房地產(chǎn)宏觀政策分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)宏觀政策分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開,相關(guān)部門從多個方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施,并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下四個階段:

一、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達(dá)到82%,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象,國家出臺了一系列調(diào)控措施,其政策重點是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴(yán)控信貸,提高項目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進(jìn)入門檻;整頓清理土地市場,徹查開發(fā)區(qū)與大型項目,完善各項土地制度,嚴(yán)格控制土地供給總量;土地交易實行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標(biāo)在于調(diào)控住房供給總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應(yīng)的增長速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況,抑制房價上漲的勢頭。

總地來說,此次宏觀調(diào)控基本達(dá)到了嚴(yán)格控制土地供給總量的目標(biāo),但明顯存在時滯效應(yīng)。在宏觀調(diào)控政策出臺后一段時間,住宅供給總量增速開始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個月的時間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個百分點。與此同時,此階段宏觀調(diào)控政策也帶來了一定的負(fù)面效應(yīng),也就是帶來了地價房價飛漲的新問題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵消費(fèi)的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長,地價和商品房價格也雙雙走高。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13,158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長30.0%,土地購置費(fèi)同比增長19.9%,全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初,房價同比增速超過了20%,房地產(chǎn)價格上漲過快。

二、重點抑制房地產(chǎn)價格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強(qiáng)土地供給管理的同時帶來了房地產(chǎn)價格飛漲的新問題。2005年的兩會上,第一次公開表達(dá)了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進(jìn)入一個新的階段的標(biāo)志。隨后,國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價格上漲,其政策重點是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房價過快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關(guān)部門正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,將房地產(chǎn)市場引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機(jī)性購房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲。2005年全國商品房銷售價格同比增長幅度達(dá)到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個百分點,全國商品房銷售量同比增長24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應(yīng)開始顯露,上海等標(biāo)志性城市的房價出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國房價同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個百分點,滯后期約18個月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場階段(2006.5～2008.8)

2006年以來,中國部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”,被暫時壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006年5月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(國六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房價過快上漲,調(diào)控住房結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進(jìn),政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲,同時引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整;通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu),增加小戶型供給比例,來降低當(dāng)套住房的價格,以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應(yīng)機(jī)制,興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺,政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場,但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(10年來第一次負(fù)增長),2008年7月全國住房價格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動階段(2008年9月至今)

由于受國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價格開始下降,各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家暫時放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費(fèi)。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時,為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具;二是擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度,加強(qiáng)對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點;三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。加快廉租住房建設(shè),加大實物配租力度,擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍,推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負(fù)擔(dān),擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國政府針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺的一系列措施,對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用,房價上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟(jì)社會形勢的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時,相關(guān)決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)想的效果,城市土地價格持續(xù)攀升,房價偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。因此,政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向,引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度,建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場;改善地方政府的績效考核體系,提高地方政府落實宏觀調(diào)控政策的積極性;針對不同的對象,實施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個問題.城市開發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機(jī)理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟(jì)研究,2001.4.

第2篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動；影響因素；對策

一、外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響

（一）政策因素

能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以及較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出宏觀調(diào)控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的方方面面，所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也是全方位的。

（二）城市發(fā)展

城市化的發(fā)展是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大勢所趨，城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要要素，首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴(kuò)大，城市建設(shè)會進(jìn)一步加快，對房地產(chǎn)的需求會升高；其次城市化進(jìn)程加快會導(dǎo)致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業(yè)建筑需求增加；再次，城市化發(fā)展會伴隨著對舊區(qū)的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關(guān)系的改變也勢必會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

（三）社會發(fā)展

社會發(fā)展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質(zhì)，這些改變又會使人們在房地產(chǎn)消費(fèi)方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求，在需求增長對房地產(chǎn)需求空間以及市場產(chǎn)生影響的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生一定波動。

（四）經(jīng)濟(jì)因素

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)因素是指對房地產(chǎn)開發(fā)活動造成直接影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要是通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)濟(jì)增長率、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。

二、內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動的影響

（一）房地產(chǎn)收益率

房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過房地產(chǎn)開發(fā)得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有較高收益率時，房地產(chǎn)開發(fā)商會在較高的投資熱情下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，反之則房地產(chǎn)商會具有十分謹(jǐn)慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會因素，金融環(huán)境、國民經(jīng)濟(jì)水平、稅負(fù)等經(jīng)濟(jì)因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構(gòu)造、建筑高度和規(guī)模、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價水平等。

（二）房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎，可見房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)張會受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動與房地產(chǎn)投資的波動是基本一致的。

（三）對房地產(chǎn)的價格預(yù)期

對房地產(chǎn)的價格預(yù)期主要是人們對房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)前景的預(yù)測和估計，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的信心與預(yù)期由于會對消費(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生影響，所以也會在很大程度上影響房地產(chǎn)的價格。一般而言，不同的消費(fèi)者對房地產(chǎn)的預(yù)期也存在差異，當(dāng)然從眾心理是一定存在的，如果當(dāng)下消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)在未來并沒有好的發(fā)展前景，則對房地產(chǎn)的需求會減少，如果認(rèn)為房地產(chǎn)在未來具有良好的發(fā)展勢頭，則房地產(chǎn)需求又會增加。

（四）房地產(chǎn)市場中的供需矛盾

房地產(chǎn)市場中的供需矛盾是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動的最內(nèi)在因素。房地產(chǎn)的供給量會受到資金、勞動、管理、技術(shù)等多方面因素的影響，而房地產(chǎn)的需求量也會受到人們消費(fèi)觀念、價格預(yù)期等多方面因素的影響，一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大，房地產(chǎn)供給的變動往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)對策略

在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動時所使用的調(diào)控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生的原因為基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化應(yīng)對策略的針對性從而提高應(yīng)對策略的有效性。

