房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
[關(guān)鍵詞] PMMM企業(yè)管理房地產(chǎn)企業(yè)
項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，其重要性已被我國房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識,并逐漸被應(yīng)用到工作上來。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理能力也是評價、比較房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的一個重要方面。項(xiàng)目管理成熟度模型就是用于項(xiàng)目管理能力評價的一項(xiàng)重要技術(shù)。本文在汲取現(xiàn)有模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)際情況和特點(diǎn)，融入中國本土文化和國情，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度評價模型，彌補(bǔ)了現(xiàn)有項(xiàng)目成熟度模型的不足，以期提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理能力，最終達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的目的。
一、項(xiàng)目管理成熟度模型的概念
項(xiàng)目管理成熟度模型(PMMM，Project Management Mamri～Mode1)表達(dá)的是一個組織(通常是一個企業(yè))具有的按照預(yù)定的目標(biāo)和條件成功地、可靠地實(shí)施項(xiàng)目的能力。成熟度模型是一整套科學(xué)的體系和方法，也是表征一個企業(yè)項(xiàng)目管理能力從低級向高級發(fā)展、項(xiàng)目實(shí)施的成功率不斷提高的過程。項(xiàng)目成功與否不僅和投入資源相關(guān)，更和項(xiàng)目的運(yùn)營與管理方式及其形成產(chǎn)品的項(xiàng)目組織運(yùn)作過程密切相關(guān)．而PMMM恰是表征和改善企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作過程計劃管理水平的重要指標(biāo)和方法。在擁有許多項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)中，通過應(yīng)用成熟度模型，可以建立一系列規(guī)范，來實(shí)現(xiàn)不斷改進(jìn)，邁向成熟和不斷發(fā)展。
二、幾種主要項(xiàng)目管理成熟度模型的各種表述
項(xiàng)目管理成熟度模型有以下三個基本組成部分，提升能力的順序、組織項(xiàng)目管理能力及相應(yīng)的結(jié)果和評估能力的方法。
不同的成熟度模型有不同的表述，下表簡要列出了幾種比較流行的模型。
幾種主要項(xiàng)目管理成熟度模型表
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用項(xiàng)目管理成熟度模型的思路
房地產(chǎn)項(xiàng)目成熟度模型，以現(xiàn)代項(xiàng)目管理及房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理論為指導(dǎo)，在消化吸收現(xiàn)有現(xiàn)有的項(xiàng)目管理成熟度模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，來建立適用我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)操性強(qiáng)的成熟度模型。據(jù)此思路從以下著手:從三個維度對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度進(jìn)行評價，并定義房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度等級，確定評定各個成熟度級別的評價指標(biāo)和評判標(biāo)準(zhǔn)。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度評價維度
本文從三個維度對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度進(jìn)行評價。第一維度是成熟度等級，第二維度是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的管理要素，第三維度是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的生命周期。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度等級
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度水平定義為5個等級，1級為最低水平的項(xiàng)目管理成熟度，5級為最高等級。五個等級分別是:初步階段;成長階段;提高階段;成熟階段;持續(xù)改進(jìn)階段。
(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的十大要素
在國際項(xiàng)目管理知識體系中，美國項(xiàng)目管理體系和歐洲項(xiàng)目管理體系是兩種主要的知識體系，本指標(biāo)體系汲取了兩大體系的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐的需要，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要素分類進(jìn)行了調(diào)整，重新設(shè)計了十大類要素，包括:項(xiàng)目前期策劃類;勘察與設(shè)計類;進(jìn)度管理類;質(zhì)量管理類;成本管理類;招標(biāo)與合同管理類;風(fēng)險管理類;組織及信息管理類;營銷管理類;后期管理類。
此調(diào)整的原因有三:與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的分類取得一致，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的規(guī)范化要求;與國際項(xiàng)目管理知識體系相統(tǒng)一;能夠更加科學(xué)合理反應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度評價的本質(zhì)要求。
(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目的四個生命周期階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的生命周期階段維度，主要反應(yīng)了項(xiàng)目的動態(tài)變化。通過對上述十類要素在不同生命周期主要性的變化進(jìn)行分析，在項(xiàng)目生命周期的每個不同階段，滿足對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度的評價的要求。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度評價要素和指標(biāo)設(shè)計
本評價結(jié)構(gòu)共設(shè)為三個層次:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層。
(1)目標(biāo)層:評價的目標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度。
(2)準(zhǔn)則層:對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度要素類型進(jìn)行識別與分析。確定了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理10種主要要素作為評價二級指標(biāo)。
該類型劃分的主要依據(jù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理特點(diǎn)，適當(dāng)結(jié)合美國項(xiàng)目管理9大模塊以及歐洲項(xiàng)目管理對指標(biāo)作出分類。
(3)指標(biāo)層：指標(biāo)層是對10個準(zhǔn)則層評價要素分別進(jìn)行描述，指標(biāo)主要依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要素的具體內(nèi)容，同時可借鑒已有的項(xiàng)目管理成熟度模型的評價測試指標(biāo)。例如前期策劃管理準(zhǔn)則層有三個指標(biāo)：項(xiàng)目構(gòu)思、市場調(diào)查和可行性研究；進(jìn)度管理準(zhǔn)則層有四個指標(biāo)：總體進(jìn)度偏差SPI、三方開工時間銜接度、網(wǎng)絡(luò)圖與甘特圖應(yīng)用和項(xiàng)目定額工期率。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度指標(biāo)的評分
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成熟度指標(biāo)可分為描述性指標(biāo)、分析性指標(biāo)和描述分析性指標(biāo)。
(1)描述性指標(biāo)的功能主要是對項(xiàng)目的關(guān)鍵性內(nèi)容進(jìn)行描述，以量化或邏輯判斷方式衡量。
(2)分析性指標(biāo)的功能主要是對項(xiàng)目的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行分析判斷，分析性指標(biāo)即可以量化也可以定性。
（3）描述分析性指標(biāo)介于前兩類指標(biāo)之間，既有描述的作用，也有分析的作用。
按照指標(biāo)的不同類別，分別采用不同的賦值方法:定性指標(biāo)按五點(diǎn)法評分；定量指標(biāo)分為五個等級。等級劃分參照項(xiàng)目管理體系慣例。部分量化指標(biāo)采用國家相關(guān)的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。這五個等級分別隸屬于成熟度劃分的五個等級。例如項(xiàng)目構(gòu)思是定性指標(biāo)按五點(diǎn)評分分較差、一般、較好、好和新穎獨(dú)特五個等級；總體進(jìn)度偏差屬定量指標(biāo)可劃分SPI≥1.5、1.4～1.5、1.3～1.4、1.2～1.3和1～1.2五個等級。
四、結(jié)束語
第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；產(chǎn)品定位；可行性；矛盾
