房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、開(kāi)發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：，全國(guó)公務(wù)員共同天地

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到市房地資源局?jǐn)M定的標(biāo)準(zhǔn)；

6、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

7、已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

8、已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的2000年版合同示范文本，且應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

3、土地所有權(quán)性質(zhì)；

4、土地使用權(quán)獲得的方式和使用期限；

5、房地產(chǎn)的規(guī)劃和使用性質(zhì)；

6、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況；

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格（含㎡的單價(jià)及總面積價(jià)）、支付方式和期限；

8、房地產(chǎn)交付的日期；

9、違約責(zé)任；

10、爭(zhēng)議解決的方式；

11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)；，全國(guó)公務(wù)員共同天地

12、附件1、2、3、4、5。

第2篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。

(三)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

(四)以房地產(chǎn)抵債的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)的；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價(jià)格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第3篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

    為貫徹執(zhí)行《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，現(xiàn)對(duì)執(zhí)行中的若干問(wèn)題再補(bǔ)充通知如下：

    1.凡在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)，均須報(bào)市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)。經(jīng)其他主管部門批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，在上述地域范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須向市房地產(chǎn)管理局登記備案，其評(píng)估人員需具備房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)，不具備的，須接受房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)培訓(xùn)。

    2.1994年8月8日以前，對(duì)抵押房地產(chǎn)已進(jìn)行評(píng)估、抵押權(quán)人對(duì)評(píng)估報(bào)告無(wú)異議的，均不再重新評(píng)估。

    3.凡應(yīng)依法繳納稅費(fèi)或補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其價(jià)格評(píng)估均須由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)或市房地產(chǎn)管理局指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)辦理。

    4.受托評(píng)估抵押房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般應(yīng)自委托人提交全部評(píng)估材料后七個(gè)工作日內(nèi)完成。

    5.抵押房地產(chǎn)的評(píng)估費(fèi)，暫按國(guó)家物價(jià)局和國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局（1992）價(jià)費(fèi)字625號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行規(guī)定》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）掌握。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得自行提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。擅自提高的，市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處有權(quán)進(jìn)行糾正。各房地產(chǎn)交易管理部門按規(guī)定收取2％的買賣過(guò)戶手續(xù)費(fèi)的，均不得再另收評(píng)估費(fèi)用。

    6.《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)，因故不能按規(guī)定期限補(bǔ)辦登記手續(xù)的，當(dāng)事人雙方或一方應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門備案。

    7.抵押登記時(shí)，雙方當(dāng)事人約定不對(duì)抵押房地產(chǎn)投保的，可不提交保險(xiǎn)單復(fù)印件。

第4篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說(shuō)就是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。房屋租賃市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

首先，房屋租賃市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺。缺少了房屋租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購(gòu)房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購(gòu)房者將大大減少。而隨著我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，但是存量房市場(chǎng)受到了一定影響。這時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就更需要租賃市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場(chǎng)不完善，就會(huì)不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國(guó)的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競(jìng)相投資的對(duì)象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以期實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的推動(dòng)作用。一個(gè)城市或地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會(huì)刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進(jìn)，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購(gòu)、租賃房屋不僅帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一方面帶動(dòng)了建筑、運(yùn)輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)正常秩序，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展尤為重要。加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個(gè)方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時(shí)，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒(méi)有配套出臺(tái)，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對(duì)滯后，就會(huì)直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實(shí)際情況，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)有針對(duì)性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場(chǎng)走上法制化、制度化的道路上來(lái)。

新出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時(shí)出臺(tái)。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過(guò)價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)合理租賃價(jià)格的，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國(guó)家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號(hào)國(guó)家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒(méi)有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時(shí)，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

第5篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、房地產(chǎn)管理主要任務(wù)

農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)及直屬單位（以下簡(jiǎn)稱：各單位）占有、使用的房地產(chǎn)是國(guó)有資產(chǎn)。各單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度；明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理；保障房地產(chǎn)資源的安全與完整；推動(dòng)房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用；對(duì)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用的房地產(chǎn)實(shí)行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

