房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)評估作為一個新興的行業(yè)在國家的支持下快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)評估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的法律基礎(chǔ)，盡管房地產(chǎn)估價行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯綜復(fù)雜，中國房地產(chǎn)估價方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過十幾年的時間，但是房地產(chǎn)評估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對比上，都有了實質(zhì)上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個問題：

1我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國外和港臺房地產(chǎn)評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業(yè)協(xié)會組織既定分工，均對房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行管理，但以政府為主進(jìn)行管理，代表國家是德國；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國家或地區(qū)是英國和我國的香港特別行政區(qū)。我國目前的房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色，行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國外及我國港臺地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機構(gòu)的行為的；而我國是以機構(gòu)管理為主，寄希望通過約束評估機構(gòu)的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機構(gòu)為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴(yán)重影響了估價行業(yè)的形象，并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競爭。據(jù)調(diào)查，十年前評估收費一般為國家收費標(biāo)準(zhǔn)的80%，但近年來，已經(jīng)降低到國家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

當(dāng)前我國雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系?，F(xiàn)存法制體系對估價機構(gòu)、估價人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但相關(guān)的實施細(xì)則還沒有，針對征稅評估、企業(yè)改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關(guān)規(guī)定也沒有。另外，我國現(xiàn)有的評估行業(yè)的法規(guī)在評估技術(shù)活動的制度上，僅限于房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度，房地產(chǎn)原評估制度，或者房地產(chǎn)評估報告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為，這實際上是從本質(zhì)上把我國房地產(chǎn)評估業(yè)限制在一個比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評估機構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問題

國外和我國港臺地區(qū)對評估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格，并且對這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛?。因為房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母撸瑢τ诠纼r師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個行業(yè)。而我國雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業(yè)性不強，整體素質(zhì)不高，不能滿足評估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評估方法，沒有考慮外部性對房地產(chǎn)價值影響的問題

我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產(chǎn)評估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評估機構(gòu)沒有大量的財力和精力去提高房地產(chǎn)評估方法，去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設(shè)開發(fā)法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生?；镜娜齻€基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進(jìn)行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評估的內(nèi)部性和外部性。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的對策建議

1完善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結(jié)合中國的歷史情況和我國房地產(chǎn)評估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式

目前，我國實行的是通過管理機構(gòu)來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產(chǎn)評估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主，通過加大評估人員的責(zé)任，來規(guī)范評估人員的行為，并進(jìn)而規(guī)范評估機構(gòu)的行為，從而達(dá)到規(guī)范整個評估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價師的責(zé)任感和風(fēng)險意識；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘，并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低，準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格，從源頭控制好房地產(chǎn)評估師的質(zhì)量。具體措施有：第一，提高報考的學(xué)歷要求，房地產(chǎn)評估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，那么要進(jìn)入該行業(yè)，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊制度應(yīng)該起的作用，所以要嚴(yán)格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴大相關(guān)知識的考試，實行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進(jìn)的經(jīng)驗和管理理念

在國外和港臺地區(qū)，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了，并且也在經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗和我國的具體國情是我國房地產(chǎn)評估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國房地產(chǎn)評估業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

結(jié)束語

隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認(rèn)真研究并提出解決方案。

參考文獻(xiàn)

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[2] 韓靜.中國房地產(chǎn)評估中存在的問題及對策研究[J]. 中外企業(yè)家. 2011(22)

第2篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

1、脫鉤改制后的房地產(chǎn)評估機構(gòu)從業(yè)人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構(gòu)組成人員，大多是從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應(yīng)市場的運轉(zhuǎn)方式。

由于評估機構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場競爭激烈，抗風(fēng)險能力弱。在脫鉤改制過程中，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)一時難以承受；二是房地產(chǎn)估價師嚴(yán)重流失；三是尚未認(rèn)識到評估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在職能分割、信息不對稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)評估、土地評估和資產(chǎn)評估，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評估人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份土地評估報告有爭議時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)無法對其進(jìn)行評價，這突出表現(xiàn)為一個部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以分為兩類：一類是原各級房地產(chǎn)管理部門成立的評估機構(gòu)，現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經(jīng)過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

整個評估行業(yè)有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事并在房地產(chǎn)評估各類機構(gòu)中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

5、與國際接軌，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)受到?jīng)_擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業(yè)評估機構(gòu)的進(jìn)入將對企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產(chǎn)評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂

當(dāng)前各評估機構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了評估機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經(jīng)歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)評估操作是一知半解，對于各項指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產(chǎn)評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

二、房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制后的發(fā)展對策

1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產(chǎn)評估機構(gòu)

原主管部門應(yīng)努力從各個方面創(chuàng)造寬松條件，營造優(yōu)良環(huán)境，切實解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機構(gòu)提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應(yīng)的安置費用和補償費用；二是補辦養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等各項基本社會保險；三是處理好各種對內(nèi)負(fù)債性基金，如職業(yè)風(fēng)險基金、住房基金、后續(xù)教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產(chǎn)；五是落實改制機構(gòu)組建新企業(yè)的啟動資金；六是為脫鉤改制企業(yè)爭取若干時期積極有利的財稅優(yōu)惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持“有利穩(wěn)定、有利發(fā)展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴(yán)肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

2、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場

在傳統(tǒng)體制下，企業(yè)只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業(yè)就是一個正式的企業(yè)。但這種企業(yè)只是政府的附屬物，并不具有獨立的人格，獨立的財產(chǎn)，獨立的責(zé)任。要脫鉤改制就要讓房地產(chǎn)評估機構(gòu)，按《公司法》或《合伙企業(yè)法》，由注冊房地產(chǎn)估價師出資，組成房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司或合伙性質(zhì)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)、資本金全部由出資人所有，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)的認(rèn)定和人員資格的管理，由政府有關(guān)部門管理。這樣，就形成了以房地產(chǎn)評估機構(gòu)為主體，政府和主管部門發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的現(xiàn)代企業(yè)制度，使房地產(chǎn)評估機構(gòu)真正面向市場，成為獨立的經(jīng)濟(jì)法人。

3、實行執(zhí)業(yè)資格合并，完善房地產(chǎn)估價師考試制度

將現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和土地估價師執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估人員和土地評估人員在限期通過統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格，資產(chǎn)評估機構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評估，但必須具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價師，并按規(guī)定取得機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價的資質(zhì)。

