土地利用總體規(guī)劃案例精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地利用總體規(guī)劃案例主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞：江西?。煌恋匾?guī)劃；實(shí)施評(píng)價(jià)；量化模型
中圖分類號(hào)：F301.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、引言
土地利用總體規(guī)劃是依據(jù)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田、提高土地利用率、保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境及占補(bǔ)平衡的原則，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間、時(shí)間上所作的總體安排和布局，是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段[1]。土地利用規(guī)劃重在制定，貴在實(shí)施。目前，我國已編制了兩輪土地利用總體規(guī)劃，但在實(shí)施過程中存在一些問題。一是土地利用總體規(guī)劃的法律觀念不強(qiáng)，隨意對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整；二是規(guī)劃圖件不能適應(yīng)規(guī)劃實(shí)施的需要；三是規(guī)劃實(shí)施過程中缺乏有力的監(jiān)督，未建立完整的反饋機(jī)制；四是缺乏土地利用總體規(guī)劃實(shí)施效果、執(zhí)行力度的科學(xué)評(píng)價(jià)體系，未建立有效的評(píng)價(jià)機(jī)制。因此，開展土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)是土地利用總體規(guī)劃實(shí)施過程中的一種內(nèi)在的必然要求，通過對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施進(jìn)行定性和定量的分析和評(píng)價(jià)，利于促進(jìn)規(guī)劃管理體系的完善，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和實(shí)踐性[2]。
二、土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系構(gòu)建
（一）土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的內(nèi)涵
土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)是依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用一定的方法，對(duì)土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行的效果進(jìn)行分析、比較后作出的價(jià)值判斷，是土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行階段的重要環(huán)節(jié)。土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)包括三方面內(nèi)容：一是土地利用總體規(guī)劃結(jié)果評(píng)價(jià)，即土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行后的結(jié)果是否實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)程度的評(píng)價(jià)；二是土地利用規(guī)劃效益評(píng)價(jià)，即對(duì)土地利用總體規(guī)劃結(jié)果和土地利用總體規(guī)劃投入之間的關(guān)系的評(píng)價(jià)；三是土地利用總體規(guī)劃效力評(píng)價(jià)，即土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行后對(duì)規(guī)劃對(duì)象及其環(huán)境所產(chǎn)生的影響的評(píng)價(jià)。
（二） 土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系
根據(jù)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)內(nèi)容，構(gòu)建土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，包括以下兩大類：一是規(guī)劃執(zhí)行指標(biāo)，是指土地利用總體規(guī)劃實(shí)施過程中，關(guān)鍵指標(biāo)的落實(shí)完成情況以及違反規(guī)劃事件的頻率和處置率；二是規(guī)劃效果指標(biāo)，是指土地利用總體規(guī)劃實(shí)施后，所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益，同時(shí)也包括社會(huì)公眾對(duì)土地利用總體規(guī)劃的認(rèn)知程度。土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的指標(biāo)體系如圖1所示。
圖1土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表
三、土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的方法
（一） 指標(biāo)量化模型
土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)是多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，且評(píng)價(jià)指標(biāo)中包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等相互聯(lián)系密切的指標(biāo)，這些指標(biāo)變化速率呈現(xiàn)出的是各種非線性關(guān)系。因此，在進(jìn)行指標(biāo)量化時(shí)，需采用非線性函數(shù)以貼近實(shí)際情況，文中采用對(duì)數(shù)函數(shù)的效用函數(shù)進(jìn)行指標(biāo)量化，指標(biāo)量化模型為：
（1）正指標(biāo)模型
（2）負(fù)指標(biāo)模型
式中，為第個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值；為實(shí)際值，和分別為指標(biāo)的上限和下限；和為常數(shù)，通常取值40，取值60[3]。
（二）評(píng)價(jià)方法
1．指標(biāo)權(quán)重測算
由于土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)中，無法收集到大量的樣本資料，從而不能依據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到各指標(biāo)的客觀權(quán)重。因此，為了合理地反映各指標(biāo)對(duì)規(guī)劃實(shí)施效果的貢獻(xiàn)程度，本文采用專家經(jīng)驗(yàn)估算的方法，來確定規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重 [4]。
2.指標(biāo)合成方法
為了鼓勵(lì)土地利用總體規(guī)劃的各單項(xiàng)指標(biāo)均衡發(fā)展，嚴(yán)懲落實(shí)指標(biāo)，本文采用指標(biāo)幾何平均值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)合成值[5]，評(píng)價(jià)公式為：
，其中
當(dāng)時(shí)，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)度很好，效果明顯；
當(dāng)時(shí)，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)度比較好，起到一定效果；
當(dāng)時(shí)，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)度一般，所起作用不大；
當(dāng)時(shí)，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)度較差，目標(biāo)難以完成；
當(dāng)時(shí)，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)度很差，基本沒有作用。
四、案例研究
（一） 研究區(qū)域概況
本研究以《江西省（1997~2010）土地利用總體規(guī)劃》為案例，為了與土地利用總體規(guī)劃緊密銜接，為《江西省土地利用總體規(guī)劃（2006~2020）》的實(shí)施起到指導(dǎo)作用，對(duì)1996~2005年江西省土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，所采用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境數(shù)據(jù)為1996~2005年江西省的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
1.研究區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
2005年，江西省生產(chǎn)總值4056.2億元，同比增長12.8%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值770.0億元，同比增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1914.9億元，同比增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1371.3億元，同比增長10.8%。全省農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1143.0億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長6.8%。全省全部工業(yè)增加值1455.5億元，比上年增長20%，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到51.6%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到828.5億元，增長23.6%。
2.研究區(qū)域土地利用現(xiàn)狀
至2005年底，江西省農(nóng)用地面積14190111hm2，建設(shè)用地面積906211 hm2，未利用地面積1593112 hm2，分別占全省土地總面積的85.02%、5.43%和 9.55%。農(nóng)用地中，耕地2859012公頃、園地273435公頃、林地10310488公頃、牧草地3824公頃、其他農(nóng)用地743352公頃。建設(shè)用地中，居民點(diǎn)及工礦用地637639公頃、交通運(yùn)輸用地64768公頃、水利設(shè)施用地203804公頃。詳見表1。
表1江西省2005年土地利用現(xiàn)狀表
（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取
本文根據(jù)蘭州市的實(shí)際情況和所收集到的資料，選取土地利用總體規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)，具體見表2。
表2江西省土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
（三）結(jié)果與分析
江西省土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)值如表3所示。
表3江西省土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)賦分表
1.單項(xiàng)指標(biāo)分析
土地開發(fā)利用程度小于70分；建設(shè)用地需求滿足率、建設(shè)用地違規(guī)面積比、耕地滿足率、基本農(nóng)田保護(hù)率在70~90分之間；城鎮(zhèn)化率、規(guī)劃的知情度、工業(yè)生產(chǎn)總值的比重、森林覆蓋率大于90分。
由于江西省山多平原少，耕地后備資源有限，人地關(guān)系基礎(chǔ)十分脆弱，另一方面建設(shè)用地粗放、低效利用現(xiàn)象不同程度存在。截止到2005年末，全省有閑置土地867 hm2，空閑土地657 hm2，批而未供的土地2442 hm2，低效用地19644 hm2，從而導(dǎo)致土地開發(fā)利用程度的分值較小。
江西省非常重視生態(tài)環(huán)境，通過“丘陵山區(qū)果林化、平原農(nóng)田林網(wǎng)化、城鎮(zhèn)郊區(qū)園林化”，不斷提高森林覆蓋率，2005年森林覆蓋率達(dá)到60.05%，較好地完成了規(guī)劃目標(biāo)。
2.單項(xiàng)指標(biāo)的合成值分析
江西省上一輪土地利用總體規(guī)劃涉及人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況、城鎮(zhèn)化水平以及社會(huì)環(huán)境等在內(nèi)的諸多因素，對(duì)規(guī)劃實(shí)施產(chǎn)生了不同程度的影響。依據(jù)規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，江西省上輪土地利用總體規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)價(jià)值為85.12，說明土地利用總體規(guī)劃實(shí)施效果比較明顯，土地利用總體規(guī)劃各項(xiàng)指標(biāo)的執(zhí)行與其所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)各方面效益的協(xié)調(diào)程度較高。
五、結(jié)論
由于規(guī)劃具有超前性，而人的思維和預(yù)知能力有限，且未來事物不確定性因素較多，江西省上輪規(guī)劃還存在以下問題：
（一）耕地保有量脫離實(shí)際，耕地滿足率不高。因退耕還林、退耕還湖和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等導(dǎo)致江西省耕地面積減少。2005年比1996年凈減少134424公頃，比規(guī)劃目標(biāo)年（2010年）要求的耕地保有量少131662公頃。
（二）土地開發(fā)利用程度低，未達(dá)到規(guī)劃要求，需要加強(qiáng)土地開發(fā)利用程度：一是加大未利用地的開發(fā)力度，提高可利用土地面積；二是加強(qiáng)土地開發(fā)利用強(qiáng)度，提高土地利用效率。
（三）土地利用總體規(guī)劃的法律地位不明顯，土地違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997-2005年全省共查處違法違規(guī)用地1883公頃。
土地是重要的自然資源，土地利用總體規(guī)劃是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣的決策，是一項(xiàng)重要的公共政策。通過對(duì)土地利用整體規(guī)劃實(shí)施效果評(píng)價(jià)，可為新一輪土地利用總體規(guī)劃修編提供依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙小敏，郭熙．土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)[J]．中國土地科學(xué)，2003，17（5）：35-40.
[2]徐春濤，姜錫東．回歸分析在土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)中的應(yīng)用——以吉林省伊通縣為例[J]．東北師大學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010，42（4）：154-158.
[3]歐海若．土地規(guī)劃的基礎(chǔ)理論問題研究[D]．杭州：浙江大學(xué)，2004.
第2篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞：中心城區(qū);展演變;劃定
Abstract: along with the development of urbanization and regional integration, an extra large city of the area of the center position in the protruding, improve the function of the city center, give full play to the big cities of the radiation leading role, to strengthen the overall competitiveness of urban agglomeration. This paper analyzes the domestic several big city city of guangzhou center development evolution and scope of the designated the principles, methods and effect.