（一）、明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。各單位對(duì)新建的辦公及業(yè)務(wù)用房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收后，及時(shí)辦理《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》，并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定登記入賬。對(duì)現(xiàn)有單位占有使用，但尚未取得所有權(quán)證明的房屋和使用權(quán)證明的土地，應(yīng)在界定所有權(quán)、使用權(quán)的基礎(chǔ)上抓緊辦理所有權(quán)、使用權(quán)證明文件并登記入賬。

（二）、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作方的資質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關(guān)要求。

（三）、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵照國(guó)家和本意見(jiàn)中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、嚴(yán)格房屋的報(bào)損、報(bào)廢管理。各單位應(yīng)參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)（2001）2號(hào)）中相關(guān)要求，開(kāi)展房屋報(bào)損、報(bào)廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

（一）、責(zé)權(quán)明確、分級(jí)管理原則。堅(jiān)持土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，實(shí)行分級(jí)管理報(bào)批制。重大事項(xiàng)報(bào)部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、利用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）、有序開(kāi)發(fā)、加強(qiáng)調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、利用必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批制度，實(shí)行有計(jì)劃的開(kāi)發(fā)和利用，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)決策和運(yùn)營(yíng)的科學(xué)化。

三、房地產(chǎn)處置及轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，原則上不得轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用。如確需改變，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策，并進(jìn)行可行性論證，履行審批手續(xù)，嚴(yán)禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營(yíng)性。

（二）、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)方式主要包括：1.利用空余房屋或場(chǎng)地出租；2.開(kāi)展土地合作經(jīng)營(yíng)；3.開(kāi)展合資建房；4.舉辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體等。

（三）、各單位對(duì)于轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用的房地產(chǎn)必須堅(jiān)持有償、有期限的原則。

1.對(duì)于轉(zhuǎn)讓、出租的房地產(chǎn)，出租或轉(zhuǎn)讓單位應(yīng)當(dāng)向承租方、受讓方收取合理的租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，納入本單位的資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)作為本單位的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行核算。

3.對(duì)于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營(yíng)實(shí)體的單位，應(yīng)按提供的國(guó)有資產(chǎn)額所占實(shí)體股權(quán)份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)時(shí)，原則上不得分離。經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)同時(shí)包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)部分。

（五）各單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)必須嚴(yán)格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)[2001）2號(hào)）及本規(guī)定的有關(guān)要求進(jìn)行申報(bào)和審核，同時(shí)還必須嚴(yán)格審查合作方資格，切實(shí)加強(qiáng)合同管理和監(jiān)督檢查。

（六）、各單位擬將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用前，應(yīng)當(dāng)先向部財(cái)務(wù)司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單、本單位近期財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，經(jīng)審查同意后，方可開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估等工作。

（七）、各單位的房地產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)重大事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后，提交部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重大事項(xiàng)是指涉及賬面價(jià)值500萬(wàn)元以上的房屋所有權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)元以上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值500萬(wàn)元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開(kāi)發(fā)等事項(xiàng)。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局（以下簡(jiǎn)稱：各直屬墾區(qū)）特殊情況，其涉及賬面價(jià)值2000萬(wàn)元以上的土地使用權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值2000萬(wàn)元以上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值2000萬(wàn)元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場(chǎng)價(jià)值2000萬(wàn)元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用賬面價(jià)值2000萬(wàn)元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開(kāi)發(fā)等事項(xiàng)為房地產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)重大事項(xiàng)。

（八）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除贈(zèng)與外，原則上應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣等方式進(jìn)行，確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采取協(xié)議方式。

（九）各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織提供擔(dān)保。

（十）農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)房地產(chǎn)委托機(jī)關(guān)服務(wù)局代管，需要進(jìn)行處置和轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用時(shí)，由機(jī)關(guān)服務(wù)局提出意見(jiàn)報(bào)部財(cái)務(wù)司審核，按上述有關(guān)規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評(píng)估管理

（—）、各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性使用等事項(xiàng)，應(yīng)按財(cái)政部《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》（財(cái)政部第14號(hào)令）規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

1.需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的重大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，無(wú)論金額多少，均需按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核并提交部黨組會(huì)或部常務(wù)會(huì)議審議同意后，報(bào)財(cái)政部核準(zhǔn)。各直屬墾區(qū)的評(píng)估項(xiàng)目，在報(bào)部財(cái)務(wù)司前應(yīng)首先報(bào)部農(nóng)墾局，由部農(nóng)墾局提出初審意見(jiàn)。