前言：在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位時，開發(fā)商老總們時常感到難。主要因?yàn)轫?xiàng)目定位時，要面對很多問題，具體地說項(xiàng)目操作層面的矛盾主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目區(qū)域市場與具體地塊自身?xiàng)l件的矛盾；項(xiàng)目未來規(guī)劃設(shè)想與項(xiàng)目開發(fā)成本的矛盾；城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境與項(xiàng)目區(qū)域市場環(huán)境的矛盾；政府城市規(guī)劃設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等等。只有把這些矛盾合理地解決了，項(xiàng)目定位工作才能成功完成。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須解決的矛盾
1.1隨著土地供應(yīng)手段的日益透明，不少開發(fā)商拿地比較困難，絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細(xì)節(jié)。由于地塊不利因素已成事實(shí)，所以項(xiàng)目定位的難度較高，如何依據(jù)地塊特點(diǎn)來確定項(xiàng)目定位，是當(dāng)前西海岸開發(fā)商面臨的困惑之一。
1.2房地產(chǎn)的投資回報方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。
1.3房地產(chǎn)業(yè)是一個集成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商主要是將設(shè)計、施工、材料、裝修等方面的公司協(xié)調(diào)在一起，進(jìn)行高效率的運(yùn)作，建造出高質(zhì)量的房屋，最終銷售給客戶，獲得利潤回報。為了協(xié)調(diào)這些上下游行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？
2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的幾種方式
2.1總價密碼是指房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一定要注意房子的總價問題?？蛻粼谫I房時非常注意房屋的總價，其實(shí)一個人在買房時心里都有一個可以接受的總價。產(chǎn)品定位應(yīng)該是總價定位，而不是單價定位。戶型面積大小對總價影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設(shè)計上下功夫。產(chǎn)品定位應(yīng)注意：不要盲目跟風(fēng)；警惕成功經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)品定位時不能簡單拷貝別的項(xiàng)目，注意分析土地密碼。盲目跟風(fēng)往往會不按土地的實(shí)際情況辦事，最終造成項(xiàng)目的失敗。
2.2從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益二者有機(jī)結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時的初衷和定位，可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動，并根據(jù)商業(yè)活動的時效性，不斷對產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。
2.3首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動的市場客戶需求進(jìn)行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計方案緊密結(jié)合，設(shè)計出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺。那么，這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費(fèi)活動的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會提升該商業(yè)物業(yè)本身的價值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動與物業(yè)價值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。
3、房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的可行性探析
3.1從2011年看，典型開發(fā)商呈現(xiàn)一定區(qū)域分布特征。由于主城區(qū)地價高企，本地開發(fā)商大多聚焦于近郊和遠(yuǎn)郊發(fā)展；資金實(shí)力較強(qiáng)的央企和港資典型企業(yè)仍將重心主城區(qū)；全國性和區(qū)域性典型開發(fā)商則市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊均有分布。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意時間成本，必須盡量縮短開發(fā)時間。產(chǎn)品定位、營銷策略直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期。開發(fā)周期越短，資金回籠越快，開發(fā)風(fēng)險就越低，資金成本、管理和經(jīng)營成本也就越小，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況才會越好。為了縮短開發(fā)周期，降低時間成本，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注重產(chǎn)品定位和營銷定位；同時要注意盡量縮短拆遷時間。
3.3長久發(fā)展的可行性。對于一個有長足發(fā)展思路的開發(fā)企業(yè)來說，它的每一個項(xiàng)目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對于項(xiàng)目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。
4、結(jié)語：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，對于一個有長足發(fā)展思路的開發(fā)企業(yè)來說，它的每一個項(xiàng)目就是其企業(yè)品牌的具象體現(xiàn)，而項(xiàng)目定位的難題在于項(xiàng)目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對于項(xiàng)目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。市場化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值。
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第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項(xiàng)目，風(fēng)險控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中圖分類號 : F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險，是指因?yàn)橥顿Y商對某房地產(chǎn)項(xiàng)目決策投資與客觀條件的不確定性，從而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的期望收益和實(shí)際收益之間出現(xiàn)偏差的發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，投資商遭受各種損失的程度及其概率，其中包括投資商間接或者直接的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險，一般可用風(fēng)險損失的范圍、幅度以及出現(xiàn)偏差的概率這兩個參數(shù)來描述。
2．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制是為了對房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的各種風(fēng)險因素進(jìn)行客觀地預(yù)測、準(zhǔn)確地評估，進(jìn)而制定有效的風(fēng)險控制策略。
企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，同時存在著利潤與風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資者不能準(zhǔn)確有效的把握項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險，并對其進(jìn)行有效的控制，很大可能會損失巨大。許多小規(guī)?；蛐陆ǖ姆康禺a(chǎn)公司就是由于對風(fēng)險沒有足夠的認(rèn)識、盲目自信、對需求沒有進(jìn)行細(xì)致深入的研究從而蒙受了巨大的損失。
對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，從提出開發(fā)設(shè)想到最后交付房屋使用權(quán)以及之后的售后服務(wù)過程中，大致可以分為項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃、可行性分析、項(xiàng)目用地申請、項(xiàng)目施工圖設(shè)計、征地、工程招投標(biāo)、建設(shè)施工、銷售、以及售后服務(wù)等十幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險復(fù)雜多樣，而且存在同一環(huán)節(jié)中并存多種風(fēng)險等不利情況，一旦其中任何一個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，均有可能給整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)作帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。
因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險控制具有非常重要的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及多個點(diǎn)面、廣度范圍的動態(tài)復(fù)雜過程，只有充分做好項(xiàng)目風(fēng)險控制，同時結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)、工程建設(shè)的實(shí)際形勢，正確的對待和評估房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險，才有利于房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險及時準(zhǔn)確地識別和把握，然后采取合理的風(fēng)險控制措施，以實(shí)現(xiàn)對整個工程項(xiàng)目全方位的控制，確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)取得較高的社會經(jīng)濟(jì)效益。
