房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

去年9月，國務(wù)院文件中提到要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。日前，保監(jiān)會作為這個政策的具體執(zhí)行負責部門，下發(fā)了以房養(yǎng)老試點指導(dǎo)意見的征求意見稿。按照一般的文件程序，保監(jiān)會先會把這個征求意見稿發(fā)給各保險公司和各地的保監(jiān)局聽取意見，之后再把完善后的試點意見交給國務(wù)院。國務(wù)院如果通過的話，以房養(yǎng)老試點就立刻啟動了。

在保監(jiān)會的這個征求意見稿里提到，以房養(yǎng)老會在北京、上海、廣州和武漢4個城市進行試點。試點時間兩年，從文件正式起到2016年3月底為止。

什么樣的老年人適合以房養(yǎng)老？

文件中規(guī)定，能夠參與以房養(yǎng)老的人必須是60歲以上并且對房子有完全的獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。這里有兩個條件：一個是60歲以上，一個是對房子有完全的獨立產(chǎn)權(quán)。規(guī)定60歲以上主要是因為我國一般把60歲以上的人視做老年人。規(guī)定對房子有完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，主要是為了防止以房養(yǎng)老過程中出現(xiàn)一些不必要的糾紛。因為如果房子不是完全歸屬于參與以房養(yǎng)老的人，那么他是不可能一個人拍板是否參與以房養(yǎng)老。如果老年人過世了，保險公司要把房子拿去賣時，就會和房子的其他所有人產(chǎn)生糾紛。

什么樣的保險公司

能開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)？

對于什么樣的保險公司能參與以房養(yǎng)老，同樣也有規(guī)定。這主要是為了保護參與以房養(yǎng)老的老年人的利益。因為資金實力雄厚的保險公司才更可能保障老年人的利益。試點意見規(guī)定，保險公司首先要滿足3個硬杠杠，一個是開業(yè)時間要滿5年，第二個是注冊資本不低于20億元，第三個是償付能力指標要達到120%――就是說保險公司的實際資本要比承擔各種風險所需要的資本多。保險公司還得滿足4個定性的條件，包括保險公司自身的經(jīng)營管理能力、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營能力、法律專業(yè)水平、風險精算水平較高。

總體看，試點對保險企業(yè)的要求是比較嚴格的，目的是為了讓參加試點的保險公司有足夠水平和能力開辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，保障參與試點的老年人的利益。

房子值多少錢誰說了算？

以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是房子，那么房子價值多少由誰說了算？如果以后房子價格上漲了，能不能增加老年人每個月拿到手的養(yǎng)老金？

老年人最關(guān)心的當然是怎么保證房產(chǎn)估價的公平公正，不能讓保險公司故意壓低房產(chǎn)價值。這要解決幾個問題，首先是誰來估價。試點意見明確規(guī)定，房產(chǎn)價值由具備一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。就是盡量保證估價機構(gòu)是權(quán)威的、專業(yè)的。之后是，這估價機構(gòu)誰來定、誰來挑。這個問題暫時還沒看到相關(guān)規(guī)定。但是文件對另一個重要問題有明確規(guī)定，就是估價費用由老年人和保險公司共同分擔。這其實是為了防止估價機構(gòu)拿一方的錢，替一方說話的情況。

房價變化了怎么辦？

辦理以房養(yǎng)老，房價肯定是容易確定的，按市價就行。但是從老年人開始參與以房養(yǎng)老到老年人離世，保險公司把老年人房子賣掉償還之前墊付的養(yǎng)老金，這期間房價是會發(fā)生變化的。如果房價上升，房子升值了，老年人每個月拿到的養(yǎng)老金不該增加嗎？如果不增多，不就讓保險公司賺大了嗎？

試點意見規(guī)定，按照保險公司是否參與分享房價升值的那部分好處，以房養(yǎng)老分為參與型和非參與型兩類。參與型以房養(yǎng)老就是對于房子升值部分的錢，保險公司和老年人按照合同約定共同分享。非參與型以房養(yǎng)老就是保險公司不參與分享房子升值帶來的收益，老年人獨享那部分增值。

乍一看，如果真要選擇以房養(yǎng)老，老年人當然應(yīng)該選擇不參與型的以房養(yǎng)老，這樣房子升值后的收益就全歸自己了，保險公司不能占便宜。但是事情還不是這么簡單。參與型與不參與型其實不僅僅是說保險公司是否分一杯羹，還指房子的這部分增值能不能享受保險公司提供的倒按揭服務(wù)。當選擇不參與型的以房養(yǎng)老時，保險公司確實不能從房子的升值中獲得好處，但是保險公司就只會按照之前合同的約定，每個月給老年人之前商定的養(yǎng)老金額。房價上升、房子升值，得要把房子賣了，變現(xiàn)后才能成真。但是按照以房養(yǎng)老計劃一開始的總設(shè)計，保險公司把老年人的房子賣了，變現(xiàn)折成錢是在老年人離世之后。到時房子升值的好處確實只能由老年人“自己”享-有了，但是這時老年人只能把這好處留給自己的繼承人了。

那么參與型以房養(yǎng)老又是怎樣算的？參與型以房養(yǎng)老其實是房子增值部分的錢保險公司也提供倒按揭服務(wù)。如果房子增值了，保險公司會把這個未來賣了房子才能拿到的錢提前每個月返一些給老年人。老年人每個月拿到的養(yǎng)老金就會增加，而最后老年人過世了，保險公司把增值了的房子賣掉了，保險公司拿到手的錢也會多一些。但最后可能沒有額外多出來的錢給老年人的繼承人了。這就是說，房子未來升值部分的價款，保險公司也會通過當前的評估、計算以倒按揭的方式補給老年人，當然他們自己也沒吃虧。

辦理以房養(yǎng)老需要注意什么？

老年人如果考慮選擇辦理以房養(yǎng)老，或者說決定購買這個以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，首先要找官方公布的試點保險公司，最好到這些試點公司的門店去找其中專門的以房養(yǎng)老產(chǎn)品銷售員。試點意見為保護老年人權(quán)益，規(guī)定保險公司推銷以房養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售人員要品行良好、沒有被投訴過，并通過專門的考核。老年人在購買了以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品后，如果又改主意了，可以選擇在15天內(nèi)反悔。試點意見這一特別規(guī)定的15天猶豫期，其實也是為了保護老年人權(quán)益。不過需要注意，這15天指的是15個自然日，就是把周末和節(jié)假日都算在內(nèi)了。

以房養(yǎng)老該怎么選擇？

其實，以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是把未來才賣的房子折成現(xiàn)在能用來養(yǎng)老的錢，一個月一個月地讓老年人來花。保險公司相當于起了一個把未來的錢轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在的錢的作用。

第2篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

估價對象為廣州市越秀區(qū)120號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢35層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)辦公樓，建于1997年，即國際電子大廈內(nèi)，1-5層為商業(yè)裙樓，6層以上為辦公，估價對象位于第8、14、15、16 層，層高約為3米，樓宇外墻為玻璃幕墻。

1.運用收益法進行測算過程（以第14層為例）

（1）公式選用

估價對象為出租型的辦公物業(yè)，廣州市一般出租物業(yè)在簽訂合同時均會不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場行情變動、物價變動、利率變動等風險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結(jié)果符合市場行情。

收益法測算公式為：

式中V―收益價格（元，元/m2）

Ai―未來第i年的凈收益（元、元/m2）

R―報酬率（%）；

N―未來可獲收益的年限（年）；

g―年凈收益遞增率。

（2）租金收入的確定

經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合估價對象的特點，選取了三個類似同類型辦會出租交易實例作為比較實例，將估價對象與各案例進行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價對象進行比較和修正，求取估價對象市場租金為100元/m2。具體測算過程略。

（3）租約限制

估價對象現(xiàn)已出租使用，委托方提供相關(guān)租約，據(jù)租約記載，剩余租期較短，且合同約定租金與市場正常租金水平較為接近，因此本次評估不考慮租賃對估價對象評估價值的限制性影響，評估采用市場客觀租金進行測算。

（4）有效出租面積的確定

根據(jù)估價人員的對周邊市場的調(diào)查，周邊同類型辦公物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象出租面積為《廣東省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

（5）其他收入的確定

根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，廣州市出租房屋一般收入承租方二至三個月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，則估價對象租期外其他收入情況如下：

