房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計(jì)征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負(fù) 降低

一、問題的提出

無論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本?，F(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國財(cái)政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對土地增值說進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈(zèng)與等無償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計(jì)算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目

土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見表1。

2、土地增值稅稅率

我國土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國政府對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對外出售時(shí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃

目前，我國《稅法》對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實(shí)際對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。

（二）結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格

房地產(chǎn)的銷售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房價(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購買力，防止價(jià)格過高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入

目前我國的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)車位和車庫都沒有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會(huì)將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問題，不需繳納土地增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區(qū)分對待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷售價(jià)格，無疑會(huì)大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算?？梢詫⒎慨a(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競爭力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產(chǎn)市場和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)市場所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)；應(yīng)對策略

一、概述營改增的內(nèi)容

營改增，全稱營業(yè)稅改增值稅，是國家為了調(diào)動(dòng)各方尤其是服務(wù)業(yè)等高端行業(yè)的積極性，加快財(cái)稅體制改革、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革而推行的措施。具體來說就是國家依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)，為減少重復(fù)納稅，而將應(yīng)稅項(xiàng)目由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分的一個(gè)重要決策，希望借此能夠促進(jìn)高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)品和消費(fèi)升級。從2011年?duì)I改增試點(diǎn)方案開始實(shí)行，到2016年決定將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等納入試點(diǎn)，整體改革總共經(jīng)歷了三個(gè)階段；直至2015年，營改增政策的徹底落實(shí)使得營業(yè)稅被完全廢除，增值稅制度越發(fā)健全、規(guī)范。這被稱為是財(cái)稅體制繼1994年分稅制改革后的又一次深刻變革。

二、營改增對房地產(chǎn)的影響

1.對房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響首先，營改增能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)整體平穩(wěn)發(fā)展。營改增將應(yīng)稅項(xiàng)目由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分，因此增值稅成為了流轉(zhuǎn)稅組成部分之一。實(shí)施營改增政策，是從我國與發(fā)達(dá)國家類似的增值稅計(jì)提方式所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額，去除增值稅款得出的進(jìn)項(xiàng)稅額角度出發(fā)，可以使得房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)降低。國家自2012年以來，以上海為試點(diǎn)區(qū)域，并對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控逐漸加大，其中最大成功之處，便是避免了營業(yè)稅的弊端，即重復(fù)征稅、無法抵扣和退還。營改增不但使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低，而且使得房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格體系發(fā)生變化——由價(jià)內(nèi)稅操作模式、變?yōu)閮r(jià)外稅的增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)抵扣關(guān)系。這不僅對企業(yè)自身的內(nèi)部構(gòu)架的優(yōu)化非常有利，對整體結(jié)構(gòu)的發(fā)展也是十分有利的。其次，該業(yè)務(wù)推進(jìn)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。以企業(yè)購買房產(chǎn)為例，無法進(jìn)行相應(yīng)抵扣的企業(yè)在通過營改增改革之后，就可以憑借增值稅專用發(fā)票，來抵消銷項(xiàng)稅。此舉不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，還能使得其市場有序、健康發(fā)展。再者，改革帶來的分工與專業(yè)化，能夠降低購買者買商品房時(shí)所產(chǎn)生的、必須要承擔(dān)的稅負(fù)，有利于滿足市場需求，活躍房地產(chǎn)市場氛圍。最后，該業(yè)務(wù)推進(jìn)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。稅制改革能夠使得企業(yè)的目光轉(zhuǎn)向重視內(nèi)部控制方面。稅改力度加大所帶來的企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收框架及其他變化，將會(huì)迫使企業(yè)重新考慮制定新的、符合其變化的經(jīng)營流程，傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展必須精益化。因此所有房地產(chǎn)企業(yè)不得不緊跟時(shí)代步伐，積極尋求相應(yīng)轉(zhuǎn)變。而那些跟不上步伐的個(gè)別小房地產(chǎn)企業(yè)最終難逃被市場淘汰的命運(yùn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響首先，加大企業(yè)賬務(wù)處理難度。營改增改革中規(guī)定，予以申報(bào)條件為必須具備規(guī)范的賬務(wù)處理能力。而現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)，目前仍難以與新的稅務(wù)制度銜接；不適應(yīng)財(cái)稅政策轉(zhuǎn)變的房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨難題。很多房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)人業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)操守也都存在問題，在對政策的理解和核算會(huì)計(jì)等方面也存在在著偏差。其次，營改增使得業(yè)務(wù)核算難度增加。改革前僅僅增加一個(gè)會(huì)計(jì)科目就能處理好的項(xiàng)目，在改革后雖然表面上只是銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額之差，即增值稅抵扣，卻不得不增加十個(gè)會(huì)計(jì)科目。改革前后相比，核算的難度加大了很多，并且還有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如財(cái)務(wù)人員知法犯法，虛開、代開發(fā)票等行為有可能頻繁出現(xiàn)，使得企業(yè)最終走上違法犯罪道路。最后，營改增業(yè)務(wù)使得增值稅抵扣憑證的獲得難度增加。抵扣憑證是很難獲得的，營改增將使得以專用發(fā)票為進(jìn)項(xiàng)專用票據(jù)的企業(yè)，在獲得票據(jù)的實(shí)際難度上大幅增加。以土地轉(zhuǎn)讓金為例，企業(yè)取得的財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)很難確定能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而這類不確定行為是不符合營改增要求的。即便有政府規(guī)范票據(jù)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說要想獲得抵扣也是頗具難度的。

