經(jīng)濟適用房稅收政策精選(九篇)
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第1篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房制度；住房保障體系；完善措施
1.我國推行經(jīng)濟適用房制度的目的
經(jīng)濟適用房的概念是2000年12月國家建設(shè)部公布的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》界定的："納入政府經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃， 建設(shè)用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟適用房要體現(xiàn)經(jīng)濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經(jīng)濟適用房制度有以下幾個重要原因：首先，經(jīng)濟適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會成員之間分配的貧富差距，維護了利益均衡有利于構(gòu)建社會主義和諧社會。其次，經(jīng)濟適用房體現(xiàn)了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會公正、平等民主、尊重人權(quán)，政府最重要的是要了解和明確人的現(xiàn)實需要而且要適當限度地滿足這種需要。因而，經(jīng)濟適用房制度在充分尊重人的基本居住權(quán)利基礎(chǔ)上，保障每一個人都能享有適當?shù)淖》?。最后，?jīng)濟適用房制度是統(tǒng)籌發(fā)展的需求體現(xiàn)。經(jīng)濟適用房制度是政府主導(dǎo)下的國民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協(xié)調(diào)機制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動城市脫貧，增進社會總福利。
2.我國經(jīng)濟適用房制度的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
經(jīng)濟適用房建設(shè)是一項安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經(jīng)濟適用住房共解決了大概30萬居民的住房困難，提高了城鎮(zhèn)人口的居住條件。十多年來的發(fā)展，經(jīng)濟適用房制度緩解了城鎮(zhèn)的居民的住房壓力，并在改變?nèi)藗兙幼∮^念、帶動房地產(chǎn)健康發(fā)展、推動城市住房制度改革、保持社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會等方面發(fā)揮著重要作用。。完善了我國城鎮(zhèn)社會保障體系；同時，由于經(jīng)濟適用住房所占的市場份額不斷擴大，不斷帶動住宅市場向健康的方向發(fā)展。但是在實施過程中仍然存在一些問題：
2.1保障對象界定不清
按照經(jīng)濟適用房相關(guān)資料的規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的條件之一就是這個家庭必須是屬于中低收入的等級的。但是關(guān)于中低收入家庭的標準，中央政府在政策上沒有給出肯定的規(guī)定，大部分地方也沒有及時出臺關(guān)于劃定中低收入家庭標準的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開始實施購買經(jīng)濟適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬元以下。但據(jù)有關(guān)資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標準而被納入經(jīng)濟適用住房政策范圍，可見這個標準很不具有可操作性和準確性。有些地方政府在制定經(jīng)濟適用房政策時，沒有嚴格按照國家要求及經(jīng)濟適用房的保障功能將其供應(yīng)給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經(jīng)濟適用房分配給單位職工等。正是由于經(jīng)濟適用住房政策保障對象的界定不清，導(dǎo)致部分經(jīng)濟適用房出現(xiàn)銷售上的失控。
2.2轉(zhuǎn)讓制度不健全
經(jīng)濟適用房是土地出讓金、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和行政事業(yè)性費用完全由政府投入建設(shè)的保障性住房，就是說建設(shè)住房的費用全部由政府出資。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房需要補交綜合價款包括了土地出讓金，但是長時間來看，交納了土地出讓金的經(jīng)濟適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續(xù)補交土地出讓金就產(chǎn)生了一個大問題。經(jīng)濟適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時批準土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計算起點不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會使各套房屋土地使用年限的終點也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質(zhì)可能一直都沒有改變（沒有轉(zhuǎn)讓），還是劃撥用地。隨著轉(zhuǎn)讓過的各套房屋土地使用年限的陸續(xù)到期，土地出讓金的補交就很可能出現(xiàn)混亂。
2.3售后交易缺乏嚴格規(guī)范和管理
目前，許多地方政府對經(jīng)濟適用房的售后監(jiān)管都缺乏力度，這一問題涉及到許多方面，比如說允許銷售的年限，出售方應(yīng)繳土地收益金，購入方應(yīng)繳房地產(chǎn)稅等。盡管很多城市都明令禁止經(jīng)濟適用房不到一定年限不準出售出租，但是現(xiàn)在很多經(jīng)適房所有者都為了通過經(jīng)適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規(guī)定，在不允許的期限內(nèi)就將自己的經(jīng)濟適用房上市出租出售。另外，現(xiàn)在有些地方政府規(guī)定的收益補交額偏低，與經(jīng)濟適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機倒把行為的誘餌。
3.完善我國經(jīng)濟適用房制度的對策
針對我國經(jīng)濟適用房制度中存在的問題，筆者認為，政府應(yīng)該以人民利益為出發(fā)點，以保障居民住房需求為目的，落實責任，采取以下措施來完善我國經(jīng)濟適用房制度。
3.1建立和健全個人信用體系
我國經(jīng)濟適用房制度的運行過程中，在目前社會經(jīng)濟狀況下，經(jīng)常會出現(xiàn)的比較棘手的問題就是，經(jīng)濟適用房的購買對象審核問題。對購買對象的資格審核，信息的準確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評定個人收入信息的，無法統(tǒng)計出購買對象的實際收入情況，就不能準確辨認經(jīng)濟適用房購買對象的個人信用是否合理，經(jīng)濟適用房能否突出經(jīng)濟性?？梢越梃b國外的運行模式，建立個人信用體系，把個人的完整稅收情況作為信用的憑證，當然金融、財政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時進行改革。另外，對個人所得稅征收嚴格把關(guān)，有關(guān)部門定期查核個人及家庭的財產(chǎn)申報情況。完稅證明在西方發(fā)達國家是具有很強的權(quán)威性，是對個人信用的重要憑證，在我國雖然不很明顯，我們可以從發(fā)放個人所得稅完稅證明開始，逐步建立我國的個人信用體系，為經(jīng)濟適用住房購買對象的條件審核提供可靠信息。