（一）對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控

政府部門應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行科學(xué)的分析以及區(qū)別的對待，同時政府部門也有責(zé)任對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行調(diào)控，但是調(diào)控的過程并不是指一味管制房地產(chǎn)價格。由于正常的房地產(chǎn)價格波動有利于推動市場競爭并是促進(jìn)企業(yè)對經(jīng)營管理做出改善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，所以如果房地產(chǎn)的價格在正常的變動范圍內(nèi)，政府部門應(yīng)當(dāng)減少干預(yù)甚至不進(jìn)行干預(yù)。如果房地產(chǎn)的價格與合理的物價水平出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離，無論是房地產(chǎn)價格過低還是過高，政府部門都有必要進(jìn)行調(diào)控。地價是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發(fā)土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會導(dǎo)致房價的上升，在對消費(fèi)者消費(fèi)進(jìn)行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產(chǎn)的價格調(diào)控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控

如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的異常波動，則應(yīng)當(dāng)對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學(xué)性并且只是暫時性的對房價產(chǎn)生了抑制作用，則應(yīng)當(dāng)堅持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學(xué)性和合理性，應(yīng)當(dāng)采取針對性措施對實行的政策進(jìn)行糾正和制止。另一方面，房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場實際情況為依據(jù)，避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應(yīng)當(dāng)盡量平穩(wěn)，避免出現(xiàn)過大的變化，從而推動房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

（三）對供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是在供求失衡中進(jìn)行的，由于這一特征的存在，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動也是不可避免的。而在調(diào)控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調(diào)節(jié)是無法完成的，此時就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)而強(qiáng)制實現(xiàn)供需平衡，這種情況導(dǎo)致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰。所以當(dāng)房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據(jù)不同的矛盾性質(zhì)來進(jìn)行針對性的化解。

（四）對經(jīng)濟(jì)波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動

經(jīng)濟(jì)波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動應(yīng)當(dāng)在調(diào)控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策保持一致性，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過于超前則會加大國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受壓力，而為了確保宏觀經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展，有必要使用宏觀調(diào)控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“水分”。雖然這會暫時性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010（9）.

[2]張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預(yù)期收入、收益率和房價波動——基于35個城市動態(tài)面板模型的研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011（1）.

第3篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

從目前地產(chǎn)股的走勢來看，似乎也反映出未來相對悲觀的預(yù)期，經(jīng)過前期反彈后，地產(chǎn)股又步入了一個緩慢跌勢。不過，由于整個房地產(chǎn)板塊的PE仍處2008年以來的低位，板塊整體風(fēng)險較小，已有券商給予行業(yè)“推薦”的投資評級。業(yè)內(nèi)人士指出，周轉(zhuǎn)快、業(yè)績鎖定的公司，如招商地產(chǎn)（000024）、保利地產(chǎn)（600048）和萬科（000002）等值得投資者關(guān)注。

調(diào)控政策仍將延續(xù)

時至年底，中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策絲毫沒有放松的跡象，而房地產(chǎn)的頹勢仍在繼續(xù)。而對于宏觀調(diào)控政策未來會否放松、房價走勢等議題也成為本次地產(chǎn)年會上專家熱議的話題。

中國企業(yè)家協(xié)會執(zhí)行副會長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，最近釋放出兩個非常重要的信號：一是總理在圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；二是對于房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖，目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價位。這表明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。

摩根大通中國投資銀行董事總經(jīng)理、主席龔方雄也表示，“即使宏觀政策放松，針對房地產(chǎn)的政策也不會放松。可能放松的宏觀政策主要指信貸政策；不會放松的房地產(chǎn)政策，主要指限購、限價等行政調(diào)控手段?！敝性瘓F(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，未來一年，政府有可能出于經(jīng)濟(jì)環(huán)境差而放松銀根，但目前正在執(zhí)行的限購政策，一年之內(nèi)不會取消。

與會的專家們一致呼吁與會開發(fā)商要做過冬的準(zhǔn)備、做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。同時，專家們也認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控不會像2008年那么深，大幅度大范圍的房價下跌也不太可能出現(xiàn)。

行業(yè)龍頭值得關(guān)注

在行業(yè)低迷的大背景下，地產(chǎn)股二級市場上的表現(xiàn)已經(jīng)提前有所反映，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)調(diào)整已超過兩年，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年11月11日收盤，板塊歷史PE為17.35倍，仍處于2008年以來的低位。

國泰君安證券分析師孫建平認(rèn)為，雖然行業(yè)基本面還將繼續(xù)調(diào)整，但這將有利于釋放過高的政策面壓力，是未來市場趨于正?；闹匾疤?；而目前產(chǎn)業(yè)資本，即地產(chǎn)公司大股東增持的情況也開始愈加明顯，一方面代表估值遠(yuǎn)低于公司本身的價值；另一方面也將持續(xù)提振市場信心。地產(chǎn)股的機(jī)會將愈來愈近，而且2012年地產(chǎn)股的機(jī)會將明顯大于2011年。

記者也注意到，近期部分券商的報告中幾乎沒有看空地產(chǎn)股的，最為悲觀的中金公司給予地產(chǎn)股的投資策略也是“建議防御性為主標(biāo)配地產(chǎn)股”，而國都證券則給予了行業(yè)“推薦-A”的評級。

第4篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

2012年下半年以來，中國經(jīng)濟(jì)的下滑態(tài)勢有所加劇。多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，各大國際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對中國經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，全年GDP增長率“破8”的概率大幅上升。面對日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，許多市場人士認(rèn)為宏觀調(diào)控急需加碼，以求在穩(wěn)增長方面取得更大成效。但筆者以為，宏觀調(diào)控再出重拳并非當(dāng)務(wù)之急。

一方面，宏觀調(diào)控進(jìn)一步加碼的政策空間并不大。就財政政策而言，當(dāng)前歐債危機(jī)愈演愈烈，并在全球范圍內(nèi)迅速傳染的背景下，財政鞏固已成為全球主流趨勢，若此時大幅增加財政支出將面臨較大的市場風(fēng)險、道德風(fēng)險和聲譽(yù)風(fēng)險。此外，雖然中國中央財政實力雄厚，但地方政府債務(wù)可持續(xù)性仍受到普遍質(zhì)疑，以政府支出進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長的可行性較為有限。就貨幣政策而言，2012年8月，CPI同比增幅較上個月增長了0.2個百分點，短期通脹抬頭的壓力已初步顯現(xiàn)。而長期看，人口紅利的消失和劉易斯拐點的到來將導(dǎo)致中國勞動力成本上升，食品價格上漲的可能性增大，全球流動性過剩格局不會輕易改變，中國長期通脹壓力也在不斷上升。在短期和長期通脹壓力兼具的背景下，中國貨幣政策在寬松方向上大幅加力的可能性也不大。