三、具體對策措施

1.促進(jìn)票款相符這是房地產(chǎn)為應(yīng)對營改增業(yè)務(wù)開展必須要做的第一步。所謂的抵扣，并不包括所有的增值稅發(fā)票，因此要想實(shí)現(xiàn)抵扣，必須首先使得增值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)得到認(rèn)證，同時(shí)申報(bào)抵扣，其次將貨物或者勞動(dòng)被納入企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，再將不屬于專用發(fā)票上的貨物剔除。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該盡力做到將對賬周期減少，并進(jìn)行短期的、不定期的核查。檢查是否出現(xiàn)票款不符的現(xiàn)象，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并找出原因進(jìn)行處理。其次，將房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商、客戶的相關(guān)聯(lián)票據(jù)、以及貸款資料，利用高科技先進(jìn)財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行處理，若出現(xiàn)問題，如票款不符等情況，要及時(shí)找出原因并進(jìn)行催票催款。再次，嚴(yán)格管理收貨手續(xù)。收貨手續(xù)分為有發(fā)票和無發(fā)票兩種情況。若有發(fā)票則應(yīng)該形成收貨日常報(bào)告程序；若沒有發(fā)票，則應(yīng)該盡快辦理收貨單并注明沒有發(fā)票，并且及時(shí)上報(bào)。通過此舉來嚴(yán)格管理收貨手續(xù)，使票款相符得到保證。2.科學(xué)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變思想是房地產(chǎn)企業(yè)成功應(yīng)對營改增改革的根本方法。因此要積極引入先進(jìn)理論，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，使得經(jīng)營模式走上科學(xué)化的道路。對于如何轉(zhuǎn)變思想調(diào)整經(jīng)營模式應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行，首先，創(chuàng)新是前提和動(dòng)力。創(chuàng)新是企業(yè)不斷健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用自身有利條件，如信息、科技、政治等寶貴資源，培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)外部的創(chuàng)新能力，鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)部積極進(jìn)行創(chuàng)新，使得發(fā)展的空間變得越來越大；調(diào)整經(jīng)營模式，降低成本，更好地應(yīng)對“營改增”所帶來的難題。其次，掌握業(yè)界的標(biāo)準(zhǔn)，并借鑒其他企業(yè)模式來調(diào)整自身。房地產(chǎn)企業(yè)首先要遵守國家法律法規(guī)，并以此為前提，學(xué)習(xí)龍頭企業(yè)先進(jìn)的管理經(jīng)營理念和模式，吸收、借鑒，使得自身經(jīng)營模式得以優(yōu)化升級，最終持續(xù)健康發(fā)展。再次，采用精益管理模式。精益管理能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)成功避開不必要的稅，成本得以降低。這對于應(yīng)對營改增難題是十分有利的。3.提升財(cái)務(wù)管理水平應(yīng)對營改增政策，重要的措施是提高財(cái)務(wù)管理水平；而提高財(cái)務(wù)管理水平的眾多方法中，提升公司人員素質(zhì)是最有效的。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格篩選入職人員。房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才，尤其是財(cái)務(wù)管理部門，在招聘人才時(shí)應(yīng)拒絕“走后門”現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的自身素質(zhì)進(jìn)行篩選，拒絕家族制管理。其次，定期對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容不僅涉及普通的財(cái)務(wù)知識(shí)，還應(yīng)為應(yīng)對營改增進(jìn)行專門的技能培訓(xùn)，這樣才能切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理人員的管理水平。再次，加強(qiáng)考核力度?？己藨?yīng)包括除了傳統(tǒng)的定期考核、任職考核以及的不定期考核。認(rèn)真記錄每次考核結(jié)果，做到心中有數(shù)。這樣才能及時(shí)對財(cái)務(wù)人員狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整。還應(yīng)當(dāng)對對管理流程進(jìn)行優(yōu)化升級。要想提高管理水平，使其高效化，流程合理是前提。