Keywords: city center; Performance change; delimit
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1中心城區(qū)概念及劃定的作用
1.1中心城區(qū)概念的提出
關(guān)于中心城區(qū)的概念，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部存在均有明確規(guī)定?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第二十條提到，“城市總體規(guī)劃包括市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和中心城區(qū)規(guī)劃”，雖然條文中沒有明確中心城區(qū)的涵義以及其空間界域，但在第二十九條明確“在總體規(guī)劃綱要中應(yīng)研究中心城區(qū)空間增長邊界，提出建設(shè)用地規(guī)模和建設(shè)用地范圍”；國土資源部第43號(hào)文中規(guī)定中心城區(qū)范圍包括城市主城區(qū)及相關(guān)聯(lián)的功能組團(tuán)。
按照“兩規(guī)”的解析，中心城區(qū)應(yīng)指城市發(fā)展的核心地區(qū)，是城市政治、文化中心和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)，包括主城區(qū)及相關(guān)聯(lián)的功能組團(tuán)組成的城市范圍。
1.2中心城區(qū)范圍劃定的作用
特大城市作為發(fā)達(dá)地區(qū)城市群的龍頭，城市功能更為復(fù)合，發(fā)展面臨問題錯(cuò)綜復(fù)雜，在當(dāng)前高速城市化的條件下，中心城區(qū)范圍劃定能促進(jìn)城市功能的提升和土地合理利用，充分發(fā)揮大城市的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于加強(qiáng)城市群內(nèi)各城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)城市群的整體競爭力。
2特大城市中心城區(qū)范圍劃定分析
2.1北京市
北京市域面積16411平方公里，土地利用總體規(guī)劃中心城區(qū)范圍依據(jù)行政區(qū)界來劃定，包括功能核心區(qū)和城市功能拓展區(qū)，面積為1273平方公里，占市域總面積8.32％。
北京城市總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)是城市最中心的八個(gè)行政區(qū)組成的環(huán)形區(qū)域，面積為1088平方公里，其中建設(shè)用地為778平方公里。
2.2上海市
上海市域面積8239平方公里，土地利用總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)范圍包括黃浦區(qū)等9個(gè)區(qū)組成的老城區(qū)域，面積為288平方公里，占市域總面積3.50％。
上海市新一輪的城市總體規(guī)劃目前還在編制過程中，初步確定的中心城區(qū)范圍跟土規(guī)中的范圍基本一致。
2.3成都市
成都市域面積12360平方公里，土地利用總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)為成都外環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，面積為597平方公里，占市域總面積4.83％。
成都市城市總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)范圍是成都四環(huán)路以內(nèi)的用地范圍，面積597平方公里，其中建設(shè)用地為400平方公里。
2.4武漢市
武漢市域面積8549平方公里，土地利用總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)包括主城區(qū)和部分遠(yuǎn)城區(qū)，土地面積約660平方公里，占市域總面積7.72％。
武漢市城市總體規(guī)劃中劃定的中心城區(qū)范圍是指三環(huán)線范圍內(nèi)建成區(qū)及局部外拓區(qū)域，面積667平方公里，其中建設(shè)用地為450平方公里。
2.5小結(jié)
通過對(duì)以上四個(gè)特大城市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃進(jìn)行分析，各個(gè)城市對(duì)城市中心城區(qū)的定義和范圍劃定存在著一定的差異，通過對(duì)其進(jìn)行定量和定性相結(jié)合的分析，我們可以得出如下結(jié)論：
（一）中心城區(qū)的用地規(guī)模
從城市地域空間組成上看，范圍從大到小依次可以劃分為：市域、中心城區(qū)、中心城區(qū)城市建成區(qū)。土地利用規(guī)劃中的中心城區(qū)占市域總面積的比例最高為北京市，比例是8.32%，最低的為上海市，比例是3.50%。可以看出，國內(nèi)幾個(gè)特大城市中心城區(qū)面積占市域總面積的比例大體都在3%-10%左右。
（二）中心城區(qū)界線的劃定依據(jù)
（1）北京市土地利用總體規(guī)劃對(duì)中心城區(qū)界線劃定主要上是在土地利用功能分區(qū)基礎(chǔ)上，依據(jù)行政區(qū)界劃定。其外部邊界與城市行政區(qū)界基本吻合；
（2）上海市土地利用總體規(guī)劃中對(duì)中心城區(qū)界線劃定基本上是依托城市老城區(qū)，結(jié)合城市歷史文脈和空間特色，同時(shí)考慮行政區(qū)劃，使中心城區(qū)包含了原有的舊城區(qū)范圍；
（3）成都市由于城市空間形態(tài)比較規(guī)整，其劃定完全是依據(jù)城市外部交通走線對(duì)城市空間限定作用，以城市外環(huán)線作為界線進(jìn)行劃定，并且保持土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃劃定的范圍完全一致；
（4）武漢市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃對(duì)中心城區(qū)界線劃定，基本上以城市空間形態(tài)特征為基礎(chǔ)，結(jié)合城市外部交通走線和行政區(qū)劃進(jìn)行綜合確定，空間界線大體一致。只是在部分地區(qū)，對(duì)非建設(shè)用地的劃定上兩規(guī)之間存在著一定的差異，其主要是非建設(shè)用地的保護(hù)及利用判定問題。
通過對(duì)案例城市分析可以得出，影響劃定城市中心區(qū)范圍主要有四個(gè)因素：a、歷史因素，結(jié)合舊城區(qū)范圍，維護(hù)和延續(xù)歷史文脈和保持城市空間特色，如上海。b、地理交通因素，結(jié)合城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)，考慮城市地理和交通格局，如成都、武漢。c、行政管理因素，結(jié)合城市行政區(qū)劃或空間管理單元（如控規(guī)管理單元），如北京、武漢。d、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，結(jié)合城市土地空間發(fā)展戰(zhàn)略和城市特色，如北京、上海。
（三）中心城區(qū)劃定中的兩規(guī)協(xié)調(diào)關(guān)系
總體而言，四個(gè)城市中心城區(qū)規(guī)模和界線的劃定基本考慮本輪土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)，“兩規(guī)”在總體規(guī)模和界線上基本上相符，但同時(shí)也存在著一定的差異。土地利用總體規(guī)劃更偏重于土地的自然屬性和城市土地利用戰(zhàn)略，城市總體規(guī)劃更加注重土地的社會(huì)屬性和城市建設(shè)的需求。土地利用規(guī)劃中心城區(qū)范圍一般要略大于或等于城市總體規(guī)劃中心城區(qū)范圍。
3廣州市中心城區(qū)發(fā)展演變
廣州古城城址面水（珠江）背山（白云山）。“六脈皆通海，青山半入城”是對(duì)早期廣州古城空間形態(tài)的形象概括。從明、清兩代開始至21世紀(jì)初期，廣州城市空間形態(tài)經(jīng)歷了“就地?cái)U(kuò)展，先西后東”的過程。
2000年編制完成的“廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要”,確定了廣州城市空間布局的基本取向由“L”型城市空間調(diào)整為“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”；確定了兩條城市功能拓展軸即東進(jìn)軸和南拓軸，確立了“拉開建設(shè)、有機(jī)疏散、新區(qū)先行、帶動(dòng)老區(qū)”的發(fā)展新思路，廣州市的城市空間結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)“云山珠水”的自然格局、單一中心的城市結(jié)構(gòu)躍升為以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。
2005年以后，城市空間發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)涵進(jìn)一步深化，“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)、中調(diào)”十字方針確立了直至目前的城市發(fā)展思路，重點(diǎn)是對(duì)中心城區(qū)進(jìn)行全面優(yōu)化完善，涉及的老城區(qū)主要是原荔灣、越秀、海珠、芳村、天河以及白云的一部分。蘿崗區(qū)，南沙區(qū)的相繼成立并成為了城市兩個(gè)獨(dú)立的增長極，黃埔區(qū)和蘿崗區(qū)發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的東部組團(tuán)的趨勢越來越明顯。進(jìn)入新城市發(fā)展機(jī)遇期的廣州，城市空間形態(tài)向多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型發(fā)展期轉(zhuǎn)變。
4廣州市中心城區(qū)范圍的劃定
4.1廣州市中心城區(qū)劃定原則
廣州市中心城區(qū)范圍的劃定應(yīng)重點(diǎn)考慮以下原則：
（1）以城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，并與土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào)。
（2）歷史延續(xù)性原則，應(yīng)考慮現(xiàn)有建成區(qū)格局，以城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)為基礎(chǔ)。
（3）行政界線與自然要素限定原則，充分利用河流水系、山體、城市主干道等自然要素對(duì)城市形態(tài)的分割，同時(shí)考慮行政界線的劃分，注意中心城區(qū)控制范圍的完整性。
4.2廣州市中心城區(qū)控制范圍的劃定方案
依據(jù)廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略“一主六副”空間結(jié)構(gòu)，以主城區(qū)作為中心城區(qū)的控制范圍。包括荔灣區(qū)、越秀區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)四區(qū)全部和白云區(qū)南部（北二環(huán)與流溪河以南），中心城區(qū)控制面積約546平方公里，其中建設(shè)用地約382平方公里。
5結(jié)語
廣州市中心城區(qū)范圍是在城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，基于廣州中心城區(qū)發(fā)展演變和規(guī)律，在“兩規(guī)”有效協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上進(jìn)行劃定。中心城區(qū)范圍的明確必將促進(jìn)廣州城市功能的提升和土地合理利用，充分發(fā)揮廣州作為國家中心城市的輻射帶動(dòng)作用。
參考文獻(xiàn)
第3篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
【關(guān)鍵詞】土地利用規(guī)劃 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 意義
中圖分類號(hào)：F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
環(huán)境影響評(píng)價(jià)已經(jīng)越來越受到人們的重視，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的理論和實(shí)踐也作了不少研究。但是，到目前為止，中國開展的環(huán)境影響評(píng)價(jià)多是圍繞建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行的，戰(zhàn)略環(huán)境影響評(píng)價(jià)開展較少，而土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作剛剛起步，由于沒有形成統(tǒng)一、完善的理論體系，也缺乏系統(tǒng)、有效、通用的評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法，加上法律和制度上的制約因素。因此還沒有形成統(tǒng)一的程序，國內(nèi)也沒有形成公認(rèn)的范例。目前為數(shù)不多的一些土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)案例，大都是應(yīng)急式的，其所用方法主要是從原來的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)中引用過來的，把項(xiàng)目環(huán)評(píng)的方法照搬過來用于規(guī)劃層次的環(huán)評(píng)，存在著明顯的缺陷和不足。
一、土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的意義
1、意義：土地利用規(guī)劃進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)可以進(jìn)一步完善規(guī)劃方案。規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)可以在規(guī)劃方案的形成階段就參與其中，以便及早從生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)的角度出發(fā)，分析規(guī)劃方案可能引起的積極與消極的影響，從而進(jìn)一步改善規(guī)劃方案。土地利用規(guī)劃涵蓋各業(yè)用地，是配置和合理利用土地資源的重要手段，它與生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)息息相關(guān)。因此，土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)可以從規(guī)劃區(qū)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)的整體角度出發(fā)，同時(shí)結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，考慮諸多建設(shè)項(xiàng)目的協(xié)同效應(yīng)和累計(jì)效應(yīng)，統(tǒng)籌規(guī)劃土地利用與生態(tài)環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)可以全面考慮替代方案。規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)可以在對(duì)規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、環(huán)境目標(biāo)分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)規(guī)劃方案的潛在影響，評(píng)價(jià)影響的范圍和程度，擬定替代方案，并提出消除、減緩不利環(huán)境影響的措施。
土地利用規(guī)劃環(huán)境影響的評(píng)價(jià)指標(biāo)
1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容與指標(biāo)選擇的原則