3.2加強我國經(jīng)濟適用房的法制建設(shè)
經(jīng)濟適用房政策本身就是一種自上而下顯著實施的保障性住房制度，它的片面強制性要有法律或是規(guī)章制度作保證，制度的實行與創(chuàng)新都離不開法律支持。我國經(jīng)濟適用房制度政策覆蓋面比較低，發(fā)展還處于起步慢、發(fā)展緩的階段，保障立法也相對落后。憲法和相關(guān)法律并沒有把我國中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內(nèi)，經(jīng)濟適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會對其的認知也不那么普遍，嚴重影響到經(jīng)濟適用房在地方建設(shè)的財政預(yù)算情況和實際應(yīng)用中工作效果實施。同時，經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓政策也存在漏洞。政府應(yīng)當制定法規(guī)制度，把經(jīng)濟適用房制度與法律、法規(guī)之間的關(guān)系理清，加快將經(jīng)濟適用房政策納入我國法律體系，并進行休整，為社會中中低收入或是弱勢群體實現(xiàn)住房保障進行宣傳引起關(guān)注，為城市消除貧困工作提供法律依據(jù)。
3.3完善經(jīng)濟適用房退出機制
作為政府福利資源的經(jīng)濟適用房，被保障對象是應(yīng)當經(jīng)過條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費建立合理的經(jīng)濟適用房退出機制是非常必要的。在建立經(jīng)濟適用房退出機制時，應(yīng)該注意的幾點：對經(jīng)濟適用房的購房對象進行動態(tài)監(jiān)督管理，根據(jù)年齡不同確定不同的核查時間，保證被保障對象的信息全面，是退出機制建立實施的關(guān)鍵。在核查保障對象的情況時，如果發(fā)現(xiàn)被保障對象己經(jīng)不再符合保障條件，就應(yīng)及時退還其保障福利住房。相關(guān)部門根據(jù)保障購房對象年齡確定核查時間并分年齡段實施核查，根據(jù)核查結(jié)果，核定被保障對象是否還符合保障條件，適時要求退出。
參考文獻：
[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經(jīng)濟適用房制度的理論依據(jù)及完善途徑[J].中國物價，2005（6）.
[2]謝峰，向運華.我國經(jīng)濟適用房的公共性研究[J].勞動保障世界，2010（08）.
第2篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
摘要:文章認為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,物業(yè)稅是維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
第3篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；財政政策；貨幣政策
2011年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但其中存在的問題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來彌補市場失靈。政府宏觀調(diào)控的目標是房價相對穩(wěn)定、供求基本平衡和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控分析
（一）財政政策
財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產(chǎn)價格。
第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要手段。在我國房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的杠桿。但從國統(tǒng)局的近年來房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)來看，稅收政策在現(xiàn)實中對于遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開發(fā)成本比例相對較小，對于房地產(chǎn)的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。
第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會對居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價格和影響房價上漲預(yù)期等方面。
（二）貨幣政策
作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產(chǎn)市場的影響主要通過以下三大途徑。
第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會受到影響。
二、調(diào)控效果及局限性分析
總體來看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房價有所回落，但仍不明顯。總體上房價過高、部分城市的房價不斷出現(xiàn)漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：
第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務(wù)院下發(fā)的23號文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國務(wù)院下發(fā)的18號文件，將原來23號文件中有關(guān)“經(jīng)濟適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。
三、對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的思考
首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經(jīng)濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場基礎(chǔ)。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉(zhuǎn)為補貼私人機構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。
其次，強化稅收工具在房地產(chǎn)市場中的運用。稅收工具對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。
第4篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
