樓盤(pán)推廣方案精選(九篇)

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第1篇：樓盤(pán)推廣方案范文

承包方： xxxxxxx(以下稱(chēng)為乙方)

甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協(xié)商的原則，依照中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷(xiāo)售、出租之事宜，達(dá)成如下協(xié)議條款，以資雙方共同信守：

一、 承包物業(yè)概況

1.物業(yè)名稱(chēng)：xx

2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門(mén)內(nèi)大街東四路口東南角

3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國(guó)土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷(xiāo)售面積為準(zhǔn))

4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：全部商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)

5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。

二、 承包方式及范圍

1.承包方式：銷(xiāo)售、出租。

2.承包范圍：xx商業(yè)部分。

三、 承包期限及目標(biāo)

1.承包期限：自甲方取得《商品房銷(xiāo)售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個(gè)月。在甲方取得《商品房銷(xiāo)售許可證》之前，由乙方組織的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，不計(jì)為承包期限。

2.銷(xiāo)售目標(biāo)：乙方須在正式承包期限內(nèi)保證完成90%商業(yè)部分的銷(xiāo)售。

3.乙方如按期完成承包銷(xiāo)售目標(biāo)，或承包合同終止后，雙方如希望對(duì)尾盤(pán)繼續(xù)委托乙方銷(xiāo)售，可另簽承包合同。

4.在正式承包期限內(nèi)，如甲方增加銷(xiāo)售面積，承包期限及目標(biāo)由雙方另行協(xié)商。

四、 雙方職責(zé)

1.甲方履行之職責(zé)：

1)確保本樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)清晰、完整、無(wú)任何糾紛、可作為商品房進(jìn)行出售和出租。

2)提供與本樓盤(pán)相關(guān)的工程立項(xiàng)、進(jìn)度、質(zhì)量等有關(guān)證書(shū)及資料：

a.《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件;

b.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件

c.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件之復(fù)印件;

d.《建設(shè)工程開(kāi)工證》復(fù)印件;

e.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件;

f.建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料。

g.其他應(yīng)當(dāng)具備的文書(shū)或資料。

3)甲方企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件：

a. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本之復(fù)印件;

b. 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件;

4)提供《商品房銷(xiāo)售許可證》原件及《商品房銷(xiāo)售合同》、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。

5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷(xiāo)售房間號(hào)等。

6)辦理《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房銷(xiāo)售合同》審核與簽章，《商品房銷(xiāo)售合同》登記、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

7)甲方在本樓盤(pán)取得《商品房銷(xiāo)售許可證》正式開(kāi)盤(pán)前，辦妥有關(guān)銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購(gòu)房者提供不低于6成xx年、總貸款規(guī)模不少于35000萬(wàn)元的按揭貸款服務(wù)。

8)在合同簽訂后25天內(nèi)，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現(xiàn)場(chǎng)售樓處，并保證該售樓處具備電、市內(nèi)電話(huà)等基本辦公條件。

9)由甲方委派總協(xié)調(diào)人一名，銜接與協(xié)調(diào)雙方合作，由甲方委派財(cái)務(wù)人員收取房款。上述人員的委派及變更應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式作出。

10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺(tái)等。

11) 按照約定負(fù)擔(dān)承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費(fèi)用。

12)本合同書(shū)履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分進(jìn)行銷(xiāo)售或出租，原已簽委托銷(xiāo)售合同繼續(xù)執(zhí)行。

13) 甲方應(yīng)履行的其它職責(zé)。

2.乙方履行之職責(zé)：

1)乙方應(yīng)全面、透徹地理解甲方對(duì)承包物業(yè)商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)理念和市場(chǎng)目標(biāo)，負(fù)責(zé)制定《樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體方案》，并依照承包目標(biāo)和工程進(jìn)度制定銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售價(jià)格控制表及付款方式和相應(yīng)的銷(xiāo)售策略，并提交甲方審議，審議通過(guò)后作為本合同書(shū)附件。

2)乙方負(fù)責(zé)組建完整、具有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，成立銷(xiāo)售部，制定規(guī)范的銷(xiāo)售程序和組織紀(jì)律，培訓(xùn)銷(xiāo)售人員，建立銷(xiāo)售管理控制系統(tǒng)，保證樓盤(pán)整體形象。

3)對(duì)售樓處及客戶(hù)參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實(shí)施。

4)乙方負(fù)責(zé)通過(guò)策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價(jià)值，制定各項(xiàng)廣告推廣活動(dòng)的計(jì)劃、方案和預(yù)算，并提交甲方認(rèn)可后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

5)負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目、周邊項(xiàng)目、同類(lèi)項(xiàng)目及可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行跟蹤調(diào)查。每?jī)蓚€(gè)月向甲方提交一份市場(chǎng)情況調(diào)查報(bào)告，共同研究市場(chǎng)對(duì)策。

6)積極維護(hù)甲方利益，銷(xiāo)售過(guò)程中如發(fā)生個(gè)別客戶(hù)提出獨(dú)立于標(biāo)準(zhǔn)《商品房銷(xiāo)售合同》及合理補(bǔ)充條款之外的特殊要求的補(bǔ)充條款，應(yīng)婉轉(zhuǎn)化解。不能化解的須謹(jǐn)慎起草，補(bǔ)充條款內(nèi)容需經(jīng)甲方書(shū)面認(rèn)定。

7)未經(jīng)甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務(wù)人員)在承包銷(xiāo)售過(guò)程中，不得擅自向客戶(hù)進(jìn)行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類(lèi)事件，乙方必須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

8)乙方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方認(rèn)可的《樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體方案》進(jìn)行銷(xiāo)售，不得擅自給客戶(hù)低于甲方確認(rèn)的銷(xiāo)售價(jià)格控制表所規(guī)定的價(jià)格及折扣, 如確有此需要須經(jīng)甲方法定代表人或授權(quán)委托人書(shū)面認(rèn)可。

9) 乙方可根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況或市場(chǎng)變化，提出調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，但必須經(jīng)甲方審查確認(rèn)并加蓋公章方為有效。

10) 乙方每月5日前將上月的銷(xiāo)售報(bào)表通過(guò)銷(xiāo)售總監(jiān)報(bào)甲方協(xié)調(diào)人。

11)乙方負(fù)責(zé)甲方處理所承包銷(xiāo)售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)商品房銷(xiāo)售之事項(xiàng)。

12)乙方有責(zé)任為甲方保守經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的商業(yè)機(jī)密，不得向任何單位或個(gè)人透露、泄露銷(xiāo)售中的商業(yè)機(jī)密，如果發(fā)現(xiàn)此類(lèi)事件，乙方須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

13)乙方應(yīng)妥善處理、解決銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。

14)乙方負(fù)責(zé)所有營(yíng)銷(xiāo)人員的工資、交通、食宿之費(fèi)用，并負(fù)責(zé)制定銷(xiāo)售傭金分配方案和銷(xiāo)售傭金的發(fā)放。

15)乙方應(yīng)履行的其他責(zé)任。

五、 銷(xiāo)售計(jì)劃

1.乙方提交的《樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體方案》應(yīng)經(jīng)乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內(nèi)提交甲方蓋章確認(rèn)。經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)的《樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。

2.乙方根據(jù)本合同約定的銷(xiāo)售目標(biāo)和承包期限，研究制定樓盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)劃。計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括按時(shí)間進(jìn)度完成的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額。

六、 銷(xiāo)售承包規(guī)定

自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷(xiāo)售合同都應(yīng)由甲方確認(rèn)為乙方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。如甲方或由銷(xiāo)售部以外的任何其他人員所介紹的客戶(hù)，由乙方按照銷(xiāo)售部之規(guī)定發(fā)放銷(xiāo)售傭金或獎(jiǎng)金，原已簽合同不作為乙方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。乙方代表甲方與客戶(hù)所簽定的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為甲方與客戶(hù)簽署正式《商品房銷(xiāo)售合同》的依據(jù)。一經(jīng)簽定正式《商品房銷(xiāo)售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對(duì)成交物業(yè)予以確認(rèn)，并同時(shí)作為乙方銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的確認(rèn)依據(jù)?？蛻?hù)購(gòu)置物業(yè)所交納的任何費(fèi)用都應(yīng)存入甲方指定的甲方帳戶(hù)。

七、 銷(xiāo)售價(jià)格

1.依據(jù)《xx商品房銷(xiāo)售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷(xiāo)售底價(jià)為xx0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格表》的商業(yè)部分平均價(jià)必須高于此平均底價(jià)。

2.銷(xiāo)售過(guò)程中乙方可根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格水平，調(diào)整幅度須經(jīng)甲方確定。經(jīng)甲方審核確認(rèn)的《商業(yè)銷(xiāo)售底價(jià)表》為乙方所執(zhí)行銷(xiāo)售價(jià)格的底線(xiàn)，即在實(shí)際銷(xiāo)售中，所有面積的銷(xiāo)售價(jià)格必須高于此表中規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)。

八、 承包銷(xiāo)售傭金

1.承包傭金提取原則

乙方按照經(jīng)甲方審定的《樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總體方案》按進(jìn)度完成銷(xiāo)售任務(wù)，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計(jì)算依據(jù)甲方確認(rèn)之《商業(yè)銷(xiāo)售底價(jià)表》，甲乙雙方同意乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于銷(xiāo)售底價(jià)部分為溢價(jià)部分，乙方承包傭金即依據(jù)溢價(jià)部分收益狀況計(jì)算。

2.承包傭金提取率

乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于《商業(yè)銷(xiāo)售底價(jià)表》規(guī)定的相應(yīng)底價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價(jià)部分收益的15%的比例提取承包傭金。

3.承包傭金支付方式：

1)甲方根據(jù)乙方銷(xiāo)售中產(chǎn)生的溢價(jià)部分收益金額計(jì)算應(yīng)支付的實(shí)際承包傭金。乙方在每月5號(hào)前向甲方申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)支付的承包傭金，經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例是實(shí)際應(yīng)付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分階段向乙方結(jié)付。當(dāng)月支付承包傭金主要支付銷(xiāo)售部的基本人員開(kāi)支及辦公費(fèi)用。

2)當(dāng)乙方所完成銷(xiāo)售面積達(dá)到承包總面積的70%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的50%。

3)當(dāng)乙方所完成銷(xiāo)售面積達(dá)到承包總面積的80%時(shí)，由乙方向甲方申請(qǐng)支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應(yīng)不低于實(shí)際應(yīng)付承包傭金額的70%。

4)當(dāng)乙方在承包期內(nèi)完成本合同所規(guī)定的銷(xiāo)售任務(wù)后，乙方向甲方申請(qǐng)并經(jīng)甲方確認(rèn)后，甲方應(yīng)在申請(qǐng)后20日內(nèi)以客戶(hù)簽定的《商品房銷(xiāo)售合同》和銀行按揭款到位為依據(jù)與乙方結(jié)清所有承包傭金。

九、 營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)

本合同簽定后15日內(nèi)，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點(diǎn)，由甲方蓋章確認(rèn)后實(shí)施。此方案的策劃費(fèi)為30萬(wàn)元，包含在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用之中。

十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)

1.甲方同意負(fù)擔(dān)(3500000)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，并根據(jù)乙方提交、甲方確認(rèn)的《項(xiàng)目廣告和推廣月計(jì)劃表》及時(shí)、足額撥付。

2.根據(jù)本項(xiàng)目總體市場(chǎng)目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和實(shí)際銷(xiāo)售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專(zhuān)業(yè)廣告公司完成。

3.乙方可根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)組織項(xiàng)目推廣活動(dòng)，負(fù)責(zé)推廣活動(dòng)的主題創(chuàng)意、方案策劃、費(fèi)用預(yù)算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應(yīng)得到甲方批準(zhǔn)認(rèn)可，推廣活動(dòng)費(fèi)用由乙方先行支付，待銷(xiāo)售面積超過(guò)50%時(shí)，甲方支付乙方墊付款。

4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準(zhǔn)為理由，而要求甲方免除銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢的責(zé)任。

十一、稅收支付

因該承包物業(yè)房屋買(mǎi)賣(mài)所產(chǎn)生的稅金及各項(xiàng)費(fèi)用，甲乙雙方應(yīng)根據(jù)各自責(zé)任，由雙方財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)解決。

十二、違約責(zé)任及協(xié)議終止

1. 1、甲方未能按照本合同有關(guān)條款的約定，按時(shí)支付乙方承包傭金和銷(xiāo)售傭金，每延遲一天，甲方應(yīng)按應(yīng)付金額的萬(wàn)分之四承擔(dān)違約金，如逾期三個(gè)月仍未支付，乙方有權(quán)單方面解除合同，并保留其追索損失的權(quán)力。

2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個(gè)月未能按銷(xiāo)售計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，則視為乙方的嚴(yán)重違約。甲方有權(quán)單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨(dú)自承擔(dān)在此期間所產(chǎn)生的銷(xiāo)售費(fèi)用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動(dòng)費(fèi)用，乙方同意補(bǔ)償甲方損失500萬(wàn)元整，并承擔(dān)客戶(hù)索賠的損失。

2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同解除或無(wú)法繼續(xù)履行，甲方同意補(bǔ)償乙方損失100萬(wàn)元整。

十三、未盡事宜

本合同未盡事宜，雙方均可經(jīng)過(guò)友好協(xié)商另行協(xié)議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。

十四、適用法律與爭(zhēng)議解決

1、合同書(shū)的效力、訂立、履行、解釋以及爭(zhēng)議的解決均適用中國(guó)法律。

2、合同書(shū)履行期間，雙方如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決，如不能解決，可申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

十五、不可抗力

本合同書(shū)簽定后，因《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的事實(shí)產(chǎn)生，致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應(yīng)在發(fā)生不可抗力之日起十日內(nèi)以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時(shí)應(yīng)提供該項(xiàng)目所在地有關(guān)機(jī)關(guān)出具的證明文件，并依據(jù)相關(guān)法律中有關(guān)“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。

十六、協(xié)議的變更

1、合同書(shū)之任一締約方如認(rèn)為有必要變更本合同，應(yīng)在取得他方一致同意后，以書(shū)面形式為之。

2、合同書(shū)只任一締約方認(rèn)為本合同之履行已成為不必要或不可能，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。

