商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)、氛圍、輻射

社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)，從事商品流通的行業(yè)。社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

首先是商業(yè)建筑的分類，按照商住比指標(biāo)分類，分為輻射型、中間型、內(nèi)向型。輻射型，占5%—11%，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。中間型，占2%—5%，主要依賴于本社區(qū)居民需求，兼顧周邊。內(nèi)向型，占2%，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可以根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常營業(yè)。按照服務(wù)的規(guī)模分類，分為便利級商業(yè)、鄰里級商業(yè)、社區(qū)級商業(yè)。便利級商業(yè)，面積一般在3000㎡以下，由一個小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000人以下。鄰里級商業(yè)，面積一般在3000㎡—20000㎡，以超市為主力店，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000—50000人。社區(qū)級商業(yè)，面積一般在20000㎡—50000㎡，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專賣、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般50000—150000人。按照載體建筑形式分類，分為底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨立型商業(yè)。按照布局分類，分為散點式商業(yè)、商業(yè)街商業(yè)、購物中心型商業(yè)。

第二是社區(qū)商業(yè)的特征，社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色。分別是顧客屬地性、業(yè)種配套性、日常便利性、服務(wù)親和性、贏利穩(wěn)定性、需求依賴性、商圈擴展性。社區(qū)商業(yè)與住宅的關(guān)系，從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，同時商業(yè)又能提高社區(qū)住宅的價值。

第三是社區(qū)商業(yè)的定位，首先要做市場分析，然后做定位策劃。市場分析的分析內(nèi)容包括周邊人口統(tǒng)計、周邊消費特征分析、競爭對手分析、周邊人車流量統(tǒng)計分析、周邊市政規(guī)劃分析、商業(yè)物業(yè)條件分析。項目周邊環(huán)境調(diào)研分析也很重要，要考察項目1.5公里半徑周邊商家和機構(gòu)的分布。還有項目周邊未來有哪些20000㎡以上商業(yè)規(guī)劃和在建項目。做項目商圈調(diào)查與分析，分別0.5、1、1.5公里半徑居住人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平。流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費特點），項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向。還有一些特別調(diào)研項目，典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調(diào)研分析。社區(qū)商業(yè)定位策劃，包括市場定位、顧客定位、規(guī)模定位、主題定位。市場定位包括，功能定位，按社區(qū)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)類型，日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少。形象定位，低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。顧客定位，包括顧客是誰、顧客規(guī)模、顧客特征。規(guī)模定位，包括商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有區(qū)域的商業(yè)市場容量、商場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響、項目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動效應(yīng)、競爭性項目對項目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項目自身條件對規(guī)模的影響等、顧客規(guī)模、顧客特征。主題定位，是住宅樓盤的整體風(fēng)格、項目片區(qū)的整體氛圍、主題營造的可實現(xiàn)性等。

第四是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居和休閑九大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合原則，社區(qū)商業(yè)基本特點是超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)。租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)。是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況。能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍。

符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。

第五是社區(qū)商業(yè)的布局，分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點列布型。底商滿布型的優(yōu)點是商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面積較長，可視性好，能有效的吸引外部消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。缺點是商業(yè)的規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的負(fù)面影響較大。入口商街型得優(yōu)點是有利于社區(qū)居民的購物消費，街鋪的商業(yè)價值較高。

缺點是在一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，切展示面不長，可視性差。入口集中型得優(yōu)點是將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時在一定程度上利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，代旺整個社區(qū)商業(yè)。缺點是商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型得優(yōu)點是商業(yè)較分散，易于居民購物。缺點是商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。各業(yè)態(tài)布局的特點，從方便居民及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有一下幾的方面。

第六是建筑單體鋪位面積及面積比、內(nèi)部設(shè)計。硬件規(guī)劃設(shè)計如果不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此硬件規(guī)劃是商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也有所不同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，經(jīng)鋪位面積區(qū)間分為“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。內(nèi)部設(shè)計上首先首層層高3.6-4.8米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層。柱網(wǎng)6×6-8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網(wǎng)小于5×5的商鋪很難成為購買主體。內(nèi)部隔墻盡可能少地采用承重墻，以保證使用面積的靈活性和主動性。

兩層或以上的店鋪要預(yù)留室內(nèi)樓梯，以實現(xiàn)層與層之間的靈活貫通。

第2篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；城市社區(qū)商業(yè)綜合體；影響因素

中圖分類號：TU3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

當(dāng)前我國的經(jīng)濟形勢愈發(fā)轉(zhuǎn)好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設(shè)施在這良好的時機下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設(shè)也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費觀念發(fā)生變化，各地不斷建設(shè)新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設(shè)施。而我國現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設(shè)施不足、布局不盡合理、服務(wù)單調(diào)等造成城市居民的基本消費和提高生活質(zhì)量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達到滿足城市居民消費的基本目標(biāo)，同時也是改變城市面貌、增加勞動就業(yè)、提升我國城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等我國城市化進程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問題

改革開放之后我國的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設(shè)，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開發(fā)商的重視，北上廣等國際化城市及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經(jīng)有了很好的發(fā)展，有了實效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)提供經(jīng)驗?？傮w而言，目前我國建設(shè)和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當(dāng)前我國大多城市在城市化進程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒有得到相關(guān)部門的重視，對于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設(shè)管理很多城市政府都有清晰詳細(xì)的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)沒有政府的重視，其建設(shè)和管理都處在無序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關(guān)主管部門沒有足夠的認(rèn)識，對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)僅僅看到了企業(yè)的開發(fā)，把問題放給市場解決，更有甚者對于建設(shè)布局聽之任之，致使其建設(shè)出現(xiàn)“投資商/開發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開發(fā)建設(shè)快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結(jié)構(gòu)無序，布局錯亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設(shè)管理沒有有關(guān)機構(gòu)的指導(dǎo)，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點、商住混雜的落后方式，既對居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時期的消費需求，更是對以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設(shè)造成了許多不必要的問題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)后以出售為主，層次不高。從當(dāng)前已經(jīng)開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項目來看，更多的開發(fā)商在開發(fā)后都是直接出售，開發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發(fā)商不干預(yù)購買者的活動，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護管理。購買商鋪的投資者各自為營，使社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個投資者對于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰出錢高，就租給哪個商家，大家各搞個的，無法統(tǒng)一管理，造成整個社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質(zhì)。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質(zhì)量，小沒問題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補，亮點是方便，零售和服務(wù)意識要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來了。不同的人消費需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該依據(jù)居民對不同商業(yè)配套設(shè)施的需求強度來合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)施分為強度需求商業(yè)設(shè)施、中度需求商業(yè)設(shè)施和弱需求商業(yè)設(shè)施三個層次。在這搭配中，強度需求商業(yè)設(shè)施，包含綜合市場、銀行金融服務(wù)等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設(shè)施，比如說飯店、物流服務(wù)、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設(shè)施相對來說消費需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設(shè)施，忽略大眾的強度需求商業(yè)設(shè)施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認(rèn)為菜市場臟亂差，為了圖方便，就不建設(shè)這些居民都需要的商業(yè)設(shè)施。那么他們的綜合體有名無實，服務(wù)單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會有自己與眾不同的特點。

4、缺乏公共平臺，無法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質(zhì)需求，它還應(yīng)擁有自己的交流平臺，居民可以在這里相互認(rèn)識了解，他們可以在這里求助，得到認(rèn)同。唯有居民在這里有家的感覺，即對社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開發(fā)的這個社區(qū)商業(yè)綜合體項目才能算是成功。然而，真正建設(shè)時，因為社區(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內(nèi)居民為消費群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強，盈利回報周期長，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發(fā)商很難去認(rèn)真做這么一個利潤空間不大的項目。而場地小和經(jīng)驗不足等因素更是壓制了開發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺的建設(shè)就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個重要基礎(chǔ)就是區(qū)位的選擇，項目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說區(qū)域內(nèi)在現(xiàn)在或是短時間內(nèi)將會有充足的消費力，又有完善的配套設(shè)施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購買力，顯然，這個開發(fā)成功的希望就不會太大。而在選擇時，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個完善的設(shè)計方案。第一，項目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項目所面對的消費人群的收入水平也就確定，那么未來社區(qū)商業(yè)綜合體將會吸引多少的購買力就知道了，那么作為影響綜合體運營的消費水平可以預(yù)估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項目的成敗，對于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動人口就會增多，人流也會被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費者也能夠來這里消費。

2、功能比例協(xié)調(diào)。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設(shè)置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購物、餐飲、娛樂休閑和服務(wù)等功能。購物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎(chǔ)，還有訂餐、外賣等服務(wù)，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務(wù)功能則是提供日常和公共類服務(wù)，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的四項基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機制是豐富的業(yè)態(tài)組合。可以將社區(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關(guān)的，不可或缺，它們既能滿足人們?nèi)粘５幕旧钚枨笥挚梢栽黾尤藲?；第二是生活服?wù)類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會服務(wù)；第三是零售購物類（除去超市、菜市場）和娛樂休閑類，這一類的商業(yè)設(shè)施配置要以居民的消費需求為主導(dǎo)，從而進行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個典型案例的調(diào)查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的社會責(zé)任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進行開發(fā)，它們達到了開發(fā)商、經(jīng)營者和消費者之間的三贏。

4、產(chǎn)業(yè)集中。集中各種產(chǎn)業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營管理。從調(diào)查來看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營管理模式分為開發(fā)商自持、租售結(jié)合和完全出售等三種。八個經(jīng)典案例的調(diào)查顯示，更多的開發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產(chǎn)權(quán)集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個開發(fā)的項目；租售結(jié)合的有兩個，只有一個項目采用完全出售的方式。開發(fā)商自持物業(yè)這種運營管理模式有能使開發(fā)商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結(jié)果。