為了加強和規(guī)范我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，針對全省地稅大調(diào)研發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其《實施細則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)將進一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理工作的有關(guān)問題明確如下，請認真貫徹執(zhí)行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理是當前稅收征管工作的一個薄弱環(huán)節(jié)，也是今后加強稅收征收管理的重點。各級地稅機關(guān)要充分認識加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管工作的重要性，將加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的管理作為落實企業(yè)所得稅科學(xué)化、精細化管理要求的具體工作來抓；要從推進依法治稅、自覺維護稅法的嚴肅性和統(tǒng)一性的高度出發(fā)，認真執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》的有關(guān)政策規(guī)定，不折不扣地做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅征收工作，不得隨意變通，少征稅款，確保政策落實到位，努力提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管質(zhì)量和效率。
二、實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是國家稅務(wù)總局倡導(dǎo)的加強房地產(chǎn)稅收管理的重要措施。各級地稅機關(guān)要按照國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收一體化管理的總體要求，緊密結(jié)合當?shù)貙嶋H，以契稅征管為把手，積極探索將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅納入房地產(chǎn)稅收一體化管理，逐步理順管理機構(gòu)，合理配置征管資源，切實解決多頭管理造成的信息不暢通、管理不到位、政策掌握不一致的問題，真正從體制、機制上為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理工作提供保障。
三、加強管戶管理，夯實征管基礎(chǔ)。各級地稅機關(guān)要抓住征管軟件全面上線的契機，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管戶清查工作，認真做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶、變更、停復(fù)業(yè)、注銷、外出經(jīng)營報驗登記管理工作。要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，推行房地產(chǎn)開發(fā)項目所得稅管理制度，逐戶按項目建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅源管理檔案和管理臺賬，按月份及時歸納、整理和分析管戶管理的各類信息，動態(tài)跟蹤所得稅繳納情況。在此基礎(chǔ)上，加強征、管、查信息傳遞，嚴格對非正常戶的認定和處理，定期對企業(yè)納稅情況進行比對，開展納稅評估，發(fā)現(xiàn)異常及時與企業(yè)進行納稅約談，對重大偷漏稅問題，要按規(guī)定移送有關(guān)部門查處。
四、規(guī)范票據(jù)使用，加強源泉控管。今后，在全省范圍內(nèi)，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時必須使用由地稅機關(guān)監(jiān)制的《*省××市地方稅務(wù)局統(tǒng)一收款收據(jù)》（以下簡稱《統(tǒng)一收款收據(jù)》），堅決杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用自制收據(jù)收取預(yù)售房款逃避稅收的現(xiàn)象。同時，嚴格不動產(chǎn)銷售發(fā)票的管理，納稅人在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時必須憑地稅機關(guān)監(jiān)制的《統(tǒng)一收款收據(jù)》換取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。對違反發(fā)票管理辦法的行為，依法加大懲處力度，實現(xiàn)以票管稅，從源頭上遏制房地產(chǎn)開發(fā)商隱匿收入，逃避稅收的行為。
五、加大核定征收企業(yè)所得稅的力度，堵塞管理漏洞。對不能嚴格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅的，各地地稅機關(guān)應(yīng)當按規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅。經(jīng)濟適用房的應(yīng)稅所得率不得低于3%；非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目位于太原市城區(qū)和郊區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于15%；位于其他地級市城區(qū)及郊區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于10%；位于其他地區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于7%。經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）的有關(guān)規(guī)定,必須出具有關(guān)部門的批準文件及其他相關(guān)證明材料。
六、各級地稅機關(guān)要主動爭取工商、建設(shè)、國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房管等有關(guān)部門配合，加強部門之間的溝通協(xié)作，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅源泉控管制度和信息傳遞、反饋機制，實現(xiàn)信息互通共享。實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從注冊登記到開發(fā)產(chǎn)品的計劃立項、項目實施、預(yù)售批準、竣工決算、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)的跟蹤管理，堵塞漏洞，提高稅源監(jiān)控水平。
第5篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
一、構(gòu)建穩(wěn)定合理的房價形成機制
住房消費能力取決于消費者對房價(包括購房和租房)的可支付能力，房價越高消費者的可支付能力越低；反之，房價越低則消費者的可支付能力越高。目前，我國中低收入人群住房消費能力偏低，很大程度上是由于近年來房價的過快上漲超出了他們的實際可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消費能力，必須加強政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，維護市場秩序，調(diào)節(jié)供求關(guān)系，處罰暴利行為，進而構(gòu)建起穩(wěn)定合理的房價形成機制。當然，政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管和調(diào)控并不僅限于房價，也包括房屋建設(shè)質(zhì)量以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，但房價是核心。否則，即使住房建設(shè)質(zhì)量再好，供應(yīng)結(jié)構(gòu)再合理，房價高得人們買不起，也還是沒能達到監(jiān)管和調(diào)控的目的。