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著只重視項(xiàng)目開發(fā)，忽視項(xiàng)目風(fēng)險控制的情況，導(dǎo)致了很多項(xiàng)目在實(shí)施過程中頻繁出現(xiàn)問題，從而使得項(xiàng)目實(shí)施停頓甚至中斷，開發(fā)商受到巨大的損失。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成。結(jié)合市場形勢和項(xiàng)目情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中風(fēng)險控制力度，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險控制意識和風(fēng)險控制水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理向風(fēng)險主動預(yù)控管理方向的轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的核心競爭力。
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制的策略
3.1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的控制，從長遠(yuǎn)來看，首先要公司內(nèi)部制度的完善以及項(xiàng)目流程的合理建設(shè)，才可以良好有效的進(jìn)行風(fēng)險控制。
3.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)建立健全風(fēng)險控制體系
房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)建立健全的風(fēng)險控制體系，并應(yīng)設(shè)立專門的風(fēng)險評估分析組織。企業(yè)要根據(jù)當(dāng)前市場情形選擇正確的投資理念，并總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)，防范投資風(fēng)險。企業(yè)要對投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目按照科學(xué)程序，全面分析評估整個項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險，尤其在方案論證過程中，要對國家政策、房地產(chǎn)市場價格變化等外部限制因素給予充分的考慮和計劃。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究的過程中，應(yīng)建立完善的風(fēng)險控制體系，并結(jié)合工程實(shí)際情況，從項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)到售后服務(wù)整個階段中及時有效的分析和控制存在的風(fēng)險。
3.1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警工作
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，要以財務(wù)風(fēng)險控制為核心，建立系統(tǒng)完善的信息資源數(shù)據(jù)庫，以便實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目整個環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。企業(yè)要定期展開分析會議，明確項(xiàng)目各階段具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并召集企業(yè)相關(guān)的部門對項(xiàng)目實(shí)際情況和現(xiàn)存風(fēng)險進(jìn)行全面分析。企業(yè)對所投資的項(xiàng)目，要充分及時掌握其資產(chǎn)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險問題，立馬采取相應(yīng)糾正措施，最大化降低項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險。
3.1.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險轉(zhuǎn)移力度
在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，可以通過加入商業(yè)保險在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險，減少項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在的風(fēng)險。另外，可以通過合理布局項(xiàng)目，分散性的轉(zhuǎn)移項(xiàng)目風(fēng)險。不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目在其不同階段的風(fēng)險類型、風(fēng)險程度，以及獲利能力都存在很大差異。因此，利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的綜合投資組合，通過相互補(bǔ)充不同的項(xiàng)目以及相互協(xié)調(diào)資金，達(dá)到提高企業(yè)總體風(fēng)險控制能力的目的。
3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險主要與政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資金、工程建造技能、企業(yè)經(jīng)營管理等因素有關(guān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施周期各階段的主要風(fēng)險因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、完工階段、租售階段，對風(fēng)險進(jìn)行控制的策略也不盡相同，下文對此進(jìn)行逐一闡述。
3.2.1項(xiàng)目投資決策階段
項(xiàng)目投資決策階段，應(yīng)對國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策做好充分研究，并對項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目、適宜項(xiàng)目情況做出針對、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。決定項(xiàng)目之后應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的前期論證，運(yùn)用現(xiàn)代工程學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等理論，對掌握的信息資源做出可靠的論證分析，為投資者減少風(fēng)險。控制項(xiàng)目工程總造價的基礎(chǔ)是準(zhǔn)確的投資估算，誤差太大會導(dǎo)致整個決策的失誤，從而給項(xiàng)目的造價控制與管理留下隱患。在項(xiàng)目決策階段，必須編制準(zhǔn)確可靠的投資估算，允許可控范圍內(nèi)的誤差存在。
第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；風(fēng)險管理
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多風(fēng)險也暴露出來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點(diǎn)，本文以中海地產(chǎn)——長春市鳳凰熙岸項(xiàng)目為例，對其項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險進(jìn)行研究，通過對其投資項(xiàng)目中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險管理研究，從微觀視角對房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確的分析，同時對不確定因素進(jìn)行合理控制，有利于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。
1.投資項(xiàng)目風(fēng)險管理相關(guān)理論
投資項(xiàng)目風(fēng)險特征及類型。項(xiàng)目投資過程的劃分有決定過程中風(fēng)險和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施風(fēng)險。項(xiàng)目決定過程風(fēng)險具有獨(dú)特性和復(fù)雜性、客觀性及現(xiàn)實(shí)可測性；項(xiàng)目設(shè)實(shí)施過程中主要存在包括對項(xiàng)目設(shè)計方面的風(fēng)險因素，建設(shè)施工風(fēng)險以及設(shè)備的風(fēng)險等，項(xiàng)目決策的風(fēng)險主要包括：一是組織結(jié)構(gòu)方面是否完善；二是企業(yè)資源條件；三是項(xiàng)目實(shí)施所處的外界環(huán)境；四是施工能力風(fēng)險等。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的類型
2.1政策風(fēng)險
2012年的政府工作報告中再次提到“要切實(shí)保障和改善民生”，其中也特別對房地產(chǎn)發(fā)展做出了具體的部署，從短期看，房地產(chǎn)的控市受到一定的影響和抑制。
2.2財務(wù)風(fēng)險
投資項(xiàng)目財務(wù)風(fēng)險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風(fēng)險；二投資所處環(huán)境風(fēng)險；三是收入風(fēng)險。
2.3項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險
一技術(shù)風(fēng)險設(shè)備。二合同風(fēng)險。根據(jù)國家和工程所在地政府的規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，賣方所品需要進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證由買方負(fù)責(zé)組織認(rèn)證并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。質(zhì)量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三自然環(huán)境風(fēng)險、地理環(huán)境風(fēng)險、天氣風(fēng)險、意外事故使得房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況復(fù)雜，都會直接制約房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。
3.中海地產(chǎn)鳳凰熙岸投資項(xiàng)目