十七、協(xié)議生效

本合同經(jīng)甲乙雙方代表人或代表授權(quán)人簽署、甲方加蓋公章后即成立。

十八、其他

本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。

第2篇：樓盤(pán)推廣方案范文

前言 4

第一章 背景介紹 5

一、小區(qū)推廣 5

1、定義 5

2、必要性 5

二、樓盤(pán)知識(shí) 6

1、樓盤(pán)分類(lèi) 6

2、關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn) 7

三、物業(yè)公司知識(shí) 8

第二章 小區(qū)推廣實(shí)施 10

一、前期準(zhǔn)備 10

1、操作主體 10

2、搜集小區(qū)信息 11

3、篩選小區(qū) 14

4、制訂規(guī)劃 14

二、方案實(shí)施 16

1、準(zhǔn)備物料 16

2、階段實(shí)施 19

施工階段 19

開(kāi)盤(pán)階段 19

交樓階段 20

裝修階段 21

入住階段 22

傳播階段 23

3、廣告宣傳 23

三、總結(jié) 25

第三章 相關(guān)問(wèn)題 26

1、物業(yè)公關(guān) 26

2、掃樓 29

3、人員管理激勵(lì) 31

4、資料管理 33

4、盈虧平衡 34

5、行為規(guī)則-六戒 36

第3篇：樓盤(pán)推廣方案范文

這些工作主要包括：

1、深入銷(xiāo)售第一線(xiàn)，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶(hù)的特點(diǎn)和需求，掌握客戶(hù)的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題。

xx園xx庭，xx閣開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xx村2、6底層商鋪銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤(pán)的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的動(dòng)向，了解其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售措施。

收集了七月份至今各樓盤(pán)的報(bào)紙廣告并整理分類(lèi)。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷(xiāo)策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。

參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)以及房展會(huì)的各樓盤(pán)促銷(xiāo)。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見(jiàn)供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷(xiāo)售部的意見(jiàn)與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷(xiāo)售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，組織銷(xiāo)售人員在促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷(xiāo)售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專(zhuān)線(xiàn)車(chē)”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷(xiāo)活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷(xiāo)人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷(xiāo)售部主管例會(huì)，將周銷(xiāo)售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

從七月份進(jìn)入公司開(kāi)始，每周匯總各點(diǎn)周銷(xiāo)售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷(xiāo)售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷(xiāo)售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶(hù)等。

第4篇：樓盤(pán)推廣方案范文

一、__*工作室對(duì)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)之間的理解；

進(jìn)入21世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢(shì)進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身問(wèn)題——衣、食、住、行的行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、開(kāi)發(fā)商網(wǎng)站等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合已經(jīng)是大勢(shì)所趨。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式

傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將樓盤(pán)信息通過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)等傳統(tǒng)媒體向消費(fèi)者傳播，是一種直線(xiàn)的單向傳遞。發(fā)展商信息，是主觀的意愿。至于有多少人看到了和看到了又能從中領(lǐng)會(huì)到發(fā)展商想表達(dá)的內(nèi)容，發(fā)展商一般很難預(yù)計(jì)，通常依靠所謂的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，具有很大的盲目性。而且每次的信息，發(fā)展商很難得到客戶(hù)的及時(shí)反饋，并根據(jù)反饋的信息及時(shí)作出廣告或者銷(xiāo)售上的調(diào)整。

網(wǎng)絡(luò)時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤(pán)的特點(diǎn)，配合樓盤(pán)的銷(xiāo)售策劃工作，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行互動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，突出設(shè)計(jì)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，及時(shí)介紹工程進(jìn)展情況，配合現(xiàn)場(chǎng)熱賣(mài)進(jìn)行網(wǎng)上動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售情況介紹、預(yù)售情況介紹及按揭情況介紹并提供網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢(xún)等服務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，突破地理空間和時(shí)間局限，及時(shí)企業(yè)信息（如樓盤(pán)、房產(chǎn)、建筑材料、施工機(jī)械、裝飾裝修材料等）、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)。

__集團(tuán)作為廣州乃至華南地區(qū)知名的房地產(chǎn)大型企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上建立其自身的網(wǎng)站，能迅速建立起其下項(xiàng)目在網(wǎng)上的知名度和美譽(yù)度，奠定__集團(tuán)在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”地位。同時(shí)，該網(wǎng)站又可作為_(kāi)_集團(tuán)對(duì)外宣傳，建立公司品牌形象的基地，為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。

二、__*工作室認(rèn)為一個(gè)成功房地產(chǎn)網(wǎng)站能給客戶(hù)帶來(lái)的利益；

1、樹(shù)立全新企業(yè)形象

對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關(guān)重要。買(mǎi)房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問(wèn)題，往往是消費(fèi)者決定購(gòu)買(mǎi)與否的主要考慮因素之一。以往，發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)報(bào)紙、電視等媒介的宣傳來(lái)建立自己的品牌形象?，F(xiàn)在通過(guò)建立網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，而是全球范圍的宣傳。企業(yè)信息的實(shí)時(shí)傳遞，與公眾相互溝通的即時(shí)性、互動(dòng)性，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預(yù)見(jiàn)性。因此，建立網(wǎng)站是對(duì)企業(yè)形象的建立和維持的有效補(bǔ)充。

2、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理

企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)將會(huì)為企業(yè)內(nèi)部管理帶來(lái)一種全新的模式。網(wǎng)站是實(shí)現(xiàn)這一模式的平臺(tái)。單靠網(wǎng)站本身，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理還不能很好實(shí)現(xiàn)。但如果結(jié)合企業(yè)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)、智能化綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、電子商務(wù)解決方案的實(shí)施，就將會(huì)發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)巨大的威力。在降低企業(yè)內(nèi)部資源損耗、減低成本、加強(qiáng)企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和運(yùn)作達(dá)到最大的優(yōu)化。

3、增強(qiáng)銷(xiāo)售力

銷(xiāo)售力指的是，項(xiàng)目的綜合素質(zhì)優(yōu)勢(shì)在銷(xiāo)售上的體現(xiàn)。現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為，銷(xiāo)售亦即是傳播。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，銷(xiāo)售的成功與否，除了決定于能否將項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)充分地傳播出去之外，還要看目標(biāo)對(duì)象從中得到的有效信息有多少。由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對(duì)一”的特性，目標(biāo)對(duì)象能自主地選擇對(duì)自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費(fèi)者對(duì)信息已經(jīng)有了一個(gè)感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費(fèi)者，而是由消費(fèi)者有選擇地主動(dòng)吸收。同時(shí)，項(xiàng)目信息通過(guò)網(wǎng)站的先進(jìn)設(shè)計(jì)，既有報(bào)紙信息量大的優(yōu)點(diǎn)，又結(jié)合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢(shì)，可以牢牢地吸引住目標(biāo)對(duì)象。因此，項(xiàng)目信息傳播的有效性將遠(yuǎn)遠(yuǎn)提高，同時(shí)亦即是提高了項(xiàng)目的銷(xiāo)售力。

4、提高附加值

許多人知道，買(mǎi)房子不僅是買(mǎi)鋼筋和水泥。買(mǎi)的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項(xiàng)目的附加值。項(xiàng)目的附加值越高，項(xiàng)目的保值、增值能力就越強(qiáng)，在市場(chǎng)上就越有競(jìng)爭(zhēng)力，越受消費(fèi)者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場(chǎng)就要千方百計(jì)地提高項(xiàng)目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求。為項(xiàng)目建立自己的網(wǎng)站，為消費(fèi)者提供個(gè)性化、互動(dòng)化、有針對(duì)性的24小時(shí)網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個(gè)全新體現(xiàn)項(xiàng)目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤(pán)內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時(shí)與外界保持緊密的聯(lián)系，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂(lè)等各方面的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站將會(huì)日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目的必備硬件之一。

三、__*工作室認(rèn)為一個(gè)成功房地產(chǎn)網(wǎng)站的標(biāo)準(zhǔn)；

1、個(gè)性化

互聯(lián)網(wǎng)的最大特性之一就是充滿(mǎn)個(gè)性，每個(gè)人上網(wǎng)都能得到自己所需要的東西。房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站更應(yīng)充分發(fā)揮這一特點(diǎn)，為目標(biāo)對(duì)象提供個(gè)性化的服務(wù)，令上瀏覽者有親切的感受，仿佛整個(gè)網(wǎng)站就象專(zhuān)門(mén)為其服務(wù)的。缺乏個(gè)性的網(wǎng)站是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力和生存價(jià)值的。

例如提供了記名式個(gè)性化服務(wù)。比如說(shuō)，如果你是叫張小明的注冊(cè)用戶(hù)，當(dāng)你登錄時(shí)，網(wǎng)站就會(huì)致以親切的問(wèn)候：“您好！張先生？”然后，它會(huì)告訴你近期小區(qū)有什么新聞、物業(yè)上有什么新服務(wù)等等。此外還有根據(jù)每個(gè)不同的用戶(hù)（注冊(cè)用戶(hù)）需要，利用E—mail和在線(xiàn)留言，定期或即時(shí)提供其需要的專(zhuān)門(mén)信息，為用戶(hù)度身定造一套信息需求系統(tǒng)。

2、互動(dòng)性

將房地產(chǎn)項(xiàng)目上網(wǎng)，可以彌補(bǔ)利用傳統(tǒng)媒介進(jìn)行宣傳的片面性和單向性。在報(bào)紙、電視等媒體上項(xiàng)目信息，通常很難估計(jì)會(huì)達(dá)到什么樣的效果，多數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)估算，具有很大的盲目性。如果信息在網(wǎng)上，上網(wǎng)者可以馬上與之聯(lián)系，形成信息反饋。反過(guò)來(lái)發(fā)展商也可以與之聯(lián)系，達(dá)到相互間互相溝通的目的。發(fā)展商可以及時(shí)根據(jù)信息反饋的情況，及時(shí)改變 規(guī)劃或營(yíng)銷(xiāo)策略，緊跟市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)。

另外，物業(yè)管理上更要注重與業(yè)主之間的溝通。利用小區(qū)自己的網(wǎng)站，物業(yè)公司可以充分、及時(shí)地與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系。業(yè)主也可以利用網(wǎng)上，提出自己的意見(jiàn)和建議。使物業(yè)公司與業(yè)主形成一種良性的溝通，共同管理好小區(qū)。例如設(shè)置業(yè)主信箱、物業(yè)信箱、小區(qū)等欄目，都可以達(dá)到充分利用互聯(lián)網(wǎng)的互動(dòng)性的特點(diǎn)。

3、實(shí)用性

建立的項(xiàng)目網(wǎng)站除了具備以上特點(diǎn)外，網(wǎng)站的實(shí)用性也是不可忽略的。因?yàn)榻⒕W(wǎng)站就想最大限度地進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和發(fā)展商自己的宣傳。若網(wǎng)站只是為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，那宣傳的廣度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，失去了建網(wǎng)站的意義。因此除了小區(qū)業(yè)主外，還要大量地吸引社會(huì)上的其他消費(fèi)者瀏覽、使用這一網(wǎng)站，以形成更多的潛在客戶(hù)。

因此，在網(wǎng)站的設(shè)計(jì)上，我們可以設(shè)置如按揭計(jì)算器、稅費(fèi)計(jì)算器、購(gòu)房指南等工具，加強(qiáng)網(wǎng)站本身的實(shí)用性，為瀏覽網(wǎng)站者提供一些較為實(shí)用的幫助。增強(qiáng)瀏覽者對(duì)網(wǎng)站本身的好感和依賴(lài)。

4、技術(shù)性

技術(shù)是一種網(wǎng)站建設(shè)實(shí)施的手段，先進(jìn)的技術(shù)能夠保證將所要傳達(dá)的信息完美地表現(xiàn)。技術(shù)在于運(yùn)用，如何在適當(dāng)?shù)牡胤竭\(yùn)用合適的技術(shù)是網(wǎng)站成功的關(guān)鍵。應(yīng)用多種技術(shù)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的網(wǎng)站功能，展示網(wǎng)站個(gè)性化，與瀏覽互動(dòng)交流信息，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源與網(wǎng)絡(luò)的整合。例如吸引瀏覽乾，實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)看樓，設(shè)計(jì)強(qiáng)力搜索器，進(jìn)行在線(xiàn)調(diào)查，方便地進(jìn)行物業(yè)管理，在線(xiàn)地圖，進(jìn)行網(wǎng)上業(yè)務(wù)管理，企業(yè)資源管理，網(wǎng)上客戶(hù)關(guān)系管理等等。

5、延展性

互聯(lián)網(wǎng)本身是不斷發(fā)展的，不論其技術(shù)還是信息都在不斷的進(jìn)步、更新。因此在進(jìn)行網(wǎng)站建設(shè)的時(shí)候，就要預(yù)留能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的空間。象電子商務(wù)方面，對(duì)于房地產(chǎn)這一特定的行業(yè)，要實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易，恐怕還有待時(shí)日。但對(duì)于發(fā)展商而言，則可利用其進(jìn)行與供應(yīng)商、建筑商等的溝通和商務(wù)往來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的B2B商業(yè)模式。為此，我們?cè)诰W(wǎng)站建設(shè)的時(shí)候，就會(huì)預(yù)留這方面的接口，為日后發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的空間。

四、__*工作室的優(yōu)勢(shì)所在

1、了解客戶(hù)

最大限度滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，就是__*工作室工作的目標(biāo)。只有對(duì)客戶(hù)進(jìn)行深入透徹的了解，才能明白客戶(hù)的需求所在，才能建設(shè)一個(gè)合乎客戶(hù)需要的網(wǎng)站和提供一整套基于互聯(lián)網(wǎng)的解決方案。因此__*工作室對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的客戶(hù)都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的需求分析調(diào)研。一方面了解項(xiàng)目的各方面情況，另一方面了解客戶(hù)的需求。

2、了解互聯(lián)網(wǎng)

__*工作室1997年開(kāi)始進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的廣泛接觸，我們準(zhǔn)確把握其發(fā)展路向，從第一代的電子商務(wù)到現(xiàn)今的第三代電子商務(wù)，及將來(lái)的第四代電子商務(wù)，__*工作室伴隨著的互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展而不斷壯大。我們充分了解網(wǎng)絡(luò)的特性及其能為中國(guó)企業(yè)帶的商機(jī)與前景。因此我們專(zhuān)注為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)。而這一切都基于我們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的深刻了解。

3、了解房地產(chǎn)

__*工作室很早就意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)之間的必然結(jié)合。因此在房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)融合方面，__*工作室投入了專(zhuān)門(mén)的技術(shù)力量和人員配置，全力向房地產(chǎn)進(jìn)軍。我們已經(jīng)為碧桂園、麗景臺(tái)等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)站建設(shè)和其他相關(guān)的商務(wù)解決方案，在房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

4、完整的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)