什么樣的價格才算“合理”的房價?從國外經(jīng)驗看，合理的房價一般應(yīng)是房屋開發(fā)的全部成本加上5-10％的開發(fā)利潤。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的利潤大都遠遠超過這個水平，但是開發(fā)商的暴利行為并沒有受到處罰。首先是因為房地產(chǎn)的開發(fā)成本極不透明，不能界定成本當然也就不能認定開發(fā)商存在暴利并對其進行處罰了。因此，政府部門應(yīng)本著對百姓負責的精神，依法測算并公布開發(fā)商的住房建設(shè)成本；與此同時，還應(yīng)公開政府的土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容。這樣才能回應(yīng)社會對房價的關(guān)切，才有可能真正揭開房價的成本構(gòu)成。在房價成本清晰透明的基礎(chǔ)上，應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗出臺反暴利的相關(guān)法規(guī)，對那些超出利潤控制標準和獲取暴利的開發(fā)商施以應(yīng)有的處罰。例如，德國法律就規(guī)定房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任；如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20％為“超高房價”，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為；如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50％則為“房價暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處3年徒刑。
房地產(chǎn)離不開金融，無論開發(fā)商建房還是購房者買房都離不開金融支持，所以，金融也就理所當然地成為政府調(diào)控房價的主要工具。構(gòu)建穩(wěn)定合理的房價形成機制，需要相對穩(wěn)定的金融政策做支撐。尤其在當前世界經(jīng)濟動蕩和不確定性增加，國內(nèi)經(jīng)濟特別是城鄉(xiāng)居民收入也會進入變化較大和增長預(yù)期不確定的時期，保持融資成本的長期穩(wěn)定和可控，既是穩(wěn)定房價也是降低房地產(chǎn)金融風險的重要舉措。除了金融手段，近些年來國外政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也開始更多地使用財政手段。特別是通過財政轉(zhuǎn)移支付，對低收入困難人群實施必要的救濟和保障，同樣是構(gòu)建穩(wěn)定合理的房價形成機制不可缺少的條件。
穩(wěn)定合理的房價形成機制既包括一級市場，也包括二級市場乃至住房租賃市場。特別是二級市場上的房價炒作往往會進一步推動一級市場的房價上漲，并形成一種輪動效應(yīng)。遏制二級市場上的房價炒作，既可以像一級市場那樣收緊房貸，也可以輔之以稅收政策。譬如德國，不僅對房價、房租超高乃至暴利者施以嚴厲的處罰，同時又利用稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機。德國稅法規(guī)定，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納1-1.5％的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要再交3.5％的交易稅，而對于自有自住的住宅則不需要繳納不動產(chǎn)稅，只繳納宅基地的土地稅。我國也應(yīng)當對自住、投資、投機性質(zhì)的住房需求實行有差別的稅收政策，通過稅收杠桿鼓勵自住性和改善性住房消費，遏制房地產(chǎn)投機炒作。
房價調(diào)控的實質(zhì)是調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者之間的利益分配。這其中地方政府既是利益相關(guān)者，又是房價調(diào)控的主體，因此，理順地方政府與房地產(chǎn)之間的利益關(guān)系至關(guān)重要。地方政府與房地產(chǎn)之間最直接的利益關(guān)系就是，可以從土地出讓以及房地產(chǎn)交易中獲得財政收入。正是這種“土地財政”的內(nèi)在驅(qū)動，使得地方政府的行為往往偏軌，甚至成為房價上漲的“推手”。可行的辦法是借鑒國外的物業(yè)稅制度，使地方政府在轄區(qū)內(nèi)把形成與培養(yǎng)稅源的重點落在土地和不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，而不是像目前這樣來自一次性的土地和房屋交易環(huán)節(jié)。有了這一組織地方財政收入的機制，就可以把地方政府原來的“短期土地財政”改造為“長期土地財政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務(wù)，優(yōu)化本地投資環(huán)境，其轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就會進入升值軌道，財政收入自然也就有了保證。而且，物業(yè)稅的實施對于購房者、炒房者和開發(fā)商的行為和預(yù)期也都會產(chǎn)生重大影響，從而有利于房價的穩(wěn)定和趨于合理。
二、提高中低收入人群收入水平
提升中低收入人群的住房消費能力，一方面要通過政府的監(jiān)管和調(diào)控，使房價處于相對穩(wěn)定與合理的水平，讓大多數(shù)人能夠支付得起；另一方面則要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力與房價保持協(xié)調(diào)。
目前，我國城市居民已有80％的家庭擁有了屬于私人產(chǎn)權(quán)的住房，這一方面得益于住房分配貨幣化、市場化的改革，同時也得益于改革開放以來居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的擴大，部分中低收入人群不但買不起房，甚至租房也存在困難。據(jù)北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心于2009年的對北京、上海、廣東三地的調(diào)查顯示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入?yún)s高達5.3萬元，兩者相差26.9倍。這種收入上的差距必然反映到住房上的差別。三地非農(nóng)業(yè)戶籍家庭住房自有率分別為78.6％、75.2％和84.3％，其中，擁有2套以上完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭分別為11.6％、18.7％和27.1％。與此同時，三地總體又有17.2％的非農(nóng)業(yè)戶籍住房困難家庭，上海最高，達20.5％；北京次之，15.0％；廣東最低，14.0％。
(一)提高國民收入分配中居民收入所占比重
國民收入由三部分構(gòu)成，即國家財政收入、企業(yè)利潤和居民個人收入。改革開放以來直至上世紀90年代中期，城鄉(xiāng)居民收入所占比重呈逐步上升趨勢，但此后卻發(fā)生了意想不到的逆轉(zhuǎn)。1996-2007年，財政收入占GDP的比重提高了10.2個百分點，增長幅度接近100％，與此同時。資本與勞動的分配比例也大幅度向
資本傾斜。1990-2005年，企業(yè)營業(yè)余額占GDP的比例從21.9％增加到29.6％；同期勞動者報酬占GDP的比例卻下降了12％。盡管在國民收入分配格局中，居民個人收入所占比重的提高，未必一定能讓中低收入人群的收入水平同時得到提高，但在總體分配格局中如果居民收入所占比重較低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入總體水平在國民收入分配格局中得到提高，才能為中低收入人群收入水平的提高打開空間。因此，不僅要在整個國民收入分配的盤子中適當壓縮投資開支和行政開支，加大消費基金分配的比重，還應(yīng)在地方財政分配預(yù)算中增加居民收入和轉(zhuǎn)移支付的比例。
(二)提高勞動收入在初次分配中所占比重
