養(yǎng)老行業(yè)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

計(jì)劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來(lái)看，居家養(yǎng)老在未來(lái)仍是主流。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國(guó)是世界上唯一老年人口超過1億的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對(duì)巨大的市場(chǎng)潛力，受限購(gòu)政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司，也開始憑借自身優(yōu)勢(shì)介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒有回報(bào)模式?！北本┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因?yàn)椴⒉皇抢先俗∵M(jìn)來(lái)就行，項(xiàng)目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產(chǎn)開發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來(lái)說的，過去地產(chǎn)商抓住一個(gè)機(jī)會(huì)就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒有這種可能的?！北本┨?yáng)城集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱太陽(yáng)城）總裁朱鳳泊對(duì)《英才》記者說道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營(yíng)，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)提供商或者運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來(lái)看，主要包括對(duì)健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)上并沒有優(yōu)勢(shì)。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自?shī)首詷?，一般服?wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗(yàn)和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿。”朱鳳泊認(rèn)為，很多開發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營(yíng)，或者在這個(gè)領(lǐng)域沒有經(jīng)驗(yàn)，因此做起來(lái)就虧了本。

而在郝榮?？磥?lái)，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司，其實(shí)更適合經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)：“開發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實(shí)也要依托這些機(jī)構(gòu)來(lái)完成經(jīng)營(yíng)?！?/p>

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時(shí)，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡(jiǎn)單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時(shí)，對(duì)《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因?yàn)槌偷禺a(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目資金則通過引入投資方來(lái)解決?！?/p>

像太陽(yáng)城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)本來(lái)就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購(gòu)買別人的服務(wù)，利潤(rùn)空間就更小了?！敝禅P泊表示。

此外，險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險(xiǎn)公司尤其是人壽保險(xiǎn)公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無(wú)論經(jīng)驗(yàn)豐富與否，單純依靠服務(wù)來(lái)盈利，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長(zhǎng)流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項(xiàng)目資金的大水池，開發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國(guó)，通過老年人購(gòu)買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來(lái)盈利回報(bào)還是比較低的。”郝榮福說。

在如何平衡項(xiàng)目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通常是通過銷售和服務(wù)配比的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。盡管各個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實(shí)對(duì)資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目是通過銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開發(fā)商并沒把利潤(rùn)拿走，而是用利潤(rùn)直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的盈利?！?/p>

除了進(jìn)行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)商，選擇通過會(huì)員制或押金制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會(huì)籍制，則是通過購(gòu)買會(huì)籍來(lái)入住，而這個(gè)會(huì)籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會(huì)籍費(fèi)通常會(huì)按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個(gè)檔次，從幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等，開發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對(duì)此模式也存在爭(zhēng)議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會(huì)出臺(tái)一些政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會(huì)員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

第2篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 發(fā)展模式 市場(chǎng)機(jī)制

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵概述

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場(chǎng)機(jī)制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下積極拓展投資領(lǐng)域、不斷破除體制性弊病而走向市場(chǎng)化、資本運(yùn)營(yíng)方式的結(jié)果。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復(fù)合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的開發(fā)集成模式。其內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場(chǎng)覆蓋地產(chǎn)營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細(xì)化式的市場(chǎng)覆蓋營(yíng)銷模式，是新型地產(chǎn)營(yíng)銷模式與社會(huì)保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。

二、我國(guó)老齡化社情是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的客觀必要

伴隨著三十年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和成熟，我國(guó)的“人口紅利”時(shí)代已經(jīng)趨近終結(jié)。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的老齡化呈現(xiàn)出老齡人口基數(shù)大、增速快的特點(diǎn)，還包括老年人及其家庭未富先老，龐大的高齡人口群體等等。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)的信息，截止2010年，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.5％，同比凈增725萬(wàn)，增長(zhǎng)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。80歲及以上老年人達(dá)到1899萬(wàn)，占老年人口的11.4％。一系列嚴(yán)峻的數(shù)字表明了我國(guó)老齡化社會(huì)有著中國(guó)特色的特殊國(guó)情，即生產(chǎn)力發(fā)展水平不高，人均生產(chǎn)總值過低，社會(huì)保障體系不健全，從而引發(fā)了巨大的老齡社會(huì)問題。這也側(cè)面反映出我國(guó)的養(yǎng)老制度尚不完善、老有所養(yǎng)遠(yuǎn)沒有覆蓋到絕大多數(shù)人群、未富先老矛盾突出、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱漏洞太多等問題。而正是基于我國(guó)這樣的國(guó)情，諸如老齡人口基數(shù)過大且不斷激增，加上貧富差異和區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異所造成的差異巨大的老齡人口的消費(fèi)水平，決定了我國(guó)的養(yǎng)老制度不能簡(jiǎn)單的照搬或直接復(fù)制發(fā)達(dá)國(guó)家具有較高發(fā)展水平的養(yǎng)老保障模式。從這個(gè)角度而言，我國(guó)獨(dú)特的老齡化國(guó)情和社情決定了我國(guó)養(yǎng)老制度在政策制定上以及和措施的執(zhí)行上已經(jīng)勢(shì)在必行。而從養(yǎng)老地產(chǎn)的角度來(lái)說，一個(gè)有發(fā)展前途和社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都會(huì)積極主動(dòng)的去探索研究適合我國(guó)國(guó)情社情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，這既是我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度創(chuàng)新的有力實(shí)踐，又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

三、關(guān)于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的思考

作為我國(guó)房地產(chǎn)新型的投資領(lǐng)域和營(yíng)銷項(xiàng)目，其全新的增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)自不必說，必須要冷靜思考的是這個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)性，這是對(duì)于這個(gè)新型行業(yè)尤其是關(guān)乎我國(guó)養(yǎng)老制度這種關(guān)乎社會(huì)特定群體穩(wěn)定的重要項(xiàng)目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

（一）不確定的營(yíng)銷盈利模式

作為一個(gè)新興市場(chǎng)和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，而在投資、管理、營(yíng)銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會(huì)因?yàn)槊鎸?duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長(zhǎng)周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對(duì)這些潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)而制定和確定科學(xué)合理的用來(lái)計(jì)算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營(yíng)銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時(shí)缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長(zhǎng)期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長(zhǎng)的特征，這也是時(shí)下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識(shí)依據(jù)。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質(zhì)，依據(jù)的是很高的地價(jià)，這就給未來(lái)的收益帶來(lái)的極大的不確定性，內(nèi)涵著極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定要大量的投入資金，從而帶動(dòng)了全社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和性價(jià)比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經(jīng)驗(yàn)作為參考和借鑒，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入或者即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來(lái)說，一切都還是未知數(shù)。因此，基于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)較為新興的產(chǎn)業(yè)特征和不確定的營(yíng)銷模式，需要進(jìn)行冷靜的思考和運(yùn)營(yíng)把握。

（二）我國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)首先健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購(gòu)置、運(yùn)營(yíng)管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺(tái)來(lái)銜接各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也需要政府出臺(tái)支持政策來(lái)培育各環(huán)節(jié)的成長(zhǎng)。針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對(duì)在實(shí)際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時(shí)國(guó)家還要出臺(tái)各種政策來(lái)鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項(xiàng)目的多樣化和有序化。

參考文獻(xiàn)：

[1]王忠.養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式解構(gòu)[J].地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),2011（2）

第3篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

最近，國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療、移動(dòng)健康領(lǐng)域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門產(chǎn)品涌現(xiàn)，如春雨掌上醫(yī)生、快速問醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康及糖護(hù)士、智能體溫計(jì)、康康血壓計(jì)及37健康的血壓管家等等，都獲得了天使投資人或VC機(jī)構(gòu)的投資。

剛性需求背后的巨大市場(chǎng)空間

2011年國(guó)務(wù)院辦公廳的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》指出，預(yù)計(jì)2020-2050年中國(guó)將進(jìn)入加速老齡化階段。到2050年，老齡人口總量將超過4億，老齡化水平將超過30%。而65歲以上老齡人口的冠心病、高血壓、糖尿病、哮喘、關(guān)節(jié)炎等慢性疾病的患病率是 15～45歲人口的3～7倍，造成了醫(yī)療資源的嚴(yán)重短缺。與此同時(shí)，獨(dú)居老人增多、空巢化趨勢(shì)加劇，也造成了醫(yī)療服務(wù)需求特別是能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)控的移 動(dòng)醫(yī)療健康服務(wù)需求的急劇增長(zhǎng)。

另一方面，由于中國(guó)醫(yī)療資源不足、配置不均衡，存在看病難、治病貴等各類問題，與城市各大醫(yī)院相比，社區(qū)醫(yī)療與農(nóng)村醫(yī)療相對(duì)薄弱，總之醫(yī)療服務(wù)供需之間的矛盾也為移動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì)。

技術(shù)應(yīng)用方面，大數(shù)據(jù)技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)以及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為移動(dòng)醫(yī)療健康領(lǐng)域的崛起提供了必要條件：利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立電子病歷平臺(tái)，便于搜索病人信息，尋找疾病線索；利用移動(dòng)APP，市民可以與醫(yī)生隨時(shí)隨地在線聯(lián)系；而物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)則使得病人個(gè)體化自我監(jiān)測(cè)成為現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)移動(dòng)醫(yī)療健康市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到18.6億元，較上一年增長(zhǎng)17.7%。2014年中國(guó)移動(dòng)醫(yī)療健康市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到28.4億元，預(yù)計(jì)到2017年，將突破125億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過70%。