三、對我國城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對策及建議

我國現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間很短，缺乏經(jīng)驗，一切都要慢慢摸索，而我國的城市化進程還有很大的上升空間，房地產(chǎn)開發(fā)方式轉(zhuǎn)變，城市居民的消費觀念也在逐漸改變，在我國發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國內(nèi)各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗教訓(xùn)中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應(yīng)有專門的針對社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對這一項目有預(yù)期的針對性合理規(guī)劃，如此才不會在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設(shè)規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，而專項的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)規(guī)劃，這對于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因為商業(yè)網(wǎng)點的布置沒有詳細(xì)規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應(yīng)人民日益增長的消費需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項目，競爭過度。所以政府要在制定商業(yè)專項規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，相互照應(yīng)，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費。整合零散的店鋪，來對商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實用便捷會進一步加強，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要重視對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經(jīng)驗，在加上我國在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓(xùn)，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，來高屋建瓴的指導(dǎo)我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該有一個分類，然后對各自的建設(shè)規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個標(biāo)準(zhǔn)。

3、政策支持。政府要敢于給建設(shè)社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵有實力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，比如說只要在社區(qū)設(shè)立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對于各類有能力的單位個人從多方面鼓勵其參與綜合體的開發(fā)建設(shè)，而那些和居民生活密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)設(shè)施的建設(shè)主體會有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個政府部門的主觀能動性，商貿(mào)、建設(shè)、財政、勞動、工商、民政、稅務(wù)等有關(guān)部門分工協(xié)作，街道辦、居委會、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極合作，建立起一個長效協(xié)調(diào)工作機制，進一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國的社區(qū)商業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，來指導(dǎo)全面工作，各地主管商務(wù)部門也要因地制宜，明確重點。比如說一個城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，健全的商業(yè)設(shè)施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經(jīng)預(yù)留了服務(wù)網(wǎng)點空間的要進一步完善，提高服務(wù)水平；尚未開發(fā)的，對于總體規(guī)劃要做到位，要合理預(yù)估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結(jié)這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，再來推廣，然后擴大示范區(qū)域，進一步就能做到為全國的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動全國的發(fā)展。

5、對社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營者培訓(xùn)。主要是通過租賃運營，社區(qū)商業(yè)才能獲得長期的回報，那么后續(xù)的經(jīng)營收益價值就顯示了開發(fā)商的收益。所以，僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不夠的，這只是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，緊接著的商業(yè)運營方才能提升整個開發(fā)的全面價值。而我國目前的狀況是開發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產(chǎn)商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理的主體是能力欠缺的“家庭團隊”。所以，政府職能部門不僅應(yīng)該規(guī)劃設(shè)計，還要對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)和經(jīng)營提供一些必要的指導(dǎo)，以及培育引導(dǎo)專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。作為開發(fā)商，若是集開發(fā)和經(jīng)營于一體，那么他們在設(shè)計規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時就會考慮到招商和居民的消費需求等一系列以后運營中的問題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)開發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的連鎖機構(gòu)，這樣社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)居民。

參考文獻

[1]乜標(biāo) 魯敏;轉(zhuǎn)型中的中國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版);2009年01期

[2]鄭光財;淺議評價社區(qū)商業(yè)建設(shè)水平的指標(biāo)體系[J];北方經(jīng)濟;2010年16期

第3篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險；經(jīng)營模式；合作共贏

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)?？蛇_幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目較其他地產(chǎn)項目風(fēng)險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策過程中的風(fēng)險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險

一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險就是指商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風(fēng)險進行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項目也要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商和后期的運營制定了嚴(yán)格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。

1.3 選址風(fēng)險

一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。

一個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項目引上了一條高風(fēng)險之路。因為規(guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。

1.5 銷售風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風(fēng)險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中的招商風(fēng)險。每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險。目前商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。

1.8 資金風(fēng)險

第4篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)運營城市綜合體交通策略防火強化措施

中圖分類號：TU2文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

本文以萬達廣場的開發(fā)模式和開發(fā)思維，對商業(yè)建筑的設(shè)計及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進行研究，從運營角度、業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)建筑的空間組合關(guān)系、規(guī)劃定位、交通策略的幾個要素來闡述其對商業(yè)項目的影響。從而為商業(yè)建筑設(shè)計和商業(yè)開發(fā)提供理論參考。同時建議商業(yè)項目預(yù)留發(fā)展空間為將來商業(yè)升級增加競爭力，美化城市做出貢獻

隨著國家經(jīng)濟的日益發(fā)展，商業(yè)綜合體越來越多地在各個城市出現(xiàn)，商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的好壞與商業(yè)綜合體項目開發(fā)成功與否有密不可分的關(guān)系。商業(yè)綜合體建筑設(shè)計應(yīng)與商業(yè)運營招商計劃交叉同步進行，做好商業(yè)運營的基礎(chǔ)性工作。

商業(yè)地產(chǎn)，廣義來說是指非生產(chǎn)性物業(yè)，非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心、及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營性場所。而狹義按照用途劃分是用于商業(yè)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施及各類消費場所。商業(yè)形態(tài)包括百貨商場、超級市場、大型綜合超市、專業(yè)市場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲超市、商業(yè)步行街，城市綜合體。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合。

1 、 商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險由于近年來國家政策對住宅產(chǎn)業(yè)影響很大，在一線及二線城市許多地產(chǎn)靠土地升值來獲取利潤的傳統(tǒng)模式將受到挑戰(zhàn)，只有充分挖掘土地潛力，精心設(shè)計創(chuàng)造土地的附加價值來獲取開發(fā)利潤。因為商業(yè)地產(chǎn)可獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，享受資產(chǎn)升值的雙重利益，不受經(jīng)濟周期影響，所以許多商家將精力和資金都投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，造成大量商業(yè)項目的盲目上馬，忽略了其巨大的風(fēng)險。只要拿到沿街土地就開發(fā)商業(yè)項目，從而導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升20％以上的速度遞增，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所積累的各種風(fēng)險越來越多。

2 、通過對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的大量案例進行研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)運營的缺失或不成熟，無法明確消費者在商業(yè)環(huán)境的消費心理。從前期選址、定位、規(guī)劃布局到中期招商、租售、開業(yè)策略，再到后期都需要運營商的深度參與。商業(yè)建筑設(shè)計要考慮技術(shù)對接，首先由戰(zhàn)略合作伙伴（主力店使用單位）提出需求－－使用面積、空間大小、交通體系等，再由設(shè)計單位做出方案來認(rèn)證保證商家的需求，避免商家進場后的改建，減少浪費。

3 、商業(yè)業(yè)態(tài)有機的選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及是否有機對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要，良好的業(yè)態(tài)圈可以在內(nèi)部形成造血作用，在一個商圈內(nèi)，同質(zhì)商鋪一方面競爭原有的客源，另一方面也為其它商鋪吸引新的客源。而擁有共同消費群的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度是最高的，他們使整個業(yè)態(tài)圈之間形成很好的互補。萬達廣場在選擇目標(biāo)群提出了兩個70％，即每個萬達廣場里70％的商家適合當(dāng)?shù)?0％的消費人群?！皟蓚€70％”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。高端客戶雖然消費能力強，但規(guī)模小，很難引起社會效應(yīng)，高端客戶群比較挑剔，對商家的選擇和商場的裝修都有很高的要求，對資金和人力的投入量要大，這不利于快速占領(lǐng)市場，而且高端客戶與普通客戶群對應(yīng)的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度較小。某個購物廣場最初在一樓賣高檔產(chǎn)品，二樓以上經(jīng)營超市，它們的消費人群并不匹配，銷售業(yè)績就不很理想，這種業(yè)態(tài)組合是無效的組合，經(jīng)過改進后，一層經(jīng)營個體服裝街，關(guān)聯(lián)度大大增加，銷售額都有顯著增加。

4、建筑防火設(shè)計方案專題論證

1．建筑防火設(shè)計方案論證的前提，必須是項目在基本滿足現(xiàn)有規(guī)范的條件下，對消防系統(tǒng)設(shè)計的安全可靠性問題的討論。

2．在設(shè)計中，擬把該商業(yè)步行街設(shè)計為疏散的準(zhǔn)安全區(qū)域，步行街兩側(cè)商鋪至步行街內(nèi)的疏散門還不是最終的安全出口，因此對步行街作為安全通道使用的可行性、精品店失火對商業(yè)步行街的安全性影響進行評估，商業(yè)街是否能作為準(zhǔn)安全區(qū)域使用是論證的重點。

3．論證的假設(shè)模型條件主要方式是模擬精品店鋪內(nèi)起火，考察設(shè)計的排煙是否能滿足排煙需要，若不能滿足，則要求設(shè)計方加大排煙量；最后需要考慮的是商業(yè)步行街做為安全走道的保障措施，包括疏散引導(dǎo)系統(tǒng)，加強與精品店的防火隔離措施等。

5、規(guī)劃與定位

商業(yè)建筑的開發(fā)要符合城市總體規(guī)劃目標(biāo)，要考慮人口、城市經(jīng)濟指標(biāo)、歷史人文、商脈、商圈商業(yè)布局，消費層次與消費能力等因素。城市規(guī)劃一般會對商業(yè)區(qū)域進行合理布局，要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次等，而不是一味追求高檔大型商業(yè)項目開發(fā)。

6 、前瞻性的交通策略交通組織的科學(xué)性和便利性可以決定商業(yè)廣場的成敗，一個好的商業(yè)項目必須要有前瞻性的交通策略。目標(biāo)群的出行方式如何，停車位和購物容納人流量是否匹配？規(guī)劃可持續(xù)發(fā)展的交通系統(tǒng)：外部要組織龐大的人流、車流集散，對接城市公共交通體系。設(shè)置通往地鐵、輕軌、BRT和公交站點的防風(fēng)雨通道，堅持公交優(yōu)先，減少出行對小汽車的依賴。廣場外可設(shè)直接到達商業(yè)頂層的快速扶梯，增加商業(yè)頂層的人流量。內(nèi)部建立樹型交通體系，通過地下層、天橋?qū)优c城市公共交通體系有機連接，使購物中心內(nèi)部交通和市政交通一體化。