初次分配是指企業(yè)對個人的分配。它分為兩部分：一是勞動收入，即工資；二是企業(yè)利潤。從國際經(jīng)驗看，工業(yè)化初期資本在初次分配中的所得偏多，而隨著工業(yè)化程度的提高則勞動在初次分配中的所占比重逐步增加，我國近年來的情況則恰好相反。為此，應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，建立勞動者報酬決定的集體協(xié)商談判機制，通過集體協(xié)商談判來促使企業(yè)合理地增加勞動者報酬和企業(yè)分紅，從根本上改變目前單個勞動者與用人單位談判的不利地位。與此同時，還要進一步建立健全保護勞動者利益的各項法規(guī)，切實保護勞動者權(quán)益，包括最低小時工資標準制度、根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整勞動報酬的制度、勞動保護制度、社會保障制度，等等。
(三)提高中低收入人群就業(yè)水平
中低收入人群有相當部分是因為失業(yè)才導(dǎo)致了他們的低收入甚至無收入。國外許多國家政府都把擴大就業(yè)作為經(jīng)濟社會發(fā)展的優(yōu)先目標，而不是把經(jīng)濟增長作為優(yōu)先選擇，一些政黨甚至在競選時還把降低失業(yè)率作為一項重要承諾，以此來爭取選票。但在我國，經(jīng)濟增長以及與增長直接相關(guān)的固定資產(chǎn)投資、招商引資卻成為許多地方政府的優(yōu)先工作目標。有的地方政府為了GDP增長，對污染項目可以網(wǎng)開一面；可是為了城市觀瞻，對小商小販卻要“嚴格執(zhí)法”，甚至要打造“無攤販城市”。就業(yè)是民生之本和安國之要，尤其是作為基層政府更應(yīng)當把“保就業(yè)”、“保民生”作為首要目標。不僅要通過各種政策措施擴大就業(yè)，鼓勵人們積極創(chuàng)業(yè)，還要有針對性地為中低收入人群提供技能培訓(xùn)，通過勞動技能的提高，增加其就業(yè)機會和勞動報酬。
三、消除住房消費的非支付能力障礙
(一)政策變化多
居民在做住房消費決策時，除了要考慮房價和家庭收入，同時還包括對房價的未來預(yù)期。然而在所有影響房價走勢的因素中，最難把握的要數(shù)政策變化。包括住房保障政策，不僅不規(guī)范，而且各地的保障方式、保障標準也變化頻繁，針對所謂“夾心層”的政策花樣不斷翻新。以致有些得到經(jīng)濟適用房申購權(quán)的家庭，出于對未來政策變化的預(yù)期而最終放棄申購，等待更加優(yōu)惠和有利的政策出臺。
(二)購房陷阱多
住房銷售市場上的陷阱之多，可以說是任何市場和任何商品都無法與之相比的。無論從看房到簽訂購房協(xié)議，還是從價格到房屋質(zhì)量，都充滿了各種各樣的陷阱。尤其是盛行的期房銷售方式，本身就是一種利益與風險嚴重不對稱的規(guī)則，讓購房者處于不利地位，人大代表和社會輿論建議廢止，但至今仍暢行無阻。
(三)租房困難多
由于目前我國住房供應(yīng)的租售比例嚴重失衡，可供租賃的房源少，所以使得許多本可以租房住的人群難以在市場上找到合適的住房。而在租房過程中，中介機構(gòu)利用信息不對稱，隱瞞房屋信息、不合理加價、多收費甚至騙走資金等情況的屢屢發(fā)生，又讓許多人望而卻步。
這些障礙的存在，不僅制約了居民的住房消費，也影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為了提升居民的住房消費欲望和消費能力，必須消除這些障礙，為廣大居民尤其是中低收入人群提供一個良好的住房消費環(huán)境。
1，穩(wěn)定市場預(yù)期。首先要穩(wěn)定政策預(yù)期，政策變化大、變化快、不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場就難有穩(wěn)定。因此，不僅要穩(wěn)定住房金融政策、稅收政策、土地政策、房地產(chǎn)開發(fā)政策，同時還要穩(wěn)定住房保障政策。在穩(wěn)定政策的基礎(chǔ)上，還必須做到各項政策以及與房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明，讓普通百姓能夠通過便捷的渠道及時、準確地獲得這些信息，據(jù)此做出理性的判斷和預(yù)期。為此，應(yīng)建立強制性的房地產(chǎn)信息披露制度，不但各級地方政府有責任及時向社會相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須向社會及時披露相關(guān)信息。只有政策穩(wěn)定市場才能穩(wěn)定，只有信息透明人們才能做出準確的預(yù)期，市場預(yù)期也才能隨之穩(wěn)定。
2，規(guī)范房屋交易。針對房屋交易存在的問題，應(yīng)繼續(xù)鞏固和完善市場準入、項目審批、資金監(jiān)管、商品房銷售合同網(wǎng)上即時備案、房地產(chǎn)交易信息公示和房地產(chǎn)信用公示等相關(guān)制度。而對于期房銷售等某些只是有利于保護少數(shù)開發(fā)商利益的制度，即使是借鑒了國外少數(shù)國家的做法也應(yīng)堅決取消。因為一個社會主義國家的任何法律制度，都必須代表最大多數(shù)人的根本利益或社會一般利益，而不應(yīng)當是少數(shù)人的特殊利益。在完善各項法規(guī)和制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)加強對房屋交易的監(jiān)管，創(chuàng)新監(jiān)管體制，打破目前普遍存在的條塊分割、多頭管理、監(jiān)管不足的局面，建立由當?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的，包括建設(shè)、發(fā)展改革、工商行政管理等部門在內(nèi)的相互協(xié)調(diào)的監(jiān)管體系，行使政府的統(tǒng)一監(jiān)管和指導(dǎo)職能。
3，完善租賃市場。首先應(yīng)增加出租房的供給，只有當出租房的市場供給達到一定規(guī)模，住房租賃市場才可能活躍起來。增加出租房的供給，除了政府投資和通過政策鼓勵企業(yè)或民間組織投資外，更多的要靠個人投資。針對當前個人投資出租房稅費收繳難度大的現(xiàn)實，不如干脆下令免除住房出租稅費，并盡快出臺物業(yè)稅，將住房出租稅費并人物業(yè)稅之中，給人們一個穩(wěn)定的政策預(yù)期，以推動個人對出租房的投資。與此同時，還必須加強對房屋租賃中介機構(gòu)的監(jiān)管。有些國家批準類似的組織或機構(gòu)進入市場時，需要具有一定經(jīng)濟實力的法人或自然人做擔保方能取得準入資格。因此，借鑒國外經(jīng)驗，制定具有實際約束力的市場準入條件，并應(yīng)嚴格資質(zhì)審查，對于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，則要堅決清除，以凈化市場環(huán)境。
四、實施以貨幣補貼為主的住房保障制度
即使人們的住房消費能力普遍提高了，也還是會有部分人群依靠自身能力無法解決住房問題，因此，住房保障制度的實施仍然是必須的。但就住房保障而言，也有一個是從供給角度由政府直接向中低收入人群提供廉價住房，還是從需求角度去提高中低收入人群住房消費能力的問題，即所謂“補磚頭”還是“補人頭”的不同選擇。
上世紀60-80年代，世界上絕大多數(shù)國家都是從“供應(yīng)主義路線”出發(fā)，直接向中低收入人群提供住房保
障，隨之而來的是，保障性住房的退出也成了一個世界性難題。有些原來的中低收入人群盡管收入已經(jīng)提高，不該繼續(xù)享用保障性住房但卻就是賴著不走，政府拿他們也沒什么辦法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法國是西方國家中廉租住房所占比重較高的國家，政府規(guī)定人口超過5萬的所有市鎮(zhèn)都必須保證20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市鎮(zhèn)廉租住房甚至?xí)_到30％以上，因此，廉租住房的退出問題在法國也就顯得尤為突出。2007年法國總統(tǒng)薩科奇上任不久，面對賴著廉租住房不走這一棘手難題下令采取兩項措施：一是對租住廉租住房人群的收入狀況每3年必須普查一遍，對那些收入已超過保障線的要予以清退；二是對賴在廉租住房不走的，要提高租金。這兩項措施能否奏效，許多法國人并不看好。
