房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財務(wù)情況；分析和闡述
對于一個企業(yè)來說，財務(wù)工作是一個企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長遠發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟效益和財務(wù)支出的合理性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。
一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點和理論闡述
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對房地產(chǎn)進行來進行管理和開發(fā)，對房地產(chǎn)進行銷售和出租，對房地產(chǎn)需求人員來進行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點，具有自身的特殊性，其財務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發(fā)展風險，經(jīng)濟利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產(chǎn)和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債(預(yù)售款)，前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等
二、財務(wù)管理工作闡述
(一)財務(wù)管理工作內(nèi)容闡述
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部，主要是對財務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進行管理，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對資金的流向，財務(wù)的實際使用情況，財務(wù)的支出和走向，財務(wù)的收入，財務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作，主要是對企業(yè)的資金和財務(wù)籌集工作進行管理，對企業(yè)的財務(wù)運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)方案展示圖[2]。
(二)管理的主要特點闡述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其財務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時間較長，財務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設(shè)和發(fā)展周期長，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時間較長，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風險。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發(fā)展政策的影響，必然會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發(fā)展動向，一旦發(fā)生投資風險帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作有效進行
(一)增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系
現(xiàn)階段，隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟發(fā)展工作，也要增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展計劃結(jié)合，來促進自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力。站在經(jīng)營和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對不同項目中設(shè)置核算機構(gòu)，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學習財務(wù)理論知識，學習會計信息，增加對財務(wù)管理工作中，資金和財務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對自身財務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作中發(fā)揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理報表，其增加了對不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)借鑒的方案。
(二)增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財務(wù)管理工作人員和會計從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對內(nèi)部財務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作年進行監(jiān)督和管理時，可以全面發(fā)揮市場的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的關(guān)注，利用社會這一大集體來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作進行監(jiān)督和管理。增加我國的財政機構(gòu)、審計機構(gòu)、稅務(wù)部門和物價等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。
(三)優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經(jīng)過財務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場營銷的財務(wù)收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負責人和財務(wù)管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財務(wù)管理工作的高效進行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財務(wù)的保護，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽與聲望，提高企業(yè)的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營活動中，來保證資金和財務(wù)運作的科學性。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，也對企業(yè)的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對自身財務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系，增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展。
參考文獻
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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
關(guān)鍵詞:財務(wù)管理;中小房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理體系
隨著我國城市化進程的加快,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,中小房地產(chǎn)企業(yè)也得到了一定程度的發(fā)展,然而據(jù)有關(guān)資料顯示,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)平均壽命不到三年。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展,一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下,不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立財務(wù)管理是企業(yè)核心管理的理念,重視財務(wù)管理工作,努力提高企業(yè)財務(wù)管理水平。
一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及原因分析
(一)高層管理者不重視財務(wù)管理
目前,在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)里,高層管理者非常重視工程、銷售部門,把它們看作是一線部門,而把財務(wù)、人事視作二線部門。企業(yè)高層管理者認識不到財務(wù)管理在企業(yè)管理中的重要地位,對財務(wù)管理不夠重視,在招投標、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要事項中往往沒有財務(wù)人員的參與,企業(yè)高層只是把財務(wù)人員看作是賬房先生,是記賬的人,沒有意識到財務(wù)人員能為企業(yè)高層決策提供重要信息。
究其原因,主要是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一,企業(yè)的投資者同時又是管理者。而這些投資者要么是從施工員、包工頭等發(fā)展過來的,文化水平不高,缺乏現(xiàn)代的管理理念,擅長節(jié)約成本,卻不注重財務(wù)管理;要么是學建筑工程專業(yè)的,他們管理的側(cè)重點通常是自己所熟悉的工程領(lǐng)域,而對財務(wù)管理只是有一個大概的了解,認為財務(wù)管理只是簡單的會計核算,把賬搞清就行,對財務(wù)管理的重視程度不夠。
(二)財務(wù)工作人員素質(zhì)不高
很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員缺乏財務(wù)管理的觀念,業(yè)務(wù)技能不高,導致一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作處于無章、無序和混亂狀態(tài);暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴、會計信息失真;不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象屢見不鮮。
究其原因,主要有兩個方面:一是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)老板在經(jīng)營過程中,特別重視商業(yè)秘密,在財務(wù)管理方面,大多采用家族式管理模式,財務(wù)負責人、會計、出納等多是由投資者的親屬擔任,一定程度上導致財務(wù)人員素質(zhì)不高。二是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)高層不重視財務(wù)管理工作,不注重選拔任用高素質(zhì)和高水平的財務(wù)管理人員。
(三)財務(wù)管理的職能作用未能充分發(fā)揮