3.1鳳凰熙岸地產(chǎn)項(xiàng)目投資現(xiàn)狀
2015年9月6日，中海集團(tuán)內(nèi)部會議中提出了長春市南關(guān)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項(xiàng)目，并組織財務(wù)部、市場部、施工部等相關(guān)部門進(jìn)行投資風(fēng)險分析，中海鳳凰熙岸項(xiàng)目具有投資金額高、項(xiàng)目實(shí)施過程常、難度高、項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)難的特點(diǎn)，工程項(xiàng)目建設(shè)的背后，隱藏著巨大的工程建設(shè)風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程重大風(fēng)險源管控，積極探索和開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目重大風(fēng)險源管理相關(guān)的技術(shù)和管理措施研究。
3.2中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目風(fēng)險評估
采用頭腦暴風(fēng)法對建設(shè)階段風(fēng)險進(jìn)行評估，會議的共有20人，來自項(xiàng)目管理不同部門，采用舉手表決方式進(jìn)行評估，分為五個風(fēng)險等級，分別是?。?-4票）、較?。?-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。
4.投資項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對策略
4.1中海鳳凰熙岸風(fēng)險控制措施
一是強(qiáng)化項(xiàng)目決策階段的市場調(diào)研活動。二是采用科學(xué)的方法確定項(xiàng)目估算。三是做好財務(wù)分析和現(xiàn)金流預(yù)測。四是健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，根據(jù)中海集團(tuán)的實(shí)際狀況，構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險警告評價方面的相關(guān)指標(biāo)，進(jìn)行財務(wù)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)的建立，對企業(yè)活動進(jìn)行設(shè)計、監(jiān)測、改善等控制，使企業(yè)能夠良性循環(huán)。
4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險規(guī)避建議
一是要能夠掌握企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二是要聘請有專業(yè)能力的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目過程的規(guī)范化管理，從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產(chǎn)行業(yè)、長春地區(qū)政策、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者需求方面的調(diào)研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;項(xiàng)目融資
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)融資模式
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn)，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利實(shí)施。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項(xiàng)目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項(xiàng)目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風(fēng)險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項(xiàng)目本身進(jìn)入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資新模式――項(xiàng)目融資
項(xiàng)目融資是為一個特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項(xiàng)目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項(xiàng)目的前景，而項(xiàng)目融資貸款人考慮項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項(xiàng)目實(shí)體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項(xiàng)目融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本文提出以下針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資模式。
2.1 BOT 融資模式
BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)或本國其它的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組建項(xiàng)目公司，由該項(xiàng)目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目的融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項(xiàng)目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投資、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項(xiàng)目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。BOT 實(shí)際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。
在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項(xiàng)目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項(xiàng)目。該模式不僅能減少政府的直接財政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。BOT項(xiàng)目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項(xiàng)目所在國帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機(jī)會，也促進(jìn)了國際經(jīng)濟(jì)的融合。
2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式
ABS（Asset Backed Securitization）是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項(xiàng)目可以進(jìn)入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點(diǎn)大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
具體來說，利用ABS 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機(jī)構(gòu)較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運(yùn)作的根本前提；第二，SPC 與項(xiàng)目結(jié)合階段。適合ABS 的項(xiàng)目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目或幾個中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁組合項(xiàng)目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項(xiàng)目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項(xiàng)目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項(xiàng)目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC 信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項(xiàng)目建設(shè)和開發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項(xiàng)目公司已將項(xiàng)目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項(xiàng)目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。
2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式
售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項(xiàng)資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實(shí)施：①房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應(yīng)高于銀行存款利率；②項(xiàng)目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項(xiàng)目公司回租該房產(chǎn)；③項(xiàng)目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項(xiàng)目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因?yàn)橘徺I的房產(chǎn)屬自己，避免了因項(xiàng)目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險。
3.總結(jié)
傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身和項(xiàng)目融資方式的特點(diǎn)，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇合適的融資方式?！科]
【參考文獻(xiàn)】
［1］戴大雙.項(xiàng)目融資[M].機(jī)械工業(yè)出版社.