資本熱捧移動(dòng)醫(yī)療健康

最近，國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療、移動(dòng)健康領(lǐng)域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門產(chǎn)品涌現(xiàn)，包括專業(yè)化的人體指標(biāo)監(jiān)測(cè)產(chǎn)品，如監(jiān)測(cè)血糖的糖護(hù)士，為育齡婦女和兒童監(jiān)測(cè)體溫的智能體溫計(jì)，監(jiān)測(cè)血壓的康康血壓計(jì)和37健康的血壓管家，以及各類醫(yī)療在線服務(wù)平臺(tái)和論壇，如掌上醫(yī)生、快速問醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康等，都獲得了天使投資人及VC機(jī)構(gòu)的投資。

其中，睿仁醫(yī)療推出的“可穿戴智能體溫計(jì)+App”可以為備孕婦女和兒童實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)體溫，正是瞄準(zhǔn)了現(xiàn)實(shí)生活中的剛性需求，以相對(duì)容易監(jiān)測(cè)識(shí)別的體溫?cái)?shù)據(jù)為出發(fā)點(diǎn)，將移動(dòng)醫(yī)療與大數(shù)據(jù)技術(shù)結(jié)合起來(lái)。目前睿仁醫(yī)療已經(jīng)獲得北軟天使基金、英諾天使基金及戈壁投資1000萬(wàn)元的投資。

而春雨掌上醫(yī)生則是一款結(jié)合“自查”與“問診”的健康診療類客戶端，通過這個(gè)App客戶可以通過在線自查的方式查詢自己可能罹患的疾病并免費(fèi)向醫(yī)生提問。與其他移動(dòng)醫(yī)療App相比，其特點(diǎn)在于客戶的數(shù)據(jù)與信息最終被國(guó)內(nèi)二甲公立醫(yī)院以上的醫(yī)生接收，并為用戶提出專業(yè)化的診療建議。目前，春雨掌上醫(yī)生已完成兩輪融資，其中A輪300萬(wàn)美元投資來(lái)源于藍(lán)馳創(chuàng)投，B輪為貝塔斯曼800萬(wàn)美元注資。

尚無(wú)清晰的盈利模式

雖然資本對(duì)于移動(dòng)醫(yī)療的熱情不減，但是很多移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)至今尚未有較為成熟的盈利模式，這也就意味著如果投入的資金不能實(shí)現(xiàn)良性的回收，未來(lái)移動(dòng)醫(yī)療將很難持續(xù)火熱下去。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)的移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)仍然處于用戶積累的初級(jí)階段，比如現(xiàn)在市場(chǎng)上比較熱的消費(fèi)型醫(yī)療概念設(shè)備，其大多集中于某些簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)與記錄上，如血壓與血糖監(jiān)測(cè)、女性生理周期監(jiān)測(cè)以及育齡婦女與兒童的體溫檢測(cè)等等，對(duì)于數(shù)據(jù)缺乏深度挖掘，客戶之間的互動(dòng)性相對(duì)較差，而且創(chuàng)業(yè)者對(duì)于企業(yè)的盈利模式尚未有清晰的規(guī)劃。而其他的一些醫(yī)療互動(dòng)平臺(tái)與社區(qū)，比如5U家庭醫(yī)生、春雨天下、好大夫、丁香園等的商務(wù)模式正在逐漸成熟，其盈利則主要是通過轉(zhuǎn)嫁廣告費(fèi)、中介費(fèi)、增值服務(wù)和在線問診等來(lái)實(shí)現(xiàn)的。更為重要的是，目前市面上的多數(shù)移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)均未解決一個(gè)最為核心的問題：不論是慢性病的管理還是為客 戶提供遠(yuǎn)程醫(yī)療，所有數(shù)據(jù)的最終接收端應(yīng)為醫(yī)生，但目前由于中國(guó)公立醫(yī)院醫(yī)生尚未得到根本性的解放，醫(yī)生（特別是三甲醫(yī)院的醫(yī)生）很難通過這些移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備及App為客戶提供詳細(xì)充足的專業(yè)建議。移動(dòng)醫(yī)療雖然發(fā)展火爆，投資者熱捧，但其中真正解決了國(guó)內(nèi)醫(yī)療供需矛盾的屈指可數(shù)，更何況醫(yī)療行業(yè)與其他行業(yè)相比，政策敏感度較高，創(chuàng)業(yè)者很難通過市場(chǎng)化的方式獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，在投資移動(dòng)醫(yī)療與健康產(chǎn)業(yè)的過程中需警惕泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判

當(dāng)前國(guó)內(nèi)移動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)仍處在發(fā)展的初級(jí)階段，但是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、公立醫(yī)院改制的進(jìn)行以及國(guó)民就醫(yī)觀念的不斷開放，移動(dòng)醫(yī)療將會(huì)迎來(lái)爆發(fā)型增長(zhǎng)，在行業(yè)發(fā)展的過程中，不論是向藥企收費(fèi)、向醫(yī)院收費(fèi)、向保險(xiǎn)公司收費(fèi)還是向消費(fèi)者收費(fèi)，移動(dòng)醫(yī)療企業(yè)的盈利模式將會(huì)逐漸清晰。

可穿戴智能醫(yī)療設(shè)備能夠有效地協(xié)助患者進(jìn)行個(gè)性化健康管理，通過對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的檢測(cè)來(lái)糾正功能性病理狀態(tài)，中斷病理改變過程。合理的慢性疾病管理，能夠避免看急診和住院治療，減少就醫(yī)次數(shù)，從而帶來(lái)費(fèi)用和人力成本節(jié)約。

第4篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

網(wǎng)購(gòu)紅利衰減，線上線下迎來(lái)融合時(shí)代。網(wǎng)購(gòu)增速下降，電商經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入新常態(tài)階段（增速下降到30%以下）；網(wǎng)購(gòu)人口紅利銳減，傳統(tǒng)價(jià)格戰(zhàn)逐漸向精準(zhǔn)營(yíng)銷過渡，社交及交易數(shù)據(jù)獲廣泛應(yīng)用。

增速放緩引發(fā)渠道關(guān)系變革，電商開始與實(shí)體企業(yè)進(jìn)行合作甚至融合。如阿里蘇寧互相入股，蘇寧與萬(wàn)達(dá)達(dá)成戰(zhàn)略合作，京東入股永輝等。線上線下供應(yīng)鏈資源共享是大趨勢(shì)，從投資角度看，具備供應(yīng)鏈比較優(yōu)勢(shì)的實(shí)體企業(yè)更易受電商青睞（網(wǎng)點(diǎn)、品類經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流資源等）。

國(guó)企改革逐漸深化，繼續(xù)貫穿行業(yè)全局。國(guó)企改革解除行業(yè)及公司發(fā)展桎梏，打破原有機(jī)制促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)生。其中，廣州是改革力度及速度領(lǐng)先地區(qū)，深圳有望接力廣州成為改革熱點(diǎn)區(qū)域，上海、北京亦是改革重鎮(zhèn)。

轉(zhuǎn)型仍是零售行業(yè)主要的驅(qū)動(dòng)因素，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、終端需求萎縮，傳統(tǒng)零售企業(yè)模式轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，線上線下供應(yīng)鏈融合提供新機(jī)遇。

轉(zhuǎn)型方向一：擁抱互聯(lián)網(wǎng)，發(fā)展跨境電商。目前跨境電商整體交易規(guī)模已近4萬(wàn)億元，并繼續(xù)保持快速發(fā)展；政策紅利扶持下，跨境電商產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展。

互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境及技術(shù)改善，黃金珠寶逐漸向線上遷徙。中國(guó)黃金珠寶市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)三年有望達(dá)萬(wàn)億規(guī)模；行業(yè)格局分散、CR不足40%，目前電商化率不足10%。

轉(zhuǎn)型方向二：供應(yīng)鏈服務(wù)。零售業(yè)本質(zhì)為商品+服務(wù)，電商發(fā)展對(duì)實(shí)體渠道稀缺性產(chǎn)生沖擊，并引領(lǐng)供應(yīng)鏈效率變革升級(jí)，供應(yīng)鏈服務(wù)隨后快速發(fā)展；電商品牌化為大趨勢(shì)，具備營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的電商代運(yùn)營(yíng)平臺(tái)迎發(fā)展良機(jī)。

轉(zhuǎn)型方向三：品牌企業(yè)受益消費(fèi)升級(jí)、渠道效率提升。在渠道O2O轉(zhuǎn)型推動(dòng)下，品牌商與消費(fèi)者聯(lián)系將變得更加緊密與直接，品牌商有望迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。

零售行業(yè)轉(zhuǎn)型的主題風(fēng)云變幻，創(chuàng)投、養(yǎng)老、VR都成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

主題風(fēng)云一：創(chuàng)投逐漸上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2015年，國(guó)務(wù)院提出大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，鼓勵(lì)各類科技園、孵化器等加快與互聯(lián)網(wǎng)融合創(chuàng)新，打造線上線下相結(jié)合載體。

主題風(fēng)云二：大健康，受益消費(fèi)升級(jí)、人口老齡化。

中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給不足、需求迫切，政府政策持續(xù)扶持，打開萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間。其中，養(yǎng)老服務(wù)最具發(fā)展?jié)摿Γ?dāng)前可行的盈利模式在于高端養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和設(shè)備供應(yīng)。