完善房地產(chǎn)估價師考試、注冊及繼續(xù)教育制度。全國按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現(xiàn)估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，爭取更高的估價師等級。

4、符合WTO市場需求，開放與保護(hù)有機結(jié)合

在市場經(jīng)濟(jì)中評估行業(yè)中介服務(wù)作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復(fù)雜，每項評估都可能是好幾種專業(yè)評估的交叉，往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構(gòu)應(yīng)加強橫向協(xié)作，建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。加入世界貿(mào)易組織，使中國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步開放。但在開放過程中國家機關(guān)、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產(chǎn)評估市場，一定要保護(hù)好中國境內(nèi)的利益，有利于本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

5、提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價工作行為

一是積極開展房地產(chǎn)估價理論、方法、信息處理方面的培訓(xùn)工作，給估價人員及時充電；二是一項評估業(yè)務(wù)必須有兩個或兩個以上的估價師參與，并選定其中一人為該項目負(fù)責(zé)人；當(dāng)委托項目價值量大于某一限度（如5000萬以上）時則該企業(yè)負(fù)責(zé)人必須親自參與評估；三是該項目的實地勘測必須有估價師親自到場或進(jìn)行指導(dǎo)；四是評估方法和技術(shù)路線由該項目所有估價師集中評議后決定，修正值也要如此。在審批時要嚴(yán)格按照審核制度進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者即進(jìn)行重新評估或修正，而且對負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人進(jìn)行處罰。年終時，企業(yè)必須進(jìn)行總結(jié)性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告并將信息反饋給委托方，及時發(fā)現(xiàn)和查處問題。

第3篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

在拆遷項目中身陷囹圄的評估員，蔡海彬不是第一個。近年來，評估員涉案事件頻發(fā)，使得處在拆遷矛盾漩渦中心的拆遷評估行業(yè)備受關(guān)注。整治行業(yè)亂象的呼聲，也越來越響。

蔡海彬式“評估員”

拆遷評估行業(yè)的亂象，直接反映在像蔡海彬一樣的評估員身上。

在案發(fā)前，蔡海彬供職于北京華源房地產(chǎn)土地評估公司從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，不曾取得注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)。

《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初為被拆遷人梁志強的房屋進(jìn)行現(xiàn)場評估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虛假評估報告上，以公司另外兩名有估價資質(zhì)的評估人員的名義簽字了。

按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。不過，這些法律規(guī)范在實際操作中常常形同虛設(shè)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“蔡海彬式”未取得注冊房地產(chǎn)估價人員資質(zhì)的評估人員“獨當(dāng)一面”的情況，在行業(yè)內(nèi)比比皆是。實踐中，被拆遷人稱呼拆遷現(xiàn)場的所有評估人員為“評估員”，這個稱呼其實包括了專職注冊房地產(chǎn)估價師和無資質(zhì)評估人員。無資質(zhì)評估人員大都充當(dāng)著估價師的助理，本來只是協(xié)助估價師做一些輔助工作，但事實并非如此。

“在實際操作中，估價師大都不到拆遷現(xiàn)場的。”一名不愿透露姓名的某房地產(chǎn)估價師說，“處在精英階層的估價師，大都不愿意接這類項目，即使勉強接了，對于前往拆遷現(xiàn)場查勘記錄、制作底表等工作，多交由估價助理人員完成?！?/p>

雖然沒有注冊房地產(chǎn)估價人員資質(zhì)，但估價助理人員的權(quán)限卻非常大，在被拆遷人那里也特別“吃香”。一名參與北京某地舊村改造拆遷評估項目的估價助理人員透露，在測量房屋面積時存在一定的彈性空間，全憑估價助理人員手中的量尺如何把握。“被拆遷人給評估員一點小意思，讓其測量時將量尺‘松上半米’，就可能多獲得幾萬元的補償款。”

這樣的小把式在拆遷評估環(huán)節(jié)極為常見。不過，當(dāng)查勘、測量、制作底表甚至代替估價師在估價報告上簽字，都由估價助理人員大包大攬時，“評估腐敗”的溫床也因此滋生出來。

行業(yè)呈現(xiàn)“二低一掛靠”現(xiàn)象

估價助理人員在拆遷評估項目中大行其道，這與作為第一監(jiān)管責(zé)任人的評估公司監(jiān)管失利直接相關(guān)。

房地產(chǎn)評估公司設(shè)立的估價助理人員門檻極低。估價助理人員不需要取得任何資質(zhì)，只有一個上崗前的培訓(xùn)。但《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種培訓(xùn)也多流于形式，一些估價助理人員甚至不懂最基礎(chǔ)的行業(yè)規(guī)則。

舉例來說，按照目前的行業(yè)規(guī)則，在商業(yè)拆遷中，為了完成項目進(jìn)度，評估人員可以根據(jù)“甲方”（一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的要求，或增加房屋面積或提高補償價格，促使被拆遷人同意拆遷。政府出錢進(jìn)行的項目拆遷不同于商業(yè)拆遷，評估人員要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作，否則將會使國家財產(chǎn)受損。但現(xiàn)實情況是，像蔡海彬這種專職多年的估價助理人員都分不清其中的利害關(guān)系。參與拆遷評估項目的評估人員整體素質(zhì)偏低，這是拆遷評估行業(yè)呈現(xiàn)出的一個顯著特點。

“問題不僅僅出在評估人員身上，從整個行業(yè)來看，評估公司的良莠不齊帶來了公司間的惡性競爭，擾亂了行業(yè)市場秩序?！辈毯１虬赋修k人北京市檢察院第一分院檢察官金明霞說。

我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級、暫定。王世春介紹說，目前國內(nèi)共有房地產(chǎn)評估機構(gòu)5000多家，資質(zhì)為二、三級的房地產(chǎn)評估機構(gòu)占據(jù)機構(gòu)總數(shù)的95%。記者查閱《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，上述兩種機構(gòu)的注冊門檻很低。

例如，申請三級資質(zhì)機構(gòu)的一個重要前提條件是“需要有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師”，在業(yè)內(nèi)人士看來，這個要求實在很低。同時，一個人掛靠幾個評估公司的現(xiàn)象也非常普遍。

