公積金提前還貸政策精選(九篇)

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第1篇：公積金提前還貸政策范文

一般三種情況下，不建議提前還貸

如果你正享受著公積金貸款或7折利率，那么不必急于還款。因為目前7折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，即使是把這些錢存入銀行，收益也要比提前還貸合適。如果提前還貸后再貸款購房，你就絕對不可能借到這么便宜的錢了。

如果你選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補貼的成分，所以，貸款利率比商貸低不少。

做生意的買賣人，手里需要更多的流動資金，如果投資回報率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。

兩類人可提前還款

目前還處于還款初期和執(zhí)行上浮利率的貸款人可以考慮提前還房貸。還貸初期的朋友，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應也高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。

執(zhí)行上浮利率的貸款人，由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對會比較劃算。

如何按揭貸款

明確是否提前還款后，購房者就要考慮如何按揭貸款了。當前有兩種按揭貸款方式：等額本息還款法和等額本金還款法。

前者每月以相等的金額償還貸款本金和利息，雖然每月還的額度一樣，但在早期還款中大部分為利息，后期還款中大部分為本金。

后者每月以相等的額度償還貸款本金，由于利息隨著本金逐月遞減，每月總的還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。

在兩種按揭貸款方式中，無論哪一種，在還款初期可以提前還款，這樣支付的利息更少。如果還款期已到中期，利息已經(jīng)減少，提前還款則沒有太大意義。可以考慮其他投資渠道，特別是年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

假如已決定提前還款，應該怎么做？

如果你決定提前還款，不妨先到辦理按揭貸款的銀行去咨詢和提前預約，不同的銀行對提前還貸有著不同的規(guī)定。一般而言，在借款期內(nèi)，貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，借款人可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。有的銀行還規(guī)定提前還款需要交納1%的罰息。

提前還貸有三種方式可以選：

第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清（不用還利息，但已付的利息不退）。

第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短（節(jié)省利息較多）。

第2篇：公積金提前還貸政策范文

龔女士今年37歲，在一家外資企業(yè)從事宣傳企劃工作，月薪8000元，五金齊全。先生40歲，是一家外資銀行的管理人員，年薪20萬元。福利待遇優(yōu)厚。女兒上小學。家庭資產(chǎn)除一套中外環(huán)間100平方米無貸款的自住房外，還有200多萬元的金融資產(chǎn)，一半以活期形式存在銀行，另一半大部分為基金(債券基金和指數(shù)基金)，少部分購買了股票。投資收益來看，基金有20％的收益，而股票則虧損。夫婦倆各有一輛車代步，家庭月開銷約在7000元左右。

理財目標

夫婦倆一直住在10年前結婚時購買的一套老房子里，因為工作忙、生活節(jié)奏快，在加上猶豫，換房的愿望一直沒有實現(xiàn)。現(xiàn)在，隨著孩子年齡的增長，改善住房的需求也越來越強烈。但面劉飆升的房價，不知現(xiàn)在該買房還是等待?

理財建議

自2009年年底，國家出臺了一系列調(diào)控政策，包括二手房稅費優(yōu)惠調(diào)整、二套房首付提高以及貸款收緊等，這雖對投資型購房行為產(chǎn)生了較大的抑制作用，但隨著上海經(jīng)濟建設的不斷推進，涌入上海的外來人才數(shù)量也在不斷增長，由此帶來的新上海人購房需求也非常可觀。在購房需求旺盛的情況下，房價也就有了支撐點。

從近期房地產(chǎn)市場的交易統(tǒng)計來看，當前上海二手房成交量或將繼續(xù)縮量，但成交價格并沒有大波動，且剛需客戶占到看房意向的主流。這點從剛結束的春季房展上就初露端倪。因此坊間有2009年“投資年”，2010年是“剛需年”的說法。

一手房價格對周邊二手房價格的影響。2010年一手房的開工率依然偏緊，且一手房開發(fā)向郊區(qū)轉移，房價仍在呈現(xiàn)微漲，受一、二手房比價效應影響，周邊的二手房房價也會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)，應不會出現(xiàn)明顯下滑。

龔女士夫婦倆均為收入頗豐的高薪人士，人到中年，處在最佳的人生階段，有改善住房的需求，再加上隨著女兒的成長，她也需要更大的學習娛樂空間。

因此，龔女士可以也應該考慮置換或購買更大面積的住房。

用足信貸政策細選貸款品種

從龔女士的投資經(jīng)歷來看，投資資產(chǎn)中存款的比重占據(jù)一半，達100萬元左右，債券型基金和指數(shù)基金的比例又占據(jù)幾乎半壁江山，可見他們沒有更多時間打理投資，而且風險屬性偏穩(wěn)健，這就使得投資的整體收益穩(wěn)定但處于偏低的水平。

在當前通脹預期日趨上升的情況下，龔女士購買新屋既可滿足“剛需”，又可實現(xiàn)保值增值的理財需求。建議龔女士將現(xiàn)在居住的老房子用于出租，由于老房子沒有貸款，出租房子的收益率就相當可觀。即使近幾年房價的上升空間有限，但房產(chǎn)的保值功能在通脹背景下應能得到體現(xiàn)。

(1)了解政策，用足公積金貸款

商業(yè)銀行非首套房貸款7折優(yōu)惠利率已難覓蹤跡，住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢就凸現(xiàn)出來。建議龔女士盡量用足公積金貸款。眼下5年期以上商業(yè)貸款利率高達5.94％，即便下浮15％，也要5.049％，而公積金貸款5年期以上利率僅3.87％，50萬元的貸款，每年可節(jié)省利息5895元。新房裝修，還可申請公積盒裝修貸款，額度最高也可達30萬元，貸款年限為5-15年，五年以上貸款利率為3.87％。

龔女士如計劃購買300萬―350萬的房子，可首付3-4成，總貨款200多萬元。根據(jù)上海公積金管理中心《關于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，可申請公積金貨款50萬元(上限)。

(2)借雙慧眼，精選貸款品種

由于公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，其余150萬已須采用商業(yè)貸款解決，這時可從個人需求角度，去選萍不同的還款方式。商業(yè)銀行各種房貸新品為龔女士創(chuàng)造了選擇空間。　造成　造成龔女士對利息比較敏感、且有提前還款打算，“氣球貸”是很適合的品種。它改變了按貸款期限計算月供的還款方式，將一筆長期貸款拆成連續(xù)幾期中短期“氣球貸”，從而適用中短期的貸款低利率，實現(xiàn)省息目的，并且為提前還貸提供便利。

在投資市場較為波動的時期，有一部分從資本市場撒出的閑置資金可選擇部分銀行推出的“存抵貸”或“存貸通”，它們的優(yōu)勢在于：貸款人開通相關業(yè)務后，活期存款賬戶將與房屋貸款關聯(lián)起來，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節(jié)省的利息作為理財收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動用，可隨意調(diào)用。

(3)提前還貸，關注還款方式

龔女士夫婦收入較高，結余閑散資金一時找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負擔，也是明智之舉。如果有提前還貸的計劃，貸款的前3年，爭取多還款，降低貸款本金基數(shù)。提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內(nèi)，它要比“等額本息還款法”節(jié)省利息。

但提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量；如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。

制定財務規(guī)劃實現(xiàn)長遠目標

假設龔女士購買350萬元的新房，按照15年還款期限，每月需還本息15000元左右。沖減雙方公積金(雙方按4000元預計)及舊房的房租(按月租金3000元預計)，每月月供負擔為8000元左右，占家庭收入的32％，這個比例對該家庭來講比較穩(wěn)健，不會對日常現(xiàn)金流造成大的影響。

雖然還貸剛低家庭儲蓄率，但按照家庭月收入2.5萬，減除8000元的期供和7000元的月支出額的情況下，每月尚有1萬元左右結余，儲蓄率占40％，也是比較高的比例。為積蓄子女教育金及夫婦的養(yǎng)老金，可購買部分基金定投，積累資金實現(xiàn)遠期目標。

理財師手記

早買早享受

古人云：“一年好景君須記，最是橙黃桔綠時”。人到中年，處于人生周期的鼎盛期，事業(yè)達到高峰，人生進入穩(wěn)定狀態(tài)。居住條件的改善即有利于子女的成長，也是對自己辛勤工作的褒獎和安慰。房價雖已飆升到相當高的階段，但短期內(nèi)有較大降幅的可能性亦不大。

雖沒能在最佳的時點購入，然盡早購買盡早享受，提升當前生活質(zhì)量，也可通過物業(yè)增值抵沖通脹，這對“剛需一族”來講，是一舉兩得的好事。值得一提的是，按揭買房使得家庭現(xiàn)金流相對緊縮，還需對家庭消費等做好規(guī)劃，養(yǎng)成有節(jié)制消費的好習慣。此外，購房者需買足壽險，以保障意外情況下無后顧之憂。

給“剛需”再上一道保險

楊春光

結合龔女士家庭，我教大家一些基本的保險規(guī)劃方法。保險最基本的功用是補償作用，就是當被保險人因疾病或意外導致收入中斷的時候，通過給付保險金的方式對指定受益人給予經(jīng)濟補償，保險規(guī)劃中經(jīng)常提及的“保額”就是確定補償金額的決定因素。設定保額的主要依據(jù)是被保險人所承擔的“負債，也就是以前我經(jīng)常講的對家庭的“責任”。

以龔女士家庭為例，根據(jù)理財師的建議，余女士家庭可以貸款200萬元購買價值350萬元的房產(chǎn)。這個200萬元的房貸就是家庭新增的負債，夫妻兩人的“責任”就是通過持續(xù)的工作收入來償還。