國家或省級(jí)尺度的土地利用總體規(guī)劃多是綱要性的, 規(guī)劃方案所提供的數(shù)據(jù)有限，因此決定了其環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)是戰(zhàn)略性和指導(dǎo)性的，很難做到精細(xì)；環(huán)評(píng)的重點(diǎn)是評(píng)估規(guī)劃方案對(duì)生態(tài)、環(huán)境和資源等有關(guān)重大議題的影響，評(píng)估規(guī)劃方案實(shí)施在促進(jìn)國家生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和土地資源保障目標(biāo)的作用與影響程度。同時(shí)，考慮到我國快速的工業(yè)化和城市化進(jìn)程，以及建設(shè)用地的快速擴(kuò)張所造成的一系列資源和社會(huì)問題，規(guī)劃環(huán)評(píng)需對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃的合理性和適度性進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。環(huán)評(píng)指標(biāo)的選擇首先應(yīng)考慮科學(xué)性原則，即指標(biāo)應(yīng)具有明確的科學(xué)內(nèi)涵、較好的度量性，便于不同地區(qū)之間的比較；其次是代表性和簡明性原則，指標(biāo)應(yīng)該盡可能簡單明了，且能反映土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)環(huán)境與生態(tài)的主要影響：第三是系統(tǒng)性和綜合性原則，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)盡可能全面反映土地利用規(guī)劃對(duì)各種環(huán)境要素的影響；最后是可操作性原則，環(huán)境影響評(píng)價(jià)的指標(biāo)應(yīng)具有可操作性，易于從國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、相關(guān)部門以及國土資源管理部門現(xiàn)有資料中獲取。
2、環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)
根據(jù)上述的規(guī)劃環(huán)評(píng)的重點(diǎn)和原則，考慮土地利用總體規(guī)劃的特點(diǎn)和可能提供的有效數(shù)據(jù)，我們提出了11個(gè)指標(biāo)，覆蓋了生態(tài)保護(hù)、土地退化防治、耕地資源保障、建設(shè)用地增長的適度性與后效、耕地占補(bǔ)平衡的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)等5個(gè)方面，對(duì)全國或省級(jí)土地利用總體規(guī)劃綱要的生態(tài)、環(huán)境與資源影響進(jìn)行評(píng)價(jià)。
三、開展土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的對(duì)策建議
1、加強(qiáng)基礎(chǔ)理論研究
從整個(gè)世界范圍來看，對(duì)于土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的理論研究和圍繞其開展的實(shí)踐活動(dòng)，都還處于探索階段，理論方法尚不夠完善。今后應(yīng)從相關(guān)學(xué)科入手，借助多學(xué)科理論交叉研究、科研與實(shí)踐相結(jié)合等多種手段，提高基礎(chǔ)理論研究水平，改進(jìn)研究方法，以便更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。
2、做好前期研究
根據(jù)國家有關(guān)政策精神，開展土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)在于做好“協(xié)調(diào)土地與生態(tài)環(huán)境建設(shè)研究”的專題研究工作。該專題研究有3任務(wù)：（1）調(diào)查土地生態(tài)環(huán)境問題；（2）分析土地利用對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響；（3）提出環(huán)境友好型土地利用模式的建議；
3、加強(qiáng)土地利用規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)的方法研究
當(dāng)前土地利用規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)方法主要分為基于項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的方法和基于政策規(guī)劃分析的方法。前一種方法根源于項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的實(shí)踐，主要包括核查表法、矩陣法和網(wǎng)絡(luò)法等。后一種方法建立在規(guī)劃分析的基礎(chǔ)上，在規(guī)劃的過程中決定規(guī)劃環(huán)評(píng)的時(shí)間和形式，在項(xiàng)目的最后立項(xiàng)之前進(jìn)行決策干預(yù)，并試圖影響整個(gè)過程?？紤]到我國土地利用規(guī)劃的實(shí)際情況，因此，建立適合我國土地利用規(guī)劃特點(diǎn)的評(píng)價(jià)方法仍然需要通過試點(diǎn)和總結(jié)不斷探索。
4、注重評(píng)價(jià)的階段性，健全全過程的公眾參與評(píng)價(jià)體系
要實(shí)行有效的公眾參與，最重要的是要讓不同的公眾代表參與評(píng)價(jià)的不同階段，采用不同的形式，暢通信息溝通途徑，使得公眾的意見通過評(píng)價(jià)方真正傳達(dá)到?jīng)Q策者，使得公眾參與發(fā)揮真正的作用。
案例應(yīng)用
生態(tài)保護(hù)與土地退化防治
土地利用規(guī)劃方案對(duì)我國的生態(tài)安全的影響總體是正面的。按規(guī)劃方案對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，到2010年我國自然保護(hù)區(qū)面積將有大幅度的提高，較1996年提高近80% ，而邊際耕地和土地退化面積將有較大幅度的降低，如陡坡耕地的比重預(yù)計(jì)將減少近40%，土地退化面積下降10%，我國的土地退化態(tài)勢將得到很大扭轉(zhuǎn)，生物多樣性保護(hù)得倒加強(qiáng)。由于建設(shè)用地的增加，2010年自然、半自然景觀面積將稍有降低，說明人類活動(dòng)的影響范圍會(huì)有所擴(kuò)大。由于生態(tài)建設(shè)，規(guī)劃方案的實(shí)施會(huì)使生態(tài)系統(tǒng)的綜合功能，即生態(tài)服務(wù)價(jià)值得到增加。
2、耕地資源保護(hù)
土地利用規(guī)劃對(duì)耕地的影響主要考慮了兩個(gè)方面，即人均基本農(nóng)田的變化和耕地綜合指數(shù)的變化。2010年人均基本農(nóng)田面積預(yù)計(jì)將較1996年有較大幅度的降低，下降量約為11%，主要是由于人口增加造成的。由于生態(tài)退耕，盡管耕地總面積在2010年較1996年凈減少200余萬h㎡ ，但總體看，因坡耕地改造，使耕地質(zhì)量得到改善，耕地總的生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)將有所提高，提高量約相當(dāng)于7515萬h㎡標(biāo)準(zhǔn)耕地面積，耕地綜合指數(shù)，即耕地綜合生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)較1996年增加0.58% 。
3、建設(shè)用地?cái)U(kuò)張及其影響
規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地的增長速度為GDP 增長速度的8.8％，人口增長速度的77.8％。因此，土地利用規(guī)劃方案的實(shí)施將會(huì)促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用，顯著提高單位面積GDP產(chǎn)值，同時(shí)降低人均用地面積。
五、結(jié)束語
開展土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)很有必要，它不僅僅是提出措施使規(guī)劃實(shí)施后所產(chǎn)生的環(huán)境影響最小化，而且更是使規(guī)劃所可能產(chǎn)生的環(huán)境影響最小化，使得土地利用規(guī)劃成為“綠色規(guī)劃”和“可持續(xù)規(guī)劃”。確土地利用規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍。除了土地利用總體規(guī)劃要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)外，土地開發(fā)整理規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃也應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。
參考文獻(xiàn)：
[ 1 ]陸書玉. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)[M] . 北京: 高等教育出版社. 2001.
[ 2 ]國家環(huán)?？偩?世界環(huán)境[J] . 2001，(4) : 16- 17.
[ 3 ]馮江等.項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)與戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)比較[J] .云南環(huán)境科學(xué), 2001，(12) : 120- 123.
[ 4 ]葉亞平等. 中國省域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J] .環(huán)境科學(xué)研究，2000，(3) : 33- 36.
第4篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞：土地利用；特點(diǎn)；方法
中圖分類號(hào)： C35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、土地利用規(guī)劃的特點(diǎn)
1、公共政策屬性
土地利用規(guī)劃是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求而產(chǎn)生的，具有與社會(huì)經(jīng)濟(jì)同步演化的特點(diǎn)?？偨Y(jié)國際上土地利用相關(guān)規(guī)劃的特點(diǎn)，土地利用規(guī)劃總體上可分為以科學(xué)和理性為特點(diǎn)的藍(lán)圖規(guī)劃階段、系統(tǒng)綜合為特點(diǎn)的過程規(guī)劃階段以及倡導(dǎo)人的社會(huì)價(jià)值理念為特點(diǎn)的參與式規(guī)劃階段。中國處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展階段，規(guī)劃更應(yīng)該采用過程規(guī)劃模式，土地利用規(guī)劃不僅是描繪未來變化的圖景，更重要的是通過行動(dòng)綱領(lǐng)和政策的制訂，調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的發(fā)展方向、行動(dòng)步驟，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)在客觀規(guī)律和規(guī)劃的綜合作用下，符合未來發(fā)展的要求。因此更具有政策屬性，在某種程度上，土地利用規(guī)劃成為政府的公共政策的工具或者一部分。
2、綜合性
綜合性不僅僅是指傳統(tǒng)意義上的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的綜合，部門的綜合，多學(xué)科的綜合，更強(qiáng)調(diào)作為政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)與土地利用空間相互作用基礎(chǔ)上的綜合。中國的土地利用規(guī)劃編制過程中也經(jīng)過大量的社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查和預(yù)測，在規(guī)劃的內(nèi)容中也有社會(huì)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容（人口、GDP等），但是這些社會(huì)經(jīng)濟(jì)的分析、預(yù)測及結(jié)論均未很好地轉(zhuǎn)化為規(guī)劃的組成部分，或者并沒有有機(jī)的結(jié)合進(jìn)規(guī)劃內(nèi)容之中，兩部分是脫離的。而實(shí)際上，土地利用規(guī)劃是將社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為空間層次的內(nèi)容，土地利用規(guī)劃通過協(xié)調(diào)和調(diào)節(jié)土地使用關(guān)系，建立社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境要素在土地使用上的關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展提供空間支持。因此，土地利用規(guī)劃的綜合性體現(xiàn)在土地利用系統(tǒng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境系統(tǒng)的相互作用之中。
3、空間層次性
中國經(jīng)濟(jì)體制的改革使中央和地方政府在財(cái)權(quán)、事權(quán)等方面有了不同劃分。具有鮮明政治經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的土地利用規(guī)劃也相應(yīng)的有所不同。土地利用規(guī)劃的空間層次性體現(xiàn)在不同層級(jí)的土地利用規(guī)劃有不同的目標(biāo)、內(nèi)容、方法和保障手段等。
二、土地利用規(guī)劃方法
土地利用規(guī)劃的方法取決于規(guī)劃的理論或模式。首先，不同發(fā)展階段的土地利用規(guī)劃方法有所不同。需要指出的是，新方法的產(chǎn)生并不意味著舊方法的失效，隨著問題導(dǎo)向的土地利用規(guī)劃的發(fā)展，方法也在不斷地發(fā)展之中。其次土地利用規(guī)劃的要素綜合性和學(xué)科集成性決定了其方法的多樣性，總體上可分為普遍的方法和具體的方法兩個(gè)層次。
1、土地利用規(guī)劃方法比較
原國家土地管理局制定的《縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》規(guī)定土地利用規(guī)劃必須在土地利用現(xiàn)狀分析和各類用地需求量預(yù)測的基礎(chǔ)上綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益，協(xié)調(diào)各部門和產(chǎn)業(yè)間的用地矛盾。但《規(guī)程》中沒有給出具體“綜合協(xié)調(diào)”的方法，導(dǎo)致實(shí)踐操作中，地方只是將各類用地需求預(yù)測結(jié)果拼湊成一個(gè)規(guī)劃方案，提出了各類用地間的矛盾，而對(duì)于如何解決這些矛盾，即如何進(jìn)行矛盾的“綜合協(xié)調(diào)”這個(gè)本質(zhì)而關(guān)鍵的問題卻懸而未決。為了有效利用土地資源，保證社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，減少人為因素對(duì)土地利用主觀隨意性的干擾，就必然要依靠科學(xué)合理的規(guī)劃方法。下表從土地利用規(guī)劃方法取決于規(guī)劃理論的觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)土地利用規(guī)劃方法進(jìn)行總結(jié)。
基于土地利用規(guī)劃理論的土地利用規(guī)劃方法分析
理論基礎(chǔ) 理論分支 規(guī)劃方法
地理學(xué) 人地關(guān)系論
區(qū)位論
地域分異理論
地理信息系統(tǒng) 土地適應(yīng)性分析、土地潛力評(píng)價(jià)
土地集約利用、土地規(guī)模效益、級(jí)差地租分析
土地利用分區(qū)、土地用途管制
元胞自動(dòng)機(jī)(CA)分析法，多智體(NfAS)分析模型
經(jīng)濟(jì)學(xué) 經(jīng)濟(jì)增長論
運(yùn)籌學(xué)理論
自然資源價(jià)值理論 成本收益分析法
博弈論方法、線性規(guī)劃法、目標(biāo)規(guī)劃法
資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)核算法
管理學(xué) 非理性理論
外部性理論
行為科學(xué)理論 有限性規(guī)劃法、彈性規(guī)劃法
環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析、外部性內(nèi)部化方法
行為分析法
生態(tài)學(xué) 種群生態(tài)學(xué)理論
景觀生態(tài)學(xué)理論 生態(tài)位方法
景觀格局分析法
哲學(xué) 可持續(xù)發(fā)展理論
低碳經(jīng)濟(jì)理論 生態(tài)足跡方法、生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值測度方法
碳源(匯)分析法
社會(huì)學(xué) 公共關(guān)系理論 交互式方法、參與式方法
心理學(xué) 實(shí)驗(yàn)心理學(xué) 決策分析法
系統(tǒng)科學(xué) 系統(tǒng)工程 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析法
2、土地利用規(guī)劃方法