評估公司夾縫中生存

同時，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家持有一種共同觀點――評估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨立性，導(dǎo)致“評估腐敗”案件頻發(fā)。

北京市房山區(qū)檢察院檢察官朱虹解釋說，評估公司游離于政府監(jiān)管之外，對其監(jiān)管只有民間評估行業(yè)管理協(xié)會，其行為操作的規(guī)范主要依靠自律。

在北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會副會長高喜善看來，拆遷評估行業(yè)亂象的根源在于該行業(yè)在拆遷項目中的弱勢地位以及市場強加給評估公司本來不應(yīng)承擔(dān)的諸多風(fēng)險，然而這種弱勢地位卻很少被行業(yè)外人士所關(guān)注。

高喜善舉例說，按照相關(guān)法律規(guī)范，在拆遷項目中，評估公司作房屋估價前，需要委托方提供房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿，但現(xiàn)實情況是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)薄弱，漏洞較多，除城區(qū)外，近郊區(qū)很多房屋缺乏相應(yīng)的房屋土地權(quán)屬證明，同時很多證明文件存在不一致。發(fā)生這種情況時，卻沒有任何部門對這些問題負(fù)責(zé)補救，都推在了評估公司身上。而評估公司要想在市場競爭中存活，就不得不被動承擔(dān)額外的工作內(nèi)容，以及隨之帶來的風(fēng)險可能。

懲罰或是最好的教育

“值得慶幸的是，現(xiàn)在的大環(huán)境在變好，未來，評估公司受制拆遷人的情形有望改觀，行業(yè)地位也會因此提高?！备呦采平忉屨f，2011年1月19日，國務(wù)院公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱補償條例）中規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

補償條例還明確了對評估機構(gòu)和估價師造假的罰款處罰，規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

第4篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

一、目前國有土地上房屋拆遷中的主要問題

由于拆遷規(guī)模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區(qū)房價上漲較快，而被拆遷居民大多數(shù)為收入較低的家庭，導(dǎo)致中低價位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求猛增。與此比較，城市中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足，供需矛盾激化使得國有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。

國有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據(jù)，因此，國有土地上房屋拆遷評估問題已經(jīng)成為目前拆遷糾紛的焦點。

一是估價方法問題。《國有土地上房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”?！秶型恋厣戏课莶疬w估價指導(dǎo)意見》明確提出：“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法?！笨紤]到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進(jìn)度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價格＋修正”的估價方法。但在實踐中，基準(zhǔn)價格并未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整，造成評估價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)。

二是估價機構(gòu)缺乏獨立性，正常估價活動受到干擾。有的城市政府為了降低補償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評估價格。

三是拆遷評估混亂無序。有的城市不具備拆遷評估資格的機構(gòu)做評估。

歷史遺留問題

一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無權(quán)屬證書的房屋，在拆遷時按違章建筑拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補償。我國《國有土地上房屋拆遷管理條例》規(guī)定“拆遷違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”。但是在實際操作中，拆遷人往往忽略對房屋的鑒定環(huán)節(jié)，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，即對無權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑，實施無償拆除。事實上，無權(quán)屬證書房屋并不等于違章房屋。

二是對住宅改為營業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時按住宅用房補償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。改革開放以來，許多城市為了擴大就業(yè)，鼓勵個人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業(yè)用房，并辦理了營業(yè)執(zhí)照、繳納了各種稅費。但因未及時辦理變更手續(xù)，拆遷時按住宅房屋進(jìn)行補償，與營業(yè)用房的市場價相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時反映，曾多次到主管部門申請辦理使用性質(zhì)變更手續(xù)，但主管部門之間互相推諉，無人受理。

城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷問題

隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來越大。由于《土地管理法》及《條例》所調(diào)整的對象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補償適用于不同的政策?，F(xiàn)行的《條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地，對于集體土地上房屋拆遷尚無明確的法律規(guī)定，目前集體土地房屋拆遷一直依據(jù)的是土地征用條例。這就造成了同一項目或相近地塊，由于土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低于其實際市場價值。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。因此，集體土地房屋歸納起來就是“兩種性質(zhì)（集體土地、國有土地），兩個政策（征用、拆遷），兩個部門（土地部門、建設(shè)部門），兩個許可證（征用、拆遷）”的問題。

二、關(guān)于目前拆遷問題的解決措施及有關(guān)政策建議

（一）堅持量力而行原則，確定合理的拆遷規(guī)模

1、合理控制拆遷規(guī)模。對于拆遷量大而集中的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，有條件的地區(qū)，拆遷可針對經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶直接購買該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行置換。

2、編制年度房屋拆遷計劃，并報上一級人民政府備案爭取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預(yù)案。

3、加強規(guī)劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學(xué)性。舊城改造必須嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃的各項要求，保證城市總體規(guī)劃實施的穩(wěn)定性。城市舊城改造規(guī)劃方案和拆遷地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)公示，充分聽取群眾意見。要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時序，原則上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)且竣工驗收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要必須進(jìn)行拆遷的，應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對新房拆遷，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）規(guī)范拆遷評估，實現(xiàn)評估市場化

1、規(guī)范評估項目承接制度，實行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項目操縱估價。被拆遷房屋價格的評估，必須由獨立的房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行。房屋拆遷評估機構(gòu)不應(yīng)由政府指定或由拆遷人決定的，而應(yīng)有多家不同的機構(gòu)可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評估機構(gòu)時，政府不應(yīng)設(shè)置障礙，如對評估機構(gòu)進(jìn)行地域限制等。

2、完善國有土地上房屋拆遷估價方法。一般情況下，對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估，首選市場比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進(jìn)行市場化評估。對于采用“基準(zhǔn)價格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準(zhǔn)價格要定期修訂，房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

