土地流轉(zhuǎn)合同范本精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文一流出方： 流出方代表： 流入方： 流入方代表： 為了發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，促進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，根據(jù)《宿遷市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理實施辦法》和《關(guān)于進一步推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的實施意見》(宿辦發(fā)[20xx]57號)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、流轉(zhuǎn)土地面積、位置和用途：

流出方經(jīng) 村合作社同意，將擁有經(jīng)營權(quán)的耕地 畝，流轉(zhuǎn)給流入方經(jīng)營。到流入方：結(jié)轉(zhuǎn)方應按合同規(guī)定用途使用土地，不準荒蕪，不搞破壞性掠奪性經(jīng)營，不得違反有關(guān)土地管理的其他規(guī)定，按時交付流轉(zhuǎn)費和各種稅款，在土地流轉(zhuǎn)期間發(fā)生的債權(quán)債務，由轉(zhuǎn)接方承擔。

三、流轉(zhuǎn)期限：

流轉(zhuǎn)期自 年 月 日起至 年 月 日止。 共(大寫) 年。

四、流轉(zhuǎn)費金額交付辦法：

(一)流轉(zhuǎn)金額： ; (二)流轉(zhuǎn)費交付辦法： 。

五、違約責任：

一合同雙方當事人任何一方違反合同規(guī)定條款，違約方應向

二、流出方采取有償轉(zhuǎn)讓，反包倒租形式將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)對方支付違約金 ，如違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，按實際損失賠償。二流轉(zhuǎn)方不按期繳納流轉(zhuǎn)費，每天按所欠流轉(zhuǎn)費的0.5‰向?qū)Ψ街Ц稖{金，超過30天的，承擔違約責任。

六、糾紛解決辦法：

發(fā)生合同糾紛時，雙方協(xié)商解決?；蛘堗l(xiāng)、村有關(guān)部門進行調(diào)解，協(xié)商調(diào)解無效時，可采取下列兩種方式解決。向縣(區(qū))農(nóng)村承包合同仲裁委員會申請仲裁。 向縣(區(qū))人民法院提起訴訟。 七、雙方約定的其他事項： 1、流出方享有國家政策性補貼。

2、“一事一議”籌資籌勞按照人均地畝所流出面積比例進行核減。

3、協(xié)議到期后，流入方如不再續(xù)租，應當在協(xié)議到期前半年內(nèi)提出，并負責平整土地，恢復原貌，并在協(xié)議到期20日前交付流出方。

八、本合同由雙方簽字蓋章并經(jīng)村合作社同意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門簽證后生效。

九、本合同一式四份，雙方各執(zhí)一份，村合作社和簽證機關(guān)各備案一份。

流出方(章)： 代表：

流入方(章)： 代表：

簽訂機關(guān)(章)： 簽證員：

年 月 日

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文二甲方：漢臺區(qū)鋪鎮(zhèn)安然寺村四組(由村委會代管) 乙方：

根據(jù)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)及遵守國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的前提下，經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，并征得涉及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽字同意后，現(xiàn)達成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側(cè)安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計算)。

三、租用土地價格：土地承包費每畝每年為600元，按年支付費用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費共計人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應在6月10日前交清當年土地承包費，不得無故拖欠。土地承包費參照本合同初次承包價格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產(chǎn)生其他費用。

四、其他條款

(一)甲方責任和權(quán)利

1、租賃期內(nèi)甲方必須協(xié)助乙方處理好周邊關(guān)系，做好各項服務，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)。

2、合同期內(nèi)，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應給乙方經(jīng)濟賠償，賠償標準按土地的建筑物、構(gòu)筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實際因事協(xié)商確定。因社會公共建設(shè)需要所租賃土地由政府收回的，甲方應在收回土地前6個月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費據(jù)實結(jié)算。土地上的建筑、附著物及資產(chǎn)賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規(guī)定的賠償外，還應向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內(nèi)，甲方的人事等相關(guān)變動不得影響此協(xié)議的執(zhí)行。

(二)乙方責任和權(quán)利

1、乙方創(chuàng)辦企業(yè)應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家安全生產(chǎn)條例，并按時足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔一切責任。

2、承包期內(nèi)，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創(chuàng)辦企業(yè)工商注冊于甲方所在行政機構(gòu)，并離有政策規(guī)定招商引資的相關(guān)優(yōu)惠政策。

4、在租賃期內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)國家政策對所租賃土地進行聯(lián)營，轉(zhuǎn)租等行為，甲方不得干預，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權(quán)利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優(yōu)先享有租賃權(quán)。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費作為土地復耕補償。土地上的建筑，附著物及所有財產(chǎn)歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，補充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會公章、領(lǐng)導：

乙方代表：

20xx年十一月五日

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文三甲方(出讓方)：夕佳山鎮(zhèn)

乙方(受讓方)：

為擴大種植規(guī)模，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實維護雙方合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《中華人民共和國合同法》法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，本著依法、公平、自愿、有償?shù)葏f(xié)商的原則，雙方協(xié)商，簽訂如下協(xié)議：

一、流轉(zhuǎn)土地位置：夕佳山鎮(zhèn)壩上村曹村組的土地，小地名： 。

二、流轉(zhuǎn)土面積： 畝，田面積 畝，山面積

三、土地流轉(zhuǎn)期限：流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)時間為20xx年，即 年日止。

四、土地流轉(zhuǎn)費標準及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計： 斤黃谷為當年市場價支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉(zhuǎn)費，以后每年 月 日前付清當年土地流轉(zhuǎn)費用。

五、土地流轉(zhuǎn)期重大調(diào)整：如果在流轉(zhuǎn)期間被國家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時，不認為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設(shè)施歸乙方所有。

六、在合同期內(nèi)，因乙方經(jīng)營不善不能繼續(xù)經(jīng)營的，乙方享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，甲方不得干預，但乙方負責按合同約定支付甲方土地流轉(zhuǎn)費用。

七、違約責任：本協(xié)議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔一切經(jīng)濟和法律責任。

八、在合同期內(nèi)，甲方確保乙方能在租地內(nèi)開展一切合法經(jīng)營活動，如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷＝?jīng)營，給乙方造成損失的，由甲方負責賠付乙方全部損失。

九、甲方確保乙方能通過現(xiàn)有公路進行貨物運輸。

十、合同到期后，乙方負責復耕，如乙方不復耕，乙方一次性補助甲方每畝1000元復耕費，由甲方自己負責復耕。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

第2篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(一)

甲方：__________________

法定代表人：____________

乙方：__________________

負責人：________________

為發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)，培育和合理使用林木資源，加快荒山綠化，發(fā)揮森林蓄水保土、調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境作用，促進魯山經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)上級開發(fā)荒山精神，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便雙方共同遵守。

一、乙方將自己所有的坐落在__________的荒山_____________畝發(fā)包給甲方從業(yè)種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，地塊南北長__________米，東西長__________米，四至為南至__________，北至__________ ，東至__________，西至__________(__________畝除外，土地示意圖見本合同書附件一)。

二、承包期限為______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

三、承包費用為每畝每年______元，共計______元(大寫：__________________)。

四、合同簽字當日甲方向乙方預付______年承包費用______元(含其中一次性補償毀掉原荒山雜樹款)，以后每年12月31日前付清當年承包款項。

五、對本合同條款，乙方已于______年______月______日召集村民代表會議討論，獲得村民代表會議全票通過(村民代表會議決議見本合同書附件二)。乙方依據(jù)該決議并根據(jù)該次村民代表會議的授權(quán)與甲方簽訂本合同書。

六、甲方在開發(fā)承包荒山期間，在同等條件下優(yōu)先使用乙方所屬村民，報酬由甲方承擔。

七、甲方因植樹需架設(shè)管道從河中取水，乙方不得干涉及收取任何款項，發(fā)生糾紛由乙方負責解決。

八、甲方在荒山承包荒山期間，所規(guī)劃樹木株距之間原先種植的樹木，可隨時采伐;行距之間原先種植的樹木在新栽樹木成活率達到60%以上后再采伐，所采伐樹木由甲方自行處理。

九、乙方人員在采摘大南溝、小南溝堰灘栗子時，不得破壞甲方承包范圍內(nèi)的樹木，造成損失的由乙方承擔賠償責任。

十、甲方取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，只能用于國家法律、法規(guī)和政策允許的農(nóng)業(yè)用途;在法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，甲方擁有原承包荒山范圍內(nèi)的一切使用權(quán)，乙方不得干涉。

十一、乙方同意甲方在不違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等方式實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得的收入全部歸甲方享有，乙方不得對此主張任何權(quán)利。

十二、在本合同有效期間，甲乙任何一方不經(jīng)對方書面同意，不得擅自變更或解除本合同。

十三、本合同履行期間，不因下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應按本合同書約定內(nèi)容履行各自義務：

1.甲方或乙方的負責人、經(jīng)辦人變更;

2.甲乙雙方名稱改變;

3.乙方分離為兩個或兩個以上的村民委員會，或者乙方與其他村民委員會合并為一個村民委員會。

十四、本合同書未盡事宜，由甲乙雙方友好協(xié)商予以補充;補充合同視為本合同書的有機組成部分。

十五、如因本合同發(fā)生糾紛，由甲乙雙方友好協(xié)商予以解決;協(xié)商不成或者不愿協(xié)商的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起訴訟。

十六、本合同書自雙方當事人簽章之日起生效。

十七、本合同書一式兩份，甲乙雙方各持一份。

甲方：________________(蓋章)

法定代表人(簽章) ：_________

乙方：________________(簽章)

負責人(簽章)：______________

____________年______月______日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(二)

甲方：

乙方：

根據(jù)《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，乙方通過 方式取得甲方 荒山的承包經(jīng)營權(quán)，經(jīng)雙方共同商定，達成如下協(xié)議，特立此合同：

一、甲方將位于 村民委員會(組)所有的荒山發(fā)包給乙方使用，其四至為：

東至：

南至：

西至：

北至：

二、乙方承包后，承包使用期 年，即從 年 月 日起至 年 月 日終止。

三、乙方所承包的土地使用權(quán)承包款為人民幣 元整，付款方式為：

四、乙方承包荒山后應積極治理，在荒山上植樹、種草或搞多種經(jīng)營;經(jīng)有關(guān)部門批準可以從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，利用承包范圍內(nèi)的林木、粘土、沙石等礦產(chǎn)資源或建造固定設(shè)施。

五、乙方對所承包的荒灘荒山有獨立的經(jīng)營管理權(quán)，但不得轉(zhuǎn)包。

六、甲方要尊重乙方所承包荒山的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，保護其合法權(quán)益不受侵犯，對荒山的開發(fā)治理成果全部歸乙方所有。

七、乙方在所承包的荒灘荒山在合同履行期內(nèi)除乙方交納承包款外，乙方不負責其他任何名目的費用。

八、乙方將荒山承包后，甲方有權(quán)監(jiān)督、檢查、督促其治理和合理利用荒山資源，發(fā)現(xiàn)問題及時書面通知乙方。

九、甲方保證該荒山界線、四至與他人無任何爭議。如因此發(fā)生糾紛，由甲方負責協(xié)調(diào)處理，如由此給乙方造成經(jīng)濟損失，由甲方負責全額賠償。

十、甲乙雙方必須信守合同。如甲方違約導致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣 萬元、退還乙方承包荒山所付的全部價款，同時對乙方的治理投入和治理成果合理作價，作價款一次性付給乙方;如乙方違約導致解除此合同，甲方不予退還乙方的承包款。

十一、如在承包期限內(nèi)遇國家建設(shè)或進行其它開發(fā)建設(shè)需征用土地時，應首先從征地款中保障向乙方支付實際經(jīng)濟損失和未履行年限的預期利益損失。

十二、合同期滿后，如乙方愿意繼續(xù)承包經(jīng)營，雙方續(xù)簽合同;如乙方不再承包經(jīng)營，甲方對乙方的治理成果、經(jīng)濟投入合理作價歸甲方，作價款一次性付給乙方，不得拖欠。否則，此合同期限順延至甲方將全部價款付清乙方后合同自行終止。

