房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；目標(biāo)；構(gòu)建；措施

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。

但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利息率等政策，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)在進(jìn)行市場運作過程中需要面臨的市場風(fēng)險系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)危機(jī)前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務(wù)管理工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)是動態(tài)的，是在風(fēng)險管理過程中不斷進(jìn)行調(diào)整的，因此風(fēng)險管理目標(biāo)可以將風(fēng)險作為管理目標(biāo)區(qū)分的重要劃分線。

在風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)主要是為了實現(xiàn)成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織，其經(jīng)營管理的目標(biāo)就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此其會選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟(jì)收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時還影響企業(yè)的形象和工程項目的進(jìn)度。

在風(fēng)險對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)主要是為了保證企業(yè)正常運營和實現(xiàn)企業(yè)的項目預(yù)期目標(biāo)。財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財務(wù)狀況帶來負(fù)面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此在風(fēng)險產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業(yè)的正常運營。同時，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理需要控制風(fēng)險對項目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實際運行和計劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項目的收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)管理體系應(yīng)該財務(wù)的措施

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財務(wù)管理體系都需要從三個方面入手，即財務(wù)風(fēng)險識別、財務(wù)風(fēng)險評估和財務(wù)風(fēng)險防控。

（一）財務(wù)風(fēng)險識別方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險識別辦法，保證財務(wù)風(fēng)險識別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險防控和評估工作提供必要的信息，為風(fēng)險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險識別方面要重視財務(wù)風(fēng)險調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險調(diào)查表對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別工作進(jìn)行輔助，以便對風(fēng)險定性因素進(jìn)行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風(fēng)險管理工作具有重要的積極作用。

（二）財務(wù)風(fēng)險評估方面應(yīng)該采取的措施

財務(wù)風(fēng)險評估工作的開展需要有風(fēng)險評估指標(biāo)，可以將風(fēng)險評估指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)可以分為財務(wù)效益指標(biāo)、資產(chǎn)運營指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等等，不同的指標(biāo)下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標(biāo)。風(fēng)險評估的定性指標(biāo)可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點選擇科學(xué)的風(fēng)險評估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估指標(biāo)系統(tǒng)，為風(fēng)險評估工作提供必要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估管理工作可以從財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)入手進(jìn)行選擇，并將財務(wù)性風(fēng)險評估指標(biāo)和非財務(wù)性評估指標(biāo)結(jié)合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務(wù)性指標(biāo)進(jìn)行分層次管理，可以設(shè)定一級的財務(wù)性評估指標(biāo)，在一級財務(wù)性評估指標(biāo)下設(shè)置二級財務(wù)評估指標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級財務(wù)性評估指標(biāo)，在短期償債能力下設(shè)置流動比率、速動比率等二級評估財務(wù)性評估指標(biāo)。非財務(wù)性指標(biāo)可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。

（三）在財務(wù)風(fēng)險防控方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)項目和各個部門的實際情況開展預(yù)算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照預(yù)算計劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務(wù)稽核，定期進(jìn)行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風(fēng)險防控監(jiān)督管理機(jī)制，保證風(fēng)險管理制度的執(zhí)行效力。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞：調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道，很大程度的推動了我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過去的房地產(chǎn)投資決策受到國家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性，一是政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響，二是通過對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來了機(jī)遇；另一方面，國家實施的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營也產(chǎn)生了很多的不利影響，尤其是對房地產(chǎn)投資的財務(wù)方面帶來了一定的風(fēng)險。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的投資趨于理性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平明顯增加。以前的財務(wù)預(yù)警機(jī)制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景，對房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，并對這些指標(biāo)進(jìn)行分類。然后依據(jù)財務(wù)預(yù)警理論，財務(wù)風(fēng)險影響因素進(jìn)行分析，建立健全適合調(diào)控政策下運行的投資和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題

（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

產(chǎn)生于資本循環(huán)運動過程中的財務(wù)風(fēng)險，在不同的經(jīng)濟(jì)活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險。第一是融資的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產(chǎn)生的風(fēng)險，當(dāng)國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風(fēng)險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風(fēng)險。

（二）現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策

近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財務(wù)預(yù)警是在國外的實證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨立審計機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

（三）調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施

（一）加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務(wù)風(fēng)險

對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現(xiàn)低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場需求情況的前提下進(jìn)行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯位的現(xiàn)象。

（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財務(wù)預(yù)警機(jī)制

要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，都會影響到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在進(jìn)行財務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。

（三）多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響

企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因為房地產(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時更應(yīng)慎重，因為房地產(chǎn)投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險很大程度上來源于財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進(jìn)行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險的能力加強。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

總之，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強對政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險的分析和規(guī)避。加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險預(yù)警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 財務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險主要集中在投資開發(fā)過程之中，因為潛在的各種不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險?？陀^的講，財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但是通過提高財務(wù)管理的水平、提升財務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財務(wù)風(fēng)險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，實現(xiàn)企業(yè)利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有如下幾個特點：風(fēng)險不確定性、風(fēng)險可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險大多是由于其財務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險、政策性風(fēng)險、通脹風(fēng)險、償還賬務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險、運營風(fēng)險、利潤分配風(fēng)險。流動性風(fēng)險及施工風(fēng)險[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險大為增加。

（2）財務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對于財務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無法從財務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無法實現(xiàn)對于企業(yè)未來償債能力、利潤率等進(jìn)行預(yù)測，也就難以實現(xiàn)對于日常資金的科學(xué)管理，最終將會使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現(xiàn)象時而發(fā)生，而在項目開發(fā)過程中，缺乏對于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項目，導(dǎo)致企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的掌控能力大大降低。

（4）財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財務(wù)主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實際經(jīng)營狀況與財務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實、實時的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財務(wù)管理水平、風(fēng)險決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國計民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實施之間緊密相關(guān)。政策的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實時觀察經(jīng)濟(jì)政策的變化，隨著抓緊各種投資機(jī)會，防止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在市場因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇時一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場的發(fā)售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機(jī)，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險。

2.內(nèi)部因素

資金對于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國有企業(yè)或是國有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機(jī)構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際運行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對于財務(wù)管理的認(rèn)識度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤主要取決于所謂的機(jī)遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機(jī)制，風(fēng)險抵御程度相對較差。

誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動與實際財務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，產(chǎn)生無可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤率降低，嚴(yán)重時甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營能力對于項目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與管理對策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

一般情況下，財務(wù)風(fēng)險的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴(kuò)展資金渠道，從而實現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到自身的風(fēng)險抵御能力，對于權(quán)益資本與信貸資本比重實現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實現(xiàn)盡可能地降低財務(wù)風(fēng)險。

2.完善財務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤受到損傷。相關(guān)財務(wù)管理人員在項目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對于整個建設(shè)過程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險。

3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運營過程中，應(yīng)切實重視資金的流動性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務(wù)稽核，做好銀行對賬，保證項目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財務(wù)管理意識及能力

財務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強其專業(yè)能力及信息化管理的意識與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財務(wù)管理的作用，切實補上企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理這塊短板，有效減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

[1]史映旗.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究.中國高新技術(shù)企業(yè).2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽，王靜.財務(wù)管理原理.武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營.2010（01）：25-27.