3、加強對房地產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的監(jiān)督管理。一是加強房地產(chǎn)評估行業(yè)自律管理，通過加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部管理，建立健全各項內(nèi)部規(guī)章制度，完善自我約束機制；二是建立與房地產(chǎn)評估市場相適應(yīng)的監(jiān)督管理制度，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價從業(yè)人員的動態(tài)管理，并對評估機構(gòu)的評估質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。如對經(jīng)專家認(rèn)定誤評、錯評報告數(shù)量達(dá)全年評估總量一定比例（如10％）的評估機構(gòu)，取消其評估資質(zhì)，規(guī)定此后不得從事評估業(yè)務(wù)；三是建立拆遷評估機構(gòu)和從業(yè)人員市場準(zhǔn)入和退出機制。對房地產(chǎn)評估機構(gòu)同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經(jīng)查實，依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或吊銷資質(zhì)證書，對負(fù)有責(zé)任的估價師，撤銷其注冊，對構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）完善相關(guān)政策，妥善解決歷史遺留問題

1、對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)、證照不全房屋的補償問題，應(yīng)采取謹(jǐn)慎和實事求是的態(tài)度進(jìn)行處理。針對被拆遷居民居住在歷史形成的無證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對現(xiàn)實、實事求是的原則出發(fā)，從實施社會幫助，本著有利于解決特殊群體住房問題的角度考慮，對由拆遷人與被拆遷人通過民事協(xié)商達(dá)成一致的行為給予認(rèn)定。另外，為了在拆遷中做到準(zhǔn)確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無證照房屋區(qū)分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環(huán)節(jié)，對有爭議的房屋通過鑒定確認(rèn)其房屋的存在是否合法與違規(guī)。

2、對拆遷范圍內(nèi)住宅改為非住宅房屋的補償問題，原則上根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)，但地方可以根據(jù)實際情況本著尊重現(xiàn)實的精神制定具體細(xì)則，例如可參照房屋所有人的經(jīng)營是否合法，是否連續(xù)經(jīng)營一定期限等因素確定其房屋使用性質(zhì)。

事實上，解決“住改非”問題的關(guān)鍵在于規(guī)劃部門、土地部門提前把關(guān)，不能將問題留在房屋拆遷時進(jìn)行。當(dāng)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營房屋，其房屋所有人應(yīng)到規(guī)劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應(yīng)變更手續(xù)。對房屋使用性質(zhì)已經(jīng)變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規(guī)劃部門應(yīng)敦促補辦房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)，并補交國家規(guī)定的有關(guān)稅費。

（四）盡快出臺國家級集體土地房屋拆遷管理辦法

第5篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險評估體系 風(fēng)險防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風(fēng)險。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費用扣除項以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進(jìn)行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權(quán)過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風(fēng)險。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機關(guān)把關(guān)，給登記機關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險的機會。查驗當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細(xì)分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構(gòu)的金融風(fēng)險。

對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。

總 結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。

第6篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

中國目前的評估機構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產(chǎn)的評估機構(gòu)，直接參與評估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產(chǎn)管理局長期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭，結(jié)果形成了資產(chǎn)評估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務(wù)院頒布《國有資產(chǎn)評估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個評估業(yè)內(nèi)，除國有資產(chǎn)評估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產(chǎn)管理局在機構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機構(gòu)合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會中介機構(gòu)多頭管理等等弊端，國務(wù)院于是成立了社會中介機構(gòu)清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設(shè)在中國注冊會計師協(xié)會內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問題。1999年評估業(yè)機構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時的評估業(yè)協(xié)會組織了一次聲勢浩大的行業(yè)檢查運動，這也是評估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評協(xié)從全國各評估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機構(gòu)和地方上的評估機構(gòu)進(jìn)行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對每個事務(wù)所都作出檢查報告，并準(zhǔn)備通報表揚和批評系列評估機構(gòu)，但在最后階段卻對檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評估協(xié)會被正式并入中國注冊會計師協(xié)會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評估機構(gòu)5000多名評估師也被并入中注協(xié)，但對于土地、房地產(chǎn)評估的合并，遭到了國土資源部、建設(shè)部的強烈反對。

反對意見認(rèn)為：中介機構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產(chǎn)評估這個行業(yè)，大部分是不動產(chǎn)評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業(yè)。他們建議參照國外通行做法，成立統(tǒng)一的評估行業(yè)協(xié)會，下設(shè)土地評估、房地產(chǎn)評估、機器設(shè)備評估、珠寶評估等多個委員會進(jìn)行專業(yè)管理。

空白的準(zhǔn)則

雖然1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過渡。但時隔九年，資產(chǎn)評估業(yè)似乎還在這一緩慢的過渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號，行政審批要向行業(yè)自律和市場監(jiān)管過渡。與此相適應(yīng)，評估管理辦法也應(yīng)由財政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u估準(zhǔn)則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評估協(xié)會曾在北京連續(xù)召開兩次國際研討會，提出要制定評估準(zhǔn)則。1997年11月評估協(xié)會拿出第一批準(zhǔn)則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準(zhǔn)則，評協(xié)成立了多個課題組進(jìn)行研究。2000年評協(xié)與注冊會計師協(xié)會合并，經(jīng)過這一系列的機構(gòu)動蕩，準(zhǔn)則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評估的四個指南兩個規(guī)范，在準(zhǔn)則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠(yuǎn)、白云山等大股東均將商標(biāo)等無形資產(chǎn)評出天價出售給上市公司，海王藥業(yè)收購巨能鈣、藍(lán)田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無形資產(chǎn)評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質(zhì)疑。財政部也將無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定迅速提前。中國注冊會計師協(xié)會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經(jīng)大學(xué)財政系資產(chǎn)評估所所長劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準(zhǔn)則業(yè)內(nèi)有批評認(rèn)為少有操作性。但專家指出，無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產(chǎn)評估的基本準(zhǔn)則還沒有制定。一般來講，本應(yīng)先制定基本準(zhǔn)則，而后制定各具體準(zhǔn)則。