預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)老齡化人口將達(dá)到2.5億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。生育率的降低促使了“養(yǎng)兒防老”的觀念轉(zhuǎn)變，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式開始興起，目前中國(guó)“9073”的養(yǎng)老格局已基本明確。近年來(lái)，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的國(guó)家和地方政策頻頻出臺(tái)，尤其是對(duì)一些重點(diǎn)的養(yǎng)老子行業(yè)的大力支持，以及各大上市公司、民間資本開始大力布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們預(yù)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)四大板塊的核心，其中醫(yī)療護(hù)理服務(wù)更是產(chǎn)業(yè)鏈的重中之重。養(yǎng)老與醫(yī)療的分離使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)未能滿足老年人的醫(yī)療需求，我們認(rèn)為未來(lái)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”有望解決養(yǎng)老和醫(yī)療分離的痛點(diǎn)。隨著未來(lái)居家養(yǎng)老成為主流形態(tài)，上門護(hù)理的服務(wù)需求有望成為一片“藍(lán)?！?，互聯(lián)網(wǎng)“智慧養(yǎng)老”服務(wù)的發(fā)展將有效提高有限的專業(yè)人員對(duì)龐大的老年人群的覆蓋，同時(shí)移動(dòng)醫(yī)療也將實(shí)現(xiàn)對(duì)老年人健康更及時(shí)有效的監(jiān)測(cè)和管理。

第5篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的人口普查公報(bào)，人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問題之一，直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體而進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施配套和服務(wù)跟進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體。養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三類：養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)。

二、各國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的階段特征

養(yǎng)老發(fā)展階段與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、老年人口占比密切相關(guān)。數(shù)據(jù)表明，對(duì)于美日歐等成熟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)來(lái)說，普遍的規(guī)律是當(dāng)人均GDP處于1萬(wàn)美元，65歲以上人口占比突破10%時(shí)，養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP處于2萬(wàn)美元、65歲以上人口占比介于12%～15%之間時(shí)，養(yǎng)老市場(chǎng)步入成熟穩(wěn)定發(fā)展階段。

而亞洲新興國(guó)家的階段特征略有不同，由于其老年人口增速遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家，所以當(dāng)人均GDP突破1萬(wàn)美元，65歲以上人口高于6%時(shí)，養(yǎng)老市場(chǎng)就已開始由初期階段轉(zhuǎn)入快速發(fā)展階段。

三、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)況分析

中國(guó)由于人均GDP比較低，根據(jù)人均GDP增長(zhǎng)的初步測(cè)算，我國(guó)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，養(yǎng)老市場(chǎng)將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。房產(chǎn)商與保險(xiǎn)資金競(jìng)相布局“養(yǎng)老地產(chǎn)”，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的潛力逐漸被投資者看好。

老齡化社會(huì)趨勢(shì)的加劇，讓社會(huì)養(yǎng)老體系面臨巨大壓力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過產(chǎn)品銷售來(lái)獲得利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)占比很少，而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要將產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，甚至后者才是主角，但是目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是賣房子圈地的噱頭，同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未形成完整的金融支撐體系。

地產(chǎn)公司習(xí)慣于資金快速周轉(zhuǎn)和囤地漲價(jià)模式，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分是一大挑戰(zhàn)。老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成敗，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公共設(shè)施共享的原則。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購(gòu)物者、就醫(yī)者等群體）。

目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、收益模式方面有三種形式：“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”。長(zhǎng)期持有：在養(yǎng)老住宅持有運(yùn)營(yíng)階段，目前主要形式是采取會(huì)員制發(fā)售，購(gòu)買居住權(quán)，持有運(yùn)營(yíng)也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來(lái)是只租不售，并不是建房子賣給老年人，因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像一個(gè)長(zhǎng)期“債券”，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)間投資產(chǎn)品。出售：物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤(rùn)極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤(rùn)，盈利模式是以產(chǎn)品銷售為重中之重。出售與持有相結(jié)合：養(yǎng)老住宅的開發(fā)不像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤(rùn)，養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)二者并重。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)，亦為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐。養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向

我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的最大瓶頸就是資金問題。養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)資金缺口大，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的資金支持有限，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須通過金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)新的大跨越。

1、PPP模式與養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)作為“事業(yè)”而不是“產(chǎn)業(yè)”存在，利潤(rùn)微薄是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)所在。

PPP模式的概念：廣義PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目融資模式。在該模式下，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)資本與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

按照這個(gè)廣義概念，PPP是指政府公共部門與私營(yíng)部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。

2、PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用與功能

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營(yíng)機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為政府機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，收益率穩(wěn)定的特點(diǎn)符合壽險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，因此在我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險(xiǎn)資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時(shí)引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融資，且能力強(qiáng)大，PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的功能一是吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足。二是提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率。私營(yíng)部門的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，其利潤(rùn)主要通過提高投資和運(yùn)營(yíng)效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時(shí)保留和完善監(jiān)管的核心職能。不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。三是通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者三者的職能，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的高度融合

由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和服務(wù)特性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創(chuàng)新，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向。

養(yǎng)老地產(chǎn)的金融化有以下幾種主要模式：一是養(yǎng)老地產(chǎn)證券化。這是養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的主要模式，就是把流動(dòng)性較低，具有一定規(guī)模的資產(chǎn)進(jìn)行分割、標(biāo)準(zhǔn)化，把物權(quán)轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形式。對(duì)于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)證券化可以把地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品出售給投資者，以迅速套現(xiàn)，資金流動(dòng)速度將會(huì)大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。

二是發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，銀行把抵押貸款或者其他信貸資產(chǎn)作為證券化資產(chǎn)打包給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的安排和內(nèi)外部的信用增級(jí)，申請(qǐng)發(fā)行資產(chǎn)抵押證券，在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行和交易，從而盤活缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)。

三是發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券，盤活資產(chǎn)流動(dòng)性。所謂REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），是指房企將其旗下部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，向投資者發(fā)行信托單位股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來(lái)源定期向投資者派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金管理公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。

四是產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)產(chǎn)權(quán)。置換股權(quán)是指開發(fā)商用現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式將旗下房產(chǎn)與入駐的上市企業(yè)或者是擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，進(jìn)而通過資本市場(chǎng)獲得更高投資回報(bào)。

五、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)策

互聯(lián)網(wǎng)思維是在（移動(dòng)）互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等科技不斷發(fā)展的背景下，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)用戶、對(duì)產(chǎn)品、對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈乃至對(duì)整個(gè)商業(yè)生態(tài)的進(jìn)行重新審視的思考方式?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)思維是一種民主化的思維?；ヂ?lián)網(wǎng)讓人們表達(dá)、表現(xiàn)自己成為可能。

1、正確理解養(yǎng)老地產(chǎn)中的互聯(lián)網(wǎng)思維

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從以下幾個(gè)層面來(lái)認(rèn)知互聯(lián)網(wǎng)思維。一是正確理解互聯(lián)網(wǎng)思維的本質(zhì)，必須緊緊貼合人性化的需求，使用科技的手段把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致。二是角色的轉(zhuǎn)變，由商家主導(dǎo)的市場(chǎng)已變?yōu)橛上M(fèi)者強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，為業(yè)主服務(wù)。三是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的降低成本增加利潤(rùn)變?yōu)閼{服務(wù)增值要利潤(rùn)。四是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，在轉(zhuǎn)化的過程中要正確認(rèn)知自己的資源優(yōu)勢(shì)，尋找正確的切入點(diǎn)和入口。

2、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)策

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重精神層面和個(gè)性化需求。由于中國(guó)人口多，養(yǎng)老地產(chǎn)必須考慮南北差異，文化差異，地域差異。通過互聯(lián)網(wǎng)吸收各方所長(zhǎng)搭建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，包括醫(yī)療，老年大學(xué)，野外、農(nóng)場(chǎng)、瑜伽、療養(yǎng)等。包含自然、人文、教育、游樂、親子內(nèi)涵。

3、互聯(lián)網(wǎng)金融――養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌

眾籌，即大眾籌資或群眾籌資，是指用團(tuán)購(gòu)和預(yù)購(gòu)的形式向網(wǎng)友募集項(xiàng)目資金。眾籌利用互聯(lián)網(wǎng)傳播的特性，爭(zhēng)取大家的關(guān)注和支持，進(jìn)而獲得所需要的資金援助。互聯(lián)網(wǎng)金融的本質(zhì)就是眾籌金融。互聯(lián)網(wǎng)金融并不是金融與互聯(lián)網(wǎng)的簡(jiǎn)單結(jié)合，而是現(xiàn)代金融創(chuàng)新與科技創(chuàng)新的有機(jī)融合。

通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌這種去中介化的方式可讓養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)格下降。當(dāng)眾籌成為集資的主要方式時(shí)，借貸融資成本和營(yíng)銷成本將不再存在。養(yǎng)老眾籌模式的開啟，將給我國(guó)老齡事業(yè)注入大量資金支持。隨著互聯(lián)網(wǎng)精神的滲透，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的理解與應(yīng)用更加深入，養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌勢(shì)必會(huì)衍生出更多更有創(chuàng)意的模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?。但是眾籌領(lǐng)域牽涉范圍廣，面臨多方面的復(fù)雜問題。首先需要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管制度。其次地產(chǎn)眾籌是金融、地產(chǎn)、購(gòu)房者之間的三方結(jié)合。眾籌者群體有的以自住為主，類似于集資建房，有的用于投資，相當(dāng)于微開發(fā)商。最后就是地產(chǎn)開發(fā)后的運(yùn)營(yíng)。對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說，輕資產(chǎn)以及“運(yùn)營(yíng)+金融”無(wú)疑是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。

第6篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

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在漢朝，孝順老人曾是中國(guó)人進(jìn)入國(guó)家機(jī)器，獲取政治權(quán)力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，是為“舉孝廉”；而如今，養(yǎng)老事業(yè)則成為了部分地產(chǎn)商和財(cái)團(tuán)與地方政府博弈，并取得經(jīng)濟(jì)利益的手段，是為“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