7 、預(yù)留發(fā)展空間商業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置些過渡空間，目前用于休閑、展示功能，滿足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空間。巧妙設(shè)置出入口空間、中庭和節(jié)點空間。節(jié)點空間的結(jié)構(gòu)、形態(tài)、色彩的改變，對整個商業(yè)氛圍會帶來不一樣的感受。過渡空間的配景選擇、色彩搭配、技術(shù)運用給視覺帶來的沖擊力，能使商業(yè)建筑保持新鮮感，富有變化。建筑交通空間不能過于簡單，避免一望到底的單調(diào)，重視局部和重點，內(nèi)容要多樣性、可塑性、延續(xù)性，便于日后進行局部空間的處理和改建。裝修也要能夠階段性的升級，對自持有型商業(yè)購物中心尤為重要。階段性改變展示空間和裝修材質(zhì)，能夠提升品質(zhì)，保持良好商業(yè)氛圍。這就要求在設(shè)計之初就要考慮商業(yè)空間和裝修材質(zhì)的升級，保持商業(yè)競爭力。

8、論證防火強化措施

經(jīng)過設(shè)計公司、消防支隊、消防安全性能評估公司，多方進行論證得到以下的結(jié)論。針對室內(nèi)步行街的設(shè)計，引入了“亞安全區(qū)”和“獨立防火單元”的概念，從可燃物控制、滅火控制、防火分隔、防排煙系統(tǒng)、安全疏散等方面提出要求如下：

1．可燃物控制：（1）在建成后室內(nèi)步行街走道布置提供給顧客使用的桌椅等公共設(shè)施應(yīng)采用不燃材料制作，如石材、金屬材料等。（2）室內(nèi)步行街裝修選材采用不燃或者難燃材料，采光頂棚采用不燃或難燃材料制作；同時該區(qū)域內(nèi)的裝飾物也應(yīng)采用不燃或難燃材料制成品。（3）節(jié)假日、各種活動期間的廣告宣傳條幅以及陳設(shè)等，應(yīng)由建筑物業(yè)部門統(tǒng)一規(guī)劃和管理，當(dāng)活動結(jié)束時應(yīng)立即拆除廣告條幅和相關(guān)陳設(shè)物等火災(zāi)荷載。（4）布置在室內(nèi)步行街的電氣線路均要求使用低煙無鹵阻燃型電纜并進行漏電保護，避免建筑使用年限增加后由于電氣線路老化等原因引起火災(zāi)的發(fā)生。（5）在日常經(jīng)營中室內(nèi)步行街考慮作為禁煙區(qū)或單獨設(shè)置吸煙區(qū)，杜絕由于人為原因引起火災(zāi)。

2．滅火控制：（1）室內(nèi)步行街走道部分設(shè)置68℃、響應(yīng)時間指數(shù)RTI≤50（m*s）0.5的快速響應(yīng)噴淋滅火系統(tǒng)。（2）室內(nèi)步行街中庭設(shè)自動水炮系統(tǒng)。（3）室內(nèi)步行街周圍商業(yè)零售餐飲設(shè)置58℃動作、響應(yīng)時間指數(shù)RTI≤50（m*s）05的快速響應(yīng)噴淋滅火系統(tǒng)。

3．防火分隔控制：本工程中室內(nèi)步行街與兩側(cè)商鋪采用了較為新型的“鋼化玻璃+窗噴”防火分隔方式有效防火隔斷時間不得低于1h，鋪與鋪之間隔墻耐火不小于2h，商鋪單元面積不超過300㎡。

4．防排煙系統(tǒng)：（1）室內(nèi)步行街周圍的防火分區(qū)按照規(guī)范的規(guī)定設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，盡量將煙氣控制在防火分區(qū)內(nèi)。（2）室內(nèi)步行街有13個中庭，每個中庭頂部設(shè)機械排煙系統(tǒng)，系統(tǒng)的排煙量按《高規(guī)》的規(guī)定進行計算。

5．步行街寬度：在室內(nèi)步行街一側(cè)商鋪起火以后，另一側(cè)的商鋪內(nèi)受到的熱輻射強度低于引起火災(zāi)蔓延的臨界熱輻射強度，現(xiàn)有的室內(nèi)步行街寬度能夠有效起到防止火災(zāi)蔓延的作用。針對以上策略要求，本報告有針對性地設(shè)定火災(zāi)場景進行了量化分析，

第5篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞 ： 城市綜合體; 業(yè)態(tài); 業(yè)態(tài)組合; 城市發(fā)展

中圖分類號：B834.2 文獻標(biāo)識碼：A

一、 研究背景與意義

中國城市的高速發(fā)展正促使城市建筑走向多元化與集約化的時代，城市綜合體改變了我們以往對城市建筑的常規(guī)認(rèn)識 [3] 。 在時間和空間的多維元素介入的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)城市建筑步入新的領(lǐng)域與時期。這對居民的生活方式和消費觀念都產(chǎn)生著巨大影響。現(xiàn)如今，在滿足了居民物質(zhì)文化需求的同時, 越來越多的人正在尋求精神層面的提升。以購物、 休閑、 娛樂、 餐飲等為主, 提供一站式、 體驗式生活服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)運而生, 諸多大型商業(yè)地產(chǎn)項目于城市核心地段孕育而生。一個真正意義上的城市綜合體，對一個區(qū)域，甚至整個城市的發(fā)展都起到了至關(guān)重要的作用。城市綜合體在為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┒际猩畋憷耐瑫r，還有效促進了整個城市經(jīng)濟、文化、娛樂方式的轉(zhuǎn)變，確立了其城市名片的地位。城市綜合體作為一種新的開發(fā)模式, 逐步受到建筑界的關(guān)注與重視。

城市綜合體業(yè)態(tài)組合作為前期定位中極為重要的一環(huán), 起到了非常重要甚至決定性的作用。應(yīng)考慮如何更好地組織城市綜合體內(nèi)部的業(yè)態(tài)組合比例，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

二 、城市綜合體理論與實踐基礎(chǔ)

1、城市綜合體的概念及特點

“城市綜合體”，又被成為“高效之城”。所謂城市綜合體, 西方稱為 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、辦公室 ( Office)、停車場( Parking) 、購物中心( Shopping Mall) 、會所( Congress)、公寓(A partment) 等物業(yè)英文首字母的組合, 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、會議、娛樂等一系列城市生活空間的功能進行組合, 并在各部分間建立起一種共生、互補的能動關(guān)系, 從而形成一個多元化、多功能、高效益的優(yōu)質(zhì)綜合體[3]。而在我國, 萬達、中糧以及華潤成為較早涉足并且成功運營城市綜合體項目,其分別開發(fā)了以萬達廣場、中糧大悅城以及華潤萬象城等一系列的產(chǎn)品。與此同時, 北京的國貿(mào)中心、上海的新天地以及深圳的華潤中心也是我國目前運營最成功的綜合性優(yōu)質(zhì)城市綜合體。

對于一個城市來說, 成功的城市綜合體的存在意義是顯而易見的, 它在提升城市區(qū)域價值及都市圈經(jīng)濟競爭力, 提倡城市資源高效復(fù)合, 合理城市規(guī)劃, 引導(dǎo)消費以及在城市居住環(huán)境的改善上都有著長遠(yuǎn)而實際的意義。

2 、業(yè)態(tài)組合

城市商業(yè)綜合體的功能業(yè)態(tài)具有多樣性和復(fù)雜性特征， 其功能分為主要功能、輔助功能、和配套功能三類，商業(yè)、辦公、居住、酒店這四種功能為城市綜合體主要功能，是大部分城市綜合體都基本配置的重要功能，所起的作用具有基礎(chǔ)性和決定性。而餐飲、娛樂、會展等都作為輔助功能出現(xiàn)。其所占比例偏小，配套功能則包括醫(yī)療、教育、科研等，但它們圍繞著四大功能來豐富其空間功能，提升活力，增加對消費者的吸引力。只有通過較強的協(xié)同作用將其組合在一起，才能有效的發(fā)揮出取代它們獨立存在所達到更好的效果。充分實現(xiàn)綜合體的符合價值。

所謂業(yè)態(tài)的組合就是確定在綜合體中每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分所占比例。具體來說, 業(yè)態(tài)組合涉及以下三個層面:業(yè)態(tài)的選擇、配比的確定、分布的規(guī)劃 [4]。

因此, 如何對不同的業(yè)態(tài)進行有效的劃分與組合, 使其產(chǎn)生巨大的連動和需求外部效應(yīng), 這不僅關(guān)系到項目定位的實現(xiàn)、 人流的共享與停留時間, 更決定了效益的優(yōu)劣。

三、影響城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例的因素

眾所周知, 一個成熟優(yōu)質(zhì)的城市綜合體是多業(yè)態(tài)間有機、 互補, 且因差異而共存的關(guān)系。因此只有合理地運用影響這些關(guān)系之間的因素, 才能使城市綜合體在城市帶來巨大的“蝴蝶效應(yīng) ” ，發(fā)揮其在城市中強大的輻射作用。影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的因素很多, 下面主要從業(yè)態(tài)自身特點及相互聯(lián)系、 城市經(jīng)濟發(fā)展水平以及休閑娛樂氛圍三個方面, 分別闡述其對城市綜合體業(yè)態(tài)組合的影響。

1 . 各業(yè)態(tài)自身特點及相互關(guān)系

首先,商業(yè)是集購物、 休閑、 娛樂為一體的一站式消費場所,作為城市綜合體的核心功能，通過其強大的輻射作用成為聚集人氣的保障。其次,辦公作為高端商務(wù)人群的工作場所, 則為購物中心和公寓供應(yīng)了眾多潛在客戶。另外, 住宅是城市綜合體中最基礎(chǔ)的成分, 在實現(xiàn)項目的快速變現(xiàn)的同時, 為購物中心提供最穩(wěn)定的消費群體。而酒店則是城市綜合體重要的贏利物業(yè), 其增加了流動居住人口的貢獻, 且通過夜間服務(wù), 延續(xù)城市活力。最終通過連續(xù)的步行商業(yè)街將各組成部分功能串聯(lián)起來，以滿足人們的各種需求。各業(yè)態(tài)自身的特點決定了其在城市綜合體中扮演的角色, 而各業(yè)態(tài)間相互聯(lián)系和影響則成為影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的重要因素。