__*工作室為客戶(hù)提供一整套的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，如互聯(lián)網(wǎng)/內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建、電子商務(wù)軟件開(kāi)發(fā)、商業(yè)智能系統(tǒng)、智能化小區(qū)RUN系統(tǒng)、商業(yè)大廈綜合布線(xiàn)及校園網(wǎng)建設(shè)、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)、系統(tǒng)解決方案、技術(shù)培訓(xùn)、注冊(cè)域名、網(wǎng)站建設(shè)、提供（或）主機(jī)/服務(wù)器、站點(diǎn)推廣等等，全面地為每一位客戶(hù)提供完整的服務(wù)。

5、領(lǐng)先的技術(shù)保證

領(lǐng)先的技術(shù)是__*工作室為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，__*工作室成立專(zhuān)項(xiàng)信息部門(mén)及技術(shù)小組對(duì)國(guó)際最新技術(shù)進(jìn)行吸收與轉(zhuǎn)化，并密切保持著與著名軟件開(kāi)發(fā)商，硬件供應(yīng)商等進(jìn)行技術(shù)交流。保證無(wú)論從網(wǎng)站的前臺(tái)表現(xiàn)，還是后臺(tái)技術(shù)支持上，都能滿(mǎn)足到客戶(hù)不斷提出的新需求。

6、強(qiáng)大的合作伙伴

__*工作室與眾多著名網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)、硬件供應(yīng)商、軟件開(kāi)發(fā)商、策劃公司及新聞媒體締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并與__公司、__設(shè)計(jì)制作小組有良好關(guān)系。使__*工作室能隨時(shí)得到世界上最先進(jìn)的技術(shù)，能夠始終站在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的領(lǐng)先地位。同時(shí)也為客戶(hù)提供多元化的周邊相關(guān)服務(wù)提供保障。

第二章__集團(tuán)網(wǎng)站構(gòu)建方案

一、網(wǎng)站定位

做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要給項(xiàng)目有一個(gè)定位，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的方向。做網(wǎng)站建設(shè)同樣需要給網(wǎng)站定位，網(wǎng)站的風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、功能等均服從于這一定位。針對(duì)__集團(tuán)的具體情況和要求，我們給將要建設(shè)的__網(wǎng)站這樣定位：

展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)的人性化網(wǎng)站

該定位解釋?zhuān)?/p>

1、通過(guò)網(wǎng)站來(lái)達(dá)到全方位展現(xiàn)__集團(tuán)綜合實(shí)力的目的，充分樹(shù)立__在廣州房地產(chǎn)界的“領(lǐng)頭羊”地位，讓網(wǎng)站成為宣傳企業(yè)形象的全新基地；

2、網(wǎng)站的建設(shè)具有超前意識(shí)，不僅在現(xiàn)階段具有先進(jìn)性，能適應(yīng)目前的需要；而且為今后預(yù)留可持續(xù)發(fā)展的空間，能適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，使其在未來(lái)仍處于領(lǐng)先地位，能夠領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展步伐；

3、網(wǎng)站的風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、功能等方面做到“以人為本”，亦即是人性化；能從瀏覽者的習(xí)慣、消費(fèi)者的需求進(jìn)行建設(shè)、設(shè)置，使瀏覽者和消費(fèi)者能夠感受到網(wǎng)站是為其專(zhuān)門(mén)服務(wù)的，具有親切感和親和力的。

二、網(wǎng)站結(jié)構(gòu)方案

1、瀏覽者進(jìn)入網(wǎng)站的程序（略）

2、網(wǎng)站主體結(jié)構(gòu)（略）

提供電子數(shù)據(jù)交換（EDI）接口，為日后發(fā)展電子商務(wù)預(yù)留空間和可能。

1、主要模塊解釋

A、站內(nèi)搜索系統(tǒng)提供了對(duì)__集團(tuán)的樓盤(pán)信息進(jìn)行多種類(lèi)型檢索的支持，由于系統(tǒng)信息的儲(chǔ)存方式有兩種，文件系統(tǒng)的靜態(tài)HTML和裝入數(shù)據(jù)庫(kù)的信息，因此系統(tǒng)采用兩種搜索引摯，一種是針對(duì)文件系統(tǒng)的信息檢索功能，一種是針對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的信息檢索功能。返回的搜索結(jié)果可按用戶(hù)要求的輸出方式進(jìn)行輸出，同時(shí)可按照定制的要求統(tǒng)一輸出，因此系統(tǒng)兩種搜索方式對(duì)結(jié)果來(lái)說(shuō)是透明的。通過(guò)對(duì)被調(diào)用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)根據(jù)命令打印報(bào)表。

B、物業(yè)管理

包括物業(yè)咨詢(xún)、物業(yè)維修、收費(fèi)管理、會(huì)所設(shè)施管理等。

物業(yè)咨詢(xún)：就提供的物業(yè)服務(wù)提供咨詢(xún)、指引及投訴管理等，設(shè)立一個(gè)公告欄以刊登管理處通告和社區(qū)消息；另設(shè)一個(gè)郵件系統(tǒng)以便于住戶(hù)與管理處的溝通交流，住戶(hù)可且只可查詢(xún)自已發(fā)出或受到的信息（此系統(tǒng)只能用于內(nèi)部，有別于一般的電子郵件）。

物業(yè)維修：用于管理物業(yè)維修方面的信息，住戶(hù)可查詢(xún)管理處的回復(fù)及處理方法，管理處可利用此系統(tǒng)對(duì)維修流程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。

收費(fèi)管理：用于錄入、查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)分析各種費(fèi)用，推繳欠款的信息可以郵件形式轉(zhuǎn)發(fā)到住戶(hù)郵箱，住戶(hù)可查詢(xún)各自的管理費(fèi)用。

會(huì)所設(shè)施管理：通過(guò)設(shè)施預(yù)訂系統(tǒng)，住戶(hù)可預(yù)訂各種會(huì)所設(shè)施。選擇了設(shè)施和日期后，屏幕會(huì)顯示當(dāng)前的預(yù)訂情況及可選擇的時(shí)間，預(yù)訂后，系統(tǒng)提示申請(qǐng)獲得確認(rèn)，住戶(hù)可隨時(shí)查核已預(yù)訂的項(xiàng)目。通過(guò)設(shè)施管理系統(tǒng)，管理處可增減可訂用的設(shè)施，或因例行保養(yǎng)或其它原因而停止使用某些時(shí)間。

三、網(wǎng)站技術(shù)方案

1、技術(shù)實(shí)施（略）

序號(hào)

網(wǎng)站組成

使用技術(shù)名稱(chēng)

效果說(shuō)明

2、技術(shù)保證

1）首頁(yè)內(nèi)容嚴(yán)格控制在40KB以?xún)?nèi)，保證4—5秒能完成下載，讓瀏覽者能快速進(jìn)入到主頁(yè)；

2）網(wǎng)站所提供的資料準(zhǔn)確，錯(cuò)字率在0.15以下；

3）需建設(shè)數(shù)據(jù)庫(kù)保存的資料及時(shí)輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，并保證數(shù)據(jù)能被正確調(diào)用；

4）搜索引擎登錄在網(wǎng)站建設(shè)竣工后兩個(gè)星期內(nèi)完成；

5）利用WeiteGara 所提供的網(wǎng)頁(yè)檢查工具，對(duì)網(wǎng)頁(yè)瀏覽器的兼容性、網(wǎng)頁(yè)中針對(duì)搜索引擎的準(zhǔn)備情況、網(wǎng)頁(yè)用時(shí)間、鏈接情況、拼寫(xiě)和HTML文件編寫(xiě)進(jìn)行檢測(cè)；

6）網(wǎng)站的服務(wù)器安全穩(wěn)定，非因不可抗力因素（如電信局停電、CHINANET傳輸中斷等）保證網(wǎng)頁(yè)能被正常瀏覽；

7）企業(yè)級(jí)電子郵件系統(tǒng)能正常收發(fā)；

8）頁(yè)面更新準(zhǔn)時(shí)上傳。

第三章__集團(tuán)網(wǎng)站推廣方案

一、網(wǎng)上推廣

（一）中文網(wǎng)站推廣

1、將__集團(tuán)中文網(wǎng)站信息聯(lián)入最大的前20家中文信息檢索器，方便國(guó)內(nèi)分銷(xiāo)商及消費(fèi)者以“__”、“房地產(chǎn)”、“商品房”、“高級(jí)商品房”等關(guān)鍵字查找__集團(tuán)網(wǎng)站。

2、在知名的房地產(chǎn)站點(diǎn)中__集團(tuán)的網(wǎng)站信息：

3、在國(guó)內(nèi)眾多的電子公告欄上__集團(tuán)的最新樓盤(pán)信息。

4、通過(guò)電子郵件，向潛在消費(fèi)者和供應(yīng)商宣傳__集團(tuán)的網(wǎng)站信息。

（二）英文網(wǎng)站推廣

將__集團(tuán)英文網(wǎng)站信息聯(lián)入全球最大的前100家英文信息檢索器，向外國(guó)客戶(hù)宣傳__集團(tuán)的網(wǎng)站信息，方便外國(guó)客戶(hù)以“china realtyestate”等關(guān)鍵字查找__集團(tuán)網(wǎng)站

二、結(jié)合網(wǎng)站的傳統(tǒng)媒體推廣

要將網(wǎng)站向全社會(huì)廣泛地推廣，傳統(tǒng)媒體的作用不可忽視。若缺乏傳統(tǒng)媒體的有效宣傳，網(wǎng)站就不能給社會(huì)大眾所知道，也就無(wú)從點(diǎn)擊，更談不上瀏覽，網(wǎng)站的信息就無(wú)法向大眾傳遞。報(bào)紙、電視、雜志、戶(hù)外廣告等媒介都是可選擇的。但考慮到報(bào)紙、電視的投入會(huì)相當(dāng)大，若單單為宣傳推廣項(xiàng)目網(wǎng)站就顯得有點(diǎn)浪費(fèi)。因此，建議__集團(tuán)在網(wǎng)站推廣上盡量采用原有的宣傳資料，如樓書(shū)、單張、展板等工具，結(jié)合__集團(tuán)原有的VI系統(tǒng)，將網(wǎng)站的信息內(nèi)容融入其中。這樣成本又低，又具針對(duì)性。

三、結(jié)合網(wǎng)站的社區(qū)文化活動(dòng)推廣

__集團(tuán)作為一個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。各個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主是一個(gè)十分寶貴的資源，是宣傳推廣中的最有效載體。根據(jù)廣告學(xué)原理，一個(gè)人可以對(duì)周?chē)亩鍌€(gè)人產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，一個(gè)業(yè)主可以影響周?chē)亩鍌€(gè)人，諸如親戚、朋友等等。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售上已經(jīng)充分利用了業(yè)主這一有效途徑，例如一些業(yè)主直銷(xiāo)方案等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，大型小區(qū)的銷(xiāo)售額大約有30左右是由業(yè)主直接或間接的宣傳介紹而產(chǎn)生的。

所以在開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳項(xiàng)目網(wǎng)站的信息。同時(shí)在網(wǎng)上也及時(shí)地報(bào)道小區(qū)各種活動(dòng)的內(nèi)容。例如進(jìn)行網(wǎng)上直播、網(wǎng)上對(duì)話(huà)等加強(qiáng)與業(yè)主間的溝通，讓業(yè)主成為網(wǎng)站的第一瀏覽者和忠實(shí)擁護(hù)者。這樣對(duì)網(wǎng)站的推廣將會(huì)起到事半功倍的效果。

四、結(jié)合網(wǎng)站的公關(guān)活動(dòng)推廣

公關(guān)活動(dòng)是在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生較大影響力的有效手段，是針對(duì)大眾的廣泛傳播手段。網(wǎng)站推廣可以和樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣相結(jié)合，給消費(fèi)者一些實(shí)質(zhì)性的好處。很多時(shí)候，上網(wǎng)的人除了獲取所需的信息外，還會(huì)想得到一些利益好處，如購(gòu)物優(yōu)惠、折扣等等。所以，結(jié)合樓盤(pán)推廣，我們可以進(jìn)行一些如__集團(tuán)樓盤(pán)購(gòu)房網(wǎng)上尋折扣、網(wǎng)上集體砍價(jià)等活動(dòng)，給予上網(wǎng)者實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。又或者結(jié)合樓盤(pán)的一些活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)SHOW等，在加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳的同時(shí)，又可以對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行有效的推廣。

五、有互聯(lián)網(wǎng)特色的現(xiàn)場(chǎng)包裝

現(xiàn)場(chǎng)包裝是促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的重要手段之一。良好現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造將直接刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，在現(xiàn)場(chǎng)抓住那些已經(jīng)有興趣的參觀者將會(huì)比漫無(wú)目的地去尋找客戶(hù)的成功率要高得多。針對(duì)網(wǎng)站而言，就要將互聯(lián)網(wǎng)的特色融入到現(xiàn)場(chǎng)包裝之中，充分體現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相結(jié)合將會(huì)給客戶(hù)一種怎么樣的生活享受。例如在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置觸摸顯示屏，讓來(lái)參觀的客人見(jiàn)識(shí)__的網(wǎng)站，及可以利用該網(wǎng)站達(dá)到什么目的、有什么方便的服務(wù)等等。

第四章__集團(tuán)網(wǎng)站建設(shè)程序

一、網(wǎng)站開(kāi)發(fā)流程（略）

二、網(wǎng)站開(kāi)發(fā)時(shí)間表（略）

第五章__集團(tuán)網(wǎng)站建設(shè)投資預(yù)算

略

第六章__*工作室的完善客戶(hù)服務(wù)

一、技術(shù)支持

如果貴司租用我們的服務(wù)器，我們將通過(guò)在線(xiàn)或電話(huà)等方式隨時(shí)向貴司提供專(zhuān)人的技術(shù)支持。

我們辦公時(shí)間是：星期一—星期五，9：00a.m—6:00p.m

二、技術(shù)維護(hù)

（一）維護(hù)內(nèi)容

1、客戶(hù)服務(wù)部將受理客戶(hù)的不同需求并妥善作出處理。

2、__*工作室將為該系統(tǒng)提供壹年的免費(fèi)技術(shù)支持和維護(hù)，維護(hù)內(nèi)容如下：

（1）一年內(nèi)免費(fèi)更新10個(gè)普通頁(yè)面。

（2）每三個(gè)月對(duì)服務(wù)器維護(hù)一次并不收取任何費(fèi)用。

（3）在維護(hù)期內(nèi)，對(duì)于系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題首先應(yīng)通過(guò)熱線(xiàn)電話(huà)（020—）解決；如通過(guò)電話(huà)解決不了，__*工作室派人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。

三、培訓(xùn)：

結(jié)合網(wǎng)站的整體架設(shè)過(guò)程，我們將免費(fèi)提供下列培訓(xùn)：

(1)互聯(lián)網(wǎng)概述及電子商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)