當然，除了房貸這種明顯的負債以外，子女教育費用也是一種“剛需”并因此產(chǎn)生負債，根據(jù)余女士家庭收入情況，子女教育費用可以規(guī)劃100萬元左右，這筆錢也是需要夫妻兩人通過未來的持續(xù)工作收入來儲備。所以，兩者相加，家庭目前總的負債在300萬元左右。

下一步就是盤點家庭的現(xiàn)有資產(chǎn)了，考慮到如此操作后家庭還有50萬元的資產(chǎn)和100元的非自住旁產(chǎn)，所以，這份負債實際可以減少150萬元左右。所以，目前夫妻兩人總的壽險保額應該達到150萬元，保額的配置根據(jù)夫妻兩人的收入比例來分配。

第3篇：公積金提前還貸政策范文

去年12月25日下午，央行公告稱，自2010年12月26日起，上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，其中余融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。上調(diào)后，一年期存款基準利率將提升至2.75％，一年期貸款基準利率則提升到5.81％。

這是繼去年10月央行重啟加息后的第二次利率調(diào)整，因此此次加息既屬意料之外，又在意料之中。對個人來說影響較大的是央行此次加息時點的選擇，按照慣例，大部分住房按揭貸款，包括商業(yè)按揭和住房公積金貸款都是按照“一年一調(diào)”的原則進行利率調(diào)整，因此在去年的兩次加息后，從1月份開始房貸還款將出現(xiàn)明顯的變化。

對于存款來說，加息后存款收益將有一定程度的提高，因此在各大銀行再次出現(xiàn)了轉存潮。但是存款人更有必要建立起加息思維，專家預測，2011年內(nèi)加息的進程還將延續(xù)，存款人應對自己的存款策略進行調(diào)整。

存款：“短期化”應對多次加息

在加息后各大銀行紛紛出現(xiàn)了“轉存潮”，其中不少還是在去年10月剛剛辦理過轉存的存款人。以前我們也向讀者介紹過轉存臨界點的計算方式，按照加息轉存的計算方式：360天×存期年限×(新利率一原利率)÷(新利率-活期利率)。如果定期存款存入的天數(shù)已大于轉存臨界點，則不要進行轉存；如果小于轉存臨界點，則可以選擇轉存。此次加息，活期存款利率保持不變，仍為0.36％。3個月、半年、1年期、2年期、3年期、5年期的存款年利率分別上升0.34、0.3、0.25、0.3、0.3和0.35個百分點。根據(jù)公式計算出，三個月存期的存款，已存期限在16天內(nèi)、半年期存款在25天內(nèi)、1年期存款在37天內(nèi)、2年期存款在67天內(nèi)、3年期存款在85天以內(nèi)、5年期存款在150天之內(nèi)提前支取，并轉存同期限定期存款是合算的。如果已達到或超出這些天數(shù)，就不必辦轉存了。由于上次加息是在10月20日，距離現(xiàn)在也不過67天，因此在上次加息后存入的兩年、三年和五年期的存款基本都沒有超過臨界點，本次加息后及時轉存都是合算的。

但是需要提醒存款人的是，由于轉存前存款獲得的收益僅能夠按照活期存款利率0.36％來計算，因此在不斷小幅加息的過程中，看上去合算的轉存實際上都犧牲了前期的存款收益，尤其是2011年中加息通道信號已經(jīng)明確，屢次轉存并不是英明之策。

一個比較好的應對策略是將存款短期化。也就是說存款人盡量選擇一些存期較短的產(chǎn)品，如3個月定存的利率目前已經(jīng)達到了2.25％，即使央行再次加息，存款人也可以等到存款到期收獲既得利息后再選擇利率較高的新存款產(chǎn)品。

同時，隨著存款利率的調(diào)整，短期理財產(chǎn)品的收益也水漲船高。一些短期限產(chǎn)品的預期收益已經(jīng)超過了一年期存款利率。如深圳發(fā)展銀行“聚財寶”騰越計劃2010年1號人民幣理財產(chǎn)品，投資期限為20天，預期年化收益已經(jīng)達到3％，從產(chǎn)品性質(zhì)和投向來看，實現(xiàn)預期收益的可能性也很高。招行正在發(fā)行的一款“金葵花”節(jié)節(jié)高升一招銀進寶之點貸成金116號理財計劃，主要投向于銀行間市場，投資期限為90天，預期年化收益率為3.4％。轉投向于這一類型的產(chǎn)品，在加息的進程中對投資者來說也是一種比較有利的選擇。

貸款：月供款上升近4％

對于貸款客戶來說，尤其是房貸客戶，首當其沖的是，經(jīng)過兩次利率調(diào)整，從新年開始就要按照新的還款計劃來還款了。值得注意的是，除了商業(yè)住房貸款，住房公積金的貸款利率也進行了調(diào)整。

在去年10月20日首次加息前，5年以上貸款基準利率為5.94％，經(jīng)過兩次加息后5年以上貸款的基準利率增加到6.4％。根據(jù)記者了解到的信息，在新年，一些原來享受7折利率優(yōu)惠的房貸客戶仍然可以繼續(xù)獲得優(yōu)惠。那么實際對應的商業(yè)住房貸款利率將為4.48％，較去年4158％的優(yōu)惠利率提高了0.322個百分點。

以100萬元的住房貸款余額來計算，按照30年等額本息的還款方式，月還款額為5054.98元；而在利率進行調(diào)整前，同樣金額的貸款和還款年限，每個月的供款為4865.69元。兩者相比較之下，每個月的還款額增加了189.29元，上升了3.89％。

除了商業(yè)住房貸款利率，同步上調(diào)的還有公積金貸款利率。對于5年期以下(含5年)及5年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個百分點，其中，5年期以下(含5年)從3.50％調(diào)整為3.75％，5年期以上從4.05％調(diào)整為4.30％。我們可以看到，經(jīng)過兩次利率調(diào)整，貸款人主要使用的長期貸款利率由3.87％上調(diào)至了4.30％。如果以一筆30萬元的住房公積金貸款來試算(還款期為30年)，兩次加息之前，每個月的公積金還款為1409.85元；而新年之后每個月的供款就將增加到1484.62元，增加了74.77元，實際增加的比例達到了5.3％。

第4篇：公積金提前還貸政策范文

第一條為規(guī)范住房公積金個人貸款行為，維護借貸雙方的合法權益，根據(jù)《住房公積金管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金的貸款管理，應遵循本辦法。

住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經(jīng)濟適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。

第三條住房公積金貸款實行存貸結合、先存后貸、貸款擔保和自愿的原則。

第四條*住房公積金管理中心為*地區(qū)個人住房公積金貸款的管理機構。

第五條個人住房公積金貸款由*市住房公積金管理委員會按有關規(guī)定指定、并由公積金中心委托的商業(yè)銀行辦理。

公積金中心承擔個人住房公積金貸款的風險。受托銀行違規(guī)辦理個人住房公積金貸款除追究責任外，其風險由受托銀行承擔。

第二章貸款對象和條件

第六條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住房并按規(guī)定繳納住房公積金的本省職工，均可申請個人住房公積金貸款。

第七條借款人申請住房公積金貸款應當同時具備下列條件：

（一）具有本省常住戶口或有效居留身份，且具有完全民事行為能力；

（二）有穩(wěn)定收入，信用良好，有償還貸款本息能力；

（三）購買住房的，必須有合法的購房合同或協(xié)議，建造、翻建、大修自住住房的，必須有規(guī)劃、土地管理部門的批準文件；

（四）有購買、建造、翻建、大修自住住房總價30％以上的自籌資金；

（五）同意按照公積金中心和受托銀行認可的擔保方式進行擔保；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

公積金繳存不在本市公積金中心的職工，申請住房公積金貸款時，除應具備前款規(guī)定的條件外，還應提供繳存住房公積金所在地公積金管理部門出具的公積金繳存證明。

第八條借款人還清住房公積金貸款本息前，借款人及其配偶不應再次申請住房公積金貸款。

第三章貸款額度、期限和利率

第九條個人住房公積金貸款額度根據(jù)購建住房價格、借款人還款能力及其住房公積金帳戶存儲余額等情況綜合確定，但不得高于所購建房價格的70％。

第十條住房公積金貸款期限一般不超過借款人法定退休年齡的剩余工齡，但最長期限不得超過20年。但對臨近法定退休年齡在5年以內(nèi)有貸款償還能力的，其貸款期限可延長1-5年。

第十一條住房公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房公積金貸款利率。貸款期內(nèi)如遇國家利率調(diào)整則按規(guī)定作相應調(diào)整。

貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整時，于次年*月*日開始按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第四章貸款程序

第十二條借款人申請個人住房公積金貸款需向公積金中心提出申請，填寫個人住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：

（一）合法的身份證明；

（二）住房公積金繳存證明；

（三）借款人婚姻證明；

（四）家庭經(jīng)濟收入狀況證明；

（五）購買、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款證明或自籌資金證明；

（六）購買住房合同及相關資料，建造、翻建、大修自住住房合同或協(xié)議及相關資料；

（七）他需提供的相關資料。

第十三條借款人應將個人住房公積金貸款申請表和前款規(guī)定的資料交公積金中心委托的受托銀行，受托銀行在收到申請及符合要求的各種資料后及時轉送公積金中心。

公積金中心應當對借款人有關情況進行貸前審查，并在受托銀行收到貸款材料后的15個工作日內(nèi)做出準予貸款或者不準貸款的決定。15日內(nèi)未辦完手續(xù)的，經(jīng)公積金中心負責人批準的，可以延長5個工作日，并應當將延長期限的理由告知申請人。