自從9月份國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下稱《意見》）以來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為業(yè)界的興奮點(diǎn)。保險(xiǎn)巨頭和大型央企等財(cái)團(tuán)以及傳統(tǒng)地產(chǎn)商紛紛裹挾著萬(wàn)億資金殺入其中。這一幕，又讓人想起數(shù)年前因拉動(dòng)內(nèi)需而催生的旅游地產(chǎn)熱。

對(duì)習(xí)慣于資金快速周轉(zhuǎn)和囤地漲價(jià)模式的地產(chǎn)公司來(lái)說，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；而對(duì)財(cái)大氣粗的財(cái)團(tuán)來(lái)說，明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分仍是最大挑戰(zhàn)。但隨著地方版“4萬(wàn)億”大幕再次拉開，這些準(zhǔn)備上的“不周”已不再重要，接鼓傳花的游戲?qū)ⅠR上進(jìn)入下一輪。 透支之虞

“3年時(shí)間，他們便蓋好了應(yīng)該花30年才蓋好的房子?！睆娜毡究疾鞖w來(lái)后，朱鳳至如是形容日本養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的過剩。

60歲的朱鳳至是國(guó)內(nèi)最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目—北京太陽(yáng)城銀齡老年公寓的院長(zhǎng)。在這個(gè)職務(wù)上，她已度過9年時(shí)光，見證了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)從有人首吃螃蟹到千軍競(jìng)?cè)氲臍v程。她憂心忡忡地對(duì)《南風(fēng)窗》說，擔(dān)心中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)步日本的后塵。

不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)業(yè)界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的“看多”，很大程度來(lái)源于數(shù)字推理的支撐。數(shù)字包括了老年人口和床位兩方面。按照權(quán)威統(tǒng)計(jì)，2012年底，我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)2.43億，2025年突破3億；金融中介的報(bào)告則稱，發(fā)達(dá)國(guó)家每千人床位數(shù)為60張，而中國(guó)僅20張，為其1/3還弱。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必然商機(jī)無(wú)限。 一邊是市場(chǎng)參與者的套利動(dòng)機(jī)，一邊是熱衷投資的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的手段。

但數(shù)字推理經(jīng)不起實(shí)踐檢驗(yàn)，日本便嘗到過癡迷于數(shù)字推理的產(chǎn)業(yè)教訓(xùn)。1970年代，西方和日本的宏觀學(xué)者就預(yù)計(jì)，到21世紀(jì)初，日本老年人口將達(dá)到總?cè)丝诒壤?0%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家看到了商機(jī)，老齡化相關(guān)的服務(wù)業(yè)大有機(jī)會(huì)。因此，在日本1980年代開始的地產(chǎn)泡沫中，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了過剩最嚴(yán)重的品種之一。在日本考察時(shí)，朱鳳至就發(fā)現(xiàn)一些項(xiàng)目由于當(dāng)年入住率太低，私人無(wú)法經(jīng)營(yíng)，最后只能由政府接盤。直到20年后，一些閑置10幾年的養(yǎng)老公寓才開始真正派上用場(chǎng)。

在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)熱的推動(dòng)力來(lái)自于政治和產(chǎn)業(yè)的雙重作用，其熱度遠(yuǎn)勝于當(dāng)年的日本。以最近一輪熱潮為例，是發(fā)生于《意見》下發(fā)前后。2013年9月，這份由國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的文件中，列明了針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對(duì)參與主體來(lái)說，最具吸引力之處在于土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)貼等方面。此外， 《意見》只對(duì)政策進(jìn)行原則性規(guī)定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權(quán)”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險(xiǎn)公司，2005年前后，部分保險(xiǎn)公司便開始著手對(duì)和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。2009年，新《保險(xiǎn)法》明確允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性前提下可以投資不動(dòng)產(chǎn)，開啟了險(xiǎn)資橫向進(jìn)軍房地產(chǎn)的序幕。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險(xiǎn)資“長(zhǎng)短錯(cuò)配”壓力，同時(shí)還能掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。截至目前，按照不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利、萬(wàn)科這樣的巨頭，也有業(yè)內(nèi)籍籍無(wú)名之輩。

第三支大軍是大企業(yè)集團(tuán)，比如央企，因其財(cái)力雄厚而背景極深，可與保險(xiǎn)巨頭統(tǒng)一歸為財(cái)團(tuán)。以中石化為例，其下屬公司已與四川當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，計(jì)劃建設(shè)一處投資80億元的養(yǎng)老項(xiàng)目，成為央企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

可以說，除了銀行之外，中國(guó)最“不差錢”的市場(chǎng)主體都進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)，而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養(yǎng)老項(xiàng)目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場(chǎng)。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動(dòng)者對(duì)居住環(huán)境改善的需求。但這種需求在中國(guó)并不明顯。按照公開數(shù)據(jù)，我國(guó)城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美國(guó)人口普查局近期的數(shù)據(jù)，2013年第二季度，美國(guó)人住房自有率是65%。而中國(guó)自有住房率之高，也很容易通過家庭的地產(chǎn)投資熱來(lái)解釋。這些年，無(wú)論一線還是二三線城市，擁有大量房產(chǎn)的“房姐”、“房叔”不在少數(shù)。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是標(biāo)配。

因此，即便拋開中國(guó)人的家庭觀念等因素，家庭持有的大量投資性物業(yè)已透支了養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。按照《南風(fēng)窗》從業(yè)內(nèi)獲得消息，一些建成的養(yǎng)老項(xiàng)目中，入住率只有20%。相比而言，國(guó)內(nèi)老年人群養(yǎng)老消費(fèi)購(gòu)買力遠(yuǎn)不及日本，而政府補(bǔ)貼也很難高過日本。在這種情況下，大量項(xiàng)目蜂擁而上便是不顧后果。 政策套利

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個(gè)賺錢的行業(yè)。在市場(chǎng)成熟國(guó)家，一些營(yíng)運(yùn)商的利潤(rùn)率也不過1%至3%。而由于醫(yī)療和護(hù)理?xiàng)l件的硬性制約，這個(gè)低利潤(rùn)率的行業(yè)也很難發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。因此，即便在美國(guó)和日本，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的明星企業(yè)少之又少，多數(shù)都屬于依靠政府補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后，因政府削減了補(bǔ)貼，不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司還一度出現(xiàn)虧損。

除利潤(rùn)率不高之外，盈利周期長(zhǎng)也是個(gè)大問題。一般而言，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從開建到盈利，其時(shí)間在7年左右。而盈利后，持續(xù)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用也是不小的開支。在這個(gè)意義上講，和住宅地產(chǎn)輕松超過10%的利潤(rùn)率以及其 “快建快銷，一賣了事”的簡(jiǎn)潔營(yíng)運(yùn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一門毫無(wú)吸引力的生意。

那么，賺慣了“快錢”和“大錢”的中國(guó)企業(yè)為何趨之若鶩？驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于它們敏感的政經(jīng)嗅覺。2008年以來(lái)，拉動(dòng)內(nèi)需成為了地方經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)，因此一度引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)熱和旅游地產(chǎn)熱。這一次輪到了養(yǎng)老地產(chǎn)。一位近期和地方養(yǎng)老項(xiàng)目多有往來(lái)的人士對(duì)《南風(fēng)窗》透露，目前明確宣布將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的省市超過20個(gè)。東部沿海某經(jīng)濟(jì)大省還將拿出20億用于對(duì)老年項(xiàng)目的直接補(bǔ)貼。在一些地區(qū)，只要被立項(xiàng)為“老年公寓”，除企業(yè)所得稅外，其他稅種都有減免空間。

但享受了優(yōu)惠的項(xiàng)目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都分出售和出租兩個(gè)版塊，前者和住宅類似，是出售70年產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售產(chǎn)權(quán)，通過收取會(huì)員費(fèi)和年服務(wù)費(fèi)盈利。在一些地方的規(guī)劃中，明確要求發(fā)展商必須在出售項(xiàng)目外，持有一定比例的物業(yè)并運(yùn)營(yíng)。而實(shí)際情況是，部分開發(fā)商只開發(fā)前一種，即100%出售，這和住宅地產(chǎn)并無(wú)二致。 要防止“假養(yǎng)老，真地產(chǎn)”的可能性。

更大的超額收益可能來(lái)自于土地供應(yīng)環(huán)節(jié)。國(guó)土資源部高咨中心咨詢委員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明對(duì)《南風(fēng)窗》分析，我國(guó)目前對(duì)用地仍屬于“雙軌制”，即劃撥和出讓兩種方式并行。對(duì)一些公益性項(xiàng)目，政府可通過無(wú)償劃撥方式交付企業(yè)或機(jī)構(gòu)使用，而商業(yè)性項(xiàng)目則采取出讓方式，其中又包括協(xié)議出讓和“招拍掛”?！半p軌制”會(huì)給土地供應(yīng)的不法操作留下空間。以工業(yè)用地改商用為例，按規(guī)定，開發(fā)商須補(bǔ)交差額地價(jià)或退回土地重新出讓。但實(shí)際操作中，一些人并不履行以上手續(xù)。同樣，養(yǎng)老地產(chǎn)也可能發(fā)生這種情況。

實(shí)際上，國(guó)務(wù)院9月下發(fā)的《意見》中已明確規(guī)定：嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。該規(guī)定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知，但卻從反面印證了這種擔(dān)憂的存在。業(yè)內(nèi)人士透露，一些以養(yǎng)老名義立項(xiàng)的項(xiàng)目采取了無(wú)償劃撥的方式，但卻最終成為了商業(yè)項(xiàng)目。而在協(xié)議出讓中，出讓價(jià)格低于市價(jià)50%也不足為怪。 游戲升級(jí)