從土地利用規(guī)劃的特點(diǎn)而知, 意識(shí)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)體制對(duì)土地利用規(guī)劃起著根本性的制約作用。探討社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律和與此相關(guān)的土地利用變化規(guī)律, 土地利用規(guī)劃管理的特點(diǎn)是創(chuàng)新土地利用規(guī)劃方法的重要基礎(chǔ)。進(jìn)而發(fā)展以下方法:
1.加強(qiáng)土地評(píng)價(jià)
從土地利用規(guī)劃的空間性出發(fā), 土地資源的空間配置需要以評(píng)價(jià)為基礎(chǔ), FAO 土地利用規(guī)劃指南強(qiáng)調(diào)土地利用規(guī)劃作為最佳土地利用的選擇, 是以土地計(jì)價(jià)為基礎(chǔ)的, 而且不包括自然的適宜性評(píng)價(jià), 也包括經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的評(píng)價(jià), 如農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)方法, 以及基層規(guī)劃服務(wù)的土地評(píng)價(jià), 如土地評(píng)價(jià)和立地評(píng)價(jià), 以及包括土地不同層次上的生態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià), 方案的環(huán)境影響評(píng)價(jià)等在內(nèi)的土地評(píng)價(jià)系列方法都可以為規(guī)劃的協(xié)調(diào)和決策提供科學(xué)支撐。
2.建立土地利用變化與社會(huì), 經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的模型
工業(yè)化, 城鎮(zhèn)化的加快與農(nóng)用地尤其是耕地的減少的雙向過程是一個(gè)客觀的規(guī)律。但由于土地資源的有限性, 這種雙向的過程不會(huì)是線性的, 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段, 土地利用結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài), 既土地利用變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有偶合關(guān)系。在不同國家和地區(qū)有不同的表現(xiàn)形式, 尤其是市場經(jīng)濟(jì)體制的建立, 使這一過程變得更為復(fù)雜。為此, 借鑒“土地利用和土地覆蓋變化的驅(qū)動(dòng)力模型”, 引入投入產(chǎn)出的宏觀經(jīng)濟(jì)模型, 度量區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài), 考察地區(qū)變化的城鎮(zhèn)化速率, 通過典型地區(qū)的案例研究提取所需參數(shù), 建立動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì), 發(fā)展土地利用變化的耦合關(guān)系模型, 可為這一復(fù)雜過程的分析找到解決的方法。
3.建立土地利用變化與生態(tài)環(huán)境演變的模型
土地生態(tài)環(huán)境的演變與土地利用規(guī)劃引致的土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化及土地利用方式的選擇是密不可分的, 基于可持續(xù)發(fā)展的要求, 土地利用的規(guī)劃應(yīng)以不導(dǎo)致土地生態(tài)環(huán)境的退化或不超時(shí)土地資源的生態(tài)安全為基礎(chǔ)。為此, 需要建立土地利用變化和生態(tài)環(huán)境演變關(guān)系的模型, 合理確定土地生態(tài)安全標(biāo)準(zhǔn)下的土地利用模式。國際土地利用和土地覆蓋變化的研究, 把土地利用引起的環(huán)境效應(yīng)作為重要內(nèi)容, 并主要在微觀和小流域尺度上建立相應(yīng)的模型。借鑒這一方法, 建立不同利用尺度的土地利用變化和生態(tài)環(huán)境演變關(guān)系模型以及生態(tài)安全評(píng)價(jià)指標(biāo)體系, 為尋找土地資源生態(tài)安全下的土地利用方案提供有效的途徑。
4.制定土地用途管制分區(qū)的法則
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 土地利用規(guī)劃轉(zhuǎn)向以技術(shù)領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)向非技術(shù)領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)的趨勢?；谕恋乩靡?guī)劃作為政策工具的特點(diǎn), 土地用途管制作為基層土地利用規(guī)劃的主要方法為核心內(nèi)容, 其本質(zhì)是制定一種土地用途管制的規(guī)則, 或者說是法規(guī)。盡管土地用途分區(qū)管制法在國外比較成熟, 但其特點(diǎn)是一個(gè)國家的基本政體、法律傳統(tǒng)、歷史基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)發(fā)展階段、自然資源和條件的稟賦以及文化背景都密切相關(guān)?；谥袊鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展階段特點(diǎn), 分析中國進(jìn)行土地用途分區(qū)的背景, 在探討不同地區(qū)用途分區(qū)法令化的可能框架基礎(chǔ)之上, 制定土地用途分區(qū)的法則, 使之真正成為土地利用規(guī)劃的重要方法之一。
參考文獻(xiàn)
[1]梁鶴年.簡明土地利用規(guī)劃[M].北京:地質(zhì)出版社，2003
第5篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞：土地整治規(guī)劃 效益分析 效益評(píng)價(jià)
從我國發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國目前正處于一種土地資源緊缺的背景之下。為了緩解土地資源緊缺帶來的人地矛盾，提高土地資源的利用率，同時(shí)也為了保證土地資源的可持續(xù)利用。在執(zhí)行了土地整治措施以后，我們需要對(duì)土地整治方法、過程的合理性，土地整治的結(jié)果進(jìn)行客觀公正的評(píng)價(jià)，以使土地整治工作更加完善。因此，我們有必要對(duì)土地整治規(guī)劃效益分析與評(píng)價(jià)工作相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行研究
一、土地整治與土地整治效益評(píng)價(jià)
土地整治是提高土地利用率、改善生產(chǎn)生活條件及改善生態(tài)環(huán)境的重要措施。它是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及土地利用規(guī)劃中確定的土地用途兩方面因素對(duì)土地利用方式、土地利用結(jié)構(gòu)和土地利用關(guān)系進(jìn)行的改造?？茖W(xué)的土地整治是緩解人地矛盾、保證土地資源可持續(xù)利用的重要保障。
土地整治效益評(píng)價(jià)是土地整治中不可缺少的部分，土地整治效益評(píng)價(jià)是通過一種科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)來對(duì)土地整治工作進(jìn)行全面綜合的測定。它是對(duì)土地整治規(guī)劃在具體實(shí)踐過程中所預(yù)計(jì)表現(xiàn)出來的效果和利益的評(píng)價(jià)。它主要從土地整治規(guī)劃對(duì)土地整理、土地復(fù)墾、土地開發(fā)等方面的統(tǒng)籌安排；對(duì)農(nóng)田整治、農(nóng)村政治、市區(qū)土地整治等方面的統(tǒng)籌；對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)生活問題、農(nóng)村生態(tài)問題的籌劃以及對(duì)耕地保護(hù)、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自然資源的節(jié)約利用新農(nóng)村建設(shè)以及城鄉(xiāng)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃等方面對(duì)土地整治規(guī)劃的預(yù)計(jì)表現(xiàn)效果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。土地政治效益評(píng)價(jià)是分析土地整治活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)效益的效應(yīng)、土地活動(dòng)對(duì)生態(tài)效益的效應(yīng)、土地活動(dòng)對(duì)社會(huì)效益的效應(yīng)這三種影響的重要工具，也是豐富土地整理理論的重要工具。可以說，土地活動(dòng)對(duì)土地整理實(shí)踐活動(dòng)的規(guī)范與指導(dǎo)具有重要的意義。
二、土地整治規(guī)劃效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)
談到土地整治效益評(píng)價(jià)，我們就不可能不提及土地整治規(guī)劃效益的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)。土地整治規(guī)劃效益分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是國家土地整治宏觀目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的一種體現(xiàn)。它不是單個(gè)土地整治項(xiàng)目的效益疊加，而是在土地整治項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)及后評(píng)價(jià)研究的基礎(chǔ)之上對(duì)土地整治評(píng)級(jí)指標(biāo)構(gòu)建原則及構(gòu)建思路等內(nèi)容的發(fā)展創(chuàng)新。通過對(duì)目前的土地整治效益評(píng)價(jià)體系進(jìn)行研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，土地整治的目標(biāo)可以分為國家目標(biāo)層次、專項(xiàng)目標(biāo)層次和指標(biāo)層次三個(gè)部分。在這三種土地整治目標(biāo)層次之中，國家目標(biāo)層是國家對(duì)土地整治提出的目標(biāo)的總體規(guī)劃，專項(xiàng)目標(biāo)層則是國家土地整治目標(biāo)的一種細(xì)化。專項(xiàng)目標(biāo)層主要根據(jù)耕地保護(hù)、新農(nóng)村建設(shè)、自然資源的節(jié)約利用、城鄉(xiāng)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展這5大方面來確立評(píng)價(jià)指標(biāo)。指標(biāo)層是對(duì)土地整治專項(xiàng)目標(biāo)的細(xì)化。它主要從14個(gè)方面來確立評(píng)價(jià)指標(biāo)：耕地面積的增加情況、糧食產(chǎn)能的增加狀況、耕地質(zhì)量等級(jí)提高、高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田面積的變化、建設(shè)用地盤活量、建設(shè)占補(bǔ)平衡量、土地節(jié)約面積、水資源節(jié)約量、機(jī)耕土地面積增加量、農(nóng)村居民點(diǎn)面積增加量、農(nóng)民人均年收入增加量、土地權(quán)屬明晰情況、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤情況、土地整治基金投入量。
三、土地整治規(guī)劃效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立依據(jù)
（一）響應(yīng)節(jié)約資源基本國策
在中國的發(fā)展過程中，節(jié)約資源這一措施已經(jīng)成為了我們國家一項(xiàng)重要的基本國策。在這一基本國策的影響之下，通過土地整治這種方式節(jié)約土地資源自然成為了國家的一種必然選擇。從國內(nèi)一些地區(qū)采取的節(jié)約措施來看，舊城改造、城中村拆除、農(nóng)村廢棄土地復(fù)墾工作的實(shí)施在一定程度上減少了土地資源的浪費(fèi)。農(nóng)村地區(qū)灌溉排水工程建設(shè)力度的加大使得水資源的利用效率得到了一定的提升?；谶@樣的狀況，在土地整治規(guī)劃效益評(píng)價(jià)指標(biāo)確立的過程中，我們有必要將水資源節(jié)約量、節(jié)約用地面積等因素作為重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)
（二）擴(kuò)大內(nèi)需，保障經(jīng)濟(jì)增長的需要
土地整治是實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡、保障耕地“紅線”的重要措施。為了更好地促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在對(duì)土地整治規(guī)劃效益進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程中，我們有必要將建設(shè)用地平衡量、建設(shè)占補(bǔ)平衡量等因素作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。
（三）順應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求
通過對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的要求進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，新農(nóng)村建設(shè)對(duì)村莊整治提出了嚴(yán)格的要求。農(nóng)村地區(qū)要通過村莊整治實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，要形成農(nóng)民居住相對(duì)集中，環(huán)境優(yōu)美的新農(nóng)村。這就要求國家在土地整治過程中要注重對(duì)土地平整、農(nóng)田水利建設(shè)、田間道路維護(hù)，田間防護(hù)林建設(shè)等工作的強(qiáng)化。因此土地整治規(guī)劃效益評(píng)價(jià)體系之中就應(yīng)該包含機(jī)耕土地面積增加量、農(nóng)村新建居民點(diǎn)面積增加量、農(nóng)村人均年收入增加量等方面的因素。
（四）土地整治規(guī)劃效益分析方法
通過前文的論述，我們可以知道，土地整治規(guī)劃效益分析是對(duì)土地整治過程中未發(fā)生的事情進(jìn)行一種具有預(yù)測性的分析評(píng)價(jià)。同土地整治績效評(píng)價(jià)相比，在技術(shù)方法上還存在著一定的差異。因此土地整治規(guī)劃分析也需要一定的科學(xué)方法。以黑龍江省為例，黑龍江省在土地整治規(guī)劃效益分析過程中采用了統(tǒng)計(jì)預(yù)測、類比分析與專家調(diào)查相結(jié)合的方法。省級(jí)土地主管部門在2006年了《黑龍江省土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》，對(duì)新增耕地面積、農(nóng)村建設(shè)用地盤活量等內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)劃[3]。對(duì)于一些沒有可利用的歷史數(shù)據(jù)的土地整治規(guī)劃效益分析評(píng)價(jià)采用借助省內(nèi)典型案例進(jìn)行類比分析的方法；對(duì)于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田等缺乏原始資料、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、以及典型案例的土地整治規(guī)劃內(nèi)容采用專家實(shí)地調(diào)查的方式，這種組合的實(shí)施對(duì)預(yù)測結(jié)果的正確產(chǎn)生有著重要的幫助。
四、結(jié)語
土地整治規(guī)劃效益分析評(píng)價(jià)是關(guān)乎國計(jì)民生的一項(xiàng)重要問題。在分析評(píng)價(jià)的過程中我們必須借助科學(xué)的方法對(duì)土地整治規(guī)劃效益進(jìn)行分析。只有將土地整治規(guī)劃效益評(píng)價(jià)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)三大效益相結(jié)合，才能更好地促進(jìn)我國土地整治工作的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃輝玲，吳次芳，張守忠.黑龍江省土地整治規(guī)劃效益分析與評(píng)價(jià)[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2012，（06）.
