房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對(duì)該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開發(fā)商和購房者最關(guān)心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營業(yè)稅為90萬元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬元；教育費(fèi)附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬元。最終總體稅負(fù)為163.31萬元。

②采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬元；所得稅;稅負(fù)為100萬元；最終總體稅負(fù)為120.72萬元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻(xiàn)：

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[2]蓋地.稅務(wù)籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J] 財(cái)經(jīng)界 2013

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國主席令第63號(hào)、國務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

第3篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);稅收種類;籌劃目的;國際做法;我國做法

0.概述

房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展勢頭，由于受到國家調(diào)控政策的影響，用目前的話來說，較為糾結(jié)，作為房地產(chǎn)的投資者，怎樣才能讓房地產(chǎn)有較多的利潤呢？

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，在目前形勢較為艱難的情況下，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收種類

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種較多，除了包括營業(yè)稅按5%的稅率、企業(yè)所得稅按25%的稅率征收等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60%。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，稅務(wù)籌劃能有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收策劃的目標(biāo)

對(duì)企業(yè)開展稅收籌劃的目標(biāo)究竟應(yīng)當(dāng)如何確定，我個(gè)人認(rèn)為企業(yè)稅收籌劃本身的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)定義為：最合理納稅或最優(yōu)納稅。

3.國際稅收籌劃的主要方法

3.1選擇合適的投資地點(diǎn)進(jìn)行國際稅收籌劃

我國目前整體的稅收負(fù)擔(dān)是比較重的，可以考慮跨國投資，不同的國家和地區(qū)稅收的負(fù)擔(dān)水平也有較大的差別，并且每一個(gè)國家也都有規(guī)定各種稅收優(yōu)惠政策，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能選擇有較多稅收優(yōu)惠的國家和地區(qū)進(jìn)行投資的話，必能長期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國際市場上的競爭力。

3.2選擇恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)組織方式進(jìn)行國際稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國外進(jìn)行投資，都會(huì)涉及企業(yè)組織方式的選擇問題，不同的企業(yè)組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨(dú)立的法人身份出現(xiàn)，因而就可以享受所在國提供的新成立公司的優(yōu)惠待遇，而分公司由于是作為企業(yè)的組成部分之一，本質(zhì)上沒有獨(dú)立，因而就不能享受稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國內(nèi)總公司，而分公司經(jīng)營過程中發(fā)生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤，起到抵稅的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的時(shí)候，在海外公司剛成立的時(shí)候，由于出現(xiàn)虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉(zhuǎn)為子公司形勢，享受到新創(chuàng)立企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

3.3選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)交易中的轉(zhuǎn)移價(jià)格進(jìn)行國際稅收籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)公司投資過程中，可能內(nèi)部交易占有比較大的比例，這時(shí)就可通過利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉(zhuǎn)移價(jià)格的方法來實(shí)現(xiàn)利潤的轉(zhuǎn)移，從而減輕公司的總體稅負(fù)，保證整個(gè)公司利潤最大化。

3.4選擇設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行籌劃

常設(shè)機(jī)構(gòu)是已成為許多國家判定對(duì)區(qū)分居民企業(yè)和非居民企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果設(shè)置了常設(shè)機(jī)構(gòu)，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國的相關(guān)法律規(guī)定，如果沒有設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)，則適用于本國的相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)可以視他國的法律規(guī)定，決定是否設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來避稅。

3.5選擇對(duì)企業(yè)較為有利的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行籌劃

會(huì)計(jì)里面，會(huì)計(jì)的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業(yè)，在采用存貨不同的計(jì)價(jià)方法，所得到的利潤是不一樣的，在這種情況下，企業(yè)可以選擇對(duì)企業(yè)較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內(nèi)的。當(dāng)讓企業(yè)可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產(chǎn)的折舊方法，壞賬的計(jì)提等等，企業(yè)可以視不同國家的法律規(guī)定，決定采用比較適合企業(yè)自己的方法，這樣既不違法，又復(fù)合企業(yè)的管理特點(diǎn)。

4.我國房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的主要方法

總體來說，我國目前進(jìn)行稅收策劃的房地產(chǎn)公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：