四、結(jié)語

對于土地增值稅，若不考慮其他相關(guān)費(fèi)用的話，其對房地產(chǎn)的稅負(fù)影響并不大。因此不必過多關(guān)注其對房地產(chǎn)公司的影響。營改增政策對房地產(chǎn)有利有弊，但若能夠做到使得各種類型的增值稅發(fā)票抵扣能夠票款相符、經(jīng)營模式科學(xué)化、財(cái)務(wù)管理水平提升的話，就能將不利因素轉(zhuǎn)化為有利因素，使得增值稅制度進(jìn)一步完善，這樣營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的積極意義就會(huì)大大突顯出來。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;必要性

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇,納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分,也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技術(shù),這個(gè)問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視,要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。更有不少立足長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),十分注重依法納稅,而且往往在項(xiàng)目啟動(dòng)之初,就開始進(jìn)行詳細(xì)的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

納稅籌劃是在企業(yè)戰(zhàn)略管理指導(dǎo)下,在遵循稅法導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,通過合理安排與精心組織企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),它是企業(yè)戰(zhàn)略管理活動(dòng)中的一個(gè)很重要的因子。當(dāng)然,納稅籌劃的前提條件是企業(yè)依法納稅,在此基礎(chǔ)上,根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)自身的情況,合理的進(jìn)行納稅的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,以降低企業(yè)的運(yùn)營成本,發(fā)揮企業(yè)的最大效益。

納稅籌劃的內(nèi)涵表明了其重要性,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期都非常長,有的個(gè)別企業(yè)甚至存在十多年的爛尾樓,而且涉及的稅目、稅率復(fù)雜,每個(gè)環(huán)節(jié)都有相對應(yīng)的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)從買地、建設(shè),到后期的物業(yè)管理,每個(gè)階段的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,所涉及的法律、政策及納稅處理規(guī)定也不盡相同,就需要有不同的稅務(wù)安排;同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的金額通常較大,不同的計(jì)稅依據(jù)和計(jì)稅方法,對納稅數(shù)額的影響非常巨大,如果做好稅收籌劃的話,能最大地提高企業(yè)的價(jià)值;此外,我國近幾年接連調(diào)整了房地產(chǎn)市場的稅收相關(guān)政策,企業(yè)如果沒有及時(shí)的做出納稅籌劃,就無法應(yīng)對變革、無法適應(yīng)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,最終的結(jié)果可能是被市場所淘汰。