第十四條經(jīng)公積金中心審核并準予貸款的，由借款人與受托銀行簽訂借款合同及相關協(xié)議。

第十五條用房屋作抵押或有價證券質(zhì)押的，還需簽訂抵押合同，辦理房產(chǎn)抵押或有價證券凍結手續(xù)。

抵押房產(chǎn)的《他項權證》及有價證券的有效憑據(jù)由受托貸款銀行收押保管。

第十六條貸款手續(xù)辦理完畢后，公積金中心根據(jù)受托銀行出具的證明，開具貸款劃撥通知書。受托銀行憑貸款劃撥通知并按照借款合同的時間、金額和帳戶，發(fā)放貸款。

第五章貸款擔保

第十七條借款人申請住房公積金貸款的，必須向公積金中心提供住房抵押或質(zhì)押擔保。

第十八條借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進行抵押，也可用國債、銀行定期存單等公積金中心和受托銀行認可的有價證券進行質(zhì)押。

（一）用現(xiàn)房抵押的，借款人應持房屋所有權證到房產(chǎn)管理部門辦理《房屋他項權證》交貸款銀行收押；

（二）用期房抵押的，借款人應到房產(chǎn)管理部門辦理《期房抵押證明》和經(jīng)注冊的房屋預售許可證確認書交受托銀行保管。

（三）抵押房產(chǎn)的現(xiàn)值，必須經(jīng)過有資格的評估機構評估，并經(jīng)公積金中心和受托銀行確認，抵押值最高不得超過抵押房產(chǎn)現(xiàn)值的70％；

（四）借款人以共有或第三人房產(chǎn)抵押的，須征得共有人或第三人的同意，并簽訂抵押合同；

（五）在房產(chǎn)抵押期間，抵押人有義務妥善保管好抵押物，但無權出租、拆毀、轉讓、變賣、饋贈、再抵押或以其他任何形式處分抵押物，并負有維修、保管、保證抵押物完好無損的責任；

（六）借款人用有價證券質(zhì)押的，有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受托銀行保管，并辦理質(zhì)押凍結手續(xù)，借款人不得以任何理由掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后，貸款銀行將質(zhì)押的有價證券解凍，退還給借款人；

（七）借款人以房產(chǎn)作抵押或以有價證券作質(zhì)押的，抵押、質(zhì)押期間，公積金中心和受托銀行作為抵押物、質(zhì)押物全部權益的第一受益人。

第十九條借款人以家庭其他成員、親屬的住房公積金進行擔保質(zhì)押的，須具備下列條件：

（一）擔保人自愿提供屬于自己的住房公積金為借款人擔保，并簽訂擔保書；

（二）擔保人的住房公積金應按規(guī)定連續(xù)繳納，擔保人未辦理住房公積金借款，也未向他人提供擔保；

（三）擔保人只能為一名借款人提供擔保，擔保人帳戶內(nèi)的公積金在借款人未償清借款之前，不得申請公積金貸款、支取或再擔保；

（四）借款人不能按時償還借款本息時，公積金中心有權從擔保人的住房公積金帳戶內(nèi)依法劃扣。

第二十條住房公積金貸款房屋保險，由借款人自主決定是否辦理。

第二十一條借款合同需要變更，經(jīng)公積金中心、受托銀行、借款人及有關各方協(xié)商同意后，方可辦理合同變更手續(xù)。

借款人死亡、被宣告失蹤的，由財產(chǎn)繼承人或代管人應當履行借款人所簽訂的借款合同。

第六章貸款償還

第二十二條借款人應按照借款合同約定，按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)的，實行到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款方式按月等額償還貸款本息。

第二十三條借款人可在按月還貸的基礎上，可提前償還全部或部分貸款，提前還貸時，按合同約定的利率和實際用款天數(shù)計算利息。

第二十四條借款人逾期償還貸款本息的，按照中國利率管理的有關規(guī)定加收利息。

第二十五條借款人還清貸款本息后，受托銀行將質(zhì)押的有價證券退還借款人或到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理注銷抵押手續(xù)。

第七章貸款監(jiān)督

第二十六條售房人出具虛假購房合同騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權提前收回住房公積金貸款，并追究售房人相關法律責任。

第二十七條借款人提供虛假證明騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權解除借款合同，追回發(fā)放的貸款，并追究借款人相關法律責任。

第5篇：公積金提前還貸政策范文

住房公積金管理部

一、上半年主要工作指標完成情況

、歸集

上半年歸集公積金.萬元，應繳額.萬元，公積金歸集率.；比去年同期實績.萬元增加萬元，增幅為.，超過年度指標增幅的序時進度要求。新開戶單位個，新建公積金人數(shù)個，與去年同期相比，開戶單位少個，新建公積金多人；全縣累計開戶單位個，銷戶個，現(xiàn)開戶登記單位為個；累計建立公積金人數(shù)為人，銷戶個，現(xiàn)建立個人賬戶為人；應建公積金人數(shù)為人，履蓋率為.；累計歸集住房公積金.萬元。

、支取

上半年職工支取公積金.萬元，人次，人均元；支取額占同期歸集額的.；累計支取.萬元，人次，支取額占總歸集額的.。

現(xiàn)公積金余額為.萬元。

、貸款

上半年公積金個人貸款發(fā)放額.萬元，戶，比去年同期發(fā)放.萬元增加萬元，增幅達.；組合貸款發(fā)放額.萬元，比去年同期.萬元增加萬元，增幅.。我縣已累計發(fā)放公積金貸款.萬元，戶，回收.萬元，銷戶戶，現(xiàn)貸款余額為.萬元；公積金個貸比率為.，比去年同期.提高了.個百分點；個貸逾期額.萬元，逾期戶戶，個貸逾期率.，超過控制指標。

、收益

委托貸款收入為.萬元，公積金存款結算.萬元，減去利息支出.萬元，收入為.萬元。

年度給公積金個人賬戶結息.萬元后，現(xiàn)增值收益為.萬元。

二、主要工作情況

、統(tǒng)一思想認識，堅定跨越式發(fā)展的信心。

今年，是中心提出全力推進住房公積金事業(yè)跨越式發(fā)展年。面對市區(qū)、各管理部公積金歸集、委貸蓬勃發(fā)展的大好形勢和我縣公積金繳存比例低及民營企業(yè)處以起步發(fā)展階段的現(xiàn)實，針對完成年度工作目標的畏難情緒，認真組織學習討論馮主任在年初工作總結動員會上的講話精神，找差距，議措施，進一步統(tǒng)一大家的思想認識，樹立三個有：一是要有敢于爭先的工作激情，我們雖然暫時不能在總量上爭先，但我們可以在增幅上爭先，可以在熱情服務社會滿意上爭先，可以在思想、業(yè)務素質(zhì)上爭先；二是要有攻堅克難的拼搏豪情，以無畏的精神直面困難，以改革的思路、創(chuàng)新的舉措、發(fā)展的辦法克服困難；三是要有愛崗敬業(yè)的奉獻精神，做到勤于學習勇于創(chuàng)造，謙虛向上，努力成為本職工作的行家里手。思想認識提高了，壓力變成動力，大家心往一處想，勁向一處使，咬緊年度工作目標不松勁，團結拼搏，上半年完成工作指標達到和超過年度序時進度要求。

、擴面挖潛并重，歸集工作緊抓不放。

公積金歸集是我們工作的重中之重。在我縣公積金繳存比例低于市、縣兩個百分點的情況下，如何確保增幅、盡可能縮小與兄弟縣（市）的差距？我們在統(tǒng)一思想認識、排查分析的基礎上，做到全員發(fā)動，擴面挖潛并重。首先，在擴面上重點抓鎮(zhèn)機關和有條件建立的企業(yè)，責任到人，靠上做工作，上半年新開戶個單位，新建立公積金人數(shù)人。二是，在已建立單位中進行“挖潛”，對機關事業(yè)單位抓“三個到位”，即：比例到位、基數(shù)到位、應交人數(shù)到位，新增月繳額.萬元；對條管和中央企業(yè)，動員他們及時調(diào)高繳存比例；三是及時掌握外資企業(yè)開辦信息，對條件基本成熟的上門做工作，協(xié)鑫日電公司在籌建階段，就將管理人員建立了公積金，韓商獨資企業(yè)大望服飾公司月日開業(yè)，我們月日就將公積金管理條例送上門。四是積極發(fā)展暫存戶，新增戶。通過不懈努力，上半年歸集萬元，創(chuàng)歷史同期最高。

、嚴格管理要求，確保資金安全規(guī)范運作。

主要抓了以下幾項工作：一是按市審計意見進行認真整改，使會計核算、檔案管理等逐步規(guī)范，達到要求。二是積極穩(wěn)妥放貸。嚴格貸前審查，確保抵押（擔保）手續(xù)的規(guī)范、資料齊全，建立風險防范預警機制，對借款人月還貸信息進行微機管理，對逾期的“釘子戶”進行了清理。通過協(xié)調(diào)解決了陳四俊借貸由擔保人以土地抵償問題。三是在安全規(guī)范的前提下，積極開展了期房按揭貸款業(yè)務，促進了委貸發(fā)放額的提高。上半年發(fā)放的萬元，就有一半以上是期房按揭貸款。

、“創(chuàng)樹”常抓不懈，努力服務社會滿意。

根據(jù)市中心的創(chuàng)樹活動要求，一是認真修定了年度創(chuàng)樹實施方案做到目標明確、內(nèi)容具體、措施扎實、組織落實；二是認真履行了限時辦結和服務承諾，無論是公積金的歸集開戶、支取，還是個貸的審批，大多做到了即時辦理。并先后兩次會同承辦爭銀行到如東縣高級中學、拼茶中學上門為戶教師現(xiàn)場辦理個貸萬元，得到好評。三是認真接待了職工的咨詢和“投訴”，做到熱情耐心，得到了理解和諒解。四是請縣文明創(chuàng)建辦的領導來部指導，為下一步的創(chuàng)建工作打下了基礎。