2.除核準(zhǔn)項(xiàng)目以外的其他房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，實(shí)行分級(jí)備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財(cái)政部有關(guān)文件要求提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后報(bào)財(cái)政部備案；直屬事業(yè)單位所屬單位的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目報(bào)部財(cái)務(wù)司審核備案；各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應(yīng)按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

（二）、辦理核準(zhǔn)及備案手續(xù)需報(bào)送以下文件材料：

1.占有單位填報(bào)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案（核準(zhǔn)）表》；

2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估說(shuō)明和評(píng)估明細(xì)表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔(dān)辦公樓（區(qū)）的物業(yè)管理）等形式。

第6篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、房地產(chǎn)租賃實(shí)行價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租的必要性

關(guān)于競(jìng)價(jià)招租，房地產(chǎn)管理局一直走在前列不斷探索，早在2006年10月，我們印發(fā)的《空余房地產(chǎn)租賃管理辦法》中就提出了要通過(guò)對(duì)空余房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租的方式出租房地產(chǎn)，并于2008年5月正式印發(fā)了《空余房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租實(shí)施辦法》。去年下半年，針對(duì)競(jìng)價(jià)招租工作中出現(xiàn)的一些新情況新問(wèn)題，又修訂完善并試行了《競(jìng)價(jià)招租實(shí)施細(xì)則》，全面推開(kāi)合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，探索構(gòu)建價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租“三控三防”新機(jī)制，效果比較好。

空余房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租總的出發(fā)點(diǎn)是公開(kāi)、公平、公正，總的目的是力求空余房地產(chǎn)租賃效益合理化、最大化。具體講有三個(gè)目的，一是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，同時(shí)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，挖掘空余房地產(chǎn)的合理租賃價(jià)格和潛在經(jīng)濟(jì)效益；二是通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，讓“有關(guān)系的”變成“沒(méi)關(guān)系”，“沒(méi)關(guān)系”的也不用去“找關(guān)系”；三是大范圍公開(kāi)信息、遴選承租戶，可以讓資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)能力好和社會(huì)信譽(yù)度高的單位成為我們的合作伙伴，利于加強(qiáng)租后管理，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。鑒于上述三個(gè)目的，價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租可以采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)和邀請(qǐng)競(jìng)價(jià)兩種方式；同時(shí)，對(duì)業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)有、品牌效益明顯、客觀制約較多的現(xiàn)有租賃項(xiàng)目，且原承租戶資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)能力好、講誠(chéng)信守信用，招租單位可采取先價(jià)格評(píng)估再競(jìng)爭(zhēng)談判的方式，在確保租賃效益有明顯提升的前提下（年租金不得低于評(píng)估價(jià)），經(jīng)批準(zhǔn)后與原承租人續(xù)簽租賃合同。去年，我們有4個(gè)項(xiàng)目采取這種方式，不僅實(shí)現(xiàn)了租賃效益翻番，而且確保了平穩(wěn)過(guò)渡、無(wú)縫銜接。