基本準(zhǔn)則遲遲不出臺的原因據(jù)說是因為我國評估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準(zhǔn)則也至今尚未。準(zhǔn)則對評估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護(hù)的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認(rèn)為，財政部、國資局頒發(fā)的系列文件，其實已經(jīng)起到了準(zhǔn)則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標(biāo)準(zhǔn)。然而，業(yè)內(nèi)人士對于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機構(gòu)自定的“工作標(biāo)準(zhǔn)”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對評估過程中的操作方法進(jìn)行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進(jìn)行評估，這需要企業(yè)提供詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)和評估機構(gòu)細(xì)致的調(diào)查，但實際中評估根本不按這一原則執(zhí)行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來提取（2001年新的會計制度實行時，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準(zhǔn)備）。于是，評估機構(gòu)既不愿意花費更多的時間和精力進(jìn)行回收性調(diào)查，國有資產(chǎn)評估確認(rèn)部門也往往并不認(rèn)可與財務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評估，因此，評估機構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準(zhǔn)備的折扣比例，直到評估結(jié)果與審計結(jié)論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對機器設(shè)備、房地產(chǎn)評估的成新率最低比例進(jìn)行限制。比如，對使用重置成本法評估時規(guī)定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％。”通用設(shè)備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設(shè)備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購買新設(shè)備，增加企業(yè)的購買負(fù)擔(dān)。這種情況在國有企業(yè)改制時經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％。《財經(jīng)》對2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評估結(jié)果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實具有高收益水平或高風(fēng)險以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過15％”，這種強制性規(guī)定對提高資產(chǎn)價值當(dāng)然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節(jié)。

第7篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

第一條、根據(jù)《廣州深化城市管理體制改革試點區(qū)改革總體方案》、《試點區(qū)深化國土房地產(chǎn)管理體制改革方案》（以下簡稱《方案》），制定本操作辦法。

第二條、根據(jù)《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區(qū)國土房管局（以下簡稱“區(qū)局”）實行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督，由區(qū)局組織實施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。

第三條、為適應(yīng)國土、房地產(chǎn)管理的各項業(yè)務(wù)工作，區(qū)局應(yīng)根據(jù)本區(qū)實際，相應(yīng)建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機構(gòu)，所需人員可從區(qū)局機關(guān)定編人員中調(diào)整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調(diào)解決。

各區(qū)房管局應(yīng)指導(dǎo)各房管站轉(zhuǎn)制，各房管站轉(zhuǎn)制后從事房產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應(yīng)的職能機構(gòu)時，須具備以下條件：

1.成立專業(yè)機構(gòu)并具備固定辦公場所；

2.配備有經(jīng)培訓(xùn)考核合格、領(lǐng)取上崗證書的專業(yè)人員；

3.開展檔案綜合管理，實現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。

第五條、市局委托區(qū)局實施具體工作，行政行為主體為市局?！冻鞘蟹课莶疬w公告》、《建設(shè)用地通知書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)移交市局房地產(chǎn)檔案館。

依法或依協(xié)議應(yīng)由區(qū)局負(fù)責(zé)的工作，區(qū)局應(yīng)積極完成。

第六條、區(qū)局應(yīng)對市局負(fù)責(zé)，按照市局的委托、授權(quán)范圍和法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)；市局及所屬機構(gòu)對口派出聯(lián)絡(luò)人員，具體指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)局及所屬機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。對區(qū)局的不當(dāng)行政行為，市局有權(quán)予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權(quán)限或停辦區(qū)局的相關(guān)業(yè)務(wù)。

第七條、凡市局委托區(qū)局實施具體工作，實行備案制度。區(qū)局辦結(jié)的案件應(yīng)在7個工作日內(nèi)向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準(zhǔn)的，應(yīng)在收到案件的10個工作日內(nèi)書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設(shè)用地管理

第八條、市、區(qū)兩級建設(shè)用地管理實行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設(shè)用地通知書）和“批后”（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費、監(jiān)證、交地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、核減面積等工作。

第九條、建設(shè)用地管理要積極地、逐漸地實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設(shè)項目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補償事宜，申辦減免農(nóng)業(yè)稅以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設(shè)項目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理。

前款由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區(qū)局應(yīng)建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區(qū)內(nèi)批出的土地情況進(jìn)行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進(jìn)行檢查及認(rèn)定工作。凡批出時間超過兩年又未經(jīng)市局批準(zhǔn)延期的，由區(qū)局負(fù)責(zé)向市局提出收回土地的申請。凡認(rèn)定屬閑置土地的，負(fù)責(zé)依法征收土地閑置費。

第十一條、區(qū)局受市局委托，對由區(qū)組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。

第十二條、凡由區(qū)負(fù)責(zé)辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準(zhǔn)予發(fā)出《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責(zé)和事權(quán)

1.宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。

3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。

4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對委托拆遷合同實施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。

7.對拆遷當(dāng)事人簽訂的補償安置協(xié)議實施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權(quán)、房屋代管。

10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。

11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。

12.核發(fā)拆遷結(jié)案意見書。

13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。

第十四條、區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)

1.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設(shè)項目的拆遷計劃和拆遷方案進(jìn)行審批，報市局備案。

2.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設(shè)項目（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷補償安置協(xié)議進(jìn)行審批，報市局備案。

3.對拆遷范圍內(nèi)的危房實施安全檢查，提出處理意見。

4.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷，作出房屋確權(quán)、代管建議，報市局審批。

5.對區(qū)局管轄內(nèi)房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。

6.對區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結(jié)案意見報市局審定。

7.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷實施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設(shè)、公益建設(shè)）的部分管理事權(quán)。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。

第四章、土地監(jiān)察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級市國土局管轄、查處。

1.市局主要負(fù)責(zé)對大案、要案和跨區(qū)、縣級市案件的查處，區(qū)、縣級市主要負(fù)責(zé)對轄區(qū)范圍內(nèi)違法用地案件的查處。

2.對土地違法案件，區(qū)、縣級市發(fā)現(xiàn)后五個工作日內(nèi)，應(yīng)向市局報告；區(qū)、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內(nèi)，應(yīng)向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。

3.區(qū)、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應(yīng)在立案后的一個月內(nèi)作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應(yīng)移送司法機關(guān)。個別案件不能按時作出的，應(yīng)向市局書面報告。

4.凡區(qū)、縣級市新發(fā)生的土地違法案件在15天內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。

第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證

第十六條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市國土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實施；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務(wù)工作。

2.負(fù)責(zé)全市國有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權(quán)發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權(quán)登記。

3.負(fù)責(zé)他項權(quán)利的登記發(fā)證，核發(fā)他項權(quán)證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權(quán)后的公、私房進(jìn)行變更登記、轉(zhuǎn)移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。

2.負(fù)責(zé)涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，核發(fā)他項權(quán)證。

3.負(fù)責(zé)對集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對“兩違”集資房經(jīng)市局確權(quán)后發(fā)證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)初始登記。