另一方面，值得強(qiáng)調(diào)的是，宏觀調(diào)控政策本身并非不給力，而是急需加強(qiáng)效果傳導(dǎo)。次貸危機(jī)和歐債危機(jī)爆發(fā)后，中國宏觀調(diào)控發(fā)力不小，但實體經(jīng)濟(jì)尚未扭轉(zhuǎn)頹勢。這既與復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，也與宏觀調(diào)控的微觀傳導(dǎo)頗有關(guān)聯(lián)。作為宏觀調(diào)控的理論源泉，傳統(tǒng)凱恩斯主義在學(xué)術(shù)上的最大缺憾在于就宏觀論宏觀，近幾十年來經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的諸多努力集中于為傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟(jì)理論構(gòu)建微觀基礎(chǔ)。但在筆者看來，宏觀調(diào)控理論上的微觀基礎(chǔ)雖在不斷夯實，但在現(xiàn)實中卻并不牢固。宏觀調(diào)控未能快速改變當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的失速態(tài)勢，易被忽略的一個原因是，五種宏微觀之間的博弈讓宏觀政策缺乏有效的微觀基礎(chǔ)。

其一，宏微觀之間存在“囚徒博弈”。博弈論中著名的“囚徒困境”，其核心是個體理性導(dǎo)致集體非理性，這種情況也體現(xiàn)在宏觀調(diào)控的微觀傳導(dǎo)過程中。一些宏觀政策出臺的目標(biāo)是符合集體理性的，但微觀個體卻會出于自身利益最大化的考慮來調(diào)整個體行為，致使調(diào)整后的行為未必符合宏觀政策本意。例如，2012年以來，監(jiān)管部門大力整頓銀行業(yè)不規(guī)范經(jīng)營，其目的是規(guī)范行業(yè)行為，還利于民，減小融資成本，助推實體經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)發(fā)展。雖然政策已取得成效，但從微觀層面看，整頓不規(guī)范經(jīng)營、不對稱降息和利率市場化的推進(jìn)在加大銀行業(yè)競爭的同時，也大幅提升了大型企業(yè)的議價能力和話語權(quán)。銀行等金融機(jī)構(gòu)的資源是有限的，在自身利益最大化的驅(qū)動下，部分金融機(jī)構(gòu)被迫將更多資源投入到對大型企業(yè)的業(yè)務(wù)維護(hù)上，中小企業(yè)得到的金融服務(wù)反而受到了相對擠占。

其二，宏微觀之間存在“吃飯博弈”。換句話說，無論宏觀調(diào)控政策如何陽春白雪，微觀個體包括企業(yè)和地方政府，都是需要吃飯的。從宏觀上看，中國經(jīng)濟(jì)長期吃飯靠轉(zhuǎn)型，唯有轉(zhuǎn)型才能實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展；但從微觀上看，地方經(jīng)濟(jì)短期吃飯難轉(zhuǎn)型，為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型很容易滋生形象工程或風(fēng)險隱患。微觀中國，很多城市、縣域存在產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一的特征。如果恰巧這個單一的行業(yè)屬于粗放增長的行業(yè)，屬于轉(zhuǎn)型壓降的對象，那么地方政府將很難真正做實轉(zhuǎn)型。特別是在當(dāng)前地方政府的業(yè)績評價體系下，以短期“自發(fā)降速”換取長期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整空間的現(xiàn)實激勵并不大。無論是地方政府還是微觀企業(yè)，一旦為轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，往往會盲目追求多元化，將眼光投入到房地產(chǎn)、民間金融等面子足、見效快的時髦領(lǐng)域，而這種超出其自身風(fēng)險控制能力的多元化可能會成為隱患醞釀的溫床，甚至?xí)ζ髽I(yè)主業(yè)或地方支柱產(chǎn)業(yè)帶來意想不到的負(fù)面影響。

其三，宏微觀之間存在“彈簧博弈”，這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進(jìn)則退。只有宏觀調(diào)控不斷施力，政策效果才會持續(xù)顯現(xiàn)，若宏觀調(diào)控不再施力，政策效果就不會繼續(xù)疊加，而一旦宏觀調(diào)控有所減力，往往會出現(xiàn)有違政策初衷的負(fù)向反彈。最典型的例子就是房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的繁榮對于地方政府而言始終具有做大GDP、增加財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房市調(diào)控稍有放松，甚至只要有些許“不強(qiáng)調(diào)”的跡象，微觀層面就有捂熱房市的本能沖動。2012年5月以來中國房地產(chǎn)市場的回暖很大程度上正是彈簧博弈發(fā)揮效力的體現(xiàn)。

其四，宏微觀之間存在“邊緣博弈”。宏觀調(diào)控畫了一個圈，而部分微觀實體，包括地方政府和微觀企業(yè)往往行走在宏觀政策的邊緣，或是在不斷試探宏觀調(diào)控的邊緣區(qū)域，這種行為往往會帶來諸多風(fēng)險。例如，2011年中國民間融資市場經(jīng)歷了一波非理性繁榮的快速發(fā)展，一方面是流動性緊張狀態(tài)下的需求所致，另一方面也與民間融資市場政策監(jiān)管的邊界不清晰有關(guān)。宏觀層面鼓勵民間金融力量的穩(wěn)健培育，但由于規(guī)范性的民間金融尚處于起步階段，對民間金融機(jī)構(gòu)的審慎監(jiān)管政策還在不斷完善的過程之中，這種初始階段的監(jiān)控薄弱為民間融資市場創(chuàng)造了行走于邊緣的條件，表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)超速擴(kuò)張和業(yè)務(wù)高杠桿運(yùn)作，這種邊緣博弈帶來的非理性繁榮的風(fēng)險在當(dāng)前逐步顯現(xiàn)，并還將不斷釋放。

