房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 前期管理 重要性
引言
就房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，需要在工程質(zhì)量目標(biāo)和工程進度目標(biāo)得以實現(xiàn)的條件下，執(zhí)行必要的管理和控制措施，從而達到對項目的有效管理效果。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理
1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念
所謂房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說致力于房地產(chǎn)開發(fā)的公司出于達到城市規(guī)劃以及城市建設(shè)的目的，開展的土地開發(fā)以及房屋建設(shè)活動的全稱[1]。
1.2項目前期管理的定義及特征
所謂項目前期管理，也就是說針對房地產(chǎn)項目的前期決策分析、規(guī)劃設(shè)計以及計劃準(zhǔn)備階段所開展的項目管理。項目前期管理涵蓋項目前期可行性分析、規(guī)劃設(shè)計、項目執(zhí)行管理規(guī)劃的制定以及項目執(zhí)行前的全部準(zhǔn)備活動等。對于項目開發(fā)的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規(guī)劃設(shè)計對于項目開發(fā)具有直接性的作用，項目執(zhí)行管理規(guī)劃對于項目執(zhí)行過程中具有關(guān)鍵性作用。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的主要內(nèi)容
（1）可行性研究論證內(nèi)容及目的
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發(fā)項目開展經(jīng)濟層面和技術(shù)層面的可行性研究，從而給予項目決策以可靠的論證支撐。通過對項目的技術(shù)層面的可靠性、匹配性以及先進性的分析，以及對項目的經(jīng)濟層面的預(yù)期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對比，給予評選建議，從而給予項目投資決策以及規(guī)劃設(shè)計以必要的理論支撐?？尚行匝芯恐荚谶_到項目決策的合理性、科學(xué)性以及公開性，降低或規(guī)避由投資決策引發(fā)的偏差，增強項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。
（2）提高投資決策的質(zhì)量
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策需要立足于市場調(diào)研活動，通過前期市場分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的日后走勢進行較為準(zhǔn)確的判斷，在第一時間明確項目的具體定位，從而保障項目的規(guī)劃設(shè)計能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠?qū)椖康木唧w定位予以準(zhǔn)確的判斷，繼而通過多方案的設(shè)計比選縮短項目的決策周期、提升項目的策略有效率。
（3）規(guī)劃設(shè)計與報批報建
規(guī)劃設(shè)計立足于投資決策結(jié)果，并借助設(shè)計文件把項目的具體定位以及投資決策加以細致的、清晰的呈現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計為后續(xù)項目執(zhí)行提供了必要的指導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)承擔(dān)著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)不僅在項目決策環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，而且在項目執(zhí)行環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，項目設(shè)計管理在項目執(zhí)行管理規(guī)劃當(dāng)中占據(jù)著重要的席位。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的重要性
2.1可行性研究論證的作用與影響
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的意圖在于盡可能大的收取經(jīng)濟效益和社會效益。事實顯示，所有由投資決策所引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的偏差，均會造成投資風(fēng)險的升高，進而造成項目開發(fā)不成功，蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。可行性研究的作用大體有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規(guī)劃設(shè)計的制定、管理規(guī)劃的執(zhí)行以及項目的具體實施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產(chǎn)公司經(jīng)濟效益的增長提供必要的保障。
2.2投資決策是項目投資的重要依據(jù)
盡管投資決策環(huán)節(jié)支出的成本費用只在項目整體投資額度當(dāng)中占據(jù)百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量能夠影響項目整體投資額度的六成以上。所以，項目開發(fā)的最終結(jié)果應(yīng)當(dāng)首先取決于投資決策的優(yōu)劣，此為項目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發(fā)的投資成果無路可銷會成為最嚴(yán)重的投資浪費。
2.3規(guī)劃設(shè)計與報批報建的重要影響
房地產(chǎn)開發(fā)項目均要借助營銷手段達到獲取利潤的目的，立足于房地產(chǎn)開發(fā)營銷視角，房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終效果在較大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為：質(zhì)量過硬的規(guī)劃設(shè)計能夠為營銷提供有力的基礎(chǔ)，而質(zhì)量低劣的規(guī)劃設(shè)計會造成整個項目的失敗?？茖W(xué)的規(guī)劃設(shè)計能夠得到消費者的認(rèn)可，有助于提升銷售業(yè)績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價格和成交比例，資金流動速度提升，降低資金壓力。而報批報建是將項目規(guī)劃設(shè)計等前期工作落實到政府相關(guān)批復(fù)文件的過程，它會影響到項目施工的開始時間，甚至是整個項目是否能順利開展的重要環(huán)節(jié)。合理、科學(xué)地安排好報批報建各項工作環(huán)節(jié)的順序，將能有效地縮短項目前期工作時間。
3對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的幾條建議
3.1做好房地產(chǎn)開放項目前期管理的成本控制工作