當前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理屬“被動反映型”。僅停留在簡單的記賬、算賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段;財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白,缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。財務(wù)人員主要還是賬房先生,為老板記明白、算明白賬,沒有進一步發(fā)揮財務(wù)管理作用。有些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立嚴格的財務(wù)核算制度,包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹,會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性較差。
究其原因,主要原因有兩個方面:一是高層管理者由于自身的財務(wù)知識有限,對財務(wù)的定位很低,只要求簡單的會計核算,沒有對財務(wù)管理提更高更深層次的要求。二是許多企業(yè)的財務(wù)人員本身業(yè)務(wù)水平不高,財務(wù)管理水平有限。
(四)融資方式少,融資能力弱,財務(wù)風險大
房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè),其開發(fā)、消費過程都離不開資金支持。然而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于在資金總額和財務(wù)管理規(guī)范程度上達不到上市公司的要求,因此通過股市融資往往行不通。目前從中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最常用的融資方式是銀行貸款。然而有些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自由資金達不到銀行規(guī)定的信貸標準,難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產(chǎn)企業(yè)資信往往相對較差也較難取得。于是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金周轉(zhuǎn)困難,不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大了企業(yè)的財務(wù)風險。還有些企業(yè)靠施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā),然而房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預(yù)售許可證才能預(yù)售,回籠資金。一旦商品房銷售不暢,資金不能及時回籠,將會導致工程難以為繼,企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機。
二、解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的對策分析
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況,努力做好以下幾項工作,以便給企業(yè)營造一個良好的財務(wù)管理環(huán)境,使企業(yè)的經(jīng)營管理以財務(wù)管理為中心。
(一)強化企業(yè)高層的財務(wù)管理意識
企業(yè)高層的財務(wù)管理思想,將直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要轉(zhuǎn)變觀念,切實樹立財務(wù)管理是企業(yè)核心管理的理念,要重視財務(wù)管理工作,努力提升企業(yè)財務(wù)管理水平,要認清財務(wù)管理的重要性和必要性,確立財務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心地位。同時要強化中小房地產(chǎn)企業(yè)法人的法律意識,明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。企業(yè)負責人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發(fā)生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業(yè)發(fā)展提供準確的決策依據(jù)。
(二)提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
首先,中小房地產(chǎn)企業(yè)在選拔聘用財務(wù)人員時,必須摒棄家族式財務(wù)管理,應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況,對外有針對性聘用一些專業(yè)水平高的財務(wù)管理人員,建立一支高素質(zhì)的財務(wù)隊伍。
其次,要經(jīng)常對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓,使他們不斷更新財務(wù)管理理念,掌握最前沿的財務(wù)管理理論及實踐,在業(yè)務(wù)上力求精益求精。要培養(yǎng)財務(wù)人員的財務(wù)創(chuàng)新意識,在日常的財務(wù)管理工作中,企業(yè)要充分調(diào)動財務(wù)人員的工作積極性,鼓勵財務(wù)人員要不斷的實踐創(chuàng)新,尤其是要培養(yǎng)財務(wù)人員自主創(chuàng)新的意識,這樣才能使企業(yè)的財務(wù)管理水平得到不斷的提升。
最后,要引入競爭及獎懲機制,形成優(yōu)勝劣汰的良性機制,使全體財務(wù)人員有一種危機感,促使其立足自身崗位,刻苦鉆研業(yè)務(wù),不斷提高其自身的財務(wù)素養(yǎng),使財務(wù)人員的責任不能簡單地局限在記賬上,要把重點放在財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)測、成本控制等方面上。鼓勵財務(wù)人員積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理,為企業(yè)的發(fā)展獻計獻策。
(三)構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系
構(gòu)建完善的中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系可促進中小房地產(chǎn)企業(yè)由核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,為高層決策者提供充足的管理決策信息,保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。財務(wù)管理體系一般包括以下幾方面:
第一,完善財務(wù)會計體系,科學設(shè)置會計科目、統(tǒng)一會計核算程序,以標準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。
第二,建立管理會計系統(tǒng),向管理者全面及時地提供企業(yè)經(jīng)營狀況分析的財務(wù)資料,為管理決策提供有效支持。
第三,健全預(yù)算會計體系,以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本的監(jiān)控。
第四,建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范性與科學性,降低運營風險。
第五,強化資金管理,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金使用效率,降低資金風險。
第六,完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng),充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率。
第七,完善內(nèi)部審計制度,加強審計監(jiān)督,以提高財務(wù)信息的真實性。
當然財務(wù)管理體系還需與企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系、人力資源管理體系等在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(四)拓寬融資渠道
中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道,緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下,可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種融資方式靈活、簡單、方便,對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。二是合作開發(fā),與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限,因此不斷擴大企業(yè)規(guī)模,提高經(jīng)濟效益,是中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標之一,而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實現(xiàn)這個目標的有效手段。如某企業(yè)擁有土地,但缺乏相應(yīng)的開發(fā)資金,為了吸收資金,可以采取將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分,尋求資金雄厚及技術(shù)管理水平先進的房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題,也有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部管理水平。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)還可選擇房地產(chǎn)委托貸款、典當融資等融資方式進行融資。總之,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式,增強企業(yè)的融資能力。
參考文獻:
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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；原因分析
【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財務(wù)風險的概念
財務(wù)風險的概念最先出現(xiàn)在財務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點是基于企業(yè)財務(wù)管理決策活動過程中的不確定性。企業(yè)財務(wù)風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業(yè)負債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財務(wù)風險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風險性質(zhì)分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。