其五，宏微觀之間存在“專業(yè)博弈”。宏觀層面凝聚著專業(yè)思維，充斥著專業(yè)人士；微觀層面則缺乏足夠的專業(yè)資源。這種“專業(yè)屏障”往往成為信息不對稱下博弈均衡走向集體利益受損的重要壁壘。表現(xiàn)得過于專業(yè)的某些宏觀政策，會帶來三種非理性的微觀反應(yīng)：一是不加理解、教條主義地執(zhí)行；二是不加思考、加重砝碼地執(zhí)行；三是不加重視、輕描淡寫地執(zhí)行。這三種做法最終都會導(dǎo)致宏觀調(diào)控與預(yù)期目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。這種專業(yè)博弈發(fā)展到極致，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)。次貸危機(jī)和歐債危機(jī)本質(zhì)上也是專業(yè)博弈的結(jié)果，前者是金融機(jī)構(gòu)利用專業(yè)優(yōu)勢過度開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融衍生品誘發(fā)的危機(jī)，后者則是政府部門利用專業(yè)優(yōu)勢過度透支社會財力誘發(fā)的危機(jī)。

宏微觀之間的五種博弈令宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)有所不足。筆者建議，針對囚徒博弈，宏觀層需要在政策制定過程中充分考慮微觀效用最大化的可能選擇，并輔之以相應(yīng)的配套政策引導(dǎo)微觀個體做出理性選擇；針對吃飯博弈，宏觀層需要將轉(zhuǎn)型深層次細(xì)化，讓每一個微觀實體都有落實轉(zhuǎn)型的具體指引；針對彈簧博弈，宏觀層需要在重點調(diào)控方向上加強(qiáng)政策意圖宣示和傳導(dǎo)，防止不必要的負(fù)向反彈；針對邊緣博弈，宏觀層需要加強(qiáng)對球行為的專向管控，并明確新興領(lǐng)域的政策邊界；針對專業(yè)博弈，宏觀層需要加強(qiáng)對宏觀政策的通俗解釋，并引導(dǎo)專業(yè)人士更多地向社會傳導(dǎo)基本經(jīng)濟(jì)常識，減小專業(yè)性的信息不對稱。

第5篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；對策

住房已經(jīng)是人們生活不可缺少的物質(zhì)保障,在市場經(jīng)濟(jì)背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項福利,而是由市場通過價值規(guī)律來支配,隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總盤圍繞其長期發(fā)展趨勢而上下振蕩形成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率(國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出水平)的變動，房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)水平、房地產(chǎn)價格水平以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的變動.根據(jù)研究對象的需要，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的劃分以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的形成機(jī)制、持續(xù)時間以及表現(xiàn)特征為依據(jù).

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類.所謂內(nèi)生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動起內(nèi)部傳導(dǎo)作用.所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結(jié)果.

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外生因素

1.1.1 經(jīng)濟(jì)因素.包括直接影響房地產(chǎn)開發(fā)活動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)的影響和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的影響等.宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的影響主要是通過經(jīng)濟(jì)變量，經(jīng)濟(jì)參數(shù)來完成，而宏觀經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)主要有經(jīng)濟(jì)增長率，國民收人與消費(fèi)水平，物價與通貨膨脹率，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，銀行利率等.

1.1.2 社會發(fā)展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質(zhì)的提高，住房消費(fèi)的觀念和行為將會對房地產(chǎn)產(chǎn)生重要的影響，從而，引發(fā)對住房的價值需求、功能需求以及對社區(qū)和社區(qū)環(huán)境的需求，這將影響房地產(chǎn)的市場和需求空間.

1.1.3 城市發(fā)展因素.城市化的進(jìn)程將極大地加劇對城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素，又進(jìn)一步對地價上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，進(jìn)而影響各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動.

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革、政府以及區(qū)域發(fā)展政策等，這是政府對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控時所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，從而，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動.

1.1.5 房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素.這包括戰(zhàn)爭、、地震、自然災(zāi)害、社會突發(fā)因素等的影響.

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)生因素

1.2.1房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在原因.房地產(chǎn)供給與需求是市場中經(jīng)常變動的因素.房地產(chǎn)投入的快速增長要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間.房地產(chǎn)供給總量由于受技術(shù)、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的運(yùn)行.同時，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化，再加上房地產(chǎn)供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總盆平衡是暫時的，不平衡是經(jīng)常的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就要進(jìn)行調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，必然會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動.

1.2.2 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素.房地產(chǎn)投資的波動，常常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎.從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加，將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場進(jìn)人繁榮階段;投資下降，則會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產(chǎn)投資波動比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動往往更為活躍一些.

1.2.3房地產(chǎn)收益率也是一個重要的內(nèi)生因素.收益率就是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報率.一般說來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時，開發(fā)商會增加投資和擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模;當(dāng)預(yù)期收益率不斷下降時，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹(jǐn)慎.因此，收益率的大小是開發(fā)商最為關(guān)心的問題之一.

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

2.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)業(yè)對拉動GDP 增長的貢獻(xiàn). 房地產(chǎn)投資開發(fā)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP 增長的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動 GDP 增長的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動消費(fèi)對GDP 增長的引致消費(fèi)貢獻(xiàn).房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)可以用貢獻(xiàn)率來表示.計算方法是：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量 / 總貢獻(xiàn)量）×100%.利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)總量增長的貢獻(xiàn)率.當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了 1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

2.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián).房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等 50 多個物質(zhì)生產(chǎn)部門 20 多個大類近2000 種產(chǎn)品的發(fā)展.

3 政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的控管對策

3.1 對因國民經(jīng)濟(jì)波動而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個國民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國家的總體經(jīng)濟(jì)政策.當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過整個國家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時的.因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產(chǎn)市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協(xié)調(diào)，這時就會爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長時間才能恢復(fù)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn).為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場供需矛盾發(fā)生時根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時加以化解.