相比之下，德國住房保障的退出問題就相對好一些，這主要得益于德國所實行的“以補為主”的住房保障制度。德國法律規(guī)定，公民凡家庭收人不足以租賃住房者，則有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且租賃補貼的租金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50％。與許多歐美國家相比，德國“以補為主”的住房保障方式不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性和避免福利資源的浪費。在由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機中，德國的住房市場也顯得穩(wěn)定得多，這一方面離不開德國嚴密科學(xué)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和住房金融模式，同時，也與德國所實行的“以補為主”的“社會住房”和“住房金”保障制度有著直接的關(guān)系。目前世界上不僅德國，還包括英國、荷蘭、丹麥、瑞典、日本等許多國家，也都采取了租賃補貼的住房保障辦法。
第6篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
一、我國房地產(chǎn)價格上漲原因分析
（一）需求量大是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因。房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及上世紀七十年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求。如出生于“生育高峰”時期的20世紀七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期，沒有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市場”的人，因此他們對于商品房有很高的購買欲望，同時收入的提高和住房按揭政策的實行，使得他們的買房愿望完全可能變成現(xiàn)實，并成為樓市上的消費大軍。隨著城市化的進一步推進，大量人口涌入中心城市和征地、拆遷等因素，也會創(chuàng)造大量的剛性消費需求。
從投資性需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。而外資大規(guī)模涌入我國房地產(chǎn)市場也加大了房地產(chǎn)的投資性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中指出，受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場。外資進入中國房地產(chǎn)市場已成潮流。
（二）成本增加是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在原因。在市場機制下，住房價格的確定還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發(fā)中，房屋的建筑成本不斷攀升。導(dǎo)致住房建筑成本升高的因素主要有三個：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例為25%左右，部分地區(qū)更高。由于我國國民經(jīng)濟發(fā)展和城市化建設(shè)的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導(dǎo)致整個房價開發(fā)成本的提高，進而推動房價的快速上漲；二是建筑材料漲價。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大，成為房價上漲的一個推動因素；三是城市建設(shè)配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發(fā)成本，推動房屋銷售價格上漲。
（三）消費者預(yù)期是房地產(chǎn)價格上漲的根本原因。在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期。經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。近年來我國宏觀經(jīng)濟不斷向好，GDP快速增長，人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經(jīng)濟預(yù)期。因此，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲也使得購房者預(yù)期今后房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施，也進一步提升了消費者的預(yù)期，造成對房地產(chǎn)商品的需求出現(xiàn)擴張，使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)事實上的上漲。
（四）政府管理缺位是房地產(chǎn)價格上漲的重要原因。政府管理部門的缺位造成了房地產(chǎn)市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由于開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入制度不完善，出現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷售行為，如虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規(guī)現(xiàn)象，各級政府的有關(guān)管理部門沒有采取有效的措施給予行政干預(yù)，致使房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不對稱，沒有給消費者創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。加之許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產(chǎn)開發(fā)商投資，而對投資方向不加限制和引導(dǎo)，以至于近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態(tài)勢。
二、完善房地產(chǎn)價格調(diào)控建議
（一）改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。首先，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房。政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)，保證對普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)比例。同時，不斷健全和完善經(jīng)濟適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策，強化政府的住房保障職能，確立經(jīng)濟適用房的供給對象，落實各項優(yōu)惠措施，嚴格控制住宅戶型和建設(shè)標準，審定住房銷售價格，加強購買和售后環(huán)節(jié)的監(jiān)督，使得住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。其次，加快二手房市場的建設(shè)和房屋租賃市場的發(fā)展。目前，我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發(fā)達。通過進一步簡化交易手續(xù)，推進存量住房的流通，有利于穩(wěn)定房價，滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。