在前期管理環(huán)節(jié)需要對成本分析與成本控制給予足夠的關(guān)注，成本分析為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級的投資決策提供了數(shù)據(jù)參考，而成本控制為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級的投資節(jié)流提供了措施保障。此為項目執(zhí)行環(huán)節(jié)投資控制的關(guān)鍵。對于項目的前期管理階段，需要由市場分析、項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、風(fēng)險評估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動流程。第一，應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目坐落地的市場情形、經(jīng)濟走勢、建設(shè)項目的造價情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預(yù)測。第二，開展細致的成本分析工作，達到成本控制的科學(xué)化、合理化。
3.2針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系
因為房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于非靜態(tài)的流程，且呈現(xiàn)出歷時久、資金需求多以及受多方因素錯綜作用的特征。所以，若想在期初便對房地產(chǎn)項目的全部成本費用支出狀況以及未來效益情形加以準(zhǔn)確的判斷是十分困難的。基于上述原因，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目執(zhí)行前期開展必要的投資風(fēng)險預(yù)測（此為可行性研究當(dāng)中的關(guān)鍵項目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學(xué)的信息參考。對于投資控制環(huán)節(jié)而言，投資風(fēng)險預(yù)測是其中十分關(guān)鍵的構(gòu)成要素，投資方案的優(yōu)劣將直接作用著開發(fā)項目的未來收益。所以，出于保障投資風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性和客觀性的考慮，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套規(guī)范的、完整的且合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系[2]。選取的風(fēng)險指標(biāo)評價體系應(yīng)當(dāng)可以全面的呈現(xiàn)房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險狀況，因此，在選取評價指標(biāo)的過程中，應(yīng)當(dāng)堅持系統(tǒng)性原則、可靠性原則、動態(tài)性原則以及可操作性原則。
3.3加強對進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作程序監(jiān)督
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理程序監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理進行的監(jiān)督活動，是我國對外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監(jiān)督是一項需要各種專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟、法律、綜合管理等多學(xué)科知識和技能的智力密集型服務(wù)工作，這就要求前期管理程序監(jiān)督工作者具有控制項目投資、管理合同和信息、調(diào)解經(jīng)濟糾紛的能力，不斷提升自身的素質(zhì)，增強合同管理意識，提高法制觀念。
結(jié)語
前期管理環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體存在顯著的影響，因此，強化前期管理工作對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言具有相當(dāng)顯著的意義。文章分別從三個方面剖析了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項目投資的重要依據(jù)、規(guī)劃設(shè)計與報批報建的重要影響。并且提出了幾項完善房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的建議：做好房地產(chǎn)開放項目前期管理的成本控制工作、針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系、加強對進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作程序監(jiān)督。
參考文獻
第2篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
兩年以上工作經(jīng)驗 |男| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：設(shè)計經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
?！I(yè)：環(huán)境藝術(shù)
學(xué) 校：北京化工大學(xué)
自我評價
本人環(huán)境藝術(shù)專業(yè)畢業(yè)，從事多年環(huán)境裝飾設(shè)計工作，經(jīng)常親臨現(xiàn)場跟進設(shè)計配合施工，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，能獨立主持各類大型裝飾工程的設(shè)計和施工。有多年獨立掌管項目的實踐經(jīng)歷和能力以及帶領(lǐng)團隊工作的能力。刻苦耐勞，勤奮學(xué)習(xí)就是我的宗旨，能夠熟練的運用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責(zé)。
求職意向
到崗時間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標(biāo)地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 設(shè)計經(jīng)理
工作經(jīng)驗
2011/4—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
設(shè)計部 設(shè)計經(jīng)理
1、組織部門工作計劃、任務(wù)、工作分配協(xié)調(diào)，與公司外部客戶、設(shè)計資源溝通協(xié)調(diào)，與權(quán)限項目的負責(zé)人簽訂設(shè)計合同；
2、負責(zé)月、年度工作報告、預(yù)算、部門激勵分配流程回報及審定；
3、組織部門資源庫、流程的建立以及人力儲備等；
4、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門關(guān)于加強大客戶服務(wù)技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)及流程；
5、協(xié)調(diào)采購部門關(guān)于材料庫、價格比選標(biāo)準(zhǔn)及流程；
6、協(xié)調(diào)設(shè)計、工程建立設(shè)計、工程、監(jiān)理技術(shù)規(guī)范。
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2010/3—2011/3：XX景觀設(shè)計有限公司[ 1年]
所屬行業(yè)： 景觀設(shè)計
設(shè)計部 景觀規(guī)劃設(shè)計師
1. 參與了XX公園規(guī)劃的方案設(shè)計手繪與效果圖的制作；
2. 老城區(qū)街道規(guī)劃改造方案設(shè)計與效果圖手繪及制作；