4.1合理利用稅法規(guī)定的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

具體來說，所謂的臨界點(diǎn)就是稅法上所說的起征點(diǎn)和免征額。

（1）合理利用起征點(diǎn)，所謂起征點(diǎn)就是，在該點(diǎn)以下可以不征稅，超過該點(diǎn)，則全額征稅。

（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點(diǎn)以下可以免征稅，超過該點(diǎn)，僅僅就超過部分征稅。

例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個(gè)臨界點(diǎn)，這是一個(gè)起征點(diǎn)的概念，也就是說只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過20%，就需要全額征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從收入和成本兩個(gè)方面控制增值額，從而起到避稅的作用。

4．2充分利用轉(zhuǎn)讓方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)有兩種不同的處置方式，一是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，像寫字樓一樣，即通過出租取得租金；二是以房地產(chǎn)出售，取得出售收入，像目前的商品房轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓所有權(quán)方式。稅法對(duì)于出租和出售，所規(guī)定的稅種和稅率是不相同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在出租和出售方面進(jìn)行籌劃，使稅收最優(yōu)。

例如房地產(chǎn)出租，主要涉及到的稅種是營業(yè)稅（服務(wù)業(yè)）、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產(chǎn)出售，主要涉及到的稅種是營業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計(jì)稅方式的不同，稅前扣除的各種費(fèi)用金額也不相同，所以計(jì)算出來的稅收會(huì)有很大的差別。

4．3利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來看，不同的籌資方式，公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。例如，企業(yè)需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過負(fù)債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業(yè)所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業(yè)要考慮的一個(gè)很重要的因素。如果通過負(fù)債融資，則所發(fā)生的利息費(fèi)用是作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的，在計(jì)算所得稅的時(shí)候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業(yè)是通過自有資金融資，則由于支付給股東的報(bào)酬是從稅后利潤中支付的，在稅前并沒有扣除，因而沒有起到抵稅的作用。

所以，企業(yè)可以在融資的時(shí)候，考慮到籌資方式的不同對(duì)稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業(yè)避稅。

4．4利用收入確認(rèn)方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在房地產(chǎn)銷售后確認(rèn)銷售收入，而收入的確認(rèn)條件中很重要的就是，產(chǎn)權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因此企業(yè)在確認(rèn)收入的時(shí)候，就可以利用準(zhǔn)則的規(guī)定，合理地選擇是一次確認(rèn)收入，還是按合同約定，分期確認(rèn)收入。顯而易見，在這兩種方式下，收入的確認(rèn)額是不一樣的，因而計(jì)稅也不相同。

第4篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場特有的一個(gè)稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預(yù)征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)改善長久以來的財(cái)務(wù)處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會(huì)有應(yīng)繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點(diǎn)的籌劃方法

由于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進(jìn)稅率，臨界點(diǎn)法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額；而扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

計(jì)算臨界點(diǎn)的方法實(shí)際上就是由于增值額的計(jì)算與稅率不同而來的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理中，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)總成本，一般構(gòu)建臨界點(diǎn)的方法，都是計(jì)算確定相對(duì)變量的比例系數(shù)。這里主要就開發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個(gè)臨界點(diǎn)的計(jì)算，如果假設(shè)收入不變的計(jì)算可以通過同樣的表達(dá)式推理得出。

下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進(jìn)行相關(guān)系數(shù)的計(jì)算推導(dǎo)：設(shè)普通住宅項(xiàng)目銷售總額為S，不含息開發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用不單獨(dú)計(jì)算扣除，則開發(fā)費(fèi)用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關(guān)稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關(guān)系式可以表達(dá)為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價(jià)與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價(jià)系數(shù)。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進(jìn)入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價(jià)帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價(jià)使增值率低于20%，因而需要計(jì)算一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，加上增值額還不能超過扣除項(xiàng)目的50%，否則要進(jìn)入40%稅率，因而還需要計(jì)算一個(gè)最高定價(jià)系數(shù)。

根據(jù)上述內(nèi)容，構(gòu)造關(guān)系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時(shí)，1.79649為最低定價(jià)系數(shù)，2.12534為最高定價(jià)系數(shù)。

第三階段（40%稅率）：運(yùn)用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構(gòu)造關(guān)系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究》中構(gòu)建了土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃法的定價(jià)系數(shù)，認(rèn)為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價(jià)系數(shù)之間都有一個(gè)間隔區(qū)間。但是從以上計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒有稅負(fù)重、利潤少的區(qū)間，其最低定價(jià)系數(shù)實(shí)際與第二階段的最高定價(jià)系數(shù)相等，究其原因，這是因?yàn)樵谠鲋德?0%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時(shí)，2.92134為最高定價(jià)系數(shù)。