3.3對因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

對于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅持執(zhí)行，因為它保障了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展.對于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時制止和糾正.另外，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性.

3.4 對因房地產(chǎn)價格變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

對于房地產(chǎn)價格變化引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，國家應(yīng)正確分析、區(qū)別對待，國家對房地產(chǎn)價格有責(zé)任進(jìn)行調(diào)控，并不意味著對房地產(chǎn)價格進(jìn)行管制.對于房地產(chǎn)市場價格在正常范圍內(nèi)的變動，國家不應(yīng)加以干預(yù).事實上，一定的價格波動有利于促進(jìn)市場競爭，促使企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高企業(yè)的效率和經(jīng)濟(jì)效益.另一方面，如果房地產(chǎn)市場上地價和物業(yè)價格嚴(yán)重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調(diào)控.特別是地價，是物業(yè)價格的重要構(gòu)成部分，是房地產(chǎn)市場的核心.地價偏低，會造成國有權(quán)益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價偏高，會影響房價上升，限制普通消費(fèi)者對住宅的消費(fèi)需求，還會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)價格上升，增加國民經(jīng)濟(jì)通貨膨脹壓力.因此，將房地產(chǎn)價格控制在一個合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展.

參考文獻(xiàn)：

〔l〕王全民.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].東北財經(jīng)大學(xué)出版社.

第6篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國政府主動調(diào)整過熱的經(jīng)

濟(jì)走勢

中國在深受金融危機(jī)影響時，同世界上許多國家一樣也是采取了非常時期的強(qiáng)化救市政策，特別是寬松的貨幣政策讓國內(nèi)貨幣信貸出現(xiàn)了超高速的增長，從而使得中國經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)出現(xiàn)V字形反彈。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長不僅步入快速增長的軌道，而且資產(chǎn)的價格也出現(xiàn)了全面的飚升，投資過熱重現(xiàn)。在這種情況下，如果政府不讓過度的救市政策重新回歸到正常，那么中國經(jīng)濟(jì)就會出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)問題。因此從2009年下半年開始，國內(nèi)貨幣信貸增長就開始出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。2010年之后，這種宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整則全面開始。

無論是加大節(jié)能減排和落后產(chǎn)能淘汰的力度，還是國十條出臺對房地產(chǎn)的調(diào)整，都是政府主動來調(diào)整過熱的經(jīng)濟(jì)，主動地擠出房地產(chǎn)泡沫。盡管這樣做表面上對GDP增長有影響，但卻為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。

從7月份公布的數(shù)據(jù)來看，除了CPI、進(jìn)口、信貸及房價等幾個數(shù)據(jù)惹人注意之外，從其他一些數(shù)據(jù)看，中國經(jīng)濟(jì)基本上開始步入正常運(yùn)行的軌道。CPI同比增長為3.3％，比市場預(yù)期的要高一點，但也不是太過分。而且這次國內(nèi)CPI上漲過快，主要原因是食品，下半年通貨膨脹很高的機(jī)率不會太高。只不過，貨幣政策當(dāng)局會密切關(guān)注未來通貨膨脹變化。只要CPI上升得不快，下半年央行加息的可能性就不會太大。

投資、出口及消費(fèi)增長放緩，應(yīng)該沒有多少問題。這些數(shù)據(jù)基本上仍然處于高位運(yùn)行。從國內(nèi)固定資產(chǎn)投資來看，1―7月份保持在25％左右、這個數(shù)據(jù)與過熱時期的增長相比當(dāng)然是低的，但是與國外發(fā)達(dá)國家相比，則處于高增長的水平。有人擔(dān)心，房地產(chǎn)宏觀政策對國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長影響會較大

并由此拉低GDP的增長速度。但實際上，上半年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長達(dá)到38％以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年的水平。其根本原因就在于房地產(chǎn)生產(chǎn)的周期性及住房預(yù)期制度，即2009年的房地產(chǎn)過度繁榮一定會在半年至一年的時間內(nèi)全面反映到國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資上如果加上2010年強(qiáng)制性保障住房投資，未來房地產(chǎn)調(diào)整對房地產(chǎn)固定投資增長影響不會太大。

出口及消費(fèi)增長放緩更不是問題。盡管全球經(jīng)濟(jì)沒有完全走出2008年金融危機(jī)的困境，但是比起2008年的情景來說，經(jīng)濟(jì)條件要好得多。比如歐盟經(jīng)濟(jì)體，雖然有希臘等國的經(jīng)濟(jì)問題，但歐盟主導(dǎo)國家德國及法國則經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好。加上我國外向型企業(yè)的靈活調(diào)整，未來出口增長仍然會持續(xù)。對于國內(nèi)消費(fèi)來說，不僅貨幣過度發(fā)行增加了民眾的購買力，更重要的是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)了農(nóng)民的購買力，國內(nèi)消費(fèi)強(qiáng)勁增長勢頭不會改變。

從信貸增長的情況來看，盡管M2的增長仍然還很高(正常應(yīng)該增長在15％―16％水平)，但同比下降了10個百分點。這基本上是朝貨幣信貸政策正常化的方向運(yùn)行。信貸增長同比有所提高，這主要是基數(shù)效應(yīng)，從2009年7月份開始，國內(nèi)信貸增長開始突然減速。但是，這里有一個重要跡象，就是上半年個人信貸快速增長的態(tài)勢開始轉(zhuǎn)為下降。在2010年上半年的幾個月，個人信貸增長占整個信貸增長的比重在50％以上，而7月份個人信貸增長所占的比重不足30％。這也表明，國十條之后，個人利用銀行信貸資金大量地炒作房地產(chǎn)已經(jīng)得到一定程度的遏制。這無論是對銀行信貸平常化并降低金融風(fēng)險來說還是對房地產(chǎn)泡沫擠出來說都是好事。如果信貸增長能夠保持正常水平，這不僅有利于擠出房地產(chǎn)泡沫，也有利于防止經(jīng)濟(jì)增長過熱，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件。

