房地產抵押評估指導意見精選(九篇)

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第1篇：房地產抵押評估指導意見范文

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關鍵詞:房地產；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業(yè)銀行房地產抵押貸款業(yè)務得到飛速發(fā)展，房地產抵押現已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產進行的估價，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務順利進行的關鍵步驟，房地產抵押估價實際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產抵押評估工作對于房地產信貸風險和房地產抵押風險的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產評估工作出現了一些不正當的惡意競爭。結合我市實際情況，本人引發(fā)了幾點思考：

1加強制度建設和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》、《山西省房地產估價單位資質管理暫行辦法》和《注冊房地產估價管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準入制度。凡開展房地產評估業(yè)務的估價機構，在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向工商登記所在地的房產管理部門申請備案。未按規(guī)定到主管部門備案的房地產評估機構，不得在當地執(zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產評估機構在開展業(yè)務時，應當將營業(yè)執(zhí)照、資質證書、收費項目、收費依據、收費標準及計費方式等在經營場所公示。

2加強政府對房地產評估機構的管理

2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機構實行年檢和日常監(jiān)管，要進一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產估價機構日常監(jiān)管機制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強對估價報告的質量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機構重視估價報告質量，不斷提高估價報告質量。二是，發(fā)揮房地產估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強分支機構管理。要求分支機構的負責人必須注冊在分支機構所在地，分支機構出具的估價報告必須由分支機構的注冊房地產估價師簽署。市住建局將對房地產評估機構進行不定期檢查，對未按公示制度公示相關信息的，從業(yè)的估價師違反《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產抵押估價指導意見》等相關規(guī)定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業(yè)務三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進行通報，情節(jié)嚴重的，直至清出本地房地產估價市場。

2.2 異地房地產評估機構的管理凡異地房地產評估機構來我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級資質，并實行登記備案制度；完成房地產估價業(yè)務后由完成該估價報告的估價師向業(yè)務發(fā)生地的房地產主管部門報存房地產估價報告?zhèn)洳?，并蓋章留存；來我市執(zhí)業(yè)的房地產估價機構要自覺服從當地業(yè)務主管部門的監(jiān)督管理。

3開展對房地產估價業(yè)務指導和監(jiān)管

3.1 及時制定和市場指導價在一般情況下，每年制定一次市場指導價供房地產交易中各個環(huán)節(jié)參考，但應根據市場變化定期或不定期進行調整。

3.2 估價費用由銀行承擔以住房地產抵押估價，一般由抵押人委托，估價費用如同保險費用一樣，由抵押人承擔?，F在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，則估價費用銀行承擔。這樣，估價機構不必為了估價費用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費用，這樣無疑容易出現兩種情況，一是抵押雙方協商議定抵押價值而不進行評估；二是約定由抵押人支付評估費用。在抵押估價收費問題上，相比而言，銀行位于強勢，估價機構處于弱勢，由抵押人付費，銀行尚且有一些業(yè)務費、協作費的類似費用需要估價機構支付，如若由銀行付費，則估價機構難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規(guī)定，確保了銀行與估價機構之間委托與被委托的關系，也對不合理或非法費用進行了禁止，同時也禁止估價機構以此種不正當方式去承攬房地產抵押估價業(yè)務。

4培育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產主管部門建立和完善估價機構、人員的信用檔案，對估價機構和人員而言，可以規(guī)范其市場行為，提高行業(yè)誠信度和服務水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價機構和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機構和人員。

第2篇：房地產抵押評估指導意見范文

【關鍵字】抵押，房地產，價格評估，風險，誘因

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一．前言

伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產價格評估的業(yè)務范圍有了很全面的發(fā)展?，F階段的房地產價格評估已涉及到房地產買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、以及房地產項目的可行性研究、會計成本分析等這些方面。房地產價格評估是一門科學，它是藝術和經驗的結合，房地產價格評估不僅僅根據科學的房地產價格評估理論和方法，同時還要考房地產價格評估人員的經驗積累。

而對于相同的房地產，但我們采用不同的房地產價格的評估方法時，就可能會得出完全不同的價格評估結論。房地產價格評估是一種市場化的終結服務端哦行為和活動，房地產價格評估的結果是其進行其他一些經濟活動的法律依據，但是房地產的價格評估自身就存在著一些風險，因此對于房地產的價格評估，我們可以采用一些適當的方法來規(guī)避這些風險，通過對引起風險的原因進行分析，達到降低風險的目標。

二．抵押房地產價格評估的定義和現狀

1.抵押房地產價格評估的定義

《中華人民共和國城市房地產管理法》第46條規(guī)定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”根據這個法律條文，我們可以得出，抵押房地產的價格評估就是房地產的估價人員對房地產的抵押人員的房子以不轉移占有的方式進行合法的抵押擔保，同時在充分考慮抵押當時人的債權債務的關系的基礎上，同時對該房地產的價格進行估計，推測和判斷，從而可以對放低產的價格產生一定的影響。

2.房地產價格評估的現狀分析

在我國，房地產價格評估行業(yè)的發(fā)展的時間并不是很早。1994年7月5日公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》中第三十三條“國家實行房地產價格評估制度”以及第五十八條“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”才正式確立了房地產價格評估的法律地位。但是，隨著房地產市場的逐步發(fā)育和成熟，評估機構也由少到多，評估從業(yè)人員日益擴大。房地產價格評估機構及從業(yè)人員的總量雖然在增加，但房地產價格評估機構及其人員的質量及從業(yè)人員素質卻不是很樂觀，同時，房地產價格評估還存在其他的一些問題。主要表現為價格評估行業(yè)壟斷現象嚴重，缺乏公平競爭；評估機構管理體制僵化；評估機構靠現金回扣承攬業(yè)務，進行不正當競爭；評估機構和從業(yè)人員的規(guī)避風險意識不強，從業(yè)人員整體素質有待提高等等。

三．房地產價格評估風險的基本分類及其風險的原因

房地產的價格評估具有合法性、擔保性、不確定性和風險性這些特點。我們從不同的角度，可以講房地產價格評估的風險分為很多類。從承擔責任的主體的角度可以將其分為評估機構責任和評估人員責任；從處罰的方式的角度可以將其分為民事責任風險和刑事責任風險；從對風險的避免的角度可以將其分為可回避的風險和不可回避的風險。

對抵押房地產價格評估風險的分類對于評估機構和評估人員都是有利的。，可以幫助他們鑒別風險，做好風險的防范和落實。我認為抵押房地產價格評估風險從其產生的原因的角度，可以將其分為四類，依次是外界風險；評估操作風險；評估專業(yè)風險和職業(yè)道德風險。

外界風險是對所有的評估項目都會產生作用的，而對評估機構無法進行控制的風險。這種風險主要是由于委托方所提供的據以進行房地產價格評估依據的法律文件的真?zhèn)舞b定不準、委托方有意欺詐作不實證據或者是惡意設置的專業(yè)評估陷阱或者是地區(qū)經濟較大的動蕩和不可抗力等這些原因導致房地產價格評估風險的發(fā)生和惡化。這些原因將會嚴重影響房屋價格評估，因此具有一定的風險性。

評估操作風險主要是指在進行房地產價格評估時，不按照評估專業(yè)的操作規(guī)則以及對評估工作的指導意見和其他相關的房地產價格評估管理制度對委托方的房地產價格評估進行有效鑒定、資料信息的收集不是很充分、證據雜亂或無證據搜集過程、計算錯誤、隨意省略必要的操作步驟及評估各復核程序不嚴而導致的評估法律訴訟和聲譽損失風險。

評估專業(yè)風險主要是復雜程度較高難以有效鑒別的資產評估價格和市場價格的實際偏差、評估方法和評估結論偏差和錯誤、評估專業(yè)語言陳述不清和不執(zhí)行《房地產估價規(guī)范》的要求、評估報告的無意誤導(包括評估報告中沒有向委托方和應用方進行有效的風險提示和風險分析)、評估專業(yè)知識和認知的欠缺而導致的形象、信譽和執(zhí)業(yè)水平損失及訴訟風險。

職業(yè)道德風險主要是由于評估人員、違約、懶惰、收受委托方賄賂和向委托方索要好處、有利害關系的業(yè)務委托、有意高估或低估、向委托方提示和同謀偽造有關關鍵資料、有意偏袒一方或在報告中故意誤導、評估人員的不誠實和泄密以及允許他人運用自己的執(zhí)業(yè)資格而導致的法律訴訟以及違反法律的重大責任風險。

四．風險防范與責任落實

對外界風險的防范對策主要是加強評估信息的搜集和管理，評估機構應盡量不接受該類型項目的委托，特別是在業(yè)務來源上進一步正本清源，原則上不接受企業(yè)的直接委托，即使接受，也要同金融機構取得聯系，以證實委托方抵押貸款的真實性。此類風險防范主要責任人是業(yè)務來源的接洽人和有關的信息搜集人，使風險防患于未然。對評估操作風險的防范對策是進一步強化評估人員、復核人員、行政管理人員對本機構操作規(guī)程的落實和執(zhí)行，加強評估告的復核和完善，并將有關的項目負責人制度、評估人員崗位責任制度同工資考核制度等結合起來，綜合管理和控制。此類風險防范的主要責任人員是部門經理。

五．結束語

抵押房地產的價格評估作為一項特有的工作，在對抵押房地產的價格進行評估方面具有重要的作用。同時，對于不同的風險分類，房地產價格評估的風險具有不同的原因。只有了解這些原因，才能在房屋價格評估的時候，有效的規(guī)避風險，達到對風險的合理控制，這才是房地產價格評估風險研究的意義所在。