十三、甲乙雙方如因作價款發(fā)生分歧，協(xié)商不成，須委托甲乙雙方共同認可的中介機構(gòu)進行評估作價，其結(jié)果對雙方均有約束力。

十四、此合同發(fā)生糾紛由 裁決。

十五、本合同一式四份，甲乙雙方各一份、公證處一份、 鄉(xiāng)人民政府備案一份，經(jīng) 公證處公證后生效。

甲方(蓋章)：

乙方(簽字)：

法定代表人(簽字)：

年 月 日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(三)

甲方(單位或個人名稱)：_________

乙方(單位或個人名稱)：_________

因_________需要，甲、乙雙方協(xié)商，依據(jù)農(nóng)村土地承包合同和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書》所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的互換及相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

一、互換標的

1、甲方調(diào)換給乙方的地塊面積為_________畝，坐落于_________(地名、面積、等級、四至、土地用途附后)。

2、乙方調(diào)換給甲方的地塊面積為_________畝，坐落于_________(地名、面積、等級、四至、土地用途附后)。

二、互換土地期限

甲乙雙方互換地塊的經(jīng)營期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、互換雙方權(quán)利義務關(guān)系

土地承包經(jīng)營權(quán)的互換不改變土地的用途及承包義務。土地互換后，互換雙方均取得對方的互換地塊的承包經(jīng)營權(quán)，喪失自己原有的地塊的承包經(jīng)營權(quán)。甲乙雙方仍然要按照發(fā)包時確定的該土地的用途使用土地、履行該地塊原來負擔的義務，雙方享有互換前原承包合同規(guī)定的權(quán)利。如在互換過程中發(fā)生經(jīng)濟補償事項的，可在本合同中明確約定。

土地互換后，甲乙雙方應變更土地承包經(jīng)營權(quán)證書登記，并與發(fā)包方簽訂新的土地承包經(jīng)營合同。

四、交付方式和時間

互換土地的交付方式為_________或?qū)嵉匾淮涡匀拷桓丁?/p>

交付的時間為_________年_________月_________日。

五、違約責任

1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_________.

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況，由甲、乙雙方協(xié)商，或由農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)裁定，也可由人民法院判決。

六、爭議條款

因本合同的訂立、生效、履行、變更或解除等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第_________種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)村土地承包管理機關(guān)調(diào)解;

2、提請_________仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

七、生效條款

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)備案(或鑒證)后生效。

八、其他條款

1、本合同中未盡事宜，可經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鑒證、備案單位各執(zhí)一份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

住址：_________住址：_________

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(四)

發(fā)包方： (以下簡稱甲方)

承包方： (以下簡稱乙方)

為提高荒山土地利用，發(fā)展農(nóng)村社會經(jīng)濟，保護好生態(tài)環(huán)境，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，甲方愿意把大坡頂集體荒山承包給乙方開發(fā)，具體條款規(guī)定如下：

一、該幅集體荒山東面 為界，南面 為界，西面 為界，北面 為界。

二、承包年限為叁拾年，從 年 月 日，至 年 月 日止。

三、承包價款叁拾年共計 萬 仟元整( 元整)，簽字后一次性付清。

四、乙方開發(fā)的項目不能有污染土地的項目，除此之外，乙方自主選擇開發(fā)項目，甲方不得干涉。

五、甲乙雙方簽字后，甲方自行處理群眾工作，如有阻攔等矛盾影響乙方利益，甲方負責減低損失。

六、乙方在開發(fā)中，如修建項目公路及其他臨時用地，所占用的土地，由乙方進行施工開發(fā)，所遇群眾工作由甲方負責同樣給予解決，不準任何人阻攔，甲方必須無償讓出修建土地。

七、到期后，如甲方繼續(xù)愿意承包出去，同等條件必須先等乙方承包，承包款另議，如協(xié)商不一致，甲方無償收回。

八、所承包的荒山所有林木歸乙方管理并受益，即所有權(quán)歸乙方，甲方不得有爭議。

九、如本寨有老人過逝選重乙方包的土地，可以使用，但面積在寬6米，長6米，多出的土地按市場折價。

十、本協(xié)議簽字后發(fā)生法律效力，任何方不得違約，如違約付違約金拾萬元。

十一、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，甲方村委會保留一份。

甲方：

乙方：

簽約日期：_______年___月___日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(五)

甲方：XXX村委

村委主任：XXX

乙方：XXX，男，現(xiàn)年XX歲，住XXXXXX，身份證號XXXXXXXX。

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，商定租賃承包位于XXX地的荒山XX畝，為保護雙方的合法權(quán)益，防止產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)制定具體條款如下：

一、

二、.......

此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各一份，另一份交土地部門辦理相關(guān)手續(xù)存檔。

甲方：(蓋章) 村委主任：(簽字)

第3篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

——農(nóng)經(jīng)工作總結(jié)

我鎮(zhèn)在縣主管部門的正確領(lǐng)導下，根據(jù)我鎮(zhèn)的實際情況，在發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社工作中進行了有益的嘗試和探索，取得了初步的成效。目前，我鎮(zhèn)的農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展形勢良好，對農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收起到了積極的推動作用。

一、   基本情況

《合作社法》頒布前，我鎮(zhèn)就已建立有不同形式的農(nóng)民專業(yè)協(xié)會，自XX年年7月1日《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》頒布實施以后至今，已在工商部門登記的農(nóng)民專業(yè)合作社有17個，今年正在辦理的5個，其中有三個村干部領(lǐng)辦，合作社成員達到800多人，其中農(nóng)民成員730多人，帶動農(nóng)戶10000多戶。其中金壩的蝦蟹、陳淺的大米等六個產(chǎn)品已通過無公害、綠色和有機食品認證。金壩村在合作社基礎(chǔ)上成立了資金互助合作社，并獲省級先進合作社稱號。

     二、主要做法

     1、強化領(lǐng)導，為合作社發(fā)展提供保障

     對于這項工作，我鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，立即成立了“發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社領(lǐng)導組”，由鎮(zhèn)長李長華任組長、分管農(nóng)經(jīng)的人大主席方世平任副組長，各有關(guān)部門主要負責同志為成員。領(lǐng)導組下設(shè)辦公室，辦公室主任由農(nóng)經(jīng)站站長擔任。鎮(zhèn)長李長華等領(lǐng)導多次深入合作社指導工作，了解情況，宣傳黨在合作社工作中的政策法規(guī)，鼓勵廣大社員放心、大膽開展工作，解決他們的后顧之憂，增強搞好農(nóng)民專業(yè)合作社的信心的決心。

    2、突出重點，加大力度，推動合作社建設(shè)健康快速發(fā)展

     一是認真學習，廣泛開展宣傳發(fā)動和培訓。

二是加強內(nèi)部管理，構(gòu)建科學的運行機制。我鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站及時將農(nóng)民專業(yè)合作社的材料送縣農(nóng)業(yè)主管部門備案，并按時建立農(nóng)民專業(yè)合作社檔案。

三是抓好典型示范，帶動全鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、制定優(yōu)惠政策，提高服務水平。

    一是在縣規(guī)定簡化手續(xù)，減少費用的基礎(chǔ)上，我鎮(zhèn)經(jīng)管站制定了扶持農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展實施意見，開展宣傳合作社好的做法和經(jīng)驗，還為辦社農(nóng)民提供了優(yōu)質(zhì)的服務，如與工商部門協(xié)調(diào)及章程的制定等。二是爭取信貸支持。幫助合作社與農(nóng)村信用社等金融機構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取一定的信貸支持。

    三、我鎮(zhèn)農(nóng)民專業(yè)合作社的主要工作打算

    我鎮(zhèn)把發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社作為新世紀農(nóng)村改革和發(fā)展的戰(zhàn)略措施來抓，作為推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營最有效的手段來抓，作為促進農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)增效的切入點來抓，認真總結(jié)經(jīng)驗，樹立一批典型，充分發(fā)揮示范作用。一是對已注冊的合作社加強引導，強力推進，為農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展提供環(huán)境保障。二是加大宣傳力度，結(jié)合我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的特點，努力營造關(guān)心支持農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的輿論氛圍，消除群眾疑慮，堅定群眾參與合作社的信心。三是加強領(lǐng)導，強化服務，為農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展提供有力保障，強化內(nèi)部管理，構(gòu)建科學的運行機制，強化民主管理，從財力、物力、人力上給予支持。

                農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

今年以來，為大力積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程和農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，積極開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場異常活躍。為推動此項工作開展，按上級要求，我鎮(zhèn)建立了流轉(zhuǎn)服務大廳，并做到人員到位、各項制度上墻，配備辦公電腦，做到及時收集信息，并做到檔案齊備。

一、基本情況

到2009年7月為止，我鎮(zhèn)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)面積為9619.9 畝，其中由外省市農(nóng)民租用的面積為1500畝，用于退耕還林用地流轉(zhuǎn)面積為2519.4畝。農(nóng)用地采用流轉(zhuǎn)方式用于建設(shè)用地的面積約為5600.5畝，其中鎮(zhèn)村組道路用地為103畝，圩堤建設(shè)用地為30畝,縣工業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)面積為5300畝，集鎮(zhèn)、中心村用地面積為114畝，其他建設(shè)用地面積為53.5畝。

在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由農(nóng)民直接與用地單位簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議的有68戶，流轉(zhuǎn)面積為1033.5畝；由鎮(zhèn)、村與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議的有1137份，流轉(zhuǎn)面積為5350畝。我鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)百畝示范片。

我鎮(zhèn)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)于一產(chǎn)的流轉(zhuǎn)費平均每年每畝約80至200元，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)于非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)費約為每畝800元。截止2009年3月，縣、鎮(zhèn)財政共撥付土地補償金約5000萬元，涉及土地使用面積約為5300畝。

二、存在的主要問題

農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在較多不規(guī)范的情況。在我鎮(zhèn)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中，由于沒有完全嚴格地遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，出現(xiàn)一些違反法律政策規(guī)定的情況，主要表現(xiàn)為：

1、除道路建設(shè)搞土地流轉(zhuǎn)外，在其他項目建設(shè)中也存在把農(nóng)村土地由農(nóng)用地向非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的做法。

2、承包地的流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，沒有統(tǒng)一的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本，個別地方發(fā)生不與農(nóng)民簽訂書面協(xié)議的做法，農(nóng)民的經(jīng)營自主權(quán)得不到尊重，還發(fā)生“一田兩證”的情況。

3、少數(shù)村組土地流轉(zhuǎn)工作缺乏公開、透明的辦事機制，進入流轉(zhuǎn)程序的承包地面積、補償或收益情況等重要信息，在流轉(zhuǎn)過程中沒有加以公布。共3頁,當前第1頁1

4、農(nóng)民在流轉(zhuǎn)中獲得的收益較少。除農(nóng)民之間自愿的流轉(zhuǎn)補償外，補償?shù)臉藴瘦^低，每畝收益低于土地本身價值的附加值或我鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)增加值。集體建設(shè)用地占用承包地，個別村組也沒有給予農(nóng)民相應的補償。

5、鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面沒有完全發(fā)揮其管理職能。

三、主要做法

（一）加大力度，學習宣傳。

在《農(nóng)村土地承包法》的宣傳工作上要注重面向兩種對象，一是面向廣大農(nóng)民，繼續(xù)采取多種方式和多樣形式，加大宣傳力度，不斷提高農(nóng)民對于這部關(guān)系他們切身利益法律的知曉率，增強他們維護自身權(quán)益的法律意識；二是面向鎮(zhèn)、村、組干部，提高他們依法行政的自覺性。在宣傳與學習中要讓廣大干部明確幾個重要的觀點：一是農(nóng)村土地不等于農(nóng)村耕地，它包括有宅基地、公共用地、自留地、耕地及非耕地（含雜邊地、河道）；二是在土地所有權(quán)性質(zhì)上，農(nóng)村的土地除國有以外，都是農(nóng)民集體三級所有；三是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利，可以用貨幣來量化；四是除法定征用或不可抗拒的自然災害以外，不得調(diào)整或收回農(nóng)民承包地，不得以三分之二以上村民代表同意的方式調(diào)整或收回農(nóng)民承包地；五是農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)一定要遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，其中“依法”是第一位的。