對于房價問題，這個數(shù)據(jù)不太理想。國十條已經(jīng)出臺了3個月，國內(nèi)房價仍然在上漲，而且上漲的幅度達(dá)到10％。更為重要的是房價同比上漲10％以上，在平常年份應(yīng)該都是問題，更不說是在房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)整年份。如果說，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺之后僅是住房銷售的突然停止而房價不調(diào)整，那么當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策就得很好地檢討了(盡管房地產(chǎn)市場調(diào)整有一定的滯后性)。即當(dāng)前的房地產(chǎn)市場為何會量跌價滯?如果不對該現(xiàn)象進(jìn)行認(rèn)真的分析與研究，并從中找到問題實質(zhì)與根源，那么中國房地產(chǎn)市場要想調(diào)整是不可能的。美國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)將是一個十分漫長的過程

2008年下半年美國金融海嘯之后，盡管世界各國都采取一致行動救市，但是各國的情況不一樣，其救市的條件，方式、目標(biāo)及效果是完全不同的。

從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來看，中國經(jīng)濟(jì)最近的增速放緩與美國也完全不是一回事。前者是中國政府主動性的調(diào)整，后者則是美國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在體制使然。對于美國來說，它的經(jīng)濟(jì)增長放緩是由于房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融體系的崩潰，而這種金融體系崩潰要想短期內(nèi)得以調(diào)整或恢復(fù)是不可能的，因此美國經(jīng)濟(jì)會逐漸好轉(zhuǎn)，但將是一個十分漫長的過程。在這種情況下，為了保證美國衰退的經(jīng)濟(jì)得以恢復(fù)，美聯(lián)儲量化寬松的貨幣政策要退出同樣是漫長的。

第7篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國經(jīng)濟(jì)形勢在2013年上半年經(jīng)歷了微妙而復(fù)雜的變化，下行壓力增加是上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最顯著的特征。但到了下半年，中國國務(wù)院總理對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展“底線”作出闡釋：政府的宏觀調(diào)控要使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)增長率、就業(yè)水平等不滑出“下限”，物價漲幅等不超出“上限”，同時在這樣一個區(qū)間內(nèi)，著力調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級?？梢哉f，宏觀政策下有保底，上有屋頂?shù)牟呗允欠袭?dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。盡管中國推進(jìn)改革開放三十余年，但一直并未能真正擺脫對過去高投入、高污染、低附加值出口驅(qū)動增長模式的依賴。在經(jīng)歷了2008年4萬億刺激政策之后，中國領(lǐng)導(dǎo)層越來越多意識到一味的刺激并不是徹底解決中國經(jīng)濟(jì)增長問題的藥方。

事實上，以改革推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在今天已經(jīng)成為上至決策層下至普通民眾的一種共識。本屆領(lǐng)導(dǎo)層從執(zhí)政伊始，就把簡政放權(quán)作為推進(jìn)市場化改革、打造中國經(jīng)濟(jì)升級版的重要突破口。

但是在7月份中央經(jīng)濟(jì)形勢分析會議上，“穩(wěn)增長”被置于第一位，緊隨其后的是“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促改革”。由此表明，下半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的可能性非常大。而與之相關(guān)的是，下半年新一輪投資開啟，盡管明顯區(qū)別于5年前的4萬億投資，按照市場不完全統(tǒng)計，預(yù)計下半年投資總規(guī)模超萬億，對市場的影響仍然“相當(dāng)”大。

新一輪投資號稱是“慢熱型”驅(qū)動，并會考慮到“以長帶短”，既要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，又能短期起到拉動經(jīng)濟(jì)增長。而制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資是最重要的三大投資領(lǐng)域。目前啟動的基礎(chǔ)設(shè)施投資對化解工業(yè)品產(chǎn)能過剩，啟動長期需求有明顯作用。下半年，受房地產(chǎn)政策影響，稅費(fèi)改革對房地產(chǎn)存在短期負(fù)面影響，房地產(chǎn)投資或會保持穩(wěn)中有降的局面。制造業(yè)投資受產(chǎn)能過剩影響，暫時不會出現(xiàn)投資率明顯回升的跡象。但基礎(chǔ)設(shè)施投資的拉動對制造業(yè)投資有一定的恢復(fù)拉升作用。

第8篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)成本管理階段劃分

房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)就是合理確定成本、有效控制成本，如何實現(xiàn)這一目標(biāo)，成本控制必須貫穿于項目開發(fā)的全過程，具體包括項目決策階段、項目規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段和維修階段等全過程。

二、項目決策階段的成本控制

項目決策階段的成本控制，主要通過項目可行性研究、全面深入地進(jìn)行市場分析、預(yù)測。調(diào)查和預(yù)測擬建項目產(chǎn)品市場的供需情況和銷售價格，研究確定市場，分析產(chǎn)品競爭對手和自身競爭力的優(yōu)勢、劣勢，以及產(chǎn)品的營銷策略，并研究確定主要市場風(fēng)險和風(fēng)險程度。并對項目進(jìn)度計劃、所需投資進(jìn)行詳細(xì)估算、融資分析、財務(wù)分析、項目不確定性分析、風(fēng)險分析、綜合評價等，定位產(chǎn)品，最終決策。這一階段的成本影響工程造價的程度最高，應(yīng)作為房地產(chǎn)成本控制的最重點階段。

在投資決策階段，對潛在的項目進(jìn)行成本管控，首先應(yīng)從國家政策及宏觀形勢的分析和研究入手。房地產(chǎn)行業(yè)目前在我國屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生存和發(fā)展必然會受到國家宏觀政策及社會發(fā)展的大形勢影響，最終關(guān)系到國計民生和社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策及宏觀形勢的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、在項目的實際運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)公司要不斷地同政府及壟斷行業(yè)打交道，在此過程中，國家的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)以及項目當(dāng)?shù)氐牡胤叫哉?、地方性法?guī)等都在很多層面上制約著項目的建設(shè)，而且這些政策和法規(guī)又會隨著時間和環(huán)境的變化在適時地更新和變換；第二、房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，而融資的主要手段離不開銀行貸款或民間借貸等形式。而這些融資的途徑和方式又同國家的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，也屬于國家宏觀調(diào)控的范疇，所以這方面的政策以及對政策的預(yù)測對房地產(chǎn)發(fā)展的影響尤其值得重視；第三、房地產(chǎn)行業(yè)在我國各行業(yè)中的主導(dǎo)性和重要性，就在于它涉及的行業(yè)太多，相互之前關(guān)系密切，彼此之間的發(fā)展相互制約，不同行業(yè)的政策調(diào)整和變化都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生連帶的影響。所以，只有充分做好對我國宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢的分析和研究，統(tǒng)攬全局，領(lǐng)會并運(yùn)用政策，可為項目的投資及項目的收益提供有效的科學(xué)預(yù)期，減少項目投資的盲目和被動，從而有效地控制項目開發(fā)成本。