參考文獻：

[1]肖艷 我國抵押房地產價格評估風險及風險管理 [學位論文] 2001 - 重慶大學：管理科學與工程

[2] 肖艷吳承祥 淺議抵押房地產價格評估風險 (被引用 1 次) [期刊論文] 《重慶建筑大學學報》 ISTIC EI PKU -2002年6期

[3] 陳玲 房地產抵押貸款評估中存在的問題及其對策探討 [期刊論文] 《科技創(chuàng)新導報》 -2008年19期

[4] 吳光濤 抵押價格與評估風險責任 [期刊論文] 《中國資產評估》 -2002年4期

[5]于倩 從美國次貸危機看我國個人住房按揭貸款存在的風險及其防范 [學位論文]2009 - 中國人民大學：金融學

第3篇：房地產抵押評估指導意見范文

一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業(yè)化運作的同時，肩負著社會責任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u估辦法》第3條規(guī)定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規(guī)定，房地產管理部門對評估機構具有監(jiān)督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正?，F象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協商選定；在規(guī)定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容?！对u估辦法》第7條規(guī)定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務?！对u估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據?！对u估辦法》第16條規(guī)定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規(guī)、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規(guī)劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規(guī)定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”?！段餀喾ā返?48條規(guī)定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金?？梢姡瑢τ谕恋氐难a償，法律規(guī)定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準?！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正?！对u估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達?！对u估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明?！对u估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題?！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人?！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定?！对u估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告?！对u估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優(yōu)勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

第4篇：房地產抵押評估指導意見范文

關鍵詞:兩權抵押;法律;修改

2015年8月，國務院了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(國發(fā)〔2015〕45號)，要求開展農村承包土地經營權和農民住房財產權(以下統稱“兩權”)抵押貸款試點工作，并提出試點工作要取得法律授權。本文從西安市高陵區(qū)的具體實踐入手，探析制約當前“兩權”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠為進一步推進農村金融改革創(chuàng)新提供借鑒與啟示。

一、農村金融改革創(chuàng)新的高陵實踐

高陵①地處陜西省關中平原腹地，2011、2012年先后被農業(yè)部確定為“農村土地承包經營權登記試點區(qū)”、“土地承包經營權流轉規(guī)范化管理和服務試點區(qū)”;2012年被國土資源部確定為“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點區(qū)”和“完善土地權利制度、促進土地統一登記試點區(qū)”;2014年被農業(yè)部等13部委確定為全國第二批農村改革試點區(qū)，被國家發(fā)改委等11部門確定為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點區(qū);2015年被國土部確定為農村宅基地制度改革試點區(qū)，被農業(yè)部等3部門確定為農村集體資產股份權能改革試點區(qū)。高陵率先實施金融支持農村土地流轉試點工作，初步形成了土地流轉抵押貸款的高陵模式。2010年以來，高陵地方政府出臺了《高陵縣土地流轉管理辦法》、《高陵縣土地流轉抵押登記辦法》、《高陵縣農村土地承包經營權抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉及土地承包經營權抵押貸款的運作規(guī)則。隨后，高陵開展了“四權”即農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、集體建設用地上房屋所有權確權的登記頒證。成立了由農村產權價值評估市場中心、農村產權抵押擔保中心、農村產權收儲中心、農村產權交易中心四個中心組成的農村土地流轉中心，其主要職能是對需要貸款的農村產權進行價值評估，通過擔?；鸾o產權抵押貸款進行增信，對抵押物先收購、再拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還金融機構貸款，剩余部分返還給債務人，并為農村產權管理、抵押、評估、擔保、收儲及掛牌交易提供綜合服務平臺。2014年末，高陵農村土地承包經營權確權登記、農村房屋確權登記工作已基本結束，土地承包經營權登記農戶44853戶，登記面積19．56萬畝，確權率100%;農村房屋確權登記農戶47305戶，確權率達到95%。至2015年9月，全區(qū)共流轉土地承包經營權10．8萬畝，占全區(qū)可流轉土地的60%;累計發(fā)放“兩權”抵押貸款8653萬元，其中土地承包經營權抵押貸款累放8522萬元。從具體的運行程序看，如全國其他地區(qū)一樣，高陵土地流轉貸款的制度安排主要特點是:土地承包經營權作為合格抵押標的，以基層政府出臺政策性文件的形式予以認可，但在法律層面上面臨較大障礙。

二、農村“兩權”抵押貸款中存在的制度問題

現行法律制度中，規(guī)范農村土地產權流轉及抵押融資的制度主要是《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》等，上述制度中對農村產權抵押融資做出了諸多限制。

(一)三權分置的法律界定尚不清晰

《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》指導思想中提出“所有權、承包權、經營權三權分置和經營權流轉”。在承包土地經營權抵押貸款業(yè)務中，作為抵押物的是承包土地的經營權，而不是承包權。但我國《物權法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經營權”，并沒有將承包權和經營權加以明確區(qū)分，不利于承包權的保護和經營權的流轉，在抵押登記及抵押物處置時也存在法律界定不明晰的問題，農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權三權分置在法律上沒有明確界定。

(二)土地承包經營權抵押存在制度制約

分別體現在:一是有條件允許。《物權法》、《擔保法》和《農村土地承包法》中通過招標、協商、拍賣等形式來實現農村土地的承包，經法定程序鑒定后，可以授權經營證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需依法承擔相應的司法責任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止?！段餀喾ā返?84條、《擔保法》第37條中的相關規(guī)定直接明令禁止，對農用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權限土地不得設定抵押。三是尚有不明確。如《農村土地承包法》第32條對家庭承包所取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，其他方式流轉是否包含抵押不得而知，在實際經營中進行抵押就會越權，現有的司法解釋亦不認可該抵押合同的法律效力。

(三)農村宅基地抵押存在法律制度限制

《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》中提出:“農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押?！痹谡氐氖褂脵嗟盅悍矫?，現行依據主要是《擔保法》第37條以及《物權法》第184條，其主要規(guī)定是在權限使用上宅基地不得進行抵押。在《土地管理法》中對農民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅，其中第四款規(guī)定中，又明確指出，相關機構不允許批準農戶進行宅基地出租或轉讓，在已有宅基地的基礎上，不得進行二次申請宅基地。該規(guī)定的意圖在于限制農民對宅基地的處置權能。按照房地一體原則，對現在農民的房屋抵押形式進行控制，需要同時將所占有的宅基地抵押才符合法律規(guī)定，但按照《擔保法》、《物權法》等規(guī)定，宅基地不得抵押，這就導致了在宅基地抵押實踐中，無法完全履行現行法律法規(guī)，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護。

(四)農村“兩權”權屬識別、抵押處置難

按照《物權法》規(guī)定，不動產在抵押時應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區(qū)沒有辦理農村土地抵押登記備案的部門，或是抵押登記部門不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實不符等情況，農村“兩權”抵押貸款業(yè)務面臨抵押權無效的法律風險。另外，土地流轉自發(fā)性強，私下協議轉讓比例高，轉讓后普遍存在戶名未更改現象，導致銀行無法準確、及時界定土地的權屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉市場缺乏專業(yè)的土地評估機構，土地實際價值無法合理確定。受傳統觀念、習俗的影響，宅基地轉讓、拍賣很少有人接手，處置變現十分困難。金融機構取得上述抵押權后，當出現借款人未按要求履行借款合同時，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。

三、完善農村“兩權”抵押融資工作的立法建議

如高陵模式，“兩權”抵押融資的做法已在全國多地開展并取得了積極效果。事實在先、立法隨后，法律的制定應順應實踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，修改相關法律制度，或者按照《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，先允許試點地區(qū)在試點期間執(zhí)行部分修改的法律。

(一)修改《物權法》的有關規(guī)定

一是建議刪除《物權法》第184條第二款。二是建議將《物權法》第180條修改為:“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設用地使用權;3．依法取得的農村承包土地經營權;……。抵押人可以將前款所列財產一并抵押?！?/p>

(二)修改《擔保法》的有關內容

一是建議刪除《擔保法》第37條第二款。二是建議將《擔保法》第34條修改為:“下列財產可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;……(五)抵押人依法取得的農村承包土地經營權;(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”三是建議將《擔保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以承包土地經營權抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;……”

(三)修改《農村土地承包法》的有關內容

一是建議將《農村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經營權流轉、抵押的權利，有權自主組織生產經營和處置產品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利?！倍墙ㄗh將《農村土地承包法》第二章第五節(jié)的標題修改為:“承包土地經營權的流轉、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、抵押、轉讓或者其他方式流轉?！?/p>

(四)建議就《土地管理法》的相關內容作擴大解釋

《土地管理法》規(guī)定了村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租后再申請宅基地的不予批準。雖然沒有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關規(guī)定作擴大解釋，既然法律允許“出賣”，那么也應當允許“抵押”。

(五)明確抵押合同的法律效力

如前文分析，法律對農村產權抵押融資采取禁止態(tài)度，雖然在改革的名義下得到了國家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術性的保障措施，但畢竟其法律效力層級太低，無法成為法院據以采信的判決依據。在當前《擔保法》、《物權法》等法律關于農村產權抵押問題短期內不可能做出修訂的前提下，建議可通過出臺司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權”抵押各方的法律權益，特別是要充分尊重當地農民的意愿，在實踐中促進“兩權”抵押融資的發(fā)展。

(六)完善“兩權”抵押融資的配套制度

農村社會保障體系是否健全，是農村“兩權”從社會保障功能向經濟功能轉化的重要保障，健全的農村社會保障體系可以減少農民對土地的生存依賴，打消農民流轉土地的疑慮，強化農村“兩權”的財產權定位。同時，農民、銀行等各方的利益關系都需要兼顧，對于因抵押物償債而失地失房的農民，建議統籌考慮完善“兩權”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會保障方式給予扶持，而不是固守農民不可失地失房從而限制農地農房的抵押融資。

作者:王婷 單位:中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部

［參考文獻］

［1］周學東．農村土地“兩權”抵押法律問題研究［J］．中國金融，2014(11)．

第5篇：房地產抵押評估指導意見范文

〔關鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動力機制

〔中圖分類號〕D293.3　〔文獻標識碼〕A　〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運用于公租房的動力機制：供需雙方的契合

房地產信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機構投資經營房地產及法定相關業(yè)務，并按比例（多數國家規(guī)定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態(tài)和中長期投資形式。REITs　起源于20世紀60年代的美國，90年代后逐步擴展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產市場的結構性矛盾，又能夠為中小投資者提供一條投資于房地產市場的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來講，REITs自身特點與公租房供給相適應。