其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年

（6）空置率的確定

據(jù)了解廣州市辦公物業(yè)在2010年上半年市場平均空置率為7%。經(jīng)調(diào)查，估價對象位于廣州市城區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)――黃花崗科技園區(qū)，周圍人流密集，商務(wù)辦公氛圍好，該區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租賃情況良好，考慮估價對象的實際情況，取空置率為5%。

（7）有效年毛收入

年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積+其他收入-空置和收租損失）÷建筑面積

年有效毛收入，測算結(jié)果見表1。

（8）運營費用

出租型辦公物業(yè)，一般出租型物業(yè)運營費用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費、租賃費用、物業(yè)服務(wù)費、房屋維修費、房屋保險費和其他費用等。根據(jù)市場調(diào)查確定各項費用如下：

①房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，出租房屋的房產(chǎn)稅以租金收入的5%計；

②租賃稅費：依據(jù)廣東省政府公布的《印發(fā)廣東省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2011年1月1日起，對××省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、消費稅和營業(yè)稅（簡稱“三稅”）單位和個人，按實際繳納的“三稅”稅額的2%征收地方教育附加，則計算繳納即租賃稅費合計取租金收入的5.7%；

③租賃費用：一般商鋪物業(yè)出租是通過地產(chǎn)中介公司或自行招商兩種方式，通過中介方式的，一般中介公司需要收取一個月租金或半個租金作為費用，而估價對象為委托方自行招商，產(chǎn)生的費用較少，基本上為一性支付費用，故不考慮租賃費用；

④房屋維修費：估價對象同類型物業(yè)出租的室內(nèi)裝修、設(shè)備設(shè)施等維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境衛(wèi)生、維護秩序所收取的費用一般為承租方承擔，而估價對象公共部位維護和合同未記載的事項所產(chǎn)生的費用則由出租方承擔，據(jù)《廣東省土地估價實用指引》的數(shù)據(jù)，房屋維修費一般取重置成本的1.5%～3%，估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成時間較短，確定房屋維修費為2%；

⑤房屋保險費：出租房屋一般需要進行投保房屋火災(zāi)險等保險費，根據(jù)保險公司平均收費的水平和《廣東省土地估價實用指引》的數(shù)據(jù)，房屋保險費一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考慮估價對象的實際情況，取房屋保險費為0.2%；

⑥物業(yè)服務(wù)費：據(jù)調(diào)查廣東市辦公物業(yè)出租情況，物業(yè)服務(wù)費一般采用承租方自行繳納的方式，故不考慮物業(yè)服務(wù)費；

⑦其他費用：房屋出租中可能涉及一些費用，如：手續(xù)費，無規(guī)定繳納標準或無法預(yù)見的情況發(fā)生，為使用估價結(jié)果更加準確、合理，適當考慮一些費用，一般按有效收入的1%～3%，考慮估價對象的實際情況，其他費用取1%；

（9）年凈收益

估價對象年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=1147-301=846（元/m2/年）

（10）報酬率的確定：

采用安全利率加風險利率法和市場提取法確定，過程如下：

安全利率加風險利率法：安全利率取同期銀行一年期存款利率為3.5%，風險利率按風險程度一般在3%～8%之間，考慮估價對象所在區(qū)域為廣州市越秀區(qū)淘金商圈，商業(yè)氛圍良好，投資風險相對較低，確定風險利率為2.0%，則報酬率=3.5%+2%=5.5%。

市場提取法：在估價對象周邊選取同類辦公物業(yè)，通過它們現(xiàn)時的租金水平和售價，求取其收益率，從而確定估價對象的報酬率，過程如表2。

經(jīng)上述市場提取法確定三個案例的報酬率，對三個案例的報酬率進行算術(shù)平均，則報酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

（11）收益年限：

估價對象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為50年，自1994年10月18日起計，至價值時點為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時對建筑物予以補償或不補償?shù)那闆r，遵照謹慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

（12）測算結(jié)果

經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，測算得：

V14樓=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）

參考文獻

[1] 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 （GB/T 50291-1999）；

第3篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

第一條為促進農(nóng)村信用社個人消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，強化內(nèi)部管理，防范貸款風險，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《XX省農(nóng)村信用社信貸管理辦法》等法律法規(guī)和中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，制定本辦法。

第二條農(nóng)村信用社個人消費貸款是指向個人客戶發(fā)放的有指定消費用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)。

第三條個人消費貸款業(yè)務(wù)必須堅持嚴格管理、規(guī)范操作、授權(quán)經(jīng)營、注重效益、防范風險的原則。

第四條個人消費貸款業(yè)務(wù)實行授權(quán)管理和審貸崗位分離制度，省聯(lián)社對各農(nóng)村信用社開辦個人消費貸款業(yè)務(wù)進行授權(quán)。貸款辦理過程中，由不同崗位承擔調(diào)查、審查、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)的工作職責，實行主責任人、經(jīng)辦責任人制度。

第二章貸款對象和條件

第五條個人消費貸款的借款人，必須是在轄內(nèi)有固定住所、具有完全民事行為能力的自然人。

第六條申請個人消費貸款的借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）年滿十八周歲，具有完全民事行為能力，具有有效的身份證明。

（二）品行良好，無不良信用記錄，愿意接受信用社信貸、結(jié)算監(jiān)督。

（三）具有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，能保證按期償還貸款本息。

（四）在信用社開立儲蓄存款賬戶或信用卡賬戶，并存入不少于規(guī)定比例的首期付款金額。

（五）能提供信用社認可的保證擔保人、抵（質(zhì)）押物并辦理合法合規(guī)的抵押擔保手續(xù)。

（六）以個人信用方式申請貸款的，其個人信用綜合評分須在70分（含）以上。

（七）信用社規(guī)定的其他條件。

第三章貸款品種

第七條個人消費貸款品種主要有住房、汽車、大額耐用消費品、農(nóng)用機械、房屋裝修、旅游、、最高額可循環(huán)貸款等。

（一）汽車貸款。是指向借款人發(fā)放的用于購買符合公安部門（車管所）注冊條件的汽車、工程車輛貸款。

（二）助學貸款包括國家助學貸款和一般助學貸款。國家助學貸款是指對符合中央和地方財政貼息規(guī)定的高等學校在校學生發(fā)放的貸款；一般助學貸款是指對高等學校在校學生和新錄取學生，以及在職深造、再就業(yè)培訓、出國留學人員發(fā)放的商業(yè)性貸款。

（三）農(nóng)用機械貸款。是指向借款人發(fā)放的在特約經(jīng)銷商處申請購買的，正常使用壽命在3年以上的農(nóng)用機械設(shè)備貸款，包括耕整、播種、排灌、收割等設(shè)備。

（四）大額耐用消費品貸款。是指向借款人發(fā)放的在經(jīng)銷商處購買的家庭耐用消費品貸款，具體包括家用電器、電腦、家具、健身器材、廚具、衛(wèi)生潔具、樂器等。

（五）房屋裝修貸款。是指向城鎮(zhèn)個人發(fā)放的用于住房裝修的貸款。

（六）旅游消費貸款。是指向借款人發(fā)放的用于參加旅行社旅游消費的貸款。

（七）最高額可循環(huán)貸款（以下簡稱最高額貸款）。是指在一次性對個人客戶核定的最高貸款額度內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的具有指定用途的貸款業(yè)務(wù)。包括房屋裝修、購買車位、購買各類大額耐用消費品、旅游、出國留學、子女婚嫁、整容、美容、申辦各種會員卡、購買大額人壽保險等個人消費。

第四章貸款額度、利率和期限

第八條貸款最高額的確定。貸款最高額度＝質(zhì)押貸款額度＋抵押貸款額度＋保證擔保貸款額度＋信用方式貸款額度。其中以房產(chǎn)抵押方式申請貸款的，貸款額度最高不超過房產(chǎn)現(xiàn)值或評估值的60％；以信用或保證擔保方式申請貸款的，貸款額度不得超過10萬元。

第九條信用社根據(jù)借款人信用評分結(jié)果和所提供的貸款擔保，可為其一次性辦理最高額貸款核定手續(xù)，借款人在有效期限內(nèi)和一個借款合同項下，隨用隨借，到期歸還，循環(huán)使用。

第十條個人消費貸款利率按人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率和浮動利率執(zhí)行。貸款期限在1年（含）以內(nèi)的實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整時，則于次年1月1日按公布的相應(yīng)利率檔次確定新利率。