融資風險：融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當前市場經(jīng)濟發(fā)達，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風險。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導致財務(wù)危機。債務(wù)規(guī)模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務(wù)費用，增加了企業(yè)的成本，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利。
投資風險：投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險。主要表現(xiàn)為投資項目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴張或無力控制管理；負債經(jīng)營的負債率過高造成債務(wù)負擔沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大。
資金收回風險：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個轉(zhuǎn)化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風險。資金回收風險的存在，與國家宏觀經(jīng)濟政策尤其是財政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風險：收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴大規(guī)模來源，分配股息是股東財產(chǎn)擴大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的產(chǎn)生原因
一個企業(yè)面臨的風險最終都要將在該企業(yè)的財務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風險也是引發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要來源于以下幾點：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯的關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國家通過調(diào)整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場利率的高低與房地產(chǎn)價值呈反方向變動，即利率越高，房地產(chǎn)價值越小，房地產(chǎn)投資價值越小。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進，房地產(chǎn)市場的發(fā)展迫切需要資本市場的推動，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風險。
通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。
市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴重的是，當市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發(fā)更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產(chǎn)一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營特點，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，不能控制各類風險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風險的可能性就非常大。
財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險。
【參考文獻】
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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險管理 問題 對策 分析
我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起可以追溯到20世紀80年代中期，雖然只有短短的20多年發(fā)展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業(yè)相比，成長性很高。隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國各個行業(yè)也都顯現(xiàn)出欣欣向上的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現(xiàn)能力差，正是因為這些特點，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險上比其他行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多更大。因此，要想增強房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中整體的競爭能力，必須要對房地產(chǎn)整個企業(yè)的財務(wù)管理水平進行提升。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。
一、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)管理風險的原因
（一）負債率偏高
從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中，負債率偏高是很大一部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有些企業(yè)在負債率上甚至超過73%，而我國房地產(chǎn)負債率的警戒線水平是最高則是60%。
稍微接觸過房地產(chǎn)企業(yè)的人都應(yīng)該很清楚，房地產(chǎn)企業(yè)要想在運營中真正運作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風險。如果不對資產(chǎn)負債率進行降低，進行合理的借貸協(xié)調(diào)措施，只會使企業(yè)在投資上的風險越來越大，隨時都有可能翻船。
（二）通貨緊縮政策的影響
在資金需求鏈接上，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)相比會長一些。房地產(chǎn)這種行業(yè)缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產(chǎn)企業(yè)借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經(jīng)濟危機等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應(yīng)的緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應(yīng)同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業(yè)的預(yù)期收益增加了很多的風險。
（三）市場經(jīng)濟低迷
在金融市場上，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環(huán)節(jié)。但對于上面提到的已經(jīng)負債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種方法也使得企業(yè)的負債率會進一步加大。企業(yè)對于債權(quán)人的債權(quán)保證程度在客觀上有所降低，高負債率的自身情況使企業(yè)在融資渠道上貸款的進一步可能性也受到了限制。此外，從經(jīng)營鏈條上來看，房地產(chǎn)企業(yè)比一般企業(yè)要長，在這種高負債率的情況下，鏈條風險也在不斷加大，如果斷裂就會出現(xiàn)一系列的反應(yīng)，對整個國民經(jīng)濟都會造成無法預(yù)估的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險管理上的明顯問題
（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意
從對房地產(chǎn)企業(yè)最近幾年的各種調(diào)查資料顯示來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中超過一半的很少對自身的資金進行合理的規(guī)劃。有些企業(yè)對這一環(huán)節(jié)甚至完全忽視，也缺乏對內(nèi)外負債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側(cè)面上來看，增加了房地產(chǎn)項目的投資風險。其中有三成的企業(yè)在拿到上項項目之后，對整個項目并不進行合理規(guī)劃性，也很少做出相應(yīng)的研究計劃，一味盲目地使用，使企業(yè)在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務(wù)管理增加了不少風險。
（二）在單個項目上的負債金額普遍較大
我國房地產(chǎn)企業(yè)中大部分企業(yè)幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產(chǎn)項目一旦上項以后，由于自身的風險和質(zhì)量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內(nèi)，這些項目都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來困擾。
（三）資本在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)不當
資本結(jié)構(gòu)不當，指自有資本與借人資本在企業(yè)資本總額中比例出現(xiàn)不恰當，這種狀況會對企業(yè)收益產(chǎn)生很大的負面影響。在項目運作和實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一定數(shù)量的資金。及時的籌集到所需資金是關(guān)系到企業(yè)生存和開發(fā)的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的表現(xiàn)并不樂觀，資本結(jié)構(gòu)明顯不當，也導致資本利用率較低。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策
（一）完善房地產(chǎn)政策
針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產(chǎn)政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應(yīng)該在加息的同時對存款準備金率進行上調(diào)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進行完善，對信譽比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國家應(yīng)該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。
（二）從細節(jié)上對財務(wù)管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理