二、價(jià)格評(píng)估合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法的探索

影響房地產(chǎn)租賃價(jià)格的因素有很多，除了地理區(qū)位、租賃用途、租賃年限，還有承租戶的經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信等因素。所以《競(jìng)價(jià)招租實(shí)施細(xì)則》中明確了關(guān)于合理最高價(jià)的評(píng)估計(jì)算方法，雖不能做到絕對(duì)的合理，但也是通過(guò)科學(xué)合理的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估辦法評(píng)估計(jì)算出來(lái)的，盡管做到相對(duì)合理。主要有以下三方面考慮：一是倡導(dǎo)了報(bào)高價(jià)不一定能中標(biāo)的理念，進(jìn)而引導(dǎo)投標(biāo)人結(jié)合自己的實(shí)際情況，在充分評(píng)估論證的基礎(chǔ)上來(lái)報(bào)價(jià)。去年下半年，我們有1個(gè)競(jìng)價(jià)招租項(xiàng)目，年租金評(píng)估價(jià)為350萬(wàn)元，最高報(bào)價(jià)為410萬(wàn)元，但評(píng)標(biāo)結(jié)果卻是報(bào)價(jià)為406萬(wàn)元的單位中標(biāo)。對(duì)此，各投標(biāo)人沒(méi)有任何疑義，完全理解和支持這種做法。二是體現(xiàn)了隨機(jī)性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人為因素干擾。合理最高價(jià)的計(jì)算依據(jù)是各投標(biāo)人的有效報(bào)價(jià)，計(jì)算方法和相關(guān)系數(shù)是會(huì)前隨機(jī)抽取的，誰(shuí)也無(wú)法掌控合理最高價(jià)。三是彰顯了相對(duì)合理的原則，借鑒房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估和工程招投標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)的評(píng)標(biāo)辦法，以項(xiàng)目租賃評(píng)估價(jià)格為基數(shù)來(lái)確定競(jìng)價(jià)招租有效報(bào)價(jià)，再以有效報(bào)價(jià)計(jì)算合理最高價(jià)，既有競(jìng)爭(zhēng)性、也有合理性。對(duì)此，在組織競(jìng)價(jià)招租過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)答疑等形式，把相關(guān)情況事先通報(bào)給各投標(biāo)人，特別要參照統(tǒng)一制定的樣本編制招標(biāo)文件，讓各投標(biāo)人充分了解掌握評(píng)標(biāo)原則、競(jìng)價(jià)入圍價(jià)和合理最高價(jià)的確定方法，防止事后有誤解，甚至質(zhì)疑評(píng)標(biāo)定標(biāo)的公開(kāi)透明。

三、下一步的創(chuàng)新思考和打算

第7篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機(jī)構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。本文對(duì)我國(guó)REITs發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問(wèn)題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財(cái)產(chǎn)的收益性、安全性、流動(dòng)性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)。美國(guó)、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來(lái)，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷探索的過(guò)程，但是由于種種原因，我國(guó)的REITs并沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國(guó)宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問(wèn)題為社會(huì)所關(guān)注。作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來(lái)看，我國(guó)REITs的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國(guó)信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國(guó)還未制定針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開(kāi)相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機(jī)制

REITs在我國(guó)目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運(yùn)用以及對(duì)所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對(duì)保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進(jìn)一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實(shí)施的是非強(qiáng)制性的信息披露制度。具體來(lái)講，信托投資項(xiàng)目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會(huì)強(qiáng)制公開(kāi)。這與REITs要求的嚴(yán)格的交易機(jī)構(gòu)、公開(kāi)透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無(wú)法得到通知等情況，對(duì)投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護(hù)存在漏洞。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國(guó)目前對(duì)REITs的公司型模式的雙重征稅問(wèn)題尚沒(méi)解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進(jìn)一步完善和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。目前我國(guó)信托公司歸銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時(shí)，REITs的運(yùn)作涉及國(guó)土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)、國(guó)稅、地稅等相關(guān)部門，要促進(jìn)REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機(jī)構(gòu)，實(shí)行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動(dòng)性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會(huì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，解決產(chǎn)品上市流通問(wèn)題，促進(jìn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會(huì)信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機(jī)制和守法激勵(lì)機(jī)制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)管理；房地產(chǎn)；商品房；預(yù)售；法律

商品房預(yù)售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問(wèn)題，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，以及促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1　商品房預(yù)售許可證制度

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　1.1取得土地使用權(quán)證書

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。1.2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開(kāi)工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。

1.3　房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開(kāi)發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

1.4取得商品房預(yù)售許可證

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案

2　商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)

按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效，有利于保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，以促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益是有益的。但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在前預(yù)售房開(kāi)發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開(kāi)發(fā)商與承購(gòu)人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購(gòu)人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。3　預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

3.1　已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓

承購(gòu)人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購(gòu)房人員只須通知開(kāi)發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開(kāi)發(fā)商同意。

3.2　未付清房款或按揭預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓。

購(gòu)房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開(kāi)發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)事先告知開(kāi)發(fā)商或銀行，由開(kāi)發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商品房 ；預(yù)售；轉(zhuǎn)讓；立法；完善

一、商品房預(yù)售制度

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售、樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓制度

（一）商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，即“期房轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購(gòu)人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。①

（二）商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為屬性

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物是正在建設(shè)而尚未竣工的房屋，此時(shí)因完整的標(biāo)的物還沒(méi)有存在，則于該標(biāo)的物上不可能成立所有權(quán)。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定，理論界對(duì)此觀點(diǎn)不一。