第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵詞：顧客滿意戰(zhàn)略；房地產(chǎn)項(xiàng)目；影響及實(shí)施方法
一、研究的意義與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場顧客數(shù)量的不斷增長和競爭企業(yè)的不斷增加，意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商除了在吸引新增客戶上不斷加大力度以外，將越來越關(guān)注已有客戶的滿意狀況和忠誠狀況。因?yàn)閺臓I銷的角度來看，新興市場的主要工作是吸引顧客，但當(dāng)市場進(jìn)入成熟期時，保持顧客顯得重要得多，因?yàn)榱魇б粋€顧客的損失比新增一個顧客的收益要大得多。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)日漸成熟，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商開展顧客滿意戰(zhàn)略營銷顯得尤為必要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商開展顧客滿意戰(zhàn)略營銷能幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商處理好客戶關(guān)系。幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商把其有限的資源集中到用戶最看重的特性方面，從而達(dá)到建立和提升顧客滿意度并保留顧客；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商通過分析顧客的價值，把有限的資源優(yōu)先配給最有價值的顧客；通過預(yù)測顧客未來的需求和滿意度因素來調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷活動的開展。
顧客滿意是企業(yè)效益的源泉，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)1個新顧客的成本是留住老顧客的5倍，而流失1個老顧客的損失，只有爭取10個新顧客才能彌補(bǔ)；一位不滿意的顧客會向8-10個人進(jìn)行抱怨；將產(chǎn)品或服務(wù)推銷給1位新顧客和1位老主顧的成交機(jī)會分別為15%和50%；如果事后補(bǔ)救得當(dāng)，70%的不滿意顧客仍然將繼續(xù)購買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)；1個滿意的顧客會引發(fā)8筆生意，其中至少有1筆成交；1個不滿意的顧客會影響25個人的購買意愿1?？傊?，這些數(shù)據(jù)顯示，顧客滿意是企業(yè)營銷和效益產(chǎn)生的一個重要因素，因此，重視企業(yè)顧客滿意營銷是企業(yè)獲得競爭力的一個重要途徑。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的聯(lián)系更為直接和緊密，當(dāng)今競爭激烈的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷必須更加注重顧客滿意度，選擇和定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略來盡量使顧客滿意，其中顧客滿意戰(zhàn)略便是其中一個重要戰(zhàn)略之一。通過顧客滿意營銷戰(zhàn)略的實(shí)施，外部顧客就會感到滿意，可以助推房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷與開發(fā)，從而刺激顧客作出購買決策，樹立顧客忠誠度，降低銷售成本，形成價格優(yōu)勢，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場競爭力。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷顧客滿意戰(zhàn)略貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、交付直至售后服務(wù)。這些過程中需要采取面向顧客原則，如顧客需求結(jié)構(gòu)、需求項(xiàng)目的主要要求、顧客主觀感受調(diào)查。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷過程中關(guān)注顧客需求的變化，進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。只有這樣才能真正做到項(xiàng)目讓顧客滿意，真正提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷水平。
二、顧客滿意為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷環(huán)境現(xiàn)狀
對房地產(chǎn)行業(yè)中以顧客滿意為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷環(huán)境現(xiàn)狀分析可以從政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)（PEST）等四個方面來作一個簡要的分析（如下表）。
房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
主要內(nèi)容
政策
P
1. 2008年底確立的寬松貨幣政策繼續(xù)推行。2.在投放方向和貸款審批將從嚴(yán)把關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)2010年應(yīng)提防如果二套房貸從緊，有可能出現(xiàn)成交量下降情況，需審慎管理企業(yè)現(xiàn)金流。3. 中國一攬子經(jīng)濟(jì)計劃的推出刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4. 國務(wù)院、國土資源部、
東莞銀行等相繼推出相應(yīng)的政策。
經(jīng)濟(jì)E
1.改革開放以來，2009年為東莞經(jīng)濟(jì)形勢最為嚴(yán)峻一年，但是東莞的經(jīng)濟(jì)卻穩(wěn)步發(fā)展起來；2. 經(jīng)濟(jì)增長的逐步回升，同時也帶來了人們收入的增加；3.土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，導(dǎo)致房價增長過快；4. 隨著商品住宅市場的價格繼續(xù)攀升，商品住宅的投資屬性增強(qiáng)，相信投資客的入市步伐會加快。
社會S
1.房地產(chǎn)行業(yè)為這輪經(jīng)濟(jì)硬啟動作出巨大貢獻(xiàn)，未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快慢依然有賴于地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn).。2.社會需求以剛性需求為主，中小戶型暢銷，中大戶型銷售欠佳。3. 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭。4.目前活躍的市場中，利好因素很容易被放大，進(jìn)一步刺激樓市成交，成交將繼續(xù)保持旺盛局面。
技術(shù)T
1.《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》通過，于2009年1月1日起施行。該法規(guī)定,城市建筑物政府不能“想拆就拆”。2.產(chǎn)品設(shè)計和裝修要求不斷提高，對于房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)針對性的商品房要求增高。3.產(chǎn)品的質(zhì)量越來越成為消費(fèi)者關(guān)注的一個重點(diǎn)，國家出臺了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