房地產(chǎn)是一種資金密集型的行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目來說，基本上所要投資的資產(chǎn)都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設(shè)計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)必須進行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產(chǎn)項目上一些不必要的損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對投資組合進行合理運用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區(qū)等的構(gòu)建。只有加強對單個項目的投資管理，從細節(jié)上對財務(wù)管理風險進行控制，盡可能地區(qū)適應(yīng)市場，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的抗風險能力。
（三）提高財務(wù)管理風險水平，加強銀行信貸管理
作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險管理中移動要認真地對相關(guān)帳譜認真進行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現(xiàn)的問題及時追查。再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產(chǎn)信貸風險進行分散。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對金融做好防范，盡可能地避免財務(wù)風險問題。
房地產(chǎn)企業(yè)在運營中對財務(wù)風險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險管理上的問題，只有對房地產(chǎn)政策進行完善，加強對單個項目的投資管理，在細節(jié)上對財務(wù)管理風險進行控制，提高財務(wù)管理風險水平，加強銀行信貸管理才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風險，使房地產(chǎn)行業(yè)朝向更加健康的方向發(fā)展。
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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
1.財務(wù)風險的含義
現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風險。其中財務(wù)風險客觀存在于企業(yè)財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)。財務(wù)風險按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財務(wù)風險和廣義的財務(wù)風險。廣義的財務(wù)風險認為:財務(wù)風險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務(wù)風險認為:財務(wù)風險是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性,也稱融資風險或籌資風險。
從財務(wù)預(yù)警角度看,對企業(yè)財務(wù)危機的預(yù)測不僅僅限于對籌資風險的預(yù)測。企業(yè)財務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系。由此財務(wù)管理應(yīng)是對企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系的一項綜合管理工作。對財務(wù)風險含義的界定應(yīng)按照廣義的財務(wù)風險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險出現(xiàn)的原因:
(1)自身經(jīng)營特點。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看,房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。
(2)資金結(jié)構(gòu)。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達90%,一旦企業(yè)不能控制各類風險,出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風險的可能性就非常大。
(3)財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。
(4)決策的風險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險。
二、財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)分析
1.財務(wù)風險預(yù)警存在的問題。在企業(yè)風險研究分析中,早期的財務(wù)風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風險測量師從財務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風險分析重點,從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標,沒能為決策者提供一個判斷標準和預(yù)警信息。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險預(yù)警的作用。財務(wù)風險預(yù)警是一個風險控制系統(tǒng),它借助于已有的財務(wù)資料及數(shù)理模型,對企業(yè)的經(jīng)營活動、財務(wù)活動進行分析預(yù)測,以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的風險,并在危機到來之前,向相關(guān)人員提出警告,尋找危機產(chǎn)生的根源,督促相關(guān)人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務(wù)預(yù)警是經(jīng)濟預(yù)警的組成部分,由于財務(wù)預(yù)警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務(wù)預(yù)警成為了經(jīng)濟預(yù)警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)警有以下幾個方面的作用:
(1)信息反饋。進行財務(wù)風險預(yù)警需要對國內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。
(2)進行風險預(yù)警,防范風險損失。通過信息收集整理,可以對企業(yè)進行橫向、縱向比較,與同期國內(nèi)外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。
(3)保護企業(yè),促進發(fā)展。通過財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財務(wù)風險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業(yè)財務(wù)損失。
(4)提供決策支持。財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)既然是一個有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。
(5)進行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險預(yù)警的機制。如何去實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險預(yù)警管理的作用,實現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險轉(zhuǎn)化成財務(wù)收益,這將決定著這個預(yù)警系統(tǒng)是否成功。預(yù)警這種機制的實現(xiàn)主要通過以下幾個步驟:
(1)識別風險。任何預(yù)測都是以已知數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風險和識別風險是預(yù)警系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。財務(wù)風險的識別方法有很多種,可以從財務(wù)報表數(shù)據(jù)中分析,可以進行現(xiàn)場察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程。
(2)建立預(yù)警體系。憑借單一指標去預(yù)警的方法不能很好地完成預(yù)警功能,一般來說,財務(wù)預(yù)警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預(yù)警體系,是成功預(yù)警最重要的環(huán)節(jié)
(3)進行預(yù)警控制和分析。風險已經(jīng)識別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標去控制,只有通過有效控制,風險才能化解,效益才能產(chǎn)生。
4.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預(yù)警具體對策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財務(wù)指標數(shù)據(jù)進行分析,判斷自身在財務(wù)處理方面的關(guān)鍵風險因子,并及時處理;同時通過非財務(wù)指標以及非財務(wù)信息等其他方面對企業(yè)自身狀況進行相應(yīng)診斷。具體分析如下:
(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實到立項、規(guī)劃、招投標、施工、銷售、預(yù)決算等多個環(huán)節(jié),每個環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點,需要予以高度重視。
(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。
(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預(yù)防單一開發(fā)模式而進行風險防范也不是絕對的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。
(4)現(xiàn)金流量管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
關(guān)鍵詞：調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)預(yù)警；策略
引言