1.期限匹配：滿足公租房投資回報周期長的需要。

在公租房供給中運用REITs，可以滿足公租房投資回報周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業(yè)銀行的負債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風險無法對沖。面對公租房如此長的投資回報周期，資金需要長期沉淀，風險和不確定性較高，房地產企業(yè)和金融機構均不愿參與。如在公租房開發(fā)模式中，如果房地產企業(yè)完全用債權方式融資，將明顯提高企業(yè)賬面資產負債率，降低其資信等級，減弱在其他業(yè)務上的融資能力和規(guī)模。而按照目前的制度安排，企業(yè)在開發(fā)過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟機制。當房地產企業(yè)完成建設，地方政府回購時也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對承擔公租房BT及　BOT　項目建設機構發(fā)放貸款；二是在建設項目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產證券化，投資者可以隨時在市場上交易，提高了公租房項目的流動性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報周期長的難題。

2.規(guī)模匹配：滿足公租房建設的資金缺口。

“十二五”期間我國將建設1280萬套公租房，資金需求達1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續(xù)供給公租房的能力和動力，現階段更面臨著財政資金約束下建設資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財政在公租房投資方面嚴重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等方式進行融資，但成本高、風險大且不穩(wěn)定。在財力有限的情況下，為了滿足保障房建設質量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產業(yè)投資基金，提供持續(xù)資金支持，既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規(guī)模的資金缺口。

3.風險匹配：促進房地產業(yè)和房地產金融健康發(fā)展。

我國房地產企業(yè)融資以間接融資為主，融資渠道單一。據統計，全國房地產開發(fā)資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風險集中、融資效率低下。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發(fā)展一個亟待解決的問題。REITs連接房地產市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產企業(yè)的融資渠道，從而改善資產負債表及增強資金的流動性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充，將大大地提高房地產金融的完備性，有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發(fā)達的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲蓄存款達35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優(yōu)勢，為中小投資者間接投資房地產提供良好的途徑。房地產投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機會參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經營過程中所產生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過　REITs這一方式投資于房地產業(yè)。投資者可以通過披露的運營信息，分析運作過程中存在的風險，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會在個人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進行合理的產品設計，這些優(yōu)勢會吸引中小投資者的充分參與，將擴大我國房地產財富的社會占有基礎，有深遠的社會意義。〔1〕其次，保險公司、社?；稹y行基金、養(yǎng)老基金等機構投資者經過多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實力，投資需求旺盛。公租房收益穩(wěn)定，較易受到社會資金中尤其是基金、險資等機構投資者的青睞。另外，金融市場的發(fā)展壯大也為投資于REIT創(chuàng)造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發(fā)展壯大。2011　年，全國各主要債券市場合計發(fā)債總量（不含央行票據）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達到23萬億元。經過多年努力，覆蓋股權和債權的多層次資本市場已經初步形成，市場功能日益增強，資本市場的發(fā)展拓寬了儲蓄轉化為投資的渠道，市場秩序趨于規(guī)范。

（三）實現公共政策目標——提高公租房的供給效率

2011年，我國的城鎮(zhèn)化率為51.3%，官方預計2030年中國的城鎮(zhèn)化率將達到65%，將有4億的農業(yè)人口轉化為城市人口，每年平均至少有2000萬農村人口變?yōu)槌鞘腥丝?。這會產生大量的住房需求。同時，城鎮(zhèn)戶籍人口占總人口的比例只有約33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮(zhèn)里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應有的公共服務，也沒有獲得相應的住房保障。在目前的房價水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進城市化的進程中，這些長期穩(wěn)定的需求，能夠為REITs帶來穩(wěn)定的現金流。

目前，我國房地產市場存在結構性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價過度上漲，不僅威脅房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴重影響我國經濟的健康運行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設，可以為在更長的時間內融入更多的建設資金，將加快公租房的建設速度，將加快保障房建設的步伐，實現保障房和商品房雙軌運行，減輕我國房地產市場的結構性矛盾。另外，REITs　將會有嚴格的信息披露機制和監(jiān)管制度，資產管理人必須定期披露運營信息，REITs　的經營情況要受內部監(jiān)督及外部審計、政府部門的監(jiān)督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環(huán)境——管理層的支持

2008　年12　月，國務院出臺“金融國九條”，其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過房地產信托投資基金等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點協調小組，成員主要有發(fā)改委、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國家稅務總局等部門。2009　年11月，國務院批準北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。天津的操作模式是將天房集團保障性住房的物業(yè)資產打包抵押給信托公司，設計金融產品后在銀行間市場流通。此方案經由人民銀行通過后上報國務院。上海由張江集團、金橋集團、外高橋集團、陸家嘴集團試點為保障房設立房地產投資信托。北京試點房地產信托投資基金支持保障房，首批試點項目或將落戶朝陽區(qū)的部分公租房項目?！?〕2010年5月，央行出臺《銀行間市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》?！?〕6　月，住建部等七部門聯合了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，指出　“探索運用房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過　REITs　進行運作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項目的盈利能力分析

REITs　產品雖然風險較小、收益穩(wěn)定，但風險始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個基點，作為REITS投資人的回報率。REITs產品每年還需要按資產凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費。因此，只有達到一定的收益率，才能吸引社會資金參與。

公租房REITs　的收入來源主要包括三項：一是租戶所繳納的租金。二是小區(qū)配套商業(yè)設施的租金收入，三是政府給予的各項稅收減免。同時，公租房所使用的地塊免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產開發(fā)商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業(yè)稅和房產稅。

（一）公租房項目的建設成本

根據統計年鑒，2010年全國房地產開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費減免，〔4〕將建設成本定為全國商品房平均造價的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當地市場租金水平的六到八成，因而假設公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報告研究顯示，2000-2009年我國房產復合租金回報只有5.05%?！?〕考慮到2009年以來的房價再次上漲，本文將市場租金率設為　4%。

（三）計算公租房項目的內部報酬率

內部報酬率法是目前項目投資決策最主要的方法之一。內部報酬率是使投資項目的凈現值等于零的貼現率，根據貼現率對投資項目每年凈現金流量進行貼現，未來收益總現值正好等于該項目原始投資額時，此時的貼現率即為內部報酬率。它實際上反映了投資項目的真實報酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內部報酬率；COF為現金流出，t為年份；CIF為現金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命。〔6〕利用此公式，計算出不同地區(qū)房價所對應的內部報酬率。

目前中國30年期續(xù)發(fā)國債收益率4.53%，　10年期企業(yè)債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費，因此，從理論上講，目前房價在全國均價以上的地區(qū)具備相應的盈利能力。

三、運行模式

（一）設立機制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發(fā)起人、保管機構、投資者以設立信托的方式，通過契約發(fā)行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發(fā)行股份的方式募集資金并投資于房地產，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環(huán)境情形來看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環(huán)境有《信托法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》做依據，實踐中也有類似的案例，并且可借鑒現行成熟的信托公司集合資金信托計劃運作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設立公司型　REITs的立法成本、制度設計難度與經濟成本都較高。

金融環(huán)境具有所有權和收益權相分離的特點，信托財產具有其獨立性，基金收益較有保障，設立也較為簡單易行。公司管理和房地產項目管理混雜容易出現潛在的利潤沖突。

2.資金投向——權益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權益型、抵押型和混合型三類，其中權益型直接擁有所投資的房地產產權，以租金收入和出售房地產獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規(guī)避利率風險，〔7〕有利于吸引穩(wěn)健投資者的積極投入。在目前保障房建設任務重、資金需求大的背景下，權益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發(fā)行規(guī)模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進行資金的募集。開放型REITs的發(fā)行規(guī)模不固定，投資者可隨時進行購買和贖回，這就容易受到房地產市場以及證券市場的波動影響，由于其部分變現需求需要多次對現存資產進行評估以確定股價，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價具有系統性，不可能隨時變動，采用封閉型可以較好的規(guī)避外部環(huán)境的負面影響，保證基金的相對穩(wěn)定，鼓勵并滿足了投資者追求長期穩(wěn)定收益的需求。

4.發(fā)行方式——公募與私募相結合。

以公募方式發(fā)行的金融產品在國內已經初具規(guī)模，分類監(jiān)管、信息披露要求、資產第三方托管制度等相關監(jiān)管措施都已提上議事日程，部分措施已經進入了正式的立法程序?！?〕因而可以通過定向募集方式優(yōu)先引入結構投資者，輔之以一定的向社會公開募集資金。

（二）運作方式

在運作中，政府可以成立一個專門機構（基金管理公司）持有公租房項目，該機構作為發(fā)起人，將項目交給受托機構，受托機構向社會發(fā)行信托投資計劃，籌資資金。投資人與受托機構簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補貼交給基金托管機構（銀行）進行管理。受托機構委托獨立的物業(yè)管理公司負責對公租房項目進行運營和維護，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時分配給投資者。為提高項目收益率，可以將公租房配套的商業(yè)設施一起打包計算租金出租收入?；鸸芾砉驹谡麄€運行過程中將受到政府的監(jiān)督并對政府負責（參見下圖）。

圖1　REITs運作方式

四、REITs運用于我國公租房的政策完善

（一）完善針對REITs的相關法律法規(guī)

目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規(guī)。為保證REITs的規(guī)范發(fā)展，應該出臺相應的專項法律，為　REITs　的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境。一是在完善當前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎上出臺有關REITs的法律法規(guī)，對REITs　的組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規(guī)定。二是規(guī)范配套管理措施。規(guī)定REITs　的發(fā)起設立、組織結構、交易流程和收入分配等事項，明確房地產信托投資關系中各主體的權利、義務、準入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運營管理費用后，收益應當全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優(yōu)惠減免政策要進一步明確