3. 交通島設(shè)計方案及效果圖的制作，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計；
4. 完成及參與項目有別墅，復(fù)式樓，平層，會所，酒店等工裝設(shè)計。
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2008/7--2010 /2：XX家具設(shè)計有限公司 [ 1年8個月]
所屬行業(yè)： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶
設(shè)計部 空間規(guī)劃設(shè)計師
1. 負責(zé)部門的各項任務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行、達成；
2. 負責(zé)設(shè)計方案的制作、匯報；
3. 負責(zé)設(shè)計方案現(xiàn)場的勘察，現(xiàn)場協(xié)調(diào)，信息采集、反饋等工作；
4. 參與空間規(guī)劃，設(shè)計方案的制定，跟客戶溝通。
教育經(jīng)歷
2004/9 --2008 /7 北京化工大學(xué) 環(huán)境藝術(shù) 本科
證 書
2006/12 大學(xué)英語六級
2005 /12 大學(xué)英語四級
第3篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標(biāo)市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費人群分布情況
3.能夠進行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導(dǎo)
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風(fēng)險分析的基本方法2.投資風(fēng)險評估的方法
3.投資風(fēng)險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險因素三、房 地
(二)項目風(fēng)險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風(fēng)險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標(biāo)價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標(biāo)
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預(yù)測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析
7.能夠進行風(fēng)險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標(biāo)定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
第4篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理
房地產(chǎn)成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進一步提升的關(guān)鍵。對國民經(jīng)濟水平的提升具有重要的影響。
一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益以及后續(xù)項目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴展過程中，是對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進行成本調(diào)研，預(yù)測經(jīng)濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時候，對后續(xù)工作的開展將會產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進行的成本數(shù)據(jù)測算。不能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對于是否值得投資產(chǎn)生影響。
（二）規(guī)劃設(shè)計階段
前期拿地擴展階段是對房地產(chǎn)企業(yè)計劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計階段是對前期階段的延續(xù)。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項目在市場能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對房地產(chǎn)行業(yè)進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個過程中對后續(xù)開展的工作范圍進行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設(shè)計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷的對初步設(shè)計進行完善，降低產(chǎn)品成本造價成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實際效果。在投資的過程中應(yīng)該進行嚴(yán)格有效的控制管理，強化成本控制設(shè)計。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的變動，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進行工程造價管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計變更的時候就會造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認(rèn)識，設(shè)計變更是對施工設(shè)計的修改工作，對于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。
（四）動態(tài)成本管理水平較差
為了進一步加強房地產(chǎn)成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動態(tài)成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實質(zhì)，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應(yīng)。簽訂的工程項目建設(shè)也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)動態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強化調(diào)研工作的開展
成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對市場經(jīng)濟效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進行深入細致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產(chǎn)品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。
（二）制定多元化的設(shè)計方案