(2)電子郵件系統(tǒng)的管理、電子郵件地址設(shè)置

(3)電子郵件自動(dòng)回復(fù)內(nèi)容的更改

(4)電子郵件信息管理

(5)服務(wù)器空間的遠(yuǎn)程維護(hù)

(6)FTP培訓(xùn)

(7)互聯(lián)網(wǎng)概述及發(fā)展趨勢(shì)

(8)搜索引擎的介紹

(9)如何在浩翰的網(wǎng)上信息海洋中快速查找所需信息（以公商業(yè)信息為例）

(10)目前，香港、臺(tái)灣、美國(guó)等房地產(chǎn)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)應(yīng)用中的示范

(11)Internet的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)應(yīng)用

(12)國(guó)際電子化商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用

(13)電子商務(wù)應(yīng)用的策略

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人

略

第七章__*工作室的業(yè)績(jī)介紹

第5篇：樓盤(pán)推廣方案范文

作為一名營(yíng)銷(xiāo)策劃人，從業(yè)幾年來(lái)，我的職業(yè)生涯先后經(jīng)歷了數(shù)個(gè)階段，從電信到保健品、快速消費(fèi)品、汽車(chē)再到房地產(chǎn)行業(yè)，主要服務(wù)的對(duì)象大多集中在廣州或者深圳這些一線(xiàn)大城市，而且客戶(hù)中有不少是業(yè)界赫赫有名的大企業(yè)。在一線(xiàn)城市與對(duì)一線(xiàn)品牌服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)了，加上與大客戶(hù)切磋交流的機(jī)會(huì)多了，自己在不知不覺(jué)中染上一種“大品牌病”——總是狂妄地想著憑自己已掌握的經(jīng)驗(yàn)與操盤(pán)能力，可以輕易地挎貝到其他地方去應(yīng)用。

在這種虛榮心理作祟之下，當(dāng)粵東某房地產(chǎn)發(fā)展商找上我們，希望我們?yōu)槠鋵傧聵潜P(pán)明珠花園進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，我?guī)缀蹩紤]都未加考慮就答應(yīng)下來(lái)。心想著憑我們?cè)谝痪€(xiàn)城市的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，到一個(gè)三線(xiàn)城市操作一個(gè)小盤(pán)肯定不成問(wèn)題。

2003年5月12日，我和項(xiàng)目小組數(shù)人來(lái)到了明珠花園。

明珠花園的發(fā)展商為香港某集團(tuán)，該集團(tuán)主要在粵東從事水產(chǎn)與服裝制造業(yè)。老板陳先生，潮汕人，早年移居香港，奮斗多年擁有萬(wàn)貫身家，后返回家鄉(xiāng)興辦實(shí)業(yè)。憑著聰明才智，在當(dāng)?shù)囟嘤袛孬@，現(xiàn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，一展身手。此次建造的明珠花園是其進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)產(chǎn)品，發(fā)展商斥巨資購(gòu)地五萬(wàn)平方米的土地用作明珠花園建造用地，其規(guī)模及配套在當(dāng)?shù)胤Q(chēng)得上數(shù)一數(shù)二，是當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的擁有封閉式花園住宅小區(qū)的樓盤(pán)之一，其平均售價(jià)比周?chē)鷺潜P(pán)貴300——500元。

由于前期的市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的失誤，雖然明珠花園已在2002年8月份交樓，但銷(xiāo)售至2003年4份，整整八個(gè)月時(shí)間，僅僅銷(xiāo)售了幾十套，銷(xiāo)售一直無(wú)法打開(kāi)局面，資金回籠面臨嚴(yán)重壓力。

為打開(kāi)銷(xiāo)售局面，發(fā)展商屢次舉行各種展銷(xiāo)、一口價(jià)、甚至于以成本價(jià)售賣(mài)，但市場(chǎng)始終反應(yīng)冷淡。

我與項(xiàng)目小組的成員聽(tīng)了發(fā)展商的情況介紹之后，對(duì)明珠花園的前期失誤與市場(chǎng)反應(yīng)冷淡有了大致的了解。但是由于一種自大的心理，我們僅僅依憑發(fā)展商所提供的書(shū)面材料及數(shù)日來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的粗略了解，就輕浮地相信自己對(duì)明珠花園的市場(chǎng)推廣已有深刻的認(rèn)知。我們依據(jù)以往在一線(xiàn)城市的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，撰寫(xiě)了一份明珠花園的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。發(fā)展商對(duì)我們這些外來(lái)智囊團(tuán)的實(shí)操能力深信不疑，大大方方地認(rèn)可了我們的方案。

市場(chǎng)是理性的，它顯然會(huì)無(wú)情地懲罰所有輕視它的人。

在接下來(lái)市場(chǎng)方案的執(zhí)行中，我們?cè)庥龅搅饲八从械氖。航诸^所進(jìn)行的派單、市場(chǎng)調(diào)查受到別人厭惡的眼神；廣場(chǎng)上舉行歌舞SHOW，觀者如云，到最終有興趣到明珠花園參觀了解的客戶(hù)卻寥寥無(wú)幾；在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)打了數(shù)萬(wàn)元的廣告，所引來(lái)的咨詢(xún)電話(huà)每日平均不到二、三人……

在策劃方案執(zhí)行幾周時(shí)間后，我已經(jīng)深刻感到我們的方案存在嚴(yán)重的缺陷！這種缺陷就是對(duì)本地市場(chǎng)的了解不夠深入，對(duì)本地消費(fèi)者消費(fèi)心理掌握不夠充分，并且以一線(xiàn)城市的營(yíng)銷(xiāo)手法來(lái)做三線(xiàn)城市的市場(chǎng)，所以遭遇滑鐵盧是無(wú)可避免的事！

痛定思痛之后，我主動(dòng)向發(fā)展商坦承我們的失誤，要求推倒現(xiàn)行的方案，由我們承擔(dān)起部分責(zé)任，并負(fù)責(zé)新的市場(chǎng)調(diào)查與分析及新方案的起草。發(fā)展商同意了我們的計(jì)劃。 深入本土市場(chǎng)， 了解文化消費(fèi)習(xí)慣

依憑多年的營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我深知準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目策劃的重要性。而我們前期最大的失誤就是在前期市場(chǎng)調(diào)查上未夠深入，現(xiàn)在要做的首要工作就是彌補(bǔ)這方面的不足。

我將項(xiàng)目小組的成員進(jìn)行分工，分為三條主線(xiàn)是進(jìn)行調(diào)查：

一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查包括價(jià)格、位置、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、推廣手法、戶(hù)型設(shè)計(jì)等

二、 消費(fèi)者調(diào)查

包括消費(fèi)能力、消費(fèi)心理、戶(hù)型需求、文化習(xí)俗等

三、 明珠花園SWOT分析及態(tài)勢(shì)分析

包括優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅、以往推廣手法的得失及應(yīng)吸取的教訓(xùn)。

一周時(shí)間下來(lái)，三路人馬匯總成的分析報(bào)告厚厚一大本，當(dāng)我仔細(xì)讀完這份調(diào)查報(bào)告時(shí)，我?guī)缀蹩梢砸荒苛巳坏刂牢覀兦捌谕茝V方案失敗的地方：對(duì)本土文化的隔膜。

多年來(lái)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)都是單位分房及宅基地樓房占主流，這類(lèi)樓房最大的優(yōu)勢(shì)就是便宜，最大的缺點(diǎn)就是房型設(shè)計(jì)與社區(qū)配套落后。作為純粹面向市場(chǎng)的商品房，明珠花園的優(yōu)勢(shì)在于以大城市的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念來(lái)建造樓房，有封閉式的小區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的花園、完善的物業(yè)管理及24小時(shí)保安系統(tǒng)監(jiān)控，但是最大的缺點(diǎn)就是售價(jià)對(duì)一般樓房高出不少。如何去說(shuō)服消費(fèi)者接受明珠花園的高價(jià)格是我們面臨的第一難題。

當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力不算低，但是由于大環(huán)境的影響，這兩年整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)低迷不振，許多物價(jià)持續(xù)走低，不少生意人都持幣觀望，而且許多有知識(shí)、有能力的人都跑到廣州、深圳、東莞等地置業(yè)、工作、做生意去了，這等于明珠花園少了一批有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)群。但是經(jīng)過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，這批人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)烈，即使那些外出工作多年，他們還是經(jīng)常返回家鄉(xiāng)，而且不少人在本地購(gòu)置物業(yè)，供養(yǎng)自己的家人或作為自己返鄉(xiāng)時(shí)的落腳點(diǎn)，所以這部分客戶(hù)群仍然是我們所要關(guān)注的重點(diǎn)之一。

其次，當(dāng)?shù)匾慌缒杲?jīng)商賺了錢(qián)的人及在政府任職多年，已有一官半職的大小官員，這批人在消費(fèi)能力在當(dāng)?shù)厮闶侵猩想A級(jí)，他們對(duì)住宅有較高的要求。在走訪中得知，他們已不滿(mǎn)足那種只將樓房用于居住這種最基本的要求。我們所發(fā)出的調(diào)查問(wèn)卷中發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)樓房的要求依次是：舒適、身份、氛圍、安全。

在上述市場(chǎng)調(diào)查的指引下，明珠花園的客戶(hù)群特征逐漸在我們腦海中清晰起來(lái)：

目標(biāo)對(duì)象：政府部門(mén)一定級(jí)別人員、私營(yíng)企業(yè)主、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地工作人士。

年齡：30歲————50歲

家庭人數(shù)：5人——6人（父母、夫妻、孩子）

對(duì)住房要求：舒適、身份、氛圍、安全

價(jià)格接受能力：每平方1300元至1900元

…………

以調(diào)查分析為指引，制定詳密策略計(jì)劃

有了詳細(xì)的客戶(hù)群特征描述，接下的推廣方案就是考慮如何去滿(mǎn)足客戶(hù)群的心理需求。經(jīng)過(guò)綜合分析，我們制定了名為“策略制勝，后發(fā)制人——明珠花園精彩營(yíng)銷(xiāo)100天”營(yíng)銷(xiāo)策略方案，方案重點(diǎn)從四個(gè)方面進(jìn)行市場(chǎng)突破：

一、 價(jià)格策略：考慮如何突破明珠花園的價(jià)格壁壘，讓目標(biāo)客戶(hù)群了解到明珠花園的物超所值。

二、 孩子教育：以給予孩子良好教育為突破口，將居家與下一代教育問(wèn)題進(jìn)行結(jié)合，增加明珠花園的價(jià)值含量。

三、 居家氛圍：突出明珠花園全封閉式小區(qū)及完善物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品差異化角度消除客戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感。

四、 游子歸家：主要針對(duì)埠外客戶(hù)，即那些本地藉但已移居外地工作、經(jīng)商之人士，從情感訴求角度吸引他們前來(lái)明珠花園置業(yè)。 價(jià)格策略的實(shí)施

廣告教父大衛(wèi)奧格威曾說(shuō)過(guò)：在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格低你2%至3%的情況下，任何廣告策略都有可能失效！

此話(huà)真是至理名言，剛開(kāi)始許多客戶(hù)一聽(tīng)到明珠花園的平均售價(jià)達(dá)了1500元/平方，連過(guò)來(lái)看看的興趣都沒(méi)有了。相反，周?chē)切](méi)有小區(qū)花園、沒(méi)有物業(yè)管理、設(shè)計(jì)理念落后的樓盤(pán)，只因價(jià)格便宜，經(jīng)?？纯徒j(luò)繹不斷，氣得明珠花園的銷(xiāo)售人員大嘆上天不公平。

明珠花園的價(jià)格對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一道不得不跨過(guò)的門(mén)檻，也是一種很大的壓力：格價(jià)太高，客戶(hù)不來(lái)；如果降價(jià)，發(fā)展商得承擔(dān)很大的損失，而且整個(gè)樓盤(pán)的形象可能受損。能否找到一條既不降價(jià)，又能讓明珠花園被市場(chǎng)接受的中庸之道？

在冥想苦想中，我的腦海中忽然閃現(xiàn)出二條等式：對(duì)于低收入階層而言，高價(jià)格＝購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻＝負(fù)擔(dān)，而對(duì)于中上階層的客戶(hù)來(lái)說(shuō)：高價(jià)格＝身份＝名聲＝好的享受。我們針對(duì)的客戶(hù)群主要當(dāng)?shù)刂猩想A層的消費(fèi)者，如果我們能夠遵循第二條等式的思路來(lái)展開(kāi)市場(chǎng)推廣，就可以回避高價(jià)格的帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)障礙。

我們一反明珠花園以前廣告宣傳上對(duì)價(jià)格諱莫如深或者有意說(shuō)低價(jià)格的做法，大大方方在廣告宣傳上就打出明珠花園的實(shí)際價(jià)格，并將廣告語(yǔ)調(diào)整為懸念式的說(shuō)法：住明珠花園，體驗(yàn)幸福早到二十年的享受。

輔助這句廣告語(yǔ)的是四幅最能代表明珠花園特色的圖片：設(shè)計(jì)精美的樣板間、漂亮的中心花園、完善的小區(qū)物業(yè)管理、尊貴的業(yè)主身份。

我們之所以將明珠花園的高價(jià)格廣而告之，其實(shí)目的有二：一、給所有人一個(gè)印象，明珠花園不是一個(gè)普通的樓盤(pán)，而是少數(shù)人才能居住的樓盤(pán)，這既拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能發(fā)動(dòng)的價(jià)格戰(zhàn)，也滿(mǎn)足了潛在目標(biāo)客戶(hù)群一種虛榮心理或者與眾不同的尊貴心理；二、以這種大肆宣揚(yáng)的形式，在客戶(hù)心目中造成一種好奇的懸念：明珠花園究竟是什么樣的樓盤(pán)敢賣(mài)如此高價(jià)？

不久，我們的探子回報(bào)，許多人對(duì)我們的廣告都議論紛紛，售樓部的咨詢(xún)電話(huà)開(kāi)始此起彼伏地響起。雖然市場(chǎng)銷(xiāo)售尚未能完全啟動(dòng)，但我們已經(jīng)感受到山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓的氣勢(shì)，我們初步目的達(dá)到了。第二步策略接著開(kāi)始悄悄地實(shí)施。 “為了孩子的未來(lái)”策略的實(shí)施