可見,納稅籌劃是對于房地產(chǎn)企業(yè)是重要而且十分必要的,尤其是我國正在完善市場經(jīng)濟(jì)體制,深化各種經(jīng)濟(jì)改革,統(tǒng)籌各行業(yè)布局的關(guān)鍵時(shí)刻,房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的重要方面,各種改革措施更是接連不斷,房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃,不僅可以保護(hù)企業(yè)自身的利益,提高企業(yè)的競爭力,而且可以體現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控方向,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多,通過納稅籌劃合理的減輕企業(yè)稅負(fù)已成為房地產(chǎn)商的迫切需要,房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種大體上分為三個(gè)環(huán)節(jié)分布,即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下:

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅

在房地產(chǎn)開發(fā)中,如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。

(二)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的,適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

(三)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的買方適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定,稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。

三、企業(yè)納稅籌劃的一般方法

(一)稅率差異法

就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法,實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過防止適用稅率的爬升來降低稅負(fù)。這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,但因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。

(二)扣除法

扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。

(三)延期納稅法

納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值。幾乎所有企業(yè)都適用。

(四)分拆法

就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。這種方法是通過使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。這種方法計(jì)算復(fù)雜,受較多條件約束。

(五)抵免法

是指通過增加稅收抵免額來降低稅負(fù)的一種方法。由于稅收抵免政策比較多,所以適用范圍比較廣泛,盡量使抵免項(xiàng)目最多,直接降低應(yīng)納稅額。

(六)減稅法

減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。這種方法比較簡單易行,但因適用對象是特定行業(yè)和納稅行為,不能普遍適用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣,經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜,因此采用的籌劃規(guī)律及籌劃技術(shù)也是多種多樣的,根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù),對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下:

(一)資金籌集中的稅收扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大,需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。而選擇合理的資金來源渠道和籌資方式,會(huì)影響計(jì)稅基數(shù)的確定。通常債務(wù)融資方式下,如銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等,可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而權(quán)益資金融資模式,如發(fā)行股票等,涉及資金流出時(shí),只能按稅后利潤進(jìn)行分配,不能實(shí)現(xiàn)降低稅基的目的。

(二)成本費(fèi)用攤銷(分?jǐn)?扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營,所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生之原則和配比原則,就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入,可以采取預(yù)提方法或其他分配方法;對于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化,突破稅前列支限額的限制;能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)等等。

(三)收入的延期納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的,預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額,預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款也要納入收入繳納營業(yè)稅。通過運(yùn)用收入的確認(rèn)實(shí)現(xiàn)技術(shù),合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),取得資金的時(shí)間價(jià)值,來降低稅負(fù)。

(四)收入的分拆納稅籌劃

就是使房地產(chǎn)企業(yè)收入在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。如房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部開發(fā)企業(yè)與所屬銷售公司之間合理的內(nèi)部定價(jià)轉(zhuǎn)移開發(fā)產(chǎn)品安排等等。這種方法計(jì)算復(fù)雜,并受到較多的條件約束。

(五)利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法

作為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率,存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。在納稅籌劃時(shí),可以利用這種稅率的差異規(guī)律,通過銷售的價(jià)格安排降低增值率來進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的技術(shù)操作是控制增值率,這可以通過價(jià)格、扣除額等的合進(jìn)安排來實(shí)現(xiàn)。

(六)通過業(yè)務(wù)的特殊安排進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,還可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式多樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式。通過這些業(yè)務(wù)的合理安排,來改變業(yè)務(wù)適用的計(jì)稅依據(jù)和稅率,達(dá)到減輕和降低稅負(fù)的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目耗用資金巨大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、對相關(guān)領(lǐng)域影響廣泛,涉及的稅種及牽涉的稅目、稅率多而復(fù)雜,做好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的必修課程,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn),在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本,增加企業(yè)營業(yè)利潤,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化,對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理、合法的手段,減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)收益,從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[4]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2009.