同理，可以計(jì)算出稅率為50%時(shí)的最高定價(jià)系數(shù)為4.67064。

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本預(yù)算準(zhǔn)確的情況下，可以結(jié)合市場行情參考定價(jià)系數(shù)來決定開發(fā)商品的定價(jià)范圍。

三、案例分析

SD房產(chǎn)公司有一個(gè)住宅項(xiàng)目，全部是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價(jià)8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價(jià)為1200萬元，房屋開發(fā)成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，城建稅率5%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案1：繼續(xù)按平均單位售價(jià)8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應(yīng)繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產(chǎn)市場狀況不理想，預(yù)計(jì)維持原價(jià)無法將開發(fā)商品銷售出去，打算對(duì)剩余的5000平方米進(jìn)行降價(jià)，那么降價(jià)多少才好，根據(jù)在關(guān)于土地增值稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)的計(jì)算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價(jià)要不超過3917×1.67024﹦6542元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設(shè)價(jià)格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應(yīng)繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會(huì)導(dǎo)致少獲利765.15萬元，加上房價(jià)不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價(jià)，這時(shí)需要結(jié)合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價(jià)系數(shù)1.79649。平均單價(jià)不能低于3917×1.79649﹦7037元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設(shè)后期均價(jià)為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應(yīng)繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響

中圖分類號(hào)：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-000-01

稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對(duì)自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財(cái)務(wù)安排的活動(dòng)。為加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響機(jī)制。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響

國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被業(yè)已規(guī)定的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。與原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，同時(shí)在使用范圍和財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)方面更加明確。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點(diǎn)，即存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會(huì)一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動(dòng)[1]。在當(dāng)前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)方法不正確，該種計(jì)價(jià)方法的改變必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計(jì)價(jià)方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會(huì)受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。關(guān) 于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定，也會(huì)直接影響到房企涉稅狀況。

另一方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價(jià)值計(jì)量模式方面新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會(huì)對(duì)房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計(jì)算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對(duì)會(huì)計(jì)政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有所增加，不同的會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會(huì)有所區(qū)別。除此之外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)一些新業(yè)務(wù)的提出，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對(duì)很多會(huì)計(jì)事項(xiàng)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對(duì)原來會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會(huì)計(jì)方法。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制較多，這些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化同時(shí)也會(huì)致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對(duì)我國房企納稅額度計(jì)算產(chǎn)生影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對(duì)策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實(shí)施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)都會(huì)有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點(diǎn)：

（一）密切關(guān)注稅收政策，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

國家政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會(huì)隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時(shí)的制定風(fēng)險(xiǎn)問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動(dòng)而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)稅收籌劃中所存在的風(fēng)險(xiǎn)加以充分考慮，對(duì)稅收籌劃方案予以適時(shí)調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通

我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對(duì)一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時(shí)能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時(shí)認(rèn)可。同時(shí)還能對(duì)國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動(dòng)造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點(diǎn)，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會(huì)計(jì)處理與會(huì)計(jì)憑證，是順利實(shí)施納稅檢查的重要保障。

三、總結(jié)

受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會(huì)導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，不利于全面、有效實(shí)施企業(yè)稅收籌劃工作，同時(shí)也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因和特點(diǎn)等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)

新的時(shí)期，國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財(cái)務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動(dòng)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實(shí)在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬元和教育費(fèi)附加15萬元，合計(jì)550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價(jià)值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價(jià)值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時(shí) C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（3）獨(dú)立計(jì)算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計(jì)算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間的方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的方法，來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時(shí)間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計(jì)算特點(diǎn)，可以采用如下方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價(jià)格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，需要衡量因降低房價(jià)而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價(jià)中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時(shí)，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段

稅收籌劃是通過對(duì)稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會(huì)計(jì)政策的靈活運(yùn)用，來使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險(xiǎn)行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個(gè)別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個(gè)稅種在短期內(nèi)帶來的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，以對(duì)其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財(cái)務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的類型

稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價(jià)。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會(huì)因沒有及時(shí)掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）等，如果企業(yè)沒有及時(shí)把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個(gè)別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，目前在19個(gè)稅種當(dāng)中，僅“個(gè)人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會(huì)很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識(shí)，并且還要時(shí)時(shí)掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃涉及法律、會(huì)計(jì)、稅收、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營等多方面的專業(yè)知識(shí)，因而也只有復(fù)合型的高級(jí)人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

2.通過規(guī)范會(huì)計(jì)核算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會(huì)計(jì)核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊、憑證、報(bào)表和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對(duì)較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長遠(yuǎn)地提高企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時(shí)，要全面長遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

5.通過獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，既有財(cái)政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時(shí)因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

6.建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

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第7篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：增值稅稅制改革；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、增值稅稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響

宏觀稅負(fù)是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個(gè)國家稅負(fù)水平的重要指標(biāo)。2015至2018年我國宏觀稅負(fù)率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負(fù)率為17.69%。2018年的宏觀稅負(fù)率為17.37%，同比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。相比較而言，房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較為沉重的稅負(fù)壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，說明“營改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的納稅起到了一定的減負(fù)效果，并且對(duì)降低我國整體稅負(fù)起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調(diào)低1%的房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)又有所降低。經(jīng)過對(duì)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及經(jīng)營狀況分析數(shù)據(jù)可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)率仍然遠(yuǎn)高于國家整體的宏觀稅負(fù)，在稅制改革階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在不小的稅負(fù)壓力。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的影響

從眼前的利益來看，可以直接影響到企業(yè)日常的現(xiàn)金收支。稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響基本體現(xiàn)到了其各個(gè)項(xiàng)目上的投資情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為以接收建筑安裝服務(wù)為主要建設(shè)成本的行業(yè)，需采購大量的建筑材料及機(jī)械設(shè)備來開發(fā)工程項(xiàng)目?！盃I改增”三年多來的稅制改革，相關(guān)行業(yè)在稅目和稅率上都有不斷地變化和調(diào)整，由于采購和建安成本的進(jìn)項(xiàng)稅可以用于銷項(xiàng)稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流出。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤的影響

從長遠(yuǎn)的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業(yè)整體的營業(yè)利潤。政府推行“營改增”政策并進(jìn)行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本以及納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)一步降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節(jié)流資本投入到企業(yè)其他的項(xiàng)目中去，來擴(kuò)充企業(yè)的發(fā)展項(xiàng)目。

二、納稅籌劃必要性分析

從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構(gòu)建和充實(shí)增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動(dòng)國家稅收法律政策的優(yōu)化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對(duì)稅收監(jiān)管，通過有效地稅收籌劃，企業(yè)可以合理地降低稅負(fù)，自然會(huì)規(guī)避偷稅、逃稅的行為，對(duì)于國家的稅收也是一種保障。從企業(yè)角度上來講，現(xiàn)有大多數(shù)財(cái)務(wù)人員都擅長于賬務(wù)處理，對(duì)稅務(wù)的知識(shí)了解不夠全面，想要達(dá)到納稅人原所具備的專業(yè)水平還有一定的困難，因?yàn)樗麄兒茈y將財(cái)務(wù)、稅務(wù)、政策統(tǒng)一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導(dǎo)納稅籌劃思路，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進(jìn)而規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和會(huì)計(jì)核算能力，提高財(cái)務(wù)從業(yè)人員水平，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)和營業(yè)成本，最終為企業(yè)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。

三、納稅籌劃思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅納稅環(huán)節(jié)主要在開發(fā)建造和銷售環(huán)節(jié)，所以納稅籌劃也應(yīng)從上述這兩個(gè)方面著手。

（一）在開發(fā)建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額

在房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，企業(yè)首先考慮的是如何節(jié)約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應(yīng)將如何在建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額作為籌劃的目標(biāo)。例如，在采購工程材料時(shí)，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時(shí)，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人的企業(yè)購進(jìn)工程材料。再如，在選擇建造方式時(shí)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的資金投入數(shù)額，權(quán)衡多方面的稅率，合理利用相關(guān)行業(yè)的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務(wù)公司，房開企業(yè)只負(fù)責(zé)購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務(wù)所取得的進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）與規(guī)模較大的企業(yè)合作，盡量開具增值稅專用發(fā)票