三、存在的困難和問題

、由于財政拮據(jù)，我縣 行政事業(yè)單位干部職工公積金繳存比例只有，低于其它縣（市）個百分點，僅縣級行政事業(yè)單位一塊一年就少歸集近萬元；鎮(zhèn)級財政更困難，有近一半的鎮(zhèn)機關未建立，鎮(zhèn)管學校、醫(yī)院未啟動，嚴重地制約了我縣公積金歸集總量的提升。

、在企業(yè)推行和建立公積金制度更加困難，一方面企業(yè)負責人（老板）依法經(jīng)營意識差，不愿為職工繳存公積金，以減少市場競爭的成本，增加利潤；另一方面，職工維權意識薄弱，本來老板給的工資就低，不愿扣交公積金。再一方面，一些已建立企業(yè)攀比未建立單位，并由此而停繳。

、我縣個貸期限相對比較短，提前還貸的比較多，雖然有利擴大受益面，但對收益有一定影響；此外，目前個貸逾期率還高于控制指標要求。

四、下半年工作打算

、狠抓歸集不松勁。一是做到人員、精力、時間集中，重點單位明確專人負責，力求擴面挖潛工作有突破，全年歸集超萬元。二是繼續(xù)做好已建立單位的恢復繳存工作，鞏固陣地，防止倒退，重點是大東公司、英青公司、交通局工程隊。三是積極爭取社會各方面的支持配合，擬在八月上旬通過新聞媒體作一次宣傳，同時，印發(fā)公積金政策宣傳指南份。七月下旬召開一次有縣級機關相關監(jiān)管部門、總工會、鎮(zhèn)政府和企業(yè)負責人的座談會。四是研究、探索開展執(zhí)法工作。

第6篇：公積金提前還貸政策范文

[關鍵詞]銀行利率 房地產(chǎn)金融 利率調(diào)整

近段時間以來，央行進行了多次的利率調(diào)整。利率作為金融市場上的資金價格，它的變化對房地產(chǎn)金融業(yè)有著不容忽視的影響。

何為房地產(chǎn)金融呢?房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。重慶經(jīng)過多年的積累和發(fā)展，特別是在成為直轄市和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，近幾年重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進入“黃金發(fā)展時期”。通過對銀行利率調(diào)整和重慶市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，我們可以得出銀行利率調(diào)整對重慶市房地產(chǎn)金融的影響。

一、重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

1.融資渠道單一

在融資方式上，重慶仍與中國其他地區(qū)一樣，采取依賴銀行的單一融資渠道。商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)運行的全過程中，是重慶房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，自籌資金、定金及預付款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的九成以上，而企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權融資、房地產(chǎn)債券融資在重慶房地產(chǎn)金融中所占的份額非常小。房地產(chǎn)資金信托近年來雖然有顯著發(fā)展，但仍不能與銀行信貸相提并論。

2.銀行信貸向房地產(chǎn)全面滲透

據(jù)統(tǒng)計，重慶個人住房貸款已占同期全社會個人消費貸款總量的83.1%，顯示出住房消費已成為廣大居民的消費熱點。住房信貸發(fā)展已成為大勢所趨，住房金融品種也在不斷創(chuàng)新，重慶的多家銀行開始推出公積金與商業(yè)資金的組合貸款業(yè)務，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業(yè)務。銀行信貸向房地產(chǎn)行業(yè)全面滲透，進一步推動了重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。

3.商品房信貸增長迅速表一

――數(shù)據(jù)來源于《重慶統(tǒng)計年鑒―2006》

從表中我們可以看出最近幾年以來重慶商品房開發(fā)整體呈逐年上升的趨勢。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷售額高達407.22億元，同比增長 92.1%。

重慶商品房信貸有著如此迅速的增長，除了本身廣大消費者對重慶商品房有著強烈需求以外，近年來重慶市各家商業(yè)銀行在商品房開發(fā)、經(jīng)營、消費過程中，提供了大量的貸款優(yōu)惠。以及重慶市政府也多次出臺了居民住房保護政策。在很大程度上，有效地推動了重慶商品房信貸的發(fā)展。

二、利率調(diào)整情況

自2004年以來央行不斷地進行利率調(diào)整，特別是從2007年以來，央行已經(jīng)進行了四次利率調(diào)整。每次的調(diào)整幅度不大，有規(guī)律可循，但是調(diào)整的頻率過快，間隔時間也越來越短。

近一步分析，央行最近幾次的利率上調(diào)主要目的是為了抑制當前過于火熱的股票市場。然而實際的情況卻是，加息對房地產(chǎn)市場的影響要比股市市場大得多。利率是資金使用的成本，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)。在整個房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費過程中，利率的變化對房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、消費者、投資與投機者等都有不同的影響。

三、利率調(diào)整對重慶市房地產(chǎn)金融的影響

由于住房是一種流動性差的投資品，利率的變化對住房的投資者十分敏感，特別是當住房的投資者預期到央行貨幣政策讓利率進入一個上升的通道時，投資者不會貿(mào)然地進入房地產(chǎn)市場，甚至會把手中的住房盡早出手。對于住房的消費者來說，利率進入上升的通道對他們的影響更大，因為他們多數(shù)人都是通過長期住房按揭貸款進入房地產(chǎn)市場的。銀行利率的調(diào)整對不同的房地產(chǎn)金融主體有著不同的影響。

1.利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)資金來源主要它主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款。

在重慶，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要來源于自籌資金、定金及預付款、國內(nèi)貸款。其中，企業(yè)自籌資金中也有很大部分是來自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調(diào)給重慶房地產(chǎn)開發(fā)商的影響比較大

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本提高。目前，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產(chǎn)開發(fā)商需要付出更大的代價來使用資金，融資成本就會相應上升。而對一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源單一的小公司，由于其開發(fā)資金幾乎完全依賴于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調(diào)后，他們所受到的影響會比那些實力強、信用好、開發(fā)資金來源較多元化的大型企業(yè)大得多，面臨著巨大的財務壓力。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要從獲得的收入中拿出比原來更多的部分來償還銀行貸款利息，其利潤就會有所下降。但近期以來，重慶房價仍然不斷向上攀升，重慶房地產(chǎn)市場并沒有因為利率的上調(diào)而降溫，發(fā)展勢頭依然很強。開發(fā)商因為加息所損失的利潤可以通過提高房價轉嫁到購房者頭上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤雖然有所下降，但其利潤沒有受到實質(zhì)性的巨大影響。

2.利率調(diào)整對商業(yè)銀行的影響

商業(yè)銀行作為重要的房地產(chǎn)金融機構，為房地產(chǎn)行業(yè)籌集、融通資金，并提供相關金融服務，在房地產(chǎn)金融領域中占有十分重要的位置。

目前，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的整個過程。在重慶，房地產(chǎn)的開發(fā)和消費貸款也同樣嚴重依賴于商業(yè)銀行。近期以來的幾次銀行利率調(diào)整給重慶的商業(yè)銀行帶來了不小的影響：

(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業(yè)銀行重要的利潤來源之一。隨著貸款利率的上調(diào)，銀行新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑業(yè)流動資金貸款和個人住房貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務的貸款利息收入都會有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。

(2)導致房貸客戶提前還貸。自2007年以來，央行前后調(diào)整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調(diào)帶來的利息增長部分，重慶的住房消費者掀起了提前還貸的熱潮，部分個人住房貸款經(jīng)辦機構還出現(xiàn)了排隊提前還款的場景。新的利率要明年一月才執(zhí)行，所以許多房貸客戶選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會打亂銀行的經(jīng)營戰(zhàn)略，影響銀行貸款的質(zhì)量。

3.利率調(diào)整對購房者的影響

由于收入不同、資金來源不同，消費目的不一致，利率調(diào)整對購房者的影響也不一樣：

(1)增加普通消費者還貸負擔。對于普通消費者，他們購房的目的主要是為了居住，他們選擇購房的方式也大多是住房按揭買房。一旦銀行加息就會直接增加他們的貸款購房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對此情況，有的消費者會選擇提前還貸。此外，利率的提高也會打擊潛在消費者購房的積極性。

盡管央行近期以來進行了多次利率調(diào)整，但每次調(diào)整的幅度并不大。以現(xiàn)行的利率水平看來，多次加息也不過使重慶普通消費者每月多負擔幾十元的房貸。對于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對于那些沿用舊利率還貸的消費者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請房貸的消費者可能會增加自有資金或首付款比例。

而最新的數(shù)據(jù)顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷售情況看來，盡管在這未到一年的時間里央行先后提高了四次基準利率，但重慶商品房的銷售情況卻沒有因此而下降。其銷售額高達407.22億元，同比增長92.1%。其原因在于，廣大消費者對重慶房地產(chǎn)的需求仍然非常旺盛。

由此看來，雖然銀行貸款利率的上調(diào)增加普通購房消費者的還款負擔，但調(diào)整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以內(nèi)。因此，在一段時間以內(nèi)，重慶的普通消費者若仍會通過銀行貸款進行住房購買。

(2)購房投資者更加慎重投資。對于那些以購房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費者不同，他們購買的房子不是用于居住，而是用來賺錢，他們所講求的是投資回報率。銀行利率的上調(diào)，會直接增加他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補加息導致成本的增加，影響就會很大，不僅投資收益減少，投資風險增大，投資行為受到抑制，可能還會考慮重新尋找新的投資方向。

重慶房地產(chǎn)近年來進入“黃金發(fā)展期”，吸引了大量房地產(chǎn)投資者。銀行利率的上調(diào)會引發(fā)一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產(chǎn)的需求，使得購房投資者更加慎重理性地進行投資，在一定程度上能夠緩解房地產(chǎn)投資熱。

(3)購房投機者炒房受到限制。對于購房投機者來說，由于貸款利率上調(diào)，資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，他們的投機風險增加。更重要的是，由于持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場，改變其投機行業(yè)和投機產(chǎn)品。

無論對于何種購房者，在重慶目前的經(jīng)濟形勢下，銀行利率上調(diào)都將在一定程度上擠出房地產(chǎn)消費中的非理性因素，從而推動重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]地產(chǎn)金融.上海財經(jīng)大學出版社，2003.