第一種觀點(diǎn)是物權(quán)轉(zhuǎn)讓說(shuō)②，將預(yù)售房的期待權(quán)看做是一種特殊的物權(quán)。第二種觀點(diǎn)是合同之債，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓僅為預(yù)售合同中的債權(quán)債務(wù)概括承受，主體變更，使第三人與預(yù)售人之間形成的新的民事法律關(guān)系。③預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是何種性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，通說(shuō)認(rèn)為是第二種觀點(diǎn)。

三、我國(guó)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓制度現(xiàn)狀

我國(guó)立法對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓采取了謹(jǐn)慎態(tài)度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”之后在2005年5月9日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知中有明確的規(guī)定。《意見(jiàn)》是《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施十年來(lái)國(guó)務(wù)院首次為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓作明確意見(jiàn)。在過(guò)去國(guó)務(wù)院沒(méi)有作明確表態(tài)之前，預(yù)售商品的轉(zhuǎn)讓主要是由地方性法規(guī)在進(jìn)行規(guī)制，各個(gè)地方對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度各不相同，具體表現(xiàn)為以下三個(gè)方面④：

（一）禁止轉(zhuǎn)讓

2005年1月30日頒發(fā)的《溫州市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見(jiàn)》禁止預(yù)售商品房在取得產(chǎn)權(quán)前轉(zhuǎn)讓。 成都市也不允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓， 在《成都市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》中規(guī)定，“已經(jīng)預(yù)售的商品房，預(yù)售人不得將其再轉(zhuǎn)讓給第三人或用于抵押和典當(dāng)?！?/p>

（二）允許自由轉(zhuǎn)讓

《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第25條第1款規(guī)定，“預(yù)售的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓?！?/p>

（三）有條件轉(zhuǎn)讓

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》在第44條中規(guī) “預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；（二）、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記?！?/p>

四、我國(guó)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓完善建議

（一）統(tǒng)一立法

我國(guó)目前對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)定立法位階太低，關(guān)于這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)中普遍存在，有急需解決的問(wèn)題，僅有效力相對(duì)較低的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)制。法律授權(quán)給國(guó)務(wù)院立法對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)制，但國(guó)務(wù)院至今未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。地方的做法不統(tǒng)一，既不利于樹(shù)立法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，也不利于商品房市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家應(yīng)盡快通過(guò)立法，對(duì)此類問(wèn)題做出統(tǒng)一規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育。

（二）引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序⑤

引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序，建立商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的登記備案制度。在大量發(fā)生商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為的今天，合同欺詐等行為也有上升趨勢(shì)。因此實(shí)行商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同的登記備案制度可以有效避免這種欺詐的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）確立權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，預(yù)售商品房受讓人只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，卻無(wú)法向明顯存在過(guò)錯(cuò)的預(yù)購(gòu)人追償損失。鑒于此種立法漏洞的存在，有必要在完善預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律制度時(shí)對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任做出明確規(guī)定。本文根據(jù)《合同法》中關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件有以下三個(gè)方面：

1.預(yù)售商品房的權(quán)利瑕疵在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同成立時(shí)已經(jīng)存在。對(duì)于再轉(zhuǎn)讓合同成立之后出現(xiàn)的權(quán)利瑕疵，不屬于預(yù)購(gòu)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的范圍。

2.受讓人在簽訂預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同時(shí)不知道所購(gòu)預(yù)售商品房存在權(quán)利瑕疵。

3.預(yù)售商品房的權(quán)利瑕疵必須在開(kāi)發(fā)商向受讓人交付房屋時(shí)仍然存在。

五、結(jié)語(yǔ)

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為對(duì)于控制房?jī)r(jià)有重要意義，不能再一味放任自由，急需對(duì)其作出統(tǒng)一的立法規(guī)定規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

注釋：

①陳耀東：《商品房買賣法律問(wèn)題專論》，[M]，法律出版社，2004 年版，第62 頁(yè)。

②錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究》，[EB/OL]，來(lái)源于http：//.cn

③劉武元：《房地產(chǎn)交易法律問(wèn)題專論》，[M]法律出版社2002 年版，第163 頁(yè)。