就如前面消費(fèi)者分析所提到的，明珠花園的目標(biāo)客戶(hù)群都是有老有少一家之主，他們大都處于事業(yè)的上升期，工作繁忙，無(wú)暇顧及孩子的教育，但是望子成龍望女成鳳的心理，又迫使許多人即使出高價(jià)也愿意為自己的子女謀求一個(gè)好的未來(lái)——給予孩子良好的教育首當(dāng)其沖成了他們最佳的選擇。

作為一個(gè)配套完善的小區(qū)，小區(qū)很早就有開(kāi)辦有幼兒音樂(lè)培訓(xùn)、智能開(kāi)發(fā)之類(lèi)的服務(wù)，只不過(guò)一直沒(méi)有很有策略性地去進(jìn)行。現(xiàn)在，教育牌成了明珠花園的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)之一，我們向發(fā)展商提出了完整開(kāi)發(fā)明珠花園孩子教育的方案，獲得了認(rèn)可。

依照方案，我們先在現(xiàn)有業(yè)主家庭中挑選一些具有一定潛質(zhì)的兒童，然后延請(qǐng)本市教育界、藝術(shù)界較有名氣的老師，對(duì)這些孩子進(jìn)行周密的培訓(xùn)。

在九月十日教師節(jié)這一天，我們與市教育局合作，在明珠花園舉辦“感謝您——我們敬愛(ài)的靈魂工程師”全市優(yōu)秀教師表彰大會(huì)，與此大會(huì)同時(shí)舉行的還有“全市少年兒童藝術(shù)表演大賽”及“為了下一代的未來(lái)教育咨詢(xún)會(huì)”兩個(gè)活動(dòng)。這些活動(dòng)都在明珠花園環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)中進(jìn)行。為了最大程度突出我們的宣傳效果，我們?cè)诨顒?dòng)開(kāi)始之前已通過(guò)相關(guān)渠道大肆宣傳，并提前數(shù)天在通往明珠花園的道路上插滿(mǎn)了印著廣告語(yǔ)與明珠花園LOGO的旗幟，在全市的各主要街道上及主要交通干線(xiàn)懸掛同樣的橫幅，同時(shí)夾報(bào)、廣播、單張、電視廣告全部上馬，力求達(dá)到一種全方位的效果。

由于活動(dòng)宣傳到位，九月十日這一天，明珠花園人山人海，發(fā)展商緊急加派了幾十名保安維持秩序，但還是出現(xiàn)人潮過(guò)多，場(chǎng)面有點(diǎn)混亂的局面。

在少年兒童的藝術(shù)表演大賽中，明珠花園的代表隊(duì)表現(xiàn)出色，讓不少業(yè)主父母心花怒放，也讓很多不是明珠花園的客戶(hù)羨慕不已。

有了前期藝術(shù)表演的鋪墊，接下來(lái)我們舉行的優(yōu)秀教師現(xiàn)場(chǎng)教育咨詢(xún)會(huì)，群眾簡(jiǎn)直是擠爆了頭。

此次活動(dòng)效果之驚人出乎我們意料。不僅市里的領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w記者、民眾都來(lái)捧場(chǎng)，電視臺(tái)也把我們的活動(dòng)當(dāng)作全市的新聞事件進(jìn)行報(bào)道?；顒?dòng)舉辦之后，前來(lái)售樓部咨詢(xún)客戶(hù)的絡(luò)繹不絕，短短二個(gè)星期，我們接待的客戶(hù)超過(guò)幾千人數(shù)，當(dāng)中大多數(shù)客戶(hù)都是攜款前來(lái)，下訂超過(guò)二百套，銷(xiāo)售的順利讓我們這些幕后策劃人大大喘了口氣。 居家氛圍實(shí)施策略

針對(duì)當(dāng)?shù)刂伟睬闆r不太好的情況，我們建議發(fā)展商與當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行聯(lián)手合作，為聯(lián)防隊(duì)員及警察捐贈(zèng)一些基本的裝備，如對(duì)講機(jī)、防暴棍、自行車(chē)、防曬用具、皮靴等，總的支出成本不高，卻博得當(dāng)?shù)嘏沙鏊c民眾的好感。藉此機(jī)會(huì)，明珠花園所在區(qū)的聯(lián)防隊(duì)與派出所簽署一份協(xié)議，讓他們對(duì)明珠花園周遭的治安多加監(jiān)控。此舉的目的在讓所有明珠花園的業(yè)主買(mǎi)得放心住得安心，并有力地提升整個(gè)花園的良好形象。此事件的操作又被當(dāng)?shù)孛襟w當(dāng)作企業(yè)與政府部門(mén)密切配合的正面例子，加以報(bào)道，等于給了我們免費(fèi)宣傳的機(jī)會(huì)。 游子歸家策略的實(shí)施

國(guó)慶長(zhǎng)假很快到來(lái)，大批外出工作、經(jīng)商人士都回返鄉(xiāng)探親。藉此機(jī)會(huì)，我們決定策劃一次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的活動(dòng)。憑借發(fā)展商在當(dāng)?shù)亓己玫年P(guān)系，我們通過(guò)一些渠道獲取了大量關(guān)于本市10年前、20年前、甚至30年前老照片，這些照片的場(chǎng)景有學(xué)校、街道、節(jié)日慶典、住房、人民生活等城市的原始風(fēng)貌。我們希望通過(guò)新舊照片的對(duì)比，提醒這批外地游子：不要忘記過(guò)去，不要忘記家鄉(xiāng)，今日的成就都是依靠艱苦的奮斗得來(lái)的！

情感訴求是所有廣告訴求最高層面的策略，如果運(yùn)用得當(dāng)，能夠極大的激發(fā)目標(biāo)客戶(hù)群的共鳴。由于這批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地游子，他們當(dāng)年都是在這座城市出生、成長(zhǎng)、讀書(shū)，然后到了外地奮斗，他們對(duì)這座城市還是有相當(dāng)深的感情。而我們這種憶苦思甜式的宣傳策略無(wú)疑極大的喚起了他們的回憶，讓他們回想起自己的成長(zhǎng)，回想起當(dāng)年父母對(duì)他們的撫育。而他們久居大城市，對(duì)好房子的評(píng)判與當(dāng)?shù)厝瞬煌髦榛▓@完善的配套與出色的設(shè)計(jì)會(huì)讓他們深感興趣，1500元/平方的價(jià)格在他們看來(lái)，根本不是購(gòu)買(mǎi)的障礙。

這次活動(dòng)的結(jié)果既在我們意料之中，也出乎意料之外。許多外地游子被我們的活動(dòng)吸引過(guò)來(lái)之后，在仔細(xì)了解明珠花園各方面優(yōu)勢(shì)之后，他們不少人當(dāng)場(chǎng)就下了訂。一位在廣州工作多年的張先生這樣告訴我們：這次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的圖片展讓他們深深回憶起自己年幼時(shí)的生活，回想起父母當(dāng)年的含辛茹苦，所以他無(wú)論如何也要買(mǎi)一套好的房子讓他的父母安享晚年！

出乎我們意料的是，許多本地有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的客戶(hù)也被我們的宣傳所吸引，設(shè)在小區(qū)中的圖片展覽室及樣板間天天人滿(mǎn)為患，等候進(jìn)入的人群排起了長(zhǎng)隊(duì)。銷(xiāo)售部的工作人員又是忙得腳不著地了。

策略正確，執(zhí)行有力，效果的喜人完全是在預(yù)料之中。國(guó)慶七天，我們又順利地售出了將近一百套！至此，發(fā)展商的資金回籠問(wèn)題已全部解決。

第6篇：樓盤(pán)推廣方案范文

除房地產(chǎn)熱銷(xiāo)期和強(qiáng)銷(xiāo)期外，還有房地產(chǎn)認(rèn)籌期和房地產(chǎn)尾盤(pán)期，具體情況如下：

房地產(chǎn)認(rèn)籌期，就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得銷(xiāo)售許可證的時(shí)候，采取的一種前期營(yíng)銷(xiāo)手段。

房地產(chǎn)尾盤(pán)期，指樓盤(pán)項(xiàng)目大體銷(xiāo)售（一般到項(xiàng)目銷(xiāo)售80%以上）基本結(jié)束，剩余小部分房源的銷(xiāo)售階段，一般到了尾盤(pán)期優(yōu)惠額度會(huì)增加，但房源也較差。

第7篇：樓盤(pán)推廣方案范文

市橋鎮(zhèn)又一大戶(hù)型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；

樓盤(pán)地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號(hào)鐵站點(diǎn)所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設(shè)施全面成熟：市場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校齊備。

購(gòu)房置業(yè)對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是一項(xiàng)非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。

“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個(gè)大戶(hù)型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專(zhuān)業(yè)的廣告公司，對(duì)本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專(zhuān)業(yè)廣告人的服務(wù)態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤(pán)，使錦繡天地的銷(xiāo)售取得豐碩的成果。

二、市場(chǎng)相關(guān)環(huán)境分析

2008年，上半年市橋樓市將在理性中升溫。幾個(gè)大盤(pán)，名盤(pán)在去年推出的力作，尤其是廣告的大規(guī)模推廣運(yùn)作后，在現(xiàn)時(shí)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，很有可能是繼續(xù)以余留樓盤(pán)的推廣為主，在理性中穩(wěn)中求升。典型的如海倫堡，番奧，金海岸花園等在過(guò)去一年的市場(chǎng)推廣和廣告大戰(zhàn)后，近段不會(huì)立即推出新品，而是繼續(xù)進(jìn)行各自余留樓盤(pán)的推銷(xiāo)。因?yàn)槿ツ?，尤其是海倫堡在廣告推廣上可謂是大手筆，不遺余力，甚至是到了廣告資源枯竭的邊緣。所以在今年的上半年，他們重要的是進(jìn)行市場(chǎng)的維護(hù)和次推廣，估計(jì)其廣告策略的力度和市場(chǎng)動(dòng)向較之于2007年將趨向于理性運(yùn)作，所以不會(huì)有大規(guī)模的廣告攻勢(shì)來(lái)沖擊市場(chǎng)。

而其他的一些二線(xiàn)樓盤(pán)也在秘密的進(jìn)行新一期的籌備開(kāi)發(fā)，但都是下半年后才入市。而錦繡天地選擇在6月份上市，在時(shí)間上以占取先機(jī)。

同時(shí)作為市場(chǎng)和消費(fèi)者在經(jīng)歷了過(guò)去一年的樓盤(pán)新概念，新戶(hù)型，大勢(shì)廣告推廣的洗禮后，更多的是理性，冷靜的對(duì)待樓市的動(dòng)態(tài)。所以錦繡天地作為新生樓盤(pán)，帶來(lái)的新的設(shè)計(jì)理念，新的規(guī)劃布局，新的居住主題等相對(duì)于老品牌來(lái)說(shuō)，具有較強(qiáng)的新穎性和生命力?？陀^受關(guān)注的系數(shù)加大，所以打出好的定位，獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力還是較大。

三廣告策略及投入的必要型和可行度分析

1一般情況分析

購(gòu)房置業(yè)是人生的一件大事，因而消費(fèi)者在買(mǎi)房的時(shí)候整體行為都是理性的，相對(duì)于“享受”型房屋購(gòu)買(mǎi)來(lái)說(shuō)，“安居”型置業(yè)更重要，“實(shí)用”型更趨理性。但市場(chǎng)上充斥一些大勢(shì)宣揚(yáng)某種風(fēng)情，某種自然生活的宣稱(chēng)只是停留于表面做文章。經(jīng)過(guò)調(diào)查得出，這些對(duì)居住在番禺的需購(gòu)房者的意義不大。他們也許會(huì)有沖動(dòng)去看看這些樓盤(pán)，甚至買(mǎi)下房子，但一段時(shí)間后才發(fā)現(xiàn)和自己真正需求的相差很遠(yuǎn)。

對(duì)于樓房外立面的美觀，園林設(shè)計(jì)的精致等，在本地區(qū)購(gòu)房者的心目中這些應(yīng)該是樓盤(pán)本身應(yīng)該具備的硬件設(shè)施。尤其是一些空洞的無(wú)法讓消費(fèi)者在現(xiàn)實(shí)生活中能實(shí)在體會(huì)的所謂“居住文化”讓人難以理解。所以能讓購(gòu)房者入住后感到真正滿(mǎn)意才是前提，如適宜的居住空間，完善的配套服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等基礎(chǔ)完善了，才有繼續(xù)延續(xù)的基礎(chǔ)。所以樓盤(pán)在初期的廣告中注重上述基礎(chǔ)的推廣，人性化的為消費(fèi)者打造他們心里真正所求，現(xiàn)實(shí)真正所需的東西，才能真正的打動(dòng)消費(fèi)者。

2市橋典型樓盤(pán)廣告推廣剖析

海倫堡：華景地產(chǎn)的新力作，華景新城的升級(jí)品，突破傳統(tǒng)的樓盤(pán)理念，大膽采用北歐建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，其樓盤(pán)的整體品質(zhì)較高，社區(qū)成熟，園林風(fēng)景，布局設(shè)計(jì)獨(dú)具北歐風(fēng)情，居住文化更是獨(dú)局特色，尤其是細(xì)節(jié)的布局彰顯出濃厚的藝術(shù)氣息。所以其高出其他樓盤(pán)的價(jià)格自然不足為奇。者固然與他本身的高品質(zhì)有直接聯(lián)系，但其廣告策略的功效不可小視，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海倫堡“風(fēng)潮，以下對(duì)其作直接扼要的剖析：

市場(chǎng)推廣：

（1）打出獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，立場(chǎng)獨(dú)特個(gè)性。

海倫堡融匯水歐建筑藝術(shù)精華，同時(shí)結(jié)合本地市場(chǎng)需求，打造獨(dú)具特的樓盤(pán)和絢麗水景，在市場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)。其科學(xué)的布局，將每一寸景都展現(xiàn)在各個(gè)樓盤(pán)間，使得樓盤(pán)賦予了新鮮獨(dú)特的元素。

（2）推住創(chuàng)新產(chǎn)品，主張生活新空間。

海倫堡不但以傳統(tǒng)的戶(hù)型滿(mǎn)足市場(chǎng)，更不斷推全新概念的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)“二度空間”“5×2生戶(hù)型”等新銳產(chǎn)品的打造，不僅推動(dòng)番禺居住新理念，更多的是開(kāi)拓市場(chǎng)，占取更多份額。