REITs的優(yōu)勢之一是稅收優(yōu)惠政策，國際上通行慣例是免征受托機構的營業(yè)稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優(yōu)惠。按照我國現行的稅收體系，獲得租金收入應繳納5.5%的營業(yè)稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要繳納個人所得稅，出現雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質的住房，具有良好的社會效益，合理的稅收優(yōu)惠政策是必要的。我國應健全相關的稅收體系，明確與REITs相關的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關稅收政策，避免　REITs　出現重復征稅，如在發(fā)行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個人投資者、機構投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產品的利息收入免征所得稅。在REITs存續(xù)期間，免征租金收入相關的營業(yè)稅、印花稅、房產稅等流轉稅。

（三）完善信托財產登記制度

信托財產登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關系所指向的信托財產予以確認。按照2001年出臺的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》中也提出，被委托的地產物業(yè)應當已經投入使用，具有穩(wěn)定現金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的有關規(guī)定辦理房地產信托登記。因此，公租房REITs項目作為信托財產應該按照住建部的有關規(guī)定辦理房屋信托登記，而目前相關法律法規(guī)僅為原則性的表述，沒有具體規(guī)定信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實踐中面臨　“有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財產主管機關對于信托法中關于信托登記的理解程度、執(zhí)行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序對信托財產進行確認，致使匯集在信托財產上的當事人的利益很難有效保障，信托所具有的權利重構、破產隔離、財產管理等功能沒有發(fā)揮，信托金融創(chuàng)新遭遇阻礙。在實踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風險。建立信托財產登記制度已經成為一個十分迫切的任務。

（四）土地支持政策要進一步明晰

從前文分析來看，土地供應方式對提高公租房REITs項目的收益率至關重要。在公租房的供地方面，2010年出臺的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項目的收益率。

為保證REITs　的順利實施和規(guī)范運行，建議先由人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住房建設部等政府牽頭制定關于公租房REITs　試點的指導意見，制定規(guī)范　REITs　市場操作的法規(guī)和指導方針，對符合條件的　REITs　產品在銀行間債市進行交易試點，吸引機構投資者參與。同時，在銀行間債市試點成功的基礎上，探索證券交易所上市交易的相關法律法規(guī)。

〔參考文獻〕

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〔4〕趙以邗.廉租住房和公共租賃住房實行REITs融資的可行性探討〔J〕.武漢金融，2010，（9）.

〔5〕吳麗紅.基于REITs的公共租賃住房融資模式研究〔D〕.華南理工大學碩士論文，2011.

〔6〕李忠富，何偉明.REIT在我國廉租房工程中應用研究〔J〕.工程管理學報，2011，（2）.

第6篇：房地產抵押評估指導意見范文

[關鍵詞] 房地產估價師 執(zhí)業(yè)風險 識別 防范

房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性，但其特殊性在于房地產估價的活動主體是房地產估價師，房地產估價師執(zhí)業(yè)風險是房地產估價活動中的主要風險。我國房地產估價雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產估價機構，3萬余人注冊房地產估價師，估價從業(yè)人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執(zhí)業(yè)風險， 是提高房地產估價師執(zhí)業(yè)水平和社會公信力、加快房地產估價機構健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的內涵

風險，也即是結果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產估價師運用自己的專業(yè)知識對一宗房地產進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導致評估結果失實。這種房地產估價師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產估價師的執(zhí)業(yè)風險。

二、房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的識別

房地產估價師執(zhí)業(yè)風險產生的原因主要有兩個:其一，風險來自于房地產估價師內部。由于估價師職業(yè)道德水平和技術水平不高,以及估價機構在估價風險管理上的不完善導致估價結果與房地產真實價值出現偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產估價師自身以外的原因，如估價技術方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結果產生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風險

估價職業(yè)道德是指在估價領域中，因估價活動引起的道德現象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務中，由于估價人員責任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結果失實。其次，某些估價機構或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構沒有正確認識自己的專業(yè)能力，承擔無力承擔的評估項目，導致評估價值出現較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風險。

2.技術風險

產生技術風險的原因主要有兩個:一是估價人員技術水平不足帶來的風險;二是目前技術方法存在的不足帶來的風險。

(1)估價方法選用不恰當。基本的估價方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。還有，估價規(guī)范中要求對一宗房地產的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務中也應該靈活處理。諸如某些房地產無市場依據或市場依據不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數或實例選擇不當。在房地產估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數。有些參數沒有統一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術水平不高或經驗不足時，對參數的選擇不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。

(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產估價規(guī)范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經驗不足或作業(yè)時間倉促，在報告中可能出現某些內容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統一的規(guī)定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎上，結合房地產剩余經濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現調幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現有基準地價進行修正。

3.政策和經濟風險

我國常常會采用一些宏觀調控手段對某些行業(yè)進行調控，房地產行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發(fā)生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。

三、房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的防范

房地產估價師執(zhí)業(yè)中存在的風險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構和估價師出現信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。筆者認為要有效防范這些風險，應從以下幾個方面入手:

1.加強房地產估價師誠信體系的建設

房地產估價師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養(yǎng)，樹立對社會公眾負責意識和執(zhí)業(yè)風險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業(yè)內監(jiān)督。實現這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產估價師誠信體系。各地房地產評估主管部門掌握了所有房地產估價機構和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產估價師和估價機構進行動態(tài)監(jiān)管，定期對估價師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業(yè)道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業(yè)內職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內信息資源共享庫

目前的房地產估價機構多為單一經營，很少有機構兼營建筑工程造價、房地產經紀等多方面的業(yè)務，因此在獲取與估價相關的信息、技術資料這方面存在一定難度。各個估價機構為了獲取房地產交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復工作。在存在較大難度時，甚至出現編造虛構實例的情況，風險也就應允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現交易實例的公開查詢，各種與估價相關的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產生的執(zhí)業(yè)風險。

進入信息資源共享庫的資料應該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續(xù)性和技術型的工作，需要大量估價機構以及專業(yè)人士的參與才能得以實現。筆者認為，這項工作應該由各地房地產估價師協會牽頭，眾多估價機構積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協會請有關專業(yè)人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構建“信息共享數據庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發(fā)展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構可以對等地享用部分資源，以激發(fā)估價機構在建設資源共享庫上的積極性。我國房地產估價師協會還應該定期或不定期在資源庫內估價師執(zhí)業(yè)所需的常用參數，供估價師執(zhí)業(yè)時作為測算依據。通過搭建這樣的平臺，可以實現“多贏”，使估價機構和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎上開展工作，杜絕虛假案例估價的現象發(fā)生，有效防范由此帶來的風險。

3.加強房地產估價機構的內部質量管理

如果在房地產估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規(guī)范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規(guī)程，促使機構全體人員遵照執(zhí)行，以保證估價機構的質量和信譽。這項工作應該是一項全過程、全員管理工作，包括業(yè)務及客戶的甄選、評估業(yè)務合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導、監(jiān)督和復核、評估報告的審核這些環(huán)節(jié)都應制定相應的質量控制規(guī)程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風險的發(fā)生。

4.加強房地產估價師的繼續(xù)教育和考核

通過對房地產估價師實施繼續(xù)教育，可以提高估價師職業(yè)道德水平和估價技術水平。在一些房地產估價比較發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產估價行業(yè)管理組織非常重視房地產估價師的后續(xù)教育和考核工作。我國也要求房地產估價師接受一定時間的繼續(xù)教育并通過考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產估價師的繼續(xù)教育中應重視職業(yè)道德教育和專業(yè)知識技能教育。通過繼續(xù)教育加強估價人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責任意識、風險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價人員的職業(yè)道德素質。其次，通過定期組織房地產估價相關專業(yè)知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論、學習最新的法律法規(guī)，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術水平，這對于降低由房地產估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

5.建立房地產估價專家審查制度

評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現估價風險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術水平或責任心不夠出現估價結果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產估價行業(yè)管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構、研究機構、行業(yè)協會、政府部門等具有高超專業(yè)技術、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專業(yè)人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質量，起到防患于未然，最大限度化解風險的作用。這個專家委員會還應該起到技術支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構給予技術支持。此專家委員會還應作為房地產估價師法律責任界定的權威機構，其出具的鑒定報告應作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據。

6.建立房地產估價師執(zhí)業(yè)保險制度

在西方發(fā)達國家，進行執(zhí)業(yè)責任保險是一項用于轉移估價風險的保護措施。房地產估價師投保執(zhí)業(yè)責任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產估價師執(zhí)業(yè)風險。根據保險協議，在保險合同有效期內，參保的房地產估價師或估價機構在為委托人提供評估咨詢服務的過程中，由于過失造成委托人經濟損失，應由被保險人房地產估價師或估價機構承擔的經濟賠償責任，由保險公司負責賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構發(fā)生的財務損失。我國注冊房地產估價師超過3萬人,房地產估價從業(yè)人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產估價師執(zhí)業(yè)保險制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風險，有利于加快估價機構的發(fā)展，有利于提高社會公信力，擴大行業(yè)積極影響。

參考文獻：

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第7篇：房地產抵押評估指導意見范文

[關鍵詞]抵押資產；評估理論；評估方法；折現現金流法

不良貸款一直是我國銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風險的主要表現。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始實現“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關不良資產處置的相關調研中，發(fā)現相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據中行系統的一項調查結果顯示，以機器、設備等動產做抵押的資產變現受償率只有10%左右，以房屋等不動產做抵押的資產變現受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調查顯示，目前抵押資產變現損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產評估價值的變現率則不足40%，抵押資產評估質量很不理想。盡管不同的調查結果有所差異，但抵押資產變現清償比率不高、抵押資產評估質量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調查)結論也表明，不動產評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構的資產大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎上，對于不良資產的處置，中國銀行業(yè)已經開始從事后化解轉向事前防范。在這一轉軌過程中，科學評估抵押資產價值是一個關鍵環(huán)節(jié)，因為貸款的價值是抵押資產價值的函數(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調查結果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生，就是因為當初抵押資產的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現在通行的評估實務看來竟然是合理的。

由于評估師對抵押資產評估存在系統性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎的抵押資產評估事實上誤導了銀行貸款決策。對此，銀行業(yè)和評估界應該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應該創(chuàng)新抵押資產評估的理論與技術。