[2]孟勉.黑龍江省土地整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，2015.
第6篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞：城市；軌道交通；土地利用；空間形態(tài)
中圖分類號(hào)： F291.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
在城市發(fā)展過程中，城市交通是城市復(fù)雜系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，它與城市空間演化相互交織，是城市發(fā)展的重要內(nèi)容。城市快速軌道交通（地鐵與輕軌）是大城市公共客運(yùn)交通的骨干，是大眾化、大運(yùn)量、獨(dú)立專用軌道的城市客運(yùn)系統(tǒng)。同時(shí)又是城市的大型基礎(chǔ)工程，其對(duì)于城市交通系統(tǒng)的服務(wù)效率、秩序、安全等具有決定性的影響，對(duì)城市整體功能、空間布局、活動(dòng)效率、環(huán)境質(zhì)量等也有重要的影響。所以它與一個(gè)城市的發(fā)展應(yīng)是相輔相成的，合理的軌道軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃必須順應(yīng)城市的總體規(guī)劃，同時(shí)從長遠(yuǎn)的發(fā)展的角度來看，軌道交通建設(shè)亦影響著城市的總體規(guī)劃布局。
軌道交通系統(tǒng)和土地利用本質(zhì)上是交通供給與交通需求的關(guān)系，一方面土地利用是產(chǎn)生城市軌道交通的“源泉”，決定了城市軌道交通的發(fā)生、吸引與方式選擇，從而約定了城市軌道交通的需求及結(jié)構(gòu)模式。另一方面軌道交通的建成將刺激沿線區(qū)域的再發(fā)展、改變沿線土地利用結(jié)構(gòu)。軌道交通與城市土地的協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)遵循整體規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展、分層次控制、分區(qū)域開發(fā)的原則。本文著重討論軌道交通對(duì)沿線土地利用的影響，主要從以下3方面進(jìn)行闡述：
1、軌道交通對(duì)城市空間形態(tài)的影響
城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶來城市擴(kuò)容，己經(jīng)被證明了的比較有利的擴(kuò)張形式是多中心組團(tuán)式和軸向發(fā)展式，而最不利于城市發(fā)展與公共交通持續(xù)的擴(kuò)張形式則為攤大餅式。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，多個(gè)以特大城市為核心的大都市圈以及較為集中的城市群也正在迅速形成。在這樣的大都市圈中，城市軌道交通在聯(lián)系城市中心區(qū)與城市地區(qū)之間發(fā)揮著重要作用。
城市軌道交通線網(wǎng)的基本形態(tài)即結(jié)構(gòu)骨架，目前最基本的線網(wǎng)結(jié)構(gòu)為如下三種形式：網(wǎng)格式、無環(huán)放射式以及有環(huán)放射式。結(jié)構(gòu)形式選擇是否合適，直接關(guān)系到線網(wǎng)建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和交通服務(wù)水平。為此城市的軌道交通線網(wǎng)，不僅要考慮各線的具體情況，更要考慮線網(wǎng)的整體形態(tài)，并兼顧各城市具體的人文地理環(huán)境等條件，最終形成適合本城市特點(diǎn)的線網(wǎng)結(jié)構(gòu)。軌道交通線網(wǎng)的布置方式直接影響著城市空間形態(tài)的擴(kuò)展，國外大城市的發(fā)展表明了軌道交通的建設(shè)將產(chǎn)生有效的城市軸向拉動(dòng)力，促進(jìn)城市發(fā)展軸的形成。即軌道交通通過站點(diǎn)影響城市空間形態(tài)，在各個(gè)站點(diǎn)形成緊湊的用地模式；同時(shí)由于軌道交通各個(gè)站點(diǎn)的可達(dá)性幾乎一致，因而環(huán)形用地模式將沿軌道交通形成“珠鏈?zhǔn)健钡哪Ｊ剑恢行某鞘姓揪噍^小，相鄰用地?cái)U(kuò)展后連在一起，形成沿軌道交通帶狀發(fā)展，而在新區(qū)或郊區(qū)站距往往較大，將形成沿軌道交通線的點(diǎn)狀高密度發(fā)展。
軌道交通為全封閉式的，僅僅依靠站點(diǎn)來與外界聯(lián)系，其客流的集中或者疏散由站點(diǎn)完成。站點(diǎn)成為城市軌道交通的核心，城市空間新的增長點(diǎn)，利用這種特性進(jìn)行沿線土地開發(fā)的理念，即TOD模式。
TOD——transit-oriented development意即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，是指以主要公交車站（包括軌道交通和快速公交車站，以及主要公交換乘樞紐）為中心，在周邊合理的步行范圍內(nèi)進(jìn)行中、高密度用地開發(fā)，混合居住、就業(yè)、商業(yè)和公共用地等多種土地用途，并創(chuàng)造出適合非機(jī)動(dòng)交通和公共交通的出行環(huán)境?；赥OD理念的開發(fā)模式是廣泛推崇的一種可持續(xù)發(fā)展策略，在國內(nèi)外城市發(fā)展中都有廣泛的指導(dǎo)意義。
以香港為例，香港地鐵的發(fā)展歷程基本上可以分為兩個(gè)階段：
第一個(gè)階段是“線跟人走”，主要目的是解決中心城區(qū)交通、環(huán)保等問題，帶動(dòng)城市發(fā)展，提高市民的生活質(zhì)量。1975—1985年，形成了以觀塘線、荃灣線、港島線為骨架的基本網(wǎng)絡(luò)，不但覆蓋了中心城區(qū)，同時(shí)形成了大運(yùn)量的過海通道，滿足了香港、九龍之間日益頻繁的交通需求。
第二個(gè)階段是“人跟線走”，運(yùn)用交通導(dǎo)向發(fā)展( TOD)模式，構(gòu)筑交通走廊，配合城市整體規(guī)劃和發(fā)展方向，改造舊城、開發(fā)新區(qū)。1985—2002 年，建設(shè)了東涌線、將軍澳線等項(xiàng)目，完善網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化客流，創(chuàng)造新城。
2、軌道交通對(duì)沿線土地利用性質(zhì)的影響
軌道交通與沿線土地利用之間的相互影響是持續(xù)動(dòng)態(tài)平衡的發(fā)展過程。軌道交通對(duì)沿線土地利用的影響，主要有通過提供大流量的交通客流，引導(dǎo)周邊土地高強(qiáng)度開發(fā)，從而對(duì)沿線地區(qū)及整個(gè)城市土地利用形態(tài)布局與結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響；城市軌道交通的建設(shè)，能為人們提供快速進(jìn)出市中心的交通途徑，使居住、商業(yè)等土地利用功能從地域上分開，居住地疏散出市中心。城市軌道交通改變了各地區(qū)間的可達(dá)性，并加劇了城市土地利用性質(zhì)的空間分異，改變了功能區(qū)的分布，從而會(huì)對(duì)整個(gè)城市范圍內(nèi)土地利用格局的演變產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
另外軌道交通的建設(shè)對(duì)于地下空間的開發(fā)有著積極的促進(jìn)作用。地鐵結(jié)合上蓋物業(yè)一體化開發(fā)能夠有效的發(fā)揮地鐵客流對(duì)于物業(yè)的貢獻(xiàn)，新物業(yè)的開發(fā)也能夠?yàn)榈罔F提供穩(wěn)定客源。目前在我國許多大城市中都出現(xiàn)集合多種功能的交通綜合體，此類交通綜合體在人口密度高，土地資源緊缺的城市生活中發(fā)揮著重要的作用。在香港、日本等地，與地鐵聯(lián)通的地下街，及用于通訊和能源供應(yīng)的地下設(shè)施等，形成了立體的網(wǎng)狀地下空間形態(tài)。
若能使土地規(guī)劃與城市軌道交通規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，必能形成良好的促進(jìn)局面，即土地利用的合理布局，保證了軌道交通的正常運(yùn)營所需的客流量，而同時(shí)軌道交通的存在，又將引導(dǎo)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度的重新配置，最終形成良好的城市空間用地布局與空間結(jié)構(gòu)。
交通和土地利用模式
通常一個(gè)軌道交通車站的基本影響范圍為200公頃左右（半徑約800M），由內(nèi)向外共分為三個(gè)區(qū)域：核心區(qū)、中心區(qū)、區(qū)。TOD的集聚效應(yīng)隨的增大逐級(jí)遞減，在開發(fā)強(qiáng)度、功能設(shè)置、交通方式引導(dǎo)各個(gè)方面均有體現(xiàn)。
3、軌道交通對(duì)沿線土地價(jià)值的影響
軌道交通通過改善沿線地區(qū)的可達(dá)性，刺激站點(diǎn)周圍土地的高強(qiáng)度開發(fā)，繁榮軌道交通周邊的經(jīng)濟(jì)，從而提高土地的價(jià)值。通過有層次的梯度開發(fā)充分發(fā)揮地鐵的集聚效應(yīng)，可促進(jìn)周邊的物業(yè)升值，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，促使土地利用性質(zhì)按照交通經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行重新分布，進(jìn)行土地資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商以及城市居民的多方共贏和效益最大化。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，車站周圍的開發(fā)強(qiáng)度通常在4-6，最高可達(dá)7-8，日本甚至達(dá)到12。這樣能為地鐵帶來更多的人流，土地價(jià)值亦會(huì)大幅提升。在國內(nèi)，比如深圳地鐵4號(hào)線站點(diǎn)周邊地塊的容積率平均為4，比當(dāng)?shù)氐钠骄?guī)劃容積率（1.5-2）要高。
以香港為例：
“地鐵結(jié)合物業(yè)”的綜合開發(fā)模式是香港在城市軌道交通建設(shè)中取得的成功經(jīng)驗(yàn)，香港自上世紀(jì)70年代已開始從事與地鐵有關(guān)的物業(yè)開發(fā)。正如我們所知，香港的土地資源極其有限和寶貴，受此限制，政府大力發(fā)展地鐵和巴士等公共交通。而香港地鐵可以盈利的一個(gè)重要原因就是香港政府在發(fā)展軌道交通的同時(shí)結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展。具體做法是在為建設(shè)地鐵集資時(shí)采取出售周邊物業(yè)的方式，將地鐵站點(diǎn)附近的土地出售給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。由于公共交通的發(fā)展必然導(dǎo)致人們出行方式的“步行化”，而步行化又必然要求開發(fā)商注重廣場、花園、商服、天橋等公共設(shè)施的建設(shè)以吸引和方便居民搭乘地鐵，所以在一定程度上開發(fā)商代替政府進(jìn)行了城市公共設(shè)施的建設(shè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)商與地鐵和新市鎮(zhèn)開發(fā)等城市發(fā)展計(jì)劃緊密結(jié)合，所以地鐵沿線和地鐵站的開發(fā)權(quán)伴隨巨大的利益，新市鎮(zhèn)的開發(fā)更讓房地產(chǎn)商有了大顯身手的機(jī)會(huì)去興建超大規(guī)模的社區(qū)。而隨著社區(qū)的逐漸成熟，也有利于房產(chǎn)的保值和升值，最終形成良性循環(huán)。這樣做的結(jié)果是政府、開發(fā)商和城市居民的“多贏”。迄今香港地鐵已在沿線成功完成多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，包括寫字樓、商場、住宅等。這些物業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了與地鐵車站的良好整合，各項(xiàng)目都經(jīng)過專業(yè)化的精心設(shè)計(jì)，使物業(yè)與車站成為一個(gè)集商業(yè)﹑住宅﹑辦公﹑休閑和交通樞紐與一體的綜合體，確保充分利用地鐵優(yōu)勢大大提升土地及物業(yè)價(jià)值，從而帶來最高的實(shí)際利潤和無形的社會(huì)利益。
香港地鐵站綜合開發(fā)成功案例：
·41%的勞動(dòng)人口居住在站點(diǎn)500米范圍內(nèi)
·43%的房屋在站點(diǎn)500米范圍內(nèi)
·香港地鐵公司2004利潤收益均為91億港元，當(dāng)中約46億港元來自物業(yè)發(fā)展
結(jié)束語：
城市軌道交通線網(wǎng)與沿線土地利用之間的相互影響關(guān)系，其中涉及到的因素眾多，深入研究城市軌道交通線網(wǎng)與城市土地利用的協(xié)調(diào)發(fā)展，方能制定有利于城市可持續(xù)發(fā)展的土地利用模式，進(jìn)而從根本上解決城市交通問題，促進(jìn)城市空間優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊東援,韓皓.世界四大都市軌道交通與交通結(jié)構(gòu)剖析[J].城市軌道交通研究.2000.4.
[2]歐陽志堅(jiān),馬小毅.城市軌道交通客流規(guī)模影響因素分析[J].城市軌道交通研究.2004.
[3]劉金玲,張勇.北京地鐵13號(hào)線北段土地利用對(duì)客流影響的分析[J].城市交通.2004.
[4]孫云霞. 公共交通導(dǎo)向的城市新區(qū)交通規(guī)劃方法研究[D]. 哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2010（7）.
第7篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
關(guān)鍵詞 集體建設(shè)用地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)
中圖分類號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、緒論
改革開放以來，我國國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度正在不斷改革，但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革的腳步卻一直徘徊不前。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善與否，不僅直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民生活的繁榮和穩(wěn)定，同時(shí)也關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行分析和規(guī)范，具有十分重要的意義。本文在對(duì)集體建設(shè)用地相關(guān)概念進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行進(jìn)一步的探討。
二、新農(nóng)村建設(shè)中集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的理論基礎(chǔ)
（一）社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的內(nèi)涵和原則。
社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是指在社會(huì)主義制度下，按照新時(shí)代的要求，對(duì)農(nóng)村進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)等方面的建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)把農(nóng)村建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村的目標(biāo)。