（二）穩(wěn)妥推進，保障權(quán)益。

1、在經(jīng)濟大開發(fā)、大建設(shè)的形勢下，貫徹實施農(nóng)村土地承包法，首先要正確處理土地承包工作與經(jīng)濟建設(shè)用地的關(guān)系問題。政府職能部門在審批項目、制定政策、落實規(guī)劃時，要重視執(zhí)行農(nóng)村土地承包法，維護農(nóng)民的承包經(jīng)營合法權(quán)益，把眼前利益與長遠利益統(tǒng)一起來，重視國家、集體、農(nóng)民三者利益的一致性。

2、農(nóng)經(jīng)站要經(jīng)常性地開展關(guān)于農(nóng)村土地用途變化情況的調(diào)研，實事求是地解決土地承包與流轉(zhuǎn)過程中的各種問題，做好農(nóng)民在土地承包權(quán)益方面的代言人，做到管理與服務并重。

3、嚴格依法辦事，規(guī)范農(nóng)村土地承包與流轉(zhuǎn)工作。首先要按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，制定和完善我鎮(zhèn)有關(guān)土地和流轉(zhuǎn)方面的實施辦法；其次要適時調(diào)整農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的補償規(guī)定，盡量從保障農(nóng)民權(quán)益的角度，適當提高現(xiàn)行流轉(zhuǎn)的補償標準；三是堅決糾正實際工作中各種不符合農(nóng)村土地承包法規(guī)定的做法，把農(nóng)村土地全部承包到戶，把承包經(jīng)營權(quán)證全部發(fā)放到戶，積極穩(wěn)妥地處理好第二輪土地延包的其他遺留問題。

（三）、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，同時要建立流轉(zhuǎn)臺帳。要進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，簽訂由縣農(nóng)委統(tǒng)一印制的流轉(zhuǎn)合同范本，報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務固定下來，流轉(zhuǎn)合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化

我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為總體目標，以新農(nóng)村建設(shè)為總攬，以穩(wěn)定糧食生產(chǎn)能力為基礎(chǔ)，以打造全省水產(chǎn)養(yǎng)殖基地為突破，以農(nóng)民增收為核心，按照“扶龍頭——壯基地——興特色——保增收”的工作思路,堅持走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展農(nóng)業(yè)、標準化組織生產(chǎn)、特色化致富農(nóng)民的路子，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu),推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。

一、基本情況

上半年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8000萬元，占全年目標任務的100%；新增農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶20余戶，畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場52個；無公害水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地面積2200畝；有三個特色產(chǎn)業(yè)村：楊莊村、汊河村、金壩村；金成米業(yè)為市級農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)；達諾乳業(yè)獲得無公害產(chǎn)品認證；楊莊村為省級專業(yè)示范村。

二、主要做法

（一）、強化政府職能，為推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供有力保障

1、抓領(lǐng)導。黨委、政府調(diào)整了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營領(lǐng)導小組。二是責任制推進，把農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為農(nóng)村的中心工作，建立領(lǐng)導干部責任制，主要負責同志親自抓；層層分解目標到村和有關(guān)部門，落實到人，保證了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作健康運行。三是通力合作，搞好服務。進一步建立健全了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的科技、信息、資金、物資等服務體系，政府各有關(guān)部門都拿出了支持農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體措施，分工負責，通力合作，搞好服務，共同為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個良好的環(huán)境和氛圍。

2、抓引導。為鞏固我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整成果，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化保持持續(xù)發(fā)展，不斷壯大規(guī)模，鎮(zhèn)黨委、政府以培訓青年農(nóng)民為重點，向種養(yǎng)殖大戶無償提供技術(shù)培訓和信息服務。鎮(zhèn)上成立了技術(shù)服務培訓辦公室，辦公室采取定期和不定期的方式組織召開種養(yǎng)殖業(yè)技術(shù)培訓會。

3、抓服務。一是技術(shù)服務。 二是物資服務。搞好各類優(yōu)質(zhì)農(nóng)資的送貨下鄉(xiāng)服務。三是銷售服務。拓寬銷售渠道，進一步探索“龍頭+農(nóng)戶”或“企業(yè)+農(nóng)戶”的產(chǎn)銷緊密鏈接的新模式，大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，建立健全鎮(zhèn)、村兩級信息服務網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。共3頁,當前第2頁2

（二）、大力培植扶持主導產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)

鎮(zhèn)黨委、政府結(jié)合各村的資源優(yōu)勢，因地制宜，合理布局，在穩(wěn)糧增收的前提下突出“一村一品”建設(shè)，逐步形成具有市場競爭力的特色產(chǎn)業(yè)帶。

（三）、全面加快基地建設(shè)，力促產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)亮點

以基地為依托，突出抓3個基地的建設(shè)，使我鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)了亮色。一是抓陳淺村的農(nóng)業(yè)機械化基地建設(shè)。二是抓汊河村水產(chǎn)養(yǎng)殖基地建設(shè)。三是抓楊莊村蘆蒿基地的鞏固發(fā)展壯大。

              

（四）、切實增加農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)投入，增加農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁

1、加大農(nóng)業(yè)重點工程實施力度

第4篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

一、林地管理。

通過連續(xù)多年林地管理法律法規(guī)宣傳以及專項執(zhí)法檢查與整頓，目前，全市依法使用林地意識明顯加強，違法占用林地行為得到控制。2013年，林地管理工作的重心主要在于抓好林地使用限額管理、抓好林地占用征收報批材料的規(guī)范、抓好項目用地“先介入”管理、抓好農(nóng)村居民建房使用林地管理；同時，進一步加大林地管理執(zhí)法力度，規(guī)范林地管理執(zhí)法文書。

1、用好本級使用林地限額，積極爭取省廳用地指標。

按照上級文件要求，2013年，繼續(xù)執(zhí)行使用林地限額管理制度。年初，省林業(yè)廳下達我市占用征收林地限額為30公頃。為管好用好林地使用限額，我們堅持民生建設(shè)項目第一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目優(yōu)先、市重點招商引資建設(shè)項目盡量保證，房地產(chǎn)建設(shè)項目嚴格控制的原則，結(jié)合項目建設(shè)輕重緩急程度和國土報批情況，妥善安排了林地使用限額。同時，為滿足我市各類建設(shè)工程使用林地的需要，我們積極與省林業(yè)廳匯報，努力爭取省廳的支持，增加了我市2013年度本級及省級林地使用限額共100公頃，基本解決了我市民生及重大基礎(chǔ)設(shè)施項目和重點招商引資項目使用林地需求和限額管理間的矛盾。

2、規(guī)范占用征收林地項目報批資料和程序，提高項目申報審核通過率。

占用征收林地報批程序主要包括用地單位提出申請、使用林地現(xiàn)場查驗、項目用地相關(guān)資質(zhì)和上報資料審核、本級領(lǐng)導審核、網(wǎng)上錄入信息、省廳審核等五大環(huán)節(jié)。按照省廳要求，我們組織林地管理人員參加了省廳舉辦的林地管理培訓班，對各工程項目占用征收林地涉及的用地申請報告、現(xiàn)場查驗與核實、立項批文、權(quán)屬證明、征占用林地補償協(xié)議、村民代表會議紀要、征占用林地可行性報告等各類報批材料和格式、內(nèi)容統(tǒng)一進行了規(guī)范，所有材料必須完全達到省廳規(guī)定的要求才能呈報省廳審核，提高了項目呈報資料審核通過率，加快了項目審核速度。

3、加大項目使用林地“先介入”管理，在保證林地使用需求的同時，保護好森林資源。

林地使用需求是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，但生態(tài)建設(shè)更是和諧社會建設(shè)的重要內(nèi)容。為處理好林地占用與生態(tài)保護的矛盾，今年我們加大了項目使用林地“先介入”管理，在項目選址的最初階段先行介入，開展了項目選址現(xiàn)場勘查工作。原則上各類工程建設(shè)盡量使用荒山荒地和其他灌木林地，嚴格控制占用有林地特別是生態(tài)公益林地。今年，因擬占用有林地和生態(tài)公益林地，我們否定了溫氏集團養(yǎng)雞場項目、三順辦事處三順村居民集中建房項目以及市、大市、遙田等幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地開發(fā)占補平衡項目。由于加強了“先介入”管理，有效地保護了森林資源。

4、抓好全市農(nóng)村居民建房用地審核，進一步擴大林地管理影響。

2009年起，我們開始加強農(nóng)村居民建房使用林地管理工作，首先選擇一個基礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)余慶鄉(xiāng)抓起。經(jīng)過三年的努力，農(nóng)村居民使用林地建房應先辦理使用林地審核手續(xù)的意識逐漸得到強化。2013年，根據(jù)《森林法》及其實施條例以及《省林業(yè)條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我們切實加強了與國土局的溝通與街接，要求國土部門在辦理農(nóng)村居民建房過程中嚴格把關(guān)，凡占用林地建房的，務必審查林地審核手續(xù)是否到位。市國土局召開了局務會議對該項工作進行了布置，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所提出了依法辦理農(nóng)村居民建房審批的要求。今年起，全市大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)凡涉及到林地的農(nóng)村居民建房項目都主動與鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站聯(lián)系，申請辦理使用林地審核手續(xù)。

農(nóng)村居民建房涉及面廣，全面抓好農(nóng)村居民建房使用林地管理工作，對進一步擴大林地管理影響，提高全市依法使用林地意識具有明顯的積極作用。

5、使用林地審核審批辦證情況。

截止11月20日，2013年我們共辦理使用林地審核審批手續(xù)76宗，使用林地面積1191.4畝，征收森林植被恢復費224.6萬元。其中辦理永久性占用征收林地項目16個，占用征收林地面積953畝，省級征收森林植被恢復費191萬元(其中白沙棚戶區(qū)項目三個，面積400畝，免征恢復費)；辦理臨時占用林地項目19個，臨時占用林地面積230畝，本級征收森林植被恢復費32萬元；辦理農(nóng)村居民建房項目41宗，使用用林地面積8.4畝，本級征收森林植被恢復費1.2萬元。

6、加大林地管理執(zhí)法力度，規(guī)范林地管理執(zhí)法文書。

近幾年來，我市違法占用林地案件逐年下降,但仍然存在。今年，我們對辦事處、鎮(zhèn)、市鎮(zhèn)、鎮(zhèn)林地占用情況進行了清理，對違法用地單位和個人進行了立案調(diào)查。按照我局關(guān)于規(guī)范林業(yè)行政執(zhí)法文書的有關(guān)規(guī)定，我們在堅持法定辦案程序的基礎(chǔ)上，對立案登記表、技術(shù)鑒定報告、處罰意見書、處罰告知書及處罰決定書等法律文書進行了全面規(guī)范。目前，、市共三宗違法占用林地案件正進一步取證，擬下達行政處罰決定書。

二、林業(yè)產(chǎn)權(quán)管理服務

林業(yè)產(chǎn)權(quán)管理服務是集體林權(quán)制度配套改革的后續(xù)工作，主要包括林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、日?；謾?quán)登記發(fā)證、森林資源資產(chǎn)評估、林權(quán)抵押貸款登記等四項工作。

1、林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易管理。

我市林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易主要表現(xiàn)為公司和大戶租賃農(nóng)村集體林地造林。林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易管理我們主要在規(guī)范林地流轉(zhuǎn)合同上嚴格把關(guān)，包括審查交易主體是否合法，集體林權(quán)交易是否公開、透明，交易合同是否規(guī)范等。按照省林業(yè)廳關(guān)于規(guī)范林地林權(quán)流轉(zhuǎn)合同的要求以及省廳下發(fā)的合同范本，結(jié)合我市林地流轉(zhuǎn)實際情況，我們制定了林地租賃合同范本和林權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本，加強了簽訂林地流轉(zhuǎn)合同的指導工作。截止2013年11月20日，今年共辦理林權(quán)交易438宗，面積52612畝。

2、林權(quán)登記發(fā)證情況。

今年的林權(quán)登記發(fā)證對象主要是發(fā)生的林地林權(quán)流轉(zhuǎn)交易。在流入方提出林權(quán)登記申請后，我們及時組織人員進行林權(quán)登記資料審查和現(xiàn)場勘界核實，在公示無異議后及時進行林權(quán)資料輸機、林權(quán)登記和發(fā)證。截止11月20日，共申請市政府頒發(fā)林權(quán)證144本，登記林權(quán)宗數(shù)438宗，涉及林地面積52612萬畝。