一、國內外研究現狀及分析

國外理論界一般認為估價是對資產市場價值的評估，并且國際評估準則也將市場價值作為基本的價值評估標準。針對抵押貸款對評估的要求，德國率先提出了抵押貸款價值的概念，并在歐洲市場上逐步得到認同和應用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價值概念在歐洲的發(fā)展，指出了其相對市場價值而言與抵押目的匹配的適當性。當然也有學者反對在進行抵押評估時采用抵押貸款價值類型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價值”已在歐洲得到廣泛應用，并完

全納入《歐洲評估準則》。

關于抵押評估的具體方法，除了傳統的市場法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發(fā)展和較多交叉學科的出現，現代應用數學、統計學等學科知識和工具被大量應用到評估領域，出現了進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法等新的評估方法。如較多文獻就將抵押視為一種期權并對抵押期權的定價問題進行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。

新的巴塞爾資本協議(BaselⅡ，2004)擴大了銀行可使用的抵押、擔保和信用衍生產品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認可標準，如存在可及時、經濟、有效處置抵押品的市場；存在可以公開得到的抵押品市場價格；抵押品的價值不可與貸款企業(yè)的信用存在較高的正相關性等，特別是協議強調了抵押貸款價值，這些都將對抵押資產評估理論與實務的進展發(fā)揮積極影響。

與國外相比，我國對資產評估、特別是對抵押資產評估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國的資產評估學缺乏理論支持，成為了評估操作學(崔宏，1997)。經過近10年的發(fā)展，時至今日，我國資產評估理論與技術仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產評估學教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過。具體到抵押資產評估領域，其理論與技術更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國抵押貸款評估業(yè)務基本處于無序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識，實務界人士多認為是市場價值，而學者則多認為是清算或變現價值(劉桂良、招平，2004)，也有學者認為是清算價值的折現值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評估對象也未能得到統一，多數人認為是抵押物，但有部分人則認為評估對象是抵押權<薛炳東，1997)。理論的模糊不清直接導致了評估方法的局限性，多數評估采用傳統的重置成本法、市場比較法，少數采用收益現值法其收益口徑也僵化單一，抵押資產評估的特殊性在評估方法上沒有任何反映。價值類型與價值定義的概念尚沒有被抵押資產評估人員和評估報告使用者所接受(或仍然習慣認為是傳統的市場價值)，同時評估方法缺乏創(chuàng)新，造成抵押資產評估價值結果失實，誤導銀行決策。部分學者在堅持市場價值的前提下進行了一些抵押資產評估方法的探討，如李延喜(1998)，劉桂良、招平(2004)等，但未能引起理論界與實務界的回應和重視。

實踐方面，根據中國人民銀行的《貸款風險分類指導原則(試行)》的規(guī)定，對于抵押資產的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押資產的市場價格定值。建設部的《房地產估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)也有類似規(guī)定。實踐證明這種規(guī)定并沒有保證金融機構抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯合了《房地產抵押估價指導意見》，但與以前相比，該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外，在理論與技術上并沒有做出新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術上防范房地產信貸風險的產生。

綜上可見，銀行貸款抵押資產評估迄今沒有建立起統一的理論與方法體系，評估實務中則“百花齊放”，也沒有取得一致的認識。因此，充分借鑒國際上已有成果，對銀行貸款抵押資產評估在理論與方法上做出創(chuàng)新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現實意義：不僅可以豐富我國資產評估理論，有助于促進我國統一評估理論的建立和完善，而且可以為評估界提供與理論邏輯相一致的操作指導，有助于規(guī)范評估界的抵押資產評估行為；特別是可以科學確定抵押資產的價值，有助于銀行正確進行信貸決策，維護銀行貸款安全，防范金融風險。

二、抵押資產評估理論創(chuàng)新的途徑和思路

目前我國已有的抵押資產評估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實質性聯系，相關內容既不統一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導實踐，甚至還在誤導實踐。因此，對理論做出創(chuàng)新非常必要。

理論的創(chuàng)新需要找準邏輯起點、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關于兩個或多個概念的陳述，是在多個概念之間用推理來架起的因果關系的橋梁(張宇燕，1992)。有鑒于此，抵押資產評估理論體系應以理論目的為指引，以相關核心概念為基點，并以其之間的邏輯關系為主線來搭建。

但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內部邏輯關系如何?這是理論創(chuàng)新首先需要解決的一個關鍵問題。另外，抵押資產評估作為一門實踐性很強的學科，其理論絕不應該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產評估理論的層次?

(一)保證銀行貸款安全：抵押資產評估與抵押資產評估理論目的的確立

創(chuàng)新理論的目的是什么?也就是說，我們?yōu)槭裁匆獎?chuàng)新抵押資產評估理論?顯然，理論的創(chuàng)新是為了更好地指導評估實踐。這樣，抵押資產評估的目的就直接規(guī)定了抵押資產評估理論的目的。

抵押是指抵押人以自己或第三人的財產，通過不轉移占有的方式向抵押權人提供履約擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產并優(yōu)先受償。根據《擔保法》的規(guī)定，抵押的本質就是對債權的保證，它表現出一個顯著屬性，即保證抵押債權的安全。設定抵押權是國家依法賦予抵押權人對抵押人履約的督促權、在一定條件下對抵押物的處分權和優(yōu)先受償權，以保證抵押債權安全無損。安全問題是發(fā)放貸款的首要問題，在金融市場上普遍采用抵押的方式來保證債權的安全。

從抵押的本質屬性出發(fā)，設定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產的評估以及抵押資產評估理論的創(chuàng)建都必須統一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評估的實踐就失去了方向，抵押資產評估理論的創(chuàng)建也就是盲目的。

(二)抵押貸款價值：抵押資產評估理論的核心概念

明確了評估目的作為構建評估理論體系的起點，接下來需要確立的就應該是理論的核心概念了。我們初步認為，最為核心的概念是“抵押貸款價值”。“抵押貸款價值”類型是抵押資產評估理論的統帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對“市場價值”類型盲目崇拜的“破”中而“立”。因為若采取市場價值類型，盡管抵押資產的未來價值不知道，但對借貸雙方來說抵押資產的初始市場價值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時間，抵押資產的市場價值小于貸款合同的價值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場價值進行評估，而不考慮資產的長期持續(xù)性，將助長企業(yè)的違約風險，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因為邏輯無法保持一致，而自相矛盾的觀點必然不能共存于一個體系之內。

具體而言，抵押貸款價值是指考慮到資產的長期存續(xù)性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，經過對資產的未來可出售性進行的謹慎評估得出的資產的評估價值。在評估抵押貸款價值時不應該考慮投機因素。這也正是歐洲評估準則第6號所倡導的適宜于抵押資產評估的價值類型。這樣定義的抵押資產價值類型，與抵押資產評估的目的是最相符合與匹配的。

如前文所述，目前評估理論界與實務界對抵押資產評估價值類型的認識還存在相當大的分歧。導致這一情形的出現有其自身的根源：銀行設置抵押的作用在于防范金融風險，是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以資產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來源多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。正是在這個意義上，抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。也正是抵押資產的“現時擔保作用”與“他時的清償功能”使得借貸雙方對抵押資產價值的認識上存在著明顯的分歧，進而在借貸雙方心中抵押資產呈現出不同的價值。對于借款方而言，抵押資產是企業(yè)重要的生產要素，其價值取決于該資產與其他生產要素一起為企業(yè)創(chuàng)造的未來收益的現值，期望評估時假設這些資產按最佳用途使用，獲取其即期在用價值。所以，從借款方角度考慮，資產的抵押并不改變其市場價值。與此相反，銀行在進行貸款決策時，要考慮萬一借款人償債能力不足時，貸款的擔保—抵押資產必須作為還款的保證。由此可見，貸款人對抵押資產注重的不是使用價值，而是該資產從現有經濟實體分離并被用于抵債的價值。而這時抵押資產的抵債價值比它在生產經營中的使用價值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產的適宜價值類型似乎應該為清算價值。

因此，如何獲得雙方都認可、客觀公正的抵押資產價值成為抵押資產評估的難點，也成為銀行抵押貸款業(yè)務中的重要問題。實務中，銀行對抵押資產進行評估要考慮到銀行內部風險管理的兩個需要：一是看抵押物能否起到對借款人信用增級的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評估后，綜合考慮抵押擔保對借款人的信用增級效果以及貸款的違約損失，銀行可以進行貸款定價以及做出是否貸款的決定。抵押資產的特點是產權在評估時點不發(fā)生轉移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續(xù)、抵押資產產權不轉移。這種可能出現的產權轉移對價值類型提出了特殊要求，若為滿足需要一，市場價值似乎合適；而若要滿足需要二，則非市場價值(清算價值)似乎更為恰當。

而對于評估界，則主流的觀點是將抵押資產價值類型定位于市場價值。之所以這樣做，本文認為可能是出于如下幾個目的：一是自利的考慮，因為在當前評估環(huán)境中，相對于評估其他價值類型而言，市場價值的評估更為簡單。二是習慣性思維的路徑依賴作用，因為評估師職業(yè)從誕生之日起，評估的價值類型多是市場價值，此后出現的任何類型資產的評估，不管其特殊性如何，評估師首先想到的就是市場價值。三是受既有評估理論以及《國際資產評估準則》的誤導，不加分析，全盤接納。四是遵照有關政策法規(guī)的“強制實施”。前已述及，《貸款風險分類指導原則》、《房地產估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規(guī)都對抵押資產的評估采用了市場價值類型。