就回報(bào)率而言，養(yǎng)老地產(chǎn)并不能算一門好生意。但對(duì)地方政府來(lái)說，通過養(yǎng)老地產(chǎn)招商引資中的少量利益讓渡，卻可以撬動(dòng)成倍的社會(huì)投資。以中石化將投資的四川郫縣項(xiàng)目為例，按照當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，其該項(xiàng)目總投資高達(dá)80億。而公開資料則顯示，該縣2012年財(cái)政收支預(yù)算中，全縣地方公共財(cái)政預(yù)算收入不過27億多。

2013年以來(lái)，盡管中央不再提 “4萬(wàn)億”之類的巨額刺激計(jì)劃，但地方的熱情卻不減。10月份，四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬(wàn)億”計(jì)劃。以四川省為例，按照其的2013～2014年重大投資項(xiàng)目名錄，2336個(gè)重大投資項(xiàng)目總投資高達(dá)4.26萬(wàn)億元。實(shí)際上，出臺(tái)巨額投資計(jì)劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異，但共同特征都是會(huì)面臨資金缺口，所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識(shí)。

因此，一邊是市場(chǎng)參與者基于國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)政策風(fēng)向的套利動(dòng)機(jī)，一邊是無(wú)法擺脫投資驅(qū)動(dòng)老路的地方政府，這樣的格局之下，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的手段。業(yè)內(nèi)某營(yíng)銷總監(jiān)便透露，在長(zhǎng)三角一些人口才幾十萬(wàn)的縣，其縣城周邊竟有好幾個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。而這些縣城連一個(gè)5層樓的商業(yè)綜合體都無(wú)法承擔(dān)，其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市，但地方的態(tài)度卻是“先修再說”。

“不會(huì)再擴(kuò)大規(guī)模了?！北M管目前經(jīng)營(yíng)尚可，但太陽(yáng)城的朱鳳至表示，今后太陽(yáng)城將以經(jīng)驗(yàn)輸出為主，實(shí)體擴(kuò)張將放緩。由于醫(yī)療等配套的限制，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提之下，很難將規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。朱鳳至認(rèn)為，這個(gè)低利潤(rùn)的行業(yè)無(wú)法靠規(guī)模取勝。她以太陽(yáng)城舉例說，在建設(shè)方面，政府對(duì)每個(gè)床位的補(bǔ)貼額為1.6萬(wàn)。而在營(yíng)運(yùn)上，健康老人的補(bǔ)貼為200元/月，而需護(hù)理老人為300元/月。補(bǔ)貼雖不算高，但對(duì)企業(yè)維持日常經(jīng)營(yíng)非常重要。

事實(shí)上，無(wú)論從發(fā)達(dá)國(guó)家還是國(guó)內(nèi)已有社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入，而營(yíng)運(yùn)中的持續(xù)支持和適當(dāng)監(jiān)管也是行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進(jìn)行“一錘子式”的利益交換，在引資之后便坐等社會(huì)資金承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，那么這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)恐怕會(huì)淪為資產(chǎn)泡沫的升級(jí)版。

對(duì)此，以上營(yíng)銷總監(jiān)的分析一針見血。他說，不論是地產(chǎn)商還是其他社會(huì)資本，它們?cè)缫蚜?xí)慣10%以上的高利潤(rùn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國(guó)內(nèi)還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持，誰(shuí)會(huì)真心來(lái)做？

舉例而言，一些保險(xiǎn)巨頭對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的“熱衷”已說明了問題。保險(xiǎn)公司進(jìn)入盈利模式尚不明確的養(yǎng)老地產(chǎn)，除了“假養(yǎng)老，真地產(chǎn)”可能性之外，通過養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭提高產(chǎn)品銷售業(yè)績(jī)也是經(jīng)常之舉。2013年年初，針對(duì)保險(xiǎn)公司“買保險(xiǎn)入住養(yǎng)老社區(qū)”的宣傳，一些地方保監(jiān)局專門了消費(fèi)提示。據(jù)稱，有保險(xiǎn)公司規(guī)定，要保證入住養(yǎng)老社區(qū)，除要購(gòu)買與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的特定分紅險(xiǎn)之外，還必須在單張保單下單一險(xiǎn)種的應(yīng)交保險(xiǎn)費(fèi)達(dá)200萬(wàn)元或以上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)批評(píng)說，按照保險(xiǎn)公司的要求，兩張保單便是400萬(wàn)，因此真正能入住養(yǎng)老社區(qū)的最后必然是富人，而養(yǎng)老社區(qū)享受眾多政策優(yōu)惠，這等于是“窮人補(bǔ)貼富人”。

第7篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

在數(shù)年前，“企業(yè)年金”對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說還是個(gè)新名詞，但是自從出現(xiàn)了專業(yè)的養(yǎng)老保險(xiǎn)公司后，并且經(jīng)過將近4年時(shí)間的發(fā)展，企業(yè)年金對(duì)很多人來(lái)說已經(jīng)不陌生了。太平養(yǎng)老保險(xiǎn)公司是國(guó)內(nèi)最早的專業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)公司，在過去的幾年時(shí)間里，該公司一直在企業(yè)年金管理和服務(wù)上保持了專業(yè)態(tài)度，從而也自身獲得了很大的發(fā)展。

企業(yè)年金“冬天”將至

面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下滑，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向公司經(jīng)營(yíng)，企業(yè)年金在明年的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)一個(gè)不樂觀的局面。對(duì)此，太平養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，該公司預(yù)見到了上述情況發(fā)生的可能性，并且也已經(jīng)在準(zhǔn)備“過冬”方面做足了功課，這個(gè)“冬天”在楊帆看來(lái)，是這個(gè)行業(yè)重新洗牌的好機(jī)會(huì)，有準(zhǔn)備的公司會(huì)在將來(lái)的“春天”中加速發(fā)展。

“事實(shí)上在今年，我們就已經(jīng)感覺到了一些寒意，只是因?yàn)槠髽I(yè)年金業(yè)務(wù)具有慣性，之前簽訂的合同所涉及的資金會(huì)陸續(xù)到賬，因此從賬面情況來(lái)看，似乎還不嚴(yán)峻，但是這是表面現(xiàn)象?！睏罘Q，首先，全球經(jīng)濟(jì)不好，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，而這些企業(yè)都是企業(yè)年金的潛在客戶，他們建立企業(yè)年金的計(jì)劃的確已經(jīng)明顯放緩或者暫停；其次，國(guó)家的相關(guān)政策配套工作和矛盾并沒有完全解決；再次，市場(chǎng)上被允許經(jīng)營(yíng)企業(yè)年金的機(jī)構(gòu)突然增多，出現(xiàn)了僧多粥少的情況，使得競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；最后，目前資本市場(chǎng)疲軟，而企業(yè)年金追求的是穩(wěn)定收益，因此各家企業(yè)的態(tài)度更加謹(jǐn)慎?！耙虼耍矣X得，企業(yè)年金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展暫時(shí)和這個(gè)季節(jié)差不多了，明年的發(fā)展和往年相比肯定會(huì)有所放緩，這與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大周期是保持著正相關(guān)的?！?/p>

過冬前已儲(chǔ)備了“糧食”

已經(jīng)預(yù)見到了可能會(huì)來(lái)臨的“冬天”，那么自然也會(huì)提前為“過冬”準(zhǔn)備“糧食”。在楊帆看來(lái)，“糧食”的概念包括了積累的項(xiàng)目外，還更重要的是包括了太平養(yǎng)老保險(xiǎn)公司內(nèi)部軟實(shí)力的增強(qiáng)，以及服務(wù)專業(yè)化的提高。

“目前國(guó)內(nèi)的企業(yè)年金市場(chǎng)跟隨經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，回到了‘大浪淘沙’的狀況下。企業(yè)年金原本就是一個(gè)類似‘馬拉松’的業(yè)務(wù)，需要各方花大量時(shí)間慢慢談、慢慢建立計(jì)劃、將各方在其中應(yīng)該扮演的角色關(guān)系理順，但是在過去一段時(shí)間里，由于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，不少機(jī)構(gòu)都將‘馬拉松’變成了‘短跑’，原本最應(yīng)該體現(xiàn)的專業(yè)性也無(wú)法呈現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)在回過頭來(lái)看，這樣的效果不見得好?！?/p>

楊帆認(rèn)為，“過冬”正好讓大家都放緩節(jié)奏，也可以靜下心來(lái)想想自己發(fā)展計(jì)劃，同時(shí)完善自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！熬唧w到類似太平養(yǎng)老保險(xiǎn)公司這樣規(guī)模的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)說，在‘過冬’之前就已經(jīng)有所準(zhǔn)備了，因此在‘冬天’里不會(huì)覺得太難過，但是我們也正在尋求其他途徑來(lái)建立一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的、可持續(xù)增長(zhǎng)的盈利模式。這其中就包括了，和同屬中保集團(tuán)旗下的太平人壽、太平財(cái)險(xiǎn)在一些優(yōu)秀產(chǎn)品上的共同開拓?！?/p>

在“冬天”里，各競(jìng)爭(zhēng)主體是否會(huì)因?yàn)槎枷氆@得不多的“食物”而采取壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的局面這一問題時(shí)，楊帆認(rèn)為，從表面上來(lái)看這一局面的確有出現(xiàn)的可能，但是由于大家都面臨同樣的大環(huán)境，再加上之前已經(jīng)有些機(jī)構(gòu)在做“零收費(fèi)”的業(yè)務(wù)，因此在“冬天”里，所有機(jī)構(gòu)會(huì)更加的“省吃儉用”，很難再出現(xiàn)砸錢的狀況。同時(shí)，如果出現(xiàn)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，很多新進(jìn)入市場(chǎng)的主體承受力不會(huì)支撐其太多時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)比較大的盈利壓力。“越是業(yè)務(wù)難做，就越是考驗(yàn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量，這才是將來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵?！?/p>