第十一條除住房貸款以外的個人消費貸款期限一般不超過5年（含）；多筆貸款的最遲到期日不得超過貸款最高額度的有效期限。

第五章貸款擔保

第十二條借款人申請個人消費擔保貸款，應(yīng)向信用社提供抵押、質(zhì)押或第三方保證擔保。

第十三條以有價單證質(zhì)押方式申請個人消費貸款的，執(zhí)行《XX省農(nóng)村信用社個人質(zhì)押貸款》有關(guān)規(guī)定。以第三方個人信用申請保證擔保貸款的，擔保人必須具有代清償債務(wù)的能力，出具連帶保證責任承諾書，且不得互為擔保人或連環(huán)擔保人。

第十四條以抵押形式申請個人消費貸款的，必須按規(guī)定辦理抵押物登記和保險手續(xù)（抵押物的評估、保險、登記、公證等費用由借款人承擔）。在保險期限內(nèi)，如發(fā)生保險責任范圍以外的損毀，借款人應(yīng)及時通知信用社，并提供其他擔保，否則信用社有權(quán)提前收回貸款。

第十五條借款人以貸款所購商品作抵押物辦理個人消費貸款，信用社應(yīng)要求借款人為所購商品辦理保險，保險期限不得短于貸款期限，且投保單上必須明確注明“信用社為第一受益人”。還款期限內(nèi)，借款人不得以任何理由停保、退保。

第十六條借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，信用社有權(quán)依照規(guī)定要求依照《擔保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物，或要求貸款保證人履行保證責任。

第十七條借款人連續(xù)6期（含）不能按月歸還貸款本息的，信用社必須依照《擔保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物，或要求貸款保證人履行保證責任。

第六章貸款程序

第十八條貸款申請。借款人應(yīng)向信用社填寫消費貸款申請審批表并提供下列資料：

（一）借款人合法有效身份證件（包括居民身份證、戶口簿、軍人證、武裝警察身份證、港澳居民往來內(nèi)地通行證、護照、邊民出入境通行證）。已婚者應(yīng)當提供配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和復(fù)印件。

（二）以抵押、質(zhì)押或第三方保證（保險公司除外）方式申請貸款的，應(yīng)提交抵押物、質(zhì)物和有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押的證明，抵押物所有權(quán)或使用權(quán)證書，估價、保險等文件，質(zhì)物權(quán)利憑證，保證人同意保證的書面承諾。

（三）以向保險公司投保形式進行還款擔保的，應(yīng)提交保險公司為其出具的分期付款保證保險的保單。

（四）首期付款額不得少于消費品價值總額的30％，貸款額不得超過消費品價值總額的70％。

（五）信用社要求提供的其他文件或資料。

第十九條貸款調(diào)查。

信用社受理借款人申請后，應(yīng)及時組織人員對借款申請人資格及還款能力進行調(diào)查。主要內(nèi)容是：

（一）核實借款人遞交的所有資料是否屬實、合法；

（二）借款人還款來源是否穩(wěn)定、是否有持續(xù)償還貸款本息的能力，申請貸款數(shù)額是否準確；

（三）核實抵押物、質(zhì)物或保證人情況，評估抵押物、質(zhì)物的價值、變現(xiàn)能力或保證人的償還能力；

（四）核實借款人是否有固定住所，借款人是否有不良品行記錄。

貸款調(diào)查責任人根據(jù)調(diào)查情況簽署意見，然后將全部材料交貸款審查人。

第二十條貸款審查和審批

（一）貸款審查責任人對調(diào)查責任人提供的資料進行核實認定，提出貸款審查意見，按規(guī)定權(quán)限報批。

（二）貸款審批責任人根據(jù)調(diào)查、審查意見及有關(guān)材料，對是否貸款、貸款數(shù)額、期限、利率、貸款方式等進行決策，簽署明確的審批意見。

第二十一條信用社受理借款人申請后，所進行的調(diào)查、審查、審批程序應(yīng)在受理貸款申請之日起10日內(nèi)完成，并給予借款人能否貸款的明確答復(fù)。

第二十二條簽訂合同。信用社同意對借款人發(fā)放貸款后，應(yīng)根據(jù)不同的貸款方式分別與借款人和擔保人簽訂相關(guān)合同，并依法辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。

第二十三條貸款發(fā)放。信用社要在貸款合同約定的期限內(nèi)向借款人發(fā)放貸款。

第二十四條貸款本息償還。

（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，可以選擇按月、按季或到期一次性還本付息方式。

（二）貸款期限在1年以上的，應(yīng)從貸款貸出日的次月開始，按月償還貸款本息（農(nóng)用機械貸款可選擇按季或按年還款方式）。每月20日為還款日。借款人應(yīng)于每月20日前將本期應(yīng)償還的貸款本息足額存入在經(jīng)辦信用社開立的活期存款賬戶或金碧卡賬戶，經(jīng)辦信用社每月20日從借款人的存款賬戶上或金碧卡賬戶劃收。

（三）借款人征得經(jīng)辦信用社同意可以提前全部或部分歸還貸款。

（四）還款方式可以采取等額法、遞減法或其他方法，還本付息的計算方法主要有：

1．等額法：指在貸款期內(nèi)以每月相等的金額平均償還貸款本金和利息，計算公式為：

還款總期數(shù)

月利率×（1＋月利率）

每月還款額＝────────────────×貸款本金

還款總期數(shù)

（1＋月利率）－1

2．遞減法：是指在貸款期內(nèi)將本金平均分攤在每個月歸還，計算公式為：

貸款本金

每月還款額＝─────＋（貸款本金－已歸還貸款本金累計額）×月利率

還款總期數(shù)

3．其他方法：條件成熟的地區(qū)，可選擇其他分期還本付息的計算方法。

第七章違約處理

第三十七條借款人有下列情形之一的，信用社有權(quán)依法處分抵押物、質(zhì)物提前收回貸款，以保證擔保的應(yīng)要求保證人承擔連帶保證責任，對于辦理消費貸款分期付款保證保險的，信用社應(yīng)按照保險條款向保險公司提出索賠。

（一）借款人提供虛假文件、報表或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

（二）未經(jīng)信用社同意，將已設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、轉(zhuǎn)讓、贈予或重復(fù)抵押；

（三）借款人改變貸款用途；

（四）借款人未能按期償還貸款本息的；

（五）影響信用社權(quán)益的其他行為。

第八章附則

第4篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

背景：以房養(yǎng)老四地試點

2014年6月23日，中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（即以房養(yǎng)老）試點，試點期為兩年。

所謂“住房反向抵押養(yǎng)老保險”即保險版“以房養(yǎng)老”，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故之后，保險公司將獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

2015年3月，經(jīng)過保監(jiān)會批準，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京海淀西三旗的兩位老人，與幸福人壽北京分公司簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”投保單，這標志著以房養(yǎng)老保險正式落地。

成效：四地僅有60戶投保

據(jù)了解，自以房養(yǎng)老試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業(yè)務(wù)。截至2016年6月28日，投保60戶78人。從區(qū)域來看，一線城市（北上廣）相較于二線城市（武漢等）對該產(chǎn)品需求、認知度高；從家庭構(gòu)成來看，無子女老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人；從月領(lǐng)養(yǎng)老金來看，以月領(lǐng)養(yǎng)老金5000～i0000元居多。

對于該產(chǎn)品的銷售，幸福人壽在給記者的采訪回復(fù)中表示：“目前的銷售情況我們認為還是符合預(yù)期的。”中國“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監(jiān)事會主席孟曉蘇接受媒體采訪時表示：“‘以房養(yǎng)老’目前只是試點階段，僅有4個城市參加，同時，只有幸福人壽一家在做，產(chǎn)品也只有‘幸福房來寶’A款這么一個單一產(chǎn)品，我當初設(shè)定兩年內(nèi)有20戶投保就算成功，如今的數(shù)據(jù)我已經(jīng)相當滿意，并且從試點中看到了希望，第一批試點已經(jīng)成功?！?/p>

探因：傳統(tǒng)觀念是最大挑戰(zhàn)