3、森林資源資產(chǎn)評估的林權(quán)抵押貸款登記情況。

林權(quán)抵押貸款是解決林業(yè)融資難題的重要舉措，也是林權(quán)配套改革的主要內(nèi)容。森林資源資產(chǎn)評估是開展林權(quán)抵押貸款的一個必要條件。

2013年，我市繼續(xù)開展油茶林權(quán)抵押貸款業(yè)務。為解決林權(quán)抵押貸款出現(xiàn)的問題，更好的預防林權(quán)抵押貸款風險，我們一方面繼續(xù)加強對待抵押的林木資產(chǎn)狀況進行認真評估和監(jiān)督，一方面對之前農(nóng)村信用社分批次發(fā)放貸款總額與抵押他項權(quán)證抵押金額不符的問題進行了變更。

截止11月20日，2013年共辦理森林資源資產(chǎn)評估85宗，收取評估費20萬元。辦理林權(quán)抵押貸款登記78宗，抵押登記面積61796畝，抵押貸款金額6145萬元。

三、山林糾紛調(diào)處工作。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

【關(guān)鍵詞】慶陽，土地，流轉(zhuǎn)

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，既是當前加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效應，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇，也是當前解決農(nóng)民收入不高、增長不快的關(guān)鍵所在。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不僅有利于促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收，而且有利于促進農(nóng)村勞動力及農(nóng)產(chǎn)品輸出，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

慶陽市位于甘肅省最東部，陜甘寧三省的交匯處。由于地處西北落后地區(qū)，長期以來，當?shù)剞r(nóng)民收入低，生活水平較差。近年來，慶陽市在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中建立健全機制，豐富農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)類型，完善土地流轉(zhuǎn)服務體系，促進農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。但因為當?shù)剞r(nóng)民觀念落后、市場化機制未形成等原因，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依然存在問題。

一、慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

慶陽市轄七縣一區(qū)，116個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。據(jù)2014年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，慶陽市農(nóng)村家庭承包經(jīng)營的土地面積668.9萬畝，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達到108.4萬畝，是2008年的4倍，占耕地總面積的16.2%。其中規(guī)模流轉(zhuǎn)面積38.9萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的35.8%。涉及農(nóng)戶10.77萬戶，占總農(nóng)戶的21.17%。發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營27萬畝，規(guī)模經(jīng)營單位數(shù)2724個。其中：50畝以下的1327個、50-100畝的950個、101-500畝的319個、501-1000畝的106個、1000畝以上的22個。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式

慶陽市鼓勵農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種流轉(zhuǎn)模式的基礎(chǔ)上，采取外出考察學習、專家輔導等方式，積極借鑒省內(nèi)外發(fā)達地區(qū)推進土地流轉(zhuǎn)的先進經(jīng)驗，探索土地信用合作社、土地信托公司、土地股份合作社、土地銀行等多元化土地流轉(zhuǎn)模式。2014年，慶陽市農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式統(tǒng)計如表1。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)去向

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，家庭承包耕地流轉(zhuǎn)去向統(tǒng)計如下表。統(tǒng)計顯示，近一半土地轉(zhuǎn)入了農(nóng)戶，其他分部轉(zhuǎn)入合作社和其他組織。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務

據(jù)統(tǒng)計，慶陽市2014年縣級仲裁委員會8個，鄉(xiāng)級仲裁委員會103個，村級仲裁委員會687個。合計798個。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)包括土地流轉(zhuǎn)糾紛仲機構(gòu)、流轉(zhuǎn)服務中心等。因為流轉(zhuǎn)機制不健全等原因，土地流轉(zhuǎn)過程中糾紛較多。土地流轉(zhuǎn)仲裁機構(gòu)對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)起到重要作用。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)解糾紛包括土地承包糾紛及土地流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解。其中調(diào)解的大部分屬于土地承包糾紛。在調(diào)解的土地流轉(zhuǎn)糾紛中以農(nóng)戶之間的糾紛為主。

2014年，慶陽市共建成縣級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心8個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務站85個，村級流轉(zhuǎn)服務點（社）638個。其中大部分流轉(zhuǎn)服務中心都建立在村一級。體現(xiàn)出土地流轉(zhuǎn)服務以基層為主的特點。但鄉(xiāng)、縣級土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)偏少。

二、慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小

數(shù)據(jù)顯示，從土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶看，20%以上的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了土地；從土地流轉(zhuǎn)規(guī)模看，土地流轉(zhuǎn)面積占土地總面積的16%。綜合兩方面分析，慶陽市發(fā)生土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶少、規(guī)模小，說明慶陽市的土地流轉(zhuǎn)發(fā)展態(tài)勢尚不明顯，土地流轉(zhuǎn)市場化程度低。

2.土地流轉(zhuǎn)費用低

據(jù)調(diào)查，慶陽市的土地流轉(zhuǎn)費用基本在300-450元/年不等。土地流轉(zhuǎn)費用過低也是部分人不愿意流轉(zhuǎn)土地的主要原因。同時，無論是土地轉(zhuǎn)出還是土地轉(zhuǎn)入，其收入對農(nóng)戶家庭的總收入影響甚微。

3.土地流轉(zhuǎn)意愿不強

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營的基本情況，大部分農(nóng)戶不愿意進行更多土地流轉(zhuǎn)，未進行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)的認識不足，意愿不強。土地流轉(zhuǎn)意愿不強與部分群眾還存在固有的“戀地”情結(jié)有關(guān)，農(nóng)戶擔心土地一旦流轉(zhuǎn)出去，不能按期收回，國家惠農(nóng)補貼資金不能發(fā)到自己手里。

4.土地流轉(zhuǎn)方式不規(guī)范

在土地流轉(zhuǎn)過程中，相當一部分農(nóng)戶以口頭、非規(guī)范協(xié)議等形式進行交易，書面合同少。一方面導致農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與其他主體之間因土地流轉(zhuǎn)方式不規(guī)范而產(chǎn)生矛盾糾紛，侵害農(nóng)戶切身利益。另一方面，流轉(zhuǎn)期限缺乏嚴肅性，不利于受讓方加大對土地資源的投資、開發(fā)和利用，甚至個別組織借土地流轉(zhuǎn)擅自改變農(nóng)村土地集體所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途。

5.勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小，社會保障機制體制不完善

土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動力需要轉(zhuǎn)移就業(yè)。慶陽市農(nóng)村勞動力出外務工主要以勞動強度大、技術(shù)含量低、工作環(huán)境差、經(jīng)濟收益小、城市及發(fā)達地區(qū)勞動力不愿意干的臟、累、險和穩(wěn)定性差的苦力型的工種為主，加之農(nóng)民工養(yǎng)老金異地轉(zhuǎn)交轉(zhuǎn)存、續(xù)簽過戶、農(nóng)村養(yǎng)老、救助等社會保障體系不健全，經(jīng)營土地仍然是農(nóng)民不可或缺的最基本的生活保障，導致農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn)土地。

6.服務體系不完善，市場化程度低

雖然目前慶陽市已建立了80多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務站、638個村級土地流轉(zhuǎn)服務點，但據(jù)調(diào)查摸底，能較好發(fā)揮作用的鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務站只有20%、村級服務點僅有10%，且部分還存在建設(shè)不規(guī)范、資料不完善、缺少專業(yè)農(nóng)經(jīng)人員等問題。

土地流轉(zhuǎn)屬于市場經(jīng)營行為，需要完善的市場和規(guī)范的管理機制。當?shù)卣块T在土地流轉(zhuǎn)中缺少應有的管理、引導、支持和服務。市場化運作機制沒有形成，中介組織和信息平臺還沒有起步，流轉(zhuǎn)信息不暢，土地流轉(zhuǎn)價格評估缺乏依據(jù)等也制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、建議

加快土地流轉(zhuǎn)，推進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，是實現(xiàn)家庭承包經(jīng)營與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對接的有效途徑，也是調(diào)整和完善農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系，適應現(xiàn)階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平，實現(xiàn)土地與勞動者有效結(jié)合的重要手段。因此，針對慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題，應從以下幾方面進一步改進：

1.加強宣傳，提高基層干部、農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)的認識

政府應多渠道、全方位宣傳土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，宣傳土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的典型，使土地流轉(zhuǎn)的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。各級干部與廣大農(nóng)戶要進一步認識到土地流轉(zhuǎn)的積極意義，形成土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的倡導者、組織者、實踐者統(tǒng)一合作。要鼓勵農(nóng)戶把土地向有技能特長、有資金實力、有經(jīng)營能力的專業(yè)大戶、工商業(yè)主和經(jīng)營能人集中，提高生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

2.保障農(nóng)戶合法權(quán)益，形成市場化的土地流轉(zhuǎn)價格機制

以政府主導的農(nóng)業(yè)主管部門應設(shè)立專門機構(gòu)組織、協(xié)調(diào)、指導土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務培訓、供求信息登記、信息、土地評估、法律政策咨詢，提供流轉(zhuǎn)合同范本，調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)從小范圍流轉(zhuǎn)擴大到大范圍流轉(zhuǎn)；從臨時性、個體性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常性、整體性流轉(zhuǎn)，以推動合理流轉(zhuǎn)。

3.發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，增強農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的積極性

推進土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在是調(diào)動土地流轉(zhuǎn)供需雙方的主動性和積極性，培育和健全權(quán)利平等、共同參與的土地供需市場主體。為加快土地的流轉(zhuǎn)，要積極鼓勵引導專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)等主體發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，培育和擴大土地流轉(zhuǎn)需求市場，提高土地流轉(zhuǎn)效益。農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)等作為新興的經(jīng)濟實體，能夠?qū)ν恋亓鬓D(zhuǎn)行為實行規(guī)范化、程序化操作。

4.加強監(jiān)督管理，規(guī)范農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為

土地流轉(zhuǎn)工作關(guān)系到農(nóng)戶的切身利益，不僅政策性強，而且有的時間跨度也較長，流轉(zhuǎn)管理部門應積極做好土地流轉(zhuǎn)的指導、管理、協(xié)調(diào)、服務和監(jiān)督工作。加強業(yè)務指導，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。健全流轉(zhuǎn)管理制度，建立糾紛處理機制，為農(nóng)村土地糾紛調(diào)解仲裁創(chuàng)造良好的工作條件，維護農(nóng)村土地承包當事人的合法權(quán)益，依法處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。

5.完善服務體系，加快土地流轉(zhuǎn)服務體系

一方面，因地制宜，積極鼓勵社會能人、各類經(jīng)營主體領(lǐng)辦、組建農(nóng)機合作社、農(nóng)資經(jīng)銷合作社、勞務中介服務公司和植保機防技術(shù)服務隊等服務組織，通過市場化運作的方式，為規(guī)模經(jīng)營主體提供土地耕種、農(nóng)資配送、市場信息、農(nóng)業(yè)技術(shù)等社會化服務。另一方面，建設(shè)縣鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)服務體系，或者在政務大廳建立土地流轉(zhuǎn)服務窗口，配備專業(yè)農(nóng)經(jīng)人員；村委會組建土地信用合作社，積極開展土地流轉(zhuǎn)工作。