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略

一、“營改增”稅制改革簡介

稅收是我國財(cái)政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構(gòu)成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國家稅務(wù)總局與財(cái)政部經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，此后幾年，從我國部分交通運(yùn)輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點(diǎn)，逐漸擴(kuò)大到涵蓋我國整個(gè)交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。

二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析

營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種?！盃I改增”稅制改革實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時(shí)按照售價(jià)的5%繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項(xiàng)目之間的差額決定的，其中扣除項(xiàng)目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定增值率，并以此計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負(fù)輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負(fù)上具有一定的趨同性。

三、“營改增”稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

1.對營業(yè)稅及增值稅的影響。

我國對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時(shí)期。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時(shí)期工程材料成本中負(fù)擔(dān)增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本一半左右是由地價(jià)款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政大配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負(fù)過重。

2.對土地增值稅的影響。

“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時(shí)期銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，且為價(jià)內(nèi)稅，對價(jià)格影響相對較小，并且在計(jì)算增值額時(shí)可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計(jì)變?yōu)?1%，且增值稅為價(jià)外稅，在計(jì)算增值額時(shí)，已繳納的增值稅不可作為抵扣項(xiàng)目，則會(huì)很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負(fù)。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。

3.對企業(yè)所得稅的影響。

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實(shí)際稅負(fù)變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。

四、“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析

1.積極反映，爭取稅收政策支持。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當(dāng)大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負(fù)擔(dān)且本不應(yīng)該影響損益的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負(fù)，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”具體事項(xiàng)的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過各種渠道向政策制定部門及時(shí)反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他行政性收費(fèi)，一般只能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規(guī)定一個(gè)合理的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果這部分進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的認(rèn)證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長。

2.政策籌劃，爭取財(cái)政資金支持。

由于“營改增”政策實(shí)施后將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實(shí)施初期會(huì)對相當(dāng)一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負(fù)擔(dān)。為了實(shí)現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)一部分省市財(cái)稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實(shí)際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進(jìn)行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。

3.找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場行情及政策因素，“營改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

五、結(jié)語

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時(shí)，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準(zhǔn)切入點(diǎn)合理制定稅務(wù)籌劃策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]張怡然.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)[J].2015.01.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的一個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行離不開房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價(jià)格敏感，稅負(fù)變化備受關(guān)注。

一、實(shí)施“營改增”的重大意義

（一）進(jìn)一步促進(jìn)稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復(fù)征稅。由于增值稅是以增值額為基礎(chǔ)，從而不會(huì)出現(xiàn)原營業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅問題，全面“營改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復(fù)征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長

一方面，“營改增”要做到所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實(shí)施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4 個(gè)行業(yè)約1000 多萬戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項(xiàng)改革，企業(yè)稅負(fù)得到進(jìn)一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對社會(huì)消費(fèi)資料的價(jià)值進(jìn)行征稅的消費(fèi)型增值稅體系，有利于進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強(qiáng)市場活力，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）倒逼財(cái)稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財(cái)政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國財(cái)政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財(cái)政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財(cái)政收入面臨更大的壓力，需要對當(dāng)前不合理的增值稅分享模式進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異

會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，對不同等級的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案；在事后O督與評價(jià)模塊，通過建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（三）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面對過渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù)“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對應(yīng)增值稅額等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會(huì)存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個(gè)轉(zhuǎn)型階段，認(rèn)真學(xué)習(xí)稅收政策，合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，克服困難，爭取能夠在短時(shí)期內(nèi)步入正軌，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭雋曉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究[M].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015，5.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅?！蹦腹驹擁?xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。”《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)?！蹦腹九c子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)?！蹦腹镜脑擁?xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價(jià)值1500萬元的4%計(jì)算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)，以下簡稱“37號(hào)文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時(shí)，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。

二、無償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈(zèng)送行為，應(yīng)按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則所稱的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出”，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈(zèng)。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對外捐贈(zèng)，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈(zèng)，而且由于捐贈(zèng)行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈(zèng)，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號(hào)文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈(zèng)收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”第十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場價(jià)格確定的價(jià)值?！弊庸窘邮苣腹緹o償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)，應(yīng)按公允價(jià)值1500萬元確定捐贈(zèng)收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