據(jù)了解，在試點過程中，“以房養(yǎng)老”試點遇到的最大挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)觀念。目前“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念依然是社會主流，絕大多數(shù)老人希望把房子留給孩子。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險辦公室相關(guān)工作人員告訴記者，雖然保單生效的用戶數(shù)不到80位，但是前來咨詢的老人很多?！俺蓡温什桓咧饕袃煞N情況：一種是老人愿意參與，但是子女或者親屬不同意；還有一種是因為產(chǎn)權(quán)問題，有一部分老人的房屋產(chǎn)權(quán)是央產(chǎn)房或者軍產(chǎn)房，這在辦理手續(xù)的過程中會增加很多難題。”

上述工作人員告訴記者，有一位上海的老人非常想?yún)⒓右苑筐B(yǎng)老，但是因為妻子過世后，房屋的一半產(chǎn)權(quán)歸兒子所有，房子遂變成了不完全產(chǎn)權(quán)，兒子不同意老人將房子抵押給保險公司，因此陷入僵局?！斑@位老人和我們簽署了意向書，他希望我們多給他一些時間，由他來說服家人?！?/p>

據(jù)幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險辦公室相關(guān)工作人員介紹，目前的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，需要客戶指定身故繼承人，等投保人將來過世之后房子并不是給保險公司，繼承人可以優(yōu)先選擇償還保險費用贖回房屋。如果繼承人不贖回，被抵押的房屋再由保險公司進行處置，其中扣除已經(jīng)支付給老人的養(yǎng)老金部分，同時減掉保險公司相關(guān)費用，剩余的價值還將返還給繼承人。

房價波動大成為障礙

“以房養(yǎng)老”試點工作推進一年多以來，很多人對這種新的養(yǎng)老方式還不是很了解，此外，不僅是參保對象熱情不高，另一端的保險公司對“以房養(yǎng)老”也并不熱心。截止到目前，參與“以房養(yǎng)老”試點的保險公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學保險系教授庹國柱在接受媒體采訪時表示，“以房養(yǎng)老”是一種增加養(yǎng)老金、提高老年生活水平的選擇，不過，這種方式更適用于那些養(yǎng)老金不足的老人，也適合于為了使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴而籌集更多養(yǎng)老金的老年人。庹國柱指出，選擇“以房養(yǎng)老”的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養(yǎng)老保障選擇。

中央財經(jīng)大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇教授表示：“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會保障、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，同時還受到傳統(tǒng)文化的影響，相關(guān)政策的執(zhí)行不僅需要頂層設(shè)計、統(tǒng)籌規(guī)劃，更需要全社會的理解和認知。郝演蘇認為，由于目前我國大中城市的房價波動較大，導(dǎo)致保險公司與“以房養(yǎng)老”客戶對于房屋未來價格走勢產(chǎn)生認識差異，可能是我國“以房養(yǎng)老”試點開展不順利的一個因素。

據(jù)悉，在發(fā)達國家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運作方式，比如，房價一旦出現(xiàn)波動，就有一種由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關(guān)的風險應(yīng)對機制也是關(guān)鍵。

“保險公司對開發(fā)這種產(chǎn)品還是持比較謹慎保守的態(tài)度，因為未來涉及房產(chǎn)價格走勢，還有人口長壽風險。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來接受《京華時報》記者采訪時表示，目前國內(nèi)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)置比較單一，對于老年人來說，未來的需求并不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護理服務(wù)，老年人對未來醫(yī)養(yǎng)需求也將越來越高，如何做好衍生產(chǎn)業(yè)鏈也是保險公司需要考慮的問題。

此外，也有保險業(yè)人士指出，以房養(yǎng)老4地試點，僅一家保險公司參與，這主要因為以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計復(fù)雜、風險分散機制不完善，對于保險公司而言屬于微利經(jīng)營，無法調(diào)動保險公司參與的積極性。

展望：試點城市將擴容

在年初舉行的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作座談會上，保監(jiān)會副主席黃洪表示，以房養(yǎng)老使老年人的房子由“死錢’，變成了“活錢”，滿足了老年人希望“居家養(yǎng)老”和“增加養(yǎng)老收入”的兩大核心養(yǎng)老需求。同時，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質(zhì)量。

保監(jiān)會方面表示，2016年要在現(xiàn)有4個試點城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟條件較好、房地產(chǎn)市場較為規(guī)范、當?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點范圍，通過擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營區(qū)域，在發(fā)展中解決問題，使更多的老年人享受到這項政策福利。

回訪：“我們想讓晚年生活質(zhì)量更高”

在試點兩年期滿之際，記者采訪到了當時北京地區(qū)以房養(yǎng)老的首單投保者――康先生與馬女士夫婦。

剛剛從德國旅游回來的康先生依然清楚地記著每一個投保的細節(jié)?！拔覀冴P(guān)注以房養(yǎng)老政策很多年了，都說‘養(yǎng)兒防老’，大部分財產(chǎn)應(yīng)該留給下一代，可對于我們這樣的失獨家庭來說，沒有這方面的需求，所以很早以前就與夫人商量好了要參加以房養(yǎng)老?！?/p>

2015年年初，康先生收到街道通知，說一家保險公司在搞“以房養(yǎng)老”項目推介會，于是，在北京溫特萊酒店，他第一次聽到幸福人壽前董事長孟曉蘇對“以房養(yǎng)老”的理念介紹后，現(xiàn)場就報名了。他說：“房子是手里的財產(chǎn)，以房養(yǎng)老能讓我們的晚年生活更豐富?！?/p>

說起當年投保過程，康先生直言，很多親戚朋友都不理解他們的決定，紛紛出面勸解：“保險公司都是騙子，怎么可能給你錢，只會要你的錢?！睂Υ?，康先生說，一方面，自己之前關(guān)注以房養(yǎng)老政策已經(jīng)很多年，對這項國家政策很認可；另一方面，在與保險公司簽訂合同、辦理手續(xù)的過程中，程序公開透明，讓他很踏實。

與保險公司辦理住房反向抵押時，康先生通過自己選定的評估公司對房屋估價，這套位于海淀區(qū)西三旗附近、面積為84平方米的小三居最終評估有效保險價值為274萬元。合同簽訂后，還通過公證處進行了公證。

康先生告訴記者：“我今年71歲，夫人今年69歲，我們就這一套房子，如果賣掉房子，我倆住哪兒？雖然賣了房子，手里的錢就多了，但是總不能讓我們做背包客啊?！?/p>

據(jù)了解，康先生夫婦的退休金加起來有7000多元，參與以房養(yǎng)老以后，每月從保險公司領(lǐng)到9000多元，“手里的錢松快多了，可以考慮以前敢想但是不敢做的了?！笨迪壬f。

今年6月，康先生夫妻倆參加了為期1個月的德國養(yǎng)老院旅行團，兩個人的團費總計6萬元，他說想在身體好的時候多出去看看，接下來還想到美國、俄羅斯走走?！艾F(xiàn)在自己和夫人身體還好，暫時還不考慮去敬老院。我們先去遠的地方，以后身體不好了，再去近一點的地方，實在走不動了，再去敬老院也不遲。到時候，我們倆每月退休金加以房養(yǎng)老的錢一共1.6萬元，把我們的房子租出去，還能拿到一筆租金，可以讓我們?nèi)l件更好的敬老院?！?/p>

第5篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

關(guān)鍵詞：P2P平臺；風險評價；風險控制

中圖分類號：F713.36 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-03

一、P2P平臺的主要運行模式

目前國內(nèi)的P2P平臺的運行模式主要有拍拍貸模式、宜信模式以及青島模式三種模式，每個模式的經(jīng)營機制不盡相同，致使他們的風險等級以及主要風險種類也有很大的差別，下面對這三種主要的P2P平臺運行模式進行簡單的闡述。

1.無抵押無擔保的拍拍貸模式

拍拍貸是我國純線上網(wǎng)貸交易行業(yè)的第一個吃螃蟹者，該平臺采用的經(jīng)營模式和美國的prosper網(wǎng)上借貸模式相同。在拍拍貸平臺上借款者實時詳細的借款信息，貸款方通過借款方的主要借款信息，包括借款金額、歸還期限以及期望利率等重要信息的檢索瀏覽，確定是否進行貸款投標，最終貸款方中利率最小者中標成為最終貸款者，并與借款者正是建立借貸管理，拍拍貸平臺進行借貸關(guān)系的管理[1]。投招標機制的引入，讓貸方之間形成了相對競爭關(guān)系，有利于維持借貸方的權(quán)益平衡。但拍拍貸平臺在借貸管理中只起到一個管理者的角色，對借貸雙方?jīng)]有強有力的措施保證借貸雙方履行借貸責任和義務(wù)，因此拍拍貸模式交易平臺的風險較小，但貸款方承擔的風險過大，權(quán)益無法保障。