第6篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，當前我國通用說法是“三權(quán)分置”，具體含義是包含農(nóng)民集體的土地所有權(quán)、農(nóng)戶的土地承包權(quán)及經(jīng)營權(quán)。中央層面對農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”狀態(tài)也是持肯定態(tài)度，把土地流轉(zhuǎn)作為中心環(huán)節(jié)一起實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營的目的。如何深化農(nóng)村土地制度改革、規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等一系列問題在黨的十八屆三中全會上也被提上日程。2014年初，中央文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中指出：“鼓勵有條件的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地的經(jīng)營權(quán)，加快健全土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。”“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的概念首次出現(xiàn)在人們的視線中。隨后在《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》中主要表明堅持農(nóng)村土地集體所有，在實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的前提下穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系并在5年左右的時間內(nèi)基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確認登記頒證工作。國家鼓勵創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式、嚴格規(guī)定土地流轉(zhuǎn)行為，加強土地流轉(zhuǎn)管理和服務以及土地流轉(zhuǎn)用途管制等方面規(guī)范，從而引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。從上述文件中可以看出，國家對引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)是持鼓勵認可的態(tài)度，支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的大力發(fā)展。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義迄今學者并沒有統(tǒng)一認識，有著各種不同的觀點。比較流行的觀點認為，土地流轉(zhuǎn)即土地所有權(quán)或使用權(quán)在不同的經(jīng)濟實體（企業(yè)或農(nóng)戶）之間的流動和轉(zhuǎn)讓[1];一般情形下對于“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的解釋也集中在農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出現(xiàn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，主要類型是土地互換、出租、入股合作等。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以農(nóng)戶自愿為前提，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門備案后，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實質(zhì)是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，即擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶在保留土地所有權(quán)的前提下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他農(nóng)戶或者經(jīng)濟組織。農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)后，其后果直接體現(xiàn)在兩個方面：一是其不直接從事土地經(jīng)營而由受讓人來經(jīng)營；二是一般情況下受讓人需要向出讓人支付對價，出讓人不直接經(jīng)營而以流轉(zhuǎn)的方式取得收益。[2]需指出的是，盡管國家政策層面、地方政府方面都充分重視且積極規(guī)范相關(guān)土地流轉(zhuǎn)，但是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依然存在各種風險，面臨各種現(xiàn)實困境，亟待理論完善以及制度保障。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，家庭承包形式的承包方享有在承包地被征用時依法獲得相應補償?shù)臋?quán)利，而其他形式的承包則沒有這方面的規(guī)定。①可以看出，在“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”概念推動農(nóng)村土地制度深化改革的同時，仍然有大量的工作要做，才可真正實現(xiàn)規(guī)范有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。限于本文論述主旨需要，作者僅對農(nóng)村土地初次流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的投資賠償問題進行研究。主要內(nèi)容有投資賠償請求權(quán)的學理分析、國外相關(guān)法律制度具體規(guī)定的比較分析，以及如何實現(xiàn)該權(quán)利保障流轉(zhuǎn)雙方利益等，以期通過研究，對完善我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度有所裨益。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的概念界定及法律屬性分析

（一）土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的概念界定

我國物權(quán)法與農(nóng)村土地承包法對土地承包經(jīng)營權(quán)等農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面有相關(guān)規(guī)定，但對投資賠償請求權(quán)無明確界定。目前，我國關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的投資賠償請求權(quán)的界定仍然停留在學術(shù)層面。家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。孟勤國教授指出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實質(zhì)是為了解決人多地少矛盾的土地承包經(jīng)營權(quán)的非永久性流轉(zhuǎn)。[3]土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，在土地流轉(zhuǎn)過程中，土地承包經(jīng)營權(quán)人通過簽訂土地承包合同并支付對價的形式獲得原土地承包人的土地使用權(quán)，基于合同可信賴性和對承包地的可期待性，對承包地進行合理的投資、使用，以期通過正常使用獲得投資回報?？蓪嵺`中往往出現(xiàn)土地承包人在約定的承包期限屆滿前收回土地致使承包經(jīng)營權(quán)人的利益受到損害，那么土地承包人是否應當就土地承包經(jīng)營權(quán)人的合理投資進行賠償即是本文所探討的投資賠償請求權(quán)的問題。國家鼓勵支持引導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，對于土地承包人的土地承包權(quán)以及土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法利益同時予以保護。由此，我們在界定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的概念時一定要與土地承包經(jīng)營權(quán)相聯(lián)系。即農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的概念應放在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度體系中加以界定。作者認為，所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資補償請求權(quán)，是指土地經(jīng)營權(quán)人在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，對其所享有的就承包地的合理投入在遭受不法侵害時得以獲得賠償或因國家征收而獲得補償?shù)臋?quán)利。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的法律屬性

如果權(quán)利得受法律保護是我們公認的前提，那么，就物權(quán)而言，如何保護其完滿狀態(tài)便成為我們所要討論的問題的關(guān)鍵所在。物權(quán)請求權(quán)作為法律制度，毋庸置疑的是德國民法典的貢獻。遺憾的是，從立法技術(shù)角度看，德國并未規(guī)定一般物權(quán)請求權(quán)，所以物權(quán)請求權(quán)的概念是學者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定所概括出來的民法學理論概念，盡管不同學者的表述存在一定差距，但在根本問題上并無多大分歧。學界的通常觀點是：物權(quán)請求權(quán)是基于物權(quán)而生的請求權(quán)，是為維持物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。[4]126《德國民法典》第985條規(guī)定，即“所有人得向占有人請求權(quán)返還其物”，為用益權(quán)人、質(zhì)權(quán)人以及地上權(quán)人之利益，均得適用。[5]換句話說，只要某種物權(quán)的內(nèi)容包含有對物之占有之意是可以適用該規(guī)定的。是故在后文關(guān)于投資賠償請求權(quán)的研究分析中此原則應得以貫徹?；貧w到投資賠償請求權(quán)的性質(zhì)分析上，該權(quán)利是土地承包經(jīng)營權(quán)人的請求權(quán)之一，是基于他物權(quán)的物權(quán)請求權(quán)。自古至今，各國民法物權(quán)制度幾乎都是圍繞財產(chǎn)權(quán)利的核心——所有權(quán)保護為中心來設(shè)計的，清楚的是財產(chǎn)權(quán)利種類多樣不僅僅只有所有權(quán)，尤其伴隨著近現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，人們的權(quán)利義務意識漸濃，更加重視維護財產(chǎn)的重要性，當財產(chǎn)的多極利用成為不可阻擋的潮流時，他物權(quán)就是解決財產(chǎn)多極利用和權(quán)利多極秩序的重要制度安排。[6]更進一步來說，投資賠償請求權(quán)建立在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)之上，土地承包權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，因而有學者認為，“承包經(jīng)營權(quán)人享有物權(quán)請求權(quán)，以維護土地承包經(jīng)營權(quán)的圓滿狀態(tài)?！盵7]如此看來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)是該土地經(jīng)營權(quán)人在受到妨害時所享有的一項物權(quán)請求權(quán)。之所以設(shè)定投資賠償請求權(quán)具有與所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)相同的權(quán)能，主要是出于該請求權(quán)基于土地承包經(jīng)營權(quán)，依據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)內(nèi)容的考量。具體分述，基于上述對投資賠償請求權(quán)法律屬性的分析，基于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)請求權(quán)的基本內(nèi)容和特點應著重把握如下：權(quán)利人占有土地是基本前提，土地流轉(zhuǎn)的目的在于提高土地利用效益，土地承包經(jīng)營權(quán)人自然會在其承包地上投入生產(chǎn)，所以在其標的物被侵奪占有即現(xiàn)實妨害存在時會直接危及其利益，或是在有妨害之虞時經(jīng)營權(quán)人所享有的在該土地上的種植、養(yǎng)殖或畜牧等權(quán)利自然會受到侵害。因此，如果投資賠償請求權(quán)缺乏任意物權(quán)請求權(quán)權(quán)利，都會妨礙其功能實現(xiàn)與權(quán)利保障。當然，投資賠償請求權(quán)的構(gòu)成條件與內(nèi)容可以準用基于所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)。作者認為，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的法律屬性主要有：學報1.投資賠償請求權(quán)的物權(quán)請求權(quán)主體為土地經(jīng)營權(quán)人，其相對人為侵害土地使用權(quán)人投資賠償請求權(quán)是在土地流轉(zhuǎn)過程中當土地經(jīng)營權(quán)人的合理投入遭到不法侵害時得以救濟的一項權(quán)利。土地經(jīng)營權(quán)人基于其所享有的物權(quán)請求權(quán)可以對所有侵害主體行使。因此之故，投資賠償請求權(quán)的權(quán)利主體為土地經(jīng)營權(quán)人，在其土地經(jīng)營權(quán)之圓滿狀態(tài)受到妨害時，當然合邏輯地行使基于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)請求權(quán)，以維護其合法利益不受侵害。2.投資賠償請求權(quán)在權(quán)利構(gòu)成上得包括標的物返還、妨害排除請求權(quán)與妨害防止請求權(quán)等物權(quán)請求權(quán)的全部內(nèi)容誠如前述，土地承包經(jīng)營權(quán)人占有土地是其經(jīng)營的基本前提，土地流轉(zhuǎn)的目的在于提高土地利用效益，土地承包經(jīng)營權(quán)人基于可信賴利益自然會在其所承包的地上投入資金、勞力、物力即進行合理投資，那么一旦其土地或地上標的物被侵奪占有時即現(xiàn)實妨害存在時會直接危及其利益，或是在有妨害之虞時，經(jīng)營權(quán)人所享有的在該土地上的種植、畜牧等合法權(quán)利自然會受到侵害。因此，投資賠償請求權(quán)若缺乏任意物權(quán)請求權(quán)權(quán)能，都會妨礙其功能實現(xiàn)與權(quán)利保障。由是之故，投資賠償請求權(quán)包含于所有權(quán)相同的物權(quán)請求權(quán)也是可以理解的。3.投資賠償請求權(quán)之排除妨害請求權(quán)與妨害預防請求權(quán)重點分析土地承包經(jīng)營權(quán)包括經(jīng)營人的自我耕作經(jīng)營權(quán)和承包人經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之權(quán)利。[4]310依據(jù)前文中對投資賠償請求權(quán)性質(zhì)分析，本文所要論及的排除妨害請求權(quán)與妨害預防請求權(quán)主要針對的是土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的權(quán)利侵害救濟手段。這里有兩種情況要分析：一是土地被依法征收、征用，或出現(xiàn)《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的發(fā)包方依法提前終止或解除合同時，土地承包經(jīng)營權(quán)人就其所受損害，具體包括土地承包期間對土地的合理收入、土地上之標的物成熟時預期可得利益等的請求賠償或合理補償；二是以非法占有的方式侵害土地，如工廠排污或排放有毒物質(zhì)致使土地受污染，使土地地力下降嚴重可造成無法耕作，如此一來，土地所有權(quán)以及土地經(jīng)營權(quán)受到雙重侵害，此時土地承包經(jīng)營權(quán)人基于土地承包經(jīng)營權(quán)所享有的排除妨害請求權(quán)即可得到認定。當然，土地所有人可以準用基于所有的排除妨害請求權(quán)的基本規(guī)則行使該權(quán)利以得權(quán)利救濟。妨害預防請求權(quán)與此同理，不再贅論。

三、國內(nèi)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度例析及啟示

在農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的比較與借鑒方面，作者選取了日本、美國與我國浙江、成都地區(qū)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度進行比較分析。原因在于美、日土地所有權(quán)的私有性、獨立性而促進了土地的流轉(zhuǎn)性、多樣性；同樣我國浙江、成都地區(qū)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面起步較早，制度及體系建設(shè)較完整，也重視對土地流轉(zhuǎn)的規(guī)劃。所以我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的完善制度應綜合借鑒上述國家及我國部分地區(qū)的豐富經(jīng)驗，以期對我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的投資賠償請求權(quán)問題有所裨益。

（一）國外農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度——日本、美國例

1.日本1952年日本制定的土地法，在經(jīng)過1962年的第一次修改及1970年的第二次修改后，終于確定“以土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)為中心內(nèi)容，鼓勵土地的租界和流轉(zhuǎn)”這種制度，此后日本在市場發(fā)展、政府宏觀調(diào)控和民間中介組織的共同努力下，大力推動本國農(nóng)地流轉(zhuǎn)，至今已形成較為完備的農(nóng)地流轉(zhuǎn)系列制度。日本在堅持“農(nóng)地農(nóng)用”的前提下，建立認定農(nóng)業(yè)者①制度以此保證農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方向。與此同時，日本政府也在積極調(diào)控，消除農(nóng)民顧慮，促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)。這里必須要提及的是促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)的日本民間中介組織。①在相關(guān)政府扶持和培育下，這些中介機構(gòu)在農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)過程中也發(fā)揮了連接作用，致力于解決農(nóng)地資金流轉(zhuǎn)的問題，從而保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有序流轉(zhuǎn)。2.美國美國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度建立在家庭農(nóng)場制度基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)邊界清晰，土地私有所有權(quán)穩(wěn)定而有保障，買賣出租有很大的自由度，靠市場進行調(diào)節(jié)。[4]310-311盡管美國的農(nóng)地屬于農(nóng)場主私有，產(chǎn)權(quán)邊界明晰，但是美國農(nóng)場主僅獲得具有產(chǎn)權(quán)保障的土地使用權(quán)，這一土地使用權(quán)實質(zhì)是不完全的土地所有權(quán)，因為聯(lián)邦和州政府對土地保留有三項權(quán)利：一是土地征用權(quán)，二是土地管理的規(guī)劃權(quán)，三是征收足額的土地稅。[8]但此三項權(quán)利行使是有限制的。盡管如此，農(nóng)場主因其享有穩(wěn)定且有保障的土地私有權(quán)而享有土地收益和處分權(quán)利，因而其對土地的利用可以達到最大化，最終促使農(nóng)場土地規(guī)模在有序流轉(zhuǎn)過程中不斷擴大，進而帶動經(jīng)濟發(fā)展。