設(shè)計方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟增長方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設(shè)計方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對設(shè)計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設(shè)計方案的實用性。例如限額設(shè)計，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計階段就要限制在一個標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計單位要按此價格開展設(shè)計，不得突破。經(jīng)濟合理的設(shè)計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設(shè)計方案進行對比選擇創(chuàng)新較強，品質(zhì)較高的設(shè)計方案。只有保證設(shè)計方案的成本經(jīng)濟才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進一步提升。
（三）強化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異
設(shè)計變更等情況的發(fā)生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產(chǎn)項目工程設(shè)計的過程中設(shè)計變更較為常見。因此要對設(shè)計過程中存在的問題要進行補充，根據(jù)市場變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項目品質(zhì)進行及時的調(diào)整。施工現(xiàn)場質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對各方面進行確認(rèn)，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。
（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進行動態(tài)成本管控
1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡單易學(xué)
房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計、工程甚至市場、財務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具
當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準(zhǔn)確的登記到
成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動態(tài)成本。
三、結(jié)束語
政府對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。對房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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第5篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理基礎(chǔ)重要位置作用
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)互動互進。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關(guān)系進行探討：
一、房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
我國的物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，是于本世紀(jì)80年代初在沿海地區(qū)由香港引入的。它是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。
從物業(yè)管理釋義中，可知凡已交付給物業(yè)管理的都是已經(jīng)形成的實物，而這些實物的形成者就是開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)在先，物業(yè)管理在后，房地產(chǎn)開發(fā)為物業(yè)管理提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目、建造質(zhì)量及環(huán)境優(yōu)劣，都會直接影響著日后物業(yè)管理工作的開展。所以開發(fā)商在以下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的充分支持是物業(yè)公司開展好物業(yè)管理工作的堅實基礎(chǔ)。
1、認(rèn)識到位
雖然已有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，但“重開發(fā)而輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的現(xiàn)象仍比較普遍。完善的物業(yè)管理使公眾從心底里建立起對該物業(yè)開發(fā)企業(yè)的信任；同時，也是開發(fā)企業(yè)提高管理水平和開發(fā)水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現(xiàn)代化城市的形成，不僅取決于現(xiàn)代化的建設(shè)，更取決于現(xiàn)代化的管理，尤其是物業(yè)管理。不然，城市建設(shè)的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發(fā)商會特別重視物業(yè)管理，房地產(chǎn)對物業(yè)管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內(nèi)涵的增加，更體現(xiàn)了開發(fā)商遠大目光和對社會的責(zé)任感。
2、規(guī)劃、設(shè)計、工程建設(shè)到位
規(guī)劃、設(shè)計和工程建設(shè)是物業(yè)管理的硬件保證。規(guī)劃、設(shè)計決定了物業(yè)管理的硬件條件（管理客體之一）。一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不全或根本沒有配套的小區(qū)，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設(shè)施和一定的環(huán)境質(zhì)量是住宅區(qū)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而這個物質(zhì)基礎(chǔ)的建立有賴于開發(fā)商十分到位的規(guī)劃設(shè)計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。為樹立一個精品的物業(yè)品牌而創(chuàng)造應(yīng)有的硬件條件，最好是在施工過程中，讓物業(yè)公司參與工程監(jiān)理，向他們了解以往工程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業(yè)質(zhì)量問題，將會給物業(yè)管理者和使用者帶來難以預(yù)計的麻煩和經(jīng)濟上的損失。
3、開發(fā)商對物業(yè)管理的各項經(jīng)費也要投入到位作為企業(yè)而存在的物業(yè)管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。如果物業(yè)管理的經(jīng)費投入不到位，物業(yè)管理企業(yè)就缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟基礎(chǔ)來維持自身運作和正常運營。物業(yè)管理運作不正常，勢必影響到管理服務(wù)的質(zhì)量，形成經(jīng)費不到位――管理服務(wù)跟不上――物業(yè)使用功能受影響、業(yè)主意見大――房地產(chǎn)開發(fā)商聲譽、效益受影響的惡性循環(huán)。