那么，如何協調借款抵押人、抵押權人銀行以及評估界的認識與做法?在既有的框架內，采用哪一種價值類型其實都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進路線，這就是確立“抵押貸款價值”類型。根據前述抵押貸款價值的定義，首先，由于該價值類型考慮到資產的長期存續(xù)性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產所有權方(借款方)對所持有資產的預期，如此定義的抵押資產價值不會損害資產持有者的經濟利益；其次，由于該價值類型的評估不考慮投機因素，并考慮到了資產的未來可出售性，符合一定的謹慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對評估師來講，采用抵押價值類型對抵押資產進行評估，只需要對習慣的市場價值進行某種程度的修正，并不會帶來實質上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產價值類型，不僅理論上與抵押資產評估的目的相符，實踐中也不會產生太大阻力，且有助于維護各方既有利益，是一種協調式的帕累托改進策略。

(三)從基本原理到行為規(guī)范：四個層次搭建抵押資產評估理論體系

如何構建資產評估理論體系存在眾多難點，盡管多數學者提出以會計理論來構建資產評估理論，但本文認為抵押資產評估理論體系與會計理論沒有必然的聯系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應用，最后到評估主體的行為規(guī)范四個層面來構架。

第一層次為抵押資產評估的基礎理論，主要探討抵押資產價值的構成與來源，以及抵押資產價值變現的影響因素，從中提煉抵押資產評估的本質和職能、目的與對象，重點解決抵押資產評估中“評估什么”以及“評估原理”的問題；

第二層次為抵押資產評估概念框架，主要包括抵押資產評估的目標、假設、原則和要素，重點解決抵押資產評估的“核心概念”及其“邏輯聯系”問題；

第三層次為抵押資產評估的應用理論，按照“經濟環(huán)境一評估目的一評估對象一價值類型一評估方法一結論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產評估的流程原理，重點解決抵押資產的“評估流程”及其“制約關系”的問題；

第四層次為抵押資產評估的調控理論，包括抵押資產評估的職業(yè)教育、職業(yè)道德以及行業(yè)管理與法律規(guī)范，重點解決抵押資產評估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問題。

四、抵押資產評估方法創(chuàng)新的途徑與思路

評估理論創(chuàng)新的目的在于實踐應用，而應用的基礎則是依據理論提出新的評估技術與方法。因此，如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產評估技術與方法，就成為抵押資產評估理論進一步深化的基本應用領域。

(一)評估方法的創(chuàng)新受制于評估目的與價值類型

抵押資產評估的特定目的既體現了評估所要實現的具體目標，又體現了抵押資產評估結果的具體用途。因此，評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的約束，對評估技術思路、評估具體技術方法和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。也就是說，不同的評估目的規(guī)定了評估方法選擇的方向。而價值類型也制約資產評估方法的選擇，某種標準的評估價值必須通過具體的評估方法獲得，而對于不同的價值類型，在評估時需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說，價值類型直接制約著評估中各種指標、參數的判斷和選擇。而對評估方法的選擇本身就包括了對評估所涉及的經濟技術參數的恰當選擇。選擇恰當的評估技術思路與實現評估技術思路的具體方法，同恰當選擇經濟技術參數共同構成了恰當選擇資產評估方法的內容(姜楠，2004)。

但是，這里有一個問題需要進一步討論，即評估方法受評估目的和價值類型的影響并不代表特定的評估目的和特定的價值類型必須與特定的評估方法一一對應。評估方法是實現評估目的、滿足價值類型要求的技術手段，評估目的和價值類型與評估方法的匹配是體現評估科學性的重要方面，正確理解和認識這一匹配關系是正確選擇評估方法的基本前提。但是，評估目的、價值類型與評估方法之間的匹配關系并非一定要一一對應，而是指對于特定的評估目的和價值類型，評估師應選擇相對更高效、相對更準確合理的評估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評估方法對于實現評估目的和價值類型的相對合理性，不同的評估方法之間可以替代，但特定的目的和價值類型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評估方法的選擇應該首先考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應用的影響，這些影響形成了評估方法選擇的內在約束，評估師在這種約束下選擇的評估方法就是最為適合的方法。

基于以上認識，本文并不同意一些學者所持的如下觀點：在評估目的和價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型必有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的條件不能完全滿足時，可以依據替換原則，采用其他評估方法。

(二)以折現現金流法為核心，以期權定價法為補充創(chuàng)新抵押資產評估方法體系

評估技術與方法直接受制于評估目的與價值類型。前文我們已經明確銀行貸款抵押資產評估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價值類型是“抵押貸款價值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評估方法是什么呢?

為了回答此問題，仍然需要返回到“抵押貸款價值”內在的規(guī)定性以及評估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產評估有其特殊性，作為第二還款來源的抵押資產，其對債權的保證作用取決于貸款到期而債務人違約后抵押資產變現能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產的市場價值作為未來的擔保顯然是不適合的。評估抵押資產的擔保價值，必須考慮該資產的未來市場價格波動，也就是說抵押資產的評估方法必須體現抵押資產價值的長期持續(xù)性、當地正常的市場條件、資產的未來可出售性等因素，并對投機性因素加以排除。因此，其適應的評估技術與方法自然應該以折現現金流法為主。而若貸款由波動率很大的資產提供擔保，抵押資產將具有較大的期權價值，但同時將會增加貸款違約的機會。因此，這類情形下的抵押資產評估，也應考慮期權價值的影響，這樣就可以形成期權定價法。

當然，誠如前文交代，在最適宜評估方法的使用條件不能完全滿足時，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產的評估方法體系包括如下三個層次：

核心方法：折現現金流法。

補充方法：期權定價法。

替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。

不管具體評估時采用哪種方法，重要的是必須依據“抵押貸款價值”的本質，基于安全邊際的考慮對相關參數恰當進行附值。

五、本文主要貢獻與研究局限

第8篇：房地產抵押評估指導意見范文

第一條為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院、山東省《城市房屋拆遷管理條例》、國家質量技術監(jiān)督局、建設部《房地產估價規(guī)范》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在我市城區(qū)規(guī)劃區(qū)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市建設、舊城區(qū)改造、改善城市環(huán)境和居民居住條件，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

第四條本辦法所稱拆遷當事人包括拆遷人和被拆遷人。

拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設施的所有人。

第五條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人進行合理補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

第六條棗莊市建設委員會是棗莊市城市房屋拆遷行政主管部門。

棗莊市城建開發(fā)拆遷管理辦公室負責棗莊市城市房屋拆遷的日常管理工作。

滕州市建設局負責轄區(qū)內的城市房屋拆遷管理工作。

第七條計劃、規(guī)劃、國土資源、物價、工商行政管理等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作。被拆遷人所在的單位和街道辦事處，協助有關部門做好拆遷補償安置工作。

第二章拆遷管理

第八條區(qū)（市）政府、市高新區(qū)管委會要編制房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃，報市建委會會同市發(fā)展計劃委審核后，由市政府上報省審批，沒有列入年度拆遷計劃的項目不得實施拆遷。

第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第十條申請領取房屋拆遷許可證應當根據不同項目，提交下列相關資料：

（一）房屋拆遷申請書；

（二）建設用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；

（六）房屋拆遷行政主管部門要求提供的其他材料。

經濟適用房等建設項目還需提供建設項目批準文件。

第十一條房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查。經審查符合條件的，應當將有關內容在拆遷范圍內公示，并告知居民依法享有要求聽證的權利后，頒發(fā)房屋拆遷許可證，拆遷公告，并按照有關規(guī)定收取拆遷管理費；不符合條件或不予批準的，應在審查期內書面通知申請人，并說明理由退回申報材料。

第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人自行拆遷的，應當經房屋拆遷行政主管部門批準。委托實施拆遷的，凡拆遷居民戶數在200戶以上或者拆遷總費用在2000萬元以上的項目，都要通過招標投標的方式確定拆遷單位，房屋拆遷行政主管部門對招標投標實施監(jiān)督管理，并制定具體的實施辦法。拆遷人委托拆遷的，應當訂立拆遷委托合同。委托或者變更委托的，應當自拆遷委托合同訂立或者變更之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業(yè)務。房屋拆遷管理部門不得接受委托拆遷。

第十三條房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的監(jiān)督管理，拆遷工作人員應當經過有關法律和業(yè)務知識的培訓，經考核合格取得省拆遷行政主管部門頒發(fā)的崗位證書方可上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其商談拆遷事宜。

第十四條拆遷人申請拆遷時，用于被拆遷人的拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入房屋拆遷行政主管部門指定的銀行賬戶，由房屋拆遷行政主管部門核實并監(jiān)督使用。拆遷人提供的用于房屋補償的房屋可以折價抵減拆遷補償安置資金。補償安置資金應當全部用于房屋拆遷補償安置，不得挪作他用。城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督管理辦法由棗莊市房屋拆遷行政主管部門制定。

第十五條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租賃關系；

（四）工商行政管理部門辦理營業(yè)執(zhí)照；

（五）公安機關辦理的居民戶口遷入或者居民分戶。

房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理期限不得超過1年。因特殊情況需要延長暫停期限的，拆遷人必須報房屋拆遷行政主管部門審核批準，延長期限不得超過1年。暫停期間辦理的有關手續(xù)一律無效，辦理機關承擔相應的責任。

第十六條房屋拆遷許可證一經發(fā)放，房屋拆遷行政主管部門應當將項目名稱、拆遷許可證號、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷期限、過渡期限、補償安置方式等情況予以公告。

第十七條拆遷人應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷補償安置方案、安置房情況、拆遷工作流程、補償結算辦法、拆遷實施單位和評估機構名稱以及上崗人員名單等內容，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。

第十八條在公告規(guī)定的拆遷期限內，拆遷當事人應按本辦法的規(guī)定就拆遷補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點搬遷過渡方式、過渡期限、面積誤差范圍和處理方式以及各自違約責任等事項訂立拆遷補償安置協議。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公布。

第二十條拆遷人應當與房屋拆除的施工企業(yè)訂立拆除合同，施工企業(yè)應當在施工拆除工程15日前，持有關資料報建筑業(yè)管理部門備案。房屋拆除應當由具有建筑施工企業(yè)資質證書、具備保證安全條件的企業(yè)承擔，施工企業(yè)應當編制拆除方案和安全保障措施，確保房屋拆除中的人身、財產安全。施工企業(yè)負責人對拆除施工安全負責。