（二）國內(nèi)部分省市農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策實踐——浙江、成都例

浙江省是我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展較好的地區(qū)，自然是離不開農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展程度以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化率的影響。究其原因，一方面浙江省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式具有多樣性。比如土地反租倒包、土地有償轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓、土地投資入股等，且交易對象也具有多樣性，比如農(nóng)戶之間或各類承包者之間。另一方面值得一提的是土地信托服務。②其實土地信托服務類似于上文提到的日本的農(nóng)地保，土地信托服務組織本身作為一種中介組織，其不僅搞活了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，優(yōu)化配置了土地資源，而且也對農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的土地糾紛問題作了很好的處理，給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙方提供了良好的溝通和解決平臺。成都市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實踐同樣是有條不紊地進行，在理清農(nóng)村集體土地的前提下進行確權(quán)、登記和頒證，為后續(xù)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)打下堅實基礎(chǔ)，減少或避免不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。值得一提的是，成都市在實踐中探索出的4種土地流轉(zhuǎn)模式，充分顯示“典型帶動”作用，加速推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。成都市一方面大力推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；另一方面加強流轉(zhuǎn)過程中的保障建設(shè)，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)。首先建立健全了市、縣、鄉(xiāng)三級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務中心。成都市農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務中心于2006年成立，是全國首家副省級城市建立的農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和指導服務機構(gòu)。隨后，縣、鄉(xiāng)兩級的農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務中心也相繼成立，形成了自上而下的三級監(jiān)督管理、指導服務體制和機制，規(guī)范了農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)行為。[9]成都市形成的規(guī)范有序的有形農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，不僅為農(nóng)戶提供了良好的平臺，也為日后農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題提供了解決思路。

（三）國內(nèi)外農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實踐例的啟示

綜合國內(nèi)外土地流轉(zhuǎn)的政策和實踐，不難發(fā)現(xiàn)無論是國家層面還是地區(qū)發(fā)展層面，良好的政府宏觀調(diào)控是農(nóng)地流轉(zhuǎn)發(fā)展穩(wěn)定的基本前提。國家因享有對土地的管理權(quán)和支配權(quán)，因而在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中可以發(fā)揮主導作用。但是要注意充分尊重農(nóng)民意愿，做到以自愿為前提促進農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)，從國家制度層面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，避免或減少相關(guān)土地糾紛。此外，系統(tǒng)完整的社會服務體系也可以保障農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，如前文所述，日本的農(nóng)地保、浙江的“土地銀行”、成都的“三級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務中心”都是從財政、信貸等多種角度來促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)，這是從社會保障層面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。當然，建立健全完善的法律規(guī)范學報制度體系可為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供強有力的規(guī)范保障，無論是在規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的程序方面，還是在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛解決方面都大有裨益。

四、保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請求權(quán)的具體建議

（一）充分發(fā)揮國家對土地管理的宏觀調(diào)控作用

有些地方，發(fā)包方未遵守土地承包經(jīng)營權(quán)“三十年不變”原則，土地承包期短于三十年；在承包期內(nèi)又以行政權(quán)力調(diào)整土地，土地承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定是土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)的前提，承包期限短于法定期限和以行政手段調(diào)整土地都會影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)[10]。發(fā)揮國家的宏觀調(diào)控作用并非強調(diào)運用行政手段去干預農(nóng)地流轉(zhuǎn)，而是應該從宏觀層面調(diào)控農(nóng)地流轉(zhuǎn)。就投資賠償請求權(quán)問題分析，土地經(jīng)營權(quán)人在其承包的土地上進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是基于對承包合同的信賴，只因原承包人自身的土地承包經(jīng)營權(quán)期限變動就要被收回土地，那么土地經(jīng)營權(quán)人的合法利益又該如何得到保障。問題的關(guān)鍵在于政府運用行政手段不應該過多干預農(nóng)地流轉(zhuǎn)，而應該保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)，維護雙方的合法權(quán)益。作者認為，國家發(fā)揮土地管理的宏觀調(diào)控作用可以從以下幾個方面入手：1.制定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本政策必須對多方利益綜合考量近年來，國家出臺有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的直接目的是充分保護農(nóng)民的權(quán)益，換言之，給農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)，以增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，最終實現(xiàn)縮小城鄉(xiāng)收入差距的目標。出發(fā)點是值得肯定的，但由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的一種方式，在社會主義市場經(jīng)濟的大經(jīng)濟模式下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)更多要依靠市場機制，市場主體是多元的，因而國家在其后制定的相關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策就應平衡各方市場主體的利益，維護農(nóng)民（承包權(quán)人）的利益是一方面，維護土地經(jīng)營權(quán)人參與土地承包經(jīng)營權(quán)的另一方利益也是尤為重要的。2.《農(nóng)村土地承包法》條文明確表示國家保護土地承包經(jīng)營權(quán)的有序、自愿流轉(zhuǎn)，任何組織和個人不得侵害承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)這是中央在立法層面的規(guī)劃，現(xiàn)實存在的問題是中央政府規(guī)劃與地方政府規(guī)劃的矛盾突出，即使是在聯(lián)邦制的美國，基于聯(lián)邦制度的屬性，中央政府可能并不干預地方政府的土地利用規(guī)劃，但是，美國聯(lián)邦政府對于土地利用規(guī)劃具有十足的影響力，甚至細化到環(huán)保這一部分，而我國則不是如此。作者認為，宏觀調(diào)控的存在是必要的，但是其生命力及影響力是模糊的。對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應當充分尊重農(nóng)民意愿，政府職能應界定“為土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供管理規(guī)范和糾紛解決服務”。因此，政府或是鄉(xiāng)村組織不能過分干預農(nóng)地流轉(zhuǎn)。所以，中央政府應在規(guī)劃制定階段做到充分溝通，在實施過程中對地方政府的具體做法加大監(jiān)督檢查力度，從而有力地保障土地經(jīng)營權(quán)自愿有序地流轉(zhuǎn)。

（二）發(fā)展中介組織，搭建農(nóng)地流轉(zhuǎn)自由和保障的平臺

如前文所述的浙江地區(qū)、成都市都已經(jīng)建立起了相關(guān)中介服務組織，近年來這些地區(qū)的中介服務組織雖然發(fā)展迅速，但從整體情況來看，土地流轉(zhuǎn)市場的不規(guī)范性、流轉(zhuǎn)中介組織的地區(qū)發(fā)展不平衡性都是我國目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實狀況。良好的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場自然離不開中介組織的溝通和保障作用：一方面，土地中介服務組織可以打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所需要的信息渠道，流轉(zhuǎn)雙方可以在這個平臺上進行溝通合作，從而在促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的同時，也可以為在后續(xù)土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題提供解決思路，雙方利益受損時可以由中介組織介入?yún)f(xié)調(diào)。土地流轉(zhuǎn)過程的運作較為復雜，涉及到評估、談判、合同簽訂、登記等方面，所以有必要由具有專業(yè)知識的中介機構(gòu)參與進行規(guī)范運作。就建立和規(guī)范中介組織而言，作者認為，一般來說，各地經(jīng)濟發(fā)展水平與當?shù)赝恋爻邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度是成正比關(guān)系的，即在經(jīng)濟較為發(fā)達、人均收入水平高的地區(qū)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的速度快，相應地當?shù)卮蟛糠洲r(nóng)業(yè)大戶希望通過中介機構(gòu)來集中更多單個農(nóng)戶的土地；在經(jīng)濟發(fā)展較為欠缺的地區(qū)，農(nóng)民的思想比較落后，對于中介組織的接受需要的時間較長，因此，各地區(qū)政府應該根據(jù)本地區(qū)具體實際情況，撥款建立不同層次的中介組織。如在浙江、成都、重慶這些農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較好的地區(qū)，可以搭建市、縣、鄉(xiāng)三級農(nóng)村中介組織交易平臺，同時利用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易網(wǎng)絡(luò)來收集、分析土地有關(guān)數(shù)量、價格等信息并定期公開，為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方提供咨詢服務、交易服務及糾紛解決服務。土地服務中介組織不僅要負責土地交易，更需要保護農(nóng)民及流轉(zhuǎn)方的利益，當遇到土地糾紛時，要及時出面調(diào)解。因為土地中介組織參與到流轉(zhuǎn)雙方土地交易的全過程中，更能提供有力的、可信的證據(jù)來權(quán)衡是非，如是看來，完備的土地服務中介組織平臺的建立是十分必要的。此外仍需強調(diào)的是，土地服務中介組織機構(gòu)中還需有土地評估部門的參與，一方面可以完善價格機制，另一方面當土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛時，土地評估部門可以估價雙方利益得失，從而提供較為公正的投資賠償數(shù)額信息。

（三）規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)

實踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方多是農(nóng)戶。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，他們基本上都沒有按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定去簽訂流轉(zhuǎn)承包合同，大多停留在雙方當事人口頭協(xié)商階段，更沒有進行備案，這樣一來，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務不明確會導致未來糾紛發(fā)生的可能性之大以及解決糾紛的難度之大。因為無憑無據(jù)，導致在后期發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛時，投資方想要尋求救濟以維護自身合法利益時都沒有依據(jù)，所以國家一方面在對農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面加強宏觀調(diào)控的同時也要注重提高農(nóng)民自我維權(quán)的法律意識，具體落實到流轉(zhuǎn)雙方時，即要將土地流轉(zhuǎn)手續(xù)完善化、流轉(zhuǎn)過程規(guī)范化。作者就如何規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)提出如下建議：第一、政府從思想上高度重視農(nóng)戶有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的服務工作。針對現(xiàn)實生活中大量存在的農(nóng)戶未按相關(guān)規(guī)定簽訂流轉(zhuǎn)合同等問題，政府應加大相關(guān)方面的宣傳教育工作力度，可以采取座談會或是基層宣傳欄公告的方式，深入到農(nóng)民群眾之中，讓農(nóng)民真正了解土地政策、農(nóng)地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，了解農(nóng)地流轉(zhuǎn)的正確程序和合同簽訂應當辦理的手續(xù)，樹立權(quán)利義務意識，為今后農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)做好思想準備。第二、針對土地流轉(zhuǎn)的雙方在流轉(zhuǎn)過程中未簽訂土地流轉(zhuǎn)承包合同，且大都未進行備案的現(xiàn)狀，可由當?shù)卣孪劝凑瘴覈掇r(nóng)村土地承包法》中對流轉(zhuǎn)合同的具體規(guī)定擬定流轉(zhuǎn)合同范本，為當?shù)剞r(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)提供便利，更為日后發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛提供有力憑證。第三、完備的土地流轉(zhuǎn)程序也是相對而言的，可以借鑒前文所述的國家和我國部分地區(qū)成熟的農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗。作者認為，標準化的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)至少應有以下幾點：一是清理和核實農(nóng)民所擁有的具體土地，以防止出現(xiàn)承包面積與實際擁有土地面積不符的尷尬局面，同時也為下一步的確權(quán)登記工作順利展開奠定基礎(chǔ)；二是確權(quán)登記工作，由之前的理清土地工作進一步理順農(nóng)戶與土地的關(guān)系，明晰產(chǎn)權(quán)界限，保護農(nóng)民合法權(quán)益；三是由中介組織搭建的平臺為農(nóng)地流轉(zhuǎn)雙方提供交易平臺，簽訂其草擬的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。至此，基本上農(nóng)地流轉(zhuǎn)準備程序已結(jié)束，接下來便是流轉(zhuǎn)雙方按照合同履行各自的權(quán)利義務，這樣規(guī)范有序的土地承包經(jīng)營權(quán)程序就為后來糾紛的有效解決提供可能。