第六章、房地產(chǎn)測繪

第十八條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)測繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測繪資質(zhì)審查報批，并對區(qū)局和受委托測繪單位進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2.負(fù)責(zé)貫徹測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定我市房地產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范。

3.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)的地籍管理，負(fù)責(zé)地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負(fù)責(zé)提高測繪管理自動化水平，完善改進(jìn)房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。

5.負(fù)責(zé)組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發(fā)證需進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作。

6.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)地籍基礎(chǔ)圖和較大項目房地產(chǎn)測繪的組織實施。

7.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。

8.負(fù)責(zé)裁定房地產(chǎn)測繪糾紛。

第十九條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)區(qū)轄內(nèi)直管公房、集體土地房產(chǎn)的測繪，受市局委托和監(jiān)督可進(jìn)行區(qū)轄內(nèi)房改房和集資房的測繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負(fù)責(zé)其他屬市局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測繪。

2.負(fù)責(zé)建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負(fù)責(zé)每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。

3.區(qū)局施測的房地產(chǎn)基礎(chǔ)地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產(chǎn)測繪的圖件、資料、控制點坐標(biāo)、驗收報告等，需復(fù)制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應(yīng)按保密條例進(jìn)行管理，嚴(yán)禁擅自復(fù)印、復(fù)制。

5.負(fù)責(zé)市局交辦的其它測繪任務(wù)。

第七章、房地產(chǎn)評估

第二十條、市局的職責(zé)

負(fù)責(zé)政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：

1.國有土地使用權(quán)出讓；

2.行政、司法機關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價補償、賠償；

3.依照房地產(chǎn)價值為納稅基數(shù)的項目等。

第二十一條、區(qū)局的職責(zé)

評估業(yè)務(wù)范圍包括：

1.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對房地產(chǎn)作價投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對房地產(chǎn)評估；

4.房屋抵押、典當(dāng)、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細(xì)則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。

2.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達(dá)工作指標(biāo)，提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外（指當(dāng)事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)、外資獨資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導(dǎo)價格）。

7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復(fù)議、調(diào)查處理工作。

8.負(fù)責(zé)全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。

9.參與房地產(chǎn)租賃市場的調(diào)研和信息收集、工作。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十三條、區(qū)所的職責(zé)

1.按照工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作指標(biāo)。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃價格評估。

4.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃市場的稽查。

5.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調(diào)解，并上報市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。

6.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合所在轄區(qū)做好社會環(huán)境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統(tǒng)計報表、會計報表和數(shù)據(jù)磁盤。

8.完成上級主管部門交辦的其他任務(wù)。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內(nèi)的貫徹執(zhí)行。

2.負(fù)責(zé)全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓(xùn)發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標(biāo)準(zhǔn)）要求開展工作。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區(qū)所提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術(shù)難度較大、項目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當(dāng)事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)，外資獨資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個人。

其他技術(shù)難度較大、項目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災(zāi)難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災(zāi)或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質(zhì)量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學(xué)習(xí)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術(shù)和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十六條、區(qū)所的職責(zé)

1.接受市所在業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作任務(wù)。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除市所辦理的業(yè)務(wù)以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發(fā)商品房預(yù)售證明時把關(guān)。

4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統(tǒng)計報表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復(fù)制）及會計報表。

5.完成上級主管部門交辦的其他業(yè)務(wù)。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)危房改造管理所具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。完成由市負(fù)責(zé)的危房改造任務(wù)。

2.制訂危房改造的近期和遠(yuǎn)期工作計劃。

3.負(fù)責(zé)辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關(guān)手續(xù)。

4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規(guī)等。

5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十九條、區(qū)所的職責(zé)

1.在市所的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照市、區(qū)兩級簽訂的責(zé)任狀，負(fù)責(zé)本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)危險房屋的督修工作，確保轄區(qū)內(nèi)房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。

3.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級主管部門交辦的其他任務(wù)。

第三十條、獎懲辦法

1.在規(guī)定期限內(nèi)完成危房改造任務(wù)的單位，市局應(yīng)按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。

2.在規(guī)定期限內(nèi)未能完成危房改造任務(wù)的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業(yè)務(wù)收費的分配

第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)分工，區(qū)局收取職權(quán)范圍內(nèi)的征地管理費、拆遷管理費、房地產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規(guī)定的比例上交市局。各項收入以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會計報表中反映。

第三十二條、征地管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費，應(yīng)在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項目和區(qū)屬單位建設(shè)項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財局，并按規(guī)定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區(qū)局上交的費用一并上繳市財局，按規(guī)定返還使用。

第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費、工本費、測繪費由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務(wù)指導(dǎo)、圖冊資料和證書印制等費用。

第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結(jié)束后15天內(nèi)上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務(wù)費和獎勵金。

第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。

第十二章、附則

第8篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號：D632 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購買面積的對象

市場經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場。

在實踐中，房產(chǎn)中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會在一個星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補償?shù)恼f法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價、建安價、區(qū)位價、附屬設(shè)施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購買拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購等商業(yè)活動中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財物以謀取競爭優(yōu)勢的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因為法律、法規(guī)、規(guī)章等對提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。在實踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產(chǎn)中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達(dá)成購買協(xié)議的事實，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價賣賺取差價的行為。

第9篇：房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪,市場化,測繪管理,測繪監(jiān)管

中圖分類號：P2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1引言

長期以來，房產(chǎn)測繪單位作為產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一部分，一直是壟斷經(jīng)營。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其近幾年房地產(chǎn)市場異?；钴S，大量的房產(chǎn)測繪工作均由一家房地產(chǎn)測繪隊伍來完成，測繪速度和質(zhì)量都很難保證，尤其是房產(chǎn)測量成果質(zhì)量方面還存在著技術(shù)規(guī)范可操作性不強、測管關(guān)系不暢通,測管體系不完善等缺點。同時，這種壟斷經(jīng)營狀況也容易造成了許多不良現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以打破壟斷、推行房地產(chǎn)測繪機構(gòu)市場化在全國許多城市開始逐步實施。

2研究的意義

本文以最早實行市場化的北京市房產(chǎn)測繪市場為研究對象，分析了市場化9年來工作中的成績和不足，針對性的提出了改進(jìn)意見，為北京市京房產(chǎn)測繪市場化管理工作改進(jìn)指明了方向，也為后續(xù)全國范圍的市場化提供指導(dǎo)了意見。