不專業(yè)使法人受托機(jī)構(gòu)角色弱化

在不少具有受托人資格的機(jī)構(gòu)抱怨“在具體年金計(jì)劃的操作過程中，其角色的重要性被不斷弱化”，例如委托人跳過受托人，根據(jù)自己的理解和需求制定了投資管理人和托管人，但是最后的局面卻又要受托人來(lái)負(fù)責(zé)。對(duì)此，楊帆認(rèn)為，盡管目前市場(chǎng)上的確存在這一現(xiàn)象，但是對(duì)于一些專業(yè)性強(qiáng)的養(yǎng)老金公司來(lái)說并非如此，其法人受托人的職能也不會(huì)被弱化?！爸灰腥税l(fā)現(xiàn)，這些法人受托機(jī)構(gòu)的確是在起作用，能夠幫助其提供建議、化解投資風(fēng)險(xiǎn)、理清相關(guān)流程等，那么自然不會(huì)忽略法人受托機(jī)構(gòu)的作用。但是的確也有一部分法人受托人未能發(fā)揮或者說不具有應(yīng)有的作用，那么其角色的重要性自然就被弱化了，而這種弱化可以被看成是主動(dòng)弱化，那么作為出資方的委托人來(lái)說，自然也就不愿意讓其有過多的參與?！?/p>

楊帆表示，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，太平養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司在后臺(tái)管理方面已經(jīng)具有了相當(dāng)強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，自公司成立以來(lái)，就對(duì)后臺(tái)管理給予了相當(dāng)高的重視程度，并且在很多方面都創(chuàng)造出了全國(guó)第一。這些盡管都是技術(shù)層面的工作，但是對(duì)具體業(yè)務(wù)來(lái)說，已經(jīng)產(chǎn)生了很好的效果，目前后臺(tái)和前臺(tái)之間的關(guān)系也越來(lái)越流暢，不但需要把后臺(tái)的優(yōu)勢(shì)在服務(wù)前端加以體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)也希望有關(guān)部門能夠盡快制定好行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將服務(wù)接口統(tǒng)一好。

“我們正在做未來(lái)5年盈利模式的規(guī)劃，這個(gè)大方向確立了，其他的工作都可以圍繞這一大方向進(jìn)行。我們?cè)趯?lái)不會(huì)將擴(kuò)大規(guī)模放在第一位來(lái)考慮，而是將盈利能力的提高作為重中之重，這是非?，F(xiàn)實(shí)的問題。”楊帆稱，行業(yè)在明年的發(fā)展速度肯定會(huì)有所下降，那么不如利用這段時(shí)間來(lái)調(diào)整和強(qiáng)化內(nèi)功，為下一步的快速發(fā)展打下更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，用現(xiàn)在的時(shí)間換取將來(lái)的空間?！疤金B(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司已經(jīng)趕上了企業(yè)年金大發(fā)展的第一波浪潮，現(xiàn)在要正視目前的困境，客戶對(duì)企業(yè)年金的要求也越來(lái)越高，因此非常需要用調(diào)整節(jié)奏來(lái)改進(jìn)自身，以期在下一波浪潮到來(lái)時(shí)占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

另外，楊帆還表示，在國(guó)家目前的宏觀經(jīng)濟(jì)情勢(shì)下，通過加大內(nèi)需來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已成為一個(gè)共識(shí)，而在他看來(lái)，社會(huì)保障制度的建立和完善是可以成為促進(jìn)內(nèi)需發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)?！吧鐣?huì)保障不僅是民生問題，更是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題。促進(jìn)內(nèi)需，在很大程度上可以理解為鼓勵(lì)消費(fèi)，但是前提條件是得有一個(gè)非常充分的保障或者保障預(yù)期，只有這樣才能把消費(fèi)領(lǐng)域的潛能發(fā)掘出來(lái)。養(yǎng)老和醫(yī)療等問題得到了妥善解決或制度安排，那么國(guó)內(nèi)居民在消費(fèi)時(shí)也就沒了后顧之憂，才愿意把原本計(jì)劃用作養(yǎng)老的資金拿出來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。假如企業(yè)給員工建立了年金計(jì)劃，員工自己也準(zhǔn)備了商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，那么在消費(fèi)時(shí)也就踏實(shí)了，從這個(gè)意義上來(lái)說，企業(yè)年金絕對(duì)不像一部分人說的只起錦上添花的作用?！?/p>

楊帆表示，企業(yè)年金在中國(guó)是新生事物，又關(guān)系著千百萬(wàn)受益人退休金的安全和增值。法人受托機(jī)構(gòu)只有充分盡到最大誠(chéng)信的義務(wù)，才能真正代表和保護(hù)委托人及受益人利益。太平養(yǎng)老保險(xiǎn)公司作為首批獲準(zhǔn)的專業(yè)法人受托機(jī)構(gòu)，真正從委托人的角度考慮如何提供高質(zhì)量的企業(yè)年金管理服務(wù)，以委托人及受益人的利益為原則處理企業(yè)年金基金管理事務(wù)。

第8篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：CCRC社區(qū)；養(yǎng)老服務(wù)；養(yǎng)老方式

中圖分類號(hào)：D669.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）05-0023-02

一、關(guān)于 CCRC社區(qū)

（一）何謂CCRC社區(qū)

CCRC社區(qū)（Continuing Care Retirement Community）是一種復(fù)合式的老年社區(qū)。它起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有一百多年的歷史。20世紀(jì)90年代，國(guó)際社會(huì)針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)各種老年照料服務(wù)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目相互分割，使老年人在健康狀況和生活自理能力逐步下降的過程中不得不經(jīng)常變更養(yǎng)老場(chǎng)所的狀況，對(duì)CCRC的理念進(jìn)行了詮釋――持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC），是指根據(jù)老年人的身體和心理狀況變化，為老年人提供自理、介助和介護(hù)一體化居住和護(hù)理服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

CCRC主要采用居家式的自主養(yǎng)老方式，其核心理念是為入住的老人提供三種服務(wù)形式：獨(dú)立生活服務(wù)、輔助生活服務(wù)和護(hù)理生活服務(wù)。入住老人隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活轉(zhuǎn)為輔助生活，最后轉(zhuǎn)入護(hù)理生活階段。所有的服務(wù)內(nèi)容都是由入住者根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行自由選擇。由此可見， CCRC的理念為“原居養(yǎng)老”，由于其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老年生活的各個(gè)部分，兼顧衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照、自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)和社會(huì)生活各方面的需求，因此老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的醫(yī)療、護(hù)理和照料服務(wù)。

（二）CCRC社區(qū)的優(yōu)勢(shì)

1.可以提供完備的健康照護(hù)服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進(jìn)入CCRC的重要理由，是因?yàn)樵贑CRC社區(qū)可以得到長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。CCRC社區(qū)針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護(hù)人員定期入戶巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評(píng)估，并且針對(duì)老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理、住房改善、長(zhǎng)短期照護(hù)機(jī)構(gòu)、特殊房屋和活動(dòng)場(chǎng)所等等。

2.可以提高生活質(zhì)量。除了對(duì)健康方面有益之外，CCRC能改善生活質(zhì)量，提供各式各樣活動(dòng)與社交達(dá)到居民的自我實(shí)現(xiàn)，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區(qū)能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進(jìn)居民對(duì)社區(qū)的歸屬感和家庭感。有的老年社區(qū)還為年輕家庭提供適合的居所，實(shí)現(xiàn)各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實(shí)與滿足。

3.可以獲得連續(xù)性的照顧。CCRC社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動(dòng)，不會(huì)因?yàn)榻】禒顩r衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)。老人們可以在社區(qū)里購(gòu)房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無(wú)陪護(hù)型、陪護(hù)型、特護(hù)型等不同的類型，能滿足不同年齡、財(cái)力層次老人的需求。

可見， CCRC社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會(huì)平均水平高出8歲至10歲，同時(shí)醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國(guó)全國(guó)共有超過2100個(gè)CCRC，總共照顧約 62.5萬(wàn)退休老人，其增長(zhǎng)速度比養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總和都要高。

二、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)的必要性

我國(guó)目前主要有家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式。家庭養(yǎng)老仍為我國(guó)目前最主要的養(yǎng)老方式。但有關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)65歲以上老年人身邊無(wú)子女，獨(dú)處的占36.6%；喪偶率為57%，女性高達(dá)78.2%；喪失生活自理能力的占45%，家庭養(yǎng)老面臨子女“空巢”、缺乏專業(yè)照料的問題。同時(shí)由于計(jì)劃生育政策的后發(fā)效應(yīng)，我國(guó)一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)較為普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化。依靠定點(diǎn)服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老則普遍由家政公司轉(zhuǎn)型或“兼職”，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，影響了養(yǎng)老服務(wù)的水平和質(zhì)量。服務(wù)方式也比較單一，難以為老年人提供方便、快捷、周到的社會(huì)服務(wù)。再就是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一棟樓或者一個(gè)門禁森嚴(yán)的小院里，空間狹小，生活不便。而且還存在公辦養(yǎng)老院資源奇缺住不進(jìn)，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格奇高住不起的問題。