（四）加強農(nóng)業(yè)立法，健全相關(guān)法規(guī)保障

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)國家之所以重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的直接原因，在于之前保障農(nóng)民基本生存需要的土地價值理念已無法與現(xiàn)代社會效率價值評價理念相適應，直接動力在于提高農(nóng)民收益，改善人民生活水平?？蓡栴}在于，農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的不規(guī)范、學報承包土地期限不穩(wěn)定、相關(guān)法律制度不健全帶來兩種不同價值目標的沖突：市場效率價值評價目標的基本要求是促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民生存基本保障價值目標的核心在于提高農(nóng)民收益。國家一方面大力提倡農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，另一方面由于法律的滯后性突顯，使得二者之間出現(xiàn)沖突往往導致流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益不能得到很好的保障。我國《農(nóng)村土地承包法》對土地承包經(jīng)營權(quán)的保護集中規(guī)定在第26條至第31條，綜觀其內(nèi)容，主要集中在承包期內(nèi)承包地的調(diào)整、交回和收回等相關(guān)問題的規(guī)定；在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范方面，主要集中規(guī)定在第32條至第43條，主要圍繞流轉(zhuǎn)方式、主體、義務、收益及其歸屬、流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)方式的相關(guān)問題進行規(guī)定。針對土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)的爭議的解決則集中規(guī)定在第51條至第61條，主要在于規(guī)范爭議解決途徑及違反流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定應承擔責任的方式。不難發(fā)現(xiàn)，在法律層面，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中相關(guān)投資賠償問題仍存在立法空白。為此，完善我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)，作者提出如下建議：第一、法律上擬制關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中投資賠償請求權(quán)制度，平等民事主體在市場資源配置下自愿進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，雙方的權(quán)利義務都受到法律保護。我國相關(guān)法律法規(guī)只間接保護流轉(zhuǎn)關(guān)系中承包方的利益，現(xiàn)隨著農(nóng)地經(jīng)濟的迅速發(fā)展，越來越多復雜類型的流轉(zhuǎn)糾紛出現(xiàn)，對作為經(jīng)營方的投資收益往往保護不周。所以，應當賦予投資經(jīng)營人有投資賠償請求權(quán)，以期公平有序促進發(fā)展農(nóng)地流轉(zhuǎn)。第二、完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。農(nóng)業(yè)部宣布，中央決定用大約5年時間在全國范圍內(nèi)推廣土地承包經(jīng)營權(quán)的土地登記發(fā)證試點工作，這是我國土地產(chǎn)權(quán)明晰制度邁出的重要一步。前文中所述的美國、日本甚至我國的浙江、成都地區(qū)，無一例外都十分重視土地權(quán)屬的明晰、完整。由此看來，完善土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度，依據(jù)物權(quán)法公示公信原則，社會就有了知悉該土地承包經(jīng)營權(quán)的合法渠道，他人就會在取得該不動產(chǎn)物權(quán)時合理避免風險。如果法律沒有土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，其流轉(zhuǎn)中的安全性就無法保障。所以，建立土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，對建立公正而有序的土地承包經(jīng)營權(quán)交易機制非常必要。第三、完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度。2016年2月，中國保監(jiān)會在保險服務農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化座談會上提出進一步推動完善農(nóng)業(yè)保險制度的具體思路。農(nóng)民在參與土地流轉(zhuǎn)過程中的弱勢地位是顯而易見的，如何在規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序的基礎(chǔ)上更進一步保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中的財產(chǎn)權(quán)益不受巨大沖擊，作者認為農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險制度是規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)風險的重要保障。實踐中，一些省份已經(jīng)開始嘗試開展“農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險”的試點工作，但是范圍主要限定在如耽誤農(nóng)耕播種時間、損害農(nóng)戶利益等常規(guī)問題上的補償及賠償問題。作者認為在創(chuàng)建我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險法律制度的具體措施方面，首先，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險的投保對象，主要針對的是參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)業(yè)合作社或農(nóng)企，如果有農(nóng)民以個人名義參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)的，也可納入；其次，農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險合同樣式的規(guī)范化以及合同簽訂后向當?shù)氐霓r(nóng)林部門備案的程序規(guī)范要遵守，包括保險范圍除了自然災害險外，合理考量制定人為風險的類別，本文所探討的范圍應予納入；最后，在如何全面有效地在農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)合作社以及農(nóng)企之間推廣此類農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險服務，政府作為宏觀調(diào)控的角色，應該為了充分調(diào)動農(nóng)地流轉(zhuǎn)雙方參與保險服務，適當針對保險雙方主體加大財政補貼力度是必不可少的。[11]五、結(jié)語近年以來，以人和土地、利益之間的矛盾不斷激化為外在表現(xiàn)形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題在本質(zhì)上反映的是不同身份的交易主體在謀求自身利益最大化過程中所產(chǎn)生的矛盾對應關(guān)系。為緩解和調(diào)節(jié)矛盾氛圍，國家一方面在借鑒國內(nèi)外有益經(jīng)驗，一方面自身也發(fā)揮經(jīng)濟、法律等方面的宏觀調(diào)控作用，以期完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化問題。本文的切入視角為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的土地經(jīng)營權(quán)人在投資土地過程中的權(quán)益保障問題，創(chuàng)造性地提出投資賠償請求權(quán)的概念，以期通過權(quán)利義務之間的平衡設(shè)置來維護農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的當事人的合法權(quán)益。

作者:方印 陶文娟 單位:貴州大學

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第7篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

關(guān)鍵詞：PPP 新型城鎮(zhèn)化 債務融資

中圖分類號：C35 文獻標識碼： A

PPP模式，即Public-Private-Partnership的字母縮寫，是政府搭臺或政府主導，由企業(yè)實際操作，以便充分發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)能力、資金優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，執(zhí)行過去主要由政府承擔的部分公共責任和職能的一種模式。PPP模式，一方面解決建設(shè)資金不足問題，另一方面解決運營效率低下問題，使政府將更多的資源和精力投入到宏觀管理和監(jiān)控上，進一步提升城市管理的效率和城市競爭力。

一、PPP模式發(fā)展歷程和問題

PPP模式在國外是應用很成熟的基礎(chǔ)設(shè)施融資及建設(shè)模式，1994年，我國曾經(jīng)進行過PPP嘗試，最初是最簡單的BOT模式，主要用在高速公路和橋梁建設(shè)方面，并逐步涉及到城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域。由于政策、法律及金融機制等問題制約，并未走上完善的市場化發(fā)展階段。尤其是2008年全球金融危機后，地方政府債務融資建設(shè)模式對PPP形成了替代效應，導致我國PPP發(fā)展緩慢。

（一）歷經(jīng)起步、試點、反復、推廣四個階段，呈現(xiàn)普及態(tài)勢

我國的PPP模式，大致經(jīng)歷了四個階段：第一階段：起步階段（1994-1995），針對外商資本進行管理，民間資本鮮有進入；第二階段：試點階段（2001-2005），特許經(jīng)營方式進入，民間參與不足；第三階段：反復階段（2008-2013）。金融危機之后，地方投資平臺替代PPP融資；第四階段：推廣階段（2013-至今），引導項目，并逐步在全國普及。

表 1 我國PPP模式政策演變及效應

（二）地方債建設(shè)模式產(chǎn)生的替代效應導致PPP市場化進程緩慢

資料表明，2013年中國PPP項目累計總投資為1278億美元，相比同類型新興市場有較大的差距。2013年我國新增的PPP投資額僅為7億美元，相比2013年城投債9512億元的發(fā)行量，PPP發(fā)展空間廣闊。

隨著金融危機之后不斷膨脹的地方債問題，我國政府已經(jīng)意識到單一的債務融資機制已經(jīng)無法適宜我國下一階段的城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑。2014年國家發(fā)改委出臺《關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導意見》，帶來政策春風，中央政府開始研究并制定以PPP為主導的新型城鎮(zhèn)化融資機制。至此，PPP建設(shè)拉開大幕。

圖 1 主要新興市場PPP規(guī)模對比（單位：百萬美元）

資料來源：Wind 民生證券研究院

（三）政府信用、政策及法律等風險導致我國PPP發(fā)展停滯

2000年以后，我國PPP項目呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2007年后，PPP在中國呈停滯狀態(tài)。一些失敗案例要求我國政府認真思考PPP如何保障公共利益。根據(jù)歷史經(jīng)驗判斷，PPP失敗最大的風險來源于政府信用風險及政策，此外銀行信貸等風險也為PPP失敗推波助瀾。導致PPP的風險主要如下：

第一、政府信用風險。項目排他性競爭及政府承諾違背項目實際運行的風險導致PPT項目成功率不高。一些PPP項目建成后，政府或其他投資人新建、改建其他項目，與該項目形成實質(zhì)性競爭，損害其利益。例如，在杭州灣跨海大橋建設(shè)未滿兩年時，相隔僅五十公里左右的紹興杭州灣大橋已準備開工，與杭州灣跨海大橋形成直接商業(yè)競爭。另一方面，地方政府為加快當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與合作方簽訂一些脫離實際的合同以吸引民間資本投資。項目建成后，政府難以履行合同義務，直接危害合作方的利益。例如，在廉江中法供水項目中，政府與合作方簽訂的《合作經(jīng)營廉江中法供水有限公司合同》中，政府承諾廉江自來水公司在水廠投產(chǎn)的第一年每日購水量不少于6萬立方米，但當年該市自來水日消耗量僅為2萬立方米，合同難以執(zhí)行。

第二、宏觀政策風險。宏觀政策的變化導致社會資本融資困難，項目實施難度加大。2008年金融危機之后，我國政府推出4萬億財政刺激計劃，其中，一部分信貸以財政赤字形式轉(zhuǎn)換成地方債。截至2012年底，全國各級政府債務共27.8萬億元，政府整體債務對當年GDP比例53.6%。地方債務產(chǎn)生的擠出效應嚴重抑制民間資本投資。大規(guī)模財政刺激所產(chǎn)生的乘數(shù)效應也造成利率上升、社會資本融資成本升高的等問題，擠占了社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場空間，社會資本建設(shè)市場空間呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。

第三、行政審批風險。行政層面缺乏規(guī)范系統(tǒng)的審批標準，導致項目決策周期長，成本高。另一方面，項目批準后，難以根據(jù)市場的變化對項目的性質(zhì)和規(guī)模進行調(diào)整。例如，在青島威立雅污水處理項目中，政府對市場價格的了解和PPP模式認識有限，頻繁轉(zhuǎn)變對項目的態(tài)度導致合同經(jīng)長時間談判才簽署。

第四、合同法律風險。法律保障體系不健全，導致行政層面簽訂的項目風險較大。缺少相關(guān)法律對原先簽訂的PPP項目進行保護，導致原有項目合法性、合同有效性發(fā)生變化，給PPP項目的建設(shè)和運營帶來不利影響，甚至直接導致項目失敗和終止。例如江蘇某污水處理廠采取BOT模式融資建設(shè)，在合同簽訂后頒布了《國務院辦公廳關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回收項目有關(guān)問題的通知》，外方投資者被迫與政府重新協(xié)商投資回報率。

二、PPP模式未來發(fā)展趨勢及路徑

經(jīng)歷2013年地方債務危機，中央政府開始重新審視我國城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑。同時，在政府層面，國家發(fā)改委、財政部等部門，不斷出臺具有操作性的文件，這預示PPP模式從政策、資金及項目指導等方面將發(fā)生巨大變化。從中長期來看，PPP模式發(fā)展趨勢及路徑如下。

（一）資金渠道將從中央財政及銀行專項資金進行拓展

我國原有的城鎮(zhèn)化建設(shè)融資機制采取城市投資公司發(fā)債方式獲取銀行貸款，融資途徑單一。隨著我國經(jīng)濟增速的放緩，政府財政收入逐漸放緩。根據(jù)財政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份全國財政收入9953億元人民幣，比10月份回落0.3個百分點；2015年，中國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，中央政府將調(diào)低經(jīng)濟增長目標。PPP將拓展多樣化的融資渠道，從而減輕社會資本建設(shè)負擔。從融資及建設(shè)機制看，PPP是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)融資方式的必然選擇，將呈現(xiàn)多樣化的融資渠道。未來的PPP模式資源來源可以采取如下幾種模式。