可以看出，目前正值中國房地產(chǎn)行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨著眾多的機(jī)遇，也面臨著一定的挑戰(zhàn)，國際經(jīng)濟(jì)形勢整體來說還是有利于項(xiàng)目的開發(fā)，但是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商來說，需客觀、科學(xué)地評價項(xiàng)目的建設(shè)與宏觀環(huán)境產(chǎn)生的相互影響，還是要針對房地產(chǎn)項(xiàng)目及其背景展開具體的分析，充分利用有利的政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目社會認(rèn)可度和顧客滿意度，加強(qiáng)質(zhì)量管理，全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體競爭力，為項(xiàng)目可行性與開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)與宏觀環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。
基于以上背景分析，基于顧客滿意戰(zhàn)略的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷必須充分把握當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的外部環(huán)境和內(nèi)部要求，在充分利用顧客滿意戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，加大市場營銷推廣力度，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭能力，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，以指導(dǎo)房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的實(shí)施和優(yōu)化。
三、顧客滿意戰(zhàn)略的實(shí)施方法
1、以“體檢行動”進(jìn)行計量化體質(zhì)診斷，先對企業(yè)的內(nèi)部員工進(jìn)行CSI（顧客滿意指數(shù)）評測，在企業(yè)內(nèi)部，要創(chuàng)造一種“內(nèi)部服務(wù)”的營銷理念，如果你不直接服務(wù)顧客，那么你的工作應(yīng)當(dāng)是為服務(wù)顧客的人服務(wù)。在企業(yè)內(nèi)部，要導(dǎo)入“下道工序是上道工序的客戶”的CS理念，即在整個運(yùn)作環(huán)節(jié)中，上個環(huán)節(jié)的部門把下個環(huán)節(jié)的部門當(dāng)作客戶，對它進(jìn)行服務(wù)，一個環(huán)節(jié)服務(wù)一個環(huán)節(jié)，最終提供客戶最佳服務(wù)。
第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實(shí)際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實(shí)現(xiàn)銷售價格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個數(shù)，Mi表示第n個比較實(shí)例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)
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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 風(fēng)險 應(yīng)對措施
我國的房地產(chǎn)信托自2003年中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號）而興起并迅速發(fā)展，經(jīng)過十年的發(fā)展在房地產(chǎn)的多種融資渠道中占據(jù)了越來越重要的地位。隨著2013年年房地產(chǎn)信托的大量到期，我們也可以看出，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜背景，在房地產(chǎn)信托行業(yè)十年間迅猛發(fā)展的同時，也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險認(rèn)識不足的隱患，如房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定、法律法規(guī)的不健全等方面帶來的風(fēng)險，為此必須采用科學(xué)、合理的控制措施防范和化解各類可能發(fā)生的金融風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)信托存在的主要風(fēng)險
1、道德風(fēng)險
道德風(fēng)險是指房地產(chǎn)信托參與方（主要指受托方、使用方等）不履行契約承諾而造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。在我國，由于房地產(chǎn)信托尚未形成完善的運(yùn)作與監(jiān)管模式，沒有有效的對開發(fā)商的約束機(jī)制。對開發(fā)商的約束主要依靠投資者與開發(fā)商間的契約，往往因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ而缺乏對于項(xiàng)目資金運(yùn)用的有效監(jiān)督，容易產(chǎn)生過度依賴開發(fā)商的道德風(fēng)險。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的各參與方既有共同的目標(biāo)，也有不同的利益要求，雖然《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是由于缺乏成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司為使自己利益最大化，仍有可能違背投資者的投資要求，主觀投資于和自己有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違反投資收益最大化的要求原則，增加了投資者發(fā)生重大損失的風(fēng)險。潛在的道德風(fēng)險不但對保護(hù)房地產(chǎn)信托投資者的利益不利，更對我國房地產(chǎn)信托行業(yè)健康地發(fā)展不利。
2、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險
在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是公認(rèn)的高風(fēng)險行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著周期性的波動，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蕭條期時，通常會出現(xiàn)較長時間的開發(fā)建設(shè)規(guī)?？s小、房地產(chǎn)價格下降和交易量銳減等情況。同時，由于房地產(chǎn)泡沫的存在，房地產(chǎn)銷售量和價格也會出現(xiàn)較大的波動。我國目前的房地產(chǎn)信托主要形式是資金信托，無論是借貸型還是股權(quán)型，都與房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的收益狀況息息相關(guān)。上述因素造成房地產(chǎn)行業(yè)的波動將直接影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益，使房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困境，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信托的資金兌付，這樣的行業(yè)風(fēng)險將通過信托機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，最終使投資者受到損失。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目自身風(fēng)險