（二）重視土地供應(yīng)政策對土地價格的調(diào)控作用，完善土地儲備制度。通過土地收購儲備制度的實施，合理調(diào)控土地供應(yīng)和市場價格，健全土地交易市場公開性與透明度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立必要的監(jiān)督機制，合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標和市場的需求，及時掌握市場信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對高檔商品房的開發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當放寬，并給予稅費政策的優(yōu)惠，使政府、廣大老百姓以及房地產(chǎn)開發(fā)商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應(yīng)政策，加強對土地價格的調(diào)控作用，完善土地儲備制度，將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個房地產(chǎn)市場的有效運行。
（三）完善房地產(chǎn)稅費制度改革，加強房地產(chǎn)信貸控制。對于土地使用費的支付，可以采取按年收取物業(yè)稅的方式，這樣不僅減輕房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的負擔，而且也能促進政府財政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長。對稅費的設(shè)置也可以根據(jù)市場狀況的變化進行調(diào)整，借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強化不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，以促進房地產(chǎn)的流通與消費。與此同時，繼續(xù)改善住房信貸政策，大力發(fā)展住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。并且，切實加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監(jiān)督機制，分散和降低房地產(chǎn)市場的投資風險，為城鎮(zhèn)居民購房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和服務(wù)。
（四）擴展民間資本投資途徑，加強對外資進入我國房地產(chǎn)市場的管理。在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。因此，對于民間資本，政府應(yīng)當積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資，通過調(diào)整民間資本的市場準入政策，進一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。對于外資進入我國房地產(chǎn)市場，應(yīng)從維護國家經(jīng)濟安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產(chǎn)市場的影響，要制定相應(yīng)的對策，限制外資參與短線炒作，促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)，真正促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
第7篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
一、我國保障房現(xiàn)狀概述
20世紀80年代開始，我國進行了住房體制改革，由原來的福利分房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱俗》可唐坊?，從原來的住房實物分配演變成了住房分配貨幣化，逐步將住房市場引入了市場?jīng)濟的軌道。但是，同時也帶來了中低收入者群體購房難的現(xiàn)象。1998年，政府提出“建立由商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房構(gòu)成的多層次住房供應(yīng)體系”。2008年，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設(shè)力度?！笆晃濉睍r期、“十二五”時期保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。
二、存在問題
（一）國家建設(shè)為主
在我國，經(jīng)濟適用房等銷售型保障房主要采取以現(xiàn)房的銷售進行分配，比以期房為主的普通商品房資金周轉(zhuǎn)率慢。而公租房和廉租房是租賃型保障房，只租不售，投資回收期一般超過十年，資金回報率僅僅與存款利率水平相當，這遠低于銀行同期貸款基準利率，使開發(fā)商面臨風險高、回報低、貸款難的窘境。因此難以吸引市場參與到保障房，尤其是租賃型保障房的建設(shè)中來。
（二）融資渠道單一
實際上，保障房的融資主體只有一個，就是各級地方政府，很少有市場資金的參與。而土地出讓金收益、住房公積金收益本身就具有不穩(wěn)定性。另外，有調(diào)查顯示，各省土地出讓收益資金往往提取不足，加之，國家一直在加大對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，而且保障房也要占用一部分土地，所以會更加減少土地的出讓收益。其實，最根本點在于投資保障性住房獲利較少，租金回報率僅與銀行存款利率水平相當，政府層面也缺乏融資建設(shè)的動力。
（三）稅收減免缺乏有效性
關(guān)于稅收減免的優(yōu)惠，我國出臺了《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）。提出開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
但是，可以看出，以上的稅收減免只能獲得少量的資金回流，而且資金回流的周期較長，有些如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅是在出租給承租人之后才會免稅，難以滿足初期開發(fā)商所需的投入資金。
三、美國租賃型保障房激勵政策
（一）LIHTC簡介
20世紀80年代以前，租賃型保障房的建設(shè)成本基本上由聯(lián)邦政府負擔，設(shè)計開發(fā)也基本由政府投資的企業(yè)負責，幾乎沒有任何鼓勵保障房建設(shè)的金融激勵政策。1986年稅法改革從根本上改變了租賃型保障房的籌融資模式，保障性住房建設(shè)從原來的政府主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)向了市場主導(dǎo)的發(fā)展方式。
LIHTC是針對開發(fā)商制定的稅收抵免計劃。開發(fā)商投資建設(shè)保障性住房，且按一定比例一定租金出租給中低收入人群居住，那么就可獲得10年的稅收抵免。抵免額按其除土地購置費外的建造成本確定。而且，稅收抵免額會根據(jù)每年的通貨膨脹率進行調(diào)整以確定最終數(shù)額。每年的可抵免的系數(shù)分為9%和4%。9%的稅收抵免意味著10年就會返還所有相當于租賃型保障房建造成本的90%，如果考慮到資金成本，那么這部分返還就相當于政府補貼了70%的建造成本。4%的稅收抵免是針對有50%以上可抵免項目是通過發(fā)行免稅證券方式融資實現(xiàn)的，稅收返還比例就變?yōu)?%。
聯(lián)邦稅務(wù)局統(tǒng)籌稅收抵免分配計劃，根據(jù)一定比例下達各州，并負責各州之間的調(diào)配。州住房信貸管理局審核開發(fā)商的資質(zhì)，對于符合條件的給予相應(yīng)的稅收抵免。
（二）LIHTC的聯(lián)動作用