2.無抵押有擔保的宜信模式

和拍拍貸網(wǎng)上借貸模式不同，宜信貸款平臺采用的是公司作為中間人在借貸雙方之間進行債權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。與拍拍貸平臺相比，宜信平臺雖然沒有借款人抵押的制度，但建立了借貸風險池，產(chǎn)品多樣、成交額度較大等優(yōu)點使得宜信借貸模式能夠在壞賬的情況下，賠付貸款人的本息，因此在進行借貸交易時不僅僅起到中介的作用，還具有一定的擔保能力。目前宜信借貸平臺主要有個人信用貸款、宜農(nóng)貸以及宜學貸等多種借貸產(chǎn)品，種類豐富，擔保能力較強。

3.有抵押有擔保的青島模式

青島模式具有很強的區(qū)域性，在該平臺上進行借貸交易，借款方必須用可以正常估價的青島本地房產(chǎn)作為借款低壓，汽車以及公司合同等物品都沒有抵押資格，如此嚴格的借貸模式讓很多人望而卻步，制約了該模式全國范圍內(nèi)的推行。但青島模式有抵押有擔保的借貸關(guān)系能夠嚴格控制風險，出現(xiàn)壞賬幾率很小，收益率頗高，受到很多坑風險能力較弱的貸款方的青睞。

二、P2P平臺風險種類

近年來，隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，移動網(wǎng)絡(luò)平臺數(shù)量爆炸性增長，P2P平臺借助移動終端實現(xiàn)資源共享、各取所需的借貸模式為人們提供了方便快捷的借貸服務(wù)。但目前我國P2P平臺借貸監(jiān)管無論是力度還是具體措施都十分匱乏，P2P平臺給人們帶來方便的同時，網(wǎng)絡(luò)的復(fù)雜性也帶來了極大的風險。目前我國P2P平臺借貸風險主要有操作風險、信用風險、流動性風險、技術(shù)風險、法律風險以及市場風險，借貸雙方在進行借貸交易時，應(yīng)當做好風險識別工作，對風險的出現(xiàn)做好預(yù)期工作近，以減少風險帶來的損失。下面對著六種重要的風險種類進行簡單的介紹。

1.市場風險

市場形式不僅是供需關(guān)系的體現(xiàn)，還受到政府宏觀調(diào)控等因素的影響，具有非常大的不確定性。P2P網(wǎng)貸平臺屬于金融行業(yè)，市場的形式瞬息萬變，來自市場的考驗以及同行業(yè)之間的激烈競爭都會是P2P平臺未來充滿不確定性，引起借貸風險升高。此外金融行業(yè)受經(jīng)濟周期的影響較大，P2P平臺風險市場風險也會隨著經(jīng)濟周期的變化而增大。

2.法律風險

目前我國P2P平臺借貸相關(guān)法律法規(guī)不完善，政府對于P2P平臺的管理和引導(dǎo)力度不夠，很多P2P平臺風險在法律法規(guī)不健全的情況下，極易出現(xiàn)企業(yè)核心業(yè)務(wù)被政府監(jiān)管部門叫停的情況，致使很多借貸平臺瞬間失去競爭力，退出借貸市場。雖然我國法律出臺了P2P平臺運營中不能違反的三條紅線，包括不能提供擔保、不能建立資金池以及不能非法吸收公共存款，但三條紅線的具體法律解釋細則缺乏，部分P2P平臺在利益的誘惑下，極易出現(xiàn)走法律球的經(jīng)營行為。因此P2P平臺在經(jīng)營過程中具有很高的法律風險。

3.技術(shù)風險

P2P平臺連接著無數(shù)的網(wǎng)絡(luò)信息節(jié)點，P2P平臺借貸交易信息對于平臺所能覆蓋的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點來講，信息時透明的。P2P平臺的借貸交易涉及巨額資金以及豐富的個人信息，一些不法分子極易受到誘惑，通過非法手段入侵P2P網(wǎng)絡(luò)平臺套取個人信息，進行違法犯罪活動。調(diào)查發(fā)現(xiàn)P2P平臺上有將近四分之一的借貸信息都屬于釣魚信息，一旦進入釣魚信息提供的網(wǎng)站，個人信息就會被泄露，而P2P平臺技術(shù)管理人員對此也沒有什么有效的辦法。

4.流動風險

P2P平臺的流動性資金的充裕程度是決定平臺能否正常運轉(zhuǎn)的決定性因素。但部分平凡為了最求利潤最大化，違反相關(guān)法律法規(guī)將投資人投入的資金進行期限和金額層面的拆標，進行期限錯配以及金額錯配等高風險的違法行為。一旦平臺出現(xiàn)流動資金不足的問題，平臺將無法按期償還相關(guān)款項，資金實力不夠雄厚的企業(yè)只能被市場淘汰。

5.信用風險

信用風險是P2P平臺所有風險中發(fā)生概率最高的風險之一，信用風險的出現(xiàn)是由于借款方?jīng)]有按照借貸合同，定時定額履行還款義務(wù)。這種情況的出現(xiàn)的原因是多方面的，其一目前我國沒有建立完善的信用評價以及記錄體系，對于P2P平臺在對個人信用評價時無從下手，致使很多信用極差的借款人獲得了巨額貸款，增大了信用風險出現(xiàn)的幾率。其二，P2P平臺對借貸方的約束機制不夠完善，對于不能按時履行還款義務(wù)的借款方?jīng)]有強有力的措施進行約束，進一步提升我國P2P平臺的風險系數(shù)。

6.操作風險

操作風險主要來自于P2P平臺自身。借貸雙方以及平臺投資者的用戶信息、交易信息以及審核資料都被交易平臺所掌握的，一旦交易平臺為了融資等目的進行數(shù)據(jù)篡改、虛構(gòu)信息等非法操作將會給平臺投資者造成巨大的損失。

三、P2P平臺風險評價原則

P2P平臺的迅速發(fā)展能夠連接網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，實現(xiàn)資源共享，為借貸雙方提供極大的方便，因此P2P平臺的發(fā)展已呈不可阻擋之勢。政府相關(guān)部門應(yīng)當加強對于平臺發(fā)展的監(jiān)督和引導(dǎo)，建立完善的風險評價體系制定風險評價標準，以此來規(guī)避不必要的風險，促進P2P平臺的長期健康發(fā)展。

要做好P2P平臺的監(jiān)督和引導(dǎo)工作，降低借貸雙發(fā)以及平臺自身的風險，風險評價體系的構(gòu)建應(yīng)當遵循以下五個基本原則：

1.可靠性原則

在進行P2P平臺風險評價時，首先應(yīng)當確保風險評價工作人員的專業(yè)素質(zhì)，同時同一P2P平臺的同一風險種類評價人員應(yīng)當不低于三個，將三個評價人員的評價結(jié)果進行綜合分析才能保證評價結(jié)果不受評價人員主觀意愿的影響，保證評價結(jié)果的可靠性。

2.統(tǒng)一性原則

風險評價體系的構(gòu)建應(yīng)當力求構(gòu)建風險評價標準的統(tǒng)一性，以免出現(xiàn)不同地區(qū)不同平臺的評價標準不一，評價結(jié)果無法進行橫向?qū)Ρ鹊膯栴}。因此嚴格按照統(tǒng)一性原則進行風險評價體系構(gòu)建，才能發(fā)揮出風險評價體系的作用，讓投資者通過橫向?qū)Ρ纫?guī)避風險、合理投資。

3.簡明性原則

風險評價體系的構(gòu)建應(yīng)當在保證體系完整度的前提下，力求體系的簡潔明了。過于復(fù)雜的風險評價體系容易出現(xiàn)各條規(guī)定相互矛盾以及評價細則過多，從而造成風險評價工作量較大，具體操作困難的情況。另外簡明性較差的評價體系，具體風險評價細節(jié)的闡述極易出現(xiàn)釋義不明的情況，造成評價工作者曲解，降低了評價標準的實用性以及可操作性。