從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的角度進(jìn)行來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，一定要盡可能取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，才能在納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的抵扣，所以企業(yè)應(yīng)盡可能和一般納稅人身份的供應(yīng)商、建筑企業(yè)、勞務(wù)派遣企業(yè)進(jìn)行合作。若合作方為小規(guī)模納稅人，則應(yīng)盡量要求其申請代開專用發(fā)票，以達(dá)到正常抵扣的要求。同時(shí)應(yīng)注意辨別專用發(fā)票的真?zhèn)?，為避免稅?fù)加重，一定要非常小心謹(jǐn)慎。

（三）加快銷售環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達(dá)到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費(fèi)者群體越來越青睞于購買精裝房。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樣板房、精裝房的所有費(fèi)用無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本，進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣（建安、設(shè)計(jì)等成本均可納入抵扣項(xiàng)目），而裝修費(fèi)用在房產(chǎn)成本中所占比例非?？捎^。因此為吸引更多的消費(fèi)者同時(shí)拓寬進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣途徑，企業(yè)可以適當(dāng)擴(kuò)大精裝房的建設(shè)比例，逐漸發(fā)展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業(yè)，成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而能夠進(jìn)一步提高企業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭力。

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競爭力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，而內(nèi)部控制就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一個(gè)必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可是關(guān)于稅務(wù)的內(nèi)部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對(duì)待。當(dāng)前形勢下，我國的稅收政策不斷調(diào)整，對(duì)企業(yè)實(shí)行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？墒侨魏问挛锒加袃擅嫘?，企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)卻增加了稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的稅務(wù)環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務(wù)控制體系。

一、構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)的董事會(huì)、相關(guān)管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實(shí)行的，實(shí)施企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的根本目的是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，并針對(duì)這一目標(biāo)實(shí)行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動(dòng)。

近幾年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理力度在逐年加大。國家稅務(wù)局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的對(duì)象，并且是必檢對(duì)象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯(cuò)，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個(gè)角度證明了我國的房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)征收存在許多問題，有很高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

在我國，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺(tái)了許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對(duì)我國的整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務(wù)內(nèi)控體系將會(huì)加大企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。沒有健全的內(nèi)控制度可能會(huì)使企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致偷稅、漏稅，也可能因?yàn)椴欢畤业亩愂照咧械膬?yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費(fèi)。除此之外，稅務(wù)內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，也是企業(yè)能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使自身?xiàng)l件不夠，無法達(dá)到設(shè)立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務(wù)管理工作。企業(yè)一定要把稅務(wù)管理工作人員的責(zé)任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務(wù)的崗位，比如采購部門，都要明確職責(zé)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要大力支持稅務(wù)管理工作。稅務(wù)管理工作內(nèi)容有：核算稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風(fēng)險(xiǎn)、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進(jìn)行稅收籌劃、指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)部門，避免經(jīng)營活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注企業(yè)投資方向，提出稅務(wù)管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要提前防范。完善稅務(wù)內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運(yùn)作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的涉稅管理部門，同時(shí)，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運(yùn)行中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)真分析自身的每一個(gè)環(huán)節(jié)，正確評(píng)估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的每一個(gè)涉稅環(huán)節(jié)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。通過不斷完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并使之有效運(yùn)行，達(dá)到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)價(jià)值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個(gè)稅種，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認(rèn)真對(duì)待企業(yè)稅務(wù)管理工作。建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度能夠使每一個(gè)涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責(zé)任，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項(xiàng)有時(shí)候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)企業(yè)的具體情況做出具體分析。對(duì)于一些重大的涉稅事項(xiàng)，比如稅務(wù)檢查、稅務(wù)籌劃、涉稅合同以及國家稅務(wù)優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)相關(guān)部門的涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)是由匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定的，并且要遵從一定的匯報(bào)流程。這就會(huì)使匯報(bào)文本在各部門之間流轉(zhuǎn)起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測評(píng)企業(yè)運(yùn)行中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將其制度化，這就是風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個(gè)方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，培養(yǎng)其高度的責(zé)任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)做好職工的培訓(xùn)工作，使其充分了解稅務(wù)基本知識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，各個(gè)涉及到稅務(wù)的相關(guān)部門要及時(shí)評(píng)估涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)調(diào)整工作方向，把風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國家稅收政策的變化及時(shí)調(diào)險(xiǎn)測評(píng)制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間一定要加強(qiáng)溝通，及時(shí)進(jìn)行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關(guān)系，得到他們的指導(dǎo)和建議，對(duì)于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理一定要加強(qiáng)。企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.