第二十一條拆遷人應當在房屋拆除后30日內憑拆遷許可證辦理房屋注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋權屬證書。拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續(xù)。

第二十二條房屋拆遷行政主管部門負責對各項拆遷活動的檢查、驗收。被檢查者應當如實提供有關情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業(yè)務秘密。

第二十三條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償

第二十四條拆遷人應當按照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償，拆遷補償方式實行貨幣補償或者房屋補償，被拆遷人可以選擇補償方式。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償；拆遷公告后新建、改建、擴建的房屋、附屬物以及裝修等不予補償。

第二十五條拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，應當按照棗莊市人民政府制定公布的區(qū)位價和各類房屋重置價，結合被拆遷房屋的區(qū)位、結構、建筑面積、朝向、新舊程度等因素，參照市場成交價確定房屋的市場評估價格。拆遷非住宅和以出讓方式取得土地使用權的住宅房屋實行貨幣補償的，應當根據被拆遷房屋所處的不同位置和用途，依據《房地產估價規(guī)范》規(guī)定的評估方法，確定房屋的市場評估價格。

第二十六條拆遷房屋實行房屋補償的，補償房屋按照本辦法第二十五條的規(guī)定由同一估價機構按照同一估價方法確定其市場評估價（補償房屋建筑單體造價為重置價）。補償房屋的建筑面積與被拆遷房屋建筑面積相等部分按照市場評估價格結算差價；超出部分按照市場價格交納購房款。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋用于拆遷補償。

第二十七條被拆遷人與被拆除房屋使用人為同一人并實行貨幣補償的住宅房屋，拆遷人付給被拆遷人3個月的臨時安置補助費。

第二十八條拆除公益事業(yè)房屋及其附屬設施，拆遷人應當按照原規(guī)模予以重建或給予貨幣補償。

第二十九條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人給予貨幣或者房屋補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人對被拆遷人實行房屋補償，補償的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第三十條非住宅用房的確定，必須同時具備下列條件：

（一）持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業(yè)”或者“生產”等字樣；

（二）取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證并有正常納稅記錄；

（三）房屋所有權證、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證注明的營業(yè)、生產的地點、時間相一致。

第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

第三十二條拆遷非住宅房造成停產、停業(yè)并實行房屋補償的，拆遷人應當對被拆遷人支付停產、停業(yè)補助費。

第三十三條拆遷因無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人和因產權關系正在訴訟的房屋，在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內未解決的，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門審核同意后先行拆除。拆遷前，拆遷人應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全手續(xù)，待產權明確后按本辦法第二十四、二十五、二十六條的規(guī)定給予補償。

第三十四條拆除設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務或者向當事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補償。對拆除設有抵押權的房屋實行房屋補償的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門公告的搬遷期限內達不成抵押協議的，由拆遷人按照本辦法第三十三條的規(guī)定實施拆遷。

第三十五條對被拆遷人人均建筑面積低于我市住房解困標準人均建筑面積15平方米的，按人均建筑面積15平方米進行補償安置；超出原建筑面積未超出解困標準的部分，應當交納超面積安置費；超出原建筑面積又超出解困標準的部分，按市場價格結算。被拆遷人解困家庭人口的認定同時具備以下條件：

（一）具有拆遷范圍內的戶口；

（二）戶內人口無其它住房。

第三十六條補償房屋不是現房的，應當在協議中明確過渡期限。過渡期限為建設工程的合理工期加上1至2個月的準備期。在協議規(guī)定的過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉用房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。協議規(guī)定的過渡期限因拆遷人責任造成延長的，從逾期之日起每月加倍付給被拆遷人或房屋承租人臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之日起付給臨時安置補助費。但因不可抗力原因造成的，不增加逾期費。

第三十七條新建住宅樓房回遷安置被拆遷人或者房屋承租人時，應當本著先簽協議先選房的原則，在確定的安置房源范圍內進行安置。對烈屬、殘疾人和孤寡老人視具體情況在樓層安排上給予適當照顧。

第四章拆遷評估

第三十八條被拆遷房屋的評估，由依法成立的具有三級以上房地產評估資質的單位評估。

第三十九條房屋拆遷行政主管部門每年向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，供拆遷當事人選擇。未經公示的評估機構，不得接受房屋拆遷評估委托，不得從事房屋拆遷評估工作。

第四十條評估機構由拆遷人與被拆遷人共同協商確定。拆遷人與被拆遷人就選擇評估機構不能達成一致的，由房屋拆遷行政主管部門在符合條件的評估機構中組織抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門應當提前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。評估機構按照前款規(guī)定對被拆遷房屋進行房地產市場評估的費用，由拆遷人承擔。

第四十一條委托人應當與評估機構簽訂書面拆遷評估委托協議書。協議書簽訂之日起10日內報房屋拆遷管理部門備案。委托協議書應包括下列內容：

（一）委托方、受托方（評估機構）；

（二）委托估價目的、估價范圍、估價時點；

（三）評估報告出具方式、交付時間；

（四）委托方、受托方的權利、義務；

（五）評估費用、支付方式；

（六）違約責任；

（七）委托雙方認為應當訂立的其他事項。

第四十二條評估機構對被拆遷房屋的評估應當堅持公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和程序以及本辦法第二十五條的規(guī)定進行。任何單位和個人不得干預評估機構按照獨立、客觀、公正的原則進行評估。

第四十三條房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證核發(fā)之日。但拆遷規(guī)模大、分期實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

第四十四條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。被拆遷人無正當理由不到場或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構可依據房屋的權屬資料、房屋區(qū)位、用途、建筑面積等進行評估，并在評估報告中作出說明，同時提供第三人的證明。

第四十五條評估機構應當將分戶的初步估價結果在拆遷地段向被拆遷人公示7日，并現場解答被拆遷人提出的有關房屋評估的問題。

第四十六條評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成評估，向委托人出具評估報告（包括分戶評估報告）。

第四十七條拆遷當事人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構書面申請復核估價，也可以委托符合條件的其他評估機構重新評估。

第四十八條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人重新委托估價機構評估的，受委托估價機構應當在10內出具估價報告。重新評估結果與原評估結果在±4%誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。

第四十九條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者重新評估結果與原評估結果超出±4%誤差范圍且協商達不成一致意見的，可以自收到復核結果或者重新委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，向棗莊市房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

第五十條棗莊市房地產價格評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，出具估價報告。

第五章拆遷裁決

第五十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議規(guī)定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以申請人民法院先予執(zhí)行。

第五十二條申請裁決應當在搬遷期限屆滿之后拆遷期限內遞交裁決申請書，并按照被申請人數提交副本。裁決申請書應當載明以下主要內容：

（一）申請人和被申請人的姓名、性別、年齡、工作單位和住址或者法人、其他組織的名稱、地址以及法定代表人或者負責人的姓名、職務等；

（二）申請裁決的事項、事實理由；

（三）申請人認為需要說明的其它問題。

第五十三條有下列情形之一的，不予受理裁決申請：

（一）人民法院或者仲裁機構已經受理的；

（二）拆遷當事人達成拆遷補償協議后發(fā)生合同糾紛的；

（三）裁決作出后，當事人就同一糾紛再次申請的；

（四）已超過拆遷期限的；

（五）申請人為拆遷人，因其未履行告知拆遷補償相關事項等義務而引發(fā)爭議的。

第五十四條裁決受理后，有下列情形之一的，可以中止審理：

（一）一方當事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的；

（二）一方當事人喪失民事行為能力，尚未確定法定人的；

（三）裁決需要以相關裁決或者法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的；

（四）發(fā)現新的需要查證事實的。

中止裁決的因素消除后，應當恢復審理。

第五十五條申請人為拆遷人的，應當提供以下證據和資料：

（一）裁決申請書；

（二）法定代表人的身份證明；

（三）被拆遷房屋權屬證明材料；

（四）被拆遷房屋的估價報告；

（五）被申請人的戶籍證明；

（六）對被拆遷人的補償安置方案；

（七）申請人與被申請人的協商記錄；

（八）未達成協議的被拆遷人比例及原因；

（九）證據和證據來源，證人姓名和住址；

（十）裁決機關認為需要提供的其他有關證據和資料。

第五十六條申請人為被拆遷人或者房屋承租人的，應當提供以下證據和資料：

（一）裁決申請書；

（二）申請人的戶口簿、身份證；

（三）被拆遷房屋的權屬證明或者房屋的租賃證明；

（四）申請裁決的理由及相關證明材料；

（五）證據和證據來源，證人姓名和住址；

（六）裁決機關認為需要提供的其他有關證據和資料。

第五十七條當事人申請裁決必須向裁決機關提供證據、資料的原件和復印件。

第五十八條裁決機關受理房屋拆遷裁決申請后，經審核，資料齊全、符合受理條件的，應當在收到申請之日起5個工作日內向申請人發(fā)出裁決受理通知書；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應當在5個工作日內一次性書面告知申請人，可以當場補正的，應當當場補正。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。有本辦法第五十三條規(guī)定情形的，應當在5個工作日內說明理由不予受理。

第五十九條裁決機關應當在立案之日起3個工作日內將申請書副本送達被申請人，被申請人應當在收到申請書副本之日起10日內提交答辯書和有關證據資料。被申請人不如期提交答辯書和有關證據資料的，不影響案件的裁決，并承擔舉證不能的責任。被申請人提交答辯書的，裁決機關應當在收到之日起3個工作日內送達申請人。

第六十條當事人委托他人的，必須向裁決機關提交授權委托書，授權委托書必須寫明委托事項和權限。

第六十一條裁決機關的工作人員在依法進行裁決公務活動時，應當向當事人、證人及有關單位出示執(zhí)法證件，有關單位或個人應當協助調查，如實提供材料。有關單位或個人作偽證的，應當依法承擔法律責任。對專業(yè)性問題需要鑒定的，當事人提出申請，由裁決機關組織鑒定，鑒定費用由責任方承擔，鑒定時間不計入裁決時限。