[2]龍勝平，方奕，徐鋼.房地產(chǎn)金融與投資.上海人民出版社，2005.

第7篇：公積金提前還貸政策范文

為調(diào)控貨幣信貸和投資的合理增長，穩(wěn)定通貨膨脹預期，維護物價總水平基本穩(wěn)定，保持國民經(jīng)濟健康發(fā)展，8月22日起，中國人民銀行在今年內(nèi)第四次上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存、貸款基準利率分別上調(diào)至3.6%、7.02%，自1999年11月起實施的居民儲蓄存款利息所得稅率也從8月15日起由20%調(diào)減為5%，而根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢的變化，下半年我國有可能會再次加息減稅。加息、減稅等貨幣、財政政策的實施必然會引起相關資產(chǎn)價格發(fā)生變化。面對加息、減稅引起的相關資產(chǎn)價格變化，居民只有結合實際情況做到理性規(guī)劃、把握大局、審時度勢，才能實現(xiàn)理財效用最大化。

如何使儲蓄存款收益最大

儲蓄存款方面，作為居民最為傳統(tǒng)和安全的理財方式，居民的儲蓄存款近年來一直面臨著利率倒掛、收益為負的狀況，在資本市場快速發(fā)展情勢下，大大影響了居民儲蓄存款積極性。加息減稅在一定程度上改變了這種狀況，有利于居民儲蓄存款收益的改善。但加息減稅也從三個方面考驗居民儲蓄存款理財方式：其一，未到期的已存款是否一定需要轉存；其二，如何選擇儲蓄品種；其三，是否需要以儲蓄存款形式理財。對第一個問題，我國規(guī)定，作為對違約行為的制裁，定期存款未到期而轉存，無論期限長短，轉存前的儲蓄存款收益按活期利率計算。相比于8月22日一年期存款基準利率由3.33%調(diào)升至3.6%，8月22日前的活期存款收益率僅為0.81%，遠低于調(diào)整前的一年期存款基準利率。因此，居民已存款是否需要轉存一定要結合已存天數(shù)，不要盲目對定期存款轉存，否則可能得不償失。根據(jù)8月22日起實施的存貸款基準利率調(diào)整、8月15日起實施的儲蓄存款利息所得稅率調(diào)整，居民的1年期、2年期、3年期、5年期定期存款如果在8月22日之前分別已存滿38天、61天、75天和110天，最好不要再轉存。對第二個問題，考慮到我國投資增速居高不下，CPI持續(xù)攀升，經(jīng)濟增長有可能由偏快轉向過熱，央行有可能再次加息，利息所得稅率也有可能再次調(diào)整，為避免是否需要轉存帶來的困擾，在儲蓄存款品種方面，居民宜選擇短期儲蓄品種，如三個月、半年期、1年期等品種，最好不要選擇3年、5年等中長期儲蓄品種。對第三個問題，加息減稅對股票、債券等資本市場投資是一個利空，但考慮到我國資本市場處于發(fā)展上升時期，根據(jù)收益風險匹配原則，如果對資本市場有一定的了解，有一定的投資技能，一定的風險承受能力，則加息減稅盡管提高了儲蓄收益，投資資本市場仍不失為一種較好的投資理財方式。但如果對資本市場并不熟悉，缺乏相應的投資技能，風險承受能力不足，則最好是以儲蓄存款方式理財，畢竟儲蓄存款在收益提高的同時，安全性也是最有保障的。

購置房產(chǎn)怎樣最省錢

住房金融方面，作為對居民生活水平有越來越顯著影響的財產(chǎn)，加息減稅從購買住房和房貸還款兩個方面影響到居民的房產(chǎn)理財行為。從購買住房這一角度來看，加息增加了個人住房購買成本，以5年以上貸款基準利率調(diào)整為例，8月22日起，5年以上貸款基準利率由7.38%提高到7.56%，提高了0.18個百分點，這無疑在很大程度上增加了個人住房購買成本。相比較而言，5年以上個人住房公積金貸款利率只由4.95%提高到5.04%，僅提高了0.09個百分點，個人住房公積金貸款利率無論是在提升幅度方面，還是在絕對數(shù)額方面均大大小于商業(yè)貸款。因此，隨著我國個人住房公積金貸款額度的提高，居民在借助貸款購買住房方面，有條件的應充分運用個人住房公積金貸款這一工具，住房公積金貸款不夠住房貸款的再運用商業(yè)貸款，實行個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款相結合形式購買住房。此外，在利率有可能還要調(diào)升的情況下，購房者宜選擇固定利率房貸。從房貸還款這一角度來看，加息減稅主要涉及到是否需要提前還房貸的問題。如果是固定利率房貸，則利率的變化并不產(chǎn)生影響。如果是運用公積金貸款購買住房也不必提前還貸，因為公積金貸款利率增加的幅度還要小于同期儲蓄存款利率提升的幅度。如果是商業(yè)性浮動利率房貸，是否提前還房貸需斟酌。因為提前還房貸需要支付一定的費用，辦理手續(xù)也比較麻煩。對于手頭有提前支付資金的居民，可將資金購買股票、債券、基金等理財產(chǎn)品，用賺取的收入來彌補利息增加的支出，這樣操作效果可能會更好。而對于那些不會理財，手里又有余錢的人來說，不妨先還貸，否則就是在做“資不抵債”的買賣。此外，等額本息還款方式在利率持續(xù)上調(diào)的狀況下，其還款壓力越來越大，而等額本金還款方式不同，其受利率的影響比較小。因此，在利率不穩(wěn)定的前提下，購房者應該選擇等額本金的還款方式。

如何利用銀行理財產(chǎn)品進行投資

對于銀行推出的理財產(chǎn)品投資方面，由于市場競爭的加劇，銀行經(jīng)營轉軌不斷加速，各家銀行推出的理財產(chǎn)品不僅種類、數(shù)量眾多，而且在理財產(chǎn)品創(chuàng)新速度、力度方面也愈呈加強之勢。在銀行理財產(chǎn)品剛剛面市之時，還只是投資于包括國債、中央銀行票據(jù)、政策性銀行債券、商業(yè)票據(jù)等在內(nèi)的期限較短的銀行間債券市場。隨著資金流動性過剩的凸現(xiàn)，銀行加強了理財類產(chǎn)品金融創(chuàng)新。銀行理財產(chǎn)品期限結構從1個月、半年發(fā)展到3年、6年甚而更長期限不等，投資領域也從單一的銀行間債券市場發(fā)展到企業(yè)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、貨幣基金、信托計劃等，掛鉤指數(shù)從利率、匯率發(fā)展到股票、石油、黃金等資源類指數(shù)。盡管銀行理財產(chǎn)品繁多，但從收益率角度來看，銀行推出的理財產(chǎn)品總體上可以分為固定收益率和浮動收益率兩種。由于加息減稅導致機會成本上升，銀行固定收益率理財產(chǎn)品盡管本利償還安全性較高，但由于收益率也較低故市場吸引力受到削弱。特別是在有可能再次加息預期的作用下更是如此。而浮動收益率銀行理財產(chǎn)品在加息減稅狀況下由于收益預期增加故吸引力有所增強，但投資者因此承擔的風險也較固定收益率理財產(chǎn)品更大。因此，對穩(wěn)健型投資者而言，在加息減稅背景下，宜選擇固定收益率銀行理財產(chǎn)品；對追求高收益風險承受能力較強的投資者而言，可適當選擇浮動收益率銀行理財產(chǎn)品。但由于我國有可能再次加息減稅，故無論是選擇固定收益率銀行理財產(chǎn)品還是選擇浮動收益率銀行理財產(chǎn)品，投資者最好選擇期限較短的銀行理財產(chǎn)品；對選擇浮動收益率銀行理財產(chǎn)品的投資者而言，受美國次級抵押貸款市場危機帶來的諸多不確定影響，更宜選擇期限短的銀行理財產(chǎn)品，謹慎購買選擇與衍生金融產(chǎn)品掛鉤的銀行理財產(chǎn)品。當然，在人民幣長期升值預期下，投資者也應多選購與人民幣幣值掛鉤的銀行理財產(chǎn)品。

基金、股票、債券、保險的

最佳選擇

對各類基金產(chǎn)品上的投資理財與在銀行理財產(chǎn)品上的投資理財相似。對于種類繁多的基金品種，在加息減稅情景下，投資者可適宜購買與利率變動有關的基金品種、有業(yè)績支撐的股票型基金品種。