關(guān)鍵詞：回遷房；會(huì)計(jì)處理；稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償、回遷房安置是令開發(fā)商頭痛的問題，而對回遷房補(bǔ)償?shù)呢?cái)稅處理更是財(cái)務(wù)人員的棘手問題。關(guān)于回遷房補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅務(wù)處理，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法并沒有明確的規(guī)定，這也使得財(cái)務(wù)人員在處理這類業(yè)務(wù)時(shí)無所適從。本文梳理了回遷房補(bǔ)償存在的難點(diǎn)，并對其進(jìn)行分析，希望對面臨類似業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)分析

回遷房補(bǔ)償是指房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞?。?huì)計(jì)處理上存在的難點(diǎn)主要是回遷房是否要確認(rèn)收入？如果確認(rèn)收入，是在什么時(shí)點(diǎn)、按照什么價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)？目前較普遍地存在以下不同觀點(diǎn)，這也說明了回遷房補(bǔ)償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點(diǎn)評析

觀點(diǎn)一：不確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補(bǔ)償面積、交付時(shí)間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項(xiàng)目開發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)該計(jì)入土地成本，在項(xiàng)目對外可售面積中分?jǐn)?，而不?yīng)該確認(rèn)銷售收入。

但是這一觀點(diǎn)最大的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個(gè)過程在財(cái)務(wù)上均沒有得到反映。

觀點(diǎn)二：根據(jù)建造合同確認(rèn)建造收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷戶委托房地產(chǎn)開發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶的所有權(quán)的收益和風(fēng)險(xiǎn)并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于回遷房和商品房，企業(yè)實(shí)際提供的是不同商品和服務(wù)。對于回遷房所對應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認(rèn)相關(guān)的建造收入。而對于商品房，企業(yè)才是真正進(jìn)行的商品房銷售活動(dòng)。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認(rèn)收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)、自主與被拆遷戶協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認(rèn)建造收入。

觀點(diǎn)三：按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方通過談判達(dá)成的，協(xié)議中對回遷房價(jià)格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。也就是說企業(yè)應(yīng)按公允的交易價(jià)格確定收入金額。盡管拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定了價(jià)格，但并不代表是公允的交易價(jià)格。現(xiàn)實(shí)中為了達(dá)到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點(diǎn)四：按照回w房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)計(jì)處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入。

但是這也與觀點(diǎn)一存在相同的缺點(diǎn)，即財(cái)務(wù)報(bào)表沒有真實(shí)反映拆除舊房及新房的建造過程。

觀點(diǎn)五：按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來應(yīng)交付的回遷房）的公允價(jià)值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價(jià)值可以（通過評估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值為依據(jù)，待回遷房交付時(shí)確認(rèn)收入。并且開發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認(rèn)為被拆遷方是以舊房的約定價(jià)格為對價(jià)，預(yù)付購買開發(fā)商新開發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時(shí)應(yīng)以此預(yù)付合同的價(jià)格確認(rèn)收入。

此觀點(diǎn)雖然在拆除舊房時(shí)就在財(cái)務(wù)報(bào)表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價(jià)――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時(shí)點(diǎn)的舊房評估價(jià)格作為最終確認(rèn)收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》認(rèn)為企業(yè)應(yīng)按從購貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價(jià)格不公允的除外。開發(fā)商在與被拆遷戶談判時(shí)，一般會(huì)對舊房進(jìn)行評估，確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際絕大部分被拆遷戶會(huì)選擇實(shí)物補(bǔ)償，這也反證了貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價(jià)值，也就不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)了。

1.2本文對回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的思考

分析回遷房是否確認(rèn)收入，應(yīng)該從交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷?；剡w房補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)非貨幣換，經(jīng)歷了兩個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認(rèn)為應(yīng)該綜合觀點(diǎn)四和觀點(diǎn)五，即按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值暫估資產(chǎn)和負(fù)債，并且每一年度隨著公允價(jià)值的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。這樣處理使回遷房補(bǔ)償在財(cái)務(wù)上能更真實(shí)地得到反映。本文采用案例的方式對這種會(huì)計(jì)處理加以進(jìn)一步說明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積20，000平方米，計(jì)容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時(shí)的市場評估價(jià)20，000元/平方米，2015年評估價(jià)30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價(jià)格為50，000元/平方米。假設(shè)該項(xiàng)目適用“營改增”老項(xiàng)目政策，價(jià)格為不含稅。補(bǔ)交地價(jià)20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會(huì)計(jì)處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費(fèi)。