第4篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 金融危機(jī) 金融行業(yè) 房地產(chǎn)

一、風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險

“風(fēng)險”一詞源于人們的生活實踐，是在日常航海行為中逐漸形成的對“風(fēng)”與“險”的認(rèn)識。多數(shù)西方學(xué)者認(rèn)為，風(fēng)險（RISK）一次來源于意大利語的“RISQUE”，在早期的運用中，它被理解為客觀的危險，體現(xiàn)為自然現(xiàn)象或者航海遇到礁石、風(fēng)暴等事件。①

目前，學(xué)術(shù)界對風(fēng)險的內(nèi)涵還沒有統(tǒng)一的定義，由于對風(fēng)險的理解和認(rèn)識程度不同，或?qū)︼L(fēng)險的研究的角度不同，不同的學(xué)者對風(fēng)險概念有著不同的解釋：A. H. Mowbray稱風(fēng)險為不確定性；C. A. Williams將風(fēng)險定義為在給定的條件和某一特定的時期，未來結(jié)果的變動；March&Shapira認(rèn)為風(fēng)險是事物可能結(jié)果的不確定性，可由收益分布的方差測度；Brnmiley認(rèn)為風(fēng)險是公司收入流的不確定性；Markowitz和Sharp等將證券投資的風(fēng)險定義為該證券資產(chǎn)的各種可能收益率的變動程度，并用收益率的方差來度量證券投資的風(fēng)險，通過量化風(fēng)險的概念改變了投資大眾對風(fēng)險的認(rèn)識。由于方差計算的方便性，風(fēng)險的這種定義在實際中得到了廣泛的應(yīng)用。

歸納起來，風(fēng)險由三個要素構(gòu)成：第一，風(fēng)險是一種未知狀態(tài)，是對預(yù)測結(jié)果的未知；第二，風(fēng)險是對未知情況想知道而不知道的狀態(tài)，這種狀態(tài)的最終結(jié)果對預(yù)測者來說是有用的；第三，風(fēng)險是未知狀態(tài)可能出現(xiàn)不同的結(jié)果，不同的結(jié)果對預(yù)測者會產(chǎn)生不同的效應(yīng)。

財務(wù)風(fēng)險是風(fēng)險的一種表現(xiàn)形式，在國際經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展、各國經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系密不可分的今天，財務(wù)風(fēng)險成為各國公司在經(jīng)營活動中都非常重視的因素，特別是在金融危機(jī)發(fā)生以后，如何準(zhǔn)確的預(yù)測、管理和控制財務(wù)風(fēng)險成為各國各公司都在思考的問題。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，公司管理者對財務(wù)風(fēng)險只有采取有效措施來降低風(fēng)險，而不可能完全消除風(fēng)險。

概括來說，上市公司財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為：償債風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、再籌資風(fēng)險等。究其影響因素，公司財務(wù)管理宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性是公司產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因；公司財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足或財務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤是導(dǎo)致公司發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的直接原因；公司內(nèi)部財務(wù)關(guān)系不明、公司治理不健全則是導(dǎo)致公司發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因。

二、財務(wù)風(fēng)險的循環(huán)

按照導(dǎo)致公司財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的活動分類，可以大致將其分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、存貨管理風(fēng)險、流動性風(fēng)險等幾類。籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性，主要包括利率風(fēng)險、再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。投資風(fēng)險指公司投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險，主要包括利率風(fēng)險、再投資風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、金融衍生工具風(fēng)險、道德風(fēng)險、違約風(fēng)險等。經(jīng)營風(fēng)險又稱營業(yè)風(fēng)險，是指在公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致公司資金運動的遲滯，產(chǎn)生公司價值的變動，主要包括采購風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、存貨變現(xiàn)風(fēng)險、應(yīng)收賬款變現(xiàn)風(fēng)險等。存貨管理風(fēng)險是指公司在存貨上占用的資金過多或過少影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營而帶來的風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指公司資產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或公司債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行的可能性。

按照馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，資本的流通是由G到W到G’的循環(huán)過程。在這個過程中，隨著資本形式的不斷變化，公司需要面對的財務(wù)風(fēng)險也隨之變化。在由G到W的購買階段，公司必須面對資本制服風(fēng)險和資本配置風(fēng)險；在由W到W’的生產(chǎn)階段，公司則必須面對資本產(chǎn)出風(fēng)險和資本消耗風(fēng)險；在由W’到G’的銷售階段，公司則必須面對銷售風(fēng)險和信用風(fēng)險；在由G到G的間歇階段，公司則必須面對購買力風(fēng)險和在投資風(fēng)險。由此，便構(gòu)成了公司財務(wù)風(fēng)險的循環(huán)變化。任何行業(yè)都必須擁有資本，只要有資本在周轉(zhuǎn)流通，公司就必須面對由此帶來的各種財務(wù)風(fēng)險，不同的行業(yè)會面對不同的財務(wù)風(fēng)險，同一行業(yè)的不同發(fā)展階段也會面對不同的財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成。如何處理好公司的正常運營和發(fā)展與給類財務(wù)風(fēng)險之間的矛盾，是公司必須面對和思考的問題。

三、后金融危機(jī)時代的財務(wù)風(fēng)險

2008年美國金融危機(jī)爆發(fā)，并迅速波及到世界的各個國家，只是全球各大經(jīng)濟(jì)體的穩(wěn)定性受到撼動，各國紛紛采取緊急措施控制并減弱金融危機(jī)對本國經(jīng)濟(jì)帶來的影響。經(jīng)過兩年的調(diào)控，各國經(jīng)濟(jì)逐漸趨于穩(wěn)定。然而在后金融危機(jī)時代，受各國經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的影響，全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素仍然存在，公司仍然會面對各類財務(wù)風(fēng)險。