2 . 城市經(jīng)濟發(fā)展水平

通常, 我們用地區(qū)生產(chǎn)總值、 工業(yè)生產(chǎn)率、 CPI指數(shù)、 PPI 指數(shù)、 人口預(yù)期壽命、 新生嬰兒死亡率、 識字率等指標(biāo)來衡量一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平, 城市綜合體的選址和規(guī)劃必須與城市經(jīng)濟、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 消費能力等因素相協(xié)調(diào)。而“ 城市人均 GDP“ ”城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) “這兩個指標(biāo)對城市綜合體業(yè)態(tài)組合具有最為重要的作用 [1-2]。

3 . 休閑娛樂氛圍

隨著人民生活水平的提高, 人們對便捷、舒適、高品質(zhì)的生活需求愈發(fā)強烈, 各界人士也更加青睞于及商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等功能為一體的高容積率的綜合建筑群。一種以吸引消費者參與、 互動式的消費方式逐步成為關(guān)注的焦點并將必將成為未來的發(fā)展趨勢。體驗式城市綜合體從客人的生活與情感出發(fā),通過規(guī)劃設(shè)計、 情景打造、 業(yè)態(tài)組合等手段, 營造一種新穎的、 有特色的、 符合當(dāng)?shù)厝宋那閼训?消費氛圍, 來發(fā)掘顧客內(nèi)心的渴望和認(rèn)同。在這樣一個消費過程中, 體驗后的記憶將得以長久地保存, 消費者的精神感受因此得到極大的愉悅。因此, 體驗式城市綜合體不以消費者購物為最終目標(biāo), 而是讓消費者在不知不覺中增加停留時間和來往頻率, 提升項目認(rèn)同感和美譽度。

四、結(jié)語

城市綜合體的業(yè)態(tài)較為綜合，普適性較強。而城市綜合體各業(yè)態(tài)比例并沒有固定不變的黃金比例, 需要根據(jù)項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展水平、各業(yè)態(tài)自身特點及相互關(guān)系、開發(fā)商自身實力以及休閑娛樂的氛圍等多方面因素共同影響。它能夠在有限的城市空間內(nèi)高效利用城市各種資源，在較短的時間內(nèi)將人流、物流、信息流、資金流轉(zhuǎn)換和利用，有效加快了城市經(jīng)濟的高速發(fā)展。另外，城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)在城市中的定位非常關(guān)鍵；其本身的業(yè)態(tài)之間的關(guān)系以及與周圍社區(qū)、寫字樓、商業(yè)、會展等外部業(yè)態(tài)之間的關(guān)系也非常重要，其理想的狀態(tài)是依據(jù)互補、共生的原則來安排的，互惠互利，帶旺整個片區(qū)。從而構(gòu)成一個和諧統(tǒng)一的城市休閑新空間。

總之，在城市商業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新的今天，城市商業(yè)綜合體囊括了所有的高檔次的商業(yè)內(nèi)容，把這些各不相同的業(yè)態(tài)作為一個整體來設(shè)計，這是城市商業(yè)設(shè)計的一個新的趨勢。首先，它能為人們提供一站式的購物、餐飲、休閑、娛樂、居住服務(wù)，男女老少都可以在其中找到樂趣，成為城市的商業(yè)文化中心，極大地提升區(qū)域人氣；其次，它把綜合體交通流線加以整合，將人流、車流、物流進行合理的分流，提高了效率，美化了城市空間，大大提高了建筑在城市中的地標(biāo)性。

參考文獻：

[1] 葉正綱.購物中心管理模式7--業(yè)態(tài)組合決策

[2]裴亮. 論業(yè)態(tài)組合與購物中心的需求外部效應(yīng)[ J] . 商業(yè)時代,2008 ( 9) : 16

第6篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)一體化 軌道交通 商業(yè)開發(fā)

1 北京軌道交通發(fā)展及商業(yè)開發(fā)概況

長期以來，北京市政府財政壓力巨大，建設(shè)資金短缺一直是滯緩北京城市軌道交通發(fā)展的一大難題。城市軌道交通建設(shè)會促進沿線土地、物業(yè)的大幅增值，如何建立土地增值效益返還的激勵相容機制，在實現(xiàn)軌道交通整體效益最大化的同時，有效保障城市軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，拓寬融資渠道，最大限度的減輕公共財政負(fù)擔(dān)，最終實現(xiàn)城市軌道交通的良性、快速和可持續(xù)發(fā)展，越來越受到各界的重視。通過軌道交通一體化商業(yè)開發(fā)以及物業(yè)的持有，來實現(xiàn)軌道交通外部性的內(nèi)部化，完善軌道交通“自造血”功能，是國內(nèi)外公認(rèn)為的可持續(xù)發(fā)展思路之一。香港地鐵正是通過“軌道+物業(yè)”的開發(fā)理念，成為世界上唯一盈利的地鐵公司。目前國內(nèi)多個城市都在積極借鑒“軌道+物業(yè)”或者“軌道+土地”的一體化開發(fā)模式，來制定軌道建設(shè)以及相關(guān)商業(yè)開發(fā)目標(biāo)。

2 軌道商業(yè)的市場效應(yīng)

香港地鐵總長43.2公里，但它的日客運量達220萬人次，最高達280萬人次，地鐵商鋪2004年到來的經(jīng)濟收入超過96億港幣。2011年11月，北京地鐵四號線動物園站地鐵商鋪開張營業(yè)，地鐵商鋪租金約20-30元/d.m2。上海地鐵地鐵商鋪租金也在47元/d.m2左右。

顯而易見，整個市場對地鐵商業(yè)十分熱衷，也正是這種熱度，讓人們相信，只要是地鐵商鋪，一定是旺鋪。但是盲目的追捧，使地鐵商業(yè)存在巨大的商業(yè)風(fēng)險。

3 軌道商業(yè)的市場特征

雖然，地鐵商業(yè)廣受大家熱捧，但軌道交通并不是決定軌道交通商業(yè)投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關(guān)鍵還是要看軌道周邊的配套商業(yè)環(huán)境是否成熟。如果周邊本來就是繁華的商業(yè)區(qū)域，增加了軌道的拉動，生意將會火上加火；如果周邊是非核心區(qū)或清冷的遠(yuǎn)郊區(qū)，那么軌道交通對人流的聚集作用是大打折扣的，大多數(shù)人都不會在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個孤零零的軌道商業(yè)綜合體。

3.1 地段因素。對比分析軌道商業(yè)紅火的站點，就會發(fā)現(xiàn)一個共性，其他段仍然是軌道商業(yè)是否紅火的最核心因素。不管是北京動物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，周邊市場商業(yè)發(fā)達，居民、乘客消費力旺盛的地段。換句話說，在目前的狀況下，在一個偏遠(yuǎn)、冷清的地段，軌道商業(yè)也同樣很難生存。

3.2 預(yù)期因素。對軌道商業(yè)的預(yù)期是另一個非常重要的影響因素，預(yù)期的關(guān)鍵在于規(guī)劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個片區(qū)規(guī)劃有大體量的產(chǎn)業(yè)、綜合體、居住區(qū)等，并通過軌道交通來引導(dǎo)，這種利好預(yù)期將顯著提升一體化商業(yè)未來的開發(fā)價值。

3.3 聚集效應(yīng)。地下軌道商業(yè)應(yīng)與地上、空中的商業(yè)融為一體，形成一個互補的商業(yè)業(yè)態(tài)。南京部分地下商業(yè)經(jīng)營不善就是因為與周邊或相鄰商業(yè)脫節(jié)，最終導(dǎo)致難以抬頭的尷尬情形。

商業(yè)旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應(yīng)，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業(yè)自身的規(guī)劃定位，更重要的是軌道商業(yè)地下、地上、周邊能否形成良性互補，形成聚集效應(yīng)，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業(yè)旺盛的根本支撐。

3.4 經(jīng)營思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經(jīng)營管理等策略。總體而言，散租、散售對未來的商業(yè)經(jīng)營會造成不利影響，而統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一品牌對軌道商業(yè)是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業(yè)、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業(yè)中會大量存在，這類炒家只是為了囤積套現(xiàn)，并無心把生鋪養(yǎng)成熟鋪，再把熟鋪養(yǎng)成旺鋪，炒鋪行為對軌道商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，軌道業(yè)主需要通過合同、契約等方式來限制炒鋪行為。

3.5 郊區(qū)軌道商業(yè)。對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣是否開發(fā)軌道一體化商業(yè)這一理念一直存在分歧。從商業(yè)回報的角度考慮，遠(yuǎn)郊區(qū)縣不滿足商業(yè)投資的回報的要求；從軌道交通建設(shè)時序上看，如果一體化商業(yè)不能同步建成，則后期商業(yè)無法實施，工程具有不可逆性。郊區(qū)縣軌道商業(yè)投資將面臨多年的養(yǎng)商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費。面對這樣一種矛盾，一方面如果聯(lián)合有實力的開發(fā)商或投資基金，則可能度過養(yǎng)商期且盤活未來軌道商業(yè)；另一種則是不得已的現(xiàn)實選擇：減少商業(yè)規(guī)模，控制投資，形成部分快速消費的小型軌道商業(yè)。

4 開發(fā)軌道交通一體化商業(yè)的制約因素

目前，國內(nèi)普遍認(rèn)為地鐵商業(yè)以快速消費、中低端零售為主要業(yè)態(tài)，如快餐、銀行、蛋糕店、水吧等等，但這種觀念屬于一種過于保守的觀念。例如香港、日本的軌道商業(yè)，都是以高端的住宅、辦公、商業(yè)一體化的綜合體為主。與日本、香港軌道一體化商業(yè)作對比，北京存在較大的軌道商業(yè)一體化制約因素。

4.1 綜合規(guī)劃開發(fā)理念。目前，國內(nèi)很多城市統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的理念還非常落后，開發(fā)實力非常脆弱；同時，國內(nèi)的政策、體制、土地相關(guān)政策，對軌道交通一體化商業(yè)開發(fā)存在諸多的制約，所以國內(nèi)的軌道一體化商業(yè)目前只能處于初級、摸索階段，我們的商業(yè)產(chǎn)品也只能是“小規(guī)模、中低端、快速消費類“為主。