4.完整性原則

風險評價體系建立的目的就是從P2P平臺的所有相關(guān)因素出發(fā)，對P2P平臺風險的風險作出全面系統(tǒng)的分析，并評定平臺風險等級。如果風險評價體系不完善，那么風險評價結(jié)果將不能準確地反映出P2P平臺的風險狀況，不僅不能起到指導(dǎo)投資、規(guī)避風險的作用，還會誤導(dǎo)投資者，因此P2P平臺風險評價體系的建立一定要嚴格按照完整性原則進行。

5.相關(guān)性原則

風險評價體系指標應(yīng)當和P2P平臺的運行機制相關(guān)，與風險評價結(jié)果也應(yīng)當相關(guān)[2]。

四、P2P平臺風險控制現(xiàn)狀

P2P平臺借貸模式的迅速崛起，以及在發(fā)展中存在的諸多問題在當今社會造成了巨大的影響，我國政府相關(guān)部門也給予了充分的重視，針對目前P2P平臺的發(fā)展現(xiàn)狀，各級政府相繼頒布了相關(guān)規(guī)定制度對P2P平臺的發(fā)展進行指導(dǎo)和監(jiān)督。中國銀行也監(jiān)督管理委員會于2011年頒布的《關(guān)于人人貸有關(guān)風險提示的通知》，明確指出P2P平臺屬于中介，并且禁止P2P平臺提供擔保、建立資金池以及非法吸收公眾存款。2013年中國銀行業(yè)監(jiān)督委員又明確了非法集資的定義，將提供擔保、建立資金池以及非法吸收公眾存款行為視為非法集資的違法行為。2015年《關(guān)于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》的，進一步為P2P平臺的發(fā)展提供了指導(dǎo)[3]。

上述法案以及意見的出臺表明了我國政府相關(guān)部門已經(jīng)和認識到了對P2P平臺監(jiān)督和指導(dǎo)工作的重要性，從一定程度上緩解了P2P平臺的發(fā)展缺乏指導(dǎo)，容易陷入法律風險的窘境，但我國P2P平臺的發(fā)展剛剛起步，政府相關(guān)部門對于該平臺的認識程度不夠深入，再加上P2P平臺屬于網(wǎng)絡(luò)金融行業(yè)，設(shè)計數(shù)據(jù)量巨大，進行管理和引導(dǎo)工作需要依賴現(xiàn)代信息技術(shù)來應(yīng)對繁重的工作量，這些因素導(dǎo)致了目前我國P2P平臺風險控制還存在著監(jiān)督制度實施滯后、行業(yè)自律組織數(shù)量較少等問題。下面對這兩種現(xiàn)狀作具體的闡述和分析。

1.監(jiān)督制度實施滯后

雖然我國P2P平臺風險控制制度并不完善，但只要將這些制度措施按照嚴格的標準進行執(zhí)行，就能從一定程度上緩解我國P2P平臺風險控制力度不足的現(xiàn)狀。雖然我國P2P平臺風險監(jiān)督控制的主體已經(jīng)明確為中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會，但P2P平臺借貸業(yè)務(wù)種類以及運行機制和傳統(tǒng)的銀行借貸方式有很大的不同，銀監(jiān)會在開展P2P平臺風險監(jiān)督和控制工作中，囿于對行業(yè)知識了解較少和經(jīng)驗匱乏，很多措施無法執(zhí)行到位，對于運行機制復(fù)雜的P2P平臺，銀監(jiān)會甚至出現(xiàn)防止不管的現(xiàn)象。風險監(jiān)督和控制主體不能及時將具體規(guī)定落實到位，極大的影響了P2P平臺風險控制后續(xù)工作的正常開展。

2.行業(yè)自律組織缺乏

行業(yè)組織對于行業(yè)自身的規(guī)范和發(fā)展起著重要作用，但目前P2P平臺的發(fā)展處于初級階段，每個企業(yè)制定的運營標準都不盡相同，甚至統(tǒng)一企業(yè)的不同借貸產(chǎn)品所依據(jù)的行業(yè)標準都有很大差別，這給行業(yè)自律組織的建立帶來了極大的難度。另外P2P平臺風險監(jiān)督和控制制度不完善也是行業(yè)自律組織缺乏的重要原因。

五、加強P2P平臺風險控制的措施

針對P2P平臺風險控制力度不足的問題，應(yīng)當從P2P平臺自身以及國家監(jiān)管兩個方面進行探究，并采取相應(yīng)的措施，加強對于P2P平臺風險的控制。

從國家角度來講，加強P2P平臺風險控制應(yīng)當做到：

第一，加快出臺P2P平臺管理和監(jiān)督政策，建立完善的法律法規(guī)；P2P平臺是利用網(wǎng)絡(luò)進行金融活動的場所，與現(xiàn)實市場交易相比，P2P平臺交易更容易出現(xiàn)違反市場規(guī)則的行為，監(jiān)管難度也更大。因此相關(guān)部門應(yīng)當出臺P2P平臺監(jiān)管該法律法規(guī)，完善平臺交易監(jiān)督體系確定P2P平臺風險控制和監(jiān)督主體，并明確監(jiān)督主體的責任，確保監(jiān)督和控制工作落實到位。用完善的法律來規(guī)范P2P網(wǎng)絡(luò)平臺。

第二，逐步建立個人信用記錄體系，降低P2P借貸平臺的信用風險。

通過P2P平臺進行網(wǎng)絡(luò)交易，交易雙方信息的不透明性給借貸交易帶來了巨大的風險，不法分子往往利用該項漏洞實施違法犯罪行為。而完善個人信用記錄體系的建立可以讓P2P這個第三方借貸平臺了解借款人的個人信用信息，從而降低P2P借貸交易的風險性。

從P2P平臺自身角度出發(fā)，加強風險控制管理應(yīng)當做到：

第一，建立嚴格的借貸流程，加強對于借款者的信用審核，降低借貸的信用風險。

青島借貸模式要求借款者用青島本地房產(chǎn)作為擔保的借貸條件較為苛刻，但青島模式風險低，收益穩(wěn)定的優(yōu)點就是因為P2P借貸平臺加強了對于借款者的信用審核。P2P借貸平臺要想或得長遠發(fā)展，就需要借鑒青島借貸模式，，建立嚴格的借貸流程，加強對于借款者的信用審核，從而降低借貸的信用風險。

第二，控制信貸規(guī)模，提高違約成本[4]。

P2P借貸平臺還應(yīng)當建立完善的借貸方借貸規(guī)評價體系，根據(jù)借款人的信用指數(shù)與還款能力設(shè)定不同的借貸規(guī)模。如如宜信會了解其個人有無不良嗜好，如有發(fā)現(xiàn)，采取不借款或者降低額度。這種體系的建立將會極大的降低P2P借貸平臺的壞賬率。

六、結(jié)論

P2P平臺網(wǎng)絡(luò)借貸模式的是信息化背景下，我國市場經(jīng)濟以及金融行業(yè)高速發(fā)展的必然產(chǎn)物，該借貸模式的出現(xiàn)體現(xiàn)了信息共享和資源共享的時代特征，對于繁榮我國經(jīng)濟起著重要作用。所以在看待P2P平臺風險問題上，不能因噎廢食徹底禁止該行業(yè)的發(fā)展，而應(yīng)當從政府和P2P平臺自身兩個方面入手，建立完善的風險評價機制，加強風險監(jiān)督控制。

參考文獻：

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[2]宋飛飛，黃作明.P2 P平臺風險管理評價指標體系的構(gòu)建[J].財政金融，2015（6）：182.

[3]張國文.論P 2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺的風險防范與監(jiān)管[J].專題，2014（4）：10-12.

第6篇：房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)地產(chǎn)權(quán);產(chǎn)權(quán)資本化;土地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款

Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.

Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan

中圖分類號:F830.6 文獻標識碼:B文章編號:1674-2265(2010)05-0048-04

長期以來, 抵押物缺乏一直是導(dǎo)致農(nóng)民“貸款難”的主要原因。農(nóng)民除了農(nóng)機具、蔬菜大棚等價值有限的基本生產(chǎn)資料之外,最大的財富資產(chǎn)就是房屋和土地。然而,受產(chǎn)權(quán)方面的限制,農(nóng)村土地和房產(chǎn)目前還不能成為法定的抵押物。必須對農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)進行滿足市場經(jīng)濟條件的適應(yīng)性構(gòu)造,在避免與法律對抗的情況下,實行房屋和土地使用權(quán)的資本化,才能確保抵押權(quán)的實現(xiàn)。近年來,棗莊市順應(yīng)農(nóng)民意愿,通過對農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度進行嘗試性改革,重點解決了土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)化和土地使用收益權(quán)抵押融資等核心問題,開辟了農(nóng)民融資的新渠道,形成了獨具特色的農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款的“棗莊模式”。

一、理論研究與文獻綜述

在現(xiàn)有法律和制度下,農(nóng)村土地不能進行抵押融資或以入股等方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的資本化,從而使產(chǎn)權(quán)功能得不到有效發(fā)揮。由此引發(fā)了關(guān)于現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度弊端及改革方面的討論和研究。吳遠華、林翊(2009)等人認為,土地作為重要生產(chǎn)要素必須具有流動性特征,失去了流動性,土地也就失去了活力與效率。我國農(nóng)村土地過于分散的現(xiàn)狀以及法律障礙使農(nóng)地流轉(zhuǎn)困難(全國范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率僅大致為5-6%,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)也只在8-10%,部分地區(qū)可達20-30%,而內(nèi)地則約為1-2%),無法形成農(nóng)地經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢,也使得農(nóng)民無法通過市場機制享受到土地的增值收益。程啟智,覃美英(2007)等人認為,土地收益權(quán)是農(nóng)民享有土地使用權(quán)的目的,但我國農(nóng)民的土地收益權(quán)并不完全。由于農(nóng)民處于弱勢地位而不具備與政府博弈能力,農(nóng)民土地收益權(quán)遭受侵蝕成為必然。金麗馥(2008)對目前部分地區(qū)推行以土地承包權(quán)為股權(quán)的農(nóng)地股份合作制的創(chuàng)新形式研究后認為,由于目前農(nóng)民土地處置權(quán)能不完整,農(nóng)民只能對土地進行轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等,農(nóng)民土地處置權(quán)能實際上是在集體統(tǒng)一意志支配下的一種附和行為,處于被動狀態(tài)。因此,目前的農(nóng)地股份合作制是不穩(wěn)定的。它提倡通過土地制度改革增強農(nóng)民的土地處置權(quán)能,改革后的土地制度不僅要維護農(nóng)民的承包權(quán),更要讓土地能夠活起來,充分體現(xiàn)出土地的資本性。而要做到這一點:一是必須確保農(nóng)民擁有土地資產(chǎn)性權(quán)利;二是實現(xiàn)土地資產(chǎn)市場化經(jīng)營;三是健全土地資產(chǎn)實現(xiàn)途徑。

上述討論和研究,都是觸及農(nóng)村土地制度和相關(guān)法制的完善和改革,而土地制度和相關(guān)法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期內(nèi)解決目前農(nóng)地產(chǎn)權(quán)中收益權(quán)等缺位問題,必須探索一條新的農(nóng)村土地運用路徑來確保農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)能的真正實現(xiàn)。而棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款實踐就是一個成功的嘗試。

二、棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款的實踐

2008年,棗莊市政府按照“尊重農(nóng)民意愿,堅持‘三不’原則,還原農(nóng)村土地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)權(quán)能,允許農(nóng)村土地使用權(quán)抵押擔保,引導(dǎo)發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營,建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的整體思路,全面介入推動農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)改革的深化,形成了以農(nóng)村土地使用權(quán)確權(quán)、土地使用權(quán)交易市場、土地合作社、金融服務(wù)“四位一體”的土地流轉(zhuǎn)模式,為土地使用權(quán)的資本化和合法抵押奠定了基礎(chǔ)。

(一)對農(nóng)村土地使用權(quán)進行確權(quán)和發(fā)證

棗莊市選擇山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)進行土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革試點。2008年9月份,山亭區(qū)政府在為農(nóng)民換補發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》的同時,還給張凱華合作社的280戶農(nóng)民每戶頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,這是全國首批農(nóng)村土地使用權(quán)證。持證人在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi),按規(guī)定用途,可依法使用、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價、折股作為資本從事股份經(jīng)營、合作經(jīng)營或抵押擔保。土地合作社、種植大戶受讓土地使用權(quán)后,可用全體成員土地使用產(chǎn)權(quán)證,向縣級政府申辦統(tǒng)一的土地使用產(chǎn)權(quán)證。目前,棗莊市已核發(fā)土地使用產(chǎn)權(quán)證1566個,涉及土地9440畝。

(二)建設(shè)農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場

在農(nóng)民有了土地使用產(chǎn)權(quán)后,為確保土地轉(zhuǎn)讓、收益、抵押權(quán)的實現(xiàn),避免民間私下流轉(zhuǎn)帶來的風險,棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農(nóng)村土地使用權(quán)有形市場交易網(wǎng)絡(luò),農(nóng)民、合作社或銀行拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進行交易;土地交易所對土地進行客觀公正的評估,給交易雙方提供參考價格,形成了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的有形市場。目前,市級建立“三農(nóng)”服務(wù)中心1處,區(qū)(市)建成土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心4處,33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心、“三農(nóng)”服務(wù)站或農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所,有1378個村建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)或“三農(nóng)”服務(wù)站。

(三)發(fā)展農(nóng)村土地合作社

農(nóng)戶可以將所承包的糧田或果園作為資本,申請加入土地合作社。合作社與農(nóng)戶簽訂《土地承包經(jīng)營權(quán)委托經(jīng)營協(xié)議書》,土地合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認,合作社成員憑《合作社成員證》獲得土地收益(見圖1)。目前棗莊市發(fā)放《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》僅限定在加入土地合作社的農(nóng)戶范圍內(nèi),形成了刺激土地合作社發(fā)展的利益導(dǎo)向機制。一是農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給合作社,而不是給企業(yè),不會改變土地的農(nóng)業(yè)用途。二是促使各種不規(guī)范、松散型的農(nóng)民合作經(jīng)濟組織,向以土地為紐帶、緊密型的土地合作社轉(zhuǎn)變。三是農(nóng)村土地合作社可以將入股的農(nóng)村土地使用權(quán)集中,并以此作為抵押,從銀行中獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通過上述政策杠桿,引導(dǎo)農(nóng)民組成農(nóng)村土地合作社,鼓勵現(xiàn)有的專業(yè)合作社向農(nóng)村土地合作社轉(zhuǎn)變。目前,全市以土地為紐帶的專業(yè)合作社達294家,規(guī)模經(jīng)營面積達6萬畝。

(四)金融跟進配套服務(wù)

為加強政策引導(dǎo),當?shù)厝嗣胥y行及時出臺了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見》,明確金融支持重點,引導(dǎo)涉農(nóng)金融機構(gòu)加大對農(nóng)村土地合作社的授信力度。各涉農(nóng)銀行機構(gòu)也分別出臺了農(nóng)村土地合作社貸款實施辦法,積極穩(wěn)妥地開展土地使用權(quán)抵押貸款試點及推廣工作,并制定了農(nóng)村土地使用權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)流程(見圖2)。一是確定具體的貸款規(guī)則。貸款性質(zhì)為公司類貸款,貸款對象為土地合作社,貸款期限一般為2年,貸款利率實行基準利率上浮10%,低于同期限農(nóng)業(yè)貸款利率水平。二是制定完善的審貸程序。土地合作社提出申請并提交土地產(chǎn)權(quán)證,銀行進行信用評級,政府指定機構(gòu)對土地經(jīng)營使用權(quán)價值進行評估,然后到土地交易市場辦理登記,最后銀行與土地合作社簽證貸款合同,并約定在合同期限和最高額度內(nèi)信貸資金可循環(huán)使用。三是合理確定授信額度,一般為評估價值的30-50%。四是實行一證多貸。如徐莊土地合作社分別以花椒園、板栗園的土地使用權(quán)作抵押,從山亭區(qū)農(nóng)行、農(nóng)村信用社分別獲得貸款10萬元和30萬元。五是跟蹤管理。按期進行貸后檢查,保證?？顚Ｓ?。在上述創(chuàng)新模式下,農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,目前已累計發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款1600萬元。

三、棗莊農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款的作用機制

(一)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層與確權(quán):法律和政策風險的規(guī)避

按《物權(quán)法》規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)由承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)復(fù)合而成,屬于用益物權(quán),其物權(quán)屬性已經(jīng)比較完備,土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。但為防范農(nóng)民失地風險,《擔保法》對土地使用權(quán)的入股、抵押作了限制,造成農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)屬性上的殘缺。在這種情況下,要實現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押融資功能,又不形成與法律對抗,必須對現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進行市場經(jīng)濟條件的適應(yīng)性構(gòu)造,建立具備主體性、完整性、可讓渡性和交易規(guī)范性等特征的現(xiàn)代農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