（3）營(yíng)造北歐風(fēng)情的建筑藝術(shù)和居住文化，掀起海倫堡風(fēng)潮。

從樓盤(pán)的整體風(fēng)格到外立面，再到每個(gè)細(xì)節(jié)。從風(fēng)景的大布局到每個(gè)角度展現(xiàn)不同的風(fēng)景，海倫堡著心情心營(yíng)造北歐風(fēng)情，和享受藝術(shù)的生活方式，并在每處細(xì)節(jié)如廣場(chǎng)、雕塑、鑄缺、方形、線(xiàn)腳、別致的木椅等等。展現(xiàn)的淋漓盡致，使人置身其中，苑然一個(gè)藝術(shù)的天堂。同時(shí)海倫堡渲染的生活方式也獨(dú)具特色，騎樓式的假日商業(yè)街、營(yíng)造異國(guó)情調(diào)：書(shū)店、咖啡店、感受心靈和非凡體驗(yàn)?；ǖ辍㈦s貨店、酒館、糕店等洋溢著一縷縷異國(guó)情調(diào)和文化。對(duì)于享受生活者來(lái)說(shuō)，這樣的地方自然為其所好。

（4）完善的配套設(shè)施，獨(dú)特的服務(wù)。

海倫堡的配套建設(shè)自然齊備：哪怕是一幢配電房都能像藝術(shù)品一樣去打造?？梢?jiàn)其用之深和全。物業(yè)管理、保安服務(wù)也是不同于一般的樓盤(pán)。力爭(zhēng)在每一件小事上做好、做透、這種以“小”為基礎(chǔ)，注重細(xì)節(jié)的服務(wù)，才能真正的打動(dòng)購(gòu)房者，對(duì)居住在海倫等的人來(lái)說(shuō)，享受如此細(xì)心的服務(wù)是其他樓盤(pán)所不能做到的。

以上只是對(duì)市場(chǎng)推廣大致的了解，其廣告策略的推廣上獨(dú)具見(jiàn)解：

（1）廣告主題表現(xiàn)策略：

極強(qiáng)的情感、色彩、渲染海倫的居住文化，建筑藝術(shù)、社區(qū)、服務(wù)、在立足自身各方面較為完善的基礎(chǔ)上，大專(zhuān)感性訴求路線(xiàn)。以營(yíng)造消費(fèi)者心理潛在需求和掀起全新的居住、生活理念為出發(fā)點(diǎn)，棄一般的，較為直白的展現(xiàn)主題。這種手法的運(yùn)用極大的觸動(dòng)了追求高素質(zhì)生活和被高素質(zhì)生活吸引的。可謂是雙管齊下，準(zhǔn)業(yè)主和潛在客戶(hù)、其主其地層面的客戶(hù)都起到了作用，樓盤(pán)的銷(xiāo)自然不愁?！肮怅幈幻烂赖南M(fèi)”“時(shí)間歷煉、感悟自然”……等主題的概括。

（2）廣告主題的表現(xiàn)方式：

影視廣告：生動(dòng)、形象、直觀的將主題結(jié)合唯美的畫(huà)面。富親透力的音樂(lè)。將“海倫堡”的主題展現(xiàn)的淋漓盡致。營(yíng)造品牌和文化。

平面廣告：增強(qiáng)海倫堡在市場(chǎng)上的訊息觸達(dá)的獨(dú)特空間，

專(zhuān)業(yè)樓、畫(huà)冊(cè)：系統(tǒng)、詳細(xì)的詮釋海倫堡的魅力，詮釋品牌價(jià)值。

活動(dòng)造勢(shì)促銷(xiāo)：推近與市場(chǎng)的距離，將內(nèi)在的特質(zhì)參透，深化廣告主題和海倫堡形象。

（3）媒體推廣：

各種媒體的安排組合和籌劃都是以海倫堡的品牌推廣和樓盤(pán)銷(xiāo)售為中心。人們?cè)陔娨曋心苈?tīng)、看、感覺(jué)海倫堡、在戶(hù)外能看到海倫堡。

電視、報(bào)紙、戶(hù)外媒介組合：大面積的覆蓋、傳播信息。

電視、戶(hù)外媒介組合：著造、提升品牌形象。

活動(dòng)樓書(shū)組合：深化、鞏固品牌。

海倫堡的廣告定位，主題的表現(xiàn)形式以及媒體的安排，都較全面的將市場(chǎng)推廣的重要元素作出詮釋。市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)海倫堡的認(rèn)知較為深刻，“不到海倫堡不算到市橋”足可以看出廣告的獨(dú)特作用。其他的如番奧陽(yáng)光城的“嘗嘗新生活的味道”?！斑\(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”等。將奧林匹克的精神和運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來(lái)，也是獨(dú)特的定位和賣(mài)點(diǎn)吸引市場(chǎng)，一推出就受到了市場(chǎng)的歡迎。其中的廣告推廣策略都起著互關(guān)重要的作用。所以鴻禧在自身各優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，在前期作好廣告推廣。以便打開(kāi)良好的局面。

3、消費(fèi)市場(chǎng)和人群分析。

消費(fèi)市場(chǎng)144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中雖互購(gòu)但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當(dāng)中有的可能會(huì)再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤(pán)。而市橋的白領(lǐng)人群也有相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶(hù)，所以抓住這些人的心理，及時(shí)的推出廣告進(jìn)行整體推廣。

3、消費(fèi)人群分析

目標(biāo)消費(fèi)群：

A、番禺區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)等。

B、在市橋購(gòu)房入戶(hù)市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。

C、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。

據(jù)資料分析，2001年番禺全區(qū)總?cè)丝?44408人，農(nóng)業(yè)人口551250人，占58.4%，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口163198人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設(shè)有19個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于19個(gè)鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程，很多市橋常住人已購(gòu)房，但番禺區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購(gòu)房空間更大。目前為止，還沒(méi)有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售，因此廣告及促銷(xiāo)活動(dòng)可考慮針對(duì)目標(biāo)人群直接在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的鎮(zhèn)中進(jìn)行。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更好的，但他們關(guān)心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購(gòu)房入戶(hù)市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購(gòu)房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求是廣告策劃其中一個(gè)重要的手段。

番禺是一個(gè)有名的僑鄉(xiāng)，許多“番禺人”早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購(gòu)房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設(shè)施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通常考慮在市橋購(gòu)房，而房地產(chǎn)公司配合賣(mài)點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療務(wù)服務(wù)室，能為該區(qū)住戶(hù)提供日常身體檢查，定期聘請(qǐng)營(yíng)養(yǎng)師，心理醫(yī)生為住戶(hù)提供身體健康方面的咨詢(xún)，包括心理、營(yíng)養(yǎng)保健方面的咨詢(xún)等等。此項(xiàng)服務(wù)進(jìn)一步更有力地說(shuō)明社區(qū)配套設(shè)施齊全，服務(wù)盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售有一定的推動(dòng)作用。

三、廣告策略及媒介整合建議

1、廣告建議事項(xiàng)

目前大部分樓盤(pán)均以大面積綠化和水景作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，“陽(yáng)光生活、歐陸風(fēng)情、感悟自然”。在大都市區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售中，綠化和水景對(duì)平常生活在擁擠的城市中的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的確很重要，但據(jù)番禺區(qū)市場(chǎng)調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購(gòu)房的對(duì)象大部分是來(lái)自其他各鎮(zhèn)居民，購(gòu)房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡天地作為一個(gè)中高檔次的樓盤(pán)，目標(biāo)人群通常是高級(jí)白領(lǐng)階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以30-45歲年齡段為主，中年人較為務(wù)實(shí)，考慮住宅周?chē)涮自O(shè)施完善，免分精力為瑣碎生活而*心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為：“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”。以人為本，服務(wù)盡善盡美。通過(guò)影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動(dòng)等手段，圍繞該主題從多個(gè)角度使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)錦繡天地，用心為您服務(wù)，使您的生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。

2、廣告目標(biāo)

提高發(fā)展商及樓盤(pán)的知名度，達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。

傳播影響程度：不知名——知名——了解——信服——行動(dòng)

3、廣告訴求對(duì)象

錦繡天地作為大戶(hù)型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)人群將會(huì)是番禺區(qū)（特別是各鎮(zhèn)）以及周邊地區(qū)的成功商人、高級(jí)白領(lǐng)、歸僑等富裕階層人士。

4、廣告表現(xiàn)

廣告主題：錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家

A、各時(shí)期廣告表現(xiàn)

時(shí)間內(nèi)容目的

樓盤(pán)引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導(dǎo)消費(fèi)欲

品牌前造期生活環(huán)境篇（突出交通、生活便利、房屋間隔合理）生活優(yōu)越篇（突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務(wù)設(shè)施齊備、服務(wù)周到）生活和諧篇（孩子教育問(wèn)題無(wú)憂(yōu)、健康問(wèn)題無(wú)憂(yōu)，生活無(wú)憂(yōu)郁）全面地向消費(fèi)者介紹錦繡天地

品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛(ài)我家推介社區(qū)服務(wù)及文化

B、公關(guān)活動(dòng)的推薦

時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容目的

樓盤(pán)引入期1、與番禺區(qū)共青團(tuán)、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有MBA課程成功開(kāi)辦的高校，聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會(huì)”邀請(qǐng)番禺區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加2、在學(xué)生新學(xué)期開(kāi)學(xué)前，對(duì)貧困學(xué)生進(jìn)行支助活動(dòng)。讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤(pán)有所了解。提高發(fā)展商的知名度

品牌前造期3、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車(chē)銷(xiāo)售商聯(lián)手合作舉辦“安全用車(chē)”聯(lián)誼活動(dòng)?？煽紤]向到會(huì)人員贈(zèng)送有錦繡天地圖樣或標(biāo)記的汽車(chē)用品讓目標(biāo)人群進(jìn)一步對(duì)樓盤(pán)有所認(rèn)識(shí)。

品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主4、小區(qū)內(nèi)“我愛(ài)我家”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)。5、舉辦“家庭同樂(lè)，烹飪大賽”6、舉辦“家庭同樂(lè)，體育競(jìng)賽”由住戶(hù)直接向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進(jìn)一步體驗(yàn)出“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”的概念。

5、各時(shí)期，廣告策略

A、樓盤(pán)的引入期（形象塑造）：

該時(shí)期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面深刻的認(rèn)識(shí)；以教育為題的廣告同期推出，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房。

表現(xiàn)方式：（1）、影視廣告為主

（2）、對(duì)捐資助貧的有意義公關(guān)活動(dòng)，利報(bào)紙的軟性報(bào)導(dǎo)，使社會(huì)各界對(duì)發(fā)展商有正面的認(rèn)識(shí)，提高發(fā)展商的知名度。

（3）、配合公關(guān)活動(dòng)，與番禺區(qū)共青團(tuán)委、國(guó)內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開(kāi)辦MBA課程成功的高校聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會(huì)”，活動(dòng)邀請(qǐng)區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級(jí)白領(lǐng)參加，目的讓目標(biāo)人群對(duì)發(fā)展商及樓盤(pán)有全面的認(rèn)識(shí)。

B、市場(chǎng)成長(zhǎng)、品牌前造期（概念推廣）：

由于前期廣告及活動(dòng)的推廣，在消費(fèi)者心目中已對(duì)發(fā)展商及樓盤(pán)有一定的認(rèn)識(shí)，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個(gè)有實(shí)力的發(fā)展商，購(gòu)錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費(fèi)者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設(shè)施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康

表現(xiàn)方式：

（1）、通過(guò)影視廣告，制作多個(gè)專(zhuān)題片，讓消費(fèi)者在短時(shí)間內(nèi)對(duì)錦繡天地有一所認(rèn)識(shí)，如“生活環(huán)境篇”突出生活便利、房屋間隔合理；“生活優(yōu)越篇”突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)設(shè)施齊備，社區(qū)服務(wù)周到等；“生活和諧篇”孩子教育問(wèn)題無(wú)憂(yōu)、父母健康問(wèn)題無(wú)憂(yōu)、生活無(wú)憂(yōu)，全心投入工作。

（2）、通過(guò)宣傳冊(cè)、宣傳資料的制作，使消費(fèi)者對(duì)錦繡天地有一個(gè)細(xì)致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價(jià)格，小區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)等等。

（3）、制作海報(bào)、公路牌加深消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的印象。

（4）、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商聯(lián)手合辦“安全用車(chē)”聯(lián)誼活動(dòng)，并向目標(biāo)人群贈(zèng)送帶有錦繡天地標(biāo)記的禮品。

（5）、在行業(yè)性的報(bào)紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤(pán)的知名度。

C、品牌成熟期（社區(qū)文化推廣）

樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入成長(zhǎng)期后期和成熟期，市場(chǎng)上已為消費(fèi)者廣泛認(rèn)識(shí)與接受，銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，新的樓盤(pán)也紛紛推出，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本階段以鞏固原有市場(chǎng)并開(kāi)拓新市場(chǎng)為主，展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性廣告宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)牌選購(gòu)，通過(guò)對(duì)小區(qū)文化服務(wù)推廣，強(qiáng)有力地說(shuō)服“錦繡天地，用心為您營(yíng)造溫馨的家”，全面打造錦繡天地為名牌樓盤(pán)，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的印象及認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步穩(wěn)定銷(xiāo)售。

表現(xiàn)方式：（1）、通過(guò)影視廣告，制作專(zhuān)題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務(wù)周到，入住后無(wú)后顧之憂(yōu)。

（2）、在小區(qū)內(nèi)舉辦“我愛(ài)我家”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，優(yōu)秀文章刊登于番禺日?qǐng)?bào)，目的由住戶(hù)直接地向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。

（3）、更換海報(bào)及路牌廣告，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為主題，突出錦繡天地名牌樓盤(pán)的形象。

（4）、制作臺(tái)歷、記事本于元旦前廣泛贈(zèng)送業(yè)主及各界人士。每頁(yè)臺(tái)歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。

（5）、小區(qū)內(nèi)制作海報(bào)，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤(pán)，并向成功推介者加之獎(jiǎng)勵(lì)等。

（6）小區(qū)內(nèi)舉辦“家庭同樂(lè)，烹飪大賽”，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。

6、媒介整合策略

A、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)?，覆蓋面廣，并具有強(qiáng)制性廣告的特點(diǎn)，所以整個(gè)廣告推廣活動(dòng)中，電視媒體作為首選。

本港、翡翠臺(tái)的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費(fèi)也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有效觸達(dá)率較大，效果明顯。

鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開(kāi)辦的全球性華語(yǔ)衛(wèi)星電視臺(tái)，也是香港唯一一家24小時(shí)晝夜播出的電視臺(tái)。她立足香港，以溝通大陸港臺(tái)及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。1999年8月由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京美蘭德信息公司在中國(guó)大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)在中國(guó)大陸現(xiàn)有4178萬(wàn)戶(hù)收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達(dá)到2823萬(wàn)戶(hù)，共有9040萬(wàn)人，普及率達(dá)20.2%。而AC尼爾森調(diào)查公司于1999年5月在中國(guó)30個(gè)城市做的新世紀(jì)調(diào)查報(bào)告中顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在4000元人民幣以上有15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%，43%的鳳凰觀眾教育水平在大專(zhuān)以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出34%。42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專(zhuān)業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出13%。以上種種可見(jiàn)鳳凰衛(wèi)視的觀眾無(wú)論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費(fèi)能力亦相對(duì)為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺(tái)的觀眾正好也就是本樓盤(pán)銷(xiāo)售的目標(biāo)人群。