3房產(chǎn)測繪市場化改革在北京的實踐

2003年，建設(shè)部提出房產(chǎn)測繪單位或部門從房產(chǎn)行政主管部門分離，成為具有獨立法人資格的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。之后在北京市轄區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)商和業(yè)主可以隨意選擇測繪機構(gòu)來進(jìn)行商品房面積測繪。在這樣的大環(huán)境下，各房產(chǎn)測繪單位根據(jù)其當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進(jìn)行改組改制，成為目前房產(chǎn)測繪市場的主力軍，從過去9年的實踐中，市場化改革取得了一定的成績和進(jìn)展，也暴漏出了一些問題。

3.1房產(chǎn)測繪市場化取得的進(jìn)展和寶貴經(jīng)驗

北京市通過9年的房產(chǎn)測繪市場化改革，目前北京市已備案房產(chǎn)測繪機構(gòu)共計80多家，其中甲級12家，乙級17家，整個房產(chǎn)測繪市場一片生機，在幾年前房地產(chǎn)開發(fā)異?；鸨那闆r下，及時準(zhǔn)確的完成了各項任務(wù)，成了開發(fā)商和政府溝通的有效橋梁，我認(rèn)為對后來實行市場化的城市或地區(qū)有很強的借鑒意義。

3.1.1統(tǒng)一了全市的測繪成果樣式

從2003年開始，北京市建委委托房地產(chǎn)勘察測繪所進(jìn)行全市的房產(chǎn)測繪成果的管理，統(tǒng)一在全市推廣威遠(yuǎn)圖公司設(shè)計的citors圖形處理軟件和匯交軟件，使全市任何一家公司的測繪成果都能無障礙地和建委數(shù)據(jù)庫連接，每個項目的匯交成果時除了紙質(zhì)報告書外，還有與之配套的光盤，備案時需要準(zhǔn)備本項目齊全的資料，所有這些措施，有效的杜絕了部分測繪單位弄虛作假，也徹底改變了一個單位一個成果樣式的局面。

3.1.2編制地標(biāo)，統(tǒng)一口徑和分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

由于2000年國家標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定有不明確、不詳細(xì)的地方，或者新出現(xiàn)的建筑樣式，使得某些面積認(rèn)定上有困難，某些極端情況下，面積認(rèn)定出現(xiàn)了迥異的情況。針對這個現(xiàn)狀，北京市在不違背國家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，出臺了地方標(biāo)準(zhǔn)，地方標(biāo)準(zhǔn)出臺后，很大程度上緩解了面積認(rèn)定不明確、不統(tǒng)一的問題，減少了糾紛，堵住了部分不良開發(fā)商弄虛作假的后路。此外，還明確規(guī)定了分?jǐn)傆嬎惴椒?，比如樓外分?jǐn)?、樓間交叉分?jǐn)?、市政類和不可分?jǐn)傤惖龋@些明確規(guī)定是通過定期的例會，下達(dá)到各個測繪機構(gòu)，保證了全市房產(chǎn)測繪面積認(rèn)定和分?jǐn)偟慕y(tǒng)一性，專業(yè)性。

3.1.3培養(yǎng)了大批合格的房產(chǎn)測繪技術(shù)人員，增強了測繪單位的服務(wù)意識。

截止目前，北京市已有500多名房產(chǎn)測繪專業(yè)人員，市場化之后的北京市房產(chǎn)測繪市場，不管形式上還是本質(zhì)上都發(fā)生了巨大的變化，很多單位都積極引進(jìn)、培養(yǎng)了自己的專業(yè)人才隊伍，大大改善了各個測繪機構(gòu)的人才學(xué)歷構(gòu)成，為新技術(shù)新軟件的推廣奠定了堅實的基礎(chǔ)。為了在市場中爭的一席之地，單位定期組織大家進(jìn)行技術(shù)交流，增強服務(wù)意識教育，贏得了客戶的好評。

3.1.4加強了質(zhì)量管理，加大了對違規(guī)單位的處罰力度

在鬧的沸沸揚揚的國際友誼花園面積糾紛案例中，做出了錯誤測繪成果的北京市房地產(chǎn)勘察測繪所，受到的懲罰僅僅是罰款人民幣3萬元，這和全體業(yè)主幾千萬的額外支出，形成了強烈的反差。2003年市場化之后，北京市市建委加大力度對房地產(chǎn)測繪市場進(jìn)行整治。截止目前，一共有十多家測繪單位因為違法違規(guī)測量受到了處罰，一定程度上凈化了市場，維護(hù)了市場秩序，保障了房產(chǎn)測繪市場的穩(wěn)定、良好地運行。

3.2房產(chǎn)測繪市場化帶來的負(fù)面影響：

房產(chǎn)測繪市場化之后，測繪機構(gòu)之間競爭十分激烈，相互壓價，惡性競爭十分明顯，各種爭搶活源手段無所不用其極，測繪機構(gòu)容易受開發(fā)商的制約，這給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來很大風(fēng)險。北京作為房產(chǎn)測繪市場化改革的試點城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多寶貴經(jīng)驗，為市場化趟出了一條路子。但是取得成績的同時，也產(chǎn)生了一些不能忽視的問題，如果不能解決好這些問題，可能會影響市場化的進(jìn)程和效果，主要問題我認(rèn)為有如下幾點：

3.2.1 測繪企業(yè)良莠不齊，競爭白熱化，沒有妥善的退出機制:

基礎(chǔ)房產(chǎn)測繪是一項長期性持久性的基礎(chǔ)工作，需要將房產(chǎn)測繪資料長期積累并且保存，而且又需要不間斷地對本地區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行修測和補測，建立一個有效的實時的數(shù)據(jù)圖形庫。這樣才可以適應(yīng)房屋權(quán)屬登記的需要。市場化之后，入市的房產(chǎn)測繪企業(yè)有相當(dāng)一部分不進(jìn)行或著是無能力進(jìn)行基礎(chǔ)房產(chǎn)測繪，雖然他們往往從事的是項目測繪，打一槍換一個地方，這對房屋權(quán)屬登記是有害無益的。另一個不能忽視的問題是不正當(dāng)競爭，很多企業(yè)擠入房產(chǎn)測繪市場化目的很明確，就是看中了其中的收益，為了獲得更大利潤，不惜使用惡意壓價、賄賂開發(fā)單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人等各種不正當(dāng)手段，嚴(yán)重擾亂了北京市的測繪市場。