二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要位置
一項房地產(chǎn)開發(fā)最長3－5年，而物業(yè)管理工作則長達50－70年，甚至上百年。就其有利于延長物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，由于它在長期的使用過程中具有自身需要維護、保養(yǎng)的特點，又有其居住主人（物業(yè)所有權(quán)人和物業(yè)使用權(quán)人）不斷接受服務(wù)（特殊商品）的需求，同時，它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能。這些遠不是作為物質(zhì)形態(tài)的房產(chǎn)可以獨立完成的，而必須輔之以管理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務(wù)。
三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用
1、物業(yè)管理參與房地產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向
我們正步入營銷時代，對于開發(fā)商來說，把握市場動向至關(guān)重要，而現(xiàn)實卻是，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件差距在不斷縮小，而如何把握目標(biāo)消費群的心理訴求，獲得他們的認(rèn)同就成為開發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。
而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強項。在日常工作中，管理者與消費者面對面，時刻保持緊密聯(lián)系，可以隨時傾聽產(chǎn)品使用者對樓房軟、硬件等各方面的評價，從而修正市場定位，改進產(chǎn)品的設(shè)計和服務(wù)，使訴求更鮮明、更有力、更能打動人心，就這一點，物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場之間的橋梁。從國外的經(jīng)驗和國內(nèi)的發(fā)展趨勢為看，已有一些開發(fā)商把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的營銷流程，讓他們直接參與項目的立項分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、施工監(jiān)理等，從而更有效地把握市場脈博，迎合市場需求。
2、物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高
規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段開始。以往的房地產(chǎn)的設(shè)計人員僅從設(shè)計技術(shù)的角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區(qū)都有臺風(fēng)季節(jié)，臺風(fēng)夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進水。又如對室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計。而有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項目設(shè)計階段早期介入，一則反映以后專業(yè)化專業(yè)管理得以順利實施各種需求；二則從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。
3、促進銷售
物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇的一項重要標(biāo)準(zhǔn)
近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。 而且越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。
第6篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險事前控制要點
一般來說，一個房地產(chǎn)項目按時間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問題及風(fēng)險，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實踐來看，至少涉及以下多個風(fēng)險點。
1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個風(fēng)險點：（1）傭金等支出沒有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤虛增，稅負加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報契稅；（3）虛增拆遷安置費，中介費逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時，溢價部分無法列支土地成本。
2.在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)存在3個風(fēng)險點：（1）總體規(guī)劃設(shè)計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設(shè)計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計費沒有代扣代繳稅金。
3.在融資環(huán)節(jié)存在6個風(fēng)險點：（1）向非金融機構(gòu)（包括企業(yè)和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個稅風(fēng)險。
4.在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個風(fēng)險點：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個風(fēng)險點：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒有按規(guī)定及時申報納稅；（2）沒有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒有足額及時繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入；（5）售后返租時，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報納稅；（8）裝修收入沒有申報納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價格明顯偏低。
6.在項目清算環(huán)節(jié)存在4個風(fēng)險點：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價不合理等。
二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險的途徑
一般來說，公司所有經(jīng)濟活動都會對公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個過程，即稅收產(chǎn)生的過程和稅收繳納的過程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過程而忽視稅收發(fā)生的過程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問題可能被稅務(wù)處罰的時候，才開始重視稅務(wù)工作并要求財務(wù)人員想辦法?？蓡栴}是，稅收發(fā)生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。