其次是進(jìn)行市場調(diào)研及項目分析。第一、市場調(diào)研主要包括對項目所在地以及項目輻射周邊的市場狀況進(jìn)行調(diào)研。通過對消費(fèi)水平、租售價位、產(chǎn)品品質(zhì)需求和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、建材市場、交通運(yùn)輸?shù)葘嶋H數(shù)據(jù)的收集、匯總、分析，以推算確定是建普通住宅、還是建高檔社區(qū)、還是建公寓、還是建商業(yè)等等；第二，產(chǎn)品品質(zhì)的定位。是建超高端物業(yè)，高端物業(yè)，還是建普通物業(yè)，如果是酒店項目，是建三星級賓館還是建五星級酒店等等。所以只有通過市場調(diào)研，才能確定項目的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品定位，物業(yè)形態(tài)決定了產(chǎn)品的配置內(nèi)容，產(chǎn)品定位決定了產(chǎn)品的配置檔次，而這些又直接影響到項目的成本構(gòu)成和成本高低。第三，結(jié)合市場和工程本身特點，確定項目的開發(fā)周期、資金使用計劃、融資進(jìn)度，確定銷售進(jìn)度及回款能力，確保項目開發(fā)過程中的資金鏈，減少資金的使用成本，加快銷售力度、提前回籠資金。只有通過對這些環(huán)節(jié)的周密計劃，詳細(xì)設(shè)計，充分調(diào)研，科學(xué)管控，堅決落實，才能有效地控制成本，確保項目的盈利能力。

三、項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，規(guī)劃設(shè)計是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)健性環(huán)節(jié)，也是成本控制的重點階段；設(shè)計質(zhì)量是否達(dá)到國家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資，而且影響項目交付后的經(jīng)濟(jì)效益，重設(shè)計的觀念越來越被很多房地產(chǎn)公司所接受，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計抓起，因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時，要重視設(shè)計方案的優(yōu)化、限額設(shè)計，用具體的指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計必選，積極穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新工藝、新技術(shù)，以節(jié)約成本，提品質(zhì)量，創(chuàng)造投資效益。

四、招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段的成本控制，招投標(biāo)階段是由虛轉(zhuǎn)實、承上啟下的階段，此階段成本控制主要通過招標(biāo)文件和相關(guān)合同約定來實現(xiàn)，招標(biāo)文件和合同的質(zhì)量好壞直接影響著施工和結(jié)算階段的成本，具體的成本控制應(yīng)從以下方面入手：1、采購方式，盡量采用公開招標(biāo)，只有通過公開的市場競爭，才能選到最好的施工單位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清單編制水平，清單編制要充分研究圖紙、了解現(xiàn)場，對清單項目特征描述進(jìn)行重點把控，減少招標(biāo)后的索賠；3、招標(biāo)范圍劃分；4、總分包界面劃分；5、甲供材、暫定價、甲控材品牌、材質(zhì)、規(guī)格、采保費(fèi)、損耗率的約定；6、結(jié)算方式等等。以上這些內(nèi)容必須在招標(biāo)文件中一一列清，盡量把施工過程中能遇到的各種施工、配合、結(jié)算等風(fēng)險處理辦法都列入招標(biāo)文件，做到有據(jù)可依，避免扯皮。

五、施工階段的成本控制

施工階段的成本控制，主要體現(xiàn)在對現(xiàn)場的掌控能力、對合同、招標(biāo)文件的執(zhí)行能力，要充分領(lǐng)悟合同、招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙里的相關(guān)約定和要求；在遇到必須變更、方案確定和簽證的項目，一定要把技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性結(jié)合起來考慮，兩者不能脫離。

六、竣工階段的成本控制

竣工階段的結(jié)算控制，此階段的成本管理只能合理確定工程造價，卻不能有效控制造價。因為結(jié)算階段，所有的工程項目都已經(jīng)發(fā)生，只能按照約定的結(jié)算方式和事實情況進(jìn)行結(jié)算，只要把招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同等相關(guān)合同文件和圖紙全面吃透，基本上就能合理確定工程最終造價。

七、維修階段的成本控制

房屋竣工驗收合格交付使用后，進(jìn)入質(zhì)保維修期階段。這個階段，小業(yè)主已開始使用物業(yè)，在此過程中極易暴露出各種質(zhì)量問題，小的個性問題容易解決，但是如果出現(xiàn)大量的共性或結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，將會產(chǎn)生大量維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用，重則導(dǎo)致嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此，在交付物業(yè)的過程，必須對物業(yè)的質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行逐一檢查、整改合格，提前消除所有質(zhì)量問題，絕不交付有質(zhì)量隱患或存在質(zhì)量問題的物業(yè)，避免同時產(chǎn)生維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用，減少成本支出。

第9篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；消費(fèi)；政策

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動，是指房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長期來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發(fā)生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開過程分析：第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時，政府一般通過擴(kuò)張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價格全面上揚(yáng)；與此同時，隨著房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費(fèi)需求開始降低，同時受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機(jī)制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)價格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對持續(xù)時間較長的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個指標(biāo)絕對值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動形態(tài)，因此，我國的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長率循環(huán)。

我國住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但二者的區(qū)別較大，整個市場機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長的時間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動情況。但從長期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動影響因素分析