如今，國家對于房地產(chǎn)事業(yè)的關(guān)注度越來越高，并實施了各種有效調(diào)控政策，在調(diào)控管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著巨大的調(diào)整與挑戰(zhàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)管理過程中的諸多因素制約了企業(yè)有效可持續(xù)開發(fā)與發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展過程過熱也嚴重影響了我國社會發(fā)展進程，對于這些不良影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從財務(wù)預(yù)警管理上入手，通過以政策調(diào)控為基礎(chǔ)，掌握企業(yè)發(fā)展過程，進而保證財務(wù)安全的情況下，進一步采用積極的措施提高風險預(yù)警能力，通過有效的預(yù)警機制與政策的輔助，避免財務(wù)風險發(fā)生，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
1 調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展
在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，對人們社會生活產(chǎn)生重要影響。但是，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著諸多問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中需要大量的資金投入，無疑增加了企業(yè)的財務(wù)風險隱患。其次，對于房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展來看，周期性十分明顯，與我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控聯(lián)系密切。再次，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)發(fā)展狀況，直接關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展變化，對人們社會生活產(chǎn)生重要影響。最后，國家的調(diào)控政策影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如城市規(guī)劃政策、金融稅收政策等多項政策都影響了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與管理，在此過程中，房地產(chǎn)發(fā)展面臨著諸多財務(wù)風險問題，需要構(gòu)建一系列的、合理的預(yù)警對策。
2 調(diào)控政策下引l房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險隱患的原因
在調(diào)控政策下，我國房地產(chǎn)面臨著諸多財務(wù)風險隱患問題，而導致房地產(chǎn)風險的原因主要有內(nèi)部和外部之分。首先，就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境因素而言，財務(wù)管理制度、財務(wù)人員素質(zhì)能力、企業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略等方面對企業(yè)財務(wù)有重要影響。其次，就房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險問題。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的有效對策
3.1 落實好樓市調(diào)控政策
在房地產(chǎn)企業(yè)，有效落實樓市調(diào)控正常非常重要，會直接影響到企業(yè)財務(wù)預(yù)警能力的提高，在對市場定位過程上，明確定位的準確性，通過遵循調(diào)控政策與市場各類預(yù)警信息，明確市場競爭環(huán)境，提高對于競爭對手的掌握，進而促進外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境的有效結(jié)合，提高企業(yè)財務(wù)管理能力，重點把財務(wù)預(yù)警提高到一個管理的地位，通過進一步落實好調(diào)控政策，積極推動資本市場發(fā)展，鼓勵企業(yè)積極籌集資金，開發(fā)重要項目，實施資產(chǎn)重組等，通過這種完善的措施，建立一套有效的市場調(diào)控機制，進而適應(yīng)住房改革等制度，進一步推動購房者個性化需求與有效的強化財務(wù)預(yù)警機制的構(gòu)建。
3.2 進一步完善融資政策
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，融資是企業(yè)面臨的重大財務(wù)問題。企業(yè)積極進行融資，實質(zhì)上是資產(chǎn)負債行為，雖然能夠充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟收益，但也可能使企業(yè)獲得較低的資產(chǎn)報酬，導致企業(yè)虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展中，必須依據(jù)完善的融資政策，引導企業(yè)進行合理融資，降低負債風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)自身發(fā)展實際而制定有效的資金需求計劃和使用計劃，避免資金閑置或出現(xiàn)多次融資現(xiàn)象。其次，作出融資決定時，企業(yè)要充分考慮權(quán)益融資和負債融資等因素，確保融資決策的有效性。再次，融資方式可以借助組合式，以降低企業(yè)負債和減少企業(yè)經(jīng)濟負擔為原則。最后，加強融資資金的控制，對資金使用流向等方面進行嚴控，避免資金不必要的流失，降低企業(yè)財務(wù)風險。
3.3 加強預(yù)防決策風險
在房地產(chǎn)企業(yè)，各項工程項目規(guī)模都較大，在資金占用與利用的時候，在企業(yè)決策上會增加難度，企業(yè)決策是對于企業(yè)生存與發(fā)展的進一步分析，這種能力會影響到房地產(chǎn)企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策風險也是財務(wù)預(yù)警管理過程重要方面，相關(guān)人員也要重視，在投資決策前期，必須考慮到區(qū)域位置與市場環(huán)境需求，明確調(diào)查方向，進而有效的對未來進行預(yù)測，通過考慮人們生活、交通教育、醫(yī)療等等方面，提高人們生活便利性。此外，通過專業(yè)人員的積極市場調(diào)查，在開發(fā)與建設(shè)過程中項目投入比例與方向要更具針對性，明確預(yù)防決策風險等方面限制因素。同時在投資過程中盡量采取組合投資的方式，把決策風險分散化，從而達到降低企業(yè)財務(wù)風險的目的。
3.4 房地產(chǎn)企業(yè)合理制定發(fā)展規(guī)劃
在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多財務(wù)風險隱患問題，對企業(yè)發(fā)展有制約影響。倘若房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)更好更快發(fā)展，有必要制定合理的發(fā)展規(guī)劃，以提高企業(yè)財務(wù)風險應(yīng)對能力。首先，進一步完善銷售政策。銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的主要階段，只有確保銷售環(huán)節(jié)順利進行，才能提高企業(yè)利潤。所以，在房地產(chǎn)銷售時，企業(yè)應(yīng)加大廣告宣傳力度和建設(shè)一支高素質(zhì)的銷售團隊，采取有效營銷手段而推動銷售環(huán)節(jié)的順利進行。其次，房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的應(yīng)收賬款管理制度，加強應(yīng)收賬款的回收管理，進一步加強人力資源管理，提高企業(yè)的競爭實力。由此可見，在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)有必要制定長期發(fā)展規(guī)劃，加強財務(wù)預(yù)警，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
3.5 建立合理的內(nèi)部控制與監(jiān)督制度
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有效的內(nèi)部管理與監(jiān)督機制的建立是最佳的預(yù)警管理模式，通過樹立企業(yè)良好的內(nèi)部監(jiān)控能夠提高企業(yè)經(jīng)濟效益，由于房地產(chǎn)企業(yè)各項工作內(nèi)容復(fù)雜，在開發(fā)、經(jīng)營過程中需要對資產(chǎn)的安全與完整性進行控制，所以建立一套嚴謹?shù)谋O(jiān)督系統(tǒng)是必要的，在此過程中各個部門之間與各個工作人員之間必須互相監(jiān)督，定期進行檢查與考核，通過有效的財務(wù)管理措施，提高財會人員預(yù)警觀念，企業(yè)中嚴格執(zhí)行規(guī)定的制度，通過這種工作效率的提高優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理，尤其在財務(wù)收支方面，更要進一步跟蹤管理，調(diào)動全員參與到監(jiān)督體系中。同時在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，也要樹立有效的內(nèi)部約束機制，明確企業(yè)發(fā)展理念與戰(zhàn)略目標。通過有效的控制提高公司的凝聚力，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)警機制建立的過程中更加合理規(guī)范，從而降低財務(wù)風險。
結(jié)束語
總而言之，在國家進一步的調(diào)控政策下分析房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)警十分有必要，也是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中重要發(fā)展方面，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，有效規(guī)避財務(wù)風險，能夠提高快速發(fā)展能力，提高國際市場占有率，能夠穩(wěn)定企業(yè)進一步健康開發(fā)與發(fā)展。通過本文分析，明確了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的諸多風險問題，也表明了，在房地產(chǎn)企業(yè)中，只要進一步實施有效的財務(wù)預(yù)警，是可以提高企業(yè)財務(wù)安全的，也是促進企業(yè)更好的發(fā)展與融入國際市場的重要方面，為社會的進步與人們的生活質(zhì)量提高提供了保障。
參考文獻
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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)應(yīng)對策略