那么，有沒有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項目前期進行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項目開始之前，決策者通過精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來防范風(fēng)險，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時機在項目前期，即在項目實施之前，企業(yè)負責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，經(jīng)常會碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時修建在主體建筑之外，規(guī)劃時不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負。如果選擇臨時建在外面，項目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費用在財務(wù)上應(yīng)計入營銷費用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費用可以計入到開發(fā)費用中。這兩種做法，費用雖然都可以在計算企業(yè)所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發(fā)費用則可以扣除。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、裝修、營銷等等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個環(huán)節(jié)，提前進行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在各個環(huán)節(jié)開始之前，需要重點關(guān)注的籌劃節(jié)點有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項目如何配置，才能做到財稅成本最優(yōu)。
實務(wù)中，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往很長，不少項目有一期、二期、三期之分，從成立公司項目立項開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長。時間一長，當(dāng)初哪怕一個小小的錯誤決定，可能會釀成一個大的稅務(wù)問題。因此，事前的合理安排對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。
參考文獻
第7篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計；各階段；管理措施
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設(shè)計階段的管理。進行設(shè)計階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計、布局不合理，科技含量低等問題。進行設(shè)計階段管理還是控制房地
產(chǎn)項目投資、進度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計階段入手，進行設(shè)計階段管理，是推進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段管理的重要性
建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計過程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性,是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計,并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo),內(nèi)部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計進度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。
因此,在方案設(shè)計階段,強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策,保證設(shè)計進程的順利推進。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計各階段的管理措施
1、 啟動階段
設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。
2、方案設(shè)計階段
在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負責(zé)人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責(zé)人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設(shè)計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。
總之, 在當(dāng)前不斷規(guī)范和理性的消費市場機制下, 一個好的房地產(chǎn)項目, 更應(yīng)充分注重項目的前期規(guī)劃設(shè)計管理工作, 不能僅僅依賴于設(shè)計師的獨立設(shè)計過程, 而應(yīng)體現(xiàn)強有力的管理手段, 對設(shè)計工作進行必要的指導(dǎo)、監(jiān)督和把握, 對設(shè)計師加強選用和培訓(xùn), 從而, 為項目的整體運作提供有力的保證。
第8篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞:核心競爭力;房地產(chǎn);規(guī)劃設(shè)計
一、基于價值鏈分解角度的競爭能力架構(gòu)
美國著名學(xué)者邁克爾?波特提出的價值鏈學(xué)說認(rèn)為,企業(yè)的價值創(chuàng)造活動分為“基本業(yè)務(wù)活動”和“輔助支持活動”兩大板塊。就房地產(chǎn)開發(fā)過程而言,其"基本業(yè)務(wù)活動"包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、營銷銷售、售后服務(wù)5個主要環(huán)節(jié);“輔助活動”涉及人力資源、財務(wù)、計劃、研發(fā)等內(nèi)容。企業(yè)要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈中某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運用價值鏈分析確定企業(yè)核心能力,就是通過審視組織的資源狀態(tài),關(guān)注和培養(yǎng)在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)的競爭優(yōu)勢。
二、規(guī)劃設(shè)計控制能力
“規(guī)劃設(shè)計”是指房地產(chǎn)項目環(huán)境與建筑的規(guī)劃與設(shè)計,即確定在給定規(guī)劃條件下的住宅小區(qū)的空間排列組合、建筑風(fēng)格、環(huán)境特色和智能水平,各個戶型的結(jié)構(gòu)和平面設(shè)計特征以及建材選料和造價成本,規(guī)劃設(shè)計確定了產(chǎn)品的基本形態(tài),也決定了產(chǎn)品的主要成本。
(一)項目管理能力