第9篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；問題；對(duì)策

【中圖分類號(hào)】TU119【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】【文章編號(hào)】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成為提升國民經(jīng)濟(jì)指數(shù)的重要一份子，極大地推動(dòng)著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，也推動(dòng)了多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的進(jìn)步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來源和主要增長點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，全年地產(chǎn)商投資開發(fā)48267億元，比以往增長33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點(diǎn)，由于開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間周期長、工程預(yù)算結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對(duì)就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴(yán)重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調(diào)節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟(jì)主體利益關(guān)系的重要手段。認(rèn)真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結(jié)了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計(jì)對(duì)策，來共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。

一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產(chǎn)稅收增長幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營和復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較嚴(yán)重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴(yán)重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務(wù)部門常見的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。地產(chǎn)業(yè)界存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重

少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報(bào)數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對(duì)經(jīng)營情況卻撒手不管，也不去核實(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性；而新增的納稅人，辦理稅務(wù)登記也是坐等納稅人來辦，下戶時(shí)發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊(duì)”，因?yàn)槠饺账麄兙驮谂c稅務(wù)管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時(shí)候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴(yán)重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)當(dāng)涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營收入情況和其他收入。其中，其他收入應(yīng)當(dāng)包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關(guān)部門代收的費(fèi)用等。審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務(wù)。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國稅發(fā)(2006)31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質(zhì)，用銀行按揭款項(xiàng)的方式記入其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國土、物價(jià)、房管等。稅務(wù)部門對(duì)地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調(diào)配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實(shí)際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協(xié)調(diào)往來款核算機(jī)制，導(dǎo)致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關(guān)法律或者規(guī)章來約束有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的護(hù)稅行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)在稅收管理過程中基礎(chǔ)差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識(shí)淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長、預(yù)算核算過程復(fù)雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對(duì)于目前房地產(chǎn)稅收一些問題的對(duì)策

縱觀當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問題及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，想要從根本上來解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問題，只有通過協(xié)調(diào)各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴(yán)格加強(qiáng)環(huán)節(jié)控制，全面的實(shí)施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化、社會(huì)化管理來征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。

1、要加強(qiáng)管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象

地稅部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作，主動(dòng)掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個(gè)部門之間的信息，整合綜合運(yùn)用的多部門之間的戶籍信息交流互動(dòng)平臺(tái)。地稅機(jī)關(guān)要按照戶籍信息平臺(tái)，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細(xì)電子檔案，使稅務(wù)管理員能夠定期普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實(shí)地深入調(diào)查，扎扎實(shí)實(shí)地工作，及時(shí)掌握第一手重要資料，主動(dòng)出擊掌控稅源的詳細(xì)信息，根除接受稅源信息的被動(dòng)行為。

2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不必要的稅費(fèi)

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時(shí)取消。土地增值稅計(jì)算征收方面與其他稅收來說過于復(fù)雜，基于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低的情況，很難精確的計(jì)算納稅總額。在目前的這個(gè)階段，應(yīng)該確定適度的稅務(wù)征收率和適當(dāng)?shù)臏p少稅率級(jí)數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計(jì)算辦法簡化等，從而降低稅務(wù)部門課稅成本以及義務(wù)納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質(zhì)投資回報(bào)充分考慮，并適當(dāng)扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因?yàn)檎５耐恋赝顿Y報(bào)酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強(qiáng)化部門間配合，健全護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)一體化管理

房地產(chǎn)開發(fā)所運(yùn)行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關(guān)部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務(wù)部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系，定期與這些部門進(jìn)行交流，信息共享，這樣可以及時(shí)掌握各方面的情況，仔細(xì)嚴(yán)格的實(shí)施稅務(wù)征收一體化的管理、還要請有關(guān)部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關(guān)部門的相關(guān)證照，把握住稅收源泉的控管的關(guān)鍵，從根本上補(bǔ)救稅收漏洞、及時(shí)清算達(dá)到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關(guān)稅收實(shí)施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質(zhì)量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應(yīng)該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財(cái)務(wù)的關(guān)口，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價(jià)策略》，《經(jīng)濟(jì)師》，2005年第5期

[2]吳躍云.《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路》，《財(cái)會(huì)通訊》，2006年第三期