加息減稅對投資者在股票、債券、保險等金融市場的投資理財是一個利空，但加息減稅對股市、債市、保險的投資理財影響并不盡相同。對股市而言，由于中國經(jīng)濟高成長性的進一步展現(xiàn)，股市運行機制的不斷健全，人民幣升值預期的存在，流動性過剩的推動等，盡管有加息減稅及有可能再次加息減稅預期的作用，股票市場總體來說是向上運行，股市投資仍不失為一種較好的投資理財方式。但股票市場上漲過快，股指期貨的行將推出，中國金融市場的進一步對外開放，中移動、中石油等資本市場“巨型航母”紅籌股的下半年回歸，國有股的減持，“大、小非”的不斷解禁等，都使得股市投資風險不斷加大，沒有一定的風險承受能力，面對加息減稅后機會成本的提高，特別是面對再次加息減稅對股票市場產(chǎn)生的不確定影響，投資者最好謹慎進入股市。即使是進入股市，也應該多關注與產(chǎn)業(yè)升級和國家戰(zhàn)略有關的股票、大國成長過程中的民族品牌和消費升級的股票、流動性溢價和人民幣升值的股票、對稀缺資源把持的股票、主題投資和重大事件帶來機會的股票，而對績差股、產(chǎn)能過剩行業(yè)股則應避免進入。加息減稅對債券市場、保險市場影響相當大，因為債券市場、保險市場大部分產(chǎn)品是固定收益率產(chǎn)品，加息減稅意味著投資者在此方面的投資理財收入受到削弱。因此，投資者宜選擇期限較短的債券、保險品種。由于保險產(chǎn)品的首要功能是保障，收益是其次，對教育保險、養(yǎng)老保險、重疾險等險種而言，無論其收益率高低，有條件的居民都應該適量買入此方面的保險產(chǎn)品，不應該因加息減稅而盲目中斷此方面的保險計劃。另外，在加息減稅狀況下，投資儲蓄型分紅保險對穩(wěn)健型投資者來說是一種較好理財方式。

第8篇：公積金提前還貸政策范文

隨著住房商品化進程，住房置業(yè)擔保行業(yè)經(jīng)歷了市場培育的發(fā)展初期（2000-2002年）、政策拉動的行業(yè)快速成長期(2003-2007年)、全球金融危機的波動期（2008年）、后金融危機的發(fā)展期(2009-至今)四個階段。

2000年5月住建部下發(fā)“建住房[2000]108號文”《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，明確置業(yè)擔保作為支持個人住房消費、發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，保障債權的房地產(chǎn)中介服務機構，住房置業(yè)擔保行業(yè)應運而生。由于住房置業(yè)擔保行業(yè)執(zhí)行市場準入機制，原則上一個城市只設一個擔保公司，在一定區(qū)域內(nèi)形成了行業(yè)壁壘。

1.市場培育的發(fā)展初期（2000-2002年）

為了貫徹落實中央關于培育住房消費，促進住宅建設發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長的重大部署，國家出臺了一系列政策措施，但仍存在消費者有貸款需求欲與銀行貸款安全得不到保證的矛盾。從具體操作來看，存在連帶擔保、全程一般保證、階段性連帶保證的擔保方式。作為房地產(chǎn)中介服務企業(yè)，擔保企業(yè)要想生存、發(fā)展，就必須培養(yǎng)和提高自身的專業(yè)能力、開拓業(yè)務、改革創(chuàng)新、為社會提供專業(yè)精良的服務，發(fā)揮自己的獨特作用。這一階段住房消費多采取財產(chǎn)保險方式,銀保合作格局難于打破，業(yè)務規(guī)模難于形成。

2.政策拉動的快速成長期(2003-2007年)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，市場容量提升，《住房公積金管理條例》進行政策調(diào)整，住房公積金貸款實施擔保及保險雙軌制后，公積金政策性貸款業(yè)務增長明顯成為行業(yè)核心業(yè)務。一些地區(qū)還先后出臺了中低收入家庭擔保貸款額度提高、降低擔保費用、增加還款保障等優(yōu)惠措施。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，住房置業(yè)擔保的出現(xiàn)激發(fā)了市場的有效需求，擴大了市場，增強了房地產(chǎn)行業(yè)的活力。但這一階段仍存在科學確定擔保服務收費標準、風險保證金稅前提取、建立全國性的置業(yè)擔保體系等問題。

3.全球金融危機的波動期（2008年）

2008年全球金融危機爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，房地產(chǎn)價格及成交量出現(xiàn)下滑，行業(yè)風險凸顯，置業(yè)擔保行業(yè)風險及盈利模式受到重新審視，內(nèi)生的制度建設得到加強。

4.后金融危機的發(fā)展期(2009年至今)

2009年至今的后金融危機階段，政府強化房地產(chǎn)促進經(jīng)濟發(fā)展的作用，各類調(diào)控政策頻繁出臺，隨著拉動內(nèi)需（2009-2010年）、限購調(diào)控(2011-至今)等行政手段的運用，不同區(qū)域呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢,住房置業(yè)擔保行業(yè)不確定性逐漸增加。（見圖1）

二、住房置業(yè)擔保業(yè)務發(fā)展方向

住房置業(yè)擔保行業(yè)定位于服務貸款人、公積金管理中心及銀行類金融機構，以客戶滿意為價值導向，提供方便、快捷服務的專業(yè)化房地產(chǎn)金融服務機構。

1.客戶及業(yè)務品種多元化

住房置業(yè)擔保業(yè)務由零售業(yè)務向大客戶滲透、融資性貸款擔保成為新業(yè)務增長點,市場份額提升。住房置業(yè)擔保核心業(yè)務為房地產(chǎn)貸款連帶責任風險集合，經(jīng)營活動運用大數(shù)定律（即總損失分布分散程度隨被保風險集合增大而下降效應）進行風險識別、計量、產(chǎn)品設計、風險控制，通過保費政策、償付政策、業(yè)務品種政策、安全資金政策等決策技術，實現(xiàn)業(yè)務流程標準化、模塊化，形成內(nèi)、外部價值鏈整合。依托置業(yè)擔保業(yè)務及資本投資業(yè)務兩個管理平臺實現(xiàn)業(yè)務驅動。其中擔保業(yè)務涵蓋風險性業(yè)務及服務性業(yè)務兩個模塊。風險性業(yè)務涵蓋合同管理、物流傳遞、業(yè)務受理、業(yè)務審核、抵押物管理、逾期代償、債權管理、法律訴訟、客服中心前臺管理。服務性業(yè)務涵蓋貨幣資金管理、提存準備金管理、投資性房產(chǎn)管理。

2.業(yè)務交易模式安全化

住房置業(yè)擔保企業(yè)擔保收、退費及代償采取非現(xiàn)金交易模式，資金封閉運行，保持資金和業(yè)務同步安全交易。擔保機構卓有成效的專業(yè)化風險管理以及在房產(chǎn)處置方面的優(yōu)勢，能進一步屏蔽各類住房貸款風險防范。

3.內(nèi)外部環(huán)境信息化

通過信息化建設，優(yōu)化內(nèi)外部環(huán)境，不斷提高管控能力。搭建融資擔保抵（質(zhì)）押登記公示和查詢平臺，實現(xiàn)同產(chǎn)權管理信息系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)互聯(lián)、互通，為擔保債權的保護和追償提供必要支持。

4.風險預警指標化

逾期代償、抵押物價格波動及滅失、提前還貸、信用違約、流動性、利率等經(jīng)營中各類風險累積效應顯現(xiàn)，逾期代償逐年增加，風險逐年積累。通過逾期催繳、責任準備金建立、計提、回轉、核銷技術進行風險控制，建立預警監(jiān)控以撥備率（擔保準備金余額/擔保余額），撥備覆蓋率（擔保準備金余額/擔保代償余額）量化指標風險預警。（見圖2）

圖1：擔保公司2000-2011趨勢

圖2：逾期代償與回收

三、住房置業(yè)擔保行業(yè)發(fā)展路徑

目前，全國住房置業(yè)擔保行業(yè)組織形式分為上海（股份制公司）模式及北京（事業(yè)單位）模式。上海模式公司組織形式為有限責任公司或股份制公司，股東大會、董事會、監(jiān)事會及公司管理層形成治理架構；北京采取隸屬住房公積金管理中心事業(yè)單位組織形式，通過關聯(lián)交易的業(yè)務委托模式。

1.置業(yè)擔保企業(yè)化發(fā)展路徑：房地產(chǎn)中介服務業(yè)——房地產(chǎn)金融服務業(yè)——資產(chǎn)管理型公司(類保險公司)

住房置業(yè)擔保企業(yè)實施產(chǎn)品開發(fā)、資產(chǎn)運用、資本、紅利的LACD綜合管理，以提供房地產(chǎn)金融服務為專業(yè)核心服務。運用資產(chǎn)負債風險管理(ALM ),確定風險資產(chǎn)規(guī)模及對沖方式，圍繞擔保業(yè)務對各類資產(chǎn)采取嚴格有效動態(tài)貸后分類管理。通過分類計提風險撥備、壞賬準備，足額進行財務風險準備提存，封閉專戶管理。

建立、完善風險補償和分擔機制，建立再擔保保障機制即住房置業(yè)擔保公司(分出人)在再保險人(分入人)處投保的行為，通過改變風險資產(chǎn)損失概率分布轉移風險到再保險人身上，減少住房置業(yè)擔保技術風險從而擴大擔保能力。再擔保轉移損失概率分布可由多種方式加以限定，形式可采用住房置業(yè)擔保業(yè)務單個風險片段也可部分保險業(yè)務量片段或者是全部擔保的片段。具體可按被保損失分布特征或實際出現(xiàn)的損失采用比例再擔保和非比例再擔保兩種形式。商業(yè)保險公司或全國性住房置業(yè)再擔保公司成相關產(chǎn)品上述目標選擇之一。