實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)，必須遵循以下原則：第一，必須不斷解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，始終把改革創(chuàng)新作為農(nóng)村發(fā)展的根本動(dòng)力。第二，必須鞏固和加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，始終把解決好我國人口吃飯問題作為治國安邦的頭等要事。第三，必須切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益，始終把實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大農(nóng)民的根本利益作為農(nóng)村工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。第四，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，始終把構(gòu)建新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系作為推進(jìn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。第五，必須堅(jiān)持黨管農(nóng)村工作，始終把黨對(duì)農(nóng)村工作的領(lǐng)導(dǎo)作為農(nóng)村改革發(fā)展的政治保證。
（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵與途徑。
集體建設(shè)用地，又叫做鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利。
《物權(quán)法》通過第128條及133條對(duì)流轉(zhuǎn)的概念作了相應(yīng)的規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》這兩條的規(guī)定并結(jié)合我國目前集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐，筆者認(rèn)為：集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押五種具體途徑。
三、當(dāng)前我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題
（一） 缺乏明確的法律依據(jù)。
根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外"。這對(duì)于如何對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)和規(guī)范并未予以明確規(guī)定，這就給實(shí)際操作帶來了很大的困難。盡管多數(shù)地區(qū)根據(jù)自身具體情況，制定了一系列關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)章制度與條例，但由于缺乏明確的法律支持，往往很難良好的落實(shí)。
（二）私下交易現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
由于缺乏對(duì)土地使用權(quán)予以依法登記的法律意識(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)和私下交易的情況仍然非常多。還有些未經(jīng)批準(zhǔn)直接將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，或未經(jīng)批準(zhǔn)將建設(shè)用地直接進(jìn)入市場的集體土地，多為隱形市場交易，其交易行為扭曲。直接沖擊土地利用規(guī)劃的實(shí)施，使政府宏觀控制市場的調(diào)控能力被削弱，土地市場秩序受到?jīng)_擊，土地違法案件屢禁不止。
（三）利用集體建設(shè)用地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。
近年來，隨著房價(jià)的不斷走高，許多企業(yè)和個(gè)人看有利可圖，便將臨街的一部分集體工業(yè)用地或宅基地拿出來建商住樓，變相的搞房地產(chǎn)開發(fā)，不僅破壞土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，而且擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場秩序。
（四）重收益輕管理，沒能很好的保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的收益及收益的如何分配是流轉(zhuǎn)過程的關(guān)鍵。有些地方推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，關(guān)心的是收益分配，而對(duì)如何規(guī)范管理重視不夠。在收益分配中，不僅鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)參與了分配，也有一些地方的市縣政府參與了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的收益分配，而且少數(shù)市縣的分配比例還比較高。有些地方為便于組織管理和分享收益，上收集體土地所有權(quán)，將村民小組的集體土地所有權(quán)上收為村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，從而使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到很好的保護(hù)。
四、對(duì)完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度的建議
（一）修改法律條文，加強(qiáng)制度銜接。
《土地管理法》第63條限制了農(nóng)民集體建設(shè)用使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。實(shí)際上，在大量的流轉(zhuǎn)案例中，一些企業(yè)利用變相破產(chǎn)、兼并等情形私下轉(zhuǎn)讓的情況是較普遍的。這一限制已不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，既管不住使用權(quán)人的流轉(zhuǎn)行為，也給管理者加強(qiáng)管理增加了難度，致使一些地方流轉(zhuǎn)處于放任自流狀態(tài)，應(yīng)及時(shí)修改。同時(shí)也要做好相關(guān)制度的銜接工作，主要有是兩個(gè)方面：一是流轉(zhuǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃。二是流轉(zhuǎn)必須納入年度土地利用計(jì)劃，并建立嚴(yán)格的集體土地入市管理規(guī)范。
（二）明確集體土地所有權(quán)主體。
依法合理界定集體土地所有權(quán)主體，是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。目前，在所有權(quán)的實(shí)際行使中土地所有權(quán)主體的錯(cuò)位、缺位或虛位，產(chǎn)生了很多問題。我認(rèn)為，就我國目前農(nóng)村的實(shí)際情況來看，由于村民小組是農(nóng)村最小的經(jīng)濟(jì)組織，能最大限度地反映農(nóng)民利益的要求，所以應(yīng)重視村民小組建設(shè)，使之成為具有核算能力的獨(dú)立法人，使村民小組成為集體土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)代表的主流。對(duì)于已經(jīng)屬于村農(nóng)民集體或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體土地，要承認(rèn)現(xiàn)狀，同時(shí)還要對(duì)產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)利和義務(wù)予以明確，規(guī)范權(quán)利主體的行為。最后，要制定相應(yīng)的措施，防止以后的土地所有權(quán)被個(gè)別部門、組織或個(gè)人操縱，從而違背集體所有權(quán)集體所有的本質(zhì)。
（三）明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件。
由于某些歷史遺留的問題，如果不對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件加以必要的限制，會(huì)導(dǎo)致集體建設(shè)用地的人為擴(kuò)大和農(nóng)用地的減少，所以我認(rèn)為集體建設(shè)用地要流轉(zhuǎn)需要符合以下幾個(gè)條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。二是權(quán)屬合法，四至清楚，沒有糾紛。三是已經(jīng)依法批準(zhǔn)作為建設(shè)用地使用或已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。四是集體建設(shè)用地不得擅自搞商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。符合上述條件的存量建設(shè)用地，均應(yīng)當(dāng)允許在保留集體所有權(quán)不變的前提下，以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式提供使用。
（四）強(qiáng)化土地登記工作，明晰土地各項(xiàng)權(quán)利。
為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)強(qiáng)化土地登記工作，依法確定集體土地的權(quán)屬范圍，明晰土地權(quán)利，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要強(qiáng)化土地登記的規(guī)范化建設(shè)，特別是對(duì)土地用途的管理，要依法進(jìn)行，保持集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同主體間的公平和公正。二要強(qiáng)化集體土地變更登記工作，依法改變土地權(quán)屬或土地用途的，應(yīng)及時(shí)憑有關(guān)批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請資料，辦理集體土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以加強(qiáng)對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的檢查監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法行為，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，保證地籍資料的現(xiàn)勢性，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。
（五）合理分配集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的土地收益。
農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配，關(guān)系到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度運(yùn)作的利益機(jī)制，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵問題。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的土地收益，扣除歸流轉(zhuǎn)用于土地收益的補(bǔ)償外，還有一部分增值收益。對(duì)于這部分增值收益的分配，我認(rèn)為需要與土地所有者共同分享。本著保護(hù)農(nóng)民利益角度出發(fā)，可以參照國有土地征收補(bǔ)償?shù)霓k法，拿出一部分增值收益強(qiáng)制其為土地所有者所在的村民小組的農(nóng)民購買養(yǎng)老保險(xiǎn)等，保障他們以后的生活。
五、結(jié)語
由于我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度現(xiàn)存在 "瓶頸"，農(nóng)村集體建設(shè)用地的隱入市場的現(xiàn)象較為普遍。而由現(xiàn)行征地制度不完善等原因所引發(fā)的一系列社會(huì)問題大量出現(xiàn)，相應(yīng)的社會(huì)矛盾也不斷激化，因此合理推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。當(dāng)前由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)建設(shè)用地使用的需求越來越大，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合法化已經(jīng)勢在必行?，F(xiàn)行的對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)、對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)市場的制度的不完善已經(jīng)限制了甚至阻礙了集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。為了能夠突破我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度現(xiàn)存的“瓶頸”，勢必要對(duì)現(xiàn)行的關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和市場經(jīng)濟(jì)體制等制度進(jìn)行深入的改革，從而形成良好的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度和環(huán)境。本文只是從宏觀的法律層面對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提出了一些法律對(duì)策和建議。當(dāng)然，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還必然需要進(jìn)一步地、從微觀的法律機(jī)制層面進(jìn)行具體的改革和規(guī)劃，只有通過深入的完善、不斷的實(shí)踐，我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)才能夠順利地進(jìn)行。在此，筆者也由衷地希望集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題能夠得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，除了出臺(tái)相應(yīng)的法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范限制外，也能夠有各界賢士從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等層面對(duì)我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展提出建議，從而促進(jìn)我國土地制度的蓬勃發(fā)展。
（作者均為沈陽建筑大學(xué)思政部中國化研究專業(yè) 2011級(jí)研究生）
參考文獻(xiàn)：
[1]王衛(wèi)國.我國農(nóng)村土地制度的主要問題及研究路徑.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)出版社，2008年出版，第2～4頁.