3.2.2 開發(fā)商影響測繪結(jié)果，行政部門監(jiān)管不力

針對房產(chǎn)測繪市場激烈競爭狀況，有些開發(fā)商為了在商品房銷售中獲得更多更大的實惠和利潤，有時會利用招標(biāo)、委托之際提出些不合理的要求。而有的測量單位為了迎合開發(fā)商，獲得這來之不易的項目，往往就會互相壓低價格，拉關(guān)系，找熟人，甚至?xí)`規(guī)操作，打《房產(chǎn)測量規(guī)范》的“球”，出具不實測繪報告，嚴(yán)重擾亂了房產(chǎn)測繪市場的秩序，這也為日后的房產(chǎn)權(quán)屬登記留下很大的隱患。

4北京市房產(chǎn)測繪市場化實踐的指導(dǎo)意義：

4.1有控制的放開，建立房產(chǎn)測量市場的準(zhǔn)入制度

監(jiān)管部門要根據(jù)市場容量的大小來確定從業(yè)單位的數(shù)量，以保證房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，如果過早徹底放開，不加約束這一市場，將像開放房地產(chǎn)評估市場一樣混亂，各個測繪單位可能會相互壓價，這雖然會促進(jìn)測繪市場競爭機制的發(fā)展，但如果收益低于其運營成本，則必然會導(dǎo)致市場測繪行業(yè)無序競爭。

4.2 進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)

通過立法，制定專門的房產(chǎn)測繪市場化管理的辦法，統(tǒng)一全國的房產(chǎn)測繪市場的管理；從而依照測繪市場化管理的有關(guān)規(guī)定，明確各地房產(chǎn)管理部門作為房產(chǎn)測繪市場管理的上級主管部門，負(fù)責(zé)制定本地的房產(chǎn)測繪管理辦法和測繪資質(zhì)認(rèn)定，并進(jìn)行全面具體管理；房屋權(quán)屬登記機構(gòu)負(fù)責(zé)具體的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，且對不符合房屋權(quán)屬登記要求的房產(chǎn)測繪機構(gòu)提出具體的處理意見，包括終止其測繪成果的提供，終止其測繪資質(zhì)，甚至追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。完善相關(guān)的立法、制度和規(guī)范已成為當(dāng)前房產(chǎn)測繪市場推行的迫切要求。

4.3 完善房產(chǎn)測繪市場的行業(yè)規(guī)范，實行人性化管理

市場化后的房產(chǎn)測繪實踐中應(yīng)有詳細(xì)、明確可行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測繪工作的主要依據(jù)是國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及各地制定的地標(biāo)。經(jīng)過幾年的實際工作檢驗以及建筑業(yè)的發(fā)展，《房產(chǎn)測量規(guī)范》有很多內(nèi)容需要進(jìn)一步完善細(xì)化。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，認(rèn)真地對照規(guī)范，對市場上出現(xiàn)的問題但是《房產(chǎn)測量規(guī)范》上又沒有明確的內(nèi)容，聯(lián)合上級測繪行政主管部門及時制定出詳細(xì)、可操作性強的實施細(xì)則，并對實施細(xì)則進(jìn)行不定時的修訂更新。

盡管在《房產(chǎn)測繪管理辦法》中規(guī)定只有經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審核的房產(chǎn)測繪成果才可用于房地產(chǎn)管理，但對具體如何進(jìn)行房產(chǎn)測繪的委托、測繪的實施、成果的提交、成果的審核等方面的工作程序尚無具體規(guī)定。因此，房產(chǎn)管理部門應(yīng)有具體的實施細(xì)則。房產(chǎn)測繪成果，必須要依附于房屋權(quán)屬登記，獨立于房屋權(quán)屬登記則無存在的實際意義和價值。房產(chǎn)測繪市場化，使得測繪與管理分離，責(zé)任更加明晰。為了規(guī)范房產(chǎn)測繪資料的管理，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定委托房產(chǎn)測繪的合同文本、房產(chǎn)測繪成果報告文本，并且根據(jù)本地房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的要求，指定使用統(tǒng)一的測繪軟件、提交統(tǒng)一格式的數(shù)據(jù)文件，使用的軟件必須是成熟穩(wěn)定的，規(guī)定要求一定要明確。

5 結(jié)語

房產(chǎn)測繪成果直接關(guān)系到千家萬戶的切身利益，房產(chǎn)測繪走向市場化勢在必行。但針對目前房產(chǎn)測繪市場化管理尚無完善的法律法規(guī)的現(xiàn)狀，如果隨意地放開市場，則會引發(fā)一系列問題。如某些以營利為目的的項目性測繪企業(yè)大量入市，可能會損害到其他測繪企業(yè)和當(dāng)事人的合法權(quán)益。更嚴(yán)重的是，如果一些不合格的測繪結(jié)果被用在權(quán)屬登記中，將會成為政府難以處理的棘手問題。因此，目前在法律、行政職能、以及技術(shù)規(guī)范等等方面還存在諸多問題的情況下，房產(chǎn)測繪走向市場化不能一蹴而就。北京當(dāng)前工作的重心是制定房產(chǎn)測繪市場管理的相關(guān)規(guī)范，改進(jìn)房產(chǎn)測繪市場的行業(yè)管理制度；在市場尚不成熟的情況下，加強行政調(diào)控職能，保證房產(chǎn)測繪市場化的有序進(jìn)行。在全國范圍內(nèi)，各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實際，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測量市場的準(zhǔn)入制度，并成立專門的房產(chǎn)測量監(jiān)督管理機構(gòu)，以保證房產(chǎn)測繪市場健康和可持續(xù)地發(fā)展。綜上所述，房產(chǎn)測繪走向市場不能急于求成，只有在解決了市場準(zhǔn)入、專業(yè)人員培養(yǎng)、法律法規(guī)完善等諸多問題的前提下，房產(chǎn)測繪市場才能健康有序的發(fā)展。

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