廣告位招商策劃方案精選(九篇)

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第1篇：廣告位招商策劃方案范文

步行街商業(yè)策劃書一

項目運作策略及構思

(一)、項目運作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一經(jīng)營權

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街

定位詮釋：

觀瀾區(qū)域突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

首個突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。

特色風情觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結合項目皇家英里路的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

酒吧街特點

此區(qū)域內有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了皇家英里路這一定位。

特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

家電體驗街特點

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。

服裝服飾、體育用品街特點

商業(yè)街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

項目執(zhí)行案

(一)、成立項目運作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：

(二)、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。

與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權關系。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人：)

通過訪談及抽樣調查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、)

(三)、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、)

擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人：項目部)

(四)、條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定期限，租金支付方式等條款，確定條件。

對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。 (執(zhí)行人：**、)

采用市場比較法，根據(jù)市場調研數(shù)據(jù)，結合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人：項目部)

擬定協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。(執(zhí)行人：項目部)

簽訂協(xié)議，取得統(tǒng)一經(jīng)營權。

步行街商業(yè)策劃書二

*廣場步行街商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級市口的商業(yè)街，當前緣何一時難熱?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準病灶對癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在先天與后天兩方面原因。

(一)、商街設計先天不足

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的絆腳石。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。**街通往內街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的幽巷，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、**街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃后天失調

1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的靈魂，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是**街(很好)，后來又定位于***很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以**廣場步行街(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上我是誰、我為誰服務的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、**廣場是一處很好的市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的廣場文化，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，**廣場的磁場效應不佳，所以商街難熱。

3、打造商街，服務缺位。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的老皇歷。事實上，經(jīng)營**廣場商業(yè)街，物業(yè)管理代替不了商業(yè)管理，商業(yè)街由冷到熱需要專業(yè)策劃管理機構來操盤運作，此所謂泛商業(yè)地產(chǎn)運作。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象炒作，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：**廣場時尚麗人街

2、概念：**廣場**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的***。

3、廣告語：**廣場/時尚麗人街與**相約，與**同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

**廣場時尚麗人街的招商，屬于突破困局的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《**晚報》、**電視臺招商公告，突出介紹**廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及**國貿市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：

1、**廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主招商前，必須做好兩項重要工作：

第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開天價。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。

第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。

當前，**一期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將放水養(yǎng)魚，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場時尚秀活動;

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調工商、稅務部門，給予**廣場商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商街硬件改造建議

1、**北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、**一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨**街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。