在平衡安全、流動、盈利基礎上適度開展專業(yè)資本投資業(yè)務，貨幣資金作為住房置業(yè)擔保公司原始生產(chǎn)要素主要滿足法律和技術性要求。根據(jù)現(xiàn)行住建部及銀監(jiān)會資本監(jiān)管要求，置業(yè)擔保貸款余額規(guī)模同資本金形成30倍杠桿比率、融資性擔保規(guī)模同資本金形成10倍杠桿比率，公司自設立面臨著貨幣資金注入、管理。同時擔保核心業(yè)務擔保費采取一次性躉收，收支的非同步性形成經(jīng)營性現(xiàn)金流,沉淀大量貨幣資金。資本運用由擔保產(chǎn)品譜擴展到全金融產(chǎn)品譜確立資產(chǎn)池，形成股權、債權、投資性房產(chǎn)及非周期性資產(chǎn)配置，提高資產(chǎn)盈利性。根據(jù)資本運用兩個主要要素數(shù)量和時間確定周期，即資產(chǎn)持有規(guī)模同時間匹配運用標準水平組合配置資產(chǎn)。設立專門投資機構或采用社保基金管理模式委托專業(yè)機構進行投資。對抵押貸款進行分類，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。抵押貸款證券化，即對各類抵押貸款期限、利率、債務人資信狀況進行分類組合，形成資產(chǎn)包確定以債券形式向投資者發(fā)行。住房置業(yè)擔保公司通過向公積金管理中心及銀行類金融機構購買M BS資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，實現(xiàn)公司同資本市場連通。

目前，住房置業(yè)擔保公司投資人多為政府職能部門和房地產(chǎn)企業(yè)法人，股權結構單一，制約完善公司治理、機構規(guī)模小、資本不實、抵御風險能力不強成為公司發(fā)展瓶頸。上海市住房置業(yè)擔保有限公司已通過上海地產(chǎn)集團上市公司實施證券化，打開資本市場大門解決了投融資難題。住房置業(yè)擔保公司同資本市場連通成為行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實選擇。

2.置業(yè)擔保非企業(yè)化發(fā)展路徑：住房置業(yè)擔保和住房公積金共同承擔中國政策性住房金融體系的社會責任

第9篇：公積金提前還貸政策范文

案例1：

文先生是一家私人公司的普通職員，今年40歲，月收入3000元；妻子就職于一家大型國企，月收入3000元。有商品房一套，月供2000元，還有5年房貸未還完。文先生的兒子今年14歲，正在讀初中，學習成績不錯，目前每月的教育費大概在500元上下。除去房貸和兒子學費，文先生一家每月支出在1700元左右。這樣，文先生一家的月結余約為2000元。文先生夫妻二人都有基本的社會保險，沒有購買商業(yè)保險。文先生屬于保守型的投資者，把手中的錢都存在了銀行，辦理了定期儲蓄和零存整取，其存款大概在8萬元左右。文先生計劃55歲退休，想盡快還完房貸，并為兒子讀大學和自己的養(yǎng)老生活做一些規(guī)劃。

理財目標：

1、子女教育保證孩子完成良好的教育；

2、退休養(yǎng)老保證幸福的晚年生活；

3、提前還貸在沒有更高的投資收益情況下減少不必要的利息支出

財產(chǎn)分析及理財建議：

1、當前客戶每年可以盈余2.2萬元，儲蓄比率為0.31，考慮到客戶的還款情況，客戶積累財富的能力還可以。

2、客戶目前還款支出占收入的33.3%，處于比較適合的范圍。

3、投資資產(chǎn)不多，資產(chǎn)占比不大，說明客戶還需要在投資方面有所考慮，提高財富自由度。

4、客戶及其配偶都有基本保險，對養(yǎng)老生活有一定的幫助。

?基礎約定

根據(jù)當前的經(jīng)濟狀況，本方案預測未來的通貨膨脹率為2.6%，教育費用增長為4%，中學階段費用按照當前500元／月計算?？蛻粝Ｍ?5歲退休，退休后生活25年。

?目標財務分析

客戶的主要財務事件時間如下：

近3年內(nèi)，提前還貸

4年后，孩子大學入學，持續(xù)4年的大學費用支出

15年后，客戶退休

理財目標量化和必要分析

1、子女教育

對于中學教育，按照當前的費用考慮500元／月，大學階段，假設當前費用入學一次性費用2萬元，每年需要1.5萬元。

根據(jù)具體復利終值算法，4年后的入學費用為一次性2.3萬元左右，每年都需要1.8萬元左右，4年的費用合計9.4萬元，再加中學階段，共需教育費用11.8萬元左右。

2、退休養(yǎng)老

退休生活25年，假定客戶的日常支出不變。

根據(jù)復利終值算法，15年后的年支出為2.9萬元；根據(jù)年金終值算法25年退休生活支出共需69萬元。

退休后的收入主要是雙方的退休金，退休金額度的計算，根據(jù)最新的養(yǎng)老保險制度規(guī)定，與客戶最終個人賬戶的資金、繳費年限以及當時職工平均工資有關。但退休金與單位的政策有著很大的關系，主要體現(xiàn)在基數(shù)的確定上，基數(shù)不一定是客戶的工資。根據(jù)一般情況，在此，假定客戶雙方退休金相加每月可以達到1500元，基本相當于月支出的62%。

3、提前還貸目標

月繳費2000元左右，剩余5年，估算當前的貸款余額大概在10萬元左右，根據(jù)客戶的當前資產(chǎn)和盈余，一年后可以進行提前還款，一年后的貸款余額在8.8萬元左右，提前還款可以節(jié)約8000元的利息支出，同時也降低了客戶的家庭風險。

4、投資分析

當前的投資市場并不景氣，目前貨幣市場較好的收益率一般在2.5%左右，相比短期銀行儲蓄產(chǎn)品有更好的收益，1年期儲蓄減除利息稅后的收益為1.8%，建議客戶根據(jù)情況投資于貨幣市場以及長期的國債和儲蓄產(chǎn)品，或者銀行理財產(chǎn)品等，這類產(chǎn)品完全可以達到保本的基本目的，還可以有一定的收益。

理財投資建議與實施備注：

當前資產(chǎn)處置，8萬元的儲蓄存款根據(jù)期限和第二年的還款計劃重新考慮，增加投資產(chǎn)品種類。鑒于客戶屬于保守型投資理念，同時當前的股票市場風險太大，建議客戶如果沒有其他的投資渠道，暫時可以把金融資產(chǎn)投資于風險低、收益較好的貨幣市場，基金市場，體產(chǎn)品可以選擇基金以及銀行理財產(chǎn)品等，也可以選擇些期限長的儲蓄和國債，但需要考慮孩子大學費用的期限準備。

理財方案是為客戶進行未來的預算和分析，只有實施后才能逐步實現(xiàn)客戶的理想目標，方案的實施需要在各個關鍵階段掌握財務狀況，合理安排，具體如下：

重新考慮8萬元的儲蓄

第二年在合適機會下提前還款

4年后為孩子準備4.1萬元的入學費用和第一年的費用，后續(xù)3年每年準備1.8萬元

15年后退休，開始領取養(yǎng)老金

案例2：

吳先生36歲，月工資7000元；吳太太33歲，月工資3000元。有一個8歲的女兒。家庭每月供奉雙方父母各500元。吳先生有一輛家庭用車，購車時價值14萬元；2005年以20年按揭貸款買了一套二居室（總價60萬元，首付12萬元）；今年入住前花裝修費6萬元，購置家用電器和家具共8萬元；裝修時由于手邊余款不夠，向親戚借了4萬元，雙方約定年利率6%，一年后歸還；家中目前只有一筆下月到期的國債10萬元，沒有其他存款。

理財目標：

1、希望女兒未來能接受高等教育，最少也要供女兒大學畢業(yè)，預期未來每年的大學費用為5萬元。

2、準備再過五年換一部價值20萬元的汽車，更換現(xiàn)在這部已使用三年的車子。

3、吳先生希望盡量多積攢一些積蓄以供夫妻退休后的生活，在投資中學習一些投資技巧，以便以后自己進行資產(chǎn)投資。

財務現(xiàn)狀分析：

吳先生目前處于家庭穩(wěn)定期，事業(yè)初成，收入穩(wěn)定，有一定的積蓄，車、房等生活工具均已具備，女兒已經(jīng)開始上小學，家庭財務活動已經(jīng)步入正常的軌道。但目前還有很多問題擺在吳先生面前：償還房貸、償還親友借款、積攢買車款項、籌集退休金、子女教育金和老人贍養(yǎng)費等家庭目標都需要一定的資金支持。

目前吳先生家庭負債率為51.96%，負債率較高，家庭負擔較重；另外相比家庭總資產(chǎn)而言，家庭流動資產(chǎn)比例非常低，如果家庭收入出現(xiàn)問題，將被迫變現(xiàn)固定資產(chǎn)和貴重物品，對家庭影響較大；家庭收入中吳先生收入占80%，依賴性較大，萬一吳先生發(fā)生不幸，家庭依靠目前的存款以及吳太太的收入僅能維持不到2個月。所以家庭財務風險非常大。

理財目標分析及建議：

1、高風險和低風險投資工具互補

側重高風險和低風險投資工具的結合使用。在投資的過程中需要注意各種投資工具結合使用，高風險的投資工具會為投資者帶來比較高的收益，這部分投資工具主要有基金、股票、黃金、外匯等，但是這些投資工具也同時為本金的安全帶來不確定性，所以在選擇投資工具時還要兼顧低風險的投資工具，如定期存款、國債、人民幣保本理財產(chǎn)品等。