基于上述思路,棗莊市嘗試性進行了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革,發(fā)放了全國首張《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,持證人在所有權(quán)、承包權(quán)、農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下,可按規(guī)定用途依法使用、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價、折股作為資本從事股份經(jīng)營、合作經(jīng)營或抵押擔保,對農(nóng)民的擔保物權(quán)進行了確認,形成了農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)事實上的“三權(quán)分離”。農(nóng)民可用承包土地經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)的土地收益,即土地上的附著物進行抵押,類似于農(nóng)業(yè)期貨交易,交易的標的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物,而非農(nóng)民的土地承包權(quán),規(guī)避了與法律的直接對抗風險。另外,為規(guī)避政策風險,棗莊市規(guī)定土地合作社用來抵押貸款的土地最多不超過1/3,即使這部分土地使用產(chǎn)權(quán)因經(jīng)營不善而被迫抵押拍賣,加入合作社的農(nóng)民仍然擁有絕大部分的土地使用產(chǎn)權(quán);同時將《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》有效期定為3年,土地承包經(jīng)營權(quán)抵押期限屆滿后,經(jīng)營權(quán)又回復(fù)到原承包戶享有,“三三制”的實施保證了農(nóng)民不會長期失地。通過對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層與確權(quán),土地經(jīng)營收益權(quán)已具備了充當?shù)盅何锏拇_定性、可交易性及價值穩(wěn)定性等特征,成為一種具有物權(quán)屬性的財產(chǎn)性權(quán)力,農(nóng)民能更充分地實現(xiàn)與土地權(quán)利相關(guān)聯(lián)的潛在經(jīng)濟機會,為農(nóng)村土地使用權(quán)的資本化創(chuàng)造條件。

(二)規(guī)模經(jīng)營和交易市場設(shè)置:農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)實現(xiàn)抵押的關(guān)鍵

抵押物對銀行而言,具有提高借款人違約成本、降低違約概率、減少風險暴露余額和降低違約損失的功能。而要真正發(fā)揮這些功能,客觀上要求抵押物必須穩(wěn)定并可以產(chǎn)生可預(yù)測的現(xiàn)金流,且具有方便的變現(xiàn)途徑和較高的變現(xiàn)價值。土地使用權(quán)抵押貸款的抵押物為土地收益,即土地上的附著物,交易標的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物。相比較而言,農(nóng)作物產(chǎn)出具有一定的穩(wěn)定性,而且土地合作社實行規(guī)?；?jīng)營后,因生產(chǎn)資料成本下降、產(chǎn)量提高、產(chǎn)業(yè)鏈延長和產(chǎn)品銷路廣,預(yù)期收益明顯增加,可為銀行提供可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流。棗莊市土地產(chǎn)權(quán)交易市場的設(shè)立和相關(guān)規(guī)定的出臺為農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)拍賣和轉(zhuǎn)讓提供了場所和條件,即使出現(xiàn)貸款逾期,銀行也可對抵押期間內(nèi)的土地經(jīng)營收益權(quán)進行拍賣和處置,從而確保了抵押物的順利變現(xiàn)。上述兩項措施的實行,確保了抵押物的穩(wěn)定安全和及時變現(xiàn),并因此成為農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)實現(xiàn)抵押的關(guān)鍵。另外,為保障土地收益穩(wěn)定和信貸資產(chǎn)安全,棗莊市在土地合作社中引入了農(nóng)業(yè)保險機制并實現(xiàn)高達80%的保費補貼,而且由市財政安排專項資金設(shè)立土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風險補償基金(如滕州市政府建立了總額達100萬元的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風險補償基金),對貸款進行全額貼息,一方面減輕了承貸者的融資成本,提高了抵押融資的積極性;另一方面,降低了銀行的經(jīng)營風險,確保了信貸資產(chǎn)的安全。因此,通過增強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定性、設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易市場以及政府引導(dǎo)的農(nóng)業(yè)保險和貼息扶持,農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)已經(jīng)完全具有銀行抵押物融特性,為農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)融資提供了條件。

(三)資產(chǎn)安全和交易成本下降:銀行信貸投入的內(nèi)在動力

交易費用是決定交易成敗的原因之一。與聯(lián)保體貸款、“速貸通”等大多數(shù)涉農(nóng)貸款品種相比,棗莊市土地經(jīng)營收益權(quán)抵押制度的創(chuàng)新降低了土地合作社的契約成本和銀行的信息搜尋成本及貸后管理成本:一是農(nóng)民土地專業(yè)合作社的契約成本降低。土地使用產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放增加了土地專業(yè)合作社的可抵押資產(chǎn)。農(nóng)民和土地合作社在拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進行評估和市場交易,最大程度上減少了其契約成本。二是銀行信息搜尋成本和貸后管理成本降低。多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)模小,信用信息非常分散,且正規(guī)金融的記錄非常有限,還沒有形成完善的征信系統(tǒng),銀行要深入調(diào)查尋找最佳的貸款對象,要付出巨大搜尋成本。農(nóng)村土地經(jīng)營收益權(quán)抵押模式保障了銀行信貸資金安全,解決信貸投放的后顧之憂,減少銀行對貸款對象的搜尋成本。另外,由于農(nóng)民土地產(chǎn)出收益相對穩(wěn)定,加之農(nóng)業(yè)保險、財政補貼的保障,銀行信貸資產(chǎn)容易保全,貸后管理成本大大降低。

(四)政府介入與策略優(yōu)選:合作性博弈格局的形成

在棗莊模式中,不管是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層還是抵押物屬性的構(gòu)建,都是政府介入推動的結(jié)果,而產(chǎn)權(quán)的分層和抵押物的形成都為融資創(chuàng)造了條件。作為融資當事人的農(nóng)民(土地合作社)和放貸銀行之間為了自身收益最大化而開展交易,但是這種交易若沒有政府的介入是不可能完成的。從博弈視角看,政府介入之前,資金需求農(nóng)戶或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在與銀行合作的條件,也就不能開展合作性博弈。政府的介入,給承貸主體創(chuàng)造或提供了條件,才導(dǎo)致博弈格局的最終形成。因此,從實質(zhì)看,農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款中雖然涉及政府、農(nóng)戶或土地合作社、銀行三方,但政府和銀行才是這場博弈中的主導(dǎo)力量。作為政府,其博弈目的是通過引導(dǎo)信貸支農(nóng)推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展,提高農(nóng)村經(jīng)濟效益的同時,達到促進公平和提高社會效率的目的;而作為銀行,在確保安全情況下,通過信貸支農(nóng)實現(xiàn)自身收益。在雙方的博弈過程中,政府采取了對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)進行分層確權(quán)、建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)提供方便、為承貸者提供貼息和保費補貼等策略,而這些策略的采用正好迎合了銀行的抵押放貸條件;從銀行方面看,為了培育和吸引更多風險小收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)信貸對象,通過實現(xiàn)利率優(yōu)惠和簡化貸款手續(xù)等方式將信貸資金注入農(nóng)業(yè),促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,其結(jié)果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和銀行在為實現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對方利益要求的策略,形成風險收益均衡,從而促使銀行和政府合作成功并順利推出農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

四、基本結(jié)論

在現(xiàn)有法制框架下,通過政府對現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進行市場經(jīng)濟條件的適應(yīng)性構(gòu)造,實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的分層和物權(quán)化,使土地使用權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中分離出來,賦予農(nóng)戶承包經(jīng)營土地完整的流轉(zhuǎn)權(quán)利,是土地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款開辦的基礎(chǔ)。

在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層和確認后,只有政府建立相關(guān)制度實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營和提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易場所,才能確保抵押物的安全穩(wěn)定和順利變現(xiàn),而抵押物的安全穩(wěn)定和易變現(xiàn)的條件又正好符合了銀行放貸條件。因此農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)交易市場設(shè)立是農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的關(guān)鍵。

農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)雖然涉及政府、承貸農(nóng)戶和銀行三方,但政府和銀行才是真正博弈力量。由于政府和銀行在為實現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對方利益要求的策略,進而推動了農(nóng)地經(jīng)營收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開展。

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