4.2 軌道建設(shè)與商業(yè)開發(fā)難以協(xié)調(diào)。一方面軌道建設(shè)的提速以及工期存在壓力，另一方面軌道運營的安全保障也是頭等大事，在這兩大壓力之下，軌道一體化商業(yè)開發(fā)的生存空間嚴(yán)重被擠壓。如前期一體化方案未被重視、商業(yè)方案研討的深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足、需解決的技術(shù)、安全專項課題、一體化開發(fā)與軌道建設(shè)之間協(xié)調(diào)困難等問題，導(dǎo)致一體化商業(yè)開發(fā)的先天不足。

5 軌道商業(yè)的市場特征

軌道交通并不是決定軌道交通商業(yè)投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關(guān)鍵還是要看軌道周邊的配套商業(yè)環(huán)境是否成熟。如果周邊本來就是繁華的商業(yè)區(qū)域，增加了軌道的拉動，生意將會火上加火；如果周邊是非核心區(qū)或清冷的遠(yuǎn)郊區(qū)，那么軌道交通對人流的聚集作用是大打折扣的，大多數(shù)人都不會在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個孤零零的軌道商業(yè)綜合體。

5.1 地段因素。對比分析軌道商業(yè)紅火的站點，就會發(fā)現(xiàn)一個共性，其他段仍然是軌道商業(yè)是否紅火的最核心因素。不管是北京動物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，周邊市場商業(yè)發(fā)達，居民、乘客消費力旺盛的地段。換句話說，在目前的狀況下，在一個偏遠(yuǎn)、冷清的地段，軌道商業(yè)也同樣很難生存。

5.2 預(yù)期因素。對軌道商業(yè)的預(yù)期是另一個非常重要的影響因素，預(yù)期的關(guān)鍵在于規(guī)劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個片區(qū)規(guī)劃有大體量的產(chǎn)業(yè)、綜合體、居住區(qū)等，并通過軌道交通來引導(dǎo)，這種利好預(yù)期將顯著提升一體化商業(yè)未來的開發(fā)價值。

5.3 聚集效應(yīng)。地下軌道商業(yè)應(yīng)與地上、空中的商業(yè)融為一體，形成一個互補的商業(yè)業(yè)態(tài)。南京部分地下商業(yè)經(jīng)營不善就是因為與周邊或相鄰商業(yè)脫節(jié)，最終導(dǎo)致難以抬頭的尷尬情形。

商業(yè)旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應(yīng)，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業(yè)自身的規(guī)劃定位，更重要的是軌道商業(yè)地下、地上、周邊能否形成良性互補，形成聚集效應(yīng)，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業(yè)旺盛的根本支撐。

5.4 經(jīng)營思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經(jīng)營管理等策略。總體而言，散租、散售對未來的商業(yè)經(jīng)營會造成不利影響，而統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一品牌對軌道商業(yè)是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業(yè)、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業(yè)中會大量存在，這類炒家只是為了囤積套現(xiàn)，并無心把生鋪養(yǎng)成熟鋪，再把熟鋪養(yǎng)成旺鋪，炒鋪行為對軌道商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，軌道業(yè)主需要通過合同、契約等方式來限制炒鋪行為。

5.5 郊區(qū)軌道商業(yè)。對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣是否開發(fā)軌道一體化商業(yè)這一理念一直存在分歧。從商業(yè)回報的角度考慮，遠(yuǎn)郊區(qū)縣不滿足商業(yè)投資的回報的要求；從軌道交通建設(shè)時序上看，如果一體化商業(yè)不能同步建成，則后期商業(yè)無法實施，工程具有不可逆性。郊區(qū)縣軌道商業(yè)投資將面臨多年的養(yǎng)商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費。面對這樣一種矛盾，一方面如果聯(lián)合有實力的開發(fā)商或投資基金，則可能度過養(yǎng)商期且盤活未來軌道商業(yè)；另一種則是不得已的現(xiàn)實選擇：減少商業(yè)規(guī)模，控制投資，形成部分快速消費的小型軌道商業(yè)。

6 軌道商業(yè)的經(jīng)營管理模式建議

要進一步提升軌道交通商業(yè)的吸引力，提升商業(yè)的品質(zhì)，豐富軌道商業(yè)業(yè)態(tài)類型，需要從軌道一體開發(fā)建設(shè)的源頭著手，由被動型、附屬型開發(fā)，利用現(xiàn)有資源，向主動型、綜合型、多樣型的模式轉(zhuǎn)型。

根據(jù)上述軌道商業(yè)的特點及制約因素，提出如下經(jīng)營建議：利用衍生性非票務(wù)資產(chǎn)開展經(jīng)營，按照業(yè)務(wù)類別可分為衍生性物業(yè)業(yè)務(wù)、傳媒文化業(yè)務(wù)、通信信息業(yè)務(wù)。

衍生性物業(yè)資產(chǎn)主要以地鐵配套設(shè)施名義開發(fā)建設(shè)。對目前尚處初步設(shè)計前期的軌道線路，通過對站點資源的系統(tǒng)篩查、調(diào)研、規(guī)劃分析、經(jīng)濟測算和站點一體化概念設(shè)計，作為線路站點初步設(shè)計的輸入條件，主動對其進行開發(fā)建設(shè)。對于在建在施線路，通過跟蹤篩查，采取補救性開發(fā)模式。

衍生性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理模式包括合資、協(xié)議合作、咨詢服務(wù)、自主經(jīng)營四種。

6.1 大力發(fā)展衍生性物業(yè)資產(chǎn)，主要以合資、協(xié)議合作、咨詢服務(wù)、自主經(jīng)營等形式開展。①合資模式，需要軌道交通業(yè)主單位對合作方的控制度較高，需要更多資金投入，并需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。②協(xié)議合作，可以降低軌道交通業(yè)主單位的經(jīng)營風(fēng)險，快速實現(xiàn)穩(wěn)定收入，但資產(chǎn)價值未被充分挖掘，經(jīng)營收益有限。該模式適用于由于地鐵特殊性等造成的經(jīng)營手續(xù)較難辦理，且缺乏相關(guān)專業(yè)人才和經(jīng)驗的項目，例如橋下空間開發(fā)項目，站前廣場的經(jīng)營項目。③咨詢服務(wù)，可以提高與合作方合作的靈活性，但需要承擔(dān)完全責(zé)任和風(fēng)險，且不利于人才培養(yǎng)。適用于有專題服務(wù)要求的項目。④自主經(jīng)營，由業(yè)主單位或下屬單位自主經(jīng)營管理物業(yè)資產(chǎn)，獨享經(jīng)營利潤，獨自承擔(dān)風(fēng)險。

6.2 大力發(fā)展傳媒文化資產(chǎn)，包括合資、協(xié)議合作、自主經(jīng)營等方式。①合資模式，以合作伙伴為主開發(fā)的新型媒體或網(wǎng)絡(luò)化媒體。②協(xié)議合作，該模式適用于有相關(guān)經(jīng)驗的軌道交通業(yè)主單位，可有效利用合作伙伴優(yōu)勢資源，開展新型媒體開發(fā)總等合作。③自主經(jīng)營，業(yè)主單位需要有雄厚的行業(yè)資源，開展文化項目，如地鐵車模、報紙等項目。

6.3 與通信運營商合作開展民用通信項目。①借用運營場所，向運營商開放運營場所，依靠軌道交通獨有空間及客流創(chuàng)造價值，幾乎無直接成本投入，有利于集中于軌道交通建設(shè)及高價值服務(wù)。②借用運營場所加租用設(shè)備，軌道交通業(yè)務(wù)單位向運營商有償開放場所，并對設(shè)備設(shè)施進行投入，供運營商租賃。

7 結(jié)語

軌道商業(yè)開發(fā)的核心在于“商業(yè)”，不取決于軌道。商業(yè)開發(fā)的成功取決于地段的商業(yè)環(huán)境、軌道商業(yè)一體化規(guī)劃、準(zhǔn)確的市場定位以及合理的業(yè)態(tài)設(shè)計，抓住商機，實現(xiàn)軌道、乘客、顧客、開發(fā)商的多方面共贏。

參考文獻：

[1]北京軌道交通一體化商業(yè)的特征規(guī)律分析.

第7篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

【關(guān)鍵詞】 國際比較 生產(chǎn)業(yè) 發(fā)展路徑

一、世界范圍內(nèi)生產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

1975年美國經(jīng)濟學(xué)家布朗寧和辛格曼在對服務(wù)業(yè)進行分類時,最早提出了生產(chǎn)業(yè)(Producer Services)的概念。生產(chǎn)業(yè)是指為保持工業(yè)生產(chǎn)過程的連續(xù)性、促進工業(yè)技術(shù)進步、產(chǎn)業(yè)升級和提高生產(chǎn)效率提供保障服務(wù)的服務(wù)行業(yè)。它是與制造業(yè)直接相關(guān)的配套服務(wù)業(yè),是從制造業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)服務(wù)部門而獨立發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè),我國“十一五”規(guī)劃綱要提出的要大力拓展的六種生產(chǎn)業(yè)包括:現(xiàn)代物流業(yè)、國際貿(mào)易業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)、現(xiàn)代會展業(yè)、中介服務(wù)業(yè)。

以上六類的生產(chǎn)業(yè)可以說是生產(chǎn)業(yè)的廣義的劃分,從狹義的角度來看,特別是從為制造業(yè)提高效率服務(wù)來看,從生產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)作為制造業(yè)內(nèi)部部門的組成部分這樣的角度來看,現(xiàn)代物流業(yè)以及中介服務(wù)業(yè)應(yīng)當(dāng)是生產(chǎn)業(yè)的代表,并且應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)實中作為生產(chǎn)業(yè)的主要形態(tài)優(yōu)先發(fā)展。其他四類廣義層面的生產(chǎn)業(yè)則應(yīng)當(dāng)在我們討論服務(wù)業(yè)發(fā)展的時候,作為主要形態(tài)加以討論,否則極易混淆生產(chǎn)業(yè)與整個服務(wù)業(yè)之間的關(guān)系,特別是在做出一些政策選擇的時候,這樣的籠統(tǒng)稱呼,大而化之的分類,會影響到生產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展,為生產(chǎn)業(yè)的“正名”也就是為產(chǎn)業(yè)形態(tài)的“正名”,為促進整個服務(wù)業(yè)發(fā)展的“正名”。