星空衛(wèi)視是一個(gè)全新綜藝頻道，以?shī)蕵?lè)內(nèi)容為主，全天24小時(shí)普通話(huà)播出，該頻道努力讓12至40歲的觀眾都可找到自己喜愛(ài)的節(jié)目。

因?yàn)轼P凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進(jìn)入市場(chǎng)，廣告收費(fèi)較低，適合長(zhǎng)期媒體投放。

因此樓盤(pán)的引入期及市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期的電視廣告則建議在四臺(tái)同時(shí)投放，但要安排好時(shí)間段，以免沖突；而樓盤(pán)的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長(zhǎng)期投放。

B、報(bào)紙媒體：報(bào)紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無(wú)形之中增加可信度，因此樓盤(pán)的引入期適宜在番禺日?qǐng)?bào)刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場(chǎng)成長(zhǎng)品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報(bào)紙，如南方都市報(bào)的房地產(chǎn)廣告專(zhuān)欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤(pán)的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點(diǎn)及番禺區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購(gòu)買(mǎi)報(bào)紙并不如城市之方便，報(bào)紙?jiān)阪?zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報(bào)紙向目標(biāo)人群推介樓盤(pán)，意義不大。

C、戶(hù)外廣告媒體：戶(hù)外廣告主要選擇路牌廣告及公交車(chē)站的燈箱廣告，兩方面的廣告設(shè)計(jì)統(tǒng)一，在樓盤(pán)推介的不同時(shí)期，設(shè)計(jì)不同的主題廣告。路牌廣告、車(chē)站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設(shè)計(jì)新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進(jìn)行，如石基鎮(zhèn)是全國(guó)百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸……車(chē)站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標(biāo)人群眾多的路段進(jìn)行，如清河路，西麗路等。

D、交通廣告：交通廣告流動(dòng)性大，接觸的人員多，閱讀對(duì)象遍及社會(huì)各階層，適當(dāng)打一些車(chē)身廣告可以提高樓盤(pán)在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的公交車(chē)作車(chē)身廣告，效果明顯，費(fèi)用較低。

E、海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單張、資料袋，要求設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對(duì)消費(fèi)者心理而設(shè)計(jì)，才能夠喚起消費(fèi)者的潛在消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為具有非凡的影響力，同時(shí)海報(bào)、宣傳冊(cè)、宣傳單的設(shè)計(jì)好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤(pán)銷(xiāo)售的好壞。

7、其他建議事項(xiàng)

a)教育為題：?jiǎn)酒鹣M(fèi)者的潛在的消費(fèi)需求

購(gòu)房入戶(hù)市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購(gòu)房者的目的，錦繡天地正對(duì)面就是星海中學(xué)，學(xué)校師資優(yōu)良、孝育設(shè)施齊備，環(huán)境幽雅，住戶(hù)的孩子們上學(xué)方便。另外發(fā)展商還可以與市橋某一省市級(jí)中小學(xué)校聯(lián)姻，這樣對(duì)消費(fèi)者更具吸引力，并設(shè)社區(qū)專(zhuān)車(chē)，接送聯(lián)姻學(xué)校的學(xué)生。

小區(qū)配合孩子的教育問(wèn)題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立圖書(shū)閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書(shū)環(huán)境。

藝術(shù)培養(yǎng)同樣對(duì)孩子們健康成長(zhǎng)起重要作用，家長(zhǎng)們希望孩子們學(xué)習(xí)成績(jī)優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術(shù)特長(zhǎng)，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術(shù)學(xué)校聯(lián)手合作，為住戶(hù)孩子提供藝術(shù)培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫(huà)畫(huà)等等。

第8篇：樓盤(pán)推廣方案范文

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；尾盤(pán)；銷(xiāo)售

一、尾盤(pán)優(yōu)勢(shì)分析

（1）地理位置優(yōu)勢(shì)分析。地理位置的優(yōu)勢(shì)一般和項(xiàng)目的升值空間掛鉤。在配套設(shè)施方面可以從內(nèi)部與外部配套進(jìn)行論述。內(nèi)部配套指的是項(xiàng)目本身自身具備的對(duì)商業(yè)性活動(dòng)或者是業(yè)主生活有力的配套設(shè)施。在交通方面主要是以項(xiàng)目為中心，可以方便、快捷的通往其它地區(qū)。（2）品牌方面。品牌方面的優(yōu)勢(shì)主要指開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)背景，而房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于品牌優(yōu)勢(shì)的印象可以說(shuō)是對(duì)于開(kāi)發(fā)商的印象，也就是根據(jù)第一印象對(duì)樓盤(pán)的基本情況進(jìn)行判定。為此尾盤(pán)銷(xiāo)售的品牌優(yōu)勢(shì)需要長(zhǎng)時(shí)間的積累。（3）價(jià)格方面。在多數(shù)的尾盤(pán)銷(xiāo)售中經(jīng)銷(xiāo)一般會(huì)采用降價(jià)促銷(xiāo)的手段，通過(guò)較低的價(jià)格將剩余單元拋售，從而盡快的回收資金。低價(jià)格就會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生極強(qiáng)的誘惑力，同時(shí)加之單元早已通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，為此可以在更短的時(shí)間內(nèi)入住。此外在價(jià)格、付款以及談判中，購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)一般具有更大的議價(jià)空間以及主動(dòng)性，為此尾盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不容忽視。

二、尾盤(pán)銷(xiāo)售方面的問(wèn)題

（1）尾盤(pán)推廣。當(dāng)下消費(fèi)者的消費(fèi)趨向很大程度上受到報(bào)紙、電視、廣告、網(wǎng)絡(luò)等宣傳的影響，從而很難對(duì)樓盤(pán)形成明晰的質(zhì)量判斷。為此更多的消費(fèi)者在進(jìn)行樓盤(pán)優(yōu)劣判斷中更多的是依賴(lài)媒體的宣傳，而如果房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤(pán)投入到市場(chǎng)之前沒(méi)有進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，同時(shí)沒(méi)有給予推廣工作的重要性，最終會(huì)致使喪失市場(chǎng)良機(jī)以及尾盤(pán)的產(chǎn)生。（2）營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方面。當(dāng)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)的初期賣(mài)出了大部分房源后，認(rèn)為成本已經(jīng)收回，為此對(duì)銷(xiāo)售有所放松，甚至對(duì)尾盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)不管不問(wèn)。在某些企業(yè)的部門(mén)中管理者設(shè)置的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)不完善，缺乏明確的責(zé)任人，為此造成營(yíng)銷(xiāo)效果的底下。（3）營(yíng)銷(xiāo)策略缺乏針對(duì)性。由于尾盤(pán)與原有樓房的營(yíng)銷(xiāo)存在著重大差別，尤其是消費(fèi)者對(duì)于尾樓存在著一定的抵觸情緒，為此如果沒(méi)有科學(xué)的尾樓營(yíng)銷(xiāo)策略就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工作的正常開(kāi)展。（4）營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)乏力。銷(xiāo)售人員在新項(xiàng)目銷(xiāo)售中表現(xiàn)出豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是對(duì)于尾盤(pán)銷(xiāo)售卻是心有余而力不足，無(wú)法開(kāi)展尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作。

三、項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)尾盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策略

（1）正確引導(dǎo)銷(xiāo)售市場(chǎng)。針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于尾盤(pán)存在的偏見(jiàn)，營(yíng)銷(xiāo)售人員要在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上找到尾盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，然后借助于當(dāng)下的各種傳媒對(duì)尾盤(pán)進(jìn)行宣傳，從而讓消費(fèi)者及時(shí)了解尾盤(pán)的動(dòng)態(tài)。（2）重新設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)務(wù)必將尾盤(pán)作為一項(xiàng)全新的項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售處理，可以基于尾盤(pán)的實(shí)際情況，通過(guò)內(nèi)外部成熟的配套全面的激活尾盤(pán)。尤其是目前尾盤(pán)較之首次銷(xiāo)售具有更為完善的內(nèi)部配套設(shè)施，例如在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，尾盤(pán)銷(xiāo)售期間入住中心率很高，為此可以作為一個(gè)新的賣(mài)點(diǎn)。（3）實(shí)施適度的降價(jià)促銷(xiāo)。實(shí)施尾盤(pán)的降價(jià)要結(jié)合樓層、布局以及朝向等方面綜合考慮，同時(shí)降價(jià)要掌握一定技巧，控制好降價(jià)的幅度。降價(jià)之前要對(duì)尾盤(pán)進(jìn)行重新的計(jì)算與評(píng)估，力爭(zhēng)在不影響原購(gòu)房客戶(hù)情緒的基礎(chǔ)上實(shí)施合理的降價(jià)來(lái)吸引消費(fèi)者。（4）組件全新的尾盤(pán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。一旦房地產(chǎn)的樓盤(pán)銷(xiāo)售工作進(jìn)入到尾盤(pán)銷(xiāo)售階段就要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍進(jìn)行重建。這一過(guò)程中要注意克服商以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于尾盤(pán)重視程度不足的為題，使之認(rèn)識(shí)到尾盤(pán)銷(xiāo)售是保障他們利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)，從而引起他們對(duì)于尾盤(pán)銷(xiāo)售的重視。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建要求從原有的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍中挑選出精兵強(qiáng)將來(lái)組成尾盤(pán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)需要有一個(gè)領(lǐng)頭人，從而便于營(yíng)銷(xiāo)資源的利用。最后還要對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售人員進(jìn)行一定的培訓(xùn)，提升他們對(duì)于尾盤(pán)銷(xiāo)售的認(rèn)識(shí)及銷(xiāo)售技巧，從而以更高的激情以及更強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力投入到銷(xiāo)售中。（5）尾盤(pán)改造。實(shí)施尾盤(pán)改造要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，制定科學(xué)的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要滿(mǎn)足安全性以及實(shí)用性，保證對(duì)業(yè)主不會(huì)產(chǎn)生不利影響，同時(shí)改造不能持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。（6）公共關(guān)系。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主來(lái)講，如果感受到了良好的居住環(huán)境，那么就有可能將自己的親戚朋友介紹進(jìn)來(lái)，從而為尾盤(pán)的銷(xiāo)售創(chuàng)造契機(jī)。此處所強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)物業(yè)服務(wù)人員的積極參與以及與業(yè)主的溝通來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，從而營(yíng)造出良好的外部環(huán)境，為樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)提供動(dòng)力。

綜上所述，對(duì)于尾盤(pán)銷(xiāo)售要有針對(duì)性的制定銷(xiāo)售策略，引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)尾盤(pán)的關(guān)注，同時(shí)配合以適度的降價(jià)以及優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，如此才能保證綜合利益的提升。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]于建原.營(yíng)銷(xiāo)憐理[M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

[2]王拱衛(wèi).房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007

第9篇：樓盤(pán)推廣方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

前言:近年來(lái)，佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大的變化，從商鋪銷(xiāo)售的火爆到現(xiàn)今的經(jīng)營(yíng)困難，從中高檔樓盤(pán)的旺銷(xiāo)到最近的折價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，我們不得不面對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)了。

1住宅小區(qū)的地理位置特點(diǎn)及周邊部分樓盤(pán)情況簡(jiǎn)析

項(xiàng)目位置：住宅小區(qū)總用地面積1.5萬(wàn)平方米，凈用地面積1.3萬(wàn)平方米，位于主干路西側(cè)，毗鄰公園。

項(xiàng)目特點(diǎn)：該項(xiàng)目最大特點(diǎn)是毗鄰公園，地理位置優(yōu)越，屬于城區(qū)周邊配套齊全、交通便利的成熟宗地，項(xiàng)目定位應(yīng)突出這一得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，不足之處是占地面積較小，又受到已形成大環(huán)境的周邊新樓盤(pán)的沖擊，但是適宜走精品路線(xiàn)并可揚(yáng)長(zhǎng)避短。

住宅小區(qū)以北為已建成的城區(qū)，以南為正在崛起的新區(qū)，新區(qū)住宅樓盤(pán)為主流，二房二廳、三房二廳、建筑面積100-160平方米居多，每套售價(jià)約為60萬(wàn)元，部分樓盤(pán)內(nèi)有極少量稱(chēng)之為樓王的住宅，面積一般為200余平方米。這些樓盤(pán)實(shí)質(zhì)都是在同檔次定位上開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)前提框定下，開(kāi)發(fā)商僅僅在小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型布局等方面各下功夫以提高競(jìng)爭(zhēng)力，近期或稍后推出的樓盤(pán)預(yù)計(jì)也跳不出這個(gè)圈子。

新開(kāi)樓盤(pán)在樓盤(pán)的質(zhì)素上沒(méi)有質(zhì)的提高的飛躍，同檔次樓盤(pán)未來(lái)的價(jià)格之爭(zhēng)必將日趨激烈和白熱化，周邊樓盤(pán)特別是大盤(pán)對(duì)樓市價(jià)格回落也有相當(dāng)大的影響，如果新開(kāi)樓盤(pán)單價(jià)定價(jià)在4000元以上，則風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇。

由此，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)還將出現(xiàn)以下走勢(shì)：

高檔價(jià)位樓盤(pán)在營(yíng)造高品質(zhì)的同時(shí)，主要賣(mài)點(diǎn)將由前段時(shí)期以智能化為主要目標(biāo)轉(zhuǎn)為通過(guò)提高服務(wù)水平以增加樓盤(pán)的附加值。

中檔次價(jià)位樓盤(pán)在追求大型化、提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境的同時(shí)，亦會(huì)向精品樓盤(pán)方向發(fā)展，2800-3500元/m2的中檔次價(jià)位樓盤(pán)將會(huì)在今后占領(lǐng)主要市場(chǎng)份額。

由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀和大型人造景觀的樓盤(pán)將以其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

2 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)因素剖析和定位

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因素和優(yōu)劣勢(shì)剖析：

2.1項(xiàng)目有利因素

第一，廣佛地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言可謂行業(yè)性利好。第二，佛山市城市中心南移和擴(kuò)大的腳步加快。第三，周邊仍缺乏上檔次的豪宅。

