③劉武元：《房地產(chǎn)交易法律問題專論》，[M]法律出版社2002 年版，第163 頁。