房地產(chǎn)信托一般投資于房地產(chǎn)開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個技術(shù)含量極高的資源整合過程，涉及到從土地選擇、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品銷售、直到運(yùn)營管理等一系列專業(yè)性極強(qiáng)的過程，開發(fā)商的管理水平直接影響項(xiàng)目的經(jīng)營成敗，因此信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)極其重要。首先，信托公司要做好對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇工作，一旦信托公司將資金投資到有先天缺陷的項(xiàng)目（如項(xiàng)目本身存在市場銷售前景不佳、建設(shè)資金短缺問題等），都無法彌補(bǔ)項(xiàng)目存在的風(fēng)險。其次，如果信托公司沒有對項(xiàng)目的土地房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等擔(dān)保措施進(jìn)行具體的核實(shí)，在項(xiàng)目動作過程中對資金的監(jiān)控不嚴(yán)，就無法將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，也就無法保證信托資金的安全，使委托人和受益人的權(quán)益有受到侵害的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)信托的風(fēng)險應(yīng)對措施
1、建立房地產(chǎn)信托的監(jiān)管機(jī)制，防止道德風(fēng)險發(fā)生
鑒于房地產(chǎn)信托的龐大的市場占用份額，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及信托投資的運(yùn)作特點(diǎn)，政府主管部門可以專門建立一套針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托實(shí)施過程中出現(xiàn)的控制權(quán)集中、資金投向和利益分配信息不明等，防范潛在的道德風(fēng)險。作為房地產(chǎn)信受托人的信托機(jī)構(gòu)，在信托業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，必須主動接受信托業(yè)務(wù)監(jiān)管部門中國銀監(jiān)會的監(jiān)督與管理，并嚴(yán)格按照《中華人民共和國信托法》和《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定開展業(yè)務(wù)，內(nèi)部管理上，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度和風(fēng)險控制流程，保證技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)，通過專業(yè)化管理和多元投資組合，有效的進(jìn)行道德風(fēng)險控制。
2、提高信托機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的風(fēng)險控制
對于房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目，由于專業(yè)性較強(qiáng)，信托機(jī)構(gòu)往往對房地產(chǎn)行業(yè)了解不夠，因此，一定要有風(fēng)險管理的意識和手段。信托機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目選擇時應(yīng)通過對房地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、資信狀況等進(jìn)行全面的調(diào)查了解來評估項(xiàng)目投資的可行性，項(xiàng)目實(shí)施期間也需要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度情況、銷售情況、企業(yè)財務(wù)狀況和投融資計劃，加強(qiáng)對信托資金使用及回收進(jìn)行全程監(jiān)控，保證?？顚Ｓ茫?xiàng)目銷售收入能夠劃入信托專戶，確保信托計劃的還本付息，通過一系列手段提高資金管理水平，確保信托資金安全，從而保護(hù)各方利益不受損害。
3、完善信托法規(guī)，加強(qiáng)信息登記備案
在我國信托業(yè)的發(fā)展過程中，已逐步建立和完善了一整套的法規(guī)系統(tǒng)，對信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，但到目前為止仍沒有專門針對房地產(chǎn)信托業(yè)的法規(guī)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性與獨(dú)特性，在房地產(chǎn)信托業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目房地產(chǎn)信托標(biāo)準(zhǔn)選擇、規(guī)范要求等方面應(yīng)該存在較大差別，因此政府主管部門可以借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法，建立對房地產(chǎn)信托的嚴(yán)格管理，制定并完善統(tǒng)一的專門針對房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，建立房地產(chǎn)信托的行業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，對開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，以促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和風(fēng)險防范。此外，應(yīng)從法規(guī)層面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信托登記制度，由專門的行政主管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)信托的各方參與人、信托期限、信托權(quán)限等內(nèi)容進(jìn)行登記備案，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目信托投資的公開化和透明度。
參考文獻(xiàn)：
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第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理;綜合化;咨詢企業(yè)