2.2項(xiàng)目不利因素

第一，福利分房結(jié)束后市民基本解決居住問(wèn)題，二、三次置業(yè)人士持幣觀望嚴(yán)重。第二，樓盤(pán)單價(jià)有下降趨勢(shì)，樓盤(pán)本身的競(jìng)爭(zhēng)以及大市合并后與周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)必將更為激烈。第三，由于住宅用地來(lái)源多樣化，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。

2.3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

項(xiàng)目區(qū)域形象好，置業(yè)已是市民置業(yè)首選。

項(xiàng)目既有毗鄰園的大型人造景觀優(yōu)勢(shì)，又可營(yíng)造園景，具備“雙景住宅”的潛質(zhì)可供挖掘。

項(xiàng)目周邊配套完善，有利于營(yíng)造高品位休閑生活概念，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值。

交通四通八達(dá)，非常方便。

項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合尊貴地位、高品質(zhì)生活的主題營(yíng)造，可形成樓盤(pán)較強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)。

2.4項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解

2.4.1該項(xiàng)目緊臨主干道路，對(duì)樓宇易于造成噪音污染，對(duì)整體休閑氣氛的營(yíng)造有所削弱。

解決方案：通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少沿街住宅數(shù)量，沿街窗作防噪音設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售時(shí)強(qiáng)調(diào)“雙景住宅一概念。

2.4.2該項(xiàng)目規(guī)模不大

解決方案：通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，營(yíng)造精品樓盤(pán)。

現(xiàn)在樓盤(pán)銷(xiāo)售講求非常鮮明的特色、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確及推廣非常獨(dú)到，“獨(dú)特"本身就是銷(xiāo)售最具威力的賣(mài)點(diǎn)，住宅小區(qū)如何在創(chuàng)造“獨(dú)特”上下功夫?qū)⑹欠康禺a(chǎn)公司走向的關(guān)鍵。通過(guò)以上對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)因素剖析，作者建議該項(xiàng)目要充分發(fā)揮毗鄰園的堪稱(chēng)地王的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)品牌、出精品、走豪宅路線(xiàn)是必然趨勢(shì)。

由于該項(xiàng)目地價(jià)過(guò)高、用地面積小，因而不能搞別墅，中檔樓盤(pán)中也不乏200多平方米的大戶(hù)型住宅，但目前主力戶(hù)型銷(xiāo)售并不暢順，經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為這部分住宅僅占整個(gè)樓盤(pán)的極少數(shù)。正是該項(xiàng)目位置的特殊性，才有條件、夠資格走富豪路線(xiàn)，營(yíng)造純住宅小區(qū)加富豪的理念，這樣的定位才可稱(chēng)“獨(dú)特”，并完全跳出了中檔樓盤(pán)的思路，另辟蹊徑，同時(shí)該項(xiàng)目規(guī)模較小，總戶(hù)數(shù)約為100余套，做成精品樓盤(pán)，市場(chǎng)有潛力挖掘，也迎合了富豪階層的需要。

針對(duì)目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，住宅小區(qū)的定位是：既有郊外的悠閑又是生活型豪宅，倡導(dǎo)豪宅就在城內(nèi)、就在身邊，目標(biāo)客戶(hù)鎖定那些希望在成熟社區(qū)、生活購(gòu)物便利、又能享受綠化環(huán)境的城區(qū)置業(yè)的富豪階層，把想在城區(qū)范圍內(nèi)尋覓別墅而又找不到滿(mǎn)意住所的富豪吸引到該項(xiàng)目上來(lái)。

3 住宅小區(qū)定位的具體實(shí)施方略

明確了住宅小區(qū)走純住宅、富豪的概念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售推介方面就應(yīng)全力貫徹落實(shí)功能好、質(zhì)量?jī)?yōu)、環(huán)境美的主旨，在設(shè)計(jì)方面我們認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)把握環(huán)境、戶(hù)型、面積的確定以及小區(qū)配套設(shè)施、建筑風(fēng)格，整體思路是講求時(shí)代性與實(shí)用性的有機(jī)結(jié)合，注重精雕細(xì)琢，提高樓宇微環(huán)境，美化景觀系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。

3.1關(guān)于適宜的建筑層數(shù)

由于該項(xiàng)目地價(jià)高企的影響和豪宅、非住宅必須設(shè)置電梯的發(fā)展趨勢(shì)以及降低建筑密度營(yíng)造小區(qū)環(huán)境的客觀要求，興建高層住宅是必然之路。根據(jù)佛山目前已建成銷(xiāo)售和正在興建的高層樓盤(pán)的情況，層數(shù)超二十、一梯多戶(hù)、總戶(hù)數(shù)多、朝向差的樓盤(pán)銷(xiāo)售困難較大，而且與住宅小區(qū)豪宅定位也絕不相宜。在眾多的高層樓盤(pán)中，小高層能被市場(chǎng)所認(rèn)同，考慮到純豪宅小區(qū)總戶(hù)數(shù)不宜過(guò)多，建議建筑層數(shù)控制在16層或以下為宜。

3.2關(guān)于戶(hù)型面積的選擇

關(guān)于戶(hù)型面積的選擇問(wèn)題，我們認(rèn)為應(yīng)從以下兩個(gè)方面加以分析：

(1)根據(jù)樓房總體價(jià)格。現(xiàn)在市場(chǎng)上中檔樓盤(pán)中大戶(hù)型住宅面積一般為160～250平方米，每套售價(jià)在70～100萬(wàn)元之間，住宅小區(qū)應(yīng)將注意力集中在吸引有能力購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)元左右住宅的消費(fèi)群，即把想購(gòu)買(mǎi)中檔樓盤(pán)中稱(chēng)為樓王的消費(fèi)者吸引到該項(xiàng)目上來(lái)。

(2)依據(jù)功能配置要求。每套房屋面積不宜小于200平方米。由于豪宅室內(nèi)必須功能配置完善，戶(hù)型面積需300平方米或稍多方能做到，每套售價(jià)100萬(wàn)元左右起，如此既可擺脫普通消費(fèi)群，體現(xiàn)豪宅小區(qū)的宗旨，又能吸引到想購(gòu)買(mǎi)樓王的客戶(hù)。

綜上所述，我們認(rèn)為主力戶(hù)型應(yīng)定位在300～350平方米，部分200平方米左右，頂層可考慮復(fù)式、面積可超過(guò)500平方米，數(shù)量一、二套為宜，以照顧到更具實(shí)力的買(mǎi)家。

4 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

受不利條件所局限和禁錮，同時(shí)為了突出豪宅概念，這就要求我們?cè)谡w規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注意：

4.1注重主體綠化效果，通過(guò)綠化的軟性來(lái)弱化建筑本身的硬性，盡可能規(guī)避高層住宅群帶來(lái)的壓迫感。

4.2明朗平面設(shè)計(jì)結(jié)合總體策劃理念，住宅盡量以景觀為中心，做到戶(hù)戶(hù)有景，同時(shí)保證住戶(hù)生活的隱蔽性。

4.3設(shè)置會(huì)所，會(huì)所主旨要明確為業(yè)主服務(wù)，提供高質(zhì)服務(wù)。

4.4關(guān)注細(xì)部設(shè)計(jì)，因?yàn)樗軒Ыo住戶(hù)真正的實(shí)惠與方便，如公用洗手間須將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開(kāi)，避免相互干擾：預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或陽(yáng)臺(tái)綜合考慮：廚房門(mén)盡量靠近入戶(hù)門(mén)，避免穿越客廳；設(shè)小玄關(guān)，方便住戶(hù)換鞋、整理衣冠。

4.5考慮到首層住宅位于視平線(xiàn)以上，又面向小區(qū)道路，私隱性相對(duì)減少，不易銷(xiāo)售，為避免此缺點(diǎn)，建議首層住宅帶私家花園，通過(guò)園林綠化手法排除人為干擾，同時(shí)抬高地面標(biāo)高，這樣也解決了地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)采光問(wèn)題。

4.6主人房要開(kāi)闊，其座向應(yīng)朝向景觀的一面，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間并有蒸汽室位置、獨(dú)立衣貌間、書(shū)房。

4.7設(shè)置儲(chǔ)物室，隨著人們物質(zhì)生活的豐富，家庭配置了不同季節(jié)的各種用具，在空間合理布局的條件下，增加一個(gè)幾平方米的儲(chǔ)物室，無(wú)需采光，以供放置多余物件。

4.8層高，建議采用3.6米～4米，以增大豪宅空間感覺(jué)。

4.9陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，應(yīng)按雙陽(yáng)臺(tái)最好三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，廳出陽(yáng)臺(tái)考慮面向景觀，應(yīng)加大陽(yáng)臺(tái)面積，猶如空中花園，而生活陽(yáng)臺(tái)應(yīng)盡量鄰近廚、廁位置。

4.10車(chē)位配置應(yīng)盡可能配套較多的車(chē)位，以符合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及未來(lái)汽車(chē)的消費(fèi)熱潮，在促銷(xiāo)時(shí)可考慮適當(dāng)提高住宅總價(jià)、配備送車(chē)位的方式進(jìn)行促銷(xiāo)。

4.11裝修標(biāo)準(zhǔn)建議，由于豪宅注重個(gè)性化的展示，室內(nèi)裝修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，而公共位置裝修標(biāo)準(zhǔn)考慮到與豪宅定位相匹配，應(yīng)適當(dāng)提高。

4.12設(shè)備設(shè)施智能化水平，建議采用一卡通智能IC系統(tǒng)、紅外線(xiàn)保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)實(shí)行全天候管理，確保住戶(hù)安全。

4.13鋪設(shè)光纖寬頻到戶(hù)，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，設(shè)立社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，使業(yè)主與業(yè)主之間、與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。

5 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)操建議

突出“雙景住宅”概念，配合整個(gè)項(xiàng)目的定位中心以生態(tài)、休閑為主題，將項(xiàng)目定位為一個(gè)和諧舒適的尊貴生活典范，以此作為整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)吸引富豪階層入市。

針對(duì)項(xiàng)目定位，在全程營(yíng)銷(xiāo)策劃主導(dǎo)下，將雙景環(huán)境的發(fā)揮、優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)量、完善的社區(qū)配套、酒店式管理服務(wù)等因素形成的整和優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目成功地包裝成“佛山豪宅精品”，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)，勢(shì)必能在樓市中突圍而出。

強(qiáng)調(diào)住戶(hù)身份，擇鄰而居。由于豪宅銷(xiāo)售對(duì)象的購(gòu)房心理比較特殊，買(mǎi)房除了樓盤(pán)綜合質(zhì)素達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)之外，還要買(mǎi)身份地位，在樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就一定要考慮這一階層人士的生活特征。

現(xiàn)在各個(gè)樓盤(pán)總的建造成本在競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)上基本是平等的，價(jià)格已不再是樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的唯一手段，今后會(huì)著重集中在企業(yè)品牌形象的建立上，品牌給樓盤(pán)帶來(lái)的附加值不容忽視。因而應(yīng)在提高品牌上下工夫，注重做好以下幾個(gè)方面工作：①提高樓盤(pán)內(nèi)、外質(zhì)量；②營(yíng)造豪宅概念：③提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鑄造品牌：④提高樓盤(pán)的文化品位和內(nèi)涵。

6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

6.1初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

凈用地面積:12557m2

總建筑面積:50000 m2

其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，會(huì)所100m2，鋪位 400 m2

建筑密度：29%

容積率：3.3

建筑高度：控高60米

地下室停車(chē)數(shù)：220輛

總戶(hù)數(shù)：160戶(hù)

6.2開(kāi)發(fā)成本

6.2.1土地成本

已支付土地出讓款約2580萬(wàn)元

完善土地出讓各項(xiàng)手續(xù)尚需支付土地出讓金約800萬(wàn)元

合計(jì)：土地成本3380萬(wàn)元

6.2.2建造成本

報(bào)建費(fèi)120元/m2

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)60元/m2

土建1300元/m2

電梯108元/m2

供電安裝150元/m2

給水、消防80元/m2

配套設(shè)置100元/m2

園林綠化40元/m2

市政50元/m2

物業(yè)管理基金 45元/m2

人防設(shè)備35元/m2

小計(jì)：2088元/m2

合計(jì)50000 m2×2088元/m2=10440萬(wàn)元

6.2.3開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：13820萬(wàn)元

每平方米開(kāi)發(fā)成本：2764元/m2

6.3商品房銷(xiāo)售額

6.3.1住宅銷(xiāo)售額；住宅銷(xiāo)售均價(jià)3600元/m2

40000 m2×3600元/m2=14400萬(wàn)元

6.3.2車(chē)位銷(xiāo)售額

220個(gè)×15萬(wàn)價(jià)=3300萬(wàn)元

6.3.3商鋪銷(xiāo)售額

400m2×15000元/m2=600萬(wàn)元

銷(xiāo)售額合計(jì)1 8300萬(wàn)元

6.4銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.4.1廣告、宣傳：18300×2.5%=458萬(wàn)元

6.4.2樣板房、售樓部建造：250萬(wàn)元

6.4.3中介費(fèi)：18300×2%=366萬(wàn)元

6.4.4工作人員薪金：280萬(wàn)元

6.4.5業(yè)務(wù)費(fèi)用(含參觀學(xué)習(xí)費(fèi))：18300×0.8%=145萬(wàn)元

6.4.6財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息)：13820×30%×5%=207萬(wàn)元

6.4.7稅收：18300×6%=1110萬(wàn)元

合計(jì)：2816萬(wàn)元

6.5商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)

6.5.1商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)：銷(xiāo)售額-開(kāi)發(fā)成本-銷(xiāo)售費(fèi)

18300萬(wàn)元-13820萬(wàn)元-2816萬(wàn)元=1664萬(wàn)元

6.5.2商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)率

凈利率：10%

6.6商品房銷(xiāo)售價(jià)格變化、利潤(rùn)情況

住宅銷(xiāo)售單價(jià) 利潤(rùn) 毛利率 凈利率

3300元/m2 438萬(wàn)元 3.3% 2.8%

3400元/m2 909萬(wàn)元 6.8% 5.5%

3500元/m2 1380萬(wàn)元 10.3% 8.2%

3600元/m2 1851萬(wàn)元 13.8% 10.9%

3700元/m2 2322萬(wàn)元 17.3% 13.7%

3800元/m2 2793萬(wàn)元 20.8% 16.4%

3900元/m2 3264萬(wàn)元 24.3% 19.1%

4000元/m2 3735萬(wàn)元 27.8% 21.8%

結(jié)論：住宅銷(xiāo)售價(jià)格建議在3400～3800元/m2之間，均價(jià)3600元/m2，則凈利率可達(dá)到10%以上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)。