作為中間投入,生產(chǎn)業(yè)可以影響全社會商品和服務(wù)的產(chǎn)出,從而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生舉足輕重的作用。根據(jù)發(fā)達國家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,其生產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出總量及占GDP比例都在不斷增長,而公共服務(wù)業(yè)總量則在逐漸下降,消費業(yè)總量基本保持不變。整體上,無論是發(fā)達國家,還是發(fā)達的國際大都市,其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已呈現(xiàn)出服務(wù)業(yè)占絕對主體地位的格局,發(fā)達國家約70%的GDP由服務(wù)業(yè)創(chuàng)造,其中生產(chǎn)業(yè)占總服務(wù)業(yè)GDP的約70%。所以,世界各國的政府和相關(guān)機構(gòu)對于生產(chǎn)業(yè)的重視程度是不言而喻的,對于生產(chǎn)業(yè)的定義也是比較明確的,對于生產(chǎn)業(yè)與整個服務(wù)業(yè)間相互促進關(guān)系的認(rèn)識也是很明確的。

隨著市場和生產(chǎn)的全球化,不僅早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初就已經(jīng)存在的一些中介服務(wù)類的生產(chǎn)貿(mào)易越發(fā)興旺,而且催生出許多新的服務(wù)手段,如后臺辦公,客戶互動和技術(shù)支持等各種商務(wù)服務(wù);計算機及相關(guān)服務(wù)、通過音頻和視頻方式或者互聯(lián)網(wǎng)傳播的教育和培訓(xùn)服務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的服務(wù)。這一趨勢帶動了當(dāng)今生產(chǎn)業(yè)的主要領(lǐng)域正在從傳統(tǒng)的領(lǐng)域向主要依托信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理理念發(fā)展起來的高附加值、信息和知識相對密集的資金服務(wù)、計算機和信息服務(wù)以及特許權(quán)使用和許可費用等領(lǐng)域轉(zhuǎn)變,向現(xiàn)代物流為核心的制造業(yè)物流體系轉(zhuǎn)變。

目前,離岸外包已成為生產(chǎn)業(yè)國際轉(zhuǎn)移的重要手段。法律,會計等專業(yè)服務(wù)為代表的生產(chǎn)業(yè)屬于離岸服務(wù)中最復(fù)雜的領(lǐng)域,受到各國市場準(zhǔn)入政策的影響最深,同時由于體現(xiàn)了以人員的移動為表現(xiàn)形式的服務(wù)貿(mào)易的特點,所以此類生產(chǎn)業(yè)的流動性受政策影響面很大,同時政策的效應(yīng)在此類生產(chǎn)業(yè)中的表現(xiàn)也更明顯。以現(xiàn)代物流為代表的生產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的關(guān)系更緊密,物流業(yè)中體現(xiàn)的為生產(chǎn)服務(wù)的特點更明顯,物流業(yè)服務(wù)的實體性和虛擬性的界限不如其他服務(wù)形態(tài)那么的明顯,往往在同一個企業(yè)組織內(nèi)部同時存在著部分的實體性和虛擬性,這為政府監(jiān)管政策、扶持政策帶來了一定的困擾,因為實體性和虛擬性的交叉往往在現(xiàn)有的稅收目錄和國民經(jīng)濟統(tǒng)計目錄中找不到相應(yīng)的規(guī)定,給政策的執(zhí)行帶來了很大的不確定性,人為執(zhí)法的空間加大,相應(yīng)的扶持政策的針對性和有效性不足的問題也在物流業(yè)中體現(xiàn)得很明顯。

生產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇問題存在一定的不確定性,專業(yè)性中介服務(wù)多集中在大都市內(nèi),在那些需要與市場和其他企業(yè)頻繁的面對面交流來交換信息的服務(wù)企業(yè),為了保證決策的及時性和正確性,企業(yè)的相對集聚具有內(nèi)在動機,尤其是物流服務(wù),其區(qū)位布局與制造業(yè)的集聚形態(tài)是高度相關(guān)的。在空間布局上,生產(chǎn)業(yè)的集聚和分散也存在著復(fù)雜性。從上世紀(jì)90年代末開始,都市內(nèi)部生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出由核心向邊緣轉(zhuǎn)移的趨勢。生產(chǎn)業(yè)在空間和產(chǎn)業(yè)集聚上的特點,決定了生產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)劃分不是一種常態(tài)的方式,而帶有很大的靈活性,既是自身機制靈活的表現(xiàn),卻也為產(chǎn)業(yè)的細(xì)分和邊界的界定帶來了問題。

二、各國發(fā)展生產(chǎn)業(yè)措施的政策措施

20世紀(jì)70至80年代以后,放松管制、鼓勵創(chuàng)新、促進競爭、注重效率成為發(fā)達國家促進生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策主基調(diào)。發(fā)達國家廣泛開放保護性或壟斷性的服務(wù)行業(yè)及業(yè)務(wù)領(lǐng)域,在生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展的起步階段,各國政府都積極出臺一系列扶持引導(dǎo)政策,推動生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。

20世紀(jì)80年代初期,美國出臺了專利權(quán)保護政策,擴大專利的權(quán)利范圍,提高侵權(quán)賠償費額,從制度上保證了研發(fā)服務(wù)的權(quán)利,同時從經(jīng)濟上推動了與服務(wù)業(yè)相關(guān)的研發(fā)服務(wù)的快速發(fā)展。

德國政府長期以來綜合運用財政、金融等經(jīng)濟手段鼓勵生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,包括實行優(yōu)惠稅率或免稅,給予出口津貼,發(fā)放出口信貸,建立國家擔(dān)保出口的貸款制度,以及對遭遇風(fēng)險的出口商給予補償,多次運用匯率杠桿促進出口貿(mào)易。德國政府還通過建立外貿(mào)服務(wù)機構(gòu),提供貿(mào)易咨詢服務(wù)等方式來促進服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展。20世紀(jì)70年代起,德國政府意識到咨詢工作的重要性,建議政府各個部門、各行業(yè)、各研究所都建立咨詢部門。此外,政府還資助建立了幾十家技術(shù)咨詢機構(gòu),,為中小企業(yè)提供免費服務(wù)。

日本政府通過“關(guān)于技術(shù)性對外交易所得利潤的特殊稅制”的規(guī)定,規(guī)定日本企業(yè)在國外承接的中介業(yè)務(wù),以及使用外幣進行等價交易所得的收益實行優(yōu)惠。稅制規(guī)定,在指定時間內(nèi)進行技術(shù)對外交易時,計算收入的部分金額可按照虧損計算,這樣咨詢企業(yè)可以保留一大筆資金,并利用這筆資金用于加強研究開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施,完善研究開發(fā)的體制,培養(yǎng)優(yōu)秀人才,從而達到發(fā)展中介業(yè)的目的。

香港實行低稅率的自由貿(mào)易政策和投資政策,帶動了本地物流、金融、商業(yè)、咨詢等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。香港的稅率屬全球最低之列,扣除各項稅務(wù)減免及資產(chǎn)貶值后,實質(zhì)所繳的稅款更低。香港沒有資本利得稅,對股息及利息亦無預(yù)扣稅或社會保障扣款。此外,香港薪俸稅很低,這對于從事中介業(yè)務(wù)的人員而言是非常難得的經(jīng)營環(huán)境。

法律先行是市場經(jīng)濟體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本模式。許多發(fā)達國家生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)起步較早,目前已形成了較為完善的法律法規(guī)體系。在現(xiàn)代物流業(yè)方面,美國從上世紀(jì)70年代開始,陸續(xù)出臺《航空規(guī)制緩和條款》、《鐵路和汽車運輸?shù)臈l款》等一系列法規(guī),逐步放寬對公路、鐵路、航空、航海等運輸市場的管制,通過激烈市場競爭使運輸費率下降和服務(wù)水平的提高。

從各國的經(jīng)驗來看,人才體系是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要支撐。生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)是技術(shù)密集型行業(yè),服務(wù)人員的知識儲備、專業(yè)化水平對生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展起決定性作用。為此,發(fā)達國家都建立了多層次的人才培訓(xùn)體系和科學(xué)的人力資源開發(fā)利用體系,以保證為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展提供大量專業(yè)人才。

三、上海發(fā)展生產(chǎn)業(yè)路徑的深入分析

1、生產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)把握很關(guān)鍵。相對于整個服務(wù)業(yè)的行業(yè)業(yè)態(tài)劃分而言,生產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)劃分是比較模糊的,與其他傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的業(yè)態(tài)存在模糊的邊界,影響了政府對于生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和趨勢做出準(zhǔn)確的形勢判斷,也導(dǎo)致了一些優(yōu)惠政策層面的針對性和有效性不強。

2、市場準(zhǔn)入的力度需要加強。在明確了生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)業(yè)態(tài)之后,政府對于一些與上海優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)業(yè)必須加大開放的力度,要在工商行政管理方面有所松動,解決一些行業(yè)業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入問題,同時對于一些企業(yè)的所有制問題不應(yīng)過多地限制,允許比較有市場敏銳性的民營企業(yè)涉足生產(chǎn)業(yè),而這也是民營企業(yè)擅長的領(lǐng)域。

3、提高生產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的穩(wěn)定性。生產(chǎn)業(yè)的人員既有高層次的人員,也有從事服務(wù)外包的人員,從工作內(nèi)容和專業(yè)機構(gòu)等方面來看存在著不少差異,對于這些人員的具體生活訴求應(yīng)當(dāng)有區(qū)別地對待,避免在學(xué)歷和戶籍等方面的“學(xué)歷偏好”和“地域偏好”,了解他們在稅收政策、社會保障等方面的一些訴求,給予充分的關(guān)注。

4、利用好各項優(yōu)惠政策。從中央到各個部委,對于生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有一些促進政策,政策的執(zhí)行力度和解釋程度決定了生產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,上海應(yīng)當(dāng)利用浦東特區(qū)“先行先試”以及中央給予地方各類服務(wù)園區(qū)的政策,促進生產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 何駿:探索中國生產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展之路――中國生產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)新系統(tǒng)與重點模式研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟管理,2009(4).