第六十二條行政裁決應當自受理之日起30日內作出。裁決機關作出裁決時必須制作裁決書，裁決書應當寫明以下事項：

（一）提請裁決各方當事人的姓名或單位全稱、地址；

（二）雙方當事人爭議的事實，裁決的理由、內容和適用的法律、法規(guī)、規(guī)章等；

（三）告知當事人對裁決不服的權利；

（四）裁決機關的全稱、地址和作出裁決的時間，并加蓋裁決機關的印章。

第六十三條送達裁決書必須有送達回證，由受送達人在送達回證上簽名或者蓋章并注明簽收日期。受送達人不在時，應交其同住成年家屬簽收，并注明與受送達人的關系。受送達人是法人或者其他組織的，應當由法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人組織負責收件的人簽收。受送達人有委托人的，可以送交其人簽收。受送達人或者代收人拒絕簽收時，送達人可邀請相關證人到場，把裁決書留在其住所，在送達回證上記明拒收事由和送達日期，由兩名送達人、證人簽名即視為已經送達。直接送達有困難的，可以郵寄送達或在報紙上公告送達，以回執(zhí)上注明的收件日期或報紙公布日期為送達日期。

第六十四條當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院。

第六十五條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，拆遷人可以向房屋拆遷行政主管部門申請強制拆遷；房屋拆遷行政主管部門接到申請后，可以申請市人民政府行政強制拆遷，也可以依法申請人民法院強制拆遷。房屋拆遷行政主管部門向市人民政府申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定；申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。

第六十六條市人民政府受理行政強制拆遷申請后，經審查批準，作出行政強制拆遷決定書，由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府會同市有關部門實施行政強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第六章罰則

第六十七條拆遷人違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十四條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第六十八條拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第六十九條拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十六條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第七十條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十七條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第七十一條評估機構違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依據建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《房地產估價師注冊管理辦法》的規(guī)定進行處罰或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業(yè)務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

（六）違反國家《房地產估價規(guī)范》標準和建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第9篇：房地產抵押評估指導意見范文

中國經濟增長的主要潛力：一、中國人口基數大，市場潛力無窮，消費者盡管很窮，但是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費支出潛在的市場容量相當大；二、中國已經出現了富裕階層，奢侈消費潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場；三、人口素質逐步提高，勞動力素質逐步提高，勞動者的技能和生產效率提高的潛力較大；四、國家利用對經濟的控制力，引導市場發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經奠定了一定的經濟基礎和技術基礎；六、城市化是中國未來很長一段時間的主要工作，城市化過程中會有大量的基礎設施建設、房地產開發(fā)、公共服務需求等等一系列需求；七、中國企業(yè)慢慢走向世界、在全球范圍爭奪資源和市場等等。

中國未來最有前景的行業(yè)是什么？我寫這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、投資等提供一些參考性的指導意見。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個行業(yè)：

一、排在第一位的是水務行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術等。很多朋友或許會說，為什么會是水呢？因為水是一種誰也離不開的、不可替代的、再生有較大成本的資源；而某種資源價值的高低取決于需求和供給之間的關系，或者說資源的稀缺性。從需求方面來看，隨著中國經濟的不斷發(fā)展，對水的需求是剛性上漲的，而且水的需求彈性是很小的，也就是說需求者愿意為了水資源出無窮高的價格；另外13億多人的中國，水需求無疑是相當巨大的。

來看供給，中國水資源的供給是相當緊缺的，看一些數據。中國水資源總量達到2.8萬億立方米，但人均水資源占有量只有2200立方米，相當于世界人均水平的1/4；中國的水資源在時間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面的原因外，環(huán)境污染正嚴重影響中國的水資源供給；據官方統計，中國半數以上的主要水道都受到污染，水既無法飲用，也無法用于灌溉，現有超過3億人（接近中國1/4人口）缺乏干凈的飲用水；據國家環(huán)?？偩值谋O(jiān)測，2005年全國七大水系的411個地表水監(jiān)測斷面中有27%的斷面為劣Ⅴ類水質，全國約1/2的城市市區(qū)地下水污染嚴重；水體污染實際上減少了可供人類使用的水資源數量，人為制造了水資源緊缺。其實，缺水是全世界多數國家面臨的問題，我猜想未來戰(zhàn)爭的一個重要起因很可能是大國爭奪水資源。

其實，現在已經有外資以高溢價收購或控股中國的水務項目。8月18日，揚州自來水股權轉讓項目招標，轉讓49%的凈資產價值1.8億元，中標公司有30年的指定區(qū)域內供水特許經營權；共有4家水務公司進行投標，跨國公司中法水務以8.95億元的投標價格獨占鰲頭，報價為資產價值的5倍左右。8月22日，天津自來水項目49%股權轉讓，評估資產價格為7億多元，其中，招標方的硬性條款規(guī)定“必須溢價30%以上”；在各競標公司報價中，中法水務為11.9億元，威立雅水務21.8億元。對于外資高溢價收購各地水務項目，有控制權的地方政府往往舉雙手贊成：一是可以增加地方政府的收益，二是為當地引進了外資，三是現在沒有提高水價，老百姓沒受影響。不過，這種情況發(fā)展下去，誰也不可能清楚將會為未來留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會來做慈善，它付出的高溢價最終都會在將來業(yè)務中回收。我想中國老百姓未來會發(fā)現水費在他們的生活支出中占了大頭。

所以，大家如果想要進行長期性投資，買一些水資源、水處理、污水設備生產的企業(yè)股權應該回報會不錯。從擇業(yè)和選擇專業(yè)方向來看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循環(huán)利用等應該是未來不錯的行業(yè)。

二、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機、郵輪、高檔轎車、高檔消費品、高檔會所、高檔保健等等。雖然中國整體上并不富裕，但是中國富裕人群的總數是相當驚人的。中國的富人心態(tài)比較浮躁，愿意為了奢侈消費出大價錢，我相信這個行業(yè)未來的發(fā)展不可限量。

三、排在第三位的是醫(yī)療保?。òㄐ睦碜稍儯┬袠I(yè)。由于中國的醫(yī)療行業(yè)實行的基本上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅包等問題。其實，我個人覺得中國醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國收入排名第一的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務（公務員）；在中國好像反過來了，公務員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對醫(yī)療的需求是無窮大的，只要他們能夠支付起醫(yī)療費用，而且隨著人們收入水平的提高，對健康的投資會越來越多。 大家可以看到，中國很多行業(yè)開放基本上按這個軌跡走，起點是政府完全壟斷，慢慢開放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競爭，再到完全競爭等；而這個行業(yè)專業(yè)人員的市場價值慢慢隨著市場的開放體現出來了。金融行業(yè)是一個典型的例子，原來政府大包大攬，金融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著2003年以來的金融改革，金融從業(yè)人員的市場價值很快顯現出來了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實說，金融專業(yè)人員的收入在未來還會進一步提高，直到這個市場完全體現了專業(yè)人員的價值。 醫(yī)療行業(yè)是中國開放很緩慢的一個行業(yè)，但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會開放。當然不會像餐飲行業(yè)那樣完全徹底開放，但是至少會像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營資本進入；等到行業(yè)開放的時候，醫(yī)療行業(yè)的專業(yè)人員的市場價值會很快顯現，一些醫(yī)療機構的市場價值也是令人振奮的。

可惜，從投資角度來看，現在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以投資；擇業(yè)和專業(yè)角度來看，醫(yī)生、心理咨詢師、制藥等是很不錯的行業(yè)。

四、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險、證券、信托、資產管理、融資租賃、典當、財務服務等）。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級比較高的，意思是按照人類的需求層面來看，農林牧漁業(yè)排在最底層是最基礎的，其次應該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學研究、教育、公共服務（政府機構）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個明顯的特征，經濟增長強勁的時候，金融業(yè)往往獨占鰲頭，收入和地位很高；經濟不景氣的時候，受打擊最大的往往也是金融行業(yè)；當然瘦死的駱駝比馬大，只要社會不動蕩，沒有全面的戰(zhàn)爭，金融業(yè)永遠是行業(yè)的首選。 從投資的角度來看，現在不是投資金融業(yè)的最佳時期，因為長期的經濟景氣使金融業(yè)企業(yè)的估值高企，建議謹慎。從選擇專業(yè)和擇業(yè)的角度來看，金融業(yè)是相當不錯的行業(yè)，大家可以大膽進入。

五、排在第五位的是房地產業(yè)。上文中已經提高，每個中國人都有一個夢想――擁有一個屬于自己的家，所以未來幾十年，房地產行業(yè)的發(fā)展還是會很可觀的。另外，國家很有可

能會學美國，設立專門的房地產抵押貸款擔保機構（美國有三大機構，聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協會）給中產以上家庭提供擔保抵押，保證他們能夠買得起房子，同時推進中國房地產抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產行業(yè)的前景相當不錯。

六、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵窐I(yè)。中國雖然意識形態(tài)控制比較嚴格，但是也不會看不到開放的機會。廣告、傳媒、娛樂的開放近在咫尺，大家可以作為一個有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)來對待；這個行業(yè)最大的缺陷是受管制比較嚴重，容易受到政策變動的影響，不過長期還是很看好的。

七、排在第七的是資源類（包括有色金屬、礦產、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類（石油石化電力行業(yè)包括核電）。這個行業(yè)在中國的前景一定會很好，因為一個國家的經濟崛起肯定要消耗更多的資源、能源等。當然，從投資的角度看，能源類企業(yè)是長期投資的上等選擇。擇業(yè)就不用多說了。

八、第八是教育和培訓行業(yè)。中國勞動人口基數巨大，勞動力技術技能培養(yǎng)的需求也是巨大的，這個行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。

九、第九是老年服務業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年營養(yǎng)學等為老年人服務的行業(yè)。中國目前已經是老齡社會，未來老年人的數量會直線上升。未來年輕人需要照顧的老年人數量越來越多，年輕人唯有依靠社會化專業(yè)服務才能保證上一代的正常生活。當然，這個行業(yè)目前可投資的產品比較少，但是可以說是一個創(chuàng)業(yè)的好市場。