1.3.12014年開發(fā)商收取舊房

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對開發(fā)項(xiàng)目周邊房產(chǎn)評估后調(diào)整賬面價(jià)值

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)30，000萬元

貸：預(yù)收賬款30，000萬元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）

1.3.32016年開發(fā)項(xiàng)目完工，回遷房移交

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

借：預(yù)收賬款150，000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入150，000萬元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）

1.3.42014年至2016年補(bǔ)地價(jià)及支付工程款

借：開發(fā)成本-地價(jià)征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20，000萬元

借：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

貸：銀行存款105，000萬元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開發(fā)成品255，000萬元

貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)170，000萬元

貸：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

1.3.6計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本76，500萬元

貸：開發(fā)成品76，500萬元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計(jì)提土地增值稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬元

說明：計(jì)提土地增值稅不能計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，因?yàn)樵谕恋卦鲋刀悓?shí)際清算前，基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計(jì)提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對稅務(wù)征收機(jī)關(guān)的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)負(fù)債。

2“回遷房”補(bǔ)償稅務(wù)處理的難點(diǎn)分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于是否應(yīng)該對于回遷房征收增值稅和計(jì)稅依據(jù)。

（1）營業(yè)稅政策下，國稅函[2007]768號(hào)《關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》、國稅公告[2014]2號(hào)《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，計(jì)稅公式：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

并且營業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

（2）營改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對計(jì)稅依據(jù)出臺(tái)相應(yīng)地細(xì)則，這正是財(cái)務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時(shí)的市場價(jià)處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元

如果沿用營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元

二者差異6，034萬元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋菏紫劝幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項(xiàng)目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開發(fā)成本?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場價(jià)確認(rèn)視同銷售收入，同時(shí)計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開具增值稅發(fā)票，確認(rèn)應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬元

需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費(fèi)計(jì)算過程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費(fèi)用、投資損失、營業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費(fèi)支出。另外，對企業(yè)來說，回遷房視同銷售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時(shí)間性差異。因?yàn)榛剡w房視同銷售的收入和成本是相等的，實(shí)際對外銷售的面積也分?jǐn)偭诉@部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計(jì)扣除。

國稅函[2010]220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國稅發(fā)[2006]187號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場價(jià)確認(rèn)視同銷售收入，同時(shí)計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。同時(shí)，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么當(dāng)然屬于成本加計(jì)扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時(shí)，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元

需要說明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算條件，但財(cái)務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計(jì)土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時(shí)對土地增值稅進(jìn)行測算，并每年度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。測算過程如表1。

3建議

3.1國家財(cái)政部門應(yīng)盡快出臺(tái)此類回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的指導(dǎo)意見

從上文分析可以看出，針對這類業(yè)務(wù)的處理觀點(diǎn)不一，甚至是會(huì)計(jì)師事務(wù)所之間也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財(cái)務(wù)人員無所適從。不同企業(yè)的會(huì)計(jì)處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)結(jié)果，而對這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3.2國家稅務(wù)部門應(yīng)盡快出臺(tái)回遷房稅收政策的實(shí)施細(xì)則，特別是征對回遷房增值稅的計(jì)稅依據(jù)

國家出臺(tái)“營改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是降低企業(yè)稅負(fù)，如果回遷房按市場價(jià)格繳納增值稅，將會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，稅務(wù)部門應(yīng)該參照原營業(yè)稅優(yōu)惠政策及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻(xiàn)

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策范文

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場環(huán)境,如何合理設(shè)計(jì)營業(yè)稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,是一個(gè)迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要內(nèi)容,由于其直接關(guān)系到企業(yè)的最終利潤,所以日益為眾多企業(yè)所重視。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營業(yè)稅土地增值稅納稅籌劃

一、納稅籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)較高的投資回報(bào)率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長17.96%,遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。但從去年下半年開始由于國家宏觀調(diào)控,市場競爭加劇,使房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降,通過納稅籌劃有助于改善企業(yè)收益狀況。