奧巴馬政府頒布的救世法案提出，政府可以對受到金融危機(jī)影響難以自行恢復(fù)的公司提供救助金，申請政府資金援助的公司采取自愿原則。但凡接受救助金援助的公司，政府對其經(jīng)營狀況、資金運用情況、信息披露情況、高管薪酬情況等各個方面都會進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和限制，以保證政府救助金的安全。事實上，這樣一個救世法案對接受救助的公司來說，在幫助各公司緩解財務(wù)危機(jī)的同時，也帶來了不可忽視的財務(wù)風(fēng)險。

受到金融危機(jī)的影響，美國民眾的消費欲望始終沒有回升的跡象，對于各類生產(chǎn)制造行業(yè)公司來說，市場需求的低迷會增加存貨變現(xiàn)風(fēng)險，并引起一連串連鎖反應(yīng)，最終影響公司的償債能力；由于接受救助金的公司必須接受來自政府的嚴(yán)格監(jiān)管，很多公司不得不放棄一些收益高風(fēng)險大的投資項目，雖然降低了公司的投資風(fēng)險，但資金的使用效率也同時在一定程度上降低了；近期美國又籌劃實施增印大量美元的行為，這又會導(dǎo)致美元的大幅貶值，各國對此幾乎都持反對態(tài)度，對于美國公司來說，匯率的變動也將帶來不容忽視的財務(wù)風(fēng)險。

與美國的情況相比，中國雖然在應(yīng)對金融危機(jī)上成效顯著，但各行業(yè)也仍然面對著各種財務(wù)風(fēng)險：日益嚴(yán)重的通貨膨脹導(dǎo)致物價節(jié)節(jié)攀升，要求公司必須準(zhǔn)備迎接由此帶來的成本激增的風(fēng)險；國際匯率的頻繁波動和人民幣升值，要求公司必須精確度量對外貿(mào)易的匯率變動損益，利用衍生金融工具實現(xiàn)貿(mào)易保值；某些行業(yè)的市場需求旺盛且國際競爭激烈，要求公司必須謹(jǐn)慎尋找市場需求增長點，準(zhǔn)確把握行業(yè)未來發(fā)展方向，降低投資風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險。

四、后金融危機(jī)時代財務(wù)風(fēng)險舉例

為了更具體更詳細(xì)的比較和分析后金融危機(jī)時代我國公司財務(wù)風(fēng)險，本文選擇時下我國受關(guān)注較多較熱門的兩個行業(yè)——金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)——作為探究對象，有針對性的探討分析這兩個行業(yè)所面臨的特比較具有標(biāo)志性意義的財務(wù)風(fēng)險。

（一）金融行業(yè)財務(wù)風(fēng)險——匯率的波動

匯率波動，人民幣升值，金融業(yè)無疑成為受其影響最大的行業(yè)，進(jìn)而對我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和行業(yè)發(fā)展都帶來了重要影響。

人民幣匯率上升，會提高對國際國內(nèi)資金的吸引力，大量資金流入國內(nèi)銀行體系，將對銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。上市銀行的外幣資產(chǎn)和外幣負(fù)債在銀行業(yè)總資產(chǎn)中的比重較小，升值導(dǎo)致的銀行外幣資產(chǎn)的縮水，對銀行業(yè)的實際影響有限。人民幣美元匯率人民幣升值預(yù)期將促使人民幣貸款趨于減少，外幣貸款趨于增加；人民幣存款趨于增加，而外幣存款趨于減少，從而使銀行資產(chǎn)負(fù)債的幣種結(jié)構(gòu)發(fā)生微小調(diào)整。同時，匯率形成機(jī)制的調(diào)整不可避免地會帶來匯率波動幅度的擴(kuò)大，外匯交易、匯兌規(guī)模將趨于增加；衍生產(chǎn)品進(jìn)一步豐富；風(fēng)險對沖與投機(jī)趨于活躍。銀行的匯兌收益，外匯理財?shù)氖掷m(xù)費等趨于增加；但不規(guī)范的外匯理財風(fēng)險也將上升。

升值預(yù)期下，注入證券市場的資金增加，有利于集聚股市人氣和增強投者信心。而市場的走強將為證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)以及自營投資業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長提供積極的支持，這將直接增加券商的盈利，提高證券業(yè)競爭能力，股市上漲往往對證券公司經(jīng)營形成放大效應(yīng)。但從長期來看，人民幣美元匯率則存在股市泡沫及其與其他資產(chǎn)市場形成的連帶效應(yīng)對整個金融體系形成沖擊的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險——宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

近年來，我國房地產(chǎn)市場的異常強勢受到了廣泛關(guān)注，政府也非常重視這一現(xiàn)象。為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢，政府多次出臺相應(yīng)政策，不斷加強對土地開發(fā)使用權(quán)的管理和控制，強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。同時，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度也不斷增大，銀行多次加息也會影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。利率變動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，銀行貸款利率提高，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本增加，預(yù)期收益相應(yīng)減少。有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，企業(yè)從貨幣市場籌資的難度加大。因此，企業(yè)主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，使企業(yè)籌資難度加大。房地產(chǎn)企業(yè)涉及各項稅費，在投資開發(fā)經(jīng)營過程中稅率的提高，將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加，預(yù)期收益減少。受政治經(jīng)濟(jì)等因素影響，有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置，房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題，導(dǎo)致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預(yù)期收回。

注 釋

①節(jié)選自百度百科，有刪節(jié)。

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第5篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；分析；管理措施

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理與防范進(jìn)行了分析和探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益發(fā)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點立足于企業(yè)籌資時過多舉債或舉債不當(dāng)引起的財務(wù)風(fēng)險；“廣義”的觀點則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過程的風(fēng)險而忽視其他方面的風(fēng)險，更有利于認(rèn)識企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）無力償還債務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)雖也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。

（二）利率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。最近，經(jīng)常在報紙上看到關(guān)于房價和利率緊密相聯(lián)系的文章和報導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購房，所以說，房地產(chǎn)價格往往隨著利率的上升而直線下降?！?/p>

（三）再籌資風(fēng)險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別、發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊伍按設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率上作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。

（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項目的用款，影響了整體的利益。

（三）成本管理不力影響財務(wù)控制

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）搞好資金管理，提高資金利用率

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點：

1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強企業(yè)資金運作的風(fēng)險控制與防范，對提高企業(yè)資金的運作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強投資項目的風(fēng)險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。

2.要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。總之，開發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險應(yīng)對的理財機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。

（二）加強成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。

1.提前充分調(diào)查市場，合理確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。

2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達(dá)的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