房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)決定了這個行業(yè)的競爭是不完全競爭，通常表現(xiàn)為環(huán)形競爭和區(qū)位競爭；其連帶性決定了市場發(fā)育依賴于土地資源，土地供應(yīng)從基礎(chǔ)上決定了整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模；房地產(chǎn)供給相對缺乏彈性；房地產(chǎn)的高資本價值性決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長主要是房地產(chǎn)投資、商品房價格等價值型的增長；房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性決定了房地產(chǎn)的需求變動較大，當(dāng)人們對房地產(chǎn)商品投資的保值增值預(yù)期較強(qiáng)時，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機(jī)行為；另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售之間的時差、房地產(chǎn)適應(yīng)物價變動的滯后性，都使得短期內(nèi)房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供給之間的矛盾較為明顯。通過對上述房地產(chǎn)屬性和市場特征的分析，我們可從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的投資因素、貨幣供給因素、消費(fèi)因素、政策因素方面分析房地產(chǎn)的特殊性對房地產(chǎn)周期波動的影響：

1．影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的宏觀因素的實證分析

影響我國房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價格、房地產(chǎn)投資狀況和房地產(chǎn)消費(fèi)狀況等。因此，我們選取自變量指標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、全國土地交易價格、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售額。采用2000年至2006年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時間序列分析。建立全國房屋銷售價格指數(shù)y與國內(nèi)生產(chǎn)值x1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應(yīng)量x3、全國土地交易價格指數(shù)x4、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額x5和商品房銷售額x6的線性回歸方程，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來進(jìn)行判斷。

六個變量有共同的上升趨勢，說明他們之間有高度相關(guān)性導(dǎo)致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F(xiàn)檢驗通過，但有些系數(shù)不能通過檢驗，就存在著多重共線性。對多重共線性進(jìn)行處理，常見的方法有差分法和剔除法，因為差分時會丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過系數(shù)顯著性檢驗的變量進(jìn)行剔除。通過EVIEWS5．0計算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區(qū)間未通過顯著性檢驗。Testdrop檢驗用于方程剔除變量時，檢驗剔除是否有利于模型的優(yōu)化。

最后建立全國房屋銷售價格指數(shù)Y與貨幣供給量x3，全國土地交易價格指數(shù)x4、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額x5作為自變量進(jìn)行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結(jié)果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)因素中，投資水平、貨幣供給量，全國土地交易價格指數(shù)的影響因素最大。

2．對影響我國房地產(chǎn)周期波動的因素的分析

（1）投資因素：我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征，特別是對以投資為主導(dǎo)的中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動來說，投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產(chǎn)周期的影響主要有以下三個特征：

①房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張過快。引起房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過快的主要原因如下：首先，從需求方面來看，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長，生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對住房的消費(fèi)需求迅速增加。另外，少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營城市的理念指導(dǎo)下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。其次，銀行信貸極度擴(kuò)張。銀行對房地產(chǎn)投資資金有著無限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動。再次，投機(jī)需求的推動。近幾年來，由于對人民幣升值的預(yù)期，大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒作；實際利率水平很低以及房價還將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期形成大量投資需求和投機(jī)需求，使大量社會資金涌入房地產(chǎn)市場。

②房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。反映有效需求的指標(biāo)是租售比，國際警戒線是1:200，2006年我國部分城市二手房均出現(xiàn)大幅上漲，而房屋租賃市場的價格相對平穩(wěn)，北京、上海等城市租售比已達(dá)到1:270～1:400之間。房地產(chǎn)有效需求不足的原因是多方面的，首先，房價收入比不合理。據(jù)世界銀行測算，一個地區(qū)的房價與收入比在3～6倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達(dá)10～20倍以上，廣大居民無能力購買住房。其次，房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前，部分地區(qū)房價上漲過快，中低價位的商品住宅供應(yīng)不足，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的投資出現(xiàn)了負(fù)增長，而高價房的商品住宅、商業(yè)用房供給過剩，空置率不斷升高。

③房地產(chǎn)投資在時間上的集中性和投資產(chǎn)品的同質(zhì)性。房地產(chǎn)使用功能類別相同，配套環(huán)境也在同一水平上。同時，對房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國金融市場不發(fā)達(dá)，市場機(jī)制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發(fā)展個人住房消費(fèi)信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。1997年全國個人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬億元。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購買能力，推動房地產(chǎn)價格的上漲。

（3）消費(fèi)因素：消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動對房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)需求不斷釋放，加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。隨著我國居民改善居住條件意愿的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷豐富，從短期看，我國房地產(chǎn)需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費(fèi)不足對房地產(chǎn)業(yè)造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高，土地國有，再加上我國利率沒有市場化，而土地政策、利率等因素對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，所以國家政策在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中一直起著十分重要的導(dǎo)向作用，因而房地產(chǎn)市場最明顯的一個特征就是具有“政策周期”。

政策對房地產(chǎn)發(fā)展有較大的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動可能出現(xiàn)大起大落的異常波動時，可通過制定有效的經(jīng)濟(jì)政策，采用反周期對策，抑制周期波動的負(fù)效應(yīng)出現(xiàn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的是貨幣政策和財政政策。貨幣政策可以通過利率途徑、信貸途徑和資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響房地產(chǎn)價格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財政支出，這種擴(kuò)張性財政政策不僅直接刺激了總需求的增長，而且也相應(yīng)推動了社會總供給規(guī)模的擴(kuò)張。微觀政策方面，主要指對房地產(chǎn)開發(fā)資源的控制政策，如對土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費(fèi)條件和融資條件等。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時的效果。

四、結(jié)束語

我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征，投資結(jié)構(gòu)失衡、有效需求不足等問題依然是房地產(chǎn)周期調(diào)整的主要方向；房地產(chǎn)市場屬于政府主導(dǎo)性行業(yè)，政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響較大。經(jīng)過2004年的高位運(yùn)行，2005年至2006年在政府政策的引導(dǎo)下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，土地購置和土地開發(fā)規(guī)模得到有效控制，房價增幅有所回落，預(yù)計當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲－減速的發(fā)展階段，說明我國房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

參考文獻(xiàn)：