2.房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多?，F(xiàn)行實(shí)體稅法21個(gè)稅種中涉及房地產(chǎn)企業(yè)有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大。根據(jù)建設(shè)部公布的資料顯示,稅收占商品房房價(jià)的比重約為11%。在當(dāng)前高房價(jià)、市場銷售業(yè)績差、企業(yè)融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業(yè)成本。

二、納稅籌劃的基本方法

1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過防止適用稅率的爬升來降低稅負(fù)。這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,但因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。

2.扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。

3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值。幾乎所有企業(yè)都適用。

4.分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。。這種方法計(jì)算復(fù)雜,受較多條件約束。

三、納稅籌劃的稅種

我國內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及9個(gè)種稅:營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。前5個(gè)稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分,其中前3個(gè)稅種更是重中之中,但大家對企業(yè)所得稅的籌劃研究相對比較熟悉,所以本文僅就營業(yè)稅和土地增值稅為納稅籌劃重點(diǎn),進(jìn)行扼要分析。

四、納稅籌劃的對策

1.營業(yè)稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn),自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中,銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。

(1)精裝修房屋納稅籌劃方案

例1:F房地產(chǎn)公司開發(fā)的H住宅項(xiàng)目,為促進(jìn)銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預(yù)計(jì)對外售價(jià)為9,000元/m2。

方案1:F房地產(chǎn)公司與買主按9,000元/m2的價(jià)格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬元。

方案2:F房地產(chǎn)公司與買主按7,600元/m2的價(jià)格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬元。

稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.土地增值稅的納稅籌劃

(1)利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù),其稅率為四級超率累進(jìn)稅率,納稅籌劃主要是注重對稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。

①利用建造成本法求臨界系數(shù)

先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)為X,于是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%X,加計(jì)扣除額為20%X,允許扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免稅,超過20%應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。這里所說的20%就是“避稅臨界點(diǎn)”,我們應(yīng)根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行納稅籌劃。此時(shí)企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為(1.1)

得出,Y=1.6702X。

結(jié)果說明,當(dāng)增值率為20%時(shí),售價(jià)與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價(jià)系數(shù)”。企業(yè)如果享受20%的免稅優(yōu)惠,其售價(jià)最高不能超過建造成本的1.6702倍。若售價(jià)高于1.6702倍時(shí),增值額高于扣除項(xiàng)目20%,即增值率在20%—50%之間,此時(shí)需按稅率為30%全額計(jì)算繳納土地增值稅,只有當(dāng)提價(jià)所帶來的收益大于30%,提價(jià)才有意義,根據(jù)公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根據(jù)公式1.1,當(dāng)增值率為50%、100%、200%的臨界定價(jià)系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過分析得出,若售價(jià)在1.6702-1.8201這一區(qū)間,轉(zhuǎn)讓收入高,稅后收益低。如售價(jià)高于1.8201,則相對稅負(fù)輕,利潤高。

②利用扣除項(xiàng)目法求臨界點(diǎn)

假設(shè),稅法允許全部扣除項(xiàng)目(除營業(yè)稅金及附加外)的金額為100,房價(jià)為Y時(shí),相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加為5.5%Y。這時(shí)全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據(jù)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的免稅規(guī)定,享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產(chǎn)公司若要享受土地增值稅20%的免稅優(yōu)惠,其售價(jià)最高不能超過128.48。

當(dāng)增值額略高于扣除項(xiàng)目的20%時(shí),增加收入的最低臨界值:假設(shè)此時(shí)的售價(jià)為(128.48+Y),相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、允許扣除項(xiàng)目金額都同時(shí)提高5.5%Y。則有:

允許扣除項(xiàng)目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立銷售公司的籌劃方法

根據(jù)財(cái)稅(2003)16號(hào)文件關(guān)于營業(yè)稅的稅前減除,有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立銷售公司,而不會(huì)重復(fù)繳納營業(yè)稅,同時(shí)還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

[1]2007年注冊會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一輔導(dǎo)教材稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2007:137.