[2] 朱勝勇:發(fā)達國家生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素――基于OECD國家生產(chǎn)業(yè)的分析[J].城市問題,2010(5).

第8篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

同樣是投資產(chǎn)權(quán)式商鋪。一個安然無事、坐等收益，一個卻水深火熱、欲哭無淚，投資命運的不同，反映了投資者在選擇商鋪項目和規(guī)避風(fēng)險方面能力的差異。

黃在投資商鋪之前，非常謹(jǐn)慎地仔細(xì)對比分析了幾個商鋪項目，最后才決定選擇一家?guī)ё饧s型的商鋪。該商鋪總房款為110萬元，貸款66萬元(10年)，月供為6600元／月。44萬元的首付和6600元的月供并不影響其目前的生活水平。按照黃志的計算，假如市場平均投資收益率為10％左右，根據(jù)市場平均估價，租金為5．5元／天／平米，年租金收入(約11萬元)減去年供款(7．9萬多元)，年收益為3．1萬元，10年凈收益則為31萬元。10年后資產(chǎn)總額141萬元，毛利潤為97萬元，平均年收益9．7萬元。這樣的話，忽略其它因素，10年后，黃志就會擁有一套110多萬元的商鋪以及97萬元的租金收入。作為一名具有專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗的投資者，黃志總結(jié)了商鋪特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的風(fēng)險及規(guī)避之道。

產(chǎn)權(quán)商鋪有風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)分割型

小產(chǎn)權(quán)分割型的特點在于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，這意味著投資者在購買商鋪、成為業(yè)主之后無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租事宜，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理即可，業(yè)主可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報、共擔(dān)風(fēng)險。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪在推出之初廣受歡迎，因為開發(fā)商一般會打出3～5年內(nèi)8％～10％的年投資回報率的承諾，以投資回報率10％來計算，大約6～7年可收回投資成本。加上拆分后的單位面積小，投資門檻相對降低，對中小投資者尤其具有吸引力。例如中關(guān)村科貿(mào)中心開盤的時候，推出了7萬元買5平米商鋪，開發(fā)商承諾年返回收益率為8％，5年后回購部分商鋪。這在當(dāng)時引起了相當(dāng)?shù)年P(guān)注度，僅在開盤當(dāng)天就吸引了上百人到場。

雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風(fēng)險在無形之中增大了。小產(chǎn)權(quán)分割型因為后期不斷引發(fā)的經(jīng)營招商問題，越來越多地被人們所詬病。

僅在京城，商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式上采用這種模式的項目就有多家，典型的包括韓SHOW、白云市場、中關(guān)村科貿(mào)中心、第一城、碧溪家居等項目，而遭遇麻煩的項目也不一而足。譬如，第五大道南面不遠(yuǎn)處號稱全國首家“體驗式”主題賣場的“巨庫”遭遇了分割出售的負(fù)面影響，以致500多個小業(yè)主被套，雖投訴開發(fā)商也無力挽回危局，張小慧的投資失敗即為一例。

帶租約型

帶租約型實質(zhì)上是售后返租的改良，開發(fā)商按照經(jīng)營面積將整體商業(yè)物業(yè)進行劃分，然后先招租招商，繼而根據(jù)租金再進行出售。

“相對小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，帶租約出售商鋪更顯其投資的穩(wěn)定性，風(fēng)險相對較小”，作為咨詢師的黃志如是說道。帶租約出售方式的商鋪對業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況，所以，從經(jīng)營穩(wěn)妥性考慮，帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型。但是并非所有此類商鋪都能穩(wěn)妥運作，黃志提醒投資者，為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者需要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶租金遞增等條款，避免因開發(fā)商設(shè)陷而蒙受損失。

規(guī)避風(fēng)險有方法

黃志從專家的角度提出了3個規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險的辦法。

物業(yè)條件　投資帶租約出售的商鋪，必須考察它的物業(yè)條件。如果單純從經(jīng)營穩(wěn)妥性來考察，似乎帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型，但并非所有此類商鋪都是如此。針對一些商鋪的經(jīng)營失敗，他認(rèn)為其更多是源于物業(yè)條件的匹配不足，致使很多業(yè)態(tài)無法進入。所以，對于帶租約出售的商鋪而言，由于租約先行，物業(yè)條件顯得至關(guān)重要。 尋求擔(dān)保引入第三方責(zé)任擔(dān)保不失為投資者規(guī)避風(fēng)險的較好辦法。目前京城在售的這些產(chǎn)權(quán)式商鋪中，比如韓SHOW百貨就通過北京(中國)華海投資擔(dān)保有限公司進行合同擔(dān)保，百貨經(jīng)營方支付擔(dān)保金，一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題無力兌現(xiàn)合同承諾，則由投資擔(dān)保公司進行相應(yīng)的賠償；第一城則是由擁有138億元總資產(chǎn)的中信國安集團以全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。有沒有擔(dān)保單位以及擔(dān)保單位的具體實力是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時需要考慮的重要內(nèi)容。

第9篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

1.1價值最大化，提高商業(yè)空間品質(zhì)

對建筑本身來說，環(huán)境景觀設(shè)計很大程度上提升了建筑的品質(zhì)。商業(yè)綜合體因其隸屬城市核心商業(yè)組成部分，所以更能凸顯購物環(huán)境品質(zhì)對其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。完整的景觀空間聯(lián)系著各業(yè)態(tài)空間，使得城市商業(yè)綜合體為市民創(chuàng)造可以承載社會型交往活動的人性場所，作為商業(yè)綜合體較為重要的公共服務(wù)功能之一，其景觀空間品質(zhì)很大程度上決定了整個商業(yè)綜合體的附加價值。密集整合而又高效節(jié)約是當(dāng)代城市商業(yè)綜合體的建筑空間特點之一，這與傳統(tǒng)商業(yè)建筑注重高效性和經(jīng)濟性是完全不同的，質(zhì)量上乘的販?zhǔn)邸①徫铩⒂雾?、觀演空間，使其價值得到最大的體現(xiàn)。必須通過科學(xué)的分析手段，從外到內(nèi)逐級分析景觀空間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，通過多學(xué)科、多方法、多實踐，綜合創(chuàng)構(gòu)一個景觀多樣化、功能復(fù)合、環(huán)境舒適的空間，為市民及商家、業(yè)主共謀福祉，互惠互利，增值溢價，提高商業(yè)綜合體空間品質(zhì)，實現(xiàn)其價值最大化。

1.2有機融合，提高城市空間品質(zhì)

城市商業(yè)綜合體是城市中多功能、高效率、綜合型建筑的代表，于人們眼前呈現(xiàn)的形象是氣勢磅礴、規(guī)模宏大甚至標(biāo)新立異的形體建筑。大型的城市商業(yè)綜合體的建設(shè)對該城市的城市空間或功能形態(tài)、交通體系及其城市生活品質(zhì)方面有著深遠(yuǎn)的影響。因此，城市商業(yè)綜合體環(huán)境景觀空間應(yīng)融合到城市空間中，二者有機結(jié)合形成的城市形態(tài)有利于最大限度地發(fā)揮商業(yè)綜合體建筑的空間價值。優(yōu)秀的商業(yè)綜合體景觀環(huán)境設(shè)計可令人賞心悅目，具有良好的視覺效果，能夠讓消費者在疲憊地購物奔走之余，享受輕松和舒適的休憩；良好的景觀環(huán)境效果可以提升商業(yè)空間品質(zhì)，在服務(wù)對象心目中樹立很好的品牌形象，幫助企業(yè)提高商業(yè)品牌影響力。

1.3低碳生態(tài)，走可持續(xù)發(fā)展道路

在高呼“低碳經(jīng)濟、綠色科技”的今天，只有在城市商業(yè)綜合體景觀設(shè)計中融入可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)規(guī)劃理念，才能達到既滿足現(xiàn)代人對環(huán)境健康舒適的要求，又維持城市生態(tài)系統(tǒng)平衡。對城市來說，城市商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一個必然產(chǎn)物。城市商業(yè)綜合體建設(shè)經(jīng)驗的積累，其景觀設(shè)計水平的提升，將是城市商業(yè)綜合體發(fā)展所必需的過程。

2實例探討———以莆田大唐廣場為例

2.1項目概況

項目用地位于福建省莆田市荔城大道與文獻西路的交接處，北接莆田市人民政府，南接城廂區(qū)政府，東呈荔城區(qū)政府，位于荔城新區(qū)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，周邊山體資源和水資源豐富，以鳳凰山公園為主，下磨溪、護城河為輔，景觀資源較為齊全，地理位置優(yōu)越。荔城大道與文獻路作為城市的主干道帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，基地有較大的商業(yè)價值。項目規(guī)劃場地南北向約130m，東西寬約240m，面積為36012．6m2。該城市商業(yè)綜合體包含了商業(yè)、辦公、居住、文娛、餐飲等多種復(fù)合功能，建筑造型為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，各種經(jīng)營形式的商業(yè)業(yè)態(tài)讓綜合體景觀環(huán)境充滿空間感，擁有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍和盈利能力。