第一、銀行資金服務商模式。銀行的職責發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去單一的貸款服務商轉(zhuǎn)型為資金組織商。銀行將組建PPP專項資金池，提供具體項目融資方案設(shè)計、項目協(xié)調(diào)溝通、信用增級等職能。在PPP項目運作過程中，銀行參與項目咨詢、項目撮合、項目融資等三個層面。對于銀行，在融資對象方面，融資主體從地方融資平臺和大型國企變?yōu)轫椖抗?；在還款方面，還款來源從財稅收入、土地收入變?yōu)榻?jīng)營收入；在風險控制方面，更加注重銀行自身盈利水平。目前中信銀行牽頭中信旗下多家單位成立中信PPP聯(lián)合體，正式布局PPP。除了中信銀行外，國開行、工商銀行、華夏銀行也在布局PPP專項資金池，積極引入PPP項目。

第二、中央財政PE資金模式 。 土地財政模式下，中央財政部往往承擔發(fā)行地方債的職責，采取赤字模式獲取銀行貸款，為地方政府建設(shè)融資。未來，將由財政部為牽頭單位設(shè)立PPP融資基金池，針對難以獲得市場融資的PPP項目提供資金支持?；鸪仄鸬巾椖繂有?。PPP支持基金采取公司制PE基金，也就是由財政、金融機構(gòu)等出資作為公司資本金，采用分期出資的形式?；鸬倪\作、管理團隊將均采用市場化運作模式?；鸹蛘呶薪o專業(yè)的基金管理公司管理?；鸸揪唧w職責如下：一是在項目開發(fā)、準備階段，提供備用的墊付費等資金支持；二是在項目融資的過程中，參與進去，起到對這個項目增信的作用，從而降低項目的融資成本；三是基金通過債權(quán)、擔保、股權(quán)等多樣化形式進入具體項目。

（二）兩部委將推動行政審批項目更加具有規(guī)范性和可操作性

國家發(fā)改委與財政部均出臺文件指導項目操作。2014年，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導意見》，財政部也了《政府和社會資本合作模式操作指南（試行）》。財政部與發(fā)改委分別從項目操作、工作機制等方面制定了項目操作細則。

發(fā)改委的配套文件由于涵蓋指導意見和合同范本指南，更加注重合同編制及指導，從而優(yōu)化項目流程，提升申報率；而財政部操作指南是按照PPP項目全生命周期編制，力圖涵蓋各方操作行為，為項目規(guī)范運作提供了指導。兩部委文件精神如下。

表 2 《指導意見》及《操作指南》核心內(nèi)容對比

圖 2 財政部項目生命周期操作流程圖

（三）PPP專項管理機構(gòu)將助力PPP項目推廣

2014年，財政部借鑒國外經(jīng)驗，或?qū)⑾略O(shè)立PPP中心，負責理論研究、業(yè)務咨詢、技術(shù)支持、爭議解決等。同時，管理機構(gòu)將建設(shè)PPP項目信息平臺，信息平臺也是PPP管理機構(gòu)的重要職能。涵括專家?guī)旌晚椖繋?，所有PPP項目的信息，從最初的設(shè)計、醞釀，到運營、建設(shè)均在這一平臺上，供相關(guān)企業(yè)主體查詢信息、分享和交流經(jīng)驗。違約、誰不執(zhí)行協(xié)議等都可以在這個平臺上被看到，從而對政府、企業(yè)構(gòu)成硬性市場約束。

（四）政策春風推動地方政府PPP項目需求釋放

繼發(fā)改委及財政部出臺《指導意見》及《操作指南》后，2014年第三季度，地方政府多項PPP項目雨后春筍般涌現(xiàn)出來，社會資本參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求不斷被釋放。預計2015年全國PPP項目融資規(guī)模約1.5萬億元。

表格 3 2014年第三季度主要省市PPP項目

三、PPP模式發(fā)展建議

（一）完善相關(guān)法規(guī)政策，促進PPP健康發(fā)展

目前與PPP相關(guān)的法規(guī)多為行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)，法律效力不足，且在實施細節(jié)上存在矛盾沖突。應盡快完善相關(guān)法律條文，尤其是特許經(jīng)營法，通過法律推動PPP項目的各參與方達成一致的共識，促使項目透明及公正。

2014年，發(fā)改委會同財政部實施部門聯(lián)動，制定PPP項目運作流程，并規(guī)范項目合同，從中央層面開始規(guī)范項目審批流程。未來我國應實施中央政府與地方政府聯(lián)動機制，來解決PPP領(lǐng)域的部門規(guī)章和規(guī)范性文件銜接不暢甚至相互沖突的問題，最終提升項目行政審批流程，降低項目審批時間及成本。

（二）建立利益協(xié)調(diào)機制，保障多方利益

PPP項目應建立參與方風險承擔機制，政府部門要承擔較多的政策風險，避免宏觀政策發(fā)生變化對項目造成的沖擊，而企業(yè)要承擔較多的融資及經(jīng)營等風險。應把政策變化及經(jīng)營變化造成的風險在政府和社會資本之間分配，從而規(guī)避失敗風險。

PPP項目涉及社會資本、政府及公眾獲取的公共產(chǎn)品的外部性等多方利益。在PPP項目中，政府主要任務是監(jiān)管，對私人部門的利潤進行調(diào)節(jié)，代表公眾利益的同時保證私人部門能夠得到合理收益。在簽訂合同時，要制定好收益分配規(guī)則，均衡各方收益。如果私人部門從PPP項目獲得利潤較低時，政府根據(jù)合同對其進行補貼以保證合作繼續(xù)，反之，若私人部門從PPP項目中獲得超額利潤時，政府可根據(jù)合同控制其利潤水平。

（三）加強金融創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變信貸機構(gòu)職能

歷史經(jīng)驗表明，在以往的PPT項目中，銀行承擔單一的信貸職能。在新一階段的PPP進程中，金融機構(gòu)應以“綜合服務商”身份牽頭PPP項目，為項目提供融資與顧問服務。金融機構(gòu)應以“投行+商業(yè)銀行”作為自身定位，搭建投資者、政府、開發(fā)運營商的SPV平臺，從而提升項目成功率。

（四）激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新，推動模式優(yōu)化升級

企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞和經(jīng)濟創(chuàng)新的源泉。PPP模式的順利發(fā)展除了需要從政府、政策層面完善相關(guān)法規(guī)和機制外，更需要城市開發(fā)建設(shè)企業(yè)通過市場經(jīng)營手段，對PPP模式進行優(yōu)化和創(chuàng)新。

1.中信集團汕頭濱海新城PPP模式

汕頭市政府正聯(lián)合中信集團打造的濱海新城項目，即通過PPP模式實現(xiàn)。該項目內(nèi)涵包括公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)配套等。此外，還涉及“三舊”改造。據(jù)規(guī)劃，項目占地168平方公里，預計總投資將超過500億。

（1）公開招標，授予特許經(jīng)營權(quán)

汕頭市政府授權(quán)濠江區(qū)政府通過公開招標的方式，來確定中信地產(chǎn)作為項目城市運營合法投資主體，這是該項目的創(chuàng)新之處之一。2010年12月8日，中信集團與汕頭政府簽署城市運營協(xié)議，中信以PPP模式投資500億元開始對汕頭濠江區(qū)進行開發(fā)，濱海新城項目的規(guī)劃面積涵蓋濠江區(qū)168平方公里，預計開發(fā)周期為25年。涉及土地一級開發(fā)整理，過海隧道、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時配套學校、醫(yī)院、公園、酒店、商業(yè)等高端城市公共服務設(shè)施，還建設(shè)會議中心、博物館、展覽館、體育中心、影劇院、歌劇院、會展中心等大型場館，協(xié)助政府招商引資，共同打造汕頭的未來城市中心。

根據(jù)協(xié)議，由汕頭市政府授權(quán)委托濠江區(qū)政府設(shè)立隧道項目公司（國企），并賦予該企業(yè)負責統(tǒng)征地一級開發(fā)和建設(shè)隧道工程的權(quán)力。然后，由中信贏商網(wǎng)濱海新城項目公司控股隧道公司與濠江區(qū)政府進行合作。資料顯示，中信濱海新城項目公司注冊資金5億元，其中中信地產(chǎn)（相關(guān)干貨）占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。在隧道項目公司層面，實現(xiàn)未來土地收益，與基礎(chǔ)設(shè)施運營捆綁，一系列龐大的交易架構(gòu)，目的就是為了把特許經(jīng)營權(quán)、土地開發(fā)結(jié)合在一起，解決投資來源問題。

（2）通過立法、風險分擔機制有效規(guī)避項目風險

國內(nèi)PPP立法的缺失曾經(jīng)造成PPP項目建設(shè)不成功，為保障項目成功實施，在立法方面，中信集團和汕頭濠江區(qū)政府在合作方案方面逐步取得立法保障，該合作方案現(xiàn)已通過區(qū)人大的審議，并在等待通過市人大審議；在運營風險機制分攤方面，項目合作方案明確了資金籌措，預算安排，資金回流的合法性問題，在合同法律保護方面，與汕頭濠江區(qū)政府簽訂了11個大的合同，相關(guān)細節(jié)經(jīng)過了國內(nèi)最好的律師事務所進行商榷，僅合同體系構(gòu)建就花了近兩年的時間，明確雙方的責、權(quán)、利。這些舉措都有力的奠定項目成功基礎(chǔ)。

（3）建立合理利益分配機制，利用PPP項目推動金融創(chuàng)新

濱海新城的項目投資完全由中信籌措。項目并不通過政府融資平臺來籌措資金，而是通過中信集團旗下的金融資源以及面向社會資本來籌措資金。在資金到位后，中信地產(chǎn)來負責項目的開發(fā)建設(shè)，包括做公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施等，最后實現(xiàn)土地的上市流轉(zhuǎn)。首期項目的投入資金并不僅僅來源于中信集團的資源，而是面向社會，與銀行、保險及基金等公司合作，絕大部分資金都來自于普通銀行和信托平臺，中信的資金只占很小一部分。中信通過建立項目合理機制有力推動金融機構(gòu)轉(zhuǎn)變信貸職能。

2.泛華集團雞西（雞冠）產(chǎn)業(yè)園DBFO模式

（1）城市建設(shè)商與運營商有機結(jié)合，打造區(qū)域經(jīng)濟增長極

2012年泛華集團與雞西市政府簽訂項目合作協(xié)議，負責全市戰(zhàn)略定位的系統(tǒng)規(guī)劃，并依托其城市運營商及建設(shè)商優(yōu)勢，實施規(guī)劃、策劃、建設(shè)、施工、投融資一體化的項目方案，以DBFO模式承建雞西（雞冠）產(chǎn)業(yè)項目園區(qū)和雞西雞冠新區(qū)（二期）的土地一級開發(fā)及項目運營，從而打造東北地區(qū)人與自然和諧相處、經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟增長極。

（2）雙方以市場化視角分散風險，明確責權(quán)利

泛華集團與雞西政府雙方在依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策上，實現(xiàn)風險及利益共擔。泛華集團依據(jù)自身建設(shè)優(yōu)勢及資本優(yōu)勢，對雞冠新區(qū)二期及后續(xù)規(guī)劃用地實施土地一級整理開發(fā)，及土地一、二級聯(lián)動開發(fā)。項目建設(shè)資金來源于泛華資金池、商業(yè)銀及信托資金。

目前雞西園一期項目已經(jīng)竣工。一期汽車產(chǎn)業(yè)園已初具規(guī)模，投資已達近8億，大型汽車改裝廠、多家汽車4S店陸續(xù)入駐園區(qū)，泛華創(chuàng)業(yè)大廈也已竣工。

（3）開展投融資服務，推動園區(qū)招商引資

泛華集團通過投融資服務、項目管理等方面的優(yōu)勢資源嫁接，開展對雞西城區(qū)及后續(xù)項目的投融資方案設(shè)計，努力實現(xiàn)融資主體多元化、資金來源多渠道、投融資方式多樣化，并且不依靠政府融資平臺。泛華集團將以城市建設(shè)市場化為原則，為雞西經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。

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