營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了非常具體的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下有效降低稅務(wù)負擔，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績和利潤的持續(xù)提升，就必須加強對營改增政策的了解，在財務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對策略，有效化解營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有效應(yīng)對營改增，并充分發(fā)揮自身結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，積極拓展現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍，在營改增的框架下做好轉(zhuǎn)型升級，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的增長點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效益。
一、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)加強對財務(wù)人員的培訓
由于營改增政策與原有的稅務(wù)政策有著較大的區(qū)別，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強對財務(wù)人員的培訓。
（一）組織財務(wù)人員學習營改增政策
營改增政策推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認識到營改增的重要性，并通過專業(yè)培訓和業(yè)務(wù)培訓等多種方式，組織財務(wù)人員了解和學習營改增政策，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作合規(guī)。
（二）強化財務(wù)人員專業(yè)技能，改變納稅方式
在組織財務(wù)人員相關(guān)培訓之后，應(yīng)對財務(wù)人員的專業(yè)技能進行強化，使財務(wù)人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區(qū)別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時申報納稅。
（三）讓財務(wù)人員掌握營改增的納稅特點
考慮到營改增的特點以及對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員只有掌握營改增的納稅特點，并在實際納稅工作中實踐，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作質(zhì)量。
二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想有效應(yīng)對營改增，就要在財務(wù)管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務(wù)籌劃工作，來降低營改增產(chǎn)生的不利影響。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：
（一）制定具體的稅務(wù)籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，稅務(wù)籌劃是降低企業(yè)稅負的重要手段。基于這一目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財務(wù)管理中，對稅務(wù)籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務(wù)籌劃方案以滿足實際要求。
（二）在營改增框架下對稅務(wù)籌劃方案進行調(diào)整
根據(jù)稅務(wù)籌劃的實際需要，以及營改增政策的現(xiàn)實調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在營改增框架下對稅務(wù)籌劃方案進行必要的調(diào)整，以此適應(yīng)營改增的需要，達到降低企業(yè)稅務(wù)負擔的目的。
（三）提高稅務(wù)籌劃的針對性和有效性
在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況相符，提高稅務(wù)籌劃的針對性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能夠在科學性、合理性和實效性上滿足實際需要。
三、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中，應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級
根據(jù)營改增的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然采取單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式，所繳納的稅額比營改增之前會有所上升。這一現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過必要的財務(wù)測算，有效拓展業(yè)務(wù)范圍，通過企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級達到降低稅務(wù)負擔的目的。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍，正確利用營改增的進項抵扣政策
在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效拓展業(yè)務(wù)范圍，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加服務(wù)業(yè)項目，并正確利用營改增的進項抵扣政策，才能實現(xiàn)整體稅負的下降。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)核算，提高納稅額計算的準確性
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在財務(wù)核算中，加強財務(wù)核算工作的力度，使財務(wù)核算能夠根據(jù)企業(yè)的利潤水平和營業(yè)收入準確核算應(yīng)繳稅額，提高納稅的準確性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力轉(zhuǎn)型升級，合理利用營改增政策
除了要拓展企業(yè)服務(wù)范圍之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在周邊產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，通過努力轉(zhuǎn)型升級，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業(yè)務(wù)，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結(jié)論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對策略，具體應(yīng)從加強財務(wù)人員的培訓、提前做好稅務(wù)籌劃工作以及有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級等方面入手，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時化解營改增危機，抓住有利契機，將營改增作為主要的改革和發(fā)展契機，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的支持。所以，做好財務(wù)管理應(yīng)對，是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策下所采取的必要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
參考文獻：
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
一、“營改增”后的影響
（一）對房地產(chǎn)財務(wù)負債表項目及償債能力的影響
由于增值稅是價外稅的特點，企業(yè)在購進商品及獲取服務(wù)時的進項稅額可以抵扣，從而導致固定資產(chǎn)減少、開發(fā)成本降低，進而庫存商品成本降低，存貨額減少，最終流動資產(chǎn)合計減少，總資產(chǎn)減少。 稅改后，許多企業(yè)在熟悉增值稅各項法規(guī)政策、加強規(guī)范化管理后，都不同程度上實現(xiàn)了稅負降低，尤其是房地產(chǎn)板塊。使得應(yīng)交增值稅小于營業(yè)稅，應(yīng)交稅費總額也相應(yīng)減少，流動負債合計額降低。由對利潤表項目影響了解，營改后，企業(yè)利潤有所增加，相應(yīng)企業(yè)盈余增加，所有者權(quán)益增加。由此分析，營改增后，所有者權(quán)益增加，企業(yè)流動負債、總負債的減少要大于流動資產(chǎn)、資產(chǎn)總額的減少幅度，故償債能力增強。從長遠來看，有利于改善企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大。
（二）對房地產(chǎn)財務(wù)利潤表項目及盈利能力的影響
“營改增”后，由于增值稅是價外稅的特點，在賬務(wù)核算中，包含的銷項稅額需要從收取的銷售總價款中剔除，使得營業(yè)收入減少；同樣，企業(yè)因購買商品和獲取服務(wù)取得的進項稅額也可以抵扣，使得營業(yè)成本減少；又由于“營改增”后不用交營業(yè)稅，故稅金及附加金額會大幅度的減少。最終，收入、成本及稅金及附加的綜合變化導致利潤總額有所增加，凈利潤增加。值得注意的是，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用中取得進項稅額將影響利潤總額和應(yīng)納稅所得稅額?！盃I改增”后，企業(yè)利潤總額、凈利潤有所增加，而資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)相應(yīng)有所減少，故盈利能力提高。
（三）對房地產(chǎn)財務(wù)現(xiàn)金流量表項目及營運能力的影響
國家頒布的營改增政策，宏觀有利于改善稅收體系，有利于經(jīng)濟發(fā)展方式的快速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，微觀上有利于財務(wù)管理，減稅降負。稅改后，此政策的紅利逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)不同程度的實現(xiàn)稅負降低，利潤的增加，減少了對企業(yè)稅費支出，增加了企業(yè)的經(jīng)營流動資金，提高了企業(yè)的營運能力。尤其是房產(chǎn)企業(yè)，預(yù)收房款按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款政策，效果更為明顯，短期內(nèi)緩解資金壓力，盤活現(xiàn)金流，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流量。
（四）對財務(wù)管理影響
“營改增”政策的實施，“對企業(yè)而言，營改增的形式是抵扣，本質(zhì)是管理，核心是轉(zhuǎn)型”。減輕稅負的實質(zhì)不是稅改政策的問題，而是企業(yè)規(guī)范化、精細化管理的問題。如果企業(yè)配套管理跟不上，經(jīng)營模式不轉(zhuǎn)變，那么企業(yè)的稅負很可能還會增加。這就要求房產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，查缺補漏，糾枉扶正，量體裁衣，制定一套適合的財務(wù)管理制度；這也倒逼企業(yè)提升管理水平，改善經(jīng)營組織管理模式，規(guī)范操作流程，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，從而更好的適應(yīng)企業(yè)自身經(jīng)濟健康發(fā)展的需要。