開發(fā)商一般采用項目管理制度,理清同建設(shè)、監(jiān)理和材料供應(yīng)等單位的合同關(guān)系,建立完善的進度計劃及監(jiān)控體系。進度計劃與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接,作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。項目公司在項目進展的各個階段發(fā)揮組織者作用,通過組織召開定期例會以及各種正式非正式形式,加強各方的溝通,及時解決工程建造中的各種問題,共同保證產(chǎn)品品質(zhì)和工程進度。
(二)策劃和銷售能力
營銷策劃是將項目的利益點以創(chuàng)造性的方式傳導(dǎo)給潛在客戶的過程,策劃人員通過調(diào)查市場競爭對手的狀況,找準(zhǔn)利益比較的基準(zhǔn),以獨特的視角審視項目,并將其有效傳播到客戶心中。銷售控制是實現(xiàn)項目利潤最大化的捷徑。房產(chǎn)的生產(chǎn)周期很長,市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的,只能以銷控來實現(xiàn)微調(diào)。為實現(xiàn)項目利潤最大化,不是追求一個項目開盤即一搶而空,而是控制好銷售節(jié)拍,在先導(dǎo)期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例,每個期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例,實現(xiàn)均衡銷售,保證企業(yè)實現(xiàn)成本回收、現(xiàn)金良性循環(huán)和利潤最大化。
(三)售后服務(wù)能力
售后服務(wù)包括建筑產(chǎn)品的售后維修和物業(yè)管理。良好的售后服務(wù),對創(chuàng)立開發(fā)商的良好口碑及企業(yè)品牌具有相當(dāng)?shù)挠绊?。特別是良好的物業(yè)管理,己成為國內(nèi)不少開發(fā)商的銷售亮點。
(四)資金運作能力
房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè),企業(yè)在資本規(guī)模、資金運作上的優(yōu)勢非常有利,其主要表現(xiàn)在三方面:一是可開發(fā)大規(guī)模項目。大規(guī)模項目配套比較齊全,容易規(guī)劃,在市場上也更受歡迎;二是能夠抵抗市場風(fēng)險。在市場不景氣情況下,許多房地產(chǎn)公司由于投入的資金無法通過銷售及時回收,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難,只好大幅降價出售,甚至成為爛尾盤。但如果具有足夠資金儲備的公司,就有能力渡過此難關(guān);三是土地儲備實力雄厚。通過大規(guī)模的儲備和開發(fā)土地,能有效地降低土地獲得及開發(fā)地成本。
(五)土地獲取能力
土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料,獲得優(yōu)質(zhì)低價的土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力。在這點上,一些國有企業(yè)存在先天性優(yōu)勢,憑借政府、政策優(yōu)勢,以低廉的土地價格獲取了大量地段良好的土地儲備,但是,隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范,土地使用權(quán)的出讓逐漸趨向公開、公平,大量土地將通過公開拍賣或招標(biāo)獲得,而招標(biāo)拍賣也越來越多地強調(diào)一次性付款或者不斷增加首付款的比例,因此,現(xiàn)有的通過各種非市場化渠道獲得土地的能力所起的作用將逐漸減弱,而土地獲得的能力越來越取決于公司的資金實力。
(六)人力資源管理能力
在這個知識經(jīng)濟的時代,人力資源與知識資本優(yōu)勢的獨特性成為企業(yè)重要的核心技能,人力資源的價值成為衡量任何企業(yè)整體競爭力的標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)既是資金密集型企業(yè),更是智力密集型企業(yè)。如何吸引人才、留住人才、激發(fā)人才、培養(yǎng)人才,對房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理提出了更高的要求。
三、基于宏觀角度的競爭能力架構(gòu)
從宏觀的角度分析,企業(yè)的核心競爭能力包括兩類
(一)戰(zhàn)略能力
戰(zhàn)略能力包含對外界環(huán)境的洞察力和對企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃能力。洞察力,也稱預(yù)見力,即企業(yè)發(fā)現(xiàn)并掌握能夠形成先行一步優(yōu)勢的實施或模式的能力。戰(zhàn)略規(guī)劃能力,是基于對外界環(huán)境的分析和自身能力的把握,尋找和制定服和自身發(fā)展特點的發(fā)展戰(zhàn)略。作為專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)吃透發(fā)展的“大勢”,“吃透政策”,在行業(yè)整體發(fā)展的軌跡中確定最適合自己的位置。
(二)執(zhí)行能力
如果沒有足夠的執(zhí)行能力,再好的戰(zhàn)略也只能是空中樓閣、海市蜃樓。而房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈之長,業(yè)務(wù)流程之復(fù)雜,實為其他行業(yè)所罕見。每一個價值鏈環(huán)節(jié),都需要很強的執(zhí)行能力,不可偏廢。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,有效整合整個價值鏈的運作最為關(guān)鍵。
四、競爭優(yōu)勢分析
(一)較強的戰(zhàn)略能力――洞察力和專注于房地產(chǎn)的戰(zhàn)略
最大的優(yōu)勢在于對市場的良好預(yù)見性洞察力以及專注于房地產(chǎn)的聚焦戰(zhàn)略
(二)戰(zhàn)略預(yù)見性――對土地資源的把握量力而行
適量儲備土地資源是國都開發(fā)土地價值的基本主張。此外,過量儲備土地,還存在過多的不可確定因素和過高的資產(chǎn)負債率,必然弱化企業(yè)的生存能力。
(三)戰(zhàn)略清晰、定位明確
面對房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈,把自己定位在產(chǎn)業(yè)鏈的核心價值區(qū),因而占據(jù)最佳的競爭地位。
(四)開發(fā)老城區(qū)住宅的特有能力
客觀分析,老城區(qū)住宅開發(fā)優(yōu)劣不同,利弊互現(xiàn)。優(yōu)勢主要有四條:首先,人口密集,舊房子多,需換房的人多,而老城區(qū)樓盤供應(yīng)量少;其次,文化教育是老城區(qū)樓盤不必做廣告的王牌買點;第三,人文根基深厚,老城區(qū)人有懷{日情節(jié),特別是作為歷史文化名城的杭州市;最后,老城區(qū)交通方便,配套成熟,商貿(mào)發(fā)達,開發(fā)商可少投入很多配套設(shè)施的錢。
第9篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計；完善措施
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著新世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現(xiàn)代社會中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計在整個房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。
1 產(chǎn)品定位的步驟