對于開發(fā)商來說，最難解決的問題是開發(fā)階段資金投入問題，啟動資金短缺導(dǎo)致開發(fā)商對保障房的建設(shè)望而卻步。而政府的稅收抵免只能抵稅，并不能以現(xiàn)金形式返還，稅收抵免是直接抵免稅額，這就導(dǎo)致隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，稅收抵免額可能要大于企業(yè)自身應(yīng)納稅額。
就此情況，美國創(chuàng)造了一種將稅收返還證券化的投資模式。即將政府的稅收抵免進行證券化，投資者購買股票，獲得對價的稅收抵免權(quán)利。或者開發(fā)商與投資者直接成立一家公司，投資者以股權(quán)出資換取稅收抵免金額。由于稅收抵免的提供方為國家，投資者相當于購買國債，因而具有信譽好、安全、穩(wěn)定、風險小的特點。對于投資者來說，這不失為一種具有吸引力的投資方式。另一方面，對于開發(fā)商來說，以股權(quán)方式融資，獲取權(quán)益性融資，相比于債券融資，其資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢顯著，信貸能力提高，有利于其獲取銀行貸款。
（三）效果
經(jīng)過20多年的發(fā)展和完善，LIHTC已成為推動美國保障性住房建設(shè)的最重要力量。它調(diào)動了整個市場的力量，鼓勵私人部門投資建設(shè)，有效擴大了低收入家庭住房的供給。這項政策實施以來，發(fā)展演變速度很快。據(jù)統(tǒng)計，在全國范圍內(nèi)，1995～2010年間，美國平均每年完成保障性住房項目1500個，累計完成項目2.4萬個，合180多萬個住房單元。這種以間接的稅收抵免方式激勵開發(fā)商，鼓勵投資者，提高保障性住房供應(yīng)的方式卓有成效。
四、對我國的借鑒
（一）注重市場的力量
十八屆三中全會提出：“經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用?！痹诟母镩_放三十多年來，我國逐漸認識到政府作用的局限性，正確認識政府和市場二者的功能和各自的長處，對于經(jīng)濟體制改革具有重大而深遠的意義。在保障性住房的建設(shè)中也是如此，美國LIHTC模式正是借助市場上的資金支持和金融證券
市場強大的融資力量。對于我國也是如此，轉(zhuǎn)變籌資模式，發(fā)揮市場力量，從根本上解決資金缺口問題。
（二）以政策調(diào)動市場
一個高效的政策的影響范圍不應(yīng)僅僅局限于它所直接作用的某個單一的領(lǐng)域，而是應(yīng)當牽一發(fā)而動全身，對整個市場產(chǎn)生良性的作用。美國LIHTC對于低收入者住房稅收抵免政策就是一個絕佳范例。因為它成功將財稅政策延伸到金融市場，解決了租賃型保障房融資難的問題，調(diào)動了開發(fā)商、投資人多方的積極性，緩解了政府財政壓力。政策的出臺并不是目的，出臺后能否有效調(diào)動市場力量，調(diào)動多方積極性，形成一個可持續(xù)的良性循環(huán)才是其真正的目的。而我國無論是關(guān)于稅收減免、還是財政補貼，均未能形成放大的效應(yīng)，對市場的調(diào)動不足。且多半是針對租房者制定的，應(yīng)加強對于私人部門開發(fā)商有效的激勵政策。
第8篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
一、國外住房保障制度的經(jīng)驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。
美國住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶褡≌ā芬?guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。
發(fā)達的房地產(chǎn)金融是美國住房保障的制度基礎(chǔ)。美國的各類金融機構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數(shù)人購房往往通過向金融機構(gòu)抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實行優(yōu)惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設(shè)公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結(jié)合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負責住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經(jīng)過發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價、成本價和略高于成本價的調(diào)整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經(jīng)驗和做法來看，我國應(yīng)在結(jié)合實際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場導(dǎo)向、適度保障、動態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規(guī)文件，尚無全國性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國國情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發(fā)展的職責，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學(xué)的指標體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應(yīng)該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經(jīng)驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內(nèi)廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業(yè)擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長適當調(diào)整租金水平。
4、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度
經(jīng)濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監(jiān)管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經(jīng)濟適用住房制度實施中出現(xiàn)的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標準，加強全社會監(jiān)督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經(jīng)濟適用住房，政府優(yōu)先回購用于補充經(jīng)濟適用住房房源。限價房可比照經(jīng)濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費，對個人購買經(jīng)濟適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅和適時出臺物業(yè)稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
第9篇：經(jīng)濟適用房稅收政策范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務(wù)之急是需要認真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負,大力發(fā)展房屋租賃市場
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
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