第8篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
一、檢查的方法和步驟
第一階段檢查階段（20*年11月3日至20*年1月3日）
（一）準(zhǔn)備工作（由相關(guān)業(yè)務(wù)股負(fù)責(zé)）
1、土地利用遙感動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作圖、監(jiān)測相關(guān)表格、監(jiān)測影像數(shù)據(jù)。
2、土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查圖件、外業(yè)記錄手簿、變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、土地利用總體規(guī)劃圖件、土地利用年度計(jì)劃文件、近兩年的用地審批文件、耕地占補(bǔ)平衡資料、近兩年群眾舉報(bào)違法用地的登記材料和立案查處案卷以及其它有關(guān)文件資料。
3、各種內(nèi)外業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表格和外業(yè)測量工具。
（二）內(nèi)業(yè)
1、核實(shí)遙感監(jiān)測圖上的行政界線，對(duì)誤差部分進(jìn)行修正。
2、將遙感監(jiān)測結(jié)果與土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查圖及土地變更調(diào)查記錄手簿逐圖斑進(jìn)行比較，測繪、地籍管理部門負(fù)責(zé)填寫變化圖斑核查記錄表，并將兩者變化不一致的圖斑標(biāo)注在監(jiān)測圖上，同時(shí)在變化圖斑核查記錄表中圖斑號(hào)前注明。
3、對(duì)地塊小，在監(jiān)測圖上地形、地物不明顯的地區(qū)，可依據(jù)變化圖斑的中心點(diǎn)坐標(biāo)，將變化不一致的圖斑轉(zhuǎn)繪到1:1萬土地利用現(xiàn)狀圖上，以便外業(yè)調(diào)查人員讀圖。
4、根據(jù)調(diào)查區(qū)域的交通情況及調(diào)查圖斑的分布狀況，確定調(diào)查路線，以提高外業(yè)調(diào)查效率。根據(jù)確定的路線及分組情況，整理分好內(nèi)業(yè)填寫的變化圖斑核查記錄表及相關(guān)資料供外業(yè)調(diào)查使用。
（三）外業(yè)核查測量
1、按照內(nèi)業(yè)確定的調(diào)查路線，對(duì)遙感監(jiān)測與變更調(diào)查不一致的圖斑逐一進(jìn)行調(diào)查，填寫變化圖斑核查記錄表。
2、實(shí)地測量。對(duì)違法用地嚴(yán)格按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的測量方法及精度要求進(jìn)行測量。對(duì)其他用地，實(shí)地與圖斑一致的，以圖斑面積為準(zhǔn)；實(shí)地與圖斑面積不一致的，可采用土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查的方法及精度要求，將建設(shè)用地補(bǔ)測到土地利用現(xiàn)狀圖上，在詳查圖上量算面積。地籍管理部門和執(zhí)法監(jiān)察部門將測量結(jié)果填寫到《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》。
（四）整理核查結(jié)果
測繪、地籍管理部門對(duì)外業(yè)核查結(jié)果進(jìn)行整理，將相關(guān)內(nèi)容記錄到《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》，完成復(fù)核土地變更調(diào)查的有關(guān)統(tǒng)計(jì)、比較分析。
（五）確定變化圖斑的合法性
用地管理、規(guī)劃管理部門對(duì)實(shí)地發(fā)生變化的圖斑涉及的地塊，逐個(gè)審核是否經(jīng)過批準(zhǔn)以及是否符合規(guī)劃，將審核結(jié)果填寫到《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》和《違法用地圖斑宗地明細(xì)表》。
（六）統(tǒng)計(jì)、匯總、分析
1、整理《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》。對(duì)經(jīng)實(shí)地調(diào)查、測量填寫的《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》中有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，填寫《衛(wèi)星遙感監(jiān)測執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)匯總表》。
2、匯總分析。填寫《違法用地?cái)?shù)據(jù)匯總表》和《違法用地調(diào)查處理情況匯總表》，并根據(jù)匯總結(jié)果，寫出有情況、有實(shí)例、有原因分析的匯總分析報(bào)告。
3、縣國土資源局將確定專人負(fù)責(zé)表格填寫和數(shù)據(jù)匯總工作，確保填寫的內(nèi)容規(guī)范、準(zhǔn)確。
第二階段查處階段（20*年1月3日至20*年3月3日）
縣局對(duì)衛(wèi)片執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的土地違法案件，將嚴(yán)格依法查處，對(duì)違法事實(shí)清楚、性質(zhì)嚴(yán)重、案情復(fù)雜、處理難度大的土地違法案件，縣國土資源局將及時(shí)向本級(jí)人民政府及上級(jí)國土資源管理部門報(bào)告。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的土地違法行為，依據(jù)《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》及時(shí)立案，依法處理。
第三階段檢查驗(yàn)收階段（20*年3月）
第一、二階段工作完成后，做好迎接對(duì)衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作的檢查驗(yàn)收準(zhǔn)備。
二、執(zhí)法檢查成果上報(bào)
第一階段工作完成后，縣局將檢查情況匯總分析報(bào)告及《變化圖斑情況統(tǒng)計(jì)表》、《違法用地圖斑宗地明細(xì)表》、《衛(wèi)星遙感監(jiān)測執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)匯總表》、《違法用地?cái)?shù)據(jù)匯總表》報(bào)市局執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)。
第一階段工作主要由地籍、利用、規(guī)保、測繪部門完成。
檢查匯總分析報(bào)告應(yīng)包括如下內(nèi)容：1、執(zhí)法檢查工作的整體介紹、包括組織領(lǐng)導(dǎo)、工作部署和開展情況。2、衛(wèi)片圖斑所反映的新增建設(shè)用地的整體情況，包括分類數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及數(shù)據(jù)分析。3、新增建設(shè)用地審批、使用中存在的問題、發(fā)生問題的原因及解決措施等。對(duì)存在的問題和發(fā)生的原因要進(jìn)行深入分析和研究，并提出建設(shè)性意見和建議。
第二階段工作完成后，縣局將土地違法行為調(diào)查處理情況報(bào)告及《違法用地調(diào)查處理情況匯總表》上報(bào)市局。
第9篇：土地利用總體規(guī)劃案例范文
【關(guān)鍵詞】農(nóng)家樂土地利用安吉縣
一、安吉縣“農(nóng)家樂”概況
1、“農(nóng)家樂”的概念
“農(nóng)家樂”旅游一直沒有一個(gè)社會(huì)公認(rèn)的定義，提法很多，通常與鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)旅游聯(lián)系在一起。本文所研究的“農(nóng)家樂”與鄉(xiāng)村旅游是包含關(guān)系，認(rèn)為“農(nóng)家樂”是鄉(xiāng)村旅游的一種，它是指在農(nóng)民自由宅基地和農(nóng)村集體土地上利用庭院、果園、花圃及菜畦等田園景觀、鄉(xiāng)村人文資源，以家庭為經(jīng)營主體，為游客提供以農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為特色的觀光、餐飲、住宿及娛樂等服務(wù)的鄉(xiāng)村旅游。它以農(nóng)民家庭為基本接待單位，以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村及農(nóng)事為主要載體，以利用環(huán)境資源、體驗(yàn)農(nóng)村生活為特色，以“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”為主要內(nèi)容，以旅游經(jīng)營為目的。
2、安吉縣“農(nóng)家樂”現(xiàn)狀分析
（1）發(fā)展規(guī)模。安吉地處天目山北麓，太湖南濱，素有“中國竹鄉(xiāng)”之稱，面積1886平方公里。安吉“農(nóng)家樂”始于1998年，作為安吉生態(tài)旅游特色項(xiàng)目之一，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢和發(fā)展空間，已經(jīng)成為安吉生態(tài)旅游和休閑度假的一大亮點(diǎn)。經(jīng)過培育、發(fā)展及規(guī)范階段，到現(xiàn)在已有“農(nóng)家樂”經(jīng)營戶約500戶，床位8000多張。2005年，全縣“農(nóng)家樂”共接待旅游人數(shù)35萬，總收入3000萬元。2006年“農(nóng)家樂”旅游保持旺盛發(fā)展勢頭，全年接待游客311.6萬人，實(shí)現(xiàn)旅游收人9.5億元，同比分別增長19.6%和26.8%。
（2）安吉“農(nóng)家樂”的主要類型。依托良好的生態(tài)環(huán)境和資源優(yōu)勢，歷經(jīng)10年的培育和發(fā)展，安吉“農(nóng)家樂”已經(jīng)擁有自己獨(dú)特的竹鄉(xiāng)特色。目前全縣“農(nóng)家樂”已經(jīng)逐步建成三種類型：農(nóng)家旅社型、農(nóng)家餐館型和休閑農(nóng)莊型。如天荒坪鎮(zhèn)農(nóng)家樂，以景點(diǎn)密集著稱，可為周邊景區(qū)的游客提供住宿；開發(fā)區(qū)農(nóng)家樂，以百筍宴、鐵板全魚及三色茅草根等眾多山珍美味為拳頭產(chǎn)品；鄣吳鎮(zhèn)的無蚊村可以過沒有蚊子的清涼夏季。
但安吉“農(nóng)家樂”的發(fā)展總體上仍處在初級(jí)階段，并表現(xiàn)出自發(fā)特點(diǎn)：發(fā)展區(qū)域單向集聚，西南山區(qū)呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢，中部丘陵和北部土斗區(qū)幾乎還是空白；青山綠水的視覺享受和相對(duì)廉價(jià)的食宿幾乎是產(chǎn)品的全部內(nèi)涵；經(jīng)營機(jī)制和運(yùn)作模式單一，個(gè)體粗放經(jīng)營。