在我國(guó)，考慮到家庭養(yǎng)老功能的日益衰弱和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的力不從心，及多數(shù)老年人處于經(jīng)濟(jì)和情感上的原因不愿離開熟悉的社區(qū)環(huán)境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環(huán)境，則希望在家里而不是在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受服務(wù)，居家養(yǎng)老便應(yīng)運(yùn)而生。但從生活質(zhì)量的角度而言，目前我國(guó)居家養(yǎng)老服務(wù)僅能滿足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，對(duì)老年人生活質(zhì)量的更高層面，如健康照護(hù)、生活滿意度、精神生活和奉獻(xiàn)社會(huì)等方面的需求難以顧及。而CCRC復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，恰好解決了單一養(yǎng)老模式無(wú)法解決的難題。CCRC養(yǎng)老社區(qū)集合了家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三方面優(yōu)點(diǎn)，是當(dāng)今全世界公認(rèn)最理想的養(yǎng)老生活模式。

三、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的機(jī)遇

（一）城市老年群體已擁有一定的消費(fèi)能力，存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求

在未來(lái)的近半個(gè)世紀(jì)中，我國(guó)老年人口將一直呈迅速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。龐大的老年人群以及未來(lái)數(shù)十年不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，決定了老年人消費(fèi)群體將支撐起一個(gè)龐大的老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一份調(diào)查，我國(guó)城市老人中有42.8%的人擁有存款。每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達(dá)3000億元至4000億元，此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，僅退休金一項(xiàng)到2020年將增加到28145億元，2030年可達(dá)73219億元。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。

（二）整個(gè)供給市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，市場(chǎng)供給存在缺失

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，雖然20世紀(jì)80年代開始在國(guó)內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機(jī)構(gòu)、政府投資，市場(chǎng)化程度較低然。目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的0.8%，落后于發(fā)達(dá)國(guó)家3%的比例。 根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)老年用品市場(chǎng)的年消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到了4000億元。但是我國(guó)所有老年用品生產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)供給存在缺失。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，國(guó)家正加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度

2011年2月，民政部了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）。 該規(guī)劃中指出未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系“，并明確鼓勵(lì)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，”要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過新建、改擴(kuò)建和購(gòu)置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅收上的優(yōu)惠，比如國(guó)務(wù)院和民政部門相繼出臺(tái)減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收以及鼓勵(lì)采取獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。

四、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的挑戰(zhàn)

（一）價(jià)格昂貴，面臨曲高和寡的局面

雖然CCRC能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但這種心靈的寧?kù)o卻來(lái)之不易。根據(jù)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)及護(hù)理行業(yè)投資中心（NIC）的調(diào)查數(shù)據(jù)，CCRC的入住費(fèi)用一般從2萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等，平均為25萬(wàn)美元。這僅僅是一張進(jìn)入CCRC的門票。如果一位老人獨(dú)立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用，從入住到去世，在CCRC花費(fèi)的總費(fèi)用會(huì)在60萬(wàn)美元左右。

CCRC養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，如果沒有長(zhǎng)期政策和資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。在目前盈利模式并不清楚的情況，我國(guó)很多社會(huì)資本進(jìn)入CCRC時(shí)不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動(dòng)輒上萬(wàn)元。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)家庭年收入超過 150 萬(wàn)的老年人口為 1020 萬(wàn)， 同時(shí)我國(guó)目前步入70歲的老人多是“50”前的。曾在歐美各國(guó)研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運(yùn)營(yíng)商無(wú)法盈利的一個(gè)重要原因。

（二）資源缺乏，醫(yī)療問題難解決

目前，國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求，并且社區(qū)內(nèi)護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。這與美國(guó)的情況相去甚遠(yuǎn)。在CCRC社區(qū)都有專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的檢測(cè)。而中國(guó)不僅醫(yī)療資源、 資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡， 好的醫(yī)療資源大部分集中在大城市和大醫(yī)院。

（三）管理難度大，缺乏行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)監(jiān)管

一方面CCRC是一項(xiàng)復(fù)雜的事業(yè)，不僅要整合各項(xiàng)老人所需的資源，還需及時(shí)提供各項(xiàng)橫跨生活和醫(yī)療層面的服務(wù)，因此管理起來(lái)并不容易。同時(shí)對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多進(jìn)入CCRC的企業(yè)也理解不到位?！澳苡臋C(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的?！?清華大學(xué)博士王勤說，人才不足是目前發(fā)展CCRC遇到的瓶頸之一。

另一方面，CCRC主要是依賴社會(huì)資本發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)的監(jiān)管，如在美國(guó)的康涅狄格州規(guī)定一個(gè)CCRC機(jī)構(gòu)必須在該州有兩個(gè)以上的設(shè)施；要建立“業(yè)主”的管理委員會(huì)，參與社區(qū)管理；并且要對(duì)CCRC的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審查等。但CCRC在我國(guó)還處于起步階段，還缺乏行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的監(jiān)管部門，這嚴(yán)重制約了CCRC在我國(guó)的發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

CCRC養(yǎng)老社區(qū)居住模式能給我國(guó)老人在養(yǎng)老居住模式上更多一種選擇，也體現(xiàn)了老人養(yǎng)老居住模式多樣化的需求，其優(yōu)勢(shì)在于它的著力點(diǎn)以及未來(lái)的前景。隨著人們居住消費(fèi)觀念的不斷改變，政府、運(yùn)營(yíng)商、投資人等通過實(shí)踐不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，形成具有我國(guó)特色的CCRC養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)思路，才能更好地滿足老年人的居住需求。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：養(yǎng)老行業(yè)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：私募股權(quán)基金；股權(quán)直接投資；盈利模式

1私募股權(quán)基金簡(jiǎn)介

私募股權(quán)基金（PrivateEquityFund，以下簡(jiǎn)稱PE）包括了：發(fā)展資本（DevelopmentFinance）、夾層資本（MezzanineFinance）、管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)（MBO＼LBO）、重組（Restructuring）和合伙制投資基金（PEIP）等。

PE是相對(duì)于純粹通過股市買賣上市股票賺取價(jià)差的上市股權(quán)基金的概念。早期的PE只投資于未上市公司股票，其后逐漸延伸到包括透過私下交易方式購(gòu)買上市股票的投資行為，有些PE甚至也經(jīng)由股市買進(jìn)上市股票作為并購(gòu)?fù)顿Y的部分手段。由于國(guó)外PE一般采取有限合伙的組織形式，基金管理人作為普通合伙人，投資人作為有限合伙人。在這種有限合伙的形式下，其股權(quán)是不公開交易的。

PE的其他翻譯還有私募資本投資、產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)私募融資、股權(quán)直接投資等。私募股權(quán)投資的特點(diǎn)為：

（1）通過自己的管理和控制使得所投資的公司增值，是相對(duì)長(zhǎng)期的投資，是實(shí)質(zhì)性的增值，而非證券投資的純粹的資本運(yùn)作。

（2）資金來(lái)源廣泛，如富有的個(gè)人、風(fēng)險(xiǎn)基金、杠桿收購(gòu)基金、戰(zhàn)略投資者、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司等。有低利率的資金來(lái)源，得益于財(cái)務(wù)杠桿，一方面可以以小搏大，另一方面可以提高資本報(bào)酬率。

（3）投資回報(bào)率高，PE獲取回報(bào)的方式主要有三種：公開發(fā)行上市、售出或購(gòu)并。根據(jù)湯姆遜金融服務(wù)公司（ThomasFinancial）的統(tǒng)計(jì)，截至2006年6月，相比標(biāo)普500指數(shù)6.6%的年回報(bào)率，私募股權(quán)投資的年回報(bào)率高達(dá)22.5%；過去10年，兩者年回報(bào)率之比是6.6%對(duì)11.4%。

2股權(quán)直接投資意義重大

2.1創(chuàng)新才露“尖尖角”

50家證券公司2006年報(bào)顯示，2006年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)高達(dá)180.53億元。但是亮麗的成績(jī)卻掩蓋不住嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)：證券公司整體并未擺脫靠行情吃飯的宿命，尤其是小證券公司，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成為其脫貧的唯一法寶。年報(bào)分類數(shù)據(jù)顯示，50家證券公司經(jīng)紀(jì)、自營(yíng)兩項(xiàng)收入合計(jì)318.39億元，占總收入的75%。證券公司的創(chuàng)新業(yè)務(wù)雖有發(fā)展，但對(duì)總利潤(rùn)貢獻(xiàn)仍微乎其微。從2004年8月證監(jiān)會(huì)正式啟動(dòng)創(chuàng)新類試點(diǎn)證券公司以來(lái)，雖然創(chuàng)新類證券公司數(shù)量已經(jīng)增加至19家，但證券公司的創(chuàng)新業(yè)務(wù)仍主要集中在集合理財(cái)、權(quán)證創(chuàng)設(shè)及資產(chǎn)證券化等方面。

由于已開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的證券公司數(shù)量有限，權(quán)證創(chuàng)設(shè)也是在配合股權(quán)分置改革的階段性產(chǎn)物，只有集合理財(cái)開展的規(guī)模比較大。不過，集合理財(cái)雖然屬于創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但其與以前的委托理財(cái)有些相似。如果在市場(chǎng)行情出現(xiàn)巨大波動(dòng)時(shí)控制不善，不僅不能盈利，反而會(huì)導(dǎo)致?lián)p失。

統(tǒng)計(jì)顯示，除中信證券外的18家創(chuàng)新類證券公司新興的受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)2006年共實(shí)現(xiàn)收入8億元，僅占總收入的2.5％。不過，包括權(quán)證創(chuàng)設(shè)收入的投資收益一項(xiàng)達(dá)到35億元，雖然僅占8.3%，但同比卻增長(zhǎng)了133％。另外，18家創(chuàng)新類證券公司在財(cái)務(wù)顧問、股改和研究所等其他業(yè)務(wù)上也收入了24億元，占營(yíng)業(yè)收入的7.5％。因此，進(jìn)一步加大業(yè)務(wù)創(chuàng)新、建立多元化、穩(wěn)定的盈利模式，是證券公司面臨的緊迫任務(wù)。