二、對略
（一）加強、完善增值稅的管理工作
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該進行調(diào)整與改革，關(guān)注營改增，重視營改增，把營改增政策精細化到每個流程，滲透到每個經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。具體來說，首先從培訓入手，邀請精通的稅務(wù)人員對企業(yè)各級財務(wù)、管理、采購和預(yù)算人員等開展針對性的培訓，明確增值稅的意義及重要性，掌握增值稅的原理及相關(guān)專業(yè)知識，了解各環(huán)節(jié)發(fā)票規(guī)定及要求，培養(yǎng)索取專用發(fā)票的意識，確保進項稅票及時取得、先行抵扣。其次，企業(yè)要針對稅改政策變化修訂管理制度、操作流程及管理方法，從項目投標階段參標方的甄選、合同簽訂到最后工程結(jié)算，要把稅改要求落實到經(jīng)營管理的每個環(huán)節(jié)。如有條件，企業(yè)可成立稅控部門，專管稅務(wù)管理核算，梳理項目的承接、成本及結(jié)算管理等涉稅關(guān)鍵點，規(guī)范稅務(wù)管理，力爭使營改增的減稅紅利最大化。
（二）挑選合格的供應(yīng)商伙伴
我國在頒布營改增政策之后，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的進項稅額能夠進行抵扣，其中進項稅的主要憑證就是專用發(fā)票。所以房地產(chǎn)企業(yè)要甄別、挑選一個合格的專用發(fā)票供應(yīng)商伙伴，這樣不僅能夠開出有效的發(fā)票，還可能開出更有利的發(fā)票，因為相同總金額的發(fā)票，稅率不同進項稅額是不同的。一個合格的供應(yīng)商伙伴，直接關(guān)系到企業(yè)能否抵扣、抵扣是否充分，稅負能否下降，紅利能否到手。
（三）提高企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平與能力
房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展，一個主要的因素就是人員。因此，企業(yè)要不斷的提高企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平與管理能力，核算好、籌劃好、管理好增值稅稅收工作，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。例如，對企業(yè)的財務(wù)管理層人員進行各層次的專業(yè)培訓，并以此開展全體人員的內(nèi)部培訓，還可以定期召開一些專題會議，對“營改增”后產(chǎn)生的問題進行討論，并且提出改進措施等。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；信息管理
信息管理是科學技術(shù)的一個重要領(lǐng)域，當今社會是一個信息化社會，信息管理技術(shù)在各個領(lǐng)域得到了廣泛運用。企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)管理中的一個重要環(huán)節(jié)，信息管理技術(shù)的應(yīng)用具有重大意義。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理就是在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的各個方面，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立信息系統(tǒng)來完成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量，促進了房地產(chǎn)企業(yè)各項工作的深化，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也起到了有力的推動作用。
改革開放以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國各地區(qū)經(jīng)濟最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻，為拉動國民經(jīng)濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場競爭力強的大企業(yè)，相當一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內(nèi)部因素。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理是一個系統(tǒng)過程，由若干相關(guān)而有序的環(huán)節(jié)組成，如下圖所示。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息發(fā)掘與轉(zhuǎn)化。信息只有經(jīng)過人類智能的開發(fā)，才能成為信息資源。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的起點是財務(wù)信息發(fā)掘和轉(zhuǎn)化，發(fā)掘是從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部，通過各種途徑、方法匯聚所需財務(wù)信息，是財務(wù)信息得以轉(zhuǎn)化、利用和積累而形成財務(wù)信息資源的基礎(chǔ)；轉(zhuǎn)化是將發(fā)掘所獲財務(wù)信息按不同目的和要求整理加工，從而具有利用價值，并積累形成財務(wù)信息資源。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息利用與積累。財務(wù)信息利用是財務(wù)信息使用者接收財務(wù)信息和作出決策的過程。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息使用者有房地產(chǎn)企業(yè)外部信息使用者和內(nèi)部管理者，在財務(wù)治理和財務(wù)管理兩個層面利用財務(wù)信息。財務(wù)信息積累是使財務(wù)信息使用者多次、多元、多樣性地利用財務(wù)信息，這要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息充分反饋、廣泛交流，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息使用者所共享。
（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露與交換。財務(wù)信息的公開是房地產(chǎn)企業(yè)向社會公眾自身財務(wù)信息或自身所擁有財務(wù)信息的過程，是房地產(chǎn)企業(yè)與外部的財務(wù)信息反饋、交流和共享活動，可視為財務(wù)信息在整個社會的積累。財務(wù)信息公開有兩種方式：財務(wù)信息披露是財務(wù)信息公開的主導方式，是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上依法將財務(wù)信息予以公開，其特征是強制性（在符合國家信息披露制度要求和規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以自愿性披露更多信息）、不限定財務(wù)信息使用者和無償性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以與特定財務(wù)信息需求者進行財務(wù)信息的市場交換，這一交換通常是自主的、有償?shù)摹?/p>
二、財務(wù)信息管理對房地產(chǎn)企業(yè)管理決策的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是有效地使用人、財、物、設(shè)備及管理方法等五種資源，通過對這些資源及時觀察發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實際運營與戰(zhàn)略計劃之間的矛盾，及時糾正偏差和抗御風險。這時信息便成為房地產(chǎn)企業(yè)管理有效性的關(guān)鍵，而財務(wù)信息即成為增強房地產(chǎn)企業(yè)管理決策效能的核心職能。
（1）財務(wù)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)管理決策信息來源的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理決策中不僅需要大量的信息，而且要求信息正確、精確，具有相關(guān)性和及時性。而財務(wù)管理是在嚴格的組織管理、各種規(guī)章制度和法律法規(guī)指導下進行的，它提供的信息數(shù)據(jù)準確、詳盡、系統(tǒng)，能夠滿足財務(wù)分析中各種數(shù)據(jù)的要求，也就是滿足了房地產(chǎn)企業(yè)管理所需決策信息的要求。
（2）財務(wù)信息是房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的視覺器官。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中具體理財?shù)囊豁椔毮?，它以貨幣為符號，對整個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程的資金運動進行記錄、組織、協(xié)調(diào)、控制、調(diào)整和預(yù)測，并以報表、統(tǒng)計數(shù)字、圖形、曲線坐標等多種方式，反映出技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)程、專項計劃、預(yù)算、定額標準等多項業(yè)務(wù)方面的信息，使多種部門、多種業(yè)務(wù)反映出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的中心目標----利潤狀況。所以，準確、廣泛的財務(wù)信息成為房地產(chǎn)企業(yè)決策的視覺器官。
（3）財務(wù)信息是房地產(chǎn)企業(yè)管理者有效的決策工具。財務(wù)管理不僅提供了房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分內(nèi)部資源信息，而且不失時機地引導房地產(chǎn)企業(yè)管理者有目的地尋求外部資源信息。如在新樓盤開發(fā)時，要進行市場調(diào)研，測算出項目投資回收期、內(nèi)部報酬率、盈虧平衡點及各種時間價值和參數(shù)數(shù)據(jù)進行分析。這種財務(wù)分析所提供的數(shù)據(jù)便成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者主要且有效的決策依據(jù)。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的現(xiàn)狀