二、“農(nóng)家樂”土地利用現(xiàn)狀及存在的問題
1、土地利用特點(diǎn)
（1）多效益性。旅游用地可以獲得多種效益，包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。這些效益具有兩面性，一方面能增加經(jīng)營戶的經(jīng)濟(jì)效益，滿足旅游者的需求，促進(jìn)文化的交流；另一方面也可能給旅游地帶來不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)的負(fù)面效果。
（2）高收益性?！稗r(nóng)家樂”用地不僅能維持原有的土地功能收入，而且還能通過發(fā)展旅游得到額外的收入，明顯的增加了土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出；河流水面、灘涂等未利用地，通過承包、租賃發(fā)揮其未利用地的經(jīng)濟(jì)潛力；經(jīng)營戶利用疏林下的空隙種植蔬菜、布置娛樂設(shè)施，也使土地經(jīng)濟(jì)收益顯著增加。
（3）復(fù)雜性?！稗r(nóng)家樂”用地類型眾多，包括水田、果園、茶園、林地、坑塘水面及農(nóng)村宅基地等。考慮不同類型用地本身的特點(diǎn)，發(fā)揮其優(yōu)勢，也是“農(nóng)家樂”發(fā)展中需要考慮的一個(gè)復(fù)雜而重要的問題。雖然我國法律規(guī)定一切土地都?xì)w國家和集體所有，但是“農(nóng)家樂”用地仍然涉及種種復(fù)雜的土地管理體制，對(duì)不同的土地利用類型進(jìn)行不同的土地用途管制。
2、“農(nóng)家樂”用地的空間形態(tài)分布
安吉縣“農(nóng)家樂”經(jīng)營個(gè)體用地的空間形態(tài)有點(diǎn)狀和塊狀兩種。采取何種布局形態(tài)與地理?xiàng)l件、投資規(guī)模及土地管理制度等有關(guān)。點(diǎn)狀的空間形態(tài)是指除了主體接待設(shè)施以外，基本上沒有附屬的戶外休閑娛樂設(shè)施，目前安吉“農(nóng)家樂”經(jīng)營戶的75%左右以這種形態(tài)分布。它們坐落在景區(qū)旁邊，依靠得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，本身除了餐飲、住宿和休閑（局限于麻將、卡拉OK等），沒有其他戶外娛樂設(shè)施或項(xiàng)目。例如大漢七十二峰旅游區(qū)（石嶺）旁邊的小家農(nóng)家，竹博園旁邊的竹博園新亞農(nóng)家樂，靈峰勝景區(qū)旁邊的青青果園山莊等。塊狀的空間形態(tài)是指除主體接待設(shè)施以外，周圍還有小范圍的景觀休閑用地和戶外休閑娛樂設(shè)施。除了優(yōu)越的地理位置和優(yōu)雅的環(huán)境，經(jīng)營戶本身自有或租賃來的水庫、菜地及農(nóng)地等可供游客進(jìn)行垂釣、乘竹排和摸魚蝦等戶外娛樂休閑活動(dòng)。如報(bào)福景溪野趣農(nóng)莊、獅子山莊和七十二峰山景園農(nóng)家等。
3、土地利用類型結(jié)構(gòu)分析與收益變化
“農(nóng)家樂”的用地結(jié)構(gòu)通常包括三部分，第一部分是主體的接待設(shè)施，包括接待廳、餐廳、住房和室內(nèi)的休閑娛樂場地，這一部分屬于建設(shè)用地類別，是已辦理土地占用相關(guān)手續(xù)的永久性用地；第二部分是經(jīng)營戶在主體接待設(shè)施旁搭建的輔助用房和周邊的停車場、前坪、園林化構(gòu)筑物等。這一部分一般屬于園地和林地，為利用地類別，未全部辦理土地占用的相關(guān)手續(xù)。第三部分是作為“農(nóng)家樂”背景而存在的林地、園地和湖泊水面，這一部分主要由經(jīng)營戶自有或租用或本身屬于未利用地，而且一般沒有基建投入。
從1998年“農(nóng)家樂”悄然興起以來，安吉縣的一些土地的用地性質(zhì)就發(fā)生了變化，由單純的農(nóng)村居住用地、農(nóng)村宅基地發(fā)展成一種復(fù)合型的土地利用類型，一些農(nóng)地、林地也具備了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)）的特性。這些變化給安吉縣帶來的影響是多方面的，促進(jìn)了農(nóng)民的就地就近就業(yè)，增加了農(nóng)民收入。以安吉發(fā)展“農(nóng)家樂”最早的大溪村為例，據(jù)地稅部門數(shù)據(jù)反映，1998年大溪村農(nóng)家樂稅收14萬多元；2003年為80多萬元，翻了二番多；2004年稅收達(dá)90多萬；2006年大溪村每家農(nóng)戶靠農(nóng)家樂年收入最少的也達(dá)到了17至18萬元。安吉縣農(nóng)民的就業(yè)結(jié)構(gòu)也由原來傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)向農(nóng)商結(jié)合的模式轉(zhuǎn)化。
4、土地利用存在的問題
（1）避開審批，違法占地。“農(nóng)家樂”為農(nóng)民增收開辟了一條新的途徑，在利益的驅(qū)使下，一些業(yè)主在向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃、承包和村民合作聯(lián)營的方式取得土地后，擅自改變土地用途，硬化地面，建設(shè)永久性的建筑物，虛報(bào)、瞞報(bào)實(shí)際的經(jīng)營內(nèi)容，借開發(fā)“農(nóng)家樂”之名，行房地產(chǎn)項(xiàng)目之實(shí)。例如“安吉鶴鹿生態(tài)觀光園”擬建30幢聯(lián)體河景小別墅，并配備600平方米的竹園，價(jià)格為7.5萬元起，使用期也為30年，但沒有產(chǎn)權(quán)證，是為變異的農(nóng)莊。除了私家農(nóng)莊，縮小版的農(nóng)家樂公寓也漸露頭角。這些行為既破壞了耕地，又?jǐn)_亂了土地市場。
（2）用地需求擴(kuò)張與耕地保護(hù)相矛盾。土地資源日益緊缺已成為制約各地發(fā)展的瓶頸。近年來安吉生態(tài)旅游開發(fā)加快，以生態(tài)旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，這一朝陽產(chǎn)業(yè)已成為安吉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)，但是風(fēng)景旅游開發(fā)、會(huì)展業(yè)開發(fā)及“農(nóng)家樂”的發(fā)展都對(duì)用地指標(biāo)需求較大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了農(nóng)家樂經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。
（3）發(fā)展區(qū)域單向集中，資源依賴程度高。安吉縣域丘陵山地占60%以上，地勢呈三面環(huán)山，中間凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一個(gè)特殊的地理區(qū)域。安吉縣的土地利用類型齊全，各類用地面積由大到小依次為：林地>耕地>草地>園地>水域>工礦居民>交通>未利用地?！稗r(nóng)家樂”的開發(fā)位置主要依附于旅游景點(diǎn)或依山旁水，如大漢七十二峰周邊的農(nóng)家樂就不下十家。發(fā)展區(qū)域單向集聚，西南山區(qū)呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢，中部丘陵和北部土斗區(qū)幾乎還是空白。由于青山綠水的支撐，缺乏開發(fā)新產(chǎn)品的動(dòng)力，“農(nóng)家樂”產(chǎn)品大多局限于餐飲和住宿。參與性、體驗(yàn)性項(xiàng)目不多，反應(yīng)農(nóng)村鄉(xiāng)土文化的節(jié)事、風(fēng)俗展現(xiàn)的較少。
三、基本對(duì)策
1、重視土地利用規(guī)劃，協(xié)調(diào)各規(guī)劃之間關(guān)系
避免盲目、無序的發(fā)展“農(nóng)家樂”，堅(jiān)持與區(qū)域范圍內(nèi)的社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、農(nóng)林業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃相銜接。對(duì)“農(nóng)家樂”的發(fā)展還要進(jìn)行堵疏結(jié)合，特色引導(dǎo)。
2、集約土地利用，完善土地管理政策
土地集約利用體現(xiàn)在土地投入的強(qiáng)度，土地利用的深度、精細(xì)程度、效益以及合理的布局和產(chǎn)品體系上。在現(xiàn)在和可預(yù)見的未來?xiàng)l件下，滿足“農(nóng)家樂”用地的完整功能，適度的發(fā)展規(guī)模，在取得最大規(guī)模效益的基礎(chǔ)上，增加存量土地的利用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破壞農(nóng)用地耕作層和種植條件等的前提下，明確界定“農(nóng)家樂”用地的規(guī)定。
3、升級(jí)旅游產(chǎn)品，保護(hù)生態(tài)環(huán)境
加強(qiáng)高級(jí)“農(nóng)家樂”旅游產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，細(xì)分市場，針對(duì)不同的目標(biāo)市場開發(fā)不同的旅游產(chǎn)品，提供不同的旅游活動(dòng)和旅游體驗(yàn)，展現(xiàn)人文資源，對(duì)鄉(xiāng)村文化內(nèi)涵進(jìn)行深層次挖掘，加強(qiáng)游客與當(dāng)?shù)鼐用竦幕?dòng)性。保護(hù)“農(nóng)家樂”旅游地的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，重視生態(tài)容量的運(yùn)用。
【參考文獻(xiàn)】
[1]唐代劍、池靜：中國鄉(xiāng)村旅游開發(fā)與管理[M].浙江：浙江大學(xué)出版社，2005．
[2]田喜洲：休閑旅游“農(nóng)家樂”發(fā)展探討[J].北京第二外語學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（2）．
[3]胡衛(wèi)華、王慶：“農(nóng)家樂”旅游的現(xiàn)狀與開發(fā)方向[J]．桂林旅游高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2002（3）．
[4]梁棟棟：古村落型旅游地土地利用的初步研究——世界文化遺產(chǎn)黟縣西遞案例分析[J]．經(jīng)濟(jì)地理，2005（4）．
[5]2006長江三角洲城市年鑒[M]．中國工商出版社，2006．
[6]梁棟棟：旅游用地初步研究[J]．資源開發(fā)與市場，2005，21（5）．
[7]許剛、朱振國：太湖流域上游土地利用變化機(jī)制的實(shí)證分析——以浙江省安吉縣為例[J]．湖泊科學(xué)，2004（2）．