2.2股權(quán)直接投資深具影響

股權(quán)直接投資是眼下繁榮的中國(guó)證券市場(chǎng)盛宴中的頂級(jí)盛宴。監(jiān)管層將在風(fēng)險(xiǎn)可測(cè)、可控、可承受的前提下，支持證券公司進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)和組織創(chuàng)新，并將支持符合條件的公司開展融資融券、直接投資等業(yè)務(wù)的個(gè)案試點(diǎn)。

伴隨著新的《證券法》、《公司法》和《合伙企業(yè)法》的出臺(tái)，PE的設(shè)立已經(jīng)有法可依。在稅收方面，修訂后的《合伙企業(yè)法》已經(jīng)明確了合伙企業(yè)的征稅原則，即合伙企業(yè)的所得稅按照由合伙人分別繳納所得稅的原則，這就避免了雙重征稅，有利于促進(jìn)PE的發(fā)展。

股權(quán)直接投資可以為證券公司開辟新的盈利模式，有利于發(fā)展與建立多層次資本市場(chǎng)，也是投資銀行本質(zhì)的回歸。證券公司現(xiàn)在需要抓住機(jī)遇加快創(chuàng)新，做大做強(qiáng)。尤其是面對(duì)國(guó)外投行的大舉進(jìn)入，要盡快打造出能與國(guó)際投行相抗衡的本土證券公司。否則，就會(huì)淪落成像我國(guó)臺(tái)灣、香港市場(chǎng)那樣，成為外國(guó)投行的“天下”。

外資投行主要利潤(rùn)來(lái)源中，承銷費(fèi)僅占一小部分比例，大部分的收入來(lái)自股權(quán)的投資收益，如高盛60%的收益都來(lái)自于此。以高盛、美林等為代表的國(guó)際投行在中國(guó)伺機(jī)而動(dòng)，參與了許多PRE-IPO的投資，收益豐厚。放開股權(quán)直接投資后，國(guó)內(nèi)證券公司將同國(guó)外投行一起分享股權(quán)投資的高溢價(jià)收益。

證券公司從事股權(quán)直接投資有利于取得參與非上市企業(yè)公開發(fā)行股票的承銷權(quán)，可以給公司有關(guān)部門創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。通過投資國(guó)有企業(yè)和其他行業(yè)各個(gè)成長(zhǎng)階段的企業(yè)，有利于加快行業(yè)兼并收購(gòu)的整合進(jìn)程，有助于推動(dòng)國(guó)內(nèi)的一大批新興跨國(guó)企業(yè)的崛起和全球擴(kuò)張；此外，可以加快國(guó)有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改革和法人治理結(jié)構(gòu)的完善，打破國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)國(guó)企壟斷、行政壟斷，并成為中國(guó)整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和深化改革的重要外力。

3兩種模式之比較

中信證券在2007年1月24日公告，宣布董事會(huì)通過議案將與勝達(dá)國(guó)際集團(tuán)（SICO）合資開展股權(quán)直接投資業(yè)務(wù)，主要投資于境內(nèi)擬上市公司的股權(quán)。雙方合資的承諾資金額不超過10億元人民幣，各方將出資5億元人民幣，各占50%比例。國(guó)泰君安、申銀萬(wàn)國(guó)、招商證券、國(guó)金證券、廣大證券、東方證券等多家證券公司都在積極備戰(zhàn)股權(quán)直接投資，籌備各自的方案。

各家證券公司擬定的模式主要有兩種：一是將股權(quán)直接投資業(yè)務(wù)并入證券公司的業(yè)務(wù)體系，成為后者的一個(gè)組成部分。證券公司是直接投資業(yè)務(wù)的主體，既可以直接運(yùn)用證券公司自有資金開展業(yè)務(wù)，更可以專項(xiàng)資產(chǎn)管理形式募集資金，開展股權(quán)直接投資業(yè)務(wù)。二是證券公司設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，通過子公司來(lái)開展股權(quán)直接投資業(yè)務(wù)，如中信、招商、光大等。

兩種模式的比較：

2007年1月底，證監(jiān)會(huì)證券公司投資非上市公司股權(quán)直接投資監(jiān)管法規(guī)已經(jīng)下發(fā)到各交易所和幾大證券公司處征求意見，創(chuàng)新類證券公司股權(quán)直接投資試點(diǎn)有望獲批。證券公司的資本金規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)控制能力是此次證監(jiān)會(huì)遴選試點(diǎn)的主要標(biāo)準(zhǔn)，中金、中信和中銀是最有希望獲得首批試點(diǎn)資格的三家證券公司。

4未雨綢繆迎接證券市場(chǎng)的盛宴

從國(guó)外專業(yè)的私募股權(quán)投資公司和投資銀行運(yùn)作PE的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股權(quán)直接投資對(duì)人才和制度的要求極高。中國(guó)PE還面臨著外匯管制、貸款、人才等方面的諸多限制。中國(guó)PE品牌的法律地位、與社會(huì)各階層的連接、與銀行的關(guān)系都很脆弱。目前證券公司開展股權(quán)直接投資業(yè)務(wù)急需解決的問題主要有：

4.1澄清觀念

股權(quán)投資基金不受金融法規(guī)和條例的監(jiān)管，只受民法和一般企業(yè)法規(guī)的監(jiān)管。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)對(duì)PE沒有特殊的監(jiān)管，PE是在相關(guān)法律的豁免條款下生存的。監(jiān)管部門監(jiān)管的是各種投資于私募股權(quán)基金的行為主體，如果投資的行為主體是銀行，則受銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管；如果是保險(xiǎn)資金，受保險(xiǎn)監(jiān)管部門監(jiān)管。所以中國(guó)對(duì)股權(quán)直接投資的監(jiān)管也應(yīng)當(dāng)效仿國(guó)外，不必設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，而只需明確銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)各自的監(jiān)管內(nèi)容。

4.2加快人才儲(chǔ)備

人力資本是PE的制勝法寶。該行業(yè)對(duì)人才的要求非常高，需要思路敏捷，能夠迅速做出正確的判斷和決定，如很快對(duì)交易的結(jié)構(gòu)做出評(píng)價(jià)和判斷，具備非常強(qiáng)的人際交往能力。該類人士需要兼具投資銀行、法律和金融財(cái)務(wù)等方方面面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而國(guó)內(nèi)證券公司人力資本滯后，缺乏這類專業(yè)人才，因此加大內(nèi)部培訓(xùn)和外部引進(jìn)需齊頭并進(jìn)。

4.3嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)防范

證券公司從事股權(quán)直接投資極易導(dǎo)致利益沖突、風(fēng)險(xiǎn)失控。所以證券公司需要建立嚴(yán)格的內(nèi)控制度，各部門間設(shè)立嚴(yán)格的防火墻，防止利用內(nèi)部信息為己牟利。自有資金的投入，一旦失誤，將造成嚴(yán)重的損失，所以證券公司應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外PE的成熟經(jīng)驗(yàn)，熟悉PE的運(yùn)行機(jī)制和原理，形成一套獨(dú)特的項(xiàng)目篩選、價(jià)值評(píng)估、企業(yè)管理與控制的運(yùn)作流程和制度體系，建立全面的風(fēng)險(xiǎn)控制制度。另外可以考慮引進(jìn)國(guó)際知名的PE和投行，進(jìn)行合資，共同開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

4.4放寬資金限制

流動(dòng)性過剩是目前國(guó)內(nèi)突出的問題，因此發(fā)展股權(quán)直接投資應(yīng)主要用好國(guó)內(nèi)資金，目前政策性銀行、證券公司、社?；?、保險(xiǎn)公司和郵政投資PE已經(jīng)先后個(gè)案獲批，今后應(yīng)當(dāng)從法律上放寬限制，允許更多的機(jī)構(gòu)投資者涉足該領(lǐng)域。

國(guó)內(nèi)融資體制改革的滯后，借貸市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，缺少債務(wù)融資渠道的支持使得國(guó)內(nèi)大型杠桿并購(gòu)交易稀少。債務(wù)融資對(duì)并購(gòu)交易舉足輕重，因?yàn)樵诟軛U并購(gòu)中，并購(gòu)方通過債務(wù)融資增加股本投入。債務(wù)是以被收購(gòu)企業(yè)能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)做抵押，發(fā)達(dá)市場(chǎng)中，債務(wù)總額一般為投資者自有資金的三倍，由各商業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供融資。但國(guó)內(nèi)貸款機(jī)構(gòu)不愿意向無(wú)法提供大量實(shí)物擔(dān)保的債務(wù)人提供貸款，中國(guó)破產(chǎn)法滯后是一個(gè)制約因素。因此，加快相關(guān)法律建設(shè)，銀行逐步建立項(xiàng)目融資和評(píng)估體系的建設(shè)刻不容緩。

4.5品牌的長(zhǎng)期樹立

私募股權(quán)投資吸引眾多資金的秘方是良好的業(yè)績(jī)和知名的品牌，只有經(jīng)過歷練的國(guó)際知名投行和私募股權(quán)投資公司才會(huì)振臂一揮，應(yīng)者云集。國(guó)內(nèi)證券公司最初開展股權(quán)直接投資可能會(huì)出現(xiàn)募集資金達(dá)不到預(yù)期規(guī)模的情況，而只能依靠自有資本運(yùn)作，但證券公司本身的資金實(shí)力又有限。所以，如何在短期內(nèi)塑造自身的金字招牌是證券公司面臨的緊迫任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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