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設(shè)計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場。設(shè)計定位指的是根據(jù)客戶對產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進行精心的設(shè)計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費者的支持。
1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟
在整個房地產(chǎn)公司的運行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對公司的運營狀況及市場調(diào)研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎(chǔ)資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時將自有或公建的經(jīng)營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設(shè)計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計部門的設(shè)計理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。
1.2流程設(shè)計最優(yōu)化
（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規(guī)定的時間要求之內(nèi)做好該項目工作。在該項目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應(yīng)對房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調(diào)查和訪問調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計部門設(shè)計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區(qū)進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細策劃書，并請相關(guān)的專業(yè)人員對策劃書進行評定，形成一個閉環(huán)結(jié)果，同時對設(shè)計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。
2創(chuàng)新產(chǎn)品
在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國內(nèi)某些項目產(chǎn)品及市場，采用差異化競爭策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。
2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化
在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環(huán)境做到詳細的了解，尋找出項目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計理念，取得較好的效果。
2.2立面與景觀的創(chuàng)新化
傳統(tǒng)的建筑設(shè)計強調(diào)立面的設(shè)計主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應(yīng)。
在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計中獨具匠心的設(shè)計。此外，在建筑的設(shè)計過程中必須針對不同的地理環(huán)境設(shè)計不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計者在對原始池塘進行專業(yè)化的設(shè)計和改造之后，將它建設(shè)成一個原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。
2.3技術(shù)創(chuàng)新化
在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術(shù)和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽能新技術(shù)的使用等，在無錫某小區(qū)的建設(shè)過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。
3設(shè)計過程中成本控制化
在現(xiàn)代建筑的設(shè)計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設(shè)計過程的成本得到控制。
3.1 設(shè)計準(zhǔn)備工作控制化
設(shè)計師在準(zhǔn)備設(shè)計工作的過程中必須按照設(shè)計說明書及限額進行設(shè)計，在設(shè)計環(huán)節(jié)中注意成本控制意識的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計必須規(guī)定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設(shè)計施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟指標(biāo)，避免在建筑過程中過分強調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節(jié)約60-100元/m2。在項目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節(jié)約達到了300萬元以上500萬元以下。
3.2 設(shè)計階段的優(yōu)化
在現(xiàn)代建筑的設(shè)計施工過程中，必須優(yōu)化整個設(shè)計施工方案，尤其是對方案的中的技術(shù)必須進行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計、人防方案以及對飾面材料的優(yōu)化。如在某一個住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計中，丟棄機械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運營成本。同時在施工設(shè)計過程中對基礎(chǔ)形式進行進一步的論證，是在施工設(shè)計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動態(tài)權(quán)衡法代替七項指標(biāo)法，綜合使用多項節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟方案。
3.3 施工過程中成本的控制
在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設(shè)計中進行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設(shè)計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。
4結(jié)語
總之，產(chǎn)品設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對成本、工期、質(zhì)量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項措施，從而加強產(chǎn)品的核心競爭力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌質(zhì)量。
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