2、買保險補財務漏洞

做好保險是家庭理財?shù)牡谝徊健窍壬患页艘鍍斢H戚債務、讓孩子完成高等教育外，目前急需補充保險，以彌補目前暴露出來的較大的家庭財務風險，建議吳先生購買20年定期壽險，保額50萬元，每年交費2500元，每月負擔208元。

3、注重高收益，年投資收益應在3.5％以上

利用家庭存款進行金融投資，獲取較高的投資收益。

按照吳先生設定的理財目標計算，吳先生一年后需要4.24萬元用于償還借款，五年后需要20萬元用于購車，十年后需要20萬元用于女兒上學，除此之外還需要積攢退休后的生活費，因此拓展投資，獲取超額收益成為吳先生在未來重點關注的問題。

根據(jù)計算，如果想要完成以上目標，吳先生的年投資收益需要保證在3.5％以上。

投資支招：

基金理財增收益

因吳先生家庭存在著一定的財務危機，而且他也希望能在投資中學習一些投資技巧，以便以后自己進行資產(chǎn)投資。目前市場上最受投資者矚目的就是基金，但在紛繁蕪雜的各類基金中，如何能夠挑選到成長性最好的基金呢？以下是對吳先生進行投資的建議：

1、封閉式基金可介入。

折價率減少與凈值增長同時作用于封閉式基金，產(chǎn)生的投資收益從2006年11月底到12月初得到了充分的體現(xiàn)，截至1月25日，封閉式基金的折價率仍然維持在平均20% -30%，尤其折價率會隨指數(shù)的上行而減少，因此建議吳先生購買并長期持有封閉式基金以獲得超出投資收益的利潤。

2、LOFS基金可買賣。

LOFS基金是一種比較特殊的基金品種，它既可以在二級市場上（通過證券公司撮合成交）購買，也可以在一級市場上（按照當天基金價格）購買，而且購買這類基金的投資者可以將在一級市場上購買的基金通過轉換以二級市場的價格在二級市場上賣出。平時兩個市場由于流動性差異不同，會導致各市場上相同基金凈值產(chǎn)生微小的差別，而且這個差距會隨著當天指數(shù)震蕩幅度的增加而增加，因此建議吳先生可以介入，這樣就可以通過在市場間的轉換獲得差別收益，這種差異在特殊情況下有可能達到10% -20%。

3、新老基金互補。

在選擇新老基金時應注意，在股市顯著上升時期大部分股票價格都會上漲，老基金由于持有股票的比例較大，因此成長性要比新基金好，此時主要投資目標應該是老基金；在股市下跌的時期則相反，大部分股票價格會一路下行，新基金由于現(xiàn)金的比例較股票比例大，承受的損失沒有老基金大，而且可以尋找機會以更低的成本購買合適的股票，此時投資目標應該從老基金變?yōu)樾禄稹?/p>

第一，為保障適當投資收益，分享牛市行情，在組合中偏股型基金與指數(shù)型基金占比重40%左右。同時，在市場結構性調(diào)整期內(nèi)，基金面臨適度調(diào)倉壓力，非指數(shù)型基金的調(diào)倉成本較大。根據(jù)統(tǒng)計分析，在振蕩行情，指數(shù)型基金具有良好業(yè)績表現(xiàn)。同進，配置適量的指數(shù)型基金有利于分散風險。配置30%左右的混合型基金和30%左右的債券基金有利于加強防御性。整體組合的配置考慮攻守兼?zhèn)洌缺ＷC有適當?shù)氖找嬉嘧⒅仫L險防范。

第二，在各類型基金挑選中，精選長期業(yè)績穩(wěn)定良好的基金。以優(yōu)質(zhì)老牌基金為主，這些基金多經(jīng)歷過熊市和牛市的雙重洗煉，相對其他基金的平均風險回報率要略高一些，經(jīng)得起各種市場考驗。挑選基金時，一是優(yōu)選品牌基金公司，因為一般來說，這類投研團隊人員充足，經(jīng)過長期磨合、經(jīng)驗豐富，比較忠誠穩(wěn)定、并有嚴謹?shù)牧鞒瘫ＷC，有利于創(chuàng)造長期穩(wěn)定良好的業(yè)績；二是優(yōu)選品牌基金經(jīng)理，因為過往基金的長期良好業(yè)績記錄，常能體現(xiàn)出穩(wěn)定優(yōu)良的投資運作能力；三是選擇適當?shù)募毞之a(chǎn)品，例如：按理財師建議，選擇股票基金時，可適當搭配指數(shù)型股票基金和債券型基金等。

最后，關于投資原則，對于王女士家庭，長期保持投資、基金組合投資、充分投資，既是增收的法寶，也是控制風險最基本、最簡便易行的方法?；鹜顿Y是一種新的生活方式，長期堅持，能持續(xù)分享理財碩果、規(guī)避風險。

購買保險應偏重于子女教育基金、父母自身保障等。三口之家的理財計劃有不少規(guī)律可尋。做好養(yǎng)老、教育規(guī)劃的關鍵有三條：一是理想的理財目標，即到時追求的資金額度，二是選擇好合適的理財產(chǎn)品，三是持之以恒的投資，發(fā)揮復利的威力。

可通過持久穩(wěn)定收益獲得高額理財收入。如以基金、債券、存款的組合為例，分別以40%、40%、20%比例進行組合，實現(xiàn)年收益5%的收益目標不是太難。比如，投資方式為：每隔相同的一段時間，買入等額的基金或國債，這樣做的好處就在于可以消化基金（國債）價格波動的風險，保證總的購買成本維持在一個合理的平均水平。當然，也可以分期繳納保費的形式購買養(yǎng)老保險，但是其收益性較低。

案例3：

3口之家理財重均衡 回避風險、穩(wěn)健投資

李女士的家庭經(jīng)濟狀況良好，能夠承受一定的風險。但是，其丈夫王先生的單項理財目標時間較短，應回避風險?，F(xiàn)階段，王先生應該選擇風險較小、收益水平較好的短期投資品種進行投資。

一、家庭現(xiàn)狀

李女士，今年30歲，某股份制私營企業(yè)中層干部；其丈夫王先生是大學教師，有一個2歲的女兒。家庭年收入10.02萬元（年終獎約3萬元），居住在重慶。

目前有一套120平方米的按揭房，貸款10.5萬元（貸款年限10年），每月支付1130元，已付5年。另有學校分配住房一套，50平方米，現(xiàn)出租，年租金1萬元。到目前為止，有存款4萬元。平時家庭開支（含房屋按揭）：4500元，個人開支1500元。王先生單位有養(yǎng)老保險、住房公積金，無商業(yè)保險；李女士有養(yǎng)老保險，另購有重大疾病商業(yè)保險7萬元（保額），年繳費2700元；女兒有重大疾病保險5萬元（保額），年繳費1500元。

理財目標：

1、調(diào)整家庭現(xiàn)金及存款的數(shù)額。

2、進行嘗試性的投資理財。

3、為女兒購買教育金投資和意外傷害及住院醫(yī)療保險。

4、3年后換房。

二、財務分析

經(jīng)過對李女士家庭的分析，我們認為，李女士的家庭經(jīng)濟狀況還是良好的，能夠承受一定的風險。但是王先生的單項理財目標時間較短，對風險應回避。

現(xiàn)階段，王先生應該選擇風險比較小、比較穩(wěn)健、收益水平比較好的短期投資品種進行投資。待這些目標實現(xiàn)后，對以后的長遠目標可以選擇風險較高、收益較大的投資產(chǎn)品進行投資。

1、損益分析財務現(xiàn)狀（1）負債比率：17.5%負債比率=負債總額/資產(chǎn)總額李女士家庭的負債比率為17.5%，處于健康的水平。

（2）凈資產(chǎn)比率：49%凈資產(chǎn)比率為=生息資產(chǎn)/凈資產(chǎn)李女士家庭的生息資產(chǎn)為分配的出租房，有很好的保值增值功能，但變現(xiàn)能力差，銀行存款抽資報酬率太低，需要進行調(diào)整和搭配。

2、綜合指標流動性比率6.67流動性比率=流動性資產(chǎn)總額/家庭每月支出總額。

李女士家的流動性比率比較高。一般來講，像李女士收入穩(wěn)定的家庭流動性資產(chǎn)總額能夠保證3個月開支即可。這樣既可以保證資金的靈活性，又可以提高投資報酬率。假如生活中出現(xiàn)急需用錢的狀況，會很從容地應對。流動性比率過高，說明把大量資金放在了變現(xiàn)性好的資產(chǎn)上，而這部分資產(chǎn)的收益性是比較低的，這就給資產(chǎn)的增值帶來了壓力。所以這個比率不宜過高。

三、理財規(guī)劃

目前李女士家庭資產(chǎn)中，流動性資產(chǎn)和流通性投資總額為4萬元，全部為存款11萬元。鑒于李女士目前的資產(chǎn)情況，并且計劃目標眾多，我們建議，李女士對自己的資產(chǎn)狀況作如下調(diào)整：

1、建議李女士家庭調(diào)整現(xiàn)金及存款的數(shù)額首先建議，調(diào)整自己的現(xiàn)金和存款的數(shù)額。目前的現(xiàn)金和活期存款的數(shù)額為4萬元，其實，李女士沒有必要留出如此多的靈活性資金，建議李女士的存款調(diào)整為2萬元作緊急預備金。

2、調(diào)整出來的2萬元用于李女士進行嘗試性的投資理財由于李女士家庭對理財方面不熟悉，為此建議，開始時投資貨幣式基金或在專家的指導下進行成長性基金的理財操作，貨幣式基金在保證靈活性的同時，收益性也高于活期存款，資金的安全性也比較高，待李女士對投資產(chǎn)品都有所熟悉后，再進行有較大風險的投資。