（1）財務(wù)信息管理的思想、方法、手段還不先進。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展的。20世紀90年代初期，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理展開了以計算機技術(shù)代替手工業(yè)務(wù)的研究。到了90年代中后期，隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了以業(yè)務(wù)核算為核心的信息化發(fā)展歷程，開始向管理信息化的方向轉(zhuǎn)型，為今后的財務(wù)管理信息化奠定了良好的基礎(chǔ)。然而，時至今日房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門仍然處在信息孤島之上，其突出特點就是只能進行事后算賬。每個財務(wù)部門都擁有人數(shù)相對眾多的財務(wù)人員，財務(wù)人員整日忙忙碌碌、日理萬機，卻無法及時準確地提供企業(yè)高層所關(guān)心的財務(wù)信息。因為這些忙碌的財務(wù)人員還只能在每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生之后，遵循會計語言進行會計憑證的編制和錄入、記賬、報賬等。而事關(guān)重大的房地產(chǎn)企業(yè)物流、資金流、信息流、人才流卻未能有效、實時地集成和共享。凡此種種，決策層由于根本無法獲得支持決策的實時動態(tài)信息，導致財務(wù)風險加大，資金回籠困難，采購成本高，企業(yè)利潤被吞噬，資金鏈和現(xiàn)金流嚴重吃緊，從而嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理所需的人才基礎(chǔ)較好。從上世紀90年代開始，房地產(chǎn)部門為全面推進會計電算化事業(yè)的發(fā)展，對基礎(chǔ)人才的培育作了大量的實際工作。房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)許多財會人員接受了相應(yīng)的技能培訓，為房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)信息管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的基本架構(gòu)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)部門一直以來對于信息化建設(shè)方面的工作都非常重視，房地產(chǎn)主管部門均設(shè)有專門的信息技術(shù)部門，為房地產(chǎn)業(yè)信息化建設(shè)作了大量的實際工作。目前，房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的光纖骨干網(wǎng)已經(jīng)覆蓋到了全國80%以上的省市，許多地方已經(jīng)鋪設(shè)到了縣級甚至鎮(zhèn)上房地產(chǎn)企業(yè)。網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)和配套設(shè)施的建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理奠定了良好基礎(chǔ)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理存在的主要問題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)決策者對信息認識不到位，主觀隨意性大。房地產(chǎn)企業(yè)從投資開發(fā)到資金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投資決策必須經(jīng)過充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基礎(chǔ)上可行性研究，包括資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等等，均需做出科學的測算，從中選擇最佳的方案。否則，憑主觀隨意性辦事，不要說得不到合理的資金報酬，甚至連幾百、幾千萬元的投資也有“有去無回”的危險。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)自身管理基礎(chǔ)薄弱，會計信息失真，難以為科學決策提供依據(jù)。一是財務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱，主要表現(xiàn)為財務(wù)管理體制過于分散，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難實現(xiàn)資金預(yù)算管理制度；二是一些房地產(chǎn)企業(yè)施工裝備自動化、信息化水平低，不能準確提供完整的實物信息；三是有些房地產(chǎn)企業(yè)為了小集團利益，人為做假賬，至使會計信息失真；四是有的房地產(chǎn)企業(yè)部門之間不及時提供相關(guān)信息，人為制造信息孤島。信息的不真實，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的科學決策。
（3）缺乏財務(wù)信息化管理的復(fù)合人才。房地產(chǎn)企業(yè)不乏擁有各種類型的技術(shù)人員，有房地產(chǎn)方面的設(shè)計、建設(shè)專家和研發(fā)人員，也有從事控制計算機方面的技術(shù)人員等等。但基于中國國情，很多房地產(chǎn)企業(yè)既懂財務(wù)又懂信息化管理的人才卻匱乏。如一些大型房地產(chǎn)企業(yè)或民營房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)人員或?qū)W歷不高，或是裙帶關(guān)系，更缺乏信息化管理能力及思想，其財務(wù)管理能力和理念已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)管理的需求。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要既有財務(wù)管理能力又懂信息化管理的復(fù)合型人才。
（4）財務(wù)管理軟件滯后，信息不能共享。建立行之有效的財務(wù)信息管理系統(tǒng)，必須開發(fā)出融入房地產(chǎn)企業(yè)文化和管理理念的統(tǒng)一財務(wù)管理軟件。但是，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起先進的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，先進的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財務(wù)管理沒有實現(xiàn)信息化。表面上看，許多房地產(chǎn)企業(yè)財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財務(wù)軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門之間沒能實現(xiàn)信息共享，在運用先進的財務(wù)管理軟件進行財務(wù)信息收集、分析和查詢，實現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。
五、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的對策
（1）重視和利用信息資源進行科學決策。眾所周知，信息資源在企業(yè)的各項決策中具有十分重要的作用，尤其是在大企業(yè)中，生產(chǎn)經(jīng)營的日趨復(fù)雜，經(jīng)濟活動中不確定因素的增多，只有準確可靠的信息才能帶來科學正確的決策，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是如此。
（2）要以財務(wù)管理為中心推進房地產(chǎn)企業(yè)計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息是各類信息的交匯點，也是支撐經(jīng)營決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心的理念，已成為目前房地產(chǎn)企業(yè)界的共識。計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和統(tǒng)一的財務(wù)管理軟件是先進的管理思想、管理模式和管理方法的有效載體，也是實施房地產(chǎn)企業(yè)有效的財務(wù)管理的必然選擇。
（3）努力培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理建設(shè)的高端人才。擁有創(chuàng)新能力的復(fù)合型人才是保證一個房地產(chǎn)企業(yè)乃至一個國家在激烈的市場競爭中制勝的關(guān)鍵所在。通過財務(wù)信息化建設(shè)及流程改進，將財會人員從會計信息日常繁雜的處理流程中擺脫出來，起到一個管理員、分析員、控制員而非記錄員的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在加強對現(xiàn)有財會人員計算機和商務(wù)知識培訓的同時，可培養(yǎng)未來網(wǎng)絡(luò)時代需要的財務(wù)信息化管理的高端人才。
（4）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身需要選擇財務(wù)軟件。房地產(chǎn)企業(yè)選擇財務(wù)軟件首先要考慮滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模和經(jīng)營特點的需求。就我國目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；虼蠡蛐。懿痪?，所以房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)信息管理最重要的一點是明確自身需求，通過對本房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模、業(yè)務(wù)特點、硬件配置、人員素質(zhì)及發(fā)展方向等方面的研究定位來確定所需財務(wù)軟件的性能、功能、運行平臺及實施方法和步驟，可以先選擇一些常用的模塊，如賬務(wù)處理、報表處理作為試點，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)量的擴充，再投資選用其他的模塊。這樣，既避免房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入費用太高，也能使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在循序漸進過程中更好地使用財務(wù)軟件，為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要認識到使用的財務(wù)軟件要與房地產(chǎn)企業(yè)的管理相結(jié)合，即管理需要軟件，軟件要有管理，要把二者很好地結(jié)合起來，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與軟件公司交流，共同研究并切實解決企業(yè)財務(wù)管理軟件開發(fā)特別是二次開發(fā)中遇到的具體問題。這項工作直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理的建設(shè)。
在這個信息化的新經(jīng)濟時代，財務(wù)的信息化管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中最重要的組成部分之一。只有通過實施以財務(wù)管理為核心的計算機系統(tǒng)，引進先進科學的管理理念和模式，對財務(wù)管理業(yè)務(wù)流程進行重組和優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一、集成、實時共享的財務(wù)管理平臺，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)物流、資金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平躍上一個新的高度，從而成功地贏得在信息化時展的競爭優(yōu)勢。
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