2.2設(shè)計構(gòu)思

根據(jù)建筑現(xiàn)代、大氣的設(shè)計風(fēng)格，運用現(xiàn)代科技，結(jié)合景觀造型、鋪裝、綠化、雨水收集及太陽能等清潔資源的利用，創(chuàng)造景觀“鏈”來“鏈接”街道、建筑、人和自然，使用連續(xù)的景觀要素來表現(xiàn)獨特的景觀特征，創(chuàng)造值得懷念的意境。在功能布局上突出購物、商業(yè)、休閑等功能，打造注重消費者需求的多元性、空間布局的多樣性、文化展示的多樣性、設(shè)施功能多選性的新興、科技且生態(tài)的商業(yè)綜合體景觀。節(jié)奏與韻律是園林形式美的重要組成部分，創(chuàng)造獨具節(jié)奏感與韻律感的特色景觀空間，讓消費者無論從地面空間或百米塔樓上都能清晰可辨。充分利用場地高差把相應(yīng)出入口位置梳理在層次分明的豎向空間中，景觀鋪裝肌理把車行流線與人行流線整合在一起連續(xù)延伸，猶如音樂般律動幻化，并將繁多的業(yè)態(tài)功能空間串聯(lián)為一個整體，突顯出各種業(yè)態(tài)的特點和商業(yè)空間的典雅時尚氣質(zhì)。采取不同石材天然色彩與質(zhì)感產(chǎn)生呼應(yīng)，在此基礎(chǔ)上將景觀元素張弛有度地陳述展開。此外整合、概括、提煉莆田地域特色，并應(yīng)用到商業(yè)綜合體景觀設(shè)計中，在保存地域特色元素的同時，融入新時代的設(shè)計表達，使地域符號和現(xiàn)代化的城市空間達到協(xié)調(diào)與融合，為莆田這座城市賦予新的鮮明個性。

2.3規(guī)劃布局

該城市商業(yè)綜合體沿莆田文獻西路和荔城大道規(guī)劃4個主題入口廣場，作為整個地塊的集散區(qū)，為城市商業(yè)區(qū)提供寶貴的休閑廣場。一條室外步行街將商業(yè)區(qū)分為4塊區(qū)域。其中，綜合商業(yè)樓共5層，其余商業(yè)樓4層。場地東側(cè)與北側(cè)的底商裙房上部規(guī)劃3棟21層酒店式公寓，另有超高層145m寫字樓布置于場地西面商業(yè)裙房之上。

2.4總體景觀設(shè)計

2.4.1功能分區(qū)

通過對場地的調(diào)查和研究，將場地劃分為商業(yè)入口廣場區(qū)、公寓景觀區(qū)、南面形象街道、西面形象街道、高尚辦公景觀區(qū)、人氣內(nèi)街和屋頂花園，滿足使用者進行購物、休閑、游樂、觀賞、交流等行為功能。商業(yè)入口廣場區(qū)是商業(yè)街道的核心區(qū)域和商業(yè)綜合體的主要活動場所，構(gòu)成了人行主要流通軸線。公寓區(qū)與商業(yè)街僅一條馬路之隔，在鋪裝風(fēng)格上延續(xù)商業(yè)街的鋪裝設(shè)計，運用隔離綠帶和種植池，以經(jīng)濟性原則處理延展面的景觀。商業(yè)綜合體主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示與駐足停留的雙重功能，同時也是街頭綠地隔離帶。辦公區(qū)域主要針對特定人員使用，入口廣場與外部環(huán)境適當(dāng)區(qū)隔，提供舒適、高尚、低干擾的辦公環(huán)境。商業(yè)內(nèi)街是拉動人氣的主要區(qū)域，活躍的零售氛圍與親人的尺度相互協(xié)作，使室內(nèi)外環(huán)境零距離轉(zhuǎn)換。

2.4.2交通組織

設(shè)計充分考慮了人車分流的合理性，從時間和空間分流上組織交通，降低各流線間的干擾，保證其安全性和功能性。步行流線的組織著重于人行通道和主要活動區(qū)域道路交通分析，從入口到出口的車行和人行交通流線，包含入口（車行、人行、車庫）、道路分級（市政道路、區(qū)內(nèi)車行道、主要人行道等），強調(diào)步行路線的合理性和趣味性，在形成完整連續(xù)的步行系統(tǒng)的同時，通過高差關(guān)系增加步行體驗。將復(fù)雜的流線連接到一個特定的節(jié)點空間，從而在呈現(xiàn)多層次、立體化景觀空間格局的同時又不失條理，反映景觀節(jié)點與節(jié)點之間形成的面形態(tài)關(guān)系以及不同組合所呈現(xiàn)出來的空間美。主要商業(yè)人行入口廣場沿文獻西路和荔城大道3個街角布置，提供簡潔、合理和高效的交通流線且保證了人流的快速集散；地塊規(guī)劃區(qū)內(nèi)有3個地下車庫出入口，以保證客貨流暢通無阻，適應(yīng)商業(yè)區(qū)的客貨停車需求；商業(yè)街南側(cè)的廣場尺度放大，可有效緩解文獻西路帶來的巨大交通壓力，并滿足自身分布式商業(yè)綜合體使用人群的需求。將停車場與相應(yīng)的交通空間按照技術(shù)規(guī)范盡量做到集約緊湊，節(jié)省出更多的空間給更有商業(yè)價值的南北側(cè)街道。商業(yè)和餐飲消費群體、辦公室工作人員、居民3組使用者入口空間有效區(qū)分，避免流線干擾。

2.4.3景點設(shè)計

1）商業(yè)入口廣場設(shè)計

共有4個主要人行入口廣場。西南入口以旱噴雕塑及生態(tài)樹陣為主題。西北入口以不規(guī)則幾何體造型小品為中心，周圍環(huán)繞弧形磚雕藝術(shù)景觀墻，形成了廣場進入商場的主要景觀。東南入口以特色旱噴廣場為主，預(yù)留足夠的活動空間。東北入口以大樹景觀為特色。鋪裝形式引導(dǎo)行為方向，加強場地聯(lián)系。移動的樹池，增添綠色，強化景觀特色。室外茶座及租擺花卉，增添商業(yè)氛圍。重要節(jié)點處布置特色雕塑，強調(diào)主題性和標(biāo)志性。布置臨時可移動的電商創(chuàng)意小品或展示櫥窗，宣傳商業(yè)賣點。適當(dāng)處擺放導(dǎo)示牌，加強引導(dǎo)性。并設(shè)置室外廣告燈箱及路旗，增加地面鋪裝細(xì)節(jié)及材質(zhì)對比。輔以旱噴、水景小品，小型局部綠地，樹陣綠化，形成開闊的活動空間。設(shè)計強調(diào)空間的流動性及導(dǎo)向性，應(yīng)用街道豐富的曲線景觀層次，重塑直線型街道空間，同時強化中心廣場的凝聚力，將街道空間聯(lián)系在一起，增強商業(yè)空間整體感。在入口廣場的景觀設(shè)計中應(yīng)用石雕、磚雕及藤編等莆田當(dāng)?shù)靥厣问叫∑罚坝^細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了地域特色在景觀設(shè)計中存在的價值，滿足了審美需求。

2）南面形象街道設(shè)計

東西入口共同構(gòu)成了商業(yè)街的人行主要流通軸線。設(shè)計中希望預(yù)留足夠的停留場所，將商業(yè)氛圍和城市休閑購物體驗有效結(jié)合起來，真正形成現(xiàn)代多樣的新型購物環(huán)境。人行道和商業(yè)廣場運用綠色植物進行區(qū)隔，同時減少主干道車輛噪音對商業(yè)的干擾，體現(xiàn)綠色商業(yè)的設(shè)計意圖。場地從西至東高差6m，在高差處理手法上并沒有采用常規(guī)的設(shè)計方式，而是呼應(yīng)建筑形態(tài)，層層遞進、起伏錯落，強化韻律感和現(xiàn)代感。

3）西面形象街道設(shè)計

與辦公綠地統(tǒng)一設(shè)計，通過樹陣將外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境適當(dāng)區(qū)隔，避免干擾，按照設(shè)計規(guī)范滿足辦公區(qū)18個戶外停車位的需求?？赏Ａ舻木G地型入口區(qū)別于其他幾個入口。

4）辦公區(qū)設(shè)計

辦公區(qū)景觀相對商業(yè)區(qū)景觀而言，由于使用人群的變化，景觀設(shè)計上更為特殊。在寫字樓入口設(shè)置泊車處和LOGO形象水景。適當(dāng)區(qū)分出戶外休閑區(qū)域，供白領(lǐng)交流休息。鋪裝設(shè)計統(tǒng)一化，材料的運用和灌木的搭配簡潔明了，提升了辦公空間的環(huán)境品質(zhì)。

5）人氣內(nèi)街設(shè)計

內(nèi)街及地下商業(yè)廣場的主要入口，是商業(yè)綜合體景觀中很重要的組成部分，它既擔(dān)負(fù)著整個綜合體的通行、標(biāo)識、指引等功能，同時又要滿足人們的情感和審美需求，良好的設(shè)計效果能夠達到讓行人印象深刻甚至過目不忘。商業(yè)內(nèi)街的寬度大約為12m，設(shè)計中將其作為半室內(nèi)空間打造，分為上下2層，上層有廊橋連通。主體發(fā)光天幕白天收集太陽能，用于夜間街道形成絢爛的燈光效果，聚集人氣。商業(yè)內(nèi)街的入口希望為消費者提供提示服務(wù)，通過藝術(shù)感十足的公共景觀雕塑，烘托商業(yè)氣氛，同時也更易為人們所記憶。

6）屋頂花園設(shè)計

順應(yīng)建筑輪廓線形態(tài)，曲折、優(yōu)雅、靈動的貫穿整個場地。最大化地利用雨水收集和節(jié)水功能，將屋頂花園作為緩沖和休息區(qū)，在建筑形態(tài)和園林景觀特性之間創(chuàng)建一條強有力的紐帶。

2.4.4植物設(shè)計

綠地系統(tǒng)主要由2部分組成：沿街綠化帶和內(nèi)街綠化軸。結(jié)合廣場大氣寬敞的特點，植物設(shè)計突顯現(xiàn)代、簡潔、干凈的藝術(shù)特色，場地中的喬灌木以能夠體現(xiàn)序列感的列植形式為主。主要的商業(yè)區(qū)沿街綠化以體現(xiàn)四季變化的花草為主，集沿街綠籬綠帶為一體，使建筑從道路兩側(cè)的城市道路中解放出來，提高步行環(huán)境質(zhì)量；內(nèi)街綠化結(jié)合特色樹池座椅營造良好的體驗式購物景觀環(huán)境。屋頂雨水花園種植若干保護性的灌叢、籬笆，選用根系發(fā)達、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生長緩慢、抗風(fēng)、耐高溫的樹種。

3結(jié)語