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展對其管理要求日益增加,而如今房地產(chǎn)業(yè)的管理主要由房地產(chǎn)商協(xié)同咨詢企業(yè)共同完成,房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展毫無疑問帶動咨詢業(yè)市場容量、服務(wù)范圍的擴(kuò)大,使得我國咨詢業(yè)迎來了很好的發(fā)展時機(jī)。目前我國咨詢業(yè)由策劃咨詢、設(shè)計咨詢、招投標(biāo)咨詢、造價咨詢、監(jiān)理咨詢等各個不同的組成,作為房地產(chǎn)商,為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大利益,必須協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系。但是由于項(xiàng)目參與方眾多,個體理性最優(yōu)并不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最優(yōu),參與方過多的個體理性的行為割裂了房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)整體性、全局性考慮的需求,給房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理增加了難度。因此,大型綜合型發(fā)展的咨詢業(yè)便有了良好的生存機(jī)遇。
二、基本概念
系統(tǒng)是由若干要素以一定結(jié)構(gòu)形式構(gòu)成的具有某種功能的有機(jī)整體,而系統(tǒng)論是研究系統(tǒng)的一般模式、結(jié)構(gòu)和規(guī)律的學(xué)問,它將所處理的問題作為一個完整的系統(tǒng)進(jìn)行處理,以整體的角度考慮事物的發(fā)展與演化的科學(xué)。系統(tǒng)論認(rèn)為,整體性、關(guān)聯(lián)性、等級結(jié)構(gòu)性、動態(tài)平衡性、時序性等是所有系統(tǒng)的共同的基本特征。這些既是系統(tǒng)所具有的基本思想觀點(diǎn),也是系統(tǒng)方法的基本原則,表現(xiàn)了系統(tǒng)論是反映客觀規(guī)律的科學(xué)理論,具有科學(xué)方法論的含義,這正是系統(tǒng)論這門科學(xué)的特點(diǎn)。
系統(tǒng)論的核心思想是系統(tǒng)的整體觀念。任何系統(tǒng)都是一個有機(jī)的整體,每個要素在系統(tǒng)中都處于一定的位置上,起著特定的作用。要素之間相互關(guān)聯(lián),構(gòu)成了一個不可分割的整體。要素是整體中的要素,如果將要素從系統(tǒng)整體中割離出來,它將失去要素的作用。系統(tǒng)論的基本思想方法,就是把所研究和處理的對象,當(dāng)作一個系統(tǒng),分析系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能,研究系統(tǒng)、要素、環(huán)境三者的相互關(guān)系和變動的規(guī)律性,并優(yōu)化系統(tǒng)觀點(diǎn)看問題。
以往著眼點(diǎn)在局部或要素,遵循的是單項(xiàng)因果決定論的研究問題的方法,不能反映事物之間的聯(lián)系和相互作用,它只適應(yīng)認(rèn)識較為簡單的事物,而不勝任于對復(fù)雜問題的研究,而系統(tǒng)分析方法卻能站在時代前列,高屋建瓴,綜觀全局,別開生面地為現(xiàn)代復(fù)雜問題提供了有效的思維方式,目前系統(tǒng)的觀點(diǎn)深入到各個領(lǐng)域。
三、對房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,房地產(chǎn)開發(fā)貫穿到項(xiàng)目策劃、設(shè)計、實(shí)施全過程,房地產(chǎn)業(yè)主需要處理與建設(shè)各方和其政府、群眾所組成環(huán)境的各種關(guān)系,項(xiàng)目的一次性使得每個項(xiàng)目的管理都具有不同的特征,因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理不同于一般企業(yè)的項(xiàng)目管理。它從一開始就具有系統(tǒng)的復(fù)雜性,而傳統(tǒng)的管理方法將開發(fā)整個過程割裂為不同的階段,項(xiàng)目實(shí)施組織、項(xiàng)目各利益相關(guān)方的總是站在各自的角度上考慮,這種缺乏全局性和整體性的管理方法忽視了工程項(xiàng)目的整體性和系統(tǒng)性問題,割裂了部分之間、層次之間和整體之間的非線性關(guān)系,使得房地產(chǎn)開發(fā)商的管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中捉襟見肘,不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終利益的最大化。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,除了開發(fā)商和承建單位以外,不同的參與方均可由咨詢公司整合各方資源進(jìn)行管理。建立一個大型的工程咨詢機(jī)構(gòu),作為項(xiàng)目管理的平臺,整合項(xiàng)目策劃、設(shè)計和實(shí)施各個階段的工作,為業(yè)主提供從前期可研、評估、最終方案的提出、規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目施工全過程管理,使其作為一個整體進(jìn)行考慮和規(guī)劃。作為整合平臺的咨詢機(jī)構(gòu),擁有從項(xiàng)目策劃、設(shè)計到實(shí)施過程中的專業(yè)技術(shù)人員和專家,能根據(jù)業(yè)主需要為其辦理所需要的各種事宜,在不損害承包商的利益的情況下,作為業(yè)主服務(wù)的主要實(shí)施者,一切以業(yè)主的利益為先,充分體現(xiàn)為業(yè)主利益最大化的職能。
系統(tǒng)論下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理類似項(xiàng)目總控管理,需要制度政策上的支持和法律環(huán)境的健全。因此,項(xiàng)目咨詢單位業(yè)務(wù)的范圍和水平有待提高,項(xiàng)目建設(shè)各參與方所反饋信息的可理解性與具體性需要統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目各參與方需要建立完善的溝通環(huán)境。此外,咨詢業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作需要建設(shè)工程參與各方的積極配合,以便收集與工程相關(guān)的各種信息,因?yàn)樾畔⑹琼?xiàng)目咨詢單位整合平臺的工作對象和基礎(chǔ),而建設(shè)工程的各種有關(guān)信息都來源于參與各方,為了能向業(yè)主決策層提供有效的、高水平的決策支持,必須保證信息的及時性、準(zhǔn)確性和全面性。然而現(xiàn)實(shí)中建設(shè)項(xiàng)目各個部門觀念參差不齊,多以各自的利益為重,缺乏整體利益最大化的意識;另外,作為項(xiàng)目管理平臺的咨詢公司需要具備很強(qiáng)的管理能力,因此在實(shí)際中應(yīng)該充分發(fā)揮咨詢的管理職能,否則將不能充分發(fā)揮咨詢方綜合管理的優(yōu)勢。
四、結(jié)論
本文通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目前的特點(diǎn),以系統(tǒng)論的觀點(diǎn)提出了房地產(chǎn)業(yè)綜合管理的觀點(diǎn),并提出建立相應(yīng)的綜合型咨詢企業(yè),以促進(jìn)相互間的發(fā)展,并就實(shí)現(xiàn)該發(fā)展趨勢的難點(diǎn)進(jìn)行了相應(yīng)探討,為咨詢企業(yè)的未來發(fā)展提供了相應(yīng)參考。
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