3.實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預(yù)測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費用的支出，檢驗計劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施，以及對已完工項目的各項成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評價，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。

（三）建章立制，規(guī)范財務(wù)行為

第6篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險預(yù)警 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會與可能。在遭受金融危機(jī)沖擊的背景下，市場不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也越來越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，搞好企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)的財務(wù)資料為依據(jù)，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報示警。它通過收集與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況、企業(yè)本身的各類財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過對大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者早做準(zhǔn)備或采取對策，避免潛在風(fēng)險演變成現(xiàn)實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財務(wù)發(fā)生潛在危機(jī)時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能及時尋找導(dǎo)致財務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財務(wù)危機(jī)，從而有效地避免和防范財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。同時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、經(jīng)過，提供解除財務(wù)危機(jī)的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來經(jīng)營之借鑒。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的程序

2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警中，任何一個財務(wù)指標(biāo)，都難以全面評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。要想對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果有一個總的評價，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運營能力、現(xiàn)金能力等多方面的財務(wù)指標(biāo)納入一個有機(jī)整體中，才能全面地對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果進(jìn)行解剖和分析，從而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評價和判斷。

2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財務(wù)報表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗主管判斷以及案例分析等方法對財務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財務(wù)危機(jī)，以及危機(jī)的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業(yè)而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點，并能滿足自身經(jīng)營和財務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動態(tài)監(jiān)測、及早防范、有效阻止及避免財務(wù)危機(jī)發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的功能。

3.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的構(gòu)建

3.1加強信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨立”的原則，確保財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機(jī)構(gòu)的干擾和影響。而且財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級，確保財務(wù)信息的及時性、準(zhǔn)確性和有效性。

3.2健全財務(wù)風(fēng)險分析與處理機(jī)制。高效的財務(wù)風(fēng)險分析是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財務(wù)風(fēng)險處理主要包括應(yīng)急措施、補救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對財務(wù)危機(jī)和財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生。

3.3牢固樹立風(fēng)險防范意識。風(fēng)險防范意識是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。

3.4財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業(yè)的財務(wù)管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)結(jié)合起來，互相促進(jìn)。

3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財務(wù)風(fēng)險程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財務(wù)風(fēng)險是指在一定的時期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項財務(wù)活動時，其實際財務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計或無法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資本運營風(fēng)險以及利益分配風(fēng)險等，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的財務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，財務(wù)風(fēng)險是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財務(wù)管理的全過程，影響了財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)。公司對于其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對財務(wù)風(fēng)險做出正確的預(yù)測并熟悉風(fēng)險的來源，通過建立健全風(fēng)險管理機(jī)制來適當(dāng)控制和防范財務(wù)風(fēng)險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財務(wù)的安全性，保障公司價值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

4.1增強企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財務(wù)風(fēng)險的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，但公司難以預(yù)見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢，通過對其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測公司將要面臨的風(fēng)險。針對環(huán)境變化的預(yù)測，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對財務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強公司應(yīng)對財務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對財務(wù)管理活動的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財務(wù)風(fēng)險。

4.2建立科學(xué)的財務(wù)決策機(jī)制

經(jīng)驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務(wù)決策必定會導(dǎo)致公司財務(wù)管理的失敗，增加公司財務(wù)風(fēng)險。因此，為了防范財務(wù)風(fēng)險，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財務(wù)決策機(jī)制。為了實現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財務(wù)決策的前提。在充分考慮財務(wù)風(fēng)險的前提下，科學(xué)評價財務(wù)決策，通過綜合運用各種財務(wù)風(fēng)險分析方法來確定最優(yōu)的決策方案。在財務(wù)決策的實施階段，應(yīng)加強對實施過程的監(jiān)督，此時財務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財務(wù)決策實施中的財務(wù)風(fēng)險，從而合理控制公司總財務(wù)風(fēng)險，保障公司決策順利實施。

4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)

公司財務(wù)風(fēng)險與其資本結(jié)構(gòu)與理財目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應(yīng)結(jié)合自身實際，對有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配?？傊?，公司應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務(wù)風(fēng)險。

4.4完善公司的財務(wù)風(fēng)險管理制度

公司如果沒有明確的財務(wù)風(fēng)險管理制度，財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)和方向就會模糊，勢必造成財務(wù)風(fēng)險管理效率的低下，因此，完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度是防范財務(wù)風(fēng)險不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財務(wù)風(fēng)險管理制度的核心，為了完善公司財務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險及相應(yīng)控制措施；其次，對現(xiàn)有內(nèi)部財務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時，加強對主要業(yè)務(wù)節(jié)點的控制，例如對現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對公司的現(xiàn)金實行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務(wù)風(fēng)險的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈明月。改進(jìn)民營企業(yè)財務(wù)管理[J].商業(yè)時代，2004（32）.

[2] 徐淼.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警初探[J].會計之友（上），2006，（7）：8-9.

第7篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞：REITs；投資風(fēng)險

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，在全球金融危機(jī)大背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著大量資金缺口，銀行系統(tǒng)風(fēng)險逐漸增大，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。REITs將成為我國房地產(chǎn)業(yè)新的融資渠道，是今后房地產(chǎn)融資的熱點研究方向。

由于缺乏配套的法律、稅收和會計制度，我國目前還沒有實際可操作的REITs。我國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)、投資基金發(fā)展相對滯后的同時，也導(dǎo)致了對房地產(chǎn)投資信托基金理論和政策的滯后。目前，國內(nèi)對REITs的研究大多停留在其起源、概念、國外運作模式、運作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹以及引入我國的可行性分析。至于REITs引入國內(nèi)后的風(fēng)險分析，則是鮮有涉及。REITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其本身所蘊含的風(fēng)險因素更具特殊性和復(fù)雜性，其風(fēng)險研究也絕非一般的投資信托基金的風(fēng)險分析體系所能代替，需要建立一套適合我國國情的系統(tǒng)的風(fēng)險分析體系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地產(chǎn)投資信托基金。實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時，通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

（二）REITs的種類。按組織形式分類，分為契約型和公司型；按投資組合分類，分為權(quán)益型、抵押型和混合型；按資金募集方式分類，分為私募型和公募型；按基金運作方式分類，分為開放式和封閉式。

（三）REITs的顯著特征。REITs與一般的房地產(chǎn)投資活動相比，具有以下顯著特征：REITs的實物形態(tài)是一種證券化了的基金；REITs是國家立法專門投資于房地產(chǎn)的特殊基金；REITs是一種集合投資方式和集合投資組織；REITs投資收入的絕大部分必須定期分配給投資者；REITs是一種為大眾服務(wù)的社會投資制度；REITs是一系列創(chuàng)新制度的綜合體。

三、REITs風(fēng)險分析

通常來說，風(fēng)險是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面投資者在投資REITs的過程中受到房地產(chǎn)本身和資本市場的雙重風(fēng)險所帶來的一系列不確定因素的影響；另一方面REITs的基金管理者面臨著基金運作管理過程中的諸多隱患。據(jù)此，本文通過投資風(fēng)險和運作風(fēng)險兩個方面展開剖析。

（一）REITs的投資風(fēng)險分析

1、政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是由于地方政府或中央政府等相關(guān)政府職能部門的政策變化而引起市場的波動對REITs的影響。我國房地產(chǎn)市場和資本市場都還處在不斷發(fā)展變化之中，我國政府對它們的監(jiān)管缺乏足夠的經(jīng)驗，經(jīng)常會出臺一些針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)問題而制定的政策，如國家的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融相關(guān)政策等，都會引起股票證券市場價格的波動；而REITs作為一種全新的房地產(chǎn)投融資工具，從試點到規(guī)范運作，政策的出臺和調(diào)整在我國只是一個摸索的過程，使得REITs面臨著巨大的風(fēng)險。

2、資本市場風(fēng)險。資本市場風(fēng)險是指由于REITs價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險。股票市場的景氣度，REITs股票價格定價模型與房地產(chǎn)價格定價模型的差異，以及股票市場中一些信息的影響都會對在股市中進(jìn)行交易的REITs投資者帶來風(fēng)險。

3、法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是指由于法律法規(guī)不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成REITs投資者損失的可能。如果相關(guān)職能部門不能出臺REITs相關(guān)的專業(yè)性法規(guī)，或者完善相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)，就會使得REITs在我國運作過程中缺乏法律的規(guī)范和強有力的支持、保護(hù)，極易造成REITs投資者權(quán)利的侵害和發(fā)展的畸形化，從而不利于其健康發(fā)展。

（二）REITs的運營風(fēng)險分析

1、財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險就是指REITs管理者使用財務(wù)杠桿不當(dāng)而引起的在運作過程中的風(fēng)險。在大多數(shù)設(shè)立REITs的國家中，REITs與其他行業(yè)性公司一樣，也被允許負(fù)債經(jīng)營從而發(fā)揮財務(wù)杠桿作用擴(kuò)大收益。于是，相應(yīng)的在REITs運作過程中的財務(wù)風(fēng)險也由此而生。

2、經(jīng)營管理風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險主要是指REITs管理者在REITs運作過程中管理不善而造成收益損失或成本增加的風(fēng)險。在實踐中，由于REITs的管理人員獲取的信息不完全或存在誤差，對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷有誤，決策失誤等情況，往往會造成項目市場定位不準(zhǔn)確、對投資對象的選擇不當(dāng)、投資時機(jī)把握不恰當(dāng)?shù)?，造成REITs運營的成本增加或利潤的減少，投資者的收益很難得到保障。

3、委托-風(fēng)險。REITs作為一種投資工具，是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，REITs是建立在委托關(guān)系基礎(chǔ)之上的。委托-風(fēng)險，實際上就是由于委托關(guān)系的存在，委托人不得不對人的行為后果承擔(dān)風(fēng)險。由于委托關(guān)系中，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，雙方當(dāng)事人之間存在著信息的非對稱分布。作為委托人的投資者無法全面了解REITs經(jīng)營管理狀況，而作為受托人的管理者則很有可能為了自身的利益，利用其掌握的專業(yè)知識和信息優(yōu)勢損害投資者的權(quán)益，從而產(chǎn)生委托風(fēng)險。

4、投資風(fēng)險。投資風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場自身的系統(tǒng)和周期性風(fēng)險導(dǎo)致在REITs管理者投資選擇過程中產(chǎn)生房地產(chǎn)質(zhì)量下降和預(yù)期收益產(chǎn)生差異的風(fēng)險。REITs是跨越房地產(chǎn)市場與金融市場的一種金融產(chǎn)品和工具。在非規(guī)范、信息不夠透明的市場里，投資項目選擇的風(fēng)險相對較大。由于房地產(chǎn)周期性衰退會導(dǎo)致這些資產(chǎn)的價格下降以及租金收益減少，從而給REITs價值帶來影響。

四、結(jié)束語

為了分散銀行系統(tǒng)的風(fēng)險和拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，我國引入并設(shè)立REITs勢在必行。在引入REITs的同時也帶來了REITs自身的風(fēng)險。本文通過投資者的投資風(fēng)險和REITs管理者的運營風(fēng)險兩個方面對REITs的風(fēng)險進(jìn)行全面、系統(tǒng)地分析，以便于我國針對引入REITs后可能發(fā)生的風(fēng)險采取風(fēng)險防范措施，推進(jìn)我國REITs健康持續(xù)地發(fā)展。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

［1］陳林杰.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題與對策.建筑經(jīng)濟(jì)，2006.5.

第8篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；建筑施工企業(yè)；財務(wù)管理；對策

作者簡介：江兵(1977―)，男，湖北宣恩人，中交隧道工程局有限公司會計師。

中圖分類號：F831.59文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3309(2009)07-0038-03

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，建設(shè)施工企業(yè)更加全面深入地參與到市場經(jīng)濟(jì)大潮中，日益融入世界經(jīng)濟(jì)體系。從而增加了建筑施工企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險性。探索一條應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊下加強建筑施工企業(yè)財務(wù)管理的有效途徑，對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行可控、有效的防范是建筑施工企業(yè)管理層及企業(yè)財務(wù)管理人員必須認(rèn)真面對的現(xiàn)實問題。

一、建筑施工企業(yè)的主要特點

建筑施工企業(yè)是指從事建筑安裝工程施工生產(chǎn)的企業(yè)。目前施工企業(yè)承攬的任務(wù)，一般是通過投標(biāo)方式獲得。結(jié)合建筑施工企業(yè)的生產(chǎn)活動，其主要有以下特點：

一是工程建設(shè)周期長。整個施工過程需要耗用大量的原材料，購置和調(diào)配相應(yīng)的施工機(jī)械設(shè)備，調(diào)集大量人員，資金占用量大。并且工程項目只有在建成驗收合格交付使用后，才能收回價款，資金周轉(zhuǎn)緩慢，施工企業(yè)資金緊張在所難免。

二是工程項目分布點多。建筑施工企業(yè)涵蓋面非常廣泛，像鐵路、公路、隧道、橋梁、房屋建筑等施工企業(yè)，其工程項目分布點多、面廣、線長，分支機(jī)構(gòu)分布省內(nèi)外甚至世界各地，

三是大部分進(jìn)行墊資施工。隨著建筑行業(yè)招標(biāo)制的普遍采用，施工企業(yè)的經(jīng)營范圍空前擴(kuò)展。但由于市場競爭的日趨激烈以及建筑市場的不規(guī)范，墊資施工是企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的事情，

二、金融危機(jī)對建筑施工企業(yè)的主要影響

由2007年下半年美國華爾街次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)，像一場“金融大地震”，震撼并迅速蔓延到全世界，嚴(yán)重影響了世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的日常生活，首當(dāng)其沖的是西方國家，有上百家大企業(yè)倒閉或瀕臨倒閉。西方各國紛紛采取措施，向市場注入流動性資金，有的直接向瀕臨倒閉的大企業(yè)施以援手，但收效甚微。一些公司大量裁員、降低工資，導(dǎo)致失業(yè)人員劇增，人民生活水平嚴(yán)重下降。受影響的絕不只是西方發(fā)達(dá)國家，發(fā)展中國家也深受其害，受到不同程度的沖擊。具體來講，全球金融危機(jī)對建筑施工企業(yè)的主要影響表現(xiàn)在以下方面：

一是市場需求減弱。以房屋建筑企業(yè)為例，2009年以來美國房地產(chǎn)市場回升跡象微弱，歐洲房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，日本房地產(chǎn)市場降溫跡象明顯。在國內(nèi)，由于沿海外向型企業(yè)受國際金融危機(jī)沖擊明顯，大量農(nóng)民工失業(yè)，居民收入水平顯著下降。人們的普遍感受是“錢比以前難掙了”，越來越多的人不愿意過多地花錢去消費。對于房地產(chǎn)而言，人們大多是“持幣觀望”，致使房地產(chǎn)市場相對過剩，房地產(chǎn)開發(fā)項目滯銷。據(jù)人民銀行的2009年第一季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，一季度中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落28個百分點。到3月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增幅比上年同期降低了13個百分點。其中，購房貸款余額增幅比上年同期降低了19個百分點。此外，今年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格降幅比2月份擴(kuò)大了0.1個百分點，已是連續(xù)第4個月下降。

二是資金再現(xiàn)不足。由于市場疲軟，建筑施工企業(yè)資金占用增加。這不僅增大了財務(wù)成本，也使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，甚至導(dǎo)致生產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難。在建筑市場競爭異常激烈的情況下。施工企業(yè)要想取得、鞏固、擴(kuò)大市場份額，必須具備強大的競爭實力，雄厚的資金是競爭實力的基礎(chǔ)和保證。而施工企業(yè)具有生產(chǎn)周期長、回收資金緩慢等特點，資金占用增加已經(jīng)成為制約建筑施工企業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

三是投資速度減緩。面對金融危機(jī)，由于目前建筑施工企業(yè)抗擊風(fēng)險能力弱，銀行對其回收貸款資金來源信心不足，且企業(yè)貸款不易于管理，使各房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款處于難上加難的境地。因此，企業(yè)投資改造、投資擴(kuò)張都難以進(jìn)行。致使建筑施工企業(yè)固定資產(chǎn)投資建設(shè)速度減緩。

四是投資信心遭受沖擊。由于全球金融危機(jī)是第一次對我國企業(yè)產(chǎn)生如此深刻的影響，很多企業(yè)家缺乏足夠的心理準(zhǔn)備，他們在困難面前普遍信心不足，這一點對建筑施工企業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。具體表現(xiàn)為：投資信心不足，簽約項目落地率不高，未開工項目延緩開工。在建項目投資進(jìn)度放緩，建成項目推遲交房；拓展市場信心不足。持等待觀望態(tài)度者居多，且已有部分建筑施工企業(yè)采取了“放假式”的裁員措施。

三、當(dāng)前建筑施工企業(yè)的主要財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指爆發(fā)財務(wù)危機(jī)的可能性，具體到建筑施工企業(yè)是指建筑施工企業(yè)資不抵債和無力償付到期債務(wù)，不能維持企業(yè)正常的機(jī)構(gòu)運轉(zhuǎn)的風(fēng)險。研究建筑施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題的一個目的是正確認(rèn)識金融危機(jī)背景下，造成建筑施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的各種因素及其機(jī)理，在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的解決措施。

一是政策風(fēng)險。以房屋建筑企業(yè)為例，2007年底和2008年上半年，國家“提高存款準(zhǔn)備金率、提高貸款利息、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批”等一系列政策，都是對我國房地產(chǎn)行業(yè)流動性過剩、房價非理性上漲的直接針對性措施。雖然這一調(diào)整是行業(yè)發(fā)展中的必然調(diào)整，但從本質(zhì)上仍是由國家政策所引發(fā)的，因此，作為房地產(chǎn)業(yè)上游的建筑施工企業(yè)，要密切關(guān)注國家宏觀政策的發(fā)展方向，積極防范因政策因素所導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險。

二是承攬方支付風(fēng)險。盡管建筑市場在國內(nèi)是一個不完全的競爭市場，但市場競爭仍然存在。競爭和資金的壓力對于建筑項目承攬方而言時時刻刻都是致命的，尤其在當(dāng)前形勢下，一旦承攬方資金斷鏈，這對于施工企業(yè)而言不僅是利潤減少，停工、窩工帶來的成本增加，非預(yù)期的糾紛更是紛沓而至，虧損甚至損害企業(yè)品牌的風(fēng)險必然增大，

三是承攬方非預(yù)期性的違約風(fēng)險。在不間斷施工的情況下。工程款的遲延支付是以施工企業(yè)對建筑材料的賒賬及自身融資為基礎(chǔ)的，過度負(fù)債可能造成利潤率下降。這是因為相對于開發(fā)商而言，施工企業(yè)可能在承攬方財產(chǎn)被法院分配前先于開發(fā)商而成為建筑材料供應(yīng)商和融資對象的被告，而承攬商剩余財產(chǎn)的法律分配是一個具有一定時期的過程，訴訟短則兩三年，長則數(shù)年及至無期限，且債權(quán)不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

四、建筑施工企業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)財務(wù)管理的對策

積極應(yīng)對金融危機(jī)的影響。建筑施工企業(yè)及其相關(guān)部門要著重從以下四個方面加強企業(yè)財務(wù)管理，以提高抗風(fēng)險能力，推進(jìn)建筑施工企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一是加強風(fēng)險預(yù)警。由于建筑市場不規(guī)范，工程招投標(biāo)管理沒有完全法制化、規(guī)范化，不正當(dāng)競爭依

然存在。在項目管理過程中，偶然性的、不可預(yù)見的因素時常出現(xiàn)，也會給建筑施工企業(yè)帶來一定的管理和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。建筑施工企業(yè)面臨來自內(nèi)外環(huán)境的各種風(fēng)險因素，必須建立和完善自身的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。同時，政府部門需要對建筑施工企業(yè)實施有效的外部監(jiān)管，更為重要的是應(yīng)督促建筑施工企業(yè)自身建立健全科學(xué)有效的內(nèi)部運行控制機(jī)制，形成自下而上的風(fēng)險防范預(yù)警管理體系，提高企業(yè)防范負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的積極性和創(chuàng)造性。通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理體系，評價建筑施工企業(yè)財務(wù)運行機(jī)制是否健全，管理制度是否完善，管理方法是否科學(xué)，管理措施是否落實。在完善建筑施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的同時，要強化對財務(wù)部門的監(jiān)管，及時提出財務(wù)危機(jī)預(yù)警分析，確保建筑施工企業(yè)健康、快速發(fā)展。

二是加強風(fēng)險管理。金融危機(jī)的震蕩局面對于境外工程承包企業(yè)來說，在項目融資和項目履約收匯期間無疑會遇到巨大的匯率和利率風(fēng)險。如果企業(yè)不注重風(fēng)險管理。不根據(jù)企業(yè)的定價結(jié)構(gòu)，將可能產(chǎn)生的成本、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去，不積極應(yīng)對可能出現(xiàn)的以上金融風(fēng)險，隨時可能使工程項目和企業(yè)本身招致重大損失。除了在合同條款中規(guī)避風(fēng)險外，建筑施工企業(yè)應(yīng)該充分利用金融衍生工具。規(guī)避匯率和利率風(fēng)險。匯率風(fēng)險管理工具包括：即期外匯合約、遠(yuǎn)期外匯合約、貨幣期權(quán)、貨幣掉期、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。利率風(fēng)險管理工具包括：遠(yuǎn)期利率合約、利率掉期、利率期權(quán)、掉期期權(quán)、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。工程承包企業(yè)可以和銀行簽訂利率掉期協(xié)議，將貸款利率由浮動利率轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ?，消除利率變動的風(fēng)險。以保證企業(yè)未來利息支出的穩(wěn)定和獲得預(yù)期收益。利率期權(quán)和貨幣期權(quán)類似，與其他工具相比提供了很好的靈活性。企業(yè)選擇利率期權(quán)時可以要求銀行按照企業(yè)實際貸款情況。量體裁衣設(shè)計期權(quán)方案。

三是加強資金管理。建筑施工企業(yè)的最大危險是資金鏈斷裂。1998年亞洲金融危機(jī)之后，經(jīng)過十年發(fā)展，大部分建筑企業(yè)已經(jīng)完成了原始積累，并且成為房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的航空母艦，資不抵債的情況不太可能發(fā)生。此次金融危機(jī)與以前的房地產(chǎn)危機(jī)有所不同，是建國以來前所未有的危機(jī)，它不是一個簡單的資不抵債問題，而是一個由于各種因素導(dǎo)致資金鏈斷裂的問題。按照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，衡量破產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)到期不能償還債務(wù)，而不是一個資不抵債的問題。因此，建筑企業(yè)應(yīng)該清楚地看到：雖然國家出臺了加快鐵路、公路、港口、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)政策，并且調(diào)整了商業(yè)貸款利率，但對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目貸款松動幅度不大。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金困難并未從根本上得到緩解。從事房屋建設(shè)的建筑施工企業(yè)，要從政策上密切關(guān)注銀行對房地產(chǎn)流動資金貸款的松動，搶抓機(jī)遇，加快發(fā)展。

四是加強對承攬商財務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測。在當(dāng)前嚴(yán)峻的金融危機(jī)形勢下，建筑施工企業(yè)在承接項目或簽約前應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身墊資的能力和承攬商在遭遇市場與政策風(fēng)險的支付能力。在建筑市場中，工程承攬商始終扮演著支付機(jī)器的角色，其信譽完全取決于當(dāng)期項目的資金組織能力和給付能力，無論其信譽多么卓著，過去積累有多么大，投資都會超過其自有資金數(shù)倍。因此，在承接項目前，從開發(fā)商的產(chǎn)品市場定位到開發(fā)商融資環(huán)境，從市場風(fēng)險到政策風(fēng)險，從支付信譽到支付能力等財務(wù)狀態(tài)，都應(yīng)列入對承攬商財務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測范圍，對承攬商財務(wù)狀態(tài)進(jìn)行實時監(jiān)控，以提高建筑施工企業(yè)的原始對抗風(fēng)險能力。

在當(dāng)前“戰(zhàn)危機(jī)、破危局、保增長”的特殊時期，建筑施工企業(yè)要自覺提振發(fā)展信心，通過加強風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險管理、資金管理和對開發(fā)商財務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測，完善相關(guān)財務(wù)配套機(jī)制，努力化“?！睘椤皺C(jī)”，始終保持企業(yè)健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁玉紅.金融危機(jī)對企業(yè)財務(wù)的影響j.金華職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2009，(01).

第9篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究背景范文

關(guān)鍵詞：融資模式，投資戰(zhàn)略，財務(wù)管理，風(fēng)險分析

1財務(wù)戰(zhàn)略

財務(wù)戰(zhàn)略是在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素對資金流動影響的基礎(chǔ)上，對企業(yè)資金流動進(jìn)行全局性、長期性與創(chuàng)造性的謀劃，是企業(yè)戰(zhàn)略的的一個子系統(tǒng)。 對企業(yè)財務(wù)能力、企業(yè)整體協(xié)調(diào)性的提升以及企業(yè)的財務(wù)優(yōu)勢有著舉足輕重的作用。

在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國近兩年又先后出臺新的房價調(diào)控政策，碧桂園作為一個年輕的企業(yè)，在財務(wù)戰(zhàn)略上有什么先見之明，讓自己在這個行業(yè)有了穩(wěn)固的立足之地呢？

2碧桂園資產(chǎn)及融資戰(zhàn)略分析

2.1資產(chǎn)分析

資產(chǎn)是一個企業(yè)生存和發(fā)展的動力，而優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)能對企業(yè)的發(fā)展尤為重要。通過對資產(chǎn)的分析，有助于了解被分析企業(yè)的發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展安全性。

碧桂園集團(tuán)的收入主要來房地產(chǎn)開發(fā)、建筑級裝飾、物業(yè)管理級酒店經(jīng)營。碧桂園在2007年上市以后，各項財務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，總資產(chǎn)也在穩(wěn)步增加。2010年，碧桂園在中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力排名中位居第五。碧桂園在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中創(chuàng)造了神話。

2.2融資戰(zhàn)略分析

2010年，在宏觀政策對房企融資的一系列打壓導(dǎo)致諸多房企放慢發(fā)展節(jié)奏的背景下，碧桂園卻逆勢而行，一路高歌猛進(jìn)。 于2010年12月31日，碧桂園集團(tuán)的總借貸額為201.18億元，其中銀行貸款為98.65億元，可換股債券約為13.81億元，優(yōu)先票據(jù)約為88.72億元。而大部分銀行借款均以本集團(tuán)的土地使用權(quán)和物業(yè)作抵押及由集團(tuán)公司擔(dān)保。它正通過海外融資-還貸-再融資的方式，積極調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，延長短期債務(wù)為中長期債務(wù)，利用財務(wù)杠桿盡可能地獲取可用資金。

3投資戰(zhàn)略分析

3.1碧桂園投資模式

成立于1997年的碧桂園集團(tuán)開始是單純從事位于一線城市近郊，以及二，三線城市配套設(shè)施完善的地方大型房地產(chǎn)城的住宅物業(yè)，經(jīng)過不斷探索與實踐，碧桂園率先成功構(gòu)建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨特的規(guī)?；拔逍羌壟涮走B鎖體系”

碧桂園集團(tuán)經(jīng)過十多年的發(fā)展壯大，在把其優(yōu)勢領(lǐng)域--別墅綜合型住宅越做越強的同時，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，其投資領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，形成一條比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，降低了開發(fā)成本。

3.2碧桂園業(yè)務(wù)SWOT分析

Strengths

碧桂園專于白領(lǐng)別墅的開發(fā)，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)“一條龍式”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團(tuán)隊，以專業(yè)精神和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，執(zhí)著追求卓越的品質(zhì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。

Weaknesses

對整個企業(yè)來說產(chǎn)品比較單一，每個項目都受國家政策影響較大，碧桂園所有的品牌延伸都與房地產(chǎn)相關(guān)，分散投資的風(fēng)險有限。

Opportunities

中國的住宅物業(yè)正處于快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因使得住房剛性需求很大；一線，二線城市中心房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)也正趨于飽和狀態(tài)，人們對社區(qū)服務(wù)要求的提高均為碧桂園物業(yè)定位提供機(jī)遇。

Threats

業(yè)內(nèi)幾家勢力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)投資領(lǐng)域廣泛且與碧桂園房產(chǎn)投資區(qū)域相距近；房價上漲過快，國家出臺“國十條”“國十九條”等打壓住宅價格政策對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)影響很大。

通過對碧桂園多元投資組合分析可得出以下結(jié)論：1. 碧桂園專注于白領(lǐng)綜合性別墅住宅的建設(shè),成為這一細(xì)分市場的領(lǐng)軍企業(yè)，企業(yè)品牌知名度高，企業(yè)贏利能力不斷加強。2.過于專注的房地產(chǎn)投資在使其獲得行業(yè)優(yōu)勢的同時也埋下產(chǎn)品定位單一的隱患。3.分散的投資仍以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的延伸行業(yè)為主，分散風(fēng)險的作用有限。

4財務(wù)管理

從上表的分析中我們可以得出:碧桂圓的短期償債能力正在不斷的提高，長期償債也沒有太大的壓力。碧桂園也正在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)――適當(dāng)減少長期借款，增加短期期借款比例。

房地產(chǎn)企業(yè)的一個普遍特點是高資產(chǎn)負(fù)債率，這與其經(jīng)營性質(zhì)有密切關(guān)系，并不足為奇，但是這樣的高資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)的要求企業(yè)的資金流動性要強，從發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗來看，保持經(jīng)營性資金的高流動性是這些市場中的房地產(chǎn)企業(yè)成功的必要條件，而由于前幾年市場環(huán)境等因素的影響，中國的房地產(chǎn)企業(yè)不需要較高的資金流動性仍然能夠取得較好的盈利，但是，面對當(dāng)前的市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢，碧桂園進(jìn)行財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

5財務(wù)戰(zhàn)略

碧桂園企業(yè)應(yīng)建立多層次多元化的融資模式，進(jìn)行財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。充分利用金融市場，發(fā)揮私人、民間機(jī)構(gòu)的融資能力,拓寬企業(yè)的融資渠道，進(jìn)而防范融資風(fēng)險，如采用新型融資方式。發(fā)揮碧桂園自身產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，降低開發(fā)成本及融資成本?？刂曝攧?wù)風(fēng)險，保證資金運作正常。分散在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資，降低風(fēng)險。為與碧桂園公司總體戰(zhàn)略相吻合，繼續(xù)加大三、四線城市的資金投入，保持或適度降低一、二線城市的投入。以“化危為機(jī)”為基本思路，以提升財務(wù)競爭力為核心目標(biāo)，突破現(xiàn)有的企業(yè)財務(wù)管理理念，尋求新的發(fā)張理念，以尋求迅速持久的發(fā)展理念。

6結(jié)語，

碧桂園作為房地產(chǎn)業(yè)界神話的締造者，在財務(wù)戰(zhàn)略方面也走著不同尋常的道路：融資方面，卻逆勢而行，一路高歌猛進(jìn)，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)很快取代了可換股債券，吸納海外資金；投資方面，一直以來碧桂園都將三、四線城市的白領(lǐng)綜合性別墅住宅作為自己的投資主體方向，投資方向單一，需要分散投資來降低風(fēng)險；在財務(wù)管理方面，碧桂園也與其他的公司不同，它采取的是快速開發(fā)，快速將資金回籠的方式來降低財務(wù)風(fēng)險。所以碧桂園在營運能力，盈利能力還有償債能力方面表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

參考文獻(xiàn)

[1] 碧桂園控股有限公司2010年報

[2] 金融危機(jī)環(huán)境下的企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略選擇，于野青，《財務(wù)與會計》

[3] 世聯(lián)地產(chǎn